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Órgão/Entidade: - ALES
01 – Área 3 desmembrada da Quadra RC4-B, situada na Enseada do Suá arrabalde desta Capital,
medindo 14.062.9264m² limitando-se ao norte, em linha reta de 57,50m com a Rua V4-D1; ao sul,
em linha reta de 21.9816m com a Rua V3-A1; a leste em dois segmentos retilíneos de 189,16m e
106,59m com a Av. Nossa Sra. dos Navegantes; e a oeste, em dois segmentos retilíneos de 93,777m
e 140,935m com a Área 1 e a Área 4. (Matrícula xx.xxx – RGI Xª Zona da Comarca de Vitória – Tel.
3333-8888)
02 – Imóvel situado à Rua Muniz Freire nº 43, Cidade Alta, nesta Capital, constituído por uma área
de terreno medindo (cento e quarenta metros e quarenta e cinco decímetros quadrados) 140,45m²
e o perímetro de (quarenta e nove metros e quarenta centímetros) 49,40m, limitando-se pela
frente com a mencionada rua; por um lado com o Dr. Marcondes Alves Souza Junior, por outro
lado, com o Dr. João Borges do Espírito Santo, e, pelos fundos com G. santos Irmãos Ltda., e a casa
nele edificada possuindo no primeiro pavimento uma garagem, sala, cozinha e no segundo
pavimento, três quartos, banheiro e varanda, medindo a área útil habitável de cento e cinco metros
quadrados (105,00m²). (Matrícula xx.xxx– RGI xª Zona da Comarca de Vitória – Tel. 3333-8888)
O primeiro bem imóvel abriga a atual sede do Poder Legislativo do Estado do ES, com 27.094,96m²
de área construída, situado no endereço registrado como sendo Av. Américo Buaiz, nº: 205,
Enseada do Suá – Vitória –ES, CEP: 29050-950.
Com relação ao segundo bem, trata-se do prédio que sediou o Poder Legislativo deste Estado
(1912-2000), que se encontra atualmente reformado e cedido a título precário pelo Governo do
Estado Capixaba à população como um novo espaço cultural. Atualmente abriga o Palácio da
Cultura Sônia Cabral. O nome do palácio é uma homenagem à Sônia Cabral, pianista fundadora da
Orquestra Filarmônica do Espírito Santo.
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
3 – CRITÉRIOS DA AVALIAÇÃO
Primeiramente, foram verificadas as condições de cada imóvel, que por motivo de recentes
reformas em ambos, puderam ser definidos como em “bom estado de conservação”.
Em seguida foram levantadas informações sobre o valor venal do terreno, assim como da
edificação construída de cada imóvel, sendo analisados e considerados localizados em áreas
privilegiadas e de significativo valor comercial.
O inventário anual dos bens imóveis realizado no ano de 2015 pela ALES também foi levado em
consideração que após, foram realizadas comparações de imóveis semelhantes vendidos nas
regiões próximas, com identidade de zoneamento, infraestrutura e mobilidade urbana.
Para efeitos da avaliação, os imóveis foram considerados livres de penhoras, arrestos, hipotecas,
contaminação do solo ou ônus de qualquer natureza.
Neste trabalho adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para o cálculo do
valor do imóvel, praticado na região geo-econômica próxima da localização das áreas avaliadas, no
período compreendido dos meses de janeiro a maio de 2019, cujos cálculos foram elaborados com
base na metodologia de TRATAMENTO DE MERCADO para a determinação do valor unitário
(R$/m²).
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Com relação ao tratamento, os atributos dos imóveis comparativos a exemplo da área, vida útil,
localização, etc., são homogeneizados para representar a situação do imóvel paradigma (referência
de uma determinada região).
O terreno onde está localizado o prédio da atual sede do Poder Legislativo possui área de
14.062,9264m² conforme registro imobiliário, que por conseqüência do valor do m² encontrado,
chega-se a conclusão que: 14.062,9264m² x R$4.250,53/m² = R$59.774.910,22 (Cinquenta e nove
milhões, setecentos e setenta e quatro mil, novecentos e dez reais e vinte e dois centavos),
atribuídos ao valor venal do terreno, aproximadamente.
Conforme a NBC T 19.6 – REAVALIAÇÃO DE ATIVOS, “Para os bens sujeitos à depreciação, exaustão
ou amortização, é indispensável que no laudo de avaliação haja a indicação da vida útil econômica
remanescente, visando a definição das futuras taxas de depreciação, exaustão ou amortização.”
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Dessa forma, é necessário que conheçamos a Vida Útil dos Imóveis, estabelecida pelo Bureau of
Internal Revenue, para aplicarmos a regra de três simples e descobrirmos a IDADE EM % DE VIDA
(X) do imóvel avaliando, veja:
APARTAMENTOS 60 anos
BANCOS 70 anos
HOTÉIS 50 anos
LOJAS 70 anos
TEATROS 50 anos
ARMAZÉNS 75 anos
FÁBRICAS 50 anos
GARAGENS 60 anos
No caso, o prédio da ALES foi considerado como EDIF/ESCRITÓRIOS, cujo prazo de vida útil
considerado é o de 70 anos. Com relação aos 19 anos de uso do prédio, temos que 70.x = 100 x 19,
logo x = 1900/70, onde x = 27,14.
Assim podemos afirmar, que o edifício sede da ALES, com 19 anos de construído, já atingiu 27,14%
da sua vida útil, conforme critérios da tabela de ROSS-HEIDECKE*.
*A Tabela Ross-Heidecke aponta os percentuais de depreciação de um bem, em relação direta ao estado em que se encontra. (Fonte:
Maia Neto, Francisco - Roteiro Prático de Avaliações e Perícias Judiciais, Editora Del Rey, BH, 2003)
(A) Novo,
(B) Entre novo e regular,
(C) Regular,
(D) Entre regular e reparo s simples,
(E) Reparos simples,
(F) Entre reparos simples e importantes,
(G) Reparos importantes e
(H) Entre reparos importantes e sem valor,
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TABELA 1
Critério de Heideck
Tabela de Ross/Heideck – Depreciação Física - Fator K
Estado de Coeficiente
Condições Físicas Classificação
Conservação E%
NOVO - NÃO SOFREU NEM NECESSITA DE REPAROS.
Com até seis meses de uso e sem danos.
Não sofreu nem necessita de reparos.
A O -------- Ótimo 0,00%
Edificação nova ou com reforma geral e substancial,
com menos de 02 anos, que apresente apenas sinais de
desgaste natural da pintura externa
ENTRE NOVO E REGULAR - apesar de já submetido ao
uso, apresenta-se nas condições de novo ou bem
próximo disso. Não recebeu e nem necessita de
reparos.
B MB ------ Muito bom 0,32%
Edificação nova ou com reforma geral e substancial,
com menos de 02 anos, que apresente necessidade
apenas de uma demão leve de pintura para recompor a
sua aparência
REGULAR - requer ou recebeu reparos
pequenos. Quando o objeto de serviço de recuperação
ou de restauração recente deixou em condições
próximas ao de novo. Quando da existência de
atividade de manutenção permanente e eficiente que
mantém a aparência e/ou uso em condições de
novo; Requer apenas limpeza sem utilização de mão de
C B --------- Bom 2,52%
obra especializada para manter em boas condições de
uso/aparência.
Edificação semi-nova ou com reforma geral e
substancial entre 02 e 05 anos, cujo estado geral possa
ser recuperado apenas com reparos de eventuais
fissuras superficiais localizadas e/ou pintura externa e
interna.
ENTRE REGULAR E REPAROS SIMPLES.Atividade de
manutenção eventual ou periódica que mantém uma
boa aparência e condições normais de uso, mas sem o
aspecto de novo ou recuperação recente. Requer
intervenções superficiais em pontos localizados para
recuperação de desgastes naturais. Pode requerer mão
D I ------ Intermediário 8,09%
de obra especializada com uso de instrumentos
especiais.
Edificação semi-nova ou com reforma geral e
substancial entre 02 e 05 anos, cujo estado geral possa
ser recuperado com reparo de fissuras localizadas e
superficiais e pintura externa e interna.
REPAROS SIMPLES - Requer reparações
E R --------- Regular 18,10%
simples. Requer intervenções em pontos localizados ou
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TABELA 2
Tabela de Ross-Heidecke
IDADE EM % ESTADO DE CONSERVAÇÃO (Percentual de depreciação)
DE VIDA A B C D E F G H
2,00% 1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 39,30 53,10 75,40
4,00% 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70
6,00% 3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10 76,00
8,00% 4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76,30
10,00% 5,50 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76,60
12,00% 6,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76,90
14,00% 7,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77,20
16,00% 9,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77,50
18,00% 10,60 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 77,80
20,00% 12,00 12,00 14,20 19,10 27,90 41,80 58,30 78,20
22,00% 13,40 13,40 15,60 20,40 29,10 42,20 59,00 78,50
24,00% 14,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 78,90
26,00% 16,40 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30
28,00% 17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60
30,00% 19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00
32,00% 21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40
34,00% 22,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,80
36,00% 24,50 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81,30
38,00% 26,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70
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Valor líquido apurado (Enseada do Suá) = R$89.141.927,84 (oitenta e nove milhões, cento e
quarenta e um mil, novecentos e vinte e sete reais e oitenta e quatro centavos).
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
Com relação ao imóvel situado no Bairro Cidade Alta, no Centro de Vitória-ES, este encontra-se
reformado recentemente, abrigando a atual sede do Palácio da Cultura Sônia Cabral, após
convênio realizado entre os Poderes Legislativo e Executivo do Estado.
O lugar é destinado a produção cultural capixaba, contando com sala de concertos (com capacidade
de 206 lugares), salas de ensaios, camarins, área administrativa e serviços, todos bem distribuídos
nos três andares do edifício. O imóvel também foi adequado para acessibilidade, com banheiros
adaptados em todos os andares e elevador com acesso aos três pavimentos.
Por ser considerada uma das regiões mais antigas desta Capital, suas imediações não possuem
terrenos à venda que possam ser levados a efeito para fins comparativos. Devido a elevada taxa de
ocupação, passamos a adotar o valor do m² venal encontrado naquela região.
O prédio onde está localizada a antiga sede do Poder Legislativo possui área de 140,45m²,
conforme registro imobiliário que por conseqüência do valor do m² encontrado, chega-se a
conclusão que: 140,45m² x R$3.031,45m² = R$425.767,62 (quatrocentos e vinte e cinco mil,
setecentos e sessenta e sete reais e sessenta e dois centavos), atribuídos ao valor venal daquele
imóvel, aproximadamente.
Referido imóvel abrigava a sede do Poder Legislativo, sendo considerado patrimônio histórico do
Estado do Espírito Santo, hoje cedido pela Secretaria de Estado da Cultura - SECULT, que é
integrante do Plano Estratégico de Ação e Política Cultural do Governo do Estado, sendo o presente
estudo apresentado para fins de balanço patrimonial, sem interesse de alienação.
Logo, registramos que o valor apurado para o imóvel em tela é o de R$425.767,62 (quatrocentos e
vinte e cinco mil, setecentos e sessenta e sete reais e sessenta e dois centavos), considerado
apenasmente como estimado para fins de balanço patrimonial, haja vista não ter sido averbada
toda obra no imóvel inserida, além do significativo valor histórico agregado ao mesmo.
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
Conforme detida análise acima, concluímos que os valores pertinentes aos 02 (dois) bens
encontrados, para fins contábeis, no estudo da Reavaliação dos Bens Imóveis da Assembleia
Legislativa do Estado do Espírito Santo no ano de 2019 são:
6 – DATA DA AVALIAÇÃO
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Tício Mévio
Mat. xxxxxx Mat. xxxxx
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Caio Tião
Mat. xxxxxx Mat. xxxxx