¿Cómo subdividir un terreno?

Patricio Puen Marileo

¿Qué necesito saber antes de hacer una división de un terreno?

Realizar una subdivisión también tiene su ciencia, sin embargo no es nada del otro mundo
o algo que TÚ no podrías hacer. Para ello necesitas manejar dos cuerpos normativos muy
importantes como lo son la Ley General de Urbanismo y Construcción y la
Ordenanza General de Urbanismo y Construcción. Así también, revisar el Plano
Regulador Comunal respectivo, ya que son éstos los que contendrán las directrices de
cómo construir, cuánto construir, superficies mínimas, etc.

Requisitos para lotear un terreno

¿Qué aspectos son importantes antes de hacer cualquier solicitud?

¿Cuánto es el mínimo de metros para subdividir un terreno?

La superficie mínima de división de un terreno varía dependiendo de la ubicación y uso del

suelo. Pese a ello, existen Reglas Generales que determinan la extensión mínima de un
predio, estas son:

TERRENO RURAL: la cantidad mínima es de MEDIA HECTÁREA que equivale a 5.000

metros cuadrados. Es posible que en determinadas zonas este límite sea mayor, como las
consideradas “ÁREAS DE PROTECCIÓN”.
Terreno Rural Indígena: 30.000 metros cuadrados, es decir, TRES HECTÁREAS.
Terreno Urbano: en este caso es necesario revisar el plano regulador de la comuna. Puede
ir de 100 a 1000 metros cuadrados de superficie mínima.

Es importante considerar estas variables debido a que, seas comprador o vendedor, te

protejas de caer en figuras irregulares como lo es un "Loteo Brujo". Cabe mencionar que
actualmente la venta de terrenos irregulares está sancionada con penas que van de 3 a
10 años de cárcel.

Para el caso particular de los predios urbanos están clasificados por zonas, que
determinan, entre otros factores, la superficie mínima de división, la altura máxima de
construcción, usos permitidos. Para ello puedes solicitar un Certificado de Informaciones
Previas en la Municipalidad respectiva o aprender a leer el plan regulador de la comuna,
que en ocasiones puede resultar un tanto complejo para una persona que no maneja
conceptos jurídicos o geográficos.

Solicitud de Subdivisión
Una vez hemos hecho el análisis preliminar del predio que queremos subdividir hay que
iniciar el proceso destinado para ello:

¿Cómo subdividir un terreno urbano?

Esto debes solicitarlo en la Dirección de Obras Municipales, con el patrocinio de un

arquitecto, que deberá elaborar el expediente de la solicitud, en el que acompañará los
siguientes requisitos o documentos:

a. Certificado de Avalúo Vigente de los predios involucrados

b. Certificado de Informaciones Previas

c. Plano de ubicación

d. Plano de situación Actual

e. Plano de situación Propuesta

f. Cambio de uso de suelo (si corresponde)

¿Cuánto se demora el proceso?

La Dirección de Obras tiene un plazo de 30 días corridos para aceptar o rechazar la

solicitud. Pero la tramitación completa dependerá de la celeridad con la que puedas
conseguir los antecedentes y documentos necesarios.

¿Cuánto cuesta subdividir un terreno?

Hay varios valores que debes considerar, los honorarios del arquitecto, del abogado,
topógrafo en su caso, el precio de los documentos, además del pago del 2% del avalúo
fiscal del terreno al Servicio de Impuestos Internos. Dicho todo lo anterior resulta claro
que no hay un valor determinado porque depende de muchas variables.

¿Cómo subdividir un terreno rural o "predio rústico"?

Los predios rústicos son aquellos terrenos que se pueden usar para la agricultura, la
ganadería o actividades forestales que se encuentran fuera de los límites urbanos. Éstos,
como ya se mencionó tienen una mínima división de 5.000 metros cuadrados, salvo
situaciones excepcionales.

La tramitación se realiza ante las oficinas del Servicio Agrícola y Ganadero (SAG), en el
que se acompañará, junto con la solicitud, los siguientes documentos:

a. Copia de Inscripción de Dominio con certificación de vigencia, conocido comúnmente

como “dominio vigente”. El que tendrá como máximo 30 días de antigüedad.
b. Certificado de Avalúo Fiscal vigente con clasificación de suelos.

c. Certificado de la Municipalidad respectiva, emitida por la Dirección de Obras Municipales

que indica que el predio está ubicado en el sector rural de la comuna.

d. Plano de subdivisión a escala adecuada, suscrito por un profesional competente

(topógrafo) y por el propietario del predio con su RUT.

Por último tratando de terrenos indígenas no existe la misma libertad para subdividir ya
que se tiene en consideración el “principio de indivisibilidad de las tierras indígenas”, por
lo que en primer lugar, es necesario solicitar la autorización de CONADI. Sin embargo, la
subdivisión que admite este tipo de terrenos es de 3 hectáreas (30.000 metros
cuadrados), salvo situaciones excepcionalísimas.

¿Se puede subdividir un terreno sin escrituras?

En Chile tenemos un sistema registral por lo que cada nueva propiedad debe ser inscrita
en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, lo que significa que cada terreno que no
cumpla con el requisito de escritura e inscripción responde a una situación irregular. Como
consejo, es mejor asesorarte por un profesional cuando no entiendas muy bien. Podría ser
un gran negocio o un gran problema.

¿Para qué me sirve subdividir un terreno?

Es una pregunta difícil de responder, generalmente los que hacen esto están pensando en
un negocio. Puede resultar más sencillo vender dos terrenos pequeños a uno muy grande.
En otras ocasiones, puedes generar un ingreso extra reduciendo el espacio que necesitas
para vivir, repartir una propiedad en personas que le tienes estima, tus hijos, familiares,
etc. Dependerá de la amplitud de tu visión.
POSESIÓN EFECTIVA INTESTADA
Patricio Puen Marileo
Documentos para solicitar la posesión efectiva intestada
Para llenar el Formulario de Solicitud de Posesión Efectiva debes añadir todos los datos del
causante, de los herederos y de todos los bienes que tenía la persona que ha fallecido.
Estos datos los encontrarás en los Certificados de Defunción, Nacimiento y Matrimonio,
que afortunadamente son gratuitos en la página del SRCeI. Es importante señalar que, al
momento de entregar el Formulario, no es necesario que adjuntes o acompañes los
certificados anteriormente mencionados, solamente te serán útiles para que puedas
verificar la información que estás entregando.

Lo mismo ocurre respecto de los bienes. Toda la documentación en que se establecen los
derechos que se tienen en una propiedad, sirven únicamente para llenar el formulario y
no deben anexarse a menos que el funcionario del SRCeI lo solicite para asegurarse que
los datos están correctos, pues el apartado del inventario es el que genera muchos
inconvenientes y errores que, si bien son subsanables, generan gastos de tiempo y dinero
que podrían evitarse. Es por ello que la recomendación es recurrir a un profesional cuando
tengas dudas o el procedimiento resulte un tanto complejo para ti.

¿Cómo saber los bienes de una persona fallecida en Chile?

En la mayoría de las ocasiones, los herederos conocen muy bien cuáles son las
posesiones, derechos y propiedades que tiene la persona que ha fallecido. A pesar de ello,
no son pocas las ocasiones donde el causante tiene propiedades ocultas o vendió sin
poner en conocimiento de las personas que podrían sucederle.

En el primer lugar donde se pueden buscar las propiedades es el Conservador de Bienes

Raíces de la comuna donde residía antes de morir. Aquí podrás encontrar información
sobre todos los derechos o títulos de dominio que tenga una persona.

En otro lugar que puedes buscar, es el Servicio de Impuestos Internos, pero aquí
solamente encontrarás las propiedades que tengan rol de avalúo fiscal, por lo que las
acciones y derechos que pudieron adquirir en una propiedad necesariamente deben ir al
CBR respectivo.

¿Qué es la presunción del 20% en el formulario de solicitud?

Es una forma de facilitar el llenado del Formulario de Solicitud de Posesión Efectiva, en el
que se presume que la persona tenía bienes muebles (entendiéndose con ello a los
electrodomésticos, vestuario, living, comedor, etc.) por un monto que corresponde a un
quinto del avalúo que tenía la propiedad en que tuvo su último domicilio la persona que
ha fallecido. Esto no es obligatorio, por lo que también es posible detallar cuáles eran los
bienes muebles y su valor.
Formulario de impuesto a la herencia
Otro documento que es necesario llenar y pagar, según sea el caso, que se presenta junto
con el Formulario de Solicitud en el SRCeI, es el Formulario 4423 sobre impuesto a la
herencia. Una vez que lo llenes sabrás cuánto es el monto que tienes que pagar o si estás
exento.

¿Cuánto se demora el trámite en el Registro Civil?

Una vez presentado el documento el SRCeI se demora aproximadamente 45 días para
completar todos los trámites, el último es publicar una resolución en el diario oficial, por lo
que el Certificado de posesión efectiva estará disponible luego de los días 01 o 15 de cada
mes, para lo tengas en consideración.

Inscripción de la posesión efectiva en el Conservador de Bienes Raíces

Una vez que recibes el Certificado de Posesión Efectiva, debes inscribir en el Conservador
de Bienes Raíces respectivo todos los derechos que tengan los herederos sobre las
propiedades ingresaste en la sección de bienes inmuebles del inventario, o que tengan
relación con ellas, como las acciones y derechos hereditarias, que son bienes muebles en
estricto rigor, pero se subinscriben al margen de la inscripción en el Registro de
Propiedad.

Rectificación de posesión efectiva ¿se puede anular una posesión efectiva?

He visto casos en que se han realizado las solicitudes de posesión efectiva, y realizado
inscripciones, con muchos errores, que sólo son visibles cuando quieren disponer de ellos.
Es así, por ejemplo, que en algunos casos omiten algunas propiedades en el inventario,
agregan cuotas en montos diferentes, establecen como propios bienes que son sociales,
errores en los datos de las inscripciones de las propiedades, etc.

Para todos estos casos el SRCeI establece la posibilidad de rectificar a través de un

formulario, en el que podrás eliminar o agregar elementos en el inventario.

¿Cuánto sale una posesión efectiva? o ¿cuánto gastarás para disponer de los
bienes?
Con todos los trámites que ya sabes que se tienen que hacer, entenderás que el valor es
variable, dependiendo del avalúo del inventario, de la cantidad de propiedades, herederos,
etc. (en la imagen, los aranceles del Registro Civil). Sin embargo, los Conservadores de
Bienes Raíces no tienen un arancel único, y por ejemplo, una copia de inscripción con
certificación de vigencia (dominio vigente) puede costar entre 3.000 hasta 25.000
dependiendo de la comuna o agrupación de comunas. De la misma manera cobran las
inscripciones especiales de herencia.