SUPERFICIE

El código civil de Vélez prohibía este derecho de superficie. Posteriormente la ley 25.509 crea el
derecho real de superficie forestal (limitado a lo relacionado con plantaciones y bosques).
Con este derecho real de superficie forestal los propietarios ofrecían sus tierras para ser plantadas;
los inversionistas obtenían plantaciones sin comprar el terreno; los propietarios con tierras
hipotecadas podían cancelar la hipoteca con lo que ganaban al constituir este derecho sobre
superficie.
Actualmente el ccc deroga expresamente esta ley y consagra el derecho real de superficie, el cual
es más amplio y contempla al derecho real de superficie forestal.

Objeto. Sembrar y forestar o construir. La siembra es del superficiario, tiene el uso y goce. Se rige
por las reglas del usufructo respecto del dueño. Para la cosecha, el superficiario va a realizar
contratos personales con contratista para levantar la cosecha. Luego se vende, voy a tener
disposición jurídica respecto de la cosecha tengo el dominio. Va a ser la propiedad superficiaria (se
puede disponer).
El superficiario puede construir y afectarlo a PH.
Este derecho se ejerce por la posesión, tiene acciones posesorias y reales. Además, puede
hipotecar el derecho de superficie y constituir derechos personales y reales.

Definición legal
Art 2114. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un
inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del
derecho de PLANTAR, FORESTAR O CONTRUIR, O SOBRE LO PLANTADO, FORESTADO O
CONSTRUIDO EN EL TERRENO, EL VUELO O EL SUBSUELO, según las modalidades de su ejercicio
y plazo de duración establecidos en el titulo suficiente para su constitución y dentro de lo previsto
en este título (titulo 7) y las leyes especiales.

Los sujetos que participan en la constitución del derecho son:

- el propietario del inmueble y
- el superficiario, persona física o jurídica a quien se le atribuye el derecho.

LOLA 1
Clases
Art 2115. MODALIDADES
- El derecho real constituido PERMITE CONTRUIR, PLANTAR O FORESTAR EN SUELO AJENO
(en el contrato se puede otorgar el derecho de construir y además plantar o solamente una
de esas posibilidades) y adquirir la propiedad de lo edificado o plantado. Una vez realizada
la construcción nace la propiedad superficiaria, el derecho se convierte en derecho real
sobre cosa propia (lo construido o lo plantado), respecto de la cual el superficiario tiene el
poder de usar, gozar y disponer temporariamente, independientemente de la propiedad del
suelo, que continua en cabeza del propietario constituyente de la superficie (quien será
nudo propietario, titular de un dominio desmembrado). En esta modalidad existe derecho
real desde la constitución, el superficiario tiene un poder autónomo actual y oponible erga
omnes, inclusive frente al nudo propietario y sus sucesores universales o particulares. En esta
modalidad, el superficiario realiza la construcción o plantación con el fin de adquirir lo
construido, plantado o forestado y no con otra finalidad.
- Cuando el derecho de superficie es CONCEDIDO SOBRE UNA CONSTRUCCION O
PLANTACION YA EXISTENTE EN EL INMUEBLE. Al constituirse la superficie se desdobla, la
propiedad del suelo queda en cabeza del constituyente y la propiedad de lo construido o
plantado, pasa a ser propiedad del superficiario en carácter de propiedad superficiaria. En
este supuesto, la superficie nace como derecho real sobre cosa propia, pues recae sobre lo
que ya existe.
En ambas modalidades el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del
titular del suelo.

Art. 2116. Emplazamiento. El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o
sobre una parte determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre
construcciones ya existentes, aun dentro del régimen de propiedad horizontal.
En consecuencia, la obra puede erigirse tanto en el suelo como en el subsuelo ej. Caso de
cocheras subterráneas, o en ambos conjuntamente.
La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación,
forestación o construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.

LOLA 2
 No puede coexistir más de un derecho de superficie sobre la misma parte material del
inmueble, pero sobre distintas sí. El dueño puede constituir derecho de superficie sobre todo el
inmueble o sobre una parte de él.
Que las UTILIDADES aparezcan en el contrato.

Duración
Art. 2117. El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder:
- 70 años cuando se trata de construcciones
- 50 años para las forestaciones y plantaciones
Ambos contados desde la adquisición del derecho de superficie.
El plazo convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos máximos.

Legitimación
Art 2118. Están facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de derechos reales:
- De dominio
- Condominio
- Propiedad horizontal

Art. 2119. ADQUISICION.

El derecho real de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido
por acto entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por usucapión. La prescripción
breve es admisible a los efectos del saneamiento del justo título.

Art. 2120. FACULTADES DEL SUPERFICIARIO

El titular del derecho de superficie está facultado
- para constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar
o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duración del
derecho de superficie (plazo 50 y 70).

LOLA 3
 - El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con
separación del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario;
- puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras
unidades privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de
consentimiento del propietario.
el superficiario puede constituir derechos reales de garantía sobre su derecho (se trate del de
construir, plantar o forestar) porque lo admite el último párrafo del art. 1883 ccyc: “El objeto
(cosas o bienes) también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley”. en cuanto
a qué derecho de garantía puede constituir la nómina, se circunscribe a la hipoteca y a la anticresis;
y su legitimación para constituirlas derechos está contenida en los arts. 2206 y 2213.

La superficie constituye un derecho real inmobiliario, recae sobre un inmueble y sea que existe o
aparezca después la construcción o plantación, la naturaleza de lo construido es la de inmueble
por accesión (art. 226) y la de lo plantado, la de inmueble por naturaleza (art. 225). Aunque el
nudo propietario no adquirirá el dominio de ellos por el modo de accesión, pues la titularidad
corresponderá al superficiario (mientras perdure su derecho), en calidad de propiedad superficiaria.

Art.2121. FACULTADES DEL PROPIETARIO

El propietario conserva la disposición material y jurídica que corresponde a su derecho, siempre
que la ejerza sin turbar el derecho del superficiario.
Mientras exista el derecho de superficie, el propietario dueño del suelo (nudo propietario) conserva
sus facultades sobre la cosa, pero limitadas por las que asisten al superficiario. Este tendrá el ius
utendi, ius fruendi y ius abutendi sobre lo construido o plantado, pero limitado al plazo de
duración de su derecho.
El propietario del suelo puede realizar actos de disposición, puede transmitir la nuda propiedad y
constituir derechos personales o reales sobre el suelo o nuda propiedad. Puede gravar el inmueble,
pero el gravamen afectaría y quedaría confinado a la nuda propiedad. Gravo la nuda propiedad
con hipoteca, la ejecución estaría limitada a la nuda propiedad, el adquirente en la subasta
adquirirá la nuda propiedad y deberá respetar el derecho de superficie, que como todo derecho
real resulta oponible erga omnes.

LOLA 4
Art. 2122 Destrucción de la propiedad superficiaria. La propiedad superficiaria no se extingue,
excepto pacto en contrario, por la destrucción de lo construido, plantado o forestado, si el
superficiario construye, nuevamente dentro del plazo de seis años, que se reduce a tres años para
plantar o forestar.
El artículo parte del acaecimiento de un hecho dañoso que haya destruido materialmente lo
incorporado al terreno, incluyendo su subsuelo, como episodio que determinaría la extinción de la
propiedad superficiaria, léase: del derecho de superficie que se estuviera ejerciendo sobre cosa
propia o ajena. la extinción del derecho se puede paralizar mediando acuerdo de voluntades entre
el propietario y El superficiario, el que deberá versar sobre una nueva construcción o la
reconstrucción de lo destruido, la que se deberá llevar a cabo dentro del plazo de seis años. si lo
afectado por la destrucción fueran plantaciones o forestación, el plazo se limita a tres años.

Art. 2123. SUBSISTENCIA Y TRANSMISION DE LAS OBLIGACIONES DEL SUPERFICIARIO. Protege a

los acreedores del superficiario de manera que, en el caso que transfiera su derecho, el que lo
adquiera asuma en toda su magnitud las obligaciones a cargo de aquel (las debidas al propietario,
las derivadas de impuestos, tasas y/o contribuciones adeudadas como consecuencia de la actividad
que haya desplegado por el ejercicio de su derecho, etc.). con idéntico propósito, la norma prevé
que la renuncia, abandono o desuso no libera al superficiario de cumplir las obligaciones a su
cargo, sean legales o contractuales.

LOLA 5
EXTINCION
Art. 2124 son cinco las causas que producen la extinción del derecho de superficie sobre cosa
ajena. EL DERECHO DE construir, plantar, o forestar se extingue por:
1-. RENUNCIA EXPRESA: además de expresa, la renuncia se debe instrumentar en escritura pública
(art. 1017, inc. A). y debe ser inscripta en el registro de la propiedad inmueble, para su oponibilidad
a terceros interesados de buena fe.
2-. VENCIMIENTO DEL PLAZO: el vencimiento del pactado o de su prórroga produce por sí la
extinción del derecho, generando la obligación del superficiario de devolverle el inmueble al
propietario. Lo mismo cabe para la hipótesis de que no mediará pacto acerca de la duración del
derecho real de superficie, porque entonces regirá el término de la ley art. 2117.
3-. CUMPLIMIENTO DE UNA CONDICION RESOLUTORIA: si la superficie se somete a una
condición resolutoria, la extinción ocurre por cumplimiento del hecho. Resultará exigible la
formalidad de escritura pública o resolución judicial (la que, en caso de discrepancia, dilucidará el
conflicto) y su inscripción.
4-. CONSOLIDACION: ocurre con la reunión en una misma persona de los derechos del
propietario y del superficiario, situación que puede darse respecto del primero, del superficiario o
de un tercero, el acto jurídico será instrumentado en escritura pública y del mismo tomarse razón
por el registro inmobiliario;
5-. NO USO: durante diez años si el objetivo de la superficie fue construir y durante cinco si el
destino del inmueble era plantar o forestar.

En cuanto a la PROPIEDAD SUPERFICIARIA

Parece que no resulta aplicable la causal de extinción por el no uso (no explotación de lo
construido o plantado). El art. 2124 solo se refiere específicamente al derecho de construir, plantar
o forestar y no a la propiedad superficiaria.
Pero podría pactarse, por ejemplo, el no uso por determinado plazo como resolutorio de la
propiedad superficiaria. Art 2128 declara aplicables a la propiedad superficiaria las normas del
dominio revocable (art. 1965. Es dominio revocable el sometido a una condición o plazo resolutorio
a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió. La condición o el
plazo deben ser impuestas por disposiciones voluntaria expresa o por la ley).

LOLA 6
Art. 2125 Efectos de la extinción
Se debe diferenciar si se extingue por cumplirse el plazo, o antes de cumplirse el mismo.
1.- SI SE EXTINGUE POR CUMPLIRSE EL PLAZO. Al extinguirse el derecho de superficie, el dueño
del suelo vuelve a tener su dominio pleno, quedando sin efecto los actos de disposición o
enajenación que haya hecho el titular del derecho de superficie.
Las hipotecas son inoponibles al dueño del suelo, porque se considera que el plazo de duración
del derecho real de superficie está inscripto en el RPI para su publicidad y oponibilidad, de manera
que cualquier acreedor pueda conocerlo.
Que ocurre con los contratos de alquiler celebrado por el superficiario ¿? Al extinguirse la superficie
por el vencimiento del plazo, el dominio vuelve a su titular (libre de cargas: de derechos reales y
personales) y le son inoponibles estos actos celebrados por el superficiario.

2.- SI SE EXTINGUE ANTES DE CUMPLIRSE EL PLAZO. En este caso las cargas subsisten hasta que
venza el plazo establecido, de manera que, si el propietario constituyo derecho real sobre la nuda
propiedad y el superficiario sobre lo construido, se mantienen por separado hasta que se cumpla el
plazo del derecho de superficie.

INDEMNIZACION AL SUPERFICIARIO
ART. 2126. Producida la extinción del derecho de superficie, el propietario del suelo debe
indemnizar al superficiario, para evitar el enriquecimiento injustificado de aquel por lo edificado o
plantado por este. El monto puede ser pactado libremente entre ambos (en el contrato de
superficie o después) o cambiar la indemnización por otra cosa en compensación.
Se lo puede eximir de indemnizar siempre que se pacte entre partes, y no hay nada estipulado
entre ellos el art 2126 fija parámetros para establecer el monto de la indemnización: se toman los
valores que incorporo el superficiario durante los 2 últimos años y se le descuenta la amortización
(cuando el valor de un bien va disminuyendo por su uso).

LOLA 7
Art. 2127 NORMAS APLICABLES AL DERECHO DE SUPERFICIE
Normas supletorias relativas a limitaciones al uso y goce. El código determina sin perjuicio de lo
que las partes hayan pactado acerca de las limitaciones relativas al uso y goce en el titulo
constitutivo, supletoriamente se aplican las relativas a las limitaciones del uso y goce en el derecho
de usufructo.
La aplicación supletoria que predica el artículo pone de relieve la importancia que le asigna a la
autonomía de la voluntad. De manera que, en este ámbito, las partes decidirán los parámetros a
los que el superficiario deberá ajustar el ejercicio de su derecho, naturalmente adecuados al
destino previsto en el acto constitutivo. en cuanto a la referida aplicación supletoria, concerniente a
las limitaciones del uso y goce previstas para el derecho real de usufructo nos remite, entre otras, a
la segunda parte del art. 2129 ccyc (alteración de la sustancia); al art. 2132 ccyc (usufructo sucesivo);
al 2139 ccyc (garantía suficiente), etc.

Art. 2128 NORMAS APLICABLES A LA PROPIEDAD SUPERFICIARIA

Como sobre la propiedad superficiaria separada el titular del derecho de superficie ejerce un
derecho temporario, es apropiado que a la propiedad superficiaria le sean aplicables, en subsidio
las normas del dominio revocable art. 1966, 1968, 1969. La situación que se contempla en este
artículo corresponde a la prevista en el segundo período del art. 2114 ccyc, esto es, cuando el
derecho de superficie se constituye sobre “… lo plantado, forestado o construido en el terreno, el
vuelo o el subsuelo…” (supuesto calificado como propiedad superficiaria, derecho sobre cosa
ajena), situación jurídica que sujeta a las normas del dominio revocable (art. 1965 ccyc y ccs.)
aplicables en la medida de su compatibilidad con las disposiciones regulatorias del de superficie.
Aludir a una construcción, plantación o forestación ya existente en principio descarta que la norma
incluya el caso de lo que produzca el superficiario por la actividad que despliega, generándose un
objeto respecto del cual tendrá derecho real sobre cosa propia.

LOLA 8