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Artículo

El control de alquileres es una política con consecuencias negativas para


el mercado de vivienda y los inquilinos”

Cuando hablamos del control de una política de control, inevitablemente se


suscitan algún problema con efecto negativo hacia los individuos, ya que al
hablar de control, por lo general se habla siempre de algún ente estatal echando
mano sobre sobre la propiedad o alguna actividad de las personas.
A los gobiernos les sobran excusas para meterse a distorsionar el ciclo
económico del mercado, casi siempre con algún fin supuestamente altruista, en
este caso, tampoco les faltaron motivos para posar su mirada sobre el rubro del
alquiler de viviendas, para supuestamente lograr que más gente acceda a un
techo sin que los empresarios se “aprovechen” de la necesidad ajena al ser el
alquiler de viviendas un bien de primera necesidad.
Pero así como ocurre en la naturaleza cuando observamos a una oruga en su
proceso de metamorfosis, en nuestra buena intención de impedir que no sufra,
la ayudamos rompiendo la bolsa para que la mariposa salga más rápido, al final,
lo único que conseguimos es que salga con unas alas débiles y que no pueda
batirlas con la fuerza suficiente para volar y termina muriendo, gracias a que
distorsionamos su proceso natural.
Esto es lo que ocurre cuando un gobierno actúa de este modo ante la actividad
comercial espontánea de los miembros de una sociedad, donde los métodos de
coordinación del mercado se van dando por ensayo y error, en base a la oferta
y la demanda.
Al existir una alta demanda de este bien, a los políticos populistas les encanta la
idea de quedar bien ante un gran número de posibles votantes, que se guían
más por la pasión que por la razón. Este breve análisis pretende precisamente,
arrojar algo de claridad acerca de lo segundo, de manera a mostrar los errores y
efectos negativos de caer en ciertas falacias populistas.
Errores y creencias comunes
a) Los dueños de alquiles ganan mucho dinero. Falso.
Las estimativas de ganancias o retornos en cuanto a la inversión, por año
oscilan apenas entre el 3% y el 6%. Por lo tanto, este rubro es mucho menos
rentable que gym o un restaurante.
b) Los dueños se aprovechan de la necesidad de las personas. Falso.
Los precios obedecen simplemente a una cuestión de oferta y demanda, es
decir, un producto es más rentable en cuanto a su escasez por la alta
demanda y no por el precio per se. Por tanto, si el precio promedio de un
producto tal es de 1000, dejándome como margen de ganancia un 10%, no
voy a ganar el doble, duplicando mi precio, porque el costo-beneficio para el
comprador ya no sería rentable, de modo que la estrategia para obtener mejor
ganancia sería crear más productos o bienes de acuerdo a la necesidad que
mi intuición y recursos me proporcionen para satisfacer las exigencias del
mercado.
c) Muchas personas quedan sin acceso a un techo digno por culpa de los
precios altos de los alquileres. Falso.
Básicamente es otra afirmación, como se ha dicho, falsa, y a la cual
respondemos tal como lo hicimos en el ítem b.
d) Con una política de control de alquileres, el estado va a ayudar a las
personas tener más acceso a alquileres de viviendas. Falso.
Este tipo de políticas, nada original, simplemente son una forma más de
distorsionar el mercado, y cuyo supuesto fin altruista, termina justamente con
el efecto contrario, es decir muchas más personas quedarían fuera del
circuito de acceso a un techo.
Efectos negativos de las políticas de control de precio
Los efectos negativos tal vez sean más largos que los errores que mencionamos,
se intentará destacar algunas de las más sencillas de visibilizar, dado que
nuestro objetivo no es un análisis exhaustivo sobre el tema.
Podemos mencionar como un primer gran problema con el cual tropieza este tipo
de leyes, es el desincentivo de este negocio. Como en casi todos los casos, los
propietarios que comercian con sus bienes esperan sacar el mayor rédito posible
en sus transacciones, y desde luego todo tiene un margen mínimo de costo-
beneficio.
En tal sentido, hemos visto que el negocio del alquiler de viviendas ya se
encuentra prácticamente en el margen de este costo-beneficio, es decir, todo
emprendimiento ligado a la construcción representa una importante inversión
con el subsecuente dolor de cabeza para cualquier emprendedor sobre los
riesgos que implica que el negocio salga mal o tropiece con alguna dificultad
importante.
Entonces, cuando el gobierno limita el margen de ganancia, sencillamente el
propietario del capital dejará de invertir en el rubro, migrando a otro negocio o tal
vez depositarlo a plazo fijo en algún banco, que tal vez sea aún más rentable
incluso, por lo tanto, más limitaciones a las ganancias, implica menos inversión
en el rubro, y menos techos para ofertar en el mercado.
Otros puntos, que merecen la pena mencionar son la cuestión de seguridad,
bienestar y estética de los edificios, en donde el primero es de capital importancia
porque implica poner en riesgo de lesión a alguna persona.
Dado que los propietarios en su mayoría incluyen en sus precios de renta, el
destino de una parte de esos ingresos al mantenimiento del edificio, al existir
menos ganancias, los servicios de mantenimiento se verán drásticamente
reducidos y esto trae como consecuencia que la seguridad se vea comprometida,
y los riesgos potenciales aumenten, serían comunes los cortocircuitos, caños
rotos o goteras en el techo traen consigo un compromiso de lesión y además
ocasionan malos ratos a los usuarios de las viviendas.
Un propietario X, tratará de desentenderse lo máximo posible para solucionar el
problema de sus inquilinos, esperando incluso que estos tomen la iniciativa de
repararlos por su cuenta. Los edificios con el tiempo se convierten en estructuras
vetustas y peligrosas, lo que trae consigo que la estética de la cuadra se reduzca,
restándole valor al inmueble y otros aledaños.
Otra consecuencia importante, es lo que Bastiat sostuvo como “lo que no se ve”.
Es claro que cualquier emprendimiento que se desarrolla no es un hecho aislado,
y existe toda una cadena de eventos y emprendedores detrás de cada iniciativa,
en este caso, al disminuir el incentivo al rubro de los alquileres, traería como una
de las primeras consecuencias que el rubro de la construcción se vea
ralentizada, estancada o en retroceso, dejando a muchísimas familias sin la
posibilidad de subsistir valiéndose de esta cadena.
La coerción del Estado.
Más allá de la inmoralidad que implica perjudicar a los demás mediante la acción
coercitiva de un tercero, este es otro claro caso de intromisión y coerción estatal
sobre la propiedad privada, que inherentemente implica una limitación a la
libertad individual. En tal sentido merece la pena mencionar parte del texto
“Pensando fuera de la caja”, “la propiedad privada posee dos grandes
características. Una es la capacidad de permitirles a los individuos la
subsistencia, siendo esta su cualidad primordial y originaria. La segunda
característica es su capacidad para maximizar la producción, aumentar sus
niveles de eficiencia y resolver inconvenientes que surgen producto de la
convivencia humana en sociedad”. p. 76.
Como conclusión podemos decir que la política de control de alquileres, con la
excusa de ayudar a unos cuantos necesitados, termina perjudicando a los
mismos, puesto que al no existir incentivo suficiente ninguna persona
emprendería en ofertar más techos, y las ya existentes se convertirían en bienes
aún más escasos y caros.
Demás está decir que el control de precios jamás ha sido una buena solución a
supuestas crisis sociales, más allá de que en la mente parezca funcionar, basta
recordar que una de las aristas que ocasionó la crisis de 1930 en EEUU fue
precisamente esta práctica.