ING.

YASTZEMKI MARÍN

ING. YASTZEMKI MARÍN

AVALUADOR PROFESIONAL

INFORME DE AVALÚO
PARCERA DE TERRENO Y BIENHECHURIAS, UBICADO EN LA
URBANIZACION LA COMUNIDAD VIEJA, DE LA CIUDAD DE GUANARE
ESTADO PORTUGUESA.

SOLICITANTE: SR. FABIO VARDANEGA

PERITO AVALUADOR: ING. YASTZEMKI MARÍN

GUANARE, OCTUBRE DE 2011

Informe de Avalúo
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CIUDADANO:
SR. FABIO VARDANEGA

De acuerdo con las instrucciones se precedió a realizar el avaluó de la

parcela de terreno y Bienhechuria, ubicado en la Urbanización La Comunidad
Vieja de la Ciudad de Guanare Municipio Guanare Estado Portuguesa.

En el informe técnico se puede observar que el procedimiento utilizado para

el cálculo del valor es el usualmente empleado en el campo de la tasación, por lo
cual se da fé de las técnicas empleadas y del uso de la información recabada.

Efectuados los estudios y análisis correspondientes resultó que el referido

inmueble tiene un valor actual de: SEISCIENTOS VEINTE SEIS MIL BOLÍVARES
CON 00/100. (BSF. 626.000,00)

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ASOCIACIÓN CIVIL DE AVALUADORES
PROFESIONALES DE VENEZUELA Nº 703
SUDEBAN Nº 3.289

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CERTIFICACION DE CONTINGENCIA

Yo, Yastzemki Marin, Ingeniero, certifico:

 Que el avalúo realizado es producto de métodos esencialmente objetivos,

científicos y universalmente admitidos como justos, sin que halla influido en
este trabajo, ningún otro factor, intención que pudiese alterar en lo más
mínimo tanto los datos o hipótesis de trabajo, así como el resultado obtenido
al aplicar el resultado obtenido al aplicar los mencionados métodos.
 Que no tengo ningún interés, directo, ni indirecto con la propiedad avaluada
en cualquier operación comercial.
 Que mis servicios fueron requeridos única y exclusivamente en mi condición
de profesional de la valuación.
 Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para
confeccionar las estadísticas necesarias en este estudio, son ciertos hasta
donde alcanza la buena fe del avaluador, y que no se ha exagerado ni
omitido conscientemente ningún factor importante que pueda influir en el
resultado de este avalúo.

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ASOCIACIÓN CIVIL DE AVALUADORES
PROFESIONALES DE VENEZUELA Nº 703
SUDEBAN Nº 3.289

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INTRODUCCIÓN

Este avalúo tiene el propósito de expresar el “Valor Actual” de Inmueble

ubicado en la urbanización La Comunidad Vieja de la Ciudad de Guanare
Municipio Guanare Estado Portuguesa.
.
Con tal propósito, se practico la correspondiente inspección técnica con la
finalidad constar y tomar referencia de las principales características del
inmueble, entre otras su ubicación, las diferentes áreas que integran al
inmueble, la tipología de la construcción, sus servicios, así como el estado de
conservación y mantenimiento.

Se solicitaron los diferentes recaudos requeridos para la obtención de la mayor

información para la elaboración del presente avalúo (documentación, planos de
la vivienda entre otros).

La información solicitada está relacionada con todos los aspectos que

guardan estrecha relación con el Bien.

Se realizaron las labores de mensura necesarias para cuantificar el área del

terreno y de construcción.
Toda la información recabada esta plasmada en el presente informe.

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1.- CARACTERISTICAS DEL ENTORNO.

1.1.- CARATERISTICAS DEL VECINDARIO.

La Urbanización La Comunidad Vieja, esta ubicada en la zona sureste de la

ciudad de Guanare, urbanísticamente esta completamente consolidada.
El control vehicular y peatonal se realiza por varias entradas.

1.2.- SERVICIOS PÚBLICOS EXISTENTES:

La Urbanización La Comunidad dispone de los siguientes servicios públicos:

Red de acueducto.
Red de cloacas.
Electricidad.
Vialidad en cementada.

1.3.- ACCESIBILIDAD VEHICULAR.

La Urbanización La Comunidad Vieja es una zona con fácil acceso vehicular, la

más inmediata es la siguiente; circulando por la Carrera 6 Bis se cruza a mano
derecha y en un recorrido de unos cinco metros esta ubicado el inmueble.

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1.4.- ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL

El sector donde se encuentra el inmueble está zonificado como “AR2” cuyos

requisitos de construcción y condiciones de desarrollo son de Uso: Residencial
unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar, aislada o pareadas.
Área mínima: 300 m2.
Porcentaje de ubicación: 40%.
Porcentaje de construcción: 60%.
Densidad neta: 200 Hab./ha.
Retiro frente y fondo: 6 metros; Retiro laterales: 3 metros.

2.- DESCRIPCION DEL INMUEBLE.

2.1.- UBICACIÓN.
El bien avaluado esta ubicado en la Urbanización La Comunidad Vieja de la
Ciudad de Guanare Municipio Guanare Estado Portuguesa.

2.2.- SITUACIÓN LEGAL.

El inmueble le pertenece a Ciudadano Fabio Vardanega, según consta en

documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio
Autónomo Guanare del Estado Portuguesa, en fecha 24 de febrero de 1984,
bajo el Nº 97, paguina 198 a la 202..

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2.3.- LINDEROS.

Según el documento aclaratorio de linderos registrado en la misma oficina

inmobiliaria, los linderos son los siguientes:

NORTE: Casa y Solar del Ebadio Jiménez.

SUR: Casa y Solar del Sr. Cristo Morales.
ESTE: Calle Páez o Callejón Aserradero Italia.
OESTE: Casa y Solar del Sr. Alvis Hernández.

2.4.- FORMA Y MEDIDAS DEL TERRENO.

La forma del terreno es regular y sus disminuciones según la mensura
realizada.

2.5.- AREA DEL TERRENO.

Según las mediciones el área es de: Cuatrocientos Cincuenta y seis Metros
Cuadrados con cuarenta y seis Centimetros.

At= 456,46 m2

Según el documento de propiedad el área es de: Cuatrocientos Veintinueve

metros Cuadrados con Veinte Centímetros.

At= 429,20 m2

Para efectos de este avalúo el área a considerar será la calculada según la

mensura realizada (456,46 m2).

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2.6.- URBANISMO.
El urbanismo esta concluido.
2.7.- EDIFICACIÓN.
2.7.1.- Distribución.
La Vivienda es una edificación de una sola planta y los diferentes
ambientes que la integran son los siguientes:
 Porche
 Una Sala - Recibo
 Una Cocina - Comedor
 Tres habitaciones
 Un Baño
 Un Corredor
OTRAS AREA ANEXA A LA VIVIENDA:
 Tres Habitaciones
 Un Baño
 Lavadero
2.7.2.- Área.
Según la mensura realizada, el inmueble tiene una sola planta (Vivienda
Principal), un área de construcción de Platabanda y pisa de Granito de:

Ac= 128,74 m2

2.7.2.1.- Área.
Según la mensura realizada, el inmueble tiene una sola planta (area anexa
tres habitaciones, un baño y lavadero), un área de construcción de
Platabanda y piso de cemento pulido de:

Ac= 57,30 m2

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2.7.3.- Características Constructivas.

Sistema Estructural: Convencional

Estructura: Columnas y vigas de concreto y techo de
platabanda.

Paredes: Bloques, obra limpia

Pintura: En buen estado.
Revestimiento: Cerámica de baños y áreas de servicio.

Ventanas: Macuto y Basculante

Puertas: De hierro con protector y madera.
Pavimentos: De cemento liso de color rojo en interiores
Elementos Metálicos: Marcos en puertas y ventanas.
Instalaciones Eléctricas: interna 110-220 voltios
Piezas Sanitarias: Constituidas por: W.C., lavamanos y ducha.
Mantenimiento y Conservación: Bueno.
Edad Aparente: 20 años aproximadamente.
Otras Obras: Tres habitaciones, un Baño y un Lavadero en
la parte posterior de la vivienda con piso de
cemento pulido.

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CARACTERÍSTICAS GENERALES

Topografía Techos
Platabanda Acerolit Fibrocemento
Con pendiente Semiplana Variada Plana Zinc Plafón Dry Wall Losa entrepiso
Tabelones Madera Machihembrado
Forma Canal 90 Otros: lamina frescaluz
Cuadrada Rectangular
Polígono Regular Polígono irregular

Servicios Paredes
Agua Luz Gas Ladrillo Bloque arcilla Bloque
Cloacas Séptico Transporte Público concreto
Pantalla concreto Tabiques Otros

Tipos de Construcción Revestimientos

Gran lujo Lujo Segunda Friso liso Cerámica Porcelana Friso rústico
Humilde Rural Otros. Obra limpia Texturizado Piedra Ornamental

Linderos Puertas
Hierro Mad. Entamb. Reja de Hierro
NORTE: Casa y Solar del Ebadio Jiménez. Aluminio y vidrio segur Madera maciza
SUR: Casa y Solar del Sr. Cristo Morales. Otros: tipo santa María
ESTE: Calle Páez o Callejón Aserradero Italia.
OESTE: Casa y Solar del Sr. Alvis Hernández.

Ventanas
Zonificación y reglamentos Hierro y vidrio Aluminio y vidri Batiente
Zonificación AR-2 Área mínima: 300 M2 Corrediza Basculante Madera y V.
% construcción: 60% % ubicación: 40% Panelas alum. Otros. Tipo macuto

Información sobre las Bienhechurias Pisos

Antigüedad: 40 años Cerámicas Granito Parquet Cemento liso
Alfombra Vinyl Asfalto Cemento Rústico
Caico Terracota Mosaico Mármol

Acceso de la Zona Equipos y Complementos

Intercomunicador Ascensor
Por la calla de aserradero Italia Portero eléctrico Equipo hidroneumático
Casillero de correos Equipo contra incendio
Desarrollo de la zona Recolector de Circuito cerrado de T.V
basura
Urbanizada Central telefónica

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3.- FORMACION DE VALORES

Para la valoración se utilizó la siguiente metodología

3.1.- Método del mercado para la fijación del valor del terreno.
El método del mercado consiste en utilizar las referencias de ventas de
inmuebles, que por sus características son similares o puedan ser similares al
bien avaluado. Esta información fue recabada de Oficina Subalterna del
Registro Público del Municipio Autónomo Guanare.
Para un universo de referencias de ventas seleccionado, se realizó un análisis
estadístico tomando en consideración las siguientes variables:
 Precio Unitario.
 Área del inmueble.
 Fecha en que se realizó la operación de compraventa.
 Porcentaje de construcción.
 La localización del inmueble.

ESTUDIO DE MERCADO.

Para analizar la valoración de la parcela de terreno en estudio utilizamos el

método de mercado basados en los referenciales de compra – venta de terrenos
similares obtenidos en el registro subalterno del Municipio Guanare, se analizaron
24 referenciales seleccionando los que a criterio del tasador son similares con la
parcela en estudio. Al depurar los referenciales se tomo una muestra
representativa de 18 referenciales. Se aplico el método de mercado de inferencia
estadística (modelo de regresión múltiple), analizado con el paquete estadístico
bajo Windows S.P.S.S 17.00.
Este método de regresión múltiple toma en consideración los diferentes factores
(variables) que interfieren en el precio de la parcela de terreno. Obteniendo para
ello el modelo matemático ideal (ecuación lineal) que explica el precio unitario y
final del inmueble.

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ANÁLISIS ESTADÍSTICO

Para llegar al valor real y verdadero de la parcela de terreno se utilizó regresión

múltiple, con un 95% de probabilidad, se obtendrá una ecuación donde el precio
unitario es la variable dependiente, mientras las variables áreas, tiempo y
ubicación constituyen las variables independientes X 1 ,X2 ,X3 que explicaran a la
variable precio unitario.

AVALÚO
ANÁLISIS DE LOS RESULTADOS

De acuerdo a los resultados arrojados por el paquete estadístico SPSS 15.0 la

ecuación resultante se expresa de la siguiente manera:

Y= Bo + B1 x 1 + B2 x 2+ B3X3

Dado que se cumple:

 R2 ajustado = 89%
Se puede afirmar con una confianza del 95% que hay regresión conjunta y se
procede a realizar la ecuación de regresión.
Sustituyendo valores:

Y= Bo + B1 x 1 + B2 x 2+ B3X3

Aplicando un intervalo de confianza con un margen de error del 5% tenemos:

P.U= 333,80 Bs/m2 < P.U.M. < 346,64 Bs/m2
Se tomo el valor superior (346,64 Bsf/m 2) porque la parcela de terreno tiene las
siguientes características:
1- Buena Ubicación
2- Posee todos los Servicios.
3- Excelente forma geométrica
4- Es el valor mas cercano al mercado

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VPT= 456,46 m2 x 346,64 Bs/m2 = Bs. 158.227,29

VPT= Bsf. 158.227,29

Para obtener el Valor de la Construcción se utilizó el método del costo

basado en los costos de la zona, cálculos propios y consultas a publicación de
Evolución y Costos de las Construcción ( MOPVI febrero del 2011) a los
cuales se le aplicó una depreciación utilizando el Método Ross – Heidecke
(Anexo Cálculos).

FÓRMULAS DE DEPRECIACIÓN DE ROSS – HEIDECKE

VA = (VR – Vr)
VA = Valor Actual
VA= Valor Reposición
Da = (VR – Vr) Fd
Da = Depreciación acumulada
Fd = Factor de Depreciación Total
Fd = & + (1 - &) x C
& = Factor de Depreciación de Ross
C = Coeficiente de estado Heidecke (en %)

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TABLA DE ROSS – HEIDECKE

ESTADO CARACTERISTICAS C

1 Nuevo o no muy nuevo 0%

1,5 0,032%
2 Regular, conservación normal 2,52%
2,5 8,09%
3 Necesitando reparaciones sencillas 18,10%
3,5 33,20%
4 Reparaciones importantes 52,60%
4,5 75,20%
5 Demolición 100.00%

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AVALUÓ

MÉTODO EMPLEADO ROSS-HEIDECKE

ÁREA DE LA VIVIENDA PRINCIPAL (Techo de platabanda y piso de granito)= 128,74 m2

AREA = 128,74 M2
VALOR Bs/m2 3.6000
EDAD 20 años
VIDAD UTIL 65 años
FACRTOR ROSS 8,09%
VA= VR 1- (1-r) A + (1-A) c

VA = 463.464 Bsf 1-(1-0,10) FACTOR ROSS-HEIDECKE

VA = 463.464 Bsf 1-(1-0,10) F.R.H.

VA = 463.464 Bs 0,746 = 345.744,14 Bsf.

VA= 345.744,14 Bsf.

ÁREA ANEXA DE LA VIVIENDA PRINCIPAL (Techo de platabanda y piso de cemento
pulido)= 57,30 m2

AREA = 57,30 M2
VALOR Bs/m2 2.850
EDAD 20 años
VIDAD UTIL 65 años
FACRTOR ROSS 8,09%

VA= VR 1- (1-r) A + (1-A) c

VA = 163.305 Bsf 1-(1-0,10) FACTOR ROSS-HEIDECKE

VA = 163.305 Bsf 1-(1-0,10) F.R.H.

VA = 163.305 Bsf 0,746 = 121.825,53 Bsf.

VA= 121.825,53 Bsf.

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CÁLCULOS

Desarrollo del Método(s)

Valor de Terreno: Bsf. 158.227,29

Valor de bienhechurias: Bsf. 467.569,67

Monto de Avalúo: Bsf. 625.796,96

 Ver tabla de referenciales.

 Ver resultado del paquete estadístico S.P.S.S 17.00

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FUENTE UTILIZADA PARA PRECIOS UNITARIOS DE CONSTRUCCIÓN:

 Precios referenciales CIPRONE. Año 2011.

 MOPVI FEBRERO de 2011
 Manual de Precios de Insumos, Bienes de Capital y Servicios del
Sector Agropecuario del Estado Zulia Primera Edicio 2011
 Cálculos propios.

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RESUMEN DEL AVALUÓ

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RESUMEN DEL AVALUÓ

1- Valor actual parcela de terreno..................................... Bs 158.227,29

2- Valor actual bienhechurias ..................................... Bs. 467.569,67

Total................................. Bs 625.796,96

Valor redondeado.............................Bs. 626.000,00

SON: SEISCIENTOS VEINTE SEIS MIL BOLÍVARES CON 00/100. (BSF.

626.000,00)

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Credenciales y
Autorización del
Perito

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FOTOGRAFIAS

FOTO 1. FACHADA PRINCIPAL

GUANARE OCTUBRE 2011

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FOTO 2. FACHADA PRINCIPAL VISTA NOR-ESTE

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FOTO 3. VISTA LATERAL DERECHA DE LA VIVIENDA

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FOTO 4. VISTA LATERAL IZQUIERDA DE LA VIVIENDA

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FOTO 5. GARAGE TECHADO

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FOTO 6. VISTA DEL TERRENO

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FOTO 7. SALA - RECIBO

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FOTO 8. PISO DE GRANITO

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FOTO 9. COCINA
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FOTO 10. BAÑO

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FOTO 11. FACHADA POSTERIO DE LA VIVIENDA (03 HABITACIONES)

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FOTO 12. LAVADERO Y BAÑO DE SERVICIO

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PLANO UBICACIÓN Y SITUACIÓN

PLANO DE UBICACIÓN Y SITUACIÓN

BIEN A TASAR

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DOCUMENTOS

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UBICACIÓN RELATIVA

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UBICACIÓN RELATIVA

Acarigua

9° 19

9° 00

Guanare Río Portuguesa

Papelón

Río Guanare

8° 40

Río Viejo Guanare Guanarito

El Regalo
69° 56 69° 53 69° 40 69° 20

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UBICACIÓN GEOGRAFICA
UBICACIÓN GEOGRÁFICA

GUANARE

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CROQUIS DE DISTRIBUCIÓN

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