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DERECHO NOTARIAL Y 

REGISTRAL
Marzo / 2015

Año 1 Volumen 9

DERECHO NOTARIAL Y 
REGISTRAL
 Actualidad
 Actualidad

Área
Civil Derecho
 Derecho Notarial
Notarial y Registral
y Registral
Registral

Contenido

DOCTRINA PRÁCTICA
JORGE ORTIZ PASCO: Resoluciones judiciales versus realidad registral: ¿un 298
verdadero “infiernillo”? Quince años después sigue el “infiernillo”
DOCTRINA PRÁCTICA
JORGE ROJAS ÁLVAREZ: ¿Principio de fe pública registral en materia hipotecaria? 318
A propósito de la jurisprudencia de la Corte Suprema

DOCTRINA PRÁCTICA
ALONSO AMORÓS FIGUEROA: Medidas implementadas por la Sunarp con el fin 336
de aumentar la seguridad jurídica
NOS PREGUNTAN Y
CONTESTAMOS
CONSULTA: ¿Qué son los traslados notariales? 345

RESEÑA DE Inmovilización temporal de las partidas de predios sujetos a copropiedad 347


JURISPRUDENCIA (RES. Nº 2377-2014-SUNARP-TR-L)

  a
  c
DOCTRINA PRÁCTICA
   i
   t
  c
   á
  r
  p Resoluciones judiciales versus realidad
  a registral: ¿un verdadero “infiernillo”?
  n
   i
  r
   t
  c Quince años después sigue el “infiernillo”*
  o
   D
Jorge Ortiz Pasco**
Abogado Consejero en el área en Derecho Civil del Estudio Echecopar

1. Introducción
2. Análisis de una “buena” resolución
3. Análisis normativo especializado en la resolución del Tribunal Registral
Registral
4. El catastro
5. La calicación registral
6. La calicación de documentos judiciales
7. Análisis normativo del conicto de normas en nuestra legislación
     O
     I 8. Debemos distingui
distinguirr entre anotación preventiva e inscripció
inscripción.
n.
     R 9. Análisis normativo en la legislació
legislaciónn comparada
     A 10. Conceptos que deben entender los jueces
     M 11. Cuándo se vuelve áspera la comunicación con los jueces
     U 12. Un precedente que no ayuda
     S 13. Interesante y mea culpa de una resolución de superintenden
superintendenciacia adjunta
14. Posición crítica frente a la resolución del tribunal registral
registral analizada
15. Posición crítica frente a la calicación registral de documentos judiciales

* La primera versión de este estudio fue incluida en mi libro  Apuntes de derecho


derecho registral (Lima, 2005), que editara
mi hermano y amigo Dante Antonioli Delucchi. El artículo aparece entre las páginas 19 a la 35). (Nota del autor).
** Abogado y estudios de maestría en Derecho
Derecho de los Negocios por la Universidad de San Martín de Porres.
Porres. Estudios
de Postgrado en las Universidades de Buenos Aires (UBA) y de Castilla La Mancha en Toledo. A la fecha dirige la
Segunda Especialidad en Derecho Registral de la Ponticia Universidad Católica del Perú. Ha sido superintendente
nacional de los Registros Públicos y coordinador del Marco Legal e Institucional del Proyecto Derechos de Propiedad
Urbana (Cofopri) e investigador principal del Instituto del Perú.

298 Instituto Pacífico  Volumen


 Volumen 9 | Marzo 2015
 Doctrina práctica
práctica

1. Introducción
Resulta que el señor Manuel Abastos Gó- RESUMEN
mez interpuso recurso de apelación contra
la observación que le impide registrar la El presente trabajo se dio en el año 1999 y
 tuvo por nalidad analizar una resolución
inmatriculación de un predio a su favor. La del Tribunal Registral referida al tema de
observación formulada
formulada por el registrador tuvo la calicación de documentos que tiene su
los siguientes puntos: origen en sede judicial, con un agregado
- Existía una superposición entre el área referido a la superposición de inmuebles y
la importancia de contar con un catastro en
del predio que se intentó inmatricular y nuestro sistema registral.
la realidad registral. El autor ha realizado una actualización de
- Había discrepancia en el área entre el ese artículo y se plantea las siguientes inte-
plano formulado por la ocina catastral rrogantes: ¿hemos mejorado en el tema de
del Ministerio de Agricultura y el parte la calicación registral de documentos judi -
 judicial
 judici al presentado
presentado.. ciales? ¿seguimos iguales?, ¿estamos peor?,
¿qué pronunciamientos a nivel del Tribunal
- El parte judicial presentado no se encon encon-- Registral se han dictado durante este tiempo?
 traba rmado
rmado por
por el juez.
juez. ¿La Sunarp ha dictado alguna resolución
El interesado, señor Abastos, se acoge a los (directiva) sobre el tema?
benecios que le otorga el Decreto Ley N.° Ley N.° El lector encontrará que en el artículo se hace
22388, por medio del cual los campesinos referencia a las normas vigentes al momento
de expedición (1998) de la resolución del
y otros productores agrícolas que se encon- Tribunal Registral (reglamento general y de
 traran en posesión
posesión de predios rústicos,
rústicos, cuya inscripciones, ninguno de los dos hoy se
supercie no excediera de 15 hectáreas, po- po- encuentra vigente) y que, como corresponde
drán perfeccionar su titularidad de dominio para el presente artículo han sido concorda-
mediante el trámite previsto en la antes citada das con los reglamentos vigentes.
norma legal; recurriendo para ello al juzgado
de tierras. La resolución judicial, de acuerdo CONTEXTO NORMATIVO
con lo dispuesto en la norma en comentario,
constituye título válido1 para registrar el do- • Código Civil: Artículo 2011.
minio sobre el predio a su favor
f avor,, para lo cual
el juez debería cursar los partes judiciales al PALABRAS CLAVE
registro de la propiedad inmueble2 del lugar
de ubicación del predio. Calicación / Legalidad y calicación registral de
documentos judiciales
El registrador realiza las observaciones antes
mencionadas y aplica normas de cumplimien-
 to obliga
obligatorio
torio en el ejerci
ejercicio
cio de su funció
funciónn
registral al amparo de lo que el correcto ejer- La discrepancia de área y la superposición de
una parte de ella en el terreno materia de la
cicio de su competencia funcional le exige; es
decir,, la aplicación in extenso de los principios
decir inscripción, constituyen elementos sucientes
registrales que aparecen en nuestro ordena- para no permitir el acceso del documento
miento civil, reglamento general y las normas presentado (rogado) a la vida registral; dichas
registrales sobre calicación de primeras de inexactitudes generan asientos registrales
dominio. defectuosos que, a la larga, generan intran-
quilidad en las futuras transacciones.
El simple hecho de que el documento presen-
1 De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 2010 del  tado y observado por el regis
registrador
trador pro
provenga
venga
Código Civil.
2 Hoy, Registro de Predios de acuerdo con lo regulado
de sede judicial, no implica sometimiento y
en el artículo 1 de la Ley N.° 27755. como tal se encuentra sujeto a calicación

 Volumen
 Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 299
 Actualidad
 Actualidad

Civil  Derecho Notarial y Registral


Registral
por el registrador, y de ser apelado, ante el de octubre de 1998, publicada en el diario
 tribunal
 tribun al registral.
registral. Es por ello que el tribun
tribunal
al ocial El Peruano el 7 de noviembre de 1998.
analiza y conrma las observaciones formu- formu- Antes de empezar el análisis de la resolución
ladas por el registrador. del tribunal, es importante ingresar a los
Cabe agregar que el tribunal cuando se reere principios registrales concurrentes al caso en
a la superposición y a la discrepancia del área, comentario y, como no, en el procedimiento
fundamenta la misma en la aplicación correcta registral que albergó al título en apelación.
de los principios de especialidad, prioridad El título rogado lo constituye la inmatricu-
excluyente y la no aplicación del artículo 72 lación4 del predio rústico denominado “el
del reglamento de las inscripciones (tolerancia
(toleranc ia
inernillo”, ubicado a la altura del kilómetro
registral). 22 de la carretera central, margen derecha
Con respecto a la observación de forma; del río Rímac, Ñaña, distrito de Lurigancho-
es decir, que los partes judiciales deban ser Chosica. Se presentaron al registro para su
firmados por el juez, el tribunal registral calicación los partes judiciales respectivos;
fundamenta de manera impecable la unifor- documento válido para realizar una inscrip-
midad de criterios y aplicación en conjunto ción registral, de conformidad con lo dispues-
registrales; es decir, que si
de los principios registrales;
bien es cierto que el artículo 2011 del Código
4 La rogatoria no se ve o está representada por el formu-
Civil (principio de legalidad - calicación), lario de presentación. La rogatoria se representa por
fue modicado por el Código Procesal Civil el acto inscribible, esto quiere decir que si presentó
(agregando un segundo párrafo)3 en cuanto al registro un documento que contiene un acto no
a la calicación de documentos judiciales, inscribible, entonces no hay rogatoria.
La Resolución N.° 069-2001-
069-2001-ORLC-TR
ORLC-TR de fecha 14-
no es menos cierto que la aplicación de los 02-2001 establece: “(...) toda vez que dicha solicitud
principios registrales dentro de un sistema y (el formulario de presentación)de inscripción no es
en el procedimiento registral, se aplican con- más que un medio a través del cual llega al registro
 juntamente
 juntam ente (uno necesita al otro  y por tanto la rogatoria...”.
La Resolución Jefatural Registral Regional N°
se requieren mutuamente); es por ello que el 098-1997-ORRLLW publicada el 23/03/1997, ex-
 tribunal
 tribun al invoca la aplicación
aplicación de otros
otros princi- pedida por el doctor Juan José Garazatua Nuñovero
pios como legitimación, prioridad preferente, cuando ejerció la jefatura de dicha ocina registral
(luego sería jefe de la ocina registral de Lima) es -
prioridad excluyente y tracto sucesivo.  tableció
 tabl eció:: “(...) pues
pues los formul
formulario
arioss de presenta
presentación
ción
no conforman por sí mismos una fórmula idónea
2. Análisis de una “buena” resolu- de expresión de la rogatoria registral, sino, por el
contrario, representan un método administrativo que
ción facilita el rápido despacho de los asuntos sometidos
Un tema controvertido, conictivo y de mucha al procedimiento registral (...)”.
Luego, hemos encontrado observaciones como por
discusión en el campo del derecho registral, lo ejemplo: “(...) sin perjuicio de lo señalado, se informa
constituye la calicación de los documentos que en la solicitud de inscripción (Formulario verde) se
 judiciales
 judiciales o, como lo denomi
denominana la doctrin
doctrinaa ha consignado como acto a inscribir “anotación
“ anotación preven-
extranjera, aquellos documentos emanados  tiva”
 tiv a”,, sin
sin em
emba
barg
rgoo de
de la
la Escr
Escritu
itura
ra Pú
Públi
blica
ca de fe
fech
chaa (...
(...))
se aprecia que el acto inscribible es una servidumbre
o nacidos en sede judicial. (...). Dicha observación fue planteada en la calicación
El presente trabajo analizará la Resolución del del título 00355968 de fecha 03 de Junio de 2008.
Obviamente luego de lo expresado no estamos de
Tribunal Registral N.º
N. º 357-98-ORLC-TR
357-98- ORLC-TR del 14 acuerdo con observaciones como la transcrita.
También es importante hacer integrac integración
ión en el
derecho y por ello invocamos el artículo 154 de la
3 Es la forma como aparece en nuestro ordenamiento LPAG que dene el empleo de los formularios en
civil la calicación registral de documentos judiciales, el procedimiento administrativo y las resoluciones
que incluso ha merecido un precedente de observan- 007-2002-CAM- INDECOPI y la 0274-2007-CAM-
cia obligatoria y una resolución de Superintendencia INDECOPI. Que se encargan de regular el uso de los
Adjunta, y que serán analizadas en el presente trabajo. Formularios en el procedimiento administrativo.

300 Instituto Pacífico  Volumen


 Volumen 9 | Marzo 2015
 Doctrina práctica
práctica
 to por el artícu
artículo
lo 122 del Regl
Reglament
amentoo Gene
General
ral En cuanto a la calicación del documento
de los Registros Públicos  (hoy artículo 7) y,  judicial
5  judicial rog
rogado
ado debemo
debemoss indica
indicarr que el re-
en el caso que nos ocupa, de acuerdo con el gistrador de la propiedad inmueble procedió
Decreto Ley N.° 22388, artículo 5, literal b, de acuerdo con lo dispuesto en el segundo
de dicha norma legal. párrafo del artículo 2011 del Código Civil.
De la calicación registral o aplicación del Aplicando analógicamente dicha norma legal
principio de legalidad-calicación al título en función de las observaciones registrales
rogado, el registrador de la propiedad inmue- antes mencionadas, podemos formular el
ble formuló la siguiente observación registral: siguiente análisis:
1. Existe una una superposición entre el in- 1. Cuando la norma civil expresa la validez
mueble materia de la calicación y un del acto, se reere a la observación regis-
regis-
inmueble registrado con anterioridad.  tral relaci
relacionada
onada con la calic
calicación
ación de la
 transcripción
 transcr ipción de la demanda,
demanda, el acta de
2. Existe discrepancia en los documentos la inspección practicada por el juez y la
presentados entre el área consignada en sentencia consentida del proceso de per-
el plano adjunto emitido por la ocina feccionamiento de título de propiedad.
de catastro rural del Ministerio de Agri- 2. Asimismo, cuando la norma civil expresa
cultura y el parte judicial. de sus antecedentes y de los asientos de
3. El parte judicial materia de calicación no los registros públicos, el registrador, lo
se encuentra rmado por el juez, motivo único que hizo fue darle sustento a las ob-
ob-
por el cual se deberá presentar parte servacioness registrales relacionadas con la
servacione
 judicial
 judic ial actua
actualizad
lizadoo con el respec
respectivo
tivo superposiciónn de áreas y a la discrepancia
superposició
ocio del juez a cargo del procedimiento de ellas entre los documentos rogados
 judicial.
 judicial. y lo que en el registro existe inscrito; es
decir,, el parte judicial y el plano adjunto
decir
emitido por el Ministerio de Agricultura.
RAMÓN MARÍA ROCA SASTRE dice:
3. Por último, demostrando una franca de de--
fensa de su competencia funcional como
“El catastro es un registrador y como consecuencia de dicha
registro, censo, pa- conducta, en abierto enfrentamiento a lo
drón, catálogo o dispuesto en el agregado modicatorio
inventario de la ri- del artículo 2011 del Código Civil (por la
queza territorial extremista y conictiva modicatoria de
de un país, en el dicha norma), el registrador procedió a
que se determinan formular la observación registral y exigió
las ncas, rústicas la rma del juez en el parte judicial.
o urbanas, del mismo, mediante su Otro principio registral concurrente a la cali-
descripción expresión gráca, así cación formulada es el de tracto sucesivo,
como su evaluación o estimación continuo o de continuidad, comprendido en
económica, al n primordial de tipo el artículo 2015 del Código Civil6, así como
scal o tributario, y a los nes auxi-auxi- en los artículos 13 y 18 del Reglamento de las
liares de orden económico, adminis- Inscripciones (hoy, numeral VI del Reglamento
trativo, social y civil”. General de los Registros Públicos).

5 MURO ROJO, Manuel (editor) (editor),, Compendio de legisla- 6 “Ninguna inscripc


inscripción,
ión, salvo la primera, se hará sin
ción registral y notarial, Edición Ocial, Ministerio de que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde
 Justicia
 Justicia y Gaceta
Gaceta Juríd
Jurídica
ica Edito
Editores,
res, Lim
Lima,
a, 1997.
1997. emane”.

 Volumen
 Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 301
 Actualidad
 Actualidad

Civil  Derecho Notarial y Registral


Registral
En función de nuestro caso, podemos agregar constituida por el acto registral denominado
que el sentido del mismo está representado inmatriculación, justamente, porque dicho
por el verdadero y ecaz encadenamiento que acto no tiene antecedente registral o de do-
deben revestir los asientos del registro. Nos minio que le permita la aplicación plena del
vamos a detener un momento para realizar principio comentado.
la siguiente pregunta: Con respecto al caso, debemos ser muy claros
¿Qué hubiera sucedido si no se formulaba en cuanto a que en el momento de formularse
la observación referida a la discrepancia de la observación registral, el registrador expresa,
áreas entre el plano adjunto al parte judicial que de acuerdo con el informe emitido por la
y la resolución judicial misma, es decir, si no ocina catastral del registro, el mencionado
hubieran aplicado el principio de tracto suce-
suce- inmueble ostenta una inscripción registral
sivo en su facultad o fase excluyente? primigenia; es decir, cuenta con antecedente
registral al haber formado parte de un predio
Simplemente estaríamos ante una franca cade- de mayor extensión, y actualmente registrado
na de asientos registrales carentes de valor
valor,, a lo (que además se superpone a otro, también
mejor producto de relaciones auténticas, como registrado). Cabe agregar que, de existir ya un
los son el procedimiento judicial o el procedi- inmueble registrado, no podemos pensar en
miento administrativo que permiten obtener una inmatriculación, existiendo sí la posibili-
los planos del Ministerio de Agricultura (“vida” dad de congurarse una primera de dominio.
extrarregistral), pero que lamentablemente
hubieran generado asientos discrepantes de ¿Por qué lo expresado en el último párrafo? Es
importante deslindar dos conceptos utilizados
la realidad y por qué no hasta ilegítimos y
como sinónimos en el campo registral que,
carentes de autenticidad (“vida” registral).
en nuestra opinión, no lo son. Una primera
de dominio no signica el ingreso de un in- in -
FRANCISCO VICENT Chuliá dice: mueble a la vida registral (concepto de inma-
 triculación)
 triculación),, sino más bien,
bien, como
como su nombr
nombree
lo dice, es la primera inscripción en función

La calicación del bien; podemos citar como ejemplo el del
registral es la pro- inmueble que se encontraba inmatriculado,
clamación jurídica pero como parte de uno de mayor extensión,
que hace el regis- y por tanto se constituirá, una vez registrado
trador, a través de en la primera de dominio para su propietario.
un juicio imparcial, Igual situación se puede dar en el caso de las
independiente y independizaciones de los departamentos de
responsable, de un edicio.
que determinado acto o situación
son conformes al ordenamiento jurí- Un principio registral que también merece
dico, fundamentalmente, al derecho análisis es el de prioridad excluyente7, conte-
 privad
 privado.
o. La
La indep
independ
endenc
encia
ia del
del regis-
regis- nido en el artículo 66 del Reglamento de las
trador está protegida frente a cual- Inscripciones
Inscripci ones (hoy,
(hoy, numeral X del Reglamento
Reglamento
quier autoridad, incluso la judicial. El General de los Registros Públicos). Dicho
registrador no puede ser objeto de principio se consolida cuando el registrador
requerimientos ni apremios judicia- advierte la superposición de los lotes de terre-
les, ni de requerimientos notaria-
les”.
7 El mismo
mismo que se encuentra regulado en el artículo
2017 del Código Civil con el siguiente texto: “No
Es importante recalcar que una de las ex- puede inscribirse un título incompatible con otro ya
cepciones al principio de tracto sucesivo está inscrito, aunque sea de fecha anterior”.

302 Instituto Pacífico  Volumen


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 Doctrina práctica
práctica
no y por tanto nos encontramos ante derechos referente a la pequeña y mediana pro-
concurrentes a un mismo registro (partida), piedad rural”.
pero que son incompatibles entre sí. La primera norma tiene como sustento los ar-
Por último, debemos analizar la aplicación de  tículoss 2011 y 2018
 tículo 2018 del Código Civil
Civil,, norm
normas
as
la especialidad, constituida por el sistema del que contienen el principio de legalidad-cali-
legalidad-cali-
folio real. La mencionada técnica se encuentra cación y la inscripción de inmatriculaciones.
normada por el artículo 13 del Reglamento Asimismo, dicha norma se apoya en el artículo
de las Inscripciones y por el artículo 1 de la 66 del Reglamento de las Inscripciones, dentro
ampliación de dicho
dic ho reglamento (hoy, nume- del cual se consagra el principio de prioridad
ral IV del Reglamento General de los Registros excluyente (hoy, numeral X del Reglamento
Públicos). El profesor español Francisco Javier General de los Registros Públicos). Por último,
Gómez Gálligo, sostiene que: parte del sustento legal también lo encon- encon-
 tramos en el artículo
artículo 1 de la ampliación del
“(...) el sistema de folio real, traduce en la necesaria
apertura (abrir) de un folio para cada una de las Reglamento de las Inscripciones, dentro del
ncas, sobre el cual se va hacer constar el historial cual se establece que las inscripciones en el
 jurídico
 jurídi co de estas”
estas” .
8
registro de la propiedad, se realizarán bajo el
sistema del folio real (hoy
(hoy,, numerales IV y X,
Aquí concluimos el análisis del marco básico, y artículos 46 y 48 del Reglamento General de
en cuanto a la concurrencia y aplicación de los Registros Públicos); es decir, decir, que por cada
c ada
los principios registrales y a la técnica registral inmueble, deberá abrirse una partida registral.
de la especialidad. A continuación, realizare-
mos el análisis de la resolución del Tribunal La norma indicada establecía claramente que,
Registral. cuando se presente un título que contenga
como acto rogado para ser inscrito una pri-
3. Análisis normativo especializado mera de dominio (término que consideramos
en la resolución del Tribunal Re- inadecuado, el preciso es inmatriculación),
gistral dicho documento será derivado al catastro del
registro con la nalidad de consultar si en el
Con respecto a las normas legales especiales
registro existen antecedentes (de dominio-re-
concurrentes al presente caso, debemos
indicar que fueron dos las invocadas por el gistrales) sobre el inmueble materia del acto.
Tribunal Registral en sus exposiciones con- Además, dicha norma también establecía cla-
siderativas antes de resolver. Dichas dichas ramente que, al momento de la presentación
normas fueron: por el libro diario (de conformidad con lo
1. Resolución Jefatural N.º 269-96-ORLC-JE, dispuesto por el artículo 12 del Reglamento
denominada “normas para la atención General de los Registros Públicos), deberán
de títulos referidos a la inscripción de separarse los títulos que contengan inmatri-
inmatri-
primeras de dominio”. culaciones con la nalidad de anotar en el
“toma razón” de dicha situación y por tanto
2. Decreto Ley N.° 22388, denominado
“perfeccionamiento de la normatividad poder ser remitido a la ocina de catastro.
La ocina de catastro deberá elaborar el in- in-
forme técnico respectivo (hoy, artículo 11 del
8 GIMENO-BAYÓN COBOS, Rafael, “Calicación regis regis-- Reglamento de Inscripciones del Registro de
 tral de docu
documen
mentos
tos judic
judiciale
iales”,
s”, en GÓM
GÓMEZ EZ GALL
GALLIGO
IGO,, Predios) y con dicho informe remitir el título al
Francisco Javier y RECIO AGUADO, Rosa Rosa María (eds.), registrador
registrad or.. Consideramos que la norma pudo
La calicación registral: estudio de las principales aporta - ser perfeccionada al no haberse establecido en
ciones doctrinales sobre la calicación registral,  Colegio
de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de ella el plazo para la elaboración del informe
España / Civitas, Madrid 1996, vol. II, p. 2278.  técnico por la ocina de catastro.
catastro.

 Volumen
 Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 303
 Actualidad
 Actualidad

Civil  Derecho Notarial y Registral


Registral
En cumplimiento de la norma, el responsable El procedimiento era muy sencillo:
del libro diario debió remitir el título a la o
o-- 1. La dirección zonal agraria, a petición de par-
cina de catastro, situación que no se advierte  te, ex
exped
pedirá
irá un
unaa cer
certi
ticac
cación
ión de pos
posesi
esión
ón y
de la lectura de la resolución del Tribunal otorgará el plano catastral respectivo.
Registral. Dicha resolución establece que:
2. El juez
juez de tierras, por el mérito de los
” (...) el registrador encargado de la calicación documentos antes mencionados
mencio nados y, y, previa
solicita al catastro la vericación de no existencia publicación de un extracto de la solicitud
de antecedentes registrales respecto del inmueble”. durante tres días, dictará la
l a resolución res-
pectiva, siendo la misma
misma título suciente
Si consideramos que el título apelado se pre- para la inscripción del dominio en los
senta al registro el 8 de julio de 1998 y, que registros públicos (es decir
dec ir,, en el Registro
el informe de catastro tiene fecha 21 de julio de la Propiedad Inmueble).
del mismo año, concluimos que el tiempo
utilizado en el procedimiento es bastante ex- 3. La resolución judicial deberá encontrarse
 tenso, tenien
teniendo
do en consi
consideració
deraciónn que, por un consentida o ejecutoriada.
error de procedimiento del diario, se remitió Debemos indicar que de la resolución del
el título a la sección de propiedad y no al Tribunal Registral, se advierte el cabal cum-
catastro, como lo establecía la propia norma plimiento de los tres requisitos establecidos
registral, generando que el registrador tenga en la norma de perfeccionamiento.
que solicitar la actuación del catastro cuando
dicha actuación debió ser automática. 4. El catastro
Siguiendo con el análisis normativo especí-especí- De acuerdo a lo expresado por Roca Sastre:
co, revisaremos lo que establece la segunda “(...) el catastro es un registro, censo, padrón, ca-
norma legal, es decir
de cir,, aquella referida
refer ida al proce-  tálogo o inventari
inventarioo de la riqueza territo
territorial
rial de un
dimiento que debían seguir los campesinos y país, en el que se determinan las ncas, rústicas
o urbanas, del mismo, mediante su descripción
otros
ot ros productores agrícolas que posean, como expresión gráfica, así como su evaluación o
propietarios, predios rústicos cuya supercie estimación económica, al n primordial de tipo
no exceda de la siguiente extensión: scal o tributario, y a los nes auxiliares de orden
económico, administrativo, social y civil” 9.
- En la costa, de las 15 hectáreas de tierra
de cultivo bajo riego. Asimismo, Roca Sastre expresa que:
- En la sierra, de las 5 hectáreas de tierra “(...) el catastro
catast ro puede suministrar al Registro de la
de cultivo bajo riego o sus equivalentes. Propiedad Inmueble la seguridad de la existencia y
circunstancias físicas de las ncas que constituyen
Aquí, cabe preguntarnos si el inmueble la unidad básica del registro, pues los principios
materia del procedimiento judicial para per- hipotecarios operan con relación a cada nca
inmatriculada registralmente, al llevarse nuestro
feccionar su titulación se encontraba en la registro por ncas, por cuya razón se requiere la
sierra como daría la impresión aparentemente doble prueba de la existencia real o física de la
Lurigan-
(predio ubicado en Ñaña, distrito de Lurigan- nca y la de sus características más importantes10.
cho-Chosica). Entonces, dicho título debió
ser observado
observado también por exceder el límite El Tribunal
Tribunal Registral
Registra l ha emitido un precedente
precedent e
establecido en la ley de perfeccionamiento, de observancia obligatoria (noveno) apro-
 teniendo
 tenien do en consider
consideración
ación que
que el parte judi-
parte judi bado en el pleno décimo segundo11y cuya
cial le asigna al inmueble una extensión de sumilla expresa:
5.5 hectáreas y el plano catastral, emitido por
la ocina de catastro rural del Ministerio de 9 ROCA SASTRE, Ramón María y Luis ROCA-SASTRE
I MUNCUNILL, Derecho hipotecario, 8.ª ed., Bosch,
Agricultura, consigna una extensión de 5.38 Barcelona,, 1995.
Barcelona
hectáreas.. En ambos casos, las extensiones
hectáreas extensiones ex- 10 Ibídem.
presadas exceden lo establecido en la norma, 11 Publicado en El Peruano con fecha 13 de Setiembre
es decir, 5 hectáreas. de 2005.

304 Instituto Pacífico  Volumen


 Volumen 9 | Marzo 2015
 Doctrina práctica
práctica
“No impide la inmatriculación de un predio el miento registral: la predictibilidad (por favor
informe del área de catastro señalando la impo- leer aquí la nota de pie número14).
sibilidad de determinar si el mismo se encuentra
inscrito o no”. ¿Qué hemos conseguido? Entronizar a la
El mencionado precedente de observancia duda. Y con ello no tenemos la posibilidad de
obligatoria ha tenido fuerza y prueba de ello saber si en el registro existen inscritos derechos
se observa en lo regulado por el artículo 16 que guarden relación y concordancia con la
del Reglamento de Inscripciones del Registro realidad extrarregistral13.
de Predios12 que ha hecho suyo (incorporán- Otro tema y que también preocupa, pasa por
dolo) el mencionado precedente. los argumentos expresados en el sustento de la
Creemos que la intención no ha sido mala; ya resolución del Tribunal
Tribunal Registral. No podemos
pode mos
que, en todo momento se ha buscado privi- empezar reconociendo las debilidades de
legiar la inscripción. Lo que no quiere decir, nuestro sistema y luego decidir exactamente
que debamos abrir el folio real (por tanto lo contrario.
el registro) para el ingreso de derechos que Particularmente, creemos que luego de la
lamentablemente no deberían tener cabida denición y de la necesidad objetiva de lo
porque no son identicables. Olvidando que que signica un catastro para el Registro de
el ingreso de un predio al registro requiere de la Propiedad Inmueble, no cabe mayor expli-
dos componentes: la declaración del derecho cación sino, más bien, un pedido expreso de
(contenida en un título) y la descripción del urgente y necesaria implementación, es decir,
mismo (pero no solamente desde el documen- implementemos y hagamos funcionar de la
 to sino princip
principalment
almentee desde
desde la descrip
descripción
ción y mejor de las formas nuestro catastro.
ubicación física del predio)
¿Cuáles van a ser los efectos desde el prece- 5. La calicación registral
dente aprobado? El registro seguirá albergan-
albe rgan- El principio registral de legalidad o de calica-
calica-
do (bajo una legitimación muy cuestionada) ción se encuentra consagrado en nuestro or-
inscripciones que podrán ser muy justas, pero denamiento registral dentro del artículo 2011
que denitivamente no guardan correlato del Código Civil, primera disposición modi-
modi-
(compatibilidad) con la realidad física de los catoria del Código Procesal Civil, numeral IV
predios. Entonces seguiremos privilegiando (hoy, numeral V del Reglamento General) y
derechos cercanos a las duplicidades y lo que los artículos 150 al 159 (hoy, artículos 31 al
es peor aún: a las superposiciones. 45), del Reglamento General de los Registros
Aquí debió primar la duda. Públicos, respectivamente. El sentido de este
principio está representado por:
El que prime la duda así suene poco pegado
a promover y preferir las inscripciones, nos 1. Asegurar la validez y perfección de los
hubiera permitido crecer en algo que esta vez documentos rogados (ingresados).
el registro ha omitido: la seguridad jurídica.
Por lo expresado, creemos que el precedente
comentado vulnera la seguridad jurídica al 13 Olvidando lo que el Tribunal
Tribunal Constitucional
Constitu cional ha es-
 tablecid
 tablecidoo en la sentencia
sentencia dictada
dictada en el Expediente
Expediente
haberse encargado de eximir a la inscripción 0016-2002-AI/TC,
0016-2002-AI/T C, caso colegio de notarios de Junín
del principio de derecho administrativo que que: “(...)la inscripción en el registro del derecho
debería inspirar la etapa previa al procedi- de propiedad dota de seguridad jurídica al ejercicio
del mismo, también lo es que es importante que la
legislación cree las condiciones sucientes
suci entes para que la
seguridad jurídica esté del mismo modo presente en el
12 “No impide
impide la inmatriculación el informe técnico que procedimiento previo a la inscripción, sobre
sob re todo si se
señale la imposibilidad de determinar si el predio se considera que de lo que se trata es que el contenido
encuentra inscrito o no”. de la inscripción sea el reejo de la realidad”.

 Volumen
 Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 305
 Actualidad
 Actualidad

Civil  Derecho Notarial y Registral


Registral
2. Evitar el ingreso de documentos carentes 2009 del Código Civil ser aceptado18 y res-
de valor o autenticidad. petado por todos, a pesar de no encontrarse
3. Conseguir una seria oponibilidad de los dicha exigencia en el artículo 2011 del mismo
asientos registrales a través de la publici- cuerpo legal.
dad. De la calicación podemos decir que es la
Tal y como lo expresa Roca Sastre: acción (el proceder) que le corresponde ha-
cer al registrador público en virtud de la cual
“(...) los títulos serán sometidos a un previo queda determinado, en cada caso, si el título
examen, vericación o calicación, a n de que
solamente tengan acceso los títulos válidos y presentado reúne las condiciones exigidas por
perfectos, interna o materialmente y externa o las normas y el registro (compatibilidad) para
formalmente (...)14. ser inscrito y surtir los efectos de inmediato o,
Concordante con lo expresado, Edgardo Scotti si por el contrario, carece de los requisitos o
se reere de la siguiente forma: elementos precisos para realizar la inscripción.
La función calicadora debe actuar, en todo
“(...) su nalidad tiende a evitar que ingresen al caso, para que solo tengan acceso al registro
registro documentos nulos o insucientes que no
 justiquen y permitan conferirles los especiales los títulos válidos y perfectos. De no existir tal
efectos publicitarios. Teniendo en vista el principio función se formarán y corremos el riesgo de
fundamental de seguridad jurídica, debe lograrse permitir que en el registro existan asientos de
la mayor concordancia entre la realidad registral inscripción carentes de validez por responder
y la extra registral”15.
a actos de igual calidad. Ello, podría convertir
Podemos distinguir que en aplicación del prin- al registro en una institución llena de asientos
cipio de legalidad-calicación, el registrador fraudulentos, carentes de veracidad y por tan-
ejerce una “doble” función16:  to, lejo
lejoss de toda segu
segurida
ridadd jurí
jurídica
dica.. Ant
Antee dich
dichaa
- Legalidad, cuando la norma le pide situación, el gran perjudicado será el Estado (es
analizar en el documento la forma do- decir, todos nosotros) y para efectos prácticos
pr ácticos el
cumental, capacidad de los otorgantes y Poder Judicial, que verá incrementada su carga
validez del acto. de trabajo por la cantidad de procedimientos
que busca dejar sin efecto una inscripción.
- Compatibilidad, cuando la norma le exige
buscar que el documento rogado se ade- Por último, debemos citar a Antonio Coghlan
cúe y sea concordante con los asientos, quien a título personal y, además, citando a
partidas y solo en forma “complementa- Pedro Felipe Villaro, indica:
ria” con los antecedentes registrales.
“(...) entonces, el haberse sostenido que la calica-
calica -
Se ha omitido, en el Código Civil, la exigencia ción no tiene una nalidad restringida al control de
al registrador de evaluar desde el inicio que la legalidad, en el sentido de la coincidencia entre
el documento rogado tenga la calidad de los documentos a registrar y las leyes que se ocupan
de disponer sobre su forma y contenido que resulte
inscribible. El Reglamento General17 sí lo exige de los instrumentos mismos. La calicación tiene un
y debería desde lo establecido en el artículo
18 El Código Civil en el artículo
artículo 2009 establece
establece clara-
mente que el registro se rige entre otras normas por
sus “reglamentos”. Sobre el alcance de lo regulado
en el Código Civil ha habido críticas, pero creemos
14 Ibídem. que ellas carecen de sustento desde el momento en
15 SCOTTI, Edgardo O., O., Derecho registral inmobiliario, el que dictó y entró en vigencia la Ley N.° 29566
Editorial Universidad, Buenos Aires, 1980, p. 234. que en el artículo 9 expresa: “La función registral de
16 Ver el primer párrafo del artículo 2011 del Código calicación se encuentra sujeta a lo dispuesto en el
Civil. Primero busca calicar la legalidad y luego artículo 2011 del Código Civil, así como a las reglas
calica la compatibilidad. y límites establecidos en los reglamentos y directivas
17 En el tercer párrafo del numeral V de la mencionada
mencionada aprobados por la Superintendencia Nacional de los
norma. Registros
Registros Públicos(...)”

306 Instituto Pacífico  Volumen


 Volumen 9 | Marzo 2015
 Doctrina práctica
práctica
campo de acción más ancho, pues fundamental- 6. La calificación de
de documentos
mente es la respuesta a una
u na ‘exigencia lógica, deriva-
da del sentido y nalidad de la publicidad registral,  judiciales
 judiciales
de tal forma que, por su intermedio, igualmente se Este es un tema controvertido y de innegable
cerciora la legalidad en otros aspectos, es decir, se vigencia; y para quienes creemos en el dere-
hacen efectivos otros principios, como el de tracto
sucesivo, el de prioridad, el de especialidad, ya que cho registral debería quedar muy claro desde
en el momento en que se calica un documento se el inicio que: ningún documento susceptible
concentran en su análisis todos los requisitos regis- de inscripción puede encontrarse exento de
 trales
 trales ex
exigi
igible
bles,
s, est
estén
én con
consag
sagrad
rados
os o no baj
bajoo la for
forma
ma calicación, pues en un sistema registral como
de principios. Hay una interacción de los principios
que gobiernan a los sistemas registrales, por una el nuestro, la calicación registral es condición
razón evidente de congruencia e implementación indispensable e inexcusable para la existencia
internas, que se da en pos de alcanzar una publici- de una inscripción. La calicación diere de
dad ecaz, como vehículo de seguridad en el tráco
 jurídico
 jurídico.. Además,
Además, este funci
funcionam
onamient
ientoo orquest
orquestado
ado acuerdo al tipo de documento sometido a su
de las pautas registrales adquiere su lugar justo en examen o vericación, es decir
decir,, tiene alcances
alca nces
una armonía superior o más amplia, que es la que y límites, dependiendo del documento que
corresponde al derecho común en general, del cual se calica21.
el derecho registral no es sino un desprendimiento,
una ramicación especializada 19. En el caso de los documentos originados en
Cuando calica en negativo (observa) po-
po- sede judicial, simplemente, por la investidura
demos citar a Antonio Pau Pedrón, quien de su autor (magistrado), se han motivado
expresa: reiterados conictos tanto en nuestro país
como en el extranjero. En nuestra realidad,
“(...) si el registrador se opone a la inscripción no las divergencias, discrepancias y conictos
es por defender intereses particulares, sino por de-
fender la legalidad, que es el presupuesto necesario se encuentran acentuados a raíz de la modi-
de la publicidad registral, y de la seguridad jurídica catoria al artículo 2011 del Código Civil22,
a la que esa publicidad se encamina” 20. establecida con la promulgación del Código
Procesal Civil23, tema que será abordado más
adelante.
IMPORTANTE
Creemos que deberíamos postular que ningún
documento susceptible de inscripción se en-
La inmatriculación implica que no cuentra eximido de calicación, pues esta es
existan antecedentes registrales indispensable para realizar aquella. Por ello, la
sobre determinado bien, mien-
tras que la primera de dominio no
necesariamente corresponde a lo 21 Ex
Existe
iste la calificación de documentos notariales,
mencionado, citando como ejem-  judiciales
 judicial es (dentr
(dentroo de los cuales se encuen
encuentran
tran los
 plo la independización de un de- expedidos por un juez de paz), los administrat
administrativos
ivos y
 partamento, que sí constituye la los arbitrales.
 primera de dominio como inmue- 22 Texto original del artículo 2011 del CC: “Los regis-
 tradore
 trad oress calica
calicann la legal
legalidad
idad de los
los docume
documentos
ntos en
en
ble independizado para el nuevo cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de
 propietario. los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta
de ellos, sus antecedentes y de los asientos de los
Registros Públicos”.
23 Párrafo agregado
agregado por el CPC: “Lo dispuesto en en el
párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad
19 COGHLAN, Antonio R. M., Teoría general de derecho del registrador, cuando se trate de parte que contenga
inmobiliario registral,   Abeledo Perrot, Buenos Aires, una resolución judicial que ordene la inscripción.
1984, p. 198. De ser el caso, el registrador podrá solicitar al juez
20 PAU PEDRÓN, Antonio, La publicidad registral, Cole- las aclaraciones o información complementaria que
gio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles precise, o requerir acredite el pago de los tributos
de España / Centro
Centro de Estudios Registrales, Madrid, aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al
2001, p. 197. Registro”.

 Volumen
 Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 307
 Actualidad
 Actualidad

Civil  Derecho Notarial y Registral


Registral
calicación diere, según el tipo de documento Gonzales y Martínez se reere extensamente
sometido a su examen o vericación (hoy, al tema:
artículos 32, 50, 51, 52 y 53 del Reglamento
General de los Registros Públicos), y en el “Dicultades mucho mayores ha suscitado el pro- pro-
blema de la calicación de documentos judiciales,
caso de los documentos originados en sede pues si, por una parte, la resolución del registrador
 judicia
 jud iciall o jud
judicia
iciales
les por la inv
investi
estidur
duraa de su puede rayar en la desobediencia, cuando se niega
autor (magistrado), se han motivado reiterados abiertamente a dar debido cumplimiento a senten-
conictos tanto aquí como en otros países. En cias dictadas por un juez dentro de los límites de su
competencia, o se acerca al delito de denegación
nuestra realidad las divergencias, discrepancias de auxilio a la justicia, desde otro punto de vista,
y conictos se encuentran acentuados a raíz no puede dejarse la extensión de un asiento y la
de la modicatoria planteada por el Código marcha entera de la ocina a funcionarios que
Procesal Civil al artículo 2011 del Código Civil. resuelvan sobre cuestiones distintas y sin exacto
conocimiento de los asientos registrales”26.
Con respecto a la posibilidad de someter a
calicación una resolución judicial, debemos Francisco Vicent Chuliá expresa:
 tener en cuenta lo expr expresado
esado por Edgardo “La calicación registral es la proclamación jurí jurí--
Scotti, quien señala lo siguiente: dica que hace el registrador, a través de un juicio
imparcial, independiente y responsable, de que
”Las dudas surgen, en realidad, porque se conside- determinado acto o situación son conformes al
ra que el poder de decisión de un juez o tribunal ordenamiento jurídico, fundamentalmente, al
es absoluto, superior a las facultades que pueden derecho privado. La independencia del registrador
corresponder a un funcionario administrativo (re- está protegida frente a cualquier autoridad, incluso
gistrador) o que, dependiendo del mismo poder la judicial. El registrador no puede ser objeto de
 judicial,, no goza de los atributos propios de la
 judicial requerimientos ni apremios judiciales, ni de reque-
función jurisdiccional. Esta cuestión debe analizarse rimientos notariales” 27.
 tambiénn desde otro punto de vista, lo cual clari
 tambié clarica
ca
y determina los límites de las esferas de actuación De otro lado, García Coni nos señala:
de cada funcionario (judicial y registral).
Es sabido que según nuestro ordenamiento, el régi-
régi - “Al registro no se le ordena, sino que se le pide el
men de división tripartita de los poderes públicos, cumplimiento de un deber especíco (principio de
la ley asigna a cada uno de ellos una competencia rogación). No se trata de un conicto de poderes,
determinada y les ja atribuciones y responsabi-
responsabi - ni menoscaba la autoridad judicial, pues las leyes
lidades. En su respectivo campo de actuación, el obligan tanto
tant o al juez como al registrador. Dentro de
órgano judicial o administrativo es autónomo y, su función especíca el registrador no es superior al
especialmente en casos como el de los registros in- notario ni inferior al juez, por lo que debe cumplir
mobiliarios cuando existen disposiciones orgánicas su cometido sin excesos ni sumisiones” 28.
que rigen su desenvolvimiento, aplica cada uno de
ellos la legislación que enmarca su labor; mientras
su accionar no exceda de la misma, no podrá con- 7. Análisis normativo del conicto
siderarse ilegítima una resolución administrativa de normas en nuestra legislación
que limite los efectos de una decisión judicial” 24.
Para la ley peruana, todo lo expresado hasta
De Mena y San Millán con respecto a la cali-
cali- ahora no se aplica cuando el registrador tenga
cación de documentos judiciales, expresa que: que calicar una resolución judicial. ¿Locura?
No, para nada. Lo expresado líneas arriba
“(...) el registrador que calica y deniega la inscrip-
inscrip- responde a lo dispuesto por el Código Procesal
ción de un documento judicial lo hace con el dolo
especíco de desobedecer y sí con la leal y noble
pretensión de cumplir un deber de función en el
ejercicio legítimo de un cargo” 25. 26 GONZÁLEZ Y MARTÍNEZ, Jerónimo, Estudios de dere-
cho hipotecario y derecho civil,  Ministerio de Justicia,
Madrid, 1948, T. I, p. 440.
27 VICENT CHULI
CHULI,, Francisco, Introducción al derecho mer-
cantil, 18.ª ed., Tirant lo Blanch, Valencia,
Valencia, 2005, p. 137.
24 SCOTTI, Edgardo. Op. cit. 28 GARCÍA CONI, Raúl R., La calicación registral espe -
25 DE MENA Y SAN MILLÁN, José María, C alicación cíca y atípica en aportes a las reuniones nacionales de
registral de documentos judiciales, Librería Bosch, directores de registros de la propiedad , Tercera Reunión,
Barcelona, 1985, p. 159. UNA, La Plata, 1967, vol. II, p. 133.

308 Instituto Pacífico  Volumen


 Volumen 9 | Marzo 2015
 Doctrina práctica
práctica
Civil29 en la primera disposición modicatoria Esto no quiere decir que la anotación pre-
al Código Civil. ventiva sea menos que la inscripción. Sim-
De acuerdo con lo dispuesto por el Código plemente que la sentencia (que no puede ser
calicada) busca emplazarse en el registro en
Procesal Civil, el principio de legalidad o la
forma denitiva, entonces genera una ins- ins-
calicación de la legalidad de los documen-
documen-
cripción. Mientras que, la medida cautelar o
 tos que son presen
presentados
tados al regis
registro
tro para su
la anotación de una demanda no tiene como
inscripción, solamente opera para los docu-
objetivo emplazarse en forma denitiva sino
mentos notariales (nacionales, extranjeros o preventivamente (a través de una anotación)
consulares) administrativos y arbitrales, mas y mientras ello sucede los efectos que de
no para los documentos judiciales. ¿Podría ella emanan serán: publicitarios, prioridad y
considerarse la presente norma como incons- legitimación.
 titucional
 titucio nal y discrim
discriminatori
inatoria?
a?
Prueba fehaciente de lo expresado líneas arri-
Creemos que se ha exagerado en la interpreta- ba se encuentra en el artículo 656 deld el Código
ción y aplicación de la norma. El Código Civil Procesal Civil que le exige a la anotación del
(artículo 2011), es muy claro: embargo sobre un inmueble, la existencia
“(...) Lo dispuesto en el párrafo anterior no se de compatibilidad entre la resolución que
aplica, bajo responsabilidad del registrador cuan- contiene la medida (el embargo) y el título
do se trata de resolución judicial que ordene una de propiedad ya inscrito. Descripción no
inscripción.(...)”. (Énfasis nuestro) muy acertada pero entendemos que, cuando
expresa “título de propiedad”, se reere al
8. Debemos distinguir entre anota- asiento de inscripción registral donde apare-
ción preventiva e inscripción. ce el dominio inscrito de quien está siendo
Cuando estamos frente a una resolución que embargado. Preguntamos: ¿qué sucederá si
ordena una inscripción, nos debemos ubicar en presentamos al registro un parte judicial con-
las sentencias, ya que ellas no pueden ser cali-  teniendoo un embar
 teniend embargo,
go, pero en el mismo se
cadas por el registrador
registrad or,, salvo en sus aspectos detalla un lindero distinto, un titular distinto o
formales de acceso o no al registro (compatibi- un inmueble distinto a lo registrado?, ¿existirá
¿existirá
lidad registral y condición de inscribible o no  tal compatibil
compatibilidad?
idad?30.
del acto) Y por ello, el mismo Código Civil ha Otra situación similar la encontramos en el
previsto la posibilidad de que el registrador artículo 673 del mismo cuerpo de leyes, en
pueda solicitar la aclaración pertinente. cuanto a las anotaciones de las demandas.
El otro escenario pasa cuando nos encontra- Pero, lo anecdótico es que dicho artículo
mos frente a una resolución que solicita la  textualmen
 textu almentete expresa:
expresa:
anotación de una resolución judicial. Aquí no
hay sentencia. Por ello, creemos conveniente “(...) El registrador cumplirá la orden por su propio
 texto, siempre
 texto, siempre que (condi
(condiciona
cional)
l) la medida resulte
indicar que nos ubicamos frente a las medidas compatible con el derecho ya inscrito. (...)”31
cautelares y las anotaciones de demanda en
el registro. Ninguna de ellas puede generar
30 Artículo 656 del CPC. “Embargo en forma de inscripción.
una inscripción, porque en sede judicial no Tratándose de bienes registrados, la medida puede
hay denición de conicto. Ambas, solamente ejecutarse inscribiéndose el monto de la afectación,
buscan precautelar derechos. Y ante tal situa- siempre que esta resulte compatible con el título de
ción, solamente pueden ingresar al registro propiedad ya inscrito. Este embargo no impide la
enajenación del bien, pero el sucesor asume la carga
como anotaciones. hasta por el monto inscrito. La certicación registral
de la inscripción se agrega al expediente”.
29 Texto Único Ordenado del
d el Código Procesal Civil,  Centro 31 Artículo 673
673 del CPC:
CPC: “Anotación de demanda en los
de Estudios Regionales Andinos “Bartolomé de las Registros Públicos. Cuando la pretensión discutida en el
Casas”, Cusco, 1993, p. 68. proceso principal está referida a derechos inscritos, la

 Volumen
 Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 309
 Actualidad
 Actualidad

Civil  Derecho Notarial y Registral


Registral
¿Más de lo mismo? en uno de sus aspectos, aquel que le permite
Creemos que los extremos son negativos y que al registrador confrontar la realidad registral
con la extrarregistral o como lo dice la misma
la norma en comentario (segundo párrafo del norma: “(...) de lo que resulte de ella y de sus
artículo 2011 del Código
Cód igo Civil) expresa en for- antecedentes registrales” (haciendo referen-
ma equivocada los conceptos elementales de la cia a los que obran archivados en el registro
calicación registral y del acceso al registro de según lo dispone el Reglamento General de
un título emanado de sede judicial. También los Registros Públicos).
debemos indicar que la norma carece de una
redacción coherente, dado que si aplicamos a
ella el método de aplicación extensiva de la IMPORTANTE
norma: sujeto, nexo
nexo causal y efecto o resultado,
es muy probable que no pase dicho método. Se marca el límite de la calicación
Con respecto a la normatividad muchas registral de un documento judicial
veces invocada por los jueces, tenemos que  y se le faculta al registrador para
detener nuestro análisis en el artículo
32
4 de la solicitar la (…) “aclaración” en tres
Ley Orgánica del Poder Judicial   que hace supuestos: cuando el acto no sea
referencia a la obligación de toda persona y inscribible, cuando existan obstá-
autoridad para acatar y dar cumplimiento a culos en el registro que impidan el
las decisiones judiciales, sin poder calicar su acceso de la resolución judicial y
contenido o sus fundamentos, restringir sus cuando no se cumpla con la forma
efectos o interpretar sus alcances. Creemos extrínseca del parte judicial.
oportuno dejar en claro que, observar una
incompatibilidad producto de la calicación
registral a un documento judicial, entre el Llama severamente la atención la invocación
documento mismo y los antecedentes regis- de algunos magistrados cuando se reeren
 trales, no constit
constituye
uye para nada
nada la
la calicació
calicaciónn al texto del artículo 9 de la Ley Orgánica del
del contenido, de sus fundamentos, ni mucho Poder Judicial33. ¿Qué dice la mencionada
menos con ello restringir sus efectos o inter- norma? Que los magistrados podrán decretar
pretar sus alcances. Dicha acción de calica-
calica- apercibimientos, entre otras medidas, de las
ción constituye simplemente la aplicación personas que planteen solicitudes dilatorias o
pura del principio de legalidad-calicación maliciosas. Cabría preguntarnos si, el hecho
de aplicar una norma legal o cumplir
c umplir con una
obligación (deber de función, tal y como lo
medida cautelar puede consistir en la anotación de la establece la normatividad de la superinten-
demanda en el registro respectivo. Para su ejecución, dencia nacional de los registros públicos)34,
el Juez remitirá partes al Registrador, los que incluirán puede generar un apercibimiento judicial
copia íntegra de la demanda, de la resolución que la
admite y de la cautelar”. invocando que el registrador se ha conducido
El Registrador cumplirá la orden por su propio texto,
siempre que la medida resulte compatible con el
derecho ya inscrito. La certicación registral de la 33 Ley Orgánica del Poder Judicial. Artículo 9: “Los ma-
inscripción se agrega al expediente. gistrados pueden llamar la atención, o sancionar con
La anotación de la demanda no impide la transferen- apercibimiento, multas, pedidos de suspensión o des-
cia de bien ni las afectaciones posteriores, pero otorga  tituci
 titución,
ón, sol
solici
icita
tarr su
su san
sanció
ción,
n, de to
todas
das la
lass per
person
sonas
as qu
quee
prevalencia a quien ha obtenido esta medida”. se conduzcan de modo inapropiado, actúen de mala fe,
32 Ley Orgánica del Poder
Poder Judicial.
Judicial . Artículo 4: “Toda
“Toda planteen solicitudes dilatorias o maliciosas y en general,
persona está obligada a acatar y dar cumplimiento a cuando falten a los deberes señalados en el artículo
las decisiones judiciales o de índoles administrativa, anterior, así como cuando incumplan sus mandatos.
emanadas de autoridad judicial competente, en sus Esta facultad comprende también a los abogados”.
propios términos,
términos, sin poder calicar su contenido o 34 Ley N.°
N.° 26366. Artículo 3: “Son garantías del Sistema
sus fundamentos, restringir sus efectos o interpretar Nacional de los Registros Públicos: a) La autonomía
sus alcances, bajo la responsabilidad civil, penal o de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones
administrativa que la ley señala”.. registrales; (...)”.

310 Instituto Pacífico  Volumen


 Volumen 9 | Marzo 2015
 Doctrina práctica
práctica
de modo inapropiado, actuado de mala fe o lo dad la legalidad de las formas extrínsecas de
que es más exagerado, habría planteado soli- los documentos de toda clase”. No genera
citudes dilatorias o maliciosas, sencillamente distingo alguno. Agrega la norma en comen- c omen-
por haber cumplido con un deber de función  tario que dicha calica calicación
ción se contem
contemplapla con
inherente a su responsabilidad (calicar) la vericación de la capacidad de las partes y
Es también importante comentar la exposición la validez de los actos, por lo que37resulta de
de motivos del Código Civil35  con respecto ellos y de los asientos del registro .
a la calicación registral de los documentos Como es sabido por todos, la ley peruana
 judiciales:
 judici ales: constituye casi una copia de la española;
la gran diferencia radica en que la norma
“El registrador debe apreciar.... los obstáculos española establece que el registrador es res-
que se puedan presentar en cuanto a la incom-
patibilidad entre la resolución judicial y lo que es ponsable por calicar (y no, por no calicar).
posible inscribir
inscribir.. En Perú es exactamente lo contrario: “(...)
En este sentido no todo lo que el juez ordene debe cuando se trate de una resolución judicial el
inscribirse, porque si el juzgador decide la inscrip- registrador,, bajo su responsabilidad (...)”, no
registrador
ción de un acto que según la ley no es inscribible,
el registrador está autorizado por la naturaleza de aplicará el principio de legalidad-calicación.
su función a rechazar la solicitud de inscripción”. Siguiendo con el análisis de la norma espa-
ñola, el Reglamento de la Ley Hipotecaria
¿Y ahora qué vamos a decir? Muy sencillo,
 termina
 termi na por especializar
especializar el tema de la cali-
cali-
cuando se hizo el Código Procesal Civil no se
cación de las resoluciones judiciales, cuando
 tuvo (y para nadanada)) en cuen
cuenta
ta lo disp
dispues
uestoto des-
en el artículo 100 establece claramente que:
de el año 1984 en el Código Civil. Situación
preocupante, porque entonces solo cabe con- “(...) la calicación de los documentos judiciales
cluir que en materia de calicación registral se limitará a la competencia del juzgado, a la con-
de documentos judiciales: hemos retrocedido. gruencia del mandato con el procedimiento, a la
formalidad extrínseca
extrínseca del documento y a los obstá-
culos que surjan del registro”38 (véase el artículo 32
9. Análisis normativo en la legisla- del Reglamento General de los Registros Públicos).
ción comparada
La norma argentina es la Ley 17801 que, en En Perú, existía norma similar. Lamentable-
Lamentable-
el artículo 8, establece que el registro cali-
cali- mente ya no existe, a razón de una acción
cará la legalidad de las formas extrínsecas de popular39 planteada contra el contenido del
los documentos cuya inscripción se solicita,
ateniéndose a lo que resultara de ellos y de
37 Ley Hipotecaria del 8 de febrero de 1946 (España).
los asientos respectivos. Nota saltante de la Artículo 18: “Los registradores calicaran, bajo su
norma en comentario lo constituye el hecho de responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas
centrar la calicación en las formas extrínsecas. de los documentos de toda clase, en cuya virtud se
Otro hecho saltante lo representa la palabra solicite la inscripción; así como la capacidad de los
otorgantess y la validez de los actos dispositivos con-
otorgante
“los documentos”, con lo cual no distingue el  tenidos
 teni dos en
en las escrit
escrituras
uras públic
públicas,
as, por
por lo que
que resulte
resulte
 tipoo de doc
 tip docum
ument
entoo mat
materi
eriaa de la cal
calic
icaci
ación
ón36. de ellas y de los asientos del registro”.
38 Reglamento Hipotecario del 14 de febrero de 1947.
La Ley Hipotecaria española del 8 de febrero Artículo 100: “La calicación por los registrado
registradores
res de
de 1946, en el artículo 18 establece que: “Los los documentos expedidos por la Autoridad Judicial
registradores calicarán bajo su responsabili-
responsabili- se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal,
a la congruencia del mandato con el procedimiento
o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades
35 Publicada el 19 de noviembre de 1990. extrínsecas del documento presentado y a los obstá-
36 Ley 17801 (Argentina). Artículo 8: “El registro exa- culos que surjan del Registro”.
minará la legalidad de las formas extrínsecas de los 39 Proceso de acción popular 2145-2003, sentencia
documentos cuya inscripción se solicita ateniéndose a de la corte suprema de fecha 11 de julio de 2004,
lo que resultará de ellos y de los asientos respectivos”. publicada en El Peruano el 12 de febrero de 2005.

 Volumen
 Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 311
 Actualidad
 Actualidad

Civil  Derecho Notarial y Registral


Registral
antes mencionado artículo 32 último párrafo actuación obligatoria y personalísima (por
del Reglamento General de los Registros  tanto inex inexcusabl
cusable).
e).
Públicos y que con escasos y pobres funda- funda- Los registradores calican bajo su responsa-
responsa-
mentos fuera declarada fundada por la Corte bilidad, sin poder delegar en otra persona,
Suprema. ni consultar con sus superiores jerárquicos.
La norma española, además, en el reglamento No es función judicial, pero se ejerce con
para la ejecución de la ley hipotecaria a través independencia semejante (para ello pode-
del artículo 136 expresa: mos revisar el artículo 3, literal “a” de la Ley
N.° 26366, que aparece como nota de pie
“Los registradores deberán acudir al presidente de número 36)
la audiencia respectiva en queja de los ‘apremios’
que los jueces o tribunales al conocer de algún Por lo que, la legalidad-calicación consiste en
negocio civil o criminal les hicieren para practicar un juicio de valor,
valor, no para declarar un derecho
de recho
cualquier asiento improcedente a juicio de aquellos dudoso o controvertido, sino para incorporar
funcionarios(...)”.(Énfasis nuestro) o no al registro una nueva situación jurídica.
¿Cómo se llama a esta gura en el derecho? Es bueno incidir que el “gran tutor y custo-
Muy simple, estado de derecho. ¿Y en la prác- dio de las inscripciones” es el Poder Judicial.
 tica?? Jus
 tica Justici
ticia.
a. ¿Est
¿Estamo
amoss lej
lejos
os en el Pe
Perú
rú de ell o? Bastará para ello revisar el artículo 2013 del
ello?
Código Civil que contiene el principio de
10. Conceptos que deben entender legitimación. En dicha norma encontramos
que el único que puede dejar sin efecto una
los jueces inscripción es el Poder Judicial (dicha función
El principio registral de legalidad-calicación hoy, también corresponde a los árbitros de
es tal porque así lo manda la ley, quién me- conformidad con lo dispuesto por la Consti- Consti-
 jor que un juez para entend entender er su aplicación  tución de 1993) . 40

correcta, oportuna y veraz.


No se observa un mandato o resolución judicial 11. Cuándo se vuelve áspera la comu-
(el registrador no es competente para ello), nicación con los jueces
solamente se está calicando el acceso de un Es importante tener en cuenta que la norma
documento judicial teniendo en cuenta y exi- modicatoria del artículo 2011 del Código
giendo forma, compatibilidad y condición de Civil establece que los registradores podrán
inscribible para el correcto acceso de un título al solicitar aclaraciones a los jueces.
registro. Lo contrario tendrá como efecto, que Teniendo en cuenta que el registrador deberá
el mismo Poder Judicial termine viendo causas solicitar al juez que le aclare determinadas
por actos mal registrados (así se encuentren situaciones que no aparecen claras en el título
contenidos en resoluciones judiciales). presentado, lo único que le queda al registra-
registra-
El registrador no es un juez (de títulos), es un dor es proceder de acuerdo con lo dispuesto
funcionario público (que por esas cosas que en el artículo 148 del Código Procesal Civil41,
solo suceden en el Perú fue contratado bajo es decir,
decir, enviarle un ocio al juez con la na
na--
el régimen de la actividad privada, lo que
obviamente constituye un híbrido laboral; 40 Resolución del Tribunal Registral 377-2009-SUNARP-
TR-L de fecha 18 de marzo de 2009 que establece:
ya que, es el Estado para quien desempeña “Un laudo arbitral debidamente consentido puede
sus labores y lógicamente quien le paga) dar mérito a la cancelación de asientos registrales”.
legalmente competente y capaz para ejercer 41 Artículo 148. Ocios a otros poderes y a funcionarios
la función encomendada por la ley, es decir,  públicos: “
 “A
A los nes del proceso, los
lo s jueces se dirigen
dirig en
mediante ocio a los funcionarios públicos que no
calicar los títulos que llegan a su ocio regis-
regis- sean parte en él. La comunicación entre jueces se
 tral. La
La calicación
calicación es para
para el registr
registrador
ador una
una hace también mediante ocios”.

312 Instituto Pacífico  Volumen


 Volumen 9 | Marzo 2015
 Doctrina práctica
práctica
lidad de comunicarle la duda u observación - El registrador no debe calicar el funda
funda--
registral. Lo lamentable radica justamente mento o adecuación a la ley del conte-
allí, porque encontramos que a los jueces nido de la resolución judicial
les encanta enviar ocios pero, cuando se No hay duda, el registrador no puede en-
los envían a ellos aparecen los fantasmas, las  trar al fondo
fondo del docum
documento
ento judici
judicial.
al. No
cazas de brujas y hasta las espadas de Damo- está facultado para ello. Tampoco
Tampoco puede
cles que, en nuestra realidad registral llevan intentar convertirse en el contralor de la
el nombre de apercibimientos y desacatos, compatibilidad entre la resolución judicial
respectivamente. y la ley. Ambas, son facultades exclusivas
Tenemos un interés particular en dejar claro del juez que aparecen dentro del procedi-
que la interpretación de la ley no puede ge- miento en el cual fue dictada la resolución
nerar ni desacatos, ni apercibimientos, mucho  judicial
 judic ial que hoy busca regis
registro
tro y que
que por
por
menos cuando dos funcionarios públicos (el ello debería ser sometida a la calicación
 juez y el registra
registrador
dor lo son y pertenec
pertenecen
en am- registral desde su aspecto eminentemente
bos a dos poderes del Estado distintos, pero formal; buscando la adecuación con lo
de igual jerarquía) interpretan y aplican leyes. que en el registro existe (asientos, partidas
y excepcionalmente títulos archivados)
12. Un precedente que no ayuda y que la resolución judicial contenga un
acto inscribible.
El Quinto Pleno del
d el Tribunal
Tribunal Registral aprobó
entre otros el tercer precedente de observan- - Conforme a lo dispuesto en el segundo
cia obligatoria42. ¿Qué nos dice el mencionado párrafo del artículo 2011 del Código Civil,
Precedente? el registrador está autorizado para solici-
solici-
 tar aclaración
aclaración o informac
informaciónión adicion
adicional
al al
“El registrador no debe calicar el fundamento o  juez
adecuación a la Ley del contenido de la resolución Es cierto y tampoco cabe duda de que el
 judicial.
 judicial. Conforme a lo dispuesto en el segundo registrador,, solamente tiene una facultad
registrador
párrafo del artículo 2011 del Código Civil, el re-
gistrador está autorizado para solicitar aclaración desde el segundo párrafo del artículo
o información adicional al juez, cuando advierte 2011 del Código Civil: la de solicitar
el carácter no inscribible del acto que se solicita aclaraciones.
inscribir o la inadecuación o incompatibilidad del
 título con el anteced
antecedente
ente registral
registral.. Si en respue
respuesta
sta Lo contradictor
contradictorio io tiene que ver con
de ello el juez reitera el mandato de anotación o la mala redacción de la norma legal.
inscripción mediante una resolución, incorpora al Primero, establece que la calicación
fondo del proceso dicha circunstancia, y en con- registral no se aplica cuando se trate de
secuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo,
el mismo no puede ser objeto de calicación por una resolución judicial que ordene una
parte del registrador, siendo en estos casos, respon- inscripción y luego dice que el registrador
sabilidad del magistrado el acceso al registro del podrá solicitar las aclaraciones del caso.
 título que contiene
contiene el mandato
mandato judicial
judicial,, de lo
lo que ¿Hay algo más contradictorio que lo
deberá dejarse constancia en el asiento registral”.
expresado?
Sustentan el precedente de observancia diez
Lo que una vez más no podemos dejar de
resoluciones del Tribunal Registral.
aclara-
expresar, es que las antes citadas aclara-
La redacción y el análisis son impecables. Al ciones están hechas exclusivamente para
leer el precedente no caben dudas, es muy las sentencias que obviamente generan
claro. inscripciones, no para las medidas caute-
Analicemos: lares o demandas que generan anotacio-
nes preventivas. Que como ya se expuso
antes: “Tienen que ser calicadas”, tal y
42 Publicado en el diario El Peruano el 20 de octubre de como lo manda el Código Procesal Civil
2003. (artículos 653 y 672).

 Volumen
 Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 313
 Actualidad
 Actualidad

Civil  Derecho Notarial y Registral


Registral
Es ilógico solicitar una aclaración al juez Hay que reconocer que el tribunal ha
ante el pedido de anotar un embargo sido creativo al haber “inventado” las
sobre un inmueble registrado a nombre consecuencias de la insistencia judicial
de una persona ajena al mencionado (es como haber creado una fórmula de
procedimiento judicial. Simplemente no la insistencia). Y, mejor aún, cuando el
cabe.  tribunal
 tribun al estable
establece
ce que dicha insistencia
insistencia
- Cuando advierte el carácter no inscribi- signica: “incorporación en el fondo del
ble del acto que se solicita inscribir o la proceso”. Dicha expresión dista mucho de
inadecuación o incompatibilidad del la verdad material y de lo que la doctrina
 título con el antecede
antecedentente registral
registral percibe como “proceso”.
Ante los dos supuestos: acto no inscribible No es verdad material, porque en el
o acto incompatible, no debería haber común denominador de los casos, el
comunicación o aclaración alguna. La  juez insiste
insiste porque considera
considera que la ley
respuesta ante dichos supuestos debe (artículo 2011, segundo párrafo del Có-
estar representada por negar el acceso digo Civil) lo faculta a insistir y le permite
al registro de lo no inscribible o de lo que sus resoluciones no sean calicadas.
incompatible (por lo que cabe la tacha Materialmente, la insistencia no signica
sustantiva). incorporación de nada, en la práctica (en
la realidad diaria) sino que el juez envíe
No olvidemos que el juez tiene la facultad un ocio reiterando la solicitud y en el
(valgan verdades, poco usada) y obliga- peor de los casos “bajo apercibimiento”.
ción a la vez de tener que expresar y sus-
 tentarr su “crit
 tenta “criterio
erio juri
jurisdic
sdiccion
cional”.
al”. Sie
Siempr
mpree Por razones obvias, la remisión de un o o--
que ello suceda, podría ordenar al cio al registrador, no signica para nada
registrador inscribir o anotar situaciones la incorporación en el fondo del proceso.
de actos incompatibles o no inscribibles. - Siendo en estos casos responsabilidad
El juez calica la demanda y evalúa los del magistrado el acceso al registro del
hechos (pruebas), lo que le permite tener  título que contiene
contiene el mandato judicial,
judicial,
el conocimiento real de los derechos que de lo que deberá dejarse constancia en
se están discutiendo, por tanto, puede y el asiento registral
 tiene la obligación
obligación de aplicar su criterio ¿Así? ¿Quién rmará el asiento de ins ins--
 jurisdiccion
 jurisd iccional.
al. cripción registral? La respuesta es muy
- Si en respuesta de ello el juez reitera el clara: el asiento registral lo rmará el
mandato de anotación o inscripción me- me- registrador, y por tanto es responsable
diante una resolución, incorpora al fondo o mejor dicho es responsable desde el
del proceso dicha circunstancia, y en precedente de observancia obligatoria.
consecuencia, al emitir pronunciamiento Sería ideal que el precedente de obser-
sustantivo, este no puede ser objeto de vancia, más allá de hacer responsable
calicación por parte del registrador
registrador.. al juez (que en honor a la verdad no es
El supuesto no debería preocupar
preocupar,, si el quien asume la responsabilid
responsabilidad),
ad), hubiera
 juez para
para insistir
insistir emite y expresa
expresa su “cri-
“cri- generado algún mecanismo para la redac- redac-
 terio jurisdiccional”.
jurisdiccional”. Pero,
Pero, no sucede lo ción y publicidad del asiento emanado de
mismo, y sí preocupa cuando el juez sin la resolución judicial.
que medie criterio o sustento de ninguna Se nos ocurre plantear un asiento de
clase, insiste en registrar un acto no inscri- inscripción que diga: “El asiento registral
bible o incompatible con la realidad que existe por disposición del señor juez del
el registro guarda. Ella es una decisión segundo juzgado civil de Lima”. Y, a
“legalista” que al derecho y a la justicia continuación de la descripción del acto
no les hace ningún favor
favor.. materia de registro debería aparecer el

314 Instituto Pacífico  Volumen


 Volumen 9 | Marzo 2015
 Doctrina práctica
práctica
siguiente texto: “La publicidad que el  tida registral
registral,, materia
materia de la solicitud
solicitud,, para efectos
efectos
presente asiento genera es forzada  por que el magistrado cuente con todos los elementos
necesarios para la mejor comprensión de la esquela
decisión judicial ”. de observación y el ocio”. (Énfasis nuestro)

13. Interesante y mea culpa de una Considero (y esta es la mea culpa antes expre-
resolución de superintendencia sada en el subtítulo del presente) que no debió
consignarse la palabra “podrán” sino que debió
adjunta decir “deberán”.
En el año 2012 se emite la Resolución N.º También se regula el momento posterior al envío
029-2012.SUNARP/SA43 por medio de la cual del ocio y nos referimos a que el juez (dentro de
se intentaba (y esa fue su nalidad) entregar su buen proceder y además facultad inherente a
su función) pueda insistir en la inscripción. No
a los registradores públicos una herramienta olvidar que lo ideal pasa porque la mencionada
que les permita calicar en mejores condicio-
condicio- insistencia se dé desde el “criterio jurisdiccional del
nes legales un documento judicial.  juez” y no de una mera insistenc
insistenciaia formal
formal y peor
sin sustento alguno.
Se busca con la resolución que los registra- Es por ello que el registrador cuenta con la posibi-
posibi -
dores puedan tener una comunicación más lidad (ante dicha insistencia) de ingresar al módulo
uida con los jueces a razón de los pedidos informático para dejar expresa constancia de que
de “aclaración”
“aclaració n” que el Código Civil les permite el mencionado asiento registral se extiende ante la
insistencia del juez haya o no formulado apercibi-
cuando observen una resolución judicial. miento para que ello suceda y como tal se libera al
Por ello se marca el límite de la calicación registrador de la responsabilidad administrativa en
cuanto a la extensión del asiento registral.
registral de un documento judicial y se le
faculta al registrador para solicitar la antes
mencionada “aclaración” en tres supuestos: IMPORTANTE
cuando el acto no sea inscribible, cuando
existan obstáculos en el registro que impidan Ningún documento susceptible
el acceso de la resolución judicial y cuando no de inscripción puede encontrarse
se cumpla con la forma extrínseca del parte exento de calicación, pues en un
 judicial
 judicial (este último
último requisito
requisito tomado
tomado desde sistema registral como el nuestro,
la norma argentina). la calicación registral es condición
Dentro del procedimiento que debe seguir indispensable e inexcusable para la
el registrador para comunicarle al juez de existencia de una inscripción.
la observación y por tanto de la solicitud
de aclaración ante ella se crea la posibilidad
de informar al juez haciéndole llegar con el 14. Posición crítica frente a la resolu-
ocio y la observación la partida registral ción del tribunal registral analiza-
(copia literal o certicado compendioso) con da
la nalidad de que el juez tome conocimiento Después de haber desarrollado la interpreta-
de lo inscrito y que obviamente impide que ción y análisis de la Resolución del Tribunal
la resolución judicial se registre. Registral N.º 357-98-ORLC-
357-98-ORLC -TR, de fecha 14 de
La resolución textualmente expresa lo si- octubre de 1998 y, a manera de sugerencias
guiente: o conclusiones, formularemos la siguiente
posición crítica:
“Los registradores  podrán   adjuntar al ocio una
copia literal o certicado compendioso de la par-
par - 1. ¿Puede el registrador determinar si el
procedimiento contravenía lo dispuesto
43 De fecha 30 de enero de 2012. La mencionada
por la propia norma de perfeccionamien-
resolución mereció una fe de erratas publicada en el  to de títulos,
títulos, en función
función de lo dispue
dispuesto
sto
diario El Peruano el 08 de febrero de 2012. por dicho texto legal, con respecto al

 Volumen
 Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 315
 Actualidad
 Actualidad

Civil  Derecho Notarial y Registral


Registral
área mínima de cinco hectáreas? Ello, están obligados a conocer y aplicar las
 teniendoo en cuenta que aparentemente
 teniend aparentemente normas legales y reglamentarias relacio-
no se habría cumplido con dicho requisito nadas con los registros y con los actos y
al exceder la misma, en un caso con 5.38 contratos cuya inscripción solicite, con lo
hectáreas (plano catastral); y en el otro cual se refuerza la idea de que los aperci-
5.50 hectáreas (parte judicial). bimientos y desacatos no se dan cuando
2. El registrador no debió haber recibido el dos funcionarios públicos interpretan
 título rogado para su calica
calicación
ción sin el y aplican normas legales en el legítimo
informe catastral respectivo,
respectivo, en razón a lo ejercicio de un deber de función.
dispuesto por la Resolución Jefatural N.º N.º 6. Creemos que la unicación de criterios al
269-96-ORLC-JE, la que en el numeral interior del registro, expresando qué se
4.1., contempla que, cuando se trate de debe calicar en un documento judicial,
un título que contenga una inmatricula-
inmatricula- no vendría mal. A manera de aporte, nos
ción, el diario directamente lo derivará a permitimos sugerir lo que podría incluir
la subgerencia de catastro, situación que dicha unicación de criterios:
de la resolución del tribunal se advierte - Condición de inscribible del acto
no se dio como lo expresa la norma en - Legalidad de las formas extrínsecas
comentario.
- Determinación “clara” de la resolu-
3. Creemos que el término correcto es in in-- ción judicial
matriculación y no primera de dominio.
- Obstáculos que surjan del registro
Teniendo en cuenta lo expresado en el
inmatricula-
desarrollo del presente, la inmatricula- 7. Para quienes todavía creemos en que la
ción implica que no existan anteceden-  justicia
 justicia es primero
primero que el derecho, tal y
 tes regis
registrales
trales sobre determinado bien, como “supuestamente” nos enseñaron en
mientras que la primera de dominio el curso de Introducción al Derecho casi
no necesariamente corresponde a lo al inicio de la carrera, procedemos a citar
mencionado, citando como ejemplo la a José Luis Pérez Lasala:
independización de un departamento, “De no existir la calicación, se formarán verdade-
verdade -
que sí constituye la primera de dominio ras cadenas de inscripciones fraudulentas, ampa-
como inmueble independizado para el radas por el Estado y los asientos del registro solo
nuevo propietario. servirían para engañar al público, favorecer el trá-
trá -
co ilícito y provocar un sin número de conictos”.
4. La calicación registral
registral no es un hecho
aislado por medio del cual se aplique en
forma independiente el principio registral 15. Posición crítica frente a la cali-
cali -
de legalidad; por el contrario para una cación registral de documentos
acertada y ecaz aplicación de dicho prin-
prin-  judiciales
 judiciales
cipio llegamos una vez recorridos otros 1. La calificación registral constituye un
principios del registro como rogación, hecho inexcusable y,y, por tanto, debe
deb e ser
prioridad, tracto sucesivo, especialidad extensiva a todos los documentos que
y como consecuencia de ello, además ingresan al registro para su inscripción.
generamos la correcta aplicación de otros 2. Haciendo un análisis supercial del pro
pro--
principios registrales como fe pública cedimiento registral y, teniendo como
registral, publicidad y legitimación, res- objetivo fundamental la inscripción,
pectivamente. debemos tener en claro que el principio
5. De conformidad con el Reglamento Gene- de rogación da inicio al mencionado
ral de los Registros Públicos, en el artículo procedimiento; el de prioridad establece
78, los servidores públicos (registradores) la preferencia y va generando derechos

316 Instituto Pacífico  Volumen


 Volumen 9 | Marzo 2015
 Doctrina práctica
práctica
de vital importancia (como el asiento de cho. El párrafo modicatorio establece
presentación, que representa un derecho claramente que, el incumplimiento de
de posible registro) y, el principio de lo dispuesto (es decir, no aplicar el
legalidad - calicación, cuya aplicación principio de legalidad-calicación), aca- aca-
será indispensable para generar una rrea la responsabilidad del registrador.
publicidad veraz, coherente y seria frente Realmente se desnaturalizó la función
a los terceros que, con la nueva teoría registral, cuya principal labor es precisa-
económica del derecho, dejan de ser mente la calicación de los documentos
solamente los adquirentes y pasan a ser presentados (rogados).
los usuarios del servicio en general. 5. No caben apercibimientos cuando se
3. No podemos legislar solamente para solu- cumple una función inherente al cargo.
cionar problemas; debemos hacerlo para Siempre planteamos en clase el siguien-
generar paz social; es decir, dejemos de  te ejemplo (que también en parte lo
 tomar medida
medidass de corto plazo y pasem
pasemos
os hemos expresado líneas arriba): una
a tomar decisiones que nos fortalezcan en resolución judicial ordena al registrador
el tiempo. Se modicó el artículo 2011 la inscripción de un acto que contiene la
del Código Civil porque los registradores descripción de un inmueble cuyo lindero
“observaban” como querían y no hacían derecho, en el parte judicial, consigna
caso a los mandatos judiciales. Tuve la una característica distinta a la que se
oportunidad de escuchar dicha expresión encuentra inscrita en la partida registral
en más de una oportunidad. ¿Qué hemos del inmueble. El juez es comunicado de
conseguido? Simplemente una norma  tal disc
discrepa
repancia
ncia y, al pedid
pedidoo de aclar
aclaració
aciónn
abusiva, discriminatoria y que más allá del registrador, contesta insistiendo con
de los adjetivos calicativos que pueda un apercibimiento. Lo único que generó
recibir,, fundamentalmente no solucionó
recibir con dicha orden (por demás incoherente)
el problema de fondo. es quebrar el orden social y como con- con-
4. La referida norma modicatoria del Có Có-- secuencia de ello, no alcanzar la paz ju-
digo Civil responsabiliza al funcionario rídica (razón y sentido de toda sentencia
público (registrador) por cumplir con  judicial).
 judic ial). Es más, generó
generó conicto
conicto social
su deber. ¡Sí, aunque usted no lo crea! registral, dado que la publicidad (hacia
Parece que estamos frente a un caso afuera) de dicho acto no es consistente,
propio de la televisión y no del dere- ni mucho menos veraz.

 Volumen
 Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 317
 Actualidad
 Actualidad

Civil  Derecho Notarial y Registral


Registral

  a
  c
DOCTRINA PRÁCTICA
   i
   t
  c
   á
  r
  p ¿Principio de fe pública registral
  a
  n
   i
  r
   t en materia hipotecaria?
  c
  o  A prop
propósi
ósito
to de la jur
jurisp
isprud
rudenc
encia
ia de la Cor
Corte
te Sup
Suprem
rema
a
   D

Jorge Rojas Álvarez*


 Abogado de la Dirección Técnica Registral de Sunarp

1. Introducción
2. Casaciones sobre aplicación del artículo 2014 del Código Civil en materia hipotecaria
3. Breves nociones sobre el principio de fe pública registral
3.1 Primera noción: “La fe pública registral
registral como excepción
excepción a la regla”
3.2 Segunda Noción: “La fe pública registral en el registro de bienes solo protege al ver-
dadero tercero”
3.3 Tercera Noción: “La fe publica registral y los requisitos de procedencia”
     O
     I 4. Nuestra propuesta
     R
     A 4.1 Fundamen
Fundamentoto constitucional
     M 4.2 Fundamen
Fundamentoto histórico
     U 4.3 Fundamento registral
     S 5. Conclusiones

1. Introducción Una relación crediticia per se conlleva un ries-


La economía es una ciencia que estudia las go (no hay crédito
cré dito sin riesgo, menor o mayor,
mayor,
formas que tienen los individuos para satisfa- siempre está presente), aquel riesgo consisten-
cer sus necesidades mediante la asignación de  te en que la otra contrapa
contraparterte incum
incumpla
pla con la
recursos escasos. El crédito como instrumento obligación asumida, ello ha determinado que
dinamizador de las conductas humanas en a lo largo de la historia y las legislaciones se
el mercado constituye un recurso escaso y haya buscado fórmulas de las más diversas
como tal, requiere de un marco jurídico que para reducir ese riesgo, siempre presente en
garantice a los acreedores la recuperación de  toda operación
operación credit
crediticia
icia1.
su acreencia en el plazo convenido, para que En la legislación extranjera podemos ubicar el
así –indirectamente– se propicie el acceso Código Civil italiano, que recoge el principio
crediticio a más personas en el marco de los de personalidad de la responsabilidad, en
principios de conanza y seguridad jurídica.
donde señala que el deudor responde con
 todos los bienes presentes y futur futuros
os frente
* Abogado por la Universid
Universidad
ad San Martín de Porres
y egresado de la maestría de Derecho Registral por
dicha casa de estudio. Asistente de docencia de los
cursos Seminario de Derecho Registral y Seminario 1 CASTELLARES AGUILAR, Rolando. “Efectos de la
de Derecho Notarial en la Universidad San Martín garantía mobiliaria en el crédito bancario”, en Ac-
de Porres.  tualidad
 tualidad Juríd
Jurídica
ica Nº 148,
148, Lima
Lima,, 2006,
2006, p.
p. 17.

318 Instituto Pacífico  Volumen


 Volumen 9 | Marzo 2015
 Doctrina práctica
práctica
al acreedor (la doctrina clasica a este tipo
de acreedores como quirografarios), si bien RESUMEN
nuestro Código Civil de 1984 no precisa de
un artículo especíco, podemos inferir que En el presente artículo, el autor analiza los
dicha gura se encuentra implícita en las alcances del principio de fe pública registral
relaciones obligacionales que regula, debido en el ámbito de la ejecución hipotecaria.
a que el incumplimiento del deudor faculta Sostiene que amparar el derecho del acreedor
hipotecario no pasa por la aplicación de di-
al acreedor a constreñirlo y accionar en la vía cho principio sino que ello obedece a un fun-
 judicial
 judic ial o admini
administrativ
strativaa (caso de concur
concurso),
so), a damento constitucional, histórico y registral
n de que mediante una serie de mecanismos desde la óptica del principio de legitimación
(medidas cautelares, acción paulina, acción y de la buena fe del acreedor hipotecario. Y
es que la fe pública registral se aplica solo
oblicua, etc.) puedan afectarse y/o realizarse de manera excepcional y no para resolver
los bienes del deudor incumplido. cualquier problema de inexactitud registral.
Pero ¿qué sucede si el deudor no tiene ningún
patrimonio que pueda afectarse?, o si durante CONTEXTO NORMATIVO
la ejecución de la obligación, surgen otro tipo
de créditos privilegiados que dicultan la • Constitución Política del Perú: Artículos 2
cobranza por una cuestión de prelación o je- inciso 16 y 70.
rarquía. Ante tal situación surgen las garantías • Código Civil: Artículos 152, 315, 947, 665,
reales, como un mecanismo de protección al 2012, 2013, 2014, 2022 y 2038.
crédito (de allí su carácter accesorio) que per- • Ley General de Sociedades: Artículos 12 y
mita al acreedor perseguir un bien especíco 37.
del deudor o de un tercero garante, donde • Reglamento de Inscripciones del Registro
de Testamentos y Sucesiones Intestadas:
valiéndose de la publicidad, especialidad Artículo 51.
y persecutoriedad se pueda realizar el bien • Reglamento General de los Registros Públi-
Públi-
dado en garantía permitiendo la recuperación cos: Artículo VII del Título Preliminar.
de la acreencia (la doctrina denomina a este • Reglamento de Inscripciones del Registro de
 tipo de acree
acreedor
dor como pignopignoratici
raticio,o, por tener Predios: Artículo 15.
una garantía especíca sobre un determinado
bien, donde el riesgo de que el deudor no PALABRAS CLAVE
 tenga nada,
nada, desapare
desaparece). ce).
Atendiendo a las particularidades que la ley Fe pública registral / Legitimación registral /
reserva para los derechos reales de garantía, Ejecución hipotecaria
la que cumple escrupulosamente con las
características de publicidad (por el registro),
especialidad2 (por el bien determinado) y rea-
lización judicial (porque solo es la autoridad Teniendo en consideración estas tres carac-
 judicial
 judici disponee del remate del bien)  terísticas fundamentales de la hipoteca, la
al quien dispon
es la hipoteca. premisa del presente artículo se basa en el
 tratamiento
 tratam iento judi
judicial
cial que se vien
vienee dispe
dispensan
nsandodo
a las garantías hipotecarias cuando estas se
principioo de especialidad enfrentan a pedidos de nulidad por inexacti-
2 Nos estamos reriendo al principi
de naturaleza civil, en donde su inobservancia gene-  tudes registra
registrales
les3.
ra la nulidad del contrato, dichas disposiciones las
podemos corroborar en los artículos 1100, 1406 del
Código Civil. No obstante con la Ley Nº 28677 – Ley
de Garantía Mobiliaria surge una excepción al criterio 3 De conformidad con el artículo 75 del Reglamento
de especialidad civil, permitiendo que el constituyente general de los Registros Públicos, se entenderá por
pueda otorgar en garantía mobiliaria todos sus bienes inexactitud del registro todo desacuerdo existente
presentes y futuros (Art. 4). entre lo registrado y la realidad extrarregistral.

 Volumen
 Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 319
 Actualidad
 Actualidad

Civil  Derecho Notarial y Registral


Registral
Un tema emblemático que abordaremos es:  tivo entre los artícul artículos
os 315 y 2014 del Códig
Códigoo
¡Si un sujeto casado inscribe como soltero un bien Civil , como consecuencia de una inexactitud
5

inmueble y luego constituye hipoteca! ¿Puede registral (se inscribió un inmueble a favor
la cónyuge oponer su derecho de propiedad al de uno de los cónyuges, cuando este bien
 acreedor? 4 pertenecía a la sociedad conyugal). Ante este
escenario, se ha venido resolviendo en juris-
Estos casos han generado una disyuntiva en prudencia reiterada, la protección al acreedor
los magistrados de la Corte Suprema, entre hipotecario por aplicación del “principio de
ponderar: la protección de la hipoteca basa- buena fe registral” sustentado en el artículo
da en la fe del registro o declararla nula por 2014 del Código Civil.
aplicación del artículo 315 del Código Civil
(protección de un derecho de propiedad que Veamos la representación gráca para enten- enten-
nace fuera del registro). der el problema:
Sobre el particular, la Corte Suprema ha tenido Gráco 1:
reiterados pronunciamientos donde ha resuel- Ej. De fe pública (2014 del Cód. Civil):
 to proteger al acreedo
acreedorr hipote
hipotecario
cario a través
de la aplicación del principio de fe pública A B C
Sub – Adqui-
registral consagrado en el artículo 2014 del Transferente Adquiriente
(1.  titular er (2.  titular
do riente
(3.  titular
er
Código Civil, si bien consideramos correcto inscrito) inscrito)
inscrito)
lo resuelto por la Suprema, no compartimos Acto traslativo Acto
los fundamentos que vienen motivando su declarado  traslativo
invalido
decisión, siendo así, se proponen algunas
soluciones a este entrampamiento jurídico-
registral. Ej. Caso materia de análisis:

A B
1.er Titular 2.do titular
CHICO Y ORTIZ dice: inscrito Acreedor
(soltero) hipotecario
Constitución de
hipoteca

“ La necesidad fundamental de la
 public
 pub licidad
idad y de los efectos
efectos que esta
esta
 produce
 pro duce,, así
así como
como de sus
sus cons
consecu
ecuen-
en-
Como podemos apreciar, la nalidad del artí-
artí-
cias, exigen que ese principio general culo 2014 del Código Civil es la protección al
de la llamada fe pública registral ha
de contener unas excepciones míni-
5 Artículo 315.- Disposición de los bienes sociales
mas, plenamente justicadas y apli-
apli- “Para disponer de los bienes sociales o gravarlos, se requiere
cadas en forma restrictiva”. la intervención del marido y la mujer. Empero, cualquiera
de ellos puede ejercitar tal facultad, si tiene poder especial
del otro. Lo dispuesto en el párrafo anterior no rige para los
 actos de adquisi
adquisición
ción de bienes
bienes muebles,es, los
os cuales
cuales puede
puedenn
2. Casaciones sobre aplicación del  ser efectuados
efectuados por cualquiera
cualquiera de los cónyuges.
cónyuges. Tampoc
Tampocoo
rige en los casos considerados en las leyes especiales.”
artículo 2014 del Código Civil en Artículo 2014.- Principi
Principioo de Buena Fe Registral
materia hipotecaria “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso
 algún derecho de persona que en el registro aparece
Las casaciones que señalaremos obedecen a con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición
una aparente solución de un conicto norma-
norma- una vez inscrito su derecho, aunque después se anule,
rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas
que no consten en los registros públicos.
4 Diálogo con la jurisprudencia  Nº
Nº 94, Gaceta Jurídica, La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe
Lima, 2006, p. 123. que conocía la inexactitud del registro”.

320 Instituto Pacífico  Volumen


 Volumen 9 | Marzo 2015
 Doctrina práctica
práctica
 terceroo sub
 tercer subadqu
adquirie
iriente
nte que pr
provi
oviene
ene de una los datos inscritos o que existe una declaración
cadena tabular sucesiva de transferencias, en  judici al de invalidez de esa inscripción
 judicial inscr ipción.. El dere-
cho del acreedor se encuentra protegido por el
donde el título del sujeto de quien contrató principio de buena fe registral, y no constando
con el tercero, ha sido anulado, resuelto o en el registro que el deudor haya sido casado al
rescindido. Por lo que es muy posible que momento de adquirir el derecho de propiedad
este tercero se vea emplazado por un sujeto sobre el bien, y que, por lo tanto, este fuere un
bien social, este derecho no puede ser apu esto
que no participó en la relación contractual al acreedor”.
(B y C), pero que reclama la pertenencia del
derecho inscrito. 4) CAS. Nº 2028-2003-LAMBAYEQUE
2028-2003-LAMBAYEQUE
propie -
“Si al momento de inscribirse el título de propie-
Ahora bien, en el caso de las hipotecas que en- dad en los Registros Públicos se consignó como
frentan pedidos de nulidad por la falta
fa lta de inter- propietario solo a uno de los cónyuges con el
estado civil de ‘soltero’; aclarándose esta situación
vención del otro cónyuge en el acto constitutivo, con posterioridad a la suscripción e inscripción de
vemos una situación abiertamente distinta a la la hipoteca a favor del banco acreedor, entonces
que plantea el artículo 2014 del Código Civil, este último obró con buena fe registral, por lo que
pero que sin embargo nuestra Corte Suprema la denuncia de invalidez de la hipoteca no puede
prosperar”.
la ha aplicado ¿por analogía,? veamos:
5) CAS. Nº 2029-2005-JUNÍN:
1) CAS. Nº 4773-2009-AREQUIPA
4773-2009-AREQUIPA “La denuncia de interpretación errónea del artículo
“Si bien el recurrente y la codemandada son 315 del código civil, que la sentencia de vista con-
casados, por ende el bien materia de tercería sidera como una regla general, que no obsta frente
pertenece a la sociedad conyugal, sin embargo, a casos especiales, como cuando se contrata bajo
dicha situación no pudo ser prevista por la entidad la fe del Registro Público, es infundada, y corres-
corres-
ejecutante en su oportunidad, por cuanto al mo- ponde añadir, que una situación que se mantuvo
mento de constituir la hipoteca la cónyuge tenía oculta, no puede prevalecer sobre la publicidad
registrado su estado civil como soltera, siendo única del Registro Público, sin poner en grave riesgo la
propietaria de dicho bien inmueble, concluyendo seguridad jurídica”.
que el Banco actuó en virtud al principio de buena
fe registral dispuesto en el artículo 2014 del código
sustantivo”. 3. Breves nociones sobre el principio
de fe pública registral
2) CAS. Nº 1065-2005 HUANCAVELICA
HUANCAVELICA
“El Fundamento de principio de buena fe regis- Vamos a exponer algunas nociones que nos
 tral radica en la necesi
necesidad
dad de asegurar el tráco permitan identicar los supuestos de aplica-
aplica-
patrimonial, cuyo objeto consiste en proteger las ción de la fe pública registral.
adquisiciones que por negocio jurídico efectúen
 terceros
 terce ros adquirient
adquirientes
es y que reputa exacto
exacto y com- 3.1. Primera noción: “La fe pública regis-
regis-
pleto el contenido de los asientos registrales.
tral como excepción a la regla”
Siendo así, conforme ya se ha determinado en la
casación número seiscientos noventa y uno guión Hemos señalado que el “principio” de fe
noventa y siete, el tercero que de buena fe adquiere pública registral busca proteger al tercero en
un derecho real de hipoteca, de quien aparece en el una cadena tabular sucesiva de transferencias
registro, con facultades para otorgarlo, mantiene su
adquisición, aunque después se acredite que dicho (subadquiriente), frente a causas de nulidad,
inmueble había sido transferido a otra persona anulabilidad, resolución o rescisión del dere-
con fecha anterior a la inscripción de la hipoteca”. cho correspondiente al sujeto que le antecede
3) CAS. Nº 1522-2004-JUNÍN en dicha cadena
ca dena tabular.
tabular.
“La presunción de veracidad contenida en el Lamentablemente en nuestro país y pese a
principio de legitimación asiste al acreedor
si este vericó en el registro de la propiedad los grandes esfuerzos que viene realizando la
inmueble que el derecho de propiedad sobre Sunarp6, muchas maas han tomado conoci-
conoci-
el bien hipotecado se encontraba inscrito úni-úni -
camente a favor del deudor en calidad de sol- 6 La Sunarp viene implementando constantes mecanis-
 tero. En consecu
c onsecuencia,
encia, correspo
corresponde
nde al cónyuge
có nyuge mos para luchar desde el registro contra la falsedad
que niegue la certeza de lo vericado en los documentaria que genera asientos de inscripción,
registros, acreditar la oportuna recticación de como son la Alerta Registral aprobada mediante

 Volumen
 Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 321
 Actualidad
 Actualidad

Civil  Derecho Notarial y Registral


Registral
miento de este “principio” y lo vienen apli-
cando para casos de falsedad documentaria ¿SABÍA USTED QUE?
que llega a acceder al registro generando
una inscripción y sobre esta, comienzan a El que de buena fe y a título oneroso
promover transferencias sucesivas esperan- haya contratado con el aparente su- su-
do ser protegidos por el artículo 2014 del cesor o albacea inscrito, mantiene su
Código Civil. adquisición una vez inscrito su dere-
cho en el registro de bienes, siempre
Esta realidad nos lleva a plantear que la fe que las causas de inexactitud o inva-
pública registral no debe entenderse como lidez no consten en el registro de tes-
un principio de aplicación a rajatabla por el tamentos o de sucesiones intestadas.
solo hecho de cumplir “formalmente” los
requisitos previstos en el artículo 2014 del
Sobre el particular, compartimos la siguiente
Código Civil, sino que requiere de un análisis
opinión: “(…) el art. 2014 CC, en abstracto, es
interpretativo, lógico y principalmente justo
constitucional, pero solo si se entiende aplicable
que debe realizar la instancia judicial para
a circunstancias excepcionales de tutela del
que sea amparado el derecho del tercero
 terceroo cuya cond
 tercer conduct uctaa es digna
digna de valorac
valoración
ión
registral7.
positiva; y simultáneamente se despoje al
En ese contexto, discrepamos con alguna propietario por una omisión o acción culpable.
doctrina que adopta una posición absoluta Siendo así, las interpretaciones exageradas del
de la fe pública registral por el solo hecho de 2014 CC son inconstitucionales; y decimos
cumplir los requisitos previstos en la Ley des- “exageradas” a todas aquellas posturas por
de una óptica puramente registral, cuando las cuales la sola inscripción, por virtud de ese
no podemos justicar que un propietario se mérito, tiene ya por sí misma la protección del
vea despojado en su derecho por un caso de registro. Es decir decir,, el principio de fe pública en-
en-
falsicación documentaria que logró ingresar  ten  tendid
didoo com
comoo pri
princi
ncipio
pio,, y no com
comoo ex
excep
cepció
ción,
n,
al registro e inmediatamente se produjo la es una clara muestra de interpretación normati-
cadena de transferencia, máxime, si este va contraria a los valores constitucionales, pues
ejerce la posesión sobre el bien8. se limita a legalizar el despojo de un propietario
sin vericar la diligencia del tercero, ni la negli-
negli-
Resolución N° 185-2008-SUNARP/SN, el bloqueo gencia del titular afectado.
por presunta falsicación de documentos creado por
Resolución Nº 019-2012-SUNARP/SN y la anotación Un caso concreto son las falsicaciones de
extrapro - instrumentos públicos que, a pesar de tal
por presunta falsicación de instrumentos extrapro-
 tocolares
 tocola res y de constancias
constancias de quórum creada por circunstancia, llegan a inscribirse; y luego per-
Resolución Nº 257-2012-SUNARP/SN.
miten seguidamente que un tercero adquiera
7 Téngase presente que en España la adquisici
adquisición
ón que
realiza el tercero registral ha generado una discusión conado en la apariencia registral. Normal- Normal-
doctrinaria, respecto si dicha adquisición es a non mente se sostiene que tal situación conlleva
domino o es un supuesto especial de irreivindicabi- que el tercero mantenga su adquisición por
lidad, y si puede ser congurada como derivada u virtud del principio de fe pública registral
originaria. Quien desde nuestro punto de vista y con
muy buen criterio trata de explicar esta discusión es (art. 2014 CC). Esta es una hipótesis típica de
GORDILLO CAÑAS, Antonio. El principio de fe pública interpretación que infringe la Constitución,
registral, Jurista Editores, Lima, 2010, pp. 352-381. pues desnaturaliza la garantía de indemnidad
8 Una posición que no compartimos
compartimos es la de SANZ
SANZ que forma parte del contenido esencial del
FERNÁNDEZ, Ángel, citado por CAICEDO ESCOBAR,
Eduardo, Derecho inmobiliario registral, Editorial The- derecho de propiedad ”.
9

mis, Segunda Edición, Bogotá, 2001, p. 63. El autor


señala: “La protección de la fe pública es absoluta, no
se admite contra ella alegación jurídica ni prueba de posibilidad de prueba en contrario, exacto o íntegro el
ninguna clase. Es la presunción iuris et de iure o cción contenido del registro en benecio del adquiriente”.
 jurídica
 jurídica,, en virt
virtud
ud de la cua
cuall el leg
legisla
islador
dor pre
presum
sume,
e, sin 9 GONZALES BARRÓN, Gunther
Gunther,, “Principios registrales y

322 Instituto Pacífico  Volumen


 Volumen 9 | Marzo 2015
 Doctrina práctica
práctica
Nótese que la falsicación documentaria no Ténganse en cuenta que estamos reriéndo-
reriéndo-
ha sido tratada en la doctrina española como nos a uno de los principios de mayor relevan-
un supuesto de excepción de la fe pública cia para el derecho registral, pues contrarresta
registral, para muestra, citamos al maestro el efecto de “dominó, arrastre o de cadena”
 José María Chico y Ortiz, que señala: “la propios de una nulidad, posibilitando que el
necesidad fundamental de la publicidad y subadquiriente (tercero) no se vea afectado,
de los efectos que esta produce, así como de siempre en el marco de los requisitos del
sus consecuencias, exigen que ese principio artículo 2014 del Código Civil en un criterio
general de la llamada fe pública registral de justicia.
haya de contener unas excepciones mínimas,
plenamente justicadas y aplicadas en forma 3.2. Segunda noción: “La fe pública re- re-
restrictiva. De otra forma el principio quedaría gistral en el Registro de bienes solo
roto y sería injusto en su aplicación (…)” 10. protege al verdadero tercero”
A pesar de la ubicación del artículo 2014 en
Así, cuando revisamos el desarrollo de las el Código Civil (Disposiciones Generales del
llamadas excepciones a la fe pública registral Libro IX – Registros Públicos); el “principio” de
encontramos supuestos como. Las menciones, fe pública registral solamente es de aplicación
la usucapión, las anotaciones preventivas, la en los Registros de Bienes12, (Registro de Bie-
cesión de créditos hipotecarios, la transitorie- nes Inmuebles y Registro de Bienes Muebles)
dad y las limitaciones legales de la propiedad, y solo protege al “verdadero” tercero en una
¿dónde queda la falsedad documentaria? cadena tabular sucesiva de transmisiones (sub
Y es claro, la realidad social española diere adquiriente).
mucho de la nuestra, la mejor regulación jurí- Como bien señala Jorge Luis Gonzales Loli,
dica debe responder a las exigencias económi- “(…) el Código Civil describe al Principio de Fe
cas y sociales que brotan de la propia realidad Pública (  artíc
 artículoulo 2014)
201 4) pret
pretend
endiend
iendoo que se
que se pretende normar11, caso contrario,  aplique de la misma manera a todos los Regi
Registros,
stros,
sería desconocer que
q ue en el Perú existe –lamen-
–lamen- no obstante su propia formulación se encuentra
 tablemente–
 tablem ente– la falsed
falsedad
ad docum
documentari
entaria,
a, como diseñada, especícamente para tutelar la adquisi -
medio de gente inescrupulosa para apropiarse ción de bienes y no a garantizar la exactitud de las
de derechos que no le corresponden. inscripciones relativas a una persona jurídica” 13.
Por lo tanto, la realidad social de hoy nos (el resaltado es nuestro).
lleva a restringir la aplicación de la fe pública Y en efecto, la aplicación de la fe pública re- re-
registral como un mecanismo excepcional de gistral se debe a una cadena de transferencias
protección al tercero frente a nulidades, en ocurridas en el registro, no obstante, quien
donde el sujeto que soporta la pérdida de su hace posible la ocurrencia de tal evento son los
derecho haya promovido de alguna manera registros de bienes por su estructura goberna-
la cadena de transferencias y no donde este
da por el folio real (principio de especialidad
sufra la consecuencia de una falsedad docu-
mentaria.

Constitución”, en Gaceta Constitucional N° 36, Gaceta 12 El artículo 2 de la Ley Nº Nº 26366 - Ley de Creación
 Jurídica, Lima
 Jurídica, Lima,, 2010,
2010, p. 394. del Sistema nacional de los Registros Públicos y de
10 CHICO Y ORTIZ, José María,María, Estudio sobre derecho la Superintendencia de los Registros Públicos, regula
hipotecario , cuarta edición, Marcial Pons, Madrid, una conformación de los registros en cuatro grandes
2000, pp. 242-243. grupos: Registros de Bienes Inmuebles, Registro de
11 FERNÁNDEZ CRUZ, CRUZ, Gastón. “La obligació
obligaciónn de ena- Bienes Muebles, Registro de Personas Naturales y
 jenarr y el siste
 jena sistema
ma de transfer
transferenci
enciaa de la propiedad
propiedad Registro de Personas Jurídicas.
inmueble en el Perú”, Ponencia sustentada por el 13 GONZALES LOLI, LOLI, Jorge Luis; “Protección legal del
autor en las “Primeras Jornadas de Derecho Civil”  tercer
 terceroo registral
registral societari
societario”,
o”, Revista del Foro  Colegio
organizadas por el CAL de Lima. de Abogados de Lima, Lima, 2008, p. 192.

 Volumen
 Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 323
 Actualidad
 Actualidad

Civil  Derecho Notarial y Registral


Registral
o determinación) en donde por cada cosa14 por lo que a primera impresión poco importa-
se abrirá una partida, y es dentro de ese folio ría una cadena de transferencia en un registro
donde se inscribirán los actos ulteriores que de bienes muebles para efectos de otorgar
la ley permita, como son los actos y contratos contrat os  titularidad,
 titularidad, sin embarg
embargo,o, consideramos
consideramos que
que transmitan derechos reales (en nuestro la inscripción de titularidad sobre estos sirve
sistema de partidas electrónicas se inscribirán para cuestionar la buena fe del adquiriente
en el Rubro C, por ejemplo). que pueda invocar la adquisición non dominus
Esto es porque la propia conguración del prevista en el artículo 948 del Código Civil
derecho real como oponible  erga omnes como medio para oponer su “derecho”.
hace necesario la determinación del objeto
y su contenido del derecho, alcanzando su ¿SABÍA USTED QUE?
máximo exponente en la hipoteca, donde el
derecho real solo puede hacerse efectivo so- La Corte Suprema ha tenido reite-
bre los bienes concretos sobre los que recae, rados pronunciamientos donde ha
y por la cantidad expresamente determi- resuelto proteger al acreedor hi-
nada15 (en armonía con nuestra legislación  potecario a través de d e la aplicación
debemos agregar cantidad determinable). del principio de fe pública registral
En ese sentido, es jurídicamente imposible consagrado en el artículo 2014 del
que la fe pública registral –entendida como Código Civil.
cadena de transferencias– pueda ser de apli-
cación en un registro de personas, pues sobre Es justo preguntar: ¿se podrá adquirir un
este gobierna el folio personal (con algunas mueble registrable a espaldas del registro?
particularidades para mandatos y poderes), Consideramos que no, y si lo hace, este ad-
en donde el criterio para abrir una partida quiriente no puede desconocer del contenido
es el mismo sujeto y sobre este se inscribirán de la inscripción (art. 2012 del Código Civil),
 todas sus
sus vicisitudes
vicisitudes del del individuo
individuo que que la ley por tanto actuará de mala fe.
considera como inscribibles, ninguna voluntad
ajena a la del propio sujeto inscrito se podrá Ahora bien; respecto al concepto de tercero
extender en su registro. debemos tener presente que ante una situa-
ción jurídica determinada, una persona puede
La especialidad del folio real es de aplicación hallarse de una de estas tres maneras: como
a los bienes inmuebles y muebles, sobre estos obligado, como ajeno pero afectado o como
últimos existe un componente adicional que  totalme  totalmente
nte ajeno.
ajeno. Obligadas
Obligadas son
son las partes
partes y
ja la ley para perfeccionar la transferencia sus herederos; y, terceros son los ajenos afec-
que es la posesión (teoría del título y modo)  tados o no de la actuación actuación jurídi
jurídica
ca16.
de acuerdo al artículo 947 del Código Civil,
Hemos señalado que la fe pública regis tral  tral
debe proteger al verdadero “tercero”. Se trata
14 Decimos “cosa” pues el registro jurídico, solo abre pues de aquel que sin ser parte de un acto
partidas a bienes con existencia física –de allí que de transferencia de dominio que preceda a la
los procesos de inmatriculación requieren de una
comprobada identicación del predio mediante in- in - adquisición de él, se encuentra protegido por
formación gráca– el registro no puede inscribir algo inscribir su derecho en el registro,
regist ro, frente a otro
etéreo o incorpóreo. Por eso, aquellos bienes muebles que con el que probablemente no conoce,
inmateriales se rigen por sus leyes especiales y cuentan
con un registro administrativo especializado a cargo pero pretende oponérsele.
del Indecopi, el Código Civil y por tanto el registro
se limita a regular y publicitar “cosas”.
15 GOÑI RODRÍGUEZ
RODRÍGUEZ DE DE ALMEIDA, María, “El principio
de especialidad registral”, Fundación Benecentía ,en:
Et Peritia Iuris , Madrid, 2005, pp. 87-88. 16 GONZALES LOLI, José Luís.
Luís. Op. Cit.  195.

324 Instituto Pacífico  Volumen


 Volumen 9 | Marzo 2015
 Doctrina práctica
práctica
Este concepto no debe confundirse con el respecto de casos muy puntuales, debido a
principio de oponibilidad previsto en el artículo que la inscripción no convalida actos nulos.
2022 del Código Civil17, que da solución al Veamos algunos casos:
conicto que surge entre dos individuos que
a) En el Registro de Testamentos y de
acusan tener un derecho real sobre un mismo
Sucesiones Intestadas. Se dispensa un
bien, siendo la inscripción el primer elemento
solucionador para este conicto, independien-
independien- supuesto de protección para el “tercero”
 temente
 teme nte de la
la fecha
fecha de oto
otorga
rgamie
miento
nto de cada que contrata con un heredero aparente
documento (Ej. caso de doble venta). inscrito, a pesar de que su representación
sucesoria viene siendo cuestionada, pero
que sin embargo no consta registrado
dicho conicto.
B
a... Acreedor
Hipoteca “Artículo 665.- La acción reinvicatoria procede
hipotecario contra el tercero que, sin buena fe, adquiere los
A “Vence quien bienes hereditarios por efecto de contratos a título
títu lo
Titular inscribe oneroso celebrados por el heredero aparente que
registral primero” entró en posesión de ellos.
C
C-V Comprador Si se trata de bienes registrados, la buena fe del
a... adquirente se presume si, antes de la celebración
del contrato, hubiera estado debidamente inscrito,
en el registro respectivo, el título que amparaba al
heredero aparente y la trasmisión de dominio en su
favor, y no hubiera anotada demanda ni medida
Sobre el tercero registral se ha dado grandes precautoria que afecte los derechos inscritos. En
discusiones en la doctrina española para los demás casos, el heredero verdadero tiene el
diferenciar a aquel tercero civil y el tercero derecho de reinvidicar el bien hereditario contra
en materia hipotecaria (artículo 34 de la quien lo posea a título gratuito o sin título”.
Ley Hipotecaría española), identicando las
 teorías monistas y dualistas de protección
protección;;
sin embargo nos limitaremos a explicar la A B
“Heredero
función del tercero propia del artículo 2014 aparente”
“Tercero”
contratante
de nuestro Código Civil, tratando de hacer una inscrito
Contrato
diferencia con aquellos “terceros” que nacen
de un registro de personas.
Se viene cuestionando su
En lo que respecta a los registros de personas, representación sucesoria en
la vía judicial, sin embargo,
se suele llamar tercero a aquel sujeto que dicho emplazamiento no
consta en el registro.
desconociendo la realidad extrarregistral de
lo que en el registro aparece, contrata con el
 titular
 titular insc
inscrito.
rito. Debem
Debemos
os ser clar
claros,
os, el térm
término
ino
En esa misma línea, el artículo 51 del
gramatical para esta gura es el “segundo”,
sino que la propia normatividad lo ha desig- Reglamento de Inscripciones del Re-
nado con el término “tercero”, pero solamente gistro de Testamentos y de Sucesiones
Intestadas precisa lo siguiente: “El que de
buena fe y a título oneroso haya contratado
17 Artículo 2022.- Oponibilidad de derechos sobre con el aparente sucesor o albacea inscrito,
inmuebles inscritos
Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quie- mantiene su adquisición una vez inscrito su
nes también tienen derechos reales sobre los mismos, derecho en el registro de bienes, siempre
es preciso que el derecho que se opone esté inscrito que las causas de inexactitud o invalidez no
con anterioridad al de aquél a quien se opone.
Si se trata de derechos de diferente naturaleza se consten en el Registro de Testamentos o de
aplican las disposiciones del derecho común. Sucesiones Intestadas”.

 Volumen
 Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 325
 Actualidad
 Actualidad

Civil  Derecho Notarial y Registral


Registral
Es decir
decir,, si bien puede encontrarse dis- supuestos de protección del “tercero” que
cutido el derecho del heredero aparente contrata sobre la base de la publicitado
(sea por acto testamentario o sucesión en el Registro, por ejemplo, en el tercer
intestada) y el registro lo publicita como párrafo del artículo 12 de la LGS, se de-
 tal, el “tercero” que contrate sobre la  termina
 termi na que la buena fe del tercer
terceroo no se
base de la información publicitada, lo perjudica por el hecho de la publicidad
hará bien, encontrándose protegido por registral. En otras palabras, la Ley asume
el artículo 665 del Código Civil. decididamente la protección plena del
b) En el Registro de Mandatos y Poderes.  terceroo de buena fe y elimina,
 tercer elimina, de plano
Se trata de aquel apoderado que sin la posibilidad, de oponer en su contra la
 tener poder
poder vigente
vigente continúa
continúa ejerci
ejerciendo
endo nulidad de un acto ultra vires 18.
la representación, debido a que el po- Artículo 12.- La sociedad está obligada hacia aque-
derdante no ha hecho de conocimiento llos con quienes ha contratado y frente a terceros
la revocatoria, téngase presente, que el de buena fe por los actos de sus representantes
celebrados dentro de los límites de las facultades
Código Civil ha establecido que el registro que les haya conferido aunque tales actos compro-
no es la única forma de oponer una revo-
revo- metan a la sociedad a negocios u operaciones no
catoria de poder de acuerdo al artículo comprendidos dentro de su objeto social.
152 del Código Civil, también es posible Los socios o administradores, según sea el caso,
comunicar a las personas que intervengan responden frente a la sociedad por los daños y
perjuicios que ésta haya experimentado como
en el acto jurídico, que el poder ha sido consecuencia de acuerdos adoptados con su voto y
revocado. en virtud de los cuales se pudiera haber autorizado
la celebración de actos que extralimitan su objeto
Si el tercero no ha tenido forma de co- social y que la obligan frente a co-contratantes y
nocer por estas dos vías de la revocatoria  terceros
 terceros de buena fefe, sin perjuicio de la responsa-
de poder (registro o comunicación), se bilidad penal que pudiese corresponderles.
entiende que contrató bien y por ende La buena fe del tercero no se perjudica por la
encuentra protección en el artículo 2038 inscripción del pacto social.
del Código Civil.
Artículo 2038.- El tercero que de buena fe y a título A B
oneroso ha contratado sobre la base de mandato o Gerente general “Tercero”
de la sociedad contratante
 poder inscrito en el registro del lugar de celebración
Contrato
del contrato, no será perjudicado por mandato, poder,
modicaciones o extinciones de éstos no inscritos.
Mediante acuerdo de JGA se revocó el po-
der al Gerente General, sin embargo dicho
acuerdo aún no es inscrito, en ese ínterin
el gerente celebra contratos obligando a la
A B sociedad. De comprobarse la “buena fe” del
Apoderado “Tercero”  tercero, este encontrará
encontrará protección.
protección.
“deshonesto” contratante
Contrato
Este es un claro ejemplo de protección al
Se le ha revocado el poder,
contratante de la sociedad en un supuesto
sin embargo el poderdante de contratación por actos ultra vires , así
no lo ha hecho constar en
el registro, ni tampoco se como existen otros supuestos adicionales de
lo ha comunicado al tercero
(art. 152 del CC).
protección al “tercero societario” como en el
caso de nulidad de pacto social recogido en
el artículo 37 de la LGS.
c) En el Registro de Personas Jurídi
Jurídicas
cas
Societarias. En la Ley General de So- 18 ELÍAS LAROZA, Enrique. Derecho societario peruano,
LAROZA, Enrique.
ciedades podemos encontrar distintos Normas legales, Trujillo, 1999, p. 49.

326 Instituto Pacífico  Volumen


 Volumen 9 | Marzo 2015
 Doctrina práctica
práctica
Con ello, podemos concluir que la denomina- buen proceder,
proceder, inocencia, como connotación
ción de “tercero” proveniente de un registro loable20.
de personas, es abiertamente distinta a un La buena fe no se encuentra denida en nues-
nues-
 terceroo de un regis
 tercer registro
tro de bienes
bienes;; ya que serán  tro Código Civil
Civil,, sin embar
embargo
go su aplicaci
aplicación
ón
los registros de bienes los que posibiliten una es transversal en casi todas las legislaciones,
cadena sucesiva de transmisiones, y por tanto donde esta se presume y corresponde a la
permitan la correcta aplicación del artículo contraparte probar que no se dio.
2014 del Código Civil (ver primer gráco).
Hablar de la buena fe como creencia nos
Queda preguntarnos: ¿por qué la Corte Su- lleva a darle una connotación subjetiva o
prema ha venido aplicando el artículo 2014 psicológica, que parte de la convicción que
del Código Civil para proteger al acreedor  tiene un indiv
individuo
iduo en creer que está actua
actuando
ndo
hipotecario, cuando en efecto no cumple las conforme a derecho aunque en realidad no
condiciones de tercero (sub-adquiriente) del sea así, es decir, se confía en una apariencia.
registro de bienes? (Ej. El error de tipo o de prohibición previsto
en el artículo 14 del Código Penal).
3.3. Tercera noción: “La fe pública registral Por otro lado, la buena fe como estándar de
 y los requisitos
requisitos de procedencia”
procedencia” conducta exige un modelo ideal de compor-
compor-
El “principio” de fe pública registral requiere  tamiento
 tamien to social , es decir, un deber mínimo
21

del cumplimiento de cinco requisitos para su de diligencia que debe tener el individuo al
aplicación, que a decir del artículo 2014 del momento de contratar, que permita la deli-
Código Civil, son: mitación de un supuesto de hecho.
La buena fe: Probablemente, uno de los Por ejemplo Mediante la Casación 3394-
 temas donde más se haya escrito y cuyo 2012, Cusco, la Corte Suprema establecido
principal desarrollo se deba en gran medida que para proteger por fe pública registral
a la jurisprudencia, pues la instancia judicial a un sub-adquiriente de un predio resulta
es quien analiza cada caso y actúa las, pruebas fundamental comprobar la posesión de este,
para determinar si un sujeto actúo de buena considerando expresamente la siguiente frase:
o mala fe. “de acuerdo a las reglas de la experiencia
ninguna persona compra un inmueble sin
Atendiendo a estos criterios jurisprudenciales antes verlo físicamente”.
y en contra de lo opinado por algunos au- au-
 tores del análisi
análisiss económ
económico
ico del derech
derechoo19, Con este ejemplo, la Suprema pone de mani-
debemos puntualizar que la buena fe no esto un estándar de conducta al comprador
de un inmueble, donde no solo basta una
 tiene un carácter
carácter objetivo
objetivo en donde
donde el deber vericación en el registro sino que implica
del adquiriente se agote en el registro, por constatación física, a n de que este se en- en-
ejemplo (entendiendo registro como asiento cuentre protegido por la fe pública registral.
de inscripción y título archivado); sino que
obedece a un análisis sobre un estándar de Sobre el particular, compartimos la posición
conducta o sobre un principio general, am- de que el criterio de buena fe debe obedecer
bas ideas asociadas a la rectitud, honradez, a un estándar de conducta que debe adoptar
cada persona al momento de contratar; sin
19 BULLARD GONZALES,
GONZALES, Alfredo, citado por JIMÉNEZ embargo, resulta necesario que la Suprema
VARGAS-MACHUCA,
VARGAS-MA CHUCA, Roxana, considera a la buena
b uena fe pueda desarrollar límites o supuestos de he-
como un principio abstracto e impreciso que genera cho para este deber de diligencia.
niveles de incertidumbre e ineciencias… “El princi-
princi -
pio de buena fe”, en Obligaciones y contratos en los
 albores del Siglo
Siglo XXI. Libro Homenaje a Roberto López 20 JIMÉNEZ VARGAS-MACHUCA Op. Cit.  pp. 3-5.
Cabana, Buenos Aires, Abeledo – Perrot. 21 JIMÉNEZ VARGAS-MACHUCA Op. Cit.  p. 6.

 Volumen
 Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 327
 Actualidad
 Actualidad

Civil  Derecho Notarial y Registral


Registral
Título oneroso: La adquisición que un sujeto busca inscribir ese derecho para dotarlo de
realice debe implicar un costo, una transacción una publicidad mayor a la propia emanada
económica. En consecuencia quedan descarta- de la vinculación surgida entre objeto y sujeto.
dos amparar aquellos contratos a título gratuito  José Manuel García García considera que la
como una donación, anticipo de herencia, etc. consecuencia de inscribir un derecho real, nos
Ojo, por gratuidad nos debemos referir solo a da dos perspectivas “ecacia de la publicidad
la última adquisición realizada por el “tercero” registral como requisito constitutivo de ecacia
y no de los anteriores, es decir el vendedor del  plena del derecho real y lucha contra la clandes -
bien podría haberlo adquirido por donación. tinidad inmobiliaria de los derechos reales” 25.
Bien señala José Antonio Álvarez Caperochipi,
Caperochipi, Resulta importante agregar, que esta inscrip-
“La publicidad registral no tiene sentido que ción debe venir acompañada del tracto suce-
pueda prevalecer para el adquirente según sivo, esto es, de una cadena de transmisiones
el registro a título gratuito. Parece de estricta que obren del mismo registro. No cumple este
 justicia
 justic ia que por ejemplo
ejemplo el donatario,
donatario, como requisito el caso de las inmatriculaciones. Vea-
sucesor de la posición de su causante, sea con- mos el siguiente ejemplo: A, propietario de
 tinuador
 tinuad or de la mism
mismaa posici
posición
ón de su causan
causantete un predio no inscrito, transere su predio me-
me-
y no goce de mayor protección
protección que este” . 22
diante una donación a favor de B, y a su vez B
Adquirir de un titular inscrito:  El efecto lo transere por una compraventa a favor de
nacerá siempre de la legitimación registral, es C, siendo C quien genera la inmatriculación
decir, de una “conanza en la apariencia”23, del predio en el registro. Poco tiempo después
en donde el “tercero” deberá contratar nece- se declara nula la donación realizada entre
e ntre A
sariamente con el que aparece en el registro y B ¿Quién es el propietario? Para nosotros, el
con facultades sucientes de transferencia. efecto de la nulidad alcanza
alca nza a C puesto que no
Antonio Manzano Solano denomina a esta puede oponer fe publica registral, al no existir
gura una “presunción de exactitud, el que ad - una cadena de transmisiones en el registro.
quiere un derecho conado en el contenido del Inexactitud en el registro: Un tema también
Registro, deviene titular efectivo de tal derecho, discutido en la doctrina peruana26 fundamen-
es una presunción positiva de veracidad, a la que  talmente
 talm ente por el conc
concepto
epto que engl
engloba
oba la pala
pala--
responde el artículo 34 LH” 24. bra “registro”. Algunos autores han atendido
Inscribir el derecho adquirido: De acuerdo que dicho precepto se reere a los asientos
a nuestro sistema registral, los actos que acce- de inscripción, mientras otros entienden que
den al registro tienen una ecacia declarativa, alcanza también a los títulos archivados. Por
salvo algunas excepciones como la hipoteca, lo pronto, esta discusión aparentemente ya
la variación del régimen patrimonial de los estaría cerrada visto los criterios reiterados
cónyuges y la personería jurídica. Siendo así, de la Corte Suprema, en donde señalan que
el acto o contrato que transmite un derecho
real sobre el bien ya genera efectos (contrato
con efectos reales), no obstante, el tercero 25 GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Derecho inmobiliario
registral e hipotecario, Tomo
Tomo II, Civitas,
Civitas , Madrid, 1993,
pp. 64-65.
22 LV
LVAREZ
AREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Derecho inmo- 26 A manera de ejemplo léase a AVENDAÑO VALDEZ,
biliario registral , Editorial Comares, Segunda Edición,  Jorge.
 Jorge. Clasica
Clasicación
ción de los bienes
bienes y transfer
transferenci
enciaa de
Granada, 2006, p. 269. propiedad. En: VVAA. ¿Por qué hay que cambiar
23 GARCÍA GARCÍA, citado por CHICO Y ORTIZ, ORTIZ, José el Código Civil?, UPC, Lima, 2001; y, GONZALES
María, Op. Cit.  195. BARRÓN, Gunther, “Fundamentos que explican
24 MANZANO SOLANO, SOLANO, Antonio y MANZANO FER- la primacía del título frente al asiento registral
NANDEZ, M. del Mar, Institución de derecho registral contribución que pone punto final a un debate
inmobiliario, Centro de Estudios, Madrid, 2008, p. innecesario”,  Diálogo con la Jurisprudencia, Gaceta
608.  Jurídica
 Juríd ica Nº
Nº 117,
117, Lima,
Lima, 2008.
2008.

328 Instituto Pacífico  Volumen


 Volumen 9 | Marzo 2015
 Doctrina práctica
práctica
la inexactitud registral abarca a los títulos que Civil para proteger al acreedor hipotecario,
conforman el archivo registral. cuando en efecto no cumple las condiciones de
Bien señala el maestro Ramón Roca Sastre tercero (subadquiriente)
(subadquiriente) del registro de bienes?
que “(…) la adquisición se haga en función
f unción a Desde nuestra perspectiva proteger al acree-
un registro inexacto, pues al establecer la pre- dor hipotecario no pasa por la aplicación del
sunción de buena fe del tercero adquiriente principio de fe pública registral previsto en el
parte de la idea de inexactitud del registro al artículo 2014 del Código Civil, ya que hemos
 tiempo de la adquisi
adquisición
ción””27. señalado a lo largo del trabajo que su aplica-
Corresponderá determinar si esa inexactitud ción es excepcional y su especial conguración
se hace cognoscible para el subadquiriente, al lo hace inaplicable para este caso, por el con-
momento de que decida inscribir su derecho;  trario, la prot protección
ección al acreed
acreedor or hipotecario
para ello, debe realizar un análisis del registro pasa por un supuesto especial de legitimación
en cuanto a sus asientos y a los títulos archiva- registral que alcanza los niveles de inatacable
dos que causaron las inscripciones (diligencia). respecto de este, al momento que la instancia
 judicial
 judicial ha realiz
realizado
ado el análisi
análisiss de la
la buena
buena fe
Con estas nociones hemos intentado explicar basado en un estándar lógico de conducta, en
que la aplicación del “principio” de fe pública el marco del derecho constitucional.
registral debe responder a un criterio excep-
cional de protección, que si bien en nuestro En efecto, el Estado Constitucional
Constitucional de derecho
ordenamiento jurídico encontramos muchas surge y se explica como el resultado de un es-
deniciones de “tercero”, estas no siempre pacio de libertad para la toma de decisiones,
responden al subadquiriente previsto en el que legitima el28orden valorativo plasmado en
artículo 2014 y los requisitos que este debe la Constitución . En relación a los operadores
cumplir. del derecho requiere que estos analicen, inte-
gren y apliquen el universo normativo positivi-
Ahora bien, a continuación trataremos de dar- sado con los valores constitucionales, máxime
le contenido a la forma que viene resolviendo si tratándose de la autoridad judicial tienen la
la Corte Suprema para proteger al acreedor obligación de suplir los defectos o deciencias
hipotecario, intentando respetar la esencia de de la ley al administrar justicia (artículo VIII
la fe pública registral. del título preliminar del Código Civil).
En ese escenario, trataremos de sustentar
¿SABÍA USTED QUE? nuestra posición en cuanto a la legitimación
registral:
Las instancias registrales no pue-
den cuestionar las decisiones mo-
4.1. Fundamento constitucional
tivadas del árbitro o tribunal arbi- El caso que venimos desarrollando en este
tral pues estos asumen exclusiva y  trabajo plantea una discus
discusión
ión norm
normativa
ativa que
excluyentemente responsabilidad alcanza – como es evidente – derechos cons-
 por dichas decisiones.  titucionalmen
 titucionalmente
te protegid
protegidos:
os:
Por un lado, está en discusión el derecho de
propiedad de la sociedad conyugal invoca-
4. Nuestra propuesta do por el artículo 315 del Código Civil –la
A la pregunta hecha: ¿por qué la Corte Suprema sociedad conyugal es autónoma y sujeta de
ha venido aplicando el artículo 2014 del Código derechos– cuya nalidad es amparar el patri-
patri-
monio familiar , frente a ello, se encuentra el
el
27 ROCA SASTRE, Ramón y ROCA SASTRE MUNCUNILL,
Luis. Derecho hipotecario. T
 Tomo
omo II – Bosch Casa Editora,
Edit ora,
Octava Edición, Barcelona. 1998, pp. 308-310. 28 Sentencia Nº 0003-2006-
0003-2006-PI/TC
PI/TC (fundamento 30).

 Volumen
 Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 329
 Actualidad
 Actualidad

Civil  Derecho Notarial y Registral


Registral
derecho a la seguridad jurídica que brinda la El principio in comento no solo supone la absoluta
institución registral a través de la publicidad pasividad de los poderes públicos, en tanto no se
presenten los supuestos legales que les permitan
de actos o derechos que conllevan un efecto incidir en la realidad jurídica de los ciudadanos,
legitimador mediante la aplicación de prin- sino que exige de ellos la inmediata intervención
cipios registrales (legitimación, fe pública, ante las ilegales perturbaciones de las situaciones
 jurídicas,
 jurídica s, mediant
mediantee la ‘predec
‘predecible’
ible’ reacció
reacción,
n, sea
prioridad y oponibilidad). para garantizar la permanencia del statu quo, por-
que así el Derecho lo tenía preestablecido, o, en su
En efecto, el artículo 2 inciso 16 y artículo caso, para dar lugar a las debidas modicaciones,
70 de la Constitución Política del Perú re-
re- si tal fue el sentido de la previsión legal 30.
conocen el derecho de propiedad, el cual En ese escenario, debemos adoptar un análisis
se ejerce en armonía con el bien común y ponderativo sobre la aplicación del derecho
dentro de los límites de la ley. Y no solo fundamental al caso concreto en el marco
ello, el Tribunal Constitucional a través de de la justicia y de un Estado Constitucional
reiterada jurisprudencia ha establecido que el de derecho. Somos de la opinión que debe
derecho de propiedad goza de una garantía ampararse al acreedor hipotecario a través del
de indemnidad: derecho fundamental de la seguridad jurídica,
en consideración de los siguientes parámetros:
“… la comprensión constitucional de la propiedad
es más amplia y, prima facie, comprende además 1) El derecho de propiedad debe ejercerse
la garantía de indemnidad o conservación de la en armonía con el bien común, esto
integridad del patrimonio de la persona. La ‘in-
violabilidad’ de la propiedad a la que se reere el quiere decir que pueden darse situaciones
artículo 70º de la Constitución debe interpretarse donde el interés superior de un conjunto
no solo como prohibición de intervenciones en el de personas debe sopesar frente al interés
libre ejercicio o goce de los mencionados atributos particular (ej. uno de los fundamentos de
clásicos del derecho de propiedad, sino también
como garantía de indemnidad. Así las cosas, el la expropiación es el interés nacional); es
derecho de propiedad garantiza la conservación así que lo publicitado en el registro ha
de la integridad del patrimonio de la persona y, generado un efecto cognoscible en todos
por consiguiente, prohíbe la indebida detracción los terceros; siendo que sobre la base de
del mismo. Por esto, desde la perspectiva cons-
 titucional,, todo cobro indebido a una persona,
 titucional esa publicidad una entidad nanciera
proceda del Estado o de particulares, constituye constituyó una hipoteca.
una afectación del derecho de propiedad” 29. 2) La inscripción de la titularidad de domi-
El derecho a la seguridad jurídica si bien no nio como soltero se conocía por todos
se encuentra expresamente enunciado en la de acuerdo al artículo 2012 del Código
Constitución, el Tribunal Constitucional lo ha Civil (creemos que el efecto legitimador
reconocido como implícito en nuestra carta alcanza al estado civil), por lo que co-
política, señalando: rrespondía a la cónyuge recticar dicha
situación antes de la inscripción de la
“…El principio de la seguridad jurídica forma hipoteca conforme a lo previsto en el ar-
parte consubstancial del Estado Constitucional  tículo
 tículo 15 del Reg
Reglam
lamento
ento de Insc
Inscripc
ripcione
ioness
de Derecho. La predecibilidad de las conductas del Registro de Predios .31
(en especial, las de los poderes públicos) frente
a los supuestos previamente determinados por el
derecho, es la garantía que informa a todo el orde-
orde- 30 Sentencia Nº 0016-2002-
0016-2002-AI/TC
AI/TC (fundamento 3)
namiento jurídico y que consolida la interdicción de
la arbitrariedad. Tal como estableciera el Tribunal
Tribunal 31 Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios:
Constitucional español, la seguridad jurídica su-su - Artículo 15.- Recticación de la calidad del bien.-
pone “la expectativa razonablemente fundada del Cuando uno de los cónyuges, manifestando un estado
ciudadano
ciud adano en cuál ha de ser la actuación del poder civil distinto al que le corresp
corresponde
onde hubiera inscrito a
en aplicación del Derecho” (STCE 36/1991, FJ 5). su favor un predio al que la Ley le atribuye la calidad
de bien social, la recticación de la calidad del bien
se realizará en mérito a la presentación del título
29 Sentencia Nº 043-2007-
043-2007-AA/TC
AA/TC (fundamento 6) otorgado por el cónyuge que no intervino o sus su-

330 Instituto Pacífico  Volumen


 Volumen 9 | Marzo 2015
 Doctrina práctica
práctica
3) Amparar al acreedor hipotecario también uno de los cónyuges motivó el acto de ins-
implica una sanción al cónyuge negligen- cripción registral.
 te que no recticó
recticó el asiento legitimado Dicho esto, consideramos que la protección
en su oportunidad. Si bien el Registro al acreedor hipotecario tiene un fundamento
debe propender la realidad, esto no quie-
re decir que el sistema debe ser protector
p rotector constitucional sustentado en la ponderación
de negligencias o mala fe; así como se del principio de seguridad jurídica, pues si
le exige al contratante un estándar de bien el Registro debe buscar publicitar la
conducta mínimo que amerita amparar realidad, este no puede ser utilizado para
su derecho; creemos que el negligente proteger las negligencias, máxime si la cón-
debe soportar la carga de su actuación. yuge ha tenido los instrumentos legales para
recticar la inscripción publicitada.
Dicha sanción que hacemos referencia se
condice con lo que ha manifestado el Tri- 4.2. Fundamento histórico
bunal Constitucional: (…)”Empero, para el
pleno desarrollo del derecho de propiedad La idea de registro nació como un instru-
en los términos que nuestra Constitución lo mento que publicite las cargas y gravámenes
reconoce y promueve, no es suciente saberse de aquellos comerciantes a quienes se les
 titularr del mism
 titula mismoo por
por una
una cuestión
cuestión de simple
simple concedía un crédito, de tal manera que entre
convicción, sino que es imprescindible poder estos sepan quiénes eran deudores, evitando
oponer la titularidad de dicho derecho frente riesgos de incumplimiento en el ámbito co-
a terceros y tener la oportunidad de generar, mercial o la aparición de cargas, o gravámenes
a partir de la seguridad jurídica que la oponi- ocultos al momento del cobro.
bilidad otorga, las consecuencias económicas Intentar asociar el derecho de propiedad inmo-
que a ella le son consubstanciales. Es decir, biliaria con el registro era algo impensable en
es necesario que el Estado cree las garantías aquella época, ya que la transmisión de la tierra
que permitan institucionalizar el derecho. Es era escasa, o simplemente no podía hacerse más
la inscripción del derecho de propiedad en
un registro público el medio a través del cual que por herencias, el suelo estaba vinculado a
el derecho trasciende su condición de tal y se la nobleza y al estamento33, por lo tanto, la idea
convierte en una garantía institucional para de registro nace en el ámbito mercantil entre
la creación de riqueza y, por ende, para el los gremios de comerciantes como instrumento
desarrollo
desarro llo económico de las sociedades, tanto facilitador de su actividad económica.
a nivel individual como a nivel colectivo32”. Como bien señala el maestro Joaquín Garri-
Con esto no queremos señalar que el Re- gues “(…) Más que en los medios rudimenta-
gistro debe amparar siempre al titular que rios de publicidad mercantil, ya conocidos en
contrate sobre un acto fraudulento que esté la antigüedad romana, el origen remoto del
publicitado ya que la inscripción no con- registro mercantil ha de buscarse en la matrí-
valida actos nulos, menos aún aún tratándose cula de los gremios y de las corporaciones en
de una falsicación de documentos. Sin la Edad Media. Primeramente, la inscripción
embargo, este caso de hipoteca constituye se hace con nes internos. Más tarde se orien-
orien-
un supuesto especial de protección, donde  ta el exteri
exterior
or,, para conoci
conocimiento
miento de tercero
terceros.s.
En este momento preciso puede señalarse el
punto de partida de las formas actuales de
cesores, insertando o adjuntando la copia certicada publicidad mercantil”34.
de la respectiva partida de matrimonio expedida con
posterioridad al documento de fecha cierta en el que
consta la adquisición. 33 GONZALES BARRÓN,
BARRÓN, GUNTHER.
GUNTHER. Derecho registral
Para la recticación del estado civil es de aplicación  y notarial, Tomo I, Jurista Editores, Tercera Edición,
lo dispuesto en el artículo 85 del Reglamento General Lima, 2012, p. 38.
de los Registros Públicos. 34 GARRIGUES, Joaquín. Curso de derecho mercantil,
32 Sentencia Nº 0016-2002
0016-2002-AI/TC
-AI/TC (fundamento 5) Editorial Temis, Bogotá, 1987, p. 60.

 Volumen
 Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 331
 Actualidad
 Actualidad

Civil  Derecho Notarial y Registral


Registral
En el Perú, la institución registral nació el 2 la publicidad registral juega un rol preponde-
de enero de 1888 mediante una ley con 19 rante en la lucha contra gravámenes ocultos.
artículos que estaba destinada a solucionar, Siendo así, es innegable que la naturaleza del
entre otros, la falta del crédito, como lo expli- registro esté asociada al crédito y a la hipote-
ca un diario de aquella época: “La ley de 02 ca, ya que publicitar la situación jurídica de
de Enero de 1888, que mandó a establecer estos hace posible que los individuos puedan
en la República el Registro de la Propiedad contratar con cierta seguridad y estabilidad
Inmueble, resolvió en el Perú el doble pro- pro- legal brindada por el Estado.
blema que desde largo tiempo preocupaba
la opinión pública y que estaba ya resuelto Ante este basamento histórico crédito – hi-
en todos los países progresistas “adquirir sin poteca – registro, resulta atendible hacernos
 temor de perder lo adquir
adquirido
ido u presta
prestarr con la siguiente pregunta: ¿se puede oponer una
seguridad sobre la propiedad raíz… Es de situación no publicitada en el registro que con-
advertir que el objeto de la ley del Registro siste en un estado civil a una hipoteca inscrita?
es solo favorecer a los terceros interesados Consideramos que oponer una situación no
que dan de buena fe su dinero y no afecta los publicitada como el estado civil, constituye a
derechos existentes entre los contrayentes; por  todas luces un típico ejempl
ejemploo de gravam
gravamen en
lo que los efectos de la falta de inscripción se oculto, que de ser amparado, pondría en
limitan a los primeros (…)”35. grave riesgo el tráco económico que realizan
Es así, que toda norma se debe a un contexto los individuos al amparo del registro.
histórico, económico y social de una época, a Ténganse en cuenta que el registro nace para
lo largo de la historia es la hipoteca la cual ha evitar que situaciones ocultas que afecten el
sufrido los mayores actos de clandestinidad desenvolvimiento de los comerciantes en su
para incumplir las obligaciones, pues su na- actividad comercial, hoy en día, si bien el
 turalezaa de “entrega jurídica”
 turalez jurídica” se encontraba
encontraba registro publicita demás situaciones jurídicas,
disminuida frente a otro acreedor que posi- sigue manteniendo su esencia, como aquel
blemente ostente la posesión del bien. instrumento facilitador del tráco económico.
En ese sentido, consideramos que amparar
CONCLUSIÓN MÁS IMPORTANTE al acreedor hipotecario sustentado en la fe
fun-
del registro (legitimación) tiene todo un fun-
[El] efecto protector [del “princi- damento histórico que no debe ser perdido
 pio” de fe pública registral] solo se de vista.
debe desplegar en los Registros de Por otro lado, qué otro comportamiento se
Bienes pues su nalidad es tutelar le puede exigir al acreedor hipotecario si el
al subadquiriente en una cadena registro indica que el estado civil del consti-
tabular sucesiva de transferencias,  tuyentee es solter
 tuyent soltero,
o, el Docum
Documento
ento Nacion
Nacionalal de
siendo que la noción de tercero en
forma, tal es así que el
Identidad de la misma forma,
un registro de personas es abierta-
mente distinta.
notario al extender la escritura pública lo ha
identicado como soltero, en consecuencia,
corresponde amparar al acreedor hipotecario
Sin embargo, con la creación del registro se que inscribió su garantía.
perfecciona el carácter público de la hipoteca
frente a la posesión, es por ello que la hipo- 4.3. Fundamento registral
 teca tiene
tiene un un régimen
régimen constitconstitutivo,
utivo, en el que La protección al acreedor hipotecario tiene
fundamento desde la temática registral y no
RAMIREZ, Elizabeth del Pilar.  El derecho necesariamente pasa por el “principio” de la
35 AMADO RAMIREZ,
Registral
Registral en el siglo XXI , Idemsa, Lima, 2012. p. 35. fe pública registral.

332 Instituto Pacífico  Volumen


 Volumen 9 | Marzo 2015
 Doctrina práctica
práctica
Veamos: cuentra disminuida en su aplicación, pues se
El principio de legitimación registral tiene base  trata de una rela
relativa
tiva apari
aparienci
enciaa de vali
validez
dez que
legal en el artículo 3 de la Ley N.° 26366 – fácilmente puede ser desvirtuada en el seno
Ley de Creación del Sistema Nacional de los de un proceso judicial cuando se enfrenta a la
Registros Públicos y de la Superintendencia verdad material, máxime si ninguna inscrip-
de los Registros Públicos, establece que: “Son ción puede convalidar un acto nulo.
garantías del Sistema Nacional
Naci onal de los Registros Sin embargo, el caso materia de análisis nos
Públicos: b) a intangibilidad del contenido presenta un componente adicional a tenerse
de los asientos registrales, salvo título modi- en cuenta que es “la buena fe del contratan-
catorio posterior o sentencia judicial rme.  te” (acreedor hipotecario) que ignoraba la
Asimismo, los artículos 2013 del Código invalidez del derecho del otorgante, y como
Civil36 y VII del TUO del Reglamento General consecuencia de una publicidad legitimada
de los Registros Públicos (RGRP)37, regulan inscribe un derecho de hipoteca.
el principio de legitimación registral, como Este componente adicional que es de buena
una presunción de certeza a las inscripciones fe apoyado en la publicidad registral, nos
registrales hasta que judicialmente se declaren obliga a analizar el principio de legitimación
su invalidez o sean recticadas conforme a lo desde otra perspectiva por un tema de lógica
previsto en el citado RGRP. elemental y de justicia valorativa.
Este principio registral permite que aquellos La protección al contratante de buena fe ha
actos que ingresan al registro para ser cali-
cali- sido recogida en los registros de personas,
cados, inscritos y como consecuencia publici-
pero esto no ocurre para la gura de la hipo-
hipo-
 tados, conform
conformen en una apariencia
apariencia jurídica
jurídica de
 teca en el registr
registroo de bienes.
bienes.
validez protegida legalmente por el Estado
(presunción iuris tantum) de tal manera que Esto implica realizar
realizar una interpretación
brinde certeza y seguridad jurídica respecto de sistemática del principio de legitimación
las contrataciones que puedan realizar terceros sustentada en la buena fe del adquiriente, de
de buena fe ajenos a dicha inscripción. Ello modo tal, que la legitimación basada en una
 tiene su fundamen
fundamento to en que la inscripció
inscripciónn presunción relativa de validez se convierta
de un título viene precedida de un estricto en una presunción iure et de iure  respecto al
proceso de titulación auténtica y calicación acreedor hipotecario.
registral antes de que dicho título pueda ser
publicitado, es así que la legalidad es uno de Para alcanzar dicho n, se requiere un previo
los principales fundamentos de la protección análisis valorativo de la buena fe del contra-
al principio de legitimación38.  tante a cargo de la instancia judicial
judicial (enten-
(enten-
dida buena fe como estándar de conducta y
Es de reconocer que la legitimación registral no desconocimiento total), si dicho examen
–frente a otros principios del registro– se en- resulta positivo, el contratante encontrará
protección absoluta en su derecho inscrito,
36 Artículo 2013.- Principio de Legitimación: El conteni- convirtiéndose así la inscripción registral en
do de la inscripción se presume cierto y produce todos
sus efectos, mientras no se rectique o se declare una presunción absoluta de certeza respecto
 judicialm
 judicialmente
ente su invalid
invalidez.
ez. del acreedor hipotecario (lo hace inatacable).
37 Artículo VII.- Principio
Principio de Legitimación.-
Legitimación.- Los
Los asientos
regístrales se presumen exactos y válidos. Producen Dicho examen valorativo comprende distintas
 todoss sus efec
 todo efectos
tos y legit
legitima
imann al titu
titular
lar Regis
Registral
tral para situaciones que debe analizar la instancia judi-
actuar conforme a ellos, mientras no se rectiquen cial como la existencia de alguna inexactitud
en los términos establecidos en este Reglamento o se
declare judicialmente su invalidez. registral, simulación de actos jurídicos, entre
38 Resolución 126-2010-SUNARP-
126-2010 -SUNARP-TR- TR-TT de fecha 15 de otros vicios que pudieron ser perceptibles
abril de 2010. por el contratante.

 Volumen
 Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 333
 Actualidad
 Actualidad

Civil  Derecho Notarial y Registral


Registral
Un ejemplo claro es la Cas. Nº 3452-2006 – El examen detallado de la jurisprudencia nos
LA LIBERTAD: muestra ciertas contradicciones en la doctrina del
TS, en ocasiones se arma nuestro alto tribunal
“Si en el asiento cuatro materia
mater ia de análisis se consigna - que la hipoteca constituida por un no propietario
ba con claridad que la hipoteca sobre el bien sub litis es radicalmente nula, pero en otras ocasiones, en
la constituían Mario Olivares Marcelo y María Esther
Vera Lara, el Banco debía inferir razonablemente que lo que a mi parecer ha de considerars
considerarsee jurispru-
la propiedad del bien afectado no correspondía en dencia mayoritaria, aplicar
aplicar también a este punto
exclusiva a la codemandada Vera Lara, aún cuando la doctrina de la protección de la publicidad del
 se hubi
hubiera
era consi
consignad
gnadoo su estad o de solte
soltera
ra en el registro, y aun la de las adquisiciones a non
 asiento uno de la misma
m isma partida, pues era
e ra claro
cl aro que
qu e domino según el registro”
registro”..40
la propiedad del inmueble se atribuía a dos personas
 y no solo a una
un a de ellas”. Por lo tanto, para que el principio de le-
gitimación registral alcance los niveles de
En este caso, se detectó que en los antece- impenetrabilidad respecto del acreedor hi-
dentes registrales (asiento cuarto) que el potecario, requiere de un adecuado análisis
 titularr regis
 titula registral
tral quien aparecía como solter
solteroo de la buena fe del contratante, en la que no
en el dominio del predio, había otorgado solo se agote en el registro, sino en las demás
otra hipoteca en calidad de casado, debien-
debien- circunstancias que deben ser analizadas por
do la entidad nanciera conocer de dicha la entidad judicial partiendo de un estándar
circunstancia. de comportamiento diligente.
Haciendo las salvedades con nuestra posición Consecuentemente, proteger al acreedor
sobre este tema, el profesor Martín Mejorada hipotecario obedece a un fundamento cons-
Chauca señala: “La “La norma de orden público  titucional,
 titucional, histór
histórico
ico y regis
registral
tral desde la óptica
que obliga a la participación de dos cónyuges del principio de legitimación. Esta diferencia
en la disposición de bienes, sede frecuente a la con la aplicación del “principio” de fe pública
seguridad del tráco, pues el adquiriente no registral, no solo se debe a un tema formal en
podía saber que dicha norma era aplicable. su estructura, sino que la realidad social nos
El fundamento de la fe pública registral no lleva a dispensar la fe pública registral para
puede agotarse en el hecho de si el adquirien-
adquirien- supuestos muy excepcionales y no frente a
 te era o no parte del negocio traslativo o si cualquier problema de inexactitud registral,
en él hay o no un vicio. La razón es la buena como es el caso de la hipoteca.
fe, esto es la ignorancia del hecho o evento
que impide la adquisición ordinaria, con el 5. Conclusiones
agregado de ser una adquisición onerosa e
inscribir la operación (…)”39 - Atendiendo a nuestra realidad social, la
aplicación del “principio” de fe pública re-
re-
Finalmente, el profesor español José Antonio gistral debe ser dispensada solo de manera
Alvarez Caperochipi nos señala lo siguiente: excepcional y no para resolver cualquier
“Se plantea frecuentemente en la práctica el problema de inexactitud registral.
 proble
 pro blema
ma de la hip
hipote
oteca
ca con
consti
stitui
tuida
da po
porr un
no propietario. La formulación literal del art. - A pesar de la ubicación del artículo
 34 de la LH, parece referida exclusivame
exclusivamente
nte al 2014 en el Código Civil; el “principio”
 adquiriente según el registro, textualmente en de fe pública registral solo se aplica a
consecuencia el supuesto de constitución de los registros de bienes y solo protege al
hipoteca no está expresamente previsto en el subadquiriente en una cadena tabular
 ámbito de protección
p rotección por las leyes hipotecarias
h ipotecarias sucesiva de transferencias, siendo que
en general, ni por el art. 34 LH en particular (…).
39 MEJORADA CHAUCA, Martín. “La nueva fe pública 40 ALV
ALVAREZ
AREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Derecho inmo-
registral”. En Dialogo con la Jurisprudencia  Nº 150 biliario registral , Editorial Comares, Segunda Edición,
Gaceta Juerídica. Granada, 2006, pp. 283-284.

334 Instituto Pacífico  Volumen


 Volumen 9 | Marzo 2015
 Doctrina práctica
práctica
la noción de tercero en un registro de principio constitucional de seguridad
personas es abiertamente distinta.  jurídica a través de la contratación en
- El análisis de la buena fe del contratante el registro.
en toda adquisición de un derecho en vir- - La protección al acreedor hipotecar
hipotecario
io
 tud a la publicida
publicidadd del regis
registro,
tro, obedece goza de un fundamento histórico que
a un estándar de conducta diligente. sustenta la creación del registro, que es
- Amparar el derecho del acreedor hipo- facilitar el tráco comercial mediante
 tecario
 tecar io no pasa por la aplica
aplicación
ción del la eliminación de cargas o gravámenes
principio de Fe pública registral previsto ocultos, por ende, oponer un estado civil
en el artículo 2014 del Código Civil, sino no publicitado en el registro, constituye
por un supuesto especial de legitimación a todas luces una carga oculta que debe
registral que alcanza los niveles de inata- ser desvirtuada.
cable respecto de este, al momento que - La protección al acreedor hipotecar
hipotecario
io
la instancia judicial ha realizado el análisis goza de un fundamento registral, sus-
de la buena fe.  tentado en el princi
principio
pio de legitim
legitimación
ación
- La protección al acreedor hipotecar
hipotecarioio registral y buena fe del contratante ins-
es constitucional, ya que se pondera el crito (acreedor hipotecario).

 Volumen
 Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 335
 Actualidad
 Actualidad

Civil  Derecho Notarial y Registral


Registral

  a
  c
DOCTRINA PRÁCTICA
   i
   t
  c
   á
  r
  p Medidas implementadas por la Sunarp con el
  a
  n
   i
  r
   t fin de aumentar la seguridad jurídica
  c
  o
   D
Alonso Amorós Figueroa*
 Subdirector de Normativa Registral de la Sunarp

1. Introducción
2. Medidas implementadas por la Sunarp en contra de las falsicacion
falsicaciones
es
2.1 Tacha por falsedad documentari
documentariaa
2.2 Alerta registral
2.3 Bloqueo por presunta falsicación
2.4 Anotación por presunta falsicación de instrumento
instrumentoss extraprotocolares y constancias
     O
     I de acreditación de quórum
     R 3. La inmovilizaci
inmovilización
ón temporal de partidas del Registro de Predios
     A 3.1 ¿Qué signica inmovilizar una partida?
     M 3.2 Legitimación y título formal
     U 3.3 ¿Cuál es el plazo de la inmovilización
inmovilización??
     S
3.4 Actos susceptibles
susceptibles de ser inscritos
inscritos o anotados en
en una partida inmovilizada
3.5 Levantamiento del asiento de inmovilizac
inmovilización
ión

1. Introducción que al utilizar el registro tratan de consumar


Una de las garantías del Sistema Nacional de diversas modalidades de estafas y afectan a la
los Registros Públicos es la seguridad jurídica ciudadanía y a la seguridad jurídica, la cual ha
de los derechos de aquellos que se amparan sido reconocida por el Tribunal
Tribunal Constitucional
en la fe del registro1 y en esa línea el Registro como una parte consubstancial del Estado
Público viene asumiendo un rol activo a efec-
efec- Constitucional de Derecho2.
 tos de com
combati
batirr a las org
organi
anizac
zacion
iones
es crim
crimina
inales
les Los Registros
Registros Públicos, a través
tr avés de sus diversas
ocinas registrales, publicitan los derechos
* Abogado por la Pontificia Universidad Católica inscritos con los efectos que implica la publi-
del Perú con estudios concluidos en la Maestría cidad emanada de todo registro jurídico, pero
de Derecho Civil por dicha casa de estudio. Se ha además tienen la obligación de implementar
desempeñado como registrador público titular de la
zona registral IX. Sede Lima y como vocal suplente
del Tribunal Registral. Expositor en diversos eventos 2 Sentencia del Tribunal Constituc
Constitucional
ional N.°00016-
en materia registral a nivel nacional y autor de varios 2002-Al: “(…) El principio de seguridad jurídica forma
artículos de investigación jurídica. parte consubstancial del Estado Constitucional de
1 Artículo 3 inciso C de la ley N.°
N.° 26366, Ley de crea- Derecho… El principio in comento…. exige de ellos
ción del Sistema Nacional de los Registros Públicos y (poderes públicos) la inmediata intervención ante las
de la Superintendencia de los Registros Públicos. ilegales perturbaciones
perturbaciones en las situaciones jurídicas”.

336 Instituto Pacífico  Volumen


 Volumen 9 | Marzo 2015
 Doctrina práctica
práctica
medidas que hagan frente a los intentos de
ingresar documentos falsos al registro, así se RESUMEN
desprende de los lineamientos establecidos
nuevamente por nuestro Tribunal Constitu- En este artículo se repasan varias de las
cional como podemos apreciar del funda- medidas, prácticas y relevantes, que han
mento jurídico número cuatro de la STC N.° venido implementando los Registros Públi -
cos para garantizar la seguridad jurídica en
0001-2003-A, en el que se señala que si bien las inscripciones, en particular en el tráco
la inscripción es fundamental para otorgar  jurídico de inmuebl
inmuebles es Entre ellas, el autor
seguridad jurídica al ejercicio del derecho hace mención a la tacha especial por docu-
de propiedad, es también importante que el mento falso, la alerta registral, el bloqueo
procedimiento previo a la inscripción cuente por presunta falsicación de instrumento
público protocolar, la anotación preventiva
con las garantías sucientes3. por presunta falsicación de instrumentos ex -
Las formas de actuar de las organizaciones  trapro
 trap rotoco
tocolar
lares
es y nal
nalment
mentee la inmo
inmoviliz
vilizació
ación
n
criminales que se dedican a las estafas inmo-  temporal
 tempor al de partid
partidas
as del Regis
Registro
tro de Pred
Predios,
ios,
dedicándose a esta última un desarrollo más
biliarias son diversas, así podemos mencionar extenso atendiendo a su carácter preventivo.
la falsicación documental del instrumento
público a ser presentado al registro para su
inscripción, la suplantación del titular regis- CONTEXTO NORMATIVO
 tral sea en el contrato de disposi
disposición
ción o en • Código Civil: Artículos 882 y 926.
el poder que posteriormente será utilizado
• Públi--
Reglamento General de los Registros Públi
por el falso representante para celebrar un cos: Artículos 1, 32 y 36.
aparente acto de disposición, la creación de • Directiva N.° 008-2013-SUNARP/SN: Artí-
procedimientos inexistentes4, la mala utiliza- culos 6.5.1, 6.6.3, 6.8 y 6.10
ción de la escritura pública imperfecta (sobre • Directiva N.° 003-2012-SUNARP/SN.
 todo en el caso de las inmatriculaciones
inmatriculaciones),
), el • Directiva N.° 006-2013-SUNARP/SN.
uso de poderes supuestamente otorgados en
• Directiva N.° 001-2012-SUNARP/SN.
el extranjero que logran pasar el ltro de la
legalización de rmas en el Ministerio de Rela-
Rela-
ciones Exteriores, la suplantación de personas PALABRAS CLAVE
regis-
Tacha por falsedad documentaria / Alerta regis-
3 STC N.°0001-200
N.°0001-2003-AI:3-AI: “(…) la inscripción registral tral / Inmoviliza
Inmovilización
ción temporal de partidas
del derecho de propiedad dota de una incuestionable
seguridad jurídica al ejercicio de ese derecho. Sin
embargo…. La garantía que reviste el título inscrito
será meramente aparente
aparente sino se crean las condiciones extranjeras haciendo más difícil que el notario
razonables y sucientes para que el procedimiento la pueda detectar al no existir información a
previo a la inscripción este provisto también de la
suciente seguridad jurídica (…)”. ser contrastada con Reniec, la interceptación
4 Uno de los casos que se han detectado últimamente de la comunicación que el registrador hace al
bajo esta modalidad es el inventar un procedimiento notario para vericar la autenticidad del parte
de otorgamiento de escritura pública en rebeldía del y la contestación de una aparente conformi-
supuesto vendedor, además titular registral, procedi-
miento que es resuelto por un árbitro coludido con dad, entre otras.
los estafadores, debiendo tener en consideración, Es importante tener presente que en todos
además, que tratándose de laudos arbitrales las
facultades de calicación de los registradores se los registros administrados por la Sunarp a
encuentran notoriamente limitadas por disposición nivel nacional se inscriben diariamente miles
expresa de la ley, así en estos casos el registrador no de derechos mediante documentos otorga-
puede evaluar la competencia del árbitro para laudar, dos legítimamente por los intervinientes, de
el contenido del laudo, la capacidad de los árbitros
para la ejecución del laudo, la validez del acuerdo esta forma los usuarios del registro logran
arbitral ni su relación con el contenido del laudo. publicitar sus titularidades y nuestro sistema

 Volumen
 Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 337
 Actualidad
 Actualidad

Civil  Derecho Notarial y Registral


Registral
registral coadyuva a garantizar un tráco pa- pa- neral de los Registros Públicos, confrontar la
 trimonial
 trimo nial con segur
seguridad
idad jurí
jurídica.
dica. La exi
existenci
stenciaa adecuación de los títulos con los asientos de
de situaciones patológicas, algunas de ellas inscripción y vericar la existencia de obstá-
obstá-
descritas en el párrafo que antecede, no debe culos que emanen de la partida, la validez y
llevarnos a la conclusión de que la inscripción la naturaleza inscribible del acto o contrato,
es innecesaria, ya que esta sigue siendo la competencia del funcionario o notario que
el mecanismo más ecaz para proteger autoriza o certica el título, la representación
nuestros derechos. invocada, entre otros. Esta calicación regis-
regis-
La lucha contra el actuar delictivo descrito  tral ha permitido
permitido en diversas oportunidade
oportunidadess
involucra a diversos actores, qué duda cabe, detectar títulos falsos y evitar de esta manera
la Sunarp es uno de ellos; sin embargo, tam- el ingreso de documentación fraudulenta
bién están involucrados la Policía Nacional, al registro y la consecuente afectación a los
los Colegios de Notarios Públicos, el Poder  titulares
 titulares de derecho
derechoss inscritos.
inscritos.
 Judicial
 Judicial,, el Mini
Ministeri
sterioo Publ
Publico
ico y el Cong
Congres
resoo de
la República, cada una de estas instituciones MEJORADA CHAUCA dice:
cumple un rol esencial en esta batalla; y si
bien está pendiente generar un espacio de
discusión y debate entre todas ellas a n de “
La inmoviliza-
llegar a establecer estrategias coordinadas y ción comprende
soluciones integrales que redunden en una solo el aspecto re-
disminución notoria de la comisión de este gistral de los dere-
 tipo de estafas
estafas,, la Sunarp en cumpli
cumplimiento
miento chos. El titular sus-
de su rol garante de la seguridad jurídica,  pende
 pen de la parpartid
tida
a
ha venido implementando diversas medidas  pero
 per o no su patpatri-
ri-
que tienen como razón de ser el impedir la monio. (…) Si bien
consumación del delito y el despojo a nuestros existe una vieja disposición que dice
que nadie se puede obligar a no dis-
usuarios de sus derechos debidamente inscri-
 poner
 pon er o gra
gravar
var sus bie
bienes
nes (ar
(artíc
tículo
ulo
 tos, siendo el últim
últimoo de estos instrumentos
instrumentos 882 del Código Civil) esta no se ve
la denominada inmovilización temporal de afectada por la inmovilización regis-
partidas del registro de predios. tral ya que el propietario conserva
impoluto su poder de disposición”
2. Medidas implementadas por la
.
Sunarp en contra de las falsica-
falsica-
ciones 2.1. Tacha por falsedad documentaria
En esta lucha que la Sunarp viene librando a Se encuentra regulada en el artículo 36 del
n de evitar el acceso de documentación falsa Reglamento General de los Registros Públicos
año s una e implica que cuando el registrador público
al registro se han dado en los últimos años
serie de medidas especícas, sin embargo, es o el Tribunal Registral llegan a la conclusión
pertinente manifestar que la principal medida indubitable de la falsedad de la documenta-
de control a n de evitar el ingreso de títulos ción presentada, se debe proceder de modo
falsos al registro no es otra que la calicación inmediato a la tacha del título comunicando
que diariamente realizan los registradores  tal hecho al superior jerárquico
jerárquico a n de ini
ini--
públicos en el ejercicio de su función. ciarse las acciones legales que correspondan.
 El registrador público al calicar un título, La norma citada permite la apelación de la
realiza un control de legalidad de la docu-  tacha, lo cual parecería
parecería ser un exceso consi-
mentación presentada, lo cual implica como derando que este tipo de calicación importa
lo señala el artículo 32 del Reglamento Ge- haber llegado de modo indubitable a la con-

338 Instituto Pacífico  Volumen


 Volumen 9 | Marzo 2015
 Doctrina práctica
práctica
clusión de la falsedad del documento, sin em- SUNARP un correo electrónico a través del
bargo podrían darse situaciones en las que la cual se le informará cada vez que se presente
 tacha pudiera ser cuestio
cuestionada,
nada, sea en cuanto
cuanto un título al registro que involucre algún de- de-
a lo indubitable de la prueba o a la aplicación recho inscrito del usuario en las partidas que
misma de la norma, así por ejemplo la Reso- este haya señalado. Así, de forma rápida y
lución N.° 024-2013-SUNARP-TR-L, de fecha sencilla se advierte al usuario, tenga o no un
09.01.20135, revocó una tacha por falsedad derecho inscrito, la presentación de algún
documentaria recaída en un título mediante el  título que pudiera pretender incorporar al
cual se solicitaba la inscripción de una Junta de registro algún acto fraudulento, pudiendo la
Propietarios, al haberse acreditado que uno de persona afectada actuar a consecuencia de
los intervinientes, con rma certicada, en la esta información.
constancia de convocatoria había fallecido un Es importante tener presente que el alerta
año antes de la supuesta certicación notarial. por sí misma no va a impedir la inscripción
Sin embargo, el documento en cuyo mérito del título presentado; no debe perderse de
se solicita la inscripción (acta de elección de vista la especialidad del proceso registral y
la junta de propietarios) estaba conforme a su naturaleza no contenciosa7; sin embargo,
ley, por lo que considerando que la norma permite tanto a los operadores registrales
reglamentaria exige que el documento falso como a los notarios hacer una revisión de
sea aquel que dará mérito a la inscripción, el la documentación y contemplar la denuncia
Tribunal Registral se inclinó por la revocatoria realizada, y puede ocurrir, como es frecuente,
de la tacha especial. que el notario solicite la tacha del título al
2.2. Alerta registral constatar que fue víctima de una falsicación
documental o suplantación, o que el registra-
Es un servicio6 que se presta de modo total- dor tache el título al constatar que la supuesta
mente gratuito a toda la ciudadanía y que se escritura nunca fue otorgada por el notario.
activa consignando en la página web de la
El servicio de alerta registral fue inicialmente
concebido solo para el Registro de Predios y
5 Sentencia del Tribunal Registral
Registral N.°
N.° 024-2013-
024-2013-SU- SU- fue posteriormente ampliado a otros regis-
NARP-TR-L: “En este caso conforma el título presentado,  tros. Actualmente está disponible para los
la constancia de convocatoria,
convocato ria, en la cual consta la legaliza -
ción de la rma de Nidia Yris Cotrina Saldívar, con fecha Registros de Personas Jurídicas, de Propiedad
03.07.2012. Asimismo, consta también en el presente Vehicular y de Mandatos y Poderes. En este
título el Certicado de Inscripción ded e la Reniec de fecha último registro es importante señalar que no
15.12.2012 en el que se acredita el fallecimiento de solo permite vincular el alerta a una partida
dicha persona, habiéndose cancelado su inscripción con
fecha 08.10.2011 Además consta… el acta de defunción (evitando que se revoque o se sustituya un re-
de dicha persona, indicándose como fecha de falleci- presentante sin autorización del poderdante)
miento el 08.10.2011, es decir en ambos documentos sino que es posible consignar hasta 5 nombres
(Certicado de Reniec y acta de defunción) consta el (familiares, personas cercanas, etc.) de forma
fallecimiento con anterioridad a la fecha de legalización
de rma por el notario (…) Sin embargo (…) para ejercer  tal que si se lleg
llegase
ase a pres
presenta
entarr algú
algúnn sup
supuest
uestoo
dicha representación procesal (del presidente de la Jun ta poder otorgado por él o las personas que
de Propietarios) requerirá solo de copia certicada del indicó, inmediatamente le llegará un correo
notario del acta de la sesión de la Junta de Propietarios
en la que conste dicho nombramiento. Por tanto (…) el
documento en cuyo mérito se realiza la inscripción del 7 Artículo 1 del TUO del Reglamento General de los
 acto sub materia es el acta (…) documento respecto Registros Públicos: “El procedimiento registral es espe-
del cual no se ha cuestionado su veracidad. Por lo que cial, de naturaleza no contenciosa y tiene por nalidad la
corresponde revocar la tacha por falsedad emitida por inscripción de un título. No cabe admitir apersonamiento
el registrador”. de terceros al procedimiento ya iniciado, ni oposición a la
6 Regulado por la Directiva N.° 006-2013-SUNARP/SN inscripción. Las solicitudes presentadas con tal objeto no
aprobado por resolución N.° 170-2013-SUNARP/SN formarán parte del procedimiento registral y el registrador
de fecha 18.07.2013. las rechaza de plano en decisión irrecurrible”.

 Volumen
 Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 339
 Actualidad
 Actualidad

Civil  Derecho Notarial y Registral


Registral
alertándolo. Esta ampliación del servicio es presunta falsicación se haya constatado por
destacable pues la experiencia nos enseña que medio de la comunicación del funcionario
muchos de los casos de estafas inmobiliarias competente, existe la posibilidad de que la
se inician con la inscripción de un poder falso. anotación del bloqueo resulte improcedente,
situación que se dará básicamente cuando
2.3. Bloqueo por presunta falsicación exista algún título pendiente que tenga rela-
rela-
El bloqueo por presunta falsicación8 permite ción con el asiento cuestionado o se aprecie la
al usuario solicitar la extensión de un asiento existencia de un tercero con derecho inscrito
de bloqueo en aquella partida en la cual se protegido por la fe pública registral estableci-
estableci-
haya inscrito un asiento con documentación da en el artículo 2014 del Código Civil.
presuntamente falsicada. La decisión sobre
si procede la anotación del bloqueo recae en
el jefe de cada zona registral, quien debe en ¿SABÍA USTED QUE?
un plazo de tres días comprobar si la docu-
mentación que dio mérito a la extensión del El bloqueo por presunta falsica-
falsica-
asiento que se cuestiona es falsa, para lo cual ción permite al usuario solicitar
deberá comunicarse con el funcionario que la extensión de un asiento de blo-
supuestamente otorgó dicho documento, tén- queo en aquella partida en la cual
gase en cuenta que el bloqueo por presunta se haya inscrito un asiento con do-
do -
falsicación no aplica frente a cualquier tipo cumentación presuntamente falsi-
de documentación, sino únicamente frente a cada.
instrumentos públicos notariales protocolares,
resoluciones administrativas, documentos
consulares, resoluciones judiciales o laudos
2.4. Anotación por presunta falsicación
de instrumentos extraprotocolares y
arbitrales. constancias de acreditación de quó-
Recibida la respuesta por el funcionario rum
supuestamente otorgante en el sentido de Esta medida9 tiene como nalidad publicitar
cuestionar la autenticidad del documento, el el hecho de que existe en el Registro de Perso-
 jefe zonal procede
procede a exped
expedir
ir una resolución
resolución nas Jurídicas un asiento extendido con docu-
 Jefatural que será ingresada por el diario mentación presuntamente falsa. A diferencia
generándose un asiento de presentación que del instrumento anterior no implica bloquear
nalmente devendrá en la extensión de la la partida, pudiéndose entonces ingresar e
anotación del bloqueo por presunta falsica-
falsica- inscribirse títulos, sin embargo, publicitado el
ción. Los efectos de esta anotación serán la hecho irregular aquellos que contraten con los
suspensión de cualquier título que se presente representantes de dichas personas jurídicas se
con posterioridad al asiento de presentación verán afectados por dicha publicidad.
del bloqueo por el plazo de 120 días. Esta anotación procede ser extendida en el
El objetivo de esta medida es dar tiempo a Registro de Personas Jurídicas Societarias o en
n de anotar una medida cautelar que hará el Registro de Personas
Personas Jurídicas
Jurídic as y únicamente
inoponibles para el afectado con la inscripción para demostrar la falsedad de instrumentos
fraudulenta los actos posteriores que pudie- extraprotocolares y constancias de quórum,
sen presentarse al registro, especialmente de el plazo de vigencia es de 120 días y el pro-
 transferencia
 transfe rencia.. Es importa
importante
nte señalar
señalar que
que aun
aun cedimiento es el mismo que el descrito para
cuando la denuncia haya sido presentada y la el caso del bloqueo por presunta falsicación.

8 Normado en la Directiva N.°001-2012-S


N.°001-2012-SUNARP/SN,
UNARP/SN, 9 Directiva N.° 003-2012-SUNARP/SN aprobada
aprobada por resolución N.° 019-2012-SUNARP/SN por Resolución N.° 257-2012-SUNARP/SN del
de fecha 27.02.2012. 13.09.2012.

340 Instituto Pacífico  Volumen


 Volumen 9 | Marzo 2015
 Doctrina práctica
práctica

3. La inmovilización temporal de enajenación o gravamen ni tampoco una res-


partidas del Registro de Predios  tricció
 tricciónn convencional
convencional,, pues como
como nace de la
la
La denominada inmovilización temporal de misma voluntad unilateral del constituyente,
partidas del Registro de Predios10 constituye sin derivarse de una posible restricción con-
una más de las medidas tomadas por la vencional o prohibición permitida por la ley
Sunarp para enfrentar la delincuencia orga- (concordar artículos 882 y 926 del Código
nizada que busca afectar los derechos de los Civil) el titular registral puede modicar en
ciudadanos mediante la comisión de diversas cualquier momento, su voluntad de no ena-
modalidades de estafas inmobiliarias.  jenar o gravar,
gravar, dejándola sin efecto a través
de una escritura pública de levantamiento de
3.1. ¿Qué signica inmovilizar una parti- parti- la inmovilización
inmovilización”. ”.
da? En la misma línea se pronuncia Mejorada
Es trasladar al registro la voluntad de no dis- Chauca13: “La inmovilización comprende solo
poner ni gravar uno o más predios a través el aspecto registral de los derechos. El titular
de la extensión de un asiento cuyo efecto suspende la partida pero no su patrimonio.
será cerrar parcial y temporalmente la parti- Tratándos ratándosee de los derechos inmobiliarios cuya
da registral, de modo tal que no se inscriba validez y ecacia no dependen del registro,
ningún título que contenga algún acto de como la propiedad, el uso, el usufructo, la
disposición,
disposició n, gravamen o carga voluntario servidumbre o la supercie, entre otros (…)
celebrado con fecha cierta posterior al el propietario puede perfectamente celebrar
asiento de presentación del título de in- actos de disposición válidos y ecaces aunque
movilización. No resulta relevante que exista no los inscriba. Si bien existe una vieja dispo- dispo -
sobre la partida gravámenes o cargas inscritos sición que dice que nadie se puede obligar a
con anterioridad. no disponer o gravar sus bienes (artículo 882
Esta medida no implica una prohibición al del Código Civil) esta no se ve afectada por la
 titularr registral de celebrar actos de disposi- inmovilización registral ya que el propietario
 titula
ción, gravamen o carga, el efecto se encuentra conserva impoluto su poder de disposición,
descrito en el numeral 6.5.1 de la directiva e no solo porque siempre puede contratar c ontratar,, sino
implica la imposibilidad de inscribir un títu- porque es su derecho levantar la suspensión
lo. En esta línea no creemos que se vulnere el registral en cualquier momento”.
artículo 882 del Código Civil11, más aun si se La directiva no prohíbe la disposición de un
 tiene en cuenta que dicho artícul artículoo se reer
reeree a predio y permite publicitar (función del regis-
una limitación de origen contractual,  siendo  tro  tro)) la vol
volunta
untadd del pr
propi
opietari
etarioo de no disp
disponer
oner
que en el presente caso estamos frente a un o gravar, es cierto que estos actos (válidos y
acto unilateral, tal como lo precisa el notario ecaces) celebrados estando la partida in- in-
público Gonzales Loli : “Es oportuno precisar movilizada no podrán ser inscritos, hasta el
12

que esta medida no es una prohibición de levantamiento de esta, pero esto constituye
una consecuencia de la voluntad declarada y
debidamente publicitada con anterioridad a
10 Directiva N.° 008-2013-S
008-2013-SUNARP/SN
UNARP/SN aprobada por la celebración del acto por el propietario en
Resolución N.° 314-2013/SUNARP/SN, vigente a
partir del 24.12.2013. ejercicio justamente de su derecho de propie-
11 Artículo 882 del Código Civil: “No se puede establecer dad, que lo faculta a ejercerlo en la forma y
contractualmente la prohibición de enajenar
enaj enar o gravar,
salvo que la ley lo permita”.
12 LOLI GONZALES, Jorge Luis. “La directiva sobre 13 MEJORAD
MEJORADA A CHAU
CHAUCA, CA, Martín. La inmovilización de
inmovilización temporal de las partidas de predios.  partidas registrales.  En: Publicación electrónica “La
Una buena idea que hay que perfeccionar y superar”.
superar” . Ley”, Lima, Gaceta Jurídica. Asimismo, se publicó
En: Actualidad Jurídica N.° 241 Lima. Gaceta Jurídica. en: “La Ley”, Lima, Gaceta Jurídica, Año 6, N.° 71,
Diciembre, 2013. Nota 10. p. 14.

 Volumen
 Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 341
 Actualidad
 Actualidad

Civil  Derecho Notarial y Registral


Registral
modo que crea conveniente siempre que no La inmovilización de una partida del Regis-
se vulnere la leyle y.  tro de Predios exige la no celebración de
algún acto de disposición carga o gravamen
3.2. Legitimación y título formal voluntario fuera del registro de fecha cierta
La inmovilización debe ser otorgada por el anterior al asiento de presentación del título
 titularr regis
 titula registral, decir,, la persona natural de inmovilización. La no celebración de este
tral, es decir
o jurídica que gure en el registro como acto es de imposible comprobación por parte
propietario del predio cuya partida se solicita del registrador,
registrador, por lo que es necesarianece saria la pre-
inmovilizar. En el supuesto de que existan sentación de la declaración jurada a la que se
varios copropietarios a efectos de inmovilizar reere el párrafo que antecede, la cual deberá
la partida, deberán otorgar la escritura todos contar con rmas certicadas notarialmente,
encue n- de modo que se disminuya la intensión de
ellos, lo mismo ocurrirá si el predio se encuen-
 tra insc
inscrito
rito a nomb
nombre re de la socie
sociedad
dad cony ugal.. utilizar la inmovilización para entorpecer (no
conyugal
evitar) la inscripción de un título de fecha
No se ha regulado el supuesto de si un co- anterior aún no presentado al registro.
propietario, al no existir un interés común
de todos para acogerse a esta medida, 3.3. ¿Cuál es el plazo de la inmovilización?
pueda hacer uso de este instrumento sin la La duración de la inmovilización no es inde-
participación del resto. En este caso queda  termi  terminada,
nada, la direct
directivaiva14 establece un plazo
claro que no podría inmovilizar la partida, máximo de 10 años contados desde la fecha
pero ¿podría hacerlo respecto a sus acciones del asiento de presentación, y puede el titular
y derechos? registral declarar su deseo de acogerse a un
La directiva se reere a la inmovilización de plazo menor. En caso no se consigne plazo
la partida (no parte de ella) e inuye en el alguno, se aplicará el plazo máximo. ¿Qué
procedimiento registral (no afectando al de- de- ocurre si el plazo vence? No será necesario
recho inscrito), por lo que se podría armar solicitar el levantamiento del asiento de inmo-
que no es posible inmovilizar “parcialmente” vilización, el cual habría15 caducado al igual
ni hacerlo respecto a “derechos y acciones”, que lo que ocurre con la gura del bloqueo
sin embargo no debemos perder de vista que regulado en la Ley N.° 18278.
una de las funciones de esta norma es permitir
a aquellas personas que por determinadas 3.4. Actos susceptibles de ser inscritos o
circunstancias (casas desocupadas, intentos anotados en una partida inmovilizada inmovilizada
anteriores de ser víctimas de estafas, viajes Existen diversos supuestos en los que, aún
por largos periodos etc.) deseen incrementar cuando la partida está inmovilizada, resulta
la protección que la inscripción de su de- procedente extender asientos o inscripciones.
recho ya le otorga, lo puedan hacer hac er,, aun en Uno de ellos es el supuesto en el que al haber
el supuesto de no ser propietarios únicos del sido inmovilizada una partida se presente al
predio, sino de un porcentaje de acciones y registro un acto de disposición o gravamen de
derechos, siendo que la medida estaría refe- fecha cierta anterior. ¿Será posible inscribir-
rida únicamente a estos. lo? La respuesta es armativa, sin embargo
en este caso se ha considerado necesario
El título formal que dará mérito a la inmovili-
zación de una partida del Registro de Predios
será la escritura pública otorgada por el 14 Artículo 6.8 de la Directiva N.° 008-2013-SUNARP/
 titularr registral,
 titula registral, en la cual se deberá
deberá declarar
declarar SN
la voluntad de inmovilización y se adjuntará 15 Artículo 6 de la ley N.° N.° 18278: “El bloqueo caducará
o anexará una declaración jurada en la que  automáticamente al término del plazo establecido en el
 artículo 2, sin requerirse solicitud de parte interesada,
el titular manifestará que no ha dispuesto ni  asiento registral, resolución judicial, ni trámite alguno
gravado el predio.  para considerar extinguidos sus efectos (…)”

342 Instituto Pacífico  Volumen


 Volumen 9 | Marzo 2015
 Doctrina práctica
práctica
exigir una medida de seguridad adicional inmovilización no será obstáculo para que
que consiste en ociar al notario público a dichos mandatos se inscriban, así por ejemplo
n de tener la certeza de que el instrumento una medida cautelar ordenada por un juez,
proviene de su ocio notarial. La razón de ejecutor coactivo o árbitro, sentencias que
esta precaución es la contradicción evidente dispongan traslaciones o afectaciones de do-
entre la declaración del titular en el sentido minio, laudos, entre otros, se inscribirán aun
de no haber celebrado algún acto de dispo- dispo- estando la partida inmovilizada. Una declara-
sición o gravamen y el título presentado que ción unilateral de voluntad no puede impedir
 justamente
 justam ente contiene un acto de dispos
disposición
ición la inscripción de actos que tienen su origen
celebrado por el titular registral con fecha en el ejercicio de la función jurisdiccional. Lo
cierta anterior a dicha declaración. mismo ocurrirá si se desea inscribir una suce-
Considerando que la inmovilización no exige sión intestada o testamento, ya que en este
como requisito que el predio se encuentre caso no estamos frente a una transferencia de
libre de gravámenes o cargas, puede ocurrir propiedad voluntaria.
que algunas de estas medidas (hipoteca,
embargo, etc.) sean materia de ejecución y IMPORTANTE
se presente al registro la traslación de domi-
nio derivada de ellas, la que será de fecha [La anotación por presunta falsi-
falsi -
posterior a la inmovilización. También
También podría cación de instrumentos extrapro-
ocurrir que estemos frente a una compraventa tocolares y constancias de acre-
acre -
que se origina en el ejercicio de un contrato ditación de quórum] no implica
de opción anotado en la partida con fecha bloquear la partida, pudiéndose
anterior a la inmovilización. En todos estos entonces ingresar e inscribirse tí-
casos, los títulos se podrán inscribir al derivar tulos, sin embargo, publicitado el
de una inscripción o anotación anterior al hecho irregular aquellos que con-
asiento de inmovilización, como lo indica la traten con los representantes de
directiva en el numeral 6.6.3.16. dichas personas jurídicas se verán
Es importante tener presente que esta me- afectados por dicha publicidad.
dida afecta únicamente a aquellos actos de
disposición, carga o gravamen  voluntario,
contrario sensu, los actos que caen fuera de 3.5. Levantamiento
Levantamiento del asiento de inmo-
 vilización
este supuesto serán inscribibles, como podría
ser el caso de una declaratoria de fábrica, Esta medida puede dejar de surtir efectos
numeración, jurisdicción, o incluso actos que en diversos supuestos, algunos de ellos no
importen modicaciones físicas del predio implican expresamente el levantamiento del
como independizaciones o acumulaciones, asiento. Así ocurrirá cuando haya transcurrido
así como el levantamiento de cualquier gra- el plazo por el cual fue establecida la inmovi-
vamen o carga. lización sea que se haya consignado el deseo
de acogerse al plazo máximo (10 años) o un
En el caso de títulos que tengan su origen plazo menor.
en mandatos provenientes de magistrados,
árbitros o autoridades administrativas, inde- Coincidimos con Gonzales Loli17 cuando mani-
pendientemente de su fecha de generación esta que aun cuando la directiva no lo haya
o de presentación al registro, el asiento de
17 LOLI GONZALES, Jorge Luis. “La directiva sobre
16 Artículo 6.6.3.
6.6.3. La inscripción
inscripción de actos
actos de disposición,
disposición, inmovilización temporal de las partidas de predios.
carga o gravamen que deriven de alguna anotación Una buena idea que hay perfeccionar y superar”. En:
preventiva o inscripción anterior al asiento de inmo-  Actualidad Jurídica N.° 241. Lima: Gaceta Jurídica.
vilización. Diciembre, 2013, p. 23.

 Volumen
 Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 343
 Actualidad
 Actualidad

Civil  Derecho Notarial y Registral


Registral
regulado, si la transferencia deriva de alguna Reiteramos que aun si el titular registral
anotación preventiva (embargo) o inscripción quiere transferir el predio, no será necesario
(hipoteca, sentencia,
sente ncia, laudo) anterior, así como que como acto previo se inscriba el levanta-
el caso de la inscripción de una sucesión in- miento del asiento de inmovilización, ya que
 testada
 testada o testam
testamento
ento,, se deberá enten
entender
der que en la misma escritura de transferencia puede
el asiento de inmovilización ha quedado sin constar una cláusula en la que se solicite el
efecto por cuanto la voluntad del que fuera en levantamiento, con lo cual ambos actos se
su momento titular registral no podría seguir inscribirán simultáneamente.
afectando al nuevo propietario. Finalmente, debemos considerar que se ha
La inmovilización será levantada de ocio incorporado19 una medida de seguridad adi-
cuando se presente un título de disposición cional para levantar el asiento y que implica
de fecha cierta anterior a ella, supuesto cursar un ocio al notario del cual proviene la
en el cual el registrador inscribe el título y escritura pública a n de tener certeza absolu-
absolu-
levanta el asiento de inmovilización sin que  ta del orig
origen
en de dich
dichoo ins
instru
trument
mento.o. Asi
Asimism
mismo,o,
sea necesario la rogator
rogatoriaia del titular registral, se ha previsto la suspensión del asiento de
adquirente, o un tercero, así como tampoco presentación20 a n de no perjudicar al usuario
escritura pública o siquiera solicitud, de considerando que la contestación del notario,
modo que bajo ninguna circunstancia se per- sobre todo en aquellos casos en los que el des-
 judique a quien adquirió del titular registral
registral pacho notarial se encuentra ubicado en zonas
un derecho según la información registral. alejadas con relación a la ocina registral en la
Otro escenario será aquel en el cual estando que se presentó el título, puede tardar varios
vigente la inmovilización el titular registral ya días y a veces hasta semanas, teniendo en
no desee seguir sujeto a sus efectos, situación cuenta que en muchos casos la comunicación
en la cual se plantea la necesidad del levan-  telefónica
 telefónica no es posi
posible
ble ni reún
reúnee los requ
requisito
isitoss
 tamiento
 tamien to del asient
asiento.
o. En este supuesto será de seguridad suciente.
necesaria la presentación de una escritura
pública en la que conste la declaración de
voluntad de dejarla sin efecto18, la cual deberá
ser presentada por el diario.
19 Art. 6.10.4 de la Directiva N.° 008-2013-SUNARP/
SN
20 Art. 29 literal f del Reglamento General de los Regis-
18 Art. 6.10 de la Directiva 008-2013-SUNARP/SN  tross Público
 tro Públicos.
s.

344 Instituto Pacífico  Volumen


 Volumen 9 | Marzo 2015
 Nos preguntan
preguntan y contestamos

NOS PREGUNTAN Y CONTESTAMOS   s


  o
  m
  a
   t
  s
  e
   t
Contenido   n
  o
  c
CONSULTA ¿Qué son los traslados notariales?
  y
  n
  a
   t
CONSULTA   n
  u
  g
Con la nalidad de evitar que se pueda antedatar o posdatar la fecha de   e
  r
un contrato de compravent
compraventaa sobre un terreno que estaba comprando,   p
le sugirieron a nuestro consultante que vaya ante un notario para que   s
  o
pueda identicar a los contratantes y además el instrumento tenga fecha    N
cierta. Luego de ello, le dijeron que solicite el traslado notarial corres-
pondiente para efectuar la inscripción
inscripci ón de la propiedad ante los registros
públicos. En ese sentido, nos consulta qué son los traslados notariales
notariales y
cuál debe solicitarse para efectuar la inscripción en los Registros Públicos.

El notario es el profesional del derecho que A esto se le conoce como expedición de tras-
está autorizado para dar fe de los actos y lados notariales, el cual puede ser entonces de
contratos que ante él se celebran. Para ello  tres clase
clases:
s: testi
testimon
monio,
io, parte notar
notarial
ial o bolet
boleta.
a.
formaliza la voluntad de los otorgantes y El testimonio contiene la transcripción íntegra
redacta los instrumentos a los que conere del instrumento público notarial con la fe que
autenticidad, conserva los originales y expide da el notario de su identidad con la matriz, la
los traslados correspondientes. indicación de su fecha y con la constancia de
Su función también comprende la comproba- encontrarse suscrito por los comparecientes y
ción de hechos y la tramitación de asuntos no autorizado por él, rubricado en cada una de
contenciosos previstos en las leyes. sus fojas y expedido con su sello y rma, con
la mención de la fecha que se expide.
Pues bien, el notario no solo cumple una
función de autenticación sino también de En el caso del parte notarial, también con- con-
reproducción, pues en tanto mantiene en su  tiene la transcri
transcripción
pción íntegr
íntegraa del instr
instrument
umentoo
poder la matriz u original del documento, público notarial con la fe que da el notario
ello en aplicación del principio notarial de de su identidad con la matriz, la indicación
matricidad, podrá otorgar copias a quienes de su fecha y con la constancia de encontrarse
lo soliciten, vericando y contrastando el suscrito por los comparecientes, y autorizado
contenido. Así, de conformidad con el artículo por él, rubricado en cada una de sus fojas y
82 del Decreto Legislativo del Notariado, “el expedido con su sello y rma, con la mención
notario expedirá testimonio, boleta y partes, de la fecha que se expide.
a quien lo solicite, de los ins trumentos públi-- La diferencia con el testimonio, es que se
 trumentos públi
cos notariales que hubiera autorizado en el agregue al parte una foja rmada por el
ejercicio de su función”. notario que contenga la mención de la fecha

 Volumen
 Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 345
 Actualidad
 Actualidad

Civil  Derecho Notarial y Registral


Registral
del instrumento público notarial, el nombre sello y rma, con la mención de la fecha que
de los otorgantes y el acto o contrato que se expide.
contiene, para la devolución por el Registro En el presente caso, dado que es de interés
Público, con la anotación de la inscripción o de la persona que nos formula la consulta
su denegatoria. que se publicite en los registros públicos la
La boleta expresa un resumen del contenido adquisición de su derecho de propiedad, sería
del instrumento público notarial o transcrip-
transcrip- recomendable que una vez que el notario
ción de cláusulas, o términos que el interesado otorgue la escritura pública de compraventa,
solicite y que da el notario, con la designación se asegure de que se envíe a los Registros
del nombre de los otorgantes, la naturaleza Públicos el respectivo parte notarial.
de acto jurídico, fecha y foja donde corre, y
la constancia de encontrarse suscrito por los Fundamento legal:
comparecientes
comparecien tes y autorizada por él, rubricado Decreto Legislativo del Notariado, Decreto Legis -
en cada una de sus fojas y expedido con su lativo N° 1049: Artículos 82 al 89.

346 Instituto Pacífico  Volumen


 Volumen 9 | Marzo 2015
 Reseña de jurisprudencia
jurisprudencia

RESEÑA DE JURISPRUDENCIA   a


   i
  c
  n
  e
   d
  u
RES. Nº
2377-2014-SU-
Inmovilización temporal de las   r
  p
  s
   i
NARP-TR-L
partidas de predios sujetos a   r
  u
   j
copropiedad   e
   d
  a
   ñ
  e
  s
RES. Nº 2377-2014-SUNARP-TR-L   e
Proceso Procedimiento de inscripción registral
   R
Decisión Revoca las observaciones formuladas por la registradora pública del Registro de Pre-
dios, y dispone su inscripción previo pago de los derechos registrales de corresponder
Normas aplicables Código Civil: Artículo 971
Directiva N° 08-2013-SUNARP-SN:  Artículos 6.1, 6.2 y 6.5
Fundamentos jurídicos - El titular registral es la única persona legitimada para otorgar la escritura pública
relevantes de inmovilización temporal de partida y suscribir la declaración jurada requerida
por la norma, a n de proteger su derecho inscrito en el Registro.
- El asiento de inmovilización temporal constituye una herramienta para publicitar la
voluntad del propietario registral de cerrar voluntaria y temporalmente la partida
de determinado predio, de tal forma que se impida inscribir en forma inmediata
cualquier acto de disposición, gravamen y/o carga voluntario, presentado hasta
su posterior comprobación o levantamiento.
- Si el espíritu de la directiva que regula
regula la inmovilización busca proteger al titular
registral para que no se vea despojado irregularmente de su propiedad, también
salvaguarda el dominio que detenta el copropietario sobre las cuotas ideales de
determinado predio.

TEXTO DEL TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN N° - 2377 -2014-SUNARP-TR-L


Lima, 11 de diciembre de 2014
APELANTE
APELA NTE : KELVIN HENRY BRAIN ROVIRA
TÍTULO : Nº 823493 del 14/8/2014
RECURSO : H.D.T N° 80198 del 12/9/2014
REGISTRO : Predios de Lima
ACTO (s) : Inmovilización temporal de partida
SUMILLA: SOLICITUD DE INMOVILIZACIÓN TEMPORAL DE LAS PARTIDAS DE PREDIOS
SUJETOS A COPROPIEDAD
“La solicitud de inmovilización temporal de las partidas puede recaer sobre las cuo-
tas ideales que detenta el copropietario sobre determinado predio”.
predio”.

 Volumen
 Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 347
 Actualidad
 Actualidad

Civil  Derecho Notarial y Registral


Registral

I. ACTO CUYA
CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA
SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inmovilización temporal de
las partidas electrónicas N.os 11502921, 11502931, 11502938, 11502948, 11503004,
12843849, 12843855, 12843887, 12843923, 12844046, 41455403, 41455438, 41455519,
49019332, 46440323, 49048728, 49072923, 42665266 y 42665274 del Registro de Predios
de Lima respecto a la totalidad de cuotas ideales correspondientes a la copropietaria Lidia
Isabel Vega Monteferri de Watmough en mérito del parte notarial de la escritura pública de
inmovilización temporal de partidas de predios del 11/8/2014, otorgada ante el notario de
Lima Gustavo Correa Miller.
Miller.
Forman también parte del título los escritos subsanatorios suscritos por Kelvin Henry Brain
Rovira.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima Mariela Aracelly Uribe García observó
el título en los siguientes términos:
“ACTO: INMOVILIZACIÓN TEMPORAL DE PARTIDAS
1.- Habiendo reingresado el presente título y con el escrito que se anexa, se reitera la ob -
servación anterior por cuanto no es posible inmovilizar la partida en forma parcial. La
Directiva N° 08-2013-SUNARP/SN regula la inmovilización temporal de LAS PARTIDAS
REGISTRALES del Registro de Predios, por lo tanto para que proceda esta inscripción es
requisito que lo solicite el TITULAR REGISTRAL, para el caso de copropiedad deberán
hacerlo todos los copropietarios, concordante a ello el artículo 971° del Código Civil
precisa: “Las decisiones sobre el bien común se adoptarán por:
1.- Unanimidad, para disponer,
disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o intro-
intro-
ducir modicaciones en él.
Asimismo, debe tenerse presente que los efectos de la INMOVILIZACIÓN DE PAR PAR--
TIDAS es CERRAR VOLUNTARIAMENTE LA PARTIDA REGISTRAL a n de que no
se inscriba actos de disposición carga o gravamen efectuado por el titular; conse-
cuentemente, no podría cerrarse la partida registral sólo respecto de la acciones y
derechos de uno de los copropietarios.
Se reproduce la observación de fecha 22/8/2014
ACTO: INMOVILIZACIÓN TEMPORAL DE PAR PARTIDAS
TIDAS
1.- Conforme lo establece el numeral 6.2.2 y 6.2.3. de la Directiva N° 08-2013-SUNARP/SN
aprobada por Resolución N° 314-2013-SUNARP/SN, la escritura pública y declaración
 jurada debe ser otorg
otorgada
ada por el propi
propietario
etario con derec
derecho
ho inscrit
inscrito;
o; sin embar
embargo
go se adviert
adviertee
que la otorgante LIDIA ISABEL VEGA MONTEFERRI DE WATMOUGH es COPROPIETARIA
(de) los predios inscritos en las partidas N° 11502921, N°11502938, N° 11502931,
N° 11502948, N° 11503004, Nº 46440323, Nº 49048728 y N° 42665266.
2.- Por lo tanto, a efectos de inscribir el acto rogado deberá presentar la escritura pública
raticatoria y declaración jurada otorgada por cada uno de los otros copropietarios de
los predios inscritos en la citadas partidas.
Se deja constancia que de convenir a sus intereses podría desistirse de la inscripción respecto
a los predios registrados en las partidas N° 11502921, N°11502938, N° 11502931, N°
11502948, N° 11503004, Nº 46440323, Nº 49048728 y N° 42665266 mediante docu-
mento con la formalidad prevista en el artículo 13° del TUO del Reglamento General de los
Registros Públicos.
Base Legal:
Legal: Art. 2011 del Código civil. Art. 31,32 y 40 del TUO del Reglamento
Reglamento General de
los Registros Públicos. - Lima, 22 de Agosto de 2014.”
III. FUNDAMENTOS
FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El recurrente señala, entre otros, los siguientes fundamentos:
- El artículo 971 del Código Civil no es aplicable al presente caso, pues implicaría que
los copropietarios no pueden disponer ni gravar sus alícuotas, siendo que dicho artículo

348 Instituto Pacífico  Volumen


 Volumen 9 | Marzo 2015
 Reseña de jurisprudencia
jurisprudencia

regula un supuesto distinto, el cual viene a ser la forma en la que se adopta las decisiones
respecto del bien común.
- Señala que la Ley no prohíbe bajo ninguna circunstancia que se pueda inmovilizar la parte
que corresponde a cada copropietario, es decir, la Ley no obliga a que intervengan todos
los copropietarios, lo cual es razonable pues se vulnerarían los derechos y protección a
 todos aquellos
aquellos que
que forman
forman parte del régimen
régimen de copro
copropiedad.
piedad.
- Asimismo da cuenta que en la escritura pública y declaración jurada se ha señalado
expresamente lo siguiente: “En las partidas registrales a las que afecta la inmovilización
temporal son las siguientes y comprende el íntegro de los derechos y acciones de los cuales
la otorgante es propietaria.” Es decir, se está solicitando la inmovilización de las partidas
registrales de los inmuebles señalados, única y exclusivamente en lo que respecta a los
derechos y acciones de la otorgante.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
1.- En la partida registral Nº 11502921 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito
el estacionamiento Nº 39 del primer sótano ubicado en la calle Los Carolinos Nº 121
del distrito de Miraores, provincia y departamento de Lima.
Según los asientos C00003 y C0004 los copropietarios del predio son: Alfredo Benavides
Fett titular del 25%, Cynthia Ysabel Watmough Vega titular del 25% y Lidia Isabel
Is abel Vega
Monteferri de Watmough titular del 50%.
2.- En la partida registral Nº 11502931 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito
el estacionamiento Nº 49 del primer sótano ubicado en la calle Los Carolinos Nº 121
del distrito de Miraores, provincia y departamento de Lima.
Según los asientos C00003 y C0004 los copropietarios del predio son: Alfredo Benavides
Fett titular del 25%, Cynthia Ysabel Watmough Vega titular del 25% y Lidia Isabel
Is abel Vega
Monteferri de Watmough titular del 50%.
3.- En la partida registral Nº 11502938 del Registro
Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito
el depósito Nº 12 del primer sótano ubicado
ubicad o en la calle Los Carolinos Nº 121 del distrito
de Miraores, provincia y departamento de Lima.
Según los asientos C00003 y C0004 los copropietarios del predio son: Alfredo Benavides
Fett titular del 25%, Cynthia Ysabel Watmough Vega titular del 25% y Lidia Isabel
Is abel Vega
Monteferri de Watmough titular del 50%.
4.- En la partida registral Nº 11502948 del Registro
Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito
el estacionamiento Nº 1 del primer piso ubicado en la calle Los Carolinos Nº 121 del
distrito de Miraores, provincia y departamento de Lima.
Según los asientos C00003 y C0004 los copropietarios del predio son: Alfredo Benavides
Fett titular del 25%, Cynthia Ysabel Watmough Vega titular del 25% y Lidia Isabel
Is abel Vega
Monteferri de Watmough titular del 50%.
5.- En la partida registral Nº 11503004 del Registro
Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito
el departamento Nº 1101 del décimo primer piso ubicado en la calle San Ignacio de
Loyola Nº 106 del distrito de Miraores, provincia y departamento de Lima.
Según los asientos C00003 y C0004 los copropietarios del predio son: Alfredo Benavides
Fett titular del 25%, Cynthia Ysabel Watmough Vega titular del 25% y Lidia Isabel
Is abel Vega
Monteferri de Watmough titular del 50%.
6.- En la partida registral Nº 12843849 del Registro
Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito
el estacionamiento Nº 73 del sótano 3 ubicado en la calle Carlos Porras Osores Nº 388,
Urb. Santa Rosa del distrito de San Isidro,
Isi dro, provincia y departamento de Lima, propiedad
de Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough según el asiento C0002 de la partida.
7.- En la partida registral Nº 12843855 del Registro
Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito
el estacionamiento Nº 76 del sótano 3 ubicado en la calle Carlos Porras Osores Nº 388,
Urb. Santa Rosa del distrito de San Isidro,
Isi dro, provincia y departamento de Lima, propiedad
de Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough según el asiento C0002 de la partida.

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 Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 349
 Actualidad
 Actualidad

Civil  Derecho Notarial y Registral


Registral

8.- En la partida registral Nº 12843887 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito
el depósito Nº 30 del sótano 3 ubicado en la calle Carlos Porras Osores Nº 388, Urb.
Santa Rosa del distrito de San Isidro, provincia y departamento de Lima, propiedad de
Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough según el asiento C0002 de la partida.
9.- En la partida registral Nº 12843923 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito
el depósito Nº 36 del sótano 3 ubicado en la calle Carlos Porras Osores Nº 388, Urb.
Santa Rosa del distrito de San Isidro, provincia y departamento de Lima, propiedad de
Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough según el asiento C0002 de la partida.
10.- En la partida registral Nº 12844046 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito
el departamento Nº 301 del tercer piso ubicado en la calle c alle Carlos Porras Osores Nº 396,
Urb. Santa Rosa del distrito de San Isidro,
Is idro, provincia y departamento de Lima, propiedad
de Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough según el asiento C0002 de la partida.
11.- En la cha Nº 1648401 que continúa en la partida registral Nº 41455403 del Registro
de Predios de Lima se encuentra inscrito el depósito Nº 9 ubicado en la calle Malecón
de la Reserva Nº 1195 del distrito de Miraores, provincia y departamento de Lima
propiedad de Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough según el asiento C0001 de la
partida.
12.- En la cha Nº 1648403 que continúa en la partida registral Nº 41455438 del Registro
de Predios de Lima se encuentra inscrito el estacionamiento Nº 2 ubicado en la calle
Malecón de la Reserva Nº 1191 del distrito de Miraores, provincia y departamento de
Lima propiedad de Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough según el asiento C0001
de la partida.
13.- En la cha Nº 1648411 que continúa en la partida registral Nº 41455519 del Registro
de Predios de Lima se encuentra inscrito el departamento Nº 201 ubicado en la calle
Malecón de la Reserva Nº 1195 del distrito de Miraores, provincia y departamento de
Lima propiedad de Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough según el asiento C0001
de la partida.
14.- A fojas 163 del tomo 1873 que continúa en la partida registral Nº 49019332 del RegistroRegistro
de Predios de Lima se encuentra inscrito el predio ubicado en calle Orden y Libertad
Nº 170 de la Urb. Córpac del distrito de San Isidro, provincia y departamento de Lima,
departamento y provincia de Lima propiedad de Lidia Isabel Vega Monteferri de Wat-
mough según el asiento C0001 de la partida.
15.- A fojas 421 del tomo 1679 que continúa en la partida registral Nº 46440323 del Re -
gistro de predios de Lima se encuentra inscrito el predio constituido por una casa de un
piso y azotea correspondiente al lote 3 de la manzana B-13 con frente a la calle 46 de
la urbanización Córpac del distrito de San Isidro, provincia y departamento de Lima,
propiedad de la sociedad conyugal conformada
c onformada por Lidia Isabel Vega Monteferri y John
William Lewis Watmough Wukasin.
En el asiento 5 que corre a fojas 423 del tomo 1679 corre inscrita la constitución de hogar
familiar a favor de John William Lewis Watmough Wukasin, Lidia Isabel Vega Monteferri,
Cinthia Ysabel, Mary Ann y Stela Lidia Watmough Vega, en virtud a la sentencia del
19/7/1983 emitida por el Juez Raúl Medina Albornoz y obrante en la escritura pública
del 22/11/1983 otorgada ante notario de Lima Elvito Alcides Rodríguez Domínguez.
16.- A fojas 409 de tomo 737 que continúa en la partida registral Nº 49048728 del Registro
de Predios de Lima se encuentra inscrito el predio ubicado
ubicad o en la avenida Tomás
Tomás Marsano
Nº 105-139 y avenida República de Panamá Nº 4085 del distrito de Surquillo, depar -
 tamento y provincia
provincia de Lima.
Según se aprecia de dicha partida, el predio se encuentra sujeto a copropiedad, siendo
una de las copropietarias Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough.
17.- A fojas 81 del tomo 1027 que continúa en la partida registral Nº 49072923 del Registro
de Predios de Lima se encuentra inscrito el sublote Nº 3 de la urbanización Club Golf Los
Incas, tercera etapa, del distrito de Santiago de Surco, provincia y departamento de Lima,
propiedad de Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough conforme al asiento C00007.

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 Reseña de jurisprudencia
jurisprudencia

18.- En la cha Nº 84089 que continúa en la partida registral Nº 42665266 del Registro de
Predios de Lima se encuentra inscrito
inscri to el predio ubicado en la calle Los Aradores
A radores manzana
M lote 6 de la urbanización Playa Hermosa del distrito de Ancón, provincia y departa -
mento de Lima, siendo una de
d e las copropietarias Lidia Isabel Vega Monteferri conforme
al asiento C00003.
19.- En la cha Nº 84091 que continúa en la partida registral Nº 42665274 del Registro de
Predios de Lima se encuentra inscrito
inscri to el predio ubicado en la calle Los Aradores
A radores manzana
M lote 7 de la urbanización Playa Hermosa del distrito de Ancón, provincia y departa -
mento de Lima, siendo una de
d e las copropietarias Lidia Isabel Vega Monteferri conforme
al asiento C00003.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la Vocal Nora Mariella Aldana Durán.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la
siguiente:
- Si procede solicitar la inmovilización temporal de una partida respecto de cuotas ideales
que detenta el copropietario sobre determinado predio.
VI. ANÁLISIS
1. Mediante Resolución
Resolución del Superintendente
Superintendente Nacional de los Registros 314-2013-SU -
Registros Públicos N° 314-2013-SU
NARP-SN del 25/11/2013 se aprobó la Directiva N° 08-2013-SUNARP-SN, la misma que
regula el procedimiento para la inmovilización temporal de las partidas regist rales de predios.
La mencionada directiva tiene por nalidad implementar un mecanismo de seguridad, de -
nominado inmovilización, que genera el cierre temporal de la partida registral referida a un
predio, hasta cumplir con un procedimiento especial de vericación de la autenticidad de
 títulos, o hasta que
que opere
opere la caducidad
caducidad del
del asiento
asiento de inmoviliza
inmovilización,
ción, a n de resguard
resguardar
ar los
derechos inscritos.
A su vez tiene por objeto regular
regular el procedimiento, requisitos y efectos de la Inmovilización
Temporal de partidas registrales correspondientes al Registro de Predios a cargo de la SUNARP.
SUNARP.
2. Su denición se encuentra regulada en el numeral 6.3 de la referida directiva, que señala lo
siguiente:
“Denición de la Inmovilización temporal
El asiento de inmovilizació
inmovilizaciónn temporal constituye una herramienta para publicitar la voluntad del
 propietario registral
registral de cerrar
cerrar voluntaria
voluntaria y temporalmente
temporalmente la partida de determinado
determinado predio
predio de tal
forma que se impida inscribir en forma inmediata cualquier acto de disposición gravamen y/o carga
voluntario presentado hasta su posterior comprobación o levantamiento.”
Asimismo, el numeral 6.1 dispone los presupuestos que deben cumplirse para que opere la
inmovilización temporal de las partidas del Registro de Predios, siendo los siguientes:
- No debe existir ningún acto de disposición, carga
carga o gravamen voluntario, no inscrito de
fecha cierta anterior al asiento de presentación de la solicitud de inmovilización, lo que
será acreditado mediante una declaración jurada con rma certicada notarialmente,
suscrita por el titular con derecho inscrito.
- No debe existir ningún título pendiente de calicación referido a un acto de disposición,
carga o de gravamen del bien materia de inmovilización.
3. El numeral 6.2 de la citada directiva señala expresamente los documentos que deberán
presentarse ante el Diario a n de solicitar la inmovilización, los mismos que se indican a
continuación:
“(…)
6.2.1 Solicitud de inscripción.
6.2.2 Escritura Pública, que contenga el acto unilateral del propietario con derecho inscrito en el
cual maniesta su voluntad de inmovilizar temporalmente el predio.
6.2.3 Declaración Jurada del propietario con derecho inscrito con rmas certicadas notarialm ente en
la cual se declare bajo juramento que el predio sobre el cual solicita la inmovilización temporal

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 Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 351
 Actualidad
 Actualidad

Civil  Derecho Notarial y Registral


Registral

no ha sido transferido o se encuentre afectado con carga y/o gravamen no inscrito por el mi smo
titular en forma voluntaria y en fecha anterior a la declaración jurada. Esta declaración jurada
deberá estar inserta en la Escritura o anexa a la misma.
6.2.4 Pago de la tasa, por derechos de calicación, correspondiente al 0.81% de la Unidad Impo -
 sitiva Tributaria.”
Tributaria.”
4. El numeral 6.5.1 de la referida directiva regula los efectos generales del asiento de inmovili-
zación temporal:
“6.5.1 Efectos generales
El asiento de Inmovilización Temporal
Temporal tiene como efecto impedir la inscripción de un título que
contenga un acto voluntario de disposición, carga o gravamen presentado en forma posterior al
 asiento de presentación
presentación de la solicitud
solicitud de Inmovilización
Inmovilización Temporal
Temporal de partidas correspondien
correspondientes
tes a
 predios hasta
hasta que se
se siga con
con el procedimiento
procedimiento previsto
previsto en la presente Directiva
Directiva.”
.”
De las normas glosadas precedentemente
precedentemente se desprende que el titular registral
registral es la única
persona legitimada para otorgar la escritura pública de inmovilización temporal de partida y
suscribir la declaración jurada requerida por la norma, a n de proteger su derecho inscrito
en el Registro. En ese sentido, no podrá inscribirse, mientras esté vigente, ningún acto registral
voluntario de disposición, carga o gravamen sin su consentimiento y previa comprobación
de su autenticidad, evitando así que los Registros Públicos a cargo de la SUNARP acojan
indebidamente un título falsicado.
5. En el caso materia de análisis, se solicita la inmovilización temporal de las partidas electróni-
cas Nºs 11502921, 11502931, 11502938, 11502948, 11503004, 12843849, 12843855,
12843887, 12843923, 12844046, 41455403, 41455438, 41455519, 49019332, 46440323,
49048728, 49072923, 42665266 y 42665274 del Registro de Predios de Lima, respecto al
íntegro de las cuotas ideales correspondientes a la copropietaria Lidia Isabel Vega Monteferri
de Watmough.
Según se aprecia de la revisión
revisión de las mismas, los predios
predios inscritos en las partidas registrales
Nº 11502921, 11502931, 11502938, 11502948, 11503004, 49048728, 42665266 y
42665274 se encuentran sujetos a copropiedad, siendo Lidia Isabel Vega Monteferri de
Watmough copropietaria. En lo que respecta a la partida Nº 46440323, si bien el predio
obra inscrito a favor de la sociedad conyugal conformada por Lidia Isabel Vega Monteferri y
 John Watmough
Watmough Wukasin,
Wukasin, dicha sociedad
sociedad conyugal
conyugal modicó su régimen
régimen patrimonial
patrimonial por el
de separación de patrimonios, lo que obra inscrito en la cha 16994 del Registro Personal
de Lima. En tal sentido, debe también reputarse que la referida cónyuge es copropietaria del
predio
6. La directiva citada señala
señala que el asiento de inmovilización temporal constituye una herramien-
 ta para publicitar
publicitar la voluntad
voluntad del
del propietario
propietario registral
registral de
de cerrar voluntar
voluntaria
ia y temporalment
temporalmentee
la partida de determinado predio de tal forma que se impida inscribir en forma inmediata
cualquier acto de disposición, gravamen y/o carga voluntario presentado hasta su posterior
comprobación o levantamiento.
Como puede verse, la directiva
directiva no ha previsto el supuesto
supuesto referido a la inmovilización temporal
solicitada por el copropietario.
En ese sentido, debemos interpretar la norma recurriendo a los Principios Generales del Dere-
cho; así tenemos que el argumento “a maiore ad minus”, resulta aplicable al presente caso. Si
la norma protege lo más, también protege lo menos, es decir, si el espíritu de la norma busca
proteger al titular registral para que no se vea despojado irregularmente de su propiedad,
 también salvaguarda
salvaguarda el dominio que detenta el copr copropietari
opietarioo sobre las cuotas ideales de
determinado predio.
Este mecanismo legal se pone a disposición de la ciudadanía sin restricción alguna con la
nalidad de cautelar su propiedad, evitando así la presentación de títulos fraudulentos que
pretendan arrebatarles su dominio. Una interpretación contraria atentaría contra la seguridad
 jurídica y el derech
derechoo de propi
propiedad
edad contempla
contempladodo en nuestr
nuestroo ordenamie
ordenamiento
nto jurídico
jurídico vigente
vigente y
amparado constitucionalmente.

352 Instituto Pacífico  Volumen


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 Reseña de jurisprudencia
jurisprudencia

7. En ese orden de ideas, podemos concluir que para el caso  submateri


 submateriaa, la solicitud de inmovi-
lización temporal puede recaer sobre las cuotas ideales que detenta el copropietario sobre
determinado predio, desvirtuándose la posición asumida por la Registradora al señalar que
no es factible la inmovilización parcial de un predio.
Asimismo, no podría invocarse el numeral 1 del artículo 9711 del Código Civil para denegar
la inscripción, pues tal dispositivo no resulta aplicable al presente caso por los fundamentos
expuestos en los considerandos que preceden. Sin perjuicio de ello, debe señalarse que tam-
poco resulta aplicable lo dispuesto en dicha norma sustantiva por no tratarse el presente de
un acto de disposición o gravamen de la integridad del predio.
Por lo expuesto, corresponde revocar las observaciones formuladas.
Con la intervención de la vocal suplente Beatriz Cruz Peñaherrera, autorizada mediante Re-
solución Nº 281-2014-SUNARP/PT del 27/11/2014.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIÓN
  REVOCAR las observaciones formuladas por la Registradora Pública del Registro de Predios,
conforme a los fundamentos expuestos en la presente resolución y DISPONER SU INSCRIP-
CIÓN previo pago de los derechos registrales de corresponder.

Regístrese y comuníquese.
NORA MARIELLA ALDANA DURÁN
Presidenta de la Primera Sala
del Tribunal Registral

ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO BEATRIZ CRUZ PEÑAHERRERA


Vocal del Tribunal Registral Vocal (s) del Tribunal Registral

1 Artículo 971.- Las decisiones sobre el bien común


común se adoptarán por:
1.- Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir modicaciones en él.
  (…).

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