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VALUACIÓN ENMÉXICO,UNAPROPUESTAPARA
APOYAR LAFUNCIÓNDELOSVALUADORES
PROFESIONALES"
TESIS
PRESENTA:
DIRECTOR DE TESIS
ÍNDICE
Pág.
RESUMEN I
INTRODUCCIÓN II
1.1.ANTECEDENTES 2
1.2. PROBLEMÁTICA 4
2.1.1. Ejemploshistóricos 12
2.1.2. LostributosenMéxico 14
2.1.3. Enlaépocadelacolonia 14
2.1.4. LaépocadelPorfiriato 15
2.1.5. Larecaudaciónfiscalactualenelpaís 16
2.2.1.Artículo5oConstitucionalylalibertaddetrabajo 21
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestaparaapoyarla
funcióndelosvaluadoresprofesionales
LAVALUACIÓN EN MÉXICO 30
'ROFESION DEVALUADOR 38
3.3.1. Losformatos 38
3.3.2. Registros 40
3.3.3. Antecedentes 42
3.3.5. Clasificación 48
3.3.6.Análisis delterreno 50
3.3.7.Análisisdela construcción 52
3.3.9.2. Enfoquedeingresos 61
3.3.9.3. Enfoquedevalordemercado 63
3.3.10. Resumen 65
3.3.11.1Conclusión 66
3.3.12. Reportegráfico 67
SOLICITANTE 68
DEL INMUEBLE 68
CLIENTE 69
3.3.15.1. Contactoconelcliente 70
3.3.15.2. Recepcióndedocumentos 70
3.3.15.3. Pagodeanticipo 71
3.3.15.5. Elaboracióndeldocumento 71
3.3.15.6. Calculodevalores 71
3.3.15.8.Revisión 72
3.3.15.9.Validación 72
3.3.15.10. Entregaalperito 73
3.3.15.11.Liquidacióndesaldo 73
3.3.15.12.Entregadedocumento 73
3.3.16.Análisisdelcostoenlaelaboracióndeunavaluó73
CAPÍTULOIV.PROPUESTAPARAAPOYARLAFUNCIÓN
DELOSVALUADORESPROFESIONALES 75
4.1.ASPECTOSACONSIDERARENELDESARROLLA
DELAPROFESIÓNDELVALUADOR 76
4.1.1.Valores 76
4.1.2.Cultura 76
4.1.3.Honestidad 76
4.1.4.Efectividad 77
4.1.5.Atenciónpersonalizada 77
4.2.PROFESIONALISMOENSUOPERACIÓN 78
CONCLUSION 83
BIBLIOGRAFÍA 87
ANEXOS 91
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestaparaapoyarla
funcióndelosvaluadoresprofesionales
ABSTRACT
Nowmorethanevercanweseetheimportanceoftheappraisersrole.Asthefreetrade
agreementexpandstheappraiserwillbeabletooperateinUSAandinCanada.
The objective of the following document is to provide an outline for appraisers wich
follows basic quality guidelines and includes all necessary norms to be taken into
account.
The document also includes a hands on format to enable the reader to expand his
criteriawhenappraisingallowingthisdocumenttoreachitsgoal.
Thisworkisproductofapersonalexperienciehowappraiserandmyintentionisaffer a
legalguide toeverybodyforbeanappraiser
RESUMEN
Hoy día es importante destacar la importancia del valuador, existe una oportunidad a
futuro, el TLC (Tratado de Libre Comercio), con la firma de este tratado el valuador
necesitasercompetitivotantoenUSAcomoenCanadá.
profesióndevaluación,yconellodesarrollarsueficienciayeficaciaenelampliocampo
deestaactividad. Paraellosepresentatodalainformaciónnecesariaparaqueellector
ovaluador puedaguiarsucriterio.
experienciaspersonalescomovaluador
CríteríoslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestaparaapoyarla
funcióndelosvaluadoresprofesionales
INTRODUCCIÓN
Laimportanciadeunvaluadordelaramaquesea,suelesertanimportantecomo
ladeunNotarioPúblico,ellossonparaelpúblico"elSr.licenciado"pero,encambiolos
resultaserinsultante,debidoaquesuejercicioanteriormenteynoyendíaharequerido
deunapreparaciónprofesional.
cumplimientodesuobjetivos,loqueimplicaeldesarrollodesusactividadesconformea
losrequisitosquetienenquecubrirseparalaobtenciónderegistrosparadesempeñarse
comovaluadorenlas unidadesdevaluación.
trabajoquesetienedevaluador,quiendebeestaractualizado,loquehaimplicadoala
todoslados,conellosepuededecirqueseestásuperandounaetapaobscura,dondela
valuaciónerapropiedaddeunoscuantos.
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestaparaapoyarla
funcióndelosvaluadoresprofesionales
comoprestadoresdeunserviciopúblico.
cualesdeexperienciaspersonalesenelejerciciodelaprofesióndevaluador.
Esporelloqueeldichoestudio,seintegradeinformacióndocumentalparaqueel
valuador este enterado de tos requisitos que como tal debe reunir para ejercer la
comoobtenerlos.
lineamientosadecuadosparaoperarprofesionalmente.
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
CAPÍTULOl
ANTECEDENTESY PROBLEMÁTICA
1
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyar la
función delosvaluadoresprofesionales
1.1.ANTECEDENTES
profesional.En1992,hace15añosporinterésenlamateriayporrazonesdetrabajo se
preguntóendondepodríaestudiarseyprepararse paraservaluador,loqueseencontró
fue una gran cerrazón, la información se recibió mal y a cuenta gotas, para
seentendióquelavaluación enMéxicoestabasecuestrada.
UniversidadNacionalAutónomadeMéxicoyenalgunaotras,perosignificaba irseavivir
alasciudadesendondeseubicabanduranteañoymedio,odosaños.
agremiados,pero también ser aceptado endicho instituto constituía una gran dificultad
nuevo integrante y que si se tenía un solo voto en contra, ya no podía, ser uno
aceptado.Eraunamaneradedesecharalacompetencia.
Estapolíticanacional,quecomotodoenelpaíspartedelcentrohacia elrestode
México, fue "pensada" por quienes desdela capital de país se apoderaron del Instituto
fuentede losavalúos.
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CriterioslegatesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyar la
función delosvaluadoresprofesionales
Veracruzana,delafacultaddearquitectura,yconquienseteníaunabuenaamistad,dio
laoportunidaddeaprender la relacionadoadichaactividad,loqueconeltiempoallano
cursos,a recibirlainformaciónparaestudiarypresentarexámenes.
examenenlaCNByV,paraobtenerelregistro"definitivo"(por3arlos).
V quien todos las conocían como "Adetita" por su dureza y sequedad en el trato
que por teléfono en el caso de los exámenes solo se les decía usted aprobó o usted
reprobó, sedespedíaycolgaba.
se pretende que sea una guía, ya que no existe a la fecha la información necesaria
pública para quien desea incursionar en esta profesión, dado que tampoco es un
trabajo muyconocido,yendondemuchagentepregunta:
¿Qué esoquehaceunvaluador?.
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CritenoslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyar la
función delosvaluadoresprofesionales
Ademástambiénsepretendequeseadeutilidadparatodosaquellosquedecidan
ser valuadores, y quetenganunmedio deconsulta que les permite saber los pasos
personalidadquecomoprestadoresde unserviciopúblicoprofesionalsedebedetener
enlasociedadyporsupuestosaberconstituirunbufetedetrabajo.
1.2. PROBLEMÁTICA
comosoporteparalatomadedecisionessobreesosbienes
conclusionesprecisas.
económica,social,jurídicaydemercadoparafinesdeterminados"(Sociedad, 2001).
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Criterios legalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyar la
función delosvaluadoresprofesionales __
Pero no solo tos sistemas evolucionaron, también los valuadores tomaron una
literarios,endondeparadesarrollarestosavalúossenecesitaunaoficinaadecuada.
losvaluadoresdebentambiéncambiardeacuerdoalaprofesión.
tienen deberes y obligaciones, quese debede cuidar como llegar aivalor adecuado a
desarrollarcompetenciaanti-ética.
Estossonbásicamentelos "principiosgeneralesparaelejerciciodelavaluación*
(Asociación,2000),porloqueseconsiderafirmementequeel"habitohacealmonje",es
conser,tambiénsetienequeparecer.
inmobiliaria a generadounagranactividadparalosvaluadoresesnecesariocontarcon
5
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
y Crédito Público otorgaba los registros, y no era necesaria una cédula profesional,
ahorasecreólaSociedadHipotecaria Federal(SHF)
ParasustituirlaCNB,secrearonlasunidadesdevaluación,parafinesde crédito
desaparecieron los avalúos particulares, ahora todos ios avalúos deben estar
registros, antes solo arquitectos o ingenieros podían ser valuadores, ahora, quien lo
Todos estos cambios se deben a una sola cosa, al Tratado de Libre Comercio
se puede competir con los iguales de Canadá o Estados Unidos,si aquí nisiquiera se
tieneunaoficinabienpuestayenorden.
Los valuadores en México tienen que hacer la tarea empezando por limpiar la
casa. Para poder ser competitivos para reposicionar esta profesión. Hasta ahora la
común, y se hacen avalúos sobre restiradores, son muy pocos los despachos, bufetes,
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaiuadoresprofesionales
desenvuelvanenescritoriosyespaciosdedicadosaotrasactividadesprofesionales.
Otroaspectodelaproblemáticadelvaluadoractualeseldesordenenlastarifaso
de cobrar al millar (Avalúos, 2002:12), pero existen otras tarifas fijas en el caso de
instituciones de crédito las Sofoles tienen una, los bancos otras diferentes,
investigandoseencontraronlassiguientes:
-Asociacióndevaiuadores $1,500.00
-Algunosbancos 3.00almillar
- Hipotecarianacional 2.50almillar
-SantanderSerfin 2.87almillar
-Banamex $10nr»2
vaiuadores independientes y/o eventuales, es decir a los que valúan para obtener un
ingresocomplementarioyquemalbarataneltrabajodandopreciosmuypordebajodelo
razonable, este desorden es otro factor que se debe regular y eso también pasa por
tenerbufetesydespachosdevaluaciónprofesionales.
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
bufetedevaluaciónperoespartedeldesordenqueimpera.
importanciaquemerece.
de la vivienda. Para que este impulso pueda materializarse es necesario que los
instituciones financieras públicas y privadas) cuenten con buena información sobre los
valuadores.
propósitosdistintosaldecréditoalavivienda.
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadores profesionales
para las partesque intervienen en lacompra-venta, asi comosaber sies viable como
garantíadecrédito.
que contiene. A continuación se mencionan las partes que de manera general debe
cuales son:
1.Antecedentesydescripcióndélazona:esterubro describeelentornoydauna
progresivo,esdecirpuedecrecer.
acabados, etc. Estas referencias son relevantes para los órganos financieros
para el comprador, esta información es básica para saber exactamente todo del bien
quecompra.
describe tos análisis desde varios ángulos que permiten dar respuesta a preguntas
como:
-¿Cualeselvalordelterrenoendeterminadazona?;
recientementeyenquécondiciones?y;
- ¿Siserentaraelinmuebleencuantosepodría hacerlo?
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
Elconocimientodeestainformaciónesbásicoparainvertirenuninmueble.
Este valor está en función de los análisis practicados, teniendo presente que no
encuenta.
avaluópermiteconocerelbiena comerciar,sucondición,física,ysuentornogeográfico
yeconómico.
financierasotorguenconmascertezaestetipode financiamiento.
enfrentar.
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
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CAPÍTULOII
MARCOTEÓRICO
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
marco legal de lavaluaciónya queeste marco legaldebe estar muy presente para la
creacióndeundespachodevaluaciónyaquesedeberácontarconlosregistroslegales
necesarios para operar, enla valuación, por loque seinicia con el tema haciendo un
pequeñorecuentoenlahistoria.
2.1.1.Ejemplos históricos
deimpuestos,contribucionesyequilibrioenlostratoscomerciales
Enlascivilizacionesantiguasdesdeantesdequesecrearalaescritura los
intercambios comerciales crearon la necesidadde que en los negocios
quesegeneraban hubieratestigos yconsideraranlojustodelintercambio
asícomodejarconstanciadelhecho,surgíanasílosprimerosvaluadoresy
notarios(praisa,2007).
establecíanlojusto,erannotariosyvaluadores.
terminarían siendo letras, alfabetos, una vez que existió la escritura los acuerdos con
daban fe, eran pues notarios, y revisaban lajusteza, eran valuadores. Sabían leer y
escribir, estaban autorizados por laautoridad para desempeñar estas labores, por las
cualesrecibíanremuneración.
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
UnejemploenlaBibliareferenteaitemadeimpuestos,esaquellafrasequedice
Jesús a los fariseos "a dioslo que esde diosy al cesar lo queesdelcesar" (praisa,
terrenal,pagodeimpuestos,yeldeberdelcultoreligioso,estepasajeseencuentra en
elevangeliodeSanMateocapitulo22,versículo15.
sol a quien llamaban Ra, a quien consideraban creador del mundo, juez supremo y
lugargeográfico seencargabandevigilarelcultoreligiosoyelcobrodeimpuestos.
Enelimperioromanoqueyacontabaconleyesyunagranorganizaciónpúblicay
unapersonaoaungrupodepersonas,conesoellosteníanlaautoridadparacobrarlos
comprada.
diferentes épocas, llegando hasta los años del reinado de Luis XVI, y dándose por
terminadaestaprácticaconlarevoluciónfrancesa.
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
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impuestos,estolosconvertíaenvaluadoresyaqueeranmuchosioscasosenquepara
trataronconreformasfiscalescontrolarlosabusos.
2.1.2.LostributosenMéxico
67),ellostambiénestablecíanvaloresdelascosaspararecibirlascomocontribución.
2.1.3.Enlaépocadelacolonia
Yaenlacoloniaelsistemade "recaudaciónprebendaría",asíselellamabayque
imperioromano"(Reyes.2000:69),esdear conlaventadeplazas,paraasígarantizar
losgastosdelacasareal,elsistemanoeraeficiente,eldineroseibarepartiendo enla
puededecirqueexistanalgunosentesexentosdepagodeimpuestoscomolaiglesia.
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
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2.1.4.LaépocadelPorfiriato
honorabilidaddelclientequiensoportabalaoperaciónconsolo unalistadesusbienes,
arquitectooingeniero,yquesoloeranopinionesparticulares.
Los primeros avalúo formales que se realizaron en Méxicofue a fines del siglo
catastroenlaciudaddeMéxico dondeseestablecíanlasbasesparaelfuncionamiento
delcatastro"(Reyes.2000:71)
YaenelsigloXXporinstruccionesdelentoncesSecretariodelaahoraSecretaría
Hacienda y Crédito Público (SHCP), Don José Ivés Limantour el Ing. Salvador
Echegarayefectuóestudiosdemétodoscatastralesenotrospaísesencontrandoquela
federales,losdictámenesdevalorlosemitían inspectoresdeesamismadirección,pero
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función detosvaluadoresprofesionales
enbasealmercadoinmobiliario,surgieronasílosavalúoscomerciales.
Con la fundación del banco Banobras el23 de febrero de 1933 para financiar
bienes.
inversión,derivándosedeestemétodoelavalúosporvalorcomercial.
2.1.5.Larecaudaciónfiscalactualenelpaís
fiscales,participaciónentratados internacionalesenmateriafiscalyaduanal.
ElSATes"unorganismodesconcentradodelaSecretaríadeHacienday Crédito
laspersonasyempresas algastopublico"(consejerofiscal,2007).
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
LamisióndelSATesrecaudarlascontribucionesfederales,controlar lasaliday
voluntaria(consejerofiscal,2007).
Enesteámbitodelasrecaudacionesycontribucionessurgendosprestadoresde
deambos,empezandoconelnotariopúblico.
2.1.5.1.Orígenesdelfedatariopúblico
Yasecomentoanteriormentequedesdelosorígenesdelacivilizaciónexistieron
oporconvenienciaspolíticas.
Estasituacióndesdelaedadmediaobligoatratardereglamentar lassolicitudes
denotarías,enFranciaantesdeNapoleónseconsiderabaa losnotariosunaplaga,ya
que existían diferentes tipos de notarios estaban los reales, pero también existían,
notariosespecialesporjurisdicción,habíanotariosepiscopales,imperialesyapostólicos,
ytodosejercíanautoridad.
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I
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función detosvaluadoresprofesionales
2.1.5.1.1.Elderechonotarial
En1948enBuenosAires,Argentinasedefinióainotariopúblicocomo:
Elprofesionaldelderechoencargadodeunafunciónpúblicaconsistenteen
recibir interpretar, ydarformalegala lavoluntaddelaspartes,redactando
los instrumentos adecuados a ese fin confiriéndoles autenticidad,
conservar los originales de estos y expedir copias que den fe de su
contenido (derecho-notarial,2007).
notarial"(derecho-notarial,2007)
Política de los Estados Unidos Mexicanos donde se señala que "todo ciudadano
mexicanotieneelderechodededicarsealaactividadlegalquedesee".
Sinembargo establece que salvo tas profesiones que marque la leyen las que
maestríaenvaluaciónytramitasucédulaprofesional,noessuficientepresentarseante
registro, para ejercer, este es un tema que merece atención, el cual se deja para
analizarloenotraocasión.
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función detosvaluadoresprofesionales
2.2.MARCO LEGAL
trabajo,yelreglamentoqueestablececualesprofesionesnecesitan untítuloprofesional
paraejercerse,lascondicionesquesedebendecubrirparaobtener untítulo,asícomo
lasautoridadesqueregulanestoysussancionesyatribucionesparaimpedirelejercicio
sancionar.
jurídicospatrimoniales"(Universidad.2004:78)
Méxicoelderechoaejercerunaprofesión.
EnelcasodeprofesioneselDiccionariojurídico (2004:514)señalalosiguiente:
Profesiones I:(dellatínprofesionis,empleo,facultad,uoficioquecadaunotiene
yejercepúblicamente)
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
cursadolosestudiosqueavalanunacarreraprofesionalycumplidoiosrequisitosqueal
educaciónprofesional.
determinación de cuates deben ser las profesiones que para su ejercicio deben
regularseporlaLey,esatribución indelegabledelCongresodelaUnión.
Deestacircunstancia,laLeyreglamentariadelArtículo5oConstitucional,relativo
alejerciciodelasprofesiones enlaciudaddeMéxicoD.F.yconalcancenacionalensu
diario oficial el2 de enero de 1974, enuncia cuales son las profesiones que en sus
diversas ramasnecesitantituloparasuejercicio,seseñalasolocomocomplementode
estetexto,yson:
debenserimpuestasatravés delosactosdepoderlegislativonuevamentesetieneque
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función detosvatuadoresprofesionales
citadas,atendiendoelinteréspúblico.
2.2.1.Artículo5°Constitucionalylalibertaddetrabajo
comounagarantíaindividuallocualnoesunderechoirrespeto,sinoquequedasujeto
a laslimitacionesqueelpropioordenamientoConstitucionalseñala.
Elartículo5°Constitucionalensuparteconducenteestablece:
Y también prevé en su texto que cada Estado determine cuales son las
profesiones que requieren un título para su ejercicio público, las condiciones que
deberán llenarse para obtenerlo y las autoridades que han de expedirlo. En párrafos
losEstadosserevisaracadaConstituciónlocal
irrevocablesacrificiodelalibertaddelapersonaporcualquiercausa.
ejercerdeterminadaprofesiónindustriaocomercio.
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CriterioslegatesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
comercialoprofesional.
establecequienessonlosconsideradoslegalmentecomocomerciantes:
Articulo3o.Serepuntanenderechocomerciantes:
I. Laspersonasqueteniendocapacidadlegalparaejercerelcomercio,hacende
élsuocupaciónordinaria.
delterritorionacionalejerzanactosdecomercio
físicaquerealizahabitualmente,concarácterprofesional,actosdecomercio".
Enconsecuenciaesclaroqueunvaluadornoes uncomerciantedebidoaqueel
patrimoniales,actividadquenoestácontempladaenlaactividad deactosdecomercio.
Constitucional,dondeseestablece,yaloseñaladoanteriormente,quecadaConstitución
Estatal definirá las profesiones que requerirán untitulo para su ejercicio y lafacultad
implícitadeestablecerlasprohibicionescorrelativasyladesancionarsuviolación.
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
profesionaldeunaprofesionalbasándonosenlassiguientesconsideraciones:
UnidosMexicanos seestablecelalibertadocupacionalodetrabajocomounagarantía
individual
unaactividaddetrabajomedianteactosdepoderlegislativoestatal.
3. Que las leyes que expida el poder legislativo estatal deben establecer que
correlativasysancionesencasodeviolación.
necesita titulo para suejercicio, la misma estará regulada por las legislaciones civiles
profesionales.
que determinen que las mismas son profesiones que necesitan un titulo para poder
ejercerse.
profesiónquerequieredeuntítuloparasuejercicio,sepodráejercerdemaneralibre
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CriterioslegatesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
siempre y cuando sea una actividad licita, entendiéndose por actos lícitos aquellos
laLeypromulgadaporsuPoderLegislativo.
profesionesquerequierentituloparasuejercicioyquedentrodesuejercicioprofesional
seencuentranvinculados conlaactividadvaluatoria,enestecaso,enconcordanciacon
elartículo7odelaLeyReglamentaríadelArtículo5oConstitucional,relativaalejercicio,
expedirá los reglamentos que delimiten los campos de acción de cada profesión, así
profesionalparasuejercicio.
7.EncasodequeelEstadoMexicano considerenecesarioprotegeralpúblicoen
general de los servicios profesionales de valuación será necesario que cada entidad
federativareguleexpresamentedichaprofesióncontempladacomolasquerequierende
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función detasvaluadoresprofesionales
correspondientesepromulgoel26dejuliode2007.
diversasprofesiones querequierendeuntítuloprofesionalparasuejercicio,sinquese
haceunosmesessepromulgolaleycorrespondiente.
gradosacadémicosotorgadosporinstitucionesqueformenpartedelSistema Educativo
Nacional(Articulo3o), porlotanto,losprofesionistascuyaactividadrequieredeuntitulo
parasuejerciciopodráobtenergradosacadémicopordichasinstitucionesquedentrode
losplanesdeestudioseincluyalamateriadevaluación.
relacionadosconlavaluación ynodeprofesionesquerequierentituloparasuejercicio,
determinecualessonlasprofesionesquenecesitantituloparasuejercicio.
que puede ilustrar aljuez o tribunal acercade losdiferentes aspectos de una realidad
concreta,paracuyoexamenserequierenconocimientosespecialesenmayorgradoque
25
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función debsvaluadoresprofesionales
losqueentranenelcaudaldeunaculturageneralmedia,yseñala, elperitopuedeser
tituladoopractico".
reglamentariadelArtículo5oConstitucionalrelativoalejerciciodelasprofesionesy con
Reglamento,ladefinicióndeperitovaiuadorcomo:
ámbitofederalcomolocalqueregulanenformaespecíficaalosperitos,yenocasiones
enformaparticularalosperitosvaluadores.
Como seapreciaacontinuación,conexcepcióndelmanualdeprocedimientosy
de personas para practicar avalúos del gobierno, en este caso de la Cd.,de México,
todas las disposiciones transcritas regulan la actividad del perito vaiuador, pero no
establecenningunadefinición.
siguienteensuArtículo2o:
"- asimismo, se entenderá por peritos valuadores a las personas físicas que
mercantiles,enlarealizacióndeavalúos,registradosantelasautoridadesfiscales".
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CriterioslegatesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función detosvaluadoresprofesionales
mencionaalperitovaluadoralestablecerlasfuncionesdelcorredorpúblico:
Articulo6°.Alcorredorpúblicocorresponde:
servicios,derechos y obligacionesquesesometanaconsideración,pornombramiento
privadoopormandatodeautoridadcompetente.
Sinembargo,esnecesarioprecisarqueelserCorredor público,noseconsidera
unaprofesión,apesardeexistir enlosesquemaslegalesdelpaísdesdelaépocadela
colonia, por cédula real de 1527 emitida por el emperador Carlos V quien "haciendo
comoperitovaluador.
quesedebencubrirparaobtenerlahabilitaciónonombramientodecorredorpúblico,los
(20Q7):
Parasercorredorpúblicoserequiere:
I.Serciudadanomexicano,enplenoejerciciodesusderechos;
II. Contarcontítuloprofesionaldeabogadoylacédulacorrespondiente;
III. No haber sido condenado, mediante sentencia ejecutoriada, por delito
intencionalquemerezcapenacorporal;
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
LaLeydeValuacióndelEstadodeVeracruzpromulgadael26dejuliode2007se
valuaciónactual.
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función délosvaluadoresprofesionales
CAPÍTULOIII
ANÁLISIS DELASCONDICIONESACTUALES
29
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
3.1. INSTANCIASLEGALESQUEREGULANYCONTROLANLAVALUACIÓNEN
MÉXICO.
Porlo importantedelaprofesióndelvaluadoralasignarvaloresabienesquese
utilizanenactividadescrediticiasexistencontrolesyorganismosquenormanlaactividad
valuatoríayenalgunadeellastodovaluadordebeestarregistrado,yqueson:
bancadedesarrollocreadaenelaño2001conelfindeapoyarypropiciarelaccesoa
créditoshipotecariodeinteréssocial,primordialmente(shf.gob, 2007).
valuadoratravésdeunaunidaddevaluación.
Elmarcolegalquesustenta lapracticapaliatoriaenelpaíssebasaenlaLeyde
SHFcomolaentidadresponsableparareglamentarlosavalúosyalosvaluadores.
desconcentradodelaSecretaría deHaciendayCréditoPúblico(SHCP),conautonomía
técnicayfacultadesejecutivasenlostérminosdeley.Tieneporobjetosupervisary
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función detosvaluadoresprofesionales
equilibrado.
Con la circular 1462del 14 defebrero del 2000 dicha Institución emitió reglas
respecto, dirigida a instituciones de crédito donde les dan a conocer las nuevas
disposiciones generalesparalaprestacióndeserviciosdevaluacióndondesecontiene
lanormatividady laautoridadquecontrolabaestafunciónpública.
Estacircularfacultaalasinstitucionesdecréditoparaquedirectamentecontraten
asusvaluadores ylaCNBVsolovigilaralaactividadvaluatoriarevisandoqueestáesta
apegadaalalegalidadylanormatividadvigente.
autorregulación.
financierascuandosupropósitoesdistintoaldecréditoshipotecarios.
-InstitutoNacionaldeBienesNacionales(INDABIN).Eslainstituciónresponsable
devaluarlosbienespropiedaddelEstadoMexicano.
- Tesorería del gobierno del Distrito Federal., Cdde México. Esta dependencia
emiteun "Manualdeprocedimientosylineamientostécnicosdevaluacióninmobiliaria",
así comoelregistrolocaldevaluadores,tambiénpublicademaneraespecialtablasde
valores del suelo, y del m2de construcción y establece que el valuador se apegue a
esosvaloresyseñalasancionesaquiennotomecomobaselosvalorespublicados.
31
CriteriosSegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyar la
función delosvaluadores profesionales
avalúo, por lo tanto para la valuación en la Cdde México D.F., los valuadores deben
lineamientos técnicosdevaluación.
dos países siempre y cuando sea avalado por el Colegio y un profesionista afiliado al
mismo.
OPERAR UN BUFETE.
32
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
solicite el registro del vatuador y obtenga su clave para ello deberá presentar los
siguientesdocumentos:
a)Actadenacimiento
b)Curp
c)Registrofederaldecausantesrfc
d)2fotografíastamañoinfantil
e)Curriculumvitae,señalandosuexperienciaenvaluación
f)Tituloprofesional
g)Las2cédulasprofesionales(delicenciaturaydemaestría)
h)Constanciasdeeducación enlamateria,constante.
AdministraciónyAvalúosNacionalesINOAABIN,losrequisitosindispensablesson:
a)Solicituddeapoyodelperitovaluador
b)Actadenacimiento
c)Tituloprofesional
d)Las2cédulasprofesionales (delicenciaturaymaestría)
e)Curriculumvitaeseñalandosuexperienciaenvaluación
f)Constanciadesermiembrodeuncolegiodeprofesionistas
g)Constanciadesermiembrodeuninstitutodevaluación
h)Copiadelosregistrosqueloacreditencomovaluador
i)Cartasresponsivasdelperitovaluador
j) Informedesuactividadvaluatoria
33
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
k)Cartasdereferenciasbancarias
I)Dosavalúosmuestradelaespecialidad quedeseeregistro
m)2fotografíastamañoinfantil
n)Solicituddeinvestigaciónparaelburódecrédito
o)LlenarformatosdeSHFenelcasoregistroparainmuebles
EnlaciudaddeMéxicoantelaTesoreríadelgobiernodelaciudad,setramitael
valuación inmobiliaria, así como del Código financiero de la ciudad que incluye el
manualdeprocedimientosylineamientostécnicosdevaluacióninmobiliaria.
EnlaoficinadelaSubtesoreria(gobiernodelaciudaddernexico,2G07)sepresenta
lasiguientedocumentación:
Paraperitosvaluadoresauxiliares
a)Originalycopiadesolicituden formatodelaTesorería
inmobiliarioconvigenciaparaelperiodofiscal
señaleelgradodeconocimientoasícomosucalidadmoraiytécnica
laacreditacióndelaSecretaríadeEconomía
f ) Aprobarelexamenteórico-practico
Paraperitosvaluadoresindependientes
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
a)Cumplirconlosrequisitosseñaladosenlospuntosa,b,d,e,f
b)Sedebepresentarelformatoqueseusara,impreso
c)Unaimpresióndelossellos oficialesqueusaraenavalúos
practico
(asociaciónnacionaldeínstitutosmexicanosdevaluaoóna.c, 2007)establecelossiguientes
requisitos
a)Llenarunasolicituddeinscripción
b)Copiadeltítuloprofesional
c)Copiadelacédulaprofesional
d)Copiadelcurp
e)Copiaderegistrosoficialesdevaluación
f)Copiadedosavalúoyqueentreellosexistan6mesesdediferencia
g)Copiaquecompruebeeducaciónpermanente
h)Currículovitae
i)Fotostamañoinfantil
j) Pagodelacuotaanualcorrespondiente
ElRegistroenlaSociedadHipotecaria FederalSHF(sociedadhipotecariafederal,
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
documentos:
a)Dosavalúosquetengan6mesesde.diferenciaentreellos
b)LlenarlosformatosdeSHF
c)Dosfotosenlosformatostamañoinfantil
d)Informarelnúmerodeavalúosrealizadosenelúltimoaño
f)Comprobantedeserunprofesionistacolegiado
g)QueunaunidaddevaluaciónsoliciteelregistroaSHF
Los avalúos deben estar certificados para que sean documentos oficiales, y
deellos.
Fovissste,Infonavit,créditoshipotecariosbancarios.
dominio. También se usan para fines catastrales para determinar el pago del
Impuestopredial
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Criterios legalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuesta para apoyar la
función detosvaluadores profesionales
unodeellos.
Los Créditos Hipotecarios. Este tipo de avaluó debe ser certificado por alguna
acuerdo,sepuededefinircomoavalúocomercial,enelcasodeoperaciones bancarias
Enelcasodeimpuestos, enlaciudaddeMéxicoseráobligatoriounavalúode un
valuador que tenga registro ante la Tesorería del gobierno de la ciudad y en algunos
registroanteSHF.
En casos legales (juicios), estos avalúos son requeridos por jueces con valores
tampoco debe ser necesariamente certificado por unidades de valuación puede ser
aceptado simplemente en un documento que haga constar los registros del valuador,
salvo casos en que las partes o el juez soliciten sea certificado, se presentara en una
unidaddevaluación.
los avalúos compra-venta sepueden hacer comerciales, pero generalmente deben ser
37
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función detosvaluadoresprofesionales
fovissste, bancos, afores). Los avalúos catastrales son para determinar pago de
impuestosprediales,ISAI (impuestosobreadquisicióndeinmuebles).
Losavalúosdeparaseguroyfianzas,tienenelfindedeterminarunaprimasegún
elvalordelinmueble,losavalúoscontablessonparapagodeimpuestosdeactivofijoy
losavalúosparajuzgadossonparadeterminarvalorespara,reparticiones,escrituración,
licitaciones.
3.3.FORMALIDADESBÁSICASENELDESARROLLODELAPROFESIÓNDEVALUADOR.
Acontinuaciónsepresentan lasactividadesbásicasdelvaluadorenlaactualidad
3.3.1.Losformatos
estándivididosportemasoseccionesennúmerosromanosnormalmente,a
continuaciónseseñalacadaunodeellos:
Portada:Llevaunafotodelafachadayelresumendedatosyvalores,asícomo
localización(direccióndelinmueble)ylosdatosdelsolicitante
I.Informacióngeneral
II.Análisisurbano(croquisdelocalización)
III.Análisisdelterreno
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
fundón delosvaluadoresprofesionales
VI. Consideracionesprevias
Vil. Enfoquedecostos,valorfísicodirecto
. VIII. Enfoquedeingresos,valorporcapitalizaciónderentas
IX.Enfoquedemercado,valorcomercial
X.Resumen
XI. Consideracionespreviasalaconclusión
XII. Conclusión
XIVPlantaarquitectónicadelinmueble
La SHF Sociedad Hipotecaria Federal establece los datos que cada sección
debecontenerparadescribirdemaneraexactalainformacióndelinmueble.
valuaciónpresentan.
Entreestosdatosseencuentranlossiguientes:
1. Entidadotorgantedelcréditoysuclave
2. RegistrosdeSHF,Infonavitetc,segúnel caso
3.Datosdelaunidaddevaluación
4. Datosdelperito
5.Datosdelsolicitante
6.Datosdelinmueble
7.Ubicación(dirección)
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función detosvaluadoresprofesionales
8.Régimendepropiedad
9.Propósitodelavalúo
10.Análisisdelazonaurbana
11.Análisisdelasconstrucciones
12.Análisisdelainfraestructuraurbana
14.Análisis delaconstrucción
15.Usosdelbien
16.Tiposdeconstrucción
17.Instalacionesespeciales,obrascomplementarias
18.Enfoquesdevalores(3físicodirecto,ingresosdemercado)
formato,demaneracorrecta.
3.3.2.Registros
Elformatocuentaconlosespaciosparalacolocacióndelosregistrosnecesarios,
generalcuentanconestainformación,numerodeavaluó,fecha,registrodelaunidadde
valuación,cédulaInfonavit,registrodelvaluador,yregistrosensucasodelgobiernode
Inmobiliaria(2004: 112-121).
40
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
De/ inmueble: Se pone el propósito del avaluó, la clase del inmueble, año de
escrituracorrespondiente,ylasuperficievendible.Tambiénenmetroscuadrados.
Ubicación del inmueble: Este punto es muy delicado y es muy importante, tal
perece que en este país es muy difícil poner una dirección correcta, y es delicado
tenerunadirecciónyfotosdeotracasa,unasoluciónimplementada paralasoluciónde
esteproblemaeseluso,yaoficialdeungeoposicionador satelital,quealhacerlavisita
cuentapredial,numerodelrecibodelagua,lainfraestructuraurbanaexistente.
Los valores: Entodo avaluó viene los espacios para poner las investigaciones
valorfísicodelaconstrucción,elvalorfísicodelasinstalacionesespecialesyelementos
accesorios,siexistenotrosvaloresestudiados,elformatodarápordefaultelresultado
losenfoquesdevalor, practicas,procedimientosquellevanalaconclusióndelvalordel
inmueble.
41
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función detosvaluadoresprofesionales .
adicionalaesamagnitudcomocostodeoportunidad queresultaunaprácticacomúnen
estetipodeoperaciones.
hipotecario.
devaluaciónyensucasoharáunbloqueoelectrónicoqueimpedirásualteracióny se
devaluación yselladoporlaoficinadelaSofol.
ValuaciónInmobiliariaasícomoautorizaciónyregistróparaobtenerelregistrodeperito
paralaprácticadeavalúos.
3.3.3.Antecedentes
Enelpresenterubrolosdatosallenassonlosquesemencionanacontinuación:
conformacióndebasesdedatosenmediosinformáticosconsistentemente,noobstante,
enaquellosconceptosquerequierendeunaexplicacióncondetalleparalacompresión
delinteresadoenelavaluó,existenlosespaciosparairmásaldetalle,porejemplo:
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función detosvaluadoresprofesionales
SociedadHipotecariaFederal(SHF).
trabajo"queesalmismotiempolaclavedeaccesoalformatoenInternetyesasignado
porlaunidaddevaluación,quiensolicitaaSHFseasigneunnumerodeavaluó.Yestá
basadoenunaseriededatos comolaclavedelaunidaddevaluaciónenSHF,elaño
derealizacióndelavaluó,clavedelestadodondeseharáelestudiodevalordeacuerdo
avaluaos,poraño,porunidaddevaluaciónyfinalmenteundígitoverificador.
avaluóameritehacerundictamentécnico).
Lafechadecertificacióndeunavaluónopodráser posterioradiezdíashábiles,
contadosdesdelafechaenquesehayaefectuadolaúltimainspecciónalinmueble.La
fechadecertificacióndelavaluóseráconsideradacomolafechadeemisióndelmismo.
Claveúnicadevivienda(cuvi):Conestaclave laSHFpodrámantenerunregistro
actualizadodeinmuebleshabitacionalesquesonobjetodecréditogarantizadoporparte
dedichaentidad.
unidaddevaluación paraefectuaravalúossobrecréditosgarantizadosalavivienda.
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CriterioslegatesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función detosvaluadoresprofesionales
calificadopordichoorganismo.
constructorresponsabledelaobra,objetodelavaluó.
completodedichaunidaddevaluación.
Controlador, registro y vigencia ante SHF:Tendrán que ponerse los datos del
controladordelaunidaddevaluación,nombre,registro,yvigenciadelregistro
queelaboraelavaluó,(encasitodosloscasosyaaparecenenelformatopordefaultal
México se tendrán que agregar las claves de registro otorgadas por esas entidades
ademásdeladelaSociedadHipotecaríafederal.
puedeser,inmobiliaria,agropecuaria,maquinariayequipo,etc.
Solicitantedelavalúo:Seponeelnombre"completo"delapersonafísicaomoral
que solicita el avalúo, enel casode personas morales, además de la razón social se
pondráelnombredelapersonafísicarepresentantedeesapersonamoral.
enriqueceráconelusodeungeoposicionadorsatelital,sepondrácalle,numeroexterior
44
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
. función delosvaluadoresprofesionales
y numerointerior (ensucaso)colonia,lote,manzana,códigopostal,ciudad,delegación
omunicipio,entidadfederativa.
Propietariodelinmueble: Eselnombredelapersonafísicaomoralqueseseñala
competente.
habitacional,comercial,miste(habitacionalycomercial)
Otros.
siguienteclasificación:
-Terrenobaldío
-Casahabitaciónunifamiliar
-Condominio,verticaluhorizontal
-Comercial,independiente oencondominio
-Oficinas
-Bodegas
-Hoteles
-Centrocomercial
-Centroturístico
-Hospital
-Centrocultural
-Otros, (sedeberáespecificar)
45
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyar la
función detosvaluadores profesionales
existe una disposición oficial por partede la unidadvaluatoria yde la institución que lo
solicite.
inmobiliario,o proyectoindividual.
Propósito del avaluó: Se describe el fin para el que se solicita el avaluó y que
-Valor de mercado
-Valor de liquidación
-Valor de rescate
-Valorfísico directo
-Valor referido
Número de cuenta predial Indica el número de cuenta municipal del predio, del
46
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuesta para apoyar la
función delosvaluadores profesionales
elotorgadoalprediodondeseedifico.
centros comerciales, estadios, etc. Y debe contener datos como, calle con su nombre
completo, colonia, ciudad, estado, código postal, número exterior y en su caso numero
una clasificación deacuerdo a las condiciones del lugar, observando si se trata de una
47
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función detosvaluadoresprofesionales
suelodelazona,cuandonoexistaestanormatividad,ynosetengadefinido elusodel
predominanteenlazona.
tododelinmuebleylasuperficietotaldelterrenodondeseencuentralaconstrucción,se
haceunadivisiónentrelosmetroscuadradosdelterrenoentrelosmetroscuadradosde
laconstrucción.
en su planta baja, en el caso de existir dos o más niveles, y la superficie total del
terreno.
económico dellugar.
3.3.5.Clasificación.
Laclasificación "zonacéntrica''seconsiderasiempreeldefinidoprimercuadrode
casisiempresonzonasurbanasencrecimientoincorporadasybiencomunicadasconla
manchaurbana
48
Criterios legales ycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyar la
fundón delosvaluadores profesionales
laconstrucción.
que exista en la zona poniendo lo siguiente, "por transporte urbano y tráfico vehicular",
"por industria" etc. Se pueden dar casos de contaminación ambiental por ruido y se
opciónquecorresponde de acuerdoalassiguientes:
- 0A50 hab./ ha
49
Criterios legalesycomercialesde lavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyar la
función de losvaluadores profesionales
- 5 0 a 100 hab. / h a
- 200a400 hab./ ha
están en el entorno del bien y las que llevan al bien, y se señalan como "primarias'',
"secundarias","terciarias",yseseñalanlasquellevandemaneradirecta alinmueble.
una plusvalía y un confort para habitarlas, estos que se señalan, son los servicios
básicos, ya que existen servicios adicionales como vigilancia con cámaras de video,
completa.
Para este apartado del formato los rubros que lo integran son los que se
mencionanacontinuación:
50
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
Croquisdelocalization: Secolocaraenelespaciocorrespondienteunmapadela
ubicación del inmueble y se escribirán los nombres de las calles que nos guíen para
llegaralinmueble,asícomosuorientaciónconrespectoalnorte.
se ponen enel formato, como numerode escritura y el notario público que la expide,
mediciónfísicaenelinmueble, avaluóantecedente,otro,ensucaso.
Superficiedelterreno: Setomalaseñaladaenlaescritura,queeseldatooficial,y
claridad los metros y la orientación, así como el nombre de quien posee la propiedad
inmediata, cualquier error en estos datos hace que no sea legalmente aplicable el
avaluó.
especificara cual se toma para el avaluó y la razón, que es siempre por ser un
documentolegal,laescriturayaqueenlosdatosdelasoficinasdedesarrollourbanoes
comúnencontrarerrores.
caso deserirregularsedescribendichasirregularidades,ysetomacualquieradeestas
observandosilasuperficieesplano,conpendienteligera,pendientepronunciada.
51
Criterios legalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuesta para apoyar la
función detosvaluadores profesionales
razónyfunción deesta.
algúncaso"sin restricciones".
elformato,elfrenteyelladodelterreno,porejemplo7.00 mx 15.00m.
3.3.7.Análisisde la construcción
52
Criterios legalesy comercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuesta para apoyar la
función de losvaluadores profesionales
vistosos, y manodeobrabarata.
individual con espacios diferenciados para su uso y función, con acabados de cierta
calidad con una infraestructura adecuada para satisfacer los servicios básicos, y otros
para usos específicos y con grado de confort quesatisfacen mucho másallá de las
53
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
arquitectónicosestudiados,conacabadosdelujo,conunainfraestructuraespecializada,
ymanodeobracalificadayensucasoespecializada.
Edaddelinmueble: Seseñalaralaantigüedaddelaconstrucciónconbaseenlos
tiempodeusoovida720meses,encasodequeelbientuvieraalgunaremodelaciónen
eltranscursodesuvidasetomaraencuentaparadesdeesafechacontarlos60añoso
720mesesdevidaútil.
siguientesdefiniciones,altemediaybaja.
descalificadocomosujetodecrédito.
Viciosocultosodeficienciasobservadas: Seseñalaranlosproblemasobservados
seveanada,seobservaraquenoexistenaparentementeproblemas.
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Criterios legalesy comerciales delavaluación enMéxico, unapropuesta para apoyar la
función delosvaluadores profesionales
consideraenestoscasoslasituacióndelbienhabitable.
3.3.8. Elementosdelaconstrucción
estas descripciones sejustifican los valores de construcciones asignados y que son las
siguientes partidas.
de los muros, señalando si es tabique rojo recocido, block cemento arena, el tipo de
55
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
pisosmurosplafones.
siexistieraalgúntipoespecialdeterminado.
Plafones: Seindicaraelmaterialylacalidaddelosplafones,enelcasodefalsos
especificaciónqueayudeadeterminarsucosto.
calidad,eldiseño,eltipodeacabado.
descripcióndeltipodeacabado.
Pisos:Seseñalaraeltipo, lamedidadelapiezatipo,enelcasodequeexistieran
variostiposdepisoseharálomismoconcadauno.
Zoclos:Seindicaraelmaterial,lamedidayeltipodezoclo.
forma,sedescribirásiesinterioroexterior, incluyendoelbarandal.
Pintura: Seseñalaraeltipodepintura,sucalidad,estadodeconservación.
56
Criterioslegalesy comercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuesta para apoyar la
función detosvaluadores profesionales
conservación,asísusespecificaciones técnicas,siestasexistieran.
estimar su posiblecosto.
ubicación.
Muebles fijos: En este tipo de mueble, que puede ser un librero, una cocina
Cancelaría: Se describirá el tipo dematerial con que está hecha la cancelaría del
bien estudiado, como "aluminio natural" "aluminio con color", "fierro estructural"
"madera" etc. Enel casoen que existan protecciones integradas como normalmente es
en el caso del uso de fierro, sobre todo en casa tipo de interés social, se describirá
también.
57
Criterioslegalesy comercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuesta para apoyar la
función delosvaluadores profesionales
en algunos casos los formatos solicitan la dimensión en pulgadas, asi como la calidad
circuitos, señalando si es oculta o visible, los tipos de salida, en algunos casos los
formatos solicitan hasta el calibre de los cables usados, enalgunos casos los formatos
solamente se observara el caso de alguna instalación especial, más allá de una simple
instalaciónestándardeunacasahabitación.
Gas: Los formatos normalmente solo solicitan informar el tipo de suministro del
gas, consucapacidadenlitros.
importada.
que van más allá de las simples necesarias para una casa habitación, que puede ser,
terrazas, balcones, pérgolas, fuentes, sonido Ambiental, planta de luz, etc. El valor de
58
Criterioslegalesycomerciales delavaluaciónenMéxico,unapropuesta para apoyar la
función delosvaluadores profesionales
dereposiciónnuevoyeldeméritoquelecorresponda.
criterios usados para hacer el estudio de valor del inmueble, la aplicación de métodos
valuatorios.
3.3.9.1.Valorfísico directo
fondo, superficie en metros cuadrados, valor predomínate por metro cuadrado, tomando
en consideración los valores más alto y bajo en la zona por metro cuadrado se tomara
59
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
- Factoresdeeficiencia(zona,ubicación,frente,forma,urbanización)
-Factorresultante(lasumadetodoslosfactores)
-Valorresultantefinal(eslasuperficietotaldelterrenoyelparámetro)
Despuésseobtieneelvalorfísicodelasconstrucciones.
construcción normal de la casa, T2, son aquellas instalaciones como una cochera
techada,unbalcón,etc.Quenosonpartepropiamentedichodelacasahabitación.Los
obsolescencia,setomaelvalor resultantedeestosfactores,setomaelparámetroneto
de reposición (es decir reponer nuevo /m 2), el valor resultante es el valor final
(consideralasuperficiedeconstrucciónysuparámetronetodereposición)
deterioro por su uso normal o por daños causados por el tiempo, por estar a la
intemperie,oporlascircunstanciasquesedeberánespecificar, elfactorresultante se
aplicandoelfactorresultante,comoyaseseñaló,yrepresentaelcostodereproducirlas
sehan deducidolosdeméritosaplicables.
60
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
Elcasodebienesencondominiosedeberáaplicarelindivisocorrespondiente y
queseencuentraenlaescrituraqueavalalapropiedaddelbien,yqueeselporcentaje
de uso al que tiene derecho sobre las instalaciones especiales o comunes, los
horizontal.
reposición)
resultantesdelterreno,construccioneseinstalacionesespeciales,elementosaccesorios
entresi.
3.3.9.2.Enfoquedeingresos
información en rentas que sean comparables, ya que este método no se aplica para
casas deinterés social,yaque por leyesetipode casano puede ser rentada ,por lo
tantonotienecasoobteneresedato,cuandoesnecesarioconsideraresteenfoque,se
superior,alasrentasconocidas enelmercadoabierto,seconsiderara,paraeseavaluó
larentaunitariademercado,yaqueestareflejarademaneramasrealelmercado.
61
CriterioslegatesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
resultadodelasumadelosingresosnetosanualesqueproduceunbienyaplicarleuna
tasadecapitalización.
siguientescriterios.
-Especialización ogirodelinmueble
-Zonificación (niveleconómicodelaciudaddondeestaubicado)
-Calidaddelproyecto
-Edaddelinmueble
-Calidaddelproyecto
-Intensidaddeconstrucción
-Loteenesquina,cabecera,interioretc.
defaultnosdarálatasadecapitalizaciónaplicable,queasuvezseaplicaratambiénpor
default a los datos ya insertados en el formato, para así obtener el valor por
capitalizaciónderentas.
Seharáuncálculodelasdeduccionesaplicablescadamesde larentabrutadel
inmueble y se considerara para sacar estas deducciones la renta base mensual del
inmueble,yenelformatosecolocaraeldatoenporcentajeytambiéncomoseñaleenel
párrafo anterior el formato por default nos dará el resultado y se consideraran los
siguientesaspectocomodeducibles
-Vacíos(tiempoquepermanezcadesocupadoelbien)
62
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
-Gastosdeadministración
-Gastosdemantenimiento
-Impuestos
-Seguros
-Impuestosobrelarenta
-Energíaeléctrica
-Suministrodeagua
inmueblessimilares
obtenidaenunadivisiónyelresultadoeselvalordelinmueble.
3.3.9.3.Enfoquedevalordemercado
necesitande4a6comparables,quereflejenenelmomentode!análisislasituaciónreal
yactualdelmercadoinmobiliarioesoscomparablesseanalizanyhomologan,seaplican
63
Criterios legalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuesta para apoyar la
función de losvaluadores profesionales
tamaño,acabados,yotros.Elvalorresultanterepresenta elvalordemercado.
comparables, debe ser consistente con los criterios institucionales marcados por la
que son similares al bien analizado y se homologaran, para ello se aplicaran criterios
comercializaciónenfuncióndelosvalores homologados.
a través del enfoque de mercado, deberá estar justificado, y descrito, de manera clara
nombre dirección y teléfono de cada uno de los informantes sea algún particular o
vendedor y comprador.
64
Criterioslegalesycomercialesde lavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyar la
función delosvaluadores profesionales
3.3.10. Resumen
Aquí aparecen todos los valores resultantes de cada uno de los enfoques , los
-Valorfísicodirecto
-Valordecapitalizaciónde rentas
-Valor de mercado
devalor yqueserian:
-Valor referido
-Valorasegurable pordaños
analizada y que pueden ser instalaciones especiales, elementos accesorios y/o obras
complementarias,considerándose tambiénlasconstrucciones.
Aquí se analizan los valores obtenidos, enfunción del tipo de inmueble, factores
65
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
Eltipodevalorenqueseconcluiráelavaluóseobtendráenfuncióndelpropósito
delavaluóyseseñalaran,ensucaso,aquellosfactoresocondicionesparticularesque
loscriteriosinvolucrados.
3.3.11.1 Conclusión
Aquíyaseespecificaelvalorconelqueseconcluyeelavaluó,lacantidaddeberá
estarredondeadaacientos,estolodaelformatoseñalandolapestañacorrespondiente,
la cantidad debe aparecer con numero y letra, y todos los datos que particularicen el
monedanacional,ytratándosedebienesofertadosenmonedaextranjera,elimportese
lafuentedereferencia.Conestoestáconcluidoelavalúo.
Enestepuntolaunidaddevaluaciónharáunarevisióndel estudioyefectuarael
por el controlador local y sellado por la unidad de valuación, lasfirmasen todos los
tantosdeberánserenoriginalyentintacolorazul,sedebenfirmartodasycadaunade
lashojasdelos4tantosimpresos.
66
Criterios legalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuesta para apoyar la
función de losvaluadores profesionales
3.3.12. Reportegráfico.
Estos avalúos solo podrán ser efectuados por peritos con registro ante SHF y
Los formatos que se utilicen para este tipo de avaluó deberán contar con todos
Los avalúos deben hacerse en dos originales a color y dos copias en blanco y
negroconloslogotiposcorrespondientesdelaunidaddevaluación.
individual conestoscriterios:
residual,yseconsiderara losiguiente:
67
Criterios legalesy comercialesde lavaluaciónenMéxico,unapropuesta para apoyar la
función de losvaluadores profesionales
- Queexistaviabilidadeconómicaenel proyecto
Lo usual es recibir llamadas telefónicas de los clientes donde se pacta una cita y
se establecen las condiciones, se debe firmar una carta compromiso o un contrato que
elinmueble.
fotografías, (las que requiera el formato que se usara), que generalmente son fachada,
68
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
terreno,setomanlasfotografíasqueseannecesarias paraqueseveaclaramenteenel
avaluóelolosbienes.
En bueno que en la visita estén los interesados, es decir, los dos, tanto el
estimacionesdeningunaespecie.
3.3.15.PROCESODECONTRATACIÓNVALUADOR -CLIENTE
4.-Investigación de mercado
0
5.-CaIculo de valores
6.-Elaboración de documento
Ü
7.-Entrega al banco-unidad
69
Criterios legalesy comercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuesta para apoyar la
función de losvaluadores profesionales
La documentación del bien se deberá recibir en la visita así, en una sola ida, se
adicionales.
Dichosdocumentosson:
- Escritura
- Boleta predial
- Recibo delagua
Cuandosoloesunterrenosin construcciones
- Escritura
- Boleta predial
- Croquis de localización
70
Criterios legalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyar la
función delosvaluadores profesionales
3.3.15.3. Pagodeanticipo
inspección del bien, y se firma unpequeño contrato o una carta compromiso donde se
especifican tarifas, puede ser en efectivo, puede ser un cheque (con el riesgo que
resultante.
3.3.15.5. Elaboracióndeldocumento.
Para este cálculo existe varios recursos como fuente de información, desde
71
Criterios legalesy comercialesdelavaluaciónen México, unapropuesta para apoyar la
función delosvaluadoresprofesionales
para que el avaluó no pueda ser alterado, procediendo entonces a la impresión del
expediente.
delvaluador seimprimeysefirmayseentrega.
3.3.15.8. Revisión
trabajo decampo.
3.3.15.9. Validación
Se revisa los borradores de primer informe, cotejándolos con los datos recabados el la
72
Criterios legalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
3.3.15.10. Entregaalperito
autorizar oficialmentedichodocumento.
depagode honorariosparaeltramitedepago.
3.3.15.12. Entregadedocumento
unapersonafísicaoempresarial,segúnquienlohayasolicitado.
Normalmente era las instituciones bancarias lasque regulaban los precios por la
deValores, peroenlaactualidadexistenvariasformas.
lo que se señalo el 3 al millar sobre el valor, debido a que no se sabe hasta que se
encuentreterminadoelavaluócuantoseráelpago.
73
Criterios legalesycomercialesdelavaluaciónen México,unapropuestapara apoyar la
función delosvaluadores profesionales
ocupaba muchotiempoosepresentabanproblemas.
llegar al cobro por hora, en México es muy difícil establecer esto, la gente no esta
acostumbradaygeneradesconfianza enesospaísesseaplicaestetipodecobro.
queconsiderartresfactoresiniciales.
- Elvaluador (experiencia)
- Laoficina (infraestructuradetrabajo)
- Elarancel (capacidaddeproducción,tiempodeentrega)
Existenotrosfactoresvariablescomo:
- Prestigiodelvaluador
- 1 Valuador conregistro
- 1 Secretaria
- 1 Técnico auxiliar
- 1 Mensajero
- 1 Oficina
- 1vehículo
74
Criterios legalesycomerciales delavaluaciónen México,unapropuestapara apoyar la
función delosvaluadores profesionales
CAPÍTULO IV
LOSVALUADORES PROFESIONALES.
75
Criterios legatesycomerciales delavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyar la
función delosvaluadores profesionales
4.1.ASPECTOSACONSIDERARENELDESARROLLODELAPROFESIÓNDEL
VALUADOR
4.1.1. Valores
Laprofesiónengeneraldeberegirseporvalores,entrelosquesobresalen:
2. Seriedady respeto
3.Orientaciónlegaleimparcialalcliente
4 - Guiarloenelproceso solicitado
5.-Apegarse a la legalidad
7.-Teneractualizados losconocimientosdelaprofesión
4.1.2.Cultura
empleados.
4.1.3. Honestidad
experiencia de uno como valuador, es común encontrar desacuerdos con los clientes
76
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadores profesionales
ilegalidades,enesemomento poneenriesgosucredibilidad,suregistroyhonorabilidad.
4.1.4. Efectividad
formatos y que son empleados de las unidades de valuación, no saben que se debe
independiente.
para la entrega de un avaluó si noesté desaparece del sistema, también se tiene que
tener presentequenormalmente,eldocumentourge.
4.1.5.Atención personalizada
delclientedemaneraparticular yespecifica.
legislativas, la variación enlas paridades cambiaría , lafirma hace 11 años del Tratado
77
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyar la
función delosvaluadores profesionales
*
que afectan la macroeconomía del país como los precios del petróleo, la inflación, las
decisiones que toma el Banco de México y que junto con muchos otros factores
determinanelrumbode laeconomíanacional,yquefinalmenteredundanentosprecios,
losvaloresdelosbienesinmuebles.
valuadorpuedenser:.
trabajo.
2. Sersubcontratado porotrodespachoynorecibirelpagoentiempo.
de hacer un trabajo, que en este análisis seria la habilidad para atender a un cliente,
aunque pueda sonar trillado o vacío por obvio es necesario revisar algunos detalles de
operación ante un cliente, ya que de esto dependerá que se pueda contar con una
clientelafija,y unprestigiodeldespachodevaluación.
78
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función detosvaluadores profesionales
vida han escuchado la palabra "avaluó" y solo se limitan a cumplir lo que para ellos es
un tramite, la gran mayoría cree que es Henar un formato, y ya está, por lo que se
dejarlessaberqueunocomovaluadornoesempleadodelaunidaddevaluación.
cuidando no dar por hechocosas, nose puede olvidar eltotal desconocimiento de esta
profesión, se debe usar un lenguaje que les permita a los clientes sentir atención y
compromiso paraatenderlosyhacerlessuavaluó.
terminología, compromiso del despacho, del valuador, el cliente debe pagar por
adelantado, hacer él deposita en un banco paracubrir elcosto del avaluó,sin que este
unocomovaluadoryelrespaldoquedaunaoficinabienpuesta.
ser ponerse en el lugar del cliente, que tiene su crédito disponible, que ya encontró la
profesionalismo se debeganarsuconfianza.
79
CriterioslegalesycomercialesefelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyar la
función delosvaluadoresprofesionales
reconocerá laseriedaddeltrabajo.
puntual que generen confianza ellos son quienes aportaran los avalúos que
larelacióndebeserconstante,profesionalseria.
quelosavalúos esténsustentados.
Se debe evitar con una gran atención cualquier tipo de error, cada avaluó debe
ser revisado mas de unas vez, y no solo losvalores y datos de lainvestigación, que es
básico ya que allí no puede haber ningún error, se está hablando de errores de dedo,
hacerlacorrecciónyponersumaatenciónenquenovuelvaa suceder.
encasosespecialesrespectoainformacióndecomparables,tenerunaideadevalores
80
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función detosvaluadoresprofesionales
por zona en las ciudades tratando de homologar criterios, ser puntual en los
compromisos.
confiable.
por lo que se tiene que estar atento a leyes, a memorandums, y tener capacitación, si
esposibleconstante,tantounocomovaluadorcomoelpersonalqueparticipaenelárea
maneja el área financiera, quien maneja los aspectos de personal, quien maneja
archivosysistemasencomputadoras,ybuenodecíanodescuidarningúnaspecto,cada
para partes altas, es pues necesario e indispensable cuidar todo lo que atañe al
funcionamiento delaoficina.
empleados, el buen funcionamiento de una oficina tiene que cuidar este asunto, evitar
81
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
generados por el trabajo diario, tener tal vez un sistema deestímulos para quien traiga
avalúosalaoficina,estímulosporeficienciayporsupuestoporpuntualidad.
participaciónenactividades relacionadasconlamateria.
Disposición altrabajo, esta actitud puede ser el primer mensaje, subliminal, que
recibirá el cliente, si este no siente disposición, que estaría representada por poca
atención, con un venga al rato, o espéreme tantito y dejarlo allí esperando mas de un
tiempo razonable, estaría diciéndole al cliente que no tenemos mucha disposición para
atenderlo.
personal ser una persona respetable que cumpla sus compromisos económicos,
sociales,profesionalesde maneraquelegenerenunarespetabilidad.
tratardeprevenirlo,esoes mejorquecuandoyasecreoelproblematratardearreglarlo.
82
Criterios legalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyar la
función delosvaluadoresprofesionales
CONCLUSION
uno con una barrera dificilísima de pasar, no había muchas opciones de estudiar, la
manera usual era que un valuador le quisiera enseñar, que le permitiera entrar a su
fechasenalgunaciudaddelpaísparadespuéspoderlograrqueunbanco solicitaraa la
responsabledeltrabajoque serealizará.
- El lograr esto fue muy difícil, nadie le quería enseñar, en algunos casos
enseñaban a llenar el formato en los renglones que no tienen mayor importancia, pero
queloapoyaranohabíaningunaopción.
universidaddePuebladiouna,perodeterminaroncupolimitadoysolotuvieronaccesoa
83
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
valuadores.
Valuación, alguna vez se expreso "mientras menos burros mas olotes" el concepto era
quenoexistieranmásvaluadoresqueobligadaalmercadoafraccionarse.
para dicho examen, sin embargo se obtuvo el regisfro, pero esto fue una lucha casi a
ciegasparapoderobtenerelpreciadoregistro.
maestro en valuación, se enfoco a la realización de la misma sea una guía, para que
quienes tengan el interés en ser valuadores y puedan consultar, por lo que con la
actividades de valuación aportando una visión general de los aspectos legales para
necesario eltrato conel cliente, la legislación y las instituciones que regulan en el país
estaactividad.
para que sea una guía y para quienes ya están dentro de la valuación y necesitan
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Criterios legalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyar la
función detosvaluadoresprofesionales
empezaransusactividades.
- Todo lo plasmado en esta tesis no tendría éxito si no sefijada uno metas con
con estrategias serias y formales para llegar a cada meta, esto fue dándole forma al
sostenidoenelnumerodeavalúosquecadaañoserealizan.
la pertenecía a algún colegio de profesionales, los que con sus boletines informan y
conlaactividad profesional.
reclamaciones, tanto delos clientes comode las unidades devaluación para las que se
alguna disposiciónlegal.
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Criterios legalesy comercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadores profesionales
como superar obstáculos y dificultades aloscuales uno enfrento y setuvo que sortear
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Criterios legalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyar la
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A N E X O S
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
FechadelAvalúo
AvalúoInmobiliario
EL INMUEBLE AVALUAR SE DEJAA CONSIDERACIÓN DE LA ENTIDAD QUEOTORGUE EL CRÉDITO
Valuador Controlador
JAIMECARLOSTIRADOCABAL
RegistroSHF: 0404939 RegistroSHF:
RegistroTesoreríadelD.F . Metrofinanciera,SA. deCV
RegistroTesorería delD.F•
No.
Metrofinanciera,S.A.deC.V. O.T.58937
FechadelAvalúo
Avalúo Inmobiliario
I AspectosGenerales
1Antecedentes
ClavedelAvalúo
FechaInspecciónalInmueble
Fecha delAvalúo
Clave Únicadela Vivienda(CUV)
CéduladelINFONAVIT
PaqueteINFONAVIT
UnidaddeValuación Metrofinanciera,S.A.deC.V.SFOL Clave: 19002
Reg.deTesorería delD.F, delaSociedaddeValuación:S-0208
Controlador Clave SHF:
RegistroTesoreríadel Df.
Perito Valuador JAIMECARLOSTIRADOCABAL Clave SHF: 0404939
RegistroTesoreríadelD.F.
SolicitantedelAvalúo PROYECTOSINMOBILIARIOSDECUUACANS.A.DEC.V.
EntidadotorgantedelCrédito Clave:
Constructor
ObjetodeAvalúo EXTERNO
PropósitodelAvalúo Origtnación
2InformaciónGeneraldelInmueble
TipodeInmueble Terreno
Con/unto;
Colonia FRACCIONAMIENTO HABITACIONALDEINTERÉSSOCIAL"LOMAS
CP 91640 ClaveINEGI
DelegaciónoMunicipioEMILIANOZAPATA 30066
EntidadFederativa VERACRUZ *•
PropietariodelInmueble
RégimendePropiedad
Cuentapredial
CuentadeAgua
3Entorno
Clasificacióndelazona Habitackmaldeprimerorden
Referencia deproximidadurbana Céntrica
TipodeConstrucciónDominante HabitaciónPopular
índicedeSaturacióndelaZona 0%0% No.Niveles 0
DensidaddePoblación Nula
VíasdeAcceso
Importancia Boulevard
infraestructuradisponible NivelInfraestructura Urbana Nivel 1
Aguapotable Sinsuministroalinmueble
Drenaje Sanitario ConconexiónalaRedMpal
DrenajePluvial EnlaCalle
Electrificación Redaérea Conacometidaalinmueble
Alumbradopúblico Cableadoaéreo
Pavimento Concretoasfáltico de 0.00m.deancho
Banquetas Adoquín de 0.00m.deancho
Guarniciones Noexiste
NiveldeInfraestructura Zona 0%
NiveldeInfraestructura Inmueble 0%
OtrosServicios
GasNatural Noexiste
Teléfono RedAerea
Nomenclatura Noexiste Señalización Existe
Transporte
Urbano Frecuencia
Suburbano auna estanciade 0metros Frecuencia
Vigtancia NoTiene
Rec. municipaloprivada de deshechos Tiene
Metrofinanciera,S.A.deC.V. •**
METRO
IE O.T. 9 0 9 3 7
FechadelAvalúo
Losvaloressetasanenbasealassuperficiesconstruidasincluyendo, cuandoasfsepresentase,laparteproporcionaldeloselementoscomunes.
Exceptuandoloscasosenquesemanifiestelocontrarioenelavalúo, sesuponeque:
B cálculodeldeméritoporEdadserealiza utilizandoelmétododelalinearecta.
No.
Metrofinanciera,S.A.deC.V. O.T.58937
FechadelAvalúo
AvalúoInmobiliario
I I Característicasparticulares
1 Terreno
CroquisdeLocalizador!
Tramo decafe,callestransversaleslimítrofesyorientación
UbicaciónInmueble Loteenesquina
ConfiguraciónInmueble Regular
Topografía Plano
Especificacionesde Configuracióny
topografía
Característicaspanorámicas
Usodesuelo H2Habitacionalhasta200Hab/Ha
Coeficiente UtilizacióndelSuelo(CUS) 0.00
Densidadhabitacional Escasade0a 50Hab/Ha
Servidumbresorestricciones
Cofíndancias
ColindanciasSegún
Norte 0.000mts. con
Sur 0.000mts. con
Oriente 0.000mts. con
Poniente 0.000mts. con
2Descripcióngeneraldelasconstrucciones
Uso actual
HabitadaActualmente No
Recámaras Una Elevador No
Baños 0 MeólosBaños 0
Cajonesdeestac. 0
Alcoba NOAplica
Calidaddelproyecto Bueno
Clasegeneraldelinmueble Minima
Clasificación delasconstrucciones TipoModerno
Tipo deconstrucción Tipo Uso
T1 Habitacional
No.
Metrofinanciera,S.A.deC.V. O.T.58937
FechadelAvalúo
Avalúo Inmobiliario
EstadodeConservación ruinoso
DeficienciasRelevantes: Ningunaaparente
EdadAproximada 0meses Añoterminación o 0 (formatoAAAA)
Fecha deRemodelación NoAplica remodelación delaobra
VidaÚtilRemanente 0meses
Mvetes 1nivel
Gradodeterminacióndeobra 0%
Gradoaavanceobrascomunes NoAplica
Unidadesrentablesgenerales 0
Unidadesrentables 0
3Superficies
Terreno Característica Sup. m2 Indiviso
Privativo 0.000m2 0.00%
Dates referentes dela Construcción
Construida 0.000m*
Accesoria 0.000m*
Asentada enescriturapublica 0.000m*
Vendue 0.000m*
4Elementosdeconstrucción
Estructura
Cimentación
Muros, trabesycolumnas
Escaleras
LosasAzotea
LosasdeEntrepiso
Acabados
Espado Arquitectónico Pisos htoros Plafones
Recámaras
Baño
Cocina
PatiodeServicio
Estacionamiento
Fachada
SalaComedor
Instalaciones
Hidráulicas Oculta
Sanitarias Oculta
Eléctricas Oculta
Canceleríaycomunicaciones
Carpintería
Herrería
Instalacionesespeciales
Obrascomplementarias
Georeferencia
Longitud 0°0'0" Latitud (TO'O" Altitud Omsnmm
I I I EnfoquedeMercado
Comparables
N° TipodeInformación Dirección Informador Teléfono Colonia FechaConsulta Anexo
1 CotizaciónTelefonica 09/09/2007 •
2 CotizaciónTelefónica 09/09/2007 •
3 CotizaciónTelefónica 09/09/2007 •
4 CotizaciónTelefónica 09/09/2007 •
5 CotizaciónTelefónica 09/09/2007 •
6 CotizaciónTelefónica 09/09/2007 •
Características
N° TipoInmueble Tipo/Zona Edad £doConserv Sup/Terreno Sup/Const ValorComercial
1 Oaños Excelente 0.00 m2 0.00m2 $0.00
2 Oaftos Excelente 0.00 m2 0.00 m2 $0.00
3 Oaños Excelente 0.00 m2 0.00 m2 $0.00
4 Oaños Excelente 000 m2 000m2 $0.00
5 Oaños Excelente 0.00m2 0.00 m2 $0.00
6 Oaños Excelente 000 m2 0.00 m2 $000
IE
M VT D A Metrofinanciera,S.A.deC.V. O.T. 58937
Fecha del Avalúo
I V EnfoqueFísico
1 Análisis Físico Elvalordelterrenosedeterminapor AnálisisResidual PorlotantolaInvestigaciónde
Terrenosnoaplica
AnálisisResidualEstático F= V l x ( 1 - b ) - P n
Valordelinmuebleterminado(VI) $0.00
Margenóbeneficionetodelpromotor(b) 0%
Pagosnecesariosconsiderados(Pn) 0
Valordelterreno(F) $0.00
Valordelterrenoporm2 $0.00
A Terreno LoteTipoóPredominante:
Frente: 1.00mi Fondo: 1.00ml
ValordeCalle: $0.00
FactoresdeEficienciadefSuelo
Factores Factor
Fracc Característica
Zona Ubicación Frente Forma Superficie Resultante
1 Privativo 1.000 1.000 1 000 1.000 1.000 1.000
DeterminacióndelValordelTerreno
FCo=Factordegradodeconservación
B Construcciones FOb=Factorde Obsolescencia
FactoresdeEnciendadetas Construcciones VP>Vidaprobabledelaconstrucción nueva
Tipo FCo FOb VP E Fde FEf % Demérito E=Edadaparentedela construcción
T1 1.000 1.000 0 0 0.000 0.600 40% FDe=Factordeedaddela construcción
FDe=((0.100VP+0.900(VP-E))/VP
FEf=FCoxFDe
V.R.N.=Valordereposición nuevo
V.N.R.=Valornetode reposición
DeterminacióndelValordelasConstrucciones
Tipo Superficiem2 ValordeRep ValornetodeRep. Valorparcial
Uso Demérito
(según visita) nuevo ($/m2) ($/m2)
T1 Habitaciónal 0.000 m2 $0.00 40% $0.00 $0.00
Suma 0.000 m2 Valordel as Construcciones: $0.00
Padre Mier 444 Re. Centro, Monterrey, N.L. CP64000 Te!(81) 8150 5200 ,01800 7132266 y01800 00 METRO
valúoconstaentotalde9páginas
íNo. 6
Avaluófr3.v070329
Metrofinanciera,S.A.deC.V. "*- „ a „
O.T. 58937
FechadelAva,úo
Tmanaera
RegistroTesoreríaD.F.S-0208 Avalúo Inmobiliario
2 Análisis por Capitalización de Rentas
SegúnDiarioOficialdefecha27deSeptiembrede2004enlaVigésimosegundaReglaelEnfoquede
CapitalizacióndeRentasnoaplicaparaviviendasdeclasemínima,económica,interéssocialymedia.
V Conclusiones
1 Resumen de Valores
ValorComparativodeMercado $ 0.00
ValorFísico $0.00
ValordeCapitalizacióndeRentas N O APLICA
2 Consideraciones previas a la Conclusión
3 Conclusión
ValorConcluido $ 0.00
PESOS00/100M.N.
FechadelAvalúo
ClavedelAvalúo
Valuador Controlador
JAIMECARLOSTIRADOCABAL
RegistroSHF:0404939 RegistroSHF:
RegistroTesoreríadelD.F.: Metrofinanciera,S.A.deC.V.
RegistroTesoreríadelD.F.:
Padre Mier 444 Re. Centro, Monterrey, N.L. CP64000 Tel (81) 8150 5200 ,01800 713 2266 y 01800 00 METRO
avalúoconstaentotalde9páginas
na No.7
Avaluófr3.v.070329
No.
Metrofinanciera,S.A.deC.V. O.T. 58937
FechadelAvalúo
Avalúo Inmobiliario
3Reporte Fotográfico
Sala-Comedor Cocina
Baño Entorno
No.
Metrofinanciera,S.A.deC.V. O.T. 58937
FechadelAvalúo
Avalúo Inmobiliario
PlantasArquitectónicas
SERFIN S.A.
Hoya1
Folio numero
jjk rt . i O T * Avalúode Fecha de expedición
lú» SantanderSerrm«—*
R A T I LA
Fecha de caducidad
• Tipo • Dimensiones
Residencial tipo alto superficie terreno 96 m2
Zona Casa solatipo medio superficie construcción 83 m2 construidos
céntrica Deptoocondominio tipo medio • Valores unitarios aplicados alinmut •ble
intermedia Vivienda deínteres social a terreno 1,200 S/m2
periférica Vivienda popular b construcción prom 4,200 S/m2
de expansion Hotel c %areaseint comunes S/m2
rural Comercio d %instal esp obras com. S/m2
Enfoqu e que definió el valor Oficinas integrado (a+b+c+d) 5,400 $/m2 const
enfoque decostos (físico) Industria renta prom S/mVmes
enfoque de ingresos (rentas) Bodega • Resumen residual S
enfoque demercado (comparación) Predio baldío enfoque decostos (método físico) $ 461,700
residual Agropecuario enfoque deingresos(método de cap derentas)S
enfoque demercado (método decomparación) $
Investigación del mercado •
decios de terrenos enlazona oen zonas similares
2
zona ubicación características m suelo precio($) p urn! ($/nr) Nombre'telefono
1
Este avaluó no tendrá validez si carecedesello deBanco Santander Mexicano SA. tobo y firmas autorizadas fonnao-Himuebles/ver2003
Hoja 2
Folio número
.^vL. O A 1 O C» Avalúode Fecha de expedición
Densidad de población:
Contaminación ambiental:
Tipodeconstrucción dominante:
Del terreno:
Número deniveles:
Unidadesrentablesosusceptiblesderentarse Tipo:
I(lid.rentablesde todoelconjunto(ensucaso) Tipo:
ELEMENTOS DE LA C O N S T R I C C I Ó N
a>- OBRA NEGRA O GRUESA:
-f Cimentación:
+ Estructura:
• Muros:
+ Entrepisos:
• Techos:
+ Azoteas:
-f Bardas:
+ Aplanados:
-f Pisos:
+ Plafones:
-•- Lambrines:
-f Escaleras:
+ Pintura:
+ Recubrimientos especiales:
c).- CARPINTERÍA:
+ Puertas:
+ Guardarropas:
+ Lambrines o plafones:
-f Pisos:
g).- VIDRIERÍA:
h).- CERRAJERÍA:
i).- FACHADAS:
nrasiRsmnsRna?
Investigación del mercado
Preciosdeterrenosenlazonaoenzonassimilares
Zona Ubicación Características nr'suelo Precio ($) Purat ($/m*) Nombre/teléfono
1
' r e c k »sd e i n m u e b l e s s i m i l a r e s e n l a z o n a o e n z o n a s s i m i l a r e s
Tipo Zona Ubicación Edad m 2 suelo m2 const Precio ($) Pumt (S/m2) Nombre/teléfono
i 75 90 600,000 6,667
2 68 80 550,000 6£75
3 99 87 580,000 6,678
ts: CéntncaTcentro), interraedia(mtei), penfenca(penf), deexpansión(expan), rural(raral), genera!(gral) soio para el caso de cosí os de reposición de construcción
residencial tipo alto (resid). casa sola tipo medio(casa medio), depto o condo tipomedio(depto medio) vivienda de interésSÍ >cial(viv social) vivienda popular(vjv pop uíarX hotel, baldío,
comercial, oficinas, industria, bodega, agropecuario, otro/especificar enel cuadro
Esteavaluó no tendrá validez si carece de sello de Banco Santander .Mexicano S A., folio v firmas autorizadas fórmalo-inmuebles/",er2003
Hoja 7
Folio número
^VL O A 1 O P» Avalúode Fecha de expedición
|yp Santander berrín «*-*•
.- ANÁLISIS C O M P A R A T I V O
Fecha de caducidad
a).- Homologación delTerreno en funcióndel lote tipoo predominante en lazona,encaso denoexistir este,enfunción dellote valuado:
Indicar con una (X)que lote tomará para proceder con la homologación:
Enatenciónaqueestahomologaciónpodraefectuarsecomparandocadaunadelasreferenciasconellotevaluadooconellotetipo,setaimportanteconsiderarquela
aplicacióndelostactoresdeméritoodeméritoconvencionalmenteutilizados,seapliquendemaneradirecta.Enloscasosenquesedebausarelinversodelfactorconocido,
seaestedementóodedemérito,seaplicarádelasiguientemanera:(~l'x).Ejemplo:sisabemosqueparaunpredioquees3vecesmayorqueeldelinmueblevaluadole
correspondería(demaneradirecta)uncastigode0.98,aunpredioquees3vecesmenorlecorrespondería(unpremio)quesecalcularácomo:1/0.98resultandoen1.02 .
En caso de utilizar homologación de Rentas y/o Ventas,marcar con una X Rentas (X): Ventas (X):
El siguiente apartadotiene como finalidad reconocer aquellas características del terreno en elquesedesplanta cada uno de los inmuebles
comparables, que pudieran representar diferencia en elvalor deeste,contra elvalordel terreno quecorresponde al inmueble valuado.
Loanterior obedece a la necesidad de igualar lascaracterísticas delospredios enque sedesplantan inmueblescomparables con el inmueble
valuado, para entonces homologar por C U S. (Coeficiente deUtilización de Suelo)en condiciones equitativas.
Terreno V Unit Neto Zona Ubicación Frente Forma Superficie Topografía Factor Unitario ($/m2)
Sup.( m2) oPonderado Resultante
l 75 1,200.00 1.0» 1,200.00
4 1.00
Promedio 1,200.00
En atención aque estahomologación debe efectuarse invariablememnte comparando cada una de lasreferenciascon elinmueblevaluado,será importante considerar quela
aplicación delos factores de méritoodemérito convencionalmente utilizados,se apliquen demanera directa.Enlos casosen quese deba usarel inverso del factor conocido,
sea éstede méritoodedemérito, seaplicará delasiguiente manera (=l/x).Ejemplo: sisabemos que para un predio que es3vecesmayor queeldel inmueblevaluadole
correspondería (demanera directa) uncastigode 098,aunpredio que es3vecesmenor lecorrespondería (unpremio) quesecalculará como- 1/0.98 resultando en1.02 .
Este avalúo no tendrá validez sicarece de sellodeBanco Santander Mexicano S.A., folio yfirmas autorizadas formato-inmuebles/ver £003
Hoja 9
Folio número
AVL C* ¿ 1 O C' Avalúode Fecha de expedición
por- Rango de Clase Presenta- Area Precio unitario Factor de Precio unitario Precio Indiviso Observaciones
;ión niveles (clave)* ción m2 de reposición eficiencia (1) neto de parcial (en su caso)
(clave) * (clave)* nuevo $/m2 reposición
1 82.50 4,200 1.0000 4,200.00 340,500.00 1.000000
2
3
4
5
Superficie total construcciones: 82.50 Precio delas construcciones: 346,500.00
:).- áreas einstalaciones comunes (solo encondominios):
Descripción Uni- Cantidad Vida pro- Edad Factor de Factor de P. U. derepo- Indiviso Precio
dad bable en años edad conservación cisión nuevo (en su caso) parcial
Este avalúo no tendrá valide? si carece desello de Banco Santander Mexicano S.A-, folio y firmas autorizadas formato- inmuebles/ver2003
Hoja 10
Folio número
AV O j 1 O P- Avalúode Fecha de expedición
.- E N F O Q l L DE I N G R E S O S ( M É T O D O DE C A P I T A L I Z A C ION DE RENTAS)
Asignación deposible renta de acuerdo alasobservadas enla zona eninmuebles similares:
Unidad rentable (1) renta unit/nr superficie renta mensual Deducciones anuales estimadas:
a)vacíos:
b)impuesto predial(base renta):
c)servicio de agua(en su caso):
d)conserv.y mantenimiento:
e) administración:
Rentamensual bruta: 1)energía eléctrica (ensucaso):
Renta unitaria por nr/mes g)seguros( en su caso):
Cálculo porcapitalización derentas: h) otros(indicar)
renta mensual bruta: i) depreciación fiscal:
renta anual bruta: j) deduc. fiscales(b+c+d+e+f+g
deducciones anuales estim.en un: k)impuesto sobre la renta:
rentaneta anual: suma(a+b+c+d+e+f+g+h+j+k):
tasa de capitalización:
Resultado por el enfoque de capitalización de rentas:[
Justificación de la tasa de capitalización (2)
Distribución de preciosdelinmueble: suelo 25% Tasadeinterés real según
construcciones + instalaciones especiales 75%: eluso del inmueble yla
Vida útil remanente (promedio ponderado): 60 proporción de deducciones
MÉTODOPARALAOBTENCIÓNDE LATASADECAPITALIZACIÓN EN ELENFOQUEDECAPITALIZACIÓNDERENTASDEAVALÚOS INMOBILIARIOS
Fundamentación: Elmétodoparadeterminarla"tasadecapitalización"sebasaenladeterminacióndelmontodecapitalque,invertidoenuninstrumentode
inversiónalternativo(CETESa91días)alaadquisicióndel inmuebleobjetodelavalúoyextrayendodeesta inversiónalternativalasrentasnetasqueseobtienen
delarrendamientodelinmueble;alcabode 15añosproporcionaunsaldoinvertidoigualavaloresperadodelinmueble,corregidoporeldiferencial enliquidez.
Comparación de inversiones:
periodo inversión inmobiliaria (S) inversión alternativa ($)
(años) renta inmueble producto inversión ingresos saldo
liquido liberados
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Obtención del "producto líquido": El equivalente líquidodel valor del inmueble se obtieneen el modelo considerando
]ueel propietario obtendrá estevalor en un tiempo de4 meses y tendrá queceder el 6% por comisión deventa.
Encasodeexistirconsideracionesadicionalesqueafectanelresultadodelaaplicacióndelenfoquedecapitalizaciónderentas,marcarconuna"X".
foque de Ingresos (Definición de Métodode Capitalización de Rentas): Este enfoque establece que "un comprador bien informado no
nvertiría másen la adquisición de un inmueble susceptible degenerarle un ingresoque lorequeriría invertir en otro instrumento de inversión con
ondiciones equivalentes deriesgoy liquidez para obtener el mismo ingreso"
1)rentaporunidadrentable(noportipodeconstrucción) (2)métodoAzorinetaldeBancoSantanderMejicano.
ifoque de Mercado (Definición de Método de Comparación): Esteenfoque establece que "un comprador bien informado nopagaría mas por
una propiedad que loque lecostaría adquirir otra existente dela misma utilidad."
Limitaciones para la realización del Avalúo:
Firma
Ing. CarlosA.Ruiz Vázquez
FORMATODEAVALUÓDEBANCOBANORTES.A
AVALUÓ INMOBILIARIO
Avalúo No.
04354/2003
L- A N T E C E D E N T E S
BANCO MERCANTIL DEL NORTE S.A.
GRUPO FINANCIERO BANORTE
INSTITUCIÓN D EBANCA MULTIPLE
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AvalúoNo.
04354/2003
II.- CARACTERÍSTICAS URBANAS
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AVALUÓ INMOBILIARIO
AvalúoNo.
04354/2003
m.- TERRENO
CROQUIS DELOCALIZACION
UBICACIÓN MACROLOCALIZACION
ffh
.11 AV. VALLARTA
ii
5 >
<
O
O
•
N
a
oa, gc
r
>
<
CALLE JUAN D E LA BARREF ÍA
1 1 1
Tramo de calles transversales, limítrofes Predio que ve al oriente ; entre las calles de Efrén
y orientación : Rebolledo alnorte yRoa Barcenas al sur.
Medidas y colindancias según : Escritura Pública No. 12,764 Volumen 274,de fecha 8
de Septiembre de 1998 otorgada por el Lie. Jorge T.
Gallegos Mendoza , Notario 14 del Distrito Judicial de
Toluca, Estado deMéxico.
Colindancias del terreno
AINorte: 8.195 m conárea común enproyección vertical.
Al Sur: 5.772 m concalle Simón Bolivar, en proyección vertical.
Al Oriente: 5.772 m conpasillo deaccesoypatio de servicio.
Al Poniente: 175.260 m con Avenida Camino a Santa Teresa, calle de su
ubicación.
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AVALUÓ INMOBILIARIO
AvalúoNo.
04354/2003
Area total del terreno (en m a según): 254.1 Boleta Predial, debido a que no existe este dato en las
escrituras correspondientes.
Area total del terreno (en m 3 según): 254.1 Según boleta predial debido a que los datos
correspondientes alindiviso asentados enla escritura se
consideran incongruentes.
Configuración y topografía: Terreno plano horizontal, de forma regular conun solo
frente
Características panorámicas y / o urbanas : Zona urbana, con construcciones habitacionales de
mediana calidad.
Densidad habitacional permitida : Baja ;hasta 200 habitantes porhectárea
Intensidad de construcción permitida :
Media ;hasta 3veces elárea del terreno ;2258.12m 2
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AVALUÓ INMOBILIARIO
Avafáo Ho.
04354/2003
IV.- D E S C R I P C I Ó N GEHERAL DEL INMUEBLE
1 60 20 40
2 60 1 59
3 0
4 0
5 0
6 0
7 0
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AVALUÓ INMOBILIARIO
Avaiúo No.
04354/2003
Estado de conservación : Bueno e n T 1, regular e n el resto de l a s construcciones
V.- E L E M E N T O S DE LA C O N S T R U C C I Ó N
A) O b r a n e g r a :
Z a p a t a s corridas d e concreto a r m a d o , cajones de
Cimentación (se supone) compensación de concreto
C o l u m n a s , trabes, c o n t r a t r a b e s y castillos de concreto
E s t r u c t u r a (se supone) a r m a d o f e de 250 k g / c m 2
Tabique rojo de barro recicido de 14 c m s , de espesor,
Muros (se supone) tablaroca y piedra b r a z a
B) R e v e s t i m i e n t o s y a c a b a d o s i n t e r i o r e s :
Yeso a regla y plomo, a c a b a d o s e n tirol p l a n c h a d o y
cemento repellado
Aplanados
Yeso a nivel, acabado e n tirol y concreto aparente en T
III, recubrimientos plásticos
Plafones
Loseta interceramis d e 20x30 c m s , losas de m a r m o l de
50x50 c m s
Lambnnes
Loseta interceramis d e 30x30 c m s , losetas de terrazo
de m a r m o l
Pisos
De vmilo y marmol, e n parte d e madera d e pino
barnizada y mosaico de p a s t a
Zoclos
R a m p a s de concreto a r m a d o , escalones con
recubrimientos de m a d e r a
Escaleras
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Avalúo No.
04354/2003
Pintura Vmflica y esmalte e n m u r o s , plafones y acabado tipo
granoflex en parte
Recubrimientos especiales Tapiz acolchonado en r e c a m a r a s y p i n t u r a s epoxicas
en a r e a s extenores
O Carpintería:
Tipo t a m b o r de pino con marcos metálicos,
Puertas e n t a b l e r a d a s y tipo vidriera
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AvalúoHo.
04354/2003
V I . - C O N S I D E R A C I O N E S P R E V I A S A L AVALUÓ
Enfoque de costos ó método físico directo - Es el proceso técnico necesario para estimar costo de reproducción o reemplazo de
un bien similar al que se valúa, afectado por la depreciación atnbuible debida a la edad, estado de conservación y grado de
obsolescencia observados tanto en sus elementos componentes como en su conjunto
Enfoque de ingresos ó método de capitalización de rentas Es el proceso técnico mediante el cual se estiman los probables
beneficios futuros en términos monetarios del valor presente de la propiedad que un bien inmueble podría generar y es calculado a
través de lacapitalización de un ingreso o renta
Enfoque comparativo de mercado - Es el procedimiento mediante el cual se toman muestras del mercado abierto inmobiliario
actual, bienes que se encuentren en venta y / o renta que sean iguales o similares al inmueble sujeto que se analiza en el avaluó,
para que en función de cada inmueble investigado, se efectúen comparaciones y ponderaciones en base a s u s principales
características
Valor comercial Es el valor mas probable que puede tener el bien mmueble en un mercado abierto y competitivo, bajo todas las
condiciones para una venta justa, con el comprador y el vendedor debidamente informados, ambos libres de cualquier tipo de
presiones que forzen la compra o la venta
Fundamento legal El presente avaluó es realizado de conformidad a las disposiciones normativas establecidas en el marco jurídico
para la prestación del servicio de Valuación Bancana, Leyde Instituciones de Crédito [artículos 46 fracción XXII,48, 77 y 133),Ley
del Banco de Mexico (articulo 26), Ley de la Comisión Nacional Bancana y de Valores (CNBV) (artículos 2, 4 fracciones I y V) y
circular 1462 de la Comisión Nacional Bancana y de Valores, emitida en fecha 14 de febrero del ano 2000
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AVALUÓ INMOBILIARIO
Avalúo No.
04354/2003
3 | 300,000 | 120 | 2,500 100 100 100 100 100 0 95 100 0 95 2,375
41 1 1 000
Area de terreno del Inmueble analizado (s ujeto) 254 00 | NP Valor homoloeado: 1 á.oio í
Construcciones que h a y a n «Ido vendidas o que s e e n c u e n t r e n ofertándose para s u v e n t a
I
-
No. Ho., Colonia, Delegación, Municipio, Edad Aream* AreanVtf Telefono Informante
Terr. Const. H_
1 IHuehuetan, Lomasde Padierna 3 1 118 77 56 59-58-31 M Carmen Breña
2 JAv Camino a Santa Teresa, Heroesde Padierna 20 326 471 55-68-80 79 Carla Gomez
3 IGuerrero, Heroes de Padierna 3 114 180 56 15 71 75
4 3 I 210
Bo.l Oferta AreaConst.|t T/n Factorea de Homologación parala construcción (VEHTj "575
Fzona fFcalid f F e d a d H Fcus II Festac I Fnepoc 1 Fotro
5,844 0 77 100 0 95 0 81 | 4,734
esq | Pdesc >Suj <Suj cSujeto
2 | 3,500,000 | 471 | 7,431 100 090 6,242
esq j Pdesc >Suj
3 | 1,800,000 |
I
10,000
esq I Pdesc
096
>Suj
100 100 0 78 7,800
U 20 esq
Area construida del inmueble analizado (sujeto) |l 254( JM» Valor homologado: é¿66
Construcciones one h a y a n sido reptada» o one s e e n c u e n t r e n ofertándose e n reata.
No. ICaHile. No., Colonia, Delegación, Municipio, Poblado Edad Aream' IAream»if Teléfono Informante
Terr. I Const. I[
1 (Fuentes de ía Infancia, Fuentes del Pedregal, Tlalpan 17 50 50 56-06 53 54 Estela Sotelo
2 jFuentes de la Infancia 43-202, Fuentes del Pedregal,Tlal¡ 20 55 55 56 04 28 42
3 [Fuentes de la Infancia. Fuentes del Pedregal. Tlalpan 18 55-73-87 32 Martha Rayo
No. Oferta
«r B"- i Factores de Homologación parala construcción (rental
Fzona ifTcalid II Fedad |l Fcus ll FestacHlFnegocTl Fotro [I FRe
»/m»
TT i oo 1 16 0 85 100 0 95 98
esq | Pdesc | >Suj <Suj Frent<S t <Sujeto Ia tratar
CU 1 00 1 08 0 85 1 00 89
TL Pdesc
|rValor homologado: •54"
Valorestimado de Factorde Valorresultante de Areavendible Valorde Mercado 1
Mercado $/M 2 Comercialización Mercado $/M* M» $
6,260 0 95 5,947 254 00 1,510,538 1
.RESULTADO PORENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO
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AVALUÓ INMOBILIARIO
Avalúo No.
04354/2003
ANEXODEINVESTIGACIÓNDBMERCADO
Terrenos que hayan sido vendidos o que se encuentren ofertándose parasn venta
No. Características de lo» Inmueble» Investigado»
Lote de terreno baldio, de forma regular, con dos frentes (en esquina), plano horizontal, uso de suelo mixto (habitacional
comercial).
Lote de terreno baldio, de forma regular, con dos frentes (en esquina), plano horizontal, uso de suelo mixto (habitacional
comercial).
Lote de terreno baldio, de forma regular, con dos frentes (en esquina), plano horizontal, uso de suelo mixto (habitacional
comercial).
Lote de terreno baldio, de forma regular, con dos frentes (en esquina), plano horizontal, uso de suelo mixto (habitacional
comercial).
Construcciones one havan sido vendidas o que se encuentren ofertándose para sn venta
[¡Na Característica» de lo» Inmueble» Investigado»
Departamento en dos niveles con sala, comedor, cocina, tres recámaras, dos bañosy dos cajones de estacionamiento cubiertos.
Departamento en dos niveles con sala, comedor, cocina, tres recámaras, dos bañosy dos cajones de estacionamiento cubiertos.
Departamento en dos niveles con sala, comedor, cocina, tres recámaras, dos bañosy dos cajones de estacionamiento cubiertos.
Departamento en dos niveles con sala, comedor, cocina, tres recámaras, dos bañosy dos cajones de estacionamiento cubiertos.
Departamento en un nivel, con sala, comedor, cocina, estudio, tres recámaras, dosbaños, dos cajones de estacionamiento
Departamento en un nivel,con sala, comedor, cocina, estudio, tres recámaras, dosbaños, dos cajones de estacionamiento
Departamento en un nivel, con sala, comedor, cocina, estudio, tresrecámaras, dosbaños, dos cajones de estacionamiento
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AVALUÓ INMOBILIARIO
AvaMoNo.
04354/2003
Fracción Area Valor Unitario Factor Motivo del Valor Unitario Valor Parcial
W Resultante Fre Coeficiente Resultante $/M* $
1 254 00 2,620 120 Esq 3,144 0 0 7 9 8 , 5 7 60 0
f Indiviso | 100000000
SUBTOTAL ( A ) | 798,576 |
B).- CONSTRUCCIONES
ESTUACIÓN DELVALORDELASCOHSTRUCCIOWES
FACTORESDEDEPRECIACIÓNAPLICADOS
Descripción Area V RN Conser Edad Obsoles- Factor VNR Valor Parcial
W $/M* vación cencia obtenido $/W $
Casa habitación 25400 3,500 100 0 79 10 0 0 79 2,765 0 0 702,31000
Cochera 102 0 0 2,800 100 100 100 10 0 2 , 8 0 00 0 285,6000 0
Cto De servicio 0 100 10 0
Cto De lavado 0 1 00 100
Terraza cubierta 0 100 10 0
Estancia a doble altura 0 100 100
Bodega 0 100 100
SUMA | | 356 00 |
FACTORESDEDEPRECIACIÓNAPLICADOS
Descripción Uni- Detalle Cantidad V RN Conser- Edad Factor V NR Indiviso Valor Parcial
dad $/M» vación obtenido $/Ma $
2
Bardas p e n m M De piedra 10 0 3,000 100 0 60 060 1,800 0 0 1 00000 1,800
Cocina integ Pqte Mlineal 10 0 5,000 10 0 0 60 060 3 , 0 0 00 0 1 00000 3,000
Cisterna yeq M» Con bomba 14 0 0 1,500 100 060 0 60 900 00 1 00000 12,600
Estacionamiento Cajón Descubierto 10 0 0 0 0 98 0 93 0 91 000 i ooooo 0
Patios exts Ma Firmes 14 2 5 0 0 98 0 93 0 91 000 100000 0
Chimenea Pza Ladrillo 3 10 0 0 98 0 93 0 91 000 1ooooo 0
Chimenea M* Ladrillo 9 10 0 090 090 0 81 000 1ooooo 0
Patios exts Pqte Firmes 48 0 0 0 089 0 95 0 85 000 1ooooo 0
Estacionamiento Cajón Descubierto 100 0 088 0 98 086 000 100000 0
Cisterna y eq M2 Con bomba | 10 0 0 0 0 80 0 85 0 68 000 1ooooo 0
Volados J M" Sencillo 13 6 0 0 10 0 0 69 0 69 000 1ooooo 0
r SUBTOTAL!C) | 17,400 |
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AVALUÓINMOBILIARIO
AvalúoHo.
04354/2003
DEDUCCIONES » % * %
VACÍOS 1,990 833 ENERGÍAELÉCTRICA 0 000
IMPUESTOPREDIAL 2,686 1125 165 0 69
SERVICIO P EAGUA 0 000 1,228 5 14
CONSERVACIÓN 549 230 DEDUC FISCALES 5,703 23 89
MANTENIMIENTO 0 000 OTROS 200 084
ADMINISTRACIÓN 478 200 BASEGRAVABLE 5,868 24 58
SOMA! 7,096 29 72
TASAS 7.O0O% 7.635% 8.250% 8.875% 9.600% 10.126% | 10.750% 11.375% 12.00%
CONCEPTO
EDADa&o* 0-5 5-10 10-15 15-20 20-25 25-30 30-35 35-40 + de40
X
CONSERVACIÓN NUEVO EXCELENTE MUYBUENO BUENO REGULAR DEFICIENTE MALO MUYMALO RUINAS
X
USO GENERAL OPTIMO EXCELENTE MUYBUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO SIN USO
X
PROYECTO OPTIMO MUYBUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE INADECUADO MALO PÉSIMO
X
VIDA ÚTIL REMANENTE (+)de50 45-50 40-45 35-40 30-35 25-30 20-25 15-20 ( ) de 15
X
UBICAC MANZANA MANZANERO CAB COMER ESQ COM CAS RESID ESQ RESID INTER.COM INTERM RESID INT COMER. INT RESID
X
ZOHA DE UBICACIÓN EXCLUSIVA RESIDENCIAL MUYBUENO BUENA MEDIANA MEDIABAJA BAJA PROLETARIA
X
USO DE SUELO EXCLUSIVO RESIDENCIAL MUYBUENO BUENO MEDIANO MEDIOBAJO BAJO PROLETARIA A
X
TIPO DE CONSTRUCCIÓN IMPORTACIÓN EXCELENTE MUYBUENA BUENA MEDIANA ECONÓMICA MALA MUY MALA RUINOSA
X
VIALIDADES EXCELENTE MUYBUENAS BUENAS REGULARES ACEPTABLES DEFICIENTES MALAS MUYMALAS PÉSIMAS
X
SUMADE PUNTOS 0 0 1 2 6 0 0 1 ' 0
CAPITALIZACIÓN 0 7000% 0 7625% 0 8250% 0 8875% 0 9500% 10125% 10750% 1 1375% 1 2000%
TASA RESOLTARTE :
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AVALUÓ INMOBILIARIO
AvalúoNo.
04354/2003
X . - R E S UM E N DEVALORES
RESULTADODEVALORESESTIMADOS:
Xn.-COKCLÜ8IóF
ROTA:ELPRESENTEAVALÚONOTENDRÁVALIDEZPARAPISESDISTINTOSDELOESPECIFICADOEHELPROPÓSITO,DEBERÁ
CONTENERSELLOYFIRMADE LOSFUNCIONARIOS AUTORIZADOS,ASIMISMOCONSTADEONTOTALDE15
PAGINASNUMERADASENFORMAPROGRESIVA.
Pagina 13de21
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
FORMATODEAVALUÓDEBANCO
SCOTIABANKS.A
FormatoAvaluó
AVALÚO N ° :
^ Scotiabank Inverlat
AVALÚO INMOBILIARIO
I.- ANTECEDENTES
Institución que practica el avalúo: Banco X.
/aluador:
Especialidad :
Registro de la Institución :
:
echa del Avalúo : Fecha d e Inspección :
inmueble que se Valúa:
Jbícacíón del I n m u e b l e : Calle : No Interior :
Delegación ó
Colonia : Municipio :
Código Postal Estado :
légimen de Propiedad,
•ropietario del I n m u e b l e
) b j e t o del Avalúo :
>ropósito del Avalúo:
4o d e Cuenta Predial:
:uenta Catastral :
4 o d e Cuenta del Agua:
I I . - CARACTERÍSTICAS URBANAS
Gasificación d e la Zona:
"¡pos de construcción
lominante:
ndice de saturación
m la zona :
'oblación :
lontaminación a m b i e n t a l :
Isodel Suelo :
fías d e Acceso e Importancia de las mismas :
iervicios públicos :
Iquipamiento Urbano :
FormatoAvaluó
I I I . - TERRENO
Colindancias:
Noreste :
Noroeste :
Sureste :
Suroestej
Configuración y Topografía:
Características Panorámicas y / o Urbanas :
Densidad Habitacional Permitida:
Intensidad deConstrucción :
Servidumbres o Restricciones:
I V . - DESCRIPCIÓN GENERAL
Uso Actual :
DESCRIBIR AMPLIAMENTE
Tiposdeconstrucción :
CalidadyClasificación delaConstrucción :
Númerodeniveles :
Edadaproximada delaconstrucción enaños:
Vida útil remanente enaños :
Vida Totalenaños:
Estado deconservación-.
Calidaddelproyecto :
Unidades rentables osusceptibles derentarse:
2
V.-ELEMENTOSPELACONSTRUCCIÓN
Obra Negra (Describir ampliamente para cada tipo constructivo)
Cimentación:
Estructura:
Muros:
Entrepisos:
Techos:
Azoteas :
Bardas:
Aplanados:
Plafones:
Lambrines:
Pisos:
Zoclos :
Escaleras:
Pintura:
Recubrimientos
Especiales:
Carpintería:
Puertas
Guardarropa
Lambrines o Plafones:
Pisos:
Muebles de baño :
I n s t . Eléctrica:
FormatoAvaluó
Puertas y ventanería
Herrería
Vidriería:
Cerrajería:
Fachada:
Instalaciones especiales:
Elevadores, y montacargas, escaleras electromecánicas, Equipos de aire acondicionado oaire lavado,
Sistema hidroneumático,
Calefacción, Subestación eléctrica, Pararrayos, Equipos contra incendio, Cisternas, fosas sépticas,
pozos de absorción, plantas detratamiento, Pozos artesianos, aljibes, equipos de bombeo.
Elementos Accesorios:
Caldera, Depósito de combustible, Espuela de ferrocarril, Pantalla de proyección, Planta de emergencia,
Butacas, Sistema de aspiración central, Bóveda de seguridad, Sistema de intercomunicación.
Equipos de seguridad y circuito cerrado deT. V.
Obras complementarias:
Bardas, celosías, Rejas, Patios y andadores, Marquesinas, Pérgolas, Jardines, Fuentes y espejos de agua
Terrazas y balcones,Cocinas integrales, Riego po aspersión,Albercas y chapoteaderos, Sistemas
de sonido ambiental.
4
FormatoAvaluó
a) Del Terreno:
LoteTipo Predominante: XXXX.00m 2 ValoresdeCalle odeZot $/m*
Indiviso
Valor Unitario Medio de Terreno:
b) Delas Construcciones:
Suma
Indiviso Proindiviso
Suma
5
FormatoAvaluó
X . - RESUMEN
X I I . - CONCLUSIÓN
6
FormatoAvaluó
Nombre:
Especialidad :
REG.INST. BIN:
7
FormatoAvaluó
MEMORIA FOTOGRÁFICA
8
FormatoAvaluó
Inmuebleubicadoencallexxxxxxxxxxxxxxxxx
FormatoAvaluó MERSUELO
b). Inmuebles que hayan sido rentados oque seencuentren ofertándose en renta
Valor homologadojf
|En N.R.: || |
a ) . Inmuebles que hayan sido vendidos o que se encuentren ofertándose para su venta
1
Caso Oferta Sup. $/m* Factores de Homologación | $/m*
$ m2 I 1 FRe
1
Valor homologado: |[ |
|EnN.R.: |T
Factores a utilizar (entre otros pueden ser:)
na : Incluye la diferencia de losservicios y/o entorno entre el inmueble valuado y el comparable.
icación : Implica la ubicación en la manzana
perficie : Eselfactor que resulta de la relación de superficie respecto al lote moda y/o valuado
rma : Eselfactor que resulta de calificar la irregularidad del predio comparable respecto al valuado
gociaciónFactor de negociación
ro : Especificar el motivo del factor
FormatoAvaluó MERCONSTY RENTA
Valor homologado^
En N.R.:
) . Inmuebles que hayan sido vendidos oque se encuentren ofertándose para su venta
Valor homologado^
[En N.R.: