Avalúos Especiales (Hospitales y Clínicas)

P March 18, 2016 , by admin

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Por Hospitales y Clínicas se entienden aquellos lugares donde se realiza tratamiento médico y
se práctica operaciones de cirugía a personas que lo requieren y para cumplir su objetivo
tienen unos equipamientos que los hacen distintos de los demás inmuebles.

Un hospital (del lat. hospitālis), es un lugar donde se atiende a los enfermos, para proporcionar
el diagnóstico y tratamiento que necesitan. Existen diferentes tipos de hospitales, según la clase
de patologías que atienden: hospitales generales, hospitales psiquiátricos, geriátricos, materno-
infantiles. También se llama clínica al hospital o lugar donde personal sanitario diagnostica y
trata a personas con problemas de salud.

 Como una contribución al país, La Asociación Colombiana de Arquitectos e Ingenieros

Hospitalarios, elaboró un esquema general del proceso integral de proyectos de inversión en
Infraestructura Hospitalaria. La metodología presenta un esquema para inversionistas e
instituciones estatales, pero sus principios pueden aplicarse a instituciones privadas,
semioficiales o mixtas.

COLSANITAS Avalúo W. R. Ingenieros Avaluadores 2015

La propuesta de ACAIH, con pequeñas modificaciones no es nada distinto de la determinación

del valor por aproximación al Costo de Reposición. Por considerarlo importante, el autor muestra
toda la propuesta, desde la evaluación misma de la inversión hospitalaria hasta la división y
avalúo propiamente dicho.
 En forma general la propuesta metodológica, es la siguiente:

1. Identificación de necesidades: Establecer la demanda de servicios de Salud y la evaluación de la

infraestructura existente.
2. Programa Médico Arquitectónico: Calcular servicios a prestar y elaboración de listados de
ambientes y áreas en mts²
3. Alternativas de Solución Física: Realización de propuestas y cálculo aproximado de costos.
4. Estudio de Factibilidad: Determinan la viabilidad técnica del proyecto
5. Financiación: Elaboración de por lo menos dos opciones de financiación.
6. Estudios técnicos: Todo lo concerniente al diseño
7. Planta física y dotación: Ejecutar la obra civil y entregar la dotación.

Esta primera parte de la propuesta, corresponde a la determinación de la necesidad o no, de

ejecutar la inversión en infraestructura hospitalaria.

El avalúo de los Hospitales y Clínicas, está compuesto por el avalúo individual de los siguientes
elementos constitutivos de valor:

 Terreno
 Construcciones
 Maquinaria y Equipo
 Good Will
 Valor en Marcha

Para el avalúo del terreno de los Hospitales y Clínicas, se emplea cualquiera de los métodos
explicados anteriormente.

Para el avalúo de la construcción de los Hospitales y Clínicas, la propuesta de ACAHI, sugiere

dividir el Hospital en áreas, dependiendo de su función y equipamiento. El avalúo de los
Hospitales y Clínicas, por ser un avalúo especial, es un avalúo en el cual el equipamiento de
cada una de las áreas en las que se divide el hospital, hace parte del avalúo total, es decir, se
debe avaluar la construcción y los bienes muebles que componen su equipamiento.

En cada una de las diferentes áreas en que se divide el hospital, el avaluador debe preguntarse
“éste bien mueble es necesario para que ésta área cumpla su función? En caso afirmativo, el
mueble debe ser avaluado como parte integral del área en cuestión. Si la respuesta es negativa,
el avaluador debe relacionar ese bien en un anexo, pero Nunca Como Parte Integral Del Informe
Valuatorio.
Las áreas en las cuales ACAHI propone dividir el Hospital o la Clínica, son divisiones lógicas,
pues cada una de las áreas cumple una función distinta y los materiales de construcción,
acabados y condiciones de asepsia, son distintas. Estas áreas son:

 ÁREA 1: Compuesta por la administración con gerencia, sala de juntas, administración, oficinas
de apoyo en aspectos financieros, personal, programas de salud, centro de
comunicaciones. Consulta externa, consulta médica y odontológica especializada, unidad de
recepción, información, citas médicas, estadística, apoyo de enfermería, nutrición, trabajo
social, farmacia y comunicaciones. Esterilización, recibo de material, esterilización de
elementos, depósito y entrega de material, servicios de diagnóstico y tratamiento, imagenología,
laboratorio clínico y patológico.
 ÁREA 2: Urgencias, consultorios, procedimientos, cirugía menor, hidratación, salas de
observación, apoyo de enfermería y coordinación

 ÁREA 3: Servicio Quirúrgico y obstetricia, áreas de preparación, vestiers, quirófanos,

recuperación y apoyo de enfermería.

 ÁREA 4: Hospitalización, habitaciones compartidas e individuales, enfermería y sus áreas de

apoyo, centro de distribución de alimentos, consultorios de piso, servicios higiénicos, servicios
religiosos.

 ÁREA 5: Morgue

 ÁREA 6: Servicio general, cocina, lavandería, almacén, depósitos, mantenimiento, máquinas,

subestación y plantas de emergencia, aíre acondicionado.
 ÁREA 7: Obras externas, circulación y zonas verdes.
 COLSANITAS. Avalúo W. R. Ingenieros Avaluadores 2015
Debido a la complejidad del trabajo valuatorio, es recomendable un ordenamiento y división del
equipo técnico encargado de ejecutar el trabajo, en la medida de lo posible, la visita de las
instalaciones y el reconocimiento de los equipos, debe hacerse en compañía de un médico.

Es importante recordar que para el diseño y construcción de Hospitales y Clínicas, debe

seguirse unos requerimientos mínimos exigidos por el Ministerio de Salud.

Es necesario obtener copia del último inventario de equipos electromecánicos y hospitalarios,

con su respectiva clasificación. También se debe poseer año de adquisición de los equipos, vida
útil, costo de adquisición, especificaciones técnicas, condiciones de mantenimiento.
Reparaciones hechas a los equipos, nombre del fabricante, país de origen. Con esta información
es posible determinar la vida futura de los equipos, seleccionar el método más adecuado para
obtener la depreciación acumulada de los equipos y el valor del bien a la fecha del avalúo.

NOTA: los bienes fungibles no deben ser avaluados por su misma condición de fungibles.
OTRO ENFOQUE METODOLÓGICO PARA EL AVALÚO DE HOSPITALES Y CLÍNICAS
Algunos tratadistas basados en su experiencia profesional, han implementado una propuesta
metodológica diferente para el avalúo de Hospitales y Clínicas. Aunque no existen grandes
diferencias con ACAHI, el autor considera saludable dar a conocer ésta propuesta.
 El objetivo del avalúo de Hospitales y Clínicas es lograr una estimación razonable de mercado
con base en el Costo de Reposición, o Reemplazo del bien, al Valor del Mercado Inmobiliario y
a su Valor de Recapitalización de la Renta, mediante una conciliación de ellos o un promedio
ponderado.

Las etapas que se explican son las genéricas para el proceso valuatorio, son:

 Definición del problema: En ésta etapa se definen los parámetros bajo los cuales se acometerá
el avalúo. Se analizan las posibles fuentes de consulta y las herramientas necesarias para
ejecutar correctamente el trabajo.
 Trabajos preliminares y logística valuatoria: Se obtiene la información existente (Avalúos
anteriores, inventarios, información contable, reglamentaciones, planos, facturas de compra de
equipos, cartas de nacionalización, pólizas de seguro, historia del mantenimiento mecánico de
los equipos), también se implementa en ésta etapa la logística valuatoria, la división de los
equipos técnicos, mecanismos de control y la forma de procesar, analizar e interpretar la
información.
 Visita física: Permite la recolección de datos físicos sobre los elementos constitutivos de valor.
Por lo general, se han diseñado previamente unos formatos que permiten obtener directamente
la información necesaria del terreno, las construcciones y los equipos.
 Procesamiento de la información: Se consultan las fuentes definidas previamente, se constata la
información obtenida en la visita de campo y se obtienen las aproximaciones al valor de Costo
de Reposición, Valor de Mercado y Capitalización de la Renta.
 Elaboración del informe: Se relaciona el Método empleado para el avalúo, se describen los
parámetros empleados en la fijación de precios y se hace la sustentación de ellos. Este informe
constituye la memoria valuatoria del trabajo.

Proceso valuatorio.
Se debe destacar que el trabajo valuatorio es complejo, debido a las diferentes instalaciones y
edificaciones que pueden componer una Clínica u Hospital, es recomendable, un ordenamiento
y división del trabajo entre los avaluadores. Con relación a la edificación, se sugiere el
tratamiento por separado para cada edificio, con la denominación ordenada de las áreas que lo
conforman, así como las edades y sobre todo los estados de conservación.

En el área de equipamiento es conveniente dividirlos en los siguientes rubros:

1.Equipo electromecánico. Constituido por:

 Equipo sanitario.
 Aire acondicionado.
 Planta de tratamiento de agua.
 Bomba y equipo neumático.
 Cocina y lavandería.
 Ambulancias y vehículos.

2. Equipamiento Médico – Hospitalario.

 Equipo de rayos X y radio – terapia

 Centro quirúrgico y obstétrico.
 Central de esterilización.
 Equipos de anestesia.
 Equipo dental
 Instrumental quirúrgico
 Equipo de cuidados intensivos.
 Incubadoras
 Muebles clínicos de acero.
 Equipo material de farmacia.

3. Equipamiento Muebles y Enseres

COLSANITAS. Avalúo W. R. Ingenieros 2015

Al inicio del trabajo valuatorio, se debe obtener del propietario, el listado de lo que corresponde
a equipo electromecánico y hospitalario, de acuerdo al inventario y según su clasificación. Por
lo general, la clasificación contable del inventario difiere de la que se propone, pero los
Avaluadores deben hacer el ordenamiento de todos los equipos obtenidos del listado de
auditoria o del listado de contabilidad y clasificarlos bajo esa codificación, que permite la
identificación rápida de cualquiera de los equipos materia del avalúo.
También se debe pedir al propietario del Hospital o Clínica, la siguiente información:

Con respecto a los equipos año de adquisición, valor de adquisición, condición del
mantenimiento, y reparaciones a las que ha sido sometido el equipo.

Con ésta información el avaluador está en posibilidad de contar con los datos necesarios para
estimar la vida futura del equipo, estimar la depreciación calculada y el valor del bien a la fecha.
Es de suma importancia, el nombre del fabricante de los equipos médicos hospitalarios, por
cuanto existen diversidad de fabricantes y calidades variadas dentro de grandes rangos.

Revisar con el departamento de mantenimiento los registros de operación, reparaciones, tipo

de mantenimiento y control, que se ha dado a los equipos durante su vida efectiva. En caso de
no existir estos registros, debe ser tratado con el jefe de mantenimiento o con los operarios que
trabajen en ese mantenimiento o con los operarios que trabajan en ese departamento.
Luego de éstas reflexiones se puede afirmar que la valuación de una clínica debe ser efectuada
por un equipo profesional experimentado, buscando la asesoría de Ingenieros Civiles,
Ingenieros Electrónicos, Ingenieros Mecánicos, Ingenieros Sanitarios, Ingenieros Catastrales,
Médicos con experiencia en planificación de hospitales y programación de equipos, Contadores,
Analistas Económicos y en fin, un equipo multidisciplinario. Básicamente se debe disponer de
los planos generales de las instalaciones, en caso contrario, será necesario efectuar
levantamientos