Laudo aponta necessidade de manutenção em fachadas de prédio comercial

LAUDO DE INSPEÇÃO PREDIAL
CENTRO COMERCIAL DI BERNARDI TOWER

CNPJ: 81.776.049/0001-32
Pravaliar Engenharia Ltda, empresa especializada em Engenharia de Avaliações e
Perícias, com endereço comercial à Rua Osmar Cunha, 183 – Ed. Ceisa Center – Bloco B –
Sala 108, tendo como Responsável Técnico pela inspeção, Márcio A. Lunardelli Cavallazzi,
Engenheiro Civil registrado no CREA/SC sob o nº 17036-4, contratada pelo síndico do Edíficio
Centro Comercial Di Bernardi, Sra. Cíntia Gava, para vistoriar e elaborar Laudo de Inspeção
Predial deste Condomínio, situado à Rua Wanderley Júnior, nº 05 – Campinas – São José –
SC – CEP: 88101-010, tendo procedido aos estudos e diligências que se fizeram necessárias,
vem pela presente apresentar seu Laudo:
Foto 1: vista frontal do Edício Centro Comercial Di Bernardi Tower
Rua Osmar Cunha , 183 – Ed. Ceisa Center – Bl. B – S. 108

Florianópolis – Santa Catarina / Fones: 0(xx)48 9980 9377 – 3223 6363
e-mail: pravaliarengenharia@gmail.com
www.pravaliarengenharia.com.br
HISTÓRICO
O presente laudo tem por finalidade identificar os problemas no revestimento das

fachadas, infiltrações, fissuras, trincas e outros vícios e/ou defeitos construtivos existente na
edificação, objetivando a elaboração de laudo de inspeção predial que avaliará as condições
técnicas, de uso e de manutenção da edificação visando orientar o plano de manutenção, e as
ações de manutenção nos sistemas construtivos priorizada pelo seu grau de risco das áreas
comuns do Centro Comercial Di Bernardi Tower.
Trata-se de uma medida cautelar tomada pelo Condomínio do Edifício Centro Comercial
Di Bernardi Tower, em razão da necessidade da realização da manutenção preventiva e
corretiva da edificação, com orientação técnica a cerca de eventuais anomalias de ordem
estrutural e estética, e para obter-se um diagnóstico e uma avaliação da manutenção predial
necessária para a edificação.
CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
TIPOLOGIA
Edifício Comercial de múltiplos andares.
CRITÉRIO
O critério utilizado para a elaboração do laudo será embasado na análise do risco

associado uso e exposição ambiental, a análise do risco consiste na classificação das
anomalias e falhas identificadas nos diversos componentes de uma edificação, quanto ao seu
grau de urgência realizado com fatores de conservação, depreciação, saúde, segurança,
funcionalidade, e comprometimento de vidas úteis e perda de desempenho.
METODOLOGIA
A metodologia adotada no presente trabalho fundamenta-se na norma básica para perícia

de engenharia do IBAPE/SP, que consistirá na abordagem do desenvolvimento dos seguintes
itens.
 Determinação do nível e tipo de inspeção;

 Verificação da documentação apresentada;
 Oitiva de informação pertinentes advinda do sindico;
 Indicação das orientações técnicas e ordem de prioridades;
 Elaboração do laudo.
Serão consideradas anomalias construtivas aquelas que prejudicarem o desempenho, a
funcionalidade, a vida útil prevista, a utilização, decorrentes de problemas de projetos,
execução, especificação de materiais, informações defeituosas sobre manutenção, uso e
operação de sistemas.
Serão inspecionadas todas as dependências de uso comum do edifício, desde a cobertura

das caixas de água até os subsolos de edifício, para identificação das anomalias construtivas
e eventuais falhas na manutenção, detectáveis, visualmente. Todos os eventos serão
registrados, fotograficamente, e acompanhados de breve comentário com a recomendação
técnica pertinente.
Não estão previstos trabalhos de prospecção e ensaios de laboratórios no presente escopo

de trabalho, vistorias realizadas por engenheiro eletricista; engenheiro mecânico ou formação
de equipe multidisciplinar.
Portanto, consoante o item 7.1.12 da Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP, esta

vistoria enquadra-se como sendo de NIVEL 2.
NIVEL 2
Inspeção predial realizada em edificações com média complexidade, de manutenção e de

operação de seus elementos construtivos, de padrões construtivos médios e com sistemas
convencionais. Normalmente empregada em edificações com vários pavimentos, com ou sem
plano de manutenção, mas com empresas terceirizadas contratadas para execução de
atividades específicas como: manutenção de bombas, portões, reservatórios de água, entre
outros.
O presente Laudo de Inspeção Predial está restrito ao enfoque técnico para

identificação das anomalias construtivas e falha de manutenção detectada nas áreas comuns
do Condomínio Comercial Di Bernardi Tower, observando-se que não foram realizados
ensaios invasivos, como também não será abordado aspectos legais de Assistência Técnica
em casos de apuração de responsabilidade e eventual demanda judicial.

DADOS DO CONDOMÍNIO
O imóvel está localizado na Rua Wanderlei Júnior, nº 05 – Campinas – São José - SC
Tipo do Terreno
 Formato: Irregular
 Coordenadas Geográfica: Latitude: -27° 36’ 00,95 Longitude: -48° 36’ 29,76”
 Área Total: 711,25 m²
 Situação: Meio da Quadra
 Testada: no Nível do logradouro
 Topografia: Plano/semi plano
Tipo da Edificação
 Tipologia: Condomínio Comercial constituído por 1 (um) Bloco com múltiplos

pavimentos, Pavimento Subsolo Garagem 1 + Pavimento Térreo (lojas) + Sobre Lojas +
Pavimento Garagem 2 + 13 Pavimentos Tipo; Cisterna; Casa de Bombas; Reservatório
Superior; Casa de Máquinas e Barrilete, totalizando 78 salas comerciais.
 Utilização: Comercial
 Idade: 18 anos
 Normal, consoante estudo “edificações – valores de vendas” do IBAPE/SP
 Área Total Edificada: 4.661,36 m²
As diligências tiveram início no dia 10/08/2016 ás 9:00hs, acompanhada pelo
Conselheiro de Obras Sr. Carlos Américo Novelli, e pela síndico Sra Cíntia Gava, e no dia
23/08/2016 com início às 09: 00 hs acompanhada pelo Síndico Sra. Cíntia Gava.
Foram vistoriados os diversos ambientes que compõe as áreas comuns do edifício. O

edifício foi construído segundo os padrões convencionais de edificação, contando,
resumidamente com: estrutura em concreto armado; fechamento externo e interno em
alvenaria convencional; pavimento das garagens em piso cimentado liso; laje em cobertura do
reservatório superior com impermeabilização, e demais lajes de cobertura em telhas de
fribrocimento.
DESCRIÇÃO DAS ANOMALIAS ENCONTRADAS NAS ÁREAS COMUM DO

CONDOMÍNIO CENTRO COMERCIAL DI BERNARDI TOWER
FACHADAS – SACADAS
Foto 1: Vista da fachada sul, com alinhamento dos Foto 2: Nesta foto se obseva, que o aparelho foi
aparelhos de ar condicionado uniformizados, substituído, sem a correta instalações dos
porém, apresentando, uma série de infiltrações ao drenos. Verificam-se manchas no revestimento
longo da prumada. de pintura, causadas por infiltração proveniente
da falta de dreno.

Foto 3: Nas fachada oeste foram constatados Foto 4: Detalhe da presença de fungos no
danos no revestimento de argamassa e pintura, revestimento de argamassa e pintura no topo do
provocados por infiltrações causado por prédio, devido a excessiva umidade na alvenaria,
impermeabilização deficiente nas paredes causado pela falta de impermeabilização no interior
internas do reservatório superior. do reservatório superior.
Foto 5: Fachada necessitando manutenção de Foto 6: Detalhe do condensador de ar

lavação, tratamentos de fissuras e pintura. condicionado instalado sem dreno, provocando
umidade e danos no revestimento de pintura.

Foto 7: Nesta foto se observa a instalação do Foto 8: Detalhe do acabamento em madeira no
condensador do aparelho split, sem os fechamento da alvenaria, que provavelmente
acabamentos necessários no fechamento da provoca infiltrações para o interior da unidade.
parede.
Foto 9: Detalhe do cabeamento do aparelho ar Foto 10: Nesta foto se observa a falta de
condicionado, expostos na fachada da edificação uniformização da disposição dos aparelhos de ar
sem função específica. condicionado na fachada sul.

Foto 11: Vista do topo da fachada sul, Foto 12: Danos no revestimento de pintura em
apresentando infiltrações e danos no razão do desgaste da tinta e da umidade excessiva
revestimento de pintura, além da falta de na alvenaria.
uniformização da disposição dos aparelhos de ar
condicionado.
Foto 13: Nestas instalações não foram concluídos Foto 14: Detalhe das hastes de ferro de suporte
os acabamentos necessários de reboco e pintura do condensador, em estado de corrosão
junto ao condensador. provocando contaminação nos equipamentos e
no revestimento de pintura.

Foto 15: Vista da fachada oeste, Foto 16: Detalhe de pontos de infiltração em
apresentando manchas generalizadas, decorrência das peças deixadas no local, de antiga
indicando a presença de fungos no instalação de condensadores.
revestimento de pintura.
Foto 17: vista do guarda corpo da sacada, Foto 18: Em razão da excessiva umidade na
apresentando danos no revestimento de pintura. alvenaria, houve o empolamento da tinta, com
prováveis danos no revestimento em argamassa.

Foto 19: As infiltrações que ocorrem no guarda Foto 20: Nesta foto se observa danos no
corpo são recorrente nas sacadas da fachada revestimento de argamassa e pintura, indicando
norte. infiltrações através da área interna da sacada.
Foto 21: Vista da fachada sul com estrutura das Foto 22: Detalhe do vidro trincado na janela da
esquadrias de alumínio com fechamento em sala nº 601
vidros.

PAVIMENTO SUBSOLO GARAGEM
Foto 23: Infiltrações generalizadas, causando Foto 24: Os danos no revestimento de argamassa
danos no revestimento de argamassa e pintura, e pintura se estendem por toda parede lateral
proveniente de edificação vizinha. direita.
Foto 25: Detalhe da infiltração se concentra na Foto 26: Os danos no revestimento de pintura
base da parede, indicando umidade ascendente, ocorrem também junto a escada de acesso ao
proveniente do terreno de edificação vizinha. pavimento térreo.

Foto 27: Na parede lateral esquerda os danos no Foto 28: As infiltrações ocorrem ao longo de toda
revestimento de argamassa e pintura são parede, na altura da rampa.
decorrentes da falta de vedação entre a parede e
a rampa de acesso ao pavimento garagem 2
Foto 29: Vista da rampa de acesso ao pavimento Foto 30: Vista do piso cimentado do pavimento
garagem 1, no detalhe os pontos onde ocorrem subsolo garagem, necessitando manutenção no
as infiltrações. revestimento.

Foto 31: Vista da casa de bombas posicionada Foto 32: Detalhe da parede da cisterna
ao lado da cisterna no pavimento subsolo. apresentando destacamento da argamassa de
revestimento com corrosão da armadura.
Foto 33: Detalhe do destacamento do Foto 34: Nesta foto se observa infiltrações, na
revestimento em argamassa, provocado pela caixa coletora da tubulação hidráulica,
expansão das barras de aço em estado de provocaram danos no revestimento de
corrosão. argamassa e corrosão nas armaduras da viga.

Foto 35: Detalhe de corrosão aparentemente Foto 36: Detalhe das fiações elétricas e
nos estribos da viga, tais corrosões em cabeamentos sem proteção adequada.
armaduras de elementos estruturais devem ser
reparadas com urgência.
Foto 37: Nesta foto se observa uma Foto 38: Vista da calha em estado de corrosão,
“gambiarra” no sistema elétrica das luminárias sem as luminárias.
deste pavimento.

Foto 39: vista do portão de ferro de acesso ao Foto 40: As peças apresentam estado de corrosão
pavimento subsolo garagem, funcionando acentuado.
normalmente, entretanto, necessitando
manutenção no revestimento de pintura.
RAMPA DE ACESSO DE VEÍCULOS - MUROS - MURETAS
Foto 41: Vista da fachada sobre da sala situada Foto 42: Detalhe do revestimento em argamassa
sobre a rampa de acesso ao pavimento danificado.
garagem 1, apresentando fissuras e danos no
revestimento de argamassa e pintura.

Foto 43: Nesta mesma fachada se observa na Foto 44: Trinca na parede sobre o portão de
foto a falta de acabamento na janela para entrada de veículos.
passagem do cabeamento do split.
Foto 45: Danos no revestimento de argamassa e Foto 46: Destacamento do revestimento em

pintura no muro lateral da rampa de acesso de argamassa e rompimento da manta na base da
veículos ao pavimento garagem 1, causado por parede.
movimentações higroscópicas.

PAVIMENTO GARAGEM 1 – ELEVADORES E PORTAS
Foto 47: Vista da porta de elevador, em Foto 48: Porta de acesso a escada de
estado de corrosão, necessitando emergência apresentando “descascamento”
manutenção no revestimento de pintura. do revestimento de pintura.
PAVIMENTO GARAGEM 1 – DRENO E PISO
Foto 49: Detalhe do entupimento do dreno de Foto 50: Nesta foto se observa o alagamento da
escoamento de água pluvial, provocando área descoberta em razão da falta de escoamento
alagamento na área descoberta deste pavimento. dos drenos.

Foto 51: Detalhe do dreno necessitando, Foto 52: Vista da área descoberta na lateral
manutenção de limpeza e impermeabilização em esquerda do pavimento garagem 1.
torno da caixa coletora.
Foto 52: Em razão do vencimento do tempo de Foto 53: Detalhe da trinca acentuada existente no
vida útil da manta impermeabilizante deste pavimento, provavelmente, com a manta
pavimento, recomendamos substituição do impermeabilizante rompida.
sistema de impermeabilização na área descoberta
deste pavimento.

Foto 54: Vista da área descoberta na lateral Foto 55: Detalhe da greta no piso da área
esquerda do pavimento garagem 1, descoberta, com provável rompimento da
apresentando trincas generalizadas. manta impermeabilizante.
PAVIMENTO GARAGEM 1 – MUROS DE PROTEÇÃO
Foto 56: Vista do muro de proteção da área Foto 67: Trinca na base do muro permitindo a
descoberta, apresentando manchas e fissuras, penetração de umidade ascendente no
indicando a necessidade de manutenção revestimento em argamassa e pintura.
corretiva.

Foto 68: Trinca no piso e danos no Foto 69: Os sucessivos ciclos de umidade
revestimento do muro lateral e fundo. ascendente provocam gradativa degeneração do
revestimento de argamassa e pintura do muro.
Foto 70: Vista do muro necessitando manutenção Foto 71: Detalhe de trinca entre as paredes, não
no revestimento de argamassa e pintura. reparada adequadamente, necessitando de
manutenção corretiva.

PAVIMENTO GARAGEM 1 – SUBESTAÇÃO DE ENERGIA
Foto 72: Vista da subestação de energia Foto 73: detalhe de trinca diagonal no vértice da
localizada nos fundos do pavimento garagem 1. porta em razão da falta de contraverga.
Foto 74: As paredes de fundos da subestação Foto 75: Vista do interior da subestação de
necessitando manutenção do revestimento de energia, se observa danos no revestimento das
pintura. paredes e laje, indicando infiltrações nestes locais.

Foto 76: Por se tratar de uma subestação de Foto 77: Nesta foto se observa que há umidade,
energia, é necessária urgente manutenção em toda extensão da laje de cobertura da
corretiva na impermeabilização da laje de subestação.
cobertura.
PAVIMENTO GARAGEM 1 - EQUIPAMENTOS
Foto 78: Equipamento de proteção do muro de Foto 79: há necessidade de substituição de

fundo apresenta-se danificado. parafusos em estado de corrosão e outros
ajustes para correta fixação do guarda corpo.

Foto 80: Detalha da presilha de proteção da Foto 81: As presilhas de sustentação da
tubulação de energia, apresentando corrosão tubulação de energia, necessitam de
acentuada. substituição ao longo de toda passagem da
tubulação no pavimento garagem 1.
Foto 82: Ponto de luz sem calha e luminárias. Foto 83: todas as calhas e luminárias necessitam
substituição e/ou manutenção corretiva.

BARRILETE
Foto 84: Detalhe das informações sobre as Foto 85: Detalhe do vazamento nas conexões da
prumadas das tubulações hidráulicas, tubulação preventiva contra incêndio.
recomendamos a pintura na parede e
informações padronizadas.
Foto 86: Falta de impermeabilização do Foto 87: Manchas na laje do reservatório,

reservatório superior, gera infiltrações para o indicando infiltrações neste local.
interior da área de barriletes.

Foto 88: Fissura horizontal na parede causada Foto 89: Umidade com danos no revestimento da
por sobrecargas localizadas. pintura, provocada por deficiente vedação da
esquadria da janela.
TERRAÇO DA SALA 1301
Foto 90: Nesta foto se observa um pilar, Foto 91: Observa-se um deslocamento da
aparentemente sem função estrutural, e fissura parede com relação ao pilar, ocasionado
diagonal na parede de guarda corpo do terraço. provavelmente por acomodação da
estrutura. Como a administração do
condomínio não possui o projeto estrutural
da edificação, recomendamos uma análise e
o acompanhamento específico desta
anomalia, ao longo da restauração do prédio.

Foto 92: trata-se da área privativa de terraço da sala 1301. Nesta
foto observa-se o deslocamento do pilar de cerca de 4,0 cm com
relação ao muro. Não foram encontradas trincas no lado externo
da parede que indicasse queda eminente do muro, entretanto, há
necessidade de acompanhamento e análise técnica desta
estrutura como um todo.
COBERTURA – RESERVATÓRIO SUPERIOR
Foto 94: Nesta foto se observa no topo da parede

Foto 93: Vista da fachada leste do reservatório
fissuras e manchas provocadas por excesso de
superior com danos no revestimento em argamassa e
umidade no local.
pintura causado pela impermeabilização deficiente do
reservatório superior.

Foto 95: Na fachada oeste do reservatório a falta Foto 96: Detalhe das tubulações provenientes do
de impermeabilização das paredes internas do reservatório apresentando vazamentos.
reservatório, favorece a umidade na alvenaria e
causam a gradativa deterioração da parede.
Foto 97: Detalhe do local onde ocorre o Foto 98: Vista de parte da tubulação hidráulica,
vazamento. proveniente do reservatório superior,
aparentemente sem função específica.

Foto 99: Dreno na laje de cobertura Foto 100: Laje do telhado de cobertura
necessitando manutenção corretiva. necessitando manutenção.
PARA RAIO – EQUIPAMENTOS CVTV
Foto 101: Vista do Sistema de Proteção de Foto 102: Cabeamento solto, prejudicando todo o
descargas atmosféricas – SPDA, necessitando funcionamento do SPDA.
de manutenção e revisão geral nos isoladores e
cabeamento, além de aferição da resistência
ôhmica de aterramento no solo.

Foto 103: Detalhe da ponta do cabo solto do SPDA. Foto 104: Conectores do SPDA, em estado de
corrosão acentuado.
Foto 105: Corrosão das emendas e equipamentos Foto 106: Nesta foto se observa a má qualidade
de sustentação dos cabos. de acabamento na passagem do cabeamento das
antenas de CVTV.

Foto 107: Estado de corrosão acentuada das caixas Foto 108: As tampa do reservatório superior
de passagem do cabeamento das antenas apresentando corrosão, tendo que ser substituídas
instaladas na laje de cobertura. por material resistente a maresia.
Foto 109: Detalhe da tampa danificada devido a Foto 110: Vista da proteção de ferro do poço de
corrosão. luz com a ferrugem contaminando o revestimento
de pintura.

Foto 111: Detalhe da conexão do para raio Foto 112: O sistema SPDA deve ser revisado,
conectado em peça em estado de corrosão, não substituir as emendas corroídas, esticar o
cumprindo a função de isolamento contra cabeamento, trocar isoladores danificados e aferir
descargas atmosféricas. resistência de aterramento no solo.
Foto 113: Vista do espaço de confinado para Foto 114: Vista interna do local, necessitando
armazenamento de equipamentos de CVTV, organização e identificação dos equipamentos.
internet e baterias.

ANÁLISE DO RESULTADO DA VISTORIA PREDIAL DO CONDOMÍNIO
COMERCIAL DI BERNARDI TOWER
Esta análise visa apontar as principais anomalias construtivas e falhas de manutenção

detectadas por ocasião da vistoria nas áreas comuns da edificação em referência.
A seguir constam os respectivos comentários pertinentes aos sistemas construtivos

verificados nas áreas comuns vistoriadas.
1. FISSURAS E REVESTIMENTO DAS FACHADAS – PAREDES - MUROS
As fissuras encontradas no revestimento em argamassa das fachadas, paredes e teto, nas

áreas comuns, não comprometem a segurança da estrutura não tendo implicações em termos
de desempenho global dos componentes elétricos, hidráulico ou estrutural. Para recuperação
das fissuras existentes, além dos cuidados referentes à escolha dos materiais, a qualidade da
alvenaria dependerá da qualidade do serviço (nível; prumo; regularidade das juntas; etc..).
Para as fissuras existentes na área comum da edificação, recomenda-se a contratação de
empresa especializada em revestimentos de argamassa e pintura. O procedimento mais
comum para tratamento das fissuras é a raspagem da argamassa das juntas horizontais e
verticais até uma profundidade aproximada de 15 mm, limpeza, umedecimento e posterior
aplicação de 2 (duas de mão) de selatrinca, no veio da trinca aberta, obturação da junta com
selante expansor. Nivelar a superfície com massa acrílica semelhante a existente no local.
No caso de trincas ou fissuras com maior profundidade, aplicar tela de poliéster de 10 a 20

cm de largura, sobre a faixa que esta sendo recuperada, e aguardar 4 horas para secagem,
posteriormente fazer o nivelamento com aplicação de quantas de mãos forem necessárias
para obter uma boa cobertura da pintura com tinta de primeira linha.
A corrosão de armaduras no concreto armado é um fenômeno de natureza eletroquímica

que pode ser acelerado pela presença de agentes agressivos externos, do ambiente, ou
internos quando incorporados ao concreto. Com relação ao subsolo garagem, devem-se
observar as ferragens expostas e efetuar o tratamento adequado para as corrosões evitando
com isto comprometimento dos elementos estruturais. Para tratar a corrosão de armadura
deve-se remover revestimento em argamassa e o concreto solto, de forma que a alcançar a
toda a armadura em estado de corrosão. Efetuar a escovação para remover a corrosão com
cerdas de aço, em seguida proteger as ferragens com fosfatizante tipo Armatec ZN.
Reenquadrar com argamassa polimérica tipo SikaGrout TIX, após 28 dias pintar o concreto
aparente com tinta látex. (vide fotos 32; 33; 34; 35).

Como método destrutivo propõe-se a remoção do concreto carbonatado das peças
atingidas através do uso de ferramentas comuns e de grande utilização na Engenharia Civil, a
remoção das camadas de cobrimento e primárias das peças não trazem grandes dificuldades,
observando-se que o concreto carbonatado não apresenta muita resistência devido ao seu
baixo nível de pH. As figuras abaixo ilustram o processo de reparo localizado em peças
estruturais que apresentam quadro de corrosão de armadura longitudinal.

TERRAÇO DA SALA 1301
Com relação ao terraço da sala 1301, por tratar-se de área privativa,

recomendamos que o condomínio comunique o proprietário da sala, sobre a
anomalia existente no terraço. Em razão da inexistência do projeto estrutural da
edificação, é necessário que o proprietário da sala contrate empresa
especializada em cálculos e recuperação estrutural para analisar com urgência
a função estrutural do pilar erguido próximo ao muro de proteção do terraço de
cobertura, elaborando um Parecer Técnico com diagnóstico relativo ao
deslocamento deste elemento estrutural com relação ao muro.
Foto 115: Detalhe do pilar aparentemente Foto 116: trata-se da área privativa de terraço
sem função estrutural. da sala 1301. Nesta foto observa-se o
deslocamento do pilar de cerca de 4,0 cm com
relação ao muro. Não foram encontradas trincas
no lado externo da parede que indicasse queda
eminente do muro, entretanto, há necessidade
de acompanhamento e análise técnica desta
estrutura como um todo.

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2. INFILTRAÇÕES - IMPERMEABILIZAÇÕES
As infiltrações que ocorrem nas paredes e laje do pavimento garagem

subsolo devem-se a falta de vedações da parede ao longo da rampa de acesso
de veículos ao pavimento garagem 1, e da impermeabilização deficiente da laje
e das caixas coletoras da área descoberta deste mesmo pavimento.
As infiltrações no interior da subestação de energia ocorrem em razão da

impermeabilização deficiente nesta laje superior.
O excesso de umidade no revestimento das paredes, muros laterais e

fundos, que provocam danos no revestimento de argamassa e pintura ocorrem
em face da falta e/ou deficiência dos “pingadores”.
Em função do tempo de vida útil das impermeabilizações existente nas

áreas descobertas do pavimento garagem 1, laje de cobertura; laje da
subestação, e laje e paredes internas do reservatório superior, há necessidade
refazer toda impermeabilização nestas áreas, e a desobstrução de todos os
condutores pluviais para um correto escamento das águas pluviais, incluindo os
existentes na laje do telhado de cobertura.
a) Impermeabilização da área descoberta do pavimento garagem 1
Neste pavimento, em razão das infiltrações que vem ocorrendo no

pavimento subsolo garagem, é necessário retirar todo revestimento existente,
bem como, todo e qualquer impermeabilização anterior. Deverá também ser
retirado todo o revestimento em argamassa existente nas paredes perimetrais,
até altura de 40 cm do piso. O procedimento seguinte é a observação se a laje
possui armaduras com sinais de corrosão, caso positivo, proceder a
restauração destas áreas oxidadas, conforme já explicitado. Os drenos devem
ser envelopados e impermeabilizados, caso necessário substituir todas as
caixas coletoras deste pavimento. A impermeabilização neste pavimento
deverá ser executada com manta asfáltica com poliéster, por empresa
especializada de acordo com a ABNT NBR 9575: 2010 – Impermeabilização.

35
b) Impermeabilização das paredes internas do reservatório superior
O fato de não haver sobre a laje de cobertura do reservatório superior

proteção mecânica, em face das perfurações executadas na laje para a
instalação das antenas de TV e equipamentos comercializados para sinas de
internet, provocaram fissuras e consequentes infiltrações com deterioração da
estrutura do reservatório superior, aparentemente com corrosão das
armaduras. Para a impermeabilização da laje de fundos e paredes internas
reservatório, deve-se ser retirado todos os equipamentos existentes sobre a
laje do reservatório, realizar o tratamento de fissuras e trincas, inclusive de
eventual armadura em estado de corrosão. Após o tratamento e
impermeabilização das paredes internas do reservatório, aplicando membrana
de argamassa polimérica acrílico, proceder à impermeabilização da laje de
cobertura com manta asfáltica aluminizada, conforme normas técnicas de
impermeabilização NBR 9575: 2010.
Foto 117: Vista dos equipamentos instalados sobre

a laje do reservatório superior.
c) Impermeabilização da laje de cobertura e da laje da subestação
Após limpeza superficial das calhas do telhado de cobertura com

hidrojateamento e regularização dos pontos de empoçamento, e tratamento de
trincas e fissuras efetuar a impermeabilização da laje com manta asfáltica
alumninizada, conforme procedimentos e normas técnicas de
impermeabilização NBR 9575: 2010. O mesmo procedimento deve ser adotado
na laje de cobertura da subestação.

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3. REVESTIMENTO DE PINTURA
Nos fachadas, paredes dos pavimentos garagens, muretas, muros,

revestidos em argamassa aplicada sobre chapisco com pintura do tipo de tinta
acrílica, constatou-se à necessidade de contratação pelo condomínio de
empresa especializada para executar a repintura de revestimento externo das
fachadas muretas e muros, em razão da identificação de anomalias
decorrentes da falta de manutenção e instalações deficientes dos
condensadores do ar condicionado. A presença de fissuras generalizadas,
infiltrações, manchas e fungos causaram deteriorações do revestimento da
pintura, provocadas por umidade excessiva no revestimento de argamassa,
além do próprio desgaste natural da argamassa de revestimento, cuja
expansão decorrente, tende a produzir danos generalizados no revestimento.
Há também manchas e danos no revestimento da pintura provocado por
impermeabilização deficiente do reservatório superior.
Considerando substratos íntegros, sem problemas com trincas de

retração e outros, além de problemas relacionados à aderência, pulverulência,
insolação, etc., um sistema de pintura em látex acrílico possui vida útil de
aproximadamente 4(quatro) anos, devendo-se fazer limpezas periódicas e
repinturas.
As repinturas devem obrigatoriamente remover as películas de tinta

antigas bem como calafetar frestas em esquadrias, rever elementos de
vedação das mesmas, além de verificar a integridade do revestimento geral,
promovendo o tratamento das fissuras, além da remoção das partes
deterioradas e limpeza prévia das superfícies.
Para manutenção no revestimento da argamassa e pintura, além dos

cuidados referentes à escolha dos materiais, a qualidade do revestimento da
argamassa de assentamento e pintura, dependerá fundamentalmente da
qualidade do serviço, sendo sempre recomendável a execução de “pingadores”
adequados nos beirais, cuidados especiais com as caixas de proteção de ar
condicionado, tanto para melhorar a qualidade dos serviços, quanto para
propiciar-se o deslocamento da lâmina de água da chuva escorrendo pelas
fachadas.
A utilização de sistemas de pintura látex como proteção das argamassas

de revestimento das fachadas além da função proteção da envoltória das

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edificações, também exerce a função estética, valorizando e destacando a
apresentação da parte mais visível e exposta do edifício.
O comprometimento da pintura quanto à proteção dos revestimentos das

áreas comuns, poderá desencadear um processo, que interferirá no bom
funcionamento de outros sistemas, favorecendo a atuação de agentes
deletérios, especialmente a ação indesejável da água e de agentes
atmosféricos e biológicos, com a consequente instalação de diversas
manifestações patológicas que deterioram as edificações, desvalorizam o
patrimônio, causam desconforto ao usuário, com reflexos de ordem estética e
de salubridade, pelo surgimento de manchas de umidade, fissuras e outras
manifestações.
RECOMENDAÇÕES PARA EXECUÇÃO DA PINTURA
Como forma de se estabelecer alguns parâmetros referenciais para o

desenvolvimento dos serviços de pintura, são abordadas a seguir as exigências
da NBR 13.245/95 – Execução de pinturas em edificações não industriais e
outras sugestões colhidas na bibliografia pesquisada e entrevista com
aplicadores.
Correção de falhas
A correção das falhas depende do tipo de tinta e das condições superficiais da

base a ser pintada.
Limpeza
Recomenda-se todo o cuidado na proteção e preparação das superfícies

e elementos no entorno das superfícies a serem limpas, para evitar que sejam
danificadas.
Em função do tipo de impregnação presente no substrato a limpeza deve ser

realizada das seguintes formas:
a) para remoção de sujeira, poeira, e materiais soltos de uma forma geral,

procede-se a escovação e lavagem geral das superfícies com hidrojateamento,
com solução de hipoclorito de sódio com 5% de cloro ativo (água sanitária) com
rolos, trinchas e escovas. Deixar a solução agir durante 1 (uma) em seguida

38
hidrojatear. Importante em seguida aguardar 3 dias com tempo seco, para
repetir a lavagem nos locais onde as sujidades permanecerão.
b) as eflorescências devem ser removidas conforme a natureza e característica

do sal. Pode ser necessária a lavagem com solução de ácido muriático, com
diluição de 5 a 10%.
c) na remoção de graxas, óleo e contaminantes gordurosos, a limpeza será

realizada com água em solução com sabão ou detergente.
d) para remoção de bolor e/ou fungos, inicialmente o excesso pode ser

removido mediante a escovação com utilização de escova de cerdas mais
duras ou com auxílio de um pano.
Execução da pintura
A execução da pintura pressupõe a escolha de ferramentas apropriadas.

Dentre as ferramentas utilizadas para execução de sistemas de pintura podem
ser citadas:
a) pincéis e rolos b) recipientes auxiliares (bandejas ou caçambas). c)

mexedores (utilizados na homogeneização das tintas).
Aplicação da tinta
A aplicação da tinta propriamente dita segue os preceitos da norma NBR

13.245/95, item 5.2, complementados com as informações obtidas na
bibliografia, recomendações dos fabricantes e junto aos aplicadores.
a) Abertura da embalagem: a NBR 13.245/95 remete à observância das

exigências contidas na NBR 6.312/77 – Inspeção visual de embalagens
contendo tintas, vernizes e produtos afins.
b) Recomenda-se a pintura com tinta acrílica tipo Premium, com biocidas.

Tinta Premium é uma classificação da NBR 12554:1992 para tinta de
qualidade superior, a tinta deve possuir biocidas capazes de inibirem a
proliferação futura de fungos e algas sobre o filme seco.
c) Preparação da tinta: a preparação da tinta pressupõe a sequência das

etapas conforme previstas na NBR 13.245/95, a saber: b.1)
homogeneização: pode ser efetivada de forma manual ou mecânica.
Controle da qualidade na execução da pintura e na aquisição dos

39
produtos. Na fase da aplicação a inspeção deve ser executada por
especialista independente.
Fase de execução e recepção dos serviços
No decorrer dos serviços de pintura, além da correta preparação do

substrato, devem ser inspecionados e observados os aspectos inerentes à
diluição dos produtos, coloração da tinta, número de demãos, uso de
ferramentas apropriadas, além do uso de EPI’s e condições de segurança dos
equipamentos (balancins, andaimes e outros).
Inspeção final
A inspeção final deve ser realizada para que seja atestado o resultado
final e procedido o recebimento dos trabalhos para permitir a realização de
eventuais procedimentos corretivos.
4. INSTALAÇÃO DE AR CONDICIONADO
É de fundamental importância que a disposição dos aparelhos condensadores

do ar condicionado esteja uniformizados atendendo um padrão de harmonia
estética das fachadas.
Regras e Procedimentos para Instalação de ar condicionado em Fachadas

de edifícios
Existe uma lei do novo código civil, em vigor desde janeiro de 2003, que
proíbe a alteração isolada da fachada de edifícios (art. 1.336, III). Porém, a lei
permite que os casos sejam analisados um a um. "Não existe uma legislação
específica referente à colocação de aparelhos de ar-condicionado em
fachadas. A orientação quanto à instalação deve estar expressa na convenção
de cada condomínio".
O condicionador de ar split é dividido em duas unidades: o climatizador fica no

ambiente que se deseja refrigerar, e o condensador que é instalado nas
fachdas, varanda ou na área de serviço, ou em local que deve previamente ser
acordado entre os condôminos.
Para decidir sobre essa instalação não basta dizer sim ou não, é
necessário que o condômino ou o condomínio faça um estudo de viabilização
dessa instalação. Ao padronizar a fachada de instalação além de alterar o

40
layout temos que ainda analisar as questões estruturais, pois não bastam os
furos de instalação, há que se fazer também a instalação dos dutos para a
passagem de troca de ar. Com o projeto em mãos (padronizando o local e tipo
de instalação, de preferência também o tamanho da máquina split) aí sim, você
faz uma reunião para discussão dos detalhes.
Instalar o aparelho requer três itens fundamentais: O primeiro é potência

específica na rede elétrica; o segundo é espaço externo para o aparelho
condicionador; e o terceiro é a instalação dos condensadores nas fachadas.
Fachada:
Um dos principais motivos para não se poder instalar um aparelho de

climatização no prédio é quanto à quebra de harmonia arquitetônica do edifício.
Manutenção
A manutenção exige que, ao menos uma vez ao ano, o aparelho seja

devidamente higienizado por um técnico devendo incluir a desmontagem e
montagem, a limpeza das turbinas, os bastões, do ventilador e da rede de
impurezas, localizada dentro do aparelho. Vale lembrar que essa limpeza mais
detalhada está prevista como portaria (3.523/98) pela Agência Nacional de
Vigilância Sanitária (Anvisa).
Quando houver a manutenção do ar condicionado, verifique também o sistema

de drenagem do equipamento. Nos janeleiros é comum à obstrução da saída
de água na bandeja por folhas secas, poluição e outros objetos. Já nos
modelos split o caninho de drenagem pode desnivelar ou entupir, ocasionando
o pinga-pinga para dentro do ambiente.
Sobrecarga:
Essa questão é mais comum quando os prédios são antigos e a fiação também
acaba sendo o problema. Geralmente, as salas que tem mais de 20 anos não
poderiam suportar vários aparelhos ligados utilizando apenas um
transformador. Acaba que fica muito pesado. Depois que um morador instalar o
aparelho, os demais também vão querer e isso prejudica toda a rede elétrica do
condomínio.

41
Foto 118: Vista da fachada sul do Condomínio Di Bernardi Tower, não
atendendo os padrões de harmonia estética, sem uniformização da
disposição das carenagens e condensadores.
Gotejos: Este é o um dos casos que de fato prejudica o seu vizinho. O

gotejamento acaba tornando-se um problema que vai atrapalhar quem está
embaixo de você, pois a água que sairá do dreno vai acabar pingando no andar
de baixo.
O que é o dreno e para que serve: Nos condicionadores de ar, o dreno é a

parte responsável por remover a água produzida pelo aparelho. Quando em
operação, o equipamento retira a umidade do ambiente em que está instalado,
realizando o processo de condensação, que é quando a água passa do vapor
para o líquido. Todo ar condicionado tem um sistema de drenagem,
independente do tipo.
Problemas que o dreno pode causar: Problemas comuns do ar condicionado

podem ter origem no dreno. Isto é, se ele não estiver em condições corretas,
pode causar gotejamento na unidade interna, perda na eficiência do aparelho e
até mesmo mau cheiro no ambiente em que o ar condicionado está instalado.
Dreno do Split: Neste tipo de ar condicionado split, a drenagem é feita

obrigatoriamente por meio de dutos. É necessário observar com atenção o
local onde o dreno será instalado. Nestes equipamentos o dreno sai da unidade
interna (evaporadora) e é direcionado para um ponto de água pluvial. Não é
indicado drenar a água para ralos ou esgotos, pois quando o split é desligado
pode acabar “trazendo” o mau cheiro para dentro do ambiente.

42
Na unidade interna, recomenda-se usar o lado direito para saída de dreno,
enquanto as demais tubulações ficam do lado esquerdo da evaporadora. A
gravidade se encarrega de levar a água embora no sistema dos hi wall e piso-
teto, e, portanto o escape de água não pode ficar inclinado nem obstruído. Em
alguns casos, o instalador precisa providenciar um sifão para expelir a água.
Foto 119: Detalhe do aparelho de ar

Foto 120: Detalhe do posicionamento
condicionado instalado na fachada oeste do
correto do dreno.
condomínio Di Bernardi Tower, sem
acabamento adequado e sem a presença do
dreno.

43
5. PEÇAS E EQUIPAMENTOS
 Substituição dos guarda corpos do pavimento garagem 1;

 Substituição do portão de acesso de veículos do Pavimento Subsolo
Garagem;
 Substituição das presilhas dos eletrodutos do pavimento garagem 1
 Substituição ou restauração das portas dos elevadores e porta de
emergência do pavimento garagem 1. Para eliminação da ferrugem na
porta do elevador, efetuar a limpeza a base de bicarbonato de sódio com
água até a mistura torne uma pasta consistente suficiente para aplicar
sobre a porta, deixando-a atuar por alguns minutos antes de remover
com um pouco de água e um pano úmido.
 Substituição das tampas do reservatório superior e caixas CVTV.
 Substituição da tampa de policarbonato do poço de luz, localizado no
Pavimento Garagem 1 por tampa de concreto, evitando ruído excessivo
no pavimento sobreloja.

44
6. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS E SISTEMA DE PROTEÇÃO DE
DESCARGAS ATMOSFÉRICAS - SPDA
 INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
Verificou-se que as instalações elétricas de Baixa e Alta tensão,

apresentam-se com os quadros de distribuição não aparelhados e sinalizados.
Em razão da idade da edificação, recomendamos as seguintes medidas que
podem ser tomadas relativas às instalações elétricas no condomínio:
 Manutenção geral do sistema elétrico do condomínio, em função

da idade do prédio;
 Substituição de calhas e luminárias danificadas
 As medições de grandezas elétricas devem ser realizadas a cada
3 anos, devem ser realizadas no disjuntor geral para
acompanhamento do crescimento e evolução das cargas
energizadas para este disjuntor, evitando a sobrecarga em
alguma fase e no próprio disjuntor e o acompanhamento do
equilíbrio entre as fases deste circuito elétrico.
 Balanceamento das cargas, evitando a sobrecarga em uma das
fases do sistema.
 Adequação do sistema unifilar das cargas instaladas na
edificação no caso de ligação de novas cargas, como por
exemplo a instalação de ar condicionado split nas unidades.
 Também devem ser verificadas as cargas ligadas em cada sala,
uma vez que, somente podem ser energizados equipamentos
com potências definidas em projeto para cada circuito elétrico
interno.
 SISTEMA DE PROTEÇÃO DE DESCARGAS ATMOSFÉRICAS
É de fundamental importância, que no Sistema elétrico e de Proteção de

Descargas Atmosféricas, haja uma manutenção periódica fim de se garantir a
confiabilidade do sistema. São também recomendadas vistorias preventivas
após reformas que possam alterar o sistema e toda vez que a edificação for
atingida por descarga direta. O sistema de SPDA, deve ser revisado, nas
emendas e cabeamentos, substituição de isoladores danificados, verificar a
resistência de aterramento do solo, segundo NBR 5419:2015-3 é recomendável
que estas manutenções sejam realizadas periodicamente a cada 3 (três) anos.

45
O signatário recomenda a contratação de consultoria especializada, pelo
condomínio, a Engenheiro Eletricista, para que o mesmo elabore parecer
identificando a extensão dos problemas, estabelecendo o diagnóstico e
prescrevendo os procedimentos de revisão na instalação da haste de para raio,
medição da resistência ôhmica das malhas de aterramento, para segurança e
proteção contra descargas atmosféricas.
7. INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS
As Instalações hidráulicas necessitam manutenção nos drenos, caixas

coletoras e nas conexões, há o entupimento de drenos, e reparos dos
equipamentos e conexões das caixas coetoras, conforme pode ser observado
nas fotos abaixo:
Foto 121: Detalhe do ralo do pavimento Foto 122: Detalhe da caixa coletora do
garagem 1, apresentando entupimento e falta pavimento garagem 1, sem os equipamentos
de estanqueidade necessários e com pontos de infiltrações
generalizados.
Com relação às instalações hidráulicas, recomendamos a contratação de

um profissional (encanador) para reparação das anomalias apontadas. Em
função da idade da edificação é recomendada uma revisão geral em todo
sistema hidráulico, incluindo as calhas pluviais, drenos, caixas coletoras e
condutores.

46
Para se analisar as anomalias e falhas detectadas na vistoria realizada
no Condomínio Comercial Di Bernardi Tower, foi adotado o critério de análise
de risco da edificação, que engloba os estudos das ameaças, vulnerabilidade,
impactos, detecções e ações de contingência necessárias para garantir a
melhor condição de habitabilidade.
A metodologia utilizada para classificação da ordem de prioridades dos

vícios construtivos encontrados foi desenvolvida através da adaptação do
sistema G.U.T, cujas funções de criticidade e pesos são as seguintes:
GRAU GRAVIDADE PESO

Perda de vidas
humanas, falhas graves
de concepção, e/ou
Total execução de projeto, -(10)
danos no meio ambiente
ou defeito grave na
própria edificação além
de despesas extras com
eletricidade, água ou
gás no condomínio
Possibilidade de
Alta ferimento em pessoas, -(8)
danos ao meio ambiente
ou da própria edificação.
Desconfortos,
Média deterioração do meio
ambiente; e outras -(6)
anomalias construtivas
existente na edificação
Baixa Pequenos incômodos ou
pequenos prejuízos -(3)
financeiros
Nenhuma - -(1)

47
GRAU URGÊNCIA PESO
Total Eventos em ocorrência -(10)
Alta Evento prestes a ocorrer -(8)
Média Evento prognosticado -(6)
para breve
Baixa Evento prognosticado -(3)
para adiante
Nenhuma Evento imprevisto -(1)
GRAU TENDÊNCIA PESO

Total Evolução imediata -(10)
Alta Evolução em curto prazo -(8)
Média Evolução em médio -(6)
prazo
Baixa Evolução em longo -(3)
prazo
Nenhuma Não vai evoluir -(1)
As anomalias, desconformidades, e falhas constatadas na vistoria

realizada no Condomínio Comercial Di Bernardi Tower, com suas respectivas
siglas, foram as seguintes:
 (FRF) tratamento de trincas, fissuras e restauração dos danos

nos revestimentos de argamassa das fachadas, paredes e muros.
 (IMP) Impermeabilizações nas áreas descobertas do pavimento

garagem 1, laje de cobertura, reservatório superior e laje da
subestação.
 (REP) Instalação de pingadores, vedações e pintura.
(UAR) Uniformização, restauração e disposição dos aparelhos de

ar condicionado (condensadores, drenos e caranagens de
proteção).

48
 (PES) Substituição de guarda corpos e de peças e equipamentos
em estado de corrosão.
 (RIE) Revisão das instalações elétricas.
 (SPD) Revisão geral do Sistema de Proteção de Descargas

Atmosféricas.
 (RIH) Revisão das Instalações Hidráulicas.
 (TER) Monitoramento, análise e parecer técnico estrutural de

engenharia, e recuperação do pilar e muro do terraço da sala
1301
De acordo com a metodologia da ordem de prioridades, tem-se o seguinte:
AVALIAÇÃO DAS PRIORIDADES DAS FALHAS

SIGLAS GRAVIDADE URGÊNCIA TENDÊNCIA NÚMERO PRIORIDADE
DE
PONTOS
FRP 6 10 8 480 5º
IMP 10 10 10 1000 3º
REP 6 10 8 480 6º
UAR 6 10 8 480 4º
PES 6 10 3 180 9º
RIE 8 8 6 480 7º
SPD 10 10 10 1000 2º
RIH 6 10 8 480 8º
TER 10 10 10 1000 1º

49
Assim sendo, a ordem de prioridades dos serviços de reparos das anomalias e
falhas, com suas respectivas recomendações técnicas, é a seguinte:
ORDEM DE PRIORIDADES
1º TER Monitoramento, análise e parecer técnico dos 1000
elementos estruturais do terraço, e recuperação do
pilar e muro do terraço da sala 1301.
2º SPD Revisão geral do Sistema de Proteção de 1000
Descargas Atmosféricas.
IMP Impermeabilizações nas áreas descobertas do 1000
3º pavimento garagem 1, laje de cobertura,
reservatório superior e laje da subestação.
Uniformização, restauração e disposição dos
4º UAR aparelhos de ar condicionado (condensadores, 480
drenos e carenagens de proteção). Substituição dos
vidros trincados do apartamento 601.
FRP Tratamento de trincas, fissuras e restauração dos 480
5º danos nos revestimentos de argamassa das
fachadas, paredes e muros.
6º REP Instalação de pingadores, vedações e pintura. 480

7º RIE Revisão das instalações elétricas. 480
8º RIH Revisão das Instalações Hidráulicas. 480
9º PES Substituição de guarda corpos e de peças e

equipamentos em estado de corrosão. 180
Observação 1: Deve-se consignar que todos os reparos podem ser efetuados

conjuntamente, sem qualquer comprometimento na qualidade ou prazo dos
serviços. Na hipótese do planejamento de obras estabelecer serviços
escalonados, recomenda-se priorizar pela ordem de prioridade estabelecida.
Observação 2: Provavelmente, outros serviços serão necessários,

considerando os danos que podem ocorrer, com passar do tempo, após a
elaboração do presente Laudo de Vistoria.

50
CLASSIFICAÇÃO DAS ANOMALIAS E FALHAS
GRAUS DE RISCO – De acordo com a Norma de Inspeção Predial do

IBAPE/SC, aas desconformidades e falhas são classificadas em:
CRÍTICO – Impacto irrecuperável ao risco contra a saúde, segurança do

usuário e do meio ambiente, bem como perda excessiva do desempenho,
recomendando intervenção imediata.
REGULAR – Impacto parcialmente recuperável relativo ao risco quanta à perda

parcial de funcionalidade e desempenho, recomendando programação e
intervenção em curto prazo.
MÍNIMO – Impacto recuperável relativo a pequenos prejuízos, sem incidência

ou a probabilidade de ocorrências dos riscos acima expostos recomendando
programação e intervenção em médio prazo.
No edifício em questão, tem-se:
GRAU DE RISCO CRÍTICO
 Monitoramento, análise e parecer técnico dos elementos estruturais do

terraço, e recuperação do pilar e muro do terraço da sala 1301.
 Revisão geral do Sistema de Proteção de Descargas Atmosféricas.
GRAU DE RISCO REGULAR
 Impermeabilizações nas áreas descobertas do pavimento

garagem 1, laje de cobertura, reservatório superior e laje da
subestação.
 Uniformização, restauração e disposição dos aparelhos de ar
condicionado (condensadores, drenos e caranagens de proteção).
 Tratamento de trincas, fissuras e restauração dos danos nos
revestimentos de argamassa das fachadas, paredes e muros.
 Instalação de pingadores, vedações e pintura.
 Revisão das Instalações Hidráulicas.

51
GRAU DE RISCO MÍNIMO
 Substituição de guarda corpos e de peças e equipamentos em

estado de corrosão.
CLASSIFICAÇÃO DO ESTADO DE CONSERVAÇÃO
A classificação quanto ao estado de conservação deve ser sempre

fundamentada, considerando a ordem de prioridades e os níveis de
aprofundamento da Inspeção Predial realizada, consonante com a Norma do
IBAPE/SP, cuja as classes são as seguintes:
CRÍTICO – Quando o empreendimento contém anomalias e/ou falhas

classificadas com grau de risco crítico
REGULAR – Quando o empreendimento contém anomalias e/ou falhas

classificadas como grau de risco regular.
SATISFATÓRIO – Quando o empreendimento não contém anomalias e/ou

falhas significativas
O edifício Di Bernardi Tower enquadra-se quanto ao seu estado de

conservação, no patamar CRÍTICO, em virtude da falta de cuidado com a
conservação do edifício, podendo atingir o grau satisfatório com relativa
facilidade, se todas as recomendações relativas á recuperação e restauração
indicadas no presente Laudo forem aplicadas.

52
RESULTADO DA INSPEÇÃO PREDIAL DO EDIFÍCIO COMERCIAL DI
BERNARDI TOWER
O resultado das inspeções prediais procedidas nos componentes

construtivos e equipamentos, por meio da verificação das conformidades
técnicas (anomalias), de uso (pelo homem, meio ambiente e segurança), de
manutenção (procedimentos) e de desempenho, seguem devidamente
relacionados com produção fotográfica de provas no corpo do laudo – item
“Descrição das Anomalias encontradas na Edificação”.
As diversas anomalias e falhas de manutenção encontrada no Edifício

Comercial Di Bernardi Tower, estão registradas fotograficamente,
acompanhadas de breve descrição e recomendação técnica para reparos e
adequações, estando também assinaladas as ações de reparos ou
adequações.
Observa-se que as anomalias ou falhas de manutenção detectadas, na

vistoria, interferem no desempenho e vida útil de componentes dos sistemas
construtivos, na saúde e habitabilidade do imóvel, portanto, caberá ao síndico
programar as medidas corretivas que constam das recomendações técnicas.
As anomalias encontradas estão associadas, a vícios construtivos e

falhas de manutenção, conforme manifestações patológicas abordadas no
relatório fotográfico. A correção ou reparo das manifestações deve ser
executado pelo condomínio conforme orientações técnicas fornecidas. Todos
os trabalhos de manutenção e recuperação abordados nas recomendações
técnicas deverão utilizar mão – de – obra especializada para preservar a
qualidade e longevidade dos trabalhos.
Por se tratar de um edifício comercial com elevado fluxo de pessoas

diariamente, mostra-se fundamental a realização dos reparos e ações
interventivas propostas pelo trabalho a fim de estabilizar os níveis de
desempenho dos elementos construtivos que apresentaram patologias
aumentando a vida útil da edificação.

53
RECOMENDAÇÕES GERAIS E DE SUSTENTABILIDADE
 O conjunto das analises individuais das condições técnicas funcionais e

de sustentabilidade dos elementos construtivos e equipamentos das
áreas comuns do Edifício Comercial Di Bernardi Tower evidenciou que a
edificação requer alguns reparos e ajustes para seu bom funcionamento
e também para evitar deterioração precoce de suas instalações:
sugerindo-se o imediato atendimento as recomendações propostas,
através da empresa especializada e sobre a orientação de profissionais
habilitados para que o prédio retorne as suas condições técnicas.
 Recomenda-se indicar todos os dados administrativos de gestão e

outros que possam favorecer a melhor habitabilidade da edificação.
 Importante se consignar as medidas de correção e melhoria da

edificação que possam favorecer a sustentabilidade.
 Recomenda-se, também, o pleno atendimento das recomendações da

NBR – 5674 ABNT, segunda edição 25.07.2012.
 Confira as orientações acerca da norma ABNT NBR 16.280/2014, que

estabelece diretrizes sobre reforma em edificações e sistema de gestão
de reformas a partir de 15/04/2014.
Dentre as principais regras previstas na ABNT NBR 16.280, destacam-

se:
a) Alterações, dentro das unidades autônomas ou em áreas comuns que

afetem a estrutura, a vedação ou quaisquer outros sistemas da área
privativa ou da edificação, deverão possuir um responsável técnico
(engenheiro ou arquiteto) e a respectiva Anotação de Responsabilidade
Técnica (ART) e ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT);
b) O síndico, antes do início da obra em área comum ou privativa, deverá

estar de posse do plano de reforma e da documentação pertinente. Nas
áreas privativas, o síndico deverá fazer a análise ou encaminhá-la a um
responsável técnico e somente depois poderá autorizar a obra no
condomínio ou rejeitá-la justificadamente;

54
c) Durante o andamento da obra, o proprietário deverá diligenciar para que
a reforma seja realizada dentro dos preceitos da segurança, atendendo
a todos os regulamentos. O projeto deve ser devidamente assinado por
profissional qualificado e aprovado pelo condomínio;
d) O síndico é o responsável por autorizar ou não a entrada de materiais e

pessoas contratadas para a execução da obra;
e) O síndico deverá arquivar a documentação oriunda de qualquer tipo de

reforma, incluindo o termo de encerramento da obra emitido pelo
executante, transferindo a seu sucessor.
f) As obras que não representem risco à segurança (como pintura, por

exemplo) deverão ser documentadas e seguir as regras internas do
condomínio. Mas, neste caso, não haverá necessidade de apresentação
de responsável técnico.
g) É importante frisar que, caso o síndico, no decorrer de qualquer fase da

reforma em uma área privativa, mesmo antes de seu início, entenda que
não possui conhecimento técnico para aprová-la, acompanhá-la ou
receber o termo de encerramento da obra, poderá contratar um
profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) para auxiliá-lo neste
processo, fato que poderá demandar tempo, o qual deve ser
considerado pelo condômino na programação da referida reforma.
h) Vale salientar que, diante de vários sinistros ocorridos recentemente, a

elaboração da ABNT NBR 16.280 tornou-se necessária, em caráter de
urgência, sendo oportuna sua publicação no formato atual.
 No tocante à sustenbilidade é recomendável implantar um plano para a

adoção da moderna tecnologia nesse sentido, cabendo destacar a
imediata possibilidade de melhor aproveitamento de água com a
instalação de redutores de pressão aeradores nas torneiras, reuso da
água do ar-condicionado e captação armazenamento da água pluvial
para lavagem de rega de jardins, sem embargo das demais medidas de
um plano completo poderá estabelecer quando à economia de energia,
reciclagem, etc.

55
RECOMENDAÇÕES AO CONDOMÍNIO PARA DIMINUIR VALOR DAS
DESPESAS E EVITAR RISCOS
•Utilizar racionalmente a água, evitando desperdícios e vazamentos. Limpar

caixas d'água regularmente.
• Vistoriar periodicamente a parte elétrica, hidráulica e de gás da edificação.
• Verificar o cumprimento das normas municipais e estaduais quanto à

segurança da edificação, principalmente com relação à vistoria e emissão do
alvará de manutenção anual do Departamento Técnico do Corpo de Bombeiro;
• Realizar pesquisas de preços na aquisição de produtos, principalmente de

limpeza, guardando-os em local seguro. Fiscalizar as retiradas, evitando, dessa
forma, furtos, desvios ou desperdícios.
• Analisar previamente os contratos, inclusive os de prestação de serviços, que

forem assinados em nome do condomínio.
• Exigir a emissão de notas fiscais ou recibos em nome do condomínio, quando

da compra de materiais e execução de serviços.
• Manter atualizados e em local seguro os livros contábeis, notas fiscais e

recibos que comprovem os pagamentos.
• Evitar atraso no pagamento de contas, que pode acarretar multas e prejuízos

financeiros.
• Proceder a todos os registros de pagamentos oriundos dos contratos de

trabalho dos funcionários.
• Solicitar, periodicamente, junto aos órgãos governamentais, certidões

negativas, inclusive previdenciárias.
Lembre-se: para fazer valer os seus direitos, os condôminos, inquilinos ou

proprietários devem participar efetivamente das assembleias, cumprir as
deliberações, respeitar e conviver em harmonia.

56
ENCERRAMENTO
Concluímos o presente Laudo em 56(cinquenta e seis) folhas de papel

A4, digitadas e impressas de um só lado e relatório fotográfico com 122 (cento
e vinte duas) fotografias coloridas, tudo devidamente rubricado pelo
Engenheiro que subscreve este Laudo.
Florianópolis, 1 de setembro 2016
Engº Márcio A. L. Cavallazzi

CREA/SC 17036-4

57
Bibliografia:
Engenharia Diagnóstica em Edificações: Tito Lívio Ferreira Goide; Jerônimo Cabral P.

Fagundes Neto; Marco Antônio Gullo
Técnicas de Inspeção e Manutenção Predial: Tito Lívio Ferreira Gomide; Flávia Zoéga
Andreatta Pujadas; Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto
Trincas em Edificações - Causas, prevenção e recuperação: Engº Ercio Tomaz
Normas Brasileiras: ABNT NBR 5674:2012 – ABNT NBR 14037:2011 – ABNT NBR
16280:2014 - ABNT NBR 9575:2010 – ABNT NBR 15575 -1: 2013

58
ANEXOS
RESPONSABILIDADE PELA DOCUMENTAÇÃO TÉCNICA E LEGAL DO
CONDOMÍNIO
ABNT NBR 14037: 2011
Documento Incumbência Incumbência Periodicidade pela

pelo pela renovação Renovação
fornecimento
inicial
Manual do Proprietário Construtora e/ou Proprietário Pelo proprietário
incorporadora quando houver
alteração na fase de
uso
Manual das áreas Construtora e/ou Condomínio Pelo condomínio
comuns incorporadora quando houver
alteração na fase de
uso ou legislação
Certificado de Garantia Construtora e/ou Condomínio A cada nova
dos Equipamentos incorporadora aquisição/manutenção
instalados
Notas fiscais dos Construtora e/ou Condomínio A cada nova
Equipamentos incorporadora aquisição/manutenção
Auto de Conclusão Construtora e/ou Não Há Não Há
(HABITE- SE) incorporadora
Alvará de aprovação e Construtora e/ou Não há desde Não Há
execução de edificação incorporadora que inalterada as
condições do
edifício
Alvará de instalação de Construtora e/ou Não há desde Não Há
elevadores incorporadora que inalterada as
condições do
edifício
Alvará de Construtora e/ou Condomínio Não Há
funcionamento de incorporadora
elevadores
Auto de vistoria do Construtora e/ou Condomínio Verificar legislação
Corpo de Bombeiros incorporadora estadual específica

59
(AVCB)
Construtora Não Há Não Há -
e/ou
Projetos Incorporadora
Legais Construtora Não Há Não Há -
e/ou
incorporadora
Projetos aprovados em Construtora e/ou Não Há Não Há
concessionária incorporadora
Projetos Executivos Construtora e/ou Não Há Não Há
incorporadora
Memorial de Construtora e/ou Não Há Não Há
Incorporação incorporadora
Especificação, Construtora e/ou Não Há Não Há
instituição do incorporadora
condomínio
Ata da assembleia de Construtora e/ou Condomínio A cada alteração de
instalação do incorporadora síndico
condomínio
(registrada)
Convenção condominial Construtora e/ou Condomínio Quando necessário
incorporadora
Regulamento interno Construtora e/ou Condomínio Quando necessário
incorporadora
Relação de proprietários Construtora e/ou Condomínio A cada alteração
incorporadora
Licenças Ambientais Construtora e/ou Condomínio Quando necessário
incorporadora
TAC- termos de ajuste Construtora e/ou Condomínio Quando necessário
de conduta ambientais incorporadora
Recibo de pagamento do Construtora e/ou Condomínio Não Há
IPTU do último ano de incorporadora
obra e boletos dos
IPTUs a serem pagos e
cópia do processo de
desdobramento do
IPTU, carnês
desdobrado
Recibo de pagamento de Construtora e/ou Condomínio Não Há
concessionária de água e incorporadora
esgoto (último

60
pagamento)
Atestado do star-up do Construtora e/ou Não Há Não Há
gerador incorporadora
Certificado de Construtora e/ou Condomínio No primeiro ano e
abrangência do grupo incorporadora depois a cada 3 anos
gerador para edifícios
residenciais e
comerciais e a cada 2
anos para locais de
reunião pública
Certificado de limpeza, Construtora e/ou Condomínio A cada 6 meses
desinfecção e incorporadora
potabilidade dos
reservatórios de água
potável
Relatório de vistoria de Construtora e/ou Não Há Não Há
entrega da obra incorporadora
Cadastro do condomínio Construtora e/ou Não Há Não Há
no sindicato patronal incorporadora
Declaração de limpeza Construtora e/ou Condomínio A cada ano
do poço de esgoto, poço incorporadora
de água servida, caixas
de drenagem e esgoto
Atestado de instalação Construtora e/ou Condomínio Verificar legislação
de gás e instalações incorporadora específica
hidráulicas prediais
(quando aplicável)
Atestado de instalações Construtora e/ou Condomínio Verificar legislação
elétricas incorporadora específica
Atestado de SPDA Construtora e/ou Condomínio A cada ano
incorporadora
Medição Ôhmica (com Construtora e/ou Condomínio A cada 5 anos para
terrômetro calibrado e incorporadora residenciais ou
aferido INMETRO) comerciais e 3 anos
edificações com
grandes
concentrações
públicas
Sugestão ou modelo de Construtora e/ou Condomínio A cada alteração
programa de incorporadora
Manutenção preventiva.

61
Planilha (check list) de Condomínio Condomínio A cada verificação,
verificação do programa quando necessário
de Manutenção
preventiva
Regulamento interno Condomínio Condomínio A cada alteração
Livro de atas de Condomínio Condomínio A cada alteração
assembleia/presença
Livro do conselho Condomínio Condomínio A cada alteração
consultivo
Inscrição do edifício na Condomínio Condomínio A cada alteração do
Receita Federal - CNPJ síndico
Inscrição do condomínio Condomínio Condomínio Não Há
no ISS
Apólice de seguro de Condomínio Condomínio A cada ano
incêndio ou outro
sinistro que cause
destruição (obrigatório)
e outros opcionais
Relação dos moradores Condomínio Condomínio A cada alteração
Procurações (síndico, Condomínio Condomínio A cada alteração
proprietários, etc..)
Documentos de registro Condomínio Condomínio A cada alteração de
de funcionários do funcionário, quando
condomínio de acordo aplicável.
com a CLT
Cópia dos documentos Condomínio Condomínio A cada alteração de
dos funcionários funcionário, quando
terceirizados aplicável.
Programa de Prevenção Condomínio Condomínio A cada ano
de Riscos Ambientais -
PPRA
Programa de Controle Condomínio Condomínio A cada ano
Médico de saúde
Ocupacional – PCMSO
Atestado de Brigada de Condomínio Condomínio A cada ano
Incêndio
Relatório de inspeção Condomínio Condomínio A cada ano
Anual dos Elevadores –
RIA
Contrato de Condomínio Condomínio Validade de contrato
manutenção de

62
elevadores
Contrato de manutenção Construtora e/ou Condomínio A cada ano
de Gerador incorporadora
Contrato do sistema e Condomínio Condomínio A cada ano
instrumentos de
prevenção e combate a
incêndio
Certificado de teste dos Construtora e/ou Condomínio Verificar legislação
equipamentos de incorporadora vigente
combate a incêndio
Livro de ocorrências da Condomínio Condomínio A cada ocorrência
central de alarme
Certificado de Condomínio Condomínio A cada 6 meses
desratização e
desinsetização
Cadastro do condomínio Construtora e/ou Condomínio Não Há
junto às concessionárias incorporadora (desde que Inalterada
de serviços as condições do
edifício)
Observação:
1. A periodicidade de renovação e conteúdo da própria tabela deve ser ajustada, individualmente, em
função das exigências locais da legislação municipal, estadual ou ainda pela legislação federal vigente.
2. Os documentos elencados devem ser mantidos em um local seguro e seu conteúdo somente deverá ser
utilizado para fins de garantia de funcionalidade do edifício e comprobatórios de atendimento a quesitos
legais.

63
MODELO PARA ELABORAÇÃO DO PROGRAMA DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA
ABNT NBR 5674: 2012
Periodicidade Sistema Elemento/componentes Atividade Responsável
Sauna única Fazer a drenagem de água no Equipe de

equipamento manutenção local
Verificar após o uso do
Equipamentos
equipamento o nível de óleo
industrializados
combustível e se há obstrução Equipe de
Grupo gerador nas entradas e saídas de
manutenção local
ventilação
A cada semana
Verificar o nível do reservatório

Reservatórios de água e o funcionamento das boias Equipe de
Sistemas potável manutenção local
hidrossanitários
Sistema de irrigação Verificar o funcionamento dos Equipe de

dispositivos manutenção local
Verificar o funcionamento e
Sistemas Bombas de água potável, alternar a chave no painel
hidrossanitários água servida e piscinas elétrico para utilizá-lo em Equipe de
sistema de rodízio, quando
manutenção local
aplicável
Efetuar teste de funcionamento
dos sistemas conforme Equipe de
Iluminação e energia instruções do fornecedor manutenção local
A cada 15 dias Efetuar teste de funcionamento

Equipamentos dos sistemas conforme
industrializados Grupo gerador instruções do fornecedor Equipe de
manutenção local

64
Equipe de
Jardim Manutenção geral manutenção local/
Empresa
capacitada
Fazer teste de funcionamento
do sistema de iluminação
conforme instruções do Equipe de
fornecedor e projeto
manutenção local
Pressurização de Fazer teste de funcionamento Empresa
mangueiras dos sistemas conforme especializada
A cada mês instruções do fornecedor
Equipamentos Banheira de Fazer teste de funcionamento Equipe de
industrializados hidromassagem/ spa conforme instruções do manutenção local
fornecedor
Manutenção recomendada pelo Empresa
Ar-condicionado fabricante e atendimento à especializada
legislação vigente
Equipamentos Efetuar teste de funcionamento
Industrializados Iluminação de emergência de todo sistema conforme Equipe de
instruções do fornecedor manutenção local
Fazer manutenção geral dos
Automação de portões sistemas conforme instruções Empresa
do fornecedor especializada
Sistema de
Dados, informática, voz, Equipe de
automação
telefonia, vídeo, TV, CFTV e Verificar o funcionamento manutenção local/
segurança perimetral conforme instruções do Empresa
fornecedor
capacitada
A cada mês
Revestimentos de Pedras naturais (mármore, Verificar e se necessário, Equipe de
parede e piso e teto granito e outros) encerar as pecas polidas manutenção local
Limpar o sistema das águas
pluviais e ajustar a
Ralos, grelhas, calhas e periodicidade em função da Equipe de
Sistemas canaletas sazonalidade, especialmente
manutenção local
hidrossanitários em épocas de chuvas intensas
Bombas de incêndio Testar se funcionamento, Equipe de
observada a legislação vigente manutenção local
Limpar e regular os sistemas de
Gerador de água quente queimadores e filtros de água Empresa
conforme instruções dos capacitada
A cada dois fabricantes
meses Equipamentos

65
industrializados Para unidades centrais, verificar
fusíveis, led de carga da
Iluminação de emergência bateria, selada e nível de Equipe de
eletrólito da bateria comum
manutenção local
conforme instruções dos
fabricantes
Aplicar óleo lubrificante nas Equipe de

dobradiças e maçanetas manutenção local
Verificar a abertura e o
o
Porta corta-fogo fechamento a 45 . Se for
Equipamentos necessário, fazer regulagem,
A cada três industrializados chamar empresa especializada
meses Banheira de hidromassagem Limpar a tubulação Equipe de
manutenção local
Efetuar limpeza geral das Equipe de
Esquadrias de alumínio esquadrias e seus componentes manutenção local/
Empresa
capacitada
Caixas de esgoto, de
Sistemas gordura e de águas servidas Efetuar limpeza geral Equipe de
hidrossanitários manutenção local
Estrutural Lajes, vigas e pilares Verificar a integridade Empresa

estrutural conforme ABNT NBR especializada
15575
Manutenção recomendada pelo Empresa
Sistema de segurança fornecedor capacitada/
Empresa
especializada
Verificar sua integridade e
reconstituir o funcionamento
do sistema de lavagem interna
Gerador de água quente dos depósitos de água quente e
Empresa
limpeza das chaminés conforme
instrução do fabricante capacitada
Equipamentos
industrializados Sistema de aquecimento Verificar o funcionamento, Empresa
individual limpeza e regulagem, conforme capacitada
instrução do fabricante
Banheira de Limpar e manter o sistema Empresa
A cada ano hidromassagem/ spa conforme instruções do capacitada
fornecedor

66
Sistemas de proteção contra Inspecionar sua integridade e
descargas atmosféricas reconstituir o sistema de Empresa
medição de resistência especializada
conforme legislação vigente
Desratização e desinsetização (Residencial) Aplicação de produtos químicos Empresa

especializada
Áreas molhadas internas e Verificar sua integridade e
externas, piscinas, reconstituir a proteção
Impermeabilização reservatórios, coberturas, mecânica, sinais de infiltração Equipe de
jardins, espelhos d’água ou falhas da impermeabilização
manutenção local
exposta
Verificar sua integridade e
reconstituir os rejuntamentos Equipe de
internos e externos dos pisos, manutenção local/
paredes, peitoris, soleiras, ralos,
Empresa
A cada ano Rejuntamentos e vedações peças sanitárias, bordas de
banheiras, chaminés, grelhas de capacitada
ventilação, e outros elementos
Equipe de
Paredes externas/ fachadas Verificar a integridade e manutenção local/
e muros reconstituir, onde necessário Empresa
Revestimentos de
especializada
parede, piso e teto
Piso acabado, revestimento Verificar a integridade e Equipe de
de paredes e teto reconstituir, onde necessário manutenção local/
Empresa
especializada
Revestimentos de Equipe de
parede, piso e teto Deck de madeira Verificar a integridade e manutenção local/
reconstituir, onde necessário Empresa
especializada
Equipe de
Instalações Quadro de distribuição dos manutenção local/
elétricas circuitos Reapertar todas as conexões Empresa
A cada ano
capacitada/
Empresa
especializada
Verificar falhas de vedação, Equipe de
fixação das esquadrias, guarda- manutenção local/
copos, e reconstituir sua Empresa
integridade, onde necessário
especializada
Efetuar limpeza geral das

67
esquadrias incluindo os drenos,
Esquadrias em geral reapertar parafusos aparentes, Equipe de
regular freio e lubrificação. manutenção local/
Observar a tipologia e a
Empresa
complexidade das esquadrias,
os projetos e instruções dos especializada
fornecedores
Verificar a presença de fissuras, Equipe de
falhas na vedação e fixação nos manutenção local/
Vidros e seus sistemas de fixação caixilhos e reconstituir sua Empresa
integridade, onde necessário
especializada
Verificar as tubulações da água
Sistemas potável e servida, para detectar Equipe de
hidrossanitários Tubulações obstruções, falhas ou manutenção local/
entupimentos, e fixação e
Empresa
reconstituir sua integridade,
onde necessário especializada
Sistemas Metais, acessórios e Verificar os elementos de Equipe de
hidrossanitários registros vedação dos metais, acessórios manutenção local
e registros
Equipamentos de incêndio Recarregar os extintores Empresa
especializada
Sistemas de proteção Inspecionar periodicamente de
Equipamentos contra descargas acordo com a legislação Empresa
A cada ano industrializados atmosféricas vigente. Em locais expostos à especializada
corrosão severa, reduzir os
intervalos entre verificações
Verificar a integridade Equipe de
estrutural dos componentes, manutenção local/
Sistema de cobertura vedações, fixações, e Empresa
reconstituir e tratar, onde
especializada
necessário.
Verificar e, se necessário, Equipe de

Esquadrias e elementos de madeira pintar, encerar, envernizar, ou manutenção local/
executar tratamento Empresa
recomendado pelo fornecedor.
especializada
Verificar e, se necessário, pintar Equipe de
Esquadrias e elementos de ferro ou executar tratamento manutenção local/
específico recomendado pelo Empresa
fornecedor.
especializada

68
Instalações elétricas Tomadas, Verificar as conexões, estado Equipe de
interruptores e pontos dos contatos elétricos e seus manutenção local/
de luz componentes, e reconstituir Empresa
onde necessário.
especializada
Efetuar lavagem. Verificar os Equipe de
A cada três anos elementos e, se necessário, manutenção local/
Fachada solicitar inspeção. Atender às Empresa
prescrições do relatório ou
especializada
laudo de inspeção
OBSERVAÇÃO: Em função da tipologia da edificação, das condições de uso, da

complexidade dos sistemas e equipamentos empregados e das características dos
materiais aplicados, o programa de manutenção pode ser elaborado considerando a
orientação dos fornecedores, de profissionais e de empresas especializadas. Como
exemplo, podem ser citadas, entre outros:
 Elevadores, escadas e esteiras rolantes, plataformas de transporte de pessoas e

cargas;
 Piscina, quadras poliesportivas, playground, móveis e elementos decorativos;
 Revestimentos especiais (fórmica, pisos elevados, materiais compostos de
alumínio);
 Esquadrias especiais;
 Sistemas especiais elétricos, eletrônicos e automotizados;
 Sistemas de impermeabilização;
 Sistema de prevenção e combate a incêndio

69
LISTA E MODELO DE REGISTRO QUE DEVEM ESTAR DISPONÍVEIS NO CONDOMÍNIO,
CONSTITUINDO EVIDÊNCIAS DE QUE AS ATIVIDADES DE MANUTENÇÃO FORAM
LEVADAS A EFEITO
Gerais
Programa de prevenção de riscos ambientais (PPRA)
Programa de manutenção preventiva
Planilha ou lista de verificações da execução do programa de manutenção preventiva
Relatório de verificações das manutenções corretivas executadas
Atas de assembleias com aprovação do programa de manutenção
Sistemas eletromecânicos
Relatório anual de verificações dos elevadores (RIA)
Atestado de inicialização do gerador
Relatório anual de verificações da manutenção dos elevadores
Verificações e relatório das instalações elétricas
Verificações e relatório de medição ôhmica
Verificações e relatório de manutenção das bombas
Atestado SPDA – Sistema de Proteção e Descarga Atmosférica
Proteção contra descargas atmosféricas
Automação de dados, informática, voz, Verificações com registros no livro de
telefonia, vídeo e televisão manutenção ou em formulários específicos
Gerador de água quente ou, dependendo do caso, em relatório da
Ar-condicionado empresa contratada.
Aquecedor coletivo
Sistemas eletromecânicos
Circuito fechado de TV Verificações com registros no livro de
Antena coletiva manutenção ou em formulários específicos
Grupo gerador ou, dependendo do caso, em relatório da
empresa contratada
Quadro de distribuição de circuitos Verificações com registros no livro de
Tomadas, interruptores e pontos de luz manutenção
Elevadores Verificações com registros no livro de
Exaustão mecânica manutenção ou em formulários específicos
ou, dependendo do caso, em relatório da
empresa contratada
Equipamentos em geral
Relação de equipamentos
Certificado de garantia dos equipamentos instalados
Manuais técnicos de uso, operação e manutenção dos equipamentos instalados
Livro de registro das atividades de manutenção

70
Sistemas de segurança
Automação de portões Verificações com registro no livro de
Instalações de interfone manutenção ou em formulários
Sistemas de segurança específicos específicos ou, dependendo do caso, em
relatórios da empresa contratada
Instalações hidráulico-prediais e gás
Verificações com registros no livro de
Instalações hidráulicas/ esgotos/ águas manutenção ou em formulários
pluviais/ louças/ metais/ bombas específicos ou, dependendo do caso, em
relatório da empresa contratada
Atestado de instalação de gás
Verificações de limpeza dos reservatórios com registro no livro de manutenção
Verificações da limpeza do poço de esgoto, poço de água servida, caixas de drenagem e
esgoto, com registro no livro de manutenção
Banheira de hidromassagem
Sistemas de combate a fogo ou incêndios
Auto de verificação do corpo de bombeiros (AVCB) (quando obrigatório)
Certificado de recarga de extintores
Atestado da brigada de incêndio
Ficha de inscrição no cadastro de manutenção (FICAM) do sistema de segurança contra
incêndio e outros opcionais
Apólice de seguro de incêndio ou outro sinistro que cause destruição (obrigatória) e
outros opcionais
Certificado de ensaio hidrostático de extintores
Livro de ocorrências da central de alarmes
Sprinklers e seus componentes
industrializados (bombas, válvulas de Verificações com registro no livro de
fluxo, detectores de fumaça, etc.) manutenção ou em formulários
Pressurização de escada específicos ou, dependendo do caso, em
Equipamentos de incêndio relatórios da empresa contratada
Iluminação de emergência
Revestimentos de paredes/ pisos e tetos
Pedras naturais (mármore, granito e Verificações com registro no livro de
outros) manutenção ou em formulários
específicos
Revestimentos de paredes/ pisos e tetos
Deck da madeira
Azulejo/cerâmica/pastilha
Paredes e tetos internos revestidos de
argamassa/ gesso liso/ ou executado com
componentes de gesso acartonado

71
(drywall)
Paredes externas/ fachada Verificações com registro no livro de
Piso cimentado, piso acabado em manutenção ou em formulários específicos
concreto, contrapiso
Rejuntamento e tratamento de juntas
Paredes externas/fachada
Forros de gesso
Pisos de madeira, tacos e assoalhos
Revestimentos especiais (fórmica, pisos
elevados, materiais compostos de
alumínio)
Forros madeira
Esquadrias
Alumínio
Ferro Verificações com registro no livro de
Madeira manutenção ou em formulários
Vidros específicos
Lazer
Jardim
Playground
Quadra poliesportiva Verificações com registro no livro de
Piscina manutenção ou em formulários
Sauna seca específicos. Convém que os registros
Sauna úmida incluam referências às condições de
SPA higiene
Desratização e desinsetização
Pintura e impermeabilização
Pintura/verniz (internamente e/ou Verificações com registro no livro de
externamente) manutenção ou em formulários
específicos
Impermeabilização

72

Laudo aponta necessidade de manutenção em fachadas de prédio comercial

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Laudo aponta necessidade de manutenção em fachadas de prédio comercial

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LAUDO DE INSPEÇÃO PREDIAL

CENTRO COMERCIAL DI BERNARDI TOWER

Foto 1: vista frontal do Edício Centro Comercial Di Bernardi Tower

Rua Osmar Cunha , 183 – Ed. Ceisa Center – Bl. B – S. 108

O presente laudo tem por finalidade identificar os problemas no revestimento das

Edifício Comercial de múltiplos andares.

O critério utilizado para a elaboração do laudo será embasado na análise do risco

A metodologia adotada no presente trabalho fundamenta-se na norma básica para perícia

 Determinação do nível e tipo de inspeção;

Serão inspecionadas todas as dependências de uso comum do edifício, desde a cobertura

Não estão previstos trabalhos de prospecção e ensaios de laboratórios no presente escopo

Portanto, consoante o item 7.1.12 da Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP, esta

Inspeção predial realizada em edificações com média complexidade, de manutenção e de

O presente Laudo de Inspeção Predial está restrito ao enfoque técnico para

Rua Osmar Cunha , 183 – Ed. Ceisa Center – Bl. B – S. 108

O imóvel está localizado na Rua Wanderlei Júnior, nº 05 – Campinas – São José - SC

 Tipologia: Condomínio Comercial constituído por 1 (um) Bloco com múltiplos

Foram vistoriados os diversos ambientes que compõe as áreas comuns do edifício. O

DESCRIÇÃO DAS ANOMALIAS ENCONTRADAS NAS ÁREAS COMUM DO

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Foto 5: Fachada necessitando manutenção de Foto 6: Detalhe do condensador de ar

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RAMPA DE ACESSO DE VEÍCULOS - MUROS - MURETAS

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Foto 45: Danos no revestimento de argamassa e Foto 46: Destacamento do revestimento em

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PAVIMENTO GARAGEM 1 – DRENO E PISO

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PAVIMENTO GARAGEM 1 – MUROS DE PROTEÇÃO

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PAVIMENTO GARAGEM 1 - EQUIPAMENTOS

Foto 78: Equipamento de proteção do muro de Foto 79: há necessidade de substituição de

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Foto 86: Falta de impermeabilização do Foto 87: Manchas na laje do reservatório,

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TERRAÇO DA SALA 1301

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COBERTURA – RESERVATÓRIO SUPERIOR

Foto 94: Nesta foto se observa no topo da parede

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PARA RAIO – EQUIPAMENTOS CVTV

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Esta análise visa apontar as principais anomalias construtivas e falhas de manutenção

A seguir constam os respectivos comentários pertinentes aos sistemas construtivos

1. FISSURAS E REVESTIMENTO DAS FACHADAS – PAREDES - MUROS

As fissuras encontradas no revestimento em argamassa das fachadas, paredes e teto, nas

No caso de trincas ou fissuras com maior profundidade, aplicar tela de poliéster de 10 a 20