Peritos Avaluadores

INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

Local Comercial ubicado en la avenida Las Delicias, Centro

Comercial Las Américas, nivel sótano, identificado con el
No S-28, Parroquia Joaquín Crespo.

Maracay Girardot del Estado Aragua

Solicitantes: Peritos Avaluadores:

Antonio José Dos Santos Ferregil Lic. José Azuaje C.I: 17.429.349

Alfredo Oliveira Dos Ramos Arq. Judelsy Rivas C.I: 18.304.592

Lic. Kelly Gutierrez C.I: 19.396.546

Propietarios:
Lic. Erikson Diaz C.I: 24.336.829
Antonio José Dos Santos Ferregil
Ing. Zoreimys Infante C.I: 20.132.100
Alfredo Oliveira Dos Ramos

Dirigido: Entidad de Seguros La Venezolana.

FECHA DEL AVALÚO: 10 DE AGOSTO DE 2019

I
Peritos Avaluadores

1. Presentación

- Certificación del perito

El suscrito José Azuaje, cédula de identidad N° 17.429.349, Contador Público inscrito

en el Colegio de Contadores Públicos del Estado Miranda con el N° 117.394 y
Sociedad Venezolana de Economistas Tasadores N° XXX, respectivamente,
domiciliados en la ciudad de Caracas, Distrito Metropolitano y en pleno ejercicio
profesional como expertos tasadores, expedimos la presente CERTIFICACIÓN con
motivo de un avalúo presentado a La Entidad de Seguro La Venezolana.

En consecuencia, certificamos:

- No existe ningún interés directo o indirecto con el avalúo obtenido en el Local

Comercial ubicado en la avenida Las Delicias, Centro Comercial Las Américas, nivel
sótano, identificado con el No S-28, Parroquia Joaquín Crespo - Maracay Girardot
del Estado Aragua, ni con los contratantes, ni ligan lazos familiares, ni de ninguna
otra índole.

- Así mismo, se efectuó la realización del diagnóstico adecuado y la investigación

necesaria para estimar el Valor Actual del mencionado bien inmueble.

- Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar
los cálculos necesarios en este estudio, son ciertos hasta donde alcanza la buena fe
de los avaluadores y no se ha exagerado ni omitido, conscientemente, ningún factor
que pueda influir en el resultado obtenido.

- Declaramos que en el día 10 de agosto de 2019 efectuamos el avalúo del bien

inmobiliario anteriormente identificado y dicha labor la desempeñamos de
conformidad con los requerimientos previstos en la Ley contra la Corrupción y el
Código Penal Venezolano, aplicando métodos científicos y técnicos para la
valoración de bienes inmuebles.

Caracas, 10 de agosto de 2019.

Atentamente,

Licdo. José Azuaje

II
1.2 Solicitante:

Antonio José Dos Santos Ferregil C.I: 10.056.589

Alfredo Oliveira Dos Ramos C.I: 10.530.537

1.3 Nombre de los peritos avaluadores

Lic. José Azuaje C.I: 17.429.349

Arq. Judelsy Rivas C.I: 18.304.592

Lic. Kelly Gutierrez C.I: 19.396.546

Lic. Erikson Diaz C.I: 24.336.829

Ing. Zoreimys Infante C.I: 20.132.100

1.4 Bien Inmueble objeto del Avalúo y Ubicación

Local Comercial dentro de un Centro Comercial lo que corresponde a una propiedad

horizontal

1.5 Ubicación del Inmueble

Avenida Las Delicias, Centro Comercial Las Américas, nivel sótano, identificado con
el No S-28, Parroquia Joaquín Crespo. Maracay Girardot del Estado Aragua.

1.6 Fecha del avalúo

10 de Agosto de 2019

2. DESCRIPCIÓN DEL BIEN INMUEBLE AVALUADO

- Ubicación

1
 Avenida Las Delicias, Centro Comercial Las Américas, nivel sótano, identificado con
el No S-28, Parroquia Joaquín Crespo. Maracay Girardot del Estado Aragua.

Mapa ubicación del Centro Comercial Las Américas. Fuente: Google Maps

- Número de Catastro

No fue suministrado.

2..1 Área y/o superficie

El inmueble, local comercial No S-28, del nivel sótano en el centro comercial las
Américas se encuentra ubicado en la ciudad de Maracay, municipio Girardot del
Estado Aragua y tiene una superficie total de sesenta metros cuadrados (60,00m2).

- Linderos

El inmueble Local Comercial No S-28, en su globalidad cuenta con el siguiente

alinderamiento según documento:

AL NORTE: con local comercial S-27.

AL SUR: con local comercial S-29
ESTE: con pasillo de circulación que es su frente
AL OESTE: con cuarto de medición

3. DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LA ZONA DONDE SE UBICA EL BIEN

- Características del sector y su entorno

2
 El entorno urbano está caracterizado por el desarrollo de unidades habitacionales
mayoritariamente, de tipo residencial y comercial, que tienden a mantenerse en esta
condición.

- Servicios Públicos

La zona cuenta actualmente con todos los servicios públicos que requieren este tipo
de comunidad, dentro de las cuales podemos mencionar, luz y fuerza eléctrica, agua
potable, disposición de aguas servidas, aceras y calles pavimentadas, recolección de
desechos sólidos y transporte público por la Avenida Las Delicias. Se cuenta, además,
con servicio telefónico CANTV y con otras operadoras de telefonía fija.

En el área interna del Centro Comercial Las Américas se dispone de servicios

comunales, como banca comercial, automarcado, servicios institucionales de bienes
y servicios en general.

- Accesibilidad vehicular y peatonal

El acceso vehicular es posible mediante el uso de la Avenida Las Delicias, siendo

esta una vialidad importante que conecta este sector con el Norte (N) de la población
de Maracay. La posibilidad de acceso peatonal es factible por la trama vial del sector.

4. CARACTERISTICAS DEL BIEN INMUEBLE (CONSTRUCCIÓN)

- Estructura

Fundaciones directas, columnas y vigas de concreto con acero de refuerzo.

- Conformación

Según inspección del inmueble local comercial es de una planta, consta un área libre
para exhibición en su parte frontal y una división correspondiente al baño y depósito
en la parte posterior.

- Techo

Losa típica de concreto plana en el techo

- Paredes

De mampostería, frisos lisos finos, pintura de cauchos internamente y externamente.

Con cerámica en paredes de baño.

- Pisos

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 Interno: Losa típica de concreto plana en entrepiso con revestimiento cerámico
Externo: Concreto armado y sin armar en patios y aceras perimetrales del inmueble

- Puertas

Puertas de madera entamboradas con rejas protectoras pintadas al esmalte y marco de

metal más vidrio templado.

- Baños

Lavamanos y W.C blancos sencillos

- Instalaciones Sanitarias

Para las aguas servidas, tuberías tipo HNF y de concreto, hasta el empotramiento con
la red cloaca publica y tuberías tipo HG para la distribución de las aguas blancas.

- Instalaciones eléctricas

Red de cableado embutido en conduit friso, interruptores, tableros y protección de

sobrecarga.

5. ESTADO DE CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO

Durante la visita se observó que las instalaciones del local comercial se encuentran
en buen estado.
De acuerdo con los porcentajes establecidos por el Ing. de nacionalidad alemana Erich
Heideck, fijados por la experimentación y observación de numerosas tasaciones e
intercambio de experiencias para inmuebles que no han mantenido muy buenas
condiciones de conservación.

4
 ASPECTOS LEGALES

- Documento de propiedad y tradición legal

El inmueble pertenece al ciudadanos Antonio Jose Dos Santos Ferregil y Alfredo

Oliveira Dos Ramos, titulares de la cedula de identidad No V- 10.056.589 y V –
10.530.537 según se desprende del análisis del Documento Autenticado ante la
Notaria Publica Segunda de Maracay, municipio Girardot del Estado Aragua,
quedando insertado bajo el No 8, tomo 158, de Los Libros de Autenticaciones, del
veinte de Octubre de 1998.

Posteriormente fue protocolizado, según documento No 24, Protocolo Primero, Tomo

Quince (15) de 26-06-2002, de la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito,
del Municipio Libertador del Estado Aragua.

- Certificación (Gràvamenes, Solvencia Municipal, entre otros)

No fueron suministrados.

6. VALORACIÓN

- Enfoque y Metodología Aplicada:

El método empleado es de costo ya que el cliente desea conocer el valor actual de su

bien inmueble para fines de crédito comercial bancario ya que este inmueble entrara
como parte de garantía del crédito a solicitar.

Método del Costo. Depreciación

Está basado en el principio de un mercado estable donde el valor del bien en ese
mercado coincide con el de los costos de la construcción acabada de terminar y con
ausencia de vicios constructivos. Es importante señalar bajo este enfoque que el
recurso tierra está sometido a su mayor y mejor uso, con el inconveniente en el cálculo
de la depreciación donde existen diferentes criterios y fórmulas.

El Método del Costo tiene su expresión en la siguiente fórmula:

VI = VT + VAC, donde,

VI = Valor del inmueble

VT = Valor del terreno (*)
VAC = Valor actual de la construcción o mejoras

5
 VAC = VR - DA

siendo,

VR = Valor de Reposición
DA = Depreciación Acumulada

Existen diferentes apreciaciones de la Depreciación, por ejemplo aquella que podría

tener un contador, un administrador o un tenedor de libros, siendo importante la óptica
del avaluador al determinar el verdadero efecto que produce la depreciación sobre los
bienes.

Entendemos la Depreciación Acumulada (DA) como la pérdida de valor que sufren

los bienes materiales en el transcurso del tiempo (DE). Sin embargo, la Depreciación
no sólo es la pérdida de valor simplemente por la edad, también existen pérdidas por
mantenimiento (DM) y por obsolescencia técnica (DO). En consecuencia, la
Depreciación Acumulada está en función de la sumatoria de estas tres variables.

DA = DE + DM + DO

- Desarrollo Del Método

Para la obtención del valor del inmueble por el Método de Costo, se realizó a través
de las siguientes etapas:

- Costos Directos: aquel identificado directamente con la partida. Ejemplo, el costo de

revestimiento es la sumatoria del costo de materiales, transporte y mano de obra
utilizada en ese renglón de la construcción. Las sumas totales de todas las partidas
del presupuesto de obra constituyen el Costo Directo Total, es decir, el Costo Neto
de la construcción.

- Costos Indirectos: conforman todos los demás costos incurridos durante la

construcción que no pertenecen al Costo Directo, tales como proyecto, inspección,
supervisión, gastos administrativos, perisología, financiamiento y servicios, donde:

6
 Valores de “Cac”, Costos Indirectos a la Construcción
Calidad
Calidad Calidad
COSTOS Indirectos Aplicables Baja
Media Alta
Estudios Preliminares 1,00% 2,00% 3,00%
Proyecto 3,00% 4,00% 5,00%
Incorporaciones 2,00% 3,00% 4,00%
Costos Legales 2,00% 3,00% 4,00%
Costos Vigilancia 2,00% 2,00% 2,00%
Otros Costos (Seguros, Impuestos, etc.) 2,00% 2,00% 2,00%
Promoción y Venta 3,50% 4,00% 5,00%
Total Costos Asociados Aplicables 15,50% 20,00% 25,00%
Fuente: Curso Profesional de Valuación Inmobiliaria de SOITAVE

Se determinó el 25% debido que la tipología de la obra se definió como local

comercial de construcción tradicional de calidad superior

 Costo Bruto de Construcción = Costos Directos + Costos Indirectos. Método del

Costo. Depreciación

 Estados de Conservación y Mantenimiento según la inspección el local

comercial requiere de reparaciones de poca importancia

ECM Condición Física Clasificación C (%)

1 Nuevo a estrenar. Optimo 0,00
1,5 No requiere reparaciones. Muy Bueno 0,32
2 Requiere reparaciones de poca importancia. Bueno 2,52
Conservación Normal
2,5 Entre Bueno y Reglar Intermedio 8,09
3 Necesitado de Reparaciones sencillas de poca Regular 18,10
magnitud
3,5 Requiere de reparaciones de mayor magnitud. Deficiente 32,20
4 Necesitando de reparaciones importantes. Malo 52,60
4,5 Muy deteriorado requiere de reparaciones Muy Malo 75,20
generales de mucha consideración.
5 Obsoleto, Pésimo. Demolición. Sin Valor 100,00

- Fuente de Información

La empresa Proinverobras suministro la tipología para determinar los costos directos

de construcción por metro cuadrado, presentados a continuación:

- Procedimiento utilizado para la recopilación de datos

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 Se hizo una investigación de las tipologías similares al inmueble avaluados
suministrados por la empresa Proinverobras, ajustados con cálculos propios de acuerdo
al máximo grado de similitud con la propiedad avaluada en los diferentes conceptos
allí señalados.

CUADRO RESUMEN DE TIPOLOGIA DE CONSTRUCCIÒN SIMILAR Y AJSTADA.

8 DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL INMUEBLE

8
 La base depreciable después del método aplicado nos dio un resultado razonable de:
Bs. 48.825,00

9 VALOR DEL BIEN INMUEBLE

El resultado de los cálculos obtenidos por el presente avalúo, para la fecha del 10 de
agosto de 2019 para un área objeto de estudio, de: 60 Mts2, se obtuvo un monto final de
liquidación del valor del inmueble Valor Total que asciende a:
DOS MILLONES SEIS CIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL
CUATROCIENTOS TREINTA Y NUEVE EXACTOS

(Bs. 2.669.439,00).
10. CONCLUSIONES
Después de haber visitado e inspeccionado el inmueble y habiendo aplicado el método
del costo para la determinación del valor actual del bien inmueble local comercial
ubicados en La Avenida Las Delicias, Centro Comercial Las Américas, nivel sótano,
identificado con el No S-28, Parroquia Joaquín Crespo. Maracay Girardot del Estado
Aragua, el monto estimado es de: DOS MILLONES SEIS CIENTOS SESENTA Y
NUEVE MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y NUEVE EXACTOS
(Bs. 2.669.439,00).
Vida Útil: Cincuenta (50) Años
Vida Útil Remanente: Trenta y seis (36) Años
Caracas, 10 de agosto de 2019

9
11. ANEXOS

Vista aérea por google maps del Centro Vista frontal del Centro Comercial
Comercial

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