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DERECHO NOTARIAL IV

CONTRATOS PREPARATORIOS
También llamados “Preliminares”, se caracterizan porque, a partir de ellos, los contratantes aceptan
la obligación de suscribir un contrato en el futuro sobre algún asunto que les interesa. Por lo general,
el contrato que se compromete a suscribir se refiere a la afectación de bienes patrimoniales.

CLASIFICACIÓN

Contrato de Promesa
Contrato de Opción

CONTRATO DE PROMESA

Es aquel en el que dos o más personas se comprometen a celebrar en un plazo cierto, determinado
contrato.

CARACTERISTICAS Preparatorio
Consensual
Formal
Bilateral

PERSONALES: Promitente vendedor


Promitente comprador

ELEMENTOS REALES: El otorgamiento del contrato en el futuro

FORMALES: Faccionamiento de la Escritura Pública

OBJETO DEL CONTRATO Asegurar un futuro contrato

PLAZOS BIENES INMUEBLES: 02 AÑOS


BIENES MUEBLES: 01 AÑO

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CONTRATO DE OPCIÓN

Es aquel por medio del cual una parte concede a otro por tiempo fijo o en determinadas condiciones
la facultad que se deja exclusivamente a su arbitrio de decidir respecto a la celebración de un
contrato principal.

PERSONALES: Optante
Concedente

ELEMENTOS REALES: El otorgamiento del contrato en el futuro

FORMALES: Faccionamiento de la Escritura Pública

CONTRATOS TRASLATIVOS DE DOMINIO


Son aquellos que trasladan en forma plena el dominio, es decir la propiedad con todo lo que le es
inherente al poder que el dueño tiene respecto a la cosa que le pertenece.

CONTRATO DE COMPRAVENTA

Contrato en el cual uno de los contratantes llamado “vendedor”, se obliga a transferir la propiedad
de una cosa o la titularidad de un derecho a otro llamado “comprador”, quien está obligado a pagar
un precio cierto y en dinero.

CARACTERISTICAS Principal
Consensual
Bilateral
Oneroso
Traslativo de dominio

PERSONALES: Vendedor
Comprador

ELEMENTOS REALES: Cosa objeto del contrato


Precio, suma de dinero

FORMALES: Faccionamiento de la Escritura Pública

OBJETO DE LA COMPRAVENTA: Trasladar el dominio del bien.

SINONIMOS: Enajenar, disponer, adquirir, vender, comprar.

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MODALIDADES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

 Contrato de Compraventa de Inmueble al Contado


 Contrato de Compraventa a plazo con Garantía Hipotecaria
 Contrato de Compraventa de Mueble con Pacto de Reserva de Dominio
 Contrato de Compraventa de Derechos Posesorios
 Contrato de Compraventa de Fracción de Inmueble
 Contrato de Compraventa de Donación entre Vivos

DOCUMENTOS INDISPENSABLES

 DPI de los otorgantes


 Testimonio de la Escritura Pública de Propiedad
 Certificación del Registro General de la Propiedad
 Recibo de pago de Impuestos

1. CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE AL CONTADO

ASPECTOS IMPORTANTES DEL INSTRUMENTO

PRIMERA CLAUSULA: IDENTIFICACIÓN DEL BIEN


 Número de finca, folio, libro.
 Ubicación del bien inmueble.
 Si contiene fosas séticas o conexión con las aguas negras de la municipalidad.
 Los servicios con los que cuenta el inmueble: agua, luz, teléfono, cable, etc.
 Se legitima el derecho de propiedad, con el título que lo respalda.

SEGUNDA CLAUSULA: SANEAMIENTO


 El bien inmueble se encuentra libre de gravámenes, anotaciones, embargos, etc.
 El titular del inmueble es responsable del saneamiento.

TERCERA CLAUSULA: DE LA COMPRAVENTA


 Estipular el precio de la compraventa, si se realizara en la moneda nacional o
extranjera.
 Forma de pago: Cheque, especificar qué clase; Deposito, número de cuenta y
banco.

CUARTA CLAUSULA: ACEPTACIÓN


 Cierre del instrumento.
 Los otorgantes aceptan el contenido del instrumento.
 Pago de impuestos.
 Aceptan, ratifican y firman.

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2. CONTRATO DE COMPRAVENTA A PLAZOS CON GARANTÍA HIPOTECARIA

ASPECTOS IMPORTANTES DEL INSTRUMENTO

PRIMERA CLAUSULA: IDENTIFICACIÓN DEL BIEN


 Especificar el objeto del contrato si es bien inmueble o mueble.

SEGUNDA CLAUSULA: SANEAMIENTO


 El bien inmueble se encuentra libre de gravámenes, anotaciones, embargos, etc.
 El titular del inmueble es responsable del saneamiento.

TERCERA CLAUSULA: DE LA COMPRAVENTA


 Establecer el precio total del bien.
 No hay un pago total.
 Establecer cuál es el monto del pago inicial, “enganche”.
 Plazo del contrato, sí es días, semanas, meses o años.
 Fecha de vencimiento del plazo.
 De los abonos: el monto y la cantidad de estos.
 Los pagos deben realizarse dentro de los primeros cinco días del mes.
 Mora: Se incurre por la falta de dos pagos del deudor, y el acreedor cuando no
acepta.
 Pago de intereses, cantidad y plazo. NO SE PUEDEN CAPITALIZAR LOS INTERESES.
 Establecer lugar de pago, puede que las partes lo establezcan o hacer el cambio de
plaza.
 Pacto de sumisión: Las partes se someten a los tribunales que cualquiera de ellos
escoja.

CUARTA CLAUSULA: GARANTÍA HIPOTECARIA


 Se realiza para garantizar el pago.
 El vendedor acepta la venta que se hace a su favor y el comprador constituye
sobre el bien que compra hipoteca a favor del vendedor.
 Las partes cambian a: DEUDOR HIPOTECARIO, ACREEDOR HIPOTECARIO.
 Se debe consignar la aceptación de la garantía por parte del vendedor Acreedor
hipotecario.

QUINTA CLAUSULA: ACEPTACIÓN


 Cierre del instrumento.
 Los otorgantes aceptan el contenido del instrumento.
 Pago de impuestos.
 Aceptan, ratifican y firman.

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3. CONTRARO DE COMPRAVENTA DE BIEN MUEBLE CON PACTO DE RESERVA DE DOMINIO

ASPECTOS IMPORTANTES DEL INSTRUMENTO

PRIMERA CLAUSULA: IDENTIFICACIÓN DEL BIEN


 Especificar el objeto del contrato, en este caso es un bien mueble.

SEGUNDA CLAUSULA: SANEAMIENTO


 El bien mueble se encuentra libre de gravámenes, anotaciones, embargos, etc.
 Por ser un bien mueble debe estar libre de prenda.
 El titular del inmueble es responsable del saneamiento.

TERCERA CLAUSULA: DE LA COMPRAVENTA


 Establecer el precio total del bien.
 Establecer cuál es el monto del pago inicial, “enganche”.
 Plazo del contrato, sí es días, semanas, meses o años.
 Fecha de vencimiento del plazo.
 De los abonos: el monto y la cantidad de estos.
 Los pagos deben realizarse dentro de los primeros cinco días del mes.
 Mora: Se incurre por la falta de dos pagos del deudor, y el acreedor cuando no
acepta.
 Pago de intereses, cantidad y plazo. NO SE PUEDEN CAPITALIZAR LOS INTERESES.
 Establecer lugar de pago, puede que las partes lo establezcan o hacer el cambio de
plaza.
 Pacto de sumisión: Las partes se someten a los tribunales que cualquiera de ellos
escoja.

CUARTA CLAUSULA: PACTO DE RESERVA DE DOMINIO


 El vendedor se libera del bien, pero se reserva el dominio de este, en caso el
comprador no pague.
 El vendedor dispone del bien y se reserva el dominio del bien hasta que el
comprador termine de pagar el total del bien. Al finalizar se entrega una carta de
dominio.
 El comprador debe de aceptar el pacto expresamente.
 Se consigna en esta misma clausula, que en caso de incumplimiento del
comprador, se puede iniciar una ejecución especial.
 Ejecución especial de entrega de cosa determinada, para que el juez ordene el
secuestro.
 La parte procesal del contrato es indispensable.

QUINTA CLAUSULA: ACEPTACIÓN


 Cierre del instrumento.
 Los otorgantes aceptan el contenido del instrumento.
 Pago de impuestos.
 Aceptan, ratifican y firman.

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4. CONTRATO DE COMPRAVENTA DE DERECHOS POSESORIOS

PROPIEDAD: Facultad de gozar y disponer ampliamente de una cosa.


POSESIÓN: Es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho.
 Para la posesión se puede iniciar diligencias de titulación supletoria.

ASPECTOS IMPORTANTES DEL INSTRUMENTO

PRIMERA CLAUSULA: IDENTIFICACIÓN DEL BIEN INMUEBLE


 Especificar el objeto del contrato.
 Consignar la certificación de la terminación de la titulación supletoria para
acreditar la posesión legal del bien.
 Ubicación del bien.
 Medidas de colindancias del bien.

SEGUNDA CLAUSULA: DE LA POSESION


 Establecer el estado legal de la posesión, sí el que vende tiene inscrito los
derechos de posesión en el Registro de la Propiedad, es la manera de acreditar la
tenencia.
 Establecer claramente sí el que vende los derechos de posesión es poseedor legal
o simple.
 Respaldo legal la titulación supletoria

TERCERA CLAUSULA: DE LA COMPRAVENTA


 Establecer el precio total del bien.
 La venta puede ser al contado o por abonos, y es de esa manera debe llevar…
 Establecer cuál es el monto del pago inicial, “enganche”.
 Plazo del contrato, sí es días, semanas, meses o años.
 Fecha de vencimiento del plazo.
 De los abonos: el monto y la cantidad de estos.
 Los pagos deben realizarse dentro de los primeros cinco días del mes.
 Mora: Se incurre por la falta de dos pagos del deudor, y el acreedor cuando no
acepta.
 Pago de intereses, cantidad y plazo. NO SE PUEDEN CAPITALIZAR LOS INTERESES.
 Establecer lugar de pago, puede que las partes lo establezcan o hacer el cambio de
plaza.

CUARTA CLAUSULA: ACEPTACIÓN


 Cierre del instrumento.
 Los otorgantes aceptan el contenido del instrumento.
 Pago de impuestos.
 Aceptan, ratifican y firman.

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5. CONTRATO DE COMPRAVENTA DE FRACCIÓN DE BIEN INMUEBLE

Además de los Documentos Indispensables generales este contrato debe llevar:


 Plano autorizado por Ingeniero Civil de las medidas del bien de la finca matriz.
 Plano de la fracción del inmueble.

ASPECTOS IMPORTANTES DEL INSTRUMENTO

PRIMERA CLAUSULA: IDENTIFICACIÓN DEL BIEN


 Especificar el objeto del contrato, en este caso el inmueble.
 Medidas y colindancias.

SEGUNDA CLAUSULA: SANEAMIENTO


 El bien mueble se encuentra libre de gravámenes, anotaciones, embargos, etc.
 El titular del inmueble es responsable del saneamiento.

TERCERA CLAUSULA: DE LA DESMEMBRACIÓN


 Condiciones de la fracción, si esta tiene servidumbre.
 Fincas rusticas o urbanas.

CUARTA CLAUSULA: DE LA COMPRAVENTA


 Establecer el precio total del bien.
 Establecer cuál es el monto del pago inicial, “enganche”.
 Plazo del contrato, sí es días, semanas, meses o años.
 Fecha de vencimiento del plazo.
 De los abonos: el monto y la cantidad de estos.
 Los pagos deben realizarse dentro de los primeros cinco días del mes.
 Mora: Se incurre por la falta de dos pagos del deudor, y el acreedor cuando no
acepta.
 Pago de intereses, cantidad y plazo. NO SE PUEDEN CAPITALIZAR LOS INTERESES.
 Establecer lugar de pago, puede que las partes lo establezcan o hacer el cambio de
plaza.
 Pacto de sumisión: Las partes se someten a los tribunales que cualquiera de ellos
escoja.

QUINTA CLAUSULA: ACEPTACIÓN


 Cierre del instrumento.
 Los otorgantes aceptan el contenido del instrumento.
 Pago de impuestos.
 Aceptan, ratifican y firman.

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DONACIÓN

Es aquel acto por el cual una persona llamada “donante”, transmite gratuitamente parte de sus
bienes presentes a otra persona llamada “donatario”, debiendo reservarse para sí bienes
suficientes para su subsistencia y para el cumplimiento de sus obligaciones.

PERSONALES: Donante
Donatario

ELEMENTOS REALES: Cosa objeto del contrato

FORMALES: Faccionamiento de la Escritura Pública

MORTIS CAUSA
CLASES

ENTRE VIVOS Pura y simple


Remuneratoria
Onerosa

6. DONACIÓN ENTRE VIVOS

6.1 DONACIÓN ENTRE VIVOS PURA Y SIMPLE


ASPECTOS IMPORTANTES DEL INSTRUMENTO
 Donante acompaña todos los títulos del bien a donar.
 Se consigna que el donante tiene otros bienes para subsistir.
 El simple acto de donar, es decir la liberalidad del derecho de propiedad.

6.2 DONACIÓN ENTRE VIVOS REMUNERATORIA


ASPECTOS IMPORTANTES DEL INSTRUMENTO
 Donante acompaña todos los títulos del bien a donar.
 Se consigna que el donante tiene otros bienes para subsistir.
 En favor de una acción hay una justificación de otorgar el bien.
 NO ES REVOCABLE.

6.3 DONACIÓN ENTRE VIVOS ONEROSA


ASPECTOS IMPORTANTES DEL INSTRUMENTO
 Donante acompaña todos los títulos del bien a donar.
 Se consigna que el donante tiene otros bienes para subsistir.
 El donatario da algo a cambio.

 Se debe consignar en el instrumento que clase de donación es y cuál es el precio del bien
que se donó.