Introducción a la

Administración de la
Copropiedad Inmobiliaria en
Chile
 INDICE
Pagina

La Administración Inmobiliaria En Chile. Una Reseña 1

La Ley 19.537 2

Objetivos de la Ley 3

Ámbito de Aplicación de la Ley 6

a) El lugar de emplazamiento, es decir, dónde se pueden construir las viviendas o las propiedades
afectas a esta Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
b) Tipos de inmueble que pueden acogerse a la normativa de la ley.
c) El Reglamento de Copropiedad en la legislación actual. (Pag8)

Normas de Jurisdicción y Competencia 9

La Copropiedad y los Gastos Comunes 10

Derechos y Obligaciones de los Copropietarios 15

¿Son Personas las Comunidades de Propietarios? 16

OBJETO DE LA LEY 19.537 20

ALGUNAS DEFINICIONES 21

PROPIEDAD INDIVIDUAL Y PROPIEDAD COMUN 21

CONTRIBUCION A LOS GASTOS COMUNES 21

MORA EN EL PAGO DE GASTOS COMUNES. APREMIO 22

CUOTA DE ESTACIONAMIENTOS 23

SOLICITUD PARA ACOGERSE A REGIMEN DE LEY 19.537 23

ADMINISTRACIÓN DEL CONDOMINIO 24

1) Sesiones
2) Sesiones Extraordinarias
3) Comité de Administración
4) ADMINISTRACIÓN DEL CONDOMINIO (pag 26)
5) Funciones del Administrador (pag 26)
6) Sub-administraciones o administraciones conjuntas (pag 27)

EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD 28

1) Objetos
2) Impugnación del Reglamento (pag 29)
3) EJERCICIO PACÍFICO DE LOS DERECHOS (pag 29)
4) NORMAS DE COMPETENCIA (pag 30)

FACULTADES EXTRAJUDICIALES DEL MUNICIPIO 31

SEGURO DE INCENDIO Y PLAN DE EMERGENCIA 31

TÉRMINO DE LA COPROPIEDAD INMOBILIARIA 32

CONDOMINIO DE VIVIENDAS SOCIALES 32

La Administración en el Edificio 33

Funciones del Administrador 34

Administración financiera 35

Los Condominios Sociales 37

GLOSARIO 38
 La Administración Inmobiliaria En Chile. Una Reseña
La Administración Inmobiliaria en Chile ha
tenido un explosivo aumento.

En un primer momento, ella recae sobre

unidades individuales o pequeños grupos de
bienes raíces de un mismo propietario. Al
avanzar las décadas de los 40 y 50, esta
administración se convierte en una exclusiva
gestión de confianza, la que es atendida
directamente por los Bancos, que crean
Departamentos de Comisiones de Confianza,
exclusivamente para ofrecer este servicio a
sus clientes.

Con el crecimiento del mercado

inmobiliario en Chile y, fundamentalmente,
con el desarrollo de los edificios de habitación
y oficinas de profesionales en los
cascos centrales de las ciudades, hacia finales
de los años 50 se traslada parte de esta gestión
a Corredores inscritos en los Registros de Corredores y de Administradores en el
Ministerio de Economía.

Los primeros administradores de edificios se limitaban a la gestión contable y legal y

dejaban en manos de los mayordomos la responsabilidad física del inmueble. Esta
forma de gestión se popularizó hacia finales de los años 50.

Ya a comienzos de la década del 60 se inicia con fuerza la edificación de edificios de

mediana altura que comienzan a requerir mayor dedicación para su manejo. Aparecen,
entonces, las centrales térmicas, las baterías de ascensores, los sistemas de seguridad, las
fuentes de energía propias y otros adelantos que van obligando a los administradores
individuales a dejar el campo a las Empresas profesionales dedicadas a este rubro.
Contaban ellas con equipos y personal idóneo en la casi totalidad de los requerimientos
de un edificio de apartamentos. Esta tendencia se extendió durante toda la década del 70.

Junto a los administradores individuales, estas empresas redujeron notoriamente la

intervención bancaria, tanto por los cobros más bajos como por el trato personalizado
que éstos últimos ofrecían. La tendencia fue a desaparecer este servicio bancario
quedando casi totalmente en manos de los agentes del mercado inmobiliario.

A finales de los 80 la administración de inmuebles ya es técnicamente profesional,

obligada por importantes avances de la tecnología y los adelantos en las técnicas de
edificación.

En la actualidad, los administradores -en cuanto personas naturales- están centrados en

los edificios de mediana altura y en condominios residenciales e industriales, en tanto

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que las empresas administradoras tienen el liderazgo sobre edificios institucionales,
edificios de altura, malls, Parques Cementerios y otros tipos de comunidades de gran
volumen de unidades y/o inquilinos.

La Ley 19.537
La Ley 19.537, de 16 de diciembre de 1997, denominada comúnmente como Ley de
Copropiedad Inmobiliaria, es la que regula en Chile el especial régimen de propiedad
inmobiliaria que analizaremos en estas páginas.

Dicha Ley aparece complementada por su Reglamento, contenido en el Decreto Supremo

número 46, de 17 de junio de 1998, emanado del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

Otra normativa importante en esta materia es la contenida en el Reglamento Tipo de

Copropiedad para Condominios de Viviendas Sociales, contenido en la Resolución
número 230, de 17 de junio de 1998, del mismo Ministerio.

Antes de entrar a analizar su contenido, la Ley 19.537 tiene como objeto principal
establecer derechos y obligaciones a los copropietarios en función de los bienes comunes,
como son los ascensores, las techumbres, las fachadas, y una serie de elementos que están
incorporados en la construcción.

En otras palabras, la Comunidad de Copropietarios o Copropiedad Inmobiliaria,

constituye una forma especial de propiedad, en la que cada uno de los dueños de las
unidades tiene un derecho de dominio exclusivo y absoluto sobre la misma, pero a su vez,
existe entre todos ellos un derecho de dominio común sobre los elementos comunes,
creándose -según algunos autores- un ente con aptitud para ser titular de derechos y
obligaciones.

Así, en términos generales, los condominios implican un régimen especial de propiedad

en cuya virtud dos o más personas son dueñas en común de un determinado bien. El
condominio está referido, básicamente, a lo que es la propiedad raíz, es decir, una
derivación de lo que es una copropiedad.

Cuando hablamos de condominios se trata de una comunidad que se forma a partir de la

propiedad de uno o más bienes raíces.

Sabemos que existen distintos tipos de condominios: de orden habitacional, industrial ,

recreacional y de oficinas, entre otros. Pero desde el punto de vista legal existe una
macro división que separa a los condominios en urbanos y rurales.

La Ley 19.537 regula y trata, en sus cincuenta artículos permanentes, acerca de esta
especial forma de propiedad inmobiliaria.

Así, en la Copropiedad Inmobiliaria coexisten dos especies o clases de propiedades:

a) la propiedad individual de cada una de las unidades y
b) la propiedad colectiva de los bienes necesarios para la existencia, seguridad y
conservación del condominio, aquellos que permiten a todos y cada uno de los

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copropietarios el uso y goce de las unidades de dominio exclusivo y los terrenos, espacios
de dominio común colindantes con una unidad del condominio y los bienes muebles e
inmuebles destinados al servicio de los copropietarios.

Así, en un edificio el propietario exclusivo de un departamento, bodega o

estacionamiento, es al mismo tiempo comunero en la propiedad de los demás bienes que
complementan el edificio, como pasillos, escaleras, accesos, antejardín, cimientos,
techos, etcétera.

De lo anterior surge la distinción entre las unidades, bienes de dominio exclusivo y los
bienes comunes que pertenecen a todos los copropietarios.

De estos delicados e importantes temas trata la Ley 19.537

Ella, junto con ser un importante instrumento legal, puede ser considerada, junto a otros
factores, la causante del explosivo crecimiento de esta forma de vida actual cada vez más
frecuente, que se desarrolla en los denominados condominios, -no sólo habitacionales-
puesto que -según opinan los expertos- ha facilitado la construcción de los mismos,
señalando reglas técnicas y de convivencia claras y ajustadas a la realidad inmobiliaria de
nuestros días.

Objetivos de la Ley
La Ley 19.537, de 16 de diciembre del año 1997, vino a complementar una serie de
vacíos que existían y a hacerse cargo de una nueva realidad en materia inmobiliaria.
Asimismo, pretendió refundir en un solo texto las normas que se encontraban dispersas
en diversos cuerpos legales.

La Ley 19.537 cambió significativamente el antiguo régimen establecido en la

denominada Ley de Pisos y Departamentos, contenida en el Título V del Decreto
Supremo 880 de 16 de mayo de 1963, que fija el texto definitivo de la Ley 6.071.

Si bien todos admiten que la Ley 6071 era un excelente instrumento legal, la realidad era
muy distinta a la del año en que se publicó, 1937. Parte de ella, luego, quedó reproducida
en la Ley General de Urbanismo y Construcciones y en otros textos. Asimismo, existía un
Reglamento de Edificios y normas de competencia y procedimiento, por ejemplo,
contenidos en distintos textos.

Existían, pues, comprensibles problemas de conocimiento e interpretación de la ley para

quienes vivían en condominios y que constituyen hoy una proporción muy importante de
la población en las grandes ciudades.

Podemos decir, entonces, que un primer gran objetivo general fue reunir en un solo
cuerpo lo relativo a la Copropiedad Inmobiliaria, sustituyendo la legislación anterior.

Sin embargo, aproximándonos al estudio de la misma, podemos advertir otros objetivos o

propósitos particulares de esta legislación. Trataremos de clasificarlos.

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a) Así, el primer objetivo de la Ley 19.537 fue hacer más flexible el régimen de
administración que hasta entonces existía.

Este fue un objetivo muy importante, puesto que la mayor crítica que se hacía a la
legislación anterior era que se trataba de un régimen poco flexible, adecuado
a cuando nacieron las propiedades afectas a esa misma normativa - como vimos, la Ley
6.071, de 1937, - y que eran pequeños edificios habitacionales, a veces de tres o cuatro
pisos, pocos de los cuales contaban con algún local comercial en sus bajos. Sin embargo,
con el transcurso del tiempo, el régimen fue ampliándose y extendiéndose a nuevos tipos
de propiedades, oficinas, locales, sitios industriales, etc., y al mismo tiempo adquirieron
volúmenes muy grandes, porque bajo la base de tener un terreno común se estaban
construyendo grandes condominios, que constituían casi pequeñas ciudades. Por lo dicho,
la administración de esos condominios era algo sumamente complejo, que escapaba a la
posibilidad real de administrarlos, por lo que uno de los objetivos de la Ley 19.537 fue
flexibilizar el régimen de administración.

Por lo que respecta a la flexibilización del régimen administrativo, la misma Ley contiene
disposiciones que aspiran a cumplir este propósito:

a.1) Así, pues, como existen en la actualidad condominios de grandes proporciones, de

una gran cantidad de unidades o departamentos y que son inmanejables por una sola
administración, se permite la sub-administración. (artículo 25 de la Ley)

Entonces, dentro de la normativa de la ley, la sub-administración es una novedosa

posibilidad y permite que, aun cuando jurídicamente exista un condominio, puedan
existir muchas sub-administraciones, naturalmente que con una coordinación
general. Con eso se pretende solucionar el problema de manejo de condominios cada
vez más extensos, como son los que observamos en la actualidad

Pero también tenemos el caso inverso: existen con frecuencia condominios o

propiedades afectas a la Ley de Pisos que son muy pequeñas y que les resulta difícil
tener una administración eficiente porque no cuentan con la capacidad para pagar un
administrador adecuado. Ahí, entonces, la ley contempla el sistema de las
administraciones conjuntas de varios edificios que estén en la misma calle, en manzanas
contiguas, etc. Esta posibilidad se consulta en el artículo 26 de la Ley.

a.2) Asimismo, dentro del principio de flexibilizar el régimen de administración

encontramos lo relacionado con el pago de los gastos comunes.

Así, bajo la legislación anterior, y especialmente por la interpretaciones que de ella

hicieron algunas autoridades administrativas, se estimó que el condominio era una sola
entidad y que, en realidad, cada copropietario tenía que contribuir a todos los gastos del
condominio en la proporción que indicara el Reglamento de Copropiedad. Esto
provocaba grandes conflictos porque, los locales comerciales de un primer piso, por
ejemplo, a veces carecían de calefacción, de ascensores u otros servicios, debiendo
contribuir, igualmente, a gastos cuya ventaja no aprovechaban. Este problema se fue
agudizando cuando empezaron a existir varios condominios en un mismo terreno; es
decir, en un condominio había una placa de locales comerciales y otra torre de
departamentos o de oficinas.
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Tal era el caso, por ejemplo, del edificio Euro-Centro en la esquina de Moneda con el
Paseo Ahumada, en la ciudad de Santiago, donde existe una torre de oficinas que tiene
sus ingresos por la calle Moneda, perfectamente individualizada e independiente, y
existe la placa comercial de varios subterráneos por el Paseo Ahumada, con locales
comerciales, escaleras mecánicas, un sistema especial de iluminación, guardias, etc.

Entonces, dentro de la legislación anterior, se producía un problema porque la cuota era

sobre los gastos del edificio considerado en su totalidad.
En la Ley 19.537, en cambio, se establece la posibilidad de sectorizar los condominios,
lo que parece más equitativo.

Es decir, si un sector tiene servicios propios que no aprovechan a otro sector, como en el
caso del ejemplo, la placa comercial del edificio Euro Centro, entonces todos los gastos
de la placa comercial se distribuirán entre los dueños o arrendatarios de las unidades de
dicha placa, los de las oficinas, todos los ascensores y demás gastos de la torre de
oficinas y, naturalmente, habrá ciertos gastos comunes a ambos sectores, porque se trata
de un solo condominio, pudiendo existir, quizá, una administración común, arreglos de
la techumbre, etc.

Así, el principio de la sectorización del gasto resulta ser un elemento novedoso y

positivo, a la vez que parece más equitativo. Incluso podrá ser materia de acuerdo en la
asamblea de copropietarios de los condominios actualmente existentes, poniendo fin a
graves conflictos que suscitaba tanto la legislación anterior cuanto los reglamentos de
copropiedad anteriores.

La Ley 19.537 consulta esta novedad en el inciso tercero del artículo 4.

b) El segundo objetivo que se ha señalado es robustecer el principio de autonomía de la

voluntad.

La Ley contiene muchas disposiciones que enfatizan la libertad de los copropietarios para
reunirse en asambleas y darse el régimen que mejor parezca a sus intereses, cumpliendo,
eso sí, con un marco de legalidad básico. La legislación anterior abundaba en
reglamentaciones que impedían la expresión de esta voluntad.

El artículo 17 de la Ley es enfático al respecto: "Todo lo concerniente a la

administración del condominio será resuelto por los copropietarios reunidos en
asamblea".

c) La propia evolución que se dio en el sistema de construcción y de aprovechamiento de

los espacios y de los terrenos, un tercer objetivo fue la creación de diversos tipos de
condominios: los que han sido caracterizados como condominios de Tipo A y de Tipo B,
sobre los cuales nos referiremos, luego.

d) El cuarto objetivo fue facilitar la administración de las viviendas sociales. También

se contempla las posibilidades de recursos que puedan destinar el Estado, los gobiernos
regionales y las municipalidades para ir en ayuda de las poblaciones, que no tiene
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pavimentación o servicios adecuados, y que, por estar caracterizados como bienes
comunes, por no existir una ley que lo permitiera, no podían ser objeto de inversiones por
parte de los organismos públicos.

Ámbito de Aplicación de la Ley

Veamos ahora, prácticamente y en tres puntos, cuál es el ámbito de aplicación de la
nueva ley.

1.- El lugar de emplazamiento, es decir, dónde se pueden construir las viviendas o

las propiedades afectas a esta Ley de Copropiedad Inmobiliaria.

La legislación anterior no contenía normas al respecto. Se prestaba a ciertas dudas si

debían emplazarse solamente en las áreas urbanas o si, incluso, una persona que tenía un
terreno a la orilla de un lago podía construir un edificio de departamentos, dividirlo en
tres departamentos y acogerlo a la Ley 6.071. Asimismo, los criterios municipales
también eran diferentes.

Entonces, la Ley 19.537 -que tiene su origen en el Ministerio de la Vivienda, y es

marcadamente reguladora de lo urbano- ha resuelto que el emplazamiento debe ser
urbano.

Al hablar de lo urbano, en el inciso tercero del artículo 1?, nos referimos a lugares que
estén normados por planes reguladores o que cuenten con límite urbano, o el caso
excepcional del artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, en que si
un terreno no es urbano y se presenta a un proyecto, tiene que ser aprobado por la
municipalidad, por las autoridades del Ministerio de Vivienda y el Ministerio de
Agricultura para permitir, en cierta medida, su cambio de destino bajo exigencias que van
a establecer los propios organismos competentes.
Esta es la precisión que tiene la ley en cuanto al ámbito de aplicación relacionado con el
lugar de emplazamiento.

2.- Tipos de inmueble que pueden acogerse a la normativa de la ley.

La ley hace dos clasificaciones: Tipo A y Tipo B.

El condominio Tipo A es similar al que contemplaba la antigua Ley 6.071. Similar en dos
sentidos: que suponía un terreno común, o sea, podían existir uno o diez edificios, diez o
cincuenta casas, pero jurídicamente el terreno no se dividía y seguía siendo común.
Entonces, era condominio aquél en que el terreno en que se emplazaba la construcción o
las construcciones era uno solo y común. Así se caracterizaba el condominio anterior y es
actualmente se conoce como condominio Tipo A: un terreno común.

El otro elemento que configuraba, además, el condominio bajo la Ley 6.071 ( y que
configura el actual Tipo A) era que la afectación era sobre el condominio construido. No
existía, en consecuencia, condominios de terrenos.

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El condominio de la Ley 6.071 nacía con el certificado de la Dirección de Obras
Municipales respectiva que declaraba que el edificio estaba acogido a las normas de
dicha Ley y que, por consiguiente, se permitía su venta por unidades. Así, en la
legislación anterior se permitía su venta a través de casas, departamentos, oficinas,
locales, etc., que, en el fondo, constituyen unidades. Era, precisamente, esa circunstancia
- la certificación que la construcción se había ejecutado conforme a los planos y
especificaciones y normas de la Ley 6.071 y de su reglamento- la que permitía dar vida
al condominio. Es decir, una construcción tenía que estar recepcionada.

La novedad de la Ley 19.537 la constituye el condominio Tipo B, en el sentido que

actualmente se trata de predios con construcciones o con proyectos de construcción
aprobados y en los cuales existen terrenos individuales, pero, conjuntamente con esos
terrenos individuales, existen terrenos que son comunes a los propietarios de los diversos
sitios.
Nos parece que esto se corresponde más a la realidad. Los ejemplos abundan en el caso
de los sitios industriales. Una industria puede tener un sitio de 2.000 metros en un sitio
unitario, dividido de 2.000 metros, y en el cual va a construir su industria; pero si hay 30
industrias, el condominio podrá tener terrenos proyectados para construir casinos para el
personal, b años, canchas deportivas, canchas de tenis, servicios, salas de conferencias,
salas para cursos de capacitación, etc. Entonces, este condominio Tipo B puede ser muy
útil donde existe una propiedad individual del terreno y el dueño lo puede construir, pero
al mismo tiempo hay propiedad común de otros terrenos.

Ahora, a la inversa de lo que ocurría en el caso anterior, donde necesariamente el

condominio nace por la construcción recepcionada, la ley tipifica los condominios Tipo B
como predios con construcciones o con proyectos de construcción aprobados.

En otras palabras:

La nueva ley definió dentro de la ciudad, básicamente, dos tipos de condominios: Uno
que contempla construcciones con edificación en altura y otra que contempla una
copropiedad en el terreno.

Esto significa que, por un lado, se tiene un condominio en el cual la copropiedad

corresponde a la propiedad compartida, referida a los terrenos físicos y no a las
edificaciones en altura.

Y, por otro lado, existirá un condominio que se forma a partir de una edificación en altura
donde, además del terreno en común, existen otros bienes comunes, como todos aquellos
que incluyen la construcción del edificio. Lo anterior es, precisamente, lo que hace la
diferencia entre ambos, puesto que en los terrenos físicos la comunidad se genera por
extensión de terrenos, a través, por ejemplo, de sectores de recreación o de bodegas en
común.

El concepto de las edificaciones incluye todo lo referido a la urbanización, que consiste

en la implementación de todos los elementos que conforman un barrio nuevo, es decir, la
apertura de calles y la dotación de los servicios básicos que se requieren para que sus
habitantes puedan realizar sus actividades normalmente. Esa urbanización debe ser
autorizada por la municipalidad, quien le entrega al urbanizador un derecho.
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Es decir, la Municipalidad autoriza a ejercitar ese derecho, pero sólo en la medida que
los proyectos de urbanización respectivos hayan sido aprobados por su departamento
técnico, lo que significa que se ha cumplido con la norma chilena de calidad. Es decir, la
ordenanza de las ciencias constructivas, normas del arte constructivo y todos los
parámetros de calidad que, básicamente, requiere la construcción de un condominio.

Asimismo, junto a la exigencia anterior, aparece la Ley General de Urbanismo y

Construcción que establece en nuestro país, a partir también de 1997, la obligación del
vendedor de responder por la calidad de la construcción.

Por último, una cuestión conceptual: para facilitar la aplicación de la ley, es que ella
definió expresamente las unidades. Antes se hablaba de casas, departamentos, oficinas,
estacionamientos, bodegas, etc. Todos estos conceptos están referidos a tipificados hoy
día bajo el concepto de unidad. Todas son unidades que son parte del condominio, ya
sean condominios Tipo A o condominios Tipo B.
Dice el artículo 2?. "En esta ley se utilizará la expresión "unidad" para referirse a los
inmuebles que forman parte de un condominio y sobre los cuales es posible constituir
dominio exclusivo."

3. El Reglamento de Copropiedad en la legislación actual.

Este reglamento, bajo la normativa anterior, no era obligatorio, y , en la práctica, existen

muchos edificios que no tienen reglamento de copropiedad, puesto que no era una
exigencia de la ley.

La Ley 19.537 tiende a darle mucha más importancia, porque es la expresión de la

voluntad de la comunidad y, en realidad, aclara y ordena la vida común. Como veremos,
para que el Director de Obras municipales pueda dar el certificado de copropiedad
inmobiliaria, el respectivo Reglamento de Copropiedad debe encontrarse inscrito en el
Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces.

Entonces, el Reglamento de Copropiedad pasa a ser obligatorio. Asimismo, existen

diversas atribuciones que se le pueden dar al administrador y al Comité de
Administración, siempre que así lo establezca el Reglamento de Copropiedad.

Ejemplo: fue objeto de largo debate en la Comisión de Vivienda del Senado si se podía o
no cortar el servicio eléctrico a un copropietario que no estaba en mora de dicho servicio
sino de los gastos comunes. En la Comisión se estimó que dicha suspensión era válida si
en el Reglamento de Copropiedad se señalaba, expresamente, esta facultad del corte de
los servicios eléctricos por no pago de tres o más cuotas de gastos comunes, puesto que
habría allí una aceptación o expresión de voluntad del propietario en cuanto a las
consecuencia de su incumplimiento.

Entonces, en los Reglamentos de Copropiedad que actualmente se están dictando se debe

señalar que el Administrador o quien haga sus veces puede hacer uso del corte de los
servicios, siempre que esté expresamente establecido en dicho instrumento y exista,
también, un pronunciamiento, en cada caso, del Comité de Administración.

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También respecto de la aplicación de las multas por infracción de determinadas
obligaciones existe una normativa similar.

De lo dicho se desprende que la formulación de un buen Reglamento de Copropiedad

pase a ser un instrumento bastante útil para la administración del edificio.

Normas de Jurisdicción y Competencia

Una novedosa materia es la competencia extrajudicial que la Ley 19.537 otorga a las
Municipalidades.

Se ha señalado, razonablemente, que una materia que tiene muchas veces aspectos
domésticos, como lo son los conflictos o disputas entre vecinos de un mismo
condominio, no daría como para complejos pronunciamientos de tribunales y una
tramitación, las más de las veces larga, de juicios que, por su naturaleza particular,
requieren ser rápidos.

Se ha estimado, pues, necesaria la presencia de un mediador que tuviera un cierto

ascendiente para resolver prontamente estos conflictos en un comparendo al margen de
los Tribunales de Justicia.

Así, la Ley 19.537 ha otorgado una competencia extrajudicial a las municipalidades, para
que ellas puedan actuar a requerimiento de cualquiera de los interesados, citar a un
comparendo a las partes y tratar de llegar a una solución. En caso de no lograr acuerdo,
siempre queda abierta la vía judicial.

Esta competencia extrajudicial de las Municipalidades se consulta en el artículo 35 de la

Ley.

Esta competencia es facultativa para las municipalidades, es decir, por no estar

contemplada en Ley Orgánica Constitucional de Municipalidades, se le da la posibilidad
a las municipalidades de intervenir amigablemente, pero no queda establecida como una
obligación que pueda exigírseles. En otras palabras, las municipalidades podrán llevar a
cabo o no este sistema según sus recursos y otras condiciones.
De no prosperar la acción de los Municipios o si alguna de las partes no desea seguir en
esta gestión, siempre existirá la competencia judicial, que tiene, por regla general, al juez
de policía local como primera instancia y la respectiva Corte de Apelaciones en segunda
instancia.

Las normas de procedimiento y competencia general de los Jueces de Policía Local en

materia de Copropiedad Inmobiliaria se consultan en artículo 33 de la Ley.

La excepción la constituyen los juicios de cobro de gastos comunes, donde la

competencia sigue radicada en el juez de letras.

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Asimismo, la Ley 19.537, en su artículo 34, también consulta la posibilidad de la
competencia alternativa de un árbitro arbitrador, en la esperanza que estos asuntos sean
resueltos en forma expedita. Este árbitro arbitrador podrá ser designado por la asamblea
de copropietarios y actuar, llegado el momento, a requerimiento del administrador o de
cualquier propietario, excluyéndose de su competencia, naturalmente, el cobro de los
gastos comunes.

La Copropiedad y los Gastos Comunes

Por lo que respecta a la contribución a la mantención y conservación de los bienes
comunes, tema rico en conflictos entre copropietarios, la Ley 19.537 contiene claras
normas al respecto.

Ya sabemos que en la Copropiedad Inmobiliaria coexisten dos especies o clases de

propiedades: a) la propiedad individual de cada una de las unidades y b) la propiedad
colectiva de los bienes necesarios para la existencia, seguridad y conservación del
condominio, aquellos que permiten a todos y cada uno de los copropietarios el uso y goce
de las unidades de dominio exclusivo y los terrenos, espacios de dominio común
colindantes con una unidad del condominio y los bienes muebles e inmuebles destinados
al servicio de los copropietarios.

Así, dijimos que en un edificio el propietario exclusivo de un departamento, bodega o

estacionamiento, es al mismo tiempo comunero en la propiedad de los demás bienes que
complementan el edificio, como pasillos, escaleras, accesos, antejardín, cimientos,
techos, etcétera.

De lo anterior surge la distinción entre las unidades, bienes de dominio exclusivo y los
bienes comunes que pertenecen a todos los copropietarios.

6.a. Clases de bienes comunes

Son bienes comunes, para la Ley 19.537:

a. Los que pertenezcan a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia,
seguridad y conservación del condominio, tales como terrenos de dominio común,
cimientos, fachadas, muros exteriores y soportantes, estructura, techumbes, instalaciones
generales y ductos de calefacción, de aire acondicionado, de energía eléctrica, de
alcantarillado, de gas, de agua potable y de sistemas de comunicaciones, recintos de
calderas y estanques. (artículo 2 número 3, letra a de la Ley)

b. Aquellos que permitan a todos los copropietarios el uso y goce de las unidades de su
dominio exclusivo, tales como terrenos de dominio común diferentes a los indicados en la
letra a., como circulaciones horizontales y verticales, terrazas comunes y aquellas que en
todo o parte sirvan de techo a la unidad del piso inferior, dependencias de piso comunes,
oficinas o dependencias destinadas al funcionamiento de la administración y a la
habitación del personal (artículo 2 número 3, letra b)

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c. Los terrenos y espacios de dominio común colindantes con una unidad del condominio,
diferentes a los señalados en las letras a y b

d. Los bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al servicio, la recreación

y el esparcimiento comunes de los copropietarios (artículo 2 número 3, letra d)

e. Aquellos a los que se les otorgue tal carácter en el reglamento de copropiedad o que los
copropietarios determinen, siempre que no sean de aquellos a que se refieren las letras a.,
b., c. y d. precedentes (artículo 2 número 3, letra e)

Cada copropietario podrá servirse de los bienes comunes en la forma que indique el
Reglamento de Copropiedad o en la forma que corresponda según su destino, todo ello
sin perjuicio del uso legítimo de los demás copropietarios.

Estando estos bienes al servicio de los copropietarios, son todos ellos los obligados a su
mantención y reparación, por ello son todos obligados al pago de los gastos comunes.
El derecho que corresponde a cada unidad sobre los bienes de dominio común, debe
determinarse en el Reglamento de Copropiedad, atendiéndose para fijarlo, al avalúo fiscal
de la unidad. El copropietario deberá concurrir entonces al pago de los gastos comunes en
la misma proporción de su derecho de copropiedad sobre los bienes comunes, obligación
de pago que contrae por ser propietario de su unidad dentro de un condominio.

6) b. Definición:

Los gastos comunes son aquellos que, por efectuarse en beneficio de la comunidad,
deben ser soportados por todos los comuneros en la proporción que les fija el Reglamento
de Copropiedad.

6) c. Clases de Gastos Comunes:

El artículo 2 de la Ley 19.537 distingue entre gastos comunes ordinarios y gastos

comunes extraordinarios.

Los gastos comunes ordinarios son aquellos que demanda

1) la administración,
2) la mantención de los bienes comunes,
3) las reparaciones menores
4) los usos y consumos. Así, pues:

1) Los gastos de administración son aquellos que se generan por causa de las
remuneraciones y cotizaciones previsionales del personal de servicio, conserje y
administrador.

2) Los gastos de mantención son los necesarios para el mantenimiento de los bienes de
dominio común, tales como revisiones periódicas de orden técnico, aseo y lubricación de
los servicios, maquinarias e instalaciones, reposición de luminarias, ampolletas,
accesorios, equipos y útiles necesarios para la administración, mantención y aseo del
condominio y otros análogos.
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3) Los gastos de reparación son los que demanda el arreglo de desperfectos o deterioros
de los bienes de dominio común o el reemplazo de artefactos, piezas o partes de éstos.

4) Por último, los gastos de uso y consumo que son los correspondientes a los servicios
colectivos de calefacción, agua potable, gas, energía eléctrica, teléfonos u otros de similar
naturaleza.

Por su parte, los gastos comunes extraordinarios son aquellos adicionales, diferentes a los
ordinarios y los que se destinan a obras nuevas comunes.

En otras palabras:

La ley de Copropiedades distingue entre gastos comunes ordinarios y gastos comunes

extraordinarios. Dentro de los primeros se encuentran los de la administración, es decir,
los correspondientes a las remuneraciones del personal de servicio, conserje y
administrador; de la mantención, que son los necesarios para el mantenimiento de los
bienes de dominio común, tales como las revisiones periódicas de orden técnico, aseo y
lubricación de los servicios, maquinarias e instalaciones, reposición de luminarias, entre
otros; de la reparación, que son los que demande el arreglo de desperfectos o deterioros
de los bienes de dominio común o el reemplazo de artefactos y del uso y el consumo, que
corresponden a los servicios colectivos de calefacción, agua potable, gas, energía
eléctrica, teléfonos u otros de similar naturaleza.

En tanto, los gastos comunes extraordinarios corresponden a los gastos adicionales a los
comunes ordinarios y las sumas destinadas a nuevas obras comunes.
Ahora bien, la obligación de pagar los gastos comunes pesa, principalmente, sobre el
propietario de cada unidad.
Esta obligación de pagar los gastos comunes posee algunas características especiales:
a) Es una obligación del propietario.
b) En caso de ser varios propietarios, esta obligación es solidaria y
c) La obligación es real respecto de la unidad.

Así, pues:

a) Obligación del propietario: La primera de las características enunciadas, destaca el

hecho que los gastos comunes son responsabilidad exclusiva del propietario, no pudiendo
desconocer éste su obligación. Así, por ejemplo, pudo haber acordado con el arrendatario
o morador de la unidad, que éste último se haría cargo de los gastos en comento. El
propietario es siempre responsable de los gastos comunes y no obstante que, en los
hechos, otra persona los pague, la mora en su pago y la responsabilidad frente a los
comuneros es suya.

b) Obligación solidaria: El que sean solidarias entre los varios propietarios de una misma
unidad, significa que cada uno de los que participan de la propiedad de la unidad esta
obligado al pago del total de los gastos. El pago efectuado por cualquiera de ellos
extingue la obligación respecto de todos y no puede excusarse el no pago por
corresponder a otro de los propietarios, cualquiera sea el documento en que dicho
acuerdo interno conste.

12
c) Obligación real: Por su parte, que sea real respecto de la unidad, significa que la
obligación de pagar gastos comunes seguirá siempre al dominio de cada unidad o a la
"cosa" ("res", en latín), aún respecto de los devengados antes de su adquisición. De ahí lo
importante de exigir un comprobante de la administración del condominio de estar al día
la unidad en el pago de los gastos comunes, previo a la adquisición de la respectiva
unidad, ya que de adquirirse una unidad con gastos comunes atrasados, el nuevo
propietario deberá pagar lo adeudado por sus antecesores sin perjuicio del derecho a
repetir en contra de éstos por lo que adeudaban.

La liquidación y cobro de los gastos comunes es responsabilidad del administrador de la

Copropiedad, el que los efectuará conforme a las disposiciones de la Ley de Copropiedad
Inmobiliaria, el Reglamento respectivo y los acuerdos de la Asamblea de Copropietarios.
Los gastos comunes deben ser pagados con la periodicidad y dentro de los plazos que
establezca el Reglamento de Copropiedad. Usualmente se observan dos formas para
determinar su cobro: la primera, sobre la base efectiva de los gastos efectuados por la
administración y la segunda, en base a un presupuesto de gastos. En este último caso los
gastos se pagan anticipadamente y luego son ajustados con los gastos efectivos.

Es labor del administrador, no sólo el cobro amistoso de los gastos comunes, sino
también su cobro judicial.

En efecto, la Ley establece que copia del Acta de la Asamblea válidamente celebrada,
autorizada por el Comité de Administración, o, en su defecto, por el Administrador, en
que se acuerden gastos comunes; tendrá mérito ejecutivo para el cobro de los mismos.
Igual mérito tendrán los avisos de cobro de dicho gastos comunes, extendidos en
conformidad al acta, siempre que se encuentren firmados por el administrador.

6) d. Cobro y Apremio al Moroso:

La Ley 19.537, en su artículo 27?, ha establecido en beneficio de la comunidad un medio

privilegiado de cobro para los gastos comunes.

Así, de presentarse un propietario que se resiste a pagar los gastos comunes, la

comunidad tendrá la posibilidad de iniciar acciones legales directas en contra del moroso
mediante un juicio ejecutivo, procedimiento que va directamente destinado al cobro de la
suma adeudada y no a la discusión de su procedencia, lo cual-no hay duda- acorta los
plazos de recuperación de dichos dineros. Del cobro judicial de los gastos comunes,
conocerá el Juez de Letras respectivo conforme al procedimiento del juicio ejecutivo.

En cuanto a la notificación de la demanda ejecutiva de cobro de gastos comunes, la Ley

de Copropiedad Inmobiliaria, en su artículo 6?, inciso 3?, contempla una norma especial
en materia de notificación de la demanda ejecutiva, estableciendo que la notificación del
requerimiento de pago al deudor, conjuntamente con la orden de embargo, se notificarán
personalmente o por cédula dejada en el domicilio que hubiere registrado en la
administración del condominio o, a falta de éste, en la respectiva unidad que ha generado
la demanda ejecutiva de cobro de gastos comunes.

Esta norma permitirá agilizar la notificación de las demandas ejecutivas de cobro de

gastos comunes, sin que se requiera, como lo exige la legislación anterior, que la
13
notificación sea personal, bastando ahora que el receptor judicial deje la cédula en el
domicilio que el propietario hubiere registrado en la administración del condominio, o a
falta de éste en la respectiva unidad que haya generado la demanda de cobro de gastos
comunes.
Recordemos que es una obligación del administrador, el mantener una nómina
actualizada de los copropietarios con sus domicilios respectivos.

Existe también una efectiva posibilidad extrajudicial de apremio para el pago de los
gastos comunes: la facultad de suspender el suministro de energía eléctrica a los deudores
de gastos comunes

El artículo 5 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria señala los requisitos para poder hacer
efectiva esta facultad. Estos requisitos son los siguientes:

a) Debe tratarse de unidades cuyos propietarios se encuentren en mora en el pago de tres

o más cuotas continuas o discontinuas de gastos comunes.

b) Debe existir una estipulación en el Reglamento de Copropiedad. No encontrándose

establecida esta medida en el Reglamento de Copropiedad respectivo, no podrá efectuarse
el respectivo corte, con excepción de la situación de las comunidades de copropietarios
existentes con anterioridad a la vigencia de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, en cuyo
caso el articulo 49 de la ley, presume la existencia de dicha facultad en el respectivo
reglamento de copropiedad.

Dice el inciso segundo del citado artículo 49: "En los casos que esta ley exija que una
determinada facultad o derecho esté establecida en el reglamento de copropiedad se
presumirá tal autorización respecto de los reglamentos de copropiedad formulados con
anterioridad a la vigencia de esta ley, salvo acuerdo en contrario de una asamblea
extraordinaria de copropietarios".

c) Autorización otorgada al administrador. El respectivo reglamento de copropiedad debe

autorizar al administrador para que requiera la suspensión del servicio eléctrico.

d) Acuerdo del Comité de Administración. Este será el órgano que deberá, a su vez,
autorizar al administrador para efectuar el correspondiente corte del servicio eléctrico
respecto de aquellos propietarios que se encuentren morosos en el pago de tres o más
cuotas, continuas o discontinuas de los gastos comunes.

e) Sistemas propios de control. Para que el administrador pueda suspender directamente

el servicio eléctrico, será indispensable que el condominio disponga de sistemas propios
de control para el paso de dicho servicio.

En el evento que el condominio no disponga de los indicados sistemas de control, serán

las empresas que suministran el respectivo control, a requerimiento escrito del
administrador y previa autorización del comité de administración, quienes deberán
suspender el servicio que proporcionan a aquellas unidades morosas en el pago de los
gastos comunes.

14
En todo caso, como la mora produce perturbaciones económicas al condominio, frente al
incumplimiento o mora del propietario, se producen otros efectos legales que tienen por
objeto proteger los intereses de la comunidad:

1?) La deuda devengará el interés máximo convencional para operaciones no reajustables

en dinero o el inferior que establezca el reglamento de copropiedad, desde la fecha en que
se hizo exigible la obligación hasta su pago efectivo.

2?) El propietario moroso será responsable de todo d año o perjuicio que pudiera causar
el retraso en el pago, en cuanto disminuya el valor del condominio o surja una situación
de riesgo o peligro no cubierto.

3?) Una vez demandado el pago de los gastos comunes adeudados, se entienden
comprendidas en la acción iniciada las de igual naturaleza a las reclamadas que se
devenguen durante el juicio.

Como ya lo decíamos, es importante destacar que la Ley 19.537 se refiere a la posibilidad

de distribuir gastos comunes entre distintos sectores de un condominio, ya que
habitualmente en conjuntos sectorizados existen bienes o servicios comunes que
satisfacen necesidades exclusivas de un sector, por lo que los gastos comunes, en este
caso, serán de cargo de los copropietarios de las unidades del respectivo sector.

Derechos y Obligaciones de los Copropietarios

Dentro de los derechos de los copropietarios se destacan el de propiedad sobre su unidad;

el del propietario a transferir el dominio de su unidad; el de hipotecar su unidad y el de la
constitución de otros gravámenes.

El derecho de propiedad sobre su unidad o propiedad confiere a su dueño o titular todas

las facultades para usar y disponer de su vivienda. Este precepto se extiende a los
arrendatarios u ocupantes de las distintas construcciones de un condominio. Sin embargo,
pueden ejercer sus derechos sin restringir ni perturbar el legítimo ejercicio, el uso
ordenado, tranquilo, prohibiéndose la ejecución de actos que perturben la tranquilidad o
que comprometan la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio.

Esta norma establece además que el propietario no puede instalar un taller o fábrica si la
edificación es habitacional ni emplear su piso en objetos contrarios a la moral y las
buenas costumbres. Tampoco podrá arrendar a personas de notoria mala conducta ni
provocar ruidos en horas que ordinariamente se destinan al descanso, así como tampoco
podrá almacenar materias húmedas, infectas o inflamables que puedan dañar a los otros
pisos o departamentos.

La ley de copropiedades establece que las infracciones de estas disposiciones serán

puestas a disposición del Juez de Policía Local respectivo, quien podrá aplicar sanciones
consistentes en multas.

El derecho del propietario a transferir el dominio de su propiedad produce ciertos efectos

sobre el adquiriente:

15
a. El derecho sobre la cuota de los bienes comunes ( artículo 14, inciso 1?, Ley 19.537)

b. El adquiriente debe responder de las deudas por gastos comunes devengados antes de
la adquisición (artículo 4, inciso 4?, Ley 19.537)

c. En los condominios acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria debe

contemplarse la cantidad mínima de estacionamientos que corresponden a la cuota
mínima obligatoria y al enajenar la propiedad los estacionamientos también pueden
traspasarse a favor de personas que adquieran la propiedad.
d. El propietario puede gravar su propiedad libremente, con usufructos, servidumbres,
prohibiciones, entre otras. Los gravámenes se rigen por las mismas normas de la
hipoteca.

A su vez, para poder aplicar el derecho de hipotecar la propiedad o unidad es necesario

cumplir una serie de requisitos como que los planos de la construcción estén aprobados
por el Director de Obras Municipales, y determinar las cuotas o derechos que van a
corresponder a la unidad en los bienes comunes.

El derecho de los copropietarios sobre los bienes comunes está regulado en el artículo 3
de la ley 19.537, que dispone que "..el derecho que corresponda a cada unidad sobre los
bienes de dominio común se determinará en el reglamento de copropiedad, atendiéndose,
para fijarlo, al avalúo fiscal de la respectiva unidad".

La ley de Copropiedad Inmobiliaria regula expresamente el tema de los usos y goces

exclusivos sobre bienes de dominio común. Estos bienes son aquellos en que la nuda
propiedad pertenece sólo a uno o más copropietarios, en virtud de un acuerdo de la
asamblea de copropietarios o lo que disponga el reglamento de copropiedad.

¿Son Personas las Comunidades de Propietarios?

Desde sus orígenes, los estudiosos han tratado de explicar naturaleza jurídica de las
comunidades de copropietarios, identificándola con diversas figuras jurídicas, tales como;
la servidumbre, el cuasicontrato de comunidad, el derecho de superficie, el contrato de
sociedad, etc.

Sin perjuicio de la interesante discusión doctrinaria que se plantea en esta materia,

algunos autores consideran que las comunidades de copropietarios o condominios regidos
por la Ley de Copropiedad Inmobiliaria son sujetos de derecho con personalidad jurídica
propia, distinta a los miembros que la integran, ya que gozan de capacidad para contraer
obligaciones o adquirir derechos válidamente, se les identifica con un nombre, mantienen
un domicilio, poseen patrimonio propio, independiente del particular de los
copropietarios y se manifiestan en la vida jurídica por intermedio de sus órganos de
administración; asamblea de copropietarios, comité de administración y administrador.

O sea, las comunidades de copropietarios son personas, desde el punto de vista del
Derecho.

16
En efecto, el Código Civil, en su artículo 545, dispone que "se llama persona jurídica una
persona ficticia, capaz de ejercer derechos y contraer obligaciones civiles, y de ser
representada judicial y extrajudicialmente.

De acuerdo a la definición recién indicada, persona jurídica "es toda unidad orgánica
resultante de una colectividad organizada de personas o de un conjunto de bienes, y a la
que, para la consecución de un fin social más o menos durable y permanente, es
reconocida u otorgada por el estado una capacidad de derechos patrimoniales.".

Ahora bien, sabemos que la Comunidad de Copropietarios o Copropiedad Inmobiliaria,

constituye una forma especial de propiedad, en la que cada uno de los dueños de las
unidades tiene un derecho de dominio exclusivo y absoluto sobre la misma, pero a su vez,
existe entre todos ellos un derecho de dominio común sobre los elementos comunes,
creándose un ente con aptitud para ser titular de derechos y obligaciones, ya que
concurrirían los siguientes elementos:

Un ente formado por individuos o grupos de individuos.

Existencia de un órgano mediante el cual se exprese en forma autónoma la voluntad del

ente.
El reconocimiento del orden jurídico, que distingue al ente que sirve de soporte a la
personalidad, y los miembros que le sirvan de sustrato.
Así, para sostener que las Comunidades de Copropietarios son personas, los autores
señalan que en ellas se encontrarían presentes todos y cada uno de los atributos de la
personalidad jurídica.

Es decir, tendrían :

a) Capacidad Plena;
2) Un nombre;
3) Domicilio y
4) Patrimonio.

Sin entrar en una discusión jurídica, y antes de entrar al pormenor de las disposiciones de
la Ley 19.537, resulta atractivo -al menos desde el punto de vista pedagógico- imaginar a
las Comunidades de Copropietarios como "personas" o individuos distintos de las
personas que los conforman.

Sólo con ese fin -y para respetar la tesis de quienes así lo sostienen- revisemos los
atributos de esta "persona":

1) Capacidad Plena: La Comunidad de Copropietarios tendrían una capacidad plena y

total para el cumplimiento de los fines y objetos para los cuales fue creada, con las
limitaciones que la Ley y el Reglamento de Copropiedad le fije.
Es así, que, por intermedio de sus órganos de administración y representación, puede
efectuar, entre otros, los siguientes actos jurídicos:

 Celebra contratos de trabajo con el personal del edificio, tales como; mayordomo,
aseadores, nocheros, auxiliares, etc.
17
  Como consecuencia de lo anterior, contrae deudas con los organismos
previsionales, tales como Isapres; Administradoras de Fondos de Pensiones,
Fonasa, etc.
 Contrata el seguro de incendio en los términos establecidos en el artículo 36 de la
Ley 19.537, contrayendo por tanto, compromisos de pago con las respectivas
compañías de seguros.
 Celebra contratos de mantención de servicios del Edificio, tales como; ascensores,
portón automático, bombas de agua, etc., contrayendo obligaciones de pago con
los prestadores de tales servicios.
 Celebra contratos de ejecución de obras, tales como; pintura del edificio,
reparación de techumbre, remodelación de espacios comunes, etc., asumiendo en
ellos obligaciones pecuniarias con terceras personas.
 Contrata servicios colectivos de; agua potable, energía eléctrica, teléfono,
suministro de petróleo o gas, contrayendo en cada uno de ellos obligaciones
económicas ante terceras personas.
 Celebra actos y contratos relativos a la enajenación, arrendamiento y gravamen de
los bienes de dominio común, en los términos establecidos en el artículo 14 de la
Ley 19.537.
 Actúa en juicios activa y pasivamente, a través del administrador del Edificio, con
las facultades del inciso 1? del artículo 7? del Código de Procedimiento Civil, en
las causas concernientes a la administración y conservación del condominio, sea
que se promuevan con cualquiera de ellos o con terceros, en virtud de lo
establecido en el artículo 23 de la Ley 19.537.
 Puede demandar judicialmente el cobro de los gastos comunes insolutos, en los
términos establecidos en el artículo 27? de la Ley 19.537.
 Tiene la obligación de mantener una cuenta corriente bancaria o una cuenta de
ahorro exclusiva a nombre del condominio, de acuerdo a lo dispuesto en el
artículo 23, inciso 3? de la Ley.
 Puede invertir los fondos de reserva en instrumentos financieros que operen en el
mercado de capitales, en virtud de lo prescrito en el artículo 7?, inciso 2? de la
Ley.
 La Comunidad tiene un Rol Unico Tributario otorgado por el Servicio de
Impuestos Internos.

2) Nombre: Normalmente, la comunidad o condominio lleva el nombre de la calle sobre

la cual tiene su entrada principal el inmueble, y en otras su nombre figura en el
reglamento de copropiedad, que puede corresponder a la razón social de la sociedad
constructora o inmobiliaria, o al nombre de fantasía impuesto por ella.

3) Domicilio: El domicilio de la comunidad de copropietarios sería el lugar donde se haya

asentado el soporte material del condominio, es decir donde está ubicado el edificio en
cuestión.

4) Patrimonio: Existirían determinados bienes o derechos susceptibles de apreciación

pecuniaria, que integran el patrimonio de la Comunidad; ellos son:

 El crédito por el cobro de los gastos y expensas comunes, en contra de los

copropietarios morosos.

18
  Los intereses y multas por el no pago oportuno de los gastos comunes (Artículo
5? de la Ley 19.537
 Las multas impuestas por el Comité de Administración, por la infracción o
incumplimiento del Reglamento de Copropiedad y Ley de Copropiedad (Artículo
21)
 El ingreso obtenido por la enajenación, arrendamiento, gravamen y constitución
de derechos de uso y goce exclusivo de bienes de dominio común.
 El fondo de reserva, sus intereses y actualizaciones.

Así, de acuerdo a lo dicho y lo que sostienen algunos autores, las comunidades de

copropietarios acogidas a la Ley 19.537, tienen, los atributos de la personalidad jurídica
similar a las de otros entes, puesto que :

 Tiene un acta de constitución, consistente en el Certificado de Copropiedad

Inmobiliaria otorgado por la Dirección de Obras Municipales, en virtud a lo
dispuesto en los artículos 10 y 11 de la Ley 19.537.
 Es titular de una acción de cobro contra cada propietario por la expensas
extraordinarias y gastos comunes ordinarios de administración, de mantención, de
reparación y de uso y consumo, en virtud de lo dispuesto en el artículo 2?, N? 4,
en relación a los artículos 4?, 5? y 6? de la Ley 19.537.
 Sus órganos de administración gozan de una representación que expresa
su voluntad; Asamblea de Copropietarios, Comité de Administración y
Administrador (artículos 17, 21 y 23 )
 Realiza por intermedio de sus órganos, gestiones administrativas tales como; la
apertura de una cuenta corriente bancaria o cuenta de ahorro (artículo 23, inciso
3), solicita la suspensión del servicio eléctrico a las empresas que lo suministren
en relación a aquellas unidades cuyos copropietarios se encuentren morosos en el
pago de sus gastos comunes (artículo 5? de la Ley 19.537), etc.
 Actúa en juicios, ya sea como demandante o demandada (artículos 23, 27 y 32
Ley 19.537).

En suma, las comunidades de copropietarios o condominios regidos por la Ley 19.537,

serían sujetos de derecho con personalidad jurídica propia, distintas a los miembros que
la integran, facultadas para contraer válidamente obligaciones, restringidas a los objetos y
fines para los cuales está constituida, tales como; la mantención, cuidado, conservación y
reparación del condominio, pudiendo por ende, solicitar créditos con terceras personas,
con el objeto de efectuar obras de mantención, reparación, embellecimiento, refacción de
bienes comunes, o la adquisición de bienes muebles e inmuebles necesarios para el
normal uso del condominio, y ejercer los demás actos que la Ley dispone

Siendo una tesis aún discutible desde el punto de vista jurídico, la comparación entre
Comunidades de Copropietarios y "personas" nos sirvió para aproximarnos -con motivos
pedagógicos- a algunas de las disposiciones de la Ley 19.537, las que ahora pasamos a
revisar con mayor detalle.

II. Principales Contenidos de la Ley 19.537

19
Se analizan brevemente los principales contenidos de la Ley 19.537:

A) Objeto de la Ley 19.537

B) Algunas definiciones;
C) Propiedad Individual y Propiedad Común;
D) Contribución a los Gastos Comunes;
E) Mora en pago de Gastos Comunes. Apremio;
F) Cuota de Estacionamientos;
G) Solicitud para acogerse al Régimen de la Ley 19.537;
H) Administración del Condominio; 1) Sesiones 2) Sesiones Extraordinarias 3) Comité
de Administración
I) Administración del Condominio; 1) Funciones del Administrador 2) Sub-
administraciones y administraciones conjuntas.
J) Reglamento de Copropiedad;1) Objetos 2) Impugnación
K) Ejercicio pacífico de los derechos;
L) Normas de Competencia;
M) Facultades extrajudiciales del Municipio;
N) Seguro de Incendio y Plan de Emergencia
?) Término de la Copropiedad Inmobiliaria
O) Condominio de Viviendas Sociales

A) OBJETO DE LA LEY 19.537

El artículo 1 de la Ley declara su objeto: la regulación de un régimen especial de

propiedad inmobiliaria, con el objeto de establecer condominios integrados por
inmuebles divididos en unidades sobre las cuales se pueda constituir dominio exclusivo a
favor de distintos propietarios, manteniendo uno o más bienes en el dominio común de
todos ellos.

Aclara dicho precepto que los inmuebles que integran un condominio y sobre los cuales
es posible constituir dominio exclusivo, pueden ser viviendas, oficinas, locales
comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros.

No cualquier construcción podrá acogerse a este régimen:

Así, sólo podrán acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria que consagra esta ley,
las construcciones o los terrenos con construcciones o con proyectos de construcción
aprobados, emplazados en áreas normadas por planes reguladores o que cuenten con
límite urbano, o que correspondan a proyectos autorizados conforme al artículo 55 del
Decreto con Fuerza de Ley 458, de 1975, Ley General de Urbanismo y Construcciones, y
que cumplan con los requisitos establecidos en esta ley.

Sólo las unidades que integran condominios acogidos al régimen de copropiedad

inmobiliaria que consagra la presente ley podrán pertenecer en dominio exclusivo
a distintos propietarios.

20
B) ALGUNAS DEFINICIONES

Como ya veíamos, para efectos de La Ley 19.537 se entenderá por :

Condominios: Las construcciones o los terrenos acogidos al régimen de copropiedad

inmobiliaria regulado por la presente ley.

La Ley distingue dos tipos de condominios, los cuales no podrán estar emplazados en un
mismo predio:

Tipo A , las construcciones, divididas en unidades, emplazadas en un terreno de dominio

común, y
Tipo B, los predios, con construcciones o con proyectos de construcción aprobados, en el
interior de cuyos deslindes existan simultáneamente sitios que pertenezcan en dominio
exclusivo a cada copropietario y terrenos de dominio común de todos ellos.

El propio artículo 2 de la Ley 19.537 define los Bienes Comunes o "de dominio común",
así como los "Gastos Comunes", según ya revisamos.

C) PROPIEDAD INDIVIDUAL Y PROPIEDAD COMUN

El artículo 3 destaca la esencia de esta clase de Copropiedad Inmobiliaria, al enfatizar

que cada copropietario será dueño exclusivo de su unidad y comunero en los bienes de
dominio común.

Asimismo, enfatiza que el derecho que corresponda a cada unidad sobre los bienes de
dominio común se determinará en el reglamento de copropiedad, atendiéndose, para
fijarlo, al avalúo fiscal de la respectiva unidad.

Para este efecto, los avalúos fiscales de las diversas unidades de un condominio deberán
determinarse separadamente.

D) CONTRIBUCION A LOS GASTOS COMUNES

Habíamos señalado que cada copropietario deberá contribuir tanto a los gastos comunes
ordinarios como a los gastos comunes extraordinarios, en proporción al derecho que le
corresponda en los bienes de dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad
establezca otra forma de contribución.

El artículo 4 de la Ley 19.537 destaca esta obligación, cuyas características ya revisamos.

La Ley se encarga de destacar que si el dominio de una unidad perteneciere en común a

dos o más personas, cada una de ellas será solidariamente responsable del pago de la
totalidad de los gastos comunes correspondientes a dicha unidad, sin perjuicio de su
derecho a repetir lo pagado contra sus comuneros en la unidad, en la proporción que les
corresponda.

Una de las novedades de la Ley 19.537 fue la posibilidad de sectorizar los gastos
comunes:
21
Así, la Ley declara que si un condominio consta de diferentes sectores y
comprende bienes o servicios destinados a servir únicamente a uno de esos sectores, el
reglamento de copropiedad podrá establecer que los gastos comunes correspondientes a
esos bienes o servicios serán sólo de cargo de los copropietarios de las unidades del
respectivo sector, en proporción al avalúo fiscal de la respectiva unidad, salvo que el
reglamento de copropiedad establezca una contribución diferente, sin perjuicio de la
obligación de los copropietarios de esos sectores de concurrir a los gastos comunes
generales de todo el condominio, que impone el inciso primero precedente.

Veíamos que esta es una norma más equitativa que la que existía en la legislación
anterior.

Por último, recordemos que la obligación del propietario de una unidad por los gastos
comunes es real, por lo que la Ley destaca en su artículo 4? que ella seguirá siempre al
dominio de su unidad, aun respecto de los devengados antes de su adquisición.

Ahora bien, si por no contribuirse oportunamente a los gastos comunes, se viere

disminuido el valor del condominio, o surgiere una situación de riesgo o peligro no
cubierto, el copropietario causante responderá de todo d año o perjuicio.

Sin perjuicio de lo anterior, no olvidemos que el artículo 7? de la Ley establece la

obligación de un fondo de reserva:

Así, la administración de todo condominio deberá considerarse la formación de un fondo

común de reserva para atender a reparaciones de los bienes de dominio común o a gastos
comunes urgentes o imprevistos. Este fondo se formará e incrementará con el porcentaje
de recargo sobre los gastos comunes que, en sesión extraordinaria, fije la asamblea de
copropietarios; con el producto de las multas e intereses que deban pagar, en su caso, los
copropietarios, y con los aportes por concepto de uso y goce exclusivos sobre bienes de
dominio común.

E) MORA EN EL PAGO DE GASTOS COMUNES. APREMIO

Veíamos que cada copropietario debe pagar los gastos comunes con la periodicidad y en
los plazos que establezca el reglamento de copropiedad. Si incurriere en mora, la deuda
devengará el interés máximo convencional para operaciones no reajustables o el inferior a
éste que establezca el reglamento de copropiedad.

No se admiten excusas por parte del propietario: así, el hecho de que un copropietario no
haga uso efectivo de un determinado servicio o bien de dominio común, o de que la
unidad correspondiente permanezca desocupada por cualquier tiempo, no lo exime, en
caso alguno, de la obligación de contribuir oportunamente al pago de los gastos comunes
correspondientes.

Asimismo, el artículo 5 de la Ley 19.537 establece una novedosa y efectiva forma de

apremio extrajudicial:

Así, el Reglamento de copropiedad podrá autorizar al administrador para que, con el

acuerdo del Comité de Administración, suspenda o requiera la suspensión del servicio
22
eléctrico que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos
en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes.

Para ello, según lo dispone el artículo 27 de la Ley, copia del acta de la asamblea
válidamente celebrada, autorizada por el Comité de Administración, o en su defecto por
el administrador, en que se acuerden gastos comunes, tendrá mérito ejecutivo para el
cobro de los mismos. Igual mérito tendrán los avisos de cobro de dichos gastos comunes,
extendidos de conformidad al acta, siempre que se encuentren firmados por el
administrador.

Con todo, siempre existe la vía judicial. El artículo 6? de la Ley establece una norma de
competencia mucho más expedita que la que existía en la antigua legislación. Así, en los
juicios de cobro de gastos comunes, la notificación del requerimiento de pago al deudor,
conjuntamente con la orden de embargo, se le notificarán personalmente o por cédula
dejada en el domicilio que hubiere registrado en la administración del condominio o, a
falta de éste, en la respectiva unidad que ha generado la demanda ejecutiva de cobro de
gastos comunes.

F) CUOTA DE ESTACIONAMIENTOS

Asimismo, en todo condominio deberá contemplarse la cantidad mínima obligatoria de

estacionamientos que señale el plan regulador.

Los estacionamientos que correspondan a la cuota mínima obligatoria antes mencionada

deberán singularizarse en los propios Planos del Condominio. En caso de enajenación,
ésta sólo podrá hacerse en favor de personas que adquieran o hayan adquirido una o más
unidades en el condominio.

La Ley, en su artículo 8?, establece que los estacionamientos que excedan la cuota
mínima obligatoria serán de libre enajenación. En caso de contemplarse
estacionamientos de visitas, éstos tendrán el carácter de bienes comunes del condominio.

G) SOLICITUD PARA ACOGERSE A REGIMEN DE LEY 19.537

Ya decíamos que no cualquier construcción podrá acogerse a este régimen de

Copropiedad Inmobiliaria:

Así, sólo podrán acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria que consagra esta ley,
las construcciones o los terrenos con construcciones o con proyectos de construcción
aprobados, emplazados en áreas normadas por planes reguladores o que cuenten con
límite urbano, o que correspondan a proyectos autorizados conforme al artículo 55 del
Decreto con Fuerza de Ley 458, de 1975, Ley General de Urbanismo y Construcciones, y
que cumplan con los requisitos establecidos en esta ley.

Sólo las unidades que integran condominios acogidos al régimen de copropiedad

inmobiliaria que consagra la presente ley podrán pertenecer en dominio exclusivo
a distintos propietarios.

El artículo 10 de la Ley 19.537 establece las formalidades de esta solicitud:

23
Así, pues, para acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria, todo condominio deberá
cumplir con las normas exigidas por esta ley y su reglamento, por la Ley General de
Urbanismo y Construcciones, por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones,
por los instrumentos de planificación territorial y por las normas que regulen el área de
emplazamiento del condominio.

Corresponderá a los Directores de Obras Municipales verificar que un condominio

cumple con lo dicho y extender el certificado que lo declare acogido al régimen de
copropiedad inmobiliaria, haciendo constar en el mismo la fecha y la notaría en que se
redujo a escritura pública el primer reglamento de copropiedad y la foja y el número de
su inscripción en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes
Raíces. Este certificado deberá señalar las unidades que sean enajenables dentro de cada
condominio.

Por su parte, el artículo 4 del Reglamento de la Ley 19.537 es aún más explicativo:

Junto con reiterar lo dicho en la Ley, establece que para acoger un condominio al régimen
de copropiedad inmobiliaria deberán presentarse a la Dirección de Obras Municipales el
primer reglamento de copropiedad dictado por la persona natural o jurídica propietaria
del condominio, reducido a escritura pública e inscrito en el Registro de Hipotecas y
Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces respectivo y los planos del mismo.

Este trámite debiera ser expedito:

Así, una vez verificado por el Director de Obras Municipales que el condominio cumple
con las normas exigidas por la ley y este reglamento, por la Ley General de Urbanismo y
Construcciones y su Ordenanza General, con los instrumentos de planificación territorial
y con las normas que regulan el área de emplazamiento del condominio, procederá a
extender el certificado que lo declare acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria.

H) ADMINISTRACIÓN DEL CONDOMINIO

El artículo 17 expresa claramente uno de los propósitos de la Ley 19.537: la autonomía

de la voluntad de los copropietarios decide el régimen que mejor les convenga. Por lo
mismo, este precepto es enfático:

Todo lo concerniente a la administración del condominio será resuelto por los

copropietarios reunidos en asamblea.

H) 1. Sesiones:

Así, los copropietarios o comuneros se reúnen y forman su voluntad colectiva en sesiones

o asambleas, que pueden ser ordinarias y extraordinarias.

Las sesiones ordinarias se celebrarán, a lo menos, una vez al año, oportunidad en la que
la administración deberá dar cuenta documentada de su gestión correspondiente a los
últimos doce meses y en ellas podrá tratarse cualquier asunto relacionado con los
intereses de los copropietarios y adoptarse los acuerdos correspondientes, salvo los que
sean materia de sesiones extraordinarias.
24
Las sesiones extraordinarias tendrán lugar cada vez que lo exijan las necesidades del
condominio, o a petición del Comité de Administración o de los copropietarios que
representen , a lo menos, el quince por ciento de los derechos en el condominio, y en ellas
sólo podrán tratarse los temas incluidos en la citación.

H) 2. Sesiones Extraordinarias:

Existen materias que, por su trascendencia, sólo podrán ser materia de sesiones
extraordinarias de la asamblea de copropietarios. El propio artículo 17 de la Ley 19.537
señala un catálogo de materias cuya decisión no puede ser liviana.

Así, pues, sólo podrá tratarse en asamblea extraordinaria:

1. La modificación del reglamento de copropiedad.
2. El cambio de destino de las unidades del condominio.
3. la constitución de derechos de uso y goce exclusivos de bienes de dominio común a
favor de uno o más copropietarios u otras formas de aprovechamiento de los bienes de
dominio común.
4. La enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común o la constitución de
gravámenes sobre ellos.
5. La reconstrucción, demolición, rehabilitación o ampliaciones del condominio.
6. La petición a la Dirección de Obras Municipales para que se deje sin efecto la
declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su
modificación.
7. Las construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos
bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.
8. La remoción parcial o total de los miembros del Comité de Administración.
9. Los gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un período de doce
meses, del equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del
condominio.
10. La administración conjunta de dos o más condominios de conformidad, así como el
establecimiento de subadministraciones en un mismo condominio.

El propio artículo 17 de la Ley 19.537 establece una novedosa forma de consulta por
escrito a los copropietarios, firmada por el Presidente del Comité de Administración y por
el administrador del condominio, la que se notificará a cada uno de los copropietarios en
igual forma que la citación a Asamblea.

Por su parte, los artículos 18, 19 y 20 contienen normas- más propias de un Reglamento
que de la Ley- acerca de las citaciones a Asambleas, sus quórum y la asistencia a ellas y
sus modalidades.

H) 3. Comité de Administración:

El artículo 21 de la Ley trata de uno de los órganos de la Copropiedad o -como sostienen

algunos autores- el brazo ejecutor de las decisiones colectivas de esa "persona" que es la
comunidad de copropietarios.

25
Dicho Comité de Administración tendrá la representación de la asamblea de
copropietarios con todas sus facultades, excepto aquellas que deben ser materia de
asamblea extraordinaria.

Este Comité de Administración estará compuesto, a lo menos, por tres personas y durará
en sus funciones el período que le fije la asamblea, el que no podrá exceder de tres años,
sin perjuicio de poder ser reelegido indefinidamente.

Será presidido por el miembro que designe la asamblea, o en subsidio, el propio Comité.

Sólo podrán ser designados miembros del Comité de Administración: a) las personas
naturales que sean propietarias en el condominio o sus cónyuges; y b) los representantes
de las personas jurídicas que sean propietarias en el condominio.

EI Comité de Administración podrá también dictar normas que faciliten el buen

orden y administración del condominio, como asimismo imponer las multas que
estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad, a quienes infrinjan las
obligaciones de esta ley y del reglamento de copropiedad.

Las normas y acuerdos del Comité mantendrán su vigencia mientras no sean

revocadas o modificadas por la asamblea de copropietarios.

Agrega el mismo artículo 21 que para la validez de las reuniones del Comité de
Administración, será necesaria una asistencia de la mayoría de sus miembros. E incurre
en un error frecuente, al señalar que "los acuerdos serán adoptados por la mitad más uno
de los asistentes" (?si son 99 asistentes?) cuando debió decir, simplemente, más de la
mitad de los asistentes.

I) ADMINISTRACIÓN DEL CONDOMINIO

La Ley establece que todo condominio será administrado, con las facultades que
disponga el reglamento de copropiedad respectivo, por la persona natural o jurídica
designada por la asamblea de copropietarios, y a falta de tal designación, actuará como
administrador el Presidente del Comité de Administración.

Es así que las referencias que hace la Ley 19.537 al administrador, sólo serán para el caso
en que lo hubiere.

Si lo hubiere, el administrador no podrá integrar el Comité de Administración y se

mantendrá en sus funciones mientras cuente con la confianza de la asamblea, pudiendo
ser removido en cualquier momento por acuerdo de la misma.

Por decirlo de algún modo, el administrador es un funcionario de la exclusiva confianza

de los copropietarios.

I) 1. Funciones del Administrador:

Las funciones del administrador son muchas y muy variadas y son todas aquellas que
emanan de la naturaleza propia de su cargo.
26
No obstante ello, la Ley 19.537 prefirió mencionarlas, si bien la enumeración de las
mismas no constituye un listado taxativo. ( lo que aparece demostrado por la expresión
"tales como", que sugiere un catálogo de tareas, a modo de ejemplo)

Sin perjuicio de las que se establezcan en el reglamento de copropiedad y las que

específicamente le conceda la asamblea de copropietarios -fuente primordial de sus
labores como tal- , el Administrador tendrá funciones tales como:

cuidar los bienes de dominio común; ejecutar los actos de administración y conservación
y los de carácter urgente sin recabar previamente acuerdo de la asamblea, sin perjuicio de
su posterior ratificación; cobrar y recaudar los gastos comunes; velar por la observancia
de las disposiciones legales y reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria y las del
reglamento de copropiedad; representar en juicio, activa y pasivamente, a los
copropietarios en juicio, en las causas concernientes a la administración y conservación
del condominio, sea que se promuevan con cualquiera de ellos o con terceros; citar a
reunión de la asamblea; pedir al tribunal competente que aplique los apremios o
sanciones que procedan al copropietario u ocupante que infrinja las limitaciones o
restricciones que en el uso de su unidad le imponen esta ley, su reglamento y el
reglamento de copropiedad.

A falta de disposiciones sobre la materia en el reglamento de copropiedad y en el silencio

de la asamblea, serán funciones del administrador las señaladas en esta ley y su
reglamento.

El propio artículo 23 establece importantes normas de transparencia:

Así, el administrador estará obligado a rendir cuenta documentada de su administración

en las épocas que se le hayan fijado y, además, cada vez que se lo solicite la asamblea de
copropietarios o el Comité de Administración, en su caso, y al término de su gestión.

Para estos efectos, - algo que no siempre conocen- los copropietarios tendrán acceso a la
documentación correspondiente.

I) 2. Sub-administraciones o administraciones conjuntas:

Una de las novedades de la Ley 19.537 lo fue la posibilidad de establecer sub-

administraciones o administraciones conjuntas.

Los artículos 25 y 26 se refieren a esta novedad, respectivamente.

Así, el Reglamento de copropiedad o la asamblea podrán establecer subadministraciones

en un mismo condominio, debiendo siempre mantenerse una administración
central. Asimismo, dos o más condominios colindantes o ubicados en una misma
manzana o en manzanas contiguas, podrán convenir su administración conjunta, previo
acuerdo -como ya veíamos- adoptado en asamblea extraordinaria especialmente citada al
efecto.

27
J) EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD

El Reglamento de Copropiedad es, por decirlo de alguna manera, el estatuto de

convivencia entre los copropietarios.

El régimen administrativo interno del condominio se regulará por el respectivo

Reglamento de Copropiedad. De allí la importancia de este instrumento.

Sólo en el silencio de éste -no de ausencia, pues vimos que es obligatorio para que un
condominio exista como tal y pueda acogerse al régimen de la Ley- regirán las
disposiciones de la ley 19.537 y del Reglamento de la misma Ley.

Las normas del reglamento de copropiedad serán obligatorias para toda persona que
adquiera una de las unidades que lo conforman, para sus sucesores en el dominio y, en
general, para los ocupantes a cualquier título de esas unidades.

J) 1. Objetos.

El artículo 28 señala que los copropietarios de un condominio deberán acordar un

reglamento de copropiedad con los objetos o propósitos que indica.

Tampoco es una enumeración taxativa (La letra k) de este precepto señala, vagamente:
"en general, determinar su régimen administrativo", por lo que, al igual que las funciones
del administrador, tampoco este listado es taxativo.)

Sin embargo, el legislador fue didáctico y prefirió ir en ayuda de los redactores,

señalando los fines de este importante Reglamento. Así,
a) Fijar con precisión sus derechos y obligaciones recíprocos;
b) Imponerse las limitaciones que estimen convenientes;
c) Dejar establecido que las unidades que integran el condominio, como asimismo los
sectores en que se divide y los bienes de dominio común, están identificados
individualmente en los planos respectivos, señalando el número y la fecha de archivo de
dichos planos en el Conservador de Bienes Raíces;
d) Señalar los derechos que corresponden a cada unidad sobre los bienes de dominio
común , como asimismo la cuota con que el propietario de cada unidad debe contribuir al
pago de los gastos comunes
e) Establecer lo concerniente a: la administración y conservación de los bienes de
dominio común; las multas por incumplimiento de obligaciones
f) Regular formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común, sus alcances y
limitaciones, como asimismo posibles cambios de destino de estos bienes;
g) Otorgar a ciertos bienes el carácter de bienes comunes;
h) Fijar las facultades y obligaciones del Comité de Administración y del Administrador;
i) Establecer la asistencia necesaria para sesionar y las mayorías que se requerirán para
que la asamblea adopte acuerdos, tanto en las sesiones ordinarias como en las
extraordinarias, las que no podrán ser inferiores a los quórum permitidos en la misma
Ley;
j) Fijar la periodicidad de las asambleas ordinarias y la época en que se celebrarán, y
k) En general, determinar su régimen administrativo.
28
Agrega el artículo 29 que el primer reglamento de copropiedad será dictado por la
persona natural o jurídica propietaria del condominio y en él no podrán fijarse mayorías
superiores a las establecidas en el artículo 19. Este instrumento deberá ser reducido a
escritura pública e inscrito en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de
Bienes Raíces respectivo como exigencia previa para obtener el certificado a que alude el
inciso segundo del artículo 10.

Asimismo, una vez enajenado el 75% de las unidades que formen parte de un condominio
nuevo, el Administrador deberá convocar a Asamblea extraordinaria la que se
pronunciará sobre la mantención, modificación o sustitución de este Reglamento.

J) 2. Impugnación del Reglamento:

Si bien este reglamento es importante, se puede rebatir, pues los copropietarios que no
esten de acuerdo con sus disposiciones pueden recurrir a la justicia.

El artículo 31 de la Ley 19.537 consulta la posibilidad cierta que los copropietarios que se
sientan afectados por disposiciones del reglamento de copropiedad del condominio, por
estimar que ha sido dictado con infracción de normas de esta ley o de su reglamento, o
que contiene disposiciones contradictorias o que no corresponden a la realidad de ese
condominio o de manifiesta arbitrariedad en el trato a los distintos copropietarios, puedan
demandar ante el Juzgado de Policía Local correspondiente la supresión, modificación o
reemplazo de las normas impugnadas.

K) EJERCICIO PACÍFICO DE LOS DERECHOS

El artículo 32 y el artículo 7 de su Reglamento establecen una sabia declaración de

principios, que -lamentablemente- no siempre se cumple en la realidad.

Dicen tales normas -o más bien desean- que los copropietarios, arrendatarios u ocupantes
a cualquier título de las unidades del condominio, deberán ejercer sus derechos sin
restringir ni perturbar el legítimo ejercicio de los derechos de los demás ocupantes del
condominio.

A riesgo de pecar de ingenuidad, la Ley prefirió declarar sus buenas intenciones. Así,
agrega:

Que las unidades se usarán en forma ordenada y tranquila y no podrán hacerse servir para
otros objetos que los establecidos en el reglamento de copropiedad o, en el silencio de
éste, a aquellos que el condominio esté destinado según los planos aprobados por la
Dirección de Obras Municipales.

La Ley dice que tampoco se podrá ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de
los copropietarios o comprometa la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio
o de sus unidades, ni provocar ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al
descanso, ni almacenar en las unidades materias que puedan dañar las otras unidades del
condominio o los bienes comunes.

29
Pero como nada es puramente espiritual, también consulta sanciones para los vecinos
perturbadores, si bien su aplicabilidad muchas veces se vuelve ilusoria:

Así la infracción a estos propósitos de buena y pacífica vecindad será sancionada con
multa de una a tres unidades tributarias mensuales, pudiendo el tribunal elevar al doble su
monto en caso de reincidencia. Se entenderá que hay reincidencia cuando se cometa la
misma infracción, aun si ésta afectare a personas diversas, dentro de los seis meses
siguientes a la fecha de la resolución del juez de policía local que condene al pago de la
primera multa.

Esta norma no siempre es conocida por los copropietarios afectados.

Podrán denunciar estas infracciones, el Comité de Administración, el administrador o

cualquier persona afectada, dentro de los tres meses siguientes a su ocurrencia. Lo
anterior, sin perjuicio de las indemnizaciones que en derecho correspondan. La
administración del condominio podrá, a través de circulares, avisos u otros medios, dar a
conocer a la comunidad los reclamos correspondientes.

Serán responsables, solidariamente, del pago de las multas e indemnizaciones por

infracción a las obligaciones de este artículo, el infractor y el propietario de la respectiva
unidad, sin perjuicio del derecho de este último de repetir contra el infractor.

L) NORMAS DE COMPETENCIA

El artículo 33 entrega competencia judicial a los Juzgados de Policía Local.

Serán de competencia de los juzgados de policía local correspondientes, pues, las

contiendas que se promuevan entre los copropietarios o entre éstos y el administrador,
relativas a la administración del respectivo condominio, para lo cual estos tribunales
estarán investidos de todas las facultades que sean necesarias a fin de resolver esas
controversias.

Una interesante norma es la que señala que, en el ejercicio de estas facultades, el juez
podrá, a petición de cualquier copropietario:
a) Declarar la nulidad de los acuerdos adoptados por la asamblea con infracción de las
normas de esta ley y de su reglamento o de las de los reglamentos de copropiedad.
b) Citar a asamblea de copropietarios, si el administrador o el presidente del Comité de
Administración no lo hiciere.
c) Exigir al administrador que someta a la aprobación de la asamblea de copropietarios
rendiciones de cuentas, fijándole plazo para ello y, en caso de infracción, aplicarle la
multa a que alude la letra anterior.
d) En general, adoptar todas las medidas necesarias para la solución de los conflictos que
afecten a los copropietarios derivados de su condición de tales.

Creemos que esta letra d) final apela a la imaginación de los copropietarios y representa
un desafío para nuestros Tribunales.

30
M) FACULTADES EXTRAJUDICIALES DEL MUNICIPIO

Por último, en materia de conflictos, según veíamos, el artículo 35 establece una

novedosa forma de composición extrajudicial de conflictos, a cargo de la Municipalidad
respectiva.

La respectiva municipalidad podrá atender extrajudicialmente los conflictos que se

promuevan entre los copropietarios o entre éstos y el administrador, y al efecto estará
facultada para citar a reuniones a las partes en conflicto para que expongan sus problemas
y proponer vías de solución, haciendo constar lo obrado y los acuerdos adoptados en
actas que se levantarán al efecto.

La copia del acta correspondiente, autorizada por el secretario municipal respectivo,

constituirá plena prueba de los acuerdos adoptados y deberá agregarse al libro de actas
del Comité de Administración.

En todo caso la municipalidad deberá abstenerse de actuar si alguna de las partes hubiere
recurrido o recurriera al juez de policía local o a un árbitro.

N) SEGURO DE INCENDIO Y PLAN DE EMERGENCIA

Salvo que el reglamento de copropiedad establezca lo contrario, todas las unidades de un

condominio deberán ser aseguradas contra riesgo de incendio, incluyéndose en el seguro
los bienes de dominio común en la proporción que le corresponda a la respectiva unidad.

Cada copropietario deberá contratar este seguro y, en caso de no hacerlo, lo contratará el

administrador por cuenta y cargo de aquél, formulándole el cobro de la prima
correspondiente conjuntamente con el de los gastos comunes, indicando su monto en
forma desglosada de éstos.

AI pago de lo adeudado por este concepto, se aplicarán las mismas normas que rigen para
los gastos comunes.

Una norma de seguridad que no siempre se conoce y que, después, se lamenta, es la que
establece el propio artículo 35, que obliga a mantener en el archivo de documentos del
condominio un plano del mismo, con indicación de los grifos, sistemas de electricidad,
agua potable, alcantarillado y calefacción, de seguridad contra incendio y cualquier otra
información que sea necesario conocer para casos de emergencia.

Estamos hablando de obligaciones y no buenas intenciones. Así: Todo condominio

deberá tener un plan de emergencia ante siniestros, como incendios, terremotos y
semejantes, que incluya medidas para tomar, antes, durante y después del siniestro, con
especial énfasis en la evacuación durante incendios. La confección de este plan será
responsabilidad del Comité de Administración, que deberá someterlo a aprobación de una
asamblea extraordinaria citada especialmente a ese efecto, dentro de los primeros tres
meses de su nombramiento.

31
EI plan de emergencia, junto con los planos del condominio detallados según necesidad,
será actualizado anualmente por el Comité de Administración respectivo y copia del
mismo, junto con los planos, serán entregados a la unidad de carabineros y de bomberos
más cercana, las que podrán hacer llegar al Comité de Administración las observaciones
que estimaren pertinentes.

P) TÉRMINO DE LA COPROPIEDAD INMOBILIARIA

Por último, la Copropiedad Inmobiliaria puede terminar del mismo modo que se
constituyó, por decisión de los propios comuneros y nunca por mero arbitrio de la
autoridad.

El artículo 36 es claro: La resolución del Director de Obras Municipales que declare

acogido un condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria será irrevocable por
decisión unilateral de esa autoridad.

Sin perjuicio de lo dicho, la asamblea podrá solicitar del Director de Obras Municipales
que proceda a modificar o a dejar sin efecto dicha declaración, debiendo, en todo caso,
cumplirse con las normas vigentes sobre urbanismo y construcciones para la gestión
ulterior respectiva y recabarse la autorización de los acreedores hipotecarios o de
los titulares de otros derechos reales, si los hubiere. Si se deja sin efecto dicha
declaración, la comunidad que se forme entre los copropietarios se regirá por las normas
del derecho común.

EI Director de Obras Municipales tendrá un plazo de treinta días corridos para

pronunciarse sobre la solicitud a que se refiere el inciso anterior, contado desde la fecha
de la presentación de la misma.

O) CONDOMINIO DE VIVIENDAS SOCIALES

Finalmente, la Ley 19.537 establece novedosas normas relativas a condominios de

viviendas sociales, los se regirán por las disposiciones especiales contenidas en su Título
IV, artículos 39 a 46 y, en lo no previsto por éstas y siempre que no se contrapongan con
lo establecido en ellas, se sujetarán a las normas de carácter general contenidas en los
restantes Títulos de esta ley.

Se considerarán viviendas sociales las viviendas económicas de carácter definitivo,

destinadas a resolver los problemas de la marginalidad habitacional, cuyo valor de
tasación no exceda en más de un 30% el señalado en el Decreto Ley 2.552, de 1979.

EI carácter de vivienda social será certificado por el Director de Obras Municipales

respectivo, quien la tasará considerando la suma de los siguientes factores:

1. EI valor del terreno, que será el de su avalúo fiscal vigente en la fecha de la solicitud
del permiso.
2. EI valor de construcción de la vivienda, según el proyecto presentado, que se evaluará
conforme a la tabla de costos unitarios a que se refiere el artículo 127 de la ley General de
Urbanismo y Construcciones.

32
Se consulta la posibilidad que los Gobiernos Regionales, las Municipalidades y los
Servicios de Vivienda y Urbanización destinen recursos a condominios de viviendas
sociales emplazados en sus respectivos territorios.

Los recursos destinados sólo podrán ser asignados con los siguientes objetos:

a) En los bienes de dominio común, con el fin de mejorar la calidad de vida de los
habitantes del condominio;
b) En gastos que demande la formalización del reglamento de copropiedad ;
c) En pago de primas de seguros de incendio y adicionales para cubrir riesgos
catastróficos de la naturaleza, tales como terremotos, inundaciones, incendios a causa de
terremotos u otros del mismo tipo, y
d) En instalaciones de las redes de servicios básicos que no sean bienes comunes.

La Administración en el Edificio
El administrar un edificio abarca un importante número de tareas, dependiendo del
tamaño del inmueble administrado.

El administrador inspecciona con regularidad el inmueble, sirviéndose para ello de una

plantilla de control y supervisión. Aunque normalmente hay un personal de
mantenimiento a quién se asigna la tarea de examinar con regularidad las diversas
secciones o componentes del edificio, el administrador deberá estar disponible para
consultar con su personal o los propietarios sobre cualquier problema que
pueda presentarse.

El administrador es, por lo tanto, el experto que identifica, analiza, recomienda y pone en
práctica todo proyecto de mantenimiento o remodelación. Como es
además el responsable último de esta actividad, y no ha de ser necesariamente un
experto en todos los campos que requieren su atención, deberá apoyarse en el
asesoramiento de personal o proveedores de su confianza.

El consumo y ahorro de energía son también preocupaciones constantes del

administrador. Para reducir costos y preservar los recursos naturales, deberá
supervisar personalmente el uso eficaz de la energía en el edificio, así como investigar
nuevos equipos que puedan reducir o al menos controlar el consumo energético.

33
 Funciones del Administrador
Las funciones del administrador son
muchas y muy variadas, según la Ley, la
Ley 19.537 sobre Copropiedad
Inmobiliaria.

Así, sin perjuicio de las que se

establezcan en el reglamento de
copropiedad y las que específicamente le
conceda la asamblea de copropietarios -
fuente primordial de sus labores como
tal- , el Administrador tendrá funciones
tales como:

cuidar los bienes de dominio común;

ejecutar los actos de administración y conservación y los de carácter urgente sin recabar
previamente acuerdo de la asamblea, sin perjuicio de su posterior ratificación; cobrar y
recaudar los gastos comunes; velar por la observancia de las disposiciones legales y
reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria y las del reglamento de copropiedad;
representar en juicio, activa y pasivamente, a los copropietarios en juicio, en las causas
concernientes a la administración y conservación del condominio, sea que se promuevan
con cualquiera de ellos o con terceros; citar a reunión de la asamblea; pedir al tribunal
competente que aplique los apremios o sanciones que procedan al copropietario u
ocupante que infrinja las limitaciones o restricciones que en el uso de su unidad le
imponen esta ley, su reglamento y el reglamento de copropiedad.

A falta de disposiciones sobre la materia en el reglamento de copropiedad y en el silencio

de la asamblea, serán funciones del administrador las señaladas en esta ley y su
reglamento.

El personal de administración

Muchas de las tareas del administrador las ejecutan los empleados de su empresa. El
administrador debe verificar o supervisar continuamente tanto a los empleados de su
organización como a los proveedores de servicios y manejar la información
cruzada entre ellos de modo de mantener la coordinación general de las actividades del
edificio. En este aspecto, una comunicación clara es esencial para evaluar el trabajo y
verificar el cumplimiento de los requisitos y normas de seguridad.

Es necesario que el administrador prepare un manual con las políticas y

procedimientos de actuación concretos que orienten las actividades de empleados y
proveedores.

34
 Administración financiera

Como señala la Ley 19.537, una de las funciones del administrador es, precisamente,
administrar los fondos recaudados de los inquilinos y manejar los
presupuestos operativos del edificio.

En este sentido es obligación del administrador buscar los mecanismos que le permitan
reducir costos y aumentar los rendimientos, teniendo presente la capacidad de
negociación de que está autorizado. Mensualmente deberá dar cuenta a la
comunidad de copropietarios sobre el resultado de su gestión financiera, explicando cada
uno de los diferentes egresos e ingresos y los arrastres de meses anteriores, generando
así un balance mensual de la marcha contable. Cada uno de los diferentes asientos
contables deberá estar debidamente archivados y en orden que permitan una expedita
revisión de lo integrantes del Comité de Administración.

Ya dijimos que el propio artículo 23 de la Ley 19.537 establece importantes normas de

transparencia en las funciones del Administrador.

Así, el administrador estará obligado a rendir cuenta documentada de su administración

en las épocas que se le hayan fijado y, además, cada vez que se lo solicite la asamblea de
copropietarios o el Comité de Administración, en su caso, y al término de su gestión.

Para estos efectos, - algo que no siempre conocen- los copropietarios tendrán acceso a la
documentación correspondiente.

Administración ordenada de documentos

Abundando sobre lo dicho antes, el administrador deberá velar por la correcta

distribución de los documentos en archivos que para tal efecto disponga, tanto en su
oficina central como en cada uno de los condominios que administre.

Entre los documentos que deberá preocuparse que se encuentren siempre vigentes, se
puede mencionar, sólo a título ejemplar, los siguientes :

1. Reglamento de Copropiedad
2. Relación completa de propietarios y arrendatarios
3. Reglamento Interno, si existe
4. Archivo de cartas, circulares, memorándums, citaciones a asambleas, etc.
5. Archivo de Actas de Asambleas ordinarias y extraordinarias
6. Archivo del personal conteniendo contratos actualizados, fichas personales,
imposiciones, etc.
7. Recibos de Cobro de gastos comunes.
8. Archivo de Contabilidad General
9. Archivo de Ingresos y Egresos y Estados Mensuales.

35
10. Libro de Novedades de Conserjerías
11. Libro de Sugerencias de los inquilinos
12. Archivo de Planes de Seguridad y Evacuación
13. Archivo de planos generales y específicos del edificio
14. Cuadro de prorrateo de gastos comunes por cada unidad
15. Archivo de correspondencia recibida y enviada
16. Póliza de Seguro de cada unidad independiente y de los espacios comunes del
edificio
17. Libro de Control de Asistencia del Personal
18. Archivo con documentos legales contables tales como:
1. Iniciación de Actividades de la comunidad
2. Nombramiento del Administrador
3. Cuenta Corriente y Cartolas
4. RUT de la comunidad
5. Presupuesto de gastos comunes
6. Balances anuales
7. Libro de Caja
8. Libro de Inventario de muebles, herramientas e implemento de la
comunidad?
9. Fichas Técnicas de todos y cada uno de los equipamientos del edificio.
Emergencias
10. Contratos de mantención de los equipos tales como calderas, ascensores,
etc.
11. Certificado de Recepción Final del Edificio
12. Especificaciones técnicas del edificio
13. Archivo de presupuestos de cada obra mayor
14. Certificado de revisiones y pruebas de la autoridad a los equipos del
edificio
15. Certificado de limpieza de tanques de agua, certificado de
funcionamiento sala de baños

36
 Los Condominios Sociales
Es un tipo de comunidad, el cual lo podemos entender, como los terrenos o
construcciones donde se encuentran los bienes que son de cada uno de los propietarios
(Por ejemplo: mi casa) y los bienes que son de todos (Ejemplo: los pasillos). En general,
son las construcciones en un sitio común, en términos de administración interna se ciñe a
ley de copropiedad

¿QUÉ DIFERENCIA A LAS VIVIENDAS SOCIALES DE OTRAS EN

COPROPIEDAD?

La autoridad pública puede destinar recursos a estos condominios, que pueden autorizarse
-de modo extraordinario-, a través de programas especiales, o por disposición de fondos
especiales municipales, de Servicio de Vivienda y Urbanización (SERVIU) o del
Gobierno Regional (GORE).

¿A QUÉ INICIATIVAS SE PUEDEN DESTINAR ESTOS RECURSOS?

a) Bienes de uso común, para mejorar la vida de sus habitantes.

b) Gastos para modificar el Reglamento de Copropiedad o constituir el
Comité de Administración.
c) Pago de primas de seguros de incendio obligatorio y adicionales para
catástrofes en el inmueble.
d) Instalaciones de redes de servicios básicos que no sean bienes comunes.
e) Programas de mejoramiento o ampliación de unidades del edificio o
predio
f) Programas de mantenimiento de bienes comunes.
g) Apoyo a programas de autofinanciamiento o capacitación para
administradores o comités de administración.

Para promover mejoramientos integrales y armónicos, los condominios pueden optar a

estos programas aún si hay copropietarios que no cumplen con los requisitos. Pueden
postular a los programas estatales en las mismas condiciones que las Juntas de Vecinos y
otras organizaciones comunitarias. Si los condominios no están organizados, basta con la
firma de la mitad de los propietarios.

CONFLICTOS CON NUESTRO ESPACIO

Cuando tenemos un problema con nuestro espacio, cuando pensamos ampliarnos y

no podemos, o cuando deseamos cambiar la estructura de nuestra casa o
departamento, el color, o dar un estilo distinto a las ventanas, debemos respetar el
carácter de comunidad de la copropiedad. Esto quiere decir que debemos preguntar
siempre al resto de los vecinos, de manera formal: pidiendo al Comité de
Administración que convoque a una Asamblea para tratar el tema. Si la asamblea
aprueba los cambios que quiero hacer, hay que dejar constancia en el acta y
dirigirse a la autoridad competente (SERVIU) para que acepte la modificación
discutida.
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¿QUÉ PASA SI QUIERO SOLUCIONAR MI PROBLEMA EN LA ASAMBLEA,
PERO EL COMITÉ NO HACE LA CITA?

Los copropietarios organizados pueden citar a una asamblea extraordinaria válida,

reuniendo al 15% de los copropietarios y citando con las firmas, nombres y RUT de cada
vecino que desea convocar a la asamblea especial. Así, la asamblea queda convocada
oficialmente sin que sea necesario que el Comité de Administración cite.

GLOSARIO

Administrador: Es el representante legal de la comunidad. tiene las facultades de cobrar gastos

comunes, y aplicar sanciones por el incumplimiento de la normativa de copropiedad y el reglamento.
espacios que se comparten con otros copropietarios.
Copropietario: Copropietario es la persona que vive en copropiedad y que además es propietario o
dueño de un hogar dentro de ella. También se considera copropietario al cónyuge del titular.
Bienes Comunes: Es una cosa que beneficia a todos los copropietarios, y que le pertenece a todos de
forma compartida.
Dominio Exclusivo: Es el derecho que tenemos sobre una cosa, de modo exclusivo, independiente y
absoluto, donde nadie más puede establecer un derecho además de nosotros.
Comité de Administración: Es un órgano de la copropiedad, conformado por un conjunto de personas
que se encargan de administrar los dineros de gastos comunes en las necesidades del condominio.
Cuando no hay administrador, ellos representan a los copropietarios.
Dominio Común: Es el derecho que tenemos sobre una cosa, de modo compartido con otras
personas y que ejercemos al mismo tiempo que ellas.
Comunero: Es el nombre con el que conocemos a las personas que viven en comunidad.
Comunidad: Es una forma de vivir en conjunto con otras personas, en que cada miembro apoya al
resto siempre, porque entienden que lo que afecta a uno, afecta a todos, y lo que beneficia a uno,
los beneficia a todos.
Gasto Común: Es el gasto o pago que debemos hacer para mantener en buen estado los Bienes
Comunes de la copropiedad, repararlos, o poder usarlos, como mantener áreas verdes,
sistema de bombas, infraestructura como escaleras; reparar daños producidos por accidentes o
eventos naturales como terremotos o incendios, y el uso de mecanismos para extracción de basura
o deshechos.
Condominio: Es la forma en que se puede organizar la comunidad, para vivir. Éste es la vivienda de
la comunidad: el condominio es el lugar en que esas personas establecen su hogar.
Inmueble: Es una cosa que no podemos mover ni se puede mover por sí misma: inmueble es una
casa, un edificio, un galpón, una galería, un puerto, un aeropuerto, un terreno sin construir o un
predio.
Copropiedad: Es un tipo de comunidad en el que sus miembros son tienen dominio exclusivo de su
vivienda, pero dominio común o compartido de otros
Junta de Vecinos: Es una forma de organizar a los vecinos, independiente de la organización de la
copropiedad
Mora: Es la situación en la que se encuentra una persona que tiene una deuda que ha vencido;
cuando debíamos pagar en una fecha determinada, pero nos pasamos y no cumplimos con nuestra
obligación. En la ley de copropiedad, se entiende que alguien está en mora cuando no paga
3 meses, seguidos (ejemplo: marzo, abril y mayo) o corridos (enero, julio y diciembre).
Representante Legal: Es una persona que actúa en nombre de otra, asumiendo la responsabilidad
de hacerse cargo de todas las consecuencias. Por ejemplo: una madre o un padre respecto de su
hijo, un director de una empresa o sociedad, o un administrador respecto de copropietarios.
Revocar: Facultad que tiene la asamblea de dejar sin efecto las decisiones que se toman por parte
del Comité de Administración.
Pago: El pago es el cumplimiento de una obligación de la forma en que se ha acordado. Puede ser
un monto de dinero, o un equivalente en un trabajo o prestación, siempre que sea aceptado
por los copropietarios.

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Poder Simple: Documento sin autorización ante notario, en que una persona le da a otra la facultad
de representarla para una gestión o trámite específico.
Sanción: Es la consecuencia jurídica que le corresponde a una persona por el incumplimiento de un
deber legal. Es un “castigo” que se le aplica por no cumplir con una obligación, como las sanciones
de la ley de copropiedad a quien no paga gastos comunes, que van desde aplicación de multas
hasta corte de suministro eléctrico, en algunos casos.
Predio: Es un espacio de terreno sin construir. Es el lugar en que se va a poner un edificio o una casa.
Unidad: Bien exclusivo de un copropietario, equivalente a su vivienda o departamento.
Procedimiento: Es la suma de actos que se ejecutan ante una autoridad: por ejemplo, el
procedimiento de pago de gastos comunes es la demanda que iniciamos en el Juzgado de Policía
Local para obligar a que uno de los copropietarios que está en mora, pague.
Vecinos: Todas las personas que viven en un mismo conjunto de casas o edificios. No sólo pueden
ser considerados vecinos los copropietarios, sino todos los que realmente viven allí: niños, niñas,
jóvenes, adultos, dueños, allegados, abuelos, etc.
Reglamento: Es la norma que regula todas las conductas, mecanismos de

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