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Art. 2073: clubes de campo, barrios cerrados, centros de compras, parques industriales/
empresariales/ náuticos, tiempo compartido, cementerios privados u otro emprendimiento urbanístico
independientemente del destino de vivienda permanente/temporaria, laboral/comercial/empresarial,
con arreglo a normas administrativas locales (límite).
Características:
OM
Cerramiento (área limitada)
Plan de ordenamiento territorial:
o Unidades funcionales/parcelas privativas (vivienda)
o Áreas comunes (actividades)
Relación funcional: partes y sectores comunes y privativos + facultades son interdependientes: todo
.C
inescindible, destino común, indivisión forzosa y perpetua.
Incidencia derecho público: particulares ordenan el suelo, asumen responsabilidad para hacer plan en
área. Desarrollador urbano (licencia administrativa) hace obras y se compromete a la prestación de
LA
servicios cumpliendo con normas. Emprendedor garantiza prestación de servicios esenciales (agua,
luz, cloaca), tratamiento de vías de circulación internas y accesos y forestación.
Privatización de servicios públicos
Plan de ordenamiento territorial (partes privativas + áreas comunes)
Interrelación personal
FI
Marco legal: normas administrativas de c/ jurisdicciónà disposiciones locales (no hay urbanidad).
OM
Facultades y obligaciones del propietario:
Ejercer su D con límites del reglamento, observando buena convivencia + protección de valores
paisajísticos/arquitectónicos/ecológicos.
Gastos y contribuciones: expensas, gastos y erogaciones comunes para mantenimiento y
funcionamiento del CI en su proporción.
.C
Limitaciones: edilicios, crear servidumbres y restricciones a dominios particulares, reglas de
convivencia para beneficio de comunidad urbanística. Deben ser transcriptas en escrituras traslativas.
Reglamento se considera parte de títulos de propiedad, se presume conocido.
Cesión de la unidad: condiciones para el uso y goce de espacios comunes por 3ros propietariosàceden
DD
temporariamente el uso y goce de su unidad funcional (alquila).
o Derecho de admisión: límites pero no impedir libre transmisión. Puede establecer D de
preferencia al consorcio o resto de propietarios. Negativa de admisión debe ser fundada.
Régimen de invitados: reglamento puede establecer extensión del uso y goce de los espacios
comunes a grupo familiar del propietario y prever régimen de invitados de no propietarios bajo
condiciones.
Servidumbres y otros DR: pueden establecerse entre sí o con 3ros para permitir mejor
LA
aprovechamiento de espacios comunes. Implica modificación del reglamento, necesita mayoría.
Sanciones: conductas graves/reiteradas que violan reglamento, consorcio aplica con razonabilidad.
Tiempo compartido
FI
1 o + bienes afectados a su uso periódico y por turnos que recae sobre cosa ajena, para
alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria, etc. y brindar prestaciones compatibles con su
destino. Se ejerce por la posesión.
Titular del derecho: usuario. Propietario afecta su D para conceder D a los usuarios, no será titular y
los usuarios no serán propietarios.
OM
comercializar períodos de disfrute no enajenados con modalidades ¹;
2. Oponibilidad de los D de los usuarios, no pueden ser alterados por sucesores, ni por 3ros acreedores
del propietario/emprendedor.
.C
1. Garantizar ejercicio del D de los usuarios;
2. Régimen de utilización y administración de las cosas y servicios y controlar el cumplimiento de las
obligaciones del administrador;
DD
3. Registro de Titulares: datos de usuarios, períodos de uso, establecimiento, extensión y categoría de
unidades, cambios de titularidad;
4. Pagar cuotas de unidades no enajenadas.
LA
Deberes de usuarios:
1. Ejercer D conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni impedir a otros disfrutar de sus turnos;
2. Responder por daños a la unidad o áreas comunes ocasionados por ellos/acompañantes (no uso
normal);
FI
Cobro ejecutivo: certificado del administrador consta deuda por gastos del sistema es título ejecutivo.
OM
Cementerios privados y sepulcros
Habilitación municipal
Cerramiento
.C
Partes comunes y privativas
Estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes comunes
Reglamento
DD
DR de cosa propia: se ejerce por la posesión sobre cosa inmueble registrable, permite la
transmisión. Titular del derecho de sepultura en su parcela (exclusiva) del propietario del cementerio.
LA
Afectación: titular de dominio debe otorgar escritura de afectación e inscribirla + reglamento. A partir
de su habilitación no puede alterar destino ni ser gravado.
FI
Reglamento:
1. Inhumar en su parcela;
2. Construir sepulcros;
3. Acceder al cementerio y a su parcela;
4. Utilizar los servicios comunes.
OM
Deberes del titular del derecho de sepultura:
.C
3. Pagar impuestos, tasas y contribuciones de su parcela;
4. Respetar reglamento.
DD
Inembargabilidad, salvo:
Relación de consumo entre propietario y administrador con los titulares de las parcelas.
Superficie
FI
Art. 2114: DR temporario, sobre inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y
disposición del D de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido.
Dominio del suelo continúa en cabeza del propietario (nudo propietario) soportando
la carga à dominio imperfecto (cuando se extingue S, recupera facultades)
Modalidades:
Siempre existirá DR desde su CN. 1ra modalidad fomenta la construcción y siembra, 2da la
explotación.
CN sobre todo el inmueble o una parte determinada. Extensión del inmueble puede ser mayor que la
necesaria para la plantación/construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.
OM
Plazos: DR temporario; convenido en título de adquisición. No + de 70 años en construcciones y 50
en plantaciones, desde adquisición del D. Puede ser prorrogado mientras no exceda plazos máximos
(en total).
.C
Dueño: propietario, CN de DR a favor de 1 o + personas por partes alícuotas (co-superficiarios)
DD
Condómino: unanimidad. NO sobre parte indivisa.
1. Entre vivos: título + modo suficiente. Legitimado y capaz, escritura pública + inscripción. Requiere
conformidad del NP (negativa injustificada à juez)
2. Mortis causa
3. Usucapión: no la larga, sí la breve para sanear justo título
FI
Constituir DR de garantía
o Sobre D de construir/plantar
o Sobre propiedad superficiaria
Afectar CN al régimen de PH, con separación del terreno del propietario (salvo pacto). Extinguida la S
se extingue PH à desafectación (registrarla);
Transmitir y gravar unidades funcionales, durante el plazo, sin consentimiento del propietario.
Uso, goce y disposición
Constituir D de disfrute: se extinguen junto con S
Acciones posesorias y reales: se ejerce por la posesión, ante turbación puede intentarlas
Transmitir DR: comprende obligaciones del superficiario. Renuncia, desuso o abandono no lo liberan.
Deberes del superficiario: conforme a destino, sin desnaturalizar ni degradar inmueble. Pagar
precio/canon.
OM
Extinción:
.C
extingue por el no uso, se refiere solo al D de construir/plantar.
6. Mutuo disenso
7. Expropiación: indemnización se distribuye entre propietario y superficiario
DD
Efectos de la extinción:
Propietario debe indemnizar al superficiario (salvo pacto). Si monto no está fijado se toman en cuenta
valores durante los 2 últimos años à en el tramo final se desinteresa, peor es el estado y menos
deberá pagar.
FI
Inmueble es inembargable e inejecutable salvo renuncia expresa del titular. Renunciante debe ser
informado sobre alcances de su acto y en caso de que fuera casado/conviva se
requerirá consentimiento.
1. Titular de dominio
2. Todos los condóminos
Destino: vivienda, todo o parte (establecer porción afectada). Se protege 1 solo inmueble.
OM
Vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción à pueden
embargar pero no ejecutar. EXCEPCIONES:
Obligaciones por expensas comunes, impuestos, tasas o contribuciones que graven el inmueble
.C
Garantía real sobre inmueble
Obligaciones con origen en construcciones y mejoras de la vivienda
Obligaciones alimentarias
DD
Acreedores con causa anterior a la afectación pueden ejecutar el inmueble: acto inoponible.
resuelve.
Desafectación judicial:
Usufructo
2 propietarios:
OM
2. Usufructuario: uso, goce y disposición jurídica
Caracteres
.C
DD
DR
Uso y goce (percepción de frutos) amplio: “nudo propietario”, dominio desmembrado
Propiedad ajena
Disposición jurídica
No alterar sustancia: conservar y devolver = objeto con = características salvo desgaste temporal.
LA
2 aspectos:
Temporal
Intransmisible à sí transmitir ejercicio de su D (¹ D)
Divisible
Se presume oneroso si no dice nada acto constitutivo.
Titular de dominio, condominio, PH, superficiario y acreedor anticresista (es titular de DR de garantía
pero tiene D a percibir los frutos à puede constituir usufructo).
En favor de varias personas: conjunta y simultáneamente. Si se extingue para 1 subsiste para las
OM
restantes, sin acrecer (salvo pacto) à uso y goce vuelve al NP, si lo hacen todos vuelve a tener
dominio perfecto. No a favor de varias personas que se suceden entre sí.
.C
CN:
Modos de CN:
Modalidades: puro y simple, condición o plazo resolutorio (no suspensivo) o con cargo.
Duración:
1. Persona física:
1. Sin plazo: vitalicio hasta muerte de U (intransmisible a herederos).
2. Con plazo: hasta extinción, luego U se convertirá en tenedor; salvo: antes muere U.
2. PJ: término máximo 50 años y termina con la extinción de PJ.
OM
No cambiar destino: salva rerum sustancia.
Mejoras de conservación (necesarias), de mero recreo y las que se originen por su culpa a su cargo.
No las originadas por CF.
Mejoras anteriores a CN: no está obligado a hacer mejora por causas originadas antes a CN.
Impuestos, contribuciones, expensas y cargas que graven la cosa/frutos. Extraordinarios a cargo de
los 2.
Notificar a NP si es turbado. Sino, responde.
.C
Restitución: entregar bienes a quien tenga D a restitución, en la cantidad y estado.
DD
Derechos del usufructuario:
1. A) A los frutos:
LA
PODERES JURÍDICOS
Transmitir su D (su vida y no la del adquirente determina plazo máximo), debe dar al NP garantía
suficiente de conservación y restitución. NO se exime de responsabilidad frente a NP.
Constituir DR de servidumbre, anticresis, uso y habitación y DP de uso y goce sin perjudicar al NP. No
se exime. NO puede constituir DR de dominio y condominio, prenda ni hipoteca (no es titular).
Mejoras facultativas: no deberán alterar sustancia, no tiene D a reclamar pago, puede retirarlas si
separación no ocasiona daño.
Defensa de su derecho: extrajudicial, acciones posesorias y reales (DR se ejerce por la posesión)
Posición pasiva
OM
Enajenación/renuncia
Consolidación
Pérdida/deterioro (es de cosa ajena)
Cumplimiento de condición resolutoria
Muerte del usufructuario o fin de PJ aunque no se haya cumplido plazo/condición
Expiración del término
No uso por 10 años
.C
Uso abusivo y alteración de sustancia à comprobada judicialmente
Uso
Derecho de tomar de fundo ajeno frutos necesarios para necesidades + su familia (facultades
limitadas)
Frutos inembargables
Utilidad de morar en un inmueble ajeno (derecho a vivir en él) o en parte material, sin alterar su
sustancia.
Objeto: inmueble.
OM
Límites: intransmisibles por actos entre vivos ni mortis causa; no puede constituir DR o DP;
inejecutable por acreedores.
Cuando el habitador reside en parte de la casa, debe contribuir al pago de cargas, contribuciones y
reparaciones según su parte.
.C
DR de habitación del cónyuge supérstite: cónyuge supérstite tiene DR de habitación vitalicio y
gratuito de pleno derecho sobre el inmueble (vivienda) del causante que no esté en condominio. D
es inoponible a los acreedores del causante. No para uniones convivenciales. Máximo 2 años.
DD
Servidumbres
Art. 2162: DR entre 2 inmuebles y concede al titular del inmueble dominante utilidad sobre el
inmueble sirviente ajeno (puede ser de mero recreo).
LA
DR: orden público, contenido patrimonial, escritura pública en inmuebles, oponibilidad erga omnes.
Sobre inmuebles ajenos: escritura pública, publicidad para oponibilidad (efecto declarativo).
Utilidad: obligación de dar/dejar hacer o de no hacer. Nunca de hacer (sería carga a la persona).
Es perpetuo/temporario
Se presume oneroso: valor del terreno, metraje, obras.
FI
Trascendencia del derecho: antes dominio exclusivo, absoluto y perpetuo; servidumbre afecta
Clasificación:
1. A) Positiva/negativa
2. Positiva: soportar el ejercicio de la acción.
3. Negativa: abstención, sirviente impedido de hacer algo que de no existir la S podría hacer.
Varios titulares: si se extingue para 1 subsiste para los demás sin el D de acrecer (salvo pacto). No
personas que se sucedan entre sí.
2. Real: utilidad inherente al inmueble dominante, no importa titular. Se presume perpetua excepto
pacto. Carga debe asegurar ventaja real al dominante. Sigue a fundos y no puede ser separada, ni
formar objeto de convención, ni ser sometida a gravamen.
OM
1. C) Forzosa o legal (sinónimos): origen legal: sirviente NO puede negarse, prima interés de comunidad.
Nadie puede imponer la CN de una S, excepto ley. Siempre son reales. Puede ser exigida por el titular
de un fundo al otro, convencional NO puede ser exigida. Si el sirviente no conviene indemnización se
la debe fijar judicialmente. Acción para reclamar una S forzosa es imprescriptible. 2 tipos:
.C
1. Tránsito: fundo sin salida a vía pública carece de utilidad à facultad al dominante de salir por el camino
+ corto, sirviente no podrá negarse.
2. Acueducto: necesaria para la explotación o población.
DD
Legitimados: titulares de DR que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la posesión: titular del
inmueble, condominio requiere unanimidad. Nunca judicialmente.
LA
Transmisibilidad:
FI
Reales: tienen que ver con el fundo, independencia del titular, servidumbre se transmite con
enajenación, siguen al fundo. No puede transmitirse sin inmueble dominante.
Personales: se extinguen con la vida del dominante o transmisión del inmueble. Intransmisible por
muerte, salvo las CN entre varias personas con derecho de acrecer.
OM
Extinción
.C
3. Renuncia: no necesita ser aceptado, escritura pública + inscripción para oponibilidad
4. Desaparición de toda utilidad para el dominante: Ej.: ya no está encerrado
5. Confusión
6. No uso por 10 años
DD
7. En las personales, muerte del dominante o disolución de PJ
8. Si es PJ y no se pacta duración o plazo menor se extingue a los 50 años desde CN (plazo máximo)
Efectos de la extinción: extingue todos los D CN por dominante. Sirviente continuará ejerciendo su
D libre de carga.
LA
Tipicidad de las servidumbres: particulares pueden crear otras servidumbres aparte de las de la
ley ajustándose a los principios generales. CCV permite la creación, única limitación es que no
pueden consistir en un hacer y deben reportar ventaja al titular. CCC: voluntad de los particulares no
FI
afecta normativa del orden público, normas siguen siendo de orden público.
Deudor responde con todos sus bienes à prenda común. Insolvencia: instrumentos que brinden a
acreedores seguridad de cobro para recupero de sus créditos à garantías.
Fianza/aval (DP)
H, P, A (DR) à recaen directamente sobre la cosa cuyo valor pudo apreciar el acreedor al momento
de la CN de su acreencia, permitiendo su persecución y otorgando D de preferencia en el cobro.
OM
3. Convencionalidad: sólo pueden ser CN por contrato por los legitimados con las formas de la ley.
4. Accesoriedad: accesorios al crédito que aseguran, intransmisibles sin el crédito, se extinguen con
obligación principal (salvo casos ley). Extinción de la garantía NO afecta existencia del crédito.
5. Especialidad:
1. Objeto: cosas y derechos (bienes). Individualizado en el contrato. Actual: si no existe tiene que
estar bien determinado (no futuro, está por hacerse).
2. Crédito: monto de garantía debe estimarse en dinero. Especialidad cumplida con monto
.C
máximo. Crédito puede estar individualizado con todos los elementos desde el origen o
posteriormente pero el gravamen constituye el máximo de la garantía à excedente es
quirografaria. Plazo al que la garantía se sujeta: no + 10 años, vencido garantía subsiste en
seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia.
DD
CN de garantía es válida aunque falte alguna especificación si se la puede integrar.
1. B) Natural: indivisibilidad: cada bien afectado a una deuda y cada parte de él está afectado al pago
de toda la deuda y cada una de sus partes. Acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede
perseguirlos a todos conjuntamente, o sólo a 1/algunos. Puede convenirse la divisibilidad respecto del
crédito y bienes. Puede disponerla juez a solicitud de titular del bien, mientras no ocasione perjuicio al
acreedor, o a petición de acreedor si lo hace a su propio interés.
FI
Créditos garantizables: cualquier crédito, puro y simple, a plazo, condicional o eventual, de dar,
hacer o no hacer. Al CN garantía, crédito debe individualizarse a través de los sujetos, objeto y
causa.
Extensión en cuanto al objeto: accesorios físicamente unidos a la cosa, mejoras y rentas debidas.
No están comprendidos:
1. a) Bienes físicamente unidos a la cosa gravados con prenda CN antes que hipoteca o de propiedad de
3ros (aunque su uso por el deudor esté autorizado por contrato);
2. b) Bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo de esa unión están gravados
con prenda o son de propiedad de 3ros.
Capital adeudado
Intereses posteriores a su CN
Daños y costas posteriores por incumplimiento
Intereses, daños y costas anteriores a la CN de garantía sólo en caso de haberse previsto
Facultades del constituyente: conserva facultades inherentes a su D, pero no puede realizar actos
que disminuyan valor de la garantía à acreedor puede estimar valor de disminución y exigirlo o que
se otorgue otra garantía suficiente. Constituyente tiene D al remanente.
OM
Subrogación del propietario no deudor: ejecutada la garantía o satisfecho el pago, propietario no
deudor tiene D a:
Indemnización
.C
Subrogarse en los D del acreedor
Si hay otros bienes afectados a DR de garantía en beneficio de la misma deuda, citar titulares al
proceso de ejecución para obtener contra ellos condenación.
DD
Cancelación del gravamen: garantías inscriptas en los registros se cancelan:
Hipoteca
FI
Art. 2205: DR de garantía que recae sobre 1 o + inmuebles individualizados que continúan en poder
del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, facultades
de persecución y preferencia para cobrar sobre el producido de la venta, el crédito garantizado.
CN: por contrato, debe ser aceptada por acreedor (sino no se inscribe). Escritura pública o
documentos de autoridad competente que hagan plena fe. Acto constitutivo con individualización de
partes, obligación garantizada e inmueble afectado. Falta: nulidad.
Por el deudor y también por un 3ro que puede obligarse por el pago de la deuda o no.
Publicidad hipotecaria: inscripción (actos de CN, modificación, transferencia o extinción de todos los
DR se inscriben para oponibilidad). Efectos de la inscripción: retroactivamente a la fecha de la CN
si es inscripta dentro de los 45 días. Sino, no goza de retroactividad (premio por inscribirla dentro de
los 45 días).
OM
2. Adquirente/representante
3. Interesado en asegurar el D hipotecario (Ej.: acreedor del acreedor hipotecario).
Caracteres:
.C
DD
Esenciales (si no están à nulo)
1. DR
2. Accesorio de un DP (crédito cierto y determinado en dinero).
3. Convencional (constituida por deudor + aceptación del acreedor)
LA
Natural: indivisibilidad: cada 1 de las cosas hipotecadas a 1 deuda y cada parte de ellas están
FI
3. Varias cosas hipotecadas al mismo crédito: acreedor puede ejecutar 1 por el todo.
4. Varios coacreedores hipotecarios en relación a 1 inmueble: pago de la porción de 1 deja subsistente la
garantía a favor de los otros que, si bien no pueden demandar + que su parte, por esa parte pueden
ejecutar todo el inmueble.
Si ejecutado el inmueble, no alcanza para satisfacer crédito (saldo deudor), como ya la garantía se
habría extinguido y dado que el crédito es divisible, a cada codeudor se le puede reclamar su parte (no
por el todo).
Relación constituyente - acreedor: deudor conserva facultades de dominio. PERO: no puede realizar
actos que disminuyan valor del inmueble. Puede enajenarlo à acreedor persigue cosa y ejecuta.
Acreedor puede oponerse a la venta cuando el propietario ejerce actos de disposición que sin
disminuir el valor hace + difícil la realización de la garantía. Deudor no puede arrendar sin
consentimiento de acreedor. Debe asegurar inmueble contra riesgos y transferir póliza (seguro
obligatorio) a favor del acreedor quedando autorizado éste a contratar el seguro de aquél en defecto
de cumplimiento. No puede establecerse que ante incumplimiento pase a ser propietario el acreedor,
OM
siempre tiene que haber ejecución hipotecaria y subasta.
.C
1. Asumir la deuda: se convierte en deudor del crédito que tiene como accesorio la H à responde
con todo su patrimonio y no puede abandonar inmueble para librarse. Es necesario que el acreedor
DD
lo acepte. Es tercer adquirente.
2. No asumir la deuda: (o asume pero acreedor no lo acepta) no es deudor, pero como propietario tiene
que soportar que el acreedor ejerza su DR (erga omnes). Deudor sigue teniendo relación hipotecaria
con el acreedor: va 1ro contra deudor y si no cumple va contra el poseedor (responde sólo con la cosa
hipotecada). Agotado el asiento de la hipoteca, no puede ser perseguido en otros bienes de su
patrimonio. Es tercer poseedor.
LA
Extinción
Modo por excelencia: pago de la obligación à por vía de consecuencia: extinción total de obligación
FI
principal (sin saldo deudor). Pago por un 3ro subrogado en los D del acreedor no extingue la deuda.
Causas propias:
Cancelación
OM
Juicio hipotecario: hacer valer judicialmente D de la H. Juicio ejecutivo.
.C
DD
LA
Prenda
DR de garantía que recae sobre 1 cosa mueble/crédito que entrega el deudor al acreedor o 3ro
designado de común acuerdo en seguridad de una deuda.
FI
Desplazamiento: cosa pasa del deudor (dueño, puede ser más de 1) al acreedor. Tiene que
haber tradición de la cosa al acreedor prendario o 3ro.
Prenda con registro: cosa la conserva deudor y le va pagando al acreedor, no le transfiere cosa.
Legitimados: dueño o totalidad de copropietarios de la cosa o titular/es del crédito. Por el deudor o un
3ro (tercer poseedor/adquirente).
Objeto: cosa mueble/crédito (límite: crédito tiene que constar en título por escrito). Se extiende a
accesorios.
Del crédito prendado sigue siendo titular el deudor, si el acreedor cobrara el crédito y se cubriera la
totalidad de la deuda y excedente le corresponde al deudor (¹ cesión de créditos).
Caracteres: = hipoteca pero publicidad a través de tradición (no inscripción –es para inmuebles).
Frutos: si el bien prendado genera frutos o intereses el acreedor debe percibirlos e imputarlos al
pago de la deuda, 1ro a gastos e intereses y luego al capital. Válido el pacto en contrario.
OM
Derechos y responsabilidades del acreedor prendario respeto de la cosa
DR sobre cosa con carácter absoluto: puede reclamarla en manos de quien se encuentre (acción real).
Retener cosa hasta ser pagado deuda + intereses + expensas. Derecho de retención NO impide que
.C
otros acreedores hagan uso de la facultad de hacerla vender à D del acreedor se limita a ejercer su
privilegio sobre el precio de la cosa à si el precio no alcanza, por el excedente pasa a ser acreedor
quirografario. Derecho de retención es oponible sólo contra el deudor, no contra 3ros.
Cobrar al deudor expensas para conservación, no puede reclamar gastos útiles y mejoras, sino
DD
aquellos que hubieran dado mayor valor a la cosa.
D por falta de pago: remate público con citación del deudor
Gastos: reclamar gastos de conservación. No puede reclamar gastos útiles sino hasta la concurrencia
Varias prendas sobre 1 objeto: nueva prenda puede ser dada sobre la misma cosa con tal que el
segundo acreedor obtenga conjuntamente con el 1ro la posesión o 3ro por cuenta común.
CN: cuando se notifica la existencia del contrato al deudor del crédito prendario. Título tiene que
estar notificado de existencia de prenda: acreedor tiene que avisar que va a haber prenda sobre ese
título.
OM
Extinción
.C
renuncia
subasta: derechos del acreedor se trasladan al precio de la cosa
Extinguida la prenda sin extinguido el crédito: acreedor debe restituir instrumento probatorio del
DD
crédito y notificar la extinción de la prenda al deudor. Acreedor debe restituir al deudor cosa +
accesorios + accesiones. Acción del deudor de pedir restitución prescribe a los 20 años.
Anticresis
LA
Recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o 3ro
designado, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.
Hay desplazamiento.
Caracteres: DR, sólo puede nacer de contrato, accesorio, indivisible (titular no obligado a restituir
FI
inmueble mientras que no se le haya pagado crédito à derecho de retensión indivisible = prenda);
especialidad (objeto y crédito); publicidad (inscripción – inmueble).
Duración de la inscripción: efectos del registro se conservan por 20 años para inmuebles y 10 para
muebles registrables, si antes no se renueva.
Usar cosa y percibir frutos del inmueble (personalmente/alquilando) para imputarlos sobre intereses o
capital.
OM
Conservar inmueble. Si por su culpa sufre detrimento, repararlo y si abusare de sus facultades puede
ser condenado a restituir aún antes de ser pagado el crédito.
Conservar los D de los que tenga conocimiento, respondiendo en caso contrario (Ej.: no dejar extinguir
servidumbre).
Contribuciones y cargas.
No modificar destino ni cambios que impliquen que deudor no pueda explotar inmueble = que antes.
.C
Restituir inmueble extinguida la deuda.
o Anticresis tácita: si deudor después de haber CN anticresis contrajere nueva deuda con =
acreedor pueden continuarla.
Incumplimiento extingue garantía y obliga al acreedor a restituir.
DD
Extinción: vía principal o de consecuencia al extinguirse el crédito que garantiza.
Acción REAL ¹ PERSONAL: AR protege DR à oponible erga omnes: contra el que posee la cosa
o cualquiera que viole el derecho. AP protege DP à relativo: sólo contra quien se obligó a cumplir.
FI
Entablar 1ro una AP y si obtiene sentencia desfavorable una AR, no viceversa (si 1ro entablo AR no
puedo después entablar AP). Las acciones NO se pueden acumular (no se pueden superponer,
ámbito propio).
El que tiene relación de hecho, sólo puede entablar AP porque en AR se discuten los títulos à los
tienen solamente titulares de DR. En las AP es inútil la prueba del DR, pero juez puede examinar los
títulos para apreciar naturaleza, extensión y eficacia de la posesión.
Finalidad: mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene una relación de poder.
Posesorio ¹ petitorio:
OM
despojaron/turbaron. Si es dudoso quién ejerce la relación de poder al tiempo de la lesión, se
considera que la tiene quien acredita estar en contacto con la cosa en la fecha + próxima a la
lesión. Si esta prueba no se produce, será quien prueba relación de poder + antigua.
o Sentencia: provisoria: pretende restablecer situación de hecho.
o Titulares ilegítimos también tienen defensa: lo sacan por cuenta propia y tenedor inicia AP à
fundamento de orden público.
Petitorio: (AR) juicio ordinario.
.C
o Discusión de derechos
o Plena prueba: admite todo tipo de prueba
o Sentencia: definitiva: si pierde NO puede iniciar posesorio, es definitivo.
DD
Acciones Posesorias
Se defiende:
Si se dan requisitos es único caso donde se puede defender posesión/tenencia por mano privada.
Acciones reales
Defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de los DR contra ataques que impiden su ejercicio
(+ efecto accesorio: indemnización cuando hubiere lugar).
Son imprescriptibles.
OM
Finalidad:
Acción reivindicatoria: defender la existencia del DR que se ejerce por la posesión ante actos que
producen el desapoderamiento (despojado íntegramente de la posesión)
Acción negatoria: defender la libertad del DR ante actos que constituyen una turbación (Ej.: atribución
indebida de una servidumbre u otro D inherente a la posesión), poseedor actúa como dueño (no
reconoce propiedad en otro) y turba al titular. Libertad de ejercer derecho conforme a facultades que
.C
otorga la ley.
sentencia.
Activa: titulares de DR que se ejercen por la posesión + titulares del D de hipoteca sobre inmuebles
cuyos titulares han sido desposeídos o turbados o impedidos de ejercer los D inherentes a la posesión.
Pasiva: cotitulares, 3ros u otros cotitulares sobre parte indivisa à cosa juzgada: se extiende a todos los
FI
que tenían D a defenderse en el juicio. Indemnización del daño sólo alcanza a los que intervinieron.
1. Acción reivindicatoria
OM
Tenedor: 2 situaciones:
1. Posee a nombre del reivindicante: éste le transmitió uso y goce o DP. Debe restituir al poseedor, salvo
que pruebe que conforme a la causa que lo hizo tenedor no debe restituir.
2. Posee a nombre de un 3ro: se libra si identifica al poseedor. Sino, pleito puede seguir contra él y 3ro
no está alcanzado (no ha sido oído en juicio).
Efectos
.C
DD
Siendo el DR absoluto, el alcance será amplísimo, no habría límite a posibilidad de persecución à
contra cualquiera que tenga la cosa. SALVO:
Cosas muebles: poseedor de buena fe + título oneroso repele AR, pero reivindicante puede reclamar
LA
todo/parte precio.
Materia inmobiliaria:
1. Concepción clásica: nadie puede adquirir sobre una cosa mejores D que los que tenía transmitente. Si
el 1ro carecía de títulos perfectos, el último no está cubierto de la AR à procede.
Nulidad: reivindicación procede aunque poseedor de buena fe, si adquirió del reivindicante por acto
nulo (muebles e inmuebles).
Subadquirente no puede ampararse en buena fe y título oneroso si el acto se realiza sin intervención
del titular del D à si no era propietario el enajenante, protección al subadquirente no funciona
(muebles e inmuebles).
Se protege al subadquirente aún cuando inmueble fue transmitido por quien adquirió por acto nulo.
2. Acción negatoria
Finalidad: libertad del ejercicio de los D se reestablezca (reducir a sus límites el ejercicio de un DR)
3. Acción confesoria
Afecta plenitud (punto de vista del dominante) Ej.: se le impide al titular de servidumbre su ejercicio.
OM
Finalidad: defender plenitud frente a turbación que impide ejercer S u otro D inherente a la posesión;
que D y S se restablezcan à S en sentido amplio (D de disfrute).
.C
Legitimación activa: = AR: titular del inmueble dominante y acreedor hipotecario del inmueble
(poseedores de inmuebles con D de poseer)
DD
4. Acción de deslinde
Incertidumbre acerca del lugar por donde debe pasar la línea divisoria entre inmuebles contiguos
No procede acción de deslinde sino AR cuando no existe incertidumbre sino cuestionamiento de los
límites.
Juicio de reivindicación
Anotación de la litis: inmuebles o muebles registrables, para hacer saber a 3ros de existencia de juicio
Embargo preventivo: sólo cosa, no los frutos (inembargables)
Exhibición de la cosa mueble: medida preparatoria
Secuestro: motivos para temer que la cosa mueble se pierda/deteriore
Impedir que el poseedor haga deterioros: designación de depositario (muebles) o custodio (inmuebles).
Prueba
Actor no invoca título o poseedor justifica uno mejor, resultará vencido (en = de condiciones
prevalece poseedor).
OM
Antecesor común: prevalece quien coincide cosa-registro
¹ antecesor: vale inscripción
o No registrables
Antecesor común: prevalece 1ro en adquirir
¹ antecesor: prevalece antecesor + antiguo (pero siempre prevalece el D que se
remonta a una adquisición originaria, aunque sea + reciente).
Transmisión sin D y a título gratuito: procede AR, sólo no procede con buena fe + título
oneroso.
.C
o Inmuebles: no basta acreditar títuloà necesita titularidad del transmitente y la del transmitente
del transmitente (y sucesivamente) hasta llegar a origen del dominio. Para ganar debe pelear
contra las presunciones del poseedor (se presume de buena fe y legítimo) 2 situaciones:
Sólo actor alega título:
DD
Posterior a la posesión del demandado: no es suficiente.
Anterior: autor del título era el poseedor y propietario. Única prueba que permite
destruir la presunción: autor no era poseedor o mala fe.
Ambos alegan título:
Antecesor común: vale 1ra posesión (1ro que reunió título y modo) sin interesar
fecha del título.
LA
¹ antecesores
Título reivindicante posterior a posesión: vale posesión (AR no prospera)
Título reivindicante anterior: reivindicante era poseedor y propietario
No se puede establecer verdadero propietario: vale posesión.
FI
Prueba en AN: actor le basta probar su D de poseedor o de hipoteca, no necesita probar que el
inmueble no está sujeto a servidumbre. Demandado debe probar la carga. Propiedad es por sí un
derecho libre, pleno.
Prueba en AC: actor le basta probar su D de poseer inmueble dominante y servidumbre, acreedor
hipotecario debe demostrar su D.
Sentencia: juez debe ordenar restitución, parte material de él o restos. Si es cosa mueble registrable
y hay inscripción a favor del vencido, debe ordenarse la inscripción.
Prescripción adquisitiva
2 elementos:
1. Posesión: relación de poder entre persona y cosa y no reconoce en otro un D superior. Se exterioriza
a través de actos materiales. Usucapiente es poseedor sin título, actúa como dueño (avance sobre D
ajeno). Tiene que ser:
1. Ostensible: pública, conocida por todos, abrir ventanas, entrar y salir (dueño frente a sociedad)
2. Continua: objeto permita ejercicio permanente de actos posesorios, si por un período no lo
permite que esté posibilidad de que se retome y lo haga (no puede interrumpirse y que no se
retome).
2. Tiempo: 2 tipos:
OM
1. Breve/corta: 10 años + posesión continua y ostensible + justo título + buena fe (cree que
adquirió bien, no conoció ni pudo conocer falta de D de relación posesoria; se presume) à
requisitos sumatorios. Permite sanear justo título: no tiene título suficiente, tiene título con
condiciones de forma no de fondo (Ej.: inmueble consta en escritura pública pero emano de un
no propietario o incapaz) à vicio: puede ser:
1. Título no emanó del propietario
2. Emanó del verdadero propietario pero no es capaz de enajenar
.C
Se subsana con el paso del tiempo. Si hay demanda a los 10 años de compra se responde
con excepción de prescripción: victorioso. Si es a los 8 años: victorioso el reivindicante.
DD
Larga: 20 años + posesión ostensible y continua + ánimo de tener cosa. No requiere título ni buena
fe (no se puede invocar mala fe o nulidad). Se hace valer por el juicio de usucapión (posesión vs.
propiedad): poseedor (actor) va a ser el usucapiente, quiere quedarse con el inmueble ajeno y le inicia
juicio al propietario.
Legitimados: todos los que pueden adquirir pueden prescribir. Contra particulares/E (de dominio
LA
privado).
Objeto: inmuebles/muebles:
Etapa probatoria: todo tipo de prueba, no exclusivamente testimonial. Prueba documental: pago de
impuestos (pero no es un acto posesorio, es administrativo, no es requisito para admitir usucapión) à
requiere ejercicio de actos posesorios (hay que probar).
OM
PA breve: efecto retroactivo al tiempo que comienza posesión.
PA larga: no tiene efecto retroactivo. Sentencia es declarativa.
.C
1. A) Suspensión
Paraliza momentáneamente cómputo del tiempo de prescripción, sin destruir efectos de la posesión
anterior y posterior a dicha causal.
DD
Causales:
Interpelación fehaciente (6 meses): sólo 1 vez por IF hecha por titular del D contra poseedor/deudor
Mediación: desde comunicación de audiencia o celebración, lo que ocurra 1ro à efecto por 20 días
LA
1. B) Interrupción
FI
Aniquila efectos del tiempo ya cumplido (como si no hubiera existido). No se contabiliza tiempo
ganado y se inicia un nuevo plazo. Efectos intempestivos permanecen hasta resolución que pone fin
a cuestión (cosa juzgada formal: sentencias dictadas en procesos de ejecución, admitiendo juicio de
conocimiento posterior).
Causales:
Causal natural: interrupción natural: lo interrumpido es el hecho mismo de la posesión (por propietario
o 3ro), lo despojan por 1 año.
Reconocimiento tácito/expreso del deudor en otro de un D superior à lo priva del animus domini y lo
convierte en tenedor
Petición judicial del propietario que traduce intención de no abandonar su D.
Arbitraje: usucapiente duda de su derecho
Registros reales: inmueble matriculado y se le asigna un “folio real”: asienta toda CN, transmisión o
extinción de DR que tienen por objeto inmueble. Consta la firma del registrador, ubicación y
descripción (+ otras especificaciones), nomenclatura catastral, nombres de titulares (datos
personales), título de adquisición, lugar y fecha de otorgamiento.
OM
1. Informes registrales: pide cualquier interesado en conocer (demuestro interés pidiéndolo à por eso
oponible erga omnes). Función: información. ¹ certificados: no generan reserva de prioridad ni
garantizan inmutabilidad de datos. Por eso, no tienen plazo de vigencia.
2. Certificados registrales: pide exclusivamente el escribano. Produce bloqueo registral à inmutabilidad
de situación jurídica del inmueble. Notario pide través de escritura pública o resolución judicial. Son
verdaderos instrumentos públicos que tienen = valor que asiento original. ¹ informes: producen
.C
reserva de prioridad y garantizan inmutabilidad. Por eso, tienen plazo de vigencia (caducan
automáticamente).
Los 2 brindan información acerca de situación jurídica del inmueble. Los 2 son instrumentos públicos.
DD
Ordena la información por inmueble y no por titular, es un sistema real, no personal: información
en los 2 casos es con datos del inmueble, no basta con los del titular. Si quiero datos de inhibición de
bienes el sistema es personal (información de la persona, de todos sus bienes no sólo 1).
LA
Podrán ser inscriptos los instrumentos privados con firma certificada por escribano público o
funcionario competente.
OM
dominio y de los demás D à correlación de inscripciones y modificaciones, cancelaciones o
extinciones. Transmisión es por cadena (causa por la que deriva). Actos dispositivos forman
encadenamiento perfecto y aparecen registrados como si derivaran unos de otros. Nueva inscripción
se apoya en una anterior (antecedente legítimo). Finalidad: conservar orden regular de sucesivos
titulares registrales. Salvo matriculación originaria o usucapión(sin transmisión, hay disposición legal).
1. Tracto abreviado ( 16): ley permite que evitemos pasos, inscribir a nombre de herederos y
después inscribir transferencia. Inscribir en 1 solo asiento diversos instrumentos. No hace falta
que los 3 herederos lo inscriban a nombre de ellos y después vendan, se hace todo en 1
.C
inscripción (muy costosa la inscripción de cada asiento). No necesaria la previa inscripción
cuando:
1. Documento otorgado por jueces, herederos declarados, en cumplimiento de contratos
hechos en vida por el causante sobre sus bienes;
DD
2. Herederos o sucesores transmitieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del
causante/cónyuge;
Siempre el documento deberá expresar relación de los antecedentes del dominio o de los D motivo
de la transmisión.
7. Presunción registral/legitimidad: asientos à cada dato que da el registro. Se presumen verás, legal.
Se enlaza con principio de fe pública registral: garantiza validez (formal) de disposiciones sobre un DR
inscripto: registro se presume exacto para 3ro de buena fe que adquiera del titular registral. DR
inscripto se presume que existe hasta que se demuestre que no coincide con realidad jurídica. Única
realidad jurídica es la que surge de las constancias registrales. 22.
8. Publicidad: interesados pueden acceder a información de registros.
Art. 22: plenitud o limitación de los D inscriptos sólo podrá acreditarse con relación a 3ros por
OM
publicidad.
Art. 23: ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, CN,
modificación o cesión de DR sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro.
.C
Art. 25: expedida una certificación, el Registro tomará nota en el folio y no dará otra sobre = inmueble
dentro del plazo de su vigencia.
Art. 20: partes, herederos y los intervinientes en formalización del documento, no podrán prevalerse
de la falta de inscripción, y respecto de ellos el D documentado se considerará registrado.
LA
Informe
FI
expedición de certificados:
documentos con efecto
Ej.:
jurídico de bloqueo registral.
Gravámenes (hipoteca,
Para proteger negocio de
Juan (100%) embargo, etc.)
vicio. Algo me anuncia que
en cualquier momento ésta
María: CV (fecha +
información se puede
escritura) à siempre se
modificar.
pone causa y porcentaje
Ej.: Juan muere à María: por CV a los 3 hijos de Juan que resultan herederos por x declaratoria de
herederos (todos los datos se inscriben en forma simultánea para ahorrar costos).
Favorece a quien solicitó certificado, garantizando que situación registral no variará y permanecerá
tal cual era a la fecha de expedición del certificado durante el plazo.
A lo largo de vigencia del certificado, 15 días desde su expedición, datos se mantienen inmutables:
protege de medidas cautelares (suspendidas) y hace que no caigan a la 2da columna de
gravámenes.
OM
Escribano tiene obligación de realizar la escritura durante la vigencia del certificado (15 días) para
poder hacer la transmisión y proteger al adquirente.
Para que sea operativo se complementa con retroactividad de inscripción registral: oponibilidad a
través inscripción. Art. 5: escrituras públicas que se inscriban dentro de 45 días desde su
otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación. Válida la inscripción
.C
posterior, pero carecerá de retroactividad y producirá efectos desde inscripción.
Otorgar escritura dentro del plazo de vigencia del certificado (15 días). Si certificado vence, escribano
debe solicitar otro
Otorgada la escritura, debe presentarla al registro para su inscripción à 45 días para retroactividad.
FI