Unidad XXI: Publicidad de los derechos reales

1. PUBLICIDAD: CONCEPTO. LA PUBLICIDAD Y LOS DERECHOS REALES. SISTEMAS DE PUBLICIDAD. LA

POSESIÓN Y LA PUBLICIDAD.
Concepto. Cuando hablamos de publicidad debemos hacer referencia a tres elementos: por un lado,
aquello que se quiere dar a conocer (hechos); por el otro, los destinatarios de aquélla (personas) y,
finalmente, el medio a utilizar para que llegue o pueda llegar a conocimiento de los destinatarios
(actividad conducente a tal fin).
En este enfoque, la noción de publicidad puede ser entendida desde un punto de vista amplio o sólo
restringida a la publicidad jurídica (es el objeto de estudio).
-Concepto Amplio. (Toda actividad destinada a producir la difusión de un hecho, para producir efectos
de orden jurídico, según los distintos sistemas o tipos de publicidad). Se afirma que la publicidad es una
actividad destinada a producir cognoscibilidad (y no conocimiento) porque siendo su destinatario la
persona, el efectivo conocimiento dependerá, en definitiva, de la actitud y de la voluntad del destinatario,
en conocer lo que se da a publicidad. Hernández Gil expresa que "en sentido amplio publicidad es la
actividad dirigida a difundir y hacer notorio un acontecimiento…”.
-Publicidad Jurídica. Se debe apuntar a lo que se publica y sus efectos. Lo que se da a conocer en la
llamada publicidad jurídica son hechos jurídicos y su finalidad es la producción de efectos jurídicos. La
producción de éstos puede variar desde una simple noticia hasta la concreción de la existencia misma del
derecho, que es la esencia de la publicidad jurídica. No hay publicidad jurídica si no hay efectos derivados
de esa publicidad.
Siguiendo a H. Gil "En un sentido menos amplio, consiste en la exteriorización o divulgación de una
situación jurídica para producir cognoscibilidad general. En sentido más estricto y técnico por publicidad
debemos entender el sistema de divulgación encaminado a hacer cognoscible a todos determinadas
situaciones jurídicas para la tutela de los derechos y la seguridad en el tráfico".
Debe quedar claro que:
a) Publicidad se identifica con una actividad especial, como es la difusión de determinada
información que interesa al derecho.
b) Respecto del material sobre el que versa la actividad, es estrictamente jurídico y puede referirse
por igual a un hecho, una situación o relación que interesa al derecho o algún componente (sujeto,
objeto, causa).
c) La finalidad es permitir el conocimiento general de tal información y tornar inoponible ante quien
corresponda.
Por su parte, López de Zavalía acota que la publicidad puede ser enfocada desde tres ángulos: como
cognoscibilidad, como actividad y como medio. Como cognoscibilidad no es conocimiento sino posibilidad
de conocer. Es el conocimiento puesto a disposición del público; debe ser permanente, puede ser extraída
en cualquier momento; y general, destinada al público. Esa cognoscibilidad está referida a hechos, en
sentido amplio, y se produce en base a una declaración señalativa hecha por el órgano competente. Sobre
esos presupuestos define a la publicidad como la cognoscibilidad de hechos en base a una declaración
señalativa del órgano competente, puesta a disposición del público por los medios previstos por la ley.
Resulta necesario diferenciar la publicidad de otros conceptos.
- Publicación: mientras la publicidad produce cognoscibilidad, la publicación produce conocimiento. Así
cuando se manda publicar un edicto en un diario, se considera que ese edicto ha sido conocido por los
destinatarios y por todas las personas, aún cuando nadie lea los edictos); la publicidad es permanente en
tanto que la publicación es esporádica.
- Notificación. La publicidad está dirigida a todas las personas, en tanto que la notificación está destinada
a determinadas personas.

1
 -Forma: no es la forma del acto lo que se da a publicidad, sino que la publicidad es una formalidad del
acto. La publicidad está fuera del acto, no lo integra. La publicidad no es forma, es formal.
Publicidad y Derechos Reales. Generalmente la publicidad jurídica se realiza a través de un registro donde
queda un respaldo documental de lo publicitado, en cuyo caso estaremos en presencia de una publicidad
registral pero también la publicidad jurídica puede tener lugar por otros medios que no son los organismos
registrales (publicidad no registral), tal lo que ocurre con las cosas muebles no registrables, la tradición
que Vélez previó como modo y también como medio de publicidad.
Sistemas de Publicidad. En nuestro sistema actual los medios a través de los cuales pueden evidenciarse
los derechos reales inmobiliarios, son cuatro; pueden y deben complementarse y armonizarse para lograr
un conocimiento cabal de la realidad jurídica.
-Publicidad registral (art. 1892)
-Publicidad cartular (art. 1138)
-Publicidad de los estados de hecho derivada de la tradición y posesión. (art.1892)
-Subasta judicial de bienes (art. 1017)
(Ampliar Gurfinkel de Wendy. Tomo II. Parte V. Ricardo Saucedo, pag.1384 y ss. Y relacionar con la clasificación de registros.)
-Publicidad no registral: la actividad de difusión de información jurídica relevante deviene en posesoria,
cartular y la que proviene por subasta.
-Publicidad registral: la actividad de difusión de información jurídica se encauza a través del registro
público. Puede clasificarse según distintos criterios:
a) Según si la publicidad registral sea Obligatoria (el no cumplimiento de dicha exigencia acarrea
consecuencias para su titular) o Facultativa (la no registración no tiene efecto adverso al titular).
b) Según la técnica de registración, sistema de Transcripción (el encargado de registro se aboca a
copiar completa y literalmente la información que accede) o Inscripción (se selecciona y se extracta
la información considerada valiosa, así los registros contienen una síntesis de la documentación
con los aspectos más relevantes).
c) Según la unidad de registración, los registros son Personales (Se anotan los títulos
cronológicamente, se hace una lista en orden alfabético con el nombre de los titulares. Es decir
que con el nombre del titular se puede conocer los Derechos Reales que figuran a su favor. Luego
la búsqueda se realiza por el nombre de las personas titulares, para conocer los derechos reales
inscriptos a su favor) o Reales (Se tendrá en cuenta la cosa y no la persona del titular, cada
inmueble está matriculado por un número de orden, folio real, y allí se asienta toda la vida jurídica
del bien, constitución, tradición y extinción; es el que rige en nuestro sistema actual en materia de
inmuebles, además de ser de inscripción, declarativo, no convalidante. El del registro del
automotor es constitutivo, de inscripción, real, no convalidante).
d) Según la función los registros pueden ser Declarativos (el derecho real nace fuera del registro y la
inscripción se limita a darle oponibilidad frente a terceros, sistema argentino, francés, italiano y
sudamericano) o Constitutivos (la registración sea por inscripción o transcripción íntegra el ínter
constitutivo del derecho real y hasta tanto no se cumpla con la registración no nace prerrogativa
jurídica, sistema Alemán, Suizo, sistema Torrens; en nuestro país se utiliza en materia de
automotores, de animales de pura raza y equinos pura sangre).
e) Según los efectos propios de la Registración, los registros pueden ser Convalidantes (la toma de
razón de los documentos presentados sanea cualquier vicio o defecto de forma o fondo, se utiliza
en Alemania, Suiza y sistema Torrens.) o No convalidantes (la registración de los documentos no
subsana sus deficiencias externas o internas, su toma de razón no mejora ni empeora la situación,
se utiliza en España, Francia y Argentina).
Posesión y Publicidad.

2
 Vélez previó la tradición como medio de publicidad de los derechos reales, salvo para la hipoteca, para
el cual preveía una publicidad registral, en razón de no haber tradición de la cosa. Con la reforma al art.
2505 y la ley 17801, la tradición es el modo y antes no tengo derecho real alguno, pero como publicidad
frente a terceros ya no resulta suficiente la tradición, en materia de cosas registrables, es necesario la
inscripción en el Registro.
Pero si bien la tradición ya no es un medio de publicidad, existen ciertas situaciones de hecho que tienen
la virtualidad de ser oponibles a terceros, aún cuando no exista registración. En el caso del derecho de
retención por las mejoras efectuadas en el inmueble que prevalece frente al acreedor hipotecario
posterior (art. 3846) no se inscribe, cuando el acreedor hipotecario va a celebrar el mutuo hipotecario no
puede conocer si el constructor de las mejoras tiene o no el privilegio derivado del 3946 y el constructor
pese a no estar inscripto va a poder oponer su privilegio al acreedor hipotecario.
En el caso del asentimiento conyugal exigido por el art. 1277 para disponer del inmueble propio asiento
del hogar conyugal. En el Registro no se inscribe si el inmueble es o no el asiento del hogar conyugal, para
que se pueda determinar si en el supuesto de venta de una casa es necesario que el cónyuge no titular
del bien preste su consentimiento, tendremos que ver el estado de hecho, si allí está o no radicado el
hogar conyugal y ese hecho es el que va a generar publicidad, publicidad ésta que no emana de un
registro.
Es el supuesto del conflicto entre un adquirente de un inmueble por boleto de compraventa a quien se
le hizo tradición de la cosa, y el adquirente por Escritura Pública de ese mismo inmueble de la cual se
tomó nota en el Registro, pero no tiene la posesión. Una vez registrado el dominio a su nombre, constituye
derecho real de hipoteca sobre el inmueble, la que también se inscribe en el Registro. El constituyente de
la hipoteca (titular registral sin posesión) no paga la deuda y el acreedor hipotecario inicia la ejecución
hipotecaria y al diligenciarse el mandamiento de constatación (previo a la subasta), surge que vive en el
inmueble aquella persona a quién se le vendió el bien mediante boleto de compraventa y se le otorgó la
posesión. Entonces el que tiene la posesión del inmueble inicia nulidad de la escritura traslativa del
dominio (que se encontraba registrada) porque afirma que éste no es titular del dominio ya que no se le
hizo tradición de la cosa y que antes de la tradición no se adquiere ningún derecho real y al no existir
transferencia de dominio, la hipoteca es nula por cuanto no fue constituida por el titular de dominio. El
tema fue resuelto en el caso "Todros" en donde se resolvió que si bien del Registro no surgía la venta del
inmueble mediante Boleto de compraventa, el acreedor hipotecario si hubiera sido diligente y si hubiera
ido a constatar quien ocupaba el inmueble podría haber tomado conocimiento que el titular del boleto
ejercía una posesión pública y pacífica; es decir el acreedor tenía la posibilidad de conocer la existencia
de un hecho -la posesión-, mediante la cual se publicitaba algo. La posesión puede jugar como un medio
de publicidad no registral. En el caso citado el conflicto no se produce entre titular por boleto y escritura
o entre el boleto y la hipoteca, sino es un conflicto frente a la posesión, frente a la posibilidad de poder
conocer la existencia de un hecho mediante la posesión y si en lugar de tratarse de un inmueble que era
poseído por el titular de un boleto, se hubiera tratado de un terreno baldío y no se hubiera podido probar
una posesión pública, la solución hubiera sido distinta desde que aún en el caso de que el acreedor hubiera
concurrido todos los días al baldío no habría existido la exteriorización del hecho de la posesión, que podía
servir como publicidad no registral.
En Salta donde existe la posibilidad de inscribir los boletos de compra venta conforme lo dispuesto por
el art. 2 de la Ley 5148, el tema se complicaría un poco más y habrá que analizar cada caso concreto
porque aun cuando exista la posibilidad de inscribir el boleto, dicha inscripción no resulta obligatoria para
que tenga efectos frente a los terceros. Habrá que valorar la buena o mala fe del adquirente del boleto y
la diligencia del acreedor hipotecario y ver si existió o no la cognoscibilidad, es decir la posibilidad de
poder conocer los hechos.

3
 LEY 5148 REGLAMENTACION DE LA LEY DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE ESTABLECIDO POR LEY
NACIONAL 17.801. Art. 2. Además de los documentos que enumera el art. 2 de la Ley Nacional n 17801, en
el Departamento Jurídico se inscribirán o anotarán los que contengan los siguientes actos jurídicos: a)
Contratos que tengan por objeto la venta de inmuebles fraccionados en lotes, cuyo precio haya de ser
satisfecho por cuotas periódicas, siempre que se de cumplimiento a los requisitos exigidos por la Ley
Nacional n 14.005; b) Boletos de compra venta de inmuebles. Esta anotación o inscripción no podrá ser
denegada porque se haya anotado con anterioridad otro boleto relacionado con el mismo inmueble; c)
Arrendamiento, de todo o parte de un inmueble rural o sub rural, para destinarlo a una explotación
agropecuaria o forestal; d) Los que sometan un inmueble al régimen de "Bien de Familia" provisto en la Ley
n 14.394; e) Los que dispongan pre anotación de hipotecas siempre que sean efectuadas por los Bancos
Oficiales de la Nación o de la Provincia, conforme al Decreto Ley n 15.347/46; f) Las anotaciones hipotecarias
que efectúe el Banco Hipotecario Nacional en virtud de lo dispuesto por la Ley Nacional n 18307; g) Los
decretos de adjudicación de inmuebles fiscales; h) Las inhibiciones voluntarias referidas a uno o varios
inmuebles; Todo otro documento que se presente para su registración conteniendo un acto jurídico, cuya
inscripción o anotación no esté autorizada por ley nacional, por la presente ley o por una ley provincial
posterior a la presente, será devuelto sin ser registrado.
LEY 17.801. REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE. Art 2. De acuerdo con lo dispuesto por los artículos
1890, 1892, 1893 y concordantes del CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION, para su publicidad,
oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o
anotarán, según corresponda, los siguientes documentos: a) Los que constituyan, transmitan, declaren,
modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles; b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y
demás providencias cautelares; c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales. (Artículo sustituido
por punto 1.2 del Anexo II de la Ley N° 26.994 B.O. 08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley
N° 27.077 B.O. 19/12/2014)
El CCyC mantiene el régimen del derecho privado anterior en materia de adquisición y transmisión de
derechos reales inmobiliarios por actor inter vivos, con la doble causa fundante: título y modo. Si bien la
propuesta inicial era reemplazar el modo tradición por la inscripción de titulo suficiente para consumar la
mutación real (implicando instaurar un sistema de publicidad constitutivo); los reparos brindados por los
Colegios de Escribanos y técnicos de registros inmobiliarios, destacando los inconvenientes que ello
atraería y la falta de preparación de los registradores, determinaron a los redactores del Proyecto el
desistimiento de tal innovación.
Así, la publicidad registral tiene efectos declarativos y de oponibilidad del material jurídico a terceros
interesados de buena fe, en materia de inmuebles. Salvo disposición legal expresa en contrario, tal como
sucede con los bienes muebles registrables (automotores)
Art. 1890. Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables. Los derechos reales recaen sobre cosas
registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos que
correspondan. Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de derechos sobre su
objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripción.
Deducimos de la lectura del artículo que los registros requieren la inscripción del título, debiendo quedar
estrictamente aclarado que no se inscriben derechos sino documentos portantes de ellos. Así, por
ejemplo, encontramos que la condición de cosa inmueble sobre la que reposa un derecho de propiedad
determinado exigirá para su plena oponibilidad la inscripción o anotación del título en el registro de la
propiedad al que corresponda su ubicación. Pero la cuestión va más allá cuando se detecta que algunos
regímenes exigen la inscripción para la validación, esto es, para el reconocimiento de una titularidad
misma, como ocurre con los actos que tengan por objeto la constitución de derechos reales sobre
automotores (decreto 6582/1958). Pues bien, a los primeros la inscripción se conoce como de efectos
“declarativos”, mientras que a los segundos como con efectos “constitutivos”.

4
 Según se aprecia desde el art. 1892 “la inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir
derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos”, tal es el caso de los
automotores. A su vez, cuando se trata de cosas no registrables la inscripción es modo suficiente “cuando
el tipo del derecho así lo requiera”, como acontece con el derecho real de cementerio privado (el sistema
se estructura sobre la afectación de un inmueble cumpliendo a tal fin con el acto escriturario, al que
refiere el artículo 2104. Ella se inscribe en el registro de la propiedad inmueble juntamente con el
reglamento de administración y uso del cementerio, no pudiendo desde su habilitación alterar el destino
ni ser gravado con derechos reales de garantía. Sin embargo, al derecho de sepultura sobre la parcela, se
le aplican las normas sobre derechos reales) y al de tiempo compartido (se trata de un derecho que nace
como posible luego de la afectación de un inmueble al régimen, tal como lo predica el art. 2089, lo que
debe formalizarse en escritura pública otorgada por el titular de dominio, posibilitándose desde entonces
la constitución o transmisión de derechos, con independencia de la órbita a la que correspondan,
conforme al art. 2088).
Art. 1892.- Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real
requiere la concurrencia de título y modo suficientes… La tradición posesoria es modo suficiente para
transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es
tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su
nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco
es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor
a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas
registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así
lo requiera.
Cuando el precepto refiere al modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales, lo hace
puntualizando que es modo suficiente respecto de los derechos reales que se ejercen por la posesión; sin
embargo, la propia norma puntualiza otros dos modos que llama suficientes, a saber: la inscripción
registral y el primer uso. Es claro que la entrega de la cosa, el acto voluntario entre los que participan en
la transmisión y adquisición derivada, se cumple dando la posesión sobre ella. La tradición es modo
suficiente cuando le precede el título suficiente. Ello puede ocurrir únicamente con relación a los derechos
reales que se ejercen por la posesión, quedando la inscripción registral y el primer uso como modos
suficientes específicos para la constitución de derechos reales sobre cosas registrables en los casos
previstos y sobre cosas no registrables. Por lo demás y tal como se venía desarrollando en la legislación
anterior, cuando en el asunto intervenga un tercero que, por ejemplo, dejaba de poseer a nombre del
propietario y continuaba haciéndolo para un adquirente, debía ser notificado del acto de transmisión (art.
1923). Dentro de los modos suficientes prescriptos por el artículo, encontramos a la inscripción registral.
El precepto indica una solución que debe aplicarse al caso de la constitución de derecho real de hipoteca,
pues, como se desprende del art. 2205 del CC, la cosa o bien hipotecado continúa en poder del
constituyente. Esto es, no hay entrega de ellos al acreedor y titular de la hipoteca, sustituyendo en este
caso la tradición con la inscripción registral. Análoga solución se verifica en la prenda con registro que
enumera el art. 2220, según remisión a la ley especial que rige en la materia (arts. 1° y 2°, decreto-ley
15.348/1946, ratificado por ley 12.962). Fuera de estos supuestos, cabe analizar el caso de los
automotores. Como es sabido, la normativa que los rige impone una inscripción constitutiva (arts. 1° y 6°
del decreto-ley 6582/1958). Para esta clase de cosas, como otras que fueron enumeradas al tratar sobre
los derechos reales registrables, la inscripción es impuesta a título obligatorio.

5
2. LA PUBLICIDAD Y LOS REGISTROS: EL DERECHO REGISTRAL. CONCEPTO, NATURALEZA,
FUNDAMENTOS. EL DERECHO REGISTRAL EN UN ESTADO FEDERAL. DIVERSAS ESPECIES DE DERECHO
REGISTRAL. SOBRE LA EXISTENCIA DE UNA TEORÍA GENERAL DEL DERECHO REGISTRAL.
Publicidad y Registros.
Publicidad Registral: Es aquella publicidad jurídica que se obtiene por medio de un órgano específico
denominado registro.
Para algunos la publicidad es siempre registral; mientras que para otros la publicidad jurídica puede ser
o no registral, según que la actividad o el medio empleado, sea o no el registro. Las principales opiniones
en doctrina.
-Opinión de Hernández Gil. Para este autor la publicidad propiamente dicha, en sentido técnico jurídico,
sólo se consigue por medio de órganos públicos regístrales dispuestos para ese fin específico. Dice que
bajo la expresión ‘publicidad de hecho, aformal, o impropia’ se suele comprender todos los medios no
amparados por la publicidad formal o de derecho. Agrega que si la ley llega, por medios distintos a los
establecidos para la publicidad formal, al mismo resultado de protección a los terceros de buena fe, no
crea otro sistema de publicidad, es tan sólo un medio de técnica legislativa por el cual se establece una
tutela especial, generalmente sobre la base de la apariencia. Vemos así que, para esta manera de pensar,
la única publicidad es la registral; es decir, la que se opera por medio de un registro. La publicidad no
registral, que llama ‘aformal o de hecho’, no es publicidad. La apariencia no es publicidad aunque
reconoce que tiene, en algunos casos, "una eficacia semejante a la publicidad".
Expresa "en principio, la publicidad puede conseguirse por cualquier medio apto para hacer posible a
todo tercero conocer determinadas modificaciones jurídicas; pero, como la función publicitaria exige la
representación documental del acto publicado, esta exigencia, como es la conservación de la
documentación, sólo se logra por medio de los registros".
-Opinión de Alterini. También es publicidad la que produce anoticiamientos por otros medios distintos
al registro. Habla así de la publicidad traditiva, considerando que en el esquema de Vélez, la tradición era
un medio de publicidad, aunque muy rudimentaria. Distinta es la publicidad que resulta de la relación real
derivada de la tradición de la cosa (posesión, tenencia y yuxtaposición), a la que denomina publicidad de
los estados de hecho, de las que la más importante es la publicidad posesoria.
Registro: En un sentido amplio, se puede afirmar que los registros son los organismos mediante los cuales
se produce la publicidad jurídica.
-Registros públicos: “Instituciones específicas organizadas por el Estado y puestas a su servicio y al de los
particulares, para consolidar la seguridad jurídica, facilitar el tráfico, garantizar el crédito y el
cumplimiento de la función social que tiene la propiedad, compatible con la libertad, el progreso, y el
desarrollo de los pueblos”. (Carta de Buenos Aires 1° Congreso Internacional de Derecho Registral. Bs.As
1973)
-Clasificación:
a) Personales y Reales. Los primeros tienen fundamentalmente en miras al sujeto (personas físicas
o jurídicas) y no al objeto de la registración (conclusión a la que llegaron las XII Jornadas
Nacionales de Derecho Civil); es personal cuando su eje es el sujeto titular y las registraciones
pueden referirse a aspectos generales de la persona y no en relación a bienes determinados. Los
reales son aquellos que se refieren al objeto de la registración, generalmente las cosas, sean
éstas muebles o inmuebles.
Ahora bien, según la técnica utilizada los registros reales pueden ser de folio real, cuando la unidad
de registración es la cosa, o de folio personal, cuando se los individualiza por titulares del derecho.
b) De Transcripción y De Inscripción. En los primeros, la registración se efectúa mediante la
transcripción literal e íntegra del documento, o por medio de su incorporación o la de una copia

6
 (registros de documentos), por ejemplo se puede citar al Registro de Mandatos. En el registro de
inscripción, en cambio, el asiento se practica realizando un extracto de las constancias que, según
la ley, deben ser publicadas; las que, tratándose de derechos reales, son las llamadas constancias
de trascendencia real.
c) Declarativos y Constitutivos. La distinción radica en cuanto a si el acto que se inscribe existe o no
como tal, antes de practicarse la inscripción. En los llamados registros declarativos, el derecho
existe antes que ingrese el documento, el efecto es la oponiblilidad a ciertos terceros, un caso de
registro declarativo es el de la Propiedad Inmueble (organizado por la ley 17.801, que, en su art.
2°, dispone que la inscripción es necesaria para la oponibilidad a terceros). La inscripción es
constitutiva cuando el derecho nace con ella, en nuestro sistema el registro de automotores es
constitutivo' (art. 1° del Decreto ley 6582/58).
Concepto de Derecho Registral. "El derecho registral es el conjunto de principios y normas que tienen
por objeto reglar los organismos estatales encargados de registrar personas, hechos, actos, documentos
o derechos; así como también la forma como han de practicarse tales registraciones, los efectos y
consecuencias jurídicas que derivan de éstas" (Molinario).
Es una rama del derecho, un conjunto de normas que tiene por objeto el estudio del organismo
encargado del publicitar personas, hechos, actos, contratos, documentos y eventualmente derechos,
como así también la forma como la misma va a ser realizada y los efectos y consecuencias de dicha
publicidad, que dicha registración va a producir respecto de los intervinientes en el acto y respecto de
terceros. O sea que estudia: el órgano que registra, la forma como se registra, qué es lo que se registra y
para qué se registra. Abarca todo tipo de actividad publicitaria jurídica: Registro Inmobiliario,
Automotores, Registro Prendario, Registro Público de Comercio, Registro de Reincidencias, Registro de
Mandatos, etc.
Naturaleza Jurídica. En el derecho registral existen una gran variedad de normas, algunas de ellas hacen
al derecho civil, como lo es todo lo referido al alcance, carácter y efectos, hay normas de derecho privado
y también otras que son de derecho administrativo (todo lo que hace a la organización jurisdiccional de
los registros), normas de Derecho Procesal (en lo que respecta al trámite que tiene que cumplirse para
inscribir un documento), normas del derecho tributario (con relación a los sellados a pagar para la
inscripción de esos documentos).
Fundamentos. Para Chico y Ortiz se debe distinguir los registros administrativos de los registros jurídicos.
Un registro no es jurídico porque se rija por normas jurídicas, ya que en tal caso serían registros jurídicos
el de la policía, el de farmacéuticos, etc. No cabe identificar lo normativo con lo jurídico. Luego de señalar
que normalmente se intenta contemplar a los registros desde tres puntos de vista: como oficina pública,
como conjunto de libros, y como institución, expresa que a su criterio la correcta acepción es aquella que
considera al registro como una institución, siendo sólo objeto de su organización el examen de los libros
y la caracterización de la oficina. A su juicio, el fin de los registros es proporcionar plena seguridad en el
tráfico. La idea del registro, continúa Chico y Ortiz, lleva consigo la de publicidad material o sustantiva,
base y fundamento del registro. Se refiere a la interferencia necesaria en el régimen jurídico civil, esto es
respecto del nacimiento, modificación, extinción, ejercicio y eficacia del derecho. No basta afirmar como
efecto sustancial de la publicidad el de la eliminación de la excusabilidad de la ignorancia.
Derecho Registral en un estado federal. De acuerdo a nuestro orden jurídico, existen normas que las
provincias delegaron a la Nación, es decir, que sólo ella puede legislar sobre ciertos temas, en tanto que
hay otras materias que quedaron reservadas para las provincias. En el ámbito del Derecho Registral todo
aquello que hace a la estructura del organismo que va a registrar se rige por normas del derecho
administrativo, y como tales son de resorte de las Provincias, salvo en el caso del Registro del Automotor
que es de competencia de la Nación y su estructuración es igual en todo el país. Si el órgano registrado va

7
a depender del Poder Ejecutivo o Judicial es una cuestión que depende de cada Provincia y también
depende de cada Provincia el "cómo" se va a registrar.
En lo que se refiere al procedimiento para que se realice la registración, hay que hacer una distinción:
todo aquello que se refiere a qué y cómo se inscribe, plazos, requisitos, etc. si bien son normas procesales,
se rigen por la Ley Nacional; pero todo aquello que haga al procedimiento recursivo las vías, plazos,
órganos ante los cuales deberá interponerse el recurso, etc., forman parte de la legislación provincial, es
decir es la Provincia la que va a establecer ese procedimiento.
Y con relación a los efectos de la registración, eso ya es materia de la legislación de fondo. La ley nacional
es la que va a establecer si una determinada registración tiene efectos constitutivos o declarativos. Así
por ejemplo en el caso de los boletos de compraventa, si bien la legislación provincial puede prever su
registración, no podría la ley provincial establecer que sólo serán válidos los boletos si se encuentran
inscriptos en el Registro de la Propiedad, ya que ese efecto de la inscripción sólo puede establecerla la
legislación de fondo.
Especies de Derecho Registral. La publicidad registral supone la existencia de registros; resulta clásica la
distinción que hace Rafael Núñez Lagos en cinco clases, a saber:
-Registros de Hechos: El registro da a conocer un hecho que facilita la prueba, es decir tiene como fin
facilitar la prueba del hecho ocurrido y nada más. Así, la partida de nacimiento y de defunción son medios
probatorios del nacimiento o de la muerte, otro supuesto, cuando en el Registro Público de Comercio se
inscribe a una persona como comerciante; la persona no es comerciante porque esté inscripta, sino que
porque es comerciante se inscribe.
-Registros de actos y contratos: Existe una inmediación entre los intervinientes y el órgano registrador.
El acto jurídico o el contrato no existe si no se celebra ante el Registro, ejemplo: el matrimonio que es
válido sólo si se celebra por ante el Registro Civil; también es de actos y contratos el registro notarial a
cargo de un escribano, por concesión del Estado, la escritura pública no existe si no es autorizada por
escribano público titular o adscripto a un registro notarial, y que actúa en la esfera de su competencia.
-Registro de Documentos: Es una variedad del registro de hechos; por documento se entiende a una cosa
mueble representativa de un hecho. En lugar de ser registrado el hecho, lo que se registra es la cosa que
contiene el hecho (se registra el documento como un hecho, incorporándolo pero sin someterlo a un
análisis o calificación, salvo en lo concerniente a la propia competencia del registro). Son ejemplo de este
tipo de registros el de testamentos, el de mandatos, etcétera.
-Registro de Títulos: Es una variedad del registro de actos y contratos; el acto o el contrato existe (aunque
haya sido celebrado fuera del registro) si se realizó ante otro funcionario (juez o escribano) que ha
sometido el acto o contrato al pertinente examen de legalidad (que de hecho es mucho más amplio que
el que se practica en un registro de documentos). El objeto de la registración es el documento como
elemento portante de un negocio jurídico causal. Ejemplo: Registro de la Propiedad. Registro del
automotor.
-Registro de derechos: es una modalidad que no existe en nuestro sistema jurídico y sólo es posible en
aquellos que, como el sistema alemán, mediante el llamado acto abstracto de enajenación, logran separar
la causa (convenio) del efecto (transmisión), siendo esto último lo registrable en este tipo de registros.
Hacia una Teoría General. El tema es si resulta posible construir toda una teoría de principios que
resulten aplicables a todo tipo de Registros, o no. Hay dos posturas:
-Postura Afirmativa. Molinario afirma que "existe un derecho registral integrado por los principios y
normas comunes a los derechos regístrales específicos los que pueden obtenerse por vía de inducción y
generalización de las normas reguladoras de la actividad y efectos regístrales de los diversos derechos
regístrales particulares y que se nutre también de los principios establecidos por el derecho privado en
orden a los instrumentos públicos y privados". López de Zavalía señala que el derecho registral es

8
heterogéneo, pero sobre la base de participar de la concepción de que el derecho es un fenómeno
unitario, admite la existencia de un derecho registral, reconociendo que "cuando más ascendemos en el
terreno de lo general, menor será el número de afirmaciones que podremos verificar".
Cabe preguntarse si tal generalización sería peligrosa, a lo que (desde esta postura) se afirma que en
cada sub-rama del derecho registral se reproduce el fenómeno que siempre se examina: los órganos, el
procedimiento y los efectos de la toma de razón. Desde este punto de vista cabe señalar que, en la llamada
Carta de Buenos Aires, se dijo que "el derecho registral integra el sistema jurídico con normas y principios
propios, de derecho público y privado, que coexisten y funcionan armónicamente constituyendo una
disciplina independiente de la cual el derecho registral inmobiliario es una de sus principales ramas". Se
consagra así, por un lado, la autonomía del derecho registral, pero también se afirma la existencia de un
conjunto de principios aplicables a toda clase de registros y no sólo a los de bienes o cosas transmisibles.
Esto surge claramente de la lectura de las distintas posiciones en el debate.
-Postura Negativa: Villaró (refiriéndose a los numerosos registros que Molinario cita en su trabajo)
considera que son sumamente dispares y algunos de ellos son simples archivos, pues son absolutamente
estáticos (ejemplifica el autor que nada hay de parecido entre el Registro de Cultos y el Registro de
Propiedad del Automotor). No vemos cómo puede construirse un único derecho registral sobre la base
de un contenido tan heterogéneo. Agrega luego que si la ciencia del derecho es un saber metódico y
sistemático, para construir una especie jurídica nueva como es el derecho registral se debe exigir al menos
la existencia de principios, teorías generales e instituciones propias, y que esos principios, teorías e
instituciones convengan por igual a todo el sector que la disciplina pretende abarcar, esto es que tenga
universalidad dentro de la especialidad. Concluye que no es posible la formulación de una Teoría General
del Derecho Registral, y sólo podría hacerse con los registros de bienes, pero singularmente de aquellos
bienes destinados a circular.
- (Conclusión de A. Cornejo) En refuerzo de estas ideas, cabe recordar lo expuesto por Chico y Ortiz,
distinguiendo lo que es un registro jurídico de un registro administrativo, en el sentido de que no basta
que un registro esté regulado por normas jurídicas para que sea jurídico. Se requiere algo más, que a su
juicio es la publicidad material o sustantividad.

3. EL DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO: NOCIÓN. TERMINOLOGÍA. CONCEPTO; CARACTERES.

RELACIONES CON OTRAS RAMAS DEL DERECHO. EVOLUCIÓN HISTÓRICA DE LA PUBLICIDAD
INMOBILIARIA.
Noción del Derecho Registral Inmobiliario. Entre el Derecho Registral y el Derecho Registral Inmobiliario
hay una relación de género a especie, es una de las ramas del Derecho Registral. Estudia todo lo
concerniente a la registración de inmuebles, cuáles son los documentos que se van a registrar, para qué
se registran, qué requisitos deben reunir, cómo se los registra y dónde se los registra.
Terminología. Los españoles lo denominan "Derecho Hipotecario", ello por cuanto el Derecho Registral
Inmobiliario nació en la Ley Hipotecaria Española. En realidad resulta incorrecta la utilización de esta
terminología, ya que el Derecho Registral Inmobiliario abarca la registración de los derechos reales y no
sólo de la hipoteca.
Otros hablan de "Derecho Inmobiliario Registral", pero la terminología correcta es "Derecho Registral
Inmobiliario".
Concepto.
-Molinario: el derecho registral inmobiliario es una parte del derecho registral que se refiere al conjunto
de principios y normas destinados a reglar la organización y el funcionamiento de los organismos estatales
encargados de receptar fundamentalmente los actos y documentos concernientes a los derechos reales

9
o a los que afectan, relativos a los inmuebles, así como también las formas y resultados de tales
registraciones y, por último, los efectos y consecuencias jurídicas que se derivan de ella.
-Villaró lo define como "el conjunto de normas y principios que regulan la organización, el
funcionamiento y los efectos de la publicidad registral, en función de la constitución, transmisión,
modificación y extinción de los derechos reales sobre inmuebles".
Caracteres. El derecho registral inmobiliario argentino tiene como características ser ‘declarativo’,
‘causal’, ‘no convalidante’, ‘de inscripción’, y ‘sin fe pública registral’.
-Es instrumento de seguridad: su objeto es la publicidad de ciertos hechos y actos para dar seguridad a
relaciones nacidas extra registralmente. (La razón de ser del derecho registral inmobiliario es el de ser un
instrumento de seguridad).
-Declarativo: significa que el derecho real existe con independencia de la registración. Lo que esta
característica añade es la oposición a terceros. Por contraposición ser “constitutivo” refiere a que el
derecho real nace, se modifica y extingue, con la registración o inscripción, debido a que, previo a ello, el
derecho real no posee validez. Tales los casos del registro automotor, los de equinos de pura sangre, y la
constitución del inmueble como ‘vivienda’ (ex bien de familia).
-causal, implica interesarse por las causas del derecho, aquello que le da nacimiento a ese derecho real.
A diferencia del “abstracto” que no se involucra ni en la causa de nacimiento, ni tampoco de extinción de
ese derecho real.
-No convalidante, refiere a que de ninguna manera son saneados ni purgados los defectos o vicios que
se inscriben. A contra cara de convalidante, que sí sanea cualquier vicio que pudiera portar el título.
-de inscripción: propone inscribir el extracto más importante del título. No así el de “transcripción”, que
debe inscribir todo el título.
-La característica final es que el sistema registral inmobiliario “no tenga fe pública registral”, quiere decir
que los asientos que se inscriben no garantizan la exactitud, integridad, ni autenticidad de los mismos,
aunque hay que aclarar que sí existe un principio de veracidad en ellos. Lo opuesto lo encontramos en la
“fe pública registral”, que garantiza la exactitud, integridad y autenticidad de los asientos y no admite
prueba en contrario.
Relaciones del Derecho registral con otras ramas del derecho.
-Con el derecho civil: El Derecho Registral se diferencia en algunos aspectos de éste, y hasta en algunas
oportunidades lo contradice introduciendo nuevos elementos.
-Con el Derecho Comercial: Los registros no se limitan a la toma de razón de documentos concernientes
a los derechos reales. El antiguo Código de Comercio ha establecido la existencia de un Registro especial
para anotar la condición de comerciantes y rubricar los libros mercantiles. Mantiene relación con la ley
de Sociedades Comerciales, que crea el Registro Nacional de Sociedades Por Acciones; y la transferencia
de fondos de comercios, en donde interviene el Registro Público de Comercio (que en nuestra Provincia
depende del Poder Judicial y funciona como Juzgado de 1º Instancia).
-Con el Derecho Administrativo: En nuestro país los Registros inscriptores son organismos estatales,
dependiendo del Ministerio de Economía o del Ministerio de Justicia, o de Gobierno. Su personal integra
los cuadros administrativos, existiendo un control a cargo del estado, el que se ejerce en el ámbito del
Derecho Administrativo.
-Con el Derecho Tributario: En todo lo relativo a los impuestos y sellados que deberán abonarse para la
registración.
-Con el Derecho Penal: Las leyes sobre Patentes y Marcas, Propiedad Intelectual, Prenda sin
Desplazamiento y Registro de Automotores contienen sanciones de tipo penal que coadyuvan a la tutela
jurídica emanada de esas disposiciones.

10
 -Con el Derecho Procesal: Las leyes que organizan el funcionamiento de los registros incluyen en sus
normativas reglas procesales o bien remiten a las normas contenidas en los Códigos de Procedimiento.
Con el Derecho Notarial: La gran mayoría de documentos que se presentan para la registración son de
origen notarial, es por ellos que a los notarios les interesa sobremanera el buen funcionamiento de los
Registros, ya que estos complementan su labor, en especial los registros Inmobiliarios.
Evolución Histórica. (AMPLIAR CON PUNTO 5) Vélez al redactar el CC adopta la tradición como modo
suficiente para constituir derechos reales (salvo para las hipotecas) en la nota al art. 577 cita a Freitas,
encerrando una crítica fanática al sistema napoleónico (que juzgaba transmitida la propiedad con el solo
acuerdo de voluntad).
Con el transcurso del tiempo fue necesario aplicar el sistema registral, por lo que empezaron, las
provincias a crear sus propios registros, en principio considerados inconstitucionales, dado que se
empezaba a exigir un requisito más (además del título y modo suficiente). La solución que brinda la ley
17711 es la modificación al art. 2505 y la ley 17801 sobre Registros de Propiedad Inmueble.
El nuevo CCyC no innova sobre la materia sino que rectifica el sistema hasta entonces vigente.

4. SISTEMAS REGISTRALES: NOCIÓN: I) SISTEMA FRANCÉS. II) SISTEMA ALEMÁN. III) SISTEMA SUIZO. IV)
SISTEMA AUSTRALIANO. (ACTA TORRENS).
Noción. Cuando se habla de sistemas regístrales se hace referencia a las diferentes formas en que se
pueden organizar los registros inmobiliarios, así como también a los diferentes efectos que en éstos puede
tener la inscripción, no sólo en cuanto a ser declarativa o constitutiva, sino también en lo concerniente a
la protección de los terceros. En forma muy general se pueden encontrar cuatro tipos de sistemas
Sistema Francés. En vísperas de la Revolución salvo algunas costumbres entre los actos traslativos o
constitutivos de derechos reales, únicamente las donaciones eran publicadas. Durante la Revolución
Francesa (por ley del 9 y 11) se creó la publicidad de las hipotecas (al principio sin prever la de las
transmisiones inmobiliarias, lo que después fue subsanado y se ordenó al mismo tiempo la de las
transmisiones inmobiliarias, pero solamente cuando esas transmisiones recayeran sobre derechos reales
susceptibles de hipoteca). La sanción por la falta de publicidad es la inoponibilidad a los terceros de la
transmisión o constitución del derecho real, pero entre las partes el contrato es válido y obligatorio.
El Código francés de 1804 consagra el principio de la transmisión ‘solo consensu’ de la propiedad (sólo
reglamenta la transmisión de los actos que contengan donaciones o sustituciones de bienes susceptibles
de hipoteca). En Marzo de 1855 (atendiendo a que la doctrina y la jurisprudencia empiezan a hacer
hincapié sobre la necesidad de una buena organización de la publicidad inmobiliaria), se ordena la
transcripción de la constitución de derechos reales sobre inmuebles incluso para los no susceptibles de
hipoteca, tales como las servidumbres y la habitación, que no se inscribían y llegaba a incluir entre los
actos inscribibles a ciertos derechos personales como los arrendamientos a largo plazo. La transcripción
siguió siendo un requisito de oponibilidad. Por ley del año 1935 se extendió el ámbito de las
transcripciones a las transmisiones por causa de muerte y a los actos declarativos, tales como las
particiones y las sentencias. A partir de 1938, se permite la transcripción de los mandamientos de
embargo, la parte embargada no puede ya enajenar válidamente su inmueble, ni gravarlo con algún
derecho real. Además, las enajenaciones no publicadas son oponibles a los acreedores embargantes. Los
registros se llevaban por los apellidos de los propietarios, adoptaron un sistema cronológico personal (no
existía el folio real), de mera oponibilidad a terceros, pero que no protegía al adquirente de las nulidades
del acto inscripto. En 1955, se instauró también un sistema de publicidad real, mediante ficheros
ordenados por parcelas. Se prohíbe la publicación de un acto de transmisión si el anterior no ha sido
inscripto.

11
 Sistema alemán. El especial sentido de las formas y de los símbolos que animaba al primitivo derecho
alemán continuó desarrollándose respecto de los negocios inmobiliarios y su transmisión. Al principio, la
entrega de la cosa se operaba en forma solemne y en presencia de testigos cuando se refería a los
inmuebles, solemnidad que se denominaba ‘auflassung’. Luego las partes concurrían al tribunal o al
ayuntamiento, y se comenzaron a redactar documentos en los que constaba la entrega, los cuales
quedaban en poder de las partes. A partir del siglo XII se comenzó a asentar los negocios sobre inmuebles
en unos repertorios oficiales que luego se transformaron en libros permanentes; de esta manera, la
inscripción se fue transformando en un acto creador de derechos, formándose la íntima convicción de
que el acto de transmisión del inmueble no está concluido si no se lo inscribe.
Las características principales:
-El procedimiento es oficial, de jurisdicción voluntaria. El registro es una sección especial de los tribunales
de distrito, dirigida por un juez que tiene dos funcionarios: el llevador del registro y un oficial especial
encargado de la parte correspondiente a la labor de agrimensura. El Estado responde por las inexactitudes
regístrales y el acceso a los libros es público para quien acredite un interés legítimo (fe publica registral).
-La articulación es formal. Existen distritos regístrales (coinciden con los de los municipios).
- Cada finca tiene una hoja registral propia, que se llama folio real, y la ordenación interna de los libros
del registro debe ser un espejo de la situación jurídica de cada una; en el cuaderno registral (folio real) se
inscriben las relaciones de derecho privado que tengan trascendencia jurídico real. El modelo de folio
coloca en primer lugar la descripción del objeto, luego tres secciones: la primera, la expresión del dominio,
por la que se informa al lector del propietario de la finca y en la cual se registran las ulteriores alteraciones
sobrevenidas; la segunda se refiere a las cargas y limitaciones, incluidas las hipotecas, que constituyen la
tercera sección.
-Cada inscripción supone una posición registral. Ésta se obtiene por dos medios.
a) Por la solicitud (antrag), a pedido de cualquiera de las partes. Su ingreso determina el rango. El
registro nunca procede de oficio.
b) El permiso de inscripción es exclusivamente a pedido del perjudicado, a cuyo nombre figura el
asiento. Debe ser hecho necesariamente en instrumento público. En el caso especial de la
transmisión de la propiedad (auflassung) se requiere un consentimiento bilateral para la inscripción;
lo que hace necesario que el autorizante tenga el derecho inscripto a su nombre, sucedido de una
cadena no interrumpida de transmisiones. Con la inscripción queda definitivamente concluida la
modificación jurídico real por ser ésta constitutiva.
-La inscripción es un presupuesto para la adquisición del derecho. Para esta adquisición de derechos
sobre una finca se requiere el convenio de los interesados (que nada tiene que ver con el negocio causal)
y la inscripción en el registro. Ambos elementos son constitutivos, si falta alguno de los dos queda excluida
la adquisición. También se requiere la inscripción para la extinción y modificación de su contenido. Los
contratos (negocios) no generan por sí solos la propiedad de la finca; la transmisión formal del dominio
está desligada de ese fenómeno mediante la abstracción de la causa. El convenio se superpone al negocio
causal. El más importante de estos convenios es la ‘auflassung’ necesaria para la transmisión de la
propiedad, debe ser dada por ambas partes, o en la oficina del registro o en un juzgado de distrito o ante
un notario. Ante la negativa se puede demandar en tal sentido ("Para la transmisión del dominio de una
finca, para gravar una finca con un derecho, así como para la transmisión o el gravamen de tal derecho,
son necesarios el convenio del titular con la otra parte acerca de la producción de la modificación jurídica
y la inscripción de esta modificación en el registro, siempre que la ley no disponga otra cosa").
-Se presume que los derechos inscriptos existen (fe pública) y que los no inscriptos no existen, pero se
admite la prueba en contrario. Respecto de los terceros de buena fe se los protege en cuanto han confiado

12
en el contenido del registro, pero no se extiende a las referencias relativas a las circunstancias de hecho,
ni a los datos relativos a las personas (salvo identidad del titular). Se extiende en cambio a:
a) La adquisición de la propiedad derivada del no propietario.
b) La adquisición de hipoteca por consentimiento dado por un falso propietario o por cesión dada por
un falso acreedor hipotecario.
c) A las adquisiciones libres de cargas que no aparecen en el registro.
d) A los negocios que de buena fe se celebren con el titular inscripto.
El perjudicado tiene únicamente una acción personal, la que tendrá efectos contra terceros si la
adquisición de éste lo fue a título gratuito. La prescripción que confirma las inexactitudes opera a los
treinta años.
Sistema Australiano O Torrens. (Ideado por Robert Torrens para Australia del Sur) El elemento
fundamental de este sistema pasa por la matriculación del inmueble que es el requisito fundamental para
que el inmueble quede incorporado al sistema. Esto significa que en un determinado lugar, pueden
coexistir, un sistema Torrens aplicable a las propiedades que han sido matriculadas con un sistema distinto
aplicable a las que aún no lo fueron. La matriculación o inmatriculación se inicia con una solicitud del
propietario de incorporarse al sistema; el registro realiza un pormenorizado análisis de los títulos
correspondientes a esa propiedad, así como también de la configuración física del bien, es decir que el
análisis es jurídico y topográfico. Si no se encuentra objeción, y previa posibilidad de que los terceros
formulen oposición al pedido de inmatriculación, el registro dicta una resolución disponiéndola y
emitiendo el certificado de título (configura el segundo elemento fundamental del sistema). Éste se emite
por duplicado, el original queda en el registro y constituye el folio registral, y el duplicado es entregado al
propietario del inmueble inmatriculado y constituye su título de propiedad. Para transferir el dominio de
un inmueble ya incorporado al sistema (ya inmatriculado) se presenta en el registro el acto causal y el
certificado de título. El registro efectúa un detenido análisis de ambos elementos y, si no encuentra
objeción que formular, procede a inscribir la transferencia mediante el siguiente procedimiento:
confecciona en original y duplicado un nuevo certificado con la modificación operada por la nueva
transferencia y anula el anterior. En cada transferencia se entiende que el dominio vuelve al Estado y es
éste quien lo transfiere al adquirente. Cualquier error que produzca un perjuicio a un tercero, se subsana
por intermedio de una indemnización, a cuyo fin existe un completo sistema de seguros.
En cuanto a sus características, el sistema Torrens es real (toma al inmueble como unidad de
registración), constitutiva, convalidante (purga al título de cualquier vicio, al entenderse que, en cada
transferencia, la cosa vuelve al Estado).
Sistema Suizo. Es similar al sistema alemán; la inscripción es constitutiva y real.

5. EVOLUCIÓN HISTÓRICA DEL DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO EN LA REPÚBLICA ARGENTINA: I)

SISTEMA DEL CÓDIGO CIVIL; EL TÍTULO Y EL MODO. II) LAS LEYES PROVINCIALES;
INCONSTITUCIONALIDAD. III) LOS PROYECTOS DE REFORMA. IV) DECRETO LEY 17.801.
Evolución Histórica del derecho registral inmobiliario. (Ampliar Gurfinkel de Wendy. Tomo II. Parte V. Ricardo
Saucedo, pág. 1392 y ss.)
El Sistema de Vélez Sársfield. Para la transmisión y constitución de derechos reales sobre inmuebles, se
estableció el sistema de título y modo. El título es el acto jurídico causal, otorgado por una persona capaz
y legitimada al efecto, e instrumentado por escritura pública. El modo es la tradición prevista en el art.
577, con las exigencias del art. 2601 y ss; éste cumple dos funciones: por un lado, posibilita la relación
directa e inmediata con la cosa por parte del sujeto titular del derecho real y, por el otro, tiene la función
de publicidad. Como excepción a este sistema, el codificador estableció para las hipotecas un sistema de
publicidad registral, teniendo en cuenta que se trata de un derecho real que no se ejerce por la posesión

13
(art. 3134. "La hipoteca constituida en los términos prescriptos debe ser registrada y tomada razón de ella
en un oficio público destinado a la constitución de hipotecas o registro de ellas, que debe existir en la
ciudad capital de cada provincia, y en los otros pueblos en que lo establezca el gobierno provincial"). Las
razones están extensamente expuestas en la nota al capítulo VIII del título XIV, relativo a la hipoteca ("En
un país como el nuestro, donde el dominio de los inmuebles no tiene en la mayor parte de los casos títulos
incontestables, la necesidad del registro público crearía un embarazo más al crédito hipotecario. El mayor
valor que vayan tomando los bienes territoriales, irá regularizando los títulos de propiedad, y puede llegar
un día en que podamos aceptar la creación de los registros públicos"), y luego en la nota al art. 3203, en
el que demuestra un acabado conocimiento de los sistemas de publicidad registral, pero que los desecha,
principalmente, por las condiciones del país en ese momento.
-Articulo 2005. La fuente del artículo es la recomendación N° 9 aprobada en el III Congreso Nacional de
Derecho Civil (Córdoba) propone una inscripción constitutiva, salvo en los casos en que la adquisición se
opera sin tradición, y por ende no son supuestos de aplicación de la teoría del título y del modo. Con la
reforma por la ley 17.711, el articulo queda redactado así: "La adquisición o transmisión de derechos
reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos
títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones
no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas".
-Efecto de la inscripción: la contradicción en cuanto al efecto de la inscripción se disipa cuando el art.
2505, dice que ‘las adquisiciones sólo se perfeccionan con la inscripción del título en el registro’, daría a
interpretar que se trata de un efecto constitutivo. En cambio, cuando en la segunda parte expresa que las
adquisiciones serán oponibles con la registración, consagra un sistema declarativo. La contradicción
apuntada se subsanó con el dictado de la ley nacional de registros, 17.801, que en su art. 2° establece
claramente que la inscripción es a los fines de la oponibilidad a terceros, este texto completa al art. 2505.
En consecuencia, decir que el derecho real, pendiente la inscripción, existe entre partes pero no es
oponible a terceros o, como dice el arts. 2 y 20 de la ley 17.801 y el art. 3135 del Cód. Civil que existirían
frente a personas determinadas, no es un derecho real sino una figura híbrida; cuando el art. 2505 habla
de terceros no cabe hacer distinción alguna: tercero es quien no es parte. La cuestión pasa por aclarar
qué se entiende por inscripción constitutiva y declarativa. En cuanto a la inscripción constitutiva, se
configura cuando la inscripción es un requisito para la existencia del acto, antes de la inscripción, el
derecho real no existe. En cambio, por inscripción declarativa se entiende que el derecho real existe antes
de la inscripción y por tal es oponible erga omnes, salvo a ciertos terceros, y antes de la inscripción es ya
absoluta, oponible erga omnes, la limitación de su oponibilidad se da sólo frente a ciertos terceros, lo que
no le quita el carácter de derecho real (esta fue, en el sistema velezano, la postura ampliamente
mayoritaria en el sentido de que la inscripción en materia inmobiliaria a la luz del art. 2505 del Cód. Civil
y del art. 2 de la ley 17.801 es declarativa).
-Terceros: las opiniones se pronunciaron respecto de aquellos ‘especiales terceros’ a quienes el derecho
real no inscripto no les es oponible. Prevalecen los argumentos de Alterini, que sostiene que los terceros
a los que se refiere el art. 2505 son los llamados terceros interesados, de buena fe (se presume en tanto
no se demuestre que conoció o debió conocer la inexactitud registral, postura que encuentra su
fundamento en lo establecido por el art. 3136 y su nota). Como expresa Vélez Sársfield en ésta "sería un
deshonor de la ley, que los jueces cerrasen sus ojos ante una conducta fraudulenta y permitieran que ésta
triunfara". Son casos típicos de terceros interesados los sucesores particulares, los titulares de otros
derechos reales, la masa del concurso, los acreedores privilegiados, los retentores, los simples
quirografarios, o sea, en general, los titulares de derechos subjetivos". Como apunta López de Zavalía,
terceros interesados son todos aquellos que sustentan un derecho que resultará perjudicado a raíz de la
mutación. En las VIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, celebradas en La Plata en 1981, tratando el

14
tema, se aprobó una recomendación que dice: "Las mutaciones jurídico reales sobre inmuebles no
inscriptas son inoponibles a los terceros con interés legítimo que sean de buena fe, tengan o no
emplazamiento registral".
-Tradición e inscripción: Según el art. 577 la tradición cumplía dos funciones: por un lado, era el elemento
necesario para poner en contacto al titular del derecho real con la cosa y por el otro, era el medio de
publicidad previsto para todos los derechos reales, excepto la hipoteca. Se estudiaba la distinción entre,
la tradición como modo de adquirir la posesión (definida en el art. 2377, que requiere de actos materiales
y se exige la capacidad del art. 2392), y la tradición como modo de adquirir el dominio y los demás
derechos reales que se ejercen por la posesión (se exige ser propietario, plena capacidad tanto en el
enajenante como en el adquirente, título suficiente en el sentido del acto jurídico causal y, tratándose de
inmuebles la escritura pública, según los arts. 2609 y 1184). Después de la Reforma de la ley 17.711 la
tradición sigue siendo medio de publicidad y modo de adquisición en materia de derechos reales sobre
cosas muebles no registrables (como tal constitutivo) permaneciendo con total y plena vigencia el
principio consagrado por el art. 577 (antes de la tradición el acreedor no adquiere ningún derecho real);
pero en materia inmobiliaria ha dejado de ser medio de publicidad, pues se sustituye por la inscripción
registral.
La doctrina entendió que la tradición no es un presupuesto de la inscripción, ya que el registro no es de
derechos sino de títulos. Es más, la declaración existente en la escritura, de haberse efectuado la tradición,
es insuficiente como manera de acreditar ese hecho. En distintas jornadas de derecho civil y registral, se
concluye "la tradición no es, en la actualidad, un presupuesto indispensable de la inscripción registral".
Sin embargo, de lege ferenda se propugna una modificación legal en el sentido de que la tradición sea un
presupuesto de la inscripción registral. No es fácil, sin embargo, acreditar fehacientemente este hecho a
tenor de la necesidad de los actos materiales.
-Publicidad Posesoria: en materia inmobiliaria, en Vélez la publicidad era no registral, realizándose por
medio de la tradición y que, en principio, luego de la reforma por la ley 17.711, la tradición ha sido
sustituida por la inscripción en cuanto modo de publicidad. Se han preguntado si la publicidad registral
era el único medio de publicidad en materia inmobiliaria, o si existían otros, teniendo en cuenta que ya la
tradición ha dejado de serlo; la tradición como medio de publicidad es equívoca, pero no lo es la relación
real derivada de la tradición que puede ser de posesión, de tenencia e incluso de mera yuxtaposición. Hay
ciertos estados de hecho derivados de una relación real que son oponibles a terceros, al margen de lo que
indican los registros.
JURISPRUDENCIA EN EL CASO "TODROS". El presupuesto fáctico del caso era el siguiente: una persona titular del
dominio vendió el inmueble por boleto de compraventa a otra, a quien le hizo tradición mediante la entrega de la
posesión. Posteriormente, el mismo titular qué había vendido por boleto, vuelve a vender el inmueble a otro, a quien
le otorga escritura, la que se inscribe en el registro de inmuebles. Obviamente, a este adquirente no le pudo hacer
tradición, ya que con anterioridad se había desprendido voluntariamente de la posesión de la cosa. El nuevo
adquirente, a su vez, hipoteca la cosa a un tercero, el que ante la falta de pago ejecuta la hipoteca. En ese momento,
el adquirente con boleto y posesión plantea dos cosas: por un lado la nulidad de la escritura de venta, porque no
hay tradición de la cosa ni, por tanto, transmisión del dominio, y la nulidad de la hipoteca, porque el constituyente
no es propietario de la cosa. A tal planteo, el acreedor hipotecario opone su carácter de tercero adquirente de buena
fe y a título oneroso, invocando a su favor el art. 1051 del Cód. Civil, ya que quien constituyó la hipoteca aparecía
en el registro como el titular del dominio de la cosa.
La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, con el voto de Jorge Alterini, resolvió la cuestión diciendo: "Al efecto
de la colisión existente entre el comprador por boleto y los acreedores en virtud de una hipoteca constituida por
quien con posterioridad a aquél adquirió el mismo inmueble por escritura, es inaplicable el art. 1051 del Cód. Civil si
éste nunca recibió la tradición del bien", agregando que "la buena fe contemplada en el art. 1051 del Cód. Civil no
es compatible con la negligencia de los acreedores hipotecarios que se contentaron con las manifestaciones

15
efectuadas en la escritura que instrumentó la venta en favor del constituyente de la hipoteca, en el sentido de que
se le otorgaba la tradición, sin haber requerido una certera constatación del estado de-ocupación del inmueble, que
de haberse efectuado hubiera demostrado la imposibilidad de la adquisición posesoria por aquél". Dice luego que
"entre un titular por boleto que exteriorizó su derecho por la vía publicitaria prevista en el sistema vigente, y
acreedores hipotecarios que por una falta de diligencia más o menos marcada no conocieron o actuaron como si
ignoraran el boleto previo, la opción debe favorecer ineludiblemente al poseedor por boleto".
Específicamente sobre el punto, Alterini luego de referirse a la publicidad de los estados de hecho, dice que "si bien
la superioridad de la publicidad registral sobre la posesoria es indiscutible desde el punto de vista técnico, desde el
punto de vista del hombre común, los estados de hecho tienen una función exteriorizadora, que cuestionará el
especialista, pero que impresionan sus sentidos de manera más simple y directa que la evolucionada publicidad
registral; de allí que la realidad viva podrá mostrar a veces la eficiencia de la publicidad posesoria, que hasta el
Código de Prusia de 1794 debió computar que, concebida como publicidad del vulgo, se contrapone a la publicidad
registral acuñada en el gabinete jurídico"
-Postura del codificador en torno a los registros inmobiliarios: en materia de derechos reales que no se
ejercen por la posesión (hipoteca y censos) Vélez decidió no innovar, estas potestades necesitan de un
medio de exteriorización, atento a tratarse de derechos reales para los que es suficiente contar con la
causa título, y prescribe para estos derechos como medio de difusión, la publicidad registral valiéndose
de oficios de hipotecas. En la nota final al título de la hipoteca, el codificador explica:
a) Las disposiciones que imponían la registración de todos los negocios constituían reglamentos y
códigos que generaban más cuestiones jurídicas conflictivas.
b) Las técnicas de registración que imponían las soluciones vigentes no eran satisfactorias y no
reportaban mayores beneficios a los interesados.
c) Los países que emprendían la tarea de registrar las fincas caían en la incongruencia de mantener
las hipotecas tácitas o legales, que quedaban al margen de la publicidad registral.
d) Destacaba la falta de personas idóneas para hacerse cargo de esos registros y del catastro
territorial, añadiendo la falta de correspondencia entre el valor de la tierra y los honorarios que
correspondían para la inscripción de títulos de propiedad.
-Publicidad registral de las hipotecas: del análisis de los preceptos (arts. 3134, 3143, 3139 y 3140) surgen
los fundamentos de la obligación de registrar las hipotecas. Una vez instrumentada la hipoteca debía ser
registrada, por las partes o sus representantes, en un oficio público o registro de hipotecas, la inscripción
debía rogarse ante el oficio, a través de una copia autorizada del documento que contenía la obligación
hipotecaria, la intervención ‘ab initio’ del registrador simplifica de sobremanera su toma de razón, ya que
era el mismo el encargado de inscribir el documento.
El plazo (art. 3137) era de seis días computados a partir de su otorgamiento, aunque se contemplaba
uno especial en los supuestos de distancias.
Los efectos (arts. 3135, 3136, 3149) ante la falta de registración, no acarrea su invalidez, sino su
inoponibilidad frente a terceros. Y como la hipoteca era válida no era menester contar con la autorización
judicial, la registración de las hipotecas era declarativa y no constitutiva.
-Situación posterior a la entrada en vigencia del código velezano: desde antes de la entrada en vigencia
del código velezano, normas de carácter local impusieron la obligación de registrar, se crearon los
registros de propiedad como anexos a los oficios de hipotecas. Esta tendencia se reafirmó con
posterioridad a Enero de 1871, ello determino que se tachara dicha normativa (de fuente provincial) de
inconstitucional al exigir la publicidad registral.
Leyes Provinciales (Registros Provinciales). Como hemos visto, el art. 3134 preveía la creación en las
provincias de registros para que en ellos se inscriban las hipotecas, a fin de su oponibilidad a terceros. Sin
embargo, en esas leyes provinciales se estableció además la necesidad de inscribir, para su oponibilidad
a terceros, las adquisiciones, modificaciones, transferencias y extinciones de cualquier derecho real

16
relativo a inmuebles. Por vía de estas leyes provinciales se le agregaba un requisito no previsto y
expresamente rechazado en la legislación de fondo a los derechos reales sobre inmuebles para su
oponibilidad a terceros.
Entonces se planteó la cuestión de la constitucionalidad de esta exigencia y, salvo la postura minoritaria
de Salvat, que entendía legal la exigencia en virtud del poder de policía de las provincias, la mayoría
entendió lo contrario, considerando inconstitucional la exigencia por violar el art. 67, inc. 11, de la Const.
Nacional. Ésa fue la doctrina sentada por la Corte Suprema de Justicia de la Nación. No obstante, en la
práctica funcionaban los registros provinciales. En su casi totalidad las escrituras y demás documentos de
adquisición, modificación, transferencia o extinción de derechos reales sobre inmuebles eran inscriptos
en los registros, con abstracción de la anomalía que significaba su inconstitucionalidad.
Proyectos de Reforma. Desde un primer momento se advirtió acerca de los inconvenientes que traía
aparejado el sistema publicitario previsto por Vélez Sársfield para los inmuebles, lo que motivó la
presentación de varios proyectos de reforma al sistema.
-Proyectos Referentes a la Publicidad Registral.
a) El proyecto del diputado Eleodoro Lobos de 1899 disponía " la tradición en la constitución o
transmisión de derechos reales sobre inmuebles sólo se juzgará hecha esa tradición por la inscripción
en el Registro de la Propiedad de los respectivos instrumentos públicos'". Así se postulaba la
registración con efectos constitutivos de los derechos reales inmobiliarios siguiendo al Esboco de
Freitas, que Vélez Sársfield desdeñó al redactar el Código.
b) El proyecto del diputado Barraquero incorpora al proyectado Lobos reglas que hacían a la
organización y estructura de los registros.
c) El proyecto del diputado José Galiano de 1905 propone instaurar el sistema Torrens.
-Proyectos de reforma integral al código civil de Vélez que incorporan la cuestión de la publicidad
registral:
a) El Anteproyecto de Bibilioni adopta un sistema de transmisión abstracto, igual al alemán. El
contrato no inscripto sólo engendra obligaciones personales y autoriza a exigir la inscripción
cuando es hecho por escritura pública. Este artículo se aplica a las modificaciones convencionales
de los derechos reales sobre inmuebles.
Por su parte, el art. 2355 dispone que "las transmisiones, adquisiciones, modificaciones y extinciones de
derechos reales sobre inmuebles, por causa de muerte o por otra que la ley autorice deben ser inscriptas.
El defecto de inscripción se considera que no existe como derecho real respecto de terceros". La
inscripción es constitutiva para los actos entre vivos, pero en los casos de este artículo la inscripción es
sólo comprobatoria para proteger a terceros de la fe pública que surge de los asientos del registro. En los
restantes artículos, Bibiloni proyecta normas básicas en materia registral siguiendo los lineamientos del
sistema alemán.
b) El proyecto de la Comisión Reformadora de 1936 esta propuesta estaba viciada en el modelo
anterior, se sustituías a la tradición por la inscripción registral del acuerdo de voluntades que
provocaba la mutación real, que no se identificaba con el negocio causal de base.
c) En el anteproyecto de Llambías 1954 lo que se inscribe es el contrato, y esta inscripción reemplaza
a la tradición como modo de adquirir derechos reales sobre inmuebles, por la registración. Adopta
parte del Anteproyecto de Bibiloni, pero se aparta de éste en cuanto no admite la figura del acto
abstracto. La inscripción es, en los actos entre vivos, constitutiva y existe protección al tercero que
adquiere a título oneroso, salvo que hubiese actuado de mala fe, cuya prueba es a cargo de quien
lo invoque.
Decreto-Ley 17801. (LEY 17.801. Registro de la propiedad inmueble. Buenos Aires, 28 de junio de 1968)

17
 -Antecedentes: Proyecto elaborado por los doctores Scott y Falbo, en base a los criterios fijados en las
primeras reuniones de Directores de Registros de la Propiedad (1964-1966), y en lo mediato las soluciones
al código de Vélez, leyes registrales (prov. Buenos Aires y Capital Federal) y reglamentos locales y ley
hipotecaria española de 1861.
- Objetivos: la necesidad de respaldar legislativamente a los registros inmobiliarios existentes en las
distintas jurisdicciones y la conveniencia de unificar criterios en los procedimientos y técnicas de
registración.
-Aspectos:
a) La publicidad de los negocios en gestión, anotados en el registro inmobiliario con carácter
preventivo, dan lugar a una reserva de prioridad a favor de derechos reales inmobiliarios, a través
de la expedición y vigencia de los certificados.
b) El efecto retroactivo de la constitución del derecho real a la fecha en que ha sido instrumentado
el negocio.
c) La adopción del folio real como técnica de registración, favoreciendo la concentración de
información relevante del bien.
d) Los límites a la facultad de calificación del registrador en oportunidad de estudiar la
documentación presentada para su toma de razón. Se remarca la importancia de conferir
seguridad jurídica a las transacciones inmobiliarias.
-Estructura: cuenta con 11 capítulos – 46 artículos.
CAPITULO I. Registro de la Propiedad Inmueble. Objeto. Documentos registrales (arts. 1 a 3 bis).
CAP. II. De la inscripción. Plazos. Procedimientos y efectos (arts. 4 a 9)
CAP. III. Matriculación. Procedimientos (arts. 10 a 13)
CAP. IV. Tracto sucesivo. Prioridad. Efectos (arts. 14 a 20)
CAP. V. Publicidad registral. Certificaciones e informes (arts. 21 a 29)
CAP. VI. Registro de anotaciones personales (arts. 30 a 32)
CAP. VII. Inscripciones y anotaciones provisionales, preventivas y notas aclaratorias (art. 33)
CAP. VIII. Rectificación de asientos (arts. 34 a 35)
CAP. IX. Cancelación de inscripción y anotaciones (arts. 36 a 37)
CAP. X. De la organización de los Registros (arts. 38 a 41 bis)
CAP. XI Disposiciones complementarias y transitorias (arts. 42 a 46).
-Ámbito de aplicación: tratándose de una ley nacional complementaria (en el presente) del CCyC sus
soluciones están destinadas a regir a todo el territorio del estado. Si bien los registros inmobiliarios se
generaron en las demarcaciones locales, sustentados en el poder de policía y facultades no delegadas por
las provincias al gobierno central, como se incorpora la ley 17801 al esquema preexistente. En dicho
cuerpo se brindan soluciones de fondo, efectos, consecuencias de la registración, técnicas y publicidad de
los asientos registrales. La aplicación práctica de estas directivas comunes queda en manos de las
provincias su reglamentación, en Salta, Ley Provincial 5148. Se pretende una convivencia armónica entre
ambos ordenamientos. El art. 48 de la ley nacional clarifica todo lo que antecede al disponer que será
materia de las reglamentaciones locales, disponer lo referente a la organización y funcionamiento (rigen
además las soluciones del derecho público provincial), números de registros, procedimientos a la toma
de razón de los documentos y recursos.

18