Maxi Renda - FII

2º Trimestre de 2019
Carta do Gestor e
Destaques do Trimestre
Carta do Gestor
Desempenho do 2º trimestre de 2019

• A agenda econômica liderada pelo Ministro da Economia, Paulo Guedes, priorizou a aprovação da Reforma da Previdência, que após alguns atrasos,
conseguiu um avanço importante ao aprovar na Câmara dos Deputados e agora precisa ser aprovado no Senado. Juntamente com esse esforço em prol
de uma trajetória fiscal saudável, a expectativa é que haja evolução de pautas como Reforma Tributária e privatizações. O corte da Taxa Básica de Juros
sinalizou também a ampla melhora das condições para a retomada dos investimentos, que tanto beneficiará o país em diversos setores, bem como no
Imobiliários e Crédito, que são os pilares do Fundo Maxi Renda. Os indicadores de confiança do consumidor e empresarial voltaram a crescer,
respondendo às estratégias supracitadas. Por fim cabe cautela ao Brasil em relação ao ambiente externo que apresenta oscilações, com riscos
relacionados principalmente à economia norte americana e chinesa que travam nesse momento uma guerra comercial, com reflexos potencialmente
globais.

• No setor de crédito imobiliário vimos um resultado bastante positivo no 2º trimestre deste ano. Com o juros e inflação ainda no caminha de queda, muitas
empresas começaram a buscar refinanciamento, o que beneficiou diretamente a originação de CRIs para os Fundos Imobiliários. Ademais, o constante
fechamento da curva de juros, proporcionaram ganho de capital aos fundos que comprimiram spreads na venda de CRIs. Neste sentido, o Maxi Renda
detinha diversos CRIs com carrego relativamente baixo, e ao vender esses ativos com taxas mais baixas das taxas adquiridas pelo Fundo, geraram bons
ganhos de capital. Com o caixa oriundo dessas vendas, a gestora alocou em ativos com taxas mais atrativas, gerando dois “alfas” no fundo (1º) ganho de
capital e (2º) maior taxa de carrego. Na estratégia de Permutas imobiliárias Residenciais, com a retomada do mercado imobiliário, principalmente na
grande São Paulo, o pipeline do Fundo está muito robusto e o fundo deve investir em boas oportunidades ao longo do segundo semestre do ano.
Atualmente, existem 3 operações em fase de estruturação, cujo os desembolsos devem ocorrer entre setembro e outubro de 2019.

• A gestora seguiu com a tese de buscar alocação em ativos com bons nomes de crédito, sejam no mercado primário ou secundário, e foram realizadas
alocações que permitiram o Fundo manter ótima rentabilidade, investindo em nomes como Iguatemi, Direcional, Ultra, Aliansce, Helbor e HM Engenharia,
aumentando, dessa forma, a qualidade da carteira como será visto mais adiante na seção de CRIs. Vale lembrar que foi concluída a 3ª emissão de cotas,
com a liquidação no início de maio, e durante os meses de maio e junho os recursos captados foram integralmente alocados em ativos com ótima
relação risco-retorno.

3
 Destaques do 2º Trimestre de 2019
Indicadores Operacionais do Portfólio Resultado Trimestre

Fluxo Financeiro 2T19 2019 12 meses

1
Receitas 8.387.108 16.887.788 31.636.107
Receita de Locação 0 0 0
Resultado: R$ 0,189/Cota Lucros Imobiliários 1.348.169 3.967.059 6.635.411
Receitas FII 366.837 830.211 1.364.745
Resultado Distribuído: R$ 0,21/Cota (+5,0% QoQ) Receitas CRI 6.209.865 11.507.782 23.049.526
Receita LCI e Renda Fixa 462.238 582.738 585.425
Aplicação em novos CRIs High Grade em um total de R$ Despesas2 -1.324.312 -2.403.017 -4.151.033
Despesas Imobiliárias 0 0 0
101,7 milhões com spread de crédito médio de 213 bps
Despesas Operacionais -1.324.312 -2.403.017 -4.151.033
Reserva de contingência 0 0 0
Negociação para a venda de dois imóveis que foram Resultado 7.062.300 14.623.275 27.485.074
fruto de excussão de garantias1 Rendimento distribuído 7.979.918 14.276.483 26.500.177
Distribuição média por
cota 0,068 0,068 0,068
(1) Receitas de Locação: considera os ganhos provenientes de aluguéis, aluguéis em atraso, adiantamentos,
multas e receitas auferidas na exploração de espaços comerciais dos empreendimentos. Lucros Imobiliários:
diferença entre valor de venda e valor de compra de ativos imobiliários, incluindo investimentos em benfeitorias.
Receitas CRI: considera os pagamentos periódicos de juros remuneratórios e atualização monetária realizados
pelos devedores. Receitas FII: considera rendimentos distribuídos, ganhos e perdas de capital.

(2) Despesas Imobiliárias: vinculadas diretamente aos imóveis, como, por exemplo, IPTU, água, energia,
condomínio, seguros, reembolsos, entre outros. Despesas Operacionais: relacionadas propriamente ao Fundo,
incluindo taxa de administração, assessoria técnica, imobiliária e contábil, honorários advocatícios, taxas da CVM,
SELIC, CETIP e B3, Imposto de Renda sobre ganho de capital, entre outros.

1. Conclusão necessita da superação de condições precedentes

4
Cenário
Macroeconômico
 Cenário Macroeconômico
Produto Interno Bruto – Histórico e Expectativas1 Meta Selic – Histórico2
14,25%
3,00%
2,50% 2,50%
2,10% 10,00%
10,25%
1,06% 1,10%
0,82%
0,50% 7,25% 6,50% 6,50%

6,00%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

out-13

out-14

out-15

out-16

out-17

out-18
jan-13

jan-14

jan-15

jan-16

jan-17

jan-18

jan-19
abr-13
jul-13

abr-14
jul-14

abr-15
jul-15

abr-16
jul-16

abr-17
jul-17

abr-18
jul-18

abr-19
jul-19
-3,31%
-3,55%

Em comparação ao trimestre anterior, a expectativa do PIB para 2019 caiu de
1,49% para 0,82%³, sendo que vários são os fatores que podem explicar esse
ajuste. Dentre eles, podemos destacar os sinais de enfraquecimento da
economia global, com questões importantes como a briga comercial entre
China e EUA gerando incertezas para as demais economias, principalmente as
emergentes, altamente dependentes dos países citados. Internamente
podemos destacar que embora a reforma da previdência tenha avançado, a
agenda demorou mais tempo do que o esperado, e o entendimento geral é que
o Brasil necessariamente deverá avançar em outras frentes como a
administrativa e a tributária para de fato proporcionar o equilíbrio necessário
para investimentos.
O gráfico demonstra a trajetória da curva básica de juros, em queda desde a
crise política de 2016. O primeiro corte da gestão atual do Banco Central,
divulgado no final de julho de 2019, foi de 0,5 p.p., colocando a Meta Selic para
6% a.a. Tal medida aponta um afrouxamento monetário frente a uma inflação
controlada, e servirá de estímulo para a economia continuar a reagir. No
mercado imobiliário, falando especificamente dos fundos de investimento, a
queda dos juros provoca uma valorização do portfólio e também estimula as
empresas a conduzirem agendas de investimentos, algo que está se
intensificando e criando oportunidades para ampliação do portfólio.

1 Fonte: De 2013 a 2017, IBGE; de 2018 a 2022, Relatório Focus do Banco Central de 02/08/19
2 Fonte: Banco Central do Brasil 6
 Cenário Macroeconômico
Sondagem do Consumidor1 Índice de Confiança Empresarial1

110,0 110,0

90,0 90,0

70,0 70,0

50,0 50,0

Confiança do Consumidor Índice de Situação Atual Índice de Expectativas Confiança do Consumidor Índice de Situação Atual Índice de Expectativas

O índice de confiança do consumidor reverteu a tendência de queda apresentada
no último trimestre, como reflexo principalmente da evolução positiva de agendas
estruturais como a reforma da previdência. Espera-se que a implementação da
reforma da previdência, sequenciada com a reforma tributária e também
privatizações permitam o fortalecimento de um novo ciclo de desenvolvimento e
crescimento, consequentemente proporcionando expansão do mercado de
trabalho.
A confiança empresarial sofreu menor variação em relação a do consumidor, e
também reverteu a tendência de queda observada no último trimestre. Aliada
as agendas reformistas citadas, a diminuição da Taxa Selic, ocorrida no dia
31/07/19, para 6%, poderá impactar positivamente a confiança, uma vez que o
custo de captação para investimentos ficará menor e o retorno dos
investimentos na economia real será sensivelmente maior que as
remunerações atuais da renda fixa, atrelada a taxa básica de juros.

1 Fonte: Fundação Getúlio Vargas – FGV

7
Performance do Fundo
Performance do Fundo
Rentabilidade vs CDI e IFIX(1) Resultado Financeiro e Distribuído (R$)
25 0,180

0,160

20 0,140

0,120

15 0,100
0,100 0,088
0,077
0,072 0,072
10 0,080
0,070 0,064 0,066 0,064 0,070 0,070
0,060
0,060
0,080
0,070 0,040 0,070 0,070 0,062 0,070
5 0,040
0,060 0,060 0,052 0,060 0,055

0,020

0
05/12
08/12
11/12
02/13
05/13
08/13
11/13
02/14
05/14
08/14
11/14
02/15
05/15
08/15
11/15
02/16
05/16
08/16
11/16
02/17
05/17
08/17
11/17
02/18
05/18
08/18
11/18
02/19
05/19
0,000

jul-18 ago-18 set-18 out-18 nov-18 dez-18 jan-19 fev-19 mar-19 abr-19 mai-19 jun-19
Valor de Mercado da Cota Valor de Mercado da Cota + Rendimentos Distribuição por cota Resultado
Valor Patrimonial da Cota + Rendimentos IFIX

Evolução Valor Cota e Volume Negociado Evolução Número de Cotistas

12,50 3.500,00 60.000

12,00 3.000,00 50.000

11,50
2.500,00
11,00 40.000
10,50 2.000,00
30.000
10,00 1.500,00
9,50
1.000,00 20.000
9,00
8,50 500,00
10.000
8,00 0,00
0

Volume Negociado (R$ '000) Cotação (R$)

Fonte: B3
9
Alocação
Alocação da Carteira
Maxi Renda é um fundo de gestão ativa composta por três estratégias imobiliárias: (i) book de CRI´s que concentra 81,8% do patrimônio líquido do Fundo,
seguido do (ii) book de SPE´s para desenvolvimento imobiliário residencial, principalmente em permutas financeiras, cuja concentração está em 10,9% do
Fundo e, por fim, o (iii) book de Fundos Imobiliários que concentra 4,3%. O Fundo encontra-se com 3% do PL em caixa. Temos como target de alocação
ter 80% do PL do Fundo Maxi Renda posicionado no book de CRI´s e 20% no book de SPE´s focado em permutas financeiras para projetos de
desenvolvimento residencial localizado na grande São Paulo.

Book de SPEs Permutas Book de Fundos Imobiliários (FoF)

 BC Fund FII (BRC11) - 7,5%

 Rio Negro FII (RNGO11) - 22,2%

 Direcional (DMAC11) - 70,3%

Total do Book: R$ 16,9mm

Divisão Por Estratégias Divisão Por Estratégias

FIIs; 4,3%
Imóveis;
 22 CRI´s High Yield – 28%
10,9%
Caixa;
 36 CRI´s High Grade – 72%
3,0%
 58 CRI´s - 100%

Total do Book: R$ 339,2mm

Crédito
Imobiliário;
81,8%

11
Book de CRI
Mercado de CRI
Visão Geral de Mercado
• A volta do crescimento econômico e confiança empresarial, aliada à queda dos juros, inflação e desemprego proporcionaram a volta do crescimento do
mercado imobiliário. Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) terão papel cada vez mais relevante no financiamento habitacional brasileiro.

• Regulamentações permitirão grande aumento no número de emissões, como é o caso da permissão de CRI com lastro em reformas e em empréstimos
com garantia imobiliária (home equity).

• O CRI é uma importante fonte de captação para financiar a construção e a aquisição de unidades, que dada a sua isenção para investidores (PF e FIIs),
serve de alternativa aos recursos captados pelo SBPE e FGTS. Neste sentido, o mercado de CRI é muito promissor nos próximos anos. O gráfico abaixo
mostra a evolução das emissões a Mercado e o estoque de CRI. Na visão da gestora, o papel ainda não tem a tração que lhe é potencial e acredita que
há muito espaço para crescer muito acompanhando as reformas estruturais e a retomada do setor.

Gráfico: Volume Emitido e Estoque de CRI a Mercado (R$ Bilhões)

90,00 18,00
80,00 16,00
70,00 14,00
60,00 12,00
50,00 10,00
40,00 8,00
30,00 6,00
20,00 4,00
10,00 2,00
0,00 0,00
2.013 2.014 2.015 2.016 2.017 2.018 1S2019

13
Fluxo de Caixa Projetado
Expectativa de Recebimento – 12 meses

Status das Operações

Total de CRIs 58

Normal 50

Preocupante 1

Estressada 7

CRIs em Provisão 9

Marcação
MtM (R$ MM) 328,7

Curva (R$MM) 299,5

PDD (R$ MM) 29,2

Recebimentos no Trimestre
Juros + Corr. Monetária (R$ MM) 6,2

14
Flight to Quality
Share dos CRIs que são High Grade vs. High Yield

No trimestre avançamos com sucesso na direção em ter a alocação de CRIs totalmente em papéis high grade, mas ainda assim
alocando em uma atrativa taxa média de 213 bps de spread de crédito, demonstrando o resultado de originação de novas operações
mesmo em cenário desafiador das emissões de Renda Fixa.

30% 28%
35% 36% 34%
43% 39% 39% 40%
45% 45% 45% 43%
49% 47%
52% 52% 51%
59% 59% 56%
63% 63% 60%
69% 67%
74% 74% 71% 71%

70% 72%
65% 65% 66%
57% 61% 61% 60%
55% 55% 55% 57%
51% 53%
48% 48% 49%
41% 41% 44%
37% 37% 40%
31% 33%
26% 26% 29% 29%

jan/17 fev/17 mar/17 abr/17 mai/17 jun/17 jul/17 ago/17 set/17 out/17 nov/17 dez/17 jan/18 fev/18 mar/18 abr/18 mai/18 jun/18 jul/18 ago/18 set/18 out/18 nov/18 dez/18 jan/19 fev/19 mar/19 abr/19 mai/19 jun/19

HG HY

15
Breakdown Carteira – Parte 1
Status da Operação Setor do Devedor Setor do Devedor Detalhado

Galpões Logísticos/Industriais Incorporação Residencial

NORMAL EM ALERTA PREOCUPANTE
Crédito Corporativo Residencial Comercial
Loteamento Shopping centers
Lajes Corporativas Educacional
Pulverizado Residencial

2%
11%
3,0%

17,0% 26,0%

40,3% 40,5%

12,7%

14,4% 26,6%
87%
19,2%

16
Breakdown Carteira – Parte 2
Indexador Instrumentos Jurídico Fonte de Pagamento
IPCA+ CDI+ IGPM+ % CDI CCB CONTRATO ATÍPICO SP RJ SP, BA E PR SP E BA
DEBÊNTURES CONTRATO DE LOCAÇÃO
CONFISSÃO DE DÍVIDA CCV PULVERIZADO SP E MG CE OUTROS

6%
3,9%2,7% 11%

15% 10,6%
27,2% 4%
3%
2%
46% 3%

4%

7%
65%
35,6%
33% 19,9%

17
10 Maiores Exposições por Grupo
Exposição Duration
Ativo # Operações Vencimento1 Status % PL do Fundo
(R$ MM) (meses)1
CRI - Rodobens 25,00 2 15/fev/29 47,3 Normal 7,37%
CRI - HM Engenharia 20,50 1 26/mai/22 27,2 Normal 6,04%
CRI - Ribeira-JSL 19,90 1 22/nov/27 46,3 Normal 5,87%
CRI - WeWork | Ânima | Unimed 19,20 1 28/mai/35 80,9 Normal 5,66%
CRI - CCP 15,02 2 15/mai/24 50,0 Normal 4,43%
CRI - São Carlos 14,77 1 15/mar/34 96,0 Normal 4,35%
CRI - Whirlpool 14,73 1 20/fev/30 59,1 Normal 4,34%
CRI - Rojemac 14,71 1 18/fev/25 31,7 Normal 4,34%
CRI - Conspar 14,62 1 07/fev/23 18,8 Normal 4,31%
CRI - Aliansce 14,07 3 02/out/24 32,0 Normal 4,15%
TOTAL 172,51 14 50,85%
1 – Quando se tem mais de um ativo, foi considerado o de maior vencimento

18
Rentabilidade da Carteira – Parte 1
Código Risco MtM (R$ MM) % Index Taxa Emissão Taxa Aquisição PDD Status
19E0350573 HM Engenharia 20,5 6,0% IPCA+ 4,97% 4,97% 0,0% Normal
17K0161325 Ribeira-JSL 19,9 5,9% IPCA+ 8,06% 8,06% 0,0% Normal
19E0967405 WeWork | Ânima | Unimed 19,2 5,7% IPCA+ 6,50% 6,75% 0,0% Normal
19C0240554 São Carlos 14,8 4,4% CDI+ 1,10% 1,10% 0,0% Normal
18K0576117 Whirlpool 14,7 4,3% IPCA+ 5,14% 5,14% 0,0% Normal
13H0041115 Rojemac 14,7 4,3% IPCA+ 9,25% 9,25% 0,0% Normal
13B0006454 Conspar 14,6 4,3% IGPM+ 9,50% 9,50% 0,0% Normal
19B0177968 Rodobens 13,5 4,0% CDI+ 1,70% 2,00% 0,0% Normal
17L0956424 Iguatemi 11,9 3,5% CDI+ 1,30% 1,08% 0,0% Normal
16I0965158 Aliansce 11,5 3,4% CDI 100,00% 0,39% 0,0% Normal
18D0698877 Rodobens 11,5 3,4% CDI+ 2,00% 2,00% 0,0% Normal
17I0181659 Pirelli 10,5 3,1% IPCA+ 6,59% 6,32% 0,0% Normal
16E0708207 BR Malls 10,0 3,0% CDI+ 0,10% 0,29% 0,0% Normal
Deb CCPRA1 CCP 10,0 3,0% CDI+ 0,70% 0,70% 0,0% Normal
17G0788003 Tecnisa 9,2 2,7% CDI 140,00% 140,00% 0,0% Normal
11L0005713 Urbplan 9,2 2,7% IPCA+ 15,00% 15,00% -100,0% Em Alerta
14B0058368 Harte 8,8 2,6% IPCA+ 12,00% 12,00% -38,9% Normal
18J0698011 Canopus 8,5 2,5% IPCA+ 9,00% 8,00% 0,0% Normal
14K0050601 Esser 7,0 2,1% CDI+ 3,00% 3,00% -54,1% Em Alerta

19
Rentabilidade da Carteira – Parte 2
Código Risco MtM (R$ MM) % Index Taxa Emissão Taxa Aquisição PDD Status
12H0000804 Torp 6,8 2,0% IGPM+ 11,50% 11,50% -52,9% Em Alerta
18L1179520 LOG 6,5 1,9% CDI+ 1,35% 1,05% 0,0% Normal
12E0031990 Aloes 6,4 1,9% IGPM+ 12,04% 12,04% -15,8% Preocupante
16L0245118 Urbamais 5,5 1,6% CDI+ 1,15% 1,15% 0,0% Normal
15F1090290 Natura 5,4 1,6% IPCA+ 6,54% 6,50% 0,0% Normal
18H0864201 Anhanguera 5,2 1,5% IGPM+ 6,69% 6,69% 0,0% Normal
13L0034539 Anhanguera 5,0 1,5% IGPM+ 7,15% 7,15% 0,0% Normal
Deb CCPRB1 CCP 5,0 1,5% CDI+ 1,40% 1,40% 0,0% Normal
15H0698161 NEX 5,0 1,5% CDI+ 5,00% 5,00% -33,5% Em Alerta
17K0216759 Ultra 4,5 1,3% IGPM+ 6,75% 5,75% 0,0% Normal
17H0164854 Rede D'or 4,0 1,2% IPCA+ 6,35% 5,90% 0,0% Normal
12E0035783 GSP 3,6 1,1% IPCA+ 10,00% 10,00% 0,0% Normal
13D0458950 Natura 3,2 0,9% IPCA+ 5,10% 5,10% 0,0% Normal
16I0000002 VBI-Vale 3,1 0,9% IGPM+ 5,79% 6,23% 0,0% Normal
17I0904810 Even 3,0 0,9% CDI+ 1,50% 0,65% 0,0% Normal
13F0062455 Volkswagen 2,7 0,8% IPCA+ 6,17% 6,17% 0,0% Normal
15H0698669 BRDU 2,4 0,7% IPCA+ 11,50% 11,50% 0,0% Normal
17J0040025 Direcional 2,4 0,7% CDI+ 0,80% 0,45% 0,0% Normal
16L0178106 Direcional 2,2 0,6% CDI+ 0,70% 0,70% 0,0% Normal

20
Rentabilidade da Carteira – Parte 3
Código Risco MtM (R$ MM) % Index Taxa Emissão Taxa Aquisição PDD Status
13B0036124 C. Belos 2,1 0,6% IGPM+ 10,30% 9,50% 0,0% Normal
16F0071780 MRV 2,0 0,6% CDI+ 1,60% 1,37% 0,0% Normal
16I0965520 Aliansce 1,6 0,5% IPCA+ 6,57% 6,15% 0,0% Normal
15F0544486 Natura 1,2 0,4% IPCA+ 6,51% 6,51% 0,0% Normal
16F0132354 Cameron 1,0 0,3% IPCA+ 16,00% 16,00% -85,2% Em Alerta
17C0000201 Aliansce 1,0 0,3% CDI 99,00% 100,90% 0,0% Normal
12L0033177 Cameron 0,9 0,3% IGPM+ 11,00% 11,00% -85,2% Em Alerta
12B0035289 GSP 0,9 0,3% IPCA+ 11,00% 11,00% 0,0% Normal
11F0042226 Brookfield 0,9 0,3% IGPM+ 11,50% 11,50% 0,0% Normal
12B0035151 GSP 0,8 0,2% IPCA+ 11,00% 11,00% 0,0% Normal
12B0035531 GSP 0,8 0,2% IPCA+ 11,00% 11,00% 0,0% Normal
14C0067901 BR Malls 0,7 0,2% IPCA+ 6,71% 6,00% 0,0% Normal
12B0035480 GSP 0,7 0,2% IPCA+ 11,00% 11,00% 0,0% Normal
12E0013069 Cipasa 0,7 0,2% IGPM+ 9,50% 9,50% 0,0% Normal
16B0764930 Rede D'or 0,5 0,2% IPCA+ 8,28% 7,00% 0,0% Normal
12B0035534 GSP 0,4 0,1% IPCA+ 11,00% 11,00% 0,0% Normal
19A0698738 Anhanguera 0,4 0,1% IGPM+ 5,96% 5,75% 0,0% Normal
12B0035313 GSP 0,4 0,1% IPCA+ 11,00% 11,00% 0,0% Normal
11F0013690 Cyrela 0,3 0,1% CDI 107,00% 107,00% 0,0% Normal
13A0003720 BIB 0,2 0,1% IGPM+ 11,50% 11,50% -75,0% Em Alerta

21
Book de SPE´s
Permutas Financeiras
 Mercado Imobiliário Residencial
Visão Geral de Mercado

• A Pesquisa do Mercado Imobiliário, realizada pelo Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), apurou em junho de
2019 a comercialização de 6.319 unidades residenciais novas. O resultado foi 104% superior às 3.100 unidades comercializadas em maio e 176% acima
das vendas de junho de 2018 (2.288 unidades). No acumulado de 12 meses (período de julho de 2018 a junho de 2019), foram vendidas 36.673 unidades –
aumento de 32,2% em comparação ao período anterior, quando as vendas totalizaram 27.742 unidades;1

• De acordo com dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), a cidade de São Paulo registrou, em junho, o total de 9.415 unidades
residenciais lançadas, resultado 263,0% superior ao mês de maio (2.594 unidades) e 218,8% acima do volume de junho de 2018 (2.953 unidades). No
acumulado de 12 meses, referente ao período de julho de 2018 a junho de 2019, foram lançadas 46.976 unidades residenciais na capital paulista, 46,2%
acima do registrado no mesmo período do ano anterior, com 32.140 unidades.2

Gráfico 1: Evolução Unidades Residenciais Vendidas Gráfico 2: Evolução Unidades Residenciais Lançadas
47,0
41,4
(Acumulado Ano, em Mil Unidades) (Acumulado 12M)
42,6
38,5
36,7 38,7
37,0
32,5 33,3 33,3
29,6 30,5 32,0 32,2 32,1
28,0 28,6 27,7 29,2
25,8 24,9 25,8
25,3
22,1 22,2 23,0
21,2
17,7 16,9 18,9

jul/04 a jul/05 a jul/06 a jul/07 a jul/08 a jul/09 a jul/10 a jul/11 a jul/12 a jul/13 a jul/14 a jul/15 a jul/16 a jul/17 a jul/18 a jul/04 a jul/05 a jul/06 a jul/07 a jul/08 a jul/09 a jul/10 a jul/11 a jul/12 a jul/13 a jul/14 a jul/15 a jul/16 a jul/17 a jul/18 a
jun/05 jun/06 jun/07 jun/08 jun/09 jun/10 jun/11 jun/12 jun/13 jun/14 jun/15 jun/16 jun/17 jun/18 jun/19 jun/05 jun/06 jun/07 jun/08 jun/09 jun/10 jun/11 jun/12 jun/13 jun/14 jun/15 jun/16 jun/17 jun/18 jun/19

23
1, 2, 3: Fonte: Secovi-SP
Fluxo de Caixa
Projetos Residenciais | Permutas Financeiras

O fluxo de caixa das obras oriundas das permutas financeiras são fluxos recorrentes, no entanto, oscilam em função da dinâmica
das parcelas pagas pelos compradores das unidades. Em geral, das unidades autônomas dos projetos que são vendidas,
aproximadamente 20% são recebidos pela SPE durante o período de obra e, após o habite-se, os 80% remanescentes são
recebidos em um prazo médio de 6 meses. Abaixo pode ser observado a demonstração da dinâmica do fluxo de caixa:

aprox. 20% do fluxo aprox. 80% do fluxo

Início de Obra

(~ 6 meses) Repasse (1)

Período de Construção
(~ 3 anos) (~ duration 6 meses)
Lançamento Habite-se (2)

(1) Período em que os adquirentes das unidades autônomas quitam seus fluxos financeiros com a SPE detida pelo Fundo. 24
(2) Habite-se é a formalização da conclusão da obra, momento esse que os adquirentes recebem as chaves após a quitação, “Repasse”.
Fluxo de Caixa
Distribuição de Dividendos e Fluxo por Cota

As SPE´s detidas pelo Fundo distribuíram R$ 0,035 por cota a título de dividendos, referente ao 2º trimestre de 2019, abaixo do
trimestre anterior, o qual foi muito forte na distribuição. O fluxo abaixo representa o histórico consolidado de pagamentos realizados
das SPE´s para o Fundo, bem como a projeção do volume de dividendos e redução de capital futuras das SPE´s para o Fundo por cota:

Investimento Rendimentos Amortização Amort. Acum. Rend. + Amort.

Período Rendimento por cota # Cotas
R$'000 R$'000 R$'000 R$'000 R$'000

2017 (29.999,68) 2.431,29 - - 2.431,29 0,08 31.482.823

2018 (12.000,00) 5.857,92 - - 5.857,92 0,19 31.482.823

jan/19 - 1.110,89 700,00 700,00 1.810,89 0,04 31.482.823

fev/19 - 870,39 - 700,00 870,39 0,03 31.482.823

mar/19 - 637,61 - 700,00 637,61 0,02 31.482.823

abr/19 - 315,00 - 700,00 315,00 0,01 31.482.823

mai/19 - 433,17 - 700,00 433,17 0,01 41.257.994

jun/19 600,00 - 700,00 600,00 0,01 41.257.994

Fluxo Proj. (Esperado) - 15.285,01 41.299,68 41.999,68 56.584,69 0,37 41.257.994

Investimento Rendimentos Amortização Rend. + Amort.

Rendimento por cota
R$'000 R$'000 R$'000 R$'000

Realizado (41.999,68) 12.256,27 700,00 12.956,27 0,38

Fluxo Proj. (esperado) - 15.285,01 41.299,68 56.584,69 0,37

Fluxo Proj. (Esperado) (41.999,68) 27.541,28 41.999,68 69.540,96 0,75

Inflação projetada para o período remanescente 3,89% a.a. Fonte Focus 07-jun-19

25
Informações dos Projetos
Obras e Vendas
Vila Olímpia 1
Início Obra: Ago17
Entrega Obra: Ago19
% Obra: 79,5%
% Vendas: 57,1%
Data de Lançamento: Jun17
% Do FII no VGV: 22%
Investimento do FII: R$ 5,0mm
Vila Matilde 1
Início Obra: Jun17
Entrega Obra: Nov19
% Obra: 93,0%
% Vendas: 97,9%
Data de Lançamento: Out16
% do FII no VGV: 12%
Investimento do FII: R$ 8mm
Vila Prudente 1
Início Obra: Jun18
Entrega Obra: Jun20
% Obra: 34,2%
% Vendas: 87,9%
Data de Lançamento: Set17
% do FII no VGV: 22%
Investimento do FII: R$ 10mm
Jardins 1
Início Obra: Jan19
Entrega Obra: Fev21
% Obra: 6,44%
% Vendas: 27,3%
Data de Lançamento: Mai18
% do FII no VGV: 19%
Investimento do FII: R$ 5,3mm
26
Informações dos Projetos
Obras e Vendas
Cambuí 1
Início Obra: Nov17
Entrega Obra: Mai20
% Obra: 25,6%
% Vendas: 60%
Data de Lançamento: Out16
% do FII no VGV: 10%
Investimento do FII: R$ 1,8mm
Vila Mariana 1
Início Obra: Dez18
Entrega Obra: Jan21
% Obra: 11,9%
% Vendas: 97,4%
Data de Lançamento: Mai18
% do FII no VGV: 10%
Investimento do FII: R$ 5,3mm
Paraíso 1
Início Obra: Mai19
Entrega Obra: Nov20
% Obra: 6,8%
% Vendas: 88,9%
Data de Lançamento: Dez17
% do FII no VGV: 19%
Investimento do FII: R$ 6,8mm
Jardim América 1 e 2
Início Obra: Nov13
Entrega Obra: Jun17
% Obra: 100,00%
% Vendas Residencial: 91%
% Vendas Comercial: 52%
Data de Lançamento: Nov13
% do FII no Projeto: 88%
Investimento do FII: R$ 18mm
27
Book de FII´s

28
Exposição
Volume (R$)

O Fundo continua sua estratégia de no Médio Prazo ter alocação apenas em CRIs e Permutas.
0,00% 10,00% 20,00% 30,00% 40,00% 50,00% 60,00% 70,00% 80,00%

11,99MM
DMAC11
71,37%

3,5MM
RNGO11
21,07%

1,3MM
BRCR11
7,56%

29
Breakdown Carteira da carteira de FII
Segmento de Atuação Localização dos Ativos

Edifícios/Lajes
Corporativas;
29,77%

Residencial;
70,23%

30
DMAC11
Mac Fundo de Investimento Imobiliário

O DMAC11 é uma operação que se assemelha à estratégia de CRIs “High-Grade”, apesar de ser um FII. O objeto do Fundo foi a aquisição de
holdings da incorporadora Direcional Engenharia detentoras de estoques e recebíveis de unidades autônomas de projetos de médio e alto padrão,
nas quais, aproximadamente 95% do VGV encontram-se performados. Embora não tenha prazo determinado, ele tem como objetivo econômico
devolver aos investidores o principal de capital investido acompanhado da rentabilidade ao longo de 3 anos, mensalmente. A mecânica de
distribuição de dividendos ocorrerá conforme a geração de caixa oriunda da evolução das vendas das unidades em estoques, sendo distribuídos
tanto dividendos, como amortizações das cotas do FII. Ainda, no contrato de aquisição das holdings há uma subordinação implícita de 15%,
configurado na forma de “earn-out” para a Direcional. O FII busca entregar aos Investidores uma rentabilidade de IPCA + 10% a.a., com a
possibilidade de um ganho da ordem de 2% a.a. caso a performance das vendas seja realizada conforme prevista na precificação das Holdings. O
papel apresentou excelente resultado no trimestre, distribuindo um total de R$ 277,5mil, aproximadamente R$ 0,007/cota.
Localização do Estoque
Status do Estoque

BELO HORIZONTE

VENDIDAS
33,44%
MANAUS

ÁGUAS CLARAS

66,56%
RIO DE JANEIRO
EM ESTOQUE

SÃO PAULO

31
Contato

Relações com Investidores: ri@xpasset.com.br

Site de Relações com Investidores: www.xpasset.com.br/maxirenda/

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