Laudo técnico

Elétrica e hidráulica

SQS 305 bloco F

Sumário
1. Objetivo ................................................................................................................................3
2. Histórico ...............................................................................................................................3
3. Configurações dos sistemas .................................................................................................3
a. Hidráulico .........................................................................................................................3
b. Elétrico ................................................................................Erro! Indicador não definido.
4. Observações relevantes realizadas in loco ...........................................................................5
a. Hidráulica ............................................................................Erro! Indicador não definido.
b. Elétrica ................................................................................Erro! Indicador não definido.
5. Conclusão das observações ..................................................................................................6
a. Hidráulica ............................................................................Erro! Indicador não definido.
b. Elétrica .............................................................................................................................6
6. Propostas de melhorias para o condomínio .........................................................................7
7. Imagens realizadas ...............................................................................................................9

2
 1. Objetivo
O objetivo deste documento consiste em fornecer uma base de informações que apoie a tomada
de decisões do condomínio da SQS 305 bloco F, a respeito das melhorias que devem ser
implementadas no prédio. Esta base de informações foi consolidada por uma análise dos
achados em visitas técnicas. Não foram realizadas medições técnicas, mas os equipamentos
foram verificados individualmente e imagens foram registradas.

2. Histórico
O Condomínio da SQS 305 bloco F possui instalações antigas, sem que tenha sido precisado seu
ano de construção e entrega aos proprietários. Contudo, estima-se que o mesmo tenha sido
construído entre 40 e 50 anos atrás. Compreende-se que o condomínio possuía instalações
elétricas e hidráulicas adequadas para a habitação e tecnologias à época.

Recentemente, o sistema central de aquecimento de água sofreu sérios danos devido a um

princípio de incêndio ocorrido no motor da caldeira a diesel. Assim, já a algum tempo que os
moradores do condomínio reclamam da falta de água quente chegando em seus apartamentos
e, portanto, têm tido a iniciativa de instalar chuveiros elétricos independentes em seus
apartamentos.

3. Configurações dos sistemas

a. Instalações Hidráulicas
O sistema de abastecimento de água conta com dois reservatórios de água tratada de dimensões
não identificáveis no terraço do prédio, até onde chega a água da Caesb. Supõe-se que, para
atendimento à norma, eles tenham, conjuntamente, a capacidade de pelo menos 21,6 mil litros.
Essas caixas d´água abasteciam a caldeira que aquecia a água e a armazenava, já quente, em
dois reservatórios subjacentes. A estes reservatórios estão conectadas as saídas de água que
sobem para o terraço do prédio, novamente, para posteriormente abastecer os apartamentos,
paralelamente aos encanamentos de água fria. A Figura 1 - Esquemático do sistema de
distribuição de água, a seguir, ilustra este sistema.

3
 Figura 1 - Esquemático do sistema de distribuição de água

b. Instalações Elétricas
A parte elétrica do prédio segue os antigos padrões exigidos pela CEB. A energia é fornecida pela
subestação próxima ao edifício a uma caixa central de energia, que distribui a energia e as fases
para cada prumada, onde estão os respectivos quadros elétricos.

Cada quadro possui os relógios de medição individuais de cada apartamento, onde estão
conectados os cabos de alimentação individuais de cada apartamento, monofásicos. Na
prumada central também estão localizados os relógios do condomínio, mas não estão em um
quadro elétrico separado.

A passagem de energia entre as prumadas é feita por baixo do piso, havendo algumas (poucas)
caixas de passagem para manutenção, e os cabos que transportam a eletricidade para os
apartamentos são, em geral, rígidos e únicos para cada apartamento.

Figura 2 - Esquemático do sistema de distribuição de energia elétrica

4
 4. Observações relevantes realizadas in loco
a. Instalações Hidráulicas
Como já mencionado, o sistema de aquecimento de água era realizado por uma caldeira a diesel
movida por um motor externo. Em algum momento, este motor se incendiou, resultando em
um episódio onde o Corpo de Bombeiros foi acionado e esta peça retirada do local (Figura 11).

No cômodo onde esta caldeira e este motor estavam, foram identificados também os dois
reservatórios de água aquecida (Figura 12, Figura 13 e Figura 14). Atualmente, todo o cômodo,
que fica num subsolo semienterrado, está coberto de fuligem (Figura 15). Isto torna complicada
qualquer operação de troca e/ou conserto de equipamentos, ampliação do espaço e até mesmo
de limpeza do local.

No terraço do prédio, o reservatório de água tratada, abastecido pela Caesb, é acessível apenas
pelas suas tampas, constituídas de peças de concreto, que no momento da visita estavam
semiabertas (Figura 5 e Figura 6). Isso permite que água da chuva ou outras intempéries
contaminem o reservatório, fonte de abastecimento de todos os apartamentos do prédio. Foi
observada, também, uma grande quantidade de tubos e encanamentos inutilizados, deixados
no espaço interno do terraço e em outros locais (Figura 9) após a realização de mudanças e
adaptações antigas.

b. Instalações Elétricas
Foram identificadas, no painel de manutenção das ligações elétricas dos elevadores (Figura 16),
inúmeras emendas nos fios. Não é possível entender os motivos realizados para tais emendas,
visto que não há um histórico registrado de manutenções deste sistema, e várias delas
aparentam ter sido feitas desnecessariamente. Em alguns casos, foram encontrados fios
emendados em diversos pontos no mesmo cabo. Em outros, verificou-se a existência de um
mesmo cabo com diferentes espessuras em diferentes pontos de uma emenda, o que não é
recomendado em hipótese alguma.

O cabo que conecta os relógios de medição e os apartamentos é rígido, o que não é mais
obrigatório pela CEB. Algumas estruturas de condução destes cabos estão saturadas, sem
espaço disponível para passagem de novos cabos (Figura 17 e Figura 18).

Foi verificado, ainda, em um ponto específico de uma das prumadas, um cabo sendo ligado por
fora do relógio, o que caracteriza uma falta grave e uma pesada multa, caso a CEB o encontre.

Verificamos que toda a iluminação das áreas comuns é realizada por lâmpadas fluorescentes,
que apesar de serem uma melhoria quando comparadas às antigas lâmpadas incandescentes,
não são o que existe de mais eficiente no mercado.

Particularmente, na parte elétrica, convém ressaltar a informação passada à Engenharia pelo sr.
síndico, de que existe um laudo técnico de 2007, condenando as instalações elétricas do
condomínio em 10 anos, caso nenhuma reforma ou manutenção fosse realizada.

5
 5. Conclusão das observações
a. Instalações Hidráulicas
Uma particularidade encontrada no condomínio se refere à localização dos equipamentos de
aquecimento de água, ora desativados. Provavelmente devido à inexistência de um subsolo no
condomínio, o maquinário de aquecimento fica enclausurado num recinto semienterrado
apertado e abafado, sem circulação de ar.

Não temos como objetivo, neste documento, apresentar conclusão sobre o princípio de incêndio
ocorrido no motor do aquecedor a diesel, mas a falta de circulação de ar no ambiente, que
operaria como arrefecimento do dito motor, provavelmente influenciou fortemente a ignição
no equipamento.

Apesar de economicamente mais atrativo, o sistema de aquecimento a diesel não é

ecologicamente amigável e traz riscos de operação mais críticos que as alternativas, conforme
o histórico nos permite perceber. Na forma como as instalações estão hoje, períodos
inoperantes da caldeira a diesel deixam os moradores sem água quente em seus apartamentos.

b. Instalações Elétricas
Não realizamos verificações nas áreas privativas dos apartamentos, apenas nas áreas comuns e
coletivas, e pudemos constatar que o risco atual de comprometimento das instalações elétricas
nestas áreas é altíssimo.

O fator mais agravante ao estado atual do sistema vem como consequência indireta da
inoperância do sistema central de aquecimento de água. A própria equipe técnica presenciou
um momento em que moradores se queixavam ao síndico da falta de fornecimento de água
quente. Isso resulta na instalação individual de chuveiros elétricos nos apartamentos, que têm
sempre uma alta carga de consumo energético.

Para entender a situação, podemos fazer uma analogia com este problema da seguinte forma:
a fiação elétrica é como uma via por onde passam carros, que são a corrente elétrica. A via tem
mais de 30 anos e nunca teve manutenção, existindo grandes buracos e óleo na pista. Há trechos
da via de três faixas para veículos, de duas faixas e até de uma faixa, apenas. Quando a pista
diminui a quantidade de pistas, por exemplo, não há sinalização alguma, nem nenhuma outra
forma de facilitar o tráfego. Quando um morador instala um chuveiro em seu apartamento sem
fazer as devidas adaptações no sistema elétrico, ele aumenta o trânsito na via em 20% a 30%. O
grande problema é que os cabos instalados operam até uma corrente elétrica (carros na via)
máxima. Quando esse valor é extrapolado, ele entra em ignição.

Assim, o maior risco que o condomínio enfrenta hoje, é de que um somatório dos fatores
apresentados, favoráveis a um acidente no sistema elétrico – carga (corrente) elétrica, idade da
fiação, quantidade de emendas e outros –, acabe por extrapolar a capacidade de aguentar essas
sobrecargas e o prédio tenha outros focos de incêndio, mas desta vez nas fiações elétricas.

6
 6. Propostas de melhorias para o condomínio
1) No quesito segurança, podemos afirmar com tranquilidade que a prioridade para
manutenção no condomínio é a reforma completa do sistema elétrico. Se faz necessário
um trabalho de estudo e elaboração de um projeto elétrico para fornecimento de
energia da CEB ao condomínio e do condomínio aos apartamentos individuais. Neste
sentido, todos os quadros elétricos da área comum seriam reformulados para abranger,
inclusive, o recebimento de sistemas trifásicos na sua alimentação.
Atualmente a CEB permite reformas nestes sistemas operando sem os relógios de
medição por um período pré-determinado para manutenção, quando os morados são
cobrados com base nas últimas faturas realizadas.
Esta reformulação contemplaria a troca dos cabos de fornecimento elétrico aos
apartamentos, a reforma das conexões, a criação de portas de manutenção dos sistemas
e quaisquer outras melhorias que se identificassem necessárias.
2) Se a reforma do sistema elétrico é a prioridade nº 1 por se tratar de um quesito de
segurança, uma readequação do sistema de aquecimento centralizado de água pode ser
realizada em paralelo, sem que uma necessariamente afete a outra. Atualmente existem
soluções reconhecidas no mercado que permitem este aquecimento de forma fácil e
barata, utilizando a luz solar para auxiliar este processo. A estrutura do condomínio
contribui para a instalação destes sistemas (Figura 7 e Figura 8).
No que diz respeito ao reaproveitamento dos equipamentos que eram utilizados
antigamente para este fim, não recomendamos a sua readaptação e reutilização. Se
tratando de equipamentos antigos que já passaram por acidentes, a chance deles súbita
e inesperadamente se tornarem inoperantes é alta, tornando cara e constante a sua
necessidade de manutenção.
A literatura mostra que, para a instalação de um sistema que utilize a luz solar como
fonte de energia, é necessário que exista uma forma primária de abastecimento
energético, sendo o sol como fonte secundária. Isto por que não podemos garantir que
a luz solar estará presente quando dela precisarmos, de forma a garantir a energia
constantemente.
A proposta mais barata, simples e de rápida execução, para solucionar um problema
que afeta diariamente todos os moradores, consiste na instalação de painéis solares
sobre o telhado do prédio e um sistema primário de aquecimento de água
(provavelmente um boiler adequado) em alguma outra localização do prédio,
provavelmente também sobre o terraço.

o Quando a luz solar incide eficientemente sobre os painéis, a água é aquecida e

segue para o boiler que, recebendo a água em temperatura já elevada, não
entra em operação e nem consume energia elétrica, atuando apenas como
reservatório. Alternativamente, quando a água circular pelos painéis e não for
devidamente aquecida, o boiler entra em operação até deixar a água na
temperatura ideal, pois antes da distribuição aos apartamentos ela
obrigatoriamente deverá circular por ambos os equipamentos.
o Os mencionados boilers devem estar posicionados entre os painéis solares e a
distribuição para os apartamentos. Existe a alternativa de utilizar o local onde a

7
caldeira os reservatórios de água quente estão ou de instala-los sobre o terraço,
próximo aos reservatórios de água (Figura 5 e Figura 6).

▪ Financeiramente: o reaproveitamento do local onde a caldeira e os

reservatórios de água estão não é atrativo. A retirada destes
equipamentos demanda uma quantidade grande de máquinas de
elevação, por se tratar de um ambiente tão enclausurado e com pouca
mobilidade. Eventualmente, caso a operação se mostra
demasiadamente complexa, seria necessário inclusive uma reforma
civil no local, o que não é socialmente atrativo.
▪ Termicamente: a água aquecida pelos painéis solares perderia calor ao
descer até o boiler e depois perderia calor novamente até subir
novamente ao terraço, visto que a distribuição de água aos
apartamentos invariavelmente deve partir dali. Manter o boiler já no
terraço ajudaria na eficiência térmica do sistema.

Figura 3 - Aquecimento de água com boilers no semienterrado

8
 Figura 4 - Aquecimento de água com boilers no terraço

3) Não foi escopo deste estudo realizar qualquer análise técnica dos elevadores do prédio.
No entanto, não podemos deixar de mencionar, após observar a qualidade das conexões
elétricas destas máquinas e das suas idades, que recomendamos a troca de todos os
elevadores. Esta troca pode ser vista como um gasto desnecessário em um primeiro
momento, mas existem soluções mais seguras e eficientes eletricamente no mercado, o
que acarretaria uma economia de energia elétrica a longo prazo e de um aumento na
segurança do usuário.
4) Sugerimos também a instalação de lâmpadas Led em todo o pilotis e áreas comum do
condomínio. Tais lâmpadas podem ser mais onerosas no momento da compra, mas além
de consumir consideravelmente menos energia elétrica, elas também têm uma
qualidade de iluminação maior no que diz respeito aos olhos humanos.

7. Imagens realizadas

Figura 5 Figura 6

9
Figura 7 Figura 8

Figura 9 Figura 10

10
Figura 11 Figura 12

Figura 13 Figura 14

11
Figura 15 Figura 16

Figura 17 Figura 18

12