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LAUDO DE AVALIAÇÃO

06872017

IMÓVEL: Casa
ENDEREÇO: Rua Paulo Setubal, nº 538 - Qd. 30, Lt. 18
BAIRRO: Jd. Rui Barbosa
CIDADE-UF: Rondonópolis-MT
RGI: Matrícula 75.678 – Comarca de Rondonópolis-MT

VALOR DE MERCADO DE COMPRA E VENDA:


R$ 150.000,00
Cento e cinquenta mil reais

VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA:


R$ 104.000,00
Cento e quatro mil reais

Goiânia, 08 de Setembro de 2017.

LAUDO DE AVALIAÇÃO DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o solicitante e o responsável pela elaboração deste
documento, portanto não tem validade para outros usos ou terceiros.
01. SOLICITANTE:
Unicred-MT

02. FINALIDADE:
Leilão

03. OBJETIVO:
Determinação do valor de mercado de compra e venda, e valor de liquidação forçada

04. OBJETO:
• Classificação: Casa
• Endereço: Rua Paulo Setubal, nº 538 - Qd. 30, Lt. 18 - Jd. Rui Barbosa - Rondonópolis-MT
• RGI: Matrícula 75.678 – Comarca de Rondonópolis-MT
• Ocupante: -
• Proprietário: Paulo Guilherme Forti de Almeida
• Descrição:
Área do terreno informada na certidão: 504,00m²
*O IPTU do imóvel não foi fornecido.
*Foi realizada apenas vistoria externa do imóvel, de acordo com o solicitado.
*A área construída total foi estimada por imagem de satélite, visto que não consta
averbada na Certidão de Matrícula fornecida e que não foi realizada vistoria interna.

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05. VISTORIA:
Data: 08/09/2017

• Caracterização da região:

Uso Padrão Bairro Ocupação Tráfego


X Residencial Alto X Urbano Alta Pesado
Comercial Médio-Alto Suburbano Médio-Alta Médio
Industrial Médio Rural Média X Leve
Misto X Médio-Baixo Favela X Médio-Baixa
Baixo Baixa

Infraestrutura
X Sistema viário X Telefone
X Transporte coletivo X Redes de cabeamento
X Coleta de resíduos sólidos X Esgotamento sanitário
X Água potável X Águas pluviais
X Energia elétrica Gás canalizado

Equipamentos
X Segurança
X Educação
X Saúde
Cultura
Lazer

Principais vias de acesso: Av. Fernando Correa da Costa, Rodovia BR-364

Polos de influencia: -

Observações: -

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05. VISTORIA:
Data: 08/09/2017

• Caracterização do terreno:
▪ Área: 504,00m²
▪ Dimensões: 12,00m x 42,00m x 12,00m x 42,00m
▪ Formato: Regular
▪ Superfície: Seco
▪ Topografia: Plano
▪ Aproveitamento: Normal
▪ Obs.: -

• Caracterização da benfeitoria:
▪ Tipo: Casa
▪ Área: 120,00m²
▪ Divisão interna: -
▪ Padrão construtivo: -
▪ Acabamento: -
▪ Idade aparente: -
▪ Estado de conservação: -
▪ Obs.: - O IPTU do imóvel não foi fornecido.
- Foi realizada apenas vistoria externa do imóvel, de acordo
com o solicitado.
- A área construída total foi estimada por imagem de satélite,
visto que não consta averbada na Certidão de Matrícula
fornecida e que não foi realizada vistoria interna.

06. DIAGNÓSTICO DE MERCADO:


Oferta Demanda Absorção Mercado atual
Alta Alta Rápida Aquecido
Médio-Alta Médio-Alta Normal-Rápida Normal-Aquecido
Médio Médio Normal Normal
X Médio-Baixa X Médio-Baixa X Normal-Difícil X Normal-Recessivo
Baixa Baixa Difícil Recessivo

Obs.: O tempo estimado de comercialização do imóvel é de 12 a 24 meses.

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07. PESQUISA E LEVANTAMENTO DE DADOS:
Procuramos na fase de pesquisa compor uma amostra representativa de dados de
mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes às do
avaliando.
A região da pesquisa levou em consideração as proximidades do imóvel avaliando, bem
como as variáveis que foram consideradas, em princípio, relevantes para explicar a
tendência de formação de valor de acordo com o diagnóstico de mercado.
Entretanto, o avaliando trata-se de um imóvel com características peculiares e com
escassez de dados semelhantes no mercado imobiliário, para a aplicação do Método
comparativo direto de dados de mercado. Desta forma, após o término da pesquisa, foi
considerado o Método evolutivo como método eletivo para a avaliação de tal imóvel.

08. METODOLOGIA PARA IDENTIFICAÇÃO DE VALOR:


Método evolutivo

09. TRATAMENTO DE DADOS E IDENTIFICAÇÃO DAS VARIÁVEIS:


O memorial de cálculo com pesquisa, tratamento de dados e identificação das variáveis
consta no ANEXO III.

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10. IDENTIFICAÇÃO DO VALOR DO BEM:

10.1. IDENTIFICAÇÃO DO VALOR DO TERRENO:


Considerando os atributos do terreno a avaliar e adotando-se a confiabilidade de 80% ,
obtém-se o intervalo global de confiança para valor de mercado do terreno do bem:

Limite Médio Limite


inferior (R$/m²) superior
83,14 118,35
100,74
-17,48% 17,48%

Para identificação do valor do terreno do avaliando utilizou-se o "Valor Médio" do


intervalo de confiança.

10.2. IDENTIFICAÇÃO DO CUSTO DE REEDIÇÃO DA BENFEITORIA:


Considerando os atributos da benfeitoria a avaliar e custo de reprodução descontado a
depreciação do bem, obtém-se custo de reedição da benfeitoria do
bem: R$833,33/m² .

10.3. IDENTIFICAÇÃO DO FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO:


Admite-se que o fator pode ser maior ou menor que a unidade, dependendo da situação
do mercado, à época da avaliação.
De acordo com o mercado atual para a razão de preços de oferta e preços de venda, é
comum a utilização, para imóveis em geral, de fator de comercialização de:1,00 .

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11. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

11.1. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO DO TERRENO


• Grau de Fundamentação:
De acordo com a classificação descrita na NBR 14653-2 da ABNT e ilustrada conforme
quadro a seguir, o presente laudo de avaliação obteve o Grau de Fundamentação: I

Item Descrição Grau Pontos


III II I obtidos
1 Caracterização do imóvel avaliando X 3
2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados X 1
3 Identificação dos dados de mercado X 2
4 Intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores X 3
Total 9

• Grau de Precisão:
Sendo a amplitude total do intervalo de confiança igual a 34,95% , foi obtido Grau de
Precisão: II

11.2. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO DA BENFEITORIA


• Grau de Fundamentação:
De acordo com a classificação descrita na NBR 14653-2 da ABNT e ilustrada conforme
quadro a seguir, o presente laudo de avaliação obteve o Grau de Fundamentação: II

Item Descrição Grau Pontos


III II I obtidos
1 Estimativa do custo direto X 2
2 BDI X 2
3 Depreciação física X 2
Total 6

11.3. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL


• Grau de Fundamentação:
De acordo com a classificação descrita na NBR 14653-2 da ABNT e ilustrada conforme
quadro a seguir, o presente laudo de avaliação obteve o Grau de Fundamentação: I

Item Descrição Grau Pontos


III II I obtidos
1 Estimativa do valor do terreno X 1
2 Estimativa dos custos de reedição X 2
3 Fator de comercialização X 2
Total 5

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12. CONCLUSÃO:
Diante do exposto, o imóvel é avaliado para pagamento à vista, tendo como referência a
presente data em:

R$ 150.000,00
Cento e cinquenta mil reais

OBS.: O valor final do laudo de avaliação foi arredondado em 1%. A finalidade é retirar a
ideia de exatidão de valores, já que os mesmos são estimativas e não medidas de
valores.

13. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES:

O presente trabalho fundamenta-se:


• na documentação fornecida pelo interessado;
• nos elementos constatados “in loco” quando da vistoria do imóvel;
• nos dados obtidos junto aos agentes do mercado imobiliário, todas tomadas como,
contemporânea, de boa fé e, portanto, confiáveis.

A presente avaliação considera ainda que:


• toda documentação do imóvel e do proprietário encontra-se correta e devidamente
regularizada;
• o imóvel encontra-se livre e desembaraçado de quaisquer ônus, em condições de ser
imediatamente comercializado (se for o caso).

14. ANEXOS:
• ANEXO I – Croqui de localização e registro fotográfico do imóvel;
• ANEXO II – Documentação fornecida e utilizada;
• ANEXO III – Memorial de cálculo.

Goiânia, 08 de Setembro de 2017.

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ANEXO I

INSERIR FOTO DA FACHADA

FACHADA DO IMÓVEL

CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL

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ANEXO I

INSERIR FOTO

DETALHE GERAL

INSERIR FOTO

DETALHE GERAL

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ANEXO II

CERTIDÃO DE MATRÍCULA

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ANEXO II

CERTIDÃO DE MATRÍCULA

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ANEXO II

CERTIDÃO DE MATRÍCULA

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ANEXO II

CERTIDÃO DE MATRÍCULA

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ANEXO III

• AMOSTRA:
Área Unitário
Dado Evento Benf. - - - Preço (R$) Fonte Descrição Foto*
(m²) (R$/m²)
Terreno
1 Oferta 504 0 - - - 50.000,00 Valter 66 99953-9114 Jd. Rui Barbosa Sem foto 99,21
Rondonópolis-MT
Terreno
2 Oferta 1.008 0 - - - 100.000,00 Valter 66 99953-9114 Jd. Rui Barbosa Sem foto 99,21
Rondonópolis-MT
Terreno
3 Oferta 504 1 - - - 75.000,00 Carmen 69 981304236 Jd. Rui Barbosa Sem foto 148,81
Rondonópolis-MT
*para dados extraídos de meios de comunicação periódicos, apenas contato telefônico direto ou na impossibilidade de registro fotográfico, não é apresentada a foto do imóvel.

• HOMOGENEIZAÇÃO:
Fatores de ajustes Unitário Homogeneizado
Dado Unitário Saneado (R$/m²) Nº homog Nº saneado Ajuste
F1 F2 F3 F4 F5 F6 (R$/m²)
1 0,90 1,00 1,00 - - - 89,29 89,29 1 1 0,90
2 0,90 1,05 1,00 - - - 93,75 93,75 1 1 0,95
3 0,90 1,00 0,89 - - - 119,20 119,20 1 1 0,80

F1 = Evento: variável dicotômica que diferencia os preços 160,00


de imóveis vendidos dos preços de imóveis em oferta;
140,00
PREÇOS OBSERVADOS

F2 = Área: variável quantitativa que ajusta a variação de


preços entre imóveis com diferenças de área; 120,00
F3 = Benfeitoria: variável dicotômica que diferencia os
100,00
preços de imóveis com benfeitorias dos preços de imóveis
sem benfeitorias; 80,00
60,00
40,00
20,00
-
0,00 20,00 40,00 60,00 80,00 100,00 120,00 140,00
VALORES ESTIMADOS

SANEAMENTO VALOR DO IMÓVEL


Teste de efeito de heterogeneização OK Valor (R$) 150.000,00
Número de elementos saneados 3 Valor adotado (R$) 150.000,00
Unitário médio saneado (R$/m²) 100,74
Desvio padrão 16,14 LIQUIDAÇÃO FORÇADA
Coeficiente de variação 16,02% Valor (R$) 150.000,00
t de Student 1,89 Valor presente (R$) 150.000,00
Limite superior (R$/m²) 118,35 Período (meses) 24,00
Limite superior 17,48% Taxa do periodo** (%) 1,11
Limite inferior (R$/m²) 83,14 Valor futuro (R$) 195.501,42
Limite inferior -17,48% Desconto (R$) 45.501,42
Intervalo de confiabilidade 34,95% Valor p/ liquidação forçada (R$) 104.498,58
Valor p/ liquidação forçada adotado (R$) 104.000,00
• AVALIAÇÃO: Desconto 30,67%
VALOR DO IMÓVEL **taxa de juros adotada: 1,11% a.m.
Área (m²) 504,00
Unitário (R$/m²) 100,74
Valor (R$) 50.775,00
Valor adotado (R$) 50.000,00

REEDIÇÃO - BENFEITORIA
Área útil (m²) 120,00
Unitário CUB (R$/m²) 1.367,61
BDI 1,22
Depreciação 0,50
Valor (R$) 100.207,52
Valor adotado (R$) 100.000,00

FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO
Fator 1,00

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