Casos en los que no se paga Impuesto a la Renta por la

venta de un inmueble
Publicado el 9 Septiembre, 2016 por mantyobras
La venta (enajenación) de un inmueble que efectúa una persona natural, le genera
a dicho vendedor una ganancia de capital que se considera renta de 2da categoría
afecta al Impuesto a la Renta, con una tasa de 6.25% sobre la renta neta o 5% sobre
la renta bruta.
¿En qué casos no se paga este impuesto?
1.- Cuando el inmueble fue adquirido antes del 1 de Enero de 2004.
2.- Cuando es una compraventa de un inmueble ocupado como casa
habitación del vendedor.
Se considera casa habitación al inmueble que fue adquirido por lo menos 2 años
antes y que no esté destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina,
almacén, cochera o similares.

3.- Cuando la venta del inmueble se realiza a un precio de venta menor al costo de
adquisición del mismo. Como no existe ganancia, no se genera impuesto a la renta.
4.- Cuando la ganancia de capital proveniente de la enajenación constituye renta
de 3era categoría.
En el caso 1, el vendedor debe presentar al notario un documento de fecha cierta
en
conste la adquisición del inmueble, el documento donde conste la sucesión
intestada o la Constancia de Inscripción en los Registros Públicos del testamento o
el formulario registral respectivos, según corresponda.
En el caso 2, 3 y 4, el vendedor deberá proporcionar al notario una comunicación
con carácter de Declaración Jurada indicando el motivo respectivo por el cual la
venta del inmueble no está sujeta al pago del impuesto.

Para estos últimos casos, la SUNAT proporciona un formato denominado

“Comunicación de no encontrarse obligado a efectuar el pago del impuesto por
enajenación de inmuebles” que puede ser obtenido desde aquí:
http://orientacion.sunat.gob.pe/images/imagenes/contenido/2da/formulario.pdf

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en compraventa, Impuesto a la Renta, Inafectacion, inmuebles, Segunda Categoria, Tercera Categoria, venta.
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¿Tengo que pagar impuesto por

segunda categoría por vender un
departamento?
El día de ayer estaba en la notaria haciendo una transacción de venta de un inmueble que
tenía (un departamento en el distrito de Miraflores), ya estaba todo casi finalizado, cuando
la notaria me dice: Miguel falta el voucher del impuesto, tienes que pagar un impuesto por
la ganancia de la enajenación, me dice asesórate con un contador. ¿Yo soy contador?
(sonrojado)
Rentas de Segunda Categoría

En el Perú, existen 5 tipos de rentas que gravan diversas operaciones (rentas de

capital o rentas de trabajo), para saber si una operación está gravada bajo el ámbito
de renta, revisemos el artículo 1 de la Ley de Impuesto a la renta:

Artículo 1º.- El Impuesto a la Renta grava:

a) Las rentas que provengan del capital, del trabajo y de la aplicación conjunta de
ambos factores, entendiéndose como tales aquellas que provengan de una fuente
durable y susceptible de generar ingresos periódicos.

b) Las ganancias de capital.

Como vemos en el inciso b), menciona “ganancias de capital”, pero ¿Qué es

ganancias de capital?, para ello revisemos el artículo 2 de la Ley de Impuesto a la
Renta:

Artículo 2º.- Para efectos de esta Ley, constituye ganancia de capital cualquier
ingreso que provenga de la enajenación de bienes de capital. Se entiende por
bienes de capital a aquellos que no están destinados a ser comercializados en el
ámbito de un giro de negocio o de empresa.

Por lo tanto si una persona obtiene un ingreso por la enajenación de un bien de

capital, dicha operación está gravada con renta, pero ¿Qué tipo de renta?, hemos
mencionado que existen 5 tipos de renta, revisemos el inciso j) del artículo 24 de la
Ley de Impuesto a la Renta:

Artículo 24º.- Son rentas de segunda categoría:

Las ganancias de capital.

Luego de haber revisado las normas antes mencionado, llegaremos a la conclusión

que si una persona natural realiza la venta de un bien (enajenación) y obtiene una
ganancia por dicha operación, está gravada con renta de segunda categoría. Lo
antes será válido siempre y cuando dicha persona natural no genere rentas de
tercera categoría (comercialice o giro empresarial venta de inmuebles).

Algunas excepciones que no se consideran Ganancias de Capital

Resumiré algunas excepciones en la cual no se generara rentas de segunda

categoría, aun haya ganancia de capital:

 Inmuebles adquiridos antes del 01/01/2004

 La venta de inmuebles que constituyan casa habitación
 Cuando no hay ganancia de capital (El valor de la venta es menor al costo de
adquisición)
 Dicha ganancia está gravada con rentas de tercera categoría (más de 2 operaciones
al año)

¿Cómo se calcula dicho impuesto?

Hemos mencionado que el impuesto graba la ganancia de capital, dicha ganancia

de capital se obtiene:

Ganancia = Precio de Venta – Costo de Adquisición Actualizado.

El costo de adquisición del inmueble será el valor que pagamos por el inmueble por
un factor (índice de corrección monetaria), dicho factor es publicado por el Ministerio
de Economía todos los meses, puedes acceder a ello mediante su página
web www.mef.gob.pe. Luego de obtener la ganancia, se aplicara la tasa del 5%

Impuesto = Ganancia de Capital x 5%

Caso Práctico

Miguel adquiere un departamento en Miraflores en Abril del 2007 a un valor de S/.

446,750. El día de ayer 24 de Setiembre de 2014 lo vende a S/. 886,990.

Lo primero es obtener el la ganancia de capital, para ello tenemos que actualizar el

valor de adquisición según el índice de corrección monetaria, para ello tenemos que
visitar la página del MEF (Descargar Archivo)

Ganancia de Capital = 886, 990 – 446,750 (1.24) = 333,020

Impuesto = 333,020 x 5%
 ¿Cómo pagar el impuesto a la
renta por venta de
inmuebles?
FOTOS | Están gravados con el IR los inmuebles de propiedad de
personas naturales, sociedades conyugales y sucesiones indivisas,
comprendidos en los siguientes casos:

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Foto 1 | Tenga en cuenta que están gravados con el IR los inmuebles de

propiedad de personas naturales, sociedades conyugales y sucesiones
indivisas, (Foto: Pixabay)
REDACCIÓN GESTIÓN / 08.02.2019 - 01:20 PM

A través de la Resolución Ministerial N° 042-2019-EF, el Ministerio de

Economía y Finanzas ( MEF) publicó en el diario oficial el factor
reajuste para la declaración y pago del Impuesto a la Renta (IR), el
mismo que será aplicable para personas naturales que transfieran
propiedades entre el 8 de febrero al 7 de marzo del 2019.

En sentido, la Cámara de Comercio de Lima ( CCL ) recordó que están

gravados con el IR los inmuebles de propiedad de personas naturales,
sociedades conyugales y sucesiones indivisas, comprendidos en los casos
siguientes: (i) inmuebles comprados para ser revendidos, (ii) inmuebles
construidos para su posterior venta y (iii) inmuebles adquiridos y
vendidos a partir del 1 de enero del 2004, excepto casa habitación.

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Se considera casa habitación, cuya venta no está gravada con el IR, al

inmueble ocupado por el dueño cuando menos durante 2 años y que no
haya estado destinado al comercio, industria, oficina o almacén.

El impuesto a la renta es equivalente al 5% sobre la ganancia bruta

obtenida, esto es, la diferencia entre el valor actualizado del inmueble y
el precio de venta. Por ejemplo, si el valor actualizado es S/ 200.000 y el
precio de venta es S/300.000, la ganancia será de S/ 100.000 x 5% = S/
5.000 (IR a pagar).

Factor de ajuste
Como se mencionó anteriormente, conforme a ley, para efectos de la
declaración y el pago del IR, el MEF publica mensualmente el
denominado Índice de corrección monetaria, el cual determina el costo
computable de los inmuebles a ser enajenados por las personas naturales,
sociedades conyugales y sucesiones indivisas.

Por ejemplo, según el reciente factor de actualización publicado por el

MEF, si el inmueble costó S/ 150.000 (enero del 2010) y se vende entre
el 8 de febrero y el 7 de marzo del 2019, debe ser reajustado con el factor
1.22. Esto es, 150.000 x 1.22 = S/183.000 (valor actualizado). Si este
inmueble se vende en S/ 250.000, la ganancia será de S/ 67.000 x 5% =
S/ 3.350 (IR a pagar).

El pago se realiza con el Formulario Virtual 1665 – Rentas de Segunda

Categoría y tiene carácter definitivo. El comprobante de pago del IR
debe llevarse al notario para que lo inserte en la escritura pública de
compraventa, bajo responsabilidad.

Cabe anotar que si el inmueble no está gravado con el IR (casa

habitación por ejemplo), el vendedor debe entregar al notario el formato
“Comunicación de no encontrarse obligado a efectuar el pago definitivo
del IR de segunda categoría por enajenación de inmuebles”, según
modelo publicado en El Peruano el 5 de setiembre del 2010 (Res. 081-
2010-Sunat).

Cuando no pago el 5% del impuesto a la renta de segunda categoria

El Impuesto a la Renta sobre la ganancia, se aplica para todas las transferencias de

inmuebles que han sido adquiridas luego del 1.1.2004 y que sean de personas naturales,
sucesiones indivisas y sociedad conyugal.
La duda que muchos tienen es cuando estan inafectos a este impuesto. Por ello, les colocamos
los supuestos de inafectación al pago a cuenta del 5% de la ganancia:

1.- Adquiriste la propiedad antes del 2004, todas las adquisiciones de inmuebles anteriores
no se encuentran afectas
2.- Es mi casa habitación, califica como casa habitación si es su única propiedad y reside
por mas de 2 años.
3.- Si el propietario del predio declara y paga renta de 3era categoría.- si el propietario
es una persona jurídica o tributa como 3era categoría no estar afecto.
Si cumples cualquiera de estos supuestos y estas vendiendo tu propiedad y requieres
sustento ante la notaria en la que estas efectuando los tramites de transferencia de
propiedad, lo que debes hacer es muy sencillo:
Deberás ingresar a la web de la SUNAT, luego imprimir un formato que se denomina:
Modelo de Comunicación de no encontrarse obligado a realizar el pago definitivo por
enajenación de inmuebles, que lo puedes bajar aquí
Deberás llenar consignando todos los datos que se indican y este documento es un sustento
que deberá ser presentado a la notaria en la que se estas realizando el tramite de transferencia
de propiedad.
QUE IMPUESTOS SE DEBEN DE PAGAR AL MOMENTO DE VENDER UNA PROPIEDAD?

Como es sabido, en los últimos años estamos atravesando, en nuestra Región, una especie de Boom inmobiliario,
por el cual muchas personas naturales, es decir, gente que no se dedica a la construcción de manera regular o
habitual, pero que tienen un importante ingreso extra, se han decidido por ingresar al rubro inmobiliario,
construyendo así, casas, oficinas y, en su mayoría, departamentos.

Este tipo de negocio tiene como correlato un ingreso en el bolsillo de los propietarios que venden sus inmuebles, lo
que en materia tributaria se denomina “Ganancias de Capital”, lo que no es otra cosa que la diferencia entre el
valor de adquisición de la propiedad (costo computable) y el valor de venta.

Muchas veces no es tan fácil determinar cuál es el valor de adquisición de la propiedad o costo computable, en
tanto el bien inmueble pudo ser adquirido a título gratuito, por ejemplo merced a una herencia o una donación; o,
de repente fue construido sobre un terreno de propiedad del vendedor, es decir el bien antes no existía, o mejor
dicho, no existía la construcción o fábrica. En estos casos se debe tomar como referencia del costo computable el
valor del autoavalúo para el Impuesto Predial, el que deberá ser restado del precio de venta, siendo la diferencia
la Renta Bruta.

¿Cuánto se paga de impuestos por vender una casa en Perú?

Dichos ingresos, en nuestra legislación impositiva están gravados con el Impuesto a la Renta de Segunda
Categoría, que graba la utilidad o ganancia que proviene de la realización –entiéndase venta– de un bien de
capital, en este caso, una casa, departamento, oficina o stand comercial. Estos ingresos están afectos al pago del
Impuesto a la renta, cuya utilidad está gravada con una tasa efectiva del 5%, monto que se considera como de
pago definitivo.

Valor de Venta – Valor de Adquisición (o Valor de Autoavalúo) = Ganancia (Renta Bruta) x 5% = IR

Cabe señalar que, es el vendedor el que paga el impuesto, siendo el Notario el funcionario público encargado de
exigir dicho pago al momento de elevar la Minuta de Compraventa a Escritura Pública; además, el vendedor no
solamente tiene la obligación de pagar el monto correspondiente al Impuesto a la Renta de Segunda Categoría –el
que puede realizarlo en el Banco de la Nación, o cualquier otra entidad financiera que tenga convenio con SUNAT–
sino además se encuentra obligado a presentar una declaración jurada por dicha renta mediante el Formulario
VirtualNº 1665, para lo cual deberá tramitar su Registro Único de Contribuyente (RUC) y la clave SOL en SUNAT.
Dicha declaración la deberá realizar el mes siguiente del día de pago, según el cronograma de SUNAT hasta la
fecha correspondiente al último dígito de su RUC, de no realizar la declaración se estaría incurriendo en una
infracción pasible de multa.

Asimismo, debe tenerse en cuenta que los inmuebles adquiridos con anterioridad al 01 de enero de 2004 se
encuentran exonerados del pago del impuesto a la renta. De igual manera, se deberá tomar en cuenta al momento
de hallar el costo computable, el reajuste por los índices de corrección monetaria que establece el Ministerio de
Economía y Finanzas.

Finalmente, el Comprador se encuentra obligado a pagar el Impuesto de Alcabala, que es un impuesto municipal
que grava las transferencias de propiedad inmuebles, ya sean urbanos o rústicos, aun cuando sean a título
gratuito. La base imponible del impuesto es el Valor de Transferencia, el que no puede ser menor al del
autoavalúo; del cual se permite una deducción de diez (10) Unidades Impositivas Tributarias (UIT), que para el
presente año 2014 suman S/. 38,000.00. A esta diferencia se le aplica el 3% y el resultado será el monto a pagar.
Dicho pago se deberá realizar en la Municipalidad donde está ubicado el inmueble, llevando la Minuta de
compraventa original.

Cuéntenos si Ud. tuvo algún inconveniente al momento de liquidar o pagar alguno de estos impuestos, gustosos lo
ayudaremos.

Terrenos vendidos por

personas naturales pagarán
Impuesto a la Renta
La Sunat precisó que la venta de un terreno sin construir (única
propiedad del vendedor) pagará Impuesto a la Renta, si fue adquirido a
partir del 1 de enero del 2004.

La Sunat precisó que la venta de un terreno baldío por una persona

natural (de la cual es su única propiedad) está sujeta al pago del Impuesto
a la Renta (IR) sobre la ganancia obtenida en esa transacción, si el
terreno fue adquirido a partir del 1 de enero del 2004.

PrecisionesSin embargo, Juan Pablo Porto, tributarista de

PricewaterhouseCoopers (PwC), comentó que la Sunat debería precisar
si el pago del IR también incluye a los terrenos donde se construye en
forma precaria, o en los no formalmente inscritos y que, por lo tanto,
figuran como baldíos. Para Porto, un terreno en donde exista una
vivienda aún en construcción precaria o no inscrita puede ser
considerado como casa-habitación.
Explicó que la casa-habitación está excluida del pago del IR y algunos
terrenos deberían beneficiarse de esta regulación. Detalló que los
requisitos que la Sunat establece para que un inmueble se considere
como casa-habitación son que esté habitado por el contribuyente; que el
bien se encuentre en su propiedad (por lo menos dos años) y que no se
destine exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén cochera o
similares. Sin embargo, dijo que no existe una regulación de
la Sunat sobre el nivel de la edificación requerida, ni del material de la
construcción para que el terreno sea considerado como casa-habitación.

De otro lado, Porto opinó que la exclusión del pago del IR en los casos
de venta de casa-habitación corresponde a una medida asistencial
del Gobierno. El fisco, dijo, entiende que en estos casos el contribuyente
se encuentra en una situación desesperada para obtener liquidez que lo
obliga a disponer su único activo de refugio (su casa), o porque usará la
venta para adquirir otro bien para el mismo fin. La casa-habitación
representa el primer ahorro del contribuyente, agregó.