ALGUNAS CONSIDERACIONES EN TORNO A LA
MODIFICACIÓN DEL ARTÍCULO 2014 DEL
CÓDIGO CIVIL Y SU INCIDENCIA EN EL
PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL Y EN
LA PUBLICIDAD DEL REGISTRO
Autores: Guillermo García Montufar y Martha Silva
Numerosas interrogantes y cuestionamientos se han
generado en la comunidad jurídica a partir de la publicación
de la Ley 30313, mediante la cual se modificaron: (i) los
artículos 2013 (principio de legitimación registral) y 2014
(principio de fe pública registral) del Código Civil; y, (ii)
diversos artículos de la Ley del Notariado. Asimismo, se
establecieron las figuras de la oposición en el procedimiento
registral y la cancelación de inscripciones en sede
administrativa – registral.
A continuación, algunas reflexiones al respecto.
La modificación del artículo 2014 del Código Civil
Consideramos que se han generado inconsistencias como
consecuencia de la modificación del artículo 2014 del Código
Civil. Dichas inconsistencias se presentan tanto en la
formulación del principio registral contenido en dicho artículo
como en las normas de desarrollo del procedimiento registral,
Nos referimos concretamente a la modificación del primer
párrafo in finedel artículo 2014 del Código Civil – el cual alude
a la protección de la adquisición del derecho por el tercero
registral.
El nuevo texto del primer párrafo del artículo 2014 establece
que: “el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso
algún derecho de persona que en el Registro aparece con
facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez
inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda,
cancele o resuelva el derecho del otorgante por virtud de
causas que no consten en los asientos registrales y los
títulos archivados que lo sustentan.” (el resaltado es
nuestro)
En nuestro sistema registral, la protección de la adquisición
del tercero registral, encuentra fundamento en la confluencia
de los principios registrales, los cuales deben guardar
coherencia entre sí, en la medida que la solidez del sistema
depende de la debida articulación de la normativa que lo
sustenta.
Fe Pública y Legitimación Registral
El adquirente del derecho publicitado por el registro se
convierte en tercero registral protegido por el principio de fe
pública registral precisamente sobre la base de la confianza
en la exactitud del contenido de las inscripciones regulada
como principio de legitimación registral en el artículo 2013 del
Código Civil, según se desprende del tenor de la primera parte
del primer párrafo del artículo 2014 del Código Civil antes
citado.
El texto del artículo 2013 del Código Civil en su primer párrafo
(que es el que se vincula al tema que venimos analizando) no
ha sufrido modificaciones sustanciales, salvo por la inclusión
de la posibilidad de que se declare la invalidez de los asientos
en sede arbitral: “El contenido del asiento registral se presume
cierto y produce todos sus efectos mientras no se rectifique
por las instancias registrales o se declare su invalidez por el
órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme.”
En armonía con el indicado texto, uno de los medios
para rectificar los asientos registrales inexactos, cuando la
inexactitud deriva de error u omisión del propio Registro, es
en virtud de los respectivos títulos archivados (artículo 82 del
Reglamento General de los Registros Públicos) ([1]), siendo
que, para la rectificación de las demás inexactitudes, se
requiere de título modificatorio posterior.
En cualquiera de los dos supuestos, sea que el error u omisión
derive del propio Registro o provenga del título sustentatorio
de la inscripción, el artículo 86 del Reglamento General de los
Registros Públicos establece que “la rectificación surtirá
efecto desde la fecha de la presentación del título que
contiene la solicitud respectiva” y, tratándose de rectificación
de oficio, surte efecto “desde la fecha en que se realice”.
El fundamento de dicha normativa es claro: proteger a quien
contrató al amparo del contenido de los asientos registrales,
sin que le sea exigible consultar además, los títulos
archivados que sustentaron los asientos registrales para
obtener dicha protección.
En esa misma línea, y de conformidad con el artículo 32 del
Reglamento General de los Registros Públicos ([2]), no procede
efectuar rectificaciones sobre la base de títulos archivados,
cuando en el proceso de calificación registral de un título, el
Registrador advierta la existencia de un error que pueda
generar la inadecuación del título presentado con el
antecedente registral. Por el contrario, el Registrador estará
obligado a rectificar si advierte que el contenido errado del
asiento genera inadecuación con el título presentado.
Sin embargo, la formulación del principio de legitimación
registral así como la normativa reglamentaria sobre los
efectos de la rectificación citados en el párrafo precedente, ya
no guardan coherencia con el nuevo tenor del artículo 2014
del Código Civil, en el cual se ha incorporado como elemento
nuevo para la protección del tercero, el desconocimiento de
las eventuales causas de la inexactitud del Registro que
puedan constar no sólo de los asientos registrales sino
también de los títulos archivados que los sustentan y que den
lugar a la anulación, rescisión, cancelación o resolución del
derecho del otorgante.
Siendo esto así, el Registro ya no protege a quien contrata
sólo al amparo del contenido de los asientos registrales sino
a quien contrata al amparo del contenido de los asientos
registrales y de los títulos que sustentaron las inscripciones.
En tal sentido, si ensayamos una interpretación sistemática
del nuevo texto del artículo 2013 del Código Civil, en armonía
con el nuevo tenor del artículo 2014, el principio de
legitimación registral habría quedado modificado de manera
tácita en los términos siguientes: “El contenido del asiento
registral y del título archivado se presume cierto y produce
todos sus efectos siempre que del título archivado que le sirvió
de sustento no se desprenda información distinta y mientras
no se rectifique mediante título modificatorio posterior ([3]) o se
declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante
resolución o laudo firme.”
Carece de sentido en la actualidad, considerar vigente la
formulación legal del principio de legitimación registral, que
permitía tener por cierto y exacto el contenido del asiento no
obstante discrepar del contenido del título archivado que le
sirvió de sustento cuando, conforme a la modificación del
artículo 2014, el adquirente no será más protegido en su
adquisición en este supuesto.
Fe Pública y Publicidad Registral
contratantes. No obstante, con el tenor actual del artículo
2014, no resulta suficiente hoy para los contratantes, acceder
a la información de los asientos, debiendo recurrir también a
los títulos archivados, en los cuales no sólo puede aparecer
información discrepante con los asientos sino también otros
actos o pactos cuya rogatoria se reservó o que no contienen
actos inscribibles.
Consideramos por lo expresado en estas líneas que urge que
el legislador efectúe una revisión integral de la normativa
registral a fin de corregir las inconsistencias generadas con la
Ley 30313 y que la ciudadanía pueda contar con un sistema
registral confiable, coherente y predecible.
[1] Artículo 82.- Rectificación de error material.- Las
rectificaciones de los errores materiales se harán en mérito
del respectivo título archivado, salvo que éste no se encuentre
en la oficina, en cuyo caso se procederá conforme al Capítulo
II del Título VIII del este Reglamento, a efecto de que
previamente se reconstruya el título archivado
correspondiente.

Conforme al artículo 2012 del Código Civil se presume, sin
admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene
conocimiento del contenido de las inscripciones.
Al igual que el principio de legitimación registral, la presunción
de conocimiento, de acuerdo a su formulación legal, alcanza
al contenido de las inscripciones, es decir, al contenido de los
asientos registrales.
Hasta la modificación del artículo 2014 del Código Civil, el
sistema de protección del Registro descansaba sobre la base
de la publicidad de las inscripciones, las cuales se presumían
ciertas y exactas hasta que no se produjese su rectificación o
anulación, siendo protegido el que hubiese contratado sobre
la base de dicha información, siempre que su adquisición
hubiese sido onerosa, la cual debía mantenerse aunque
después se anulase, rescindiese o resolviese el derecho del
otorgante por virtud de causas que no constasen en los
registros públicos, siendo que, de acuerdo con una
interpretación sistemática de los principios registrales, debía
entenderse que la norma se refería a los asientos registrales.
[2] Artículo 32.- Alcances de la calificación.- El
Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas
instancias, al calificar y evaluar los títulos ingresados para su
inscripción, deberán:
1. Confrontar la adecuación de los títulos con los
asientos de inscripción de la partida registral en la
que se habrá de practicar la inscripción, y,
complementariamente, con los asientos registrales
referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación
de aquéllos. (…)
(…)
1. Rectificar de oficio o disponer la rectificación de los
asientos registrales donde haya advertido la
existencia de errores materiales o de concepto que
pudieran generar la denegatoria de inscripción del
título objeto de calificación.

En este escenario normativo, la contratación y el estudio de la [3] Sólo se mantendría la presunción de exactitud en los
titulación se realizaba, en términos generales, sobre la base casos de rectificación por título modificatorio posterior,
de los certificados registrales compendiosos o literales que excluyéndose a las rectificaciones sobre la base de los títulos
expide el Registro conforme al artículo 130 y siguientes del archivados.
Reglamento General de los Registros Públicos, siendo el más
utilizado en el tráfico inmobiliario, el Certificado Registral
Inmobiliario – CRI (que publica los asientos de inscripción de
dominio y de gravámenes).

Sin embargo, la modificación del principio de fe pública

registral, al igual que lo ocurrido con el principio de
legitimación registral, exige que en la actualidad, el adquirente
que desea acogerse a la protección del Registro, no sólo
contrate sobre la base del contenido de los asientos
registrales sino también que confronte dicho contenido con los
títulos archivados que les sirvieron de sustento, con lo cual la
contratación resultará no sólo más onerosa, sino más lenta,
engorrosa e impredecible.

Advertimos en este breve análisis que, también pierde sentido

otro de los principios rectores de nuestro sistema registral
como es la calificación (principio de legalidad) así como la
inscripción propiamente dicha, en la medida que, como
consecuencia de la calificación, lo que se pretende es que el
Registrador evalúe la validez y legalidad del acto o actos
inscribibles que consten del título y extienda el asiento
publicando la información relevante para los terceros