CAMARAS DE APELACIONES EN LO CIVIL, C-CUARTA

PODER JUDICIAL MENDOZA

foja: 631CUIJ: 13-04231254-6( (010304-53813))

PEDRO LOPEZ E HIJO S.A.C.I.A. C/ MUNICIPALIDAD DE LA CIUDAD DE

MENDOZA P/ DAÑOS Y PERJUICIOS POR DAÑOS Y PERJUICIOS

*104300530*

En la ciudad de Mendoza, a los doce días del mes de setiembre del año dos mil
diecinueve, siendo las doce horas, reunidos en la Sala de Acuerdos de esta Excma.
Cuarta Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Minas, de Paz y Tributario,
los señores Jueces titulares, trajeron a deliberación para resolver en definitiva estos
autos Nº 252.691/53.813, caratulados “PEDRO LOPEZ E HIJOS S.A.C.I.A.
C/MUNICIPALIDAD DE LA CIUDAD DE MENDOZA P/DAÑOS Y
PERJUICIOS”, originarios del Décimo Quinto Juzgado Civil, Comercial y Minas,
Secretaría No. 15, de la Primer Circunscripción Judicial, venidos a este Tribunal en
virtud del recurso de apelación interpuesto a fs. 556 por el Dr. Nicolás Martín
Becerra por la actora Pedro López e Hijos S.A.C.I.A. y a fs. 561 por el Dr. Nicolás
Giordano por la Municipalidad de la Ciudad, en contra de la resolución de fs.
548/551.

Practicado a fs. 630 el sorteo establecido por el Art. 140 del Código Procesal
Civil, se determinó el siguiente orden de votación: Dres. Ábalos, Leiva y Ferrer.

De conformidad con lo dispuesto por el Art. 160 de la Constitución de la Provincia

de Mendoza, se plantean las siguientes cuestiones a resolver:

Primera cuestión:

¿Debe modificarse la sentencia en recurso?

Segunda cuestión:

¿Costas?
Sobre la primera cuestión propuesta la Sra. Juez de Cámara, Dra. María
Silvina Abalos, dijo:

Llega en apelación la sentencia que glosa a fs. 548/551 por la cual la Sra. Juez
estimó parcialmente procedente la demanda instada por la parte actora y, condenó a
la Municipalidad de la Ciudad de Mendoza a abonar a Pedro López e Hijos
S.A.C.I.A. la suma de $13.000.000, con más los intereses al 5% anual desde el 29 de
noviembre de 2016 hasta la fecha de esta resolución y de allí en más la tasa que
prevé la Ley Provincial N° 9.041 hasta su efectivo pago; impuso las costas a la
accionada en lo que prospera la demanda y a la parte actora por lo que no prospera,
reguló los honorarios a los profesionales por lo que prospera y por lo que se
rechaza; omitió regulación de los honorarios profesionales de los abogados que
representaron a la Municipalidad de la Ciudad de Mendoza y Fiscalía de Estado y
reguló los honorarios a los peritos intervinientes.

A fs. 580/581 el Dr. Carlos A. Egües por la Municipalidad de la Ciudad expresa

agravios, solicitando se revoque parcialmente el pronunciamiento cuestionado,
disminuyéndose el monto de condena por costo de reparación a una suma no mayor
a $5.900.000, en tanto a fs. 588/610 el Dr. Nicolás Martín Becerra por Pedro López
e Hijos S.A.C.I.A. funda el recurso peticionando se eleven la condena a
$35.814.676,35 al 28/9/2017 más IVA e intereses en concepto de daños materiales
y a $20.700.000 al 2/10/2018 por lucro cesante representativos de 23 meses de
demora en las reparaciones; contestando los primeros la parte actora a fs. 612/617, y
los segundos la Municipalidad de la Ciudad de Mendoza a fs. 623/625, y quedando
la causa a fs. 630 con autos para sentencia.

II. PLATAFORMA FACTICA.

Que conforme quedó determinado en la audiencia inicial celebrada en fecha 11 de

junio de 2018, la actora PEDRO LOPEZ E HIJOS S.A.C.I.A. reclama
indemnización de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento del contrato
de locación concertado con la MUNICIPALIDAD DE MENDOZA y con
fundamento en los deterioros existentes en el inmueble al momento de su entrega y
provocados durante la vigencia de la contratación por uso desaprensivo y falta de un
adecuado mantenimiento, y en el lucro cesante representado en la imposibilidad de
alquilar el inmueble durante el tiempo que demande el arreglo del mismo y que
calcula en 4 meses aproximadamente.

Estima el costo de reparación en la suma de $42.743.465,11 conforme presupuesto

de gastos de la empresa SEYCO S.A. o lo que en más o en menos resulta de la
prueba a rendirse y el lucro cesante en $3.200.000, de conformidad a las tasaciones
que presenta.
Por su parte, la demandada rechaza parcialmente la pretensión alegando que al
momento de suscribirse el contrato de locación el inmueble no se encontraba en
buen estado de conservación.

Sostiene que el valor de las reparaciones es exagerado en relación al valor pretendido

por la locadora al concluirse el contrato y otras constancias del expediente
administrativo que se agrega a estos autos. Afirma que en reiteradas oportunidades
ofreció restituir el inmueble con más el costo de las reparaciones, los arreglos de
electricidad y pintura, más los alquileres de marzo a julio de 2.016, negándose la
actora a recibirlo hasta el 29 de noviembre de 2016.

Finalmente, Fiscalía de Estado solicita el rechazo de la demanda sobre la base de los

fundamentos de la Municipalidad demandada.

Producida las pruebas, y recepcionadas en la audiencia final las declaraciones

testimoniales, se dicta sentencia.

III. LA SENTENCIA RECURRIDA.

En cuanto a la norma aplicable, la Juez teniendo en consideración que los hechos

que motivan el reclamo como los daños invocados han tenido gestación en fecha
anterior a la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial -el contrato de
locación fue suscripto el 22/4/2009 por un plazo hasta el 28/2/2014,
extendiéndose sin formalizar un nuevo acuerdo hasta la efectiva entrega del
inmueble realizada por el Municipalidad el 29/11/2016-, entiende que las
obligaciones de locador y locatario deberán juzgarse a la luz de las previsiones
legales contenidas en el Cód. Civil.

Aclara que ante cualquier duda al respecto en razón de que el inmueble fue
definitivamente entregado en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, la
nueva normativa ha seguido lo lineamientos generales y mantiene el mismo criterio
en la materia a considerar en la especie. (V. Arts. 1.201, 1.205 y conc. del C.C.y C.).

Del informe del personal técnico de la demandada anterior a la ocupación del

inmueble, tiene por cierto que en el subsuelo existía una importante falla de aislación
hidrófuga con importantes filtraciones provenientes de calle Mitre que afectaba el
estado de los contrapisos, encontrándose también desmantelados los servicios
sanitarios y vestuarios del personal.

En razón de la nota de fecha de 23/6/2014 por la cuál la locadora solicita a la

locataria una solución coordinada y empezar de forma inmediata la realización de los
trabajos a los efectos de evitar mayores daños, tiene por probada la evidente
necesidad de mejoras necesarias a cargo de la locadora con anterioridad a la
ocupación del inmueble.

En cuanto a los daños en el inmueble una vez que fue restituido a la actora, se atiene
a los constatados por la pericia realizada por la ingeniera María Masetti.

Se aparta del dictamen del perito ingeniero Héctor Hugo Coria dado que no
discrimina las reparaciones debidas al uso inadecuado, las que están a cargo del
locatario, de aquellas que corresponden al locador por tratarse de reparaciones
necesarias para la conservación.

Advierte que los presupuestos que se han tenido en cuenta para la evaluación del
costo de los daños han sido labrados a los efectos de “remodelación”, lo que en
arquitectura significa cambiar las estructuras y que obviamente escapa a las
obligaciones atribuidas por la ley y el contrato al locatario.

Descarta del presupuesto de fs. 475/477 los ítems a los efectos de reparar
problemas anteriores a la locación (filtración en el sótano y desmantelamiento de
servicios sanitarios y vestuarios del personal), el retiro de baldosa calcárea en la
terraza para eliminar peso y limpieza de los respectivos escombros (ítems 2-7, 2-8 y
6-2) que es a cargo de la locadora por tratarse de un problema constructivo; la
remoción de alfombras viejas (2-4) y su remplazo por piso de alto tránsito en 2° y
3er. nivel y mil metros lineales de zócalo cerámico (6-5, 6-9) por no relacionarse con
las cargas del locatario; y el reemplazo de un número indeterminado de puertas y sus
respectivos marcos, barandas y pasamanos, ventanas en entrepiso sin determinar si
se trata de remplazo de vidrios rotos (10-4), cierre metálico en cochera esquina calle
Mitre y Gral. Paz (10-6), e instalaciones sanitarias, de calefacción y aire
acondicionado al no especificar cantidades ni calidad de artefactos y equipos que se
presupuestan (15-2) en remplazo de los destruidos por la locataria.

Asimismo, excluye del presupuesto instalaciones contra incendio (14-1, 2 y 3) y

revestimientos de porcelanato en muros de baños y cocina (8-2) con altos costos,
cuya correspondencia con los daños relevados en oportunidad de la medida inicial y
las pericias presentadas no se encuentra debidamente justificada.

Condena a la Municipalidad accionada a abonar los gastos de reparación del

inmueble originados en el deber de mantenimiento de acuerdo a las condiciones en
que fuera ocupado, fijándolo a la fecha del pronunciamiento en $9.000.000 con más
los intereses al 5% anual desde la entrega (29 de noviembre de 2016) a la resolución
y con posterioridad hasta el efectivo pago los intereses previstos por la ley 9.041
hasta su efectivo pago.
Reconoce por lucro cesante a igual fecha $4.000.000 en razón del monto de alquiler
estipulado por el perito tasador de $900.000 (2/10/2018) y por el tiempo inicial
pretendido, 4 meses con más los mismos intereses que el rubro anterior.

IV. LA EXPRESION DE AGRAVIOS Y SU CONTESTACION.

A fs. 580/581 la Municipalidad de la Capital se agravia del monto de condena pues

de las pruebas rendidas resulta un valor de los daños sustancialmente menor.

Señala que en la nota presentada a la Municipalidad por la actora (ver fs. 148), el
10/6/2014 aseveró que todos los trabajos para dejar el inmueble en buen estado de
uso y conservación como se entregó, implicaba una inversión de $1.000.000.

Afirma la apelante que dicho monto, que fue determinado por la propia accionante,
actualizado a la fecha (24/5/2019) ronda $2.500.000.

Relata que este valor se vio incrementado dos años después, atento a la copia del
mail enviado a la Secretaria de Hacienda de la Municipalidad el 12/5/2016 (Anexo
XVIII, fs. 255 del traslado de la demanda) en que la hoy actora pretendía por la
“obra y materiales de losa” la suma de $900.000; por reparación de tableros y
materiales eléctricos $875.000; por la reposición del grupo electrógeno U$S 35.000 y
por la reposición de equipo de aire acondicionado U$S 43.000.

Arguye que teniendo en cuenta que para esa fecha el dólar vendedor rondaba $14,40
el reclamo asciende a $1.123.200; y que todos los rubros pretendidos alcanzan a
$2.898.200, los que a la fecha con el máximo de intereses, asciende a $5.900.000.

Entiende que conforme a los reclamos extrajudiciales de la propia actora que

resultan ser una pauta concluyente que responde a sus propios actos, el monto de
condena no puede superar la cifra referida.

A fs. 588/561 la parte actora funda su recurso, agraviándose en primer lugar que se
distribuya responsabilidad respecto a la conservación del inmueble entre el locador y
el locatario, cuando de la prueba documental, testimonial y pericial surge que todos
los daños, sean deterioros o estructurales, son a causa de la conducta de la
Municipalidad por falta de mantenimiento del inmueble y por realizar abandono de
la locación en manos de sus subarrendatarios que produjeron daños y saqueos en el
mismo.

- Que se descarte el presupuesto de reparaciones de fs. 475/477 el que ha sido

considerado por el perito designado en autos Ing. Coria como el que refleja las
reparaciones que hay que realizar en el inmueble.
- Que se considere que el inmueble fue entregado con filtraciones en el sótano y
desmantelados los sanitarios, cuando dichas deficiencias fueron subsanadas al
momento de la firma del contrato de locación (ver declaración testimonial de los
Sres. Paganini, González y Federicci y lo expuesto en la cláusula cuarta del contrato
de locación).

- Que se pretenda atribuir deterioros estructurales existentes en el techo en el año

2014 y que fueron informados por el ing. González a Pedro López e Hijos S.A.C.I.
A., como anteriores al inicio de la locación, cuando ésta inició en Abril de 2.009 y
los deterioros en el techo fueron constatados cinco años después.

- Y de la errónea valoración de la prueba pericial ejecutada por el Ing. Coria,

sosteniendo que la misma no discrimina reparaciones por el uso inadecuado a cargo
de la locataria de las que corresponden al locador por ser necesarias de
conservación, omitiendo considerar que ha sido el propio perito quién expresamente
consigna que todos los daños del inmueble sean de conservación o estructurales
derivan de un solo motivo, la falta de mantenimiento a cargo del inquilino.

En segundo lugar, se queja que la sentencia no haya considerado el incumplimiento

del Municipio a las cláusulas contractuales y a las obligaciones legales que le
competen.

Denuncia que se ha omitido considerar que al momento de la entrega del inmueble

en locación el mismo contaba con todos los accesorios (rampas, sistema de
incendio, habilitación de higiene y seguridad) y en buen estado de reparación para
ser propio al uso para el cual era contratada (Art. 1514 del C.C.), -instalar 117 locales
comerciales (Feria Persia)- y que la locataria incumplió con el deber de mantener la
cosa en buen estado y con la obligación de comunicar al locador toda usurpación o
novedad dañosa, lo que la hace responsable de los daños y perjuicios ocasionados.

En tercer lugar, critica la suma atribuida ($9.000.000) en concepto de gastos de

reparación del inmueble por arbitraria y errónea, al omitir considerar la prueba
testimonial, documental y pericial que acredita que el inmueble fue entregado en
buen estado de conservación y luego de 7 años de locación fue devuelto destruido;
excluyéndose del presupuesto de reparaciones de fs. 475/477 ítems sin sustento
fáctico, al fundar la diferenciación de daños a cargo del locatario y del locador
mediante un recurso o rigorismo lingüístico que no se condice con la plataforma
fáctica acreditada; y al realizar una arbitraria atribución de los ítems referidos al
mejoramiento del inmueble o mejoras estructurales a cargo del locador.

En cuarto lugar, se queja que el lucro cesante, fundado en la imposibilidad de

alquilar nuevamente el inmueble hasta tanto se efectúen las reparaciones, se
hubieren fijado por el plazo de 4 meses y no comprenda el período entre la entrega
del inmueble (29/10/2016) hasta la inspección realizada por el Ing. Coria
(29/10/2018).

En quinto lugar, se agravia que el monto de condena se haya estimado a la fecha de

la sentencia, con más los intereses al 5% anual desde el día de entrega del inmueble
hasta la de la resolución apelada, y a partir de allí hasta el efectivo pago los intereses
de la Ley 9041, cuando los daños materiales fueron cuantificados conforme el
presupuesto de fs. 475/477 de fecha 28/9/2017, por lo que solicita sean fijados a
dicho momento con más la tasa de interés pura desde el 29/11/2016 hasta la fecha
de emisión del presupuesto, luego tasa activa cartera general nominal anual vencida
a 30 días del Banco Nación (Plenario Aguirre); a partir del 30/10/2017 la tasa de
interés del fallo plenario “Citibank” hasta el 1/1/2018, y con posterioridad hasta el
efectivo pago la tasa de interés del art. 1 de la Ley 9041.

Respecto al lucro cesante, señala que su cuantía se fundó en el monto de alquiler

proporcionado por el perito tasador a la fecha del informe (2/10/2018) razón por la
que peticiona que sea fijado a aquella con más la tasa de interés pura desde la fecha
de entrega del bien a aquel, y con posterioridad hasta el efectivo pago la tasa de
interés del art. 1 Ley 9041.

En sexto lugar, se queja de la imposición de costas a cargo de su parte por lo que no

prospera la demanda, cuando la sentencia estimó procedentes todos los rubros
peticionados en la demanda -daño material y lucro cesante- resultando
autocontradictoria, pues no es cierto que el monto por el cual determinó que no
prosperara fuese por rubros improcedentes.

En subsidio, solicita que se deje sin efecto la imposición de costas a su parte en

tanto no ha existido rechazo cualitativo de ningún rubro, ni existe irrazonabilidad en
el reclamo.

Corrido traslado de los agravios, a fs. 612/617 la actora contesta los de la

accionada y a fs. 623/625 lo hace la Municipalidad de la Capital respecto a los de la
accionante, peticionando todos ellos el rechazo de los mismos por las razones que
manifiestan, a las que se remite en honor a la brevedad.

V. LA NORMATIVA APLICABLE Y ANALISIS DEL CASO.

A).- Previo a adentrarnos a la meritación de los agravios, aparece oportuno

mencionar que el Tribunal no se encuentra obligado a analizar cada una de las
cuestiones formuladas por el recurrente, sino tan solo aquellas que resultan
conducentes para decidir el caso y que bastan para dar sustento a un
pronunciamiento válido (C.S. Fallos: 258:304; 262:222; 272;225; 278:271; 291:390) y
que puede decidir el caso en base a sus propios argumentos, sin estar sujeto al
razonamiento del juzgador ni a las alegaciones de las partes, siempre que respete la
forma en que se trabó la litis (Cfr. Fallo del 02/08/1994, Expte. Nº 114.518
“Arcidiácono Cayetano y Ots. c/Elba Celina Otazu p/Ejecución Hipotecaria LS
131:041; Fallo del 24/10/2.008 - Expte. No. 125.806/31.440 - “Baravane, Claudio
César c/Club Sportivo Independiente Rivadavia p/Cobro de Pesos” LS 203:279; y
Fallo del 14/9/2011. Expte. No 11.033/33.698 - “Bellevile, Emilio y García,
Ascención p/Sucesión”. LA 214:234).

B).- A los efectos de ordenar la exposición se aclara que se ponderarán en primer

lugar los agravios opuestos por la parte actora en razón que éstos tienen como
finalidad principal cuestionar la distribución de responsabilidad atribuida a las partes
del contrato (locadora y locataria) respectos de los daños al inmueble, luego de 7
años de locación por parte de la accionada. En el supuesto que se lo rechace, se
meritará el remedio procesal deducido por la Municipalidad de Ciudad, que limita su
queja al monto de condena, solicitando su disminución a una suma no superior a
$5.900.000 a tenor de los diversos reclamos monetarios que hiciere la locadora por
los daños en el bien inmueble.

1).- Cabe recordar que una de las principales obligaciones del locatario es la de
conservar el inmueble en buen estado y de restituir la misma cosa al locador,
respondiendo de todo daño o deterioro que se causara (arts. 1.556 y 1.561 del
Código Civil).

A tal obligación se refiere expresamente el art. 1.561: “Debe conservar la cosa en buen
estado y responder de todo daño o deterioro que se causare por su culpa”; es una obligación
paralela a la que tiene en el mismo sentido el locador, pero su fundamento es
distinto. Esta obligación que la ley le impone al locatario se funda en su calidad
jurídica de mero tenedor de una cosa ajena, y de la obligación principal de restituir al
locador la cosa arrendada al terminar la locación y de restituirla en el mismo estado
en que la recibió.

Se presume que los daños o deterioros que existan al tiempo de la restitución se

originan en la culpa del locatario, siendo a su cargo la prueba de que se deben al
vicio o defecto de la cosa, al caso fortuito o fuerza mayor, o que no son de aquellos
que se derivan del uso correcto de la cosa.

El estado de la cosa debe ser bueno, según el art. 1.514 y se presume que era bueno
si no se hace descripción del estado de la cosa al entregarla al locatario (Arts. 1.515 y
1.516).
Integran esta obligación general y amplia del locatario de conservar la cosa
arrendada en buen estado varios deberes específicos consistentes en obligaciones de
hacer y de no hacer: a) Obligación de reparar los daños y deterioros que cause en la
cosa arrendada el mismo locatario, las personas de su familia, sus empleados,
dependientes, domésticos, huéspedes, cesionarios y subarrendatarios (arts. 1.561 y
sgtes.); b) obligación de no abandonar la cosa arrendada sin dejar persona que la
conserve en buen estado (arts. 1.562 inc. 1° y 1.564); c) Obligación de no hacer
obras nocivas a la cosa locada, o que alteren su forma, o que muden su destino o
prohibidas en el contrato (art. 1.562 inc. 2° y 1.567); d) Obligación de hacer las
mejoras a que se obligó (Arts. 1.562 inc. 3° y 1.567); e) Obligación de avisar al
locador de toda usurpación o novedad dañosa a su derecho lo más pronto posible.
(Art. 1.530).

El deber genérico de conservar la cosa en buen estado implica hacer lo necesario

para que no se deteriore o perjudique y se mantenga cuanto es posible en el mismo
estado en que la recibió, esto es, en buen estado, como tiene derecho a exigirlo del
locador al recibirla.

Es decir que todo daño o deterioro que exista al tiempo de la restitución de la cosa
locada se presume originado en la culpa del locatario, correspondiendo probar que
los deterioros obedecen al vicio o defecto de la cosa alquilada. Es más, probada la
entrega y la recepción de la cosa locada, en el estado reconocido por ambas partes
en el contrato de locación, se encuentra a cargo del locatario la prueba de la
aparición de los vicios o defectos graves que impidieron su correcta utilización.

La exigencia de que el locatario tenga a su cargo la prueba de que los deterioros no

se deben a su culpa tiene su razón de ser en el hecho de que es un mero tenedor de
la cosa alquilada, y debe cuidarla, conservarla y restituirla en el mismo estado en que
la recibió, presumiéndose que este estado era bueno si no se hizo descripción
específica del mismo. (MOLINA QUIROGA, Eduardo - VIGGIOLA, Lidia E.,
“Locación de cosas”, Buenos Aires, La Ley, 1.999, pág. 132 y
sgtes; LORENZETTI, Ricardo Luis. “Código Civil Comentado” Contratos Parte
Especial, To. I. Ed. Rubinzal-Culzoni, pág. 563;Cámara Nacional de Apelaciones en
lo Civil, sala C, 06/06/1995, “Edint S.R.L. c. Gallo, Petrona”, LA LEY 1995-E, 467
- DJ 1995-2, 887Cámara de Apelaciones Civil, Comercial, Laboral y de Paz Letrada
de Curuzú Cuatiá, 21/02/1995, “Edgard, Nicolás c. Viana, Horacio O.”, DJ 1995-1,
730).

2).- Se queja la parte actora que la Sentenciante considere que el inmueble fue
entregado con filtraciones en el sótano y desmantelados los sanitarios, cuando
dichas deficiencias fueron subsanadas al momento de la firma del contrato de
locación como surge de las declaraciones testimoniales de los Sres. Paganini,
González y Federicci y lo expuesto en la cláusula cuarta del contrato de locación.

Si bien es cierto que en el informe elevado al Director de Obras Privadas de la

Municipalidad de fecha 16/9/2008 se dejó constancia que el inmueble presentaba
en el subsuelo una importante falla de aislación hidrófuga con filtraciones
provenientes de Calle Mitre lo que afectaba el estado de los contrapisos, y que los
sanitarios y vestuarios se encontraban desmantelados, faltando el equipamiento y
acondicionamiento de éstos para su funcionamiento (ver fs. 217), no es menos
cierto que los testigos Sres. Paganini y Federici (ver videograbación), quienes no han
sido tachados ni impugnados sus dichos, afirman con anterioridad a la entrega del
inmueble a la Municipalidad (ver contrato de locación con vigencia a partir del
1/3/2009 fs.115 y sgtes.) fue solucionada la humedad en el sótano originada en un
caño de cloaca desconectado, y se reacondicionaron los baños, dejándolos en
condiciones.

En lo referente al estado en general del inmueble, el testigo González detalla que el

inmueble estaba en buenas condiciones, que anteriormente había sido alquilado a
Carrefour, siendo fundamental el mantenimiento porque ante una gotera de agua en
el techo los clientes se quejaban.

El Sr. Paganini -Jefe de mantenimiento de la actora en la época en que se celebró el

contrato y jubilado en el momento de testificar- declara que tanto es que se entregó
el edificio en condiciones de uso, que sólo hubo un llamado al principio para que
revisaran alguna pérdida de agua que había en el primer piso, estando un caño
desconectado del desague, pero que nunca tuvieron de parte de la Municipalidad
demandas mayores en cuanto a cosas que no estuvieran en condiciones. No
recibieron reclamos por la Municipalidad con posterioridad a su entrega.

Por otra parte el Sr. Federici, quién era contratado por la actora para realizar tareas
de mantenimiento que en ciertas oportunidades, manifiesta que previo a la
contratación con la Municipalidad revisó el inmueble, el que estaba operativo en
perfecto estado a nivel edilicio, realizándose reparaciones menores

Los dichos coincidentes de los testigos, referidos tanto a que las deficiencias
indicadas con anterioridad a la entrega del inmueble (humedad en subsuelo y
desmantelamiento de sanitarios y vestuarios) fueron subsanadas, como al buen
estado en que se encontraba el inmueble, valorados a tenor de las reglas de la sana
crítica (art. 199 del CPCCCyTMza), sin que tampoco existan elementos objetivos
que permitan dudar de su imparcialidad, se estima que transforman la presunción
que contemplaba el art. 1616 C.C. en una certeza.
Avala esta conclusión, es decir que la Municipalidad recibió el inmueble en buen
estado, en primer lugar que no aparece creíble ni lógico que no hubiere dejado
constancias de las falencias al suscribir el contrato si éstas no hubieren sido
subsanadas. No estamos en presencia de una persona inexperta sino de un ente
público que cuenta con cuerpo de asesores técnicos y legales, habiéndose seguido
previo a la contratación una serie de trámites que concluyeron con el Decreto No.
271 de la Municipalidad de la Ciudad de Mendoza que autorizaron la contratación
directa de la locación del inmueble en cuestión destinado al funcionamiento de la
modalidad comercial denominada “Feria Persia” (ver fs. 312 y sgtes.).

En segundo lugar, como señala el perito ingeniero a fs. 514 vta, “si el daño previo
hubiera sido “tan importante” la Municipalidad en ejercicio del poder de policía
edilicia y de habilitación para el funcionamiento comercial con acceso de público, no
habría podido alquilar el inmueble en cuestión”. Téngase en cuenta que en el
inmueble funcionaron 117 locales comerciales conocido como “Feria Persa”,
resultando impensable que lo hubieran hecho sin los servicios sanitarios y vestuarios
en forma.

Y en tercer lugar si la “falla de aislación hidrófuga con importantes filtraciones

provenientes de calle Mitre que afectaba el estado de los contrapisos” detectada por
personal del Municipio en el mes de setiembre del 2.008, no hubiere sido reparada
previo a firmar el contrato de locación en el mes de marzo del 2.009, al momento de
la restitución del inmueble a la locataria en el año 2.016, el estado de deterioro de los
contrapisos luego de siete años de humedad habría sido muy notorio. Sin embargo
la perito María Cecilia Massetti quién constató los daños en el inmueble con
posterioridad a su entrega (ver fs. 97 y sgtes de los Autos AEV 251.151), -los que
han sido aceptados por las partes no siendo objeto de cuestionamiento-, no hace
mención a daños en los contrapisos, lo que ratifica que la falla fue solucionada. Sólo
detectó en la entrada del sótano y no en éste, humedad en paredes sin
mantenimientos.

En conclusión, corresponde acoger la crítica y tener por cierto que el inmueble fue
entregado en buen estado de conservación habiéndose subsanado las deficiencias
previamente detectadas, debiendo incluirse en la cuantificación de los daños
materiales lo concerniente a la instalación sanitaria como a la reparación de la
humedad en las paredes al ingresar al sótano.

3).- Se agravia la apelante que se pretenda atribuir deterioros estructurales existentes

en el techo en el año 2014 como anteriores al inicio de la locación la que tuvo inicio
en el año 2.009, constatándose aquellos 5 años después.

Se anticipa la opinión favorable a la procedencia de la crítica.

No es un objeto de discusión que el 12/9/2014 la actora requirió los servicios de la
Esc. María Gabriela Alvarez a los efectos que constate el estado en que se encuentra
el inmueble sito en Calle Mitre No. 1558 de Ciudad dado en locación a la
Municipalidad de la Ciudad de Mendoza. Que la notaria verificó al ingresar por el
sector de Playa de estacionamiento “soportes de media sombra en el suelo, en el
depósito del primer piso hay piquetes y manchas de suciedad en la pared y vidrios
rotos; en otra habitación grande se constatan agujeros en el techo, falta parte del
cielorraso y se puede ver la loza, con manchas blancas que su mandante las atribuye
a salitre por humedad proveniente de la terraza; en el piso debajo del agujero del
techo se verifican pedazos de loza, en otras habitaciones más chicas que funcionan
como oficinas tienen manchas y la pintura se encuentra descascarada. Observa una
grieta en la pared y describe las condiciones de suciedad de la terraza (equipos de
refrigeración con soportes oxidados, las rejillas se encuentran tapadas por tierra,
basura y hojas ).

La Pretoria de Grado, considera tomando como base el presupuesto de Monteverdi

Construcciones S.A. (ver fs. 475/476) que el retiro de baldosa calcárea en la terraza
para eliminar peso y limpieza de los respectivos escombros (ítems 2-7, 2-8 del
presupuesto) es a cargo de la locadora por tratarse de un problema constructivo
como indican tanto la Ing. Masetti (fs. 112 in fine) como el testigo González.

Más allá de no verificarse, no obstante la minuciosa lectura de la pericia de la Ing.

Masetti que corre agregada a fs. 106/112, que hubiere dictaminado que el retiro de
las baldosas tuvieran su origen en un problema estructural, se entiende que tampoco
dicho extremo fue aseverado por el Sr. González como causa de los daños.

A fs. 40 corre agregado el informe técnico del Ing. González, Ingeniero en

Construcciones, requerido por la actora al constatarse los daños que da cuenta el
acta notarial referido, quién luego de la inspección ocular realizada en el edificio
ubicado en Calle Avda Mitre 1558 de Capital, observa en el sector planta alta daños
importantes en las losas.

Se explaya sobre el tipo de losetas (SAP) utilizadas en la época de la construcción del

edificio; que esta losa se armaba en obra, que la loseta cerámica tenía en su parte
inferior unas orejas que permitían la colocación de la armadura de tracción de los
nervios que se formaban entre loseta y loseta una vez que se llenaba de hormigón;
que si por algún motivo se producen filtraciones, el agua se pone en contacto con la
armadura de esos nervios, se oxida, consecuentemente el hierro aumenta de
volumen y produce esfuerzos que no son resistidos por las paredes de la loseta
cerámica produciéndose la rotura de las paredes y desprendiéndose la parte inferior
de las mismas. Este fenómeno es el que se ha producido en las losas sobre la planta
alta de ese edificio, en sectores de edificio y depósito, debajo de la azotea.

Afirma que “es indudable que este deterioro fue producido por filtraciones en la
azotea, la que está revestida por baldosas calcáreas, debido a la falta de limpieza y
mantenimiento de los desagües pluviales, lo que impidió el libre escurrimiento del
agua de lluvia produciéndose acumulaciones del líquido, favoreciendo la posibilidad
de filtraciones”. Recomienda “plantear a muy corto plazo la solución estructural, ya
que en el estado que se observan las losas, existe un potencial peligro de colapso de
las mismas”.

Al prestar declaración testimonial en la audiencia final (videograbación), ratifica que

en el año 2014 verificó que había daños muy importantes en la cubierta del segundo
nivel justo debajo de la terraza; un deterioro muy importante ya estructural; que
debido al tipo de losa utilizado ante la presencia de filtraciones se empiezan a
desprender las placas cerámicas de las losetas y se caen dónde no tenían cielo raso y
dónde sí tenían éste último se cayó. Especifica que la causa de los deterioros fue la
falta de mantenimiento, desagües tapados con hojas y mugre y se formaban piletas
arriba que produjo las filtraciones que llevó al deterioro de la estructura de la losa.

Explica que siguió yendo al inmueble con posterioridad porque continuaron

optimizando el refuerzo estructural de la losa; que con personal de la municipalidad
charlaron sobre el refuerzo estructural, primero de reforzar toda la losa de la terraza
y luego advirtieron que había sectores que no habían sido tan afectados los que no
se incluyeron en la propuesta de refuerzo.

Aclara que cuando el inmueble fue devuelto por la Municipalidad no habían hecho
ninguno de los trabajos propuestos.

Va de suyo, que la causa del daño no fue la existencia de un vicio o defecto en la

losa, sino la persistente falta de limpieza y mantenimiento de los desagües pluviales
durante al menos 4 años, a lo que debe agregarse que tampoco la Municipalidad con
posterioridad realizó los trabajos acordados (refuerzo de parte de la estructura de la
losa), lo que sin duda agravó los daños ya existentes en el año 2014.

Dicho de otra forma, si la Municipalidad hubiere cumplido con las obligaciones a su

cargo de mantener los desagües pluviales limpios, no se hubieren producido los
daños estructurales en las losas, máxime cuando en el informe de personal técnico
del aquella en fecha 16/9/2008 previo a la celebración del contrato, se verificó que
tanto la planta baja como las altas se encontraban en aparente buen estado general,
sin observarse deterioros constructivos, lo que es avalado por el testigo Ing.
González quién señala que visitó el inmueble antes de ser dado en locación, el que
estaba en buenas condiciones de mantenimiento, salvo una filtración en el subsuelo
y deterioro en sanitario.

Aún más, la misma accionada tanto al alegar como al expresar agravios (ver fs. 580
vta.), admitió que eran a su cargo los gastos de reparación de los daños estructurales
de las losas, al hacer referencia a la nota presentada por la actora en fecha
10/7/2014, -con posterioridad al informe del Ingeniero González que da cuenta de
los daños en las lozas- en dónde la sociedad cuantificó los trabajos estructurales,
limpieza, mantenimiento, pinturas en la suma de $1.000.000, monto (ver fs.546 y
vta.) que la recurrente estima que a la fecha de la fundamentación del recurso que no
pueden superar los $2.500.000, argumento que utiliza para que disminuya el monto
de condena por daños materiales.

O sea, si la Municipalidad no cuestionó su obligación de responder por los daños

estructurales en la losa, -hecho no controvertido- aunque sí la cuantía de lo
reclamado por la actora por éste, ello impedía so pena de violentar el principio de
congruencia, que la Magistrada de Grado concluyera como lo hizo, que aquellos
eran a cargo de la parte accionante.

La característica de los hechos no controvertidos es, precisamente, que quedan

fijados para el Juez como ocurridos, por supuesto, siempre que se trate de hechos
lícitos y posibles. En consecuencia, al Juez, al momento de dictar la sentencia
definitiva, le está vedado valorar o desestimar el hecho admitido, pues en caso de
hacerlo, su resolución será incongruente (CALORIO, Juan Pablo. “La carga del
demandado de pronunciarse categóricamente respecto de los hechos afirmados por
el actor”. Publicado en: LA LEY1998-E,52. Cita Online: AR/DOC/17612/2001).

Lo expuesto lleva a la inclusión en el monto de condena de los ítems 2-7, 2-8 y 6-2,
del presupuesto de fs. 475/477 que el perito considera que es el que más se adecúa a
las reparaciones necesarias (ver fs. 471 vta), en razón que los daños estructurales en
la losa, tuvieron su causa en el accionar negligente de la accionada en el
mantenimiento de los desagues.

4).- La recurrente critica la errónea valoración de la prueba pericial ejecutada por el

Ing. Coria, al sostenerse que la misma no discrimina reparaciones por el uso
inadecuado a cargo de la locataria de las que corresponden al locador por ser
necesarias de conservación, omitiendo considerar que ha sido el propio perito quién
expresamente consigna que todos los daños del inmueble sean de conservación o
estructurales derivan de un solo motivo, la falta de mantenimiento a cargo del
inquilino.
La Sentenciante a los efectos de determinar cuáles son los arreglos a cargo de la
Municipalidad, de los detallados en el presupuesto de fs. 475/477 separa aquellos
que se identifican con el mejoramiento del inmueble y con las mejoras estructurales,
que las asimila al término “remodelación del edificio” que serían a cargo del locador,
de las restantes que pesarían sobre el locatario.

Se disiente parcialmente con el criterio tenido en cuenta por la “A Quo”, dado que
se entiende que lo que se debe meritar a los efectos de la discriminación de los
gastos, no es si afectan o no partes estructurales del edificio, sino cuál ha sido la
causa del daño; si éste se originó en la calidad propia de la cosa, vicio o defecto de
ella, serán a cargo del locador (art. 1516 del C.C.), o si lo fue en el accionar culpable
del locatario en el uso y conservación de la cosa locada (art. 1561 del C.C.), recaerán
sobre éste último.

Del informe de la pericia de fecha 26/10/2016 elaborado por la Ing. María Cecilia
Masetti, consentido por las partes, y material fotográfico, se consignan los siguientes
daños: en Planta sótano: -entrada a sótano con paredes con humedad y sin
mantenimiento; -cañería de cloaca desconectada; -cables desconectados y colgando;
-tablero de luz totalmente vacío y sin puerta; -olor nauseabundo proveniente de
líquidos cloacales de cañería desconectada por continuidad habitual de uso del
baño. Planta baja entrada a predio: -Paneles de tabiques destruidos a golpes y
patadas. -Habitación utilizada como cocina. Mancha de grasa y humedad en techo. -
Humedad florecida en cielo raso. -Cielo raso suspendido arrancado. -Paneles
divisorios destruidos. Planta alta: -Tablero de luz sin conexión ni llaves. Cables
desconectado y colgando. -Marca de artefacto de luz que no se encuentra en el lugar.
-Tablero sin llaves, ni conexiones ni cables. -Tabiques divisorios pateados. -Cables
colgando fuera de cablecanal. -Cables desparramados en el piso. -Baño sin
artefactos. Destruídos. -Se observa importante humedad en techo; -Techo con
revestimiento caído por humedad; -Techos con revestimientos caídos por humedad
y cañerías de aire acondicionado removidas de su línea; -Marco de ventana con
fragmento de vidrios rotos. -Cielorasos con desprendimiento de revoques por
humedad y tubería de aire acondicionado removidas de su línea; -Techo con
revestimiento caído; Techo con revestimiento caído y canaletas de pasacables
arrancados de su lugar; -Otro baño desmantelado. -Faltan rejillas de salida de aire
acondicionado; -Tablero de luz arrancado, totalmente vacío (sin llaves ni cables);
Tubos de aire acondicionado arrancados de su lugar; -Paneles de melanina rotos
destruidos; -Otro sector de cieloraso con desprendimiento de revoque por
humedad; -Revestimiento de techo totalmente caído por humedad; -Techos con
losetas expuestas. Revestimiento caído por la humedad existente; -Humedad
expuesta en losetas; -Otro baño desmantelado y en paupérrimas condiciones; -
Puerta sin picaporte; -Tramos de tubos de aire acondicionado esparcidos por el
piso. Planta terraza: -Equipos de cámaras refrigerantes arrumbadas; Tragaluz
totalmente roto; -Tubos del sistema de aire acondicionado por doquier; -Terraza
con piso transitable lo cual implica una resistencia mayor de la losa. Se observa el
piso limpio; -Más tubería de aire acondicionado por doquier; -Solo existe una parte
de la terraza con membrada de aislación hidráulica; -Maquinaria desvencijada y
trastos tirados; -Casilla de ladrillo hueco sin techo. (ver fs. 97/103 del AEV 251.151
y pericia ingeniero civil fs. 470).

A su vez el Ing. Paganini, Jefe de Mantenimiento de la actora, quién recibió el

inmueble cuando fue entregado por la Municipalidad, describe que estaba destruído,
techos caídos, elementos faltantes, los cables no estaban, mugre, suciedad por todas
partes, era inusuable, los baños destruídos, cañillas arrancadas, desmantelados 5
equipos de aire acondicionado, al igual que el grupo electrógeno, -faltaba el 90% de
las partes-, había perros en el edificio que impedía ingresar al edificio por una parte
debido a la mugre y olor.

El Lic. Federici quién también constató el estado del inmueble cuando fue
entregado, relata que en el edificio no había energía, en el primer piso se encontraba
el cielo raso caído, losetas en el suelo, el edificio abandonado, olores raros y el
sótano inundado, la terraza sucia, desordenada, aires acondicionados equipo
electrógeno e instalación eléctrica desmantelada.

El testigo Antonio Curi, empleado de la accionada, declara que cuando conoció el

inmueble, las partes que recorrió, estaban desocupada, bastante abandonadas y
sucias.

El perito Ingeniero Civil Héctor Hugo Coria, en su experticia de fs. 470 y sgtes.,
tomando como base el acta protocolar de Constatación del Anexo XIII donde se
hizo un relevamiento descriptivo similar al informe pericial de la Ing. Masetti,
respecto al cuál no tienen reparo las partes, estima que las reparaciones necesarias
que habría que realizar en el inmueble pueden considerarse mejor reflejadas en el
presupuesto presentado por Monteverdi Construcciones S.A., al que se debe
descontar lo relativo a rampas de acceso a cocheras subterráneas en ítems 3.1 a
3.3.9, ascendiendo el precio total de trabajos que se deberán ejecutar a valores del
28/9/2017 a $27.297.771,67 sin IVA, y a agosto del 2018 -fecha de la pericia- atento
a que según informe del Consejo Profesional de Ingeniero y Geólogos de Mendoza
el incremento del costo de la construcción entre setiembre del 2017 a agosto del
2018 es del 31,2%, el precio actualizado asciende a $35.814.676,35 sin IVA.

Afirma que todos los daños y demás destrucciones obedecen a la falta de

mantenimiento del inmueble (ver respuesta al pto d), fs. 471 vta), uso y del
transcurso del tiempo (ver respuesta 2 del cuestionario de fs. 403, fs. 472 vta) y que
los precios de Monteverdi Construcciones S.A., que incluyen mano de obra y
materiales, referidos a septiembre del 2017 en general sí son razonables (ver
respuesta al pto f fs. 472).

Al contestar las observaciones, clarifica que los deterioros de pintura, drenajes

pluviales y aislación hidráulica de azotea, sí son producto de la falta adecuada de
mantenimiento por el hecho de que el inmueble estaba ocupado y el deterioro
progresivo no podría pasar desapercibido por el inquilino (ver fs. 492).

Resulta oportuno traer a colación que el informe pericial debe ser analizado
por el juzgador de acuerdo a las reglas de la sana crítica (art. 199 del CPCCyCTMza.)
que son las que permiten establecer cuándo debe ser estimado o repelido por el
Tribunal, en otras palabras, si bien el Juez no debe opinar sobre cuestiones técnicas
o científicas que, sin dudas, exceden sus conocimientos y para lo cual es auxiliado
por los peritos, ello no implica que deba ser un rehén de cualquier dictamen pericial
que se le presente, y esto es así porque el "el Juez no puede ser un funcionario
pasivo ante el dictamen pericial, pues por el contrario en su interpretación debe
asumir siempre un rol dinámico para determinar si la investigación efectuada por el
perito corresponde a la realidad objetiva que fuera sometida a su estudio, y al mismo
tiempo si éste formuló las deducciones sobre la base del conocimiento científico"
(SCIME, Salvador F -"Valor Jurídico del Peritaje y Legalidad del Trastorno Mental
No Permanente"-LA LEY, 1990-E, 53).

Ergo le corresponde al Juez apreciar el mérito convictivo del dictamen

pericial, no estando obligado a admitirlo cuando no reúne los requisitos para su
eficacia, toda vez que se trata de una prueba que es objeto de valoración y no de una
función jurisdiccional que es privativa e indelegable al juzgador. No es el perito
quien decide la controversia, sino que tan solo emite un concepto que le sirve al Juez
para sentenciar. Su opinión no es obligatoria para las partes, ni obliga al Juez,
conforme a una sana crítica de su contenido”. (SCJMza. Expte. N° 54.697 - “Garay,
Marcelo en J° Garay, Marcelo Bodegas y Viñedos Giol EEIC p/Ord. Inc.”. Fecha:
24/10/1995. LS 260:443).

Ahora bien, partiendo de la directriz que no son a cargo del locatario los daños o
remodelaciones estructurales, -salvo que los deterioros tenga su origen en su culpa-,
ni tampoco aquellos que tengan por finalidad el mejoramiento del edificio, dado que
el locatario está obligado a restituirlo en el mismo estado que lo recibió pero no
mejorado, se analizarán los agravios y ítems consignados en el presupuesto de fs.
474/475, precisándose también que éstos últimos a los fines de su procedencia
deberán guardar relación de causalidad con los daños constatados.
Atento a los deterioros que da cuenta la pericia de la Ing. Masetti, si bien se verificó
un estado importante de suciedad no se constató deterioro en las alfombras de tal
magnitud que tornase necesario su reemplazo, por lo que el ítems remoción de
alfombras viejas (2-4) y su remplazo por piso de alto tránsito en 2° y 3er. Nivel y mil
metros lineales de zócalo cerámico (6-5, 6-9) coincidiendo con la Juez de Grado no
son ha cargo del locatorio.

A igual solución debe arribarse respecto al reemplazo de un número indeterminado

de puertas y sus respectivos marcos, barandas y pasamanos, ventanas en entrepiso
sin determinar si se trata de remplazo de vidrios rotos (10-1-4), como cierre metálico
en cochera esquina calle Mitre y Gral. Paz (10-6), los que no responden a deterioros
comprobados.

En cuanto al ítems revestimientos de porcelanato en muros de baños y cocina (8-2),

no habiendo probado la actora que el inmueble fue entregado con éste material, al
contrario surgen de las fotografías que los baños y cocina están recubiertos con
azules comunes (ver fs. 98 y vta., 99 vta. y 100 vta.), se juzga que la instalación del
porcelanato implica una mejora para el inmueble que será a cargo del locador.

Por último, también corresponde excluir del presupuesto el ítems 4.1, hormigón y
refuerzos estructurales de escalera a oficinas internas, en primer lugar porque no fue
chequeado daño alguno en la escalera al recibirse el inmueble y en segundo lugar
porque no se advierte que guarde relación con la falta de mantenimiento del
inmueble o por su uso; y el ítems (14-1,2 y3) instalaciones contra incendio, ya que
ninguno de los testigos de la actora, en especial el Sr. Paganini, Jefe de
mantenimiento, mencionó que hubiere sufrido daños.

En consecuencia, a la suma indicada por el perito $27.297.771,67 sin IVA (ver fs.
471 vta.) , la que al no existir otro medio probatorio de igual o mayor valor que
desvirtúe en este aspecto la pericia, deberá estarse a que es razonable, deberán
descontarse los ítems 6-5 ($1.196.766,81), 6-9 ($517.438,45), 10 1-4 ($67.017,02;
$169.477; $48.419,29; $46.593,61); 10-6 ($99.143,31); 8-2 ($1.068.517,53); 4-1
($129.661,93) y 14, 1,2 y 3 ($5.232.179,17) del presupuesto de fs. 475/477 , lo que
arroja el monto de $18.722.530,50 sin IVA el que se fija a la fecha del presupuesto
(28/9/2017) con más la tasa activa cartera general nominal anual vencida a treinta
días del Banco de la Nación Argentina (T.N.A.) (Esta Cámara Autos Nº
241.132/51.851, caratulados “Olguín, Paula Verónica y ots. c/El Plumerillo S.A.
p/D. y P”, de fecha 11/04/2017), hasta el dictado del fallo plenario, SCJM autos n°
13-00845768-3/1, “Citibank N.A. en J: 28.144 ‘Lencinas, Mariano c/Citibank N.A.
p/Despido’ p/Rec. Ext. de Inconst-Casación” de fecha 30/10/2017, a partir de allí
la tasa de interés para la línea de préstamos personales del Banco de la Nación
Argentina, denominados “Libre Destino”, a 36 meses, hasta el 01/01/2018, fecha
de entrada en vigencia de la Ley N° 9041, en que deberán aplicarse hasta su efectivo
pago, los intereses previstos en su art. 1, primer párrafo, es decir, los equivalentes a
la evolución de la serie de la Unidad de Valor Adquisitivo (U.V.A.) que publica el
Banco Central de la República Argentina (BCRA) hasta el efectivo pago.

5).- Se agravia asimismo, que a los fines de fijar el monto por lucro cesante se
hubiere tenido en cuenta 4 meses y no comprenda el período desde la entrega del
inmueble el 29/10/2016 hasta la inspección realizada por el Ing.
Coria (29/10/2018) que informa que en el inmueble se están realizando
reparaciones, no encontrándose en condiciones de ser alquilado.

Se adelanta la opinión adversa a la procedencia de la queja.

La actora al deducir la demanda acompañó dos presupuestos uno emitido por la

empresa SEYCO S.A. y otro por MONTEVERDI S.A. basando su reclamo en el
primero de los nombrados y estimando el período en que durarían las reparaciones
en 4 meses, según lo consignado como plazo de ejecución por ambas empresas
constructoras.

Habiéndose trabado la litis en estos términos, se estima que lo relativo al tiempo que
durarían las obras de reparación de los daños, -que dicho sea de paso no fue uno de
los puntos de la pericia sobre el que tuviera que expedirse el perito- no ha
conformado el objeto litigioso, lo que impide que exista pronunciamiento al
respecto, dado que la solución contraria conllevaría a incurrir en el vicio de
incongruencia (pronunciamiento extra petita) al conceder en la Sentencia más de lo
peticionado en virtud de un hecho no afirmado por las partes.

Tampoco corresponde, como pretende la actora, fijar el monto estimado en el

pronunciamiento en crisis ($4.000.000) a la fecha del informe (2/10/2018), ello en
razón que al estimarlo la Juez a la fecha de la sentencia (11/2/2019) lo cuantificó en
una suma mayor al equivalente a 4 meses a un canon locativo mensual de $900.000
($3.600.000).

Aún más si al monto de condena ($4.000.000) se le hace devengar la tasa de interés

pura del 5% anual desde el día de la entrega del inmueble (29/11/2016) a la
resolución (11/2/2019) arroja una suma total de $4.440.547,94, monto que es
superior al que resulta de aplicar a la suma de $3.600.000 fijada al 2/10/2018, el 5%
anual desde la entrega del inmueble a ésta, y con posterioridad hasta la sentencia la
tasa prevista en el art. 1 de la Ley No. 9041 hasta la sentencia.
6).- Por último, se queja de la imposición de costas a su parte por lo que no procede
la demanda, cuando se han admitido cualitativamente los rubros reclamados.

Como se sabe, en materia de costas en los procesos por daños y perjuicios, la

Suprema Corte de Justicia de Mendoza, por mayoría, ha sostenido que “las acciones
de daños y perjuicios en las que la suma inicialmente reclamada queda sujeta a la
limitación en función de la prueba, no deben, en principio, ser incluidas en el
párrafo b) del art. 4 ley 3641, salvo el caso de situaciones de evidente irrazonabilidad
en la petición, o rechazo de algún rubro por su cualidad” y que “en los procesos por
indemnización de daños y perjuicios, cuando el reclamante ha sujetado el monto del
resarcimiento a las resultas de las probanzas efectivas, dejando en última instancia la
estimación del daño librada a la prudencia y discrecionalidad del juzgador, no resulta
aplicable la norma del art. 4 inc. b) ap. b) ley 3641, en tanto la prohibición fáctica en
ella contenida no se hace presente en tales casos”. (Suprema Corte de Justicia de
Mendoza, Sala I, 28/06/1985, expediente Nº 41.999, “Chogris Luis Alberto en J:
Chogris Luis Alberto c/Fides Compañía Argentina de Seguros y Raúl Jorge
Mancabelli y Elsa María Mancabelli p/Sumario Casación”, LS 189:177; la Corte
también trató el tema en otros precedentes: fallo de fecha 31/10/1996, expediente
Nº 56.725, “Sassi de Villanueva Celma Inés en J: Sassi de Villanueva Celma Ines
c/Jorge Guillermo Picazo Rivera y C.E.C.I.C. S.R.L. p/Daños y perjuicios
s/Casación, LS 268:302; 25/02/1998, expediente Nº 61.834, “Barrera Juan Carlos
en J: Barrera Juan Carlos en j: Barrera Juan Carlos c/Juan Angel Marmilli Giacinti
p/Casación, LS 277:423).

En las presentes actuaciones han sido acogidos todos los rubros -daño material y
lucro cesante- desde el punto de vista cualitativo, disminuyéndose sólo en su cuantía
el primero de los nombrados, por lo que corresponde acoger la crítica e imponer las
costas únicamente a la accionada por lo que prospera la demanda.

7).- Mención especial amerita el recurso de la accionada, dado que más allá que la
admisión del deducido por la actora conlleva el rechazo del de aquella, aún cuando
se hubiere arribado a otra solución respecto al primero, igualmente cabría el rechazo
del de la Municipalidad, ya que ésta pretende la disminución del monto de condena
en base a peticiones de la actora anteriores a los daños constatados por la Perito
Masetti, luego de la recepción del inmueble, los que fueron tenidos en cuenta por la
“A Quo”, lo que torna inviable su queja.

VI.- En conclusión, deberá acogerse parcialmente el recurso de apelación deducido

por la actora y rechazar el de la accionada, y por lo tanto condenar a la
Municipalidad de la Ciudad de Mendoza a pagar a Pedro López e Hijos S.A.C.I.A. la
suma de $22.722.530,50 comprensiva de $18.722.530,50 más IVA que se fija al
28/9/2017 con más la tasa activa cartera general nominal anual vencida a treinta
días del Banco de la Nación Argentina (T.N.A.) (Esta Cámara Autos Nº
241.132/51.851, caratulados “Olguín, Paula Verónica y ots. c/El Plumerillo S.A.
p/D. y P”, de fecha 11/04/2017), hasta el dictado del fallo plenario, SCJM autos n°
13-00845768-3/1, “Citibank N.A. en J: 28.144 ‘Lencinas, Mariano c/Citibank N.A.
p/Despido’ p/Rec. Ext. de Inconst-Casación” de fecha 30/10/2017, a partir de allí
la tasa de interés para la línea de préstamos personales del Banco de la Nación
Argentina, denominados “Libre Destino”, a 36 meses, hasta el 01/01/2018, fecha
de entrada en vigencia de la Ley N° 9041, en que deberán aplicarse hasta su efectivo
pago, los intereses previstos en su art. 1, primer párrafo, es decir, los equivalentes a
la evolución de la serie de la Unidad de Valor Adquisitivo (U.V.A.) que publica el
Banco Central de la República Argentina (BCRA) hasta el efectivo pago; y
$4.000.000 estimada a la fecha de la resolución recurrida con más la tasa pura del 5%
anual desde el día de la entrega del inmueble al 11/2/2019 y con posterioridad hasta
el efectivo pago la tasa de interés prevista en el art. 1 de la Ley 9041, con imposición
de costas a la accionada por lo que prospera la demanda. ASI VOTO.

Sobre la misma y primera cuestión propuesta el Sr. Juez de Cámara, Dr.

Claudio Leiva y el Sr. Juez de Cámara, Dr. Claudio Alejandro Ferrer dijeron:

Que por lo expuesto precedentemente por el miembro preopinante, adhieren al

voto que antecede.

Sobre la segunda cuestión propuesta la Sra. Juez de Cámara, Dra. María

Silvina Abalos, dijo:

Las costas deberán imponerse a la parte demandada apelante por el rechazo de su

recurso y en la medida en que procede el remedio procesal de la actora, y a ésta en
cuanto se rechaza (arts. 35 y 36 del CPCCyTMza.). ASÍ VOTO.

Sobre la misma y segunda cuestión propuesta el Sr. Juez de Cámara, Dr.

Claudio Leiva y el Sr. Juez de Cámara, Dr. Claudio Alejandro Ferrer dijeron:

Que por las mismas razones adhiere al voto que antecede.

Con lo que se dio por concluido el presente acuerdo dictándose sentencia, la que en
su parte resolutiva dice así:

SENTENCIA:

Mendoza, 12 de setiembre de 2.019.

Y VISTOS:

Por lo que resulta del acuerdo precedente, el Tribunal

RESUELVE:

1°) Admitir parcialmente el recurso de apelación interpuesto a fs. 556 por el Dr.
Nicolás Martín Becerra por la actora Pedro López e Hijos S.A.C.I.A. y
rechazar el deducido a fs. 561 por el Dr. Nicolás Giordano por la
Municipalidad de la Ciudad y, en consecuencia, revocar parcialmente la
sentencia de fs. 548/551, la que queda redactada del siguiente modo: “I.-
Estimar parcialmente procedente la demanda instada por la parte actora y, en
consecuencia, condenar a la Municipalidad de la Ciudad de Mendoza a
abonar a Pedro López e Hijos S.A.C.I.A. en el plazo de DIEZ DIAS de
firme y ejecutoriada la presente, la suma de PESOS VEINTIDÓS
MILLONES SETECIENTOS VEINTIDÓS MIL QUINIENTOS
TREINTA CON 50/100 ($22.722.530,50) comprensiva de $18.722.530,50
más IVA por daño material y $4.000.000 por lucro cesante, con más los
intereses determinados en el considerando Cap. VI. II.- Imponer las costas a
la accionada por lo que prospera la demanda (Arts. 35 y 36 del
C.P.C.). III. Regular los honorarios profesionales de la siguiente manera:
Dres. Nicolás Martín Becerra, José Manuel Laurenti y Oscar Hernán Alenda
en las respectivas sumas de PESOS UN MILLÓN DOSCIENTOS
OCHENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y DOS
($1.286.482), UN MILLÓN SEISCIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL
OCHOCIENTOS QUINCE ($1.664.815) y SEISCIENTOS CINCO MIL
NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO ($605.938) a la fecha y sin perjuicio
de los complementarios e IVA que correspondan (Arts. 2, 3, 4, 13 y 31 de la
Ley Arancelaria). IV.- Omitir la regulación de los honorarios profesionales
de los abogados que representaron a la Municipalidad de la Ciudad de
Mendoza y Fiscalía de Estado por lo que prospera la demanda en virtud de
lo normado por el art. 1 de la Ley 5.394. V.- Regular los honorarios de los
peritos intervinientes, Ing. Héctor Hugo Coria y Martillero Víctor Hugo
Favre en la suma de PESOS CUATROCIENTOS OCHENTA Y OCHO
MIL ($488.000) a cada uno, sin perjuicio de los complementos y del IVA que
correspondan (art. 184 C.P.C.C.T.).”

2º) Imponer las costas de Alzada a la parte demandada apelante por el rechazo de su
recurso y en la medida en que procede el remedio procesal de la actora, y a
ésta en cuanto se rechaza (arts. 35 y 36 del CPCCyTMza.).
3°) Regular los honorarios de los profesionales intervinientes en esta vía
impugnativa, de la siguiente forma: a) Por lo que prospera el recurso de la
actora y se rechaza el de la demandada, respecto a los montos de condena, a
los Dres. José A. Vergara Luque y Nicolás Martín Becerra en las sumas de
PESOS QUINIENTOS OCHENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS
CINCUENTA Y DOS ($583.352) y CIENTO SETENTA Y CINCO MIL
SEIS ($175.006), respectivamente. b) Por lo que prospera el recurso de la
actora respecto a las costas, a los Dres. José A. Vergara Luque y Nicolás
Martín Becerra en las sumas de PESOS CIENTO NOVENTA Y UN MIL
OCHOCIENTOS CINCUENTA ($191.850) y CINCUENTA Y SIETE
MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO ($57.555),
respectivamente. c) Por lo que se rechaza el recurso de la actora, a los Dres.
Nicolás Giordano, Carlos A. Egües, José A. Vergara Luque y Nicolás Martín
Becerra en las sumas de PESOS UN MILLÓN SETECIENTOS
OCHENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS VEINTINUEVE ($1.787.529),
QUINIENTOS TREINTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y
OCHO ($536.258), UN MILLÓN DOSCIENTOS CINCUENTA Y UN
MIL DOSCIENTOS SETENTA ($1.251.270) y TRESCIENTOS
SETENTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y UNO
($375.381), respectivamente. (Arts. 3, 15 y 31 de la Ley Arancelaria 9131 –
B.O. 12/12/18). Los honorarios regulados son sin perjuicio de los
complementarios que correspondan, dejando expresamente establecido que
al momento de practicarse liquidación deberá adicionarse el Impuesto al
Valor Agregado (I.V.A.) a los profesionales que acrediten la calidad de
responsables inscriptos.

Cópiese, regístrese, notifíquese y bajen.

Msa/dds/7086

DRA. MARIA SILVINA ABALOS DR. CLAUDIO F. LEIVA

Camarista Camarista

DR. CLAUDIO A. FERRER

Camarista
 DRA. ANDREA LLANOS
Secretaria de Cámara

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