Universidad Mariano Gálvez de Guatemala Facultad de Ciencias Jurídicas Y Sociales

UNIVERSIDAD MARIANO GÁLVEZ DE GUATEMALA
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES
“ANÁLISIS CRÍTICO JURÍDICO SOBRE EL CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO CELEBRADO ENTRE LA MUNICIPALIDAD DE
RETALHULEU Y NEGOCIOS CONSOLIDADOS DEL PACIFICO,
SOCIEDAD ANÓNIMA Y SU IMPACTO EN LA RECAUDACIÓN DE
FONDOS POR PARTE DE LA MUNICIPALIDAD.”
EDDY ALBERTO GARCÍA CAMPOS
GUATEMALA, MARZO DE 2014

UNIVERSIDAD MARIANO GÁLVEZ DE GUATEMALA
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES
“ANÁLISIS CRÍTICO JURÍDICO SOBRE EL CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO CELEBRADO ENTRE LA MUNICIPALIDAD DE
RETALHULEU Y NEGOCIOS CONSOLIDADOS DEL PACIFICO,
SOCIEDAD ANÓNIMA Y SU IMPACTO EN LA RECAUDACIÓN DE
FONDOS POR PARTE DE LA MUNICIPALIDAD.”
TRABAJO DE GRADUACIÓN PRESENTADO POR:
EDDY ALBERTO GARCÍA CAMPOS
PREVIO A OPTAR AL GRADO ACADÉMICO DE:
LICENCIADO EN CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES
Y los Títulos Profesionales de
ABOGADO Y NOTARIO
GUATEMALA, MARZO DE 2014

AUTORIDADES DE LA FACULTAD, ASESOR Y REVISOR DEL TRABAJO DE
GRADUACIÓN
DECANO DE LA FACULTAD: Dr. Rodrigo Montufar Rodríguez
SECRETARIO DE LA FACULTAD: Lic. Omar Abel Morales Lurssen
ASESOR: Lic. Víctor Hernández Hernández
REVISOR: Licda. Enma Graciela Vallejos Argueta
iii
iv
v
vi
REGLAMENTO DE TESIS
ARTICULO 8º: RESPONSABILIDAD
Solamente el autor es responsable de los conceptos expresados en el

trabajo de tesis. Su aprobaciónen manera alguna implica
responsabilidadpara la Universidad.
vii
ÍNDICE
Pág.
INTRODUCCIÓN……………...…....………………………………………………….. 01
CAPÍTULO I
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
1.1 Antecedentes…………………………………………….…………………………….04
1.2 Definición………………………………………………………………………………04
1.3 Características………………………………………………………………………….05
1.3.1 Principal……………………………………………………………………………..05
1.3.2 Consensual…………………………………………………………………………06
1.3.3 Bilateral………………………………………………………………………...........06
1.3.4 Oneroso……………………………………………………………………………..06
1.3.5 Conmutativo………………………………………………………………………..06
1.3.6 Temporalidad……………………………………………………………………….06
1.3.7 Tracto Sucesivo……………………………………………………………………06
1.4 Elementos………………………………………………………………………………07
1.4.1 Personales…………………………………………………………………………07
1.4.1.1 Arrendante o Arrendador……………………………………………………..07
1.4.1.2 Arrendatario……………………………………………………………………07
1.4.2 Reales………………………………………………………………………………08
1.4.2.1 La cosa u objeto………………………………………………………………08
1.4.2.2 El Precio……………………………………………………………………….09
1.4.3 Formal……………………………………………………………………………....09
1.5 Obligaciones Previas del Contrato de Arrendamiento…………………………..…10
1.5.1 Identificación de los comparecientes………………………….………………...10
1.5.2 Acreditación del derecho de propiedad sobre el bien objeto del contrato…..10
1.5.3 Acreditación de la Representación Legal…………………………………….…10
1.6 Obligaciones Posteriores del Contrato de Arrendamiento……………….………..10
1.6.1 Extensión del Primer Testimonio………………………………………………...10
viii
1.6.2 Remisión del Testimonio Especial………………………………………………11
1.6.3 Registro de la Escritura Pública del Contrato de Arrendamiento……….……11
1.6.4 Cobro de Honorarios………………………………………………………..…... 11
1.7 Derechos y Obligaciones de los Otorgantes……………………………………….11
1.7.1 Derechos del Arrendante o Arrendador……………………………………….. 11
1.7.2 Obligaciones del Arrendante o Arrendador…………………………………….12
1.7.3 Derechos del Arrendatario……………………………………………………….13
1.7.4 Obligaciones del Arrendatario…………………………………………………...14
1.8 Causas de extinción del contrato……………………………………………………15
1.8.1 Vencimiento del plazo……………………………………………………………15
1.8.2 Convenio Expreso……………………………………………………………….. 15
1.8.3 Por perdida de la cosa arrendada…………………………………………….....15
1.8.4 Expropiación o Evicción de la cosa arrendada…………………………………15
1.8.5 Por Nulidad o Rescisión del contrato de arrendamiento………………………16
1.9 La Tácita Reconducción………………………………………………………………16
1.10 Las Mejoras………………………………………………………………………….16
Pág.
CAPÍTULO II
SOCIEDAD ANÓNIMA
2.1 Antecedentes…………………..……………..…………………………………………18
2.2 Definición…………………………………………………………………………………18
2.3 Características………………………………………………………………………….. 18
2.3.1 Es una sociedad capitalista………………………………………………………….18
2.3.2 Es una sociedad accionada………………………………………………………….19
2.3.3 Sociedad con limitación de la responsabilidad…..………………….....................19
2.3.4 Se identifica con una denominación libre………………………………………….19
2.3.5 Su administración es revocable…………………………………………………….19
ix
2.4 Derechos y Deberes de los Socios……………………………………………….19
2.4.1 Derechos de los Socios………………………………………………………..19
2.4.1.1 De índole patrimonial………………………………………………….……19
2.4.1.2 De índole corporativo o de gobierno…………………………………........20
2.4.2 Deberes de los socios………………………………………………………….20
2.5 Personalidad Jurídica de la Sociedad Anónima…………………………………20
2.6 Identificación de la Sociedad………………………………………………………20
2.6.1 Denominación Social…………………………………………………………..20
2.7 Domicilio……………………………………………………………………………..21
2.8 El Capital…………………………………………………………………………….21
2.8.1 Clasificación del Capital………………………………………………………..22
2.8.1.1 Capital Autorizado…………………………………………………………..22
2.8.1.2 Capital Suscrito……………………………………………………………..22
2.8.1.3 Capital Pagado……………………………………………………………..22
2.9 Las Acciones………………………………………………………………………..22
2.9.1 Clasificación de las acciones………………………………………………….23
2.9.1.1 Acciones Nominativas……………………………………………………...23
2.10 Órganos de la Sociedad Anónima…………………………………………..…..23
2.10.1 Órgano de Decisión………………………………………………………….…23
2.10.1.1 Asamblea General…………………………………………………………....23
2.10.1.1.1 Clases de Asambleas…………………………………………………….. 24
2.10.2 Órgano de Administración……………………………………………………..25
2.10.2.1 Formas de Administración…………………………………………………...25
2.10.3 Órgano de Fiscalización………………………………………………………..26
2.10.3.1 Integración……………………………………………………………………..27
2.11 Disolución…………………………………………………………………………..27
2.11.1 Clasificación de la Disolución………………………………………………….27
2.12 Liquidación……………………………………………………………………… ...29
x
CAPÍTULO III
RETALHULEU
3.1 Antecedentes Históricos….……………………………………………..……………31
3.2 Demografía……………………………………………………………………………..32
3.3 Geografía……………………………………………………………………………….33
3.3.1 Localización geográfica y distancias…………………………………………….33
3.3.2 Clima………………………………………………………………………………..33
3.3.3 Orografía……………………………………………………………………………34
3.3.4 Hidrología…………………………………………………………………………..34
3.4 DivisiónPolítica-Administrativa……………………………………………………....34
3.5 Economía…………………………………………………………………………….....35
3.6 Idioma………………………………………………………………………………….. 36
3.7 Costumbres y Tradiciones……………………………………………………………36
3.7.1 Feria Patronal……………………………………………………………………...36
3.8 Sistema Vial……………………………………………………………………………36
3.8.1 Vías de Acceso…………………………………………………………………….37
3.8.2 Principales Carreteras…………………………………………………………….37
3.9 Centros de Distracción y recreación………………………………………………..38
CAPITULO IV
EL MUNICIPIO
4.1 Definición………………………………………………………………………………39
4.2 Elementos del municipio……………………………………………………………..39
4.2.1 La Población………………………………………………………………………39
4.2.2 El Territorio………………………………………………………………………...40
4.2.3 La Autoridad……………………………………………………………………….40
4.2.4 La Comunidad Organizada………………………………………………………41
4.2.5 La Capacidad económica………………………………………………………..41
xi
4.2.6 El ordenamiento jurídico…………………………………………………………41
4.2.7 El patrimonio del municipio…………………………………………………….. 41
4.3 Requisitos para la existencia del municipio y su creación……………………….42
4.4 Autoridad Municipal………………………………………………………………....43
4.4.1 Concejo Municipal………………………………………………………………43
4.4.1.1 Competencias del Concejo Municipal……………………………………..44
4.4.1.2 Comisiones de trabajo………………………………………………………47
4.4.2 Alcaldía Municipal……………………………………………………………….47
4.4.2.1 Competencias del Alcalde Municipal……………………………………...48
4.5 Regulación Legal……………………………………………………………………49
4.6 Sistemas de Gobierno Municipal…………………………………………………..50
4.6.1 Sistema de Democracia Directa……………………………………………….50
4.6.2 Sistema de Democracia Representativa………………………………………50
4.6.3 Sistema Democrático, Colegial o Ingles………………………………………51
4.6.4 Sistema Democrático de Separación de Poderes o Sistema Francés….….51
4.6.5 Sistema Autoritario o Alemán…………………………………………………..51
4.6.6 Sistema adoptado por Guatemala……………………………………………..52
4.7 Autonomía Municipal………………………………………………………………..52
4.8 Principales órganosy unidades del municipio……………………………………53
4.8.1 Secretaria Municipal…………………………………………………………….53
4.8.2 Juzgado de Asuntos Municipales……………………………………………...54
4.8.3 Dirección de Administración Financiera Integrada Municipal……………….54
4.8.4 Auditor Interno………………………………………………………………….. 55
4.9 Fondos Municipales…………………………………………………………………55
4.9.1 Principales formas de obtención……………………………………………….55
4.9.1.1 Tasas…………………………………………………………………………55
4.9.1.2 Arbitrios………………………………………………………………………55
4.9.1.3 Donaciones…………………………………………………………………..56
4.9.1.4 Rentas………………………………………………………………………..56
xii
4.9.1.5 Contribuciones por mejoras……………………………………………….56
4.9.1.6 Aporte Constitucional……………………………………………………....57
CAPITULO V
ANÁLISIS CRÍTICO JURÍDICO SOBRE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

CELEBRADO ENTRE LA MUNICIPALIDAD DE RETALHULEU Y NEGOCIOS
CONSOLIDADOS DEL PACIFICO, SOCIEDAD ANÓNIMA Y SU IMPACTO EN LA
RECAUDACIÓN DE FONDOS POR PARTE DE LA MUNICIPALIDAD.
5.1 Antecedentes del Contrato de Arrendamiento celebrado entre la Municipalidad de
Retalhuleu y Negocios Consolidados del Pacifico, Sociedad Anónima………………58
5.1.1 Procedimiento para la celebración del Contrato de Arrendamiento……….……59
5.1.1.1 Petición y Resolución Municipal que autoriza la celebración del contrato de
arrendamiento entre la municipalidad de Retalhuleu y Negocios Consolidados del
Pacifico, Sociedad Anónima...…………………………………………………………59
5.2 Aspecto Jurídico del Contrato de Arrendamiento celebrado entre la Municipalidad de
Retalhuleu y Negocios Consolidados del Pacifico, Sociedad Anónima…………..…61
5.2.1 Introducción……………………………………………………………………………61
5.2.1.1 Encabezamiento…………………………………………………………………….61
5.2.1.2 Comparecencia…………………………………………………………………….. 61
5.2.1.3 Identificación de los Otorgantes………………………………………………….. 61
5.2.1.4 Representación Legal………………………………………………………………61
5.2.1.5 Capacidad Legal de los comparecientes…………………………………………62
5.2.2 Cuerpo………………………………………………………………………………….62
5.2.2.1 Antecedentes………………………………………………………………………..62
xiii
5.2.2.1.1 Del bien inmueble arrendado y bienes muebles conexos…………………...62
5.2.2.2 Estipulaciones o Clausulas Escriturarias……………………………………….63
5.2.2.2.1 Estado de los bienes arrendados………………………………………………63
5.2.2.2.2 Renta……………………………………………………………………………..63
5.2.2.2.3 Plazo……………………………………………………………………………...64
5.2.2.2.4 Destino o Uso……………………………………………………………………64
5.2.2.2.5 Del Mantenimiento de los bienes………………………………………………65
5.2.2.2.6 Rescisión del Contrato…………………………………………………………..65
5.2.2.2.7 Efectos Procesales y Fuero Domiciliar………………………………………..65
5.2.2.2.8 Gravámenes y Limitaciones……………………………………………………66
5.2.3 Conclusión…………………………………………………………………………….66
5.2.3.1 Cierre del Instrumento……………………………………………………………..66
5.2.3.1.1 Aspectos relativos al cierre……………………………………………………..66
5.2.3.2 Otorgamiento y Autorización……………………………………………………...67
5.2.4 Otros aspectos jurídicos……………………………………………………………..67
5.3 Eficacia Jurídica del Contrato de Arrendamiento celebrado entre la municipalidad de
Retalhuleu y Negocios Consolidados del Pacifico, Sociedad Anónima………………..67
5.3.1 Inexistencia……………………………………………………………………………68
5.3.2 Nulidad Absoluta……………………………………………………………………...69
5.3.3 Nulidad Relativa………………………………………………………………………70
5.3.4 Nulidad Formal………………………………………………………………………..73
5.4 ¿Lesividad del Contrato de Arrendamiento?...........................................................75

xiv
5.5 Ventajas del Contrato de Arrendamiento…………………………………………….79
CONCLUSIONES…….…………………………………………………………………….80
RECOMENDACIONES………………………………………….………………………...82
ANEXO……………………………………………………….…………………..………….83
BIBLIOGRAFÍA……………….……………………………………..…………………….. 85
xv
1
INTRODUCCIÓN
Como estudiante de derecho me he visto motivado a escoger y plantear este

punto de trabajo de graduaciónel cual se titula ―Análisis crítico jurídico sobre el
contrato de arrendamiento celebrado entre la municipalidad de Retalhuleu y
Negocios Consolidados del Pacifico, Sociedad Anónima y su impacto en la
recaudación de fondos por parte de la municipalidad‖, debido a que la Municipalidad
de Retalhuleu, con fecha 23 de diciembre de 2003 celebró un contrato de
arrendamiento con la entidad Negocios Consolidados del Pacifico, Sociedad
Anónima, en la cual la municipalidad cede en arrendamiento una Planta
Hidroeléctrica que en ese momento se encontraba sin operar debido a desperfectos
por falta de un correcto mantenimiento, por lo que habiéndose suscitado a raíz de la
celebración del arrendamiento algunas críticassobre la negociación realizada,
tachándola de privatización y de ser un negocio lesivo para los intereses de la
municipalidad, proponiendo incluso la rescisión del contrato de arrendamiento, por
considerarlo un mal negocio municipal.
La Planta Hidroeléctrica Municipal a la que se hizo referencia en el apartado

anterior, antes del momento de la negociación del arrendamiento se encontraba
varada, sin funcionamiento, debido a la mala gestión municipal, y consecuentemente
sin producir absolutamente nada para la municipalidad, ahora bien la importancia del
presente trabajo de graduación radica en establecer la eficacia jurídica del mismo,
así como si resulto lesivo o no el contrato de arrendamiento celebrado, para la
municipalidad de Retalhuleu.
Y con el fin de cumplir con el objetivo señalado anteriormente, es por ello que
el presente trabajo de graduación, pretende determinar cuál fue el marco jurídico en
el cual se celebró el contrato, y analizar si el mismo cumplió con los requisitos
establecidos en la ley, y los alcances del mismo.
En el presente trabajo de graduación se utilizaron distintos métodos y

técnicas de investigación tales como el método del análisis, el cual fue fundamental
porque por medio del mismo se estudió el contrato de arrendamiento celebrado en
cada una desus partes, porque el fin del método es desfragmentar el todo en sus
partes integrantes y que la constituyen con el objeto de darle un estudio singular a
cada una de las partes de un todo.Igualmente se utilizaron los métodos de síntesis
ligado particularmente al método del análisis, se utilizó el método deductivo e
inductivo; entre las técnicas de investigación utilizadas se encuentran: la técnica de
la ficha bibliográfica, técnica de la lectura, técnica del resumen.
1
2
El presente trabajo de graduación ha sido desarrollado en cinco capítulos los

cuales brevemente se describen a continuación:
El Capítulo I del presente trabajo de graduación se titula ―el contrato de

arrendamiento‖ en el mismo se abordan aspectos relativos a su definición, la forma
en que se le conocía en el Derecho Romano y como se configuraba el mismo,
aspectos relativos a sus características y elementos personales, reales y formales
del mismo, y todas las cuestiones que implica el mismo, este capítulo tiene como fin
primordial establecer que es el contrato de arrendamiento y cuál es su función
contractual.
El Capítulo II del presente trabajo trata sobre lo referente a la Sociedad

Anónima y su definición como institución del derecho mercantil, así como sus
características, la forma de identificación de la misma, lo referente al capital, los
órganos que la integran y como operan cada uno de ellos, esto con el fin de
comprender que implica la existencia de una Sociedad Anónima dentro del tráfico
mercantil, dado que una de las partes dentro del contrato de arrendamiento objeto de
estudio del presente trabajo es una sociedad anónima y este tema se trata con la
finalidad de verificar si la persona jurídica que intervino en la negociación es capaz
conforme a la ley.
Posteriormente dentro delCapítulo III de la presente investigación se trata lo

referente a Retalhuleu, explicando cómo ha sido su acontecer histórico, así como
datos referentes a su demografía, su localización geográfica en el país como en el
mundo, determinar su división política-administrativa, lo referente al clima, su
producción, las principales vías de acceso y rutas importantes, en fin, proveer un
conocimiento sobre Retalhuleu y su importancia dentro de Guatemala, dado que es
en este lugar del país donde se desarrolla la negociación del contrato de
arrendamiento.
―El Municipio‖ es el título que se le da al capítulo IV del presente trabajo y en el

cual se explica todo lo relacionado con el mismo, se da una definición, se establecen
cuáles son los elementos del mismo, a quien corresponde la Autoridad Municipal y su
Administración, los principales órganos del municipio, lo relativo a la Autonomía
Municipal, para actuar dentro del ámbito de su competencia, así como la forma en
que el municipio obtiene los fondos con los cuales financia su organización y
funcionamiento así como los proyectos de beneficio para el municipio, constituyendo
el municipio una de las partes dentro de la negociación del contrato de
arrendamiento objeto de estudio del presente trabajo.
3
El Capítulo V se titula ―Análisis Crítico Jurídico sobre el Contrato de

Arrendamiento celebrado entrela municipalidad de Retalhuleuy Negocios
Consolidados del Pacifico, Sociedad Anónima y su impacto en la recaudación de
fondos por parte de la municipalidad.‖ En este capítulo se trata el punto medular de la
presente investigación, puesto que en este se analiza de una forma crítica jurídica al
contrato de arrendamiento celebrado, estudiándolo en sus partes, verificando si el
mismo se realizó atendiendo los requisitos de ley y consecuentemente sus
implicaciones económicas para la municipalidad de Retalhuleu.
Por lo que en el presente trabajo se plantea la siguiente hipótesis, el contrato

de arrendamiento celebrado entre la municipalidad de Retalhuleu y la entidad
Negocios Consolidados del Pacifico, S.A. fue un buen negocio, principalmente para
la municipalidad, puesto que esta de no percibir ingreso alguno por el bien que
arrendo, consistente en una Planta Hidroeléctrica, paso a percibir una renta mensual
por la misma, sin siquiera invertir un solo centavo en la compostura de dicha Planta y
sin correr con el costo del mantenimiento preventivo y correctivo, el contrato de
arrendamiento adolece de algunas formalidades, sin embargo, estas no son
suficientes para establecer que el contrato no surte eficacia jurídica.
4
CAPITULO I
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
1.1 Antecedentes:
La presente investigación se origina en el hecho de que laMunicipalidad de

Retalhuleu es propietaria de una Planta Hidroeléctrica Municipal, la que por falta
de un mantenimiento adecuado se encontraba varada y sin funcionamiento. En el
año 2003 una compañía fabricante de papel, ante la necesidad de alguien que le
proveyera de energía eléctrica y la cercanía que existía con la Planta
Hidroeléctrica Municipal, propone a la Municipalidad de Retalhuleu, el
arrendamiento de dicha planta, es por ello que tras la negociacióncon fecha 23
de diciembre de 2003 se celebra un contrato de arrendamiento entre la
municipalidad de Retalhuleu y la entidad Negocios Consolidados del Pacifico,
Sociedad Anónima (propietaria de la fábrica de papel), en el cual la municipalidad
cede el uso y goce de la Planta Hidroeléctrica Municipal, de su propiedad, el
arrendamiento va a ser objeto de estudio del presente trabajo de graduación por
lo que al respecto es oportuno desarrollar el tema en el presente capitulo con el
fin de conocer más sobre esta institución del derecho civil.
1.2 Definición:
Guillermo Cabanellas define al arrendamiento como aquel ―Contrato por el que

se arrienda, también denominado locación.‖1Y sobre el particular cabe indicar que
en el Derecho Romano existió el antecedente del contrato de arrendamiento, el
cual en aquella época no se denominaba de esta manera, tal y como lo afirma
Cabanellas se le conocía como locación,existían tres modalidades de este
contrato las cuales se conocían como: la locación de cosas, la locación de obra y
la locación de servicios. ―La locación de cosas es equivalente a lo que en nuestro
medio se conoce como arrendamiento; la locación de obra es equivalente al
contrato de obra o empresa de nuestro código civil; y la locación de servicios
sería lo que en nuestro medio se conoce como contrato de trabajo.‖2
En el antiguo Imperio romano los alcances y efectos de lo que hoy conocemos

como arrendamiento eran mucho más amplios de lo que en la actualidad
comprende su definición, tanto así que sus alcances sobrepasaban lo que se
conoce como la esfera del derecho privado, puesto que en la antigua Roma el
objeto del contrato no consistía únicamente en permitir el goce o uso de una
1
Cabanellas, Guillermo, Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual, Tomo I pág. 368
2
Viteri Echeverría, Ernesto R., Los contratos en el Derecho Civil guatemalteco (parte especial), pág. 279
4
5
determinada cosa, sino de realizar una prestación personal, y la cual se

configuraba en el contrato de locación de servicios o locatiooperarum.
Planiol da una definición de contrato de arrendamiento y dice que este ―Es un

contrato por el cual una persona se obliga a entregar a otra el goce temporal de
una cosa, mediante un precio proporcional al tiempo‖.3Al respecto nuestro código
civil de igual forma regula al contrato de arrendamiento en su artículo numero
1880 como ―El contrato por el cual una de las partes se obliga a dar el uso o goce
de una cosa por cierto tiempo, a otra que se obliga a pagar por ese uso o goce un
precio determinado."
Es licito arrendar todo aquel objeto que se encuentre en el comercio de los

hombres y que no esté prohibido expresamente por la legislación vigente. A este
respecto nuestro código civil expresa en su artículo 1880 ―todos los bienes no
fungibles pueden ser objeto de este contrato, excepto aquellos que la ley prohíbe
arrendar y los derechos estrictamente personales.‖
De igual manera Guillermo Cabanellas expresa que ―Cabe arrendar todas las
cosas que pueden ser usadas. De una parte, como objeto, está la cosa entregada
en uso; y de la otra, el precio que se abona.‖4
Barbero nos indica que ―la función de este contrato es consentir al propietario
de la cosa, que no necesite o no esté en condiciones de recabar de ella una
utilidad directa, un disfrute indirecto, mediante obtención de un equivalente del
goce concedido a otro, sin perder la propiedad de ella y, por otra parte, extender
la posibilidad de goce de las cosas a quien no pueda o no quiera adquirir la
propiedad.‖5Mediante el contrato de arrendamiento el arrendante se obliga a
permitir el uso o goce al arrendatario y este se obliga a otorgar una
contraprestación consistente en dinero por cada periodo de tiempo fijado en el
contrato por el plazo pactado en el contrato.
1.3 Características:
1.3.1 Principal:
El contrato de arrendamiento subsiste por sí solo, no necesita de la

existencia de otro contrato, es totalmente independiente.
3
Citado por Alvarado Sandoval, Ricardo. et al. El Notario ante la Contratación Civil y Mercantil, pág. 336
4
Cabanellas, Guillermo, Ob. Cit., pág. 368
5
Citado por Viteri Echeverría, Ernesto R., Ob. Cit., pág. 280
6
1.3.2 Consensual:
El contrato se perfecciona, al existir el consentimiento de las partes,
aunque la cosa no haya sido entregada aún.
1.3.3 Bilateral:
En el contrato de arrendamiento existen dos partes contratantes que se
obligan recíprocamente, en el presente caso, por una parte existe la
municipalidad de Retalhuleu quien figura como arrendante y por la otra
Negocios Consolidados del Pacifico, S.A. como arrendatario.
1.3.4 Oneroso:
Para ambas partes contratantes existen cargas y gravámenes que
cumplir, pues tal como lo indica el código civil en su artículo 1880, una parte
se obliga a dar el uso o goce de una cosa por cierto tiempo que en este caso
consiste en una planta hidroeléctrica y por el contrario la otra parte se obliga a
pagar un precio determinado por ese uso o goce, es decir, pagar una renta y
la cual en este caso se determina de acuerdo al consumo efectuado.
1.3.5 Conmutativo:
Esta característica del contrato de arrendamiento se refiere a que ―las
prestaciones reciprocas de las partes son conocidas y determinadas desde la
celebración del contrato, por lo que desde entonces pueden establecer el
provecho o la perdida que les cause.‖6De manera que la Municipalidad pudo
prever la ganancia que le generaba el contrato, pues luego de que la planta se
encontrara ociosa, a través de la celebración del contrato de arrendamiento
pasa a generarle una renta.
1.3.6 Temporalidad:
El contrato de arrendamiento se da en el tiempo, ―el tiempo puede ser
definido, de manera precisa, o bien, establecerse que será postergable, pero
no puede ser a perpetuidad.‖7 Es decir que el contrato aun cuando se celebra
por tiempo indeterminado, las partes pueden darlo por terminado.
1.3.7 Tracto Sucesivo:

El contrato de arrendamiento se prolonga y surte sus efectos por el
transcurso de un determinado tiempo, es decir que su cumplimiento no se da
en un solo acto sino en una serie de actos cuya consumación se prolongan en
el tiempo, en el caso del contrato de arrendamiento objeto de estudio se pactó
6
Ibíd., pág. 282
7
Alvarado Sandoval, Ricardo, et al., Ob. Cit., pág. 336
7
por un periodo de 10 años, por lo que efectivamente su cumplimiento se

prolonga en el tiempo.
1.4 Elementos:
1.4.1 Personales:
1.4.1.1 Arrendante o Arrendador:
No es más que la persona que se obliga a permitir el uso y goce de la cosa

objeto del arrendamiento,el código civil en el artículo 1881 establece que ―Puede
dar bienes en arrendamiento el propietario que tenga capacidad para contratar,así
como el que por ley o pacto tenga esta facultad respecto de los bienes que
administra.‖ En ese entendido únicamente una persona con el pleno uso de sus
facultades mentales y en el ejercicio de su voluntad y como consecuencia de ella
puede dar en arrendamiento un bien de su propiedad. Dentro del Contrato de
Arrendamiento celebrado, la municipalidad de Retalhuleu figura como arrendante
o arrendador. Y dado que la misma al tenor del artículo 15 del código civil es una
persona jurídica y como tal sujeto de derechos y obligaciones, pudo celebrar
válidamente dicho contrato.
1.4.1.2 Arrendatario:
El arrendatario es la persona que en el contrato de arrendamiento se obliga

a pagar un precio determinado por el uso o goce que se le concede de la cosa
objeto del contrato, o bien aquella persona ―que adquiere el uso de la cosa o el
derecho a la obra y servicio, a cambio de la cantidad que se compromete a
pagar.‖8Dentro del Arrendamiento de la Planta Hidroeléctrica Municipal quien
figura como arrendatario es la entidad Negocios Consolidados del Pacifico,
Sociedad Anónima quien actuó a través de su Administrador Único y
Representante Legal debidamente acreditado con el acta de nombramiento de
fecha 21 de agosto de 2002 de la Asamblea General de Accionistas y la cual se
encuentra inscrita en el Registro Mercantil.
El código civil establece en el artículo 1884 algunas limitantes para que

determinadas personas puedan tomar en arrendamiento ciertos bienes y al
respecto regula lo siguiente: ―No pueden tomar en arrendamiento: 1º Los
Administradores de bienes ajenos, los bienes que estén a su cargo; 2º El
mandatario, los bienes del mandante, a no ser con el consentimiento expreso de
8
8
éste; y 3º Los funcionarios y empleados públicos, los bienes que son objeto de los
asuntos en que intervienen por razón de su cargo.‖ Por lo que no encontrándose
Negocios Consolidados del Pacifico, S.A. en dichas causales de prohibición pudo
celebrar válidamente el contrato.
1.4.2 Reales:
1.4.2.1 La cosa u objeto:
Esto lo constituye el elemento material que recibe el arrendatario y el cual

se le permite usar y gozar por el plazo determinado, y debe ser un objeto no
fungible que no esté prohibido por la ley, tal como lo establece el artículo 443 del
código civil que ―Pueden ser objeto de apropiación todas las cosas que no estén
excluidas del comercio por su naturaleza o por disposición de la ley.‖ El código
civil igualmente regula en el artículo 444 cuales son aquellas cosas u objetos que
no se encuentran dentro del comercio de los hombres, por ejemplo aquellas ―que
no puedan ser poseídas exclusivamente por ninguna persona y por disposición de
la ley, las que ella declara irreductibles a propiedad particular.‖
Dentro del Contrato de Arrendamiento celebrado entre la municipalidad de

Retalhuleu y Negocios Consolidados del Pacifico, S.A. el bien que es objeto de
contrato es un bien no fungible dado que no se consume con el uso o goce,el cual
es un bien licito de comercio, se trata de una finca propiedad de la municipalidad
de Retalhuleu la que se encuentra inscrita bajo el número de finca cuatro mil
cuatrocientos treinta y dos, folio cincuenta y ocho del libro veintiséis del
departamento de Retalhuleu, en la misma se encuentra una Planta cuyo objeto es
la generación de energía eléctrica a base de la fuerza hidráulica del río Ocosito
ubicada en el municipio de Retalhuleu, la Planta Hidroeléctrica está conformada
por construcciones de ladrillo y un embalse de concreto, maquinaria y equipo
consistente en a) Turbina tipo Francis, marca maschinenfabric B Maier KG, no.
De serie 1701; b) Generador marca AEG tipo DG 124/12, tres fases no. 455,255;
c) Excitador marca CC-GEN tipo EA85; d) Gobernador Hidráulico marca
maschinenfabric B Maier KG, No. Serie 104, 031, 958; e) Transformador eléctrico
marca AEG tipo JDUF, no. FH15153 con una capacidad de potencia nominal de
540 KVA; f) Turbina tipo Francis, marca Kubota, modelo DV-LF503FZT; g)
Generador eléctrico, marca Tokyo Electric IndustryCorporation, tipo HS-TKB de
125 KVA con no. serie F1229G-1; h) Generador eléctrico, marca Tokyo Electric
IndustryCorporation, tipo HS-TKB de 125 KVA; i) Incrementador de velocidad
marca SHIMADZU Machinery, no. 1HT295-01; j) Transformador eléctrico trifásico,
9
de 250 KVA en 60 Hz., marca ShinenTecnical; k) conjunto de cables, interruptores

y controles de mando.
1.4.2.2 El Precio:
Este elemento lo constituye una determinada suma de dinero o cualquier

otra cosa equivalente, siempre y cuando pueda ser cierta y determinada, que el
arrendatario otorga al arrendador a cambio del uso o goce de la cosa objeto del
contrato. A esta cantidad de dinero igualmente se le conoce como renta y al
respecto Guillermo Cabanellas define renta como ―Ingreso regular que produce un
trabajo, una propiedad u otro derecho, una inversión de capital, dinero o privilegio.
II Utilidad, fruto, rendimiento o provecho de alguna cosa.‖ 9 El precio constituye la
contraprestación por parte del arrendatario, el precio o la renta debe de ser
determinada y dicha determinación ―implica no solo la fijación de su monto, sino el
periodo que cubre, pues dado que el arrendamiento es un contrato de tracto
sucesivo, la renta o alquiler normalmente se refiere a un periodo del contrato y
debe cubrirse periódicamente, conforme a los diferentes periodos convenidos.‖10
La renta del contrato como ya se expuso puede ser determinada pero de igual
forma puede ser incierta,es determinada cuando las partes de común acuerdo la
fijan dentro del contrato y es incierta cuando las partes en el contrato fijan las
bases o reglas que sirvan para determinarla, tal como lo regula el artículo 1538
del código civil, en el caso concreto del contrato de arrendamiento celebrado
entre la municipalidad de Retalhuleu y Negocios Consolidados del Pacifico, S.A.
se establecen las bases sobre las cuales se va a determinar la renta, dividiéndola
en dos rubros, por kilovatio de potencia eléctrica generada y por kilovatio hora
consumido, el primer rubro es una cantidad fija, el segundo se encuentra
condicionado al consumo de energía eléctrica, posteriormente dentro del capítulo
V del presente trabajo de graduación se ahondara un poco más sobre este tema.
1.4.3 Formal:
El Código Civil no establece una determinada forma para la celebración de

este contrato, puede el mismo celebrarse de manera escrita o verbalmente por las
partes pero es de hacer notar que el código civil en su artículo 1575 establece
que ―el contrato cuyo valor exceda de trescientos quetzales debe constar por
escrito. Si el contrato fuere mercantil puede hacerse verbalmente si no pasa de
mil quetzales.‖ Igualmente si el contrato se celebra por un plazo mayor de 3 años
9
Cabanellas, Guillermo, Ob. Cit., Tomo V, pág. 678
10
Viteri Echeverría, Ernesto R., Ob. Cit., pág. 301
10
o se ha anticipado la renta por más de un año debe ser inscrito en el Registro de

la Propiedad, y en consecuencia para poder ser inscribible debe celebrarse por
medio de Escritura Pública de conformidad con lo regulado por el articulo 1125 y
1576 del código civil respectivamente, es importante resaltar que dentro de los
parámetros establecidos en la ley el contrato de arrendamiento puede ser
celebrado por medio de Documento Privado con Legalización de Firmas. En
cumplimiento de dicha norma el contrato de arrendamiento objeto de estudio del
presente trabajo se realizó en Escritura Pública.
1.5 Obligaciones Previas del Contrato de Arrendamiento:
1.5.1 Identificación de los comparecientes:
El notario debe verificar la identidad de las personas que comparecen a la

celebración del contrato, mediante su documento personal de identificación o
pasaporte, así mismo que las personas que figuren en el contrato sean las que se
han identificado para el efecto y de igual forma se debe de proceder con las
personas que comparezcan dentro del instrumento o figuren en él, tales como los
testigos de conocimiento.
1.5.2 Acreditación del derecho de Propiedad sobre el bien objeto del contrato:
El arrendante debe comprobar ya sea mediante el testimonio de la Escritura

Pública o Certificación Registral que es legítimo propietario del bien inmueble que
está otorgando en arrendamiento, o en su caso si se tratare de un bien mueble,
deberá acreditarse la propiedad del mismo conforme la naturaleza del mismo.
1.5.3 Acreditación de la Representación Legal:

El notario debe verificar al momento de identificar a las partes, si estas actúan
por sí mismas, o en representación legal de otra persona, con lo cual debe
establecer si existe acreditación de la representación a través de los documentos
establecidos para el efecto, y determinar si la misma es suficiente para el acto o
contrato. Artículo 29 inciso 5º del Código de Notariado.
1.6 Obligaciones Posteriores del Contrato de Arrendamiento:
1.6.1 Extensión del Primer Testimonio:

11
El Notario debe de extender Testimonio de la Escritura Pública donde se

celebró el contrato de arrendamiento a la parte interesada y en el cual deberá
hacer constar que el Impuesto al Valor Agregado se cubrirá al momento de la
emisión de las facturas que para el efecto deberá emitir el arrendante por
concepto del pago de la renta por cada periodo fijado en el contrato. Dicho
impuesto se cubre de conformidad con lo establecido en la Ley del Impuesto al
Valor Agregado en su artículo 3 numeral 4; y el artículo 4 numeral 5.
1.6.2 Remisión de Testimonio Especial:
El Notario de conformidad con el artículo 37 del Código de Notariado

deberá remitir al Director del Archivo General de Protocolos el Testimonio
Especial de las Escrituras Públicas que autorice dentro de los veinticinco días
hábiles siguientes al otorgamiento de la misma, al celebrarse el Contrato de
Arrendamiento en Escritura Pública deberá cumplirse con este precepto legal
establecido.
1.6.3 Registro de la Escritura Pública del Contrato de Arrendamiento:
Si el contrato de arrendamiento es celebrado por un plazo mayor de 3 años

o igualmente se ha anticipado la renta por más de un año es obligatoria su
inscripción en el Registro de la Propiedad de conformidad con el articulo 1125
numeral 6 del Código Civil.
1.6.4 Cobro de Honorarios:
El Notario puede pactar los honorarios libremente con su cliente y en su

defecto conforme los porcentajes establecidos en el arancel de notarios de
conformidad con el artículo 109 del Código de Notariado.
1.7 Derechos y Obligaciones de los Otorgantes:
1.7.1 Derechos del Arrendante o Arrendador:
El Arrendador o Arrendante goza de una serie de derechos dentro del contrato

de arrendamiento y los cuales son establecidos en el código civil.
12
1.7.1.1 De conformidad con el artículo 1903 del Código Civil el arrendador o

arrendante tiene derecho a recibir la renta en el lugar, forma y dentro del
plazo convenido dentro del contrato de arrendamiento.
1.7.1.2 Conforme al artículo1904 del código civil el arrendante tiene derecho a que
se le pague la cosa hasta el día en que efectivamente la cosa sea devuelta
por el arrendatario.
1.7.1.3 El Arrendante tiene derecho a accionar en contra del arrendatario en caso

de haberse causado daño por el arrendatario a la cosa objeto del contrato.
1.7.1.4 A exigir al Arrendatario que le dé el uso pactado al bien objeto de

arrendamiento o bien según la naturaleza del mismo.
1.7.1.5 A exigir al arrendatario que devuelva la cosa en el mismo estado que le fue
entregada, salvo por el deterioro natural que hubiere sufrido la cosa por el
transcurso del tiempo.
1.7.2 Obligaciones del Arrendante o Arrendador:
1.7.2.1 El arrendador está obligado a entregar el bien objeto del arrendamiento

y debe de entregarlo en un estado servible en el cual pueda ser utilizado
por el arrendatario, es decir, que ―consiste tal entrega en un traspaso
posesorio del bien en condiciones para servir a su destino que puede ser el
que se deriva de la naturaleza del mismo o el que ha sido pactado por las
partes.‖11 Sin embargo dentro del contrato de arrendamiento se pactó que
el bien que consistía en una Planta Hidroeléctrica que se entregaba en mal
estado, es decir, sin funcionalidad y se imponía al arrendatario la
obligación de devolverlo en buen estado, en condiciones de funcionalidad,
al momento de finalizar el plazo de arrendamiento, esto es posible debido
a que existe la libertad de contratación, y la cual fue ejercida por las partes
en el presente contrato bajo el principio de la autonomía de la voluntad.
1.7.2.2 El Arrendador tiene la obligación de mantener al arrendatario en el uso

o goce pacifico de la cosa durante el plazo pactado en el arrendamiento,
igualmente a no interferir ni molestar al arrendatario en el uso o goce de la
cosa, tal como lo establece el artículo 1901 del código civil en los
numerales 2 y 3.
11
Aguilar Guerra, Vladimir Osman, Los Contratos Civiles en Particular, pág. 82
13
1.7.2.3 De conformidad con el artículo 1902 del código civil es obligación del
arrendador hacer las reparaciones que fueren necesarias para impedir la
destrucción o deterioro de la cosa, siempre que hubiese sido avisado de la
urgencia de tal reparación por el arrendatario. Cabe mencionar que si el
arrendador hiciere caso omiso a este aviso, el arrendatario puede rescindir
el contrato o puede acudir ante juez competente con el fin de que este
autorice realizar las reparaciones a costa del arrendador, pudiéndose
abonar este costo a la renta periódica.
1.7.2.4 El arrendador está en la obligación de pagar los impuestos fiscales y

municipales de la cosa, tales como el Impuesto al valor agregado y el
Impuesto único sobre inmuebles.
1.7.2.5 El autor Vladimir Aguilar Guerra12 indica que a este contrato también se
le puede aplicar las normas relativas al saneamiento en el contrato de
compraventa, sea esta por evicción o por vicios ocultos, por lo que el
arrendador deberá responder directamente cuando el arrendatario se vea
imposibilitado de continuar usando o gozando la cosa por alguna de las
causas que den lugar al saneamiento en la compraventa.
1.7.3 Derechos del Arrendatario:
El arrendatario al igual que el arrendador dentro del contrato de

arrendamiento tiene una serie de derechos y obligaciones que cumplir de
conformidad con lo que establece el código civil, entre los cuales se puede
mencionar los siguientes:
1.7.3.1 El arrendatario tiene el derecho de servirse de la cosa de conformidad

con lo pactado en el contrato de arrendamiento o a falta de convenio según
la naturaleza de la cosa.
1.7.3.2 El arrendatario tiene derecho a que ninguna persona, ni el mismo

arrendador, le impida usar y gozar la cosa objeto del arrendamiento,
articulo 1901 numeral 3 del código civil.
1.7.3.3 El arrendatario tiene derecho a pedir al arrendador que haga las

reparaciones para impedir el deterioro o destrucción de la cosa arrendada
de conformidad con los términos del artículo 1902 y 1909 del código civil.
12
Ibíd., pág. 83
14
1.7.3.4 De conformidad con el artículo 1917 del código civil el arrendatario tiene
el derecho a que le abonen las mejoras que hubiese hecho, si se hubiere
pactado en el contrato tal circunstancia.
1.7.4 Obligaciones del Arrendatario:
1.7.4.1 El arrendatario tiene la obligación de pagar el precio por el uso o goce

de la cosa, lo que se conoce de igual forma como renta, y se va a pagar de
conformidad con el monto y forma y lugar en el que se pactó en el contrato
de arrendamiento, tal como lo regula el art. 1903 del código civil el que
establece que ―el arrendatario está obligado a pagar la renta desde el día
en que reciba la cosa, en los plazos, forma y lugar convenidos‖.
1.7.4.2 El arrendatario igualmente tiene la obligación de dar el uso a la cosa de

conformidad con lo pactado en el contrato, al respecto el articulo 1907
numeral 1 del código civil establece que ―El arrendatario está obligado: 1º
A servirse de la cosa solamente para el uso convenido y a falta de
convenio para el que corresponda según su naturaleza y destino.‖ Dentro
del contrato de arrendamiento que es objeto de estudio del presente
trabajo, el arrendatario se obliga expresamente a destinar la Planta
Hidroeléctrica Municipal para el uso para el que fue creada, que es el de
generar energía eléctrica en base a la fuerza hidráulica que provee el río
Ocosito.
1.7.4.3 El arrendatario debe responder de todos los daños o deterioro que se le

hubiese ocasionado a la cosa objeto del arrendamiento por su culpa o de
quienes se encuentren en el uso y goce de la cosa con autorización del
arrendatario, tal como lo regula el Artículo 1907 numeral 2 del código civil.
1.7.4.4 El arrendatario al momento de cumplirse el plazo del arrendamiento

tiene la obligación de devolver la cosa en el mismo estado en que se le fue
entregada tomando en cuenta el deterioro sufrido por el transcurso del
tiempo y siempre que las partes no hubieran pactado que la cosa debía de
entregarse en un estado distinto al recibido inicialmente, tal como lo regula
el Articulo 1907 numeral 3 del código civil.
1.7.4.5 El arrendatario tiene la obligación de no mudar la forma de la cosa

arrendada sin el consentimiento del arrendante, tal como lo establece el
artículo 1893 del código civil, cabe indicar que el citadoartículoimponeesta
15
obligación para ambas partes contratantes, en el contrato de

arrendamiento objeto de estudio del presente trabajo la parte arrendataria
se obliga a no efectuar modificaciones o reformas en los bienes
arrendados.
1.7.4.6 Dentro del contrato de arrendamiento objeto de estudio la parte

arrendataria se obliga frente a la parte arrendante en el
mantenimientopreventivo que sea necesario para el funcionamiento de la
planta hidroeléctrica, igualmente se obliga a realizar reparaciones
derivadas del desgaste o uso normal que se tenga de la planta.
1.8 Causas de Extinción del Contrato:
1.8.1 Vencimiento del plazo:

De conformidad con el artículo 1928 del código civil el contrato de
arrendamiento termina por el cumplimiento del plazo fijado en el contrato, o
por la ley, o por estar satisfecho el objeto para el que la cosa fue arrendada.
1.8.2 Convenio Expreso:

Las partes de común acuerdo pueden dar por terminado el contrato de
arrendamiento cuando así lo deseen. Artículo 1909 numeral 1 del código civil.
1.8.3 Por perdida de la cosa arrendada:

De conformidad con el numeral 3 del artículo 1909 del código civil, el
contrato puede darse por terminado si la cosa objeto del arrendamiento se
pierde o se destruye, ―por lo mismo se debe entender que el contrato se
extingue, cesando a partir de entonces la relación arrendaticia.‖ 13 En el
contrato de arrendamiento que es objeto de estudio del presente trabajo, la
municipalidad de Retalhuleu exime de responsabilidad alguna a Negocios
Consolidados del Pacifico, S.A. en caso de deterioro, destrucción de los
bienes proveniente de un caso fortuito o fuerza mayor, por lo que en ese caso
se tendrá por rescindido el contrato, y esto es comprensible porque ante tales
eventualidades no media culpa del arrendante.
1.8.4 Expropiación o Evicción de la cosa arrendada:

Al igual que en la pérdida o destrucción, la expropiación o evicción de la
cosa arrendada es una causal de extinción del arrendamiento y tiene como
consecuencia el ―perecimiento jurídico de ella, en el sentido de que se priva al
13
Aguilar Guerra, Vladimir Osman, Ob. Cit., pág. 91
16
propietario o arrendador de todo derecho a ella.‖14 En consecuencia el

arrendamiento se queda sin objeto alguno, perjudicando igualmente al
arrendatario.
1.8.5 Por nulidad o rescisión del contrato de arrendamiento:

Al respecto el articulo 1929 numeral 2 del código civil lo regula como
una causa de terminación o extinción del contrato de arrendamiento, y sobre
las causas especiales que pueden dar lugar a esto las enumera el artículo
1930 del mismo cuerpo legal. La nulidad sea esta absoluta o relativa puede
sobrevenir de una declaración judicial, debiéndose tomar en cuenta lo que el
código de notariado regula en su artículo 32 al respecto―la omisión de las
formalidades esenciales en los instrumentos públicos, da acción a la parte
interesada para demandar su nulidad, siempre que se ejercite dentro del
término de cuatro años, contados desde la fecha de su otorgamiento.‖ De
igual forma la rescisión de un contrato puede darse de manera voluntaria que
vendría a configurarse como una terminación por convenio expreso entre las
partes o puede darse a través de una declaración judicial.
1.9 La Tácita Reconducción:

Tal como lo regula el artículo 1887 del código civil, si el arrendatario al
finalizar el plazo del contrato de arrendamiento no devuelve la cosa arrendada
al arrendador y este no la reclama y en cambio este continua recibiendo la
renta por parte del arrendatario, por imperio de la ley se tiene por prorrogado
elcontrato de arrendamiento por un plazo indefinido, cabe resaltar que si
existiera alguna fianza que algún tercero hubiere prestado se tienen por
extinguidas y no se prorrogan junto con el contrato, en el caso del contrato de
arrendamiento objeto de estudio del presente trabajo, no puede configurarse la
tacita reconducción debido a que el bien municipal se dio por un término de
10 años, cuyo plazo fue autorizado por el concejo municipal de Retalhuleu, por
lo que debido a eso, para renovar el contrato es necesario que esta
autoridad municipal lo autorice.
1.10 Las Mejoras:

―Las mejoras se traducen en las obras del arrendatario, que confieren al
bien objeto de arrendamiento un aumento de valor.‖15 Y estas obras no
deben de mudar la forma de la cosa, sino únicamente ser accesorias y darle
de ciertaforma una estética o funcional mejoría a la cosa, al respecto Borda
14
Viteri Echeverría, Ernesto R., Ob. Cit., pág. 331
15
Aguilar Guerra, Vladimir Osman, Ob. Cit., pág. 86
17
define lasmejoras como ―las obras del arrendatario que, sin asumir una
fisonomía individual, confieren a la cosa un aumento de valor.‖16
Las mejoras se clasifican en necesarias, útiles y de recreo. Artículo

1916 del código civil y a continuación se detallan cada una de ellas:
1.10.1 Mejoras Necesarias:

Son aquellas que realiza el arrendador con el fin de preservar la cosa
arrendada e impedir su deterioro o destrucción y las cuales constituyen una
obligación para él, en el caso que el arrendador no las hiciere, el arrendatario
puede realizarlas a costa del arrendante con intervención judicial. Articulo
1902 y 1916 del código civil, en el caso del contrato de arrendamiento que es
objeto de estudio del presente trabajo, por mutuo acuerdo la responsabilidad
de las mejoras catalogadas como necesarias pasan a ser de la parte
arrendataria, es decir de Negocios Consolidados del Pacifico, S.A.
1.10.2 Mejoras Útiles:

Esta clase de mejoras no constituyen una obligación para el arrendador,
y corren por cuenta del arrendatario en el caso que este decida realizarlas, las
mejoras útiles no tiene otro fin más que el de aumentar el valor de la cosa
arrendada, esta clase de mejoras no deben de mudar la forma de la cosa,
salvo que exista consentimiento expreso del arrendante. Artículo1915, 1916,
1921 y 1925 del código civil.
1.10.3 Mejoras de Recreo:

El artículo 1916 tercer párrafo define a las mejoras de recreo como
aquellas que sin ser necesarias ni útiles, sirven para ornato o lucimiento o
mayor comodidad, es decir, que estas mejoras proveen de mejor utilidad o
comodidad al arrendatario en el uso o goce de la cosa arrendada, un ejemplo
de ello sería ampliar o redecorar la sala de una casa con el fin de gozar de un
espacio mucho más amplio y al gusto del arrendatario.
16
Citado por Viteri Echeverría, Ernesto R., Ob. Cit., pág. 319
18
CAPÍTULO II
SOCIEDAD ANÓNIMA
2.1 Antecedentes:
En el presente capitulo se tratara el tema de la Sociedad Anónima, debido a
que dentro del Contrato de Arrendamiento que es objeto de estudio del presente
trabajo de graduación la parte que figura como arrendataria es precisamente una
Sociedad Anónima denominada Negocios Consolidados del Pacifico, S.A. por lo
que se hace necesario entrar a conocer aspectos relativos a esta institución de
tipo mercantil y sus implicaciones.Previamentea ahondar en el tema de la
Sociedad Anónima, se hace necesario establecer aspectos referentes a la parte
arrendataria, Negocios Consolidados del Pacifico, S.A. quien es un fabricante de
papel a base de papel reciclado, el cual se encuentra localizado en la franja
costera del pacifico de Guatemala, en el municipio de Retalhuleu, en el kilómetro
185 de la Ruta CA-2, la misma se encuentra muy cercana al Parque Recreativo
Ocosito, que es donde inician las labores de direccionamiento del caudal del río
del mismo nombre, para proveer de fuerza a la planta hidroeléctrica municipal, y
a la vez este parque se encuentra cercano a la Planta Hidroeléctrica municipal.
2.2 Definición:
Ahora bien adentrándose al tema de la Sociedad Anónima puede definirse
como aquella Sociedad Mercantil de tipo capitalista con patrimonio propio y la
cual cuenta con un capital el que se encuentra dividido y representado por títulos
conocidos por acciones y en la cual los socios responden de manera limitada a
las obligaciones de la sociedad de acuerdo al monto de sus acciones.
2.3 Características:
2.3.1 Es una Sociedad Capitalista:
La Sociedad Anónima es capitalista ―porque en ella lo importante es lo

que cada socio aporta a la sociedad y no sus características personales.‖ 17Es
decir, que para ser socio de una sociedad anónima basta con el simple hecho
de contar con un capital determinado para poder adquirir acciones de la
misma.
17
Vásquez Martínez, Edmundo, Instituciones de Derecho Mercantil, pág. 143
18
19
2.3.2 Es una Sociedad Accionada:
La Sociedad Anónima es una sociedad accionada debido a que su

capitalse encuentra dividido y representado a través de Acciones.
Artículo 86 del Código de Comercio.
2.3.3 Sociedad con Limitación de la Responsabilidad:
En la Sociedad Anónima, el patrimonio de esta y el de los socios

individualmente considerados son totalmente independientes, en función de
que tanto la sociedad como los socios tienen personalidad jurídica propia y
debido a que el código de comercio lo regula así al establecer que ―La
Responsabilidad de cada accionista está limitada al pago de las acciones que
hubiere suscrito.‖ (Art. 86 código de comercio), es decir, que la
responsabilidad de los socios frente a las obligaciones de la sociedad se
reputa limitada al monto de las aportaciones que hubiesen efectuado.
2.3.4 Se identifica con una Denominación Libre:
La ley permite que esta sociedad pueda identificarse libremente,

únicamente debe agregar al final de la denominación la leyenda Sociedad
Anónima, la que puede abreviarse como S.A. Articulo 87 del código de
comercio.
2.3.5 Su administración es Revocable:
La Sociedad Anónima cuenta con un órgano de administración, el cual

puede ser unipersonal o de forma colegiada, el nombramiento es facultad de
la Asamblea General de Socios para un periodo determinado, pero la misma
tiene la facultad de revocar el nombramiento del o los administradores de la
Sociedad en cualquier tiempo.
2.4 Derechos y Deberes de los Socios:
2.4.1 Derechos de los Socios:
2.4.1.1 De índole patrimonial:

20
Los socios tienen derecho a percibir y a participar de las utilidades

generadas por la sociedad durante el ejercicio del periodo correspondiente,
de acuerdo al monto de sus acciones; de la misma manera tiene el
derecho de percibir la cuota de liquidación en caso la sociedad procediera
a disolverse.
2.4.1.2 De Índole Corporativos o de Gobierno:
Los socios tienen derecho a participar en las deliberaciones dentro de la

Asamblea General de Socios y de igual forma a emitir su voto de acuerdo
al monto de sus acciones; tiene el derecho a optar a participar en la
administración de la Sociedad.
2.4.2 Deberes de los Socios:
Los socios tienen el deber de cumplir con la aportación en la forma y

modo en que se hubiere pactado; de la misma forma el socio tiene el deber de
respetar la voluntad de la mayoría de socios legalmente constituidos en
Asamblea General.
2.5 Personalidad Jurídica de la Sociedad Anónima:
La Sociedad Anónima constituye una sociedad mercantil, en

consecuencia la Sociedad Anónima goza de personalidad jurídica propia y
distinta de la de los socios individualmente considerados, desde el momento
de su inscripción como tal en el Registro Mercantil, en consecuencia puede
ser sujeta de derechos y obligaciones, efectivamente como lo hizo Negocios
Consolidados del Pacifico, S.A. al celebrar contrato de arrendamiento de la
Planta Hidroeléctrica con la Municipalidad de Retalhuleu. Artículo 14 del C. de
c.
2.6 Identificación de la Sociedad:
La SociedadAnónima al constituir una persona jurídica, posee ciertos

atributos entre los cuales se encuentra la existencia de un nombre, que para
efectos de la Sociedad será una Denominación Social.
2.6.1 Denominación Social:

21
El articulo 87 especifica que la Sociedad Anónima se identificara con

una denominación la que podrá formarse libremente, con el agregado
obligatorio de la leyenda Sociedad Anónima, que podrá abreviarse S.A., cabe
especificar que ―la Sociedad Anónima no tiene razón social, es decir, no
funciona bajo el nombre de los socios, ya que en ella es intrascendente la
persona de los mismos.‖18 Sin embargo cabe indicar que pese a que no existe
la razón social, puede utilizarse dentro de la denominación social el nombre de
un socio fundador o los apellidos de dos o más de ellos, en cuyo caso se debe
cumplir con el requisito de agregar a la denominación social la actividad u
objeto de la sociedad más el agregado Sociedad Anónima, en el caso de la
parte arrendataria dentro del contrato de arrendamiento objeto de estudio del
presente trabajo y como ya se indicó se hizo denominar como Negocios
Consolidados del Pacifico, agregada la leyenda de Sociedad Anónima, en
cumplimiento con lo preceptuado con el código de comercio.
2.7 Domicilio:
La Sociedad Anónima tal como se apuntó, constituye una Persona Jurídica, y

por ende, entre sus atributos debe contar igualmente con el del Domicilio de la
misma. El domicilio no es otra cosa que la circunscripción departamental donde
una persona tiene asentado el lugar para el ejercicio de sus derechos y el
cumplimiento de sus obligaciones.
El domicilio de la Sociedad Anónima debe fijarse al momento del
faccionamiento de la Escritura Pública de Constitución de Sociedad Anónima, tal
como lo regula el artículo 46 del Código de Notariado, con el fin de determinar la
competencia en caso de incumplimiento de contrato.
2.8 El Capital:
Para el autor Edmundo Vásquez Martínez el capital puede ser definido como
el ―valor fijado auténticamente en dinero, al conjunto de aportaciones de esta
clase y bienes valorizados a la Sociedad en formación y consignado en la
escritura social‖19 podemos entender el capital entonces como aquella
determinada cantidad de dinero que se aplica a la producción de bienes o
servicios determinados, para la producción de riqueza. Guillermo Cabanellas
define el capital como aquel ―elemento o factor de la producción formado por la
18
Vásquez Martínez, Edmundo, Ob. Cit., pág. 144
19
22
riqueza acumulada que en cualquier aspecto se destina de nuevo a aquella en

unión del trabajo y de los agentes naturales.‖20
2.8.1 Clasificación del Capital:
2.8.1.1 Capital Autorizado:
El capital autorizado se puede definir como aquel monto máximo por el

cual la Sociedad Anónima puede emitir acciones. ―El capital autorizado
podrá estar total o parcialmente suscrito al constituirse la sociedad y debe
expresarse en la escritura constitutiva de la misma.‖ Artículo 88 del C. de
Comercio.
2.8.1.2 Capital Suscrito:
El Capital Suscrito es aquel monto por el cual se han emitido acciones a

los socios. De igual forma puede definirse como aquel ―Capital
efectivamente adquirido por los accionistas o público en general en caso
de constitución de una sociedad o ampliación de capital,
independientemente de que haya sido desembolsado o no en ese
momento. Se corresponde con el valor nominal de las acciones emitidas y
ya adquiridas por los socios.‖21
2.8.1.3 Capital Pagado:
El capital pagado es aquel monto mínimo que debe ser pagado a la

Sociedad al momento de la Suscripción de acciones y el cual debe de ser
por lo menos del veinticinco por ciento (25%) del capital suscrito y en
ningún caso inferior a cinco mil quetzales (Q. 5,000.-) ―de tal manera que
siempre hay una parte del capital suscrito cuyo valor ha sido efectivamente
entregado a la sociedad.‖22
2.9 Las Acciones:
Se puede definir a la Acción como aquella ―parte alícuota del capital social de
una sociedad anónima. Que representa la propiedad que una persona tiene de
una parte de esa sociedad, la cual otorga derechos económicos y políticos a su
20
21
La gran Enciclopedia de Economía, http://www.economia48.com/spa/d/capital-suscrito/capital-
suscrito.htm
22
23
titular (accionista), como el derecho a una parte de las utilidades y voto en las
asambleas de accionistas.‖23 La Acción se encuentra representada a través de un
documento el cual incorpora derechos de propiedad sobre una determinada parte
de la sociedad en base al valor de la acción, y sobre cuyo monto está basada la
responsabilidad del socio frente a las obligaciones de la sociedad.
El autor Edmundo Vásquez Martínez define a la Acción como aquella ―parte
social, indivisible, representada por un título, transmisible y negociable, en el que
se materializa el derecho de socio y a cuya parte se limita su responsabilidad.‖24
2.9.1 Clasificación de las Acciones:
2.9.1.1 Acciones Nominativas:
La legislación guatemalteca a través de lo establecido en el código de

comercio guatemalteco, permite la emisión de acciones nominativas, las
acciones nominativas son aquellas que son emitidas a una persona
determinada y de las cuales la sociedad lleva un registro detallado, es
decir, el nombre del propietario va consignado dentro de la misma y son
transferibles únicamente por endoso del título y el cambio del registro
respectivo de la Sociedad y entrega del título. Artículo 128 del código de
comercio.
Hasta antes de la vigencia del decreto 55-2010 del Congreso de la

República Ley de Extinción de Dominio, era posible emitir acciones al
portador, sin embargo, con el fin de evitar la transferencia, ocultamiento o
circulación de los bienes producto de hechos delictivos a través de
sociedades anónimas con acciones al portador y con las cuales se hacía
difícilmente identificar a los socios de la misma, se prohibieron las
emisiones de acciones al portador.Artículo 71 Ley Extinción de Dominio.
2.10 Órganos de la Sociedad Anónima
2.10.1 Órgano de Decisión
2.10.1.1 Asamblea General:
Dentro de la Sociedad Anónima el órgano de decisión o soberanía es la

Asamblea General de Accionistas, tal como lo regula el artículo 132 del código
23
Wikipedia la Enciclopedia Libre, http://es.wikipedia.org/wiki/Acci%C3%B3n_(finanzas)
24
24
de comercio, y al respecto la Asamblea General puede definirse como la

―reunión de accionistas debidamente convocada para deliberar y decidir por
mayoría sobre asuntos sociales de su competencia según la ley y la escritura
social.‖25 A ese efecto corresponde a la Asamblea General dictar las
directrices sobre las cuales se ha de conducir la sociedad, dentro del marco
de sus competencias establecidas en la ley y su escritura constitutiva, entre
las cuales se puede mencionar algunas que la ley le faculta tales como:
Discutir, aprobar o improbar el estado de pérdidas y ganancias, el balance
general y el informe de administración; Nombrar y remover a los
administradores, al órgano de fiscalización, etc. Art. 134 del código de
comercio. Es de indicar que la Asamblea General no tiene facultades
Administrativas y no debe de entrometerse en la Administración de la
Sociedad.
2.10.1.1.1 Clases de Asambleas:
2.10.1.2.1.1 Asamblea Ordinaria:
Son aquellas Asambleas de Accionistas que se celebran para el

conocimiento de los asuntos cotidianos o que le son ordinarios a la misma, y
que se celebran con la periodicidad estipulada en la escritura constitutiva de la
Sociedad y la cual por mandato legal debe reunirse por lo menos una vez al
año, dentro de los cuatro meses que sigan al cierre del ejercicio social y
también en cualquier tiempo en que sea convocada. Artículo 134 del código de
comercio.
2.10.1.2.1.2 Asamblea extraordinaria:
Es la Asamblea que se celebra fuera de los periodos establecidos en la

escritura constitutiva, y se celebran con el fin de conocer asuntos de urgencia
para la sociedad y por lo cual se pueden convocar en cualquier tiempo y de
conformidad con el artículo 135 del código de comercio los siguientes asuntos:
―1º Toda modificación de la Escritura Social, incluyendo el aumento o
reducción de capital o prórroga del plazo; 2º Creación de acciones de voto
limitado o preferente y la emisión de obligaciones o bonos cuando no está
previsto en la escritura social; 3º La adquisición de acciones de la misma
sociedad y la disposición de ellas; 4º Aumentar o disminuir el valor nominal de
las acciones; 5º Los demás que exijan la ley o la escritura social; 6º Cualquier
otro asunto para el que sea convocada, aun cuando sea de la competencia de
25
25
las asambleas ordinarias. Estas asambleas podrán reunirse en cualquier

tiempo.‖
2.10.1.2.1.3Asamblea Totalitaria:
La Asamblea totalitaria ―es aquella que se celebra sin convocatoria

previa, lossocios se pueden encontrar reunidos por un acontecimiento festivo;
y si en esaocasión deciden por unanimidad celebrar asamblea y aprueban la
agenda por unanimidad, el funcionamiento del órgano es legal y sus
decisiones vinculan a todos los socios.‖26 El artículo 156 del código de
comercio establece tres requisitos que deben cumplirse para la celebración de
este tipo de asambleas, los cuales son: 1º Que concurran la totalidad de
accionistas que corresponda al asunto que se tratara; 2º Que ningún
accionista se oponga a su celebración; 3º Que la agenda de la Asamblea sea
aprobada por unanimidad.
2.10.1.2.1.4Asamblea Especial:
Esta Asamblea tiene como objeto ―la reunión de un determinado grupo

de accionistas en relación a la clase de acciones que tienen en propiedad.‖27 Y
en las cuales se trataran asuntos que afectan con exclusividad los
derechos de esta clase de socios. Tal como lo regula el artículo 156 del código
de comercio únicamente tiene lugar en aquellas sociedades en las cuales se
han emitido acciones de diversas categorías.
2.10.2 Órgano de Administración:
Es aquel órgano ―encargado de ejecutar la voluntad social formada en

la Asamblea General, de la gestión de la empresa y de la representación de la
sociedad frente a terceros, con los que en nombre de ella se establecen una
serie de relaciones dirigidas directa o indirectamente a la consecución del
objeto y fin sociales‖28 la Administración puede ser llevada por uno o varios
administradores, y en este último caso se le denominara Consejo de
Administración, los administradores pueden ser socios o no de la Sociedad.
2.10.2.1 Formas de Administración:
2.10.2.1.1 Administrador Único:

26
Villegas Lara, René Arturo, Derecho Mercantil Guatemalteco, Tomo I, pág. 145
27
Ibíd.
28
26
La Administración de la Sociedad Anónima puede ser encargada a una

sola persona que debe de actuar dentro de las facultades que le asigne la
Escritura constitutiva o en su defecto lo que determine la Asamblea
General y será electo para un periodo no mayor de tres años, pudiendo ser
reelecto, el nombramiento del administrador es revocable por la Asamblea
General de Accionistas. Artículo 162 del código de comercio. En el caso de
la celebración del contrato de arrendamiento que es objeto de estudio del
presente trabajo de graduación, la entidad Negocios Consolidados del
Pacifico, S.A. compareció al faccionamiento de la Escritura Pública a
través de su administrador único y representante legal.
2.10.2.1.2 Administración Colegiada:
Esta modalidad de Administración dentro de la Sociedad Anónima tiene

lugar cuando existen dos o más administradores y se conforman en lo que
se denomina como Consejo de Administración y la administración la
ejercen colectivamente, sometiendo los asuntos a votación de todos los
miembros, tomando las decisiones por mayoría de votos, el Consejo de
Administración contara con un Presidente al cual le compete ―ser el órgano
ejecutivo de la sociedad y la representara en todos los asuntos y negocios
que ella haya resuelto.‖ (Art. 166 del C. de c.) Los miembros del consejo de
administración, tanto para las deliberaciones como en las votaciones de los
asuntos competentes de la sociedad pueden hacerse representar por
tercero por medio de carta-poder o mandato legalmente constituido,
siempre que lo autorice expresamente la escritura constitutiva.(Art. 165 del
C. de c.)
2.10.2.1.3 Representación Legal:
De conformidad con el artículo 164 del código de comercio el

administrador único o el consejo de administración en su caso, tendrán la
representación legal de la sociedad, es por ello que tal y como se verifica
en el contrato de arrendamiento celebrado entre la municipalidad de
Retalhuleu y Negocios Consolidados del Pacifico, S.A. es el representante
legal de la sociedad quien comparece a la celebración de dicho contrato.
2.10.3 Órgano de Fiscalización:

27
Ante la imposibilidad que tiene la Asamblea General de accionistas de

ejercer una función vigilante de la administración, imposibilidad que se
acrecienta dependiendo del número de accionistas existentes, nace la
necesidad de crear un órgano que se encargue del control de la
administración de la sociedad, al cual se le ha denominado por la doctrina
y la ley órgano de fiscalización y que no es más que aquel órgano de la
sociedad que tiene por objeto vigilar la función administrativa a cargo del
órgano de administración de la sociedad.
El autor Edmundo Vásquez Martínez lo define como ―aquél que tiene a su
cargo vigilar permanentemente la gestión social, con independencia de la
administración y en interés exclusivo de la sociedad.‖
2.10.3.1 Integración:
La integración de dicho órgano puede ser individual o colectiva y puede
ser de tres maneras:
1º Se puede integrar por los mismos socios o accionistas de la sociedad.
2º Puede integrarse por uno o más contadores o auditores.
3º Puede integrarse por uno o más comisarios.
Tanto la integración como los sistemas que se han de utilizar se van a
determinar de acuerdo a lo que regule al respecto la escritura social de la
sociedad. Artículo 184 del C. de c.
Los miembros del órgano de fiscalización serán nombrados por la
Asamblea Ordinaria Anual de accionistas y ―para el ejercicio de sus
funciones dependerán exclusivamente de la asamblea, a la cual rendirán
sus informes.‖ Artículo 185 del C. de c.
2.11 Disolución:
La Sociedad Anónima finaliza su vida jurídica hasta el momento en que se ha

decidido o dado lugar a la disolución de la misma. Ya sea por voluntad de los
socios o porque se den los supuestos legales necesarios para su terminación. La
Disolución puede definirse como ―la verificación de las causas de suspensión y
resolución de las relaciones jurídicas establecidas para la consecución del fin
común.‖29
2.11.1 Clasificación de la Disolución:
29
28
2.11.1.1 Disolución Parcial:
La Disolución Parcial es aquella que afecta únicamente las relaciones

jurídicas de uno o más socios con la sociedad, subsistiendo esta para el
resto de socios no afectados.
2.11.1.1.1 La Exclusión:
La exclusión tiene lugar cuando la sociedad excluye a un socio y se

disuelve el vínculo jurídico existente entre ambos, por razón de su
conducta contraria a la escritura constitutiva o a las leyes del país.Cuando
un socio es excluido, la Sociedad Anónima adquiere las acciones del
mismo, pagando el monto respectivo por las acciones. Artículo 111 del C.
de c.
Las causas por las que puede ser excluido un socio son muy variadas,
pero el artículo 226 del C. de c. menciona algunas entre las cuales se
encuentran las siguientes: 1º El incumplimiento del socio de las
obligaciones que le impone la ley o la escritura social; 2º La comisión de
actos fraudulentos o dolosos contra la sociedad.
2.11.1.1.2 Separación:
―Es el acto mediante el cual uno de los socios toma la decisión de

romper la relación jurídica de sociedad.‖30El derecho de separación
corresponde solo a los accionistas que votaren en contra de resolución, y
deberá ejercerse dentro de los quince días siguientes a la fecha en que se
haya celebrado la asamblea general que tomo el acuerdo correspondiente.
(Art. 231 del C. de c.)
De acuerdo a lo regulado por el artículo anterior citado entre las causas

de separación de socios se encuentran el cambio de su objeto; prórroga de
la duración de la sociedad; traslado del domicilio de la sociedad al
extranjero; la Transformación y Fusión de la Sociedad.
2.11.1.2 Disolución Total:
Esta disolución propiamente, termina con la vida jurídica de la

Sociedad, aunque dicho fenecimiento no es inmediato, porque ―su principal
30
Ibíd., pág. 89
29
efecto es provocar la liquidación total del patrimonio de la persona

jurídica.‖31
De conformidad con el artículo 237 del C. de c. las causas que dan lugar a
la disolución total de la sociedad son:
1º El vencimiento del plazo fijado en la escritura social.

2º La Imposibilidad de seguir realizando el objeto principal de la sociedad o
quedar este consumado.
3º La resolución de los socios tomada en Junta General o Asamblea
General extraordinaria.
4º La pérdida de más del sesenta por ciento (60%) del capital pagado.
5º La reunión de las acciones o las aportaciones de una sociedad en una
sola persona.
En caso tuviera lugar la disolución total de Negocios Consolidados del

Pacifico, S.A. el contrato de arrendamiento celebrado con la municipalidad
de Retalhuleu, se vería afectado dado que una de las partes en el contrato
desaparecería de la vida jurídica, dando lugar al incumplimiento del
contrato por parte de la sociedad anónima.
2.12 Liquidación:
La Liquidación se puede definir como aquel ―procedimiento por cuyo

medio se determina el valor de los bienes y se paga a los acreedores.‖ 32 En
ese sentido, al disolverse la sociedad anónima debe proceder a efectuar este
procedimiento de liquidación con el fin de poner en venta sus activos o bienes
con el fin de obtener recursos necesarios para a hacer frente a las
obligaciones pendientes con los acreedores de la sociedad y repartirse los
recursos excedentes entre los socios de acuerdo al monto de las acciones que
hubieren ostentado en la sociedad. La liquidación debe llevarse a cabo en un
término no mayor de un año, durante este tiempo conservara su personalidad
jurídica y deberá añadir a su denominación social las palabras: En Liquidación.
(Art. 241 y 242 del C. de c.) Como anteriormente se expuso, si tuviera lugar la
disolución de la sociedad anónima, procedería consecuentemente la
liquidación de la misma, en cuyo caso la municipalidad de Retalhuleu debe
verificar el pago de daños y perjuicios por la terminación anticipada del
contrato, dado que el plazo del mismo se pactó en años forzosos, igualmente
31
Villegas Lara, René Arturo, Ob. Cit., pág. 88
32
30
debe verificar la entrega de la Planta Hidroeléctrica en condiciones de

funcionalidad, en cumplimiento de lo pactado en el contrato.
31
CAPÍTULO III
RETALHULEU
3.1 Antecedentes Históricos:
En el Presente capitulo se tratara el tema referente a Retalhuleu, debido

a que es en este municipio y departamento donde se encuentra localizada la
Planta Hidroeléctrica Municipal objeto del arrendamiento y donde el mismo se
celebró entre la municipalidadde Retalhuleu y Negocios Consolidados del
Pacifico, S.A. a la vezsu población,es quien se puede ver afectada o
beneficiada de manera directa o indirecta con los resultadosdel contrato de
arrendamiento yarelacionado, por lo que a continuaciónse describen algunas
características de este lugar y de su población, comenzando a tratar un poco
sobre la historia de este lugar.
Retalhuleu es un municipio, del área de la costasur de Guatemala, el

municipio tiene categoría de ciudad, a la vez es cabecera del municipio y
departamento de Retalhuleu, es unazona fundamentalmente ganadera.
El 11 de octubre de 1825, Retalhuleu, se encontraba comprendida por:

San Antonio Retalhuleu, San Sebastián, Santa Catarina Guamuchal, Zanjón
Ocós y Naranjo. Posteriormente son agregados los pueblos de San Andrés
Villaseca, San Martín y San Felipe. En noviembre de 1825 Retalhuleu es
elevado a la categoría de Villa, por Decreto de la Asamblea Nacional
Constituyente.
El 25 de octubre de 1877 Retalhuleu se segrega de Suchitepéquez, -

departamento al cual había pertenecido hasta entonces- por decreto 194 del
General Justo Rufino Barrios, Presidente de la República de Guatemala.
El motivo de tal segregación fue que ante el incremento por el que se había
tornado el comercio y la agricultura, se hacía muy complicado que una sola
Jefatura Política se hiciera cargo del departamento, por tal razón Retalhuleu
paso a constituir la Cabecera del nuevo departamento denominado
Retalhuleu, incluyendo las poblaciones inmediatas al municipio de Retalhuleu.
Retalhuleu ha tenido participación en las acciones de la Independencia

de España; en la posterior Anexión a México, fue parte del Sexto Estado de
losAltos, hasta que fue disuelto por las armas por el General Rafael Carrera.
31
32
―Etimológicamente se cree que Retalhuleu significa Señal sobre la

Tierra, en eldiccionario de voces guatemaltecas editado por el licenciado Jorge
Luis Arriola dice: Retalhuleu señal hecha sobre la tierra. Etim. Retalhuleu
como se escribe actualmente significa señal de hoyos en la tierra: expresa
simplemente señal sobre la tierra la cual es su verdadera significación.‖33
En el año 1849 habilitan las aduanas para el comercio de Importación y

exportación en Champerico34, constituyendo uno de los puntos de mayor
importancia de comercio marítimo a través del océano pacifico.
La economía de Retalhuleu, se encontró en su esplendor, a partir del

periodo liberal, a finales del siglo XIX, a consecuencia del cultivo de café y
algodón, el cual perduro por varias décadas, -hasta que en la década de los
años ochenta, el precio del algodón se desplomo en los mercados
internacionales- Retalhuleu se ubicó como uno de los lugares másprósperos
del país debido a la fertilidad y riqueza de su suelo.
La posición geográfica en la que se encuentra Retalhuleu, ―le augura un

potencial de desarrollo a sus habitantes, dada las características singulares, al
ubicarse como punto de confluencia entre la zona del Altiplano Occidental del
país, y la zona Costa Sur Pacífica.‖35Retalhuleu es conocida como la Capital
del Mundo.
El municipio de Retalhuleu limita al norte con San Sebastián, San

Felipe, Nuevo San Carlos, El Asintal (Retalhuleu), Génova y Coatepeque
(Quetzaltenango), al sur con Champerico (Retalhuleu) y el Océano Pacifico, al
este con Santa Cruz Muluá y San Andrés Villaseca (Retalhuleu).
Para Retalhuleu constituir la cabecera departamental significa ―ser el

eje sobre el cual giran las actividadesgubernamentales,comerciales,
agrícolas, industriales y de turismo.‖36
3.2 Demografía:
El municipio de Retalhuleu cuenta con una ciudad y varios centros

poblados, Según proyecciones del Instituto Nacional de Estadística -INE- El
municipio de Retalhuleu tiene una población 86,596 personas, de las cuales
42,245 son hombres y 44, 351 son mujeres, por otro lado y como referencia
únicamente,el departamento de Retalhuleu tiene una población de 311, 167
33
Municipalidad de Retalhuleu, Plan de Desarrollo Municipal, pág. 16
34
Municipio del departamento de Retalhuleu, situado en el sur del mismo.
35
Viaje a Guatemala, http://www.viajeaguatemala.com/Retalhuleu/105820293016.htm
36
Municipalidad de Retalhuleu, Ob. Cit., pág. 10
33
de personas, de las cuales 152, 359 son hombres y 158,808 son

mujeres.37
3.3 Geografía:
3.3.1 Localización Geográfica y distancias:
Retalhuleu tiene una extensión territorial de 796 kilómetros cuadrados,

se encuentra ubicado a una altura de 239 metros sobre el nivel del mar y una
distancia de 192 kilómetros de la Ciudad de Guatemala, capital de la
República, se encuentra ubicado a una latitud de 14º 32’ 7‖ N y longitud 91º
40’ 42‖O.38
3.3.2 Clima:
El clima del municipio de Retalhuleu es fundamentalmente cálido, en el

cual se registran de forma regular temperaturas de 20 grados centígrados en
la mínima y de 32 grados centígrados la máxima. ―El promedio anual de
precipitaciones de los últimos diez años es de 2,903.80 Mm. El municipio se
caracteriza por dos estaciones: verano e invierno.‖39
De manera regular las lluvias empiezan a manifestarse en mayo y

concluyen en noviembre, el verano consecuentemente de diciembre a abril.
Las estaciones de otoño y primavera no tienen presencia notoria en el
ambiente retalteco, esta es una parte importante entre los aspectos que
afectan la relación contractual entre la municipalidad de Retalhuleu y Negocios
Consolidados del Pacifico, Sociedad Anónima, debido a que la Planta
Hidroeléctrica Municipal, genera energía eléctrica a través de la fuerza que le
proporciona el caudal de un río, a mayor cantidad de agua, mayor es la
generación de energía eléctrica que la planta produce, por lo que en época de
invierno el caudal del río aumenta considerablemente, proporcionando mayor
fuerza, por lo que en consecuencia la municipalidad de Retalhuleu se ve
beneficiada porque se produce y consume un mayor número de KW por parte
de Negocios Consolidados del Pacifico, S.A, provocando el aumento del valor
de la renta, pues depende directamente del consumo efectuado.
3.3.3 Orografía:
37
Instituto Nacional de Estadística, http://www.ine.gob.gt/np/poblacion/index.htm
38
39
Ibíd., pág. 78
34
El municipiode Retalhuleu se caracteriza por ser una planicie, carente

demontañas o volcanes, ―la pendiente general de la planicie en la parte norte
es alrededor de 15%.‖40
3.3.4 Hidrología:
En el municipio existen recursos hidrológicos muy diversos, en su

mayoría son utilizados para el regadío de plantaciones y cultivo de productos
agrícolas.
Entre los principales ríos que atraviesan el municipio de Retalhuleu, se

encuentran: el río Bolas, el río Tzununá, el río pucá, el río Samalá, estos ríos
son los más profundos, en época de lluvia, siendo el más caudaloso el río
Samalá, sobre el cual pasa el puente Carlos Castillo Armas, y que en los
últimos fenómenos meteorológicos suscitados ha amenazado con afectar a las
poblaciones aledañas, no representando una amenaza para la Ciudad de
Retalhuleu, puesto que su paso por la misma se encuentra alejado del casco
urbano.
Por otro lado en Retalhuleu existe el río Ocosito cuya importancia

radica en que este es el que provee del caudal y fuerza necesaria a la Planta
Hidroeléctrica Municipal, para la generación de energía eléctrica, debido a ello
existe una desviación parcial del río Ocosito el cual es direccionado hacía
donde se encuentran las instalaciones de la planta, y atraviesa el parque
recreativo Ocosito, el cual además sirve como principal atractivo turístico a
dicho parque de propiedad municipal.
3.4 División Política-Administrativa:
La División política-administrativa es la forma en que se encuentra

organizadoel municipio y sus centros poblados, bajo un sistema de categorías
de acuerdo a las características habitacionales de su población y se compone
de la siguiente forma: Ciudad, aldeas, caseríos, fincas, parcelamientos,
colonias y barrios.
El municipio de Retalhuleu cuenta con una ciudad y con cinco aldeas y

13 caseríos, y distintos barrios y colonias distribuidos entre la ciudad, el
municipiode Retalhuleu es la cabecera del departamento de Retalhuleu.41Es
necesario acotar que la Planta Hidroeléctrica Municipal se encuentra en el
40
Ibíd.
41
WikiGuate, http://wikiguate.com.gt/wiki/Retalhuleu_(municipio)
35
Cantón Concepción Ocosito y la Fábrica de Papel de Negocios Consolidados

del Pacifico, Sociedad Anónima se encuentra en el Cantón Recuerdo Ocosito,
ambas constituyen comunidades aledañas entre sí.
3.5 Economía:
Retalhuleu, es fundamentalmente una zona ganadera, en menor

medida se dedica a la agricultura y a la siembra de maíz, aceites esenciales,
te de limón, citronela, palma africana, actualmente el cultivo de la caña, le ha
ganado terreno a la agricultura tradicional, incluso algunas haciendas de
Retalhuleu, que antiguamente se dedicaban al ganado vacuno, están
arrendando sus tierras para el sembradío de caña a los ingenios productores
de azúcar delpaís.
La producción pecuaria en el municipio de Retalhuleu se distribuye

entre la producción de ganado bovino, porcino, caprino, equino y ovino, al
igual queparte del ganado bovino se destina a la producción de leche, la cual
se destina a la vez a la producción de productos derivados tales como el
queso y la crema.
La producción agroindustrial del municipio, es muy variada, pero

principalmente se trata de productos para la exportación, tales como la
producción de papaya, mango, ajonjolí, mariscos, azúcar, concentrados, miel,
hule, entre otros.
La industria como tal, es aún sobria en el municipio y departamento

de Retalhuleu, escasamente se cuenta con una fábrica de bebidas
gaseosas, una fábrica de papel propiedad de Negocios Consolidados del
Pacifico, Sociedad Anónima, así como dos ingenios productores de azúcar,
y una fábrica productora de bebidas alcohólicas, algunas condiciones
desfavorables para montar industria dentro del municipio y departamento de
Retalhuleu, imposibilitan la llegada de la misma, entre los factores
importantes se encuentra un deficiente servicio de energía eléctrica, tanto por
parte de Deocsa, como por la falta de capacidad de la Municipalidad de
Retalhuleu de poder prestar un servicio eficiente a través de su Empresa
Eléctrica Municipal.
La falta de oportunidades laborales ha ocasionado que ―El 44 % de la

población de Retalhuleu viva en condiciones de pobreza general y el 9% en
pobreza extrema que afecta principalmente a pobladores del área rural.‖42
42
36
3.6 Idioma:
El diccionario de la Real Academia Española, lo define como lengua de

unpueblo o nación, o común a varios. Fundamentalmente el idioma de los
habitantes del municipio de Retalhuleu es el español, muy escasamente se
habla una lengua maya, entre las que predomina el quiche.
3.7 Costumbres y Tradiciones:
3.7.1 Feria Patronal:
El patrono del municipio de Retalhuleu es San Antonio de Padua, cuya

celebración es el 13 de junio, durante una semana se instala la feria en su
honor a los alrededores de la Catedral San Antonio de Padua situada en el
centro de la ciudad, es costumbre que en esa época salga una procesión con
la imagen de San Antonio de Padua a visitar a San Sebastián patrono del
municipio del mismo nombre, y se queden ese día juntos, para que al día
siguiente se realice una ceremonia en honor a San Antonio de Padua, en la
Iglesia de San Sebastián, durante esa celebración, el centro de la ciudad de
Retalhuleu se llena de coloridas alfombras en honor al patrono San Antonio.
Por otro lado igualmente se celebra una feria que se celebra del 6 al 12
de diciembre, siendo el 8 de diciembre la fecha principal, en la que se celebra
a la Inmaculada Virgen de Concepción, durante la misma se llevan a cabo
variadas actividades entre las que se encuentra las carreras de caballos,
toreadas, jaripeos organizados por la Asociación de Ganaderos del
Suroccidente de Guatemala (AGSOGUA). Durante la celebración se
realizan procesiones en honor a la virgen de concepción, igualmente las calles
se llenan de colorido, por la elaboración de alfombras conmemorativas que
son realizadas por los pobladores para honrar a la virgen.
3.8 Sistema Vial:
Es un sistema de vías terrestres que abarca calles, caminos, avenidas,

carreteras, autopistas que permite la comunicación entre las distintas
ubicaciones, zonas, ciudades, localidades en un territorio determinado, de
igual manera se encuentra integrado por la normativa que lo regula.
37
3.8.1 Vías de Acceso:
El ingreso a la ciudad se puede hacer por medio de dos puntos, por un

lado se encuentra el Boulevard Centenario: Este es un punto de acceso a la
ciudadque tiene la particularidad de que posee dos carriles en cada sentido
de la misma, es frecuentado por las personas que vienen de la parte sur del
departamento de Quetzaltenango, así como de San Marcos y la Frontera con
México; Por otro lado se encuentra el punto más antiguo a la ciudad que es
donde se encuentra la famosa Calzada las Palmas, cuya particularidad es la
de que a lo largo de la misma, en cada uno de sus laterales se encuentran
sembradas Palmas de altura prominente y que le dan vistosidad y elegancia a
la misma, este punto de entrada posee un carril en cada uno de sus sentidos,
es utilizado por las personas que regularmente vienen de la ciudad de
Guatemala, Escuintla, Suchitepéquez y el norte de Quetzaltenango y demás
departamentos del altiplano del país.
3.8.2 Principales Carreteras:
La principal carretera que atraviesa al municipio de Retalhuleu, así

como al departamento es la Carretera Centroamericana – 2, la cual se abrevia
como CA-2, la cual parte desde la frontera con el Salvador hasta la frontera
con los Estados Unidos Mexicanos, a esta carretera se interconectan las
carreteras que llevan a Quetzaltenango y varios departamentos del altiplano
del país y la Ciudad de Guatemala, es precisamente sobre esta carretera
donde se encuentra ubicada la Fábrica de Papel propiedad de Negocios
Consolidados del Pacifico, S.A. y el Parque Recreativo Ocosito propiedad de
la municipalidad de Retalhuleu, del cual se trataramás adelante.
De igual manera se encuentra la carretera que lleva hacia el Puerto de

Champerico.
En general los caminos dentro de la ciudad se encuentran escasamente

señalizados, siendo inexistente en muchos de los puntos de la ciudad.
3.9 Centros de distracción y recreación:
La Ciudad de Retalhuleu, cuenta con muy escasos centros de

entretenimiento de recreación, entre los más emblemáticos se encuentran el
Centro Comercial la Trinidad, que se encuentra en la zona cinco, de igual
forma se encuentra el centro comercial Paseo las Palmas, el cual se
encuentra en la zona seis de la ciudad. También cuenta con un parque infantil
38
municipal, unparque central, un complejo deportivo y el parque recreativo de

Ocosito, de propiedad municipal, como anteriormente se mencionó, por este
parque recreativo atraviesa la parte del río Ocosito, que se direcciona hacia la
Planta Hidroeléctrica Municipal, dentro de la parte del río que atraviesa el
parque se encuentran compuertas de acceso de agua y un lago de embalse
artificial, quepermiten adecuar el nivel del caudal del río, tanto para evitar que
se inunde el parque recreativo comoatractivos turísticos para el mismo.
39
CAPITULO IV
EL MUNICIPIO
4.1 Definición:
En el presente capitulo se tratara el tema del municipio, esto debido a

que una de las partes dentro del contrato de arrendamiento que es objeto de
estudio del presente trabajo es la municipalidad de Retalhuleu,
específicamente figura como la parte arrendante, por lo que es importante
conocer sobre esta institución del derecho administrativo, y sobre todas las
circunstancias que implica su organización y funcionamiento y sus fines, entre
otras cosas, en primer término cabe mencionar que la división política-
administrativa de la República de Guatemala, se encuentra dividida en
veintidós departamentos, a la vez estos se encuentran divididos en municipios,
los cuales van a ser objeto de estudio del presente capitulo, El Código
Municipal en su artículo 7 define al municipio como aquella ―institución
autónoma de derecho público, tiene personalidad jurídica y capacidad para
adquirir derechos y contraer obligaciones.” El municipio es una pieza clave en
la descentralización de cualquier Estado, la cual es de suma importancia
debido a que a través de un sistema de administración descentralizado puede
lograrse el desarrollo uniforme de todo un país, quien más, sino el propio
municipio el que conoce de primera mano las necesidades de su comunidad,
y a tal efecto debería de poder invertir sus recursos en esas necesidades y en
otras actividades que promuevan el desarrollo sostenido del municipio, el
municipio como tal puede definirse también como aquella―entidad
administrativa que puede agrupar una sola localidad o varias, que puede hacer
referencia a una ciudad, pueblo o aldea.‖43 El termino municipio, por extensión
también se utiliza para referirse a la municipalidad en sí, que no es más que la
institución que lleva a cabo la administración del municipio dentro del ámbito
de su competencia. Tal y comose mencionó anteriormente, el municipio es
una persona jurídica, con capacidad plena para adquirir derechos y contraer
obligaciones, esto implica la capacidad para celebrar contratos en general.
4.2 Elementos del Municipio:
43
Wikipedia, http://es.wikipedia.org/wiki/Municipio
39
40
4.2.1 La Población:
Es un elemento importante porque el mismo está representado por

seres humanos, sin los cuales no tendría razón de ser de esta institución, la
población no es más que el conjunto de personas que habitan en un
determinado lugar y los cuales comparten hábitos, costumbres, tradiciones,
así como elánimo de permanencia en el lugar. El código municipal hace una
distinción, entre las calidades de vecino y transeúnte, siendo el primero
aquella persona que tiene residencia continua por más de un año en una
circunscripción municipal o quien, allí mismo, tiene el asiento principal de sus
negocios o intereses patrimoniales de cualquier naturaleza, el mismo cuerpo
legal indica que ante la ausencia de estas circunstancias se considerara
vecino de la circunscripción municipal en la que se halle. Por otro lado se
considerara transeúnte a quien se encuentre accidentalmente en una
circunscripción municipal, teniendo su vecindad en otra circunscripción. Art. 13
del código municipal.
4.2.2 El territorio:
El territorio es un elemento primordial del municipio, el cual no es más

que una porción de tierra, ubicada en una zona geográfica, sin territorio no
sería posible la existencia de un municipio, puesto no habría un campo de
aplicación espacial para el ejercicio de sus atribuciones, las cuales serán
ejercidas por la autoridad municipal, la cual se tratara en el siguiente inciso. El
municipio tiene la potestad de dividir el territorio en formas distintas de
ordenamiento territorial a nivel interno,el territorio de un municipio puede estar
dividido en aldeas, caseríos, parajes, cantones, zonas, barrios, colonias.
4.2.3 La autoridad:
Al igual que el Estado, los municipios son administrados por un

gobierno, el cual es manejado por un Concejo Municipal, integrado por el
Alcalde, síndicos y concejales, a los cuales la ley les confiere el ejercicio de
ciertas atribuciones, cuyo ámbito de competencia es el territorio o
circunscripción municipal que se les ha asignado. Pese a que tanto el Estado
y las municipalidades ejercen su competencia dentro del mismo territorio, es
importante resaltar, que no existe duplicidad de funciones o choque entre
ellas, puesto que las atribuciones otorgadas a las municipalidades son
distintas a las asignadas al Estado o Gobierno Central.
41
4.2.4 La Comunidad Organizada:
La comunidad organizada se encuentra integrada por aquellas

asociaciones de personas, que son vecinos del municipio, y cuyo objeto
primordial es coadyuvar al desarrollo sostenido del municipio, las cuales son
fundadas sin ánimo de lucro alguno, también puede estar integrada por
Organizaciones no gubernamentales las cuales persigan fines semejantes y
las que generalmente reciben fondos del extranjero o de instituciones
especializadas y afines a las causas. De la misma manera muchas de estas
instituciones o asociaciones se convierten en entes fiscalizadores del
municipio, al estar integradas por los propios habitantes del municipio, los
cuales están facultados como ciudadanos a exigir resultados a los
funcionarios municipales electos popularmente.
4.2.5 La capacidad económica:
Este elemento se refiere a la capacidad económica de los vecinos del

municipio para aportar los suficientes recursos para el cumplimiento de los
fines del municipio, y la obra física y de infraestructura necesaria para el
desarrollo sostenible del mismo, se hace primordial este aspecto, puesto que
el vecino aunado al aporte que realiza al Estado, debe de aportar igualmente
con el municipio, por lo que se hace necesario la previa verificación de este
elemento para la existencia de un municipio.
4.2.6 El ordenamiento jurídico:
No es más que el conjunto de normas que regulan al municipio, así

como aquellas que son emitidas por el propio municipio en la esfera de su
competencia, es decir, que dicho ordenamiento jurídico abarca desde la
Constitución Política de la República de Guatemala hasta las ordenanzas y
reglamentos que emita el consejo municipal. Cuyas normas tienen la finalidad
de regular la organización y funcionamiento del municipio, así como la forma
en que los vecinos han de contribuir con el funcionamiento del mismo, a través
del sistema tributario municipal, y las distintas relaciones nacidas entre las
municipalidades y sus habitantes, así como con el Estado y otros órganos
autónomos y descentralizados.
42
4.2.7 El patrimonio del municipio:
Este elemento lo constituye el conjunto de bienes de los que dispone en

propiedad el municipio, al constituir el mismo una institución autónoma, puede
disponer de dichos bienes conforme mejor lo considere la autoridad municipal
para el cumplimiento de sus fines. Dentro del patrimonio municipal, no se toma
en cuenta únicamente los bienes inmuebles o muebles con los que cuente,
sino todos los ingresos que tenga por concepto de aportaciones o
contribuciones de los vecinos a través de los mecanismos de captación
autorizados por la ley, así como los recursos que son trasladados del
Gobierno Central a las municipalidades por mandato de ley.
4.3 Requisitos para la existencia del municipio y su creación:
El Código Municipal en su artículo 28 establece que para la creación y

existencia de un municipio se requieren de ciertos requisitos, los cuales son:
a) Que tenga veinte mil habitantes, o más;
b) Que pueda asignársele una circunscripción territorial para la satisfacción de

las necesidades de sus vecinos y posibilidades de desarrollo social,
económico y cultural, y que dentro de la cual cuente con los recursos
naturales y financieros que le permitan y garanticen la prestación y
mantenimiento de los servicios públicos locales. Sobre esta circunstancia el
Instituto Geográfico Nacional deberá emitir un dictamen al respecto,
delimitando los límites territoriales del nuevo municipio.
c) Que la circunscripción municipal asignada al nuevo municipio no perjudique

los recursos naturales y financieros esenciales para la existencia del municipio
del cual se está separando.
d) Que exista infraestructura física y social básica que garantice condiciones

aceptables para el desarrollo del nuevo municipio;
e) Que se garanticen fuentes de ingreso de naturaleza constante; y,
f) Que se haya emitido dictamen técnico favorable por parte de la Secretaría de

Planificación y Programación de la Presidencia, considerando los insumos
técnicos y de información de las instituciones y dependencias pertinentes.
43
Se hace importante acotar que sin el cumplimiento estricto de estos

requisitos sería muy difícil la organización y funcionamiento de forma
permanente de un nuevo municipio, cabe mencionar que algunos de los
requisitos anteriormente indicados van estrechamente ligados con algunos
elementos del municipio, de ahí la importancia de los mismos, empero, la
organización de un nuevo municipio va en detrimento del municipio del cual se
segrega, puesto que para este significa perder recursos financieros, territorio,
recursos naturales, habitantes, pese a que la Constitución Política regula que
los municipios son autónomos, por lo que compete a ellos con exclusividad el
manejo de su territorio y su ordenamiento, y al segregar territorio, tal como ya
se indicó, se vulnera en cierta medida la autonomía del municipio.
4.4 Autoridad Municipal:
La autoridad municipal es el órgano que por delegación del pueblo

ejercita el poder o mando local, dentro del ámbito de sus competencias y
atribuciones asignadas por la ley.
4.4.1 Concejo Municipal:
El Concejo Municipal es la autoridad máxima de un municipio, y

corresponde con exclusividad ―el ejercicio del gobierno del municipio, es
encargado de velar por la integridad de su patrimonio, garantizar sus intereses
con base en valores, cultura y necesidades planteadas por los vecinos
conforme a la disponibilidad de recursos.‖ (Art. 33 del Código Municipal), el
concejo municipal se puede definir como ―el órgano supremo de la
administración municipal; que constituye un cuerpo colegiado o pluripersonal
de la misma, con personalidad jurídica, encargada de la administración del
municipio y que solo como cuerpo colegiado puede administrar,pues ninguno
de sus miembros puede hacerlo en forma individual.‖44 El concejo municipal
se encuentra integrado por el Alcalde, Síndicos y Concejales, electos
popularmente y a través de sufragio universal, cuyo número va a depender
delnúmerode habitantes con los que cuente el municipio, conforme a lo
estipulado en el artículo 206 de la Ley Electoral y de Partidos Políticos de
acuerdo a la siguiente tabla:
a) Tres síndicos, diez concejales titulares; un síndico suplente, cuatro concejales

suplentes, en los municipios con más de cien mil habitantes.
44
Calderón Morales, Hugo Haroldo, Derecho Administrativo Parte Especial, pág. 226
44
b) Dos síndicos, siete concejales titulares; un síndico suplente, tres concejales

suplentes, en los municipios con más de cincuenta mil habitantes y menos de
cien mil;
c) Dos síndicos, cinco concejales titulares; un síndico suplente, dos concejales

suplentes, en los municipios con más de veinte mil habitantes y hasta
cincuenta mil; y,
d) Dos síndicos, cuatro concejales titulares, un síndico suplente y dos concejales

suplentes, en los municipios con veinte mil habitantes o menos.
Los Concejales titulares sucederán al Alcalde en caso de ausencia

temporal o definitiva en el orden de su adjudicación. ―Los acuerdos,
ordenanzas y resoluciones del Concejo Municipal serán válidos si concurre el
voto favorable de la mayoría absoluta del total de miembros que legalmente lo
integran, salvo los casos en que este código exija una mayoría calificada, en
caso de empate en la votación, el alcalde tendrá doble voto o voto decisorio.‖
Artículo 40 del código municipal, en el caso del contrato de arrendamiento
celebrado entre la municipalidad de Retalhuleu, el Concejo Municipal autorizó
de forma unánime al Alcalde Municipal para la celebración del mismo.
4.4.1.1 Competencias del Concejo Municipal:
La Constitución Política de la República le confiere entre otras

atribuciones a los municipios:
a) Elegir a sus propias autoridades;
b) Obtener y disponer de sus recursos; y
c) Atender los servicios públicos locales, el ordenamiento territorial de su
jurisdicción y el cumplimiento de sus fines propios.
Entre otras cosas la Constitución Política de la Repúblicaigualmente

establece que ―los bienes, rentas, arbitrios y tasas son propiedad exclusiva del
municipio y gozaran de las mismas garantías y privilegios de la propiedad del
Estado.‖ Tanto la finca donde se encuentra la Planta Hidroeléctrica Municipal,
como esta misma, son propiedad exclusiva de la Municipalidad de Retalhuleu.
De acuerdo a lo estipulado en el artículo 35 del código municipal,

específicamente al Concejo Municipal se le confieren las siguientes
atribuciones:
45
a) La Iniciativa, deliberación y decisión de los asuntos municipales;

b) El ordenamiento territorial y control urbanístico de la circunscripción municipal;
c) La convocatoria a los distintos sectores de la sociedad del municipio para la
formulación e institucionalización de las políticas públicas municipales y de los
planes de desarrollo urbano y rural del municipio, identificando y priorizando
las necesidades comunitarias y propuestas de solución a los problemas
locales;
d) El control y fiscalización de los distintos actos del gobierno municipal y de su
administración;
e) El establecimiento, planificación, reglamentación, programación, control y
evaluación de los servicios públicos municipales, así como las decisiones
sobre las modalidades institucionales para su prestación, teniendo siempre en
cuenta la preeminencia de los intereses públicos;
f) La Aprobación, control de ejecución, evaluación y liquidación del presupuesto
de ingresos y egresos del municipio, en concordancia con las políticas
públicas municipales;
g) La aceptación de la delegación o transferencia de competencias;
h) El planteamiento de conflictos de competencia a otras entidades presentes en
el municipio;
i) La emisión y aprobación de acuerdos, reglamentos y ordenanzas municipales;
j) La creación, supresión o modificación de sus dependencias, empresas y
unidades de servicios administrativos;
k) Autorizar el proceso de descentralización y desconcentración del gobierno
municipal, con el propósito de mejorar los servicios y crear los órganos
institucionales necesarios, sin perjuicio de la unidad de gobierno y gestión del
municipio;
l) La organización de cuerpos técnicos, asesores y consultivos que sean
necesarios al municipio, así como el apoyo que estime necesario a los
consejos asesores indígenas de la alcaldía comunitaria o auxiliar, así como de
los órganos de coordinación de los consejos comunitarios de desarrollo y de
los consejos municipales de desarrollo;
m) La preservación y promoción del derecho de los vecinos y de las comunidades
a su identidad cultural, de acuerdo a sus valores, idiomas, tradiciones y
costumbres;
n) La fijación de rentas de los bienes municipales sean estos de uso común o no;
o) Proponer la creación, modificación o supresión de arbitrios al Organismo
Ejecutivo quien trasladara el expediente con la iniciativa de ley respectiva al
Congreso de la República;
46
p) La fijación de sueldo y gastos de representación del alcalde; las dietas por

asistencia a sesiones del Concejo Municipal; y, cuando corresponda, las
remuneraciones a los alcalde comunitarios o alcaldes auxiliares. Así como
emitir el reglamento de viáticos correspondiente;
q) La concesión de licencias temporales y aceptación de excusas a sus
miembros para no asistir a sesiones;
r) La aprobación de la emisión, de conformidad con la ley, de acciones , bonos y
demás títulos y valores que se consideren necesarios para el mejor
cumplimiento de los fines y deberes del municipio;
s) La aprobación de los acuerdos y convenios de asociación o cooperación con
otras corporaciones municipales, entidades u organismos públicos o privados,
nacionales e internacionales que propicien el fortalecimiento de la gestión y
desarrollo municipal, sujetándose a las leyes de la materia;
t) La promoción y mantenimiento de relaciones con instituciones públicas
nacionales, regionales, departamentales y municipales;
u) Adjudicar la contratación de obras, bienes, suministros y servicios que
requiera la municipalidad, sus dependencias, empresas y demás unidades
administrativas de conformidad con la ley de la materia, exceptuando aquellas
que corresponden adjudicar al alcalde;
v) La creación del cuerpo de policía municipal;
w) En lo aplicable, las facultades para el cumplimiento de las obligaciones
atribuidas al Estado por el artículo 119 de la Constitución Política de la
República;
x) La elaboración y mantenimiento del catastro municipal en concordancia con
los compromisos adquiridos en los acuerdos de paz y la ley de la materia;
y) La promoción y protección de los recursos renovables y no renovables del
municipio; y,
z) Las demás competencias inherentes a la autonomía del municipio.
aa) Las demás competencias inherentes a la autonomía del municipio; y,
bb) La discusión, aprobación, control de ejecución y evaluación de las políticas
municipales de desarrollo de la juventud.
Cabe indicar que de conformidad con el artículo 260 de la Constitución

Política de la República de Guatemala establece que los bienes, rentas,
arbitrios y tasas son propiedad exclusiva del municipio y gozaran de las
mismas garantías y privilegios de la propiedad del Estado, por lo que en
consecuencia al constituir la municipalidad de Retalhuleu una entidad jurídica
autónoma como ya se mencionó con anterioridad, es capaz de adquirir
derechos y contraer obligaciones, como en el caso particular del contrato de
arrendamiento objeto de estudio del presente trabajo.
47
4.4.1.2 Comisiones de trabajo:
El concejo municipal al constituir un órgano colegiado o pluripersonal

del municipio se le faculta para que pueda crear comisiones de trabajo, con el
fin de que estas realicen estudios a fondo sobre los asuntos que conocerá el
concejo municipal y al respecto emitan su dictamen, de igual forma pueden
proponer acciones con el fin lograr la mayor eficiencia de la administración
municipal, las comisiones de trabajo se integraran con los mismos miembros
del Concejo Municipal, y cada comisión deberá contar con su presidente. El
código municipal establece como obligatorias las siguientes comisiones:
a) Educación, educación bilingüe intercultural, cultura y deportes;

b) Salud y asistencia social;
c) Servicios, infraestructura, ordenamiento territorial, urbanismo y vivienda;
d) Fomento económico, turismo, ambiente y recursos naturales;
e) Descentralización, fortalecimiento municipal y participación ciudadana;
f) De Finanzas;
g) De probidad;
h) De los derechos humanos y de la paz;
i) De la familia, la mujer y la niñez, la juventud, adulto mayor o cualquier otra
formada proyección social; todas las municipalidades deben reconocer del
monto de ingresos recibidos del situado constitucional un monto menor del
0.5% para esta comisión, del municipio respectivo.
4.4.2 Alcaldía Municipal:
El Alcalde es la persona que preside el Concejo Municipal, es un cargo

público que se encuentra al frente de la administración municipal con una
función ejecutiva de la misma y la persona que ―representa a la municipalidad
y al municipio; es el personero legal de la misma, sin perjuicio de la
representación judicial que se le atribuye al síndico; es el jefe del órgano
ejecutivo del gobierno municipal; miembro del Consejo Departamental de
Desarrollo y Presidente del Consejo Municipal de Desarrollo.‖ Artículo 52 del
código municipal, dentro del Contrato de Arrendamiento celebrado el cual
esobjeto de estudio del presente trabajo, el Alcalde Municipal de Retalhuleu,
compareció a la celebración del mismo, autorizado plenamente por el Concejo
Municipal de Retalhuleu.
48
―Dentro del sistema municipal, la figura principal es el alcalde, él es su

representante oficial, inclusive ante el gobierno central y sus instituciones. A él
se dirigen la mayoría de las demandas de las sociedades, a nivel municipal.‖45
4.4.2.1 Competencias del Alcalde Municipal:
De conformidad con el código municipal el alcalde tiene

fundamentalmente como obligación el hacer cumplir las ordenanzas,
reglamentos, acuerdos, resoluciones y demás disposiciones del Concejo
Municipal, debe dictar las medidas de políticas y buen gobierno y ejercerá la
potestad de acción directa y deberá resolver los asuntos del municipio que no
estén atribuidos a otra autoridad.
Entre las atribuciones específicas del alcalde municipal se encuentran:
a) Dirigir la administración municipal;

b) Representar a la municipalidad y al municipio;
c) Presidir las sesiones del Concejo Municipal y convocar a sus miembros a
sesiones ordinarias y extraordinarias de conformidad con este código;
d) Velar por el estricto cumplimiento de las políticas públicas municipales y de
los planes, programas y proyectos de desarrollo del municipio.
e) Dirigir, inspeccionar e impulsar los servicios públicos y obras municipales.
f) Disponer gastos, dentro de los límites de su competencia; autorizar pagos
y rendir cuentas con arreglo al procedimiento legalmente establecido.
g) Desempeñar la jefatura superior de todo el personal administrativo de la
municipalidad; nombrar, sancionar y aceptar la renuncia y remover de
conformidad con la ley, a los empleados municipales.
h) Ejercer la jefatura de la policía municipal, así como el nombramiento y
sanción de sus funcionarios.
i) Ejercitar acciones judiciales y administrativas en caso de urgencia.
j) Adoptar personalmente, y bajo su responsabilidad en caso de catástrofe o
desastres o grave riesgo de los mismos, las medidas necesarias, dando
cuenta inmediata al pleno del Concejo Municipal.
k) Sancionar las faltas por desobediencia a su autoridad o por infracción de
las ordenanzas municipales, salvo en los casos en que tal facultad este
atribuida a otros órganos.
l) Contratar obras y servicios con arreglo al procedimiento legalmente
establecido, con excepción de los que corresponda contratar al Concejo
Municipal.
45
Calderón Morales, Hugo Haroldo, Ob. Cit., pág. 234
49
m) Promover y apoyar, conforme a este código y demás leyes aplicables, la

participación y trabajo de, las asociaciones civiles y los comités de vecinos
que operen en su municipio, debiendo informar al Concejo Municipal,
cuando este lo requiera.
n) Tramitar los asuntos administrativos cuya resolución corresponda al
Concejo Municipal y, una vez substanciados, darle cuenta al pleno del
Concejo en la sesión inmediata.
o) Autorizar, conjuntamente con el secretario municipal, todos los libros que
deben usarse en la municipalidad, las asociaciones civiles y comités de
vecinos que operen en el municipio; se exceptúan los libros (físicos y
digitales) y registros auxiliares a utilizarse en operaciones contables, que
por ley corresponde autorizar a la Contraloría General de Cuentas.
p) Autorizar, a título gratuito, los matrimonios civiles, dando dentro de la ley
las mayores facilidades para que se verifiquen, pudiendo delegar esta
función en uno de los concejales.
q) Tomar el juramento de ley a los concejales, síndicos y a los alcaldes
comunitarios o auxiliares, al darles posesión de sus cargos.
r) Enviar copia autorizada a la Contraloría General de Cuentas del inventario
de los bienes del municipio, dentro de los primeros quince (15) días
calendario del mes de enero de cada año.
s) Ser el medio de comunicación entre el Concejo Municipal y las autoridades
y funcionarios públicos.
t) Presentar el presupuesto anual de la municipalidad, al Concejo Municipal
para su conocimiento y aprobación.
u) Remitir dentro de los primeros cinco (5 días hábiles de vencido cada
trimestre del año, al registro de ciudadanos del Tribunal Supremo Electoral,
informe de los avecindamientos realizados en el trimestre anterior y de los
vecinos fallecidos durante el mismo periodo.
v) Las demás atribuciones que expresamente le atribuyen las leyes y aquellas
que la legislación del Estado asigne al municipio y no atribuya a otros
órganos municipales.
4.5 Regulación Legal:
Jurídicamente el municipio como institución recoge su sustento legal,

fundamentalmente de la Constitución Política de la República de Guatemala,
que establece que los municipios son instituciones autónomas, con dicha
concesión, el municipio pasa a ser un órgano administrativo distinto al Estado,
y sus entidades anexas, con capacidad propia para disponer de sus bienes y
recursos libremente, no supeditado a órgano alguno, únicamente a la ley, el
50
cual es administrado por un Concejo Municipal, integrado por personas

residentes de la circunscripción territorial de que se trate.
Específicamente el Código Municipal, desarrolla al municipio como

institución y le confiere atribuciones específicas y distintas a las del Estado, en
concordancia con lo estipulado en la ConstituciónPolítica de la República y de
ninguna manera en detrimento de su autonomía, confiere obligaciones a los
funcionarios municipales para el cumplimiento de sus fines específicos, siendo
su fin primordial, al igual que el Estado, la realización del bien común de sus
habitantes.
4.6 Sistemas de Gobierno Municipal:
Un sistema de gobierno municipal es aquel conjunto de reglas o

principios entrelazados entre si, por el cual se rige el gobierno de un municipio.
4.6.1 Sistema de Democracia Directa:
Es aquel sistema por el cual ―la gestión corresponde a los vecinos,

quienes lo ejercen directamente, congregados en las oportunas asambleas
que se reúnen en las plazas públicas.‖46 Bajo este sistema la asamblea de
vecinos en el ejercicio de sus atribuciones puede nombrar y remover
funcionarios públicos, así como emitir acuerdos, ordenanzas, resoluciones y
reglamentos municipales, este sistema es criticado debido a la lentitud y
apatía con la que se pueden tratar los temas de importancia y de urgencia en
un momento determinado, debido a que la discusión y aprobación de los
puntos de interés se puede ver afectada por el exceso de muchedumbre y
por falta de acuerdos concretos.
4.6.2 Sistema de Democracia Representativa:
Bajo este sistema el poder no es ejercido por los vecinos, sino lo delega
a los órganos administrativos, desde el punto de vista del municipio,
correspondería el ejercicio del poder a la Municipalidad a través de su órgano
máximo cual es el Concejo Municipal, así como al alcalde municipal,
encargado de la ejecución de la política municipal. Bajo ese supuesto
corresponde al Concejo Municipal emitir los acuerdos, ordenanzas,
resoluciones y reglamentos municipales en representación de los vecinos que
los han elegido para el desempeño de una función pública. El Concejo
46
Calderón Morales, Hugo Haroldo, Ob. Cit., pág. 208
51
Municipal al constituir un órgano colegiado, se encuentra integradopor varias

personas, las cuales representan a una parte del electorado, siendo así un
órgano representativo de los electores.
4.6.3 Sistema Democrático, Colegial o Ingles:
Este sistema de gobierno municipal ―tiene su fundamento y base en la

opinión pública, externada por el sufragio, centro de acción de gobierno en el
ayuntamiento o Concejo Municipal, que es directamente designado por el
cuerpo electoral, siendo el depositario de la soberanía local y del que recibe
todo impulso la vida municipal. El alcalde mayor, consiste en un designado
por el Concejo para presidirlo y llevar su representación, pero no goza de gran
autoridad legal, pues carece de facultades para poder designar a los
funcionarios y del derecho de veto. Tiene su carácter de monarca
representativo, es decir no es un órgano independiente del gobierno y la
superioridad es más de dignidad que de poder. En este sistema, la gestión se
encuentra a cargo del Ayuntamiento que la ejerce mediante las comisiones
que nombra y que son especialmente en cada rama.‖47
4.6.4 Sistema Democrático de Separación de Poderes o Sistema Francés:
Bajo este sistema de gobierno municipal, los vecinos eligen a través de

sufragio a los miembros del Concejo Municipal, quienes a su vez, eligen al
Alcalde, quien lo preside, sin embargo, a diferencia del sistema inglés, el
Alcalde no es un simple representante del Concejo Municipal, sino ejerce
funciones ejecutivas y goza de manera independiente de atribuciones y lleva a
cabo una función propia y especifica de decisión, existiendo efectivamente una
separación de poderes.
4.6.5 Sistema Autoritario o Alemán:
Era aquel sistema de gobierno municipal que se derivó de la misma

política autoritaria de Alemania que comenzó a gestarse durante la primera
guerra mundial y se consolido con la Alemania Nacional Socialista durante la
segunda guerra mundial, en el cual el gobierno municipal se componía de un
Concejo Municipal, un burgo maestre (alcalde) y el magistral, ―el concejo es el
cuerpo deliberante que se designa por sufragio. El burgo maestre era el que
asumía la autoridad ejecutiva, asistiéndole en ella el magistral, aunque era
elegido por el concejo, actuaba con cierta independencia. Así pues, no era
47
Ibíd.
52
realmente el político el que desempeñaba el cargo sin poner sus

conocimientos profesionales, sino que era más bien el técnico que hacía de su
oficio una verdadera profesión, contando con poder suficiente para el
desarrollo de sus funciones‖48
4.6.6 Sistema adoptado por Guatemala:
El sistema de gobierno municipal utilizado en Guatemala es el sistema

representativo, debido a que tal como lo regula la Constitución Política de la
República, el poder proviene del pueblo. Su ejercicio está sujeto a las
limitaciones señaladas por esta Constitución y la ley. Ninguna persona, sector
del pueblo, fuerza armada o política, puede arrogarse su ejercicio; Los
funcionarios son depositarios de la autoridad, responsables legalmente por su
conducta oficial, sujetos a la ley y jamás superiores a ella. Los funcionarios
municipales, tales como el Concejo Municipal (órgano deliberante) y el Alcalde
Municipal (órgano ejecutivo) son electos popularmente y por sufragio
universal para un periodo de cuatro años, cuya función esencial es llevar a
cabo la administración municipal y la consecuente realización del bien
común que se pone de manifiesto en la prestación de servicios públicos
municipales.
4.7 Autonomía Municipal:
Los municipios de la República tal como lo preceptúa la Constitución

Política son instituciones autónomas, es decir, que en teoría funcionan bajo el
sistema de organización de la administración pública de la Autonomía
Administrativa, la misma puede definirse como aquel ―Sistema de organización
administrativa que consiste en crear un órgano administrativo estatal,
dotándolo de personalidad jurídica propia y otorgándole funciones
descentralizadas de carácter eminentemente técnico y científico perocon
controles del Estado con un gobierno democráticamente elegido, pero que
sigue perteneciendo a la estructura estatal.‖49Esta definición es coherente con
lo estipulado por el artículo 134 de la Constitución Política de la República que
establece que ―el municipio y las entidades autónomas y descentralizadas,
actúan por delegación del Estado.‖
48
Ibíd., pág. 209
49
Calderón Morales, Hugo Haroldo, Derecho Administrativo, Parte General, pág. 226
53
La Autonomía del municipio abarca aspectos un poco másprofundos de

los que enmarca su definición, tales como la competencia y atribuciones para
actuar en el plano de la Administración PúblicaMunicipal, y al respecto
cuentan con un órgano de administración cual es el Concejo Municipal, un
ente considerado la máxima autoridad en el municipio, encargado de dictar la
política administrativa municipal, de igual forma el municipio cuenta con el
Alcalde Municipal, que preside el Concejo Municipal, encargado de la
ejecución de la Política Administrativa Municipal, y en general de todos los
aspectos que le atañen conforme a la ley. Estas autoridades son electas por la
población habitante de la circunscripción municipal de que se trate.
Por último cabe resaltar un aspecto de vital importancia para el

municipio considerado como institución autónoma, que es el del
Autofinanciamiento, pese a que la Constitución Política de la República le
concede, en teoría, Autonomía a los municipios, la cruel realidad de muchos
de ellos es que dependen excesivamente de los recursos que puedan recibir
del Estado, pese a los esfuerzos de la propia Constitución de preveresa
situación, que destina el diez por ciento del Presupuesto General de
Ingresos Ordinarios del Estado paralas municipalidades del país, distribuidos
de acuerdo a los criterios establecidos en el Código Municipal, sin embargo
dichos recursos resultan insuficientes para los municipios. Hasta que esta
situación no se modifique y seconcrete una solución para que los propios
municipios puedan captar más recursos para el cumplimiento de sus fines, las
municipalidades del país no podrán ser consideradas del todo como
instituciones autónomas.Por otro lado la municipalidad no necesita consultar a
ningún otro órgano para tomar decisiones dentro del marco legal, ni para
disponer de sus bienes como mejor convenga a la realidad local.
4.8 Principales órganos y unidades del municipio:
4.8.1 Secretaría Municipal:
Es un órgano municipal el cual es encargado fundamentalmente de

asistir a las sesiones del Concejo Municipal y de elaborar las actas de las
sesiones y autorizarlas con su firma, al ser aprobadas, de conformidad con
el código municipal, igualmente el Secretario Municipal es encargado de
certificar las actas y resoluciones del Alcalde o del Concejo Municipal.
54
Igualmente tiene la función de redactar la memoria anual de labores y

presentarla al Concejo Municipal, dentro de los primeros quince días del mes
de enero de cada año, y de remitir una copia al Organismo Ejecutivo, al
Congreso de la República, al Concejo Municipal de Desarrollo y a los medios
de comunicación locales. Articulo 83 Código Municipal
El Secretario Municipal del Concejo Municipal, lo es igualmente del Alcalde
Municipal.
Los Requisitos para ser Secretario Municipal son:
1º Ser guatemalteco de origen;

2º Encontrarse en el libre ejercicio de sus derechos políticos;
3º Tener aptitud para optar al cargo, de conformidad con el reglamento
municipal respectivo.
4.8.2 Juzgado de Asuntos Municipales:
Es un órgano municipal cuya función es la de ejecutar las ordenanzas,

el cumplimiento de los reglamentos y demás disposiciones de carácter
municipal, y leyes ordinarias. El juez de asuntos municipales ejerce
jurisdicción en todo el ámbito de la circunscripción territorial de que se trate, es
nombrado por el Concejo Municipal, y actúa bajo las órdenes directas del
alcalde, únicamente el Concejo Municipal puede removerlo mediando causa
justificada para ello. Articulo 161 Código Municipal.
Para optar al cargo de Juez de Asuntos Municipales se requiere ser:
1º Debe reunir las calidades y requisitos de un juez de paz;

2º Debe hablar el idioma mayoritario del municipio de que se trate.
4.8.3 Dirección de Administración Financiera Integrada Municipal:
Es una unidad técnica municipal encargada de llevar el régimen jurídico

financiero del municipio, la recaudación y administración de los ingresos
municipales, la gestión de financiamiento, la ejecución presupuestaria y control
de los bienes comunales y patrimoniales del municipio.Dentro de esta unidad
técnica debe de existir como mínimo las áreas de tesorería, contabilidad y
presupuesto. Articulo 97 Código Municipal.
55
4.8.4 Auditor Interno:
Las municipalidades obligatoriamente deberán contar con un Auditor

Interno, el cual puede ser contratado a tiempo completo o de manera parcial y
lo podrán contratar de forma asociativa con otras municipalidades, cuya
función esencial es velar por la correcta ejecución presupuestaria del
municipio e implantar un sistema eficiente y ágil de seguimiento y ejecución
presupuestaria, las demás funciones específicas serán normadas por el
reglamento emitido para el efecto por el Concejo Municipal.
Los requisitos para ser Auditor Interno de una municipalidad son:
1º Ser guatemalteco de origen;

2º Hallarse en el ejercicio de sus derechos políticos;
3º Ser Contador Público o Auditor Colegiado Activo
4.9 Fondos Municipales:
Los fondos municipales se pueden definir como aquel conjunto de

recursos, obtenidos a través de los canales autorizados por la ley, los cuales
son captados con la finalidad de financiar la organización y funcionamiento
de las municipalidades.Es importante que la municipalidad busque maneras
de recaudar fondos para el cumplimiento de sus fines.
4.9.1 Principales formas de obtención:
4.9.1.1 Tasas:
Los municipios pueden obtener recursos para su financiamiento a

través de las tasas municipales, que tienen lugar cuando las
municipalidades cobran una determinada cantidad de dinero por la
prestación de un servicio público municipal, tal como el servicio de agua
potable, energía eléctrica, drenajes y alcantarillado, recolección de basura,
entre otros.
4.9.1.2 Arbitrios:
Los arbitrios no son más que impuestos decretados por el Congreso de

la República a favor de las municipalidades, en este caso el municipio se
convierte en el ente recaudador de dicho impuesto, dentro de la
56
circunscripción territorial en donde tenga lugar el hecho generador. Entre los

arbitrios existentes actualmente se pueden mencionar al Impuesto Único
Sobre Inmuebles (IUSI) y el del Boleto de Ornato.
4.9.1.3 Donaciones:
El municipio puede agenciarse de fondos a través de aportes otorgados

porpersonas individuales o jurídicas en calidad de donaciones a título gratuito.
4.9.1.4 Rentas:
El municipio puede captar recursos a través de las rentas o frutos

obtenidos de los bienes municipales, tal como lo realiza en el caso del
arrendamiento de locales en los respectivos mercados municipales. La
Constitución Política de la República establece que los bienes, rentas,
arbitrios y tasas son propiedad exclusiva del municipio y gozaran de las
mismas garantías y privilegios de la propiedad del Estado, igualmente
establece el Código Municipal que la municipalidad tiene la administración
de sus bienes y valores sin más limitaciones que las establecidas en las
leyes, por lo que es de esta forma y en el ejercicio de sus atribuciones como
obtiene una renta por el otorgamiento en arrendamiento de la Planta
Hidroeléctrica Municipal a la entidad Negocios Consolidados del Pacifico,
Sociedad Anónima.
4.9.1.5 Contribuciones por mejoras:
El municipio puede captar y obtener recursos de los vecinos por medio

de la realización de obras de urbanización que mejoren las áreas o lugares
en que estén situados los inmuebles propiedad de los vecinos
beneficiados. Los vecinos deberán de pagar la contribución que establezca
el Concejo Municipal, la cual no podrá, en ningún caso, exceder del costo de
las mejoras.
Las formas de captación u obtención de recursosmunicipales,debe de

sujetarse al principio de legalidad en materia tributaria, el cual establece que
está prohibida la percepción de ingresos que no estén autorizados por el
órgano competente, el cual es el Congreso de la Repúblicaa quien
corresponde con exclusividad decretar impuestos ordinarios y
extraordinarios, arbitrios y contribuciones especiales de acuerdo a la equidad y
justicia tributaria.
57
4.9.1.6 Aporte Constitucional:
Las municipalidades del país obtienen recursos a través de los fondos

que son trasladados por el Estado por mandato constitucional, el cual
consiste en un diez por ciento (10%) del Presupuesto General de Ingresos
ordinarios del Estado, que anualmente es distribuido entre todas las
municipalidades del país de acuerdo a los criterios establecidos en el
Código Municipal, el mismo debe de ser destinado por lo menos en un
noventa por ciento (90%) a proyectos de educación, salud, obras de
infraestructura y servicios públicos, el diez por ciento restante puede ser
utilizado en gastos de funcionamiento.
58
CAPITULO V
ANÁLISIS CRÍTICO JURÍDICO SOBRE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
CELEBRADO ENTRE LA MUNICIPALIDAD DE RETALHULEU Y NEGOCIOS
CONSOLIDADOS DEL PACIFICO, SOCIEDAD ANÓNIMA Y SU IMPACTO EN LA
RECAUDACIÓN DE FONDOS POR PARTE DE LA MUNICIPALIDAD.
5.1 Antecedentes del Contrato de Arrendamiento celebrado entre la

Municipalidad de Retalhuleu y Negocios Consolidados del Pacifico,
Sociedad Anónima:
Negocios Consolidados del Pacifico, Sociedad Anónima es propietaria de una

fábrica de papel localizada en el kilómetro 185 de la ruta CA-2 en el Cantón
Recuerdo Ocosito del municipio y departamento de Retalhuleu, a mediados del
año 2003 la Fábrica de Papel en mención, se ve en problemas ante el deficiente
servicio de energía eléctrica que le proveía la Distribuidora de Occidente, S.A. –
DEOCSA--, otrora parte del grupo Unión Fenosa, S.A., esta deficiencia le
ocasionaba innumerables perdidas a la fábrica de papel debido a los constantes
apagones e irregularidades en el voltaje que era requerido para el buen
funcionamiento de la fábrica, problemas que llegaron a desencadenar una batalla
legal y consecuentemente en el corte de fluido eléctrico para la fábrica de papel
por parte de DEOCSA, debido a eso Negocios Consolidados del Pacifico, S.A.
decide buscar una alternativa para proveerse de un servicio de energía eléctrica
eficiente, por lo que en la búsqueda de la mismadescubren que la municipalidad
de Retalhuleu cuenta con una Planta Hidroeléctrica Municipal la cual se
encuentra localizada en Cantón Concepción Ocosito, pero que la misma se
encuentra en un estado inservible y así mismo que la municipalidad de Retalhuleu
no cuenta con los recursos para ponerla en funcionamiento nuevamente y
estimando que no cuenta con la capacidad para proveerle del servicio a la fábrica
de papel, es por ello que Negocios Consolidados del Pacifico, Sociedad Anónima
propone a la municipalidad de Retalhuleu, el arrendamiento de la Planta
Hidroeléctrica Municipal, con el fin de producir energía eléctrica y asegurar un
servicio eficiente para la fábrica de papel, a tal grado que Negocios Consolidados
del Pacifico, S.A. instala su propia red de transmisión, con el fin de conectar la
Planta Hidroeléctrica Municipal con la Fábrica de Papel y de asegurar la eficiencia
en el servicio de energía eléctrica, Negocios Consolidados del Pacifico, Sociedad
Anónima entra a negociar el arrendamiento con la municipalidad de Retalhuleu a
fines del año 2003.
58
59
5.1.1 Procedimiento para la celebración del Contrato de Arrendamiento:
5.1.1.1 Petición y Resolución Municipal que autoriza la celebración del

contrato de arrendamiento entre la municipalidad de Retalhuleu y
Negocios Consolidados del Pacifico, Sociedad Anónima:
La proposición de Negocios Consolidados del Pacifico, Sociedad

Anónima relativa al arrendamiento de la Planta Hidroeléctrica Municipal se
comunica al Concejo Municipalde Retalhuleu a través del Alcalde Municipal,
aquelpasa a tomarlaen consideración en las sesiones del mismo, comienzan a
discutir la propuesta, sin embargo la Planta Hidroeléctrica Municipal
conformaba el departamento de Generación Eléctrica de la Empresa Eléctrica
Municipal de Retalhuleu, la que en ese momento se encontraba bajo
intervención del Instituto Nacional de Electrificación –INDE—debido a una
deuda adquiridapor la Empresa Eléctrica Municipal de Retalhuleu por compra
de energía eléctrica al INDE que no habían sido pagadas; por lo que el
Concejo Municipal de Retalhuleu decide consultar con el Interventor sobre la
propuesta de arrendamiento de la Planta Hidroeléctrica Municipal, con el fin
del suministro de energía eléctrica a Negocios Consolidados del Pacifico, S.A.,
según consta en acta del sesiones del Concejo Municipal no. 51-2003 de
fecha 24 de noviembre de 2003, el interventor indica al Concejo Municipal que
la generación de energía eléctrica no se encuentra limitada por la intervención,
ni afectan los intereses como acreedor del INDE, da vía libre a la negociación,
por lo que el Concejo Municipal al no encontrar oposición de parte del
interventor decide desligar la Planta Hidroeléctrica Municipal de Retalhuleu, de
la Empresa Eléctrica Municipal quedando a disposición directa de la
Municipalidad de Retalhuleu.
Por lo que posteriormente el Concejo Municipal decide autorizar al

Alcalde Municipal para la celebración del contrato de arrendamiento con
Negocios Consolidados del Pacifico, Sociedad Anónima a través de punto
resolutivo de fecha 06 de diciembre de 2003, según consta en acta de
sesiones del Concejo Municipal no. 54-2003 la cual en su punto cuarto
establece literalmente lo siguiente: “El Concejo Municipal entro a conocer el
contenido de las propuestas de la empresa Negocios Consolidados del
Pacífico, S.A. quienes han manifestado el interés de que esta municipalidad
les proporcione el suministro de energía eléctrica a través del fluido que
generan las plantas de Ocosito de la Empresa Hidroeléctrica Municipal y
CONSIDERANDO: que desde hace varias sesiones se ha venido analizando
60
detenidamente el contenido de lo solicitado y la propuesta para realizar el

contrato y tomando en cuenta que la negociación no afecta los intereses de la
municipalidad, pero si generara ingresos para el mantenimiento de la Empresa
Hidroeléctrica. CONSIDERANDO: que de conformidad con el punto cuarto del
acta 51-2003 de fecha 24/11/2003 del libro de sesiones de este concejo
municipal, ya se acordó desligar las plantas generadoras de energía eléctrica
de Ocosito de la Empresa Hidroeléctrica Municipal, y han quedado bajo la
disposición y control de la municipalidad. POR UNANIMIDAD, SE ACUERDA:
I) Se autoriza al señor Alcalde Municipal celebrar contrato con la empresa
NEGOCIOS CONSOLIDADOS DEL PACIFICO, S.A. por un plazo de 10 años
para que puedan utilizar las plantas generadoras de energía eléctrica
localizadas en el cantón Concepción Ocosito Retalhuleu así como de la finca
donde se encuentran instaladas debiendo cancelar a la Municipalidad el precio
de cinco punto cinco dólares americanos o su equivalente en quetzales a la
fecha del pago por Kilovatios potencia eléctrica generada siendo la renta
mensual en forma vencida y además cinco centavos de dólares americanos
por kilovatio hora consumida de acuerdo a la oferta presentada, II) Las
servidumbres de paso existentes deberán ser respetadas por la empresa
contratante, además tendrá el derecho al uso, reparación y mantenimiento de
las plantas y demás equipo que actualmente se encuentra en mal estado. III)
Notifíquese.”
Es así que con fecha 23 de diciembre del año 2003 se realiza en el

municipio de Retalhuleu la celebración del Contrato de Arrendamiento entre la
Municipalidad de Retalhuleu y Negocios Consolidados del Pacífico, Sociedad
Anónima, con el fin de producir energía eléctrica para el consumo de esta
última, al que comparecen sus respectivos representantes legales.
El procedimiento seguido por la municipalidad de Retalhuleu para la

celebración del contrato de arrendamiento, fue breve, por un lado debido a
que la entidad Negocios Consolidados del Pacifico, Sociedad Anónima se
encontraba en una situación difícil financieramente, sin poder operar por falta
de un servicio de energía eléctrica eficiente que garantizara el buen
funcionamiento de la planta de papel y por otro lado debido a que por tratarse
del arrendamiento de un bien municipal no era necesario llevar a cabo ninguno
de los procedimientos establecidos en la Ley de Contrataciones del
Estado,puesto que la misma ley solamente regula dichos procedimientos
cuando se trata de adquisición de bienes o servicios para el Estado,
municipalidades u otras instituciones autónomas y descentralizadas o cuando
61
se procede a la enajenación de bienes públicos o la concesión de servicios

públicos.
5.2 Aspecto Jurídico del Contrato de Arrendamiento celebrado entre la
Sociedad Anónima:
En este apartado se realizara un análisis jurídico del contrato de
arrendamiento para determinar sí cumplió con los requisitos para su validez, el
cual se dividirá conforme a la estructura del instrumento público, que es la forma
adoptada por el contrato,y cuya eficacia jurídica será tratada en el inciso 5.3.
5.2.1 Introducción:
5.2.1.1 Encabezamiento:
El contrato de arrendamiento en la parte del encabezamiento cumple

con los requisitos del numeral 1 del artículo 29 del código de notariado,
consigna correctamente el número de orden, lugar, día, mes y año en que se
otorga el instrumento público. La numeración es cardinal tal como lo establece
el numeral 2 del artículo 13 del cuerpo legal citado, no existe circunstancia
jurídicamente objetable en este apartado.
5.2.1.2 Comparecencia:
Dentro del contrato se cumple con los requisitos de comparecencia

establecidos en el numeral 2 del artículo 29 del código de notariado, tales
como los nombres y apellidos, edad, estado civil, nacionalidad, profesión u
oficio de los comparecientes, sin embargo, dentro de estos datos se consigna
el avecindamiento de los comparecientes, requisito que no es exigido por el
artículo 29 del código de notariado.
5.2.1.3 Identificación de los Otorgantes:
Tanto el representante legal del arrendante como del arrendatario se

identificaron concédula de vecindad, la primera extendida en el municipio y
departamento de Retalhuleu y la segunda extendida en el municipio y
departamento de Guatemala, la identificación de los otorgantes se realizó de
acuerdo a lo establecido por la ley y a través del documento de identificación
legalvigente, con lo cual acreditaron su mayoría de edad y la capacidad de
ejercicio.
62
5.2.1.4 Representación Legal:
Dentro del contrato de arrendamiento se describen los documentos con

los cuales los otorgantes acreditan la representación legal que ejercitan y con
la que actúan, tanto la parte arrendante en la que figura como Representante
Legal el Alcalde Municipal de Retalhuleu, y que lo acredita con el Acta de toma
de posesión del cargo número cuatro de fecha 15 de enero de 2000 y el
Acuerdo número 1-99 de la Junta Electoral Departamental de Retalhuleu de
fecha 28 de noviembre de 1999, así como la parte arrendataria en la que
elAdministrador Único y Representante Legal de la entidad Negocios
Consolidados del Pacifico, Sociedad Anónimacomparece y cuya
representación legal se acredita con el acta notarial de nombramiento
debidamente inscrita en el Registro Mercantil General de la República bajo el
número 37882 Folio 978 del libro 21 del Libro Electrónico de Especiales.Es
oportuno señalar que el notario faccionante del instrumento público hizo
constar que tuvo a la vista los documentos fehacientes con los que se
acreditó la representación legal de los comparecientes, y la cual indicó que era
suficiente, sin embargo olvido consignar que era conforme a la ley y a su juicio
de conformidad con el incisocinco del artículo 29 del código de Notariado, pero
este requisito de indicar que es suficiente conforme a la ley y a su juicio no
figura como una formalidad esencial de acuerdo al artículo 31 del código de
notariado, por lo que la única consecuencia jurídica que tendría lugar allí es la
multa regulada para el notario en el artículo 33 del cuerpo legal indicado.
5.2.1.5 Capacidad Legal de los Comparecientes:
El Notario faccionante del instrumento público hace constar que los

comparecientes le aseguran que se encuentran en el libre ejercicio de sus
derechos civilesde conformidad con lo regulado en el inciso tercero del artículo
29 del código de notariado y comparecen ante el notario a celebrar Contrato
de Arrendamiento.
5.2.2 Cuerpo:
5.2.2.1 Antecedentes:
5.2.2.1.1 Del bien inmueble arrendado y bienes muebles conexos:
Dentro del contrato de arrendamiento se indica que la Municipalidad de

Retalhuleu es la propietaria de una Planta Hidroeléctricala cual seencuentra
63
localizada en el Cantón Concepción Ocosito del municipio y departamento de

Retalhuleu y según lo indica el notario faccionante se encuentra inscrita en el
Registro de la Propiedad Inmueble, sin embargo el notario no señala de que
Registro se trata, si es del Registro General de la Propiedad o se trata del
Segundo Registro de la Propiedad.
Seguidamente se detalla en el instrumento público que dentro del

inmueble se encuentran bienes muebles tales como: Casa de máquinas de
transformación eléctrica, construcciones de ladrillo y concreto para hacer el
embalse de agua, canales y tubería de acceso de agua y canales y tubería de
desfogue, sin embargo de conformidad con el numeral 3 y 4 del artículo 445
del Código Civil dichos objetos constituyen bienes inmuebles y no muebles
como erróneamente se consigna por el notario en el instrumento público,
porque estos se encuentran incorporados al inmueble de manera fija y
permanente, este error es un problema de redacción del notario, el cual no
incide en el contrato de arrendamiento celebrado. Posteriormente se describen
un conjunto de equipos y maquinarias para la generación de energía eléctrica,
los cuales se encuentran instalados en el inmueble al que se hace referencia y
los cuales en su conjunto conforman la Planta Hidroeléctrica Municipal que se
otorga en arrendamiento, el conjunto de bienes que conforman la Planta se
encuentran detallados en el capítulo I del presente trabajo.
5.2.2.2 Estipulaciones o Clausulas Escriturarias:
5.2.2.2.1 Estado de los bienes arrendados:
Respecto al estado en el cual se encuentran los bienes, en el contrato

de arrendamiento únicamente se limitan a establecer que las turbinas que
se dan en arrendamiento se encuentran en mal estado, sin especificar con
detalles sobre dicho estado,se impone la obligación al arrendatario que
alfinalizar el plazo deben de entregarse las turbinas en buen estado, por
otro lado se especifica que el bien inmueble que se da en arrendamiento
se entrega en estado de funcionalidad y que de ese mismo modo debe
devolverse al concluir el plazo. Tal y como se indicó anteriormente en el
capítuloI de este trabajo de graduación, el arrendante tiene la obligación de
entregar la cosa en estado de servir al objeto de arrendamiento, sin
embargo esta cláusula se pactó entre las partes de esta manera dentro del
contrato de arrendamiento, basado en el principio de la libertad de
contratación y atendiendo a la autonomía de la voluntad.
64
5.2.2.2.2 Renta:
Se establece que la renta del arrendamiento consistirá en el pago de

cinco punto cincuenta dólares americanos o su equivalente en quetzales a
la fecha de su pago por kilovatio de potencia eléctrica generada, agregado
a esto deberá pagar el precio de la energía eléctrica asociada y la cual
consistirá en cinco centavos de dólares americanos o su equivalente en
quetzales a la fecha de su pago por kilovatio hora consumido. Es
importante acotar que es un garrafal error por parte del notario que en el
contrato de arrendamiento se haya estipulado que la renta era mensual y
en forma anticipada, es incongruente totalmente, dado que si la
determinación de la renta es derivada y depende de los kilovatios
consumidos de energía eléctrica durante el mes, no es posible pagar una
renta por anticipado si la misma es consecuencia de un hecho futuro.
5.2.2.2.3 Plazo:
Se establece que el plazo del contrato de arrendamiento es de 10 años

forzosos que se comenzaran a contar a partir de la fecha del
faccionamiento del instrumento público, sin embargo se establece en el
mismo que para la prórroga de dicho contrato bastara con la elaboración
de otro instrumento público y un simple cruce de cartas con cinco días de
anticipación, situación totalmente errada e incongruente puesto que se
trata de un bien municipal, el cual fue otorgado en arrendamiento con
autorización del Concejo Municipal de Retalhuleu por un plazo
determinado a través de resolución emanada de ese órgano municipal, en
cuya resolución no se autoriza la prórroga del contrato de arrendamiento,
para que se pueda prorrogar el mismo es necesario que antes el Concejo
Municipal lo autorice y deba de celebrarse un nuevo contrato de
arrendamiento ya sea bajo las mismas o distintas estipulaciones
contractuales.
5.2.2.2.4 Destino o Uso:
En el contrato se especifica el destino que se le debe de dar a los

bienes muebles, -aunque esta descripción de muebles es un error de
redacción imputable al notario, debió haberse quedado únicamente como
bienes- el cual debe de ser para cumplir con la función para la cual fue
creada dicha planta. Este aspecto queda ambiguamente descrito, no se
especifica cual es esa función a la que se alude, sin embargose puede
65
deducir que la función técnica que desempeña esta planta es la de generar

energía eléctrica a través de la fuerza hidráulica.En el contrato se prohíbe
al arrendatario subarrendar los bienes objeto del contrato.
5.2.2.2.5 Del Mantenimiento de los Bienes:
Dentro del contrato de arrendamiento se establece que la parte

arrendataria se compromete a realizar el mantenimiento preventivo de la
Planta Hidroeléctrica, hasta por un monto de cinco mil quetzales
mensuales, también se obliga a realizar reparaciones derivadas del
desgaste o uso normal de la Planta Hidroeléctrica, es importante
mencionar que esta cláusula relativa al mantenimiento se encuentra
incompleta y es incongruente al pasar de una página a otra,debido a que al
finalizar en la línea número 50 de la hoja de protocolo donde inicia la
cláusula debió de continuarse la misma en la línea número 1 de la
siguiente hoja del protocolo, situación que no se dio así, puesto que no
existe correlación alguna entre una y otra línea de protocolo, se denota que
existe un faltante en dicha cláusula, haciéndola incomprensible hasta cierto
punto.
5.2.2.2.6 Rescisión del Contrato:
Dentro del contrato de arrendamiento figuran dos causales para dar por
terminado el contrato, la primera es en el caso que el arrendatario
incumpla con el pago de la renta de dos meses en la forma y modo
convenido, por lo que al darse esta situación se tendrá por terminado el
contrato, pudiendo el arrendante exigir la devolución de los bienes y el
cobro de las rentas que estuvieren atrasadas. En el segundo caso, se
contempladentro del contrato de arrendamiento que cuando ocurriere
deterioro, destrucción o catástrofe de los bienes arrendados por ocasión de
un hecho fortuito o de fuerza mayor, la parte arrendataria podrá dar por
rescindido el contrato sin responsabilidad de su parte. Estas estipulaciones
son consonantes con el numeral 1 del artículo 1930, el artículo 1929 y el
artículo 1426 del código civil, por lo que no existe nada objetable en esta
parte del contrato de arrendamiento.
5.2.2.2.7 Efectos Procesales y Fuero Domiciliar:
Dentro del contrato de arrendamiento le otorgan y reconocen al mismo

como título ejecutivo en consonancia con el numeral 1 del artículo 327 del
66
código procesal civil y mercantil que le otorga a los testimonios de las

escrituras públicas la calidad de Títulos Ejecutivos. Por otro lado la parte
arrendataria renuncia al fuero de su domicilio y se compromete a
someterse a los órganos jurisdiccionales del departamento de Retalhuleu.
Artículo 4 del cuerpo legal citado, todas estas estipulaciones se encuentran
ajustadas a la ley.
5.2.2.2.8 Gravámenes y Limitaciones:
En el contrato de arrendamiento el notario hace constar que de acuerdo

a lo manifestado por el arrendante sobre los bienes descritos y que se dan
en arrendamiento no pesan gravámenes, anotaciones o limitaciones de
ningún tipo que pudieren afectar el derecho de disposición del arrendatario,
sin embargo, en una de las cláusulasdel contrato se hace constar
expresamente que sobre el bien inmueble que se da en arrendamiento
pesa un gravamen consistente en una servidumbre de paso que beneficia
a las personas habitantes de los lugares circunvecinos, no se especifican
mayores detalles sobre dicha servidumbre de paso, esto es parte de la
incongruente redacción que el notario hiciera, imputable a él, mas no
constituye elemento suficiente para que el contrato de arrendamiento deje
de surtir sus efectos jurídicos, debido a que sí se dio cumplimiento a lo
preceptuado en el artículo 30 del código de notariado al hacer constar el
gravamen que pesaba sobre el bien inmueble.
5.2.3 Conclusión:
5.2.3.1 Cierre del Instrumento:
5.2.3.1.1 Aspectos relativos al cierre:
En cuanto a los aspectos del cierre y en cumplimiento con lo regulado

en el numeral 8 del artículo 29 del código de notariado, el notario da fe de
todo lo expuesto, así como que tuvo a la vista los documentos de
identificación y la documentación con la que acreditaron su representación
legal los comparecientes, el notario da fe de la declaración del Alcalde
sobre la propiedad de los bienes arrendados, de igual forma se refiere a la
certificación del punto cuarto de acta de sesiones del Concejo Municipal de
Retalhuleu 54-2003 de fecha seis de diciembre de 2003, posteriormente se
encuentra transcrita literalmente el acta, en cumplimiento con lo regulado
por el numeral 9 del artículo 29 del código de notariado, por otro lado, se
67
hace constar que los comparecientes se encuentran enterados de los

efectos legales del contrato que celebran.
5.2.3.2 Otorgamiento y Autorización:
Dentro del aspecto relativo al otorgamiento, efectivamente el notario da

fe de que leyó íntegramente lo escrito a las partes, y que las mismas lo
aceptan y ratifican a través de sus firmas de acuerdo a lo establecido en el
numeral 10 del artículo 29 del código de notariado.
Dentro del aspecto de la Autorización, el notario en cumplimiento del

numeral 12 del artículo 29 del cuerpo legal citado firma a continuación de
los otorgantes la escritura pública precedida de las palabras ante mí.
5.2.4 Otros aspectos jurídicos:
Es importante señalar que dentro del contrato de arrendamiento existen

algunas partes del mismo que se encuentran fuera del margen de la hoja de
protocolo, y las cuales no fueron salvadas al final del documento,sin embargo
no son palabras completas, sino algunas letras iníciales de algunas palabras,
que se encuentran levemente salidas del margen del protocolo, pero que no
hacen incomprensible la lectura del contrato de arrendamiento, por
consiguiente no provoca que el contrato deje de surtir sus efectos jurídicos, sin
embargo denota una mala práctica por parte del notario que faccionó el
mismo, porque debió atender lo preceptuado por el artículo3 del reglamento
de la Ley del Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel sellado especial para
protocolos el cual indica que lo escrito o impreso que se excediere de las
líneas o de los márgenes de las hojas de protocolo se tendrá por no puesto, si
al final no se salva lo entrelineado o excedido.
5.3 Eficacia Jurídica del Contrato de Arrendamiento celebrado entre la

Sociedad Anónima:
Para poder determinar con propiedad la eficacia jurídica del contrato de

arrendamiento celebrado entre la municipalidad de Retalhuleu y Negocios
Consolidados del Pacifico, S.A. antes debemos de señalar cuales son las
causas o circunstancias que pueden hacer ineficaz un contrato para lo cual en
este apartado se desarrollara el tema.
68
Existen tres aspectos que pueden dar lugar a que un contrato no surta efectos
jurídicos y los cuales son:
a) Inexistencia
b) Nulidad Absoluta
c) Nulidad Relativa
d) Nulidad formal
5.3.1 Inexistencia:
Comenzaremos por definir la inexistencia para lo cual el autor Carlota

Ferraralo define como ―la declaración de un contenido de voluntad y no real,
emitida conscientemente y de acuerdo entre las partes, para producir con
fines de engaño la apariencia de un negocio jurídico que no existe o es distinto
de aquel que se ha llevado a cabo.‖50En consecuencia el contrato que se
celebra nada tiene de real, consecuentemente se cae a una figura jurídica que
el código civil describe como simulación y tiene lugar cuando 1º Cuando se
encubre el carácter jurídico del negocio que se declara, dándose la apariencia
de otro de distinta naturaleza; 2º Cuando las partes declaran o confiesan
falsamente lo que en realidad no ha pasado o no se ha convenido entre ellas;
3º Cuando se constituye o transmiten derechos a personas interpuestas, para
mantener desconocidas a las verdaderamente interesadas. Artículo 1284 del
Código Civil. La Simulación puede ser absoluta o relativa, es absoluta cuando
la declaración de voluntad nada tiene de real y es relativa cuando a un
negocio jurídico se le da una falsa apariencia que oculta su verdadero
carácter. Artículo 1285 del Código Civil.
Finalmente la simulación absoluta no produce ningún efecto jurídico,

pero la simulación no anula el negocio jurídico cuando no tiene un fin ilícito ni
causa perjuicio a ninguna persona. Artículo 1286, 1287 del Código Civil.
En el caso del arrendamiento que es objeto de estudio, no tiene lugar

esta circunstancia, puesto que en el contrato se pactó el arrendamiento de la
Planta Hidroeléctrica Municipal con el fin de producir energía eléctrica para
uso de la entidad Negocios Consolidados del Pacifico, S.A. situación que se
desarrolla de esa manera, desde la celebración del contrato y cumpliéndose
con los fines para los cuales se pactó el arrendamiento, así mismo no
50
Citado por Contreras Ortiz, Rubén Alberto, Revista del Colegio de Abogados y Notarios de Guatemala No.
44-45, pág. 118
69
encuadrando en ninguno de los supuestos que regula el artículo 1284 del

código civil anteriormente citado.
5.3.2 Nulidad Absoluta:
El autor Oertman establece que ―un negocio es nulo cuando a pesar de la

integridad del hecho constitutivo del negocio, no surte sus efectos
correspondientes a ese hecho, por virtud de una circunstancia obstativa.‖ 51es
decir que a pesar de haberse celebrado un negocio jurídico entre las partes este
no llega a nacer a la vida jurídica, porque no se encuentra revestido del valor o
fuerza necesario para surtir efectos jurídicos, por mandato legal.
Respecto a esto el artículo 1301del código civil establece que hay nulidad
absoluta en un negocio jurídico, cuando su objeto sea contrario al orden público o
contrario a leyes prohibitivas expresas, y por la ausencia o no concurrencia de los
requisitos esenciales para su existencia.
Así como lo regula el artículo 1301 del código civil entre las causas que dan
lugar a la Nulidad Absoluta, se encuentran las siguientes:
a) Objeto contrario al orden público:

El orden público lo constituyen todas aquellas circunstancias sociales que en
un determinado país pueden llegar a ser consideradas intereses contrarios a
la sociedad y que de cierta forma inspiran al ordenamiento jurídico de un
Estado, si bien es cierto, el orden público es algo meramente subjetivo y que
puede variar de una sociedad a otra, dependiendo de la costumbre, valores,
circunstancias políticas o históricas, etc., tal es el hecho de la esclavitud y
comercio de seres humanos que existió hace varios siglos y la cual no era
vista con desagrado en esa época, situación que hoy en día es imposible que
se tome como algo agradable, puesto que la venta de seres humanos atenta
contra eso que se denomina orden público y es totalmente punible. Como
anteriormente se indicó todas estas circunstancias que conforman el orden
público inspiran al ordenamiento jurídico de un Estado, por lo que dichas
circunstancias terminan materializando en la legislación de un país,
convirtiéndose en normas jurídicas prohibitivas, por lo que en consecuencia a
un negocio jurídico que atente contra el orden público o leyes prohibitivas
expresas, la ley no le reconoce ningún valor o fuerza para surtir efectos
jurídicos desde ninguna perspectiva.
51
Citado por Contreras Ortiz, Rubén Alberto, Ob. Cit., pág. 119
70
En el caso concreto del contrato de arrendamiento objeto de estudio, no

se puede alegar que adolece de nulidad absoluta por esta circunstancia, dado
que la Municipalidad de Retalhuleu es una institución autónoma, que tiene
plena capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones y libre
disposición de los bienes de propiedad municipal, en el presente caso
únicamente cede el uso y goce de un bien de su propiedad con el fin de
obtener una renta mensual a cambio, de ninguna manera puede establecerse
que el arrendamiento celebrado de alguna manera atente contra el orden
público o leyes prohibitivas del país.
b) Por la ausencia o no concurrencia de los requisitos esenciales para su

existencia:
Son considerados requisitos esenciales para la existencia del Negocio

Jurídico y para que el mismo tenga validez, los siguientes: Capacidad legal del
sujeto que declara su voluntad, consentimiento que no adolezca de vicio y
objeto licito, es decir que además de que el Negocio Jurídico no atente contra
el orden público o leyes prohibitivas debe de cumplir con los requisitos que
establece la ley y cuya inobservancia oportuna pueden dar lugar a la Nulidad
Absoluta, impidiendo con ello el surtimiento de efectos jurídicos del negocio
celebrado. Art. 1251 c.c.
Como se evidencio en el inciso 5.2 de este capítulo, las partes dentro

del contrato de arrendamiento son legalmente capaces y probaron de manera
fehaciente la representación legal con la que actuaban, así mismo prestaron
su consentimiento expreso para obligarse de manera recíproca dentro del
contrato de arrendamiento, y por último el bien objeto de arrendamiento es
propiedad de la municipalidad de Retalhuleu, el cual se encuentra dentro del
comercio de los hombres
5.3.3 Nulidad Relativa:
Para que un Negocio Jurídico pierda valor o fuerza para surtir sus
efectos jurídicos por causa de la existencia de alguna circunstancia que de
lugar a Nulidad Relativa es necesario que exista declaración de un juez
competente, a través de una sentencia que determine tal extremo y que haga
que el Negocio Jurídico en cuestión deje de surtir efectos jurídicos. La acción
71
para demandar la nulidad relativa dura un periodo de dos años contados

desde el día en que se contrajo la obligación.
El autor Federico Puig Peña, establece que el ―Negocio Anulable es

eficaz en principio, pero por haberse celebrado con determinados defectos
se encuentra amenazado de destrucción que, al realizarse, borra
retroactivamente los efectos por él producidos. En consecuencia, es un
negocio provisionalmente valido, pero está pendientede ser invalidado por el
titular del derecho a impugnarlo.‖52 El Artículo 1309 del código civil establece
que el negocio que adolece de nulidad relativa surte sus efectos mientras
en sentencia firme no se declare dicha nulidad.
Por otro lado el Código Civil en el artículo 1308 establece que las
causas que pueden dar lugar a la anulabilidad de un contrato son: 1º
Incapacidad relativa de las partes o de una de ellas; y 2º Por vicios del
consentimiento. Causas que serán desarrolladas a continuación:
a) Incapacidad relativa de las partes:

La Incapacidad relativa de una persona puede entenderse como aquella
falta de aptitud que tienen los menores de edad para adquirir derechos y
contraer obligaciones para determinados actos jurídicos. El artículo 8 del
código civil establece que los menores de dieciocho años pero mayores de
catorce son capaces para algunos actos establecidos en la ley, sin
embargo celebrar contratos no es uno de ellos, por lo que un menor de
dieciocho años no se encuentra en el libre ejercicio de sus derechos civiles
para obligarse ante sus pares. Dentro del contrato de arrendamiento objeto
de estudio no figura entre las partes ningún menor de edad
b) Vicios del Consentimiento:

Entre los vicios del consentimiento que contempla el código civil
guatemalteco, se encuentran el error, el dolo, la violencia y la simulación,
de conformidad con el artículo 1257 del cuerpo legal citado.
- El Error:
El error es toda acción desacertada o equivocada que se realiza, en el
plano jurídico de un contrato puede definirse como ―la equivocación en el
acto o contrato, en la cosa o en la persona, espontanea, excusable, no
debida a negligencia, que recae sobre el motivo principal o determinante
52
Puig Peña, Federico, Compendio de Derecho Civil Español
72
del negocio.‖53 El error es causa de nulidad cuando recae sobre la

substancia de la cosa que le sirve de objeto, o sobre cualquier
circunstancia que fuere la causa principal de la declaración de voluntad.
Artículo 1258 del Código Civil.
- El Dolo:
El código civil en su artículo 1261 establece que dolo es toda sugestión
o artificio que se emplee para inducir a error o mantener en él a alguna de
las partes dentro de un contrato. Igualmente el dolo es todo ardid para
engañar a una persona para hacerle creer como existente la situación
jurídica o acto que lo motiva.
El Dolo que proviene de una de las partes o de un tercero sabiéndolo
aquella, produce la nulidad del acto o negocio jurídico. Artículo 1262
Código Civil.
- La Violencia:
La violencia es considerada como uno de los vicios del consentimiento
que pueden provocar la nulidad de un negocio jurídico, la violencia se
puede definir comoaquel acto por el cual una persona obliga a otra a
cambiar su natural proceder o conducta o tergiversar su voluntad.
La violencia o intimidación deben de ser de tal naturaleza que causen

impresión profunda en el ánimo de una persona razonable y le inspiren el
temor de exponer su persona o su honra o la de su cónyuge, o conviviente
de hecho, ascendientes, descendientes o hermanos, a un mal grave o a la
pérdida considerable de sus bienes. Artículo 1264 del Código Civil. En
consecuencia una persona que ha sido obligada por cualquier medio a
contratar con determinada persona sobre determinada cosa, sin embargo
el negocio puede ser revalidado por el que sufrió la violencia, y en el caso
que este no reclame en el término de un año de haber sufrido la violencia,
prescribe su derecho a reclamar la nulidad. Artículo 1313 del Código Civil.
- Simulación:
La simulación se puede definir como aquella ficción que se hace de una
cosa con un determinado propósito. La simulación puede ser absoluta o
relativa, la simulación absoluta en un acto o contrato es aquella en la que
nada dentro del mismo es verosímil.
53
Contreras Ortiz, Rubén Alberto, Ob. Cit., pág. 123
73
En cambio se entiende como simulación relativa aquella situación en

que las partes han celebrado un acto o contrato, pero ocultando su
verdadero sentido u objeto, dándole una apariencia distinta a la que
verdaderamente corresponde.
El código civil en el artículo 1286 establece que la simulación relativa,

una vez demostrada, produce los efectos del negocio jurídico encubierto,
siempre que su objeto sea lícito. ―La simulación no constituye un vicio del
consentimiento puesto que en ella el consentimiento es consciente, libre y
pleno, pero deleznable jurídicamente porque las partes consintieron
deliberadamente en mentir. Es, pues, un acuerdo consciente en el que
ambas partes aceptaron mentir. De ahí que el consentimiento de ninguna
de ellas esté viciado. Lo viciado es su intención.‖54Empero la simulación no
anula el Negocio Jurídico cuando no tiene un fin ilícito ni causa perjuicio a
ninguna persona.
El contrato de arrendamiento objeto de estudio, fue autorizado

expresamente por el Concejo Municipal de Retalhuleu de manera unánime
a petición de la entidad Negocios Consolidados del Pacifico, S.A. según
consta en las actas de sesiones número 49 y 54 del año 2003 del Concejo
Municipal, por lo cual no puede alegarse que no existió consentimiento
pleno, en el punto resolutivo del acta 54-2003 se establecen las
condiciones bajo las cuales se celebrara el contrato y autorizan
expresamente al Alcalde Municipal de Retalhuleu para celebrar el mismo,
siendo el Alcalde Municipal y el representante legal de la entidad Negocios
Consolidados del Pacifico, S.A. personas mayores de edad, quienes lo
acreditaron por medio de sus documentos de identificación, tal como ya se
indicó con anterioridad, por lo que en conclusión no existe circunstancia
alguna que determine que el arrendamiento celebrado adolezca de Nulidad
Relativa.
5.3.4 Nulidad Formal:
Un acto o contrato puede ser válido desde el punto de vista del negocio
jurídico, pero puede resultar ineficaz debido a la inobservancia de los
requisitos del instrumento público, por lo que en consecuencia ―la nulidad del
negocio jurídico no implica necesariamente la nulidad del instrumento
54
Ibíd., pág. 128
74
públicoen virtud de que ambos son independientes entre sí, con sus propios
requisitos esenciales para validez.‖55
Las causas que hacen que un instrumento público resulte nulo, es la

falta de alguna de las formalidades esenciales que regula el código de
notariado en el artículo 31 entre las que se encuentran las siguientes: 1º El
lugar y la fecha del otorgamiento; 2º El nombre y apellido o apellidos de los
otorgantes; 3º Razón de haber tenido a la vista los documentos que acreditan
la representación legal suficiente de quien comparezca en nombre de otro; 4º
La intervención de intérprete, cuando el otorgante ignore el español; 5º La
relación del acto o contrato con sus modalidades; y 6º Las firmas de los que
intervienen en el acto o contrato, o la impresión digital en su caso.
Sin embargo para que pueda demandarse la nulidad del instrumento

público, por carecer de alguna de las formalidades esenciales, es necesario
que se haga dentro del término de cuatro años contados desde la fecha de su
otorgamiento, vencido este plazo la acción caduca, y tácitamente se tiene por
aceptado el instrumento en ese sentido. Por otro lado las formalidades que no
son consideradas esenciales por la ley, únicamente hacen incurrir al notario
en una multa de cinco a cincuenta quetzales, dependiendo del caso. Artículos
32, 33 del Código de Notariado.
Particularmente el contrato de arrendamiento objeto de estudio del

presente trabajo, no carece de ninguna de las formalidades esenciales del
instrumento público, únicamente, y como ya se hizo mención anteriormente en
el inciso 5.2 de este capítulo,tiene algunos problemas con la calidad de
redacción que hiciera el notario en su momento, pero que no destruyen la
validez del instrumento público, puesto que en el mismo se plasmó, sin lugar a
dudas, la voluntad de las partes de contratar.
Concluido el desarrollo del tema de la Nulidad desde sus diversas

implicaciones podemos decir que el contrato de arrendamiento celebrado
entre la municipalidad de Retalhuleu y Negocios Consolidados del Pacifico,
Sociedad Anónima, no adolece de ninguna circunstancia que dé lugar a la
Acción de Nulidad, ya sea esta absoluta, relativa o formal. Sin embargo es de
hacer notar que en el caso que se alegara la existencia de algún elemento
suficiente que provoque nulidad el término de prescripción se consumó en
cada uno de los casos, exceptuándose el caso de la Nulidad Absoluta el cual
no tiene plazo de prescripción.
55
Citado por Gracias González, José Antonio, Ob. Cit., pág. 347
75
5.4 ¿Lesividad del Contrato de Arrendamiento?:

Con el fin de determinar si el contrato de arrendamiento celebrado entre la
Municipalidad de Retalhuleu y Negocios Consolidados del Pacifico, S.A. es lesivo
para los intereses de aquella, y que pudiere en cierto momento provocar la
ineficacia del contrato es pertinente abarcar brevemente este tema dentro del
presente trabajo, empezaremos por definir qué se entiende por lesividad y que
circunstancias le atañen para determinar su existencia.
La Lesividad es una circunstancia que puede destruir la eficacia jurídica de

contrato determinado, en virtud de que el mismo lesione los intereses de la
Administración Pública de orden patrimonial o económico.
La Lesividad es una situación en la que se encuentra la Administración Pública

en general, en la que un acto administrativo de ella misma ha causado un daño o
perjuicio a sus propios intereses, de allí que un acto lesivo pueda definirse como
―aquel que causa daños y/o perjuicios al propio Estado.‖56
En sí la Lesividad consiste en una declaración que hace el propio órgano que

se ve afectado, el mismo conlleva un procedimiento en parte administrativo y en
parte jurisdiccional ante el tribunal de lo contencioso-administrativo.
La Ley de lo Contencioso-Administrativo no regula un trámiteespecífico para la

misma, sin embargo se entiende que la declaración de lesividadnace al ser
dictada por medio de resolución administrativa del propio órgano afectado, y
quien se encuentre perjudicado tras esa declaración debe iniciar un proceso
contencioso-administrativo. La declaración de lesividad solo podrá hacerse dentro
de los tres años siguientes a la fecha de la resolución o acto que la origina.
Artículo 20 Ley de lo Contencioso Administrativo.
En conclusión la lesividad de un acto administrativo comprende dos aspectos,

el daño y el perjuicio a la administración pública, de conformidad con la Real
Academia de la Lengua el primero se puede definir como ―el valor de la pérdida
sufrida o de los bienes destruidos o perjudicados‖ y el segundo como
―Indemnización que debe de ser pagada por quien haya causado un detrimento
patrimonial‖
En el caso del contrato de arrendamiento celebrado entre la municipalidad de

Retalhuleu y Negocios Consolidados del Pacifico, S.A. no tienen lugar ninguno de
56
Estrada Flores, Juan Carlos, Tesis “La Autonomía Municipal y la Lesividad Administrativa, Universidad
Francisco Marroquín, pág. 46
76
estos aspectos, por el contrario la municipalidad ha obtenido una renta mensual

que con anterioridad al contrato no recibía, es más, y tal como ya se expuso con
anterioridad la entidad Negocios Consolidados del Pacifico, Sociedad Anónima
recibió la Planta Hidroeléctrica Municipal en mal estado, con la obligación de
repararla y ponerla en funcionamiento y entregarla en buen estado al finalizar el
plazo del arrendamiento, situación que no constituye de ninguna manera daño
alguno para la municipalidad, por lo que el Contrato de Arrendamiento de ningún
punto de vista puede ser considerado como lesivo para los intereses de la
municipalidad de Retalhuleu, razón fundamental por la cual la misma no ha hecho
ninguna declaración de lesividad al respecto.
A continuación se da una breve descripción de la renta que ha percibido la

municipalidad de Retalhuleu por concepto del arrendamiento durante el año 2004,
y que de ninguna manera puede ser tomada como algo perjudicial para la
municipalidad de Retalhuleu.
Los pagos comenzaron a computarse desde el mes de enero de 2004, por lo

que es procedente indicar a cuánto asciende la recaudación de fondos que ha
hecho la municipalidad de Retalhuleu por concepto del contrato de arrendamiento
celebrado, la cual ha sido a través de dos rubros establecidos en el contrato, los
cuales, como se indicó con anterioridad, son por Kilovatio de potencia eléctrica
generada y Kilovatio hora consumido, (estos rubros se pactaron de esta manera
debido a que dentro del mercado de la electricidad existe un costo por Kilovatio
de potencia generada y otro por Kilovatio hora consumido, este último representa
el consumo de energía eléctrica del usuario, pero el costo de kilovatio de potencia
generada representa el derecho de disposición del usuario y la obligación del
generador de mantenerlos a disposición del usuario, sin embargo este costo
dentro del mercado nacional de electricidad es distribuido dentro de todos los
usuarios consumidores, por lo que los mismos no lo perciben y no es significativo
dentro de su factura de pago) a continuación se especifica los fondos que ha
recaudado la municipalidad de Retalhuleu por el contrato de arrendamiento
durante el periodo de 2004:
Periodo del mes de enero de 2004:
Durante el mes de enero de 2004 la municipalidad de Retalhuleu recaudó la

cantidad de 26, 312.00 quetzales por concepto del pago de la renta por el rubro
de Kilovatio de potencia eléctrica generada.
Periodo del mes de febrero de 2004:

77
De igual forma durante el mes de febrero de 2004 la municipalidad de

Retalhuleu recaudó la cantidad de 26,312.00 quetzales por concepto del pago de
la renta por el rubro de Kilovatio de potencia eléctrica generada.
Periodo del mes de marzo de 2004:
Durante el mes de marzo la municipalidad recaudó la cantidad de 26,312.00

quetzales por el rubro de Kilovatio de potencia eléctrica generada, es importante
resaltar que durante estos periodos mensuales no se pagó nada en concepto de
kilovatio hora consumido, debido a que la Planta Hidroeléctrica Municipal se
entregó a la entidad Negocios Consolidados del Pacífico, S.A. en mal estado,
impidiendo su funcionamiento y esta tuvo que encargarse de la compostura de la
misma,tal como ya se indicó en uno de los apartados anteriores.
Periodo del mes de abril de 2004:
Por otro lado durante el mes de abril de 2004 la municipalidad recaudó la

cantidad de 26,312.00 quetzales por el rubro de Kilovatio de potencia eléctrica
generada y 60,190.80 quetzales por el rubro de Kilovatio hora consumido,
haciendo un total de: 86,502.80 quetzales.
Periodo del mes de mayo de 2004:
En el mes de mayo de 2004 la municipalidad recaudó la cantidad de 26,312.00

quetzales por el rubro de kilovatio de potencia eléctrica generada y en el rubro de
kilovatio hora consumido recaudó 71,575.60 quetzales, haciendo un total durante
este mes de 97,887.60 quetzales.
Periodo del mes de junio de 2004:
En el mes de junio de 2004 la municipalidad recaudó la cantidad de 25,917.32

quetzales por el rubro de kilovatio de potencia eléctrica generada y en el rubro de
kilovatio hora consumido recaudó la cantidad de 123,500.36 quetzales,
ascendiendo a un total de 149,417.68 quetzales durante este mes.
Periodo del mes de julio de 2004:
Durante el mes de julio de 2004 la municipalidad recaudó la cantidad de

26,312.00 quetzales por el rubro de kilovatio de potencia eléctrica generada y en
78
el rubro de kilovatio hora consumido recaudó la cantidad de 120,155.00, siendo

un total de 146,467.00 quetzales durante este mes.
Periodo del mes de agosto de 2004:
Durante el mes de agosto de 2004 la municipalidad recaudo la cantidad de

26,312.00 quetzales por el rubro de kilovatio de potencia eléctrica generada y la
cantidad de 119,448.00 quetzales por el rubro de kilovatio hora consumido
ascendiendo a un total de 145,760.00 quetzales durante este periodo.
Periodo del mes de septiembre de 2004:
Durante este periodo del mes de septiembre de 2004 la municipalidad recaudó

por concepto del arrendamiento en el rubro de kilovatio de potencia eléctrica
generada la cantidad de 26,312.00 quetzales y por el rubro de kilovatio hora
consumido la cantidad de 118,164.28 quetzales ascendiendo el monto a un total
de 144,476.28 quetzales durante este periodo.
Periodo del mes de octubre de 2004:
Dentro de este periodo la municipalidad de Retalhuleu recaudó por el

arrendamiento en el rubro de kilovatio de potencia eléctrica generada la cantidad
de 25,654.20 quetzales y por el rubro de kilovatio hora consumido la cantidad de
110,211.86 quetzales, ascendiendo a un total de 135,866.06 quetzales durante
este periodo.
Periodo del mes de noviembre de 2004:
Durante este periodo la municipalidad recaudo por concepto del

arrendamiento en el rubro de kilovatio de potencia eléctrica generada la cantidad
de 25,654.20 quetzales y en el rubro de kilovatio hora consumido la cantidad de
104,018.85 quetzales, ascendiendo a un total de 129,673.05 quetzales durante
este periodo.
Periodo del mes de diciembre de 2004:
Durante el periodo mensual del mes de diciembre la municipalidad recaudó

por concepto del arrendamiento en el rubro de kilovatio de potencia eléctrica
generada la cantidad de 25,654.20 quetzales y en el rubro de kilovatio hora
79
consumido la cantidad de 94,897.72 quetzales, ascendiendo a un monto total de

120, 551.92 quetzales durante este periodo.
Totalidad de periodos mensuales de 2004:
Durante el año 2004 la municipalidad de Retalhuleu recaudó por concepto de

la renta delcontrato de arrendamiento celebrado con la entidad Negocios
Consolidados del Pacifico, Sociedad Anónima la cantidad de 1,235,538.39
quetzales. (Ver gráfica en anexo A)
5.5 Ventajas del Contrato de Arrendamiento:
5.5.1 La Municipalidad de Retalhuleu percibe una renta mensual de

aproximadamente Q 100,000.00, ingreso que no obtenía con anterioridad al
contrato de arrendamiento, debido a que esta no se encontraba funcionando
por falta del mantenimiento adecuado.
5.5.2 La Municipalidad de Retalhuleu no tiene que cargar con los costos que implica
la operación de la Planta Hidroeléctrica Municipal, ni así como con el costo del
mantenimiento preventivo y correctivo de la Planta Hidroeléctrica.
5.5.3 La Producción de energía eléctrica ha sido continua, mientras que con

anterioridad estaba paralizada la producción a consecuencia de que la Planta
Hidroeléctrica no se encontraba en estado de funcionamiento, debido a la falta
del mantenimiento adecuado. El mantenimiento de la Planta Hidroeléctrica se
hace en época de verano para no afectar la producción de energía eléctrica,
debido a que en esta época, el caudal de agua se reduce considerablemente
por lo que se aprovecha esta circunstancia para no afectar la producción de la
misma.
5.5.4 El funcionamiento ininterrumpido que ha desempeñado la Planta

Hidroeléctrica se debe al correcto mantenimiento que se le ha dado a la
misma, el cual consiste en el mantenimiento del equipo mecánico, equipo
eléctrico, cables de alta tensión, el edificio o instalaciones donde se encuentra
ubicada la Planta, así como el mantenimiento del tanque de pulmón el cual es
el alimentador de agua a las turbinas generadoras, se ha dado mantenimiento
a las rejillas de limpieza del caudal hídrico.
80
CONCLUSIONES
1. La Municipalidad de Retalhuleu no había sido capaz de mantener

enfuncionamiento la Planta Hidroeléctrica Municipal de su propiedad, por lo
que esta no le proporcionaba ningún beneficio o aporte económico a sus
finanzas.
2. El Contrato de Arrendamiento es una institución importante dentro del

Derecho Civil, puesto que esta permite que una persona, por cualquier motivo
o razón, que no pueda o no desee administrar sus bienes, puede ceder los
mismos, transfiriendo el uso y goce, sin perder el legítimo dominio sobre los
mismos, y a cambio de ello obtiene un precio periódico, sin proporcionar
esfuerzo alguno.
3. Dentro de la Municipalidad de Retalhuleu se tiene mal documentado el

procedimiento del contrato de arrendamiento puesto que no consta un
expediente administrativo al respecto.
4. El contrato de arrendamiento, adolece de una defectuosa redacción técnica,

imputable al notario, puesto que era responsabilidad del mismo darle forma
legal al contrato que deseaban celebrar las partes.
5. El contrato de arrendamiento no adolece de formalidades esencialesdel

instrumento público, por lo cual no es procedente demandar su nulidad.
6. El Alcalde Municipal de Retalhuleu, se encontraba legítimamente facultado por

el Concejo Municipal de Retalhuleu para realizar la negociación del contrato
de arrendamiento con la entidad Negocios Consolidados del Pacifico,
Sociedad Anónima.
7. El Contrato de Arrendamiento no es lesivo para los intereses de la

Municipalidad de Retalhuleu, puesto que esta ha recibido beneficios
80
81
económicos derivados del contrato y de ninguna forma ha sufrido deterioro

patrimonial.
8. Las críticasque se han proferido en contra del contrato de arrendamiento han
sido totalmente infundadas.
9. El contrato de arrendamiento celebrado le ha significado un ingreso muy

significativo a los fondos de la municipalidad de Retalhuleu, puesto que sin
correr con el costo de operación que representa una Planta Hidroeléctrica, la
misma percibe ingresos, impactando positivamente con ello la recaudación de
fondos para el municipio.
82
RECOMENDACIONES:
1. Que ante el beneficio económico que representa el arrendamiento de la Planta

Hidroeléctrica Municipal para la Municipalidad de Retalhuleu, al finalizar el
plazo del actual contrato debería de negociarse la celebración de un nuevo
contrato de arrendamiento, bajo los mismos términos de beneficio reciproco,
entre la municipalidad de Retalhuleu y Negocios Consolidados del Pacifico,
Sociedad Anónima.
2. En caso se diere una nueva negociación, las partes del mismo, encabezada
por la Municipalidad de Retalhuleu y Negocios Consolidados del Pacifico,
Sociedad Anónima deben de ser muy cuidadosos y asesorarse por
profesionales del derecho para que el contrato a celebrarse cumpla con las
formalidades estipuladas en la ley, con el fin de darle certeza jurídica al
negocio celebrado.
3. Es necesario que la Municipalidad de Retalhuleu ponga a disposición de la

población general información respecto al contrato de arrendamiento
celebrado y sobre su beneficio económico, para que las personas se formen
una mejor idea sobre el asunto y se desvanezcan las dudas existentes con el
fin de evitar una mala interpretación de la población.
4. Que en el futuro la municipalidad de Retalhuleu conforme un expediente

administrativo relativo al procedimiento y la celebración del contrato de
arrendamiento con Negocios Consolidados del Pacifico, Sociedad Anónima.
82
83
ANEXO
83
84
ANEXO “A”
Ingreso 2004.
160000
140000
120000
100000
80000
60000 Ingreso 2004.
40000
20000
0
85
BIBLIOGRAFÍA:
I) Libros de Texto:
1) AGUILAR GUERRA, Vladimir Osman.

Los Contratos Civiles en Particular
Serviprensa, S.A., Guatemala, 2009.
2) ALVARADO SANDOVAL, Ricardo, GRACIAS GONZÁLEZ, José Antonio.

El Notario ante la Contratación Civil y Mercantil.
Editor: Gustavo Lapola.
Editorial Estudiantil Fénix, Guatemala.
3) CALDERON MORALES, Hugo Haroldo.

Derecho Administrativo, Parte Especial.
Litografía Orión, Guatemala, 2005
Quinta Edición.
4) CALDERON MORALES, Hugo Haroldo.

Derecho Administrativo, Parte General.
Litografía Orión, Guatemala, 2006.
Primera Edición.
5) CONTRERAS ORTIZ, Rubén Alberto

Revista de Derecho Civil No. 44-45
Unidad Académica del Colegio de Abogados y Notarios, Guatemala, Junta
Directiva 1996-1998.
6) GRACIAS GONZÁLEZ, José Antonio

Derecho Notarial Guatemalteco.
Editorial Fénix, Guatemala, 2010
Segunda Edición.
7) MORGAN SANABRIA, Rolando.

Planeación del Proceso de Investigación Científica para elaborar Tesis de
Grado.
Guatemala, 2010
Primera Edición
85
86
8) MUÑOZ, Nery Roberto.

El Instrumento Público y el Documento Notarial.
Imprenta Llerena, Guatemala, 1998.
Quinta Edición.
9) PILOÑA ORTIZ, Gabriel Alfredo.

Guía Práctica sobre Métodos y Técnicas de Investigación Documental y de
Campo.
Guatemala, 2005
Sexta Edición.
10) PUIG PEÑA, Federico.

Compendio de Derecho Civil Español.
Ediciones Pirámide, S.A., Madrid, 1976.
3era. Edición.
11) RETALHULEU, Municipalidad de,

Plan de Desarrollo Municipal Retalhuleu.
Retalhuleu, Guatemala, 2009
12) VÁSQUEZ MARTÍNEZ, Edmundo.

Instituciones de Derecho Mercantil.
Editorial Serviprensa, S.A., Guatemala, 1978.
13) VILLAGRÁN KRAMER, Francisco.

Nulidad y Anulabilidad de Actos y Negocios Jurídicos.
Serviprensa, S.A., Guatemala, 1984
Primera Edición
14) VILLEGAS LARA, René Arturo.

Derecho Mercantil Guatemalteco.
Editorial Universitaria, Guatemala, 2004
Sexta Edición.
15) VITERI ECHEVERRÍA, Ernesto R.

Los Contratos en el Derecho Civil Guatemalteco, (Parte Especial).
87
Editorial Serviprensa, S.A., Guatemala, 1992.
II) Tesis:
1) ESTRADA FLORES, Juan Carlos
La Autonomía Municipal y la Lesividad Administrativa.
Universidad Francisco Marroquín, Guatemala, 2004
III) Leyes:
1) Código Civil, Decreto Ley 106 del Jefe de Gobierno.
2) Código de Comercio, Decreto 2-70 del Congreso de la República de

Guatemala.
3) Código de Notariado, Decreto 314 del Congreso de la República de

Guatemala.
4) Código Procesal Civil y Mercantil, Decreto Ley 107 del Jefe de Gobierno.
5) Constitución Política de la República de Guatemala, Aprobada por la

Asamblea Nacional Constituyente el 31 de mayo de 1985.
6) Ley de Contrataciones del Estado, Decreto 57-92 del Congreso de la

República de Guatemala.
7) Ley de lo Contencioso Administrativo, Decreto 119-96 del Congreso de la

República.
8) Ley Electoral y de Partidos Políticos, Decreto 01-85 de la Asamblea Nacional

Constituyente.
9) Ley de Extinción de Dominio, Decreto 55-2010 del Congreso de la República

de Guatemala.
10) Ley del Impuesto al Valor Agregado, Decreto 27-92 del Congreso de la
República de Guatemala.
88
IV) DICCIONARIOS:
1) REAL ACADEMIA ESPAÑOLA.

Diccionario de la Real Academia Española.
Edición Electrónica. www.rae.es
2) CABANELLAS, Guillermo.
Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual.
Editorial Heliasta, S.R.L. Argentina. 1979
14ª. Edición.
V) Páginas Web:
1) La Gran Enciclopedia de Economía. Capital Suscrito.

http://www.economia48.com/spa/d/capital-suscrito/capital-suscrito.htm
2) Wikipedia la Enciclopedia Libre. Acción.

http://es.wikipedia.org/wiki/Acci%C3%B3n_(finanzas)
3) Wikipedia la Enciclopedia Libre. Municipio.

http://es.wikipedia.org/wiki/Municipio
4) Wiki Guate. Municipio. http://wikiguate.com.gt/wiki/Retalhuleu_(municipio)
5) Instituto Nacional de Estadística. Censo Poblacional.

http://www.ine.gob.gt/np/poblacion/index.htm
6) Viaje a Guatemala. Retalhuleu. Viaje a Guatemala,

http://www.viajeaguatemala.com/Retalhuleu/105820293016.htm

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UNIVERSIDAD MARIANO GÁLVEZ DE GUATEMALA

FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES

“ANÁLISIS CRÍTICO JURÍDICO SOBRE EL CONTRATO DE

EDDY ALBERTO GARCÍA CAMPOS

GUATEMALA, MARZO DE 2014

“ANÁLISIS CRÍTICO JURÍDICO SOBRE EL CONTRATO DE

TRABAJO DE GRADUACIÓN PRESENTADO POR:

EDDY ALBERTO GARCÍA CAMPOS

PREVIO A OPTAR AL GRADO ACADÉMICO DE:

LICENCIADO EN CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES

Y los Títulos Profesionales de

GUATEMALA, MARZO DE 2014

DECANO DE LA FACULTAD: Dr. Rodrigo Montufar Rodríguez

SECRETARIO DE LA FACULTAD: Lic. Omar Abel Morales Lurssen

ASESOR: Lic. Víctor Hernández Hernández

REVISOR: Licda. Enma Graciela Vallejos Argueta

ARTICULO 8º: RESPONSABILIDAD

Solamente el autor es responsable de los conceptos expresados en el

1.3.7 Tracto Sucesivo……………………………………………………………………06

1.4.1.1 Arrendante o Arrendador……………………………………………………..07

1.4.2.1 La cosa u objeto………………………………………………………………08

1.5 Obligaciones Previas del Contrato de Arrendamiento…………………………..…10

1.5.1 Identificación de los comparecientes………………………….………………...10

1.5.3 Acreditación de la Representación Legal…………………………………….…10

1.6 Obligaciones Posteriores del Contrato de Arrendamiento……………….………..10

1.6.1 Extensión del Primer Testimonio………………………………………………...10

1.6.3 Registro de la Escritura Pública del Contrato de Arrendamiento……….……11

1.6.4 Cobro de Honorarios………………………………………………………..…... 11

1.7 Derechos y Obligaciones de los Otorgantes……………………………………….11

1.7.1 Derechos del Arrendante o Arrendador……………………………………….. 11

1.7.2 Obligaciones del Arrendante o Arrendador…………………………………….12

1.7.3 Derechos del Arrendatario……………………………………………………….13

1.7.4 Obligaciones del Arrendatario…………………………………………………...14

1.8 Causas de extinción del contrato……………………………………………………15

1.8.1 Vencimiento del plazo……………………………………………………………15

1.8.2 Convenio Expreso……………………………………………………………….. 15

1.8.3 Por perdida de la cosa arrendada…………………………………………….....15

1.8.4 Expropiación o Evicción de la cosa arrendada…………………………………15

1.8.5 Por Nulidad o Rescisión del contrato de arrendamiento………………………16

1.9 La Tácita Reconducción………………………………………………………………16

1.10 Las Mejoras………………………………………………………………………….16

2.3.1 Es una sociedad capitalista………………………………………………………….18

2.3.2 Es una sociedad accionada………………………………………………………….19

2.3.3 Sociedad con limitación de la responsabilidad…..………………….....................19

2.3.4 Se identifica con una denominación libre………………………………………….19

2.3.5 Su administración es revocable…………………………………………………….19

2.4.1 Derechos de los Socios………………………………………………………..19

2.4.1.1 De índole patrimonial………………………………………………….……19

2.4.1.2 De índole corporativo o de gobierno…………………………………........20

2.4.2 Deberes de los socios………………………………………………………….20

2.5 Personalidad Jurídica de la Sociedad Anónima…………………………………20

2.6 Identificación de la Sociedad………………………………………………………20

2.6.1 Denominación Social…………………………………………………………..20

2.8.1 Clasificación del Capital………………………………………………………..22

2.8.1.1 Capital Autorizado…………………………………………………………..22

2.8.1.2 Capital Suscrito……………………………………………………………..22

2.8.1.3 Capital Pagado……………………………………………………………..22

2.9 Las Acciones………………………………………………………………………..22

2.9.1 Clasificación de las acciones………………………………………………….23

2.9.1.1 Acciones Nominativas……………………………………………………...23

2.10 Órganos de la Sociedad Anónima…………………………………………..…..23

2.10.1 Órgano de Decisión………………………………………………………….…23

2.10.1.1 Asamblea General…………………………………………………………....23