Direito Urbanístico

Paulo Carmona

Aula 4

Brasília, 19 de maio de 2018

Alunos: Douglas Galassi e Ieda

1. Direito de moradia (00:00:13)

Em relação ao direito de moradia, tema esse central no direito urbanístico, onde

morar/habitar é uma das funções básicas da cidade (uma das funções elementares que envolve o
direito das cidades), e morar é uma das necessidades intrínsecas do ser humano. Por isso, a
habitação (local para se proteger, exercer seu descanso, sua privacidade) é algo inerente a vida.

LE CORBUSIER dizia que a moradia é o local onde o homem ou a família “vive, dorme,
anda, ouve, vê e pensa” ou a família “vive, dorme, anda, ouve, vê e pensa”. Ou seja, onde são
exercidas a utilidade, privacidade descanso.

Moradia é considerada, por seu conjunto psicofísico, uma das funções essenciais da cidade,
como vimos lá na carta de Atenas de 1933. A casa é o abrigo físico e seu lar, abrigo da intimidade,
da vida em família, das memórias, e a Constituição Federal protege a moradia e a habitação em
várias passagens. Abrange a inviolabilidade domiciliar (art. 5º, XI); a moradia como necessidade
vital básica do trabalhador e de sua família para justificar o percebimento do salário mínimo, ou seja,
um dos elementos que devem entrar para o cálculo do salário mínimo (art. 7º, IV); atribui à União,
aos Estados e aos Municípios e o DF competência comum para legislar sobre programas de
construção de moradias e melhoria das condições habitacionais (art. 23, IX); e confere à moradia
condição imprescindível para a aquisição da propriedade urbana por usucapião - usucapião especial
urbana - (art. 183). Ou seja, em várias passagens a questão da moradia e habitação é tutelada pela
Constituição brasileira.

1.1. Distinções importantes

Faremos uma distinção, em que alguns autores distinguem moradia de habitação.
Lembrando que na Europa os autores, as legislações e constituições somente falam de habitação,
não fazendo essa distinção.
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 No Brasil, alguns autores fazem essa diferenciação e ela é um tanto quanto perigosa, porque
para esses autores sobre o aspecto constitucional, a moradia é direito social atribuído pelo art. 6º
da CF/88, e a habitação é um elemento que irá incidir sobre um bem imóvel como
instrumentalização do direito à moradia, a título gratuito ou oneroso, com caráter de direito real ou
de direito pessoal. A importância prática da distinção é que a perda ou suspensão do direito de
habitação pode se dar, observada a tutela jurídica da moradia, como no despejo com prazo digno
de desocupação e com direito de ampla defesa e contraditório.

Essa distinção acaba produzindo algumas jurisprudências curiosas, onde toda vez que o
poder judiciário é chamado a tutelar moradia em alguma questão concreta, aduzem não estarem
tratando de moradia e sim de habitação, e habitação é direito privado não tem nada a ver com direito
social, onde pode ser suspensa, é possível perdê-la e possui caráter econômico. Essa distinção
muitas vezes é utilizada pelos tribunais para desprezar o direito à moradia, pois você desloca para
a questão contratual e econômica (tratando-se de direito a habitação) e aduzem não se tratar o caso
de direito à moradia. Assim, uma série de medidas são tomadas privilegiando o crédito em relação
ao direito social de moradia, e essa é a crítica que se é feita. Enfim, vários autores fazem essa
diferenciação entre moradia e habitação, e a jurisprudência também.

Outra coisa mais fácil de se distinguir é o direito de moradia e o direito de propriedade

imóvel, a necessidade de morar com a necessidade que depende da terra, em geral do espaço
físico para ser exercida. Razão pela qual o direito de moradia vai depender das tutelas jurídicas
pelas quais se protege o acesso à terra, em especial, o direito de propriedade. Moradia em geral se
assenta sobre uma propriedade imóvel, porque em geral? Pois daqui a pouco veremos o direito real
de laje onde a moradia fica “pairando no ar” e veremos como essa questão foi modificada.

1.2. Moradia e dignidade humana

Moradia está intimamente ligada com a questão da dignidade humana, não somente na
Constituição Federal, mas também e principalmente nos tratados internacionais. Veja que isso
aparece lá na Declaração Universal dos Direitos do Homem, aprovada pela Assembleia Geral das
Nações Unidas em 1948, logo após a segunda guerra mundial, dizendo logo em seu artigo 1°: “todas
as pessoas nascem livres e iguais em dignidade e direitos. São dotadas de razão e consciência e
devem agir em relação umas às outras com espírito de fraternidade”. Vejam que esse artigo 1° fala
sobre dignidade, liberdade, solidariedade, elementos importantes, e que a CF/88 inseriu no art. 1º,
inciso III como princípio e valor fundamental a proteção da dignidade da pessoa humana.

Por isso, essa “cíclica” (inaudível – 00:06:30) da dignidade da pessoa humana é considerada
um valor unificador dos Direitos e Garantias Fundamentais corporificados na CF. Ou seja, ocupa

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um caráter central, não sendo qualquer moradia mas uma moradia com dignidade, e por assim vai,
acrescendo aos direitos essa noção de dignidade.

O professor da “casa” INGO SARLET entende que esse princípio compõe uma “categoria
axiológica aberta”, não podendo ser conceituado de forma fixa, considerando o pluralismo e a
diversidade de valores das sociedades modernas contemporâneas.

Isso é um problema sério porque a dignidade acaba ganhando uma abertura muito grande
e começa a ser um conceito desgastado. Outro dia um juiz utilizou a “dignidade da pessoa humana”
para garantir o direito de um morador passear com um cachorro nas áreas comuns do condomínio
que possuía normas condominiais restritivas para caminhar com o cachorro. E o dono do animal
entrou com uma ação questionando a inconstitucionalidade da norma a luz da dignidade da pessoa
humana. Então observe que a extensão disso começa a desgastar o próprio direito.

A noção “dignidade” possui precedência jusnaturalista, na medida em que é tratada como

um valor, decorrente de sua própria natureza. A condição humana perfaz por si só a atribuição
dignidade. A dignidade possui uma dimensão subjetiva que se refere à faculdade de reclamar o
direito frente ao seu possível agressor, mas também uma dimensão objetiva que se refere a
responsabilidade comunitária dos indivíduos. Como por exemplo a situação da Venezuela, sobre a
crise de refugiados que estão indo para Roraima, e essa dimensão objetiva comunitária que envolve
os povos e o Brasil tem obrigação de solidariedade com o país vizinho. O estado de Roraima pediu
para União fechar a fronteira por não conseguir receber mais imigrantes, porém essa não é uma
competência do estado e sim da união. A união que deve ir lá prover e criar condições para receber
essas pessoas.

O grande problema da dignidade é em face da escassez de recurso estatal ou pela falta de

políticas públicas adequadas com relação ao enorme número de direitos fundamentais
constitucionalmente positivados, uma função de limite restritivo, ou seja, limite para a restrição de
direitos fundamentais. Entram nessa perspectiva as teorias do mínimo existencial em colisão com
a reserva do possível.

O fato é que a política pública habitacional é extremamente falha no Brasil, principalmente

perante a população de baixa renda. Nós temos um enorme déficit habitacional no Brasil, levando
em consideração aos que não moram (moradores de rua), os que possuem moradias precárias
(talvez somos o país com maior número de pessoas morando em favelas).

O que seria moradia digna?

Aquela que é mais que um simples teto para a pessoa morar, é aquela adequada,
sustentável, disponibilidade de infraestrutura (saneamento básico/rede elétrica), habitabilidade,

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localização, segurança jurídica da posse (algum título de segurança), isso tudo se relacionando a
ideia de dignidade humana e de função social da propriedade e da cidade.

Interessante observar o que a Constituição espanhola de 1978, em seu artigo 47:

“Todos os espanhóis têm direito de desfrutar de uma moradia digna e adequada. Os poderes
públicos promoverão as condições necessárias e estabelecerão as normas pertinentes para fazer
efetivo esse direito, regulando a utilização do solo de acordo com o interesse geral para impedir a
especulação. A comunidade participará das mais valias que gerem a ação urbanística dos entes
públicos. ”

Ou seja, consagra a justa distribuição dos ônus que decorrem da urbanização, e observem
como a Constituição espanhola é avançada nesse ponto.

1.3. Conteúdo, aplicabilidade e eficácia do direito à moradia

Aqui observaremos vários problemas. Com relação ao conteúdo me parece que um dos
maiores autores nacionais que tratam sobre o tema é o professor da PUC/SP NELSON SAULE JR,
onde conseguiu sintetizar de maneira mais precisa o conteúdo do direito à moradia, ressaltando
que a satisfação do direito à moradia passa pela coexistência de três elementos, quais sejam: viver
com segurança, viver com paz e viver com dignidade. Ou seja, não basta ter segurança na
posse e segurança pública, se tem o direito de viver em paz, com dignidade passando por todos
elementos que acabamos de ver, e por isso o conteúdo do direito de moradia é mais abrangente do
que normalmente se entende, como simplesmente um “teto para morar”. A concepção abrangente
passa por ter um teto com localização, habitabilidade, estrutura, o que é um enorme desafio, pois
se fosse somente a construção de um teto as favelas serviriam de maneira adequada, mas observe
que não é digno que uma família more em 8 metros quadrados com 5 pessoas dentro daquele
espaço, que é a média que as pessoas ocupam em uma favela da cidade de São Paulo.

São duas questões importantes envolvendo o Direito a moradia no Brasil, quais sejam, sua
autoaplicabilidade (ou não) e sua eficácia (se plena, contida ou limitada).

A primeira questão da autoaplicabilidade há dois posicionamentos na doutrina e

jurisprudência. O primeiro posicionamento são os autores minoritários que reconhecem a
autoaplicabilidade do direito à moradia, e um segundo posicionamento majoritário na doutrina que
entendem que o direito de moradia, tal como todos os demais direitos fundamentais de segunda
geração ou dimensão, dependem da implementação de uma política pública, no caso, a política
habitacional. Portanto, você tem direito a ter uma política habitacional funcionando, mas não tem
direito de ter uma moradia de maneira autoaplicável. A consequência disso é que teremos um

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conflito entre o mínimo existencial e a reserva do possível, e autores não botam a moradia como
um dos elementos indispensáveis se criando outro problema.

Na pratica se observa o seguinte, se há uma muito pobre com vários filhos que estão na rua,
procurarem a defensoria pública e ajuizar uma ação contra o Poder Público requerendo uma
moradia para aquela família, a jurisprudência irá indeferir aduzindo que aquela família é
hipossuficiente e necessita da assistência do estado. Determinando que a defensoria procure os
órgãos assistenciais para colocar aquela família em abrigo, e inscrição em programas sociais de
renda mínima, bolsas etc.

Mas jamais irá deferir a tutela para determinar o estado a dar uma moradia aquela família.
Irá determinar que aquela família seja inscrita em programa habitacional.

Assim, essa questão no Brasil ainda não tem os mesmos contornos que tem a judicialização
da saúde e educação. Mas o professor acredita ser questão de tempo, tendo por exemplo a
Argentina, a questão da moradia está toda judicializada, onde lá a defensoria pública entra com
ação e a justiça condena o estado dar uma moradia para aquela família de baixa renda. Todo
ativismo judicial (judicialização) tem o lado bom e ruim, o bom é que se assegura de maneira efetiva
direitos para quem bate na porta do judiciário e o lado ruim é que bagunça toda a política a pública.

Agora, por outro lado da história se judicializar a questão de moradia para a população de
baixa renda no Brasil, haverá uma avalanche de ações, pois há um déficit muito grande de moradia
no país. O professor entende que acabará acontecendo, pois, as políticas públicas nessa área são
muito ineficientes, muito a quem do necessário. O déficit habitacional não diminui somente aumenta,
e assim chegará uma hora que vai chegar ao judiciário brasileiro e até por experiência estrangeira
(“modismo”) entrará na judicialização e o estado começará a ser condenado a fornecer moradia
para as pessoas.

Vejam, eu como magistrado me cortaria o coração chegar nas minhas mãos uma ação
dizendo que há uma família de cinco crianças, pai e mãe morando na rua, das cinco crianças três
são deficientes, havendo o pedido para o estado conceder a moradia a essa família. Me cortaria o
coração julgar improcedente, e falar para que entrem na fila da política habitacional, colocar em
abrigo, pedir uma assistência, até porque a política habitacional é muito falha. Porém, se der para
um terá que se dar para todos, e o estado quebrado irá quebrar mais ainda.

Então, essa defesa da reserva do possível ainda é uma coisa que ocorre muito no Brasil,
porém acredito que isso uma hora irá romper e não colará mais, e será objeto de judicialização
como a saúde e a educação estão sendo.

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 Se tem o entendimento contrário, que é o minoritário, defendido por NELSON SAULE
JÚNIOR defendendo que as normas definidoras do direito à moradia têm aplicação imediata e
eficácia plena.

Um efeito importante, em razão das normas definidoras do direito à moradia terem aplicação
imediata, é a declaração de inconstitucionalidade de leis, normas e atos que estabeleçam qualquer
tipo de restrição, discriminação, ou redução do exercício desse direito, geradores de situações de
regressividade (proibição do retrocesso social) e o impedimento deste exercício.

Pelo menos essa eficácia a jurisprudência acaba reconhecendo, especialmente no controle

concentrado, quando muda a lei da política habitacional de tal forma que restringe a política pública,
diminui sua eficácia, diminui sua efetividade, é possível em controle concentrado declarar isso
inconstitucional principalmente com base no princípio que veda o retrocesso social. Mas isso é muito
complicado porque se o retrocesso social é um princípio balizador, qualquer reforma de política
pública é questionada, por exemplo como será feito a reforma previdenciária a luz do princípio do
não retrocesso? Pois será aumentado o tempo de contribuição e de aposentadoria das pessoas, e
isso seria vedação ao retrocesso ou reequilíbrio das contas públicas, pois não havendo não haverá
dinheiro para pagar nenhuma aposentadoria. Sempre tem essa discussão, e é uma discussão na
ponta do lápis.

1.4. Normas internacionais de proteção do direito à moradia

Com relação as normas de proteção internacional à moradia, eu já falei da Declaração

universal dos Direitos Humanos, e lá no artigo 25° aduz que “toda pessoa tem direito a um padrão
de vida capaz de assegurar a si e à sua família saúde e bem-estar, inclusive alimentação, vestuário,
habitação, cuidados médicos e os serviços sociais indispensáveis”. Estaria aí o mínimo existencial
para ONU, mas em geral o mínimo existencial é bem menos que isso. Atualmente já são 12 textos
diferentes da ONU que reconhece explicitamente o direito à moradia, mas apesar disso, a sua
implementação deste direito é um grande desafio, especialmente na América Latina, na Ásia e na
África.

Em 1966, se tem um pacto internacional para ‘juridicizár” o direito à moradia, criando o Pacto
Internacional dos Direitos Econômicos, Sociais e Culturais, aprovado no Brasil pelo Decreto
Legislativo 226, de 12/12/91, e promulgado por meio do Decreto Federal 591, de 06/07/1992, e lá
no artigo 11 irá determinar que os estados partes reconheçam o direito de toda pessoa à moradia
adequada e comprometem-se a tomar medidas apropriadas para assegurar a consecução desse
direito. Entrando assim no direito interno (brasileiro).

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 O direito à moradia está previsto na Declaração sobre Assentamentos Humanos de
Vancouver (1976), Declaração sobre o Desenvolvimento (1986), na Agenda 21 (1992), e
reconhecido como um direito humano em especial na Agenda Habitat, adotada pela Conferência
das Nações Unidas sobre Assentamentos Humanos, Habitat II, realizada em Istambul, na Turquia
(1996). Nós tivemos agora Habitat III em Singapura que renovou essa questão, e aqui eu chamo a
atenção de vocês que o Comitê dos Direitos Econômicos, Sociais e Culturais da ONU elaborou em
1991 o Comentário Geral nº 04 sobre o direito à moradia adequada, documento que interpreta o
real significado e alcance do direito à moradia digna. Essa secção 8° do comentário geral vai trazer
os seguintes elementos para a moradia digna:

a) Segurança na posse – Tem que se criar mecanismos para que a pessoa tenha um título
ou um reconhecimento por parte do estado que aquela posse que a pessoa tem, é uma
posse tutelável, e que ela não viva com a insegurança de ser despejada a qualquer
momento.
b) Disponibilidade de serviços, materiais, facilidades e infraestrutura – Haverá de ter
acesso a serviços públicos de transporte, saúde, segurança, nutrição, saneamento
básico, recolhimento de resíduos sólidos, drenagem, serviços de emergência.
c) Custos acessíveis - Os custos financeiros devem ser acessíveis a um nível que as
pessoas tenham acesso e consigam financiar, pagar. Isso os países de primeiro mundo
subsidiam, ou fornecem moradia pública para as pessoas como em Londres. Então,
entrar com forte subsidio para que as pessoas consigam pagar uma parte do
financiamento, para que ela se sinta também corresponsável por aquele imóvel que está
adquirindo. Isso tudo transforma a moradia à um custo acessível, que é muito difícil no
Brasil, pois as grandes cidades estão com o valor do metro quadrado muito alto e parte
da população não consegue ter acesso à terra urbanizada.
d) Habitabilidade – A habitação deve ter espaço adequado, e protegê-los de frio, umidade,
calor, chuva, vento ou outras ameaças à saúde, riscos estruturais e riscos de doença.
Aqui uma questão de salubridade.
e) Acessibilidade - Habitações adequadas devem ser acessíveis àqueles com titularidade
a elas. Os grupos desfavorecidos devem ter prioridade como idosos, crianças,
deficientes físicos, os doentes terminais, os portadores de HIV, pessoas com problemas
crônicos de saúde, os doentes mentais, vítimas de desastres naturais, pessoas vivendo
em áreas propensas a desastres. E isso quase tudo está na legislação brasileira.
f) Localização - A habitação adequada deve estar em uma localização que permita acesso
a opções de trabalho, serviços de saúde, escolas, creches e outras facilidades sociais.
Isso é válido para grandes cidades, como também para as áreas rurais, o que é mais
difícil porque tem uma densidade menor sendo muito mais longe dos grandes centros.
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 Para isso tem que se ter postos de saúde, escolas rurais e etc. Ou então, transporte
adequado para estas pessoas.
g) Adequação cultural – Tudo isso que vimos não é novidade, mas a adequação cultural
é uma novidade. A maneira como a habitação é construída, os materiais de construção
usados e as políticas em que se baseiam devem possibilitar apropriadamente a
expressão da identidade e diversidade cultural da habitação. Essa questão da
adequação cultural, até em relação ao material e a forma de edificação é uma crítica
muito forte que se faz ao programa minha casa minha vida. O programa minha casa
minha vida é uma forma de construir única no Brasil inteiro, com o mesmo material,
sendo conhecida como arquitetura lego porque o arquiteto que bolou as 3 unidades
básicas do programa minha casa minha vida usa um lego para explicar o programa. O
resultado disso é usar o mesmo material para o interior do Rio Grande do Sul e do
Amazonas com climas totalmente diferentes, materiais naturais totalmente diferentes,
culturas diferentes. Uma grande reclamação dos moradores do programa minha casa
minha vida da região norte é que não há espaço para colocar rede e as pessoas são
acostumadas a dormir em rede. Existem várias regiões do Brasil que existem madeiras
em abundancia e construir com madeira pode ser muito melhor do que a forma de
construção com blocos que são feitas as construções do programa minha casa minha
vida. O programa minha casa minha vida é feita com monoblocos e não se consegue
reformar a casa, inviabilizando abrir maior espaço, criar um quarto a mais, pois se mexer
na estrutura ela rompe, isso para baratear custo. É comum que pessoas mal avisadas
tentem reformar e o prédio fica condenado, é o que está acontecendo nos prédios de
Taquari. Então faltam analise de material adequado para cada região, pois cada região
possui uma temperatura e índices de umidade diferentes, e a questão cultural de cada
um não foi respeitada. Visando baratear os custos fizeram um sistema de habitação de
baixo gasto igual para o Brasil inteiro. Não é à toa que as construções são feitas em
periferias, longe dos locais de acesso a trabalho, muitos desses programas são
invadidos por organizações criminosas e expulsam os habitantes e controlam quem mora
ou não naquele local. Assim, a polícia tem que organizar operações para retirar a
organização criminosa do conjunto habitacional e voltar com os moradores originais.
Veja se isso é moradia adequada? O brasil perde uma grande oportunidade de ao invés
de ficar construindo novas unidades em locais distantes de baixa qualidade, perde a
oportunidade de usar estruturas já existentes e reformar unidades antigas, que em geral
as unidades antigas estão bem localizadas, como por exemplo em São Paulo. Tem que
se construir novas unidades, mas é importante ter uma política vocacionada a recuperar
espaços subutilizados nos grandes centros é uma coisa que falta no Brasil.

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 Temos outro comentário Geral nº 7 sobre o Direito à moradia adequada, referente ao despejo
forçado. Isso é outro problema que ocorre no Brasil, os despejos coletivos são feitos muitas vezes
sem nenhuma mediação, com o uso da força policial. Vemos isso ainda hoje no DF, com menos
habitualidade, pois aqui quando há despejos grandes a questão é mediada pela vara do meio
ambiente, polícia e moradores, para evitar os conflitos. Há uma equipe do ministério das cidades
que dá suporte aos Municípios para evitar conflitos, treinada em mediação de conflitos fundiários.
A própria lei de regularização fundiária incentiva a criação dessas câmaras de mediação para evitar
esse tipo de conflito, porém já vimos no Brasil corriqueiramente conflitos que pessoas até morrem
com base em despejos forçados, em áreas que o judiciário acaba privilegiando a reintegração de
posse de uma grande empresa, em relação a moradia de pessoas que estavam naquela área a
décadas. Uma visão econômica do poder judiciário.

Isso é importante observar para que se evite grave violação. Se houver o despejo, que seja
feito por mediação e que as pessoas entendam que elas têm que sair de maneira adequada e
fornecer meios para que elas saiam.

Falamos então o básico sobre o direito à moradia tema importante. Falaremos agora sobre
o parcelamento do solo urbano que seria uma das atividades, talvez a principal atividade voltada a
expansão da cidade, não só o (inaudível – 00:40:45) mas o crescimento da cidade, a expansão da
cidade.

2. Parcelamento do solo urbano

A lei do parcelamento do solo urbano é uma lei antiga, Lei n° 6.766/79 (Lei do
Parcelamento do Solo – LPS), conhecida como Lei Lehmann, sobrenome alemão
do deputado federal de Santa Catarina que fez o projeto de Lei, e existem vários
projetos de longas datas tramitando no congresso para substituir essa lei por uma
lei de responsabilidade territorial urbana, mas até hoje nada de modificação
substancial, somente algumas modificações pontuais desde 1979.

Como se faz um parcelamento de solo urbano de forma licita? São basicamente

3 fases. Se tem uma gleba (área rural) e se quer transformar aquilo em uma área
urbana. Primeiramente deve se procurar o Poder Público, o Poder Público irá lhe
dar as diretrizes para aquela área, e se ela pode ser parcelada e em que medida
pode ser parcelada (parcelar significa fracionar, ou seja, pegar uma gleba rural e
fracionar de tal forma que nasçam as unidades, que são os lotes urbanos
vocacionados a edificação. Diante dessas diretrizes se prepara um projeto, leva o

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 projeto ao Poder Público e lá eu consigo as aprovações e as licenças, seja a licença
urbanística (a cargo dos Municípios) ou seja a licença ambiental (a cargo dos
estados).

Feito tudo isso eu já tenho um projeto de parcelamento do solo, aprovado pelo Poder
Público e se segue para a segunda fase que é a civil ou registral, que se dá entrada
no cartório de registro de imóveis com o projeto já aprovado e sua respectiva licença
e no contrato padrão das futuras unidades, sejam apartamentos, casas, lotes. Lá se
processa toda a fase registral e se tiver tudo correto, o registrador irá abrir as
matriculas fazer as corporações necessárias, essa fase é cara e custosa, pois há
diversas taxas a serem recolhidas. Esse é um dos problemas quando se fala de
regularização fundiária de interesse social, por esta lei neste caso quando se fala
em regularização fundiária de interesse social se cria gratuidades. Um detalhe é que
a lei é de 1979, muito antes do CDC, e alei já traz algumas preocupações com o
consumidor, pois traz clausulas de ordem pública, e normas que protegem os
adquirentes dessas unidades. Porque antes de 1979, o que acontecia é que o
incorporador, parcelador fazia o parcelamento e prometia as vendas das unidades,
ocorrendo a valorização o incorporador/parcelador fazia uma ponderação de pagar
uma multa do contrato e vender novamente com mais lucro, ou melhor manter esse
contrato. Quando o empreendimento era de sucesso era melhor pagar a multa, até
porque botava uma multa baixa para ele e alta para o consumidor/adquirente.
Recindia o contrato unilateralmente, pagava a multa e revendia novamente a
mesma unidade, ou seja, o adquirente fazia o investimento e não tinha a segurança
jurídica de que iria conseguir aquela unidade.

A Lei de parcelamento de Solo veio proibir isso, houve a promessa de venda ou a

venda se trona irretratável, para proteção do consumidor. Então as normas de 1979
eram absolutamente inovadoras, inclusive não foi a primeira lei na américa latina a
fazer isso, pois a nossa lei copiou a lei uruguaia, esta sim a primeira resolver esse
problema.

Por fim a fase urbanística, consistente na realização de obras de infraestrutura e há

o repasse de parte da parcela para o Poder Público (Município ou Distrito Federal)
que chamaremos de concurso voluntario e falaremos daqui a pouco.

2.1. Finalidade do parcelamento urbanístico

A finalidade é pegar uma gleba (área rural que não tenha infraestrutura urbana) e dota-la de
infraestrutura urbana. E de acordo com a lei de parcelamento do solo a infraestrutura urbana passa
por dois elementos: Os equipamentos urbanos e equipamentos comunitários.

Os equipamentos urbanos (artigo 5°, parágrafo único) – “Consideram-se urbanos os

equipamentos públicos de abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de
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águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado. ” Ou seja, dotar uma área que antes era rural, de
infraestrutura para fins urbanos, veja que aqui tem 3 dos 4 elementos que compõem o saneamento
básico.

O que compõe o saneamento básico? O fornecimento de agua potável, serviço de

esgotamento sanitário, coleta de agua fluvial e coleta de resíduos sólidos (recolhimento e
destinação adequada do lixo).

Temos ainda os equipamentos comunitários (Art. 4º, § 2º) - Consideram-se comunitários

os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares. Então a escola é um
equipamento comunitário mas dotar uma área de infraestrutura e saneamento é equipamento
urbano.

O que é lote? Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões
atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que
se situe (art. 2º, § 4º), porque nem todo Município é obrigado a ter plano diretor.

A lei de regularização fundiária (Lei 13.465) acrescenta outro elemento e aduz que lote
poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de
condomínio de lotes. Isso veremos na última aula que é uma nova modalidade condominial.

A dimensão do lote também está prevista na lei de parcelamento do solo, os lotes terão área
mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros,
salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos
habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes (Art.
4º, II).

Então, lote tem em regra no Brasil no mínimo 125 metros quadrados, veja que a CF usou
esse parâmetro para dizer que a área de usucapião especial para fins de moradia é de 250 metros
quadrados, que é o dobro do tamanho do lote, e área mínima de frente de 5 metros.

Uma pena que a lei de 1979 não foi “ousada”, pois se tivesse dito que o lote seria de 200
metros quadrados certamente teríamos produzido cidades melhores, porque como se observa que
o mínimo é de 125 metros, nasceu um monte de empreendimento com área mínima, quando nós
temos espaços sobrando. Nos ocupamos menos de 3 % do nosso território com áreas urbanas,
observe o espaço que tem o Brasil, poderíamos ter criado 250 metros quadrados de área mínima e
assim teríamos lotes maiores.

Quais são as exceções? Urbanização especifica e construção de casa popular. A

urbanização especifica por exemplo é a construção de distritos industriais, de áreas econômicas.
Pois não faria sentido 125 metros quadrados para construção de fabricas, grandes indústrias.

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Nessas áreas terão lotes de 400 metros quadrados, 800 metros quadrados, pois é uma situação
peculiar, diferenciada.

Lote é aquilo que é dotado de infraestrutura básica, e a lei aduz o que é infraestrutura básica.
O mínimo que tem que ter é um sistema de escoamento das águas pluviais, iluminação pública,
esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias
de circulação. Veja que não precisa de asfaltamento, calçamento, mas é o mínimo que tem que ter
para o projeto ser aprovado e possuir condições de habitabilidade.

Para infraestrutura de parcelamento situado em zona habitacional de interesse social, ou

seja, destinada a população de baixa renda em 1999 foi introduzido uma norma na lei de
parcelamento de solo, para reduzir ainda mais esse mínimo. Então, o mínimo de infraestrutura nos
parcelamentos de solo para população de baixa renda são: vias de circulação, escoamento das
águas pluviais, rede para o abastecimento de água potável, e soluções para o esgotamento sanitário
e para a energia elétrica domiciliar, observe que somente soluções não precisa ter implantado. Veja,
se houver ruas de terra, sistema de escoamento de agua fluvial e um sistema de agua potável já se
tem um loteamento para população de baixa renda, o que é muito criticado, pois a lei acaba
facilitando a regularização e parcelamento desses tipos, mas dá muito menos para a população de
baixa rendo do que para os conjuntos habitacionais de outras classes.

Intervalo (00:52:29)

Parte 2

Art. 3º. Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas
urbanas ou de expansão urbana, assim definidas por lei municipal.
A lei do parcelamento do solo em primeiro lugar diz que só é admitido o parcelamento do
solo para fins urbanos em zonas urbanas, em zonas de expansão urbana ou de urbanização
específica, assim definidas pelo plano diretor e aprovados por Lei Municipal.

→ É uma das atividades urbanísticas voltadas ao ordenamento territorial e à expansão da cidade

→ Lei n° 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo – LPS), conhecida como Lei Lehmann

Por que isso? Porque na grande maioria dos Municípios, vamos pegar aqui o Distrito
Federal, dizendo que o Distrito Federal faz às vezes de um Município você tem aqui um quadrilátero
no DF, você tem aqui a zona urbana e o ideal é que a cidade cresça em forma de cebola assim, vai
acrescentando próximo da zona urbana as áreas de expansão.

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 Para evitar que haja crescimento urbano em áreas muito distantes do centro, se isso
acontecer de maneira formal ou informal, a infraestrutura vai ter que chegar a esses locais, esses
locais sendo distantes o custo vai ser muito mais alto.

Crescer dessa forma fragmentada, é um grande equívoco dos Municípios brasileiros que
vão deixar crescer colônias agrícolas que vão virando bairro de maneira informal, ou às vezes pior
formal, o projeto é aprovado é o plano diretor diz que aqui pode ter área urbana, olha a distância do
centro vai ter que levar segurança pública, saneamento básico, energia elétrica, transporte coletivo,
equipamento de saúde, tudo para esse local distante, isso vai ter um custo mais elevado do que
crescer nessas áreas de expansão urbana aqui próximas do centro urbano.

Então essa norma ela é também muito descumprida por conta disso, seja porque não há um
planejamento, uma visão de e vão aprovando de qualquer jeito, seja porque existem áreas de
expansão urbana já próximas do centro em crescimento, mas o Poder Público faz vista grossa e
deixa várias áreas rurais se transformarem em áreas urbanas.

Que é o que aconteceu aqui no DF, setor de chácaras no P Norte, no P Sul em Ceilândia,
viraram grandes bairros, e aí temos aqui a norma mais descumprida do mundo, a Lei do
parcelamento proíbe o parcelamento do solo em cinco circunstâncias que estão no parágrafo
único do artigo 3º.

Art. 3o Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas
urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo
plano diretor ou aprovadas por lei municipal. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de
1999)
Parágrafo único - Não será permitido o parcelamento do solo:
I - em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as
providências para assegurar o escoamento das águas;
Sob pena de você ter todos os anos no período das chuvas inundações e aí você
não sabe por que quê tem bairros inteiros que ficam debaixo de água nos grandes
centros, São Paulo tem um bairro inteiro lá na zona sul que todo ano fica em baixo
d’agua, vira uma espécie Veneza improvisada, na região norte também chove
demais e também tem esses problemas.
Il - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública,
sem que sejam previamente saneados;
Então, você também acaba autorizando o parcelamento do solo em antigos lixões,
em locais onde houve contaminação do solo por atividade industrial, como em
Cubatão, e as pessoas começam a morar nesses locais e adquirir uma série de
doenças porque tá morando em local insalubre. III, Aqui lembra Minas Gerais.
III - em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se
atendidas exigências específicas das autoridades competentes;
Não é por que tem declinidade alta que é proibido morar, porque existe tecnologia
hoje mais que suficiente para fazer obras e evitar deslocamento de terras,
soterramento de terra, desabamentos em áreas com declinidade alta, o problema e
que o Brasil, tem várias cidades em regiões montanhosas, como em Minas, a região

13
 serrana de Santa Catarina, a região serrana do Rio, Petrópolis, Teresópolis, e em
muitos locais não há essa normas, não existem essas normas.
Aí chove o morro desaba tudo, aí morre um monte de gente, e toda aquela tragédia,
todo verão é aquela tragédia anunciada.
IV - em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;
Pôr exemplo terrenos muito sedimentares isso vai acontecer em regiões litorâneas,
vou te dar um exemplo, se você for um dia pra Santos, na praia do Gonzaga que é
onde caiu um avião daquele candidato a presidente na eleição passada, você fica
de costas pro mar assim na orla e olha pros prédios - nossa tá tendo alguma coisa
estranha aqui – vai parecer que os predios estão tortos, eles estão todos pra cair
mesmo, o terreno é muito sedimentado, a autorizaram a construção de prédios altos
na orla e os prédios começaram a tombar, e como lá tem muitos prédios o medo e
o efeito dominó, um trombar no outro que tromba no outro, resultado as condições
geológicas não aconselhavam uma edificação daquela altura, era ali no máximo
uma casa sobradada, predinho de 3 andares, mas não os prédios são altos por
conta da especulação imobiliária.
O resultado e que agora os condomínios que são chique lá estão importando
tecnologia do Japão de prédios japoneses que colocam molas que são utilizados
por conta dos terremotos que são comuns no Japão, pra evitar que esses prédios
sejam condenados, e isso é caríssimo, pra desentortar o eixo do prédio, tem prédio
lá que já tá interditado de tão inclinado que tá, ta pior que a torre de Piza, quer ver
outro exemplo, pouco tempo atrás me convidaram para dar uma palestra em
Palmas, vou eu conhecer Palmas, interessante Palmas, você chega em Palmas, a
sensação que dá e que você chegou em Brasília nos anos 70, começo dos anos 70
assim e bem parecido, bom imagino eu que é bem parecido, e que nos anos 70 eu
estava nascendo.
E aquele monte de ruas, sem transito, ruas largas a cidade toda espalhada, um
monte de descontinuidade, não tem trânsito, todo mundo vai almoçar em casa, a
população ainda é pequena, aí fui lá dá a palestra e conversando com o pessoal lá
aí começaram a relatar, que as construções próximas do rio todas estão
condenadas, e nem eram construções muito altas, o terreno é muito sedimentado
fizeram vários prédios públicos que abriu assim fendas de você ver do outro lado.
E aí tiveram que trazer os prédios públicos para um local mais distante da região ali
próxima do rio, por que ali a condição geológica de edificação é muito ruim, o lençol
freático é muito difícil de construir, existe tecnologia para isso? Existe tem prédio lá
moderno, bonito lá residencial na beira do rio caríssimo, um por andar que tem
tranquilo, mas quando foi pra construir a cidade em 89, 88 pra 89, eram prédios
públicos construídos ao toque de reboque para a inauguração da cidade, e muitos
acabaram condenados, inclusive lá tem uma situação bem peculiar, e quando
começaram a construir a cidade, uma construtora foi lá, uma única construtora foi
lá e adquiriu basicamente a cidade inteira, então se aqui das glebas quem é ou era
proprietário era a TERRACAP, que vendia licitação a TERRACAP, pelo menos é
controlada pelo Poder Público, é uma empresa pública distrital, lá é uma empresa
privada uma única construtora que vende a gleba quando ela quer do jeito que ela
quer constrói se ela quiser, se ela não quiser, é a cidade inteira está praticamente
nas mãos da mesma construtora que é a dona das principais glebas lá, então ficou
uma especulação imobiliária conduzida por uma única empresa, eu até tomei o
cuidado para saber se essa empresa não tá na lava-jato, não tá é uma empreiteira
outra lá, nunca ouvi o nome dela envolvida na lava-jato, mas enfim ela quem manda
lá no negócio, muito estranho que uma cidade que foi planejada e por fim}.
V - em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça
condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.
{Por exemplo, construir uma área em cima dum lixão estrutural um dos maiores
lixões da America latina estava ali, e embaixo um gasoduto da Petrobras, gasoduto,
aqueoduto da Petrobras, não sei sabendo que o lixão já produz gases inflamáveis,

14
 então aquilo ali era o ultimo local pra gente tá morando, aquilo é uma bomba relógio,
tirar o lixão lá um quanto antes que é extremamente perigoso, encaixa aqui.
Essa norma é muito descumprida, não é a toa que a gente viu, lá no plano diretor,
a disciplina do plano diretor no Estatuto das Cidades, varias normas meio que
relembrando isso aqui, por que isso aqui meio que pegou, o que tem de construção
em área urbana que descumpre essa norma, e os Municípios não estão nem aí, não
fiscaliza, não coíbe, não exerce o poder de polícia, autoriza as construções nessas
áreas, sem qualquer diligência, e aí você tem as cidades cheias de problemas}.

2.2. Quais são as espécies de parcelamento de solo urbano? (80:47)

É na lei 6766, são duas modalidades, loteamento e desmembramento, está no artigo 2º e é
fácil distinguir um do outro.

Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou
desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e
municipais pertinentes.

2.2.1. Desmembramento
O desmembramento consiste a subdivisão de uma gleba, gleba é área rural em lotes
destinados à edificação, mais com o aproveitamento do sistema viário existente, não implicando a
abertura de novas vias e logradouros públicos, nem num prolongamento de notificação e
modificação dos já existentes.

No desmembramento é a forma de parcelar já aproveita a infraestrutura viável, o loteamento

que é muito mais comum, e o contrário, é a subdivisão da gleba em lotes destinados a edificação
com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento modificação
e ampliação das já existentes, e resultado 95% dos parcelamentos são na modalidade loteamento,o
desmembramento é sim uma espécie o tanto quanto rara, no que em geral você vai fazer crescer a
cidade abrindo novas vias, surgindo novas unidades, novos lotes, a partir da abertura ou
prolongamento das vias existentes pra nascer um novo bairro ou setor.

2.2.2. Loteamento
→ conceito legal: caracteriza-se pela subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação,
com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação
ou ampliação das vias existentes (art. 2º, §1º)

→ nova modalidade de loteamento:

Art. 2º, § 8º Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de

loteamento, definida nos termos do § 1º deste artigo, cujo controle de acesso será
regulamentado por ato do Poder Público Municipal, sendo vedado o impedimento
de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente
identificados ou cadastrados. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

15
 E é quase que o gênero parcelamento é quase que sinônimo da espécie loteamento, e há
uma nova modalidade de loteamento? Sim, a lei de regularização fundiária, nova lei 13.465, fala
que constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definidas nos termos
do parágrafo primeiro desse artigo, cujo controle e o que nos vamos ver cujo controle de acesso
será regulamentado por ato do Poder Público municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a
pedestre, condutores de veículos não residentes, devidamente registrados ou cadastrados o que
quê é isso, isso é a regularização de loteamentos fechados, não confundir loteamento fechado com
condomínio fechado, qual que é a diferença?

O loteamento fechado as áreas internas são áreas de uso comum do povo, são ruas são
logradouros públicos, e aí se tiver autorização do Poder Público para fechar, não pode impedir que
as pessoas circulem dentro do loteamento, a única coisa possível é controlar o acesso/ identificar
as pessoas, mas elas tem o direito de adentrar por que lá dentro do loteamento fechado, quem
colocou a infraestrutura foi o Poder Público quem é responsável pela infraestrutura é o Poder
Público, e são áreas de uso comum do povo, são ruas são logradouros públicos, ok.

Condomínio fechado é coisa bem diferente por que toda infraestrutura interna é feita pelos
condôminos, é área particular tudo que acontece lá dentro e de responsabilidade do condomínio, e
só entra quem tiver autorização, não é dessa forma entra que tá autorizado e se identificou e tem o
direito de entrar, entra quem algum morador autorize entrar, porque repito condomínio fechado é
uma situação condominial, e lá dentro toda infraestrutura inclusive recolhimento de lixo,
asfaltamento, calçamento, e tudo de responsabilidade dos condôminos. Então são duas figuras
diferentes, certo e a nova lei de regularização fundiária veio exatamente para regulamentar essa
situação que era polemica, muitas pessoas eram contrárias, muitos juristas a história de
loteamentos fechado, dizendo que isso gera cidade muradas medievais, sem acesso as pessoas
em geral estão dificultando esse acesso, ofendendo o direito a cidade e etc, tem muita polemica
nisso mas o fato é que a lei veio regulamentar essa situação.

Isso vai ter muita aplicabilidade no DF, nós vamos voltar a falar nesse tema.

O que quê é condomínio de lotes? (85:32)

→ condomínio de lotes:

Art. 4º, § 4º No caso de lotes integrantes de condomínio de lotes, poderão ser

instituídas limitações administrativas e direitos reais sobre coisa alheia em benefício
do Poder Público, da população em geral e da proteção da paisagem urbana, tais
como servidões de passagem, usufrutos e restrições à construção de muros.
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
No caso de lotes integrante de condomínios de lotes, poderão ser instituídas limitações
administrativas e direitos reais sob a coisa alheia em benefício do Poder Público, da população em
geral, e da proteção da paisagem urbana tais como de servidões passagem, usufruto, restrições
16
das construções de muro, nós vamos ver que a nova lei de regularização fundiária trouxe três novas
modalidades condominiais em geral para regularizar todo e qualquer tipo de condomínio,
loteamento fechado, que se você não encaixar em um encaixa no outro.

Duas dessas modalidades estão previstas foram introduzidas na lei de parcelamento do solo,
não se preocupe eu vou voltar a falar nesse tema na última aula pra ficar mais claro, dá exemplos
agora tá, eu só quero registrar que a lei de organização fundiária introduziu essas normas aqui.

Aluna: Professor, oi, um exemplo de loteamento o mangueiral? Aqui no DF, um

exemplo de loteamento?

Professor: Não sei te dizer se lá é loteamento fechado ou condomínio fechado, acho

que é loteamento, mas não conheço muito a forma de instituição pra saber, nunca
fui, no mangueiral só ouvi falar.

Aluna: É porque aqui no DF, não consigo visualizar um loteamento? Pra mim ainda
é confuso o condomínio e o loteamento.

Professor: Tem vários, aula que vem, eu vou trazer exemplos, inclusive aqui do DF,
fotos pra deixar claro.

Esse tal loteamento de condomínio de lotes, que eu estou mensurando ele foi introduzido
no artigo 1358-A do código civil, eu vou tratar dele agora, vou tratar dele na ultima aula, então fica
aí adiantado pra vocês na hora de estudar.

Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são
propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de
cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios
indicados no ato de instituição.
§ 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio
edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística.
§ 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura
ficará a cargo do empreendedor.
O que me interessa agora e o seguinte: como e que eu classifico os loteamentos?

→ Loteamentos Lícitos e Ilícitos

Loteamentos lícitos ou legais são aqueles que foram aprovados e foram implantados de
acordo com um projeto, não adianta ter todas as licenças, não adianta ter todo o projeto registrado
e na hora de edificar construir em desacordo, esse loteamento não é legal.

E loteamento ilegal? É gênero e nós temos duas espécies: os irregulares e os clandestinos.

17
 Os loteamentos ilegais irregulares são estes que nascem irregulares, tem licenciamento
aprovado, às vezes tem projeto aprovado às vezes chega até o ponto de ter o registro aprovado,
mas aí na hora de executar, executa em desacordo com o projeto. Esses loteamentos irregulares
são mais fáceis de regularizar, porque eles já têm alguma regularidade, algum conhecimento do
Poder Público, ou do Registro Imobiliário.

Já o loteamento ilegal clandestino, é aquele que é o típico parcelamento ilegal do solo

mesmo, é aquele que não tem licenciamento nenhum, é aquele que não tem projeto nenhum –
onde, por exemplo, simplesmente o cara pegou um trator, saiu retirando a vegetação, fez lá de
qualquer jeito o as ruas de terras, marcou com piquetes os lotes e sai vendendo até com papel de
pão como eu já vi lá em Ceilândia, apurando crime de parcelamento ilegal. Em situações como
essa, os lotes eram vendidos em 10x, 5x, e o primeiro que chegava lá e começava a edificar, era
batido pelo segundo, era ameaçado pelo terceiro. Era tudo completamente irregular, esse é o típico
crime de parcelamento ilegal de solo, embora o anterior também possa configurar o crime de
parcelamento ilegal.

A Lei de Regularização Fundiária não tratou isso dessa forma quem fala em loteamento
irregular clandestino é a doutrina, a lei fala simplesmente em núcleo urbano informal, a lei antiga
falava em assentamentos irregulares a Lei 11.977, a partir da Medida Provisória que revogou a lei
passou-se a se falar em núcleos urbanos informais e a Lei 13.465, fala que núcleo urbano informal
é aquele clandestino irregular no qual não foi possível realizar por qualquer modo a titulação de
seus ocupantes ainda que atendida a legislação vigente à época da implantação ou regularização.

Então coloca tudo no mesmo balaio, seja clandestino ou irregular não importa. O que
importa é, não tem por qualquer motivo a titulação de núcleo urbano informal e pode ser
objeto da REURB, da regularização fundiária.

→ O que é concurso voluntário?

Concurso voluntário é aquele instituto pelo qual o loteador transfere áreas que eram suas
para o Poder Público e isso ocorre gratuitamente ao Poder Público, que recebe essas áreas como
áreas necessárias para as novas vias de circulação, ou seja, as ruas ou logradouros públicos ou
áreas necessárias para implantar equipamentos comunitários, áreas reservadas para construir as
escolas, postos de saúde, delegacias, fóruns e etc.

Coloquei aqui (?) o conceito doutrinário para vocês, dizendo que o loteador propõe, e o
Município aceita a transferência do domínio imposto dos espaços destinados a vias e praças
espaços de uso comunitário integrando-se o conjunto urbanístico, cuja a provação é proposta esses
espaços destinados ao interesse público ou necessários para a necessidade da comunidade passa
18
a integrar o patrimônio público municipal, e deverão ficar gravados de indisponibilidade, por
constituírem parcela do loteamento destinada a satisfação do interesse público, especialmente no
âmbito comunitário do bairro. É necessário então essa transferência porque ali vão virar logradouros
públicos, bens de uso comum do povo, ou futuros bens de uso especial que são as repartições
públicas, as áreas destinadas para se edificar as repartições públicas.

Esse concurso voluntário está previsto no artigo 22 da Lei de Parcelamento do Solo, e o

momento é registro do loteamento desde a data do registro do loteamento. Então já a segunda fase
a fase registral, passam a integrar ao domínio do Poder Público as vias e praças espaços livres
áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos constantes do projeto
memorial descritivo, as áreas descritivas destinadas, a futura construção destinação de áreas para
os serviços públicos.

Art. 22. Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do

Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios
públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial
descritivo.
Parágrafo único. Na hipótese de parcelamento do solo implantado e não registrado,
o Município poderá requerer, por meio da apresentação de planta de parcelamento
elaborada pelo loteador ou aprovada pelo Município e de declaração de que o
parcelamento se encontra implantado, o registro das áreas destinadas a uso
público, que passarão dessa forma a integrar o seu domínio. (Incluído pela Medida
Provisória nº 514, de 2010)
Na hipótese do parcelamento do solo implantado não registrado o Poder Público
poderá requerer a apresentação da planta do parcelamento elaborada pelo loteador
e aprovada pelo Poder Público, de declaração de que o parcelamento já se
encontra implantado, e ele pode requerer o registro dessas áreas que passam a
integrar ao seu domínio.
Parágrafo único. Na hipótese de parcelamento do solo implantado e não registrado,
o Município poderá requerer, por meio da apresentação de planta de parcelamento
elaborada pelo loteador ou aprovada pelo Município e de declaração de que o
parcelamento se encontra implantado, o registro das áreas destinadas a uso
público, que passarão dessa forma a integrar o seu domínio. (Incluído pela Lei nº
12.424, de 2011)

Isso foi introduzido no parágrafo único do artigo 22 por uma lei de 2011, e é um instrumento
para regularização de áreas já antigas, consolidadas, áreas que já estão a 30, 40, às vezes 50 anos
que aquilo já virou um bairro, aqui já era uma rua mas que no registro imobiliário aquilo não consta
ainda aquilo como área de uso comum do povo, então para regularizar esse parágrafo único
autoriza o Poder Público há fazer isso é desde que se tenha uma declaração de que isto já está
consolidado.

O artigo 17 fala que:

Art. 17. Os espaços livres de uso comum, as vias e praças, as áreas destinadas a
edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do
memorial descritivo, não poderão ter sua destinação alterada pelo loteador, desde

19
 a aprovação do loteamento, salvo as hipóteses de caducidade da licença ou
desistência do loteador, sendo, neste caso, observadas as exigências do art. 23
desta Lei.
Então quais são as hipóteses em que pode modificar isso?
Art. 23. O registro do loteamento só poderá ser cancelado:
I - por decisão judicial;
Por exemplo de parcelamento ilegal, ou o loteador construiu em desacordo do que
tava no projeto, ou tem uma ação questionando a propriedade daquele loteamento,
então aí vai cancelar a matrícula...
II - a requerimento do loteador, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito Federal
quando for o caso, enquanto nenhum lote houver sido objeto de contrato;
Quando não vendeu, não alienou nenhuma das unidades, só é com relação entre
loteador e Poder Público, não teve anuência dos dois e possível cancelar o
loteamento.
III - a requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com
anuência da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, e do Estado.
Porque isso? Por que eu já prometi a venda, já tem terceiros interessados que
firmaram contratos de promessa de compra e venda e, portanto, aí tem que ter
anuência de todo mundo, se um falar eu não concordo não há como cancelar esse
loteamento, esse loteamento vai ter que ser levado a efeito.
§ 1º - A Prefeitura e o Estado só poderão se opor ao cancelamento se disto resultar
inconveniente comprovado para o desenvolvimento urbano ou se já se tiver
realizado qualquer melhoramento na área loteada ou adjacências.
Já gastou dinheiro público, já começou fazer as obras de infraestrutura, como já
teve gasto então, neste caso o Poder Público vai interferir.
§ 2º - Nas hipóteses dos incisos Il e III, o Oficial do Registro de Imóveis fará publicar,
em resumo, edital do pedido de cancelamento, podendo este ser impugnado no
prazo de 30 (trinta) dias contados da data da última publicação. Findo esse prazo,
com ou sem impugnação, o processo será remetido ao juiz competente para
homologação do pedido de cancelamento, ouvido o Ministério Público.
Que juiz competente é esse? Da vara dos registros públicos imobiliários, da vara de
registros públicos, e o Ministério Público aqui é ouvido como “custus legis”, pra ver
se não tá tendo nenhuma fraude.
§ 3º - A homologação de que trata o parágrafo anterior será precedida de vistoria
judicial destinada a comprovar a inexistência de adquirentes instalados na área
loteada.
Se já tiver gente lá, e evolver terceiros, aí tem que ter anuência de todo mundo. Certo?! E
rola muita malandragem nisso aqui. Porque? Por que como é obrigatório repassar áreas para o
Poder Público, o cara faz um projeto e taca as áreas institucionais num canto do empreendimento
do loteamento Aí depois ele faz um outro empreendimento e aproveita, essas áreas de maneira
fraudulenta, num novo empreendimento de tal modo que você vai ter um grande bairro, já com a
infraestrutura deficitária porque ali não vai ter uma área adequada para colocar creche, para colocar
posto de saúde, para colocar delegacia, e umas repartições públicas em geral, o que eu quero dizer
e que ele vai fazendo os loteamentos aos poucos e vai aproveitando as mesmas áreas comunitárias
em todos os empreendimentos. E o Poder Público vai aceitando essa porcaria, e quando começa
um monte de gente a morar lá, começa a surgir a necessidade de escola, não tem espaço para a
20
escola, ou a escola que foi prevista não dá conta da metade dos alunos, porque por quê a densidade
vai ficar muito alta, e não tem equipamento. Aí tem que desapropriar, tem que ir atrás de outras
formas pra construir essa infraestrutura.

Ao contrário quando é bem planejado, sobra essas áreas, essas áreas pôr exemplo foram
muito generosas no Lago Norte. No Lago Norte tem uma quantidade de áreas destinadas para
creches, pra escola pública muito superior ao necessário, porque a densidade é muito menor do
que uma área como Recanto das Emas.

Recanto das Emas, você faz escola a escola já nasce ultrapassada de tanta gente que tem
lá, de tanta criança, de tanta demanda, e aí você tem essa simetria, no Lago norte você tem
equipamento já instalados lá que estão subutilizados, e áreas destinadas para futura construção de
creches e escolas que nem precisa porque a população e de classe media alta, os moleques tudo
estudam em escola particular, você não tem demanda de escolas públicas nessas áreas.

Essa simetria mostra a falta de planejamento do Poder Público, uma ultima coisa em relação
ao concurso voluntário é o seguinte:

Existem alguns autores que consideram o concurso voluntário, inconstitucional, mas isso é
minoritário. A discussão aqui é o seguinte:

O direito de propriedade está garantido na constituição, e quais são as três formas em que
a propriedade pode ser sacrificada nos termos da Constituição? A desapropriação em todas as suas
modalidades, a requisição administrativa artigo 5º, XXV - no caso de calamidade pública ou a
autoridade pode requisitar o bem imóvel, móvel, semovente ou particular, com indenização ulterior
se houver dano - e o caso do confisco lá da parte final da constituição que é aquele caso que é
utilizado para trabalho escravo ou plantar psicotrópicos sem nenhuma indenização.

Fora essas três hipóteses, não há na constituição nenhuma outra hipóteses, dizem esses
autores (?), em que o particular é obrigado a dar de graça a área ao Poder Público, então seria
uma forma indireta de desapropriação sem indenização e, portanto, o curso voluntário que não está
previsto na constituição, seria inconstitucional por não prever uma indenização, o Poder Público
deveria indenizar essas áreas.

Porque que a maioria dos autores não aceitam isso, e falam que não tem nenhuma
inconstitucionalidade aqui? Por que o loteamento em geral é voluntário, existe o loteamento
compulsório, como forma sancionatória para quem não está cumprindo a função social da
propriedade, mas em geral o loteamento é voluntário. Se ele é voluntário o particular tem ônus. O
ônus qual é? Perder parte da área, que vai ser transformadas em logradouros públicos, em áreas
destinadas para equipamentos. Mas ele fica no prejuízo? Não, ele embute isso no preço dos lotes,
das unidades que ele vai vender, ele não fica no prejuízo. Então não há que se falar aqui em
21
inconstitucionalidade do concurso voluntário, como querem alguns autores, como por exemplo o
professor Alisson Del Dalari que tem esse entendimento, e ele é da área de direito urbanístico.
Porém, a maioria dos autores e a jurisprudência maciçamente repelem isso, dizendo que isso é um
ônus. Se você quer fazer loteamento, você vai ganhar dinheiro, mas você tem um ônus, que é
repassar parte da área para o Poder Público, certo.

Aluno: Professor o que eu ia perguntar tem haver com isso que o senhor acabou de
comentar, é se na própria lei do parcelamento do solo está bem definido esse
percentual da área que vai ser destinada aos equipamentos do Poder Público?

Professor: não está, no passado estava era no mínimo 25%, mas a norma foi
modificada e renegou isso a plano diretor. Plano diretor não é o principal instrumento
de expansão e ordenação da cidade? Então cada cidade e que se trate da sua vida,
cada cidade vai dizer a nesse empreendimento aqui é 20%, nesse aqui é 25%,
nesse é 30%, depende do estudo que é feito em cada área, da densidade que você
vai esperar daquela área. Uma coisa é você colocar uma escola pública na Asa Sul,
outra coisa é no Lago Norte, outra coisa é o Recanto das Emas ou Samambaia, a
demanda lá é muito maior, eu vou precisar de mais espaço nas escolas, porque tem
mais população de baixa renda e que é usuária dos serviços públicos. Então eu vou
fazer essa rotulação nos planos diretores ou na legislação municipal, onde não tem
plano diretor, e aí é que tá a maracutaia, o Município fala que só 10% tá bom, que
só 5% tá bom, e vai gerando um monte de bairro sem infraestrutura, problema do
Município uma hora ele vai ter que pagar a conta.

Seria bom mesmo que a lei de parcelamento disse-se um percentual mínimo como
disse no passado, mas entende-se que a lei do parcelamento do solo não podia
invadir essa seara, uma seara de competência municipal.

Aluno: No caso isso se chama de concurso voluntário essa obrigação do particular

ceder algum espaço para os equipamentos públicos em vias?

Professor: É, porque lotear o que quê é? Lotear é transformar uma gleba e subdividi-
la em novas unidades, chamados lotes, que cumpra o prolongamento das vias.

Então vai ter abertura de vias, vai ter logradouro público e isso automaticamente
desde o registro vira área de bem de uso comum do povo, são os logradouros
públicos. E isso pertence a quem? A gestão disso, a área pública, ao Poder Público
local, Município, Distrito Federal.

Veja que nós estamos falando aqui de loteamento, não estamos falando de
desmembramento.

22
3. Nova Lei de Regularização Fundiária – nº 13.465

A nova lei de regularização fundiária mudou tudo nessa matéria, revolucionou, revogou a lei
anterior. É um tema que tá aí na crista da onda, sendo muito discutido porque a lei é relativamente
recente. Estamos diante de um novo marco jurídico da legislação fundiária no Brasil, e a Lei 13.465
só foi mais um capítulo disso.

Breve evolução histórica:

 Anos 90: Lei Federal autoriza a regularização de imóveis em INSS;

 2001: Estatuto das Cidades, que menciona alguma coisa sobre regularização fundiária;

Seis meses depois - Medida Provisória 2220, da COEN.

 2007: Lei de Regularização de Imóveis da União, e Lei regularização de imóveis da antiga

rede ferroviária (antiga porque ela já foi extinta e a União é a sucessora dos seus bens,
direitos e obrigações).

 2009 : Lei de Regularização Fundiária de Terras da União no âmbito da Amazônia legal,

fruto de uma Medida Provisória; outra Medida Provisória foi transformada na Lei do
Programa Minha Casa Minha Vida;

Essa Lei do Programa Minha Casa Minha Vida é a primeira Lei Federal de
Regularização Fundiária que a gente tem no Brasil. O título 1 dessa lei é o Programa
Minha Casa Minha Vida, mas o titulo 2 era exatamente dos artigos 46 até o 71, a
Lei de Organização Fundiária Urbana brasileira, com todas as definições. Antes dela
tínhamos uma legislação muito fragmentada, e essa lei, aproveitando o caminho
para instituir o programa Nacional Federal, instituiu a primeira lei de organização
fundiária. O problema é que essa lei inteira, desse capítulo, desse título, foi
revogada.
 2012: Novo Código Florestal

 2016: 20 anos depois, Medida Provisória 759;

Muda completamente a Regularização Fundiária Urbana brasileira, revoga o

capítulo inteiro da Lei 11.977, e foi transformada, cerca de 6 meses depois na
polêmica Lei 13.465, em 2017.
O problema todo é que para você reconhecer isso temos que saber como era antes, Lei do
Programa Minha Casa Minha Vida, como ficou com a Medida Provisória e como ficou na conversão,
porque da Medida Provisória para a conversão muitas modificações foram feitas diante da inúmera,
inúmeras polêmicas que a Medida Provisória e produziu e os debates foram intensos, acalorados.

Falaremos da Lei Distrital de Regularização Fundiária (Lei 4.996 de 2012), a qual está
defasada porque ela ainda está regulamentando a Lei Federal anterior. Então ela vai certamente
passar por reformas a luz da nova legislação federal, e a importância desse tema é enorme porque

23
quando a gente está falando de regularização fundiária urbana, nós estamos falando no fundo de
moradia digna, nós estamos tratando desse tema sempre, porque ao falar de regularização.

Temos que ter como um norte a tutela de uma moradia digna, e o Uadi Lammêgo Bulos,
Constitucionalista da Bahia, tem uma frase bem legal, dizendo que “sem os direitos fundamentais e
entre eles o direito social a moradia, o homem não vive, não convive, e em alguns casos nem
sobrevive”, que é mesmo o caso da população moradora de rua (grande no Brasil) que tem uma
vulnerabilidade enorme. Estima-se que 30 às vezes 40 mil pessoas são moradoras de rua na grande
São Paulo.

Já falei na importância da moradia na Constituição Federal, e a ideia de Regularização

Fundiária é a legalização do solo urbano, como instrumento de integração sócio econômica,
é você aproveitar o processo de regularização pra fazer um processo de integração dessas pessoas
para a cidade formal. Mais do que legalizar, só dá ao título, nós vamos ver que a regularização
fundiária é um processo transformador muito mais complexo do que simplesmente dar o título.

3.1. Questões polêmicas sobre a Lei 13.465

 Editada por Medida Provisória: e a Medida Provisória não preenche os requisitos de
relevância e urgência, etc.

Esse argumento precisa ser mitigado. Porque? Por que podemos esquecer que a lei de
organização fundiária anterior também foi fruto de uma Medida Provisória, então “pau que dá em
Chico, dá em Francisco”. Quando o governo Lula fez todo mundo aplaudiu, quando o governo
Temer fez é inconstitucional. Tem uma carga ideológica nessas alegações bem pesadas, e nesse
ponto eu procuro ser bastante técnico, sem me filiar a qualquer corrente ideológica, mas as críticas
que estou vendo dos meus colegas de direito urbanístico, são muito carregadas de críticas
ideológicas.

Essas críticas que começa assim: a Medida Provisória é inconstitucional porque esse
governo é um governo golpista, do ponto de vista do governo golpista é constitucional nós estamos
num estado de exceção. Temos que ter cuidado, pois não estamos em estado de exceção,
precisamos lembrar a essas pessoas que quem elegeu o Temer foi quem votou na Dilma, e isso
eles esquecem. Não parto do ponto de vista que é tudo inconstitucional, porque o governo é golpista,
porque o estado é de exceção. Veja o que tá acontecendo em várias universidades públicas, vários
cursos de estado de exceção - vários autores, não cursos, e a UNB foram uma das primeiras, curso
falando de estado de exceção. É necessário saber o que é estado de exceção para poder falar e
comparar com a situação que nós estamos hoje.

24
 Dar um curso sobre estado de exceção, mostra que o Estado não é de exceção, porque isso
era impensável na época da ditadura. Professor da UNB, se ele fosse dar um curso sobre estado
de exceção na Faculdade de Direito ou de Ciências Sociais, lá pela ditadura ele não começava nem
a falar, ele já saia preso num camburão. Isso mostra que nós estamos longe de um estado de
exceção.

→ Comentários irrelevantes 01:33:19 - Temer não tirou essa Medida Provisória da cartola, ele
montou uma comissão de juristas, com arquitetos, engenheiros, com sanitaristas, essa comissão
todo mundo sabia que ela já estava se reunindo a vários meses, e o pedido do Presidente para
elaborarem reformas na área de regularização fundiária porque o sistema, está muito lento, muito
travado. e eu quero, destravar esse setor, porque eu quero, isso foi deliberado, eu quero projetos
que façam o Brasil voltar a crescer, e isso tá travando o mercado imobiliário, era uma visão bem
econômica mesmo, e eu quero um projeto para desburocratizar isso aqui.

Vocês vão ver como que a comissão tentou destravar os processos de regularização
fundiária, depois que a Medida Provisória veio houve muito debate, congresso pra todo lado,
debates, é e o governo federal, eu conheci o pessoal que tava envolvido não se negou a ir nos
debates, e foram e tomaram paulada, eu fui num debate que eu vi um cara do Ministério das Cidades
ser moído, e deu a cara a bater, não é que eles fizeram o projeto e ignoraram todo mundo, eles
deram a cara a bater tanto que da Medida Provisória para a lei muita coisa foi modificada, muitas
críticas que eram feitas foram retomadas e foram aprimoradas inclusive por parte dos registradores
da NULEG, pois não:

Aluna: Essa anuência do debate em sociedade, não seria mais no sentido de que
não houve uma audiência pública, ou coisa assim?

Professor: Não, audiências públicas ocorreram, o debate na sociedade que é mais

criticado é o próximo sem deliberação pelo Conselho Nacional das Cidades.

O Conselho Nacional das Cidades, é um conselho composto por pessoas da sociedade civil
e técnicos do Governo Federal, que foi montado pelo Governo Dilma e que jamais iria aprovar
qualquer projeto de modificação pelo Governo Temer com essa visão mais econômica que “social”.

Temos que conhecer o governo Temer, e reconhecer que é um governo transitório de

passagem e que se ele for parar para debater com todos esses Órgãos o tempo ia passar e ele não
ia ter modificação nenhuma. Até porque as pessoas que tinham votação no Governo Nacional das
cidades era toda essa galera da esquerda, das universidades e institutos ligados à esquerda.

Jamais eles iam aprovar, como o Conselho Nacional das cidades e meramente consultivo,
não deliberativo, não traz nenhum prejuízo jurídico a ausência de deliberação pelo Conselho

25
Nacional das Cidades. Houve debates nas cidades? Houve, especialmente depois da Medida
Provisória, período de conversão da Medida Provisória para a Lei.

 A MP trata de assuntos diversos e complexos: porque ela fala de regularização fundiária

urbana, regularização fundiária rural, e alienação de bens da União.

Não será a primeira Medida Provisória que vai tratar de temas diversos, embora estes temas
sejam correlatos, a regularização fundiária rural e urbana não são coisas tão diferentes. Até porque
nós vimos a interação urbana e rural é constante, tá cheio de área rural utilizados para fins urbanos
que precisam ser objetos de alguma regularização.

Essa é uma crítica um tanto quanto exagerada. Claro que mudar o sistema de regularização
de bens da União envolve regularização fundiária, porque o que mais tem é terra devoluta rural que
são da União, da Amazônia legal. Esses temas então não são tão distantes assim, o ideal seria
tratar de maneira separada mas existe uma certa comunicabilidade, o que não é tão polêmico.

 Possibilita a regularização de áreas rurais para fins urbanos: (trataremos mais a frente) é
realmente polêmico, e não temos como mensurar, ainda, se isso vai ser uma coisa boa ou se isso
vai trazer resultados péssimos.

Outra coisa que é melhor apenas na conversão da Medida Provisória na Lei, foi a
possibilidade de regularização de condomínios fechados, isso foi obra da Bancada Federal do
Distrito Federal, que colocou uma emenda e forçou a aprovação pra regularizar exatamente os
condomínios aqui do DF, os quais possuem problemas sérios – ocorre que essa alteração vai servir
para regularizar condomínio, loteamento dentro do Brasil inteiro.

3.2. Questionamentos judiciais

1º - Mandado de Segurança que foi impetrado pelo Ministro Relator Barroso. A discussão
envolveu oito emendas redacionais, feitas no Senado e que não voltaram para a Câmara.

Oque quê aconteceu?

Essa Medida Provisória foi tão polêmica, que ela teve um recorde de emendas 732
emendas. A única MP com tantas foi a da reforma do ensino médio (mais de 500). O projeto passou
pela Câmara e foi pro Senado, foram acolhidas pelo Senado, e a mesa do Senado disse não
precisaria voltar pra Câmara por terem sido apenas emendas redacionais, sem alteração do sentido.
Os partidos de esquerda impetraram Mandado de Segurança e pediram pro Ministro Barroso freiar
essa estratégia, e voltar o projeto para a Câmara. O Ministro concordou, concedeu a liminar, e então
a MP.

26
 A MP perdeu a eficácia? Não, ele por uma questão de segurança jurídica esticou a vigência
da MP, e o Congresso Nacional rapidamente se reuniu e votou essas oito emendas redacionais. O
o Mandado de Segurança até perdeu o objeto.

O primeiro questionamento já até já ultrapassado, já foi resolvido

2º - Três ADIs.

A primeira ADI foi proposta pelo Procurador Geral da Repúblic - todas de relatoria do Ministro
Fux - ela impugnou a lei inteira, postulou Medida Cautelar, e alega ofensa a moradia, a função social
da propriedade, proteção do meio ambiente, política de desenvolvimento urbano, proibição de
retrocesso, mínimo existencial, proporcionalidade, exigência de participação popular no
planejamento, regras constitucionais da usucapião especial urbano.

De todas as ADIs – segundo o professor – essa é a mais fraca. Muito principiológica, padece
de um problema serio, não indicando concretamente quais os dispositivos que são inconstitucionais,
e isso pode gerar inércia. Uma vez citado a União contestou, e ela alega preliminar de inércia,
porque é obrigatório na ADI indicar quais são os dispositivos da lei que você considera
inconstitucional. Esqueceram - e olha que isso veio da PGR - que apesar de estarem impugnando
uma lei inteira, há uma serie de pedidos sucessivos.

Estão impugnando a lei inteira, mas se não for reconhecido ofende o direito a moradia.

Quais dispositivos? Não indicou.

Ofende a função social da propriedade.

Quais dispositivos, não indicou.

Então ao não indicar há uma possibilidade do Supremo Tribunal Federal reconhecer a inércia
dessa ADI.

A segunda ADI, proposta pelo PT, alega dois blocos de inconstitucionalidade, as formais -
falando da Medida Provisória, falando muito na questão regularização fundiária rural, e a parte rural
tem mais elementos para declarar inconstitucional do que a parte urbana mesmo, tem coisas
polêmicas - teve também as materiais - a ADI do PT se preocupou em indicar os dispositivos que
foram violados e quais dispositivos da lei são inconstitucionais, bate muito forte na legitimação
fundiária, na ausência de requisitos da Medida Provisória, fala bastante no problema de regularizar
de qualquer jeito as terras da União na Amazônia Legal (que tem mais regularização fundiária rural
do que urbana).

Essa ADI é um pouco melhor trabalhada, e tem algumas coisas bem fundamentadas.

27
 A terceira ADI, a mais recente (01/2018), foi proposta pelo Instituto de Arquitetos do Brasil
(IAB), bate mais a questão da competência. A ADI fala de outras inconstitucionalidades, mas ela
alega muito o problema de incompetência, dizendo que a MP e a Lei Federal invadiram competência
municipal para legislar sobre assunto de interesse local, sobre ordenação do território, sobre matéria
privativa de plano diretor.

Aqui temos algumas coisas interessantes, mas que veremos como os Ministros vão receber
todas essas alegações de inconstitucionalidades.

O fato é todas as três ADIs pediram cautelar, e em todas as três o Fux adotou o artigo 12 da
lei 9868/99:

Art. 12. Havendo pedido de medida cautelar, o relator, em face da relevância da

matéria e de seu especial significado para a ordem social e a segurança jurídica,
poderá, após a prestação das informações, no prazo de dez dias, e a manifestação
do Advogado-Geral da União e do Procurador-Geral da República, sucessivamente,
no prazo de cinco dias, submeter o processo diretamente ao Tribunal, que terá a
faculdade de julgar definitivamente a ação.
Ou seja, ele não conheceu das liminares. Mandou direto pro plenário, mandou pegar
a tramitação toda e já ir direto pro plenário para fazer o julgamento em definitivo. Os
Ministros do Supremo tem usado muito esse dispositivo para não analisar as
cautelares. Para analisar a cautelar tem que ser algo assim muito relevante que
causa um prejuízo muito emergencial, e que não dá pra deixar pra depois. Então
teremos que aguardar cenas do próximo capítulo a respeito dessa nova lei de
regularização fundiária.

3.3. Pontos positivos da Lei 13.465

Não há só coisas ruins, coisas polêmicas.

A lei também traz algumas coisas muito boas, como pôr exemplo, a gratuidade do primeiro
registro, que já existia na lei anterior só que agora foi ampliado.

Lei nº 13.465/2017, art. 13, § 1º Serão isentos de custas e emolumentos, entre

outros, os seguintes atos registrais relacionados à Reurb-S: regularização de
interesse social voltado para moradores de baixa renda.
I - o primeiro registro da Reurb-S, o qual confere direitos reais aos seus
beneficiários;
II - o registro da legitimação fundiária;
III - o registro do título de legitimação de posse e a sua conversão em título de
propriedade;
IV - o registro da CRF e do projeto de regularização fundiária, com abertura de
matrícula para cada unidade imobiliária urbana regularizada;
V - a primeira averbação de construção residencial, desde que respeitado o limite
de até setenta metros quadrados;
VI – a aquisição do primeiro direito real sobre unidade imobiliária derivada da Reurb-
S;
VII - o primeiro registro do direito real de laje no âmbito da Reurb-S; e
VIII - o fornecimento de certidões de registro para os atos previstos neste artigo.

28
 01:47:09
Isso aqui é extremamente importante porque se você não garantir essa gratuidade, você
barra os processos de regularização fundiária diante dos elevados custos que o registro imobiliário
brasileiro tem.

Os registradores tentaram, no Congresso Nacional, barrar esse tipo de coisa porque com
isso eles perdem renda. Acontece que nem todos os registros imobiliários brasileiros geram receita
maravilhosas, por conta das disparidades, pois tem gente ficando mega milionário e gente que é
titular de registro imobiliário no interior e que mal paga as contas.

Por conta disso, o que quê o legislador fez? Criou um fundo compensatório. Pra aqueles
cartórios de registro de imóveis que não dão lucro vai ter o fundo compensatório para arcar com
essas despesas, que não são pequenas, até porque se fizer de qualquer jeito depois dá
responsabilidade objetiva pro tabelião, então isso tudo foi objeto da lei, então isso acaba facilitando,
já que eu tenho o fundo vou fazer porque vou acabar sendo remunerado pelo estado.

3.4. O que quê é REURB?

A lei anterior tinha um conceito muito mais detalhado, inclusive bastante elogiado sobre o
que é regularização fundiária urbana.

A lei anterior dizia assim:

Art. 46. A regularização fundiária consiste no conjunto de medidas jurídicas,

urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos
irregulares e à titulação de seus ocupantes de modo a garantir o direito social a
moradia, pleno desenvolvimento das funções da propriedade urbana, e direito ao
meio ambiente ecologicamente equilibrado.
Portanto, para a legislação brasileira a organização fundiária urbana não era só tá no título.
Era dar o título, dar condições ambientais, sociais, era um processo de transformação mesmo.
Porque que não é só dar o título? Por que em algumas situações dar o título somente até piora a
situação da pessoa em vez de melhorar. Aqui queremos dizer que se você não fizer nenhuma obra
de reurbanização, e simplesmente dar o título para a população de baixa renda, você vai provocar
um processo chamado gentrificação - é um fenômeno de expulsão da população daquela área,
por não possuírem condição econômica, sócio econômica, de aguentar o custo elevado de morar
naquela área, agora é regulada.

Na gentrificação, de uma hora pra outra o individuo passa a pagar conta de água, conta de
luz (que antes era tudo gato), passa a ter que pagar IPTU, passa ater um custo mais elevado de
vida, porque com a melhora a titulação, começa a ter serviços e o custo de vida daquela região
acaba subindo. Consequentemente, a pessoa que tem vários recursos fala que seu titulo vale dez
mil reais eu vou vender, e mesmo que exista a proibição de vender ela faz um contrato de gaveta,

29
vende e se desloca para uma nova periferia formar uma nova favela. Resultou que a regularização
fundiária expulsou aquela população pobre que começou a se valorizar.

Evitar esse processo de gentrificação não é nada fácil, especialmente na REUB-S, mas é
uma preocupação que tem que vir junto com a regularização. Regularizar não é só dar título, é
também criar programa sócio econômico para população aguentar a valorização da área e não
resolver alienar os seus lotes.

Aí a MP 759/2016, no artigo 8º, foi mais econômica em dizer que:

Art. 8º Ficam instituídas normas gerais e procedimentos aplicáveis, no território

nacional, à Regularização Fundiária Urbana - Reurb, a qual abrange medidas
jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de núcleos
urbanos informais.
Quando da conversão da Medida Provisória em Lei, diante das inúmeras críticas ao conselho
mais econômico, mais restritivos, foram acrescidos essa parte final: destinadas a incorporação de
“núcleo urbano informal”, ao ordenamento territorial, e a titulação de seus ocupantes. No final das
contas o conceito ficou um pouco mais completo, um pouco mais parecido com o que era na lei
anterior.

3.4.1. Princípios da REURB

A lei anterior ela tinha apenas cinco princípios isso foi bastante ampliado. Vejamos:

Art. 48. Respeitadas as diretrizes gerais da política urbana estabelecidas na Lei no

10.257, de 10 de julho de 2001, a regularização fundiária observará os seguintes
princípios:
(Revogado pela Medida Provisória nº 759, de 2016)
(Revogado pela Lei nº 13.465, de 2017)
I – ampliação do acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda,
com prioridade para sua permanência na área ocupada, assegurados o nível
adequado de habitabilidade e a melhoria das condições de sustentabilidade
urbanística, social e ambiental;
(Revogado pela Medida Provisória nº 759, de 2016)
(Revogado pela Lei nº 13.465, de 2017)
II – articulação com as políticas setoriais de habitação, de meio ambiente, de
saneamento básico e de mobilidade urbana, nos diferentes níveis de governo
e com as iniciativas públicas e privadas, voltadas à integração social e à
geração de emprego e renda;
(Revogado pela Medida Provisória nº 759, de 2016)
(Revogado pela Lei nº 13.465, de 2017)
III – participação dos interessados em todas as etapas do processo de
regularização;
(Revogado pela Medida Provisória nº 759, de 2016)
(Revogado pela Lei nº 13.465, de 2017)

30
 IV – estímulo à resolução extrajudicial de conflitos; e (Revogado pela Medida
Provisória nº 759, de 2016)
(Revogado pela Lei nº 13.465, de 2017)
V – concessão do título preferencialmente para a mulher.
(Revogado pela Medida Provisória nº 759, de 2016)

Esses eram os princípios da Reurb, sem prejuízo daqueles inúmeros princípios gerais do
direito urbanístico que também são aplicáveis. A Medida Provisória ampliou isso, criou vários outros
princípios, inclusive alguns que eram extremamente polêmicos porque o artigo 8º da MP falava em
princípio da competitividade, da sustentabilidade econômica, social, ambiental, ordenação territorial,
eficiência energética, complexidade funcional. Aqui, a doutrina olhou e questionou: competitividade
na Reurb-S? Como? Como que você vai criar competitividade na regularização da população de
baixa renda, que não tem nem situação econômica para competir? Argumentando que isso aqui
não é licitação. Eficiência energética, complexidade funciona [...], bateram muito nisso.

Algumas coisas que existiam na MP, quando da conversão na lei, caíram como pôr exemplo
essa questão da competitividade na lei que foi retirada.

O que foi mantido? Vejamos o artigo 10 da Lei 13465/17:

Art. 10. Constituem objetivos da Reurb, a serem observados pela União, Estados,
Distrito Federal e Municípios:
I - identificar os núcleos urbanos informais que devam ser regularizados,
organizá-los e assegurar a prestação de serviços públicos aos seus
ocupantes, de modo a melhorar as condições urbanísticas e ambientais em
relação à situação de ocupação informal anterior;
II - criar unidades imobiliárias compatíveis com o ordenamento territorial
urbano e constituir sobre elas direitos reais em favor dos seus ocupantes;
III - ampliar o acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda, de
modo a priorizar a permanência dos ocupantes nos próprios núcleos urbanos
informais regularizados;
IV - promover a integração social e a geração de emprego e renda;
O que é imprescindível para que evitemos a gentrificação.
V - estimular a resolução extrajudicial de conflitos, em reforço à consensualidade e
à cooperação entre Estado e sociedade;
A nova lei não falou só nisso, ela autoriza a criação de câmaras, resolução de
conflito extrajudicial e inclusive um convenio com os Tribunais de Justiça, tem todo
um regramento.
VI - garantir o direito social à moradia digna e às condições de vida adequadas;
VII - garantir a efetivação da função social da propriedade;
VIII - ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o
bem-estar de seus habitantes;
IX - concretizar o princípio constitucional da eficiência na ocupação e no uso do solo;
X - prevenir e desestimular a formação de novos núcleos urbanos informais;

31
 Com foco na prevenção
XI - conceder direitos reais, preferencialmente em nome da mulher;
Veja que antes era concessão de título de propriedade, agora é direito real - a coisa
foi ampliada. Conceder propriedade nem sempre será possível, as vezes é uma
área pública que não dá pra você conceder propriedade direto, você tem que um
título primeiro (uma COEN, uma CDRU) que depois de um prazo vai ser converter
em propriedade. O fato é, a preocupação agora é dar segurança na posse, não
importando muito o instrumento.
XII - franquear participação dos interessados nas etapas do processo de
regularização fundiária.

Foi mantida a sustentabilidade econômica, social e ambiental, a ordenação territorial e a

compilação de seu uso de forma funcional. Veremos a questão funcional daqui a pouco, porque
essa e a grande mudança/transformação, e que passa por esta questão funcional aqui.

Veja que caiu a história da competitividade que era polêmica.

3.4.2. A legitimidade para iniciar a REURB

A lei anterior a legitimidade era bem reduzida. O quê a nova lei fez? Ampliou isso, o que foi
bom. Na lei anterior eram legitimados, além dos entes federados:

Art. 50. A regularização fundiária poderá ser promovida pela União, pelos Estados,
pelo Distrito Federal e pelos Municípios e também por: (Revogado pela Medida
Provisória nº 759, de 2016)
(Revogado pela Medida Provisória nº 759, de 2016)
(Revogado pela Lei nº 13.465, de 2017)
I – seus beneficiários, individual ou coletivamente; e (Revogado pela Medida
Provisória nº 759, de 2016)
(Revogado pela Lei nº 13.465, de 2017)
II – cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações,
organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou
outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de
desenvolvimento urbano ou regularização fundiária.
(Revogado pela Medida Provisória nº 759, de 2016)
(Revogado pela Lei nº 13.465, de 2017)
Parágrafo único. Os legitimados previstos no caput poderão promover todos os
atos necessários à regularização fundiária, inclusive os atos de registro. (Incluído
pela Medida Provisória nº 514, de 2010)
(Revogado pela Medida Provisória nº 759, de 2016)
(Revogado pela Lei nº 13.465, de 2017)
Parágrafo único. Os legitimados previstos no caput poderão promover todos os
atos necessários à regularização fundiária, inclusive os atos de registro. (Incluído
pela Lei nº 12.424, de 2011).

Agora, com a nova Lei (Artigo 20, MP 759/2016) temos a seguinte redação:

32
 Art. 20. Poderão requerer a Reurb, respeitado o disposto na Seção II:
I - a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio
de entidades da administração pública indireta;
Entes Federados e tá expresso por eles mesmos ou por entidades da administração
indireta.
II - os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de
cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações
sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações
civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou
regularização fundiária urbana;
III - os proprietários, loteadores ou incorporadores;
Essa é a novidade. E nesse caso, a Lei tomou o cuidado de dizer, no § 3º, que o
fato deles tomarem iniciativa e iniciarem o processo de Reurb, não excluem a
responsabilidade administrativa, civil ou criminal, que eventualmente eles tenham
por ter promovido o parcelamento ilegal do solo. No entanto, se não excluir
certamente vai retirar, no mínimo no processo criminal uma atenuante, porque você
tá tentando diminuir as consequências do seu ato criminoso. A mesma coisa vai
valer na responsabilidade civil e administrativa, não exclui mais com certeza vai, de
algum modo, mitigar.
Além disso, duas outras figuras importantes que não estavam na Lei anterior: a Defensoria
Pública, em nome dos hipossuficientes, especialmente na Reub-S, e o Ministério Público.

IV - a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes;

V - o Ministério Público.
§ 3º O requerimento de instauração da Reurb por proprietários de terreno,
loteadores e incorporadores que tenham dado causa à formação de núcleos
urbanos informais, ou os seus sucessores, não os eximirá de responsabilidades
administrativa, civil ou criminal.
Hoje o Ministério Público pode tomar a frente de um processo de regularização fundiária,
não precisa esperar o Poder Público, ele irá fazer estudos técnicos, promoverá a regularização da
área. Isso é um grande avanço. Todos esses legitimados estão autorizados a fazer todos esses
atos, inclusive de registro, requerer os atos de registro.

Ponto central da aula de hoje [...]

3.5. A principal mudança da Lei Antiga para a Lei Nova

Qual foi a essência da mudança?

O que tanto mudou da Lei anterior, para a atual?

A grande essência da mudança foi que a lei anterior, em matéria de REURB, utilizava
critérios objetivos. Ou seja, nos conceitos essenciais, principal da lei, o critério aqui era a
combinação do aspecto legal com o espacial. A Nova Lei abandona isso completamente e coloca
como critério principal o critério de análise subjetiva - caso a caso - combinando o aspecto funcional.

33
O que importa são os usos, e por isso que a Nova Lei fala “pode regularizar área rural com fins
urbanos”, porque não importa se a lei diz que lá é rural, na realidade já é urbano. É a lei que tá
atrasada, no local é um bairro inteiro, não há mais características de área rural. Autoriza-se a
regularização fundiária de área rural, que já tem parcelamento para fins urbanos.

Qual vai ser o critério da nova lei? Se já foi parcelado a quem de um modulo rural, já não há
mais atividade rural, já tá parcelado para fins urbanos e isso resolve um monte de problemas das
cidades brasileiras de áreas que são rurais, que ainda tem inscrição no INCRA e não na Prefeitura,
mas que fisicamente já possuem “estrutura” de uma cidade, chácaras – por exemplo, Vicente Pires
que era pra ser área rural, área de chácaras.

Então essa é a essência da mudança da antiga para a nova legislação, isso significa um giro
do tamanho do mundo, no foco da regularização fundiária brasileira.

Isso é bom ou ruim? Não sei dizer. Uma coisa é certa, o tempo vai dizer se isso aqui vai
produzir bons resultados, o fato é a doutrina virou a cara. Mas quem trabalha com regularização
fundiária diz que está destravando, que a nova legislação acelerando os processos de regularização
fundiária brasileira. Quem trabalha na TERRACAP, CODHAB, NOVACAP, tem elogiado muito a
nova lei, isso significa que ela não é tão ruim assim.

Um exemplo: o conceito de área urbana mudou para núcleo urbano, o conceito de área
urbana consolidada, mudou para núcleo urbano consolidado, essa mudança você vai ver direitinho
essa transformação aqui, do critério objetivo pro critério subjetivo.

 Conceito área urbana:

Área urbana: parcela do território, critério espacial, constituída, contínua ou não, incluída no
perímetro urbano pelo Plano Diretor ou por Lei Municipal específica;

Critério legal plano diretor aprovado por lei especifica, com critério espacial, parcela
do território.
 Conceito de núcleo urbano:

Núcleo urbano: assentamento humano, com uso (critério funcional) e características

urbanas, constituído por unidades imobiliárias de área inferior à fração mínima de parcelamento
prevista na Lei nº 5.868, de 12 de dezembro de 1972, (fixa qual é a lei do módulo rural mínimo)
independentemente da propriedade do solo, ainda que situado em área qualificada ou inscrita como
rural. Ou seja, o que importa é o uso, não o que diz a lei, o plano diretor formaliza. Se lá já é área
urbana, já tá parcelado para área urbana tem que chegar a regularização, essa e a ideia.

 Conceito de ÁREA URBANA CONSOLIDADA, pela lei anterior:

34
 Área urbana consolidada: parcela da área urbana com densidade demográfica superior a 50
(cinquenta) habitantes por hectare e malha viária implantada e que tenha, no mínimo, 2 (dois) dos
seguintes equipamentos de infraestrutura urbana implantados:

a) drenagem de águas pluviais urbanas;

b) esgotamento sanitário;

c) abastecimento de água potável;

d) distribuição de energia elétrica; ou

e) limpeza urbana, coleta e manejo de resíduos sólidos;

Dois desses, mais a infraestrutura viária e uma densidade demográfica acima de 50

habitantes por hectare era área urbana consolidada e a lei facilitava muito a Reurb.

Olha como e que era o critério objetivo: 50 habitantes por hectare. Vamos imaginar que um
Município pequeno tenha lá uma área consolidada a décadas, que era uma área irregular mais não
tenha 50 habitantes por hectare, tem 48. Como critério objetivo, eu não poderia considerar isso
como área urbana consolidada e a regularização era muito mais difícil, mesmo que tivesse, não
dois, mais cinco desse já implantados. O critério objetivo ele se pautava no critério que poderia ser
muito ruim para um Município, pequeno Município, pois agora o critério é completamente aberto.

 Conceito de NÚCLEO URBANO CONSOLIDADO:

Núcleo urbano informal consolidado: aquele de difícil reversão, considerados o tempo da

ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias de circulação e a presença de
equipamentos públicos, entre outras circunstâncias a serem avaliadas pelo Município; (critério
absolutamente subjetivo).

O critério ele era tão objetivo que ele era matemático, 50 mil habitantes/hectare, e de dois
pelo menos cinco desse era bem objetivo, agora e bem aberto. O Poder Público agora vai saber o
que quê é área, o que é núcleo urbano informal consolidado, para se facilitar a regularização,
devendo levar você em consideração esses elementos, entre outras circunstâncias, para enxergar
e dizer “isso é consolidado eu vou facilitar a regularização, ou isso não é, você que tá com a bola”.

Direito Urbanístico foca no Poder Público local, ele quem “coloca a mão na massa”, não
tendo motivos para a lei vai engessar, e depois ao engessar dificultar a atividade dos Municípios.
Melhor deixar a norma aberta, mas isso é bom ou ruim não sei. Se o Município é picareta, é rum,
mas se o Município faz as coisas direitinho é bom - ele vai saber separar o joio do trigo.

A lei não é ruim ou boa por si só, o grande problema é o mal-uso que se dá a isso. O
Município pode pegar e sair regularizando tudo, e como a norma é aberta, pode dizer que tudo é

35
consolidado e sair regularizando tudo, sem nenhum critério. Ou o Município que tiver um pouco
mais de seriedade vai fugir desse regramento aqui, que está revogado, que é muito engessado, e
vai saber separar o joio do trigo.

Então a norma por si só ela não é ruim ou boa o Poder Público que vai dar um uso bom ou
ruim pra norma, muito mais do que qualquer outra coisa, então cuidado.

Essa transferência de área urbana para núcleo urbano, não foi só uma transferência de
nomenclatura - por detrás disso tem uma mudança de essência que mudou completamente o foco
da regularização fundiária. Saímos dos aspectos objetivos e entramos nos aspectos subjetivos.

Aluno: Qual o limite do critério [inaudível 02:07:14 – áudio disponível no DRIVE]

Professor: A é exatamente isso. Analisar se tá tendo desvio de finalidade, aquela

coisa assim há aquela área ali tá cheia de propriedade, o prefeito a área ali nem tem
característica de consolidação aí vê com a prefeitura aí fala que aquilo é área
consolidada, e sai regularizando pra quê, pra ganhar dinheiro, eles estranham isso,
tem coisas muito estranhas.

Uma vez o Ministério Público de São Paulo, invocou com a saída que construíram na cidade
de São José do Rio Preto, meus pais moravam. Era uma saída pra rodovia, mas e como o Prefeito
queria que essa saída gerasse um trevo, em frente ao aras que era do filho dele, essa saída tem
uma curva em noventa graus que matou um monte de gente, simples assim. O Ministério Público
falou que diabo de curva é essa? Porque que a rua não foi reta e saiu um pouco mais a frente?
Não, tinha que sai aqui, porque o local do trevo aqui já beneficia quem tá do outro lado da rodovia
que é o haras do filho dele. Nesse caso deu Ação Civil Pública, Ação de Improbidade, tiveram que
refazer.

3.6. Espécies de Reurb: Reurb-S e Reurb-E

Foram mantidas duas espécies Reurb-S e Reurb-E, essas modalidades já existiam na lei
anterior e o que a lei fez foi manter essas hipóteses e especificar um pouco mais.

Lei nº 11.977/2009 – Regularização Fundiária de Interesse Social: é aquela que

recai em assentamentos irregulares ocupados, predominantemente, por população
de baixa renda, nos casos (art. 47, inc. VII): a) em que a área esteja ocupada, de
forma mansa e pacífica, há, pelo menos, 5 (cinco) anos;
Na lei anterior a Reurb-S era voltada predominantemente para a população de baixa
renda, mas tinha os casos específicos que eram os ex, que tinham posse mansa e
pacífica por cinco anos, e etc.
II – Regularização Fundiária de Interesse Específico: regularização fundiária quando
não caracterizado o interesse social nos termos do inciso VII (art. 47, inc. VIII).

36
 E a Reurb-E que era de interesse específico era pra outra população, ou seja, pra
população predominantemente de classe média ou de classe alta a nova legislação
simplificou isso.
 PLV 12/2017 - Art. 13. A Reurb compreende duas modalidades:
I - Reurb de Interesse Social (Reurb-S) – regularização fundiária aplicável aos
núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa
renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal;
II - Reurb de Interesse Específico (Reurb-E) – regularização fundiária aplicável
aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese
de que trata o inciso I deste artigo.
Ou seja, aqui o critério é de predominância. Então tem que fazer o estudo e verificar:
a maioria da população atingida é de classe baixa ou não é?! Pelo critério da maioria
eu vou aplicar regras mais facilitadas na Reurb-S ou regras mais rígidas na Reurb-
E que é voltada pra população de classe média, e classe média alta.

3.7. Lei de Parcelamento do Solo Urbano – nº 6.766/79

LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO (Lei nº 6.766/79), LEI DE LICITAÇÕES (Lei nº
8.666/93) E A REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA.
A lei do parcelamento do solo urbano é considerada uma lei multiformal.

Esse formalismo exagerado gerou, segundo alguns autores, toda essa irregularidade que o
Brasil apresenta e por isso que a Medida Provisória, ao contrário da lei antiga que mandava aplicar
vários dispositivos da lei 6766/79, a MP afastou a lei 6766/79 dizendo que não se aplica - exceto os
artigos 50, 51 e 52, os quais tratam dos crimes de parcelamento, e que foi objeto de uma série de
críticas dizendo que criaríamos dois tipos de mecanismos (mecanismo de parcelamento formal, e o
mecanismo de regularização).

Art. 57. As disposições da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, não se aplicam

à Reurb, exceto quanto ao disposto nos arts. 50, 51 e 52 da referida Lei. (Crimes da
lei de parcelamento do solo urbano).
Mecanismos de parcelamento formal e o mecanismo de regularização. Os críticos
diziam, ainda, que ia afastar a lei 6766/79, e que ás vezes as exigências dela eram
exagerados, o que proporcionalizaria uma regularização feita de qualquer jeito, e
com a conversão da Medida Provisória em Lei isso foi amenizado.
Art. 70. As disposições da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, não se aplicam
à Reurb, exceto quanto ao disposto nos arts. 37, 38, 39, no caput e nos §§ 1º, 2º,
3º e 4º do art. 40 e nos arts. 41, 42, 44, 47, 48, 49, 50, 51 e 52 da referida Lei.
Aqui, afasta a lei 6766/79, segue no que diz respeito aos crimes, aqui (?) já volta
todos esses dispositivos, não se aplica a lei 6.766/79, exceto vários dispositivos não
só os três que falam sobre os crimes. Várias disposições inclusive algumas que nós
estudamos são aplicadas.
Isso para mostrar como que a legislação caminhou muito até achar um meio termo, um
equilíbrio.

37
 3.8. Reurb em área de preservação permanente – APP ou unidade de conservação de uso
sustentável - UCUS
Não é novidade pois já existia na lei anterior.

Quando da criação da lei anterior os ambientalistas ficaram bem bravos com essa história.
Não concordavam com a regularização fundiária em área de APP, pois flexibilizando. Já existia essa
possibilidade? Já existia, mas era por conta de uma Resolução do CONAMA, que era bem restritiva,
bem difícil de ser observada, para regularizar área urbana em área de APP.

Tem muita área urbana em área de APP? Muita, toda vez que tem área urbana próximo de
rio ou riacho é área de APP. A colonização brasileira correu a partir do litoral e foi adentrando ao
longo dos rios, então várias cidades ficaram encravadas em rios (São Paulo), toda aquelas cidades
lá no vale de inundações dos sinos lá, em Santa Catarina (onde todo ano inunda), Blumenau,
Joinvile, todas em contato com grandes rios. Como tem um monte de gente morando na beira
desses rios é área de APP.

Há uma demanda enorme de regularização por isso, e o que a lei fez foi a manutenção do
que já existia na lei anterior. Então é possível regularizar área de APP, e também área de unidade
de conservação de uso sustentável.

O que quê é área de APP, tecnicamente falando o novo código florestal artigo 3º, II:

Lei nº 12.651/2012 (Novo Código Florestal), art. 3º, II - Área de Preservação

Permanente - APP: área protegida, coberta ou não por vegetação nativa, com a
função ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade
geológica e a biodiversidade, facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo
e assegurar o bem-estar das populações humanas.
Portanto, não é só beira de rio e riacho, mas todas as outras áreas que também servem pra
dar toda a estabilidade geológica, em áreas em declinidade alta, biodiversidade - Tudo isso é área
de APP, mas a aplicação principal a área urbana é quem mora perto de recurso hídrico.

A lei do Sistema Nacional de Unidade de Conservação diz que:

Lei nº 9.985/2000 (Lei do SNUC), art. 7º, § 2º - o objetivo básico das Unidades de
Uso Sustentável é compatibilizar a conservação da natureza com o uso sustentável
de parcela dos seus recursos naturais;
E as unidades de uso sustentável que admitem ocupação humana são:

Lei nº 9.985/2000 Art. 14 – espécies:

Área de Proteção Ambiental (APA), [área de ocupação humana]
Área de Relevante Interesse Ecológico (ARIE) [também tem no DF]
Floresta Nacional [tem floresta Nacional em Taguatinga]
Reserva Extrativista, [tem muito na região norte]
Reserva de Fauna;
Reserva de Desenvolvimento Sustentável; e

38
 Reserva Particular do Patrimônio Natural.
Tudo isso é passível de regularização, mas é claro que pra regularizar tem que ser ouvida a
Unidade Gestora dessas unidades de conservação. Então aqui tem que ter estudo técnico que
demonstre que essa regularização é possível é que vai melhorar a situação ambiental dessas áreas
com a regularização.

Não tem nenhuma grande diferença em relação a legislação anterior, que é autorizar a
regularização dessas áreas com estudo técnico, com profissional capacitado que comprove que a
regularização da área vai trazer melhoria ambiental em relação a situação de fato que tem hoje. Se
não trouxer essa melhoria, não é possível a regularização fundiária.

Aluno: Quem faz os estudos?

Professor: o estudo é o Poder Público municipal, ou quem tiver a iniciativa se for o

Ministério Público, se for Defensoria Pública, pegar recursos do Poder Público.

3.9. Procedimento da regularização fundiária urbana [02:16:46]

Com relação ao procedimento de regularização fundiária, eu vou fixar aqui em algumas
nulidades por exemplo a lei anterior, não tratava do assunto de possibilidade de firmar convênio.
Claro que eram impossíveis, mais não com base na legislação especifica.

A Medida Provisória trouxe essa possibilidade, que foi mantida pela lei 13.465. Então é
possível os Municípios, o Distrito Federal, fixarem convênios e outros instrumentos congêneres,
inclusive o Ministério das Cidades, para fixar cooperação para fins de regularização fundiária.

Art. 29. A fim de fomentar a efetiva implantação das medidas da Reurb, os entes
federativos poderão celebrar convênios ou outros instrumentos congêneres com o
Ministério das Cidades, com vistas a cooperar para a fiel execução do disposto
nesta Lei.
Na lei anterior, estranhamente, o processo de Reurb corria no Registro Imobiliário, foi
retirado o processo administrativo de Reurb, que era onde corria, e foi mandado todo pro Registro
Imobiliário. Então o registrador imobiliário, na lei anterior, acabava fazendo algo, exercitando
atribuições que não eram propriamente dele e sim do Poder Público, o processo administrativo
tramitava todo lá, e ele que coordenava tudo.

Isso atrapalhava muito a regularização fundiária, porque os Registros Imobiliários não eram
preparados para isso, não tinha estrutura técnica pra isso, e a Medida Provisória corrigiu isso e foi
mantido pela Lei 13.46. Onde que corre o processo de regularização fundiária, que é um processo
administrativo? No Poder Público do local era o DF, ou no Município ele é quem tem a competência
de fazer tudo e depois que tiver tudo pronto, ele leva isso no Registro Imobiliário. Feito isso o
registrador faz a parte dele, abrindo as matrículas faz a parte registral.

39
 Mas na lei anterior era estranho, porque desde o começo era feito tudo no Registro
Imobiliário, e isso era um dos empecilhos pro processo de regularização fundiária tramitar de
maneira célere e dar resultados, ficava tudo emperrado, então isso foi resolvido pela Medida
Provisória. A lei inclusive fala o seguinte:

Art. 28. Compete ao Distrito Federal ou aos Municípios nos quais estejam situados
os núcleos urbanos informais a serem regularizados:
I - classificar, caso a caso, as modalidades da Reurb, definidas nos incisos I e II do
caput do art. 11;
II - processar, analisar e aprovar os projetos de regularização fundiária;
Processo administrativo
III - emitir a CRF...
Certidão de Regularização Fundiária - que é o documento, onde vou estabelecer é
um documento único, com tudo que foi feito, e isso que é levado tudo pronto de
maneira coletiva.
§ 1º Na Reurb requerida pela União ou pelos Estados, a classificação prevista no
inciso I do caput deste artigo será de responsabilidade do ente federativo
instaurador.
Porque pressupõe que a área é Federal ou Estadual, como aconteceu em algumas
partes de Vicente Pires, é área federal.
§ 2º O Município deverá classificar e fixar, no prazo de até cento e oitenta dias, uma
das modalidades da Reurb ou indeferir fundamentadamente, o requerimento.
Por exemplo: a associação de moradores dá entrada e pede Reurb-s, o DF tem 180
dias pra fazer a análise e dizer não é Reurb-s, a maioria da população não se
enquadra no conceito de baixa renda, e pelo critério da predominância eu indefiro é
Reurb-E. Se não analisar sabe o que vai acontecer:
§ 3º A inércia do Município implica a automática fixação da modalidade de
classificação da Reurb indicada pelo legitimado em seu requerimento, bem como o
prosseguimento do procedimento administrativo da Reurb, sem prejuízo de futura
revisão dessa classificação pelo Município, mediante estudo técnico que a justifique.
Ou seja, se não analisou vai prevalecer o pedido inicial. Mas isso não impede, não
há nenhuma caducidade, ou preclusão. Isso não impede que o Poder Público fale
“olha acho que aqui a modalidade tá errada”, até porque pode tá errada também por
outro sentido. A população pode pedir uma Reurb-e, e o Poder Público no meio do
procedimento falar que é uma Reurb-S, e fazer um estudo de levantamento pra ver
qual é a capacidade econômica da população, verificar qual é a maioria e aplicar a
modalidade.

 Como é que funciona esse processo administrativo?

Vai ter que notificar os confrontantes. Quem fazia isso antes era o titular do Registro de
Imóveis, ele que fazia as buscas ele que fazia as notificações. A gora é o Poder Público que vai
fazer as buscas, o titulo para fins imobiliários, para fins de IPTU, ITR e etc, vai notificar os
confrontantes da área. Esses confrontantes podem se manifestar com impugnações, dizendo que
são contrários - dizendo a o motivo da recusa, se está invadindo uma área sua, alguma coisa assim.

40
 O Poder Público tem inclusive competência para tentar e retificar a Reurb, de modo a
eliminar essa impugnação. Se não der certo o Poder Público pode fazer mediação entre as partes
pra ver se resolve esse problema, e se não resolver aí o Poder Público vai encerar o processo e vai
remeter as partes a judicialização, discutindo em juízo, porque não é o Poder Público competente
pra dizer que o marco territorial é aqui e não ali, só no judiciário na Vara de Registros Públicos, ou
Vara do meio Ambiente de assuntos fundiários aqui do DF.

Então, tem todo regramento do processo, como é que vai funcionar essa notificação, quando
ela é pessoal, ou por AR ou por edital, quando não se localiza a pessoa, ou quando ela se recusa.
E se a pessoa notificada, confrontante notificado, não se manifestar, a lei interpretará isso como
anuência ficta e o processo prossegue.

→ garantia de permanência em áreas públicas:

§ 8º O requerimento de instauração da Reurb ou, na forma de regulamento, a

manifestação de interesse nesse sentido por parte de qualquer dos legitimados
garantem perante o Poder Público aos ocupantes dos núcleos urbanos informais
situados em áreas públicas a serem regularizados a permanência em suas
respectivas unidades imobiliárias, preservando se as situações de fato já existentes,
até o eventual arquivamento definitivo do procedimento
O fundamental nesse artigo 8º é: enquanto tramita o processo de Reurb, há direitos de
permanência dos ocupantes se si tratar de área pública. Deu a entrada no processo, é área pública?
O Poder Público perde a possibilidade de exercitar o poder de polícia, e retirar essas pessoas de lá
enquanto tramita o processo.

Se o processo for arquivado, for indeferido, é outra coisa, mas isso é fundamental para as
pessoas terem segurança. Já imaginou vou entrar com Reurb, aí o Poder Público “ei vocês querem
regularização?”, vamos fazer uso do poder de policia e acabar com o processo. Tem natureza até
de precaução,de prevenção, de natureza cautelar para evitar que elas sejam expulsas.

3.10. As fases do procedimento de Reurb [02:22:16]

As fazes de procedimento, na lei anterior, corria basicamente no Registro Imobiliário, agora
as fases estão bem melhor descrita na nova lei:

Art. 28. A Reurb obedecerá às seguintes fases:

I - requerimento dos legitimados;
II - processamento administrativo do requerimento, no qual será conferido prazo
para manifestação dos titulares de direitos reais sobre o imóvel e dos confrontantes;
Podem apresentar impugnação, se não apresentar ou apresentando se isso for
afastado, elabora o projeto de regularização fundiária, em geral e o Poder Público e
quem vai bancar isso, se for Reurb-E fica a cargo dos beneficiários.
III - elaboração do projeto de regularização fundiária;
IV - saneamento do processo administrativo;

41
 Possível sanear eventuais defeitos sanáveis, convalidar algum defeito de ato
administrativo.
V - decisão da autoridade competente, mediante ato formal, ao qual se dará
publicidade;
Encerrando o processo...
VI - expedição da CRF pelo Município; e
Pega-se essa certidão, e leva a Registro Imobiliario junto com o projeto
VII - registro da CRF e do projeto de regularização fundiária aprovado perante o
oficial do cartório de registro de imóveis em que se situe a unidade imobiliária com
destinação urbana regularizada.
Aqui o oficial de registro imobiliário vai abrir isso direitinho e vai desmembrar, ou
destravar as matrículas que estejam travadas.
O que é esse tal de certidão de regularização fundiária?

Isso é uma criação da nova lei pra extinguir a lei anterior.

→ natureza jurídica da CRF: Conceito:

Art. 11, V - Certidão de Regularização Fundiária (CRF): documento expedido pelo

Município ou DF ao final do procedimento da Reurb, constituído do projeto de
regularização fundiária aprovado, do termo de compromisso relativo a sua execução
e, no caso da legitimação fundiária e da legitimação de posse, da listagem dos
ocupantes do núcleo urbano informal regularizado, da devida qualificação destes e
dos direitos reais que lhes foram conferidos;
Por que, que foi criado esse instrumento? Porque antes eu tinha que expedir título por título,
pra cada um dos beneficiários.

Exemplo: Imagina uma área como a Estrutural, com aproximadamente 300 beneficiários
(hipoteticamente). Um título pra cada um, sendo mandado para o Registro Imobiliário, agora você
pode fazer isso embutido num só coletivo, porque na CRF eu posso ter listagem dos ocupados (?)
[inaudível 02:26:42], e mandar só esse documento único pro Registro Imobiliário e fazer uma averbação

ou abertura de matricula de uma vez. Isso simplifica o procedimento, evita distorções porque vai
documento único, igual pra todo mundo.

Art. 41. A Certidão de Regularização Fundiária (CRF) é o ato administrativo de

aprovação da regularização Essa é a natureza jurídica é ato administrativo decisório
da Reurb de aprovação que deverá acompanhar o projeto aprovado e deverá
conter, no mínimo:
I – o nome do núcleo urbano regularizado;
II – a localização;
III – a modalidade da regularização;
[Reurb-E ou Reurb-S]
IV – as responsabilidades das obras e serviços constantes do cronograma;
V – a indicação numérica de cada unidade regularizada, quando houver;
VI – a listagem com nomes dos ocupantes que houverem adquirido a respectiva
unidade, por título de legitimação fundiária ou mediante ato único de registro, bem

42
 como o estado civil, a profissão, o número de inscrição no cadastro das pessoas
físicas do Ministério da Fazenda e do registro geral da cédula de identidade e a
filiação.
Para identificar as pessoas tudo direitinho, então isso tende a acelerar o processo
de regularização.
→ Qual que é a competência municipal/DF para instauração da Reurb:
Art. 32. A Reurb será instaurada por decisão do Município, por meio de
requerimento, por escrito, de um dos legitimados de que trata esta Lei. Parágrafo
único. Na hipótese de indeferimento do requerimento de instauração da Reurb, a
decisão do Município deverá indicar as medidas a serem adotadas, com vistas à
reformulação e à reavaliação do requerimento, quando for o caso.
Isso é um avanço. O Poder Público não pode dizer “indefiro o pedido por conta
disso, disso, disso”, pois tem que dizer indefir o pedido apontando quais são os
elementos faltantes, os quais são necessários para você me trazer, pra fazer uma
reavaliação do seu pedido. Isso é muito mais significativo, porque eu venho aqui
dizer porque que estou indeferindo, e o que quê falta pro pedido ser admissível .
Novo CPC, diz que o juiz não pode indeferir de plano a inicial, ele tem que mandar
emendar e dizer exatamente o quê que ele quer, não é emenda aí e pronto, como
acontecia muitas vezes, emenda aí com o valor da causa, não ele tem que dizer o
que quê tá errado qual o valor da causa correta, e se tem que recolher custas
complementar, se não tem, tem que detalhar, porque se depois você indefere a
inicial, e a parte recorre, o Tribunal reforma dizendo que você não atentou pro
dispositivo do CPC, dizendo que tinha que detalhar o que tava faltando na inicial,
mandar emendar de maneira genérica e depois indeferir o pedido é meio que jogar
fora das regras do jogo, a regra do jogo é dizer claramente o que quê tá faltando].
→ A competência municipal/DF para aprovar projeto de Reurb:
Art. 33. Instaurada a Reurb, compete ao Município aprovar o projeto de
regularização fundiária, do qual deverão constar as responsabilidades das partes
envolvidas.
→ inexistência de lei local não impede a instauração de processo de Reurb:
Art. 28, Parágrafo único, porque a lei traz regramento suficiente por isso que àquela
ADI lá do IAD, disse que invadiu competência da república porque a lei foi muito
minunciosa, detalhista e que não deixou quase nada pro Município legislar, isso é
um momento difícil de ser enfrentado, que passa pela ideia de que é ou não norma
geral e a lei pra encerar traz uma fase da conclusão da Reurb, no artigo 40:
Art. 40. O pronunciamento da autoridade competente que decidir o processamento
administrativo da Reurb deverá:
I - indicar as intervenções a serem executadas, se for o caso, conforme o projeto de
regularização fundiária aprovado;
II - aprovar o projeto de regularização fundiária resultante do processo de
regularização fundiária; e
III - identificar e declarar os ocupantes de cada unidade imobiliária com destinação
urbana regularizada, e os respectivos direitos reais.
Portanto, o que quê a gente pode concluir em relação ao processo administrativo, duas
coisas:

43
 A lei mandou bem em retirar isso do cartório do Registro de Imóveis, porque isso não era
competência originária do Registro de Imóveis, é competência do Poder Público que podia repassar
isso.

E segundo é o processo, procedimento administrativo na nova lei está muito melhor

detalhado, o Poder Público sabe exatamente e o particular quais são as fases, o que vai ser
decidido, como vai ser decidido, quem vai decidir, e isso dá clareza e facilita o processo a tramitação
do processo.

Isso é um ponto forte, ponto bom da lei em relação à lei anterior.

Quem vai pagar a conta, competência para implantar a infraestrutura essencial na Reurb, se
é Reurb-S vai pagar a conta o Poder Público população de baixa renda, não tem capacidade
econômica o Poder Público é que vai pagar essa conta artigo 37, ele que vai introduzir a tal da
infraestrutura, essencial os equipamentos necessários,pra dotar aquela área de habitabilidade.

Art. 37. Na Reurb-S, caberá ao Poder Público competente, diretamente ou por meio
da administração pública indireta, implementar a infraestrutura essencial, os
equipamentos comunitários e as melhorias habitacionais, previstas nos projetos de
regularização, assim como arcar com os ônus de sua manutenção.
→ Agora se for Reurb-E, aí a lei no artigo 38 diz o seguinte:
Art. 38. Na Reurb-E, o Distrito Federal ou os Municípios deverão definir, por ocasião
da aprovação dos projetos de regularização fundiária, nos limites da legislação de
regência, os responsáveis pela:
I - implantação dos sistemas viários;
II - implantação da infraestrutura essencial, dos equipamentos públicos ou
comunitários, quando for o caso; e
III - implementação das medidas de mitigação e compensação urbanística e
ambiental, e dos estudos técnicos, quando for o caso.
O Poder Público, vai decidir quem vai pagar a conta.
§ 1º As responsabilidades de que trata o caput deste artigo poderão ser atribuídas
aos beneficiários da Reurb-E.
Ou seja, de classe media alta que tem capacidade econômica até porque as áreas
que vão ser regularizadas na Reurb-E, já são áreas que tem uma boa infraestrutura,
implantada em geral pelo próprio morador da área dentro do condomínio fechado,
dentro do loteamento nas áreas adjacentes.
  § 2º Os responsáveis pela adoção de medidas de mitigação e compensação
urbanística e ambiental deverão celebrar termo de compromisso com as
autoridades competentes como condição de aprovação da Reurb-E.
Ou seja, vai fazer um termo de compromisso. E esse termo de compromisso é um
título executivo extrajudicial e se alguém descumprir, seja o poder público ou os
particulares, pode ser executado diretamente no poder judiciário.
A lei toma cuidado com a REURB em área de risco, mandando fazer estudos técnicos que
comprovem que a regularização dessa área não vai consolidar a situação que deixa as pessoas em

44
vulnerabilidade, tem que ter estudo técnico. Se não tiver segurança tem que remover as pessoas
de lá, e a lei também trata a competência para elaborar e custear o projeto.

Artigo 33, parágrafo único:

Art. 33. Parágrafo único. A elaboração e o custeio do projeto de regularização

fundiária e da implantação da infraestrutura essencial obedecerão aos seguintes
procedimentos:
I - na Reurb-S:
a) operada sobre área de titularidade de ente público, caberão ao referido ente
público ou ao Município promotor ou ao Distrito Federal a responsabilidade de
elaborar o projeto de regularização fundiária nos termos do ajuste que venha a
ser celebrado e a implantação da infraestrutura essencial, quando necessária;
e [Cá entre nós, não é algo barato. Você tem que conhecer a área, fazer estudo
topográfico, cartográfico, georeferenciar, preparar todo o projeto e isso envolve
um monte de profissional, toda a área técnica].
Se for Rerub-S em área titularizada pelo particular:

b) operada sobre área titularizada por particular, caberão ao Município ou ao

Distrito Federal a responsabilidade de elaborar e custear o projeto de
regularização fundiária e a implantação da infraestrutura essencial, quando
necessária;
Ou seja, quando for Reurb-S o poder público paga a conta não pela implantação, mas pela
elaboração do projeto.

Agora Reurb-E, muda de figura:

II - na Reurb-E, a regularização fundiária será contratada e custeada por seus

potenciais beneficiários ou requerentes privados; [É a população de classe média
que vai pagar a conta, até porque ao regularizar o imóvel dessas pessoas vai
valorizar].
III - na Reurb-E sobre áreas públicas [é uma particularidade do DF], se houver
interesse público, o Município poderá proceder à elaboração e ao custeio do projeto
de regularização fundiária e da implantação da infraestrutura essencial, com
posterior cobrança aos seus beneficiários. [Reurb-E em área privada os particulares
pagam a conta. Reurb-E em área pública o poder público pode tomar a frente, fazer
tudo e depois cobrar da galera via IPTU, via taxação, via cobrança de ação
judiciária. Mas pode cobrar como quiser, até porque tem uma população que
economicamente consegue ter condição de arcar com isso, porque depois terá uma
valorização do seu imóvel].
Outra coisa importante que a lei anterior simplesmente disse que um dos princípios da
regularização é a resolução extrajudicial de conflitos. A lei atual, além de colocar isso como um
princípio, traz no artigo 34 um mecanismo para que isso saia do papel:

Art. 34. Os Municípios poderão criar câmaras de prevenção e resolução

administrativa de conflitos, no âmbito da administração local, inclusive mediante
celebração de ajustes com os Tribunais de Justiça estaduais, as quais deterão
competência para dirimir conflitos relacionados à Reurb, mediante solução
consensual. [Então entra aí mediação, conciliação e eventualmente a arbitragem] .
§ 1º O modo de composição e funcionamento das câmaras de que trata o caput
deste artigo será estabelecido em ato do Poder Executivo municipal e, na falta
deste, pelo disposto na Lei 13.140, de 26 de junho de 2015 (Lei de Mediação e

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 Autocomposição de Conflitos envolvendo a Administração Pública.[ Essa lei é a de
mediação e autocomposição de conflitos envolvendo a administração pública. Uma
lei bem interessante que está sendo aplicada no âmbito da AGU].
§ 2º Se houver consenso entre as partes, o acordo será reduzido a termo e
constituirá condição para a conclusão da Reurb, com consequente expedição da
CRF.
§ 3º Os Municípios poderão instaurar, de ofício ou mediante provocação,
procedimento de mediação coletiva de conflitos relacionados à Reurb.
§ 4º A instauração de procedimento administrativo para a resolução consensual de
conflitos no âmbito da Reurb suspende a prescrição. [Então eventuais pessoas que
tenham interesse o prazo fica suspenso, enquanto faz a mediação].
§ 5º Os Municípios e o Distrito Federal poderão, mediante a celebração de convênio,
utilizar os Centros Judiciários de Solução de Conflitos e Cidadania ou câmaras de
mediação credenciadas perante os Tribunais de Justiça. [Nós já temos aqui
instalados o nosso Centro Judiciário de Resolução de Conflitos, que faz a parte das
tentativas de acordo nos processos de natureza cíveis, então é fácil fazer o convenio
e utiliza-los também nesses conflitos fundiários, que são muitos].
O concurso voluntário, no parcelamento do solo, vai ocorrer uma regularização fundiária com
o registro na CRF. Esse registro na CRF é incorporando automaticamente ao Poder Público as
áreas de vias públicas, logradouros públicos destinados ao uso comum do povo e uso especial

Art. 39. Concluída a Reurb, serão incorporadas automaticamente ao patrimônio

público as vias públicas, as áreas destinadas ao uso comum do povo, os prédios
públicos e os equipamentos urbanos, na forma indicada no projeto de regularização
fundiária aprovado, exceto nos casos de regularização fundiária de condomínios.
[Nesse ponto tá resolvido].

REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA NO DISTRITO FEDERAL (02:39:30)

Lembrando eu vou tratar de uma lei de 2012 que ainda está pensando na Lei do Programa
Minha casa Minha vida, não está ainda totalmente adaptada à nova Legislação Federal que traz a
norma geral. Então aqui há um descompasso!

O que eu quero chamar atenção dessa regularização fundiária do Distrito Federal nessa lei
é quando ela trata de regularização fundiária de área pública – que tem muito aqui no DF, pois ele
é proprietário e tem uma grande quantidade de área pública toda invadida, toda objeto de
regularização desde área de favela até área de condomínios. Então lei cria três faixas:

Primeira faixa: doação

Art. 3º Fica autorizada a regularização, por meio de DOAÇÃO, de imóveis do Distrito

Federal de até 250 metros quadrados (que é aquela área da usucapião) aos atuais
ocupantes de parcelamentos informais consolidados (você tem que ir na lei ver o
que é parcelamento informal consolidado), previstos na Estratégia de Regularização
Fundiária de Interesse Social do Plano Diretor de Ordenamento Territorial. (Artigo
com a redação da Lei nº 5.761, de 14/12/2016) [Portanto, isso aqui é voltado para
população de baixa renda].
§ 4º Para o disposto no § 3º, deve-se comprovar: [Quais são os requisitos]?

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 I – existência do assentamento irregular há pelo menos 8 anos contados da
publicação da Lei nº 4.996, de 2012; [Então o assentamento tem que tá ali há pelo
menos 8 anos].
II – requerimento de regularização fundiária protocolado junto ao órgão do Poder
Executivo responsável pela política habitacional do Distrito Federal. [Se é Reurb-S
é CODHAB, se é Reurb-E é TERRACAP].
§ 5º O beneficiário da medida instituída pelo § 3º deve comprovar residir no
endereço do qual ocorrerá o remanejamento há pelo menos 5 anos. [Então pelo
menos há cinco anos eu tô ali e há pelo menos 8 anos existe aquele assentamento].
§ 6º Para a regularização a que se refere o caput, o interessado deve cumprir
cumulativamente os seguintes requisitos, sem prejuízo de outros exigidos por
legislação específica: [Tem que comprovar]:
I – ter renda familiar de até 5 salários-mínimos; [Eu falei bastante pra vocês que na
Reurb-S a população é de baixa renda e na Reurb-E a população é de classe média.
A lei local é que vai dizer o que é baixa renda. No DF é menos de 5 salários mínimos
de renda familiar, em outras localidades há uma variação, cada local vai dizer o que
considera baixa renda. Como a renda aqui no DF é maior que no resto do Brasil,
aqui baixa renda é menos que 5 salários mínimos de renda familiar].
II – não ter sido anteriormente beneficiado em programas habitacionais do Distrito
Federal;
III – comprovar que reside no Distrito Federal há pelo menos 5 anos e 1 dia; [Mesmo
que não seja no mesmo endereço].
IV – não ser e nem ter sido proprietário, promitente comprador ou cessionário de
imóvel residencial no Distrito Federal; [Então você pode ser proprietário de imóvel
residencial no entorno, isso não vai impedir].
V – não ocupar área com restrição urbanística e ambiental nos termos da legislação
vigente.
Para esse primeiro grupo, que é a população de baixa renda, que nunca teve imóvel no DF
e nunca foi beneficiado área pública, o poder público vai doar até 250 metros², portanto sem nenhum
pagamento, por doação pura e simplesmente.

Na segunda faixa/bloco eu tenho aqueles que não atendem alguns dos requisitos que são
necessários para receber a doação. Por exemplo, a renda familiar é de seis salários mínimos logo
não é baixa renda, ou já foi beneficiado antes / já foi proprietário de um imóvel antes / está aqui há
menos de cinco anos. Quem não preenche nenhum desses quatro primeiros requisitos, o quinto
não pode regularizar a área de política ambiental.

Quem não preenche um desses requisitos aqui entra no segundo grupo, onde haverá venda
direta sem licitação. Venda direta pelo valor correspondente a avaliação realizada com base em
critérios específicos para fins de regularização, desde que não sejam proprietários, promitentes
compradores ou cessionários de outro imóvel no Distrito Federal.

Art. 4º Os ocupantes dos imóveis que não atenderem ao disposto nos arts. 2º e 3º,
caput e incisos de I a IV, têm direito à regularização fundiária, mediante o
pagamento de valor correspondente à avaliação realizada com base em critérios
específicos para fins de regularização e nas condições definidas por ato do Poder
Executivo, desde que não sejam proprietários, promitentes compradores ou
cessionários de outro imóvel no Distrito Federal. 58

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 Isso se dá em razão de quererem que você tenha uma moradia, logo se você já tiver não
caberá. Então nesse caso vai ter venda direta!

Vamos imaginar o cara que não tem imóvel, mas a renda familiar é de 8 salários mínimos,
sem licitação compra direta. Essas avaliações têm sido feitas com cálculo bem favorável aos
beneficiários – É impressionante o quanto que estão vendendo áreas de condomínios chiques no
Jardim Botânico/Lago Sul para as pessoas dessa forma, é convidativo para regularizar e até
estranho que alguém que não queira vir a adquirir se já for ocupante. O valor está bem abaixo e
ainda tem linha de crédito especial do BRB para realizar o financiamento. É como se o poder público
estivesse implorando pela regularização. E agora vamos aguardar para ver o que acontecerá com
quem não aceitar a regularização, porque ele ficará no meio de várias pessoas regularizadas e ele
não. Ele será obrigado ou não a comprar? Essa é a discussão.

E por fim o último grupo/bloco/faixa é aquele que já é ocupante de uma propriedade no DF,
nesse caso ele é ocupante de área pública, ele mora naquele local e terá direito de preferência na
licitação.

Art. 5º Para o ocupante que seja proprietário, promitente comprador ou cessionário

de outro imóvel no Distrito Federal, é garantido o exercício do direito de preferência
quando da licitação do imóvel a ser regularizado. Parágrafo único. O direito de
preferência de que trata este artigo pode ser exercido em relação a um único imóvel.
São três formas:

População de baixa renda – área pública  Doação, desde que preenchidos aqueles
requisitos.

População que não é de baixa renda, mas não tem outro imóvel – área pública  Venda
direta.

População de classe média que já tem outro imóvel no DF – está ocupando área pública 
Direito de preferência na licitação. E aí a Terracap tem licitado esses imóveis e se o cara que está
morando lá não compra, ele vai ter que sair; se ele perder o direito de preferência terá que sair. E
isso é um problema sério, porque se eu estou lá no imóvel sabendo que o local do terreno é área
pública e mesmo assim construí uma casa enorme, com a ida do imóvel para licitação eu fui
notificado, não exerci o meu direito de preferência com qualquer quantia, outra pessoa foi lá e
arrematou. O que acontecerá nessa situação?

Ele comprou de quem é o verdadeiro proprietário, comprou da TERRACAP, e eu estou lá

como invasor, e o meu direito é direito de preferência, eu tenho direito de retenção por benfeitoria?
Não tenho pois invadi uma área pública, que não é minha, construí ou comprei um imóvel de
terceiro. Logo, não terei nem o direito de retenção da benfeitoria. E aí essa pessoa que comprou
entrará com uma ação, que não é nem de reintegração de posse porque ele nunca teve posse.

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Trata-se de ação de imissão na posse, pois ele tem propriedade mas nunca teve posse. Eu posso
querer brigar, falar que vou retirar a casa porque a pessoa comprou somente o lote, mas o ideal
seria que os dois entrassem em um acordo porque não dá para pegar uma casa e levar para outro
lugar, pois estamos falando de um imóvel assentado sobre o solo.

Nessas situações em que o cara teve o direito de preferência e não o exerceu está dando
muita confusão. E detalhe esse tipo de ação contra aqueles que não exerceram o direito de
preferência, não vai pra Vara do Meio Ambiente e nem para a da Fazenda Pública, vai para a Vara
Cível, pois é uma relação de dois particulares com a TERRACAP. Quem compra já compra sabendo
que irá ter um problema, porque na licitação tem descrito que trata-se de lote que tem uma casa de
tantos metros construída, ocupada por fulano de tal que teria direito de preferência. Esse problema
tem se multiplicado, porque quanto mais a TERRACAP licita mais gente acaba não exercendo o
direito de preferência e dá essa confusão toda.

Isso geralmente vai para a Vara Cível e os juízes de Vara Cível pensam em direito privado,
logo decidem que quem não é o dono do imóvel deve sair. Isso gerará uma confusão porque a
pessoa mora ali, construir tudo ali, então o ideal é tirar a estrutura quando comprou ou comprar a
estrutura, pelo menos indenizar em uma parte a pessoa que construiu.

Aluna: (02:48:27) Essa avaliação feita pela TERRACAP é só do lote?

Professor: Só do lote, e eles ainda estão avaliando o critério, o redutor que vai
diminuindo o valor do lote para que não pegue ele valorizado. Pois o lote valorizou
em razão de quem construiu, logo a valorização não é de quem comprou é minha.

Mas agora tem um redutor lá e por isso que estão saindo assim no condomínio Gran
Vile cem mil reais o lote, que não é nada pois existem casas lá que se você for
comprar é mais de quinhentos mil reais.

Só pra terminar turma tem aqui três ações que eu quero chamar a atenção de vocês, são
ADIs do TJDFT:

[A primeira ação é uma ADI do TJDFT que foi julgada improcedente, contra essa
Lei distrital 4996, que falava da alteração do dispositivo da lei orgânica, perda
superveniente do objeto, inconstitucionalidade formal, em matérias rejeitadas.
Houve uma modificação na lei orgânica e a alegação é que isso modificaria também
o dispositivo da lei de regularização fundiária distrital, e o Tribunal afastou isso, disse
que não houve nenhuma alteração por conta da lei orgânica].
CONSTITUCIONAL - AÇÃO DIRETA DE INCONSTITUCIONALIDADE - PRELIMINAR -
ALTERAÇÃO DE DISPOSITIVO DA LEI ORGÂNICA - PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO -
REJEIÇÃO - MÉRITO - LEI DISTRITAL Nº 4.996, DE 19 DE DEZEMBRO DE 2012 -
REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA NO DISTRITO FEDERAL - INCONSTITUCIONALIDADE FORMAL
E MATERIAL REJEITADAS. 1. A alteração de determinado dispositivo da Lei Orgânica do Distrito
Federal não caracteriza perda superveniente do objeto da Ação Direta de Inconstitucionalidade

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quando questionada a inconstitucionalidade material da norma com supedâneo em diversos outros
dispositivos da própria Lei Orgânica e ainda requerida a inconstitucionalidade formal da lei
impugnada. 2. Rejeita-se a inconstitucionalidade formal da Lei Ordinária do Distrito Federal nº 4.996,
de 19 de dezembro de 2012, que preconiza a regularização fundiária no âmbito do Distrito Federal,
diante da inexistência de obrigatoriedade da matéria ser tratada por lei complementar, bem como
da presença de interesse público e desejo popular de regularizar situação fundiária fática, pré-
existente e consolidada em decorrência de programa de assentamento popular. 3. Afasta-se a
inconstitucionalidade material da aludida lei por não descumprir a necessidade de o tema ser tratado
no âmbito do plano diretor, não afrontar a exigência de licitação para alienar imóveis públicos, não
transgredir a área de tombamento nem violar a política de desenvolvimento urbano. 4. Pedido
julgado improcedente. (Acórdão n.815704, 20130020019195ADI, Relator: J.J. COSTA CARVALHO
CONSELHO ESPECIAL, Data de Julgamento: 29/07/2014, Publicado no DJE: 04/09/2014. Pág.:
24)
[No segundo caso uma lei posterior à Lei 5.716/2016, que introduziu um monte de
modificação na lei de regularização e o pleno do TJDFT considerou isso
inconstitucional, mas a inconstitucionalidade aqui foi formal. Então, anulou todas
essas modificações posteriores].
AÇÃO DIRETA DE INCONSTITUCIONALIDADE. LEI DISTRITAL Nº 5.761/2016. DOAÇÃO
DE IMÓVEIS PÚBLICOS. OCUPANTES DE PARCELAMENTOS INFORMAIS. OUTROS
DIREITOS. ATRIBUIÇÃO DE ÓRGÃO PÚBLICO. VÍCIO DE INICIATIVA. MÁTERIA DE INICIATIVA
DO CHEFE DO PODER EXECUTIVO. PROCEDÊNCIA. 1 - Não se controverte que é de
competência exclusiva do Chefe do Poder Executivo local a iniciativa de leis que disponham sobre
uso e ocupação do solo, administração de bens públicos e sobre atribuições de órgãos públicos,
nos termos dos artigos 3º, 52, 71, incisos IV, VI e VII, e 100, incisos VI e X, 321, 56, este último do
Ato de Disposições Transitórias, todos da Lei Orgânica do Distrito Federal-LODF. 2 - A Lei distrital
nº 5.791/2016 viola a chamada Reserva de Administração, segundo a qual veda-se a ingerência
normativa do Poder Legislativo em matérias de competência exclusiva do Poder Executivo. 3 - Ação
59 julgada procedente. (Acórdão n.1033562, 20170020060014ADI, Relator: CARMELITA BRASIL
CONSELHO ESPECIAL, Data de Julgamento: 18/07/2017, Publicado no DJE: 01/08/2017.Pág.: 49)
[E, por fim, é uma ADI em relação a LEI DISTRITAL 3.877/16 que foi julgada
improcedente. Essa lei é a lei que autoriza a venda direta e isso foi considerado
inconstitucional afastando o regime de licitações que trata da alienação de bens
públicos. Inclusive essa ação chegou no Supremo Tribunal Federal, e ele bateu o
martelo falando que a venda direta não ofende a regra da licitação.
Imóvel público, em regra, teria que licitar. Mas tem uma situação fática onde o cara
já estava morando, e se você licitar sem exercer esse direito de preferência vai
acontecer o que eu falei. Então o próprio Supremo, reconheceu que venda direta é
possível e licitação com direito de preferência também é possível, não ofende a
regra da impessoalidade].
Ou seja, o Supremo conhece a realidade do DF e sabe que se isso não fosse reconhecido
a probabilidade de regularizar a situação gerando mais conflito, iria virar uma guerra. Você tem,
mais ou menos, quinhentas mil pessoas no DF ocupando área pública de regularização de interesse
específico, e se não tivesse o reconhecimento do direito de preferência a probabilidade de uma
pessoa que construiu o imóvel e o outro que ganhou a licitação ia ser muito maior. Em vez de a
regularização pacificar, geraria guerra.

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 Eu estou falando de casos pontuais, por isso que o próprio Supremo e o TJDFT,
reconheceram a constitucionalidade. Se você parar para pensar em termos de licitação, ter direito
de preferência é um pouco chocante à luz do princípio da impessoalidade, é a mesma coisa que
você ter concurso público com direito de preferência pra quem já é servidor e está postulando outro
cargo. Não faz sentido pois é outro cargo, mas a pessoa questiona que é técnico ou analista, e por
isso ao prestar concurso de juiz teria o direito de preferência.

Enfim, vejam aqui na FEPECS no concurso público para entrar em medicina e enfermagem
colocaram que haveria direito de preferência pra quem mora no DF, e toda hora alguém impetra MS
e a gente afasta isso. Trata-se de uma universidade pública, como é que nós vamos afastar pessoas
de outros locais que mostraram ser mais aptas no vestibular e tiveram maior pontuação, para
privilegiar as pessoas que moram aqui. Me parece que a pertinência lógica aí é ausente, e há uns
juízes de Fazenda Pública Federal que estão afastando. Veja não é cotista, existe cotista separado
que é aquele que estudou o tempo todo em escola pública do DF, esse concorre a vaga separado,
questão da ampla concorrência.

Então é um pouco chocante você ter licitação de bem público com direito de preferência,
mas se não tivesse geraria mais problemas ainda na regularização fundiária, foi por isso que a
jurisprudência do Supremo disse que isso é constitucional.

AÇÃO DIRETA DE INCONSTITUCIONALIDADE - LEI DISTRITAL 3.877/06

- ALIENAÇÃO DE BENS PÚBLICOS - DISPENSA DE LICITAÇÃO -
INOCORRÊNCIA - VIOLAÇÃO - LODF. 01. A Lei de Licitações (Lei n.º
8.666/1993), após alterações trazidas pela Lei n.º 11.481/07, passou a
permitir a dispensa de licitação também nos casos de "(...) regularização
fundiária de interesse social desenvolvidos por órgãos ou entidades da
administração pública" (Lei 8.666/1993, art. 17, I, "f"). 02.Logo, tendo sido a
Lei Distrital 3.877/06 recepcionada pela nova redação dada ao art. 17, I, "f"
da Lei n.º 8.666/1993, não há que se falar em violação da Lei Orgânica do
Distrito Federal, nem dos princípios constitucionais da legalidade, da
isonomia, da impessoalidade, da moralidade, da razoabilidade, da
motivação e do interesse público, pois estão em consonância com
ordenamento jurídico pátrio. 03. Julgou-se improcedente a Ação Direta de
Inconstitucionalidade. Unânime. (Acórdão n.296395, 20060020110218ADI,
Relator: ROMEU GONZAGA NEIVA CONSELHO ESPECIAL, Data de
Julgamento: 12/02/2008, Publicado no DJE: 28/04/2008. Pág.: 58)

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