Módulo 2
Unidad 2
Anexo 3
Preguntas Frecuentes sobre
Compra-Venta de Inmuebles

Materia: Práctica Profesional III (Corretaje)

Profesoras: Paula Altamirano / Marcela Ibañez
 

Preguntas más frecuentemente en

relación con las operaciones de
Compra-venta de inmuebles.
Muchos pueden ser los interrogantes que se susciten en la instancia de
estudio de la materia, más aún cuando es necesario recordar y relacionar
contenidos ya aprendidos en otras asignaturas, los que luego deben ser
encauzados en la práctica profesional, por lo que a manera de ejemplo se
brinda en el presente anexo algunos de ellos, a saber:

Está claro que la función precisa parte de la intermediación, por la que se

constituye una autorización con el comitente (legitimado), previa aplicación
por el profesional de los aspectos jurídicos, económicos y técnicos para
llegar a los resultados óptimos, es decir, que la partes logren contratar.

Luego de una gestión de intermediación del profesional

autorizado, ¿cuáles son los instrumentos que se suscriben, hasta
alcanzar la inscripción registral?
Usualmente son tres los instrumentos: Reserva de compra con seña
(art.1202 CC), contrato de compra-venta" y Escritura traslativa de dominio;
los dos primeros confeccionados por el profesional corredor inmobiliario y
el tercero por escribano.

¿Qué es la reserva de compra?

Este instrumento simplemente se comprende como una "oferta" que el
comprador realiza por el inmueble en cuestión, entregando una suma de
dinero, y que en tanto no sea aprobada por la parte vendedora, el negocio
no está cerrado. La mayoría de los profesionales, identifican al recibo de
reserva de compra, como una “acción condicionada”, a los efectos de
alcanzar un cierre de intermediación sin mayores sobresaltos jurídicos,
evitando aquellos por ejemplo que se generarían por un recibo de “seña”,
conforme lo regulado en el C.Civil.

¿Cuáles son los efectos principales que se generan con la

reserva?
Una vez aceptada la oferta realizada por el comprador, el efecto principal es
que el inmueble es retirado de la venta y se comienzan los trámites
preparatorios para la suscripción del boleto de compra venta o bien
directamente –dependiendo las circunstancias comerciales- de la
Escritura.

¿Qué sucede si el comprador se arrepiente después de suscripta

la reserva?
En este caso el comprador pierde la suma entregada en concepto de reserva.
Por ello, antes de efectuar una oferta por un inmueble, es conveniente estar
muy seguro de querer efectuar la operación. (Ver relación de arts.
1189/1202 del CC)

 
 
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Una vez que fue aceptada la oferta y comunicado ello al

comprador. ¿Cómo siguen los trámites?
Generalmente con la firma del boleto de compra-venta, dentro del lapso de
los días establecidos en la misma reserva. El boleto de compra-venta es un
contrato con efectos de relevancia para las partes.- Es por ello que previo a
la firma del mismo es altamente conveniente que el comprador se ponga en
contacto con el Escribano que en definitiva intervendrá en la operación
para la confección de la escritura traslativa y correspondiente inscripción.

¿Se perfecciona el negocio con la firma del Boleto de Compra

Venta?
No, en realidad, el negocio se perfecciona con la firma de la escritura y la
entrega de la posesión del inmueble. Sin embargo, se considera al Boleto
como un verdadero contrato de compra venta en el que se establece la
obligación de escriturar (también llamado principio de ejecución de
contrato). Es decir, aquí ya no hay posibilidad de arrepentimiento. Si una
de las partes se arrepiente, la otra podrá optar por continuar con la
operación, obligando a la parte que se arrepiente a cumplir con sus
obligaciones, o deshacerla. Recordar que lo acordado es ley entre las partes,
pues surgen obligaciones y derechos, siendo que el mismo no es oponible a
terceros.

¿Qué porcentaje del precio se entrega generalmente al momento

de suscribirse el Boleto de Compra Venta?
En general en ese momento la parte compradora integra el 30% del monto
de la operación. Sin embargo, este porcentaje puede variar si las partes, de
común acuerdo, así lo convienen.

¿Cómo se asegura el comprador de que realmente el vendedor

sea el dueño, que el dueño no esté inhibido y que el inmueble no
tenga "problemas"? (hipotecas, embargos, y demás gravámenes.)
El profesional martillero y corredor público deberá solicitar al Registro de
la Propiedad Inmueble -una vez firmada la correspondiente autorización-
un informe (publicidad registral) actualizado donde se evidencie la
situación “dominial” del inmueble, a los efectos de saber si el dueño tiene
registrada alguna medida cautelar o bien si no está inhibido para disponer
de sus bienes. En caso de que el vendedor fuese una sociedad el profesional
verificará la documentación correspondiente que habilite al representante
legal a firmar el contrato de compra-venta. Prácticamente brindar la
tranquilidad jurídica en el proceso de la intermediación es un compromiso
profesional, no tan sólo ético, sino que constituye una obligación legal. (Ver.
Art. 36 inc. B y C, ley 20.266)

¿Cómo consta la publicidad del dominio?

Es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble. Es la
fotocopia de la "ficha" del Inmueble de la que surge su ubicación y
descripción de dimensiones, además consta quién es el titular del derecho y
en qué proporción (100%, 50%, etc.) evidenciando también si tiene algún
gravamen (hipoteca, embargo, inhibición, littis). Asimismo es importante
cotejar que las medidas y superficies del inmueble correspondan con la
realidad in-situ y la condición catastral registrada.

¿Y si la persona que aparece como propietario del inmueble en el

registro ha fallecido?
 
 
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El principio general establece que sólo puede “transmitir” el dominio quien

figure como titular en el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque la ley
establece algunas excepciones, tales como los declarados herederos.
Aunque claro está, con determinados requisitos. Es necesario que se haya
tramitado la declaración de herederos y/o sucesión de la persona fallecida,
sabiéndose en consecuencia quiénes son los herederos que deberán firmar
el Boleto y la correspondiente escritura. También es necesario que el juez ya
haya ordenado que ese bien se "inscriba" a nombre de los herederos, o en su
defecto que haya autorizado su venta (Tracto Abreviado).

¿Qué plazo normalmente se establece entre la firma del Boleto

de Compra Venta y la Escritura?
El plazo lo convienen entre las partes de acuerdo a sus necesidades, se
podría indicar que se encuentra relacionado con la forma de pago.
Normalmente se establecen no menos de treinta días corridos.

¿Quién designa al escribano que intervendrá?

En principio usualmente al escribano lo designa el comprador al momento
de firmarse el contrato de compra venta. Existen excepciones, por ejemplo
si la compra es con saldo de precio, es decir que el vendedor realiza una
financiación, constituyendo hipoteca como garantía de saldo de precio, en
esos casos al escribano suele designarlo la parte vendedora.
También ocurre lo mismo cuando se trata de una "primera venta", es decir
un edificio "a estrenar" (afectado a la pre-horizontalidad) o un nuevo loteo
(Ley 14.005).

¿Si el comprador realiza la compra con ayuda de un crédito

bancario puede designar escribano para la compra?
En primera instancia se podría indicar que el Banco no puede imponer un
escribano para la escritura de compra-venta. Incluso existe una Ley
Nacional sancionada en el mes de abril de 1999 que así lo establece. Es muy
usual que exista un escribano para la compra y otro para la hipoteca.
Tampoco debe prestase atención al pretexto de que de esa manera resulta
más barato, puesto que no hay duplicación de tareas, ya que el escribano
que realiza la hipoteca utiliza copia de la documentación y certificados
tramitados por el escribano que realiza la compra. En la práctica es usual
contrario sensu, a lo expresado.

¿Quién paga los honorarios del escribano, y cómo se distribuye el

pago de los gastos?
Los honorarios del escribano los paga la parte compradora. En cuanto a los
gastos, los usos y costumbres establecen que todos los gastos relacionados
con la tramitación previa a la escritura los paga la parte vendedora, y
aquellos posteriores a la firma los paga la parte compradora (ej. Inscripción
de nuevo título).

¿Quién paga los honorarios del profesional intermediario,

corredor inmobiliario?
Conforme la legislación vigente, ambos clientes, vendedor y comprador,
repartiendo en porcentajes iguales, que se cancelan a la firma del contrato
de compra-venta, conforme art. 37 in fine L.20.266 (ejemplos de regulación
en normativas locales: inmuebles: 6%, es decir 3% a cargo de cada parte,
lotes: 10%, es decir 5% a cargo de cada parte. Existen algunas excepciones
por ejemplo la ley 7191 –Cba- art. 83 inc. H el que indica: …En las
operaciones de compra directa de inmuebles destinados a única vivienda

 
 
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propia, salvo las de primera categoría…, el arancel a cargo del adquirente

se reducirá en un cincuenta por ciento 50%.)

¿Qué pasa con los impuestos que se adeudan?

Previo a la escritura el escribano interviniente solicitará los estados de
deuda del inmueble con relación a los impuestos y servicios que se pudieran
adeudar (rentas provinciales, municipales, etc.). En caso de existir deuda el
escribano deberá retener el importe correspondiente al momento de la
firma. Con relación a los "servicios" (Ej. luz, gas, teléfono), deberá hacerse
una retención "estimativa", en base a los últimos consumos. Si se trata de
una propiedad horizontal, también requerirá la constancia de deudas por
expensas comunes. Asimismo, cabe agregar que el profesional
intermediario, ya tendrá la información de la deuda existente a la fecha de
la promoción y venta inmobiliaria.

¿Cuándo se entrega la posesión del bien?

Normalmente el día de la escrituración, se entregan las llaves y el nuevo
propietario toma posesión del bien. La entrega del inmueble en el momento
de la firma del contrato de compra venta conlleva un riesgo muy grande
para el vendedor dado que si por cualquier circunstancia el negocio no se
perfecciona el comprador debe entregar al vendedor el inmueble con todas
las complicaciones que ello puede generar.

¿Los trámites previos que deben realizarse hasta la escrituración

son similares si compro una casa, un lote o un departamento?
El profesional martillero y corredor público comprende que en todos los
casos que se trata de inmuebles (o bien dicho: bienes registrables) es
necesario contar con la información jurídica, económica y técnica. Y en un
sentido general tendrá presente todo el proceso que a manera de ejemplo
visualizamos en los interrogantes expuestos. Se debe considerar que habrá
algunas variantes en cuanto a las gestiones que debe realizar, como en el
caso de PH tener muy presente la deuda por expensas (ya que esta persigue
al inmueble y no a su titular, Ley 13.512)) o bien en un sector en donde la
urbanización es reciente, verificar la ubicación correcta del lote y sus líneas
linderas, también si la superficie es conforme al informe catastral, si las
mejoras edificadas poseen planos aprobados, pues de no ser así, observar
que las superficies no declaradas cumplan con las normas del FOS/FOT,
entre otros aspectos que puedan surgir.
Lo importante es que en la gestión profesional se conozca a fondo el
producto de comercialización y su situación legal, todo en cumplimiento de
las leyes que reglamentan en función de dichos bienes.

Sobre la base de contenidos del Manual del Corredor Público. Edic. en trámite.
 

www.uesiglo21.edu.ar

 
 
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