Sie sind auf Seite 1von 277

CURSO TÉCNICO EM

TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS

DISCIPLINAS

Disciplina 1: Português e Redação Empresarial


Disciplina 2: Direito e Legislação
Disciplina 3:Operações imobiliárias
Disciplina 4:Desenho Arquitetônico
Disciplina 5:Relações Humanas, Ética e Cidadania
Disciplina 6: Economia e Marcado
Disciplina 7: Organização e técnicas comerciais
Disciplina 8:Matemática Financeira
ÍNDICE

PORTUGUES

UNIDADE 2 12
Texto e leitura

UNIDADE 3 13
Textos técnicos
UNIDADE 4 19
Relatórios administrativos

UNIDADE 5
Revisão gramatical

DIREITO E LEGISLAÇÃO

Unidade 1 39
As Fontes e a Divisão do Direito
Unidade2 55
A Lei do Inquilinato

Unidade 4 72
A Legislação e os Registros

OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS

Unidade 1 91
O Corretor de Imóveis 91
Unidade 2 97
Unidade 3 105
A Comercialização do Imóvel
Unidade 4 117
As Transações Imobiliárias
Unidade 5 127
A Administração Imobiliária
DESENHO ARQUITETÕNICO

Unidade 1 171
O Desenho Técnico
Unidade 2 175
Unidade 3 183
Construção Civil A 183
RELAÇÕES HUMANAS E ÉTICA

MATEMÁTICA FINANCEIRA

Unidade 1 289
Capital e Juros

Unidade 2 291
Capitalização Simples
Unidade 3 292
Capitalização Composta
Unidade 4 294
Descontos
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

• 5
Curso Técnico em Transações Imobiliárias
leitura de um texto deve se dar dentro de seus limites depende do que foi dito anteriormente. Se não há ordem,
semânticos e esse limite é imposto pelo texto como um o leitor se sente perdido e pode não reconhecer o objetivo
todo e pelas escolhas feitas por quem o produziu. do autor. Já quando falamos de inter-relação queremos
falar da relação que é estabelecida entre os fatos, as idé-
2.3. Textos publicitários ias. É necessário que haja ligação entre o que é dito para
Segundo Citelli (1985, p. 6) “o elemento per- haver coerência.
suasivo está colado ao discurso como a pele ao corpo”.
Partindo dessa idéia podemos armar que nenhum texto
é neutro, pois cada comunicação tem uma intenção e quer
convencer o interlocutor sobre algo. Os textos que mais
UNIDADE 3
explicitamente tem intenção de convencer o receptor é o
publicitário, isto é, a propaganda. Textos técnicos
A técnica
suposto de publicitária
que quanto mais umparece basear-se
anúncio viola asno pres-
regaras
de comunicação, mais atrai a atenção do espectador. En-
tretanto, a mensagem publicitária se vale de soluções já 3.1. Cartas comerciais
codicadas. Nesse sentido, a publicidade não tem valor
informativo, mas somente valor ideológico. Isto signica A carta comercial é um canal de comunicação muito usa-
que uma propaganda tem a intenção de persuadir impon- do no comércio e na indústria. A linguagem deste tipo de
do a ideologia do que anuncia. carta deve ser clara, simples, objetiva, formal e correta. O
A propaganda repassa os valores da ideologia tratamento mais comum é V.Sª (Vossa Senhoria).
dominante, aqueles em que a sociedade acredita e mostra A carta comercial segue as seguintes normas estéticas e
uma maneira de ver o mundo. Assim, é comum perceber- formais:
mos nos textos publicitários idéias como: valorização do • Papel de 21,0 x 29,7 cm (A-4);
sucesso, da beleza, do status, etc. Dessa forma, o signo • Impressão de um lado apenas do papel;
persuasivo, o da propaganda, tem a intenção de alterar • 20 a 25 linhas por página;
comportamentos ou maneiras de ver as coisas. A ver- • 60 a 70 toques por linha;
dade da propaganda visa tornar-se a verdade de todos, • Margens: direita (3 cm); esquerda (3
impondo alguma idéia como a mais correta, ou a que trará cm); superior (3 cm); inferior (3 cm);
sucesso, beleza, dinheiro, etc. • Usam-se espaços duplos;
• O vocativo de uma carta tem depois de
2.4. Coesão e coerência si dois pontos;
O parágrafo é uma unidade do discurso que tem em vista • Antes da invocação, pode-se colocar um
atingir um objetivo e não se limita a determinar pausas. resumo da carta: ref.: (referência).
Sua nalidade não está limitada ao que é de ordem estru- Vejamos modelos de cartas comerciais:
tural, mas estende-se à qualidade das idéias. Desse modo,
idéias novas constituem parágrafos diversos. Conforme São Paulo, 12 de janeiro de 2008.
a estrutura do parágrafo, todo texto escrito pressupõe Senhor Diretor:
uma organização diferente do texto falado. A sua forma
e estruturação são essenciais para a clareza da comunica- Estamos iniciando a comercialização de cartões
ção da mensagem, entretanto, outros elementos, como a de visita confeccionados pelas crianças carentes
coesão e a coerência, também contribuem para que esse da comunidade Serro Azul. Tal iniciativa tem a
discurso seja bem sucedido. A Coesão é a manifestação intenção de incentivar a criatividade dos menores
lingüística da coerência e vem do modo como os concei- que ali moram e que agora fazem parte do projeto
tos e relações subjacentes são expressos na superfície tex- social que iniciamos nesta semana.
tual. Responsável
constrói-se peladeunidade
através formal do
mecanismos texto, a coesão
gramaticais (pro- Convidamos
tando apreciarV.S.ª a participar
nossos cartões edesse
assim,projeto, acei-
se desejar,
nomes anafóricos, conjunções, etc.). Portanto, a coesão contratar os serviços do projeto.
revela-se na escolha desses mecanismos. Agradecemos, antecipadamente, em nome dos
A coerência, por sua vez, encontra-se nas partes que não menores, a preferência que V.S.ª nos dará.
são contraditórias, ou seja, as partes de um texto devem
concordar entre si no que diz respeito às informações Atenciosamente,
para que o mesmo seja coerente. Daí a necessidade de
ordem e inter-relação. Quando falamos na necessidade Maria Beatriz Tramandeli
de ordem, falamos que é preciso narrar fatos sequencial- Diretora social
mente, pois o desenvolvimento de um “acontecimento” Projeto Serro Azul
MBT/HT

• 13
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

a) Ata
Em assembléias gerais ou em reuniões é lavrado um
TIMBRE documento que contém o resumo escrito dos fatos e res-
5 espaços oluções, que se denomina ATA.
DE 357/09 As atas são escritas em livro especial, cujas páginas são
3 espaços numeradas e rubricadas. Atualmente, está bastante difun-
São Paulo, XX de xxxxxx de XXXX. dido o uso de atas datilografadas, mas as normas são as
5 espaços mesmas.Não se diz “redigir uma ata” e sim “lavrar uma
Ref.: solicitação de liberação de funcionários ata”.A pessoa encarregada de numerar e rubricar as pági-
3 espaços nas do livro de atas terá que redigir o termo de abertura:
Sr. Astrogildo: “este livro contém XX páginas por mim numeradas e ru-
3 espaços bricadas e se destina ao registro de atas da Firma X”.
Informamos V.S.ª de que no dia 21 de janeiro de 2009
o Centro de Educação Nacional oferecerá um curso de Na assuntos
de ata não sediferentes.
empregamAtualmente,
parágrafos, porém,
emborajánela se trate
se encon-
aperfeiçoamento. Portanto, solicitamos a liberação dos tram exemplos de atas com parágrafos.
funcionários para que possam assistir ao curso. Espera- Não se admitem rasuras ou riscos. Em caso de engano
mos resposta ocial sobre a liberação dos funcionários. usam-se as expressões corretivas “aliás”, “digo” e, logo a
3 espaços seguir, deve-se escrever a palavra certa.
Atenciosamente, Toda ata deve conter início, desenvolvimento e conclusão.
3 espaços Coloca-se, primeiramente, o número da ata e a natureza
Genésio Amaral Ribeiro da reunião (reunião de diretoria, assembléia ordinária, ex-
3 espaços
traordinária, etc...). Ainda no início da ata, faz-se referên-
Anexo: Paneto do curso
cia à hora, ao dia, mês e ano, escritos por extenso. Outro
3 espaços
item que constitui o início da ata é o local de reunião e das
GAR/TF (iniciais do redator/iniciais do digitador)
demais pessoas presentes.
3 espaços
O desenvolvimento é a 2ª parte da ata. Aí se resumem, or-
c/c: Gerência de Recursos Humanos
denadamente, todos os fatos e decisões da reunião. A 3ª
e última parte de que se compõe a ata é o encerramento,
fecho ou conclusão, geralmente uma forma padronizada
a) Introduções mais comuns em cartas comerciais que conclui (ou encerra) a ata.
• Participamos-lhe que... No caso da ata datilografada, no decurso da reunião,
• Desejamos cienticá-los de que... as anotações necessárias são feitas em escrita manual e,
• Atendendo às solicitações da carta... concluídos os trabalhos, a ata será datilografada em sua
• Com relação aos termos de sua carta... forma nal. As atas datilografadas terão todas as linhas
• Informamos V.S.ª de que... numeradas e o espaço que sobra à margem direita, preen-
• Em vista do anúncio publicado no... chido com pontilhado.
em... Em resumo, a ata é um registro no qual se relata det-
alhadamente o que ocorreu em uma reunião, assembléia
b) Fechos de cortesia ou convenção. São elementos básicos de uma ata: data e
• Atenciosamente – para pessoas cargo hora da reunião, local, relação e identicação das pessoas
semelhante ao do redator; presentes, declaração do presidente e secretário, ordem
• Respeitosamente – para pessoas com do dia, fecho.
cargos importantes;
• Com elevada consideração, abraça-o seu Modelo
amigo – para pessoas intimas; EMPRESA DA UVA
CGC.ME.........../.........................
amigas. • Cordiais saudações – para pessoas muito ATA DA ASSEMBLÉIA GERAL EX-
TRAORDINÁRIA
Realizada em ....de...........................de ........
c) Fechos que devemos evitar Hora/data/local: realizada às .......(horário por extenso)
• Aguardando suas notícias, aqui vai meu horas do dia ...de...........de............, na Avenida Deodoro,
abraço; nº 19, São Paulo, Estado de São Paulo. EDITAL DE
• Sem mais para o momento; CONVOCAÇÃO: Publicado nos jornais Diário O-
• Subscrevo-me. cial do Estado e Folha da Avenida, dos dias .......... e
................. de ..............................de .................................
3.2. Modelos de documentos
QUORUM DE INSTALAÇÃO: presentes acioni-
stas

• 14
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

representando mais de um terço do capital social


com direito a voto, conforme “livro de presença”. Modelo
PRESIDÊNCIA/SECRETARIA: presidida, nos
termos do ar. 21, do Estatuto Social, por Terên- CIRCULAR
cio Bertoldo Neves e secretariada por Gertrudes
Helena Soares. DELIBERAÇÕES: os senhores Senhores,
acionistas, por unanimidade de votos, deliberam: O diretor de nossa escola gostaria de informar só
aprovar a candidatura de Carminda de Abreu Silva aceitará matrículas acompanhadas de cópias auten-
à presidência da empresa. APROVAÇÃO: após ticadas dos seguintes documentos do aluno: Car-
sua leitura aos presentes, foi esta ata por todos eles teira de Identidade, CPF, comprovante de endereço
aprovada e assinada. São Paulo, .....de .................. e comprovante de escolaridade.
de................, Terêncio Bertoldo Neves, Presidente; Além disso, as cópias deverão ser grampeadas ao
Gertrudes Helena Soares, Secretária; demais acioni- requerimento de matrícula para que não haja ne-
stas. A presente é cópia el do srcinal transcrito nhum problema relativo à perda de documentos.
no livro de atas de assembléia acionista da empresa. Fulano de tal
Gertrudes Helena Soares – secretária. cargo

SECRETARIA DO COMERCIO DE UVAS DO


ESTADO. d) Contrato
Certico o registro sob o número.....em... Contrato é um documento resultante de um acordo en-
-..............-................... Maraísa Costa, tre duas ou mais partes em relação a algo. Os contratos
Secretária Geral. podem ser:
Unilateral: uma parte promete e a outra
a) Atestado aceita.
Atestado é uma declaração rmada por uma autoridade Bilateral: as partes transferem mutua-
em favor de alguém ou algum fato de que se tenha con- mente alguns direitos e reciprocamente os aceitam.
hecimento. Cumulativo: a coisa que cada uma das
partes se obriga a dar ou fazer equivale à que tem de rece-
ber.
Modelo Aleatório: o lucro que se há de receber
ATESTADO DE FREQUÊNCIA do contrato é unicamente provável e incerto.
Atestamos para os devidos ns que ........................., Social: acordo tático ou expresso entre o
brasileiro, portador do RG......................., está ma- governante e os governados.
triculado no Colégio Assis sob o número de in-
scrição................. e) Convocação
Local e data Convocação é uma forma de comunicação escrita na qual
Assinatura da autoridade se convoca alguém para determinada reunião.
Cargo
MODELO

ASSOCIAÇÃO DOS PROFISSIONAIS DA


EDUCAÇÃO
b) Aviso ASSEMBLEIA GERALL ORDINÁRIA
O aviso caracteriza-se pela informação ou comunicado a CONVOCAÇÃO
alguém. É empregado no comércio, na indústria, no ser- A Diretoria da APE, no exercício de suas atri-
viço público. A forma mais comum de aviso é aquele em buições, convoca a assembléia geral da APE para
que o empregador notica a rescisão de contrato ao em- reunir-se, em caráter ordinário, na rua dos tecidos,
pregado: aviso prévio. nº 01, a 21 de janeiro de 200X, às 20 horas, para
deliberarem sobre a seguinte pauta:
c) Circular 1 discutir sobre as aulas de fevereiro;
A circular caracteriza-se como uma comunicação que é 2 apreciar e aprovar o calendário letivo;
dirigida a várias pessoas ou a um órgão. Tem intuito de 3 decidir sobre outros assuntos relevantes.
transmitir avisos, ordens, instruções, etc. São Paulo, ....../....../.........
Fulano de tal
Presidente

• 15
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

h) Estatuto
f) Declaração Estatuto é o regimento que determina as normas de uma
determinada organização, empresa, escola, fundação, etc.
Declaração é um documento em que se explica, manifesta
Modelo
opinião, depõe a favor de alguém.

Modelo ESTATUTO SOCIAL DA (colocar a denomina-


DECLARAÇÃO ção social da associação)

ADEMIR DE PADUA, portador da Cédula de ARTIGO 1º - DENOMINAÇÃO, SEDE, FI-


Identidade nº 1.356.567, residente na cidade de NALIDADE E DURAÇÃO
Santos, à Av. Deodoro da Fonseca, 248, apto 602, (colocar a denominação social da associação), neste
declara que o Sr. PEDRO DA SILVA, lho de estatuto designada, simplesmente, como Associa-
João da Silva e de Maria do Socorro, residente à Av. ção (ou pela sigla se houver), fundada em data de
XV de novembro, 684, apto 701, é pessoa idônea, (colocar datada), com sede e foro nesta capital,
nada conhecendo de desabonador em sua conduta na (colocar endereço completo, inclusive CEP) do
pessoal. Estado de São Paulo, é uma associação de direito
privado, constituída por tempo indeterminado,
Local e data sem ns econômicos, de caráter organizacional,
Assinatura lantrópico, assistencial, promocional, recreativo
e educacional, sem cunho político ou partidário,
com a nalidade de atender a todos que a ela se
g) Edital
dirigirem, independente de classe social, nacionali-
É um ato de que se vale pessoa ou entidade para ns de
dade, sexo, raça, cor ou crença religiosa.
comunicação, convocação, citação, abertura de concor-
rência, intimação, resultado de concursos, etc..., publica-
ARTIGO 2º - SÃO PRERROGATIVAS DA AS-
do em órgão da imprensa. O edital deve orientar o mais
SOCIAÇÃO:
possível, os interessados no assunto.
No desenvolvimento de suas atividades, a Associa-
ção observará
alidade, os princípios
moralidade, da legalidade,
publicidade, impesso-e
economicidade
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO “MERIDIO- da eciência, com as seguintes prerrogativas:
NAL”
ASSEMBLÉIA-GERAL EXTRAORDINÁRIA I. Acrescentar neste inciso todas as nalidades da
Associação.
EDITAL Parágrafo Único - Para cumprir suas nalidades
Pelo presente, cam convocados os senhores sociais, a Associação se organizará em tantas uni-
condôminos para uma Assembléia-Geral Ex- dades quantas se zerem necessárias, em todo o
traordinária a ser realizada no dia 20 de julho, às território nacional, as quais funcionarão mediante
20:30 horas, em primeira convocação e, às 21:00 delegação expressa da matriz, e se regerão pelas
horas, em segunda convocação, no salão de fes- disposições contidas neste estatuto e, ainda, por
tas do condomínio, a m de deliberarem sobre a um regimento interno aprovado pela Assembléia
seguinte Ordem do Dia: Geral.

1. Leitura, discussão e aprovação da ata da ARTIGO 3º - DOS COMPROMISSOS DA AS-


última assembléia; SOCIAÇÃO
2. Obras: valores recebidos até esta data. Va- A Associação se dedicara às suas atividades através
lores pagos. Contratos rmados e valores a pagar. de seus administradores e associados, e adotará
Saldo existente. Cota extra necessária ao término práticas de gestão administrativa, sucientes a coi-
das obras. Previsão par o término; bir a obtenção, de forma individual ou coletiva,
3. Solarium. Manutenção e reformas. de benefícios ou vantagens, lícitas ou ilícitas, de
4. Assuntos gerais. qualquer forma, em decorrência da participação
nos processos decisórios, e suas rendas serão inte-
Data gralmente aplicadas em território nacional, na con-
Assinatura do síndico secução e no desenvolvimento de seus objetivos
sociais.

• 16
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

ARTIGO 4º – DA ASSEMBLÉIA GERAL II. Respeitar e cumprir as decisões da Assembléia


A Assembléia Geral Deliberativa é o órgão máximo Geral;
e soberano da Associação, e será constituída pelos III. Zelar pelo bom nome da Associação;
seus associados em pleno gozo de seus direitos. IV. Defender o patrimônio e os interesses da As-
Reunir-se-á na segunda quinzena de janeiro, para sociação;
tomar conhecimento das ações da Diretoria Exec- V. Cumprir e fazer cumprir o regimento interno;
utiva e, extraordinariamente, quando devidamente VI. Comparecer por ocasião das eleições;
convocada. Constituirá em primeira convocação VII. Votar por ocasião das eleições;
com a maioria absoluta dos associados e, em se- VIII. Denunciar qualquer irregularidade vericada
gunda convocação, meia hora após a primeira, com dentro da Associação, para que a Assembléia Geral
qualquer número, deliberando pela maioria simples tome providências.
dos votos dos presentes, salvo nos casos previsto Parágrafo Único - É dever do associado contri-
neste estatuto, tendo as seguintes prerrogativas. buinte honrar pontualmente com as contribuições
I. Fiscalizar os membros da Associação, na con- associativas.
secução de seus objetivos; .........................................................................................
II. Eleger e destituir os administradores; ....................................
III. Deliberar sobre a previsão orçamentária e a ARTIGO 11 – DA APLICAÇÃO DAS PENAS
prestação de contas; As penas serão aplicadas pela Diretoria Executiva e
IV. Estabelecer o valor das mensalidades dos as- poderão constituir-se em:
sociados; I. Advertência por escrito;
V. Deliberar quanto à compra e venda de imóveis II. Suspensão de 30 (trinta) dias até 01 (um) ano;
da Associação; III. Eliminação do quadro social.
VI. Aprovar o regimento interno, que disciplinará
os vários setores de atividades da Associação; ARTIGO 12 - DOS ORGÃOS ADMINISTRA-
VII. Alterar, no todo ou em parte, o presente es- TIVOS DA INSTITUIÇÃO
tatuto social; São órgãos da Associação:
VIII. Deliberar quanto à dissolução da Associação; I. Diretoria Executiva;
IX. Decidir, em ultima instância, sobre todo e II. Conselho Fiscal.
qualquer assunto
bre os casos de interesse
omissos social,
no presente bem como so-
estatuto. ........................................................................................
......................................
Parágrafo Primeiro - As assembléias gerais poderão ARTIGO 29 - DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
ser ordinárias ou extraordinárias, e serão convoca- A Associação não distribui lucros, bonicações ou
das, pelo Presidente ou por 1/5 dos associados, vantagens a qualquer título, para dirigentes, asso-
mediante edital xado na sede social da Associa- ciados ou mantenedores, sob nenhuma forma ou
ção, com antecedência mínima de 10 (dez) dias de pretexto, devendo suas rendas ser aplicadas, exclu-
sua realização, onde constará: local, dia, mês, ano, sivamente, no território nacional.
hora da primeira e segunda chamada, ordem do dia,
e o nome de quem a convocou; ARTIGO 30 - DAS OMISSÕES
Parágrafo Segundo - Quando a assembléia geral Os casos omissos no presente Estatuto serão re-
for convocada pelos associados, deverá o Presiden- solvidos pela Diretoria Executiva, “ad referendum”
te convocá-la no prazo de 3 (três) dias, contados da Assembléia Geral.
da data entrega do requerimento, que deverá ser São Paulo, (mesma data de sua aprovação)
encaminhado ao presidente através de noticação
extrajudicial. Se o Presidente não convocar a as- ______________________________________
sembléia, aqueles que deliberam por sua realização, __
farão a convocação; Presidente
Parágrafo Terceiro - Serão tomadas por escrutínio
secreto as deliberações que envolvam eleições da ______________________________________
diretoria e conselho scal e o julgamento dos atos __
da diretoria quanto à aplicação de penalidades. Advogado
Nome:
......................................................................................... OAB nº
....................................
ARTIGO 7º - SÃO DEVERES DOS ASSOCIA-
DOS
I. Cumprir e fazer cumprir o presente estatuto;

• 17
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

92, para o m especíco de representar-me na re-


i) Memorando
união de condomínio do Edifício solar das Palmei-
É um documento muito simples usado na correspondên-
ras, com poderes para votar e assinar documentos
cia interna de uma empresa. Traz impresso, abaixo do
timbre, a expressão “Memorando” ou “Memorando In- necessários ao bom e el cumprimento deste man-
terno”. Logo abaixo, ao lado direito, há, também impres- dato.
so, nº e “Em / / “, que você utiliza, respec-
tivamente para, numerar e datar o memorando. Para maior clareza e ns de direito, rmo o pre-
Na linha precedida de “DE”, você especica o cargo de sente.
quem o envia, na linha precedida de “PARA”, o cargo de
Assinatura com rma reconhecida
quem o recebe, e na linha precedida de “ASSUNTO”, um
título para o assunto em questão.
O memorando
ta, deve apenas
isto é, usando-se ser desenvolvido
as palavrasdeindispensáveis
maneira sucin-à
clareza do assunto tratado. As expressões formais, muito
usadas no encerramento da correspondência comercial, l) Protocolo
são dispensáveis no memorando, bastando a assinatura É o registro dos atos públicos ou registro das audiências
de quem o envia. Entretanto, algumas organizações ado- nos tribunais. Comercialmente, é como denominamos os
tam para seus memorandos uma forma de encerramento registros de correspondência de uma empresa, ou regis-
bastante simples: quando o memorando for dirigido a um tros de entrada e saída de materiais ou documentos.
superior hierárquico, o encerramento será feito através da
palavra “Respeitosamente”. “Grato” e o encerramento Modelo
usado no memorando em que é feita uma solicitação.
Quando o memorando é trocado entre funcionários da Destinatário data
mesma hierarquia, “Saudações” é a forma de encerra- Nome: ............................................................................
mento usada. .....................................
End.: ..............................................................................
j) Nota promissória .....................................
É uma promessa de pagamento feita pelo devedor ao cre- Cidade: .............................................................. esta-
dor. São requisitos essenciais da nota promissória: do:.................................
• Denominação “Nota Promissória”; Conteúdo: ....................................................................
• Importância a ser paga também por extenso; ....................................
• Nome da pessoa a quem a importância deve ser Recebido em ........./................/.............
paga (credor); Carimbo e assinatura
• Assinatura do emitente (devedor).
m) Recibo
k) Procuração
È um documento que autoriza uma pessoa a realizar Recibo é um documento em que se declara o recebimento
negócios em nome de outra. Imagine a seguinte situação: de algo.
você tem que viajar e não pode participar da reunião de
condomínio. A solução é autorizar alguém a fazer isto no RECIBO
seu lugar. Você poderia redigir a seguinte procuração (ob-
serve atentamente as informações necessárias). Recebemos da MARCO INCORPORAÇÕES a
Modelo importância de R$ 10.000,00 (oitenta mil reais),
como pagamento de comissões referente a venda
PROCURAÇÃO de um apartamento situado à Av. Professor Urias,
742, Fazendinha – SP.
Por este instrumento particular de procuração, eu São Paulo, 10 de fevereiro de 200X.
JOÃO JOSE, brasileiro, economista, casado, resi- ____________________________________
dente e domiciliado nesta cidade, à Rua do Principe Assinatura
nº 133, aptº 301 portador da Cédula de Identidade
RG nº 1.220.945 e do CNPF nº 022.368.689-87, Testemunhas:
nomeio PEDRO SEBASTIÃO, brasileiro, casado, 1 ........................................
engenheiro, residente e domiciliado nesta capital, à 2.........................................
Rua Anhaia nº 134, portador da Cédula de Identi-
dade RG nº 9.238.568 e do CNPF nº 018.359.577-

• 18
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

sobre o relatório pode gerar uma resposta positiva. Por-


n) E-mail tanto, a habilidade do redator não deve girar em torno
Atualmente, as mensagens eletrônicas tem sido usadas apenas da capacidade de analisar situações, mas de inferir
com muita freqüência. Esse tipo de mensagem, o popular delas as reais necessidades do administrador da empresa.
e-mail, é como qualquer outra mensagem escrita, pois re-
quer os mesmos cuidados: clareza, simplicidade, coerên-
cia devem estar presentes também na correspondência
eletrônica.
UNIDADE 5
Estruturalmente, o e-mail é semelhante à carta pessoal. O
texto deve ter um vocativo (saudação inicial), a mensagem Revisão gramatical
(texto), uma despedida (atenciosamente, cordialmente,
respeitosamente) e assinatura. 5.1. CONCORDÂNCIA COM VERBOS SER/
HAVER/FAZER
O verbo ser, em geral¸ concorda com o sujeito.
UNIDADE 4 Exemplo:

Relatórios administrativos A or é perfumosa.


Mariana é a alegria da família.
4.1. Noção de Relatório Administrativo Mariana é as alegrias da família.
Relatórios administrativos são comunicações elaboradas O verbo ser concordará com o nome da pessoa.
pelos membros de uma empresa. Geralmente são reque-
ridas pelos administradores, gerentes, diretores. A im- a) Horas – datas – distâncias: quando indica horas,
portância desses textos não consiste em sua forma, mas datas, distâncias, o verbo SER, sendo impessoal (não tem
sim em sua utilidade porque tem como objetivo prestar sujeito), concorda com o predicativo, ou seja, com a pala-
informações sobre a situação dos ocorrido dentro da em- vra que indica horas, datas, distância.
presa, como projetos, operações, etc. Portanto, o relatório
administrativo é um recurso que facilita e organiza os tra- Exemplos:
balhos de uma empresa.
Que hora é?
4.2. Estrutura do relatório Que horas são?
As estruturas mais comuns de relatório são: É uma hora.
• Apresentação de solução de problemas; Hoje são 25 de março.
• Enumeração de fatos; São quinze quilômetros.
• Exposição temporal: cronologia dos fa- Hoje é 1º de abril.
tos;
• Argumentação. b) Haver = existir ou acontecer é impossível (sem
O esquema da apresentação que segue exposição cro- sujeito): verbo ca sempre na 3ª pessoa do singular.
nológica dos fatos expõe o problema, depois as causas e
efeitos e concluindo, a solução. Exemplos:

4.3. Técnicas para redação de relatórios Na sala, existiam vinte lugares.


Aprender a elaborar relatórios requer treino, exercício Na sala, devia haver vinte lugares.
contínuo. A primeira providência a ser tomada para fazer
um bom relatório é um plano ou esquema, pois será útil OBS.: Existir concordará sempre com o sujeito já que
para a precisão
ltrarão e a qualidade
as informações parado relatório.
que o texto Esses esquemas
nal não tenha tem sujeito.
dados irrelevantes. Exemplo:
Para que os relatórios sejam preparados com mais eciên-
cia, deve-se considerar o tema, as circunstancias, o recep- Na sala, existem vinte lugares.
tor e reunir todas as informações relevantes antes de
começar a escrevê-los. É preciso também escolher bem c) Fazer = é impessoal quando tempo transcorrido
as palavras a serem utilizadas pensando no que seria mais ou a transcorrer: verbo ca no singular.
agradável ao receptor.
Considerando que comunicação será ecaz se produzir Exemplo:
a resposta desejada, é necessário poupar o receptor de
informações inoportunas porque uma impressão positiva Ontem fez dois meses que ele se formou.

• 19
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

5.2. Acentuação – principais regras de acordo com o


novo acordo ortográco da Língua Portuguesa Exemplos:

5.2.1. TREMA tuiuiú, tuiuiús, Piauí;

Não se usa mais o trema (¨), sinal colocado sobre a letra u 2) se o i ou o u forem precedidos de ditongo crescente, o
para indicar que ela deve ser pronunciada nos grupos gue, acento permanece.
gui, que, qui. Exceto para palavras de srcem estrangeira,
como Müller. Exemplos:

5.2.2. Principais regras guaíba, Guaíra.

Mudanças nas regras


1. Não se usade acentuação
mais o acento dos ditongos abertos 3. Não
êem se usa mais o acento das palavras terminadas em
e ôo(s).
éi e ói das palavras paroxítonas (palavras que têm acento
tônico na penúltima sílaba). O CORRETO

O CORRETO abençoo
alcaloide creem
alcateia deem
androide enjoo
(verbo apoiar) apoia leem
(verbo apoiar) apoio perdoo
asteroide
boia 4. Não se usa mais o acento que diferenciava os pares
celuloide pára/para, péla(s)/pela(s), pêlo(s)/pelo(s), pólo(s)/
claraboia polo(s) e pêra/pera.
colmeia
Atenção!
Atenção: essa regra é válida somente para palavras par-
oxítonas. Assim, continuam a ser acentuadas as palavras • Permanece o acento diferencial em pôde/pode.
oxítonas e os monossílabos tônicos Pôde é a forma do passado do verbo poder (pretérito per-
Terminados em éis e ói(s). feito do indicativo), na 3.ª pessoa do singular. Pode é a
forma do presente do indicativo, na 3.ª pessoa do singu-
Exemplos: lar.

papéis, herói, heróis, dói (verbo doer), sóis etc. Exemplo:

2. Nas palavras paroxítonas, não se usa mais o Ontem, ele não pôde sair mais cedo, mas hoje ele pode.
acento no i e no u tônicos quando vierem depois de um
ditongo decrescente. • Permanece o acento diferencial em pôr/por.
Pôr é verbo. Por é preposição.
O CORRETO Exemplo: Vou pôr o livro na estante que foi feita por
Baiuca mim.
bocaiuva* • Permanecem os acentos que diferenciam o sin-
cauila**
feiura gular do plural
derivados dos verbos
(manter, ter e vir,
deter, reter, assimconvir,
conter, como intervir,
de seus
* bocaiuva = certo tipo de palmeira advir etc.).
**cauila = avarento
Exemplos:
Atenção:
Ele tem dois carros. / Eles têm duas casas.
1) se a palavra for oxítona e o i ou o u estiverem em Ele vem de Sorocaba. / Eles vêm de Rondônia.
posição nal (ou seguidos de s), o acento permanece. Ele mantém a palavra. / Eles mantêm a palavra.
Ele convém aos estudantes. / Eles convêm aos estu-
dantes.

• 20
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

• É facultativo o uso do acento circunexo para Vossa Excelência (V. Ex.ª): para Membros do
diferenciar as palavras forma/ fôrma. Em alguns casos, o Ministério Público (Procuradores da República, Procura-
uso do acento deixa a frase mais clara. Veja este exemplo: dores do Trabalho, Procuradores do Ministério Público
Qual é a forma da fôrma do bolo? Militar ou Promotores de Justiça).

5. Não se usa mais o acento agudo no u tônico das for- Executivo e Legislativo
mas (tu) arguis, (ele) argui, (eles) arguem, do presente do
indicativo do verbo arguir. O mesmo vale para o seu com- Vossa Excelência (V. Ex.ª): para chefes do Execu-
posto redarguir. tivo (Presidente da República, Governadores e Prefeitos),
Ministros de Estado e Secretários Estaduais e Municipais,
6. Há uma variação na pronúncia dos verbos terminados para Integrantes do Poder Legislativo (Senadores, Depu-
em guar, quar
desaguar, e quir,obliquar,
enxaguar, como aguar, averiguar,
delinquir apaziguar,
etc. Esses verbos tados Federais,
istros Deputados
do Tribunal Estaduais
de Contas da Uniãoe Vereadores), Min-
e para Conselhei-
admitem duas pronúncias em algumas formas do presen- ros dos Tribunais de Contas Estaduais.
te do indicativo, do presente do subjuntivo e também do
imperativo. Veja: Militares

a) se forem pronunciadas com a ou i tônicos, essas for- Vossa Excelência (V. Ex.ª): para ocias generais -
mas devem ser acentuadas. (Almirantes-de-Esquadra, Generais-de-Exército e Tenen-
Exemplos: tes-Brigadeiros; Vice-Almirantes, Generais-de-Divisão
e Majores-Brigadeiros; Contra-Almirantes, Generais-
• verbo enxaguar: enxáguo, enxáguas, enxágua, de-Brigada e Brigadeiros e Coronéis Comandantes das
enxáguam; enxágue, enxágues, enxáguem. Forças Auxiliares dos Estados e DF (Polícias Militares e
Bombeiros Militares).
• verbo delinquir: delínquo, delínques, delínque, Vossa Senhoria (V. S.ª): para demais patentes e
delínquem; delínqua, delínquas, delínquam. graduações militares.

b) se forem pronunciadas com u tônico, essas formas de- Autoridades eclesiásticas


ixam de ser acentuadas. Exemplos (a vogal sublinhada é
tônica, isto é, deve ser pronunciada mais fortemente que Vossa Santidade (V. S.): para líderes religiosos su-
as outras): premos (o papa, o patriarca ecumênico, o Dalai Lama,
etc.)
• verbo enxaguar: enxaguo, enxaguas, enxagua, Vossa Eminência (V. Em.ª): para cardeais
enxaguam; enxague, enxagues, enxaguem. Vossa Beatitude: para os patriarcas das igrejas sui
juris orientais
• verbo delinquir: delinquo, delinques, delinque, delin- Vossa Excelência Reverendíssima (V. Ex.ª Rev-
quem; delinqua, delinquas, delinquam. ma): para arcebispos e bispos.
Vossa Reverendíssima (V. Revma): para abades,
superiores de conventos, monsenhores, outras autori-
5.3. Pronomes de tratamento dades eclesiásticas e sacerdotes em geral.
Padre (Pe.): para padres.
Autoridades de Estado
Autoridades monárquicas ou imperiais
Vossa Excelência (V. Ex.ª): Para o presidente da
República, senadores
governadores, da República,
deputados federais eministros
estaduais,deprefeitos,
Estado, Vossa Majestade
para monarcas Real &títulos
que detenham Imperial (V. M. R. &e I.):
de imperador rei
embaixadores, vereadores, cônsules, chefes das Casas Ci- ao mesmo tempo.
vis e Militares. Somente o presidente da república usa o Vossa Majestade Imperial (V. M. I.): para impera-
pronome de tratamento por extenso, nunca abreviado. dores e imperatrizes
Vossa Magnicência (V. Mag.ª): Para reitores de Vossa Majestade (V. M.): para reis e rainhas.
Universidade, pró-reitores e vice-reitores. Vossa Alteza Real & Imperial (V. A. R. & I.): para
Vossa Senhoria (V. S.ª): Para diretores de autar- príncipes de casas reais e imperiais.
quias federais, estaduais e municipais. Judiciárias e do Vossa Alteza Imperial (V. A. I.): para príncipes de
Ministério Público casas imperiais.
Meritíssimo Juiz (M. Juiz): para juízes de Direito. Vossa Alteza Real (V. A. R.): para príncipes e in-

• 21
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

fantes de casas reais. apelo. (e não vos digneis)


Vossa Alteza Sereníssima (V. A. S.): para prínci-
pes monarcas e Arquiduques. 5.4. Uso do hífen
Vossa Alteza (V. A.): para duques.
Vossa Excelência (V. Ex.ª): para Duques com Uso do hífen com compostos
Grandeza, na Espanha.
Vossa Graça (V. G.): para Duques e Condes. 5.4.1. Usa-se o hífen nas palavras compostas que não
Vossa Alteza Ilustríssima (V. A. Ilmª.): para no- apresentam elementos de ligação.
bres mediatizados, como Condes, na Alemanha.
O Mui Honorável (M. Hon.): para marqueses, na Exemplos:
Grã-Bretanha.
O Honorável (Hon.): para condes (The Right guarda-chuva, arco-íris, boa-fé, segunda-feira, mesa-
Hon.), viscondes,
condes barões e lhos de duques, marqueses e
na Grã-Bretanha. redonda, pão-duro,
bandeira, vaga-lume,bate-boca
joão-ninguém, porta-malas, porta-

Outros títulos * Exceções: Não se usa o hífen em certas pala-


vras que perderam a noção de composição, como:
Senhor (Sr.): para homens em geral, quando não girassol, madressilva, mandachuva, pontapé, paraquedas,
existe intimidade paraquedista, paraquedismo.
Senhora (Sr.ª): para mulheres casadas ou mais
velhas (no Brasil) ou mulheres em geral (em Portugal). 5.4.2. Usa-se o hífen em compostos que têm palavras
Senhorita (Srt.ª): para moças solteiras, quando iguais ou quase iguais, sem elementos de ligação.
não existe intimidade (no Brasil).
Vossa Senhoria (V. S.ª): para autoridades em ger- Exemplos:
al, como secretários da prefeitura ou diretores de empre-
sas reco-reco, blá-blá-blá, zum-zum, tico-tico, tique-taque,
Ilustríssimo (Il.mo): para pessoas comuns, no cri-cri, glu-glu, rom-rom, pingue-pongue, zigue-zague,
mesmo sentido de Senhoria, delegados, diretores de al- esconde-esconde, pega-pega, corre-corre
guma autarquia.
Doutor (Dr.): para empregado a quem possui 5.4.3. Não se usa o hífen em compostos que apresen-
doutorado. Modernamente é usado para tratar qualquer tam elementos de ligação.
pessoa com um curso superior, erroneamente, princi-
palmente médico e advogado que muitos se apresentam Exemplos:
desta forma. O correto seria Ilmo Sr (ª) Advº(ª), Ilmo Sr
Medº(ª), … pé de moleque, pé de vento, pai de todos, dia a dia, m
Arquitecto (Arq.º(ª)): para arquitetos (em Portu- de semana, cor de vinho, ponto e vírgula, camisa de força,
gal). cara de pau, olho de sogra
Engenheiro (Eng.º(ª)): para engenheiros (em
Portugal). Incluem-se nesse caso os compostos de base oracional.
Comendador (Com.º(ª)): para comendadores
Professor (Prof.º(ª)): para professores. Exemplos:
Desembargador (Des.dor): para desembarga-
dores maria vai com as outras, leva e traz, diz que diz que, Deus
Pastor (Pr.º): para pastores de igrejas protestan- me livre, Deus nos acuda, cor de burro quando foge, bi-
tes. cho de sete cabeças, faz de conta

* Exceções: água-de-colônia, arco-da-velha, cor-de-rosa,


OBS.: mais-que-perfeito, pé-de-meia, ao deus-dará, à queima-
roupa.
Embora os pronomes de tratamento sejam expressos na
segunda pessoa (singular ou plural), a concordância ver- 5.4.4. Usa-se o hífen nos compostos entre cujos el-
bal será feita na terceira pessoa (singular ou plural). ementos há o emprego do apóstrofo. Exemplos:

Exemplo: gota-d’água, pé-d’água

Peço que Vossa Senhoria se digne responder ao meu 5.4.5. Usa-se o hífen nas palavras compostas derivadas

• 22
Curso Técnico em Transações Imobiliárias
de topônimos (nomes próprios de lugares), com ou sem
elementos de ligação. Exemplos: Exemplos:

Belo Horizonte — belo-horizontino micro-ondas


Porto Alegre — porto-alegrense anti-inacionário
Mato Grosso do Sul — mato-grossense-do-sul sub-bibliotecário
Rio Grande do Norte — rio-grandense-do-norte inter-regional
África do Sul — sul-africano
3.Nãoseusaohífenseoprexoterminarcomletra
5.4.6. Usa-se o hífen nos compostos que designam es- diferente daquela com que se inicia a outra palavra.
pécies animais e botânicas
(nomes de plantas, ores, frutos, raízes, sementes), ten- Exemplos:
ham ou não elementos de ligação. autoescola
Exemplos: antiaéreo
intermunicipal
bem-te-vi, peixe-espada, peixe-do-paraíso, mico-leão- supersônico
dourado, andorinha-da-serra, lebre-da-patagônia, erva- superinteressante
doce, ervilha-de-cheiro, pimenta-do-reino, peroba-do- agroindustrial
campo, cravo-da-índia aeroespacial
semicírculo
Obs.: não se usa o hífen, quando os compostos que desig-
nam espécies botânicas e zoológicas são empregados fora * Se o prexo terminar por vogal e a outra palavra
de seu sentido srcinal. Observe a começar por r ou s, dobram-se essas letras.
diferença de sentido entre os pares:
Exemplos:
a) bico-de-papagaio (espécie de planta ornamen-
tal) - bico de papagaio (deformação nas vértebras). minissaia
b) olho-de-boi (espécie de peixe) - olho de boi antirracismo
(espécie de selo postal). ultrassom
semirreta
Uso do hífen com prexos
Casos particulares
As observações a seguir referem-se ao uso do hífen em
palavras formadas por prexos (anti, super, ultra, sub etc.) 1.Comosprexossubesob,usa-seohífentambém
ou por elementos que podem funcionar como prexos diante de palavra iniciada por r.
(aero, agro, auto, eletro, geo, hidro, macro, micro, mini,
multi, neo etc.). Exemplos:

Casos gerais sub-região


sub-reitor
1. Usa-se o hífen diante de palavra iniciada por h. sub-regional
sob-roda
Exemplos:
2.Comosprexoscircumepan,usa-seohífendi -
anti-higiênico
anti-histórico ante de palavra iniciada por m, n e vogal.
macro-história Exemplos:
mini-hotel
proto-história circum-murado
sobre-humano circum-navegação
super-homem pan-americano
ultra-humano
3. Usa-se o hífen com os prexos ex, sem, além,
2. Usa-seohífenseoprexoterminarcomamesma aquém, recém, pós, pré, pró, vice.
letra com que se inicia a outra palavra.

• 23
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

Exemplos: Outros casos do uso do hífen

além-mar 1. Não se usa o hífen na formação de palavras com não


além-túmulo e quase.
aquém-mar Exemplos:
ex-aluno (acordo de) não agressão
ex-diretor (isto é um) quase delito
ex-hospedeiro
ex-prefeito 2. Com mal*, usa-se o hífen quando a palavra seguinte
ex-presidente começar por vogal, h ou l. Exemplos:
pós-graduação mal-entendido
pré-história
pré-vestibular mal-estar
mal-humorado
pró-europeu mal-limpo
recém-casado
recém-nascido * Quando mal signica doença, usa-se o hífen se não hou-
sem-terra ver elemento de lig ação. Exemplo: mal-francês. Se houver
vice-rei elemento de ligação, escreve-se sem o hífen. Exemplos:
mal de lázaro, mal de sete dias.
4. O prexo cojunta- secom o segundo elemento,
mesmo quando este se inicia por o ou h. Neste último 3. Usa-se o hífen com suxos de srcem tupi-guarani que
caso, corta-se o h. Se a palavra seguinte começar com r ou representam formas adjetivas, como açu, guaçu, mirim.
s, dobram-se essas letras. Exemplos:

Exemplos: capim-açu
amoré-guaçu
coobrigação anajá-mirim
coedição
coeducar 4. Usa-se o hífen para ligar duas ou mais palavras que oca-
cofundador sionalmente se combinam, formando não propriamente
coabitação vocábulos, mas encadeamentos vocabulares. Exemplos:
coerdeiro
corréu ponte Rio-Niterói
corresponsável eixo Rio-São Paulo
cosseno
5. Para clareza gráca, se no nal da linha a partição de
5.Comosprexospreere,nãoseusaohífen,mes- uma palavra ou combinação de palavras coincidir com o
mo diante de palavras começadas por e. hífen, ele deve ser repetido na linha seguinte. Exemplos:

Exemplos: Na cidade, conta-se que ele foi viajar.

preexistente O diretor foi receber os ex-alunos.


preelaborar
reescrever 5.5. Concordância verbal e nominal
reedição CONCORDÂNCIA NOMINAL
6. Na formação de palavras com ab, ob e ad, usa-se o
hífen diante de palavra começada por b, d ou r. CONCORDÂNCIA

Exemplos: Concordância é, então, a harmonia de exão de uma fra-


se. Há dois tipos de concordâncias: nominal e verbal.
ad-digital
ad-renal a. Concordância nominal: um adjetivo
ob-rogar ou termo com valor de adjetivo (nome, numeral, artigo,
ab-rogar particípio) concorda em gênero e número com o substan-

• 24
Curso Técnico em Transações Imobiliárias
tivo que o acompanha. cesa.
Exemplo: Curvas traiçoeiras transformam os motoristas
em pilotos de rali. CONCORDÂNCIA DO NUMERAL COM O SUBSTAN-
TIVO
b. Concordância verbal: o verbo concorda em a) Os numerais cardinais (um, dois ou três...) con-
número e pessoa com seu sujeito. cordam com o substantivo a que se referem.
Exemplo: Obras mal executadas criam armadilhas.
Exemplo: Havia, na reunião, duas mulheres.
REGRAS ESPECIAIS DE CONCORDÂNCIA Apenas uma funcionária falou.
NOMINAL
b) Mais de um numeral se refere a um mesmo substan-
a.1) Adjetivo anteposto: adjetivo antes de dois ou mais tivo:
substantivos, concordará com o mais próximo. numerais• forem precedidos
substantivodenoartigo.
singular ou plural se os
Exemplo: Sentia, descompassado o coração e a
alma. Exemplo: O primeiro e o segundo andar do ed-
ifício.
ou Sentia, descompassada a alma e o coração. ou O primeiro e o segundo andares do edifício

a.2) Adjetivo prosposto: quando o adjetivo (ou a palavra substantivo plural sem a repetição do ar-
com função de adjetivo) vier depois de dois ou mais sub- tigo para o segundo elemento.
stantivos, teremos as concordâncias:
Com o substantivo mais próximo: Exemplo: O primeiro e segundo andares...

Exemplo: E as coisas, e os homens todos silen- substantivo plural se antes dos numerais.
ciosos.
Exemplo: Os andares primeiro e segundo.
Ou E os homens, e as coisas todas silenciosas.

O adjetivo pode ir para o plural no mes- OUTROS CASOS DE CONCORDÂNCIA NOMI-


mo gênero dos substantivos, se estes tiverem o mesmo NAL
gênero:
a) É preciso – É necessário – É proibido – É bom:
Exemplo: Flores, e folhas despedaçadas estavam
ali. São invariáveis se o sujeito não estiver
determinado.
Se os substantivos zerem gêneros dife- Exemplos: É preciso muita pesquisa.
rentes: plural no gênero masculino. É bom plantação de erva-cidreira para afugentar formi-
gas.
Exemplo: Quadros e cortinas despedaçados es- É proibido entrada de estranhos.
tavam ali.
São variáveis e concordam com o sujeito
a.3) Dois adjetivos para um substantivo, determi- em gênero e número, se o sujeito estiver determinado.
nados pelo artigo:
Exemplos: É boa a plantação de erva-cidreira
Substantivo no singular: para afugentar
É proibida formigas.
a entrada de estranhos.
Exemplo: Emilia estuda a língua alemã e a ingle-
sa. b) Concordância do adjetivo (em função predica-
tiva) com o sujeito:
Nós analisamos um produto nacional e um
importado. Predicativo e sujeito simples: o predica-
O substantivo ca no plural e sem artigo tivo concorda com o sujeito simples.
para o segundo adjetivo:
Exemplo: Os meus olhos, permaneciam emba-
Exemplo: Emilia estuda as línguas alemã e fran- çados pela névoa.

• 25
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

• Predicativo e sujeito composto: São invariáveis


com predicativo após o sujeito: sujeito composto, mesmo
gênero. Exemplos: Na classe há menos moços que rapazes.
c) Mesmo – Próprio – Incluso – Anexo – Obrigado Trata-se de pseudo-especialista.
– Quite O dinheiro desapareceu a olhos vistos.
g) Possível
Essas palavras concordam, geralmente com o nome a que Invariável com artigo no singular (ex-
se referem: presso superlativo):

Exemplos: Os alunos mesmos organizaram o Exemplo: O candidato tentou obter o maior


texto. número de votos possível.
Elas próprias
Declaro decidiram
ter recebido a questão.
inclusa a escritura do imóvel. Variável com artigo no plural:
Estou quite com as minhas dívidas. Exemplo: As notícias que trouxe são as melhores
Muito obrigado – disse ele. possíveis.
Muito obrigada – disse ela.
h) Substantivos ligados por ou
d) Bastante – Meio O adjetivo cará no plural masculino:
Exemplo: É necessário o uso de camisa ou vestidos bran-
Se apresentarem como advérbio cam cos.
invariáveis: O adjetivo concorda com o mais próxi-
mo:
Exemplos: Perguntaram bastante sobre você.
A melancia estava meio estragada. Exemplo: É necessário o uso de camisa ou ves-
tido branco.

Variam com valor de adjetivo ou numer- CONCORDÂNCIA VERBAL


al fracionário:
O verbo concorda com o sujeito, portanto, para efetuar
Exemplos: Faziam bastantes perguntas sobre a concordância corretamente, é necessário reconhecer o
você. sujeito da oração.
Meia melancia estava estragada. Tendo em vista que existem diversos tipos de sujeito: sim-
ples, composto, oculto, indeterminado, inexistente, e que
OBS.: o mesmo ocorre com muito, pouco, longe, caro. o sujeito pode vir antes ou depois do verbo, constituindo
diversas expressões diferentes. Existem várias regras de
Exemplos: Os carros custaram caro. concordância do verbo, conforme for o tipo de sujeito.
Os carros caros são melhores. Por isso, a partir de agora, veremos estas regras de con-
Moram longe daqui. cordância.
Andamos por longes terras.

e) Só – A sós CONCORDÂNCIA DO VERBO COM O SUJEITO


como advérbio (somente): é invariável SIMPLES

Exemplos: Todos concordam, só eles não. Quando se trata do sujeito simples, antes ou depois do
como adjetivo (sozinho): variável verbo: se o sujeito simples for singular, o verbo
Exemplos: As crianças permaneciam sós. ca no singular;
se o sujeito simples for plural, o verbo
OBS.: A locução adverbial é invariável. ca no plural.

Exemplo: Os noivos cam a sós. Exemplos: O disco voador apareceu.


A noiva cou a sós em seu Apareceu o disco voador.
quarto. Os astronautas desceram
Desceram os astronautas.
f) Menos – Alerta – Pseudo – A olhos vistos Eu vi a nave.

• 26
Curso Técnico em Transações Imobiliárias
Nós vimos a nave.
Exemplo: A casa caiu ontem.
CONCORDÂNCIA DO VERBO COM O SUJEITO
COMPOSTO b) Predicado: é o termo que contém o VERBO e
informa algo sobre o sujeito.
Quando se trata do sujeito composto antes do
verbo, o verbo deve car no plural. Exemplo: A casa caiu ontem.
Exemplo: A lua e as estrelas surgiram Observe:

• o verbo ca no plural ou concorda com Como “achar” o sujeito? Toma-se o verbo e a ele se faz a
o mais próximo. pergunta: Quem? Ou O que?
Exemplo: Surgiram a lua e as estrelas. O que caiu? A casa (sujeito)

• Concordando com o sujeito mais próx- c) Classicação do sujeito


imo (se o mais próximo for plural, o verbo será apenas c.1) Simples: apresentará um só núcleo (núcleo é qualquer
plural): substantivo, pronome ou palavra substantivada).
Exemplo: Surgiram as estrelas e a lua.
Exemplo: O lápis
Concordância do Verbo com o Sujeito Composto por
Pronomes Pessoais c.2) Composto: apresentara dois ou mais núcleos.

• eu , tu e ele → verbo correspondente Exemplo: O lápis e a caneta sumiram


→ nós
Exemplo: Eu, tu e ele falamos.
• Ela, tu e eu → verbo correspondente → c.3) Oculto ou Elíptico ou Desinencial: quando se trata
nós dos pronomes eu, tu, ele, nós, vós e não aparecem na
Exemplo: Ela, tu e eu falamos. oração.
• tu e eu → verbo correspondente → nós
Exemplo: Tu e eu falamos. Exemplo: Vendi casas. (o sujeito oculto: eu)
• tu e ele ou ela → verbo correspondente
→ vós (vocês → exceção) c.4) Oração sem sujeito ou sujeito inexistente: verbos
Exemplo: Tu e Marli ireis adiante (ou irão). que indicam fenômenos da natureza (chover) ventar, etc),
Tu e ele falais (ou falam). verbo haver no sentido de existir, verbo fazer, ser e estar
• Ele e ela → verbo correspondente sempre indicando tempo.
Exemplo: Ele e ela saíram.
Exemplo: Choveu hoje.
Havia janelas.
5.6. TERMOS DA ORAÇÃO Faz frio.(fazer)
É cedo. (ser)
a) Essenciais: sujeito Esta quente (estar)
predicado
c.5) Indeterminado: quando o verbo está na 3ª pessoa do
b) Acessórios: objeto (direto e indireto) plural e não aparece o sujeito nem antes nem depois do
complemento nominal verbo.
agente da passiva
adjuntos
Aposto (adnominais e adverbiais) Exemplo:
VenderamBateram à porta.
os terrenos da praia azul.
Portanto, temos aí os termos da oração. É raro acontecer
uma oração em que ocorram todos os termos. Porém, c.6) Paciente: recebe ou sofre a ação do verbo.
o sujeito e o predicado sempre aparecem, por isso são
chamados termos essenciais. Exemplo: A montanha é removida pela fé. (não
faz a ação de remover, recebe a ação da fé).
Termos Essenciais da Oração
Obs.: O sujeito simples ou composto também pode ser
a) Sujeito: é o termo sobre o qual o restante da ora- chamado de sujeito agente.
ção diz algo.

• 27
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

c.7) Vive-se bem aqui Os símbolos são empregados, em geral, para expressar
índice de indeterminação do sujeito unidades de medida. Não levam ponto e, na maioria dos
casos, são escritos com letras minúsculas e sem “S” para
5.7. ABREVIATURAS – SÍMBOLOS - SIGLAS indicar plural, cuja forma é igual à do singular.
Exemplos:
O dinamismo da vida moderna exige que o máximo de • medidas lineares: mm (milímetro); cm
informações sejam fornecidas com um mínimo de pa- (centímetro); m (metro); km (quilômetro) etc.
lavras. É o que a teoria da comunicação convencionou 1m
chamar de ECONOMIA DE SIGNO. 250 m
• unidades de superfície: mm² (milímet-
Exemplos: ro quadrado); cm² (centímetro quadrado); m² (metro
quadrado), km² (quilômetro quadrado); ha (hectare) etc.
SÁBADO
DOMINGO Sab.
Dom. 1 km²
SEM NÚMERO s/n 170 km²
AVENIDA Av.
• unidades de volume: mm³ (milímetro
Essas expressões são denominadas abreviaturas, siglas ou cúbico); cm³ (centímetro cúbico); m³ (metro cúbico) etc.
símbolos, recursos lingüísticos que visam aproveitamento 1 cm³
do espaço e do tempo na comunicação oral e escrita. 80 cm³
• unidades de massa: mg (miligrama); g
(grama); kg (quilograma); t (tonelada) etc.
Abreviaturas 1 kg
60 kg
Forma reduzida ou abreviada de certas palavras ou ex- • tempo: h (hora); min (minuto); s (segun-
pressões. do).
Exemplos: a.C. signica antes de Cristo. 10 h 15 min
R. signica rua
OBSERVAÇÕES
OBSERVAÇÕES
Quando os símbolos têm srcem em nomes de pessoas
a) Não se deve confundir abreviatura com abrevia- (geralmente cientistas), vêm em maiúsculas, sem ponto e
ção. Abreviação é a redução de uma palavra e não a sua sem s para indicar plural. Mas virão em letra minúscula, se
representação através de letras. escritos por extenso e com s, se estiverem no plural. Veja:
watt(s)
=W joule(s) = J
Exemplos: quilo = quilograma ampère(s) = A newton(s) = N
foto = fotograa.

b) Certas abreviaturas apresentam o plural com as Siglas


letras maiúsculas dobradas.
Sigla é o nome dado ao conjunto de letras iniciais de um
Exemplo: AA = autores vocábulo (a qual, não raro, pode se transform ar numa pa-
lavra toda), que compõem o nome de uma organização,
c) Às vezes, letras maiúsculas dobradas represen- uma instituição, um programa, um tratado etc.
tam grau superlativo. Veja algumas particularidades das siglas:

Exemplo: DD = digníssimo a) Siglas próprias ou puras: quando todas as letras


iniciais que compõem o nome são escritas com letras
d) Algumas abreviaturas aparecem em casos de uso maiúsculas:
estritamente pessoal ou no âmbito interno de uma em- PUC = Pontifícia Universidade Católica
presa, indústria ou repartição. Por isso, muitas vezes, po- FAB = Força Aérea Brasileira
dem fugir aos padrões convencionais.
b) Siglas impróprias ou impuras: quando são for-
madas não só pelas letras iniciais, mas também por outras
Símbolos não-iniciais ou quando palavras componentes do nome
são omitidas da sigla. Apenas a primeira é escrita com

• 28
Curso Técnico em Transações Imobiliárias
maiúscula, a não ser que toda a sigla tenha menos de
quatro letras:
Abigraf = Associação Brasileira da Indústria Gráca
DSV = Departamento de Operações do Sistema Viário
• Siglas impronunciáveis: quando as le-
tras não formam uma palavra, sendo pronunciadas uma a
uma. São escritas com maiúsculas:
BNDE = Banco Nacional de Desenvolvimento
Econômico.
CEE = Comunidade Econômica Européia.
BNH = Banco Nacional da Habitação.
SFH = Sistema Financeiro da Habitação

FGTS = Fundo de Garantia por Tempo de Serviço.


• Siglas pronunciáveis: quando as letras
formam palavras, pronunciando-se a sigla inteira. Se cada
letra da sigla corresponder a uma palavra, usam-se letras
maiúsculas:
OPEP = Organização dos Paises Exportadores de
Petróleo
PIS = Programa de Integração Social

BIBLIOGRAFIA

BELTRÃO, Odacir; BELTRÃO, Mariúsa. Correspondên-


cia – linguagem & comunicação. São Paulo: Atlas, 1988.
MEDEIROS, João Bosco. Redação empresarial. São Pau-
lo: Atlas, 1997.
.Correspondência – técnicas de redação
criativa. São Paulo: Atlas, 1997
.Português instrumental.São Paulo: Atlas,
2000.
José de: INFANTE Ulisses. Gramática contemporânea
da língua portuguesa. São Paulo: Scipione, 1997.
PEREIRA, Gil. C. A palavra: expressão e criatividade.São
Paulo: Moderna, 1997.
BECHARA, Evanildo. Moderna Gramática Portuguesa.
28.ed. São Paulo: Nacional, 1983.

DOUGLAS, Tufano. Estudos da Língua Portuguesa.


2.ed. São Paulo: Moderna, 1990.

PASCHOALIN & SPEDOTO. Gramática, Teoria e Ex-


ercícios. São Paulo: FTD, 1989.

LIMA, Rocha; NETO, Barbadinho. Manual de Redação.


Rio de Janeiro: MEC-FAE, 1984.

CHAMDOIRA, João Batista N.; RAMADAN, Maria


Ivoneti B. Língua Portuguesa: Pensando e Escrevendo.
São Paulo: Atual, 1994.
INFANTE, Ulisses. Do texto ao texto. Curso prático de
leitura e redação. Editora Scipione: São Paulo, 1991.
ECO, Umberto. Conceito de texto. São Paulo : T.A.
Queiroz, 1984. p.4.

• 29
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

• 30
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

EXERCÍCIOS
Português

1. Em relação ao processo de comunicação é correto armar:

a) Sons, gestos e palavras não fazem parte do processo comunicação.


b)
c) É através
O da línguafalam
que as pessoas que onão
contato comdoo processo
faz parte mundo é de
atualizado e a comunicação se torna constante.
comunicação.
d) No contato com o mundo, as palavras são irrelevantes à compreensão do que nos rodeia.

2. Etimologicamente, comunicação signica:


a) Tornar comum, compartilhar opiniões, fazer saber, então, implica interação e troca de mensagens.
b) Fazer com que as pessoas se entendam.
c) Ser entendido com facilidade.
d) Tornar comum o que as pessoas falam.

3. No que diz respeito à comunicação, assinale o que seria um empecilho ao receptor da mensagem:
a) A capacidade de receber uma mensagem.
b) Nível de conhecimento insuciente para a compreensão da mensagem.
c) Nível de conhecimento suciente para entender o que o emissor diz.
d) Nível de estudo superior ao do emissor.

4. “Alô”, “Bom Dia”, “Com Licença”: temos a linguagem:

a) Fática
b) Referencial
c) Emotiva
d) Metalingüística

5. Em todo o ato de comunicação estão envolvidos vários elementos, dentre os quais podemos citar o “Canal”
que é:

a) O destinatário da comunicação
b) O código comum a ambos
c) A forma codicada da comunicação
d) O suporte material que veicula a mensagem

6. Denominamos Código:

a) O conjunto de sinais estruturados, utilizados para a transmissão de sinais


b) Ao envio da escrita
c) Um tipo de informação
d) Normas de comunicação

7. Em relação à carta comercial, podemos dizer que:


a) É uma correspondência sempre informal.
b) É um tipo de correspondência não mais usado entre empresas.
c) É um canal de comunicação muito usado no comércio e na indústria.
d) É uma correspondência entre amigos.

• 31
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

8. Ata corresponde a:

a) Documento lavrado por médicos.


b) Documento lavrado em reuniões ou em assembléias gerais.
c) Documento escrito por trabalhadores de uma empresa.
d) Documento escrito em somente em reuniões que decidem o futuro de funcionários de uma empresa.

9. Relatórios administrativos são:

a) Cartas escritas aos administradores.


b)
c) Correspondências
Atas trocadas entre empresas.
lavradas em reuniões.
d) comunicações elaboradas pelos membros de uma empresa.

10. Conforme o mais recente acordo ortográco da Língua Portuguesa, é correto armar que:

a) Não se usa mais tremas em palavras da Língua Portuguesa.


b) Não se usa mais acentos circunexos.
c) Não se usa mais acentos graves.
d) Se usa acento somente em oxítonas,

• 32
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

DIREITO E LEGISLAÇÃO

• 33
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

• 34
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

INTRODUÇÃO

Caro aluno, seja bem-vindo à disciplina de Direito e Legislação. O objetivo principal da disciplina é que você

adquira conhecimentos básicos do Direito Comercial, do Direito Civil e do Direito do Consumidor. Estas

áreas serão palco de seu trabalho diário como Corretor de Imóveis, necessitando que sejam bem compreen-

didas para que você tenha tranqüilidade e sucesso na carreira escolhida. Em cada unidade desta disciplina

você conhecerá conceitos e exemplos que lhe darão fundamentos para entender como acontecem as transa-

ções imobiliárias e quais obrigações estão previstas em lei, para que você possa orientar corretamente os

seus clientes.

Sucesso e bom estudo!

• 35
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

• 36
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

que não faz parte da legislação. É criada espontaneamente


pela sociedade, sendo produzida por uma prática geral,
UNIDADE 1 constante e prolongada. O costume, porém, não poderá
ser aplicado se for contrário a uma determinação expressa
em lei.
As Fontes e a Divisão do Direito 4ª) Princípios gerais do direito – São regras não impos-
tas, mas que historicamente são tidas como matrizes da
elaboração das leis (regras “mãe”).
SEÇÃO 1
EXEMPLO: A jurisprudência.
As Fontes do Direito
5ª) Doutrina – São textos, teses, e demais escritos e es-
tudos sobre os variados ramos do Direito. Sua principal
Noauxílio,
de sentidopara
jurídico, fontes
formular são os elementos
e esclarecer normassubsidiários,
e regras. característica é o estudo cientíco e sistematizado, das leis
Você já estudou que o Direito surgiu a partir das neces- e dos costumes realizado por especialistas, criando um
sidades humanas e sociais, que mudam constantemente, arcabouço teórico auxiliar na conformação do Direito.
com isso pode-se concluir que o direito é dinâmico, sendo A doutrina é o produto da reexão e do estudo que os
revisto e atualizado conforme mudam estas necessidades. grandes juristas desenvolvem sobre o Direito.
6ª) Jurisprudência – São as decisões tomadas por juízes
O que são as Fontes do Direito? em cada caso concreto, que servem para auxiliar os de-
Fontes do Direito são todas aquelas que criam ou inspi- mais operadores do direito em casos similares.
ram a aplicação das regras do “mundo do dever ser” no
“mundo do ser”.
Elas estão dispostas de modo hierárquico da seguinte EXEMPLO:
forma: A jurisprudência forma-se a partir das soluções adotadas pelos
- FONTES FORMAIS: Lei ; Analogia; Costumes; órgãos judiciais ao julgar casos jurídicos semelhantes.
Princípios Gerais do Direito.
- FONTES INFORMAIS: Doutrina; Jurisprudência.

Quais são os princípios básicos do Direito?


QualosignicadodecadaumadasFontes
do Direito? Ninguém pode descumprir a lei alegando que não a
1ª) Lei – É a fonte primordial do Direito, é a norma im- conhece.
posta pelo Estado de observância obrigatória, assumindo Não existindo lei especíca para dirimir uma situação
uma forma coativa, devendo ser editada por um poder real, o juiz deve recorrer à analogia1, aos costumes2 e
competente. aos princípios gerais do direito (como a jurisprudência3).
Portanto, além da lei, os juizes poderão utilizar, para pro-
EXEMPLO: ferir um julgamento, as demais fontes do direito, só não
A Lei 8.073 de 11/09/1990 é o Códig o de Defesa do Consumi- podem deixar de decidir a demanda.
dor, que rege as normas e procedimentos da relação entre os Na aplicação da Lei o Juiz atenderá aos ns sociais a
consumidores e os fornecedores. que ela se dirige e às exigências do bem comum.
A lei não pode prejudicar o ato jurídico4 perfeito, o
2ª) Analogia – É o procedimento mediante o qual se su- direito adquirido5 e a coisa julgada6.
prem as omissões da lei (falta de regulamentação), apli-
cando outra regra não especíca, mas similar (aplicação Quais os ramos que se divide o Direito?
de regras de casos similares por inexistência de regra
própria). Agora que você já sabe, em cima de que bases o Direito
se sustenta e se estrutura, cabe-nos saber como o Direito
EXEMPLO: se divide mais especicamente, ou seja, quais os seus di-
A aplicação da Lei referente a empresa jornalística a uma rma versos ramos.
dedicada à edição de livros e revistas. Os tribunais brasileiros A divisão do Direito em ramos, pela dinâmica da socie-
aplicaram a analogia para estender aos transportes rodoviários dade que evolui e se desenvolve, não é xa. Conforme
coletivos o conceito de culpa presumida criado pelo Decreto nº
2.681, de 7/12/1912, que regulou a responsabilidade civil das
a evolução da sociedade, os ramos do Direito também
estradas de ferro. evoluíram.
Para ilustrar esta evolução basta lembrar que somente em
3ª) Costume – O costume jurídico é a norma jurídica 1990, é que o Brasil passou a contar com uma Lei que
regula as relações entre consumidores e fornecedores, o

• 37
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

Código de Defesa do Consumidor. Até então estas rela- o verdadeiro conhecimento e a possibilidade que a socie-
ções eram reguladas por outras leis inseridas entre outros dade gostaria.
ramos.
Há portanto muitas formas de classicar o Direito em Exemplo
ramos, mas para seu melhor entendimento, nesta unidade Uma pessoa poderia querer comprar um terreno para construir
será apresentada uma classicação do Direito mais sim- um estabelecimento industrial e outra gostaria de vender uma
ples e genérica. área. Essa relação só será possível se a sociedade aceitar a con-
strução desse empreendimento nessa área, manifestando sua
vontade através do zoneamento do solo feito pelo Estado. As-
sim, o prossional do ramo imobiliário se confrontará com di-
versos ramos do Direito e a forma mais simples de iniciar esse
1 Analogia - Quando o direito moderno civil omitir sobre determinada situação
o juiz se valerá de outras normas que se apliquem a situações similares para estudo é através do Direito Civil.
dizer o direito.
2 Costumes - Na falta de outras normas, portanto sem situações análogas, o
juiz buscará decidir o direito conforme os costumes da região. O Direito
soais, Civil tratajurídicos
dos negócios das pessoas em geral,
realizados dos transação,
numa bens pes-
3 Jurisprudência é uma decisão já proferida por um tribunal em face de matéria
de direito assemelhada. sobre as posses e propriedades, bem como sobre as ob-
4 Ato jurídico é todo ato lícito que tenha por m imediato adquirir, resguardar,
transferir, modicar ou extinguir direitos.
rigações e demais direitos das pessoas.
5 Direito adquirido consiste na faculdade de continuar a extraírem-se efeitos
de um ato contrário aos previstos pela lei atualmente em vigor, ou, se preferir- As Instituições e as Sociedades, no estudo
mos, continuar-se a gozar dos efeitos de uma lei pretérita mesmo depois de ter
ela sido revogada. Portanto, o direito adquirido envolve sempre um dimensão do Direito, são denominadas pessoas?
prospectiva, vale dizer, voltada para o futuro. Se se trata de ato já praticado no Antes de você responder esta pergunta, é necessário ter
passado, tendo aí produzido todos os seus efeitos, é ato na verdade consumado, conhecimento que, sob o ponto de vista jurídico, existem
que não coloca nenhum problema de direito adquirido.
6 Coisa julgada material é a ecácia, que torna imutável e indiscutível a sen- dois tipos de pessoas:
tença, não mais sujeita a recurso ordinário ou extraordinário 1. PESSOA FÍSICA
2. PESSOA JURÍDICA

Quais são as divisões do Direito? À quem se denomina a Pessoa Física?

O direito se divide em Direito Público e Direito Privado. A pessoa física é o ser humano que por lei tem direitos e
obrigações na ordem civil: direito à herança, direito de ter
a) DIREITO PÚBLICO: regula as relações entre dife- patrimônio, de ter um nome etc.
rentes órgãos do Estado ou entre Estados e refere-se ao É sujeito de direitos e obrigações, ou seja, pessoa física,
Direito do grupo, e os interesses da sociedade. Diz res- toda pessoa que nasce com vida. Enquanto não nascer
peito às coisas do Estado. O Direito Público engloba o com vida a pessoa (feto) tem expectativa de direito e não
Direito Constitucional; o Direito Administrativo; o Di- direito adquirido.
reito Penal; o Direito Tributário; o Direito Processual e o Quando se emprega a palavra homem, há referência a
Direito Internacional (quando relaciona as relações entre toda pessoa humana (homem ou mulher). É a pessoa nat-
Estados). ural, o indivíduo em si, o ser humano nascido com vida.
Basta nascer com vida para que exista como pessoa. An-
b) DIREITO PRIVADO: diz respeito às relações entre tes, porém, de nascer com vida, não há personalidade: o
os cidadãos e entre os cidadãos e o Estado, refere-se ao que existe é apenas o feto, que não tem personalidade e
direito do individuo. Compõe o Direito Privado: o Di- que recebe o nome especíco de nascituro.
reito Civil; o Direito Comercial; o Direito do Trabalho; Por nascituro, portanto, entende-se o feto já concebido
o Direito Internacional (quando relaciona as ações dos e que se encontra no ventre materno. Do ponto de vista
cidadãos no seu âmbito privado). jurídico, não é uma pessoa. Levando-se em consideração,
todavia, a expectativa de que nasça com vida, o legislador
resguarda os seus eventuais direitos, porque, se passar a
SEÇÃO 2 ser pessoa, receberá ou transmitirá direito.
A existência da pessoa física ou natural termina com a
O Direito Civil morte.

Para o Corretor de Imóveis o ramo do Direito mais im- O que vem a ser, no Direito, a capacidade de
portante é sem duvida nenhuma o Direito Civil porque uma pessoa física?
esse regula as relações jurídicas entre as pessoas.
Outros ramos do Direito também são importantes, pois Nascida com vida, a pessoa física passa a ter personali-
as relações entre as pessoas podem estar sendo feitas sem dade e, conseqüentemente, capacidade. Por capacidade há

• 38
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

de se entender a medida da personalidade. A personali- Pela colação de grau cientico em curso de


dade pode ser de fato e de direito. ensino superior.
Todos os seres humanos nascidos com vida têm capaci- Pelo estabelecimento civil ou de comércio, que
dade de direito, isto é, podem obter e gozar de direitos. proporcione ao maior de 16 anos, economia própria.
Todavia, na prática, nem todos os seres nascidos com
vida têm capacidade de fato, isto é, podem exercer estes Como acontece o m da personalidade de
direitos. Um exemplo é o recém nascido, que pode ser uma pessoa?
dono de um terreno, possuir capacidade de direito, mas
não pode vendê-lo, por não possuir capacidade de fato. Assim como um dia passou a existir, a personalidade um
A capacidade de fato está divida em três grupos, quais dia deixa de existir, ocorrendo o chamado m da person-
sejam: os incapazes (sem capacidade de fato alguma), os alidade, que se dá através das 03 (três) espécies jurídicas
relativamente incapazes (com certas capacidades de fato) de morte.
e os acapazes
Veja (que
seguir em possuem
detalhes cadaplena capacidade de fato).
um deles. A personalidade
- Morte real: mtermina
da vidapela:
física que se prova através de
atestado de óbito.
Quais pessoas são consideradas Incapazes? - Morte civil: embora a viva a pessoa é considerada morta
para certos atos.
Pessoa incapaz é aquela que não é portadora da capaci- - Morte presumida: quando não se sabe com certeza se a
dade de exercício (de fato). Há dois tipos de incapazes: pessoa esta viva ou morta, mas pelo tempo de seu desa-
- Absolutamente Incapazes (sem capacidade alguma) e parecimento ou pelos fatos em que se encontrava quando
- Relativamente Incapazes (com certas doses de capa- da sua última notícia leva-se a crer pela sua morte.
cidade).

a) Pessoas Absolutamente Incapazes O que é o Domicílio Civil de uma pessoa?


Aquele que é absolutamente incapaz não pode compa- Considera-se o domicílio civil da pessoa natural o lugar
recer pessoalmente para praticar os atos da vida civil. Se o onde ela estabelece sua residência com ânimo denitivo,
zer, tal ato será nulo, ou seja, não produz nenhum efeito. ou qualquer uma das residências se a pessoa tiver mais
O Código Civil de 2002 (que é a fonte formal (lei) do di- de uma.
reito Civil) enumera as pessoas absolutamente incapazes:
Exemplo:
Menores de 16 anos. Ânimo denitivo signica que a intenção da pessoa é que este
Os que por enfermidade ou deciência mental endereço seja denitivo, ou seja, que ela não se mude tão logo.
não tiverem o necessário discernimento para praticar tais É onde você mora.
Pode ser considerado domicílio comercial o lugar onde a pes-
atos (sem discernimento algum).
soa exerce a prossão.
Os que não puderem exprimir a sua vontade,
mesmo por causas transitórias.
Exemplo:
b) Pessoas Relativamente Incapazes O domicílio comercial normalmente é onde você trabalha
O Código Civil também relaciona os relativamente inca- , regularmente.
pazes: A pessoa sem residência xa pode ser considerada domi-
Maiores de 16 e menores de 18 anos. ciliada onde quer que seja encontrada.
Os ébrios habituais (alcoólatras) e viciados em Exemplo:
tóxicos, e os que por deciência mental tenham seu dis- Se você fosse lho de casal separado e morasse um pouco com
cernimento reduzido (com certas doses de discernimen- a mãe e um pouco com o pai.
to).

completo. Os excepcionais sem desenvolvimento mental À quem se denomina a Pessoa Jurídica?


Pessoas jurídicas são entidades que a lei empresta a per-
Os pródigos. sonalidade, outorgando-lhe a capacidade de ser sujeito de
direitos e obrigações como se fosse uma pessoa natural,
A incapacidade pode cessar? mas com regras próprias.
A pessoa jurídica tem personalidade distinta dos seus
Sim, a incapacidade pode cessar através de: membros, podendo ser formada pelo conjunto de pes-
Pela maioridade (18 anos completos). soas, ou de pessoas e bens.
Pela emancipação.
Pelo casamento.
Pelo emprego em serviço publico efetivo.

• 39
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

membros (convencional),
Exemplos: quando a lei determina (legal),
São Pessoas Jurídicas de direito público: a União os Estados, quando acaba a autorização de sua existência (ad-
os municípios, as autarquias (CRECI, COFECI, etc) e demais ministrativa),
entidades de caráter público criadas por lei, ou por estas autor- pela morte de seus sócios (natural), ou
izadas.
As pessoas jurídicas são instituições que possuem vida própria por decisão judicial (judicial).
independente de quem as criou.
As pessoas jurídicas possuem normas jurídicas especícas.

Exemplo: O que é considerado o domicílio de uma


A existência de um contrato social ou estatuto, que designe a pessoa jurídica?
responsabilidade de cada integrante. O patrimônio das pessoas
jurídicas
tes, mas não
cadasecomponente
confunde com
irá osepatrimônio dos seus
responsabilizar pelaintegran-
sua par- oOlugar
domicílio
ondeda pessoa Jurídica
funcionarem as é
ticipação na mesma. respectivas diretorias e adminis-
trações, ou onde elegerem domi-
O início da existência da pessoa jurídica de direito priva- cílio especial no seu estatuto ou
do se dá com a inscrição de seus contratos, registros, atas atos constitutivos. Pode ainda ser considerado domicílio
etc. ou qualquer formal legal de formalização junto à so- o local onde esteja instalada a lial, se o negócio foi r-
ciedade e ao mundo do direito. mado diretamente com esta.
Sendo multinacional estrangeira, o domicílio será o local
onde haja instalações da mesma no país.
Uma característica fundamental das pessoas ju Exemplo:
rídicas é sua capacidade de assumir direitos e ob A Dell Computer é uma empresa multinacional, fabricante de
rigações. Sua existência deve-se ao fato de que as computadores, com fábricas em todos os cantos do mundo.
pessoas necessitavam separar sua vida particular Aqui no Brasil, o seu domicílio será no endereço de sua fábrica,
da sua existência enquanto instituição. localizada na cidade de Guaíba, Estado do Rio Grande do Sul

SEÇÃO 3
Como são estabelecidas as Pessoas Jurídi-
cas? Os Bens

Bem é todo valor material ou imaterial que serve de


As pessoas jurídicas podem ser estabe- objeto a uma relação jurídica suscetível de apropriação
lecidas em forma de corporações (con- econômica pelo homem. Juridicamente bens e coisas são
junto de pessoas) ou de fundações sinônimos. Os bens são de várias espécies. Estão assim
(conjunto de bens). As corporações se classicados:
dividem em associações e sociedades.
a) Bens Corpóreos e Bens Incorpóreos
- Bens corpóreos são aqueles que têm existência material
e podem ser vistos e tocados.
- Bens incorpóreos são os bens que não têm existência
física, somente podem ser concebidos pela inteligência,
Exemplos:
- De sociedade simples: dois médicos constituem um con- como é o caso da moral.
sultório médico; dois dentistas constituem um consultório
odontológico. b) Bens Móveis e Bens Imóveis
- De sociedade empresária: Siderúrgica Gerdau. - Bens móveis: são os suscetíveis de movimento próprio,
- De associação: Clube de Regatas do Flamengo. ou de remoção por força alheia, sem alteração da sub-
- De fundação: Fundação Roberto Marinho stância ou da destinação econômico-social. São aqueles
que podem ser removidos de um lugar para o outro sem
Como se dá a extinção de uma pessoa jurídi- destruição.
ca?
Exemplo: Televisor.
A extinção das pessoas jurídicas acontece: As coisas de movimento próprio também são
por conta de sua dissolução deliberada entre seus consideradas bens móveis. O cavalo, por

• 40
Curso Técnico em Transações Imobiliárias
exemplo, é um ser movente (denominado juridicamente de
“semovente”). g) Bens Principais e Acessórios
- Bens principais são os que têm existência concreta,
- Bens imóveis: são os que não podem ser removidos de sem depender da existência de outro.
um local ao outro sem destruição integral ou parcial, bem
como aqueles considerados imóveis por lei. Exemplo: Um carro

Exemplo: Um terreno. - Bens acessórios são aqueles cuja existência depende


do principal.
c) Bens Divisíveis e Indivisíveis
- Bens divisíveis são as coisas que podem ser partidas Exemplo: O pneu de um carro.
em porções reais e distintas, formando cada qual um todo
perfeito. h) Bens Públicos e Particulares
- Bens públicos são os de domínio nacional pertencen-
Exemplo: 1Kg de farinha. tes às pessoas jurídicas de direito público interno. Os bens
públicos podem ser de uso comum do povo, podendo
- Bens indivisíveis são as coisas que não possibilitam ser utilizados por qualquer pessoa. São bens de uso espe-
fracionamento; se vierem a ser divididas, o todo perde a cial, utilizados para realização dos serviços públicos. Bens
sua utilidade. dominicais, que pertencem ao patrimônio disponível, que
podem ser vendidos.
Exemplo: um livro, uma mesa.
Exemplo: um orelhão, uma máquina escavadeira, um
d) Bens Singulares e Coletivos terreno sem utilização.
- Bens singulares são os que, embora reunidos, se con-
sideram de per si, independentemente dos demais. - Bens particulares são todos os outros bens, seja qual
for a pessoa, à que pertencerem.
Exemplo: Uma casa, um relógio.

- Bens coletivos são aqueles vistos como uma unidade, SEÇÃO 4:


mas seus
estão elementos
ligados entre si.componentes
São também(coisas singulares)
chamados não
universali- Os Fatos Jurídicos
dade.
Todo acontecimento humano ou natural que cause reper-
Exemplo: um rebanho, um estabelecimento comer- cussão no mundo jurídico é considerado fato jurídico.
cial, uma biblioteca etc.
O que pode ser considerado um Ato Jurídi-
e) Bens Fungíveis e Infungíveis co?
- Fungíveis são os bens que pode ser trocados por out-
ros da mesma espécie, qualidade e quantidade. Quando o ato é oriundo de ação humana lícita este é de-
nominado de ato jurídico, quando a ação é ilícita é de-
nominado de ato ilícito.
Exemplo: 1 Kg de laranja comum É uma espécie do gênero fato jurídico, porque é um acon-
.
tecimento que, além de ocasionar repercussão na esfera
do Direito, faz nascer, modicar ou extinguir direitos.
- Infungíveis são os bens insubstituíveis:

Exemplo: Quadro da Monalisa.


f) Bens Consumíveis e Inconsumíveis Ação Lícita:
- Consumíveis são aqueles que o uso implica imediata É o que está conforme
destruição de sua substância. a Lei, permitido pelo
Direito. Aquilo que é
Exemplo: Chocolate. permitido, aquilo que
é justo.
- Inconsumíveis são os que seu uso não implica a di-
minuição ou destruição de sua substância.

Exemplo: Uma régua.

• 41
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

Como pode ser dividido o Ato Jurídico? - Anulável, se praticado pessoalmente por um relativa-
mente incapaz sem estar assistido pelo seu representante
O ato jurídico pode ser dividido em: legal.
Ato Jurídico (propriamente dito): é aquele que
cria modica ou extingue uma relação, com manifestação Exemplo: menor de 16 anos que compra um carro.
de vontade não intencional, ou seja, se pratica o ato, mas
não com o m especíco. - Inexistente, se praticado em nome de um ser não hu-
mano.
Exemplo: Uma criança que sga um peixe em rio pú-
blico passa a ser proprietário deste, embora sua vontade não Exemplo: contrato rmado em nome de um cachor-
tenha sido de passar a ser proprietário do peixe (não intencio- ro.
nal);
b) OBJETO LÍCITO, POSSÍVEL E DETERMI-
Negócio Jurídico: é aquele que cria, modica NADO
ou extingue uma relação, com manifestação de vontade - Lícito é o que está de acordo com o direito, valendo
qualicada. dizer que o direito não garante transações contrárias aos
princípios.
Exemplo: A venda de uma casa em que as partes têm
a intenção direcionada e certa de alienar o Bem. Exemplo: ilícito é o ato de compra e venda de um
pulmão humano.

Alienação: - Possível é o objeto que é suscetível de apropriação hu-


É a transferência mana.
para outro do
domínio de algo. Exemplo: é impossível a compra e venda de um ter-
reno na lua.
Quais são os elementos essenciais do Negó-
cio Jurídico? - Determinado ou determinável é a indicação precisa
do objeto ou sua descrição mínima de reconhecimento.
Para um negócio jurídico ser perfeito e válido, é preciso
que reúna quatro requisitos essenciais: Exemplo: é indeterminado o negócio que vende um
terreno no Texas sem expor qual seja a área.
Agente capaz.
Objeto lícito; possível, determinado ou determinável. C) A FORMA DO ATO JURÍDICO
Forma prescrita (estabelecida) ou não defesa em lei. Como regra, o negócio jurídico não depende de forma es-
Manifestação de vontade não viciada. pecial, mas a lei estabelece uma forma, a sua inobservân-
cia implica nulidade do ato, isto é, sem tal forma o ato
não se realiza.
Veja a seguir mais detalhes sobre cada um deles.
Quais são os Elementos Acidentais do negó-
a) AGENTE CAPAZ cio jurídico?
Negócio jurídico é uma manifestação livre da vontade. Os Além dos elementos essenciais, o negócio jurídico pode
incapazes, principalmente os absolutamente incapazes, conter elementos acidentais, que são a condição, o termo
não tem discernimento suciente para manifestar livre- e o encargo.
mente a sua vontade.
Por isso, o agente tem de ter capacidade do exercício (de a) A CONDIÇÃO
fato) para praticá-lo, sob pena de o ato ser nulo, anulável É a subordinação do negócio a evento futuro e incerto.
ou inexistente. Pode ser resolutiva ou suspensiva.
- Resolutiva é a condição que depois de acontecida re-
Quando um ato pode ser anulado? solve (põe m) ao negócio jurídico.
Um ato poderá ser anulado, nos seguintes casos:
- Nulo de Pleno Direito, se praticado pessoalmente por
absolutamente incapazes. Exemplo: Se Maria se casar um
dia eu não mais lhe pagarei a pensão. Assim, o casamento de
Exemplo: compra de um terreno por um jovem de Maria é um evento futuro e incerto que se acontecer põe m ao
10 anos. negócio jurídico, o pagamento da pensão.

• 42
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

- Suspensiva é a condição que depois de ocorrida passa a sado realmente a sua vontade, o ato é anulável.
dar validade ao negócio jurídico.
1. O ERRO
Exemplo: Se Maria se casar eu lhe dou um car- Erro é falsa idéia espontânea sobre um negócio jurídico.
ro. Assim, o casamento de Maria é um evento futuro e Pode ser também a ignorância, no sentido de desconhe-
incerto que se acontecer dá início ao negócio jurídico, a cimento, do negócio. O erro não acontece somente em
alienação. relação à pessoa. Pode dizer respeito também a objetos
São lícitas, em geral, todas as condições não contrárias à do negócio jurídico e a própria disposição legal.
lei, à ordem pública ou aos bons costumes, sendo ilícitas O erro para anular o ato tem de ser substancial (sobre as-
as que sujeitarem o negócio ao puro arbítrio de uma das pectos relevantes do negócio), escusável (justicável, des-
partes. culpável) e real (efetivo causador de verdadeiro prejuízo).
b) O TERMO
Exemplo: Se o cônjuge varão contrai núpcias com a
É a subordinação
Pode do negócio (termo
também ser suspensivo a um evento
inicial)futuro e certo.
ou resolutivo mulher em razão de sua gravidez e vem a descobrir posterior-
(termo nal) mente que o lho, na realidade, pertence a terceiro, ca con-
Novamente inicial, é o evento futuro e certo que, ocor- gurado o erro essencial quanto à pessoa do outro, investido
rido, passa a dar validade ao negócio. de força suciente à anulação do casamento.

Exemplo: Quando Maria zer 21 anos eu lhe darei 2. O DOLO CIVIL


um carro, enquanto nal é o evento futuro e certo que ocorrido Dolo é o erro provocado por terceiro, isto é, alguém in-
resolve o negócio. Quando Maria completar 21 anos ela não duz outra pessoa ao erro. Somente anula-se o negócio por
mais poderá morar de graça na minha casa. dolo quando este alterar a essência do negócio (dolo prin-
Salvo disposição legal ou convencional em contrário, compu- cipal), pois, se mesmo não ocorrendo o dolo o negócio se
tam-se os prazos, excluído o dia do começo, e incluído o do realizaria, não há vício (dolo acidental).
vencimento. Da mesma forma somente o dolo com intenção de preju-
dicar (dolo “mau”) pode ser anulado, sendo que o dolo
c) O ENCARGO sem intenção de lesar (dolo “bom”) não gera vício.
É a cláusula que não subordina o negócio ante sua ocor-
rência, mas que cria um ônus ou obrigação pela realização Exemplo: Num contrato de trabalho, o empregador
do negócio. apresenta cifras falsasa dos
dato ao empregado crer seus negócios
em uma para induzir
remuneração o candi-
incerta, por
Exemplo: Darei este imóvel a Maria, mas ela terá de meio de participação nos lucros, por exemplo. Por parte do
cuidar da minha mulher. empregado, ocorre quando apresenta credenciais falsas de sua
habilitação ou competência prossional, com o to de obter a
colocação que almeja.
O que são Defeitos do negócio jurídico?
Os negócios jurídicos, como já dito, necessitam de agente 3. A COAÇÃO CIVIL
capaz, objeto lícito possível e determinado, bem como A coação civil pode ser entendida como sendo:
manifestação de vontade. “... um estado de espírito em que o agente, perdendo a
Ocorre, que este negócio pode apresentar vícios ou defei- energia moral e a espontaneidade do querer, realiza o ato,
tos, que geram a sua anulação. O ato é anulável, a requeri- que lhe é exigido.”
mento das partes, podendo ser raticado e assim produz- A coação, para viciar a declaração da vontade, há de ser tal
indo todos os efeitos, ou, produzindo efeitos tão somente que incuta ao paciente fundado temor de dano iminente e
até quando é reconhecida sua anulação. considerável à sua pessoa, à sua família, ou aos seus bens.
Isto signica que, sendo detectado a presença de um de- Todas as táticas de coação usadas causam danos psi-
feito e este for desconsiderado pelas partes envolvidas, ele cológicos. Algumas são consideradas crimes.
continuará a produzir os efeitos danosos esperados.
Defeituoso pode ser o negócio por presença de : Exemplo: A agressão física, sexual, ameaça, se-
- Vício no consentimento qüestro, incêndios criminosos) enquanto outras agressões não
são ilegais (por exemplo: insultar, xingar, interrogar os lhos).
Exemplo: erro, dolo, coação, estado de perigo e lesão.
- Vício Social 4. O ESTADO DE PERIGO
Ocorre estado de perigo quando alguém na intenção de
Exemplo: a simulação e a fraude contra credores. se salvar ou salvar alguém de sua família contrai uma ob-
A vontade é, pois, a base do ato, e para que esta exista validam- rigação excessivamente onerosa.
ente, é indispensável que a manifestação da vontade seja livre.
Caso o agente, ao realizar o negócio jurídico, não tenha expres-

• 43
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

que ambos os negócios tinham por objetivo simular uma


situação que fugisse ao disposto no artigo 496 do novo
Exemplo: O Jornal Código Civil:
“O Globo”, edição do dia 19 “É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se
de agosto de 2003, relata o os outros descendentes e o cônjuge do alienante expres-
caso da Jornalista Juliana samente houverem consentido”.
Figueira, que se encontrava em
casa à noite com duas amigas, 7. A FRAUDE CONTRA CREDORES
quando começou a sentir uma fdor na altura do baço. Em Fraude é o ato pelo qual o devedor sem bens sucientes
poucos segundos, mal conseguia car de pé. Telefonou para responder por suas dívidas (insolvente), transmite
para o médico e foi imediatamente para a emergde um gratuitamente bem de seu patrimônio ou perdoa dívidas
hospital particular no Rio de Janeiro. de terceiros, prejudicando os seus credores que diminuem
Preencheu
um chequea caução
documentação exigidao eatendimento.
para garantir teve que entregar
Uma suas chances
Ocorre de receber
também o crédito.
a fraude quando o devedor ca insol-
pessoa nessas condições não tem como argumentar ou vente após a transmissão gratuita ou a remissão.
discutir o valor a ser pago pelo atendimento. Imagina o
exemplo de uma pessoa vítima de um enfarto que com- Exemplo: Várias pessoas adquirem um automóv-
parece à emergência de um hospital. Fica totalmente à el (bem indivisível) e dentre elas está um relativamente
mercê do estabelecimento. incapaz que não foi assistido pelo seu representante legal.
Decretada judicialmente a nulidade do negócio a pedido
5. A LESÃO deste, necessariamente a sentença atingirá os demais ad-
Lesão existe quando uma pessoa com muitas neces- quirentes.
sidades, ou por inexperiência rma negócio jurídico de-
sproporcional, isto é, com muitas vantagens para a parte O que caracteriza um Ato Ilícito?
adversa e poucas vantagens para si. Isto acontecendo de Ato Ilícito é aquele que, por ação ou omissão voluntária,
acordo com as situações cotidianas existentes no momen- negligência ou imprudência, violar o direito e causar dano
to da celebração do negócio. a terceiro, ainda que exclusivamente moral.
Podemos observar quatro tipos de atos ilícitos. Veja a
Exemplo: É o caso de alguém que, para pagar seguir a diferença entre eles.
uma cirurgia urgente de pessoa da família, vende seu car-
ro ou sua casa por preço vil. Essa venda pode ser anulada 4. AÇÃO OU OMISSÃO
porque foi celebrada quando o vendedor encontrava-se
em “estado de perigo”. Conceituando a lesão, ocorrida Para a conguração do ato ilícito necessário se faz a pre-
“sob premente necessidade, ou por inexperiência”, pre- sença de uma ação contrária à lei ou uma omissão quando
screve, objetivamente, que se aprecia “a desproporção das presente o dever de agir.
prestações segundo os valores vigentes ao tempo em que
foi celebrado o negócio jurídico”. Exemplo: A ação ou omissão pode apresentar-se sob
A Lei também prevê dois tipos de defeito do ato, que em- as formas mais diversas, sendo freqüentemente difícil determi-
bora não atingindo diretamente a vontade na sua forma- nar até onde vão as obrigações internacionais do Estado. Entre
ção, conduzem a idênticos resultados, anulando o negó- elas, por exemplo, questões relativas às concessões ou contratos
cio jurídico. do Estado, às dívidas públicas, às prisões ilegais ou injustas e a
Estes atos são denominados vícios sociais, por afetarem da falta da proteção devida aos estrangeiros.
diretamente a sociedade ou por prejudicarem terceiros:
5. CULPABILIDADE
O segundo elemento é a culpabilidade que é uma das re-

6. A SIMULAÇÃO
Toda situação que tem por m ocultar ou disfarçar in- sponsáveis
que pela xação
ponto houve da indenização,
a intenção pois, reete até
do agente causador.
tencionalmente a verdade, dando o negócio jurídico uma A Culpabilidade pode ser representada como:
aparência não condizente com a realidade, sobre tudo ob- a) Dolo: quando agente age no intuito de cometer um ato
jetivando enganar terceiros, chama-se simulação e pode ilícito.
ser anulado.
Exemplo: venda de um terreno sem ser dono apenas
Exemplo: Assim, é nulo o contrato de compra para obter vantagem.
e venda de imóvel quando o comprador, na seqüência,
transfere, por doação (ou mesmo por contrato de compra
e venda), o bem para o lho do vendedor, provando-se

• 44
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

b) Negligência: quando o agente ignore a possibilidade do de água nos alicerces do imóvel vizinho. No entanto, se
ato ilícito ocorrer. provado que essa inltração somente ocorreu por neg-
ligência de Pedro, ou seja, por uma causa remota mas com
Exemplo: adquirir um terreno sem consultar o es- nexo entre o fato e o dano, caberá a Pedro indenizar os
tado tributário do mesmo. prejuízos causados.
c) Imprudência: quando o agente age em desconformi-
dade com as regras existentes para o caso concreto. O que vem a ser a Responsabilidade Civil?
Exemplo: falta de outorga uxória para venda de um A responsabilidade civil gira em torno de duas teorias: a
imóvel. subjetiva e a objetiva.
d) Imperícia: quando o agente age como se tivesse (mas
não tem) aptidão técnica para o caso. to básico.AEteoria
claro subjetiva tem na
que só existirá culpa
culpa seu fundamen-
se dela resulta um
prejuízo. Todavia, esta teoria não responsabiliza aquela
Exemplo: agir como se fosse médico sem haver
pessoa que se portou de maneira irrepreensível, distante
cursado medicina.
de qualquer censura, mesmo que tenha causado um dano.
A teoria objetiva da responsabilidade tem no
risco sua viga mestra. O responsável pelo dano indenizará
ATENÇÃO! simplesmente por existir um prejuízo, não se cogitando
da existência de sua culpabilidade, bastando a causalidade
Cabe ainda expor que certos casos previstos em lei ex- entre o ato e o dano para obrigar a reparar.
cluem a necessidade de se provar a culpabilidade, sendo
conhecidos como de Responsabilidade Objetiva. Assim Exemplo: A responsabilidade civil do médico sem-
basta a presença da ação ou omissão, do nexo e do dano pre provocou varias controvérsias. É claro que o médico, ao
para que se tenha um ato ilícito. (ex. relações de consumo, exercer suas atividades junto ao paciente, sua intenção é ben-
atos praticados pela administração pública, etc). eciá-lo. Mesmo assim o dano pode surgir. Isso o obriga, pela
teoria objetiva da responsabilidade, a reparar o prejuízo, pois
6. DANO uma vontade honesta e a mais cuidadosa das atenções não ex-

Não basta que o ato tenha sido efetuado por ação ou imemtempo
gum o direito de outrem.
somente O certo éa que
caracterizavam os tribunais até
responsabilidade a al-
médica
omissão e tenha havido uma das formas da culpabilidade, diante de um erro grosseiro ou de uma forma indiscutível de
há ainda que existir um dano (efetivo prejuízo a parte negligência. Hoje a tendência é outra: apenas a inexistência de
nexo de causalidade, de força maior, de atos de terceiros ou de
lesada) para que haja o ressarcimento. culpa do próprio paciente isentariam o médico da responsabi-
lidade. Infelizmente, a inclinação desses tribunais é retirar dos
Exemplo: Quando um cidadão tem seu veículo au- médicos uma série de privilégios seculares, mesmo sabendo-se
tomotor danicado em decorrência de um buraco ou de um que as regras abstratas da justiça nem sempre são de fácil apli-
defeito no asfalto, ou mesmo por um serviço público efetuado cação nos complexos e intricados momentos do exercício da
incorretamente, deve procurar o Poder Público e solicitar o res- Medicina. O médico passa a ser, a cada dia que passa, uma peça
sarcimento do dano. A reparação do dano está amparada no a mais, igual às outras, do organismo social.
Novo Código Civil, que em vários artigos trata do assunto.

7. NEXO Qual o valor da indenização?


O valor da indenização é xado pelo juiz que busca veri-
O nexo se caracteriza como sendo o elo de ligação entre car o tamanho da participação de cada parte na ocor-
o dano, a culpabilidade e, a ação ou omissão. rência do ato ilícito, bem como a intenção das mesmas
e a extensão da lesão, sempre atento a que o valor da in-
O nexo
tado representa
danoso uma
e a ação querelação necessária
o produziu, entreque
de modo o resul-
esta, denização não pode enriquecer uma parte, mas deve ser
ou seja, a ação, é considerada como sua causa. suciente para punir à outra.
Repare-se que a ação ou omissão poderá ser a causa ime-
diata do prejuízo, mas, se provado que foi a causa indireta,
também será devida a indenização pelos danos causados. SEÇÃO 5:

Exemplo: Ao realizar uma reforma em sua residên-


O Direito das Obrigações e das Coisas
cia, Pedro provoca o rompimento de um cano de água que, por
sua vez, causa inltração no imóvel do vizinho. Posteriormente, Direito das Obrigações, compreende o conjunto de nor-
ocorre queda parcial do imóvel do vizinho de Pedro, em razão mas que tratam das relações jurídicas entre duas ou mais
da inltração de água, a causa imediata do dano foi a inltração pessoas, relacionado aos direitos e obrigações que estas

• 45
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

pessoas pactuam entre si.


1) Simples, em que existe apenas um credor, um devedor
Como se classicam as obrigações quanto e um objeto.
ao seu Objeto?
As obrigações quanto ao seu objeto podem ser classica- Exemplo: A empresa Alfa Ltda (devedor) emite uma
das de três formas: nota promissória a favor da empresa Beta Ltda (credor). Ob-
rigou-se a pagar a importância constante naquele título (ob-
De dar coisa certa ou incerta; jeto). O favorecido terá o direito de exigir o pagamento daquele
De fazer; valor.
De não fazer.
2) Compostas, em que um dos elementos (credor, deve-
1ª) De dar coisa certa ou incerta, em que, de dor e objeto) seja mais do que um. A obrigação compos-
ta, também conhecida com complexa, pode se subdividir
modoou
certo geral, uma Se
incerto. pessoa
o bemsefor
obriga
certoa (determinado)
dar a outra umobem
cre- em:
dor não está obrigado a aceitar bem diverso, podendo
aceitá-lo por liberalidade pedindo abatimento no preço, a) Quanto ao objeto:
ou não aceitá-lo requerendo perdas e danos. Sendo in- - Cumulativa, em que o objeto é mais de um. Marcada
certa a coisa e não especicado no contrato a quem cabe a pela preposição “e”, isto é, pela soma de objetos.
escolha, este deve ser feita pelo devedor. Serve para coisa
incerta a mesma regra das coisas certas. Exemplo: O proprietário de uma galeria comer-
cial (credor) aluga a loja 03 e a loja 25 (objetos) para o Sr.
Exemplo: O devedor se obriga a celebrar um con- Waldomiro (devedor).
trato de locação; o credor se obriga a dar a quitação ao devedor;
alguém se obriga a ser ador, etc. - Alternativa, em que o objeto é mais de um, mas para es-
colha, ou seja, embora sejam dois ou mais objetos apenas
2ª) De fazer, que, de um modo geral consiste na um será realmente absorvido pela obrigação. Marcada
obrigação de uma parte fazer algo para a outra. Se a ob- pela preposição “ou”.
rigação de fazer for personalíssima, o credor pode exigir
que o devedor a faça, não sendo obrigado a aceitar a real- Exemplo: O contrato de seguro ança para a locação
ização efetivada por terceiro, podendo, no entanto aceitar de uma
dado loja garantia,
como na galeriapoderá
comercial,
ser odetermina
automóvelque o bemano
Santana que1997
será
que terceiro a realize com abatimento no preço, ou recla-
mar perdas e danos. O devedor não realizando a obriga- ou uma sala na rua Antenor Lemes n.° 75.
ção não personalíssima enseja o direito de co-credor fazer
a mesma as custas do devedor. b) Quanto ao credor ou devedor:
- Divisível: quando a obrigação pode ser divida entre vári-
Exemplo: A construtora tem de fazer a entrega os credores e/ou devedores.
das chaves do apartamento (obrigação de fazer).
Exemplo: a obrigação do pagamento do consumo de
água de um prédio de apartamentos será dividida entre os mo-
3ª) De não fazer, que refere-se a obrigação que radores do prédio eqüitativamente.
alguém tem de não praticar determinado ato. Basta a - Indivisível: quando existe a obrigação a ser cumprida apenas
prática do ato pelo devedor para que surja o direito do por um devedor ou exigida por apenas um credor.
credor reclamar perdas e danos. Se o ato for praticado por
terceiro, não pode o credor reclamar perdas e danos do Exemplo: a obrigação do pagamento do consumo
devedor, da mesma forma que este não ca desobrigado de água do apartamento de cobertura, que possui uma piscina
pelo fato de alguém já ter feito o que não podia, ou seja, privativa, será cumprida apenas pelo morador deste apartamen-
to.
persiste
esta a obrigação
tenha de não
sido realizada porfazer
outraaopessoa.
devedor mesmo que
- Solidárias: quando existem vários credores que podem
Exemplo: A motorista do automóvel está proibida de exigir uns pelos outros a obrigação, ou vários devedores
estacionar o seu veículo em locais onde houver a placa indica- que podem uns pelos outros cumprir a obrigação.
tiva correspondente. Ela portanto está obrigada a não praticar,
ou a não fazer tal ato, perante o poder público. Exemplo: a obrigação do pagamento da anuidade de
uma cooperativa pode ser exigida pelos vários cooperativados
Como se classicam as obrigações quanto aos aos diversos cooperativados.
seus Elementos?
Quanto aos seus elementos a obrigação pode ser classi- Comopodemaindaserclassicadasasob -
cada em: rigações?

• 46
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

As obrigações ainda podem ser de meio ou de resultado. rigações do devedor. Pela assunção de dívida esta é pas-
São de meio quando o devedor se obriga a re- sada para outra pessoa que se compromete a cumpri-la. A
alizar determinada obrigação, mas não se responsabiliza assunção de dívida precisa da autorização do devedor.
pelo resultado.
Exemplo: Se uma empresa se funde com outra, for-
Exemplo: a obrigação da prefeitura de repassar os re- mando nova empresa, as dívidas de ambas são assumidas pela
cursos advindos do Governo Federal às famílias cadastradas no nova; houve portanto transmissão de débitos e substituição do
Bolsa-Família, sem a certeza de que as crianças estão realmente devedor, sendo pois a assunção da dívida.
freqüentando a escola.
Como ocorrem os efeitos das obrigações?
São de resultado, quando o devedor assume o
risco pelo objeto nal. Uma vez nascida a obrigação, esta cria para o devedor o
encargo de realizá-la e para o credor o direito de exigi-la,
Exemplo: a obrigação de ter de reparar o dano ao no tempo e modo pactuados. Estes são os seus principais
patrimônio público, causado por pichação. efeitos.
Outro importante efeito da relação jurídica obrigacional
Ocorre ainda a classicação quanto às obrigações civis, é o fato de a morte do devedor não fazer desaparecer a
que são srcinadas pela lei e pelo acordo de vontades, obrigação assumida, transferindo-se o seu cumprimento
pelas quais existe o dever de cumprir e o direito de exigir. para os herdeiros.
Ou naturais em que prevalece a liberalidade, isto é, ao
credor não assiste o direito de exigir e ao devedor a ob- Exemplo: A empresa Alfa S/A possui dívidas com o
rigação de fazer ou não fazer, por falta de contratação ou INSS e o diretor-presidente desta empresa vem a falecer. Neste
previsão da lei. caso, a obrigação de pagamento desta dívida passa a ser dos
Podem, as obrigações também serem classicadas como, herdeiros (mulher e lhos) deste executivo.
de execução instantânea, diferida ou periódica.

Instantânea é a obrigação que se realiza em um


só ato. Como se dá a extinção das obrigações?

Exemplo: pagamento de uma só vez, da pensão ali-


mentícia devida aos lhos, que caram com a sua ex-mulher. A extinção das obrigações pode acontecer de dois modos:
1) Pelo cumprimento da prestação: tem-se o
Diferida, também é obrigação que se realiza em pagamento. Se o devedor executar a prestação assumida,
um só ato, entretanto ato futuro. extingue-se a obrigação.

Exemplo: a obrigação de ter que arcar com as futuras Pagamento: é o cumprimento da prestação por
despesas de ensino superior de seu lho, hoje menor de idade, parte do devedor. Com o pagamento, vale dizer, com a
que vive com sua ex-mulher. realização da prestação assumida, extingue-se a obrigação.
Periódica é aquela que vai se realizando no Exemplo: a empresa Alfa S/A devia ao INSS e qui-
decorrer do tempo. tou a dívida através de pagamento.

Exemplo: a obrigação de ter que arcar com o 2) Pela anulação ou substituição por outra: tem-
pagamento de 1 salário mínimo, até a criança se tornar se a novação, a compensação, a confusão e a remissão.
maior de idade, para a ex-mulher.
Novação: é a criação de uma nova obrigação
Como ocorre a transmissão das obrigações? com a nalidade de extinguir a primeira, isto é, extingue-
se uma obrigação pela criação de uma obrigação nova,
As obrigações tanto do devedor, como os direitos do cre- destinada a substituí-la.
dor podem ser transferidos.
Exemplo: a empresa Alfa S/A pediu revisão do cál-
Cessão de crédito: quando se transferem os di- culo da dívida com o INSS e obteve resultado: sua dívida foi
reitos do credor. Pela cessão de crédito a terceira pessoa reduzida. Extinta a primeira foi substituída pela segunda, de
passa a ser credor no lugar de quem era anteriormente. menor valor.
De regra a cessão de crédito não precisa de autorização
do devedor. Compensação: é a extinção total ou parcial de
Assunção de dívida: quando se transferem as ob- duas obrigações em virtude de serem duas pessoas ao

• 47
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

mesmo tempo credora e devedora uma da outra. o cumprimento da obrigação acrescida de juros, correção
monetária, honorários advocatícios e multa contratual,
Exemplo: A empresa Alfa S/A possui uma dívida esta última se estipulada em contrato (cláusula penal).
com o INSS porém, também é fornecedora de equipamentos
de informática ao mesmo instituto. Como o valor é muito pare- Exemplo: Uma empresa varejista no ramo de
cido, foi efetuado um acordo de extinção através da compensa- confecções compra de uma indústria roupas de lã para as
ção de dívidas. vendas de inverno, que deveriam ser entregues até o mês
de junho. Entretanto, a fornecedora só entrega a merca-
Confusão: caso o credor se tornar herdeiro do doria em outubro, quando o inverno já passou. Essa mora
devedor ou vice-versa, ou se um terceiro se torna herd- não diminuiu o patrimônio da empresa varejista, mas im-
eiro do credor e do devedor, surgirá a gura da confusão pediu que ela vendesse a mercadoria que comprara, com
que tem por m eliminar a divida existente, devido à im- os lucros previstos. Deixou de ganhar dinheiro numa
possibilidade de o credor agir contra ele próprio.
época propícia.
Exemplo: O lho do proprietário da empresa Beta
se casa com a lha do proprietário da empresa Alfa, a dívida se
extingue.
SEÇÃO 6:

Remissão: é o perdão da divida por parte do cre- O Contrato


dor, que renuncia a seu direito. É um ato de liberalidade
por parte do credor que espontaneamente libera a divida. Como nasce um Contrato?

Exemplo: A empresa Alfa deve à empresa Beta um


Entende-se por contrato o acordo de vontade de duas
determinado valor. A empresa Beta resolve perdoar a dívida ou mais pessoas com a nalidade de adquirir, resguardar,
espontaneamente. modicar ou extinguir direitos (negócio jurídico).
Forma-se o contrato pela conjunção de duas declarações
de vontades concordantes.
E se a obrigação for descumprida? Dois são os atos distintos necessários à formação de um
contrato:
Proposta – uma das partes expressa a sua von-
Quem
de descumpre uma obrigação no prazo se dá o nome
inadimplente. tade, dirigindo-se à pessoa com a qual deseja contratar. É
Para que uma pessoa se torne inadimplente, quando não o momento inicial da formação do contrato; representa
há uma data certa para cumprimento das obrigações, é uma promessa dirigida à pessoa com a qual se contrata.
necessário fazer a sua constituição em mora, que nada Quem faz a proposta denomina-se proponente
mais é do que a noticação judicial ou extrajudicial de que
a pessoa não cumpriu com a obrigação na data aprazada.
Aceitação – esta outra pessoa deve manifestar-
Exemplo: a empresa Alfa S/A deve à empresa Beta se no sentido de concordar ou sentido de concordar ou
pelo fornecimento de materiais de escritório. O contrato não não com a oferta. Quem aceita a proposta
estipulava data de vencimento desta dívida, por isto a empresa é o aceitante. Se a declaração emitida e a
credora decidiu constituir a dívida em mora, gerando uma noti- declaração anteriormente expedida
cação judicial contra a empresa Alfa S/A, sendo considerada coincidem, ocorre o nascimento do
inadimplente. contrato.
Caso a obrigação tenha data certa para cumprimento não No caso da recusa da parte contrária, o contrato nao se
se faz necessária a constituição em mora para gerar a in- forma.
adimplência, bastando
prazo certo para que seque
cria aa obrigação não se cumpra
gura do inadimplente no
(des- A proposta e aceitação
indispensáveis são, pordoconseguinte,
para a formação contrato. elementos
cumpridor da obrigação). É preciso saber se o proponente e o aceitante estão em
lugares diferentes no momento em que houve a proposta
Exemplo: A empresa Alfa S/A deve à empresa Beta ou se estão comunicando-se pessoalmente. No primeiro
pelo fornecimento de materiais de escritório. Caso a empresa caso, o contrato se diz entre ausentes; no segundo, entre
Alfa não honre os pagamentos na data determinada pelo con-
presentes.
trato, ela será considerada inadimplente.
 Comoo sco ntratoss ecl assicamqu antoa
A parte lesada pelo atraso da outra pode reclamar per- localização?
das e danos pelos prejuízos absorvidos e pela perda de
lucratividade (lucros cessantes), sendo ainda lícito exigir

• 48
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

1) Contrato entre Presentes: se entre presentes, prindo a sua prestação, mas qual será a prestação do vendedor?
ou seja, se o proponente e o aceitante estão comunican- Não sabe o vendedor quanto terá de pagar, ou se terá de pagar,
do-se pessoalmente por ocasião da proposta, mesmo que enquanto o comprador não sabe o quanto irá receber ou se
isso ocorra por telefone, a proposta obriga o proponente receberá.
a realizar o prometido, nas condições e no modo em que
foi formulada, caso tenha sido imediatamente aceita. Caso - Paritários e de adesão: paritários são aqueles em que
contrário, o proponente não é obrigado a mantê-la. O ambas a partes de comum acordo xam as regras do con-
proponente, se conceder à parte contrária um prazo para trato, sendo que de adesão são aqueles em que as cláusu-
a resposta, não poderá retirá-la enquanto não transcorrer las são xadas unilateralmente por um dos contratantes
o prazo, sob pena de responder por perdas e danos. e aceitas em massa pelo outro, que nada destas pode rec-
lamar.
Exemplo: No caso de um proprietário de um es-
tabelecimento comercial alugar para um lojista. O contrato é Exemplo: Paritários: um contrato de prestação de
fechado entre os dois, estando presentes em cartório. serviços de manutenção em um condomínio / Adesão: um
contrato de abertura de conta em um banco, onde já vem im-
presso e o cliente nem o gerente do banco tem o poder de
2) Contrato entre Ausentes: As partes alterá-lo.
contratantes, caso não estejam uma em presença da out-
ra, devem comunicar-se através de correspondência para - De execução instantânea, diferida ou de trato suces-
o aperfeiçoamento do contrato. Haverá, então, uma de- sivo: instantâneos são aqueles que se consumam em ap-
mora, tanto para a proposta chegar ao conhecimento do enas um ato, assemelhado ao diferido, só que o ato neste
aceitante como para a aceitação chegar ao endereço do é futuro, já o de trato sucessivo é aquele que vai se reali-
proponente. Portanto, tanto a proposta como a aceitação zando em partes.
ocorre em momentos distintos e sucessivos para a efetiva
formação do contrato Exemplo: compra e venda à vista / prestação de ser-
viços e compra e venda à prazo.
Exemplo: Uma empresa envia catálogo de produtos
ao cliente e esta faz o pedido por correio eletrônico.
- Personalíssimos e impessoais: personalíssimos são
ComopodemserclassicadososContratos? aqueles contratos realizados em atenção ao estado de cer-

tavivos
pessoa, por isso
ou causa não podem
morte. ser cedidos
Impessoais por ato
são aqueles queentre
não
Os contratos podem ser classicados de variadas formas:
levam em conta exclusivamente o estado pessoal de certo
Unilaterais e bilaterais: unilateral é o que cria obrigação contratante.
a apenas uma das partes, enquanto bilaterais criam ob-
rigações para ambas às partes. Exemplo: culturais, prossionais, artísticos / entre
empresas.
Exemplo: Unilateral: a doação simples, o comodato;
Bilateral:compra e venda, um transfere a propriedade da coisa e - Individuais e coletivos: individual é o que diz respeito
outro paga o preço. ao interesse de apenas uma pessoa, enquanto coletivo
representa um gama de pessoas, uma coletividade.
- Gratuitos e onerosos: gratuitos são aqueles que em
que apenas uma das partes aufere benefícios ou vanta- Exemplo: Na compra e venda, pode uma pessoa
contratar com outra ou com um grupo de pessoas / as conven-
gens, ao tempo que oneroso é o contrato em que ambas ções coletivas de classe de trabalhadores.
as partes auferem benefícios e vantagens.
- Principais e acessórios: os principais têm existência
Exemplo:
Oneroso: a compra eGratuito:
venda deaum
doação, sem nenhum encargo;
imóvel. própria
istirem. e os acessórios dependem dos primeiros para ex-
- Comutativos e aleatórios: os primeiros são de presta- Exemplo: compra e venda; locação / cláusula penal,
ção certa e determinada enquanto aleatórios são aqueles ança, etc.
que estão ligados a sorte, ao risco, ao acaso.
- Solenes e não solenes: estes não obedecem a qualquer
Exemplo: Comutativo: numa compra e venda, o forma legal, enquanto aqueles possuem forma a ser res-
comprador sabe o valor da coisa que receber e o preço que peitada.
terá de pagar, enquanto o vendedor já sabe o valor da coisa que
vendeu e o preço que vai receber por ela; Aleatório: a compra
de um bilhete de loteria: o comprador paga o preço certo, cum- Exemplo: escritura pública na alienação de imóvel,
testamento, etc. / contratos de locação e comodato.

• 49
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

- Consensuais e reais: consensuais são aqueles que se


perfazem com o consentimento, ao tempo que reais se Ação Edilícia:
aperfeiçoam com a tradição. No caso de garantia por vícios
redibitórios, as ações cabíveis são
Exemplo: compra de bens móveis / os depósitos e o
as edilícias, quais sejam:
a) a redibitória, em que se tem a
comodato. entrega por parte do vendedor do
recebido, mais perdas e danos; e
- Nominados, inominados, mistos e coligados: nomi- b) a estimatória, em que se tem o
nados são aqueles previstos em lei; inominados os que valor do objeto contratual reavali-
não possuem previsão legal, exige uma minuciosa espe- ado a m de que o valor do bem
cicação dos direitos e obrigações de cada parte, por não que compatível com a qualidade
terem uma disciplina legal; mistos são os contratos resul- do mesmo perdida, sem culpa do
adquirente.
tantes da inominado;
contrato união de vários contratos
coligados são osformando
contratosum
quenovo
sur-
gem da união de outros, mas que mantém as característi-
cas de seus srcinadores. O que é Evicção?

Exemplo: Nominados: contratos de compra e venda, Evicção é a perda do bem em virtude de decisão judicial,
de doação, e de locação – Inominados: são os que resultam ou seja, as partes podem ajustar a garantia de que o vend-
de um acordo de vontades, não tendo, porém, as sua carac- edor garanta ao comprador todos os direitos de posse ou
terísticas e requisitos denidos e regulados na lei – Coligados: propriedade contra decisões judiciais que possam atribuir
o contrato celebrado pelas distribuidoras de petróleo com os a posse ou a propriedade a terceira pessoa.
exploradores de postos de gasolina, que engloba, em geral, var-
ias avenças interligadas, como fornecimento de combustíveis,
A garantia contra evicção existe pela lei, não precisando
arrendamento das bombas, locação de prédios e nanciamento, de disposição contratual para tanto. As partes podem as
etc. partes ampliar, diminuir ou até excluir o direito de garan-
tia contra evicção mediante cláusula no contrato.
O que são Vícios Redibitórios?
Os objetos dos contratos comutativos podem apresen- Exemplo: A empresa Alfa Ltda adquire um veículo
tar defeitos ou vícios ocultos que as partes desconhecem, de Beta Ltda, por um contrato de compra e venda regularmente
tornando impróprio o bem para uso ou diminuindo seu estipulado; pagou o preço e registrou o veículo em seu nome,
no órgão competente. Todavia, alguns meses depois, aparece
valor. um Ocial de Justiça com a polícia e apreende aquele veícu-
lo, levando-o das mãos da compradora. O Ocial de Justiça
Nestes casos o adquirente pode rejeitar o objeto e re- apreendeu aquele veículo, em cumprimento de um mandato
solver pôr m ao contrato, ou requerer diminuição do judicial; a justiça dera uma sentença, declarando como propri-
preço, através das conhecidas ações edilícias, que podem etária dele uma outra pessoa, a Gama Ltda. Sem que Alfa Ltda
ser redibitórias, quando a parte deseja rescindir o con- soubesse, Gama Ltda entrara na justiça, reclamando a posse e a
trato, ou estimatória, quando a parte deseja o abatimento propriedade do veículo, e obteve para si a procedência da ação.
no preço do bem adquirido. Alfa Ltda foi obrigada a entregar o veículo, pois era uma de-
terminação judicial, embora fosse um adquirente de boa-fé.
Acontece, porém, que a vendedora do veículo, a Beta Ltda
Exemplo: na aquisição de um apartamento, o com-
não poderia ter vendido aquele veículo. Alfa Ltda foi vítima de
prador descobre que as paredes estão apresentando rachaduras
evicção, pela qual ela perdeu a posse de uma coisa que adquiriu,
que podem comprometer a integridade da construção.
mas a justiça decidiu que a legítima proprietária dessa coisa era
a Gama Ltda.
A ação redibitória vai exigir a substituição do bem ad-
quirido por outro (ou devolução do valor pago), no caso Como ocorre a extinção de um Contrato?
de não haver possibilidade de reparação; ou a ação será
estimatória, no caso de ser possível a reparação, porém Execução: é a forma normal de extinção de um con-
com a redução do preço anteriormente acertado no con- trato, também chamada de solução. Observa-se quando
trato. todas as partes cumprem as obrigações decorrentes do
O prazo para propositura das referidas ações que visam contrato.
discutir os vícios redibitórios é de trinta dias para os bens
móveis e um ano para os imóveis, a contar da transmissão Exemplo: Contrato de compra e venda em que um
do bem. fumante compra um maço de cigarros e paga o preço dele: o
vendedor entregou a mercadoria e o comprador pagou o preço.
Se as duas partes cumpriram sua prestação, o contrato deixou
de existir, extinguiu-se. É a natural solução do contrato; atingiu

• 50
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

seu objetivo. Preempção ou preferência: direito do condômino


Resolução: srcinada pela inadimplência. ter preferência em adquirir o imóvel locado. Ex.: no caso
de venda um imóvel onde reside, o condômino passa da
Exemplo: quando um comprador vai a uma loja condição de proprietário à de locatário. A preempção as-
adquirir um fogão e assume várias prestações futuras. Se este segura à este o direito de readquirir a coisa que foi sua,
comprador não cumprir o contrato e não pagar as prestações, o caso o atual proprietário pretenda vendê-la.
contrato pode ser extinto e o bem ser devolvido à loja. - Reserva de domínio: cláusula que dispõe que enquanto
não for pago todo o preço ajustado pelo bem a proprie-
Resilição: srcinada pelo interesse das partes em por dade é do vendedor, podendo este reaver o bem em caso
m ao contrato. de inadimplência. Este caso é muito comum nos parcela-
mentos do pagamento.
Exemplo: no contrato de trabalho, em que é chama-
da erroneamente de rescisão. O empregador não pretende mais
manter a relação contratual trabalhista com seu empregado e 2) CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO
lhe dá aviso de sua decisão.
É o contrato mediante o qual uma parte se obriga a pre-
star determinado serviço em troca de retribuição. É um
Morte do contratante: quando o contrato é person- contrato bilateral, oneroso e consensual.
alíssimo.
Exemplo: Contrato entre duas empresas de forma
Exemplo: o contrato judicial de casamento é extinto que uma delas prestará serviço de limpeza e portaria à outra.
com a morte de um dos consortes.
3) CONTRATO DE MANDATO
Quais são os tipos de Contratos existentes?
Mandato, por sua vez, é o contrato segundo o qual uma
Inúmeras são as espécies de contratos típicos previstos na pessoa se obriga a praticar atos ou a administrar interesses
lei. Entretanto você vai estudar aquelas que mais condi- em nome e por conta de outrem. O traço característico
zem com a prossão do corretor de imóveis. do mandato é a representação, isto é, alguém, não po-
dendo ou não querendo realizar determinado ato jurídico,
1) CONTRATO DE COMPRA E VENDA outorga poderes á outra pessoa para representá-lo.
O contrato de compra e venda é um só, apesar de de- Quem confere os poderes para a prática dos atos tem o
nome de mandante; aquele à quem os poderes são con-
nominar-se compra e venda. Uma compra sempre pres- feridos chama-se mandatário ou procurador. Procurador
supõe uma venda e vice-versa. É aquele segundo o qual é aquele que se utiliza da procuração, instrumento repre-
o vendedor se obriga a transferir o domínio de uma coisa sentativo do mandato que confere poderes a uma pessoa
ao comprador, mediante o pagamento, por este, de certo para que ela possa agir segundo o mandante.
preço em dinheiro.
Exemplo: Nomeação de um procurador para gerir os
Para o aperfeiçoamento do contrato basta a presença do seus bens, em outra localidade, conferindo-lhe poderes especí-
acordo de vontades do comprador e do vendedor sobre cos para este m.
um objeto (a coisa negociada) e a existência do preço. Mas
o contrato não signica a transferência da propriedade da 4) COMISSÃO
coisa, isto porque o contrato de compra e venda, por si
só, não transfere a propriedade das coisas. Ele cria apenas É o contrato no qual uma das partes se obriga a realizar
uma obrigação (promessa) de transferir a propriedade. negócio em favor da outra, segundo instruções daquela,
mas em seu nome. Este contrato é bilateral, consensual,
Para a transferência da propriedade da coisa é preciso,
após realização do contrato, a efetiva entrega da coisa, no oneroso
Por regraeosolene.
comissário (quem se obriga em nome próprio
caso de bens móveis, ou registro da escritura no cartório por terceiros) não responde pela insolvência da pessoa
no caso dos imóveis. com a qual contratou a gosto do comitente (aquele que
da as regras para o comissário realizar negócio em nome
próprio para si), salvo estipulação em contrário no con-
A compra e venda podem conter algumas cláu- trato, que pode outorgar responsabilidade pela insolvên-
sulas que lhe atribui características especiais, a saber: cia ao comissário.
Retrovenda: quando o vendedor assegura o direito de Exemplo: O contrato de empréstimo para con-
ter preferência na aquisição do bem quando o comprador strução de um estabelecimento comercial entre o empresário e
resolver aliená-lo. o órgão nanciador é intermediado por um banco denido por

• 51
Curso Técnico em Transações Imobiliárias
este. Este banco passa a ser o comissário e o tipo de contrato é va, religiosa, cientíca, artística, literária etc.
chamado de Contrato de Comissão. O ato que dá srcem a uma sociedade recebe o nome
especíco de contrato social.
5) CONTRATO DE CORRETAGEM O contrato social é a peça jurídica principal utilizada para
a constituição da sociedade. Nele são estabelecidas as
Contrato pelo qual uma pessoa não ligada à outra em vir- cláusulas e condições sob as quais a sociedade será regida,
tude de mandato, de prestação de serviços ou comissão, representando as regras básicas de conduta e convivência
obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, entre os sócios.
conforme as instruções recebidas.
O corretor aproxima pessoas interessadas na realização de Exemplo: O contrato social da empresa de turismo
determinado negócio, fazendo jus a uma retribuição caso CTC S/A.
este se concretizar. A remuneração será devida quando o

negócio se realizar
A corretagem por fruto
é contrato da aproximação
bilateral, realizada.
consensual, acessório,
oneroso, aleatório e não solene. RESUMO

Exemplo: É o contrato estabelecido entre o vend- Com o objetivo de tornar possível a vida em sociedade, o
edor e o Corretor de Imóveis, com a nalidade de comercial- Estado impõe uma série de normas jurídicas.
ização de seu bem imóvel. A palavra Direito vem do latim directum, do verbo di-
rigere, que signica, etimologicamente, o que é reto, o que
6) ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA não se desvia, que segue em uma só direção, ou seja, tudo
aquilo que é conforme a razão, à justiça, e à equidade;
A alienação duciária é uma garantia numa operação de signica, objetivamente, um complexo de normas de agir
nanciamento para aquisição de bem móvel durável ou constituído pela soma de preceitos, regras e leis, com as
até mesmo imóvel; concomitantemente aliena-se esse respectivas sanções que regem as relações do homem em
bem ao nanciador, como garantia do pagamento da sociedade.
divida contraída. A pessoa que recebe o nanciamento Direito é a ciência que estuda as regras obrigatórias que
e aliena o bem em garantia ao credor é denominada (- regulam as relações dos homens em sociedade, cuja carac-
duciante); o nanciador é o (duciário). Este é o credor, terística predominante está na coação social utilizada pela
aquele que adquire o bem em garantia, embora o bem própria sociedade,para fazer respeitar os seus deveres ju-
que em poder do duciante (vendedor), que será, por rídicos, a m de manter a harmonia dos interesses gerais
isso, o seu depositário. e assegurar a ordem jurídica.
Domicílio é a sede da atividade de uma pessoa, o lugar em
Exemplo: Para obtenção de nanciamento para am- que mantém o seu estabelecimento ou xa a sua residên-
pliação de sua fábrica, a empresa Kamarada S/A forneceu ao cia. O domicílio desempenha importante papel nos siste-
banco que emprestará o montante, um galpão, de sua proprie- mas jurídicos, pois determina o foro competente para as
dade, que cará alienado duciariamente ao banco, como ga- ações fundadas em direito pessoal e em direito real sobre
rantia do pagamento. bens imóveis.
O contrato é a intervenção de duas ou mais pessoas que
7) CONTRATO FIANÇA acordam sobre determinada coisa. O requisito essencial
do contrato é a manifestação da vontade dos interessados.
A ança é um contrato através do qual uma pessoa se ob- Qualquer que seja a sua forma, gera obrigações.
riga por outra a satisfazer uma obrigação, caso o devedor Os contratos podem ser unilaterais ou bilaterais; título
não a cumpra. A pessoa que assume a ança tem o nome gratuito ou título oneroso; nominados e inominados;
de ador; aquele a quem o ador garante é o aançado. consensuais e formais; principais e acessórios; de adesão
Exemplo: A Srª Regina Alves vai alugar uma sala co- eOsreais.
elementos dos contratos são: a capacidade dos
mercial e lhe foi solicitado um ador para o fechamento do
contrato de locação. contratantes, o objeto lícito de apreciação econômica e
o aspecto legal.
8) CONTRATO SOCIAL As principais modalidades de contrato são: compra e ven-
da, troca, doação, locação, comodato, mútuo, mandato.
A sociedade oriunda de um contrato caracteriza-se pela
comunhão de interesses de cada sócio, que, com recursos
ou atividades, visam a alcançar um o comum. Tal m
pode ter caráter ideal ou econômico, ou seja, os sócios
podem visar a lucros ou a interesses de natureza esporti-

• 52
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

privado ou público, para prestar serviços em localidades


diversas daquela do início do contrato, e se noticar, por
UNIDADE 2 escrito, o locador com prazo de, no mínimo, 30 (trinta)
dias de antecedência da transferência.
A Lei do Inquilinato
Quais as outras formas de ser desfeita uma locação?

SEÇÃO 1: A locação poderá ser desfeita por vários motivos, quais


sejam:
Noções gerais da locação de imóveis Quando houver acordo mútuo.
Quando houver prática de infração legal ou contratual.

ATENÇÃO! Exemplo: eseo no


bindo a sublocação contrato
locatário houvero uma
sublocar cláusula
imóvel, proi-
o locador
pode desfazer a locação.
A locação de imóvel urbano está regulamentada na Lei nº
8.245/91, mais conhecida como Lei do Inquilinato. Quando houver da falta de pagamento do aluguel e
Muitos imóveis não são regulados por esta Lei, sendo que demais encargos.
o Código Civil e as leis especiais são os responsáveis por
esses imóveis. Exemplo: quando o locatário sustar o pagamen-
to, sem justicativa ou aviso, o locador pode desfazer a
O Código Civil regula as seguintes categorias: locação.

a) Imóveis de propriedade da União, dos Es- Quando for necessária a realização de reparações ur-
tados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações gentes determinadas pelo Poder Público, que não possam
públicas. ser normalmente executadas com a permanência do loca-
tário no imóvel ou, caso possa, ele se recuse a consenti-
b) Vagas autônomas de garagem ou de espaços las.
para estacionamento de veículos.
c) Espaços destinados à publicidade. Exemplo: no caso de um prédio com sérios prob-
d) Apart-hotéis, hotéis-residência ou equipara- lemas estruturais, o locador pode desfazer a locação para efetu-
ar os reparos necessários.
dos.
e) O arrendamento mercantil, em qualquer de
suas modalidades. É permitida a sublocação do imóvel?

Arrendamento: A sublocação é o ato de dar a terceiro em nova locação no


Contrato pelo qual uma pessoa todo ou em parte, o imóvel do qual se é locatário.
cede a outra, por prazo certo e A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do
preço convencionado, o uso e imóvel, total ou parcialmente pelo locatário dependem
gozo de bens imóveis ou con-
siderados imóveis, e de certos do consentimento prévio e escrito do locador.
móveis: prédios rústicos ou ur- Na sublocação, é livre a convenção do aluguel, vedada a
banos, estradas de ferro, navios, sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à
aviões, minas, pedreiras, au- variação cambial ou ao salário mínimo.
tomóveis, caminhões, etc. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da loca-
ção, nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos

Qual o prazo permitido para locação de um aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da
locação.
imóvel urbano?
O descumprimento autoriza o sublocatário a reduzir o
A locação de imóvel urbano pode ser xada por qualquer aluguel ate os limites nele estabelecidos.
prazo, não podendo o locador exigir o imóvel antes do
Exemplo: A Informe S/A, escola de informática,
prazo xado e nem o locatário devolvê-lo antes, salvo pa-
alugou um prédio para instalar a sua escola. Porém, algumas
gando a multa contratualmente prevista. salas de aula caram ociosas e, por esta razão, ela decidiu alugar
uma destas salas, que cava localizada no térreo do prédio, para
? um empreendedor montar uma livraria de livros usados. Isto se
O locatário pode devolver o imóvel antes do prazo
O locatário cará dispensado da multa se a devolução do caracteriza como sublocação.
imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador,

• 53
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

processo e até ser prolatada a sentença de primeira instân-


Como é efetuado o reajuste do aluguel? cia, devendo o autor promoveos depósitos nos respec-
tivos vencimentos.
É licito às partes xar, de comum acordo, novo valor
para o aluguel, bem como inserir ou modicar cláusula
de reajuste. É possível se promover a revisão do valor do
Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três aluguel?
anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente
realizado, tanto locador quanto locatário poderão pedir O locador e o locatório podem promover uma ação de
revisão judicial do aluguel, a m de ajustá-lo ao preço do revisar o aluguel seja para aumentar ou diminuir a quantia
mercado. contratada. Não caberá ação revisional na pendência de
Salvo as hipóteses da locação para temporada e nos de- prazo para desocupação do imóvel.
mais casos previstos
pagamento emdo
antecipado lei,aluguel.
o locador não poderá exigir o
A ação de
intuito revisional
que lhepermite ao locatário
seja concedido, entrarde
o direito emprorrogar
juízo no
(renovar) o prazo de locação, desde que preenchidos os
Quando e como é efetuada a Ação de Despejo? requisitos legais.

Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação A ação revisional consiste em revisar o valor do aluguel
do locador para reaver o imóvel é a de despejo. e ação renovatória é o processo para renovar o contrato
Imissão: de aluguel, mesmo após ter nalizado o prazo contratual,
Ato ou efeito de imitir, de fazer são dois conceitos completamente diferentes.
entrar, de colocar ou estabel-
ecer na posse de alguma coisa Exemplo:Ação renovatória consiste no locatário en-
ou do direito. Imissão de posse: trar em juízo para que lhe seja concedido o direito de prorrogar
Investidura na posse de alguma (renovar) o prazo de locação, desde que preenchidos os requisi-
coisa. tos legais.
Salvo quando a locação ter-
mina em decorrência de desa-
propriação, com a imissão da SEÇÃO 2:
. posse do imóvel

Exemplo:Quando o locatário abandona o imóvel, Deveres do Locador e do Locatário


efetua-se a imissão de posse, ou seja, a restituição do imóvel ao
seu proprietário. Quais são os deveres do Locador?

O despejo é também a desocupação compulsória (ob-


rigatória) por decisão judicial de um imóvel alugado. É o O locador é obrigado a:
direito do locador de exigir a desocupação ou restituição I. Entregar ao locatário o imóvel
nos casos preestabelecidos pela lei. alugado em estado de servir ao uso
O locatário poderá denunciar a locação por prazo inde- a que se destina.
terminado (devolver o imóvel) mediante aviso por escrito II. Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacíco
ao locador, com antecedência mínima de 30 (trinta dias). do imóvel locado.
III. Manter, durante a locação, a forma e o destino do
Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia cor- imóvel.
respondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes IV. Responder pelos vícios ou defeitos anteriores a loca-
quando da rescisão de contrato. ção.

Em casos
cio ou de separação
dissolução de fato, separação
da sociedade judicial,
concubinária, divór-
a locação V. Fornecer
nuciosa ao locatário,
do estado casoquando
do imóvel, este solicite,
de suadescrição mi-
entrega, com
prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou compan- expressa referência aos eventuais defeitos existentes.
heiro que permanecer no imóvel. VI. Fornecer ao locatário recibo discriminado das im-
portâncias por este pagas, vedada a quitação genérica.
O locador pode efetuar depósito judicial? VII. Pagar as taxas de administração imobiliária, se hou-
ver, e de intermediações, nestas compreendidas as despe-
O locador pode efetura o depósito quando o credor in- sas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente
justamente recusar o recebimento, ou na impossibilidade ou de seu ador.
de fazê-lo, proceder ao depósito judicial das quantias dev- VIII. Pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de se-
idas. O depósito envolverá a quitação das obrigações que guro complementar contra fogo, que incidam ou venham
vencerem durante a tramitação do a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em

• 54
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

contrário no contrato. mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora,


IX. Exibir ao locatário, quando solicitado, os comprov- bem como admitir que seja o mesmo visitado e exami-
antes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas. nado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27.
X. Pagar as despesas extraordinárias de condomínio. Por X. Cumprir integralmente a convenção de condomínio e
despesas extraordinárias de condomínio se entendem os regulamentos internos.
aquelas que não se reram aos gastos rotineiros de ma- XI. Pagar o prêmio do seguro de ança.
nutenção do edifício, especialmente: XII. Pagar as despesas ordinárias de condomínio.
- Obras de reformas ou acréscimos que interes-
sem a estrutura integral do imóvel. O que são Despesas
Ordinárias de Condomínio?
- Pintura das fachadas, empenas, poços de aera-
ção e iluminação, bem como das esquadrias externas. Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as
- Obras destinadas a repor as condições de hab- necessárias à administração respectiva, especialmente:
itabilidade do edifício. trabalhistas e previdenciárias pela
- Indenizações a) Salários,
previdenciárias encargos
e sociais trabalhistas,docontribuições
dos empregados condomínio.
dispensa de empregados ocorridas em data anterior ao b) Consumo de água e esgoto, gás, luz e força
início da locação. das áreas de uso comum.
- Instalação de equipamentos de segurança e de c) Limpeza, conservação e pintura das instala-
incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e ções e dependências de uso comum.
de lazer. d) Manutenção e conservação das instalações e
- Despesas de decoração e paisagismo nas partes equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segu-
de uso comum. rança, de uso comum.
- Constituição de fundo de reserva. e) Manutenção e conservação das instalações e
equipamentos de uso comum destinados a pratica de es-
Quais são os deveres do Locatário? portes e lazer.
f) Manutenção e conservação de elevadores, por-
O locatário é obrigado a: teiro eletrônico e antenas coletivas.
g) Pequenos reparos nas dependências e instala-
I. Pagar pontualmente o aluguel legal ções elétricas e hidráulicas de uso comum.
e os encargos da locação contratualmente h) Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a
exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua período anterior ao início da locação.
falta, até o sexto dia útil do mês seguinte i) Reposição do fundo de reserva, total ou par-
ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não ti- cialmente utilizado no custeio ou complementação das
ver sido indicado no contrato. despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referen-
II. Servir-se do imóvel para uso convencionado ou pre- tes a período anterior ao inicio da locação.
sumido, compatível com a natureza deste e com o m a
que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado
como se fosse seu. ATENÇÃO!
III. Restituir o imóvel, nda a locação, no estado em que
o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso
normal. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamen-
IV. Levar imediatamente ao conhecimento do locador o to dos tributos, encargos e despesas ordinárias de con-
surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação domínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente
a este incumba, bem como as eventuais perturbações de com o aluguel do mês a que se reram. Se o locador an-
terceiros. tecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí
V. Realizar a imediata reparação dos danos vericados no advindas, salvo se o locatário reembolsá-lo integralmente.
imóvel, ou nasfamiliares,
dependentes, suas instalações,
visitantesprovocados por si, seus
ou prepostos. Necessitando
ção incumba aoo locador,
imóvel deo locatário
reparos urgentes, cuja
é obrigado realiza-
a consen-
VI. Não modicar a forma interna ou externa do imóvel ti-los. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário
sem o consentimento prévio ou por escrito do locador. terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao
VII. Entregar imediatamente ao locador os documentos período excedente; se mais de trinta dias, poderá rescindir
de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem o contrato.
como qualquer intimação, multa ou exigência de autori-
dade publica, ainda que dirigida ao locatário. Quais as garantias que o locador pode exigir?
VIII. Pagar as despesas de telefone e de consumo de luz No contrato de locação, pode o locador exigir do loca-
e gás, água e esgoto. tário as seguintes modalidades de garantia:
IX. Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu I. Caução.

• 55
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

Exemplo.: depósito em caderneta de poupança, ab- O locador pode exigir


novo fiador ou nova garantia?
erta para este m, igual a três meses de aluguel.
O locador poderá exigir novo ador ou a substituição da
II. Fiança. modalidade de garantia, nos seguintes casos:
I. Morte do ador.
Exemplo: responsabilidade ou garantia assumida por II. Ausência, interdição, falência ou insolvência do ador,
terceira pessoa, que se responsabiliza, total ou parcialmente, declaradas judicialmente.
pelo cumprimento da obrigação do devedor, caso este não a III. Alienação ou gravação de todos os bens imóveis do
cumpra. ador ou sua mudança de residência sem comunicação
ao locador.
III.Segurodeançalocatícia.
IV. Exoneração do ador.
Exemplo: seguro cedido por uma seguradora que
se responsabiliza total ou parcialmente, pelo cumprimento da
V. Prorrogação
do da locação
a ança ajustada por certo.
por prazo prazo indeterminado, sen-
obrigação do devedor caso este não cumpra, mediante o paga- VI. Desaparecimento dos bens móveis. Ex.: se o ador
mento do prêmio do seguro. sofreu um arrombamento em sua casa e foram levados
os seus bens (jóias, eletro-eletrônicos, computador, au-
É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modali- tomóvel, etc.), o locador tem o direito de solicitar a sub-
dades de garantia num mesmo contrato de locação. stituição do ador por outro.
VII. Desapropriação ou alienação do imóvel.
Quais as formas de Caução?

A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis, din- ATENÇÃO!


heiro ou títulos.
a) A caução em bens móveis deverá ser registrada em
Cartório de Títulos e Documentos. O seguro de ança locatícia abrangerá a totalidade das
Averbação: obrigações do locatário.
Nota aposta à margem de um registro público, menciona- Não estando a locação garantida por qualquer das mo-
ndo as ocorrências que o alteram ou anulam em relação a dalidades, o locador poderá exigir do locatário o paga-
pessoas ou coisas: averbação da extinção da hipoteca, da mento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês
sentença de separação do dote, etc. vincendo.
b) A caução em bens imóveis deverá ser averbada a mar-
gem da respectiva matrícula.
SEÇÃO 3:
Exemplo: quando o locatário dá um imóvel seu,
como caução, ele deverá ir ao Cartório de Registro de Imóveis e Locação Residencial
solicitar a averbação desta sua decisão no registro de seu imóv-
el. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou
superior a 30 (trinta) meses, a resolução do contrato ocor-
c) A caução em dinheiro, que não poderá exceder o rerá ndo o prazo estipulado, independentemente de no-
equivalente a três meses de aluguel, será depositada em ticação ou aviso.
caderneta de poupança, autorizada pelo Poder Público e Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse
por ele regulamentada, revertendo em benefício do loca- do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição
tário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do do locador, presume-se prorrogada a locação por prazo
levantamento da soma respectiva. indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições
d) A caução
prazo emdias,
de trinta títulos
eme caso
açõesdedeverá ser substituída,
concordata, no
falência ou do contrato.
Neste caso o imóvel somente poderá ser retomado nos
liquidação das sociedades emissoras. seguintes casos:
I. Por mútuo acordo.
Exemplo: se for dada como caução títulos ou ações II. Em decorrência da prática de infração legal
de uma empresa e se esta empresa falir ou pedir concordata, o ou contratual.
locatário deverá substituir estas ações ou títulos por os de outra III. Em decorrência da falta de pagamento do
empresa. aluguel e demais encargos.
Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das IV. Para a realização de reparações urgentes de-
garantias da locação se estende ate a efetiva devolução terminadas pelo Poder Público, que não possam ser nor-
do imóvel. malmente executadas com a permanência do locatário no

• 56
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.


V. Em decorrência de extinção do contrato de Em que outros casos o proprietário pode pe-
trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver dir a retomada do imóvel?
relacionada com o seu emprego.
VI. Se for pedido para uso próprio, de seu côn- O proprietário pode também pedir a retomada do imóvel,
juge ou companheiro, ou para uso residencial de ascen- por meio da Justiça, com uma ação ordinária de despejo,
dente ou descendente que não disponha, assim como seu nos seguintes casos:
cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio. falta de pagamento do aluguel;
VII. Se for pedido para demolição e edicação infração legal ou contratual;
licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo recusa em permitir reforma determinada pelo
Poder Público, que aumentem a área construída em, no poder público;
mínimo,vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a alienação, cessão ou venda do imóvel.
exploração de hotel
VIII. ou pensão,
Se a vigência em cinqüenta
ininterrupta por cento.
da locação ultra-
passar cinco anos. SEÇÃO 4:

Locação Não Residencial


ATENÇÃO!
Considera-se locação não residencial quando o locatário
for pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso de seus
Na hipótese dos itens VI, a necessidade deverá ser judi- titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou em-
cialmente demonstrada, se: pregados.
a) O readquirente, alegando necessidade de usar o imóvel,
estiver ocupando, com a mesma nalidade, outro de sua Exemplos
propriedade situado na mesma localidade ou, residindo O imóvel locado para utilização de uma empresa qualquer
ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel é considerado não residencial.
anteriormente;
b) O ascendente ou descendente, beneciário da reto- Em que condições o locatário terá direito à
mada, residir em imóvel próprio. renovação do contrato?
Nas hipóteses dos itens VI e VI, o retomante deverá
comprovar ser proprietário, promissário-comprador ou Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o loca-
promissário cessionário, em caráter irrevogável, com tário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo,
imissão na posse do imóvel e título registrado junto à desde que, cumulativamente:
matrícula do mesmo.
Ocorrendo a prorrogação do contrato, o locador poderá I. O contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e
denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o pra- com prazo determinado.
zo de trinta dias para desocupação. II. O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma
dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de 5
Em que consiste a Denúncia Vazia? (cinco) anos.
III. O locatário esteja explorando seu comércio, no mes-
A denúncia vazia consiste na retomada do imóvel pelo mo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 (três)
proprietário. Como diz o nome, o m de um contrato anos.
sem justicativa expressa. Essa gura jurídica havia sido a) O direito assegurado neste caso poderá ser ex-
abolida na antiga Lei do Inquilinato e foi revalidada pela ercido pelos cessionários (pessoa a quem se transfere um
lei nº 8.245. direito ou obrigação) ou sucessores (Aquele que herda;
A retomada
seguintes do imóvel sem motivo pode ser aplicada nos
casos: herdeiro.
qüente) daNatural
locação;que
no segue
caso deimediatamente a outro;
sublocação total se-
do imóv-
el, o direito a renovação somente poderá ser exercido
contratos assinados após 20 de dezembro de 1991 com pelo sublocatário.
prazo igual ou superior a 30 meses; b) Quando o contrato autorizar que o locatário
contratos de menos de 30 meses, se o inquilino perman- utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que
ecer no imóvel por ao menos cinco anos ininterruptos. faca parte e que a esta passe a pertencer o fundo de co-
Aceita a ação de denúncia vazia pela Justiça, o inquilino mércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo
tem de 15 a 30 dias para desocupar o imóvel. Se não zer locatário ou pela sociedade.
isso, poderá ser obrigado a sair à força.

• 57
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

Nos demais casos de locação não residencial, o contrato


O que é o direito de preferência na locação? por prazo determinado cessa, de pleno direito, ndo o
prazo estipulado, independentemente de noticação ou
Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos aviso.
sócios, o sócio sobrevivente ca sub-rogado no direito a Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no
renovação, desde que continue no mesmo ramo. imóvel por mais de 30 (trinta) dias sem oposição do lo-
cador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições
ajustadas, mas sem prazo determinado.
ATENÇÃO! O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser
denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao loca-
tário 30 (trinta) dias para a desocupação.
O direito a renovação do contrato estende-se às locações
celebradas
crativo, por indústrias
regularmente e sociedades
constituídas, desdecivis
quecom m lu-
ocorrentes Como são julgados os casos na justiça?
os pressupostos previstos neste artigo. Ressalvados os casos previstos e regulados pelo Código
Do direito à renovação decai aquele que não propuser a Civil, nas ações de despejo, consignação em pagamento
ação no intervalo de um ano, no máximo, até 6 (seis) me- de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e
ses, no mínimo, anteriores a data da nalização do prazo renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte:
do contrato em vigor.
I. Os processos tramitam durante as férias forenses e não
Em que condições o locador não estará ob- se suspendem pela superveniência delas.
rigado a renovar o contrato? II. É competente para conhecer e julgar tais ações o foro
do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido
O locador não estará obrigado a renovar o contrato se: eleito no contrato.
III. O valor da causa corresponderá a 12 (doze) meses de
I. Por determinação do Poder Público, tiver que realizar aluguel ou, na hipótese de extinção do contrato de trab-
no imóvel obras que importarem na sua radical transfor- alho, se ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacio-
mação; ou para fazer modicação de tal natureza que au- nada com o seu emprego, a 3 (três) salários vigentes por
mente o valor do negócio ou da propriedade. ocasião do ajuizamento.
II. O imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para IV. Desde que autorizado no contrato, a citação, intima-
transferência de fundo de comércio existente há mais de ção ou noticação far-se-á mediante correspondência
um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, com aviso de recebimento, ou, tratando-se de pessoa ju-
seu cônjuge, ascendente ou descendente. rídica ou rma individual, também mediante telex ou fac-
a) Nesta hipótese, o imóvel não poderá ser des- símile, ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas
tinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a previstas no Código de Processo Civil.
locação também envolvia o fundo de comércio, com as V. Os recursos interpostos contra as sentenças terão efei-
instalações e pertences. to somente devolutivo.
b) Nas locações de espaços em shopping center,
o locador não poderá recusar a renovação do contrato Quais os casos que o Código Civil regulamenta?
com este fundamento.
c) O locatário terá direito a indenização para res- 1. Imóveis de propriedade da União, dos Estados
sarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas.
que arcar com a mudança, perda do lugar e desvaloriza- 2. Vagas autônomas de garagem ou de espaços
ção do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em para estacionamento de veículos;
razão de proposta de terceiro, em melhores condições, 3. Espaços destinados à publicidade.
ou se o não
imóvel, locador,
der o no prazoalegado
destino de trêsoumeses da entrega
não iniciar do
as obras 4. Apart-hotéis,
dos, assim considerados hotéis-residência ou equipara-
aqueles que prestam serviços
determinadas pelo Poder Público ou que declarou pre- regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a
tender realizar. funcionar.

Como é o contrato entre lojistashopping


e center? Em que consiste a locação por temporada?

Nas relações entre lojistas e empreendedores de shop- A locação de imóvel para ocupação temporária no perío-
ping center prevalecerão as condições livremente pactua- do das férias ou nos feriados prolongados, algumas vezes
das nos contratos de locação respectivos e as disposições se transforma em dor de cabeça, pelo desconhecimento
procedimentais previstas na lei do Inquilinato. da legislação e da operação prática dessa modalidade de

• 58
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

aluguel. Mas isso não ocorre por falta de regras, pois elas
são muito bem denidas na Lei do Inquilinato: Exemplo: A empresa Folks S/A, montadora de au-
tomóveis, adquiriu da empresa Tirelli Ltda, fabricante de pneus,
DICAS: um lote de 200 pneus para utilizar em seus automóveis. Neste
caso a empresa Folks é o consumidor e a empresa Tirelli é o
Veja a seguir alguns cuidados que você deve tomar nestes fornecedor. Quando a empresa Folks comercializar os seus
automóveis para a sua rede de revendedores, cada revendedor
casos.
será o consumidor e a empresa Folks será o fornecedor.
Em imóvel mobiliado, como é o caso em geral
nesse tipo de locação, é importante que o locador e o
locatário façam duas vistorias, uma na entrada e outra na QualosignicadodeProduto?
saída, para fazer constar no contrato não apenas o estado Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou
de conservação do imóvel, mas também o dos móveis, imaterial, enquanto serviço é qualquer atividade forne-
cida no mercado de consumo, mediante remuneração,
equipamentos
sua permanênciae utensílios.
no imóvel,Seo algo for danicado
inquilino durante
terá de arcar com inclusive as de natureza bancária, nanceira, de crédito
o prejuízo. e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter
O ideal é que o inquilino faça um contrato, por trabalhista.
meio de imobiliária ou direto com o proprietário, com Exemplo: Seguindo o exemplo anterior, a empresa o
todas as cláusulas correspondentes ao que foi tratado ver- produto da empresa Tirelli é o pneu e o produto da empresa
balmente, discriminando a data de entrada e saída, nome Folks é o automóvel.
e endereço do locador, preço e forma de pagamento, local
de retirada das chaves, tipo e número de cômodos, gara- Quais as principais garantias para o consumidor?
gem, etc. Dentre as garantias trazidas pelo código pode-se citar a
Na locação por temporada é costume o propri- facilitação da defesa do consumidor em juízo, com a in-
etário receber antecipadamente o aluguel e encargos, o versão do ônus da prova, ou seja, cabendo ao fornecedor
que é permitido por lei, embora não seja obrigatório. a prova da existência ou não de determinados fatos.
Da mesma forma as cláusulas que não forem ilegais ou
PONTO CHAVE: abusivas devem ser interpretadas em favor do consumi-
dor.
Um aluguel para temporada não signica apenas a locação
para férias. A diferença em relação a uma locação comum Exemplo: A empresa Folks vericou que um pneu
não está na localização do imóvel ou no motivo pelo qual comprado da Tirelli estava defeituoso. Quem deve provar que é
está alugado. O que deve ser observado é o prazo con- inocente é a empresa Tirelli, pois ela é a empresa fornecedora.
tratual, não podendo ultrapassar 90 dias. Após esse prazo
o contrato passa a ser por tempo indeterminado. O que são cláusulas ilegais ou abusivas?

São as abusivas, além de outras, as cláusulas que:


SEÇÃO 5: I. Impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabili-
dade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos
O Código de Defesa do Consumidor produtos e serviços.
II. Subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da
Tendo em vista o poder que os fornecedores de produtos quantia já paga em caso de rescisão contratual, deduzido
e serviços tinham sobre os consumidores, o legislador re- da multa (ou arras) se a culpa for do consumidor.
solveu criar uma lei (código) que visasse proteger o con- III. Transram responsabilidades a terceiros.
sumidor, dando srcem assim ao conhecido Código de IV. Estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusiv-
Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90). as, que coloquem o consumidor em desvantagem exager-
Qual a diferença entre Consumidor e Fornece- ada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade.
V. Imponham representante para concluir ou realizar
dor, perante a Lei? outro negócio jurídico pelo consumidor.
Consumidor é todo aquele que adquire e utiliza produ- VI. Deixem ao fornecedor a opção de concluir ou não o
to e/ou serviço como destinatário. contrato, embora obrigando o consumidor.
Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou VII. Permitam ao fornecedor, direta ou indiretamente,
privada nacional ou estrangeira, bem como os entes des- variação do preço de maneira unilateral.
personalizados, que desenvolvem atividades de produção, VIII. Autorizem o fornecedor a cancelar o contrato uni-
montagem, criação, construção, transformação, impor- lateralmente, sem que igual direito seja conferido ao con-
tação, exportação, distribuição ou comercialização de sumidor.
produtos ou prestação de serviços. IX. Obriguem o consumidor a ressarcir os custos de co-

• 59
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

brança de sua obrigação, sem que igual direito lhe seja


conferido contra o fornecedor.
X. Autorizem o fornecedor a modicar unilateralmente RESUMO DOS PRAZOS DE GARANTIA
o conteúdo ou a qualidade do contrato, após sua celeb- APLICÁVEIS À CONSTRUÇÃO CIVIL
ração.
PRAZOS CONTADOS A PARTIR DA ENTREGA
Exemplos: Para saber mais sobre as Cláusulas abu-
sivas existentes nos contratos de locação de shopping centers, Descrição Período Regulamentação
consulte o site: http://www.lojistas.net e leia o artigo do prof. Vícios ou defeitos Prescrevem em 90 Art. 26 do CDC;
Mário Cerveira Filho. aparentes ou de dias, se for relação interpretações dos
fácil constatação de consumo; no ato dois parágrafos do
da entrega, se não art. 614 e art. 6157
Quais os principais direitos do consumidor? for relação de con- do NCC
sumo
Como direitos básicos do consumidor pode-se enumerar, Vícios ocultos redi- Prescrevem em um Art. 4458 do NCC
além de outros: bitórios (permitem ano
anulação do contra-
I. A proteção da vida, saúde e segurança. to ou pedido de aba-
timento de preço)
II. A educação e divulgação sobre o consumo adequado
dos produtos e serviços. Falhas que afetam a Prazo de garantia Art. 6189 do NCC e
solidez e segurança de 5 anos, mas, sob seu parágrafo único
III. A informação adequada e clara sobre os diferentes da edifcação, ou pena de decadência,
produtos e serviços. outras equivalentes, devem ser reclama-
IV. A proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, muito graves dos pelo dono da
métodos comerciais coercitivos ou desleais. obra no máximo
V. A modicação das cláusulas contratuais que esta- em seis meses da
data de seu apareci-
beleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em mento
razão de fatos supervenientes que as tornem excessiva- Prazo de prescrição Dez anos Art. 20510 do NCC
mente onerosas. máximo para quais-
VI. A efetiva prevenção e reparação de danos patrimoni- quer casos não ex-
ais e morais, individuais, coletivos e difusos. plicitados no novo

VII. O acesso facilitado aos órgãos judiciários e admin- Código Civil


istrativos.
VIII. A facilitação da defesa de seus direitos.

Dano Difuso:
é um dano onde ocorre um prejuízo de um número
indeterminável de pessoas, pois foi afetado um bem
que é de todos e de cada um ao mesmo tempo, mas
que não pode ser apropriado por ninguém. O que se
está protegendo, em última instância, é o interesse
público. Não se trata da soma de interesses privados,
particularizados, fracionados, pois cada pessoa é titu-
lar de todo o bem, sem que possa se opor ao gozo por
parte dos demais titulares do mesmo direito.
7 Art. 615. Concluída a obra de acordo com o ajuste, ou o costume do lugar,
o dono é obrigado a recebê-la. Poderá, porém, rejeitá-la, se o empreiteiro se
afastou das instruções recebidas e dos planos dados, ou das regras técnicas em
trabalhos de tal natureza.
Qual o prazo de garantia para produtos e 8 Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no
serviços? preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel,
contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação,
reduzido à metade.
Como prazo de validade dos produtos e serviços o có- 9 Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções
digo estabelece 90 (noventa) dias para os produtos e ser- consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o
prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em
viços duráveis e 30 (trinta) para os não duráveis, sendo razão dos materiais, como do solo. Decairá do direito assegurado neste artigo o
que maior prazo pode ser oferecido mediante termo de dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta
garantia, nunca podendo ser diminuído. dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.
10 Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja xado
prazo menor.

• 60
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

PRAZOS CONTADOS A PARTIR DE SEU APARE-


CIMENTO
ATENÇÃO!
PRAZOS CONTADOS A PARTIR DE SEU APARECIMENTO
Descrição Período Regulamentação
Durante o prazo de garantia da construção civil, geral-
Vícios ocultos, do Um ano (Ressalva: Art. 445 do NCC, mente interpretado como sendo de 5 anos, cabe aos com-
tipo que aparecem não corre dentro do com ressalva de seu
mais tarde (não con- prazo de garantia, parágrafo único pradores fazerem as manutenções – previstas nos Manu-
statáveis quando da mas o defeito deve ais do Proprietário e do Síndico – inclusive dos materiais
entrega, portanto ser denunciado em cuja vida útil não atinge os 5 anos.
não redibitórios), 30 dias do seu apa-
fora das relações de recimento) Após os 5 anos contados da data da entrega, todas as
consumo
Vícios ocultos, do Noventa dias, desde Art. 26, parágrafo 3. despesas
dores, de manutenção
exceto correm por
para os problemas conta dos solidez
envolvendo compra-e
tipo que aparecem que surjam dentro do CDC segurança, que possam ser comprovadamente atribuídos
mais tarde (não red- do prazo de garantia
ibitórios), nas rela- da construção civil à construtora, para os quais o prazo prescricional pode
ções de consumo (5 anos ?) atingir 15 anos, na eventualidade limite de serem constat-
Falhas graves en- Devem ser reclama- Art. 618 do NCC e ados no último dia dos 5 anos de garantia, e desde que
volvendo prob- dos no máximo seu parágrafo único tenham sido noticados no prazo máximo de 6 meses da
lemas de solidez e em seis meses da Prazo máximo de data da constatação, cf. §único do art. 618.
segurança data de seu apare- prescrição de 10
cimento, sob pena anos, conforme
de decadência. Até art. 205 do NCC, Como se procede no caso de defeitos?
5 anos da entrega combinado com a
presume-se a culpa Súmula 194 do STJ
da construtora; A responsabilidade no código de defesa do consumidor
após ela deve ser é objetiva, isto é, não depende da prova da culpabilidade.
provada. Em caso de defeito ou vício o consumidor pode devolver
Prazo máximo de Três anos Art. 20 611 pa rá- o produto e pleitear perdas e danos em caso da ocorrên-
prescrição para grafo 3. do NCC
manifestar a preten- cia de prejuízos; pode exigir a substituição do produto
são a reparação civil por um novo, ou ainda, pode aceitar o produto e exigir a
Prazo de prescrição Dez anos Art. 205 do NCC redução do preço.
máximo para quais- Nas compras feitas fora do estabelecimento comercial,
quer casos não ex- em que não haja contato pessoal (telefone, e-mail, carta,
plicitados no novo
Código Civil etc.) o consumidor pode desistir do contrato no prazo de
sete dias.

SAIBA MAIS

Você pode fazer download do Código do Consumidor e


11 Art. 206. Prescreve em três anos: da Lei do Inquilinato no Ambiente Virtual de Aprendiza-
I. a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos;
II. a pretensão para receber prestações vencidas de rendas temporárias ou vi- gem do curso!
talícias; Novo Código Civil: http://www.presidencia.gov.br/cciv-
III. a pretensão para haver juros, dividendos ou quaisquer prestações acessórias, il_03/LEIS/2002/L10406.htm
pagáveis, em períodos não maiores de um ano, com capitalização ou sem ela;
IV. a pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa;
V. a pretensão de reparação civil;
VI. a pretensão
correndo o prazodedarestituição
data em quedosfoilucros ou dividendos
deliberada recebidos de má-fé,
a distribuição;
VII. a pretensão contra as pessoas em seguida indicadas por violação da lei ou RESUMO
do estatuto, contado o prazo: Chamamos de locação predial quando um imóvel car à
a) para os fundadores, da publicação dos atos constitutivos da sociedade anôn- disposição de alguém, mediante contrato de locação e em
ima;
b) para os administradores, ou scais, da apresentação, aos sócios, do balanço
troca de uma remuneração ajustada e de acordo com a Lei
referente ao exercício em que a violação tenha sido praticada, ou da reunião ou do Inquilinato.
assembléia geral que dela deva tomar conhecimento; A locação predial urbana é regulada por Lei especial – a
c) para os liquidantes, da primeira assembléia semestral posterior à violação;
VIII. a pretensão para haver o pagamento de título de crédito, a contar do Lei do Inquilinato n.º 8.245, de 18 de outubro de 1991 e
vencimento, ressalvadas as disposições de lei especial; tem como responsáveis o locador (o proprietário ou re-
IX. a pretensão do beneciário contra o segurador, e a do terceiro prejudicado, sponsável do imóvel) e o locatário (a pessoa que aluga).
no caso de seguro de responsabilidade civil obrigatório. Compete ao locador: entregar o imóvel alugado em bom

• 61
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

estado; garantir o uso pacíco do imóvel durante a loca- Unidade 3


ção; manter no decorrer da locação a forma e o destino
do imóvel; responder pelos vícios ou defeitos anteriores à
locação; fornecer documentos e recibos pedidos; pagar as A Tributação e os Financiamentos
taxas de administração imobiliária (se houver) e as despe-
sas extras de condomínio.
Compete ao locatário: pagar pontualmente o aluguel e SEÇÃO 1:
os encargos da locação; servir-se do imóvel e os encar-
gos da locação; servir-se do imóvel para o uso conven- Legislação sobre Tributação de Imóveis
cionado; restituir o imóvel no m do contrato em bom
estado; levar ao conhecimento do locador o surgimento OquesignicaTributação?
de qualquer dano ou defeito; realizar reparação dos danos
Tributar é o ato de impor tributos ou impostos a alguém
apresentados
ou externa dopelo imóvel;
imóvel; não modicar
entregar ao locadora forma interna
os documen- (pessoa física ou jurídica), é o mesmo que taxar.
tos e recibos pedidos; pagar as despesas de telefone, luz, Segundo o art. 156 da Constituição Federal, compete aos
água, esgoto, gás; manter instalações e áreas em comum e Municípios instituírem impostos sobre:
repor o fundo de reserva caso seja necessário.
Juridicamente, prédio urbano quer dizer qualquer imóvel I. Propriedade predial e territorial urbana.
destinado à residência ou à atividade de comércio ou in- II. Transmissão inter vivos, a qualquer título, por
dústria. ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão
física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de ga-
A destinação do prédio e a sua localização é que fazem rantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.
a diferença entre o prédio urbano (dirigido pela Lei do III. Vendas a varejo de combustíveis líquidos e
Inquilinato) e o prédio rústico (ou rural). gasosos, exceto óleo diesel.
A locação predial urbana pode ser residencial ou não resi- IV. Serviços de qualquer natureza, exceto os
dencial (comércio). compreendidos em operações relativas à circulação de
A atual Lei do Inquilinato trata, também, da locação de mercadorias e sobre prestação de serviços de transporte
temporada: aluguel não superior a 90 (noventa) dias, pa- interestadual e intermunicipal e de comunicação, ainda
gos de uma só vez e adiantado. que as operações e as prestações se iniciem no exterior.
Apesar de ser livre a convenção do aluguel, a lei faz re- Inter vivos:
strições quanto à moeda do contrato (proíbe a moeda É um tipo de imposto municipal
estrangeira) e quanto ao pagamento antecipado do valor aplicado quando ocorre a trans-
locativo. missão de bens imóveis entre
O aluguel e os seus reajustes observarão os critérios pre- duas pessoas, ou seja, entre vi-
vistos em legislação especíca, mas não havendo acordo, vos. Chamado também de ITBI
o locador ou o locatário poderá recorrer à justiça. – Imposto de Transmissão de
A Lei do Inquilinato estabelece as seguintes garantias lo- Bens Imóveis.
catícias para o locador, entre outras: caução, ança, se-
guro de ança locatícia.
No caso de venda, promessa de compra e venda, o loca-
tário tem preferência para adquirir o imóvel locado em
igualdade de condições com terceiros.
Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá
a preferência ao sublocatário e, em seguida ao locatário. ATENÇÃO!
O direito de preferência não alcança os casos de perda
da propriedade
doação, etc. ou venda por decisão judicial, permuta, O imposto previsto no item I poderá ser progressivo,
Quanto às benfeitorias, a lei diz o seguinte: se elas forem nos termos de lei municipal, de forma a assegurar o cum-
necessárias, serão indenizadas pelo locador; se forem vo- primento da função social da propriedade.
luptuárias, não serão indenizadas e poderão ser retiradas, O imposto previsto no item II:
nda a locação, desde que não afete a estrutura do imóvel.
a) Não incide sobre a transmissão de bens ou
direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica
em realização de capital, nem sobre a transmissão de
bens ou direitos, decorrente de fusão, incorporação, cisão
ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a
atividade preponderante do adquirente for a compra e a

• 62
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel considerado.
arrendamento mercantil.
b) Compete ao Município da situação do bem. PONTO CHAVE:
O imposto previsto no item III não exclui a incidência do
imposto estadual em operações relativas à circulação de A lei municipal pode considerar urbanas as áreas urban-
mercadorias e sobre prestação de serviços de transporte izáveis ou de expansão urbana constantes de loteamentos
interestadual e intermunicipal e de comunicação, ainda aprovados pelos órgãos competentes, destinados à hab-
que as operações e as prestações se iniciem no exterior. itação, à indústria ou ao comércio, mesmo que localizados
Cabe a lei complementar: fora das zonas denidas anteriormente.
a) Fixar as alíquotas máximas dos impostos pre-
vistos nos itens III e IV. Qual a base de cálculo para o valor do IPTU?
b) Excluir da incidência do imposto previsto no

item IV exportações de serviços para o exterior. A base do cálculo do imposto é o valor venal do imóvel.
Na determinação da base de cálculo, não se considera o
SEÇÃO 2: valor dos bens móveis mantidos, em caráter permanente
ou temporário, no imóvel, para efeito de sua utilização,
Os impostos sobre a Propriedade exploração, ornamentação ou comodidade.

Impostos sobre a propriedade são os tributos, ou taxas, Valor Venal:


que incidem sobre os bens imóveis rurais ou urbanos, O que é relativo à venda; o valor nor-
pertencentes à pessoa física ou jurídica. mal ou comercial da coisa, para efeito
1) IMPOSTO SOBRE A PROPRIEDADE TERRITO- de venda. Valor provável, ou realizável,
RIAL URBANA – IPTU de um imóvel lançado na repartição
Este tributo é de competência dos municípios, tendo arrecadadora competente, de acordo
como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a com o preço provado da aquisição ou
posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, que lhe foi atribuído por avaliação s-
cal. Valor estimado da venda de um
como denido na lei civil, localizado na zona urbana do imóvel.
Município.
Tal imposto poderá ser progressivo, de modo a assegurar
o cumprimento da função social da propriedade.
Quem é considerado o contribuinte do imposto?
Fato Gerador: Fato, ou o conjunto de fatos, ou o estado
de fato, a que o legislador vincula o nascimento de ob- Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o
rigações jurídicas de pagar tributo determinado. titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer
título.
Progressividade do Imposto: Característica dos im-
postos diretos. Um imposto é progressivo quando seu
crescimento é mais do que proporcional ao incremento 2) IMPOSTO SOBRE A PROPRIEDADE TERRI-
da propriedade ou do rendimento taxado, isto é, quandoTORIAL RURAL – IPTR
as alíquotas do tributo aumentam em razão do cresci- O imposto, de competência da União, sobre a proprie-
mento do valor do objeto tributado. dade territorial rural tem como fato gerador a proprie-
dade, o domínio útil ou a posse de imóvel por natureza,
O que éconsiderado Zona Urbana para o IPTU?como denido na lei civil, localizado fora da zona urbana
do Município.
Para os efeitos deste imposto, entende-se como zona ur-
bana
mínimo a denida em lei de
da existência municipal, observado
melhoramentos o requisito
indicados em 3)
O IMPOSTO TERRITORIAL
Imposto Territorial Rural – ITRRURAL – ITR
é o tributo, ou taxa,
pelo menos dois dos itens seguintes, construídos ou man- arrecadado pela União, atingindo todos os imóveis que
tidos pelo Poder Público: não se encontram em áreas urbanas, não importando a
I. Meio-o ou calçamento, com canalização de águas plu- forma jurídica que esteja integrado ao patrimônio do con-
viais. tribuinte.
II. Abastecimento de água. O Imposto Territorial Rural segue os seguintes princípios:
III. Sistema de esgotos sanitários.
IV. Rede de iluminação pública, com ou sem posteamen- I. A União poderá atribuir, por convênio, aos
to para distribuição domiciliar. Estados e Municípios, o lançamento, tendo por base os
V. Escola primária ou posto de saúde a uma distância levantamentos cadastrais executados e periodicamente

• 63
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

atualizados. rais de um mesmo proprietário no país.


II. A União também poderá atribuir, por con- a) Os fatores mencionados neste artigo, exceção
vênio, aos Municípios, a arrecadação, cando a eles ga- feita dos indicados no item III, serão declarados pelo pro-
rantida a utilização da importância arrecadada. prietário ou obtidos em levantamento cadastral.
III. Quando a arrecadação for atribuída, por b) Todos os proprietários rurais cam obriga-
convênio, ao Município, à União caberá o controle da co- dos, para os ns previstos nesta Lei, a fazer declaração
brança. de propriedade, nos prazos e segundo normas xadas na
IV. As épocas de cobrança deverão ser xadas regulamentação desta Lei.
em regulamento, de tal forma que, em cada região, se c) As declarações dos proprietários, para for-
ajustem, o mais possível, aos períodos normais de comer- necimento de dados destinados à inscrição cadastral, são
cialização da produção. feitas sob sua inteira responsabilidade e, no caso de dolo
V. O imposto arrecadado será contabilizado ou má-fé, os obrigarão ao pagamento em dobro dos trib-
diariamenteacomo
Município, depósito àe ordem,
que pertencer exclusivamente,
a ele entregue do
diretamente utos realmente
despesas com asdevidos, alémnecessárias.
vericações das multas decorrentes das
pelas repartições arrecadadoras, no último dia útil de cada
mês. Como é calculado o valor do ITR?
VI. O imposto não incidirá sobre sítios de área
não excedente a vinte hectares, quando os cultive só ou
O valor básico do imposto será determinado em alíquota
com sua família, o proprietário que não possua outro de %102 (dois décimos por cento) sobre o valor real da
imóvel. terra nua, declarada pelo proprietário e não impugnado
pelo órgão competente, ou resultante da avaliação cadas-
QuaisasnormasgeraisparaaxaçãodoITR? tral.

Regressividade do Imposto em Relação à Exemplo: O Sr. Adamastor de Andrade possui 10


Renda: Diz-se que um imposto é regressivo hectares de terra, recebidos como herança de seu pai, quando
em relação a renda do contribuinte quando este faleceu. O valor declarado no inventário e aprovado pelo
a relação entre o imposto a pagar e a renda juiz do processo foi de R$ 150.000,00 (cento e cinqüenta mil
decresce com o aumento do nível de renda. reais).
É uma característica dos impostos indiretos Portanto o valor básico do ITR será:
os quais
pelo são cobrados
mesmo de todos os indivíduos
valor independentemente dos 2/10% de
150.000 150.000
= 0,002 ou seja oude 0,2% de 150.000 = 0,2/100 x
x 150.000
níveis de renda individuais. Portanto, o valor do ITR será de R$ 300,00 (trezentos reais).

O produto da multiplicação do valor básico pelo coe-


ciente previsto anteriormente será multiplicado por um
As normas gerais para a xação do imposto territorial coeciente de localização que aumente o imposto em
obedecerão a critérios de progressividade e regressivi- função da proximidade aos centros de consumo deni-
dade, levando-se em conta os seguintes fatores: dos no item III acima descrito e das distâncias, condições
I. Os valores da terra e das benfeitorias do imóvel. e natureza de vias de acesso aos referidos centros.
II. A área e dimensões do imóvel e das glebas (área de Tal coeciente, variando no território nacional de um a
terra não urbanizada. Terreno próprio para cultura; leiva, um e seis décimos, será xado por tabela a ser baixada
torrão) de diferentes usos. por decreto do Presidente da República, para cada região
III. A situação do imóvel em relação à natureza e às considerada no zoneamento previsto no artigo.
condições das vias de acesso e respectivas distâncias dos O valor obtido será multiplicado por um coeciente que
centros demográcos mais próximos com população: aumente ou diminua aquele valor, segundo a natureza da
a) Até 5.000 habitantes. posse e as condições dos contratos de trabalho, na forma
b) Entre 20.000
c) Entre 5.000 ee10.000
50.000habitantes.
habitantes. seguinte:
a) Segundo o grau de alheamento do proprie-
d) Entre 50.000 e 100.000 habitantes. tário na administração e nas responsabilidades de explo-
e) Superior a 100.000 habitantes. ração do imóvel rural, segundo a forma e natureza dos
IV. As condições técnicas e econômicas de exploração contratos de arrendamento e parceria, e à falta de aten-
agroindustrial. dimento em condições condignas de conforto doméstico
V. A natureza da posse e as condições de contratos de ar- e de higiene aos arrendatários, parceiros e assalariados -
rendatários, parceiros e assalariados. coecientes que aumentem aquele valor, variando de um
VI. A classicação das terras e suas rmas de uso e rent- a um e seis décimos, na forma a ser estabelecida na regu-
abilidade. lamentação desta Lei.
VII. A área total agricultável do conjunto de imóveis ru-

• 64
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

Se o imposto territorial rural lançado for superior ao do


Condições da exploração e do uso da terra, indicando: exercício anterior, mesmo que a área agricultável explora-
- As percentagens da superfície total em cerrados, matas, da do imóvel rural seja inferior ao mínimo necessário para
pastagens, glebas de cultivo(especicadamente em explora- classicá-lo como empresa rural, considerando o concei-
ção e inexplorados) e em áreas inaproveitáveis.
- Os tipos de cultivo e de criação, as formas de proteção e to de empresa rural, será permitido ao seu proprietário
comercialização dos produtos. requerer redução de até 50% (cinqüenta por cento) do
- Os sistemas de contrato de trabalho, com discriminação imposto lançado, desde que, em função das características
de arrendatários, parceiros e trabalhadores rurais. ecológicas da zona onde se localize o referido imóvel, ela-
- As práticas conservacionistas empregadas e o grau de me- bore projeto de ampliação da área explorada e o mesmo
canização.
- Os volumes e os índices médios relativos à produção ob- seja considerado satisfatório pelo Instituto Brasileiro de
tida. Reforma Agrária.
- As condições para o beneciamento dos produtos agro-
pecuários.
Empresa Rural
b) Segundo o grau de dependência e de partici- É o empreendimento de pessoa física ou jurídica,
pública ou privada, que explore econômica e
pação do proprietário nos frutos, na administração e nas racionalmente imóvel rural, dentro de condição de
responsabilidades da exploração do imóvel rural; em fun- rendimento econômico da região em que se situe
ção das facilidades concedidas para habilitação, educação e que explore área mínima agricultável do imóvel
e saúde dos assalariados - coecientes que diminuam o segundopadrõesfxados,públicaepreviamente,
valor do imposto de um a três décimos, na forma a ser pelo Poder Executivo.
estabelecida na regulamentação desta Lei. Paraessefm,equiparam-seàsáreascultivadas,as
Uma vez obtidos os elementos cadastrais descritos e xa- pastagens,asmatasnaturaiseartifciaiseasáreas
dos nos índices previstos acima, o valor obtido pela apli- ocupadas com benfeitorias
cação do disposto no parágrafo anterior será multiplicado
por um coeciente que aumente ou diminua aquele valor,
segundo as condições técnico-econômicas de exploração,
na forma seguinte: As orestas ou matas, as áreas de reorestamento e as
por elas ocupadas, cuja conservação for necessária, nos
termos da legislação orestal, não podem ser tributadas.
Na proporção em que a exploração se faça com rent- No caso de propriedade em condomínio, os critérios de
abilidade inferior aos limites mínimos xados na forma progressividade referidos anteriormente, serão aplicados
descrita e com base no tipo, condições de cultivo e nível calculando-se a média ponderada em que os coecientes,
tecnológico de exploração - coecientes que aumentem o da tabela, correspondentes à situação de cada condômino,
valor do imposto, variando de um a um e meio, na forma são multiplicados pela sua área ideal e, ao nal, somados e
a ser estabelecida na regulamentação desta Lei. dividida a soma pela área total da propriedade.
Na proporção em que a exploração se faça com rent-
abilidade superior ao mínimo referido na alínea anterior, Exemplo: Imaginemos uma área de 10 hectares de
e segundo o grau de atendimento à vocação econômica terra entregue, pelo governo, a um grupo de agricultores sem
da terra, emprego de práticas de cultivo ou de criação terra, formando uma cooperativa. Cada agricultor teria a re-
adequados, e processos de beneciamento ou industrial- sponsabilidade por um pedaço da terra (2,5 hectares), onde
ização dos produtos agropecuários - coecientes que di- plantaria culturas e criaria animais.
minuam o valor do imposto, variando eles de um a quatro No caso de cálculo do ITR, o valor será um só, pois a proprie-
dade é coletiva. Os critérios de cálculo deverão ser diferentes
décimos, na forma a ser estabelecida pela regulamentação pois cada agricultor organizou, produziu e desenvolveu a sua
desta Lei área de acordo com a sua competência.
Neste caso o órgão arrecadador vericará a característica de
Dados para caracterização dos imóveis rurais com in-
dicação: cada lote, de acordo com as características individuais encon-
a) Do proprietário e de sua família. tradas.
b) Dos títulos de domínio, da natureza da posse e da
forma de administração.
c) Da localização geográca.
d) Da área com descrição das linhas de divisas e nome
dos respectivos confrontantes.
e) Das dimensões das testadas para vias públicas.
f) Do valor das terras, das benfeitorias, dos equipamen-
tos e das instalações existentes discriminadamente.

• 65
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

O ITBI é um tributo desvinculado de qualquer atividade


estatal especíca.
AGRICUL- EXTEN- COEFICI- RESUL- Apesar de ser denominado, imposto sobre transmissão, a
TOR SÃO DE ENTES TADO lei permite a cobrança tanto na cessão quanto na trans-
TERRA missão.
1 2,5hectares 2 5,0
2 2,5hectares 3 7,5 PONTO CHAVE:
3 2,5hectares 6 15,0
Para que se possa fazer o registro de um imóvel adquirido,
4 2,5hectares 2 5,0 é obrigatório que antes se pague o ITBI.
Soma: 32,5 A transmissão por ato oneroso envolve gastos pecuniári-
os.
A seguir, a soma será dividida pelo número de lotes:
32,5/4= 8,13 este será o índice que a União levará em consid- É diferente
tário (o queda doação,aem
receberá que não
doação). há gastos
Inter para o dona-
vivos signica que
eração para o cálculo do ITR.
não pode ser cobrado ITBI se a transmissão for refer-
ente à herança (causa mortis) ou quando for decorrente
de doação.
SEÇÃO 3: Nesses casos será cobrado ITCD pela Fazenda Pública
Estadual.
O Imposto sobre a Transmissão
Que tipo de fato gerador se aplica ao ITBI?
A transmissão é um ato pelo qual se transfere a outrem:
- um direito real (transmissão de propriedade); Antes de mais nada, é importante você entender que fato
- um direito constituído, ou patrimonial, ou um con- gerador é a situação (fato) descrita em lei que, se ocorrida,
trato (transmissão de herança, transmissão do título de propiciará a cobrança de determinado imposto.
domínio, transmissão da locação); No caso do ITBI, o fato gerador pode ser:
- o exercício de uma função, de uma situação jurídica
ou de um estado de fato (transmissão de cargo, trans- Transmissão.
missão do poder, transmissão da posse). Cessão.
Em que casos o ITBI é aplicado?
A aplicação do ITBI abrange os seguintes atos:
ATENÇÃO! Compra e venda pura ou condicional.
Adjudicação, quando não decorrente de sucessão he-
reditária.
Segundo o nosso Código Civil, a transmissão da proprie- Os compromissos ou promessas de compra e venda de
dade se opera, quanto a móveis, pela tradição, e a imóveis, imóveis, sem cláusula de arrependimento, ou a cessão de
pela transcrição no respectivo registro (art. 530). direitos deles decorrentes.
Dação em pagamento.
Quais as características do ITBI? Arrematação.
Mandato com poderes para transmissão ou cessão de
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é direitos à aquisição de imóveis e seu substabelecimento
de competência do município, relacionado à transmissão quando estes congurarem transação.
por ato oneroso (inter vivos, entre duas pessoas) de bens Instituição ou venda de usufruto.
imóveis, bem como à cessão de direitos a eles relativos. Reposições que ocorram na divisão para extinção de
condomínios de imóvel, quando for recebida por qualquer
Exemplo: Casa, Apartamento, Sala, Loja, Galpão, condômino
o valor de suacota-parte material,
quota ideal, cujo sobre
incidindo valor seja maior que
a diferença.
Barracão, etc.
Ato oneroso:
Permuta de bens imóveis e direitos a eles relativos.
É aquilo que impõe ou acarreta ônus, encargo ou Quaisquer outros atos e contratos onerosos, que trans-
despesa. Não gratuito. ram a propriedade de bens imóveis ou de direitos a eles
Cessão: relativos, sujeitos a transcrição na forma da lei.
um ato inter vivos oneroso ou gratuito, pelo qual
uma pessoa, o cedente, transfere a outrem, o Quem deve pagar o ITBI?
cessionário, o crédito ou direito pessoal de que é
titular. O contribuinte do imposto será:
Ex.: cessão de direito de posse de um imóvel - Quem adquire o imóvel (quem compra).
urbano.

• 66
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

- Quem permuta o imóvel (quem troca cada um deles, de Quais os contratantes.


forma solidária). O imóvel objeto de venda.
As datas e os valores da operação.
Quem é o responsável pelo não pagamento do ITBI? O valor da comissão.
2) Relativamente à intermediação de aluguel:
Se o adquirente não pagar o ITBI, poderá ser cobrado o
imposto (respondem solidariamente): Quais os contratantes.
- Quem transmite o imóvel (vendedor); O imóvel locado.
- Do cedente (vendedor, na cessão); As datas e os valores recebidos pelo locador.
- Dos ociais do Cartório, se tiver havido irregu- O valor da comissão recebida.
laridade ao ser lavrada Escritura ou por ocasião do Regis-
tro, sem prejuízo do disposto no art 7°, IV, letras b, e, j da Em que consiste a Instrução Normativa SRF n.°
lei 7378/97 (descumprimento de obrigação acessória). 316 de 03/04/2003?
Esta Instrução Normativa aprova o programa e as in-
SEÇÃO 4: struções para preenchimento da Declaração de Informa-
ções sobre Atividades Imobiliárias (DIMOB).
A Declaração sobre as Atividades Imobiliárias A DIMOB deverá ser apresentada até o último dia útil
do mês de março, em relação ao ano-calendário imediata-
O programa DIMOB – Declaração de mente anterior, por intermédio da Internet, utilizando-se
Informação sobre Atividades Imobiliárias o Programa Receitanet (http://www.receita.fazenda.gov.
– possibilita o preenchimento e a gravação br), que está disponível no endereço referido.
das declarações relativas aos anos-calendá- Na ocorrência de eventos de extinção, fusão, cisão ou in-
rio de 2002 em diante, a serem entregues à corporação da pessoa jurídica declarante, esta deverá in-
Secretaria da Receita Federal pelas pessoas formar, no prazo de 30 dias, as operações realizadas até a
jurídicas: data do evento.
-construtoras ou incorporadoras, que comerciali-
zem unidades imobiliárias por conta própria e Exemplo:Se a imobiliária Brilha Sol Ltda extinguiu
-imobiliárias e administradoras de imóveis, que as suas operações, não mais efetuando transações imobiliárias,
realizem intermediação de venda ou aluguel de imóveis. ela deve informar à Receita Federal, no máximo 30 dias após
a sua extinção, quais as operações que realizou naquele último
período, até a data do evento.
A DIMOB é uma declaração que todas as imobiliárias A pessoa jurídica que deixar de apresentar a DIMOB no prazo
deverão entregar a Receita Federal, todo o mês de março, estabelecido no artigo anterior, ou que apresentá-la com incor-
referente às transações imobiliárias do ano anterior. Com reções ou omissões, sujeitar-se-á às seguintes multas:
isto a Receita passa a ter maior controle sobre as ope- I. R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por mês-calendário,
rações comerciais realizadas nas imobiliárias, tais como no caso de falta de entrega da Declaração ou de entrega após o
venda de imóveis, alugueis e também sobre as comissões prazo;
recebidas pelos Corretores de Imóveis. II. 5% (cinco por cento), não inferior a R$ 100,00
(cem reais), do valor das transações comerciais, no caso de in-
O que as construtoras ou incorporadoras de- formação omitida, inexata ou incompleta.
vem informar?

As construtoras ou incorporadoras deverão informar, SEÇÃO 5:


por intermédio da DIMOB:
Quais os adquirentes. Os Sistemas de Financiamento
As
As unidades
datas e osimobiliárias comercializadas
valores recebidos no ano. A aquisição de um imóvel próprio é um dos grandes obje-
O valor total da operação. tivos da maioria das pessoas. Nem sempre é fácil alcançar
este objetivo, porém o mais importante é você program-
O que as imobiliárias e as administradoras ar-se desde cedo para realizar este negócio.
devem informar? O mercado oferece uma grande variedade de nancia-
mentos, de acordo com a sua renda familiar, prazo e valor
As imobiliárias e administradoras de imóveis, deverão in- desejado. Você tem a opção de nanciar parcial ou total-
formar, por intermédio da DIMOB, as seguintes infor- mente um imóvel.
mações.
1) Relativamente à intermediação de venda: Quais as formas de nanciamento imobiliário
disponíveis no mercado?

• 67
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

1) SISTEMA FINANCEIRO DA HABITA- Qual o requisito básico para a concessão de


ÇÃO (SFH) nanciamento?
Teve sua criação articulada junto à reforma do Estado em
1964, objetivando reordenar a forma de captação de re- A concessão de nanciamento nas condições do SFH é
cursos para concessão de empréstimos à setores de con- exclusiva para construção e aquisição de imóveis residen-
strução habitacional, urbanização e saneamento básico, ciais novos ou usados.
frente ao enorme fenômeno da migração do campo para
as cidades. PONTO CHAVE:
O SFH, com a extinção do BNH, limitou-se às institu-
ições que faziam parte do SBPE, quando de sua criação, Os nanciamentos para aquisição, construção, reforma
que eram: as SCI’s, APE’s – Associações de Poupança e ou ampliação de imóveis comerciais novos, usados ou em
Empréstimo, das carteiras imobiliárias das CEE’s e CEF construção são operações realizadas à taxas de mercado.
e mais dos bancos
Atualmente, múltiplos.
o Banco Central do Brasil sucedeu ao BNH - Desde normativa
tureza 24/6/98, não existe mais
ao número de qualquer limitação depelo
imóveis nanciados na-
Banco Nacional da Habitação, tornando-se o scalizador SFH que uma pessoa pode ter.
das atividades do Sistema Financeiro da Habitação. Além das demais condições estabelecidas na legislação
Hoje, o que viabiliza os programas habitacionais do SFH em vigor, as operações no âmbito do SFH deverão obe-
provém das captações das cadernetas de poupança e do decer ao seguinte:
FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço. -Valores unitários dos nanciamentos, com-
preendendo principal e despesas acessórias não superi-
Como são distribuídos os recursos captados? ores a R$ 150.000,00.
-Limite máximo do valor de avaliação do imóvel
Os recursos captados em depósitos de poupança pelas nanciado de R$ 300.000,00.
instituições nanceiras do Sistema Brasileiro de Poupança
e Empréstimo (SBPE) observam a seguinte distribuição: Quais os prazos e as taxas de financiamento aplicados?
65% (sessenta e cinco por cento), no mínimo, em
operações de nanciamentos imobiliários, sendo: Atualmente, os prazos dos nanciamentos são livremente
o 80% (oitenta por cento), no mínimo, do percentual aci- estabelecidos entre as partes.
ma, correspondendo, no mínimo, 52% da base de cálculo, Sobre o nanciamento podem incidir juros, comissões e
em operações de nanciamento habitacional no SFH. outros encargos. A remuneração efetiva máxima para o
o O restante em operações a taxas de mercado, desde que mutuário nal, incluindo juros, comissões e outros encar-
a metade, no mínimo, em operações de nanciamento gos nanceiros, é de 12% a.a., acrescidos dos custos de
habitacional. seguros e, nos casos dos planos de equivalência salarial,
15% (quinze por cento) em encaixe obrigatório do Coeciente de Equiparação Salarial (CES).
no Banco Central do Brasil. Os saldos devedores dos contratos de nanciamento,
Recursos remanescentes em disponibilidades empréstimo, renanciamento e repasse concedidos por
nanceiras e operações da faixa livre. São operações de entidades integrantes do SFH são reajustados pela remu-
natureza comercial, nanciadas com recursos captados da neração básica dos depósitos de poupança, efetuados na
poupança, a taxas praticadas no mercado nanceiro, de mesma data e com a periodicidade contratualmente es-
modo a criar um excedente, que viabilize, no conjunto, o tipulada para o pagamento das prestações, aplicando-se o
nanciamento do sistema habitacional. critério de proporcionalidade do índice (pro rata die) para
eventos que não coincidam com aquela data.
Exemplo: aquisição de conjuntos, terrenos, lojas e Desde 24/6/98 é permitida, aos agentes nanceiros do
garagens ou empréstimos hipotecários SFH, a contratação de nanciamentos onde a cobertura
SBPE - Sistema Brasileiro de Poupança e Em-
securitária pode se dar em apólice oferecida pelo mercado
préstimo segurador,
tura relativadesde que seja
aos riscos prevista,
de morte no mínimo,
e invalidez a cober-
permanente
Entidade que congrega as instituições nan-
ceiras fontes de captação de recursos para - do mutuário.
nanciar a compra da casa própria. É composto
pela Caixa Econômica Federal, pelas Caixas O que é o FCVS?
Econômicas Estaduais, Sociedades de Crédito
Imobiliário e Associações de Poupança e Em- O Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS,
préstimo. foi criado com a nalidade garantir o limite de prazo para
amortização das dívidas dos nanciamentos habitacio-
nais contraídas pelos mutuários do Sistema Financeiro da
Habitação - SFH.

• 68
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

O mutuário pode usar seu FGTS nos nanciamentos do


Qual o procedimento no caso de transferên- SFI, tanto como entrada quanto para amortizar, ou quitar,
cia de mutuário? o saldo devedor

As transferências mediante simples substituição do de- Alienação duciária


É a transferência do devedor para o credor do
vedor de contratos que contenham cláusula de cobertura domínio de um bem, em garantia de pagamento. O
pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais – credor conserva o domínio do bem alienado (posse
FCVS devem observar: indireta) somente até a liquidação da dívida garantida.
a) Devem ser mantidas para o novo mutuário as mesmas Após a quitação do pagamento, o comprador adquire
condições e obrigações do contrato srcinal, desde que se o direito de propriedade do imóve
trate de nanciamento destinado à casa própria, obser-
vando-se os requisitos legais e regulamentares, inclusive
a demonstração
mutuário da capacidade
em relação ao valor do de pagamento
novo do novo
encargo mensal. RESUMO
b) O valor da mensalidade para o novo mutuário será Direito Tributário é o ramo do Direito que regula a ativi-
atualizado proporcionalmente (pro rata die), a contar da dade nanceira do Poder Público, junto a particulares,
data do último reajustamento até a data da formalização para arrecadar receitas destinadas a custear os serviços
da transferência, acrescida da quinta parte do valor atual- públicos.
izado do encargo. As normas do Direito Tributário encontram-se no Có-
c) O recolhimento pelo novo mutuário de contribuição digo Tributário Nacional (CTN), cuja competência tribu-
de 2% do saldo devedor atualizado. tária vem discriminada na Constituição Federal.
Compete à União, aos Estados e ao Distrito Federal, con-
Pro rata (de pro rata parte = para a
parte xada, calculada) – Em propor- correntemente, legislar sobre Direito Tributário.
ção, de forma proporcional (segundo Os Municípios podem suplementar a legislação federal e
a parte contada a cada um): o cálculo estadual, inclusive no campo do Direito Tributário.
considera a variação diária, segundo a Tributo é toda prestação pecuniária compulsória, em
parte individual acordada. moeda ou cujo valor nela se possa exprimir, que não
constitua sanção de ato ilícito, instituída em lei e cobrada
As demais transferências de contratos com cobertura do mediante atividade administrativa plenamente vinculada
FCVS, a partir de 12/6/98, podem ser efetuadas quando (ART. 3° do Código Tributário Nacional).
o novo mutuário assumir o montante equivalente a 70% Competem à União, aos Estados, ao Distrito Federal e
do saldo devedor contábil da operação, atualizado pelo aos Municípios os seguintes tributos: impostos, taxas e
critério de proporcionalidade do índice (pro rata die) da contribuições de melhoria.
data do último reajuste até a data da transferência, ob- O imposto é uma contribuição em dinheiro que os re-
servados os requisitos legais e regulamentares da casa sponsáveis (poder Público) exigem coativamente de
própria. quantos lhes estão sujeitos e tem capacidade contributiva
sem assegurar-lhes qualquer compromisso de retribuição
2) SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBIL- desse pagamento.
IÁRIO (SFI) Taxa é o tributo cobrado de alguém que utiliza o serviço
público especial e divisível, de caráter administrativo e ju-
O SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) é uma risdicional.
modalidade de nanciamento recentemente criada (1997) A contribuição de melhoria é um tributo cobrado em fun-
que contrasta como alternativa ao SFH (Sistema Finan- ção da valorização do imóvel do contribuinte decorrente
ceiro da Habitação) e à Carteira Hipotecária, que dá aos de um serviço público.
agentes nanceiros credores uma maior proteção contra O empréstimo compulsório poderá ser instituído pela
aIsso
inadimplência.
vêm a acontecer porque nesse sistema é adotada a União nos seguintes
traordinárias e no casocasos: para atender
de investimento a despesas
público ex-
de caráter
alienação duciária, que permite que o agente credor de- urgente e nacional.
tenha a propriedade do bem imóvel nanciado até o mo- O imposto direto recai direta e imediatamente sobre o
mento da quitação total da dívida pelo mutuário. contribuinte.
l. O imposto indireto é de caráter impessoal e recai sobre os
A principal vantagem do SFI sobre os outros sistemas é produtos consumidos.
a fonte de recursos utilizados para o nanciamento. Para Isenção tributária é a exclusão de certos casos ou pessoas
reunir os fundos de nanciamento, os agentes nanceiros ou bens por motivo de política scal ou lei ordinária.
emitem títulos com lastro imobiliário. Estes títulos são Compete aos Municípios instituir impostos sobre pro-
vendidos para investidores no Brasil ou no exterior. priedade predial e territorial urbana. Tem como fato

• 69
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem claração, feita no livro, pelo ocial, do número de ordem,
imóvel por natureza ou acessão física. da data da apresentação e da espécie do ato constitutivo,
Compete à União instituir impostos sobre propriedade com as seguintes indicações:
rural. Tem como fato gerador a transmissão da proprie- A denominação, o fundo social, quando houver,
dade ou domínio útil de imóveis, direitos reais sobre os ns e a sede da associação ou fundação, bem como o
imóveis e cessão de direitos à sua aquisição. tempo de sua duração.
O imposto sobre a transmissão “inter vivos”, a qualquer O modo porque se administra e representa socie-
título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou dade, ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente.
acessão física, e de direitos reais sobre imóveis e cessão Se o estatuto, o contrato ou compromisso é re-
de direitos à sua aquisição compete aos municípios. Tem formável, no tocante à administração, e de que modo
como fato gerador a transferência do domínio. Se os membros respondem ou não subsidiari-
amente, pelas obrigações sociais.

UNIDADE 4 Asocondições
nesse caso destino dode
seuextinção da pessoa jurídica e
patrimônio.
Os nomes dos fundadores ou instituidores e dos
A Legislação e os Registros membros da diretoria, provisória ou denitiva, com in-
dicação da nacionalidade, estado civil e prossão de cada
um, bem com o nome e residência do apresentante dos
SEÇÃO 1: exemplares.
Os Registros Públicos Para o registro serão apresentadas duas vias do estatuto,
compromisso ou contrato pelas quais far-se-á o registro
1) O REGISTRO CIVIL DAS PESSOAS JURÍDI- mediante petição do representante legal da sociedade,
CAS lançando oocial, nas duas vias, a competente certidão de
No Registro Civil de Pessoas Jurídicas são inscritos: registro, com respectivo número de ordem, livro e folha.
Uma das vias será entregue ao representante e a outra ar-
Os contratos. quivada em cartório, rubricando o ocial as folhas em que
Os atos constitutivos. estiver impresso o contrato, compromisso ou estatuto
O estatuto ou compromissos das sociedades ci-
vis, religiosas, pias, morais, cientícas ou literárias, bem 2) O REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMEN-
como o das fundações e das associações de utilidade TOS.
pública. Cabe salientar que é grande a diversidade de documen-
tos a serem inscritos no Registro de Títulos Títulos e
Documentos, logo citemos alguns destes, bem como as
ATENÇÃO! providências necessárias ao registro dos mesmos.

Não poderão ser registrados os atos constitutivos de pes- Quais documentos serão de responsabili-
soas jurídicas, quando o seu objeto ou circunstâncias rel- dade do Registro de Títulos e Documentos?
evantes indiquem destino ou atividades ilícitos, ou con-
trários, nocivos ou perigosos ao bem público, à moral e Conforme dispõe o artigo 27 da lei 6015/73 Lei do Re
aos bons costumes; gistros públicos caberá ao Registro de Títulos e Docu-
Ocorrendo qualquer dos motivos previstos neste arti- mentos:
go, o ocial de registro, de ofício ou por provocação de
qualquer autoridade, sobrestará no processo de registro e
suscitará dúvida para o juiz, que a decidirá. a) Dos instrumentos particulares
-os instrumentos particulares serão registrados
para constituírem provas de obrigações convencionais de
A existência legal das pessoas jurídicas só começa com o qualquer valor;
registro de seus atos constitutivos. -os documentos deverão ser analisados quanto a
Quando o funcionamento da sociedade depender de forma e conteúdo
aprovação da autoridade, sem esta não poderá ser feito -deverá ser observado se estes estão devidam-
o registro. ente assinados e datados.
 Qual o procedimento para o registro de pessoas jurídi- b) do penhor comum sobre coisas móveis:
cas? tem esse registro o m de gravar ou onerar o bem dado
O registro das sociedades e fundações consistirá na de-

• 70
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

em garantia, logo este deverá ser previamente examinado acompanhado do anterior (já ndo) bem como de re-
eis que deverá estar perfeito quanto a forma e conteúdo. querimento, assinado por representante da Empresa com
Neste tipo de contrato em que há garantia real, devemos rma, reconhecida, solicitando o registro.
observar a presença de alguns requisitos legais: - O livro será examinado quanto ao seu conteú-
-se o devedor for pessoa jurídica e o valor do do, ou seja, deverá ser observado se contém o número de
bem for superior a R$ 15.994.18, este deverá vir acom- folhas indicado em seus termos.
panhado de certidão negativa de INSS e da receita fed- - Os termos deverão estar assinados pelo repre-
eral. sentante legal da Empresa.
- se o credor for banco ocial ou estatal far-se-à
necessário juntar a certidão negativa expedida pela receita g) Atas:
federal, independente do valor do bem. - Somente poderão ser registradas neste Serviço
atas daquelas entidades cujos atos constitutivos estejam
c) Contratos de parceria agrícola ou pecuária: registrados
- Asnoatas
RCPJ.
poderão ser apresentadas tanto em fol-
-como todos os contratos estes devem ser anali- has soltas quanto em livro próprio.
sados quanto à forma e conteúdo. - Se apresentadas em livro próprio deverá ser
-deverá ser obervado se estão devidamente data- observado se este está formalmente correto, ou seja, se
dos e assinados. contém os devidos termos de abertura e encerramento
- ao Registrador não caberá a exigibilidade do re- respectivamente, assinados e rubricados em todas as fol-
conhecimento de rmas nos documentos apresentados has pelo representante legal daquela entidade.
para registro (salvo exigência legal), muito embora pareça
de “bom alvitre” a sugestão aos requerentes, no sentido h) Declarações e Cartas:
do reconhecimento de rmas. - Estes documentos serão examinados previa-
mente quanto a sua forma e conteúdo eis que os mes-
d) Dos Registros para mera conservação e publici- mos não poderão ser atentatórios à moral e aos bons cos-
dade: tumes.
-Alguns documentos por possuírem competên-
cia diversa ao Registro de Títulos e Documentos somente i) Termos de Responsabilidade:
poderão ser registrados mediante provocação, ou seja, - O procedimento quanto ao exame destes docu-
acompanhados por requerimento solicitando o registro mentos será o mesmo usado nas declarações, muito em-
para m de mera conservação e publicidade. bora nos termos seja solicitado ao requerente o reconhe-
-Exemplo: projetos e eventos, promessas de cimento da rma.
compra e venda de bens imóveis, atas de condomínios,
poemas, letras de música e outros. j) Cartas de Anuência:
-Após o exame e considerados aptos ao registro - Estes documentos serão analisados tanto em
os documentos serão protocolizados, registrados, micro- relação à sua forma bem como quanto à obrigação que
lmados e concluído o processo deregistro serão entreg - esteja sendo anuindo.
ues ao requerente mediante devolução do protocolo. - Será exigido o reconhecimento de rmas
daquele que anui, se pessoa jurídica a exigência far-se-á
e) Documentos pessoais: em relação ao reconhecimento de rma da pessoa jurídi-
-Dentre estes podemos arrolar alguns passíveis ca.
de registro: célular de identidade, título eleitoral, cadas- - Depois de examinados e considerados aptos ao
tro de pessoas físicas, carteira de Trabalho e Previdência registro os documentos serão protocolizados, registrados,
Social, certidão de Nascimento, certidões comprobatórias microlmados e entregues ao requerente mediante apre-
do estado civil, passaporte, carteira de habilitação sentação de protocolo.

soal basta-Para registrar todo


a apresentação do emesmo
qualquer documento
neste pes-
Serviço, uma Quais documentos ganham o status de “erga
vez que dispensam análise prévia. omnes”?

f) Termos de abertura e encerramento de livros con- Erga omnes signica


tábeis: “contra todos”. No Di-
- Somente poderão ser registrados neste serviço, reito algo que tem efeito
Termo de Abertura e Encerramento de livros contábeis “erga omnes”, será im-
posto a todos
daquelas entidades cujos atos constitutivos estejam regis-
trados no RCPJ.
-Todo livro contábil apresentado deverá ser

• 71
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

.A Lei 6015/73 em seu artigo 29 elenca documentos cuja - o objeto deverá estar bem qualicado, identicado;
inscrição é obrigatória, para que os mesmos adquiram - todos os envolvidos no documento deverão assinar,
qualidade “erga omnes”, vejamos alguns deles bem como sugere-se o reconhecimento de rmas.
as providências necessárias ao registro dos mesmos: - uma vez examinados e achando-se conformes com to-
das as exigências, os documentos serão protocolizados,
a) Contratos de Locação registrados, microlmados e ndo o processo serão en-
Outorga uxória é autorização, consentimento, per- tregues ao requerente mediante apresentação do proto-
missão, concessão ou licença, relativa à mulher casada. colo.

Estes contratos deverão ser analisados quanto à sua for- g)Noticações


ma, quanto a assinaturas das partes, bem como dos ad- - Caberá ao Registro de Títulos e Documentos a execução
ores e, em sendo o ador casado, observar a presença da das Noticações extrajudiciais.
outorga
Este uxória. deverá conter reconhecimento das r-
documento - A cartaempara
sempre noticação
número de viasserá apresentada
sucientes para registro
aos destinatários,
mas, local e data, valor e prazo da obrigação de forma a mais uma via que cará no Serviço aguardando sua ex-
não suscitar dúvidas. ecução e não será permitida a anexação de objetos ou
documentos srcinais, para entrega ao destinatário.
b) Cartas de Fiança - O documento será protocolizado, registrado e micro-
Independente do compromisso por elas abonados, as lmado. As vias endereçadas aos destinatários serão en-
Cartas de ança deverão ser analisadas quanto à forma, tregues aos noticadores, os quais sairão a procura dos
ou seja, deverá ser observado assinatura, local e data. destinatários em seus respectivos endereços.
Estes documentos deverão trazer as rmas reconhecidas - A entrega da noticação é pessoal, logo só se considera
de todos aqueles que aançam a obrigação, bem como de cumprida quando o próprio destinatário recebê-la apon-
seus cônjuges. do sua assinatura e data em recibo próprio.
- O cumprimento ou não da noticação será certicado à
c) Contratos de Compra e Venda parcelados margem do livro, bem como naquela via deixada no Ser-
Os contratos de compra e venda parcelados de bens viço e esta será entregue ao requerente mediante apresen-
móveis em prestações, com reserva de domínio, as tação do protocolo.
promessas de compra e venda, qualquer que seja a forma
de que se revistam: os supra citados documentos deverão
ser observados quanto à forma, conteúdo, objeto, local e SEÇÃO 2
data e assinatura.
O Registro Imobiliário
d) Contratos de Alienação Fiduciária:
Este tipo de contrato requer uma juntada especial de doc- Para compreender o ato do Registrador
umentos no sentido de efetivar o registro; sobre os títulos submetidos ao registro,
Conforme Instrução Normativa da SRF n.° 93 de deve-se analisar os princípios que
26/11/93 e Ordem de serviço n.° 207 de 08/04/99, regem o Direito de Registro de Imóveis,
quando for o devedor pessoa jurídica deverá ser obser- sendo necessária, também, uma intro-
vado o valor do bem dado em alienação duciária eis que, dução sobre a função do Registrador e
se maior que R$ 15.904,18, far-se-á necessária a juntada o objetivo da atividade de registro.
das certidões da Receita Federal e INSS.
Em não sendo possível a referida juntada, exigir-se-á de- A Lei Federal nº 8935/94, Lei de Notários e dos Regis-
claração sob as penas da lei, que o bem dado em garantia tradores, que regulamenta o art. 236 da Constituição Fed-
não incorpora o ativo permanente da pessoa jurídica bem eral, regulamenta este tipo de registro.
como estano
produção nãoexterior.
possui empregados, nem comercializa sua Quais os objetivos dos serviços notariais e de
registros?
e) Documentos procedentes do estrangeiro
Estes documentos para serem registrados deverão vir Os serviços notariais e de registros são os de organização
acompanhados da respectiva tradução, feita por tradutor técnica e administrativa destinados a garantir a publici-
juramentado, sob pena de não serem registrados. dade, autenticidade, segurança e ecácia dos atos jurídi-
cos. O Registro de Imóveis, assim como os demais Regis-
f) Quitações, recibos e contratos de compra e venda tros Públicos, são instituições permanentes, que têm por
de veículos objetivo dar segurança, publicidade, autenticidade, ecá-
- serão estes observados em sua forma e conteúdo; cia e validade a certos atos jurídicos.

• 72
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

A publicidade dos atos notariais e registrais, armada por


Quem pode exercer as atividades de registro lei, gera oponibilidade a todos, é formal e garantidora de
público? direitos, não há que se confundir com o termo propagan-
da, que se destina à simples divulgação de determinado bem,
A atividade de registro é trabalho técnico, desenvolvido provido de liberdade criativa, facilitador do tráfego negocial.
sob as ordens de prossional do direito, que tem a sua
função delegada pelo Poder Público, dotado de fé publi- Como se obtém segurança e autenticidade nos
ca, para exclusivo cumprimento das atividades registrais, registros?
atuando com independência, mas sujeito à scalização do
Poder Judiciário. A autenticidade dos atos de registro é obtida pela conr-
mação, destes atos ou fatos jurídicos feita pela autoridade,
Quando e por que foi criado o Registro Geral no caso o Tabelião ou Registrador, agente delegado do
de Imóveis? Poder
dá Público. É a qualidade dos registradores que lhes
autenticidade.
O Registro Geral de Imóveis, instituído O instrumento tem autenticidade, porém, o fato em si
no Brasil em 1864, pela Lei nº 1.237 pode ser contestado. Presumem-se verdadeiros os atos,
e regulamentado pelos Decretos nº 3.458 documentos ou declarações registradas, mas a presunção
e nº 3.471, ambos de 1865, foi criado é relativa, tendo em vista que não dão autenticidade sub-
para ns de publicidade formal. Os registros dos imóveis, stancial ao negócio causal ou ao fato jurídico de que se
até então, não eram considerados como prova de proprie- srcinam.
dade de algum bem.
Dava, tão somente, conhecimento à todos da transferên- A segurança é a certeza quanto ao ato e quanto
cia de domínio e da constituição de ônus reais, principal- a sua ecácia e a de que o prejudicado eventual terá o seu
mente hipotecas, sobre os imóveis do proprietário apar- patrimônio recomposto, na ocorrência de prejuízo srci-
ente. Nessa época, os títulos judiciais não tinham acesso nado pelo ato praticado.
ao registro de imóveis. A segurança dos assentos conduz à ecácia, que é a ap-
O Código Civil de 1916 institucionalizou a tradição tidão de produzir efeitos jurídicos. Essa ecácia tem uma
solene, tornando obrigatório o registro dos títulos no ação positiva e uma ação restritiva. A primeira ação pro-
cartório fundiário para todas as transferências de imóveis duz o efeito direto de o titular ter, o seu direito juridica-
e para as inscrições dos direitos reais, que sobre eles re- mente protegido e a segunda ação tem o efeito de impedir
caíssem. ou inibir que terceiros ofendam o seu interesse.
Persistia, no entanto, à época, discussão sobre a neces- A publicidade e segurança são máximas inafastáveis dos
sidade do registro dos títulos judiciais no sistema regis- atos que implicam em mutações jurídico-patrimoniais
trário, em face da consideração de suciência publicitária relativas a imóveis. O ato de registro perfectibiliza a mu-
decorrente do processo . tação.
Passou o registro, de nalidade apenas de publicidade
formal, a produzir efeito constitutivo, com a inscrição dos O Registro de Imóveis é documental por nature-
títulos aptos a criar, modicar ou extinguir direitos reais, za, não admitindo como nos Registros Civis declarações
não perdendo, no entanto, seu efeito publicitário. verbais. Todos os atos praticados, no registro imobiliário,
têm suporte em documentos públicos ou particulares.
QualosignicadoeaimportânciadaPubli-
cidade Registral? O que são os Títulos?

A publicidade registral tem, no Direito Brasileiro, o duplo No Direito Registral Imobiliário, conceitua-se título como
efeito de constituir direito real e de anunciá-lo a terceiros, todo documento apresentado ao Registro de Imóveis, que
como no caso
da escritura deda tradição
compra formalno
e venda feita atravésdedoImóveis.
Registro registro instrumenta o direitosuporte
É fonte do registro, real. material do ato negocial en-
A tradição da doutrina romana foi substituída pela publi- tre as partes, da ordem ou ato judiciário, devendo estar
cidade registral. previsto em lei o seu ingresso no registro imobiliário.
A publicidade pode ser necessária, quando há obrigato- A Lei Federal nº 6.015/73, a Lei dos Registros Públicos,
riedade do registro para que este produza os efeitos pre- elenca, no artigo 167, os direitos registráveis, entendidos
tendidos e não necessária, quando facultativos os regis- como direitos aptos ao registro. É uma enumeração taxa-
tros dos atos, declarações ou fatos jurídicos. tiva, deixando de fora os omitidos.
A publicidade necessária compreende duas categorias: a Em sentido amplo, todo documento lançado no Livro de
constitutiva, sem a qual o ato não existe e a declarativa, Protocolo, vale dizer prenotado, é considerado título sob
sem a qual o ato não vale. a ótica registral, inclusive um simples requerimento.

• 73
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

Em sentido estrito, o artigo 221, da Lei dos Registros Pú- por isso o termo individuado, enquanto destacado da uni-
blicos, indica os títulos que são admitidos ao registro. versalidade dos demais imóveis.
Os títulos, quando transportados para o sistema regis- Todas as pessoas participantes do registro devem estar
trário, exteriorizam a sua ecácia e tanto melhor será a perfeitamente qualicadas e identicadas, para que não
ecácia, quanto mais coerente e preciso o sistema do reg - paire dúvida quanto à coincidência do alienante atual com
istro. o adquirente anterior. A pessoa adquirente, no registro
Nesse sentido, atuam os princípios norteadores do Regis- anterior, deve ser a mesma que está onerando ou alien-
tro Imobiliário, dando a qualicação registrária do título, ando o imóvel no registro posterior.
tornando-o apto ao registro ou não. Vale ressaltar, a importância da especialização da hipo-
teca, que propicia ao proprietário a utilização plena da ca-
pacidade garantidora do imóvel sobre mais de um débito,
SEÇÃO 3 permitindo constituir e registrar hipotecas sobre o mes-

Os Princípios de Direito Material mo bem em graus sucessivos.


d) Princípio da Continuidade
a) Princípio da Inscrição Deve existir uma cadeia de titularidades, como uma cadeia
É pelo registro do título que os direitos pessoais, ob- ininterrupta de assentos onde nenhum elo translativo de
rigacionais, srcinários do contrato, se transformam em direitos poderá faltar, e só se fará o registro de um direito,
direito real. O direito pessoal, se transforma em direito se o outorgante dele aparecer no registro pré-existente
sobre a coisa, direito real. como seu titular.
A aquisição da propriedade é um ato complexo, que se Não estão sujeitos ao princípio da continuidade os títulos
inicia com a lavratura do título e se encerra com o reg- oriundos das aquisições de particulares ao Estado, que
istro. O título, enquanto não levado a registro, gera so- tem o domínio srcinal do território. Derivam esses títu-
mente obrigação pessoal, não se opondo a terceiros. los da fonte pura.

e) Princípio de Legalidade
PONTO CHAVE: O princípio visa a assegurar a estabilidade dos negócios
imobiliários, em face do exame prévio da legalidade dos
O direito real resulta, portanto, da união de dois elemen- títulos, que estabelece a correspondência entre a situação
tos: o título causal e o registro. Os direitos registrados jurídica e a situação registral, objetivando a conança do
gozam da presunção de pertencer aos sujeitos do direito e público no conteúdo do registro.
só podem ser anulados por ação contenciosa e ordinária. Encontra-se, o princípio da legalidade, expresso no art.
É presunção relativa. 1496, do Código Civil, na seção especíca do registro da
O ônus da prova recai sobre a parte que quer cancelar ou hipoteca, e inferida na Lei nº 6015/73, no art. 198, que
desconstituir o direito real registrado. dispõe sobre a exigência do registrador e o processo de
dúvida.
b) Princípio da Prioridade O título tem tanto o sentido causal, como o sentido docu-
A prioridade é obtida pela precedência na apresentação mental, recaindo o exame da legalidade sobre o aspecto
do título no registro de imóveis. da sua aptidão para mudar o direito real e sobre o aspecto
A primazia aparece não só para os direitos de proprie- de idoneidade da sua forma.
dade, como, também, para os direitos reais limitados.
A prioridade é exclusiva, quando versa sobre direitos f) Princípio da Instância
incompatíveis, contraditórios, em que o registro de um O Registrador para a prática dos atos de seu ocio de-
exclui o do outro, como no caso de dois proprietários pende de requisição previa feita pelo interessado.
sobre um mesmo imóvel. É gradual, quando compatíveis É princípio comum a todos os registros e encontra-se ex-
os direitos, como nas hipotecas registradas em graus su-
cessivos. presso no artigo 13º, da Lei dos Registros Públicos.
O princípio da prioridade estabelecerá o direito que g) Princípio da Concentração e a Matrícula
preferirá ao outro, premiando a parte diligente e punindo É princípio novo no direito registral imobiliário, con-
o retardatário. seqüência da Lei nº 6015/73, instituidora da técnica do
fólio real, que organiza a publicidade imobiliária a partir
c) Princípio da Especialidade da unidade predial e sua respectiva matriz, denominada
O princípio da especialidade signica que toda inscrição de matrícula pela Lei.
deve recair sobre um objeto precisamente individuado. Esse lançamento de atos relativos ao imóvel na sua
É necessário identicar o imóvel, que está sendo objeto matrícula deu srcem ao princípio da concentração,
de registro, separando-o dos demais imóveis existentes, que obriga a convergência dos atos a uma determinada

• 74
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

matrícula, em seqüência numérica de atos. na prática, inclusive contratos assumindo uma responsab-
A alteração efetuada no Código de Processo Civil, que ilidade prossional que não é sua, e que às vezes poderá
introduziu no processo de execução, através do § 4º, do levá-lo a responder civil e criminalmente por este ato.
art. 659, o dispositivo que torna obrigatório o registro da
penhora de imóvel na respectiva matrícula, enfatizou o
princípio da concentração. ATENÇÃO!

SEÇÃO 4 A assessoria e a confecção de contratos imobiliários são


privativas do advogado. Ao corretor de imóveis que não
O Estatuto da Cidade é advogado a sua função está em conhecer a documen-
tação, e apresentar as partes, promovendo a venda e in-
Constitui-se
cial o Estatuto
sem precedentes quedatem
Cidade
por (EC) num avanço
nalidade so-
e objetivo, termediação destadevenda.
responsabilidade A parte
advogado. documental
Quando no texto será de
arma-
promover o planejamento urbano de forma sustentável, mos que o corretor de imóveis ao examinar documen-
tendo como meta principal à qualidade de vida das pes- tações e elaborar contratos poderá ser responsabilizado
soas que moram em aglomerados urbanos e em cidades civilmente, dizemos que poderá responder pelo prejuízo
com mais de 20.000 habitantes. causado a alguém, e criminalmente pelo exercício ilegal
Outra nalidade do Estatuto da Cidade é a busca e a pro- da prossão.
teção ambiental como forma de melhorar esta qualidade
de vida. Os aglomerados urbanos irregulares têm no Es- O que muda com o Estatuto da Cidade?
tatuto da Cidade uma forma legal de regularização.
Com o Estatuto da Cidade, Lei 10.257/01, as exigências
PONTO CHAVE: para o exercício da atividade de corretor de imóveis -
caram maiores. Tudo o que consta no Estatuto da Cidade
O Estatuto da Cidade entra na fase derradeira de sua im- como instrumentos de política urbana deverá estar vincu-
plantação. De acordo com o seu art. 50, os administra- lado ao Plano Diretor das cidades.
dores terão o prazo de 5 anos, contados de 2001, para Assim, os Corretores de Imóveis a partir de agora de-
proceder na adequação dos Planos Diretores as regras do verão ter como instrumento de trabalho o Plano Diretor
Estatuto da Cidade. das cidades que atuam, isto porque, na hipótese de inci-
Ao administrador público lhe é facultado, pelos instru- dir sobre determinada área alguns destes instrumentos de
mentos que lhe foram outorgados pela lei, a implemen- política urbana, o valor do imóvel reduzirá em mais de
tar em sua cidade um planejamento urbano sustentável 50%.
buscando dar as propriedades ociosas uma função social
compulsória, acabando com os vazios urbanos e a espe- Exemplos: Numa área em que o município in-
culação imobiliária. dicou no Plano Diretor como área para Parcelamento
A implantação e o conhecimento do Estatuto da Cidade, Compulsório do Solo, o proprietário terá, a partir da noti-
interessa sobremaneira, tanto ao administrador público cação, o prazo de 1 (um) ano para apresentar o projeto.
como ao investidor, pois, haverá um conseqüente novo Mesmo que proceda na venda durante este ano, o prazo
mercado imobiliário a partir de sua implantação. não deixa de correr. Se o proprietário não apresentar o
projeto, a área passa a ser tributada com o IPTU progres-
Qual o prossional liberal que está mais sivo, que pode alcançar até 15% do valor do imóvel ao
ligado à área imobiliária? ano.
Outro exemplo é o chamado direito de preempção,
Esta pergunta não é tão difícil de ser respondida. O Cor- que vem a ser a preferência igual a do locatário ou do
retor
noite. de Imóveis é a pessoa
O empreendedor, que vive
o vendedor e o ocomprador
mercado dia
sem-e condômino.
imóvel em queSeváaexercer
Prefeitura incluir
o direito no Plano na
de preferência Diretor
com-
pre procuram um Corretor de Imóveis para ter uma aval- pra contra terceiros, este imóvel sem dúvida alguma so-
iação do mercado, qual o tipo de imóvel que esta venden- frerá uma desvalorização tamanha, que é capaz de sequer
do, qual o valor que o mercado está absorvendo, como ter comprador para ele.
são as propostas para compra, se parcelada, se à vista, se Antes da vigência do Estatuto da Cidade bastava buscar
na troca, enm toda a série de modalidade de negociações a viabilidade no Município, ou então consultar sobre o
que envolvem uma transação imobiliária. índice e a vocação do local para construção, se comercial,
Por cautela e por ofício o Corretor de Imóveis conhece misto ou residencial.
o suciente a documentação do imóvel que vende, é um Agora se incorpora na vida do corretor de imóveis uma
conhecimento que empresta a seus clientes formulando rotina maior, que é o dia-a-dia com o Plano Diretor para

• 75
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

cumprir elmente o seu trabalho de intermediação imo- com os limites da sustentabilidade ambiental, social e
biliária. econômica do Município e do território sob sua área de
De resto deverá o Corretor de Imóvel car atento à im- inuência.
plantação do Estatuto da Cidade e participar das audiên- IX. Justa distribuição dos benefícios e ônus
cias públicas, conferências e palestras que o Poder Pú- decorrentes do processo de urbanização.
blico está obrigado por lei a promover para completar o X. Adequação dos instrumentos de política
processo legislativo. econômica, tributária e nanceira e dos gastos públicos
aos objetivos do desenvolvimento urbano, de modo a
Quaisasdiretrizesdapolíticaurbanadeni- privilegiar os investimentos geradores de bem-estar geral
da pelo Estatuto das Cidades? e a fruição dos bens pelos diferentes segmentos sociais.
XI. Recuperação dos investimentos do Poder
I. Garantia do direito a cidades sustentáveis, Público de que tenha resultado a valorização de imóveis
entendido como
saneamento o direito
ambiental, à terra urbana,
à infra-estrutura à moradia,
urbana, ao
ao trans- urbanos.XII. Proteção, preservação e recuperação do
porte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, para meio ambiente natural e construído, do patrimônio cul-
as presentes e futuras gerações. tural, histórico, artístico, paisagístico e arqueológico.
II. Gestão democrática por meio da participação XIII. Audiência do Poder
da população e de associações representativas dos vári- Público municipal e da população
os segmentos da comunidade na formulação, execução interessada nos processos de
e acompanhamento de planos, programas e projetos de implantação de empreendimentos
desenvolvimento urbano. ou atividades com efeitos potencialmente negativos sobre
III. Cooperação entre os governos, a iniciativa o meio ambiente natural ou construído, o conforto ou a
privada e os demais setores da sociedade no processo de segurança da população.
urbanização, em atendimento ao interesse social. XIV. Regularização fundiária e urbanização de
IV. Planejamento do desenvolvimento das ci- áreas ocupadas por população de baixa renda mediante o
dades, da distribuição espacial da população e das ativi- estabelecimento de normas especiais de urbanização, uso
dades econômicas do Município e do território sob sua e ocupação do solo e edicação, consideradas a situação
área de inuência, de modo a evitar e corrigir as distor- socioeconômica da população e as normas ambientais.
ções do crescimento urbano e seus efeitos negativos so- XV. Simplicação da legislação de parcelamento,
bre o meio ambiente. uso e ocupação do solo e das normas edilícias, com vistas
V. Oferta de equipamentos urbanos e comuni- a permitir a redução dos custos e o aumento da oferta dos
tários, transporte e serviços públicos adequados aos in- lotes e unidades habitacionais.
teresses e necessidades da população e às características XVI. Isonomia de condições para os agentes
locais. públicos e privados na promoção de empreendimentos e
VI. Ordenação e controle do uso do solo, de atividades relativos ao processo de urbanização, atendido
forma a evitar: o interesse social.

a) a utilização inadequada dos imóveis urbanos; Quais as competências do Poder Federal?


b) a proximidade de usos incompatíveis ou inconveni-
entes; Compete à União, entre outras atribuições de interesse da
c) o parcelamento do solo, a edicação ou o uso exces- política urbana:
sivos ou inadequados em relação à infra-estrutura urbana;
d) a instalação de empreendimentos ou atividades que I. Legislar sobre normas gerais de direito ur-
possam funcionar como pólos geradores de tráfego, sem banístico.
a previsão da infra-estrutura correspondente; II. Legislar sobre normas para a cooperação
e)
na asua
retenção especulativa
subutilização ou nãodeutilização;
imóvel urbano, que resulte entre a União,
nicípios os Estados,
em relação o Distrito
à política urbana, Federal
tendo eme os Mu-o
vista
f) a deterioração das áreas urbanizadas; equilíbrio do desenvolvimento e do bem-estar em âmbito
g) a poluição e a degradação ambiental. nacional.
III. Promover, por iniciativa própria e em con-
VII. Integração e complementaridade entre as junto com os Estados, o Distrito Federal e os Municípios,
atividades urbanas e rurais, tendo em vista o desenvolvi- programas de construção de moradias e a melhoria das
mento socioeconômico do Município e do território sob condições habitacionais e de saneamento básico.
sua área de inuência. IV. Instituir diretrizes para o desenvolvimento
VIII. Adoção de padrões de produção e consu- urbano, inclusive habitação, saneamento básico e trans-
mo de bens e serviços e de expansão urbana compatíveis portes urbanos.

• 76
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

V. Elaborar e executar planos nacionais e re- Considera-se subutilizado o imóvel cujo aproveitamento
gionais de ordenação do território e de desenvolvimento seja inferior ao mínimo denido no plano diretor ou em
econômico e social. legislação dele decorrente.

Quais os instrumentos da política urbano O que é o usucapião de um imóvel urbano?


que serão utilizados?
Aquele que possuir como sua área
I. Planos nacionais, regionais e estaduais de or- ou edicação urbana de até duzentos
denação do território e de desenvolvimento econômico e e cinqüenta anos, ininterruptamente
social. e sem oposição, utilizando-a para
II. Planejamento das regiões metropolitanas, sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio,
aglomerações urbanas e micro regiões. desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano
III. Planejamento municipal, em especial: ou áreas
As rural. urbanas com mais de duzentos e cinqüenta met-
a) plano diretor; ros quadrados, ocupadas por população de baixa renda
b) disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e
solo; sem oposição, onde não for possível identicar os terre-
c) zoneamento ambiental; nos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de ser-
d) plano plurianual; em usucapidas coletivamente, desde que os possuidores
e) diretrizes orçamentárias e orçamento anual; não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
f) gestão orçamentária participativa;
g) planos, programas e projetos setoriais; Em que consiste o Direito de Preempção?
h) planos de desenvolvimento econômico e social;
IV. Institutos tributários e nanceiros: O direito de preempção confere ao Poder Público munic-
ipal preferência para aquisição de imóvel urbano objeto
a) imposto sobre a propriedade predial e territorial ur- de alienação onerosa entre particulares.
bana - IPTU;
b) contribuição de melhoria; A Lei municipal, baseada no plano diretor, delimitará as
c) incentivos e benefícios scais e nanceiros; áreas em que incidirá o direito de preempção e xará pra-
V. Institutos jurídicos e políticos: zo de vigência, não superior a cinco anos, renovável a par-
tir de um ano após o decurso do prazo inicial de vigência.
a) desapropriação; O direito de preempção ca assegurado durante o prazo
b) servidão administrativa; de vigência xado na forma acima, independentemente
c) limitações administrativas; do número de alienações referentes ao mesmo imóvel.
d) tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano; O direito de preempção será exercido sempre que o Pod-
e) instituição de unidades de conservação; er Público necessitar de áreas para:
f) instituição de zonas especiais de interesse social; I. Regularização fundiária.
g) concessão de direito real de uso; II. Execução de programas e projetos habitacionais de
h) concessão de uso especial para ns de moradia; interesse social.
i) parcelamento, edicação ou utilização compulsórios; III. Constituição de reserva fundiária.
j) usucapião especial de imóvel urbano; IV. Ordenamento e direcionamento da expansão urbana.
k) direito de superfície; V. Implantação de equipamentos urbanos e comunitários.
l) direito de preempção; VI. Criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes.
m) outorga onerosa do direito de construir e de alteração VII. Criação de unidades de conservação ou proteção de
de uso; outras áreas de interesse ambiental.
no)) transferência do direito
operações urbanas de construir;
consorciadas; VIII. Proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou
paisagístico.
p) regularização fundiária;
q) assistência técnica e jurídica gratuita para as comuni- Quais as condições do direito de construir?
dades menos favorecidas;
r) referendo popular e plebiscito; O plano diretor poderá xar áreas nas quais o direito de
VI. Estudo prévio de impacto ambiental (EIA) e construir poderá ser exercido acima do coeciente de
estudo prévio de impacto de vizinhança (EIV). aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida
a ser prestada pelo beneciário.
Quando se considera um imóvel subutiliza- Para os efeitos desta Lei, coeciente de aproveitamento é
do? a relação entre a área edicável e a área do terreno.

• 77
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

O plano diretor poderá xar coeciente de aproveitamen-


to básico único para toda a zona urbana ou diferenciado Qual a importância do Plano Diretor?
para áreas especícas dentro da zona urbana.
O plano diretor denirá os limites máximos a serem A propriedade urbana cumpre sua função social quando
atingidos pelos coecientes de aproveitamento, conside- atende às exigências fundamentais de ordenação da ci-
rando a proporcionalidade entre a infra-estrutura exis- dade expressas no plano diretor, assegurando o atendi-
tente e o aumento de densidade esperado em cada área. mento das necessidades dos cidadãos quanto à qualidade
O plano diretor poderá xar áreas nas quais poderá ser de vida, à justiça social e ao desenvolvimento das ativi-
permitida alteração de uso do solo, mediante contrapar- dades econômicas.
tida a ser prestada pelo beneciário. O plano diretor, aprovado por lei municipal, é o instru-
mento básico da política de desenvolvimento e expansão
Qual a possibilidade de transferência do di- urbana.
reito de construir? O plano diretor
jamento é parte
municipal, integrante
devendo do processo
o plano de as
plurianual, plane-
dir-
A Lei municipal, baseada no plano diretor, poderá autori- etrizes orçamentárias e o orçamento anual incorporar as
zar o proprietário de imóvel urbano, privado ou público, diretrizes e as prioridades nele contidas.
a exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura O plano diretor deverá englobar o território do Município
pública, o direito de construir previsto no plano diretor como um todo.
ou em legislação urbanística dele decorrente, quando o O plano diretor é obrigatório para cidades:
referido imóvel for considerado necessário para ns de: I. Com mais de vinte mil habitantes.
I. Implantação de equipamentos urbanos e co- II. Integrantes de regiões metropolitanas e
munitários. aglomerações urbanas.
II. Preservação, quando o imóvel for considera- III. Integrantes de áreas de especial interesse
do de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou turístico.
cultural. IV. Inseridas na área de inuência de empreendi-
III. Servir a programas de regularização mentos ou atividades com signicativo impacto ambien-
fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população tal de âmbito regional ou nacional.
de baixa renda e habitação de interesse social.
A mesma faculdade poderá ser concedida ao proprietário O plano diretor deverá conter no mínimo:
que doar ao Poder Público seu imóvel, ou parte dele, para I. A delimitação das áreas urbanas onde poderá
os ns previstos nos incisos I a III. ser aplicado o parcelamento, edicação ou utilização
compulsórios, considerando a existência de infra-estrutu-
O que a Lei estabelece sobre o impacto de ra e de demanda para utilização, na forma do art. 5o desta
vizinhança? Lei.
II. Sistema de acompanhamento e controle.
A Lei municipal denirá os empreendimentos e atividades
privadas ou públicas em área urbanas que dependerão de Como se instaura a gestão democrática
elaboração de estudo prévio de impacto de vizinhança numa cidade?
(EIV) para obter as licenças ou autorizações de con-
strução, ampliação ou funcionamento a cargo do Poder Para garantir a gestão democrática da cidade, deverão ser
Público municipal. utilizados, entre outros, os seguintes instrumentos:
O EIV será executado de forma a contemplar os efeitos I. Órgãos colegiados de política urbana, nos
positivos e negativos do empreendimento ou atividade níveis nacional, estadual e municipal.
quanto à qualidade de vida da população residente na área II. Debates, audiências e consultas públicas.
e suas proximidades, incluindo a análise, no mínimo, das III. Conferências sobre assuntos de interesse ur-
seguintesI.questões:
Adensamento populacional. bano, nosIV.níveis nacional,
Iniciativa estadual
popular e municipal.
de projeto de lei e de pla-
II. Equipamentos urbanos e comunitários. nos, programas e projetos de desenvolvimento urbano.
III. Uso e ocupação do solo. No âmbito municipal, a gestão orçamentária participativa
IV. Valorização imobiliária. incluirá a realização de debates, audiências e consultas
V. Geração de tráfego e demanda por transporte públicas sobre as propostas do plano plurianual, da lei
público. de diretrizes orçamentárias e do orçamento anual, como
VI. Ventilação e iluminação. condição obrigatória para sua aprovação pela Câmara
VII. Paisagem urbana e patrimônio natural e cul- Municipal.
tural. Os organismos gestores das regiões metropolitanas e
aglomerações urbanas incluirão obrigatória e signicativa

• 78
Curso Técnico em Transações Imobiliárias
participação da população e de associações representa- Em 2 de agosto de 2004, foi sancionada a Lei nº 10.931,
tivas dos vários segmentos da comunidade, de modo a que dispôs sobre o patrimônio de afetação de incorpo-
garantir o controle direto de suas atividades e o pleno rações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula
exercício da cidadania. de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, bem
como alterou o Decreto-Lei no 911/69, as Leis números
RESUMO 4.591/64, 4.728/65, 10.406/02, 6.015/73 e deu outras
providências.
Os serviços Notariais e de Registro existem em nosso Houve alteração nos artigos 212 ao 214, da Lei dos Regis-
País desde o século XIX, com a nalidade de dar publici- tros Públicos LRP (Lei nº 6.015/73), no que se refere ao
dade, autenticidade, segurança e ecácia aos atos que são procedimento de RETIFICAÇÃO no Registro Imobil-
levados a registro, assegurando aos usuários a Paz Jurídica iário, até então burocrático, moroso e dispendioso, pois,
almejada por todos, uma vez que o Notário e o Registra- via de regra, o procedimento era judicial.
dor trabalham
Magistrado atuananaprevenção
ruptura dadeordem
litígios, ao passo
jurídica, que o
buscando Segundo
bação foroomissa,
caput do artigo 212,
imprecisa “se exprimir
ou não o registroa ou a aver-a
verdade,
o seu restabelecimento. reticação será feita pelo Ocial do Registro de Imóveis
Os serviços Notariais e de Registro são descentralizados e competente, a requerimento do interessado, por meio do
exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Pú- procedimento administrativo previsto no art. 213, fac-
blico, mediante concurso de provas e títulos, promovido ultado ao interessado requerer a reticação por meio de
pelo Poder Judiciário, que scaliza os atos nos termos da procedimento judicial”. Já o parágrafo único estabelece
lei. que “a opção pelo procedimento administrativo previsto
Essas atividades pertencem ao Estado, no Brasil e no no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requeri-
Mundo. Porém, no que se refere ao Registro de Imóveis, mento da parte prejudicada”.
alguns Países preferem não exercer diretamente a ativi- Dos referidos enunciados conclui-se o seguinte:
dade - como por exemplo no Brasil, no Chile e no Equa- que a reticação poderá ser tanto de registro, quanto de
dor aqui na América e na Espanha e parte da Itália, no averbação e ainda de matrícula;
continente europeu -, delegando a uma pessoa natural, deverão ser observados os princípios da territorialidade e
prossional do Direito, via de regra, a qual responde civil, da rogação, em alguns casos; e,
administrativa e criminal pelos danos causados a terceiros. a jurisdicionalização passou a ser uma faculdade do in-
O Registrador Imobiliário é independente no exercício teressado e da parte prejudicada, não mais compulsória.
das suas atribuições, em função do que dispõe o artigo O artigo 214 da LRP traz a possibilidade de o juiz de-
236, da Constituição Federal de 198812, cuja regulamen- terminar o bloqueio da matrícula quando uma demanda
tação se deu com a Lei nº 8.935/94, modicando e for- anulatória de registro/averbação ensejar possíveis danos
talecendo o regime jurídico dessas relevantes atividades e, de difícil reparação, impossibilitando o lançamento de
assim, consolidando sua independência funcional. qualquer ato registral.
Os Registradores e Notários não precisam se submeter Assim, analisando a Lei nº 10.931/04 e sabendo que o
corriqueiramente seus atos ao controle do Poder Judi- Registrador Imobiliário é um prossional do Direito dot-
ciário, a exemplo da homologação da contratação de fun- ado de fé pública, entende-se que ele poderá realizar reti-
cionários, abertura de livros etc., hoje apropriadamente cações desde que esteja convencido das provas apresen-
abolidas. tadas, independentemente da participação do digno órgão
do Ministério Público e do excelso Poder Judiciário. To-
davia, havendo impugnação, remeterá o processo ao juiz
competente que o decidirá.
Diante do exposto, havendo consenso entre as partes, to-
das as hipóteses de reticações constantes do artigo 213
da LRP poderão ensejar a averbação de reticação pelo
12 Art.
em 236.privado,
caráter Os serviços notariaisdo
por delegação e de registro
Poder são exercidos
Público. próprio Ocial,
registral face aclamando
à nova realidadeuma verdadeira
jurídica autonomia
outorgada ao Reg-
§ 1º - Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade istrador de Imóveis. Porém, pode-se armar que em não
civil e criminal dos notários, dos ociais de registro e de seus
prepostos, e denirá a scalização de seus atos pelo Poder Ju-
havendo acordo ou havendo prejuízo ao confrontante,
diciário. caberá ao Judiciário decidir.
§ 2º - Lei federal estabelecerá normas gerais para xação de
emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços no-
tariais e de registro.
§ 3º - O ingresso na atividade notarial e de registro depende de
concurso público de provas e títulos, não se permitindo que
qualquer serventia que vaga, sem abertura de concurso de
provimento ou de remoção, por mais de seis meses.

• 79
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

REFERÊNCIAS

CONSTITUIÇÃO FEDERAL DO BRASIL. São Paulo: Edi-


pro, 2000.
NOVO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO. São Paulo: Ed. Re-
vista dos Tribunais, 2003.
FILHO, Pedro Paulo. As Ações na Locação Imobiliária Urba-
na. Rio de Janeiro: Ed. LED, 1999.
JUNQUEIRA, Gabriel José Pereira. Aspectos Jurídicos dos
Negócios Imobiliários. Rio de Janeiro: Ed. LED, 2003.
JUNQUEIRA, Gabriel José Pereira. Teoria e Prática do Direito
Imobiliário. Rio de Janeiro: Ed. LED, 2002.
AGIARIAN, Hercules. Curso de Direito Imobiliário. Rio de
Janeiro: Lumen Juris, 2000.
98 Direito e Legislação
Centro de Educação Tecnológica República
ALMEIDA, Maria Cecília Ladeira. Reticação de Áreas no
Registro Imobiliário. São Paulo: Jurícia Brasileira, 1999.
BERSONI, Darcy. Direitos Reais. São Paulo: Saraiva, 1999.
CARVALHO, Afrânio. Registro de Imóveis. Rio de Ja neiro:
Forense, 1998.
LIMA, Frederico Henrique Viegas. Da Alienação Fi-
duciária em Garantia da Coisa Imóvel. Paraná: Juruá,
1999.
ORLANDI NETO, Narciso. Raticação do Registro de
Imóveis. São Paulo: Oliveira Mendes, 1999.
PEREIRA. Caio Mario da Silva. Condomínios e Incorpo-
rações. Rio de Janeiro: Forense, 1996.
PEREIRA. Lafayete Rodrigues. Direito das coisas. Rio de
Janeiro: Freitas Bastos, 1995.
RIOS. Arthur. Manual de Direito Imobiliário. Paraná: Ju-
ruá, 1999.
TEPEDINO. Gustavo. Multipropriedade Imobiliária.
São Paulo: Saraiva, 2000.

• 80
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

EXERCÍCIOS
Direito

1 – Como podemos denir o dano difuso?

a) Com uma avaliação do preço de maneira unilateral


b) Quando um imóvel locado para utilização de uma empresa qualquer é considerado não residencial
c) Como sendo uma recusa em permitir reforma determinada pelo poder público
d) Pela renúncia do imóvel
e) Quando ocorre um prejuízo de um número indeterminado de pessoas

2 – O DIMOB é uma (a):

a) Imposto arrecadado pelo governo federal


b) Imposto arrecadado pelo governo estadual
c) Departamento estadual de regulamentação de imóveis
d) Declaração sobre as atividades imobiliárias
e) Todas as alternativas acima estão corretas

3 – A locação temporária de imóvel no período de férias ou feriados prolongados, algumas vezes pode se transformar
em um grande problema. Que cuidados se deve tomar para que isto não aconteça?

a) Ler atentamente as regras bem denidas na lei do inquilinato


b) Seguir normas claras contidas no Código Civil Brasileiro
c) Ler as normas previstas no Código de Processo Civil
d) Seguir o Código de Defesa do Consumidor
e) Somente por determinação do poder público através de uma ação jurídica

4 – O ITBI é um imposto arrecadado:

a) Pelo cartório de Registro Civil


b) Pelo Governo Estadual
c) Pelo Governo Federal
d) Pela Prefeitura Municipal
e) Nenhuma das alternativas acima estão corretas

5 – O registro geral de imóveis foi instituído no Brasil em 1864 com o objetivo de:

a) Registrar os bens adquiridos


b) Publicidade formal
c)
d) Cobrar impostos
Controlar advindos
a emissão da aquisição de bens
escrituras
e) Nenhuma das alternativas acima estão corretas

6 – Em que consiste a denúncia vazia?

a) O retomante alegando necessidade de usar o imóvel, se estiver ocupado


b) Na retomada do imóvel pelo proprietário sem justicativa expressa
c) Num mútuo acordo
d) Em uma responsabilidade ou garantia assumida por terceira pessoa
e) No pagamento do prêmio do seguro, cedido por uma seguradora

• 81
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

7 – No contrato de locação. Pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

a) Seguro de ança locatícia


b) Pagamento de salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do con-
domínio
c) Manutenção e constituição de fundo de reserva
d) Imposto e taxas de administração imobiliária
e) Caução, ança e seguro de ança locatícia

8 – Nas locações residenciais ajustadas por escrito e por prazo igual ao superior a 30 meses, o imóvel poderá ser reto-
mado no seguinte caso:
a) Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e de mais encargos
b) Morte do ador
c) Exoneração do ador
d) Alienação de imóvel
e) Ausência, interdição, falência ou insolvência do ador

9 – A existência legal da pessoa jurídica só começa com o registro de seus atos constituintes. Estes registros são feitos:

a) Na junta comercial do estado


b) No conselho dos contribuintes
c) Na prefeitura municipal
d) No cartório de registro de imóveis
e) Nenhuma das alternativas acima estão corretas

10 – O sistema nanceiro de habitação é formado por recursos do:

a) BNH, órgãos federais, estaduais, municipais


b) Órgãos federais, estaduais, municipais e sistema nanceiro
c) Cadernetas de poupança e FGTS
d) Órgãos federais e sistema nanceiro
e) FAT e INSS

• 82
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS

• 83
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

• 84
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

INTRODUÇÃO

A disciplina de Operações Imobiliárias talvez seja a que mais interesse vai despertar em você. Obviamente
ela éo centro das atenções de todo prossional que deseja um dia ser u m Corretor de Imóveis reconhecido
e valorizado pelo mercado. Este prossional, devidamente especializado e habilitado atuará como mediador
nas diversas transações imobiliárias existentes. Ele informará aos interessados as condições e vantagens do
mercado, promovendo o acordo de vontades para a celebração de um negócio, através de um contrato. To-
dos estes procedimentos, os cuidados necessários, a legislação em vigor e o Código de Ética do prossional,
serão estudados nesta disciplina. Portanto, tenho certeza de que você aproveitará muito todos os conteúdos
aquiapresentados.

• 85
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

• 86
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

namento dos órgãos de scalização.


UNIDADE 1 Vocêsabequempodeexerceraprossãode
corretor de imóveis?
O Corretor de Imóveis Somente nos casos descritos a seguir é permitido atuar
como corretor de imóveis:
SEÇÃO 1 I. Ao possuidor do título de Técnico em Trans-
ações Imobiliárias, inscrito no Conselho Regional de
O Corretor de Imóveis Imóveis da jurisdição;
II. Ao Corretor de Imóveis inscrito nos ter-
mos da Lei 4.116 de 27 de agosto de 1962, desde que
requeira
existe a revalidação
a Resolução de sua inscrição.
do Conselho Além
Federal de desta Lei,
Corretores de
Você sabia que o corretor de imóveis é um prossional Imóveis (Cofeci) N° 695/2001, que considera equiparado
liberal, com atividade prossional regulamentada por Lei ao título de Técnico em Transações Imobiliárias, para ns
Federal, subordinada à scalização pelo Conselho Re- de inscrição nos Conselhos Regionais de Corretores de
gional de Corretores de Imóveis – CRECI? Imóveis:
III. Ao possuidor dos Diplomas conferidos
ATENÇÃO! a concluintes de Cursos de Graduação de Bacharel em
Ciências Imobiliárias e de Cursos Superiores Seqüenciais
Sua prossão é reconhecida pela Lei 6.530 e regulamen- de Ciências Imobiliárias ou de Gestão de Negócios Imo-
tada pelo decreto 81.871 de 29/06/1978. biliários.
O corretor de imóveis pode exercer sua prossão como
autônomo, acertando sua remuneração através de seus Como é o processo de inscrição no Conselho
contratos particulares com seus clientes, respeitando a ta- Regional?
bela homologada pelas entidades da classe.
Você poderá também ser dono de imobiliária ou trab- A inscrição do Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica
alhar em uma, como prossional autônomo, dividindo será efetuada no Conselho Regional da jurisdição. As pes-
com esta os frutos de seu trabalho, uma vez que a mesma soas jurídicas inscritas no Conselho Regional de Corre-
deverá dar todo o suporte para o pleno exercício pros- tores de Imóveis sujeitam-se aos mesmos deveres e têm
sional. Você poderá trabalhar como Incorporador Imo- os mesmos direitos das pessoas físicas nele inscritas. Es-
biliário e também como Administrador de Condomínios tas deverão ter como sócio-gerente ou diretor, um corre-
Residenciais e Imóveis de terceiros. tor de imóveis, individualmente inscrito. Ao Corretor de
No Código Civil, as funções do Corretor aparecem assim Imóveis inscrito será fornecida a Carteira de Identidade
descritas: Prossional, numerada em cada Conselho Regional.
Art. 722:
“Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não Quais os direitos do Corretor de Imóveis na
ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de sua atividade?
serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-
se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme a) Exercício legal da prossão.
as instruções recebidas” b) Receber comissão sobre as transações imobiliárias
efetuadas.
Qual a primeira Lei que regulamentou a pro- c) Associar-se a Sindicato de categoria prossional.
ssãodoCorretordeImóveis?

A primeira Lei que regulamentou a prossão de Corre- Quais os direitos do Corretor de Imóveis
quanto ao Creci?
tor de Imóveis foi a Lei 4.116/62 de 1962. Esta lei foi
promulgada por esforço de associações prossionais, mas a) Recebimento de Carteira de Identidade Prossional.
só em 1978, com a nova lei, é que os Conselhos Regional b) Votar e ser votado para o Conselho Regional e Federal
e Federal foram criados e com isto a prossão ganhou da categoria.
maior controle e regulamentação.
Quais os deveres do Corretor de Imóveis na
Qual a Lei que vigora atualmente? sua atividade?
O Decreto 81.871/78 regulamenta a Lei 6.530, disci- a) Zelar sobre a Ética nas Transações Imobiliárias.
plinando a prossão de Corretor de Imóveis e o funcio-

• 87
Curso Técnico em Transações Imobiliárias
b) Denunciar ao Conselho Regional de Corretores de VII. violar o sigilo prossional.
Imóveis, o exercício ilegal da prossão. VIII. negar aos interessados, prestação de contas
c) Zelar e proteger as informações dos clientes conadas ou recibos de quantia ou documento que lhe tenham sido
em sigilo a sua pessoa. entregues a qualquer título.
d) Zelar e prestigiar as entidades de classe, contribuindo IX. violar obrigação legal concernente ao exercí-
e participando das mesmas. cio da prossão.
e) Conhecer todas a Legislação que rege as Transações X. praticar, no exercício da atividade prossional,
Imobiliárias. ato que a lei dena como crime de contravenção.
f) Fornecer toda a documentação do imóvel ao adquir- XI. deixar de pagar contribuições ao Conselho
ente para que este examine antes de ser lavrada à escritura. Regional.
g) Examinar toda a documentação do imóvel, bem como XII. recusar ou facilitar a terceiros, transações
apresentá-la aos possíveis adquirentes. ilícitas ou que por qualquer forma prejudiquem interesses
h)Proceder
i) Combinarà avaliação
o preço e do
as condições devendido.
imóvel a ser venda. de terceiros.
XIII. recusar a apresentação da Carteira de Iden-
j) Firmar contrato relativo à sua prestação de serviço. tidade Prossional, quando couber.
k ) Encaminhar ao vendedor as propostas oferecidas pe-
los candidatos à compra. Quais as sanções disciplinares que o Corre-
l) Emitir recibo de sinal ou de princípio de pagamento tor de Imóveis está sujeito?

Quais os deveres do Corretor de Imóveis A sanção disciplinar aplicável será decidida pelo Consel-
quanto ao Creci? ho, orientado pelas circunstâncias de cada caso, de modo
a considerar leve ou grave a falta. A reincidência na mes-
a) O número da inscrição do Corretor de Imóveis ou da ma falta determinará a agravação da penalidade.
pessoa jurídica deverá constar obrigatoriamente de toda A multa poderá ser acumulada com outra penalidade, e na
propaganda, bem como de qualquer impresso relativo à hipótese de reincidência, aplicar-se á em dobro. A pena de
atividade prossional. suspensão será anotada na Carteira Prossional de Cor-
b) Somente poderá anunciar publicamente, o Corretor de retor de Imóveis ou responsável pela pessoa jurídica e se
Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver contrato este não apresentar para que seja consignada a penalidade,
escrito de mediação ou autorização escrita para alienação o Conselho Regional poderá convertê-la em cancelamen-
do imóvel anunciado. to de registro.
c) O pagamento da anuidade ao Conselho Regional con- Os tipos de sanções disciplinares são os seguintes:
stitui condição para o exercício da prossão de Corretor I. Advertência verbal.
de Imóveis e da pessoa jurídica. II Censura.
III.Multa.
Quais as proibições e as penalidades a que IV.Suspensão da inscrição, até 90 (noventa) dias.
está sujeito o Corretor de Imóveis? V.Cancelamento da inscrição, com apreensão da
carteira prossional.
a) Multa correspondente ao valor da anuidade, será apli-
cada ao Corretor de Imóveis ou pessoa jurídica, que
deixar de votar sem causa justicada. SEÇÃO 2
b) Sanção disciplinar xada pelo Conselho Federal, será
aplicada ao Corretor de Imóveis ou pessoa jurídica, nos Os Órgãos de Classe
seguintes casos de infração disciplinar:
I. transgredir normas de ética prossional. Você já sabe que a prossão de Corretores de Imóveis é
II. prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses regulamentada por Lei Federal, normalizada e scalizada
que lhes III.
forem conados.
exercer a prossão quando impedido de pelo
COFECIConselho
e pelosFederal de Regionais
Conselhos Corretores– de Imóveis
CRECI. Estas-
fazê-lo ou facilitar, por qualquer meio, o seu exercício aos entidades são autarquias, subordinadas ao Ministério do
não inscritos ou impedidos. Trabalho e ao Tribunal de Contas da União. Há também
IV. anunciar publicamente proposta de transação as representações prossionais, tais como associações,
a que não esteja autorizado através de documento escrito. sindicatos e também as câmaras setoriais.
IV. fazer anúncio ou impresso relativo á atividade
prossional sem mencionar o número de inscrição. Qual a função e como atua o COFECI ?
VI. anunciar imóvel loteado ou em condomínio
sem mencionar o número do registro do loteamento ou O COFECI é um órgão que disciplina e scaliza a pro-
da incorporação no Registro de Imóveis. ssão e o exercício das atividades dos Corretores de

• 88
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

Imóveis. É uma pessoa jurídica, na forma de autarquia, hos regionais.


portanto de direito público, e vinculada ao Ministério do XIII. Elaborar o regimento padrão dos consel-
Trabalho e de acordo com a Lei 6530/78, tem autonomia hos regionais
administrativa, operacional e nanceira. Por ter atuação XIV. Homologar o regimento dos conselhos re-
a nível federal, sua sede e foro são no Distrito Federal, gionais.
sendo composto por dois representantes, efetivos e su- XV. Aprovar o relatório anual, o balanço e as
plentes, de cada Conselho Regional. Dentre as principais contas dos conselhos regionais.
atividades do COFECI estão: XVI. Credenciar representantes junto aos con-
a) Criar e extinguir Conselhos Regionais e sub-regiões, selhos regionais, para vericação de irregularidades e
xando-lhes a pendências acaso existentes.
sede e a jurisdição. XVII. Intervir, temporariamente nos conselhos
b) Baixar normas de ética prossional. regionais, nomeando diretoria provisória, até que seja
c) Elaborar contratos padrão para as atividades de cor-
retagem. regularizada
rmino a situação
do mandato, ou,comprovada
se for se isso não ocorrer, até o té-
irregularidade na
d) Fixar multas e anuidades. administração ou se tiver havido atraso injusticado no
recolhimento das contribuições.
SAIBA MAIS: XVIII.Destituir diretor do conselho regional,
por ato de improbidade no exercício de suas funções.
Pesquise maiores informações sobre legislação direta- XIX. Promover diligências, inquéritos ou veri-
mente no Site do COFECI:www.cofeci.gov.br cações sobre o funcionamento dos conselhos regionais e
adotar medidas para sua eciência e regularidade.
Quais as competências do COFECI ? XX.Deliberar sobre casos omissos.
XXI. Representar em juízo ou fora dele, em todo
O Conselho Federal de Corretores de Imóveis tem por território nacional, os legítimos interessados da categoria
nalidade orientar, supervisionar e disciplinar o exercício prossional.
da prossão de Corretor de Imóveis, em todo território
nacional. Compete ao Conselho Federal: Como atua o Conselho Regional de Corretor
I. Eleger sua diretoria. de Imóveis?
II. Elaborar e alterar seu regimento.
III. Exercer função normativa, baixar resoluções O CRECI é o órgão de scalização e controle a nível es-
e adotar providências à realização dos objetivos institu- tadual e regional. É uma autarquia (órgão de direito pú-
cionais. blico, prestando contas ao Tribunal de Contas da União),
Autarquia: e subordinado ao COFECI e ao Ministério do Trabalho.
Entidade com relativa Sua diretoria é composta por vinte e sete membros efeti-
autonomia de um ramo da vos, eleitos por votação dos Corretores de Imóveis.
administração pública que Sua principal função é scalizar o exercício prossional e
atua sem interferência do zelar pela Ética nas negociações imobiliárias, protegendo
governo. a sociedade. Suas principais atividades são:
IV. Instituir o modelo das carteiras de identidade a) Decidir sobre os pedidos de inscrição de corretor de
prossional e dos certicados de inscrição. imóveis e de pessoas jurídicas.
V. Autorizar a sua diretoria e adquirir e onerar b) Organizar e manter o registro prossional e de pessoas
bens imóveis. físicas e jurídicas inscritas.
VI Aprovar o relatório anual, o balanço e as con- c) Expedir carteiras prossionais e certicados de in-
tas de sua diretoria, bem como elaborar a previsão orça- scrição.
mentária para o exercício seguinte. d) Impor sanções previstas na lei.
VII Criar e extinguir
regiões, xando-lhes conselhos regionais e sub –
sede e jurisdição. e) Baixar sanções no âmbito de sua competência.
VIII. Baixar normas de ética prossional. Quais as competências do CRECI ?
IX. Elaborar contrato padrão para os serviços de
corretagem de imóveis de observância obrigatória pelos Os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis tem
inscritos. por nalidade, scalizar o exercício prossional na área
X. Fixar multas, anuidades e emolumentos devi- de sua jurisdição, sob supervisão do Conselho Federal.
dos aos conselhos regionais. Eles terão sede e foro na Capital do Estado, ou de um dos
XI. Decidir as dúvidas suscitadas pelos consel- Estados, a critério do Conselho Federal. Os Conselhos
hos regionais. Regionais serão compostos por 27 (vinte e sete) mem-
XII. Julgar os recursos das decisões dos consel- bros, efetivos e suplentes eleitos: 2/3 (dois terços) elei-

• 89
Curso Técnico em Transações Imobiliárias
tos por votação secreta em Assembléia Geral, especica- Segundo a CLT (Consolidação das Leis do Trabalho),
mente convocada para esse m. Compete ao Conselho todo o prossional tem direito à livre sindicalização. O
Regional: Sindicato dos Corretores de Imóveis é o Sindimóveis.
I. Eleger sua Diretoria. Normalmente os Sindimóveis funcionam a nível estadual,
II. Aprovar seu regimento, de acordo com o Reg- mas podem ser de nível municipal ou a nível regional.
imento padrão elaborado pelo Conselho Federal. O Sindicato representa a classe de corretores em suas
III. Fiscalizar o exercício prossional na área de demandas junto à sociedade, município, estado, sindica-
sua jurisdição tos patronais e organismos reguladores da prossão, tais
IV. Cumprir e fazer cumprir as resoluções do como o CRECI e o COFECI. O Sindimóveis tem eleição
Conselho Federal. a cada 03 (três) anos e todos os associados podem votar e
V. Arrecadar anuidades, multas e emolumentos e serem votados conforme o estatuto da entidade.
adotar as medidas destinadas à efetivação da sua receita e

a do Conselho Federal.
VI. Aprovar o relatório anual, o balanço e as con- Associação
A Associaçãodosdos
Corretores dede
Corretores Imóveis
Imóveis é composta,
tas de sua Diretoria, bem como a previsão orçamentária normalmente, por agremiações municipais, onde os cor-
para o exercício seguinte, submetendo essa matéria à con- retores se reúnem para fortalecer sua prossão e ganhar
sideração do Conselho Federal. representatividade junto aos órgãos municipais, cartórios,
VII. Propor a criação de sub-regiões,em divisões sindicato e conselhos regionais.
territoriais que tenham um número mínimo de Corre-
tores de Imóveis, xado pelo Conselho Federal. Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação
VIII. Homologar, obedecidas às peculiaridades e Administração de Imóveis Comerciais e Residen-
locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para ciais – SECOVI
uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos É Sindicato das Empresas Imobiliárias e Condomínios
respectivos. Residenciais, sua função é organizar a classe para ter maior
IX. Decidir sobre os pedidos de inscrição de representatividade na sociedade, atuando de forma con-
Corretores de Imóveis e de pessoas jurídicas. junta, prestando assistência jurídica, representação políti-
X. Organizar e manter e registro prossional das ca, promovendo estudos de mercado, ciclo de palestras e
pessoas físicas e jurídicas inscritas; outros eventos.
XI. Expedir carteiras de Identidade Prossional
e Certicado de Inscrição. Sindicato da Construção Civil – SINDUSCON
XII. Impor as sanções previstas pelo regulamen- É o Sindicato patronal das empresas de Construção Civil,
to. representa empresas do setor, voltadas à construção de
XIII. Baixar resoluções, no âmbito de sua com- imóveis residenciais, comerciais, industriais, de habitação
petência. popular e de obras públicas. Realiza trabalho institucional
XIV. Representar em juízo ou fora dele, na área junto ao governo, em busca de melhores condições para
de sua jurisdição, os legítimos interesses da categoria pro- o desenvolvimento da atividade de suas empresas associa-
ssional. das e para o segmento.
XV Eleger, dentre seus membros, representantes,
efetivos e suplentes, que comporão o Conselho Federal. Câmara do Mercado Imobiliário – CMI
XVI. Promover, perante juízo competente, co- As câmaras do mercado imobiliário são associações de
brança das importâncias correspondentes a anuidades, empresários do ramo imobiliário, englobando os segmen-
multas e emolumentos, esgotados meios de cobrança tos de administração de imóveis, corretagem, construção,
amigável. incorporação e loteamento. As câmaras promovem as
mais diversas atividades de apoio e pesquisa do mercado
Que outros órgãos representativos do Corre- imobiliário, propiciando aos seus associados uma serie de
tor de Imóveis existem? informações
cisões. e estudos, auxiliando-os na tomada de de-
Federação Nacional dos Corretores de Imóveis –
FENACI
É o órgão onde estão congregados todos os Sindicatos de SEÇÃO 3
Corretores de Imóveis do Brasil. A FENACI
desenvolve políticas de atuação conjunta em nível federal, O Trabalho do Corretor de Imóveis
visando valorizar a prossão de Corretor de Imóveis.
O Compete ao Corretor de Imóveis exercem a interme-
Sindicato dos Corretores de Imóveis – SIN- diação na compra, venda, permuta e locação de imóveis e
DIMÓVEIS opina quanto à comercialização imobiliária. No Código

• 90
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

Civil Brasileiro o trabalho, é assim descrito:


Art.723: “O corretor é obrigado a executar a me- 3) ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS
diação com a diligência e prudência que o negócio requer, A administração de imóveis consiste na execução de ativi-
prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informa- dades de interesse do cliente como pagamento de taxas,
ções sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob impostos, obrigações legais, etc. Compete à administração
pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente do imóvel o correto recolhimento e depósito do valor do
todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, aluguel, se houver. Cuidam da seleção de possíveis pre-
acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações tendentes a se tornarem locatários e dos adores. Cabe
de valores e do mais que possa inuir nos resultados da ainda à administração a manutenção do imóvel, procu-
incumbência”. rando oferecer produtos e serviços de qualidade sem que
As atribuições de um Corretor de Imóveis poderão tam- o proprietário tenha que se envolver com os prestadores
bém ser exercidas por pessoas jurídicas, devidamente in- de serviço.
scritas
da no Conselho Regional de Corretores de Imóveis
jurisdição. 4) ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS

PONTO CHAVE:

O atendimento ao público interessado na compra, ven-


da, permuta ou locação de imóvel, cuja transação esteja
sendo patrocinada por pessoa jurídica, somente poderá
ser feito por Corretor de Imóveis inscrito no Conselho Poderá ser o síndico do condomínio. Consistem na Gestão
Regional da jurisdição. das rotinas do condomínio, administração de materiais,
pessoas, conservação e prestação de contas. O Corretor
Quais as principais atribuições de um Corre- poderá também ser o administrador, reunindo em um es-
tor de Imóveis? critório especializado prossionais da área contábil.
Dentre as principais atividades do administrador do con-
1) AGENCIAMENTO DE IMÓVEIS domínio, destacamse:
a) Convocar a assembléia dos condôminos.
b) Representar, ativa e passivamente, o condomínio, prat-
icando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa
dos interesses comuns.
c) Dar imediato conhecimento à assembléia da existência
de procedimento judicial ou administrativo, de interesse
O agenciamento de imóveis caracteriza-se por captação do condomínio.
de imóveis de terceiros ou clientes potenciais. Tal cap- d) Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento in-
tação pode dar-se por pesquisa de campo, onde o Cor- terno as determinações da assembléia.
retor de Imóveis busca possíveis clientes, contatando,
diretamente nos prédios, junto aos porteiros, síndicos e 5) MEDIAÇÃO DE COMPRA E VENDA
também por anúncios de jornais, indicação de clientes O encontro entre as partes que buscam realizar um negó-
antigos, e contato com os clientes antigos da carteira de cio nem sempre é fácil, chegando muitas vezes a ser
clientes da imobiliária, entre outras. impossível de sua realização sem um agente que faça a
mediação. O Corretor de Imóveis é o prossional que
2) AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS pode avaliar qual a dimensão real de cada interesse e en-
A avaliação de imóveis consiste na determinação técni- contrar o resultado que mais se aproxime do consenso.
ca do valor de mercado dos bens ou direitos sobre eles. Na mediação de compra e venda o Corretor deve avaliar
Existem procedimentos
análises de adequados
valor e as atividades para a realização
de avaliações das
de imóveis todos os aspectos
conduzi-la que buscando
com Ética, estão envolvidos
a melhornasolução
negociação,
para oe
urbanos formam um extenso campo prossional, legal- cliente.
mente reservado aos engenheiros civis e arquitetos. Os
objetos de uma avaliação podem ser terrenos para habita- 6) GESTÃO DE LOJA IMOBILIÁRIA
ção ou comércio, glebas urbanizáveis, casas, apartamen- A gestão de loja imobiliária requer um perl de pros-
tos, salas comerciais ou prédios industriais. sional com conhecimento do mercado imobiliário, ad-
Para que seja feita uma boa avaliação, o prossional deve ministração de negócios e gerenciamento de pessoas.
conhecer não só as ferramentas matemáticas envolvidas Por esta razão o Corretor de Imóveis pode atuar como
no cálculo, mas também o funcionamento do mercado Gerente de Imobiliária, atuando na gestão dos negócios
onde se situa o imóvel. a serem efetuados, na organização dos documentos ne-

• 91
Curso Técnico em Transações Imobiliárias
cessários, no atendimento a clientes e na gestão dos pro- tentes, as infrações de que tiver ciência.
ssionais envolvidos. Relacionar-se com os colegas, dentro dos
princípios de consideração, respeito e solidariedade, em
7) INCORPORAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS consonância com os preceitos de harmonia da classe.
IMOBILIÁRIOS Colocar-se a par da legislação vigente e procurar
A incorporação imobiliária é a atividade exercida com o difundi-la, a m de que seja prestigiado e denido o legí-
intuito de promover e realizar a construção, para alien- timo exercício da prossão.
ação parcial ou total, de edicações ou conjunto de edi-
cações compostas de unidades autônomas. O corretor, O Corretor de Imóveis e o Cliente
em face de seu conhecimento e a legislação, pode ser o Inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio,
incorporador do negócio imobiliário. antes de oferecê-lo,
Apresentar, ao oferecer um negócio, dados rig-

SEÇÃO 4 orosamente
ciem, certos, onunca
informando omitindo
cliente detalhes
dos riscos que ocircun-
e demais depre-
stâncias que possam comprometer o negócio.
O Código de Ética Recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou
imoral.
O Código de Ética Prossional determina a forma pela Comunicar, imediatamente, ao cliente o recebi-
qual o Corretor de Imóveis deve se conduzir, durante o mento de valores ou documentos a ele destinados.
exercício prossional. Os deveres do Corretor de Imóveis Prestar ao cliente, quando este as solicite ou logo
compreendem, além da defesa do interesse que lhe é con- que concluído o negócio, contas pormenorizadas.
ado, o zelo do prestígio de sua classe e o aperfeiçoamen- • Zelar pela sua competência exclusiva na orien-
to da técnica das transações imobiliárias. tação técnica do negócio, reservando ao cliente a decisão
do que lhe interessar pessoalmente.
O Corretor de Imóveis e a Prossão • Restituir ao cliente os papéis de que não mais
necessite.
• Dar recibo das quantias que o cliente lhe pague
ou entregue a qualquer título.
• Contratar, por escrito e previamente, a presta-
ção dos serviços prossionais.
• Receber, somente de uma única parte, comissões
Considerar a prossão como alto título de honra ou compensações pelo mesmo serviço prestado, salvo se,
e não praticar nem permitir a prática de atos que compro- para proceder de modo diverso, tiver havido consenti-
metam a sua dignidade. mento de todos os interessados, ou for praxe usual na
Prestigiar as entidades de classe, contribuindo jurisdição.
sempre que solicitado, para o sucesso de suas iniciativas
em proveito da prossão, dos prossionais e da PONTO CHAVE:
coletividade.
Manter constante contato com o Conselho Re- Conforme o Novo Código Civil, o Corretor de Imóveis
gional respectivo, procurando aprimorar o trabalho desse responde civil e penalmente por atos prossionais dano-
órgão. sos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, im-
Zelar pela existência, ns e prestígio dos Consel- prudência, negligência ou infrações éticas.
hos Federal e Regional. Ao Corretor de Imóveis é proibido:
Aceitar mandatos e encargos que lhes forem • Aceitar tarefas para as quais não esteja pre-
conados, cooperando com os que forem escolhidos em parado ou que não se ajustem às disposições vigentes, ou
tais mandatos e encargos.
Exercer a prossão com zelo, discrição, lealdade ainda, que possamsociedade
• Manter prestar-seprossional
a fraude. fora das normas
e probidade, observando as prescrições legais e regula- e preceitos estabelecidos em lei e em Resoluções.
mentares. • Promover a intermediação com cobrança de
Defender os direitos e prerrogativas prossion- “over-price”.
ais e a reputação da classe. • Locupletar-se, por qualquer forma, a custa do
Zelar pela própria reputação mesmo fora do ex- cliente.
ercício prossional. • Receber comissões em desacordo com a Tabela
Auxiliar a scalização do exercício prossional, aprovada ou vantagens que não correspondam a serviços
cuidando do cumprimento deste Código, comunicando, efetiva e licitamente prestados.
com discrição e fundamentalmente, aos órgãos compe- • Angariar, direta ou indiretamente, serviços de

• 92
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

qualquer natureza, com prejuízo moral ou material, ou Regional dos Corretores de Imóveis) deve constar em
desprestígio para outro prossional ou para a classe. documentos, mídias e impressos pertinentes.
• Desviar, por qualquer modo, cliente de outro Estudou sobre as competências do corretor de imóveis,
Corretor de Imóveis. na intermediação da compra, venda, permuta e locação
• Deixar de atender às noticações para esclare- de imóveis e no aconselhamento quanto à comercializa-
cimento à scalização ou intimações para instrução de ção imobiliária. O Conselho Federal dos Corretores de
processos. Imóveis – COFECI – é o órgão responsável pela orien-
• Acumpliciar-se, por qualquer forma, com os tação, supervisão e disciplinamento do exercício da pro-
que exercem ilegalmente atividades de transações imobil- ssão do corretor. O COFECI deve ter sede e foro na
iárias. Capital da República e sua jurisdição estende-se a todo o
• Praticar quaisquer atos de concorrência desleal território nacional. Os Conselhos Regionais de Corretores
aos colegas; de Imóveis visam à scalização do exercício prossional
• Promover
posição literal da lei. transações imobiliárias contra dis- na área
Eles de sua
devem ter jurisdição,
sede e forosob
na supervisão do COFECI.
capital do Estado ou de
• Abandonar os negócios conados a seus cuida- um dos Estados. As inscrições dos corretores de imóveis
dos, sem motivo justo e prévia ciência do cliente. e das pessoas jurídicas devem ser feitas no Conselho Re-
• Solicitar ou receber do cliente qualquer favor gional – CRECI.
em troca de concessões ilícitas; Após você aprender sobre a legislação e os órgãos com-
• Deixar de cumprir, no prazo estabelecido, de- petentes nesta unidade, vamos passar à próxima e saber
terminação emanada do órgão ou autoridade dos Consel- quais os instrumentos que o Corretor de Imóveis deve
hos, em matéria de competência destes. possuir para a sua perfeita atuação.
• Aceitar incumbência de transação que esteja
entregue a outro Corretor de Imóveis, sem dar-lhe prévio
conhecimento, por escrito. REFERÊNCIAS
• Aceitar incumbência de transação sem contratar
com o Corretor de Imóveis, com que tenha de colaborar RAPOSO, Alexandre. Situações Jurídicas da Prossão de
ou substituir. Corretor de Imóveis. 2ed. São Paulo: Imobiliária Ltda,
• Anunciar capciosamente. 1995.
• Reter em suas mãos negócio, quando não tiver . Manual Jurídico do Corretor de Imóveis. 5ed. São Paulo:
probabilidade de realizá-lo. Colibrie, 1995. TRAVASSO, Ari. Compra e
• Utilizar sua posição para obtenção de vanta- Venda de Imóveis. Rio de Janeiro: Iel Nórdica, 1991. . É
gens pessoais, quando no exercício de cargo ou função Assim Que Se Faz... Compra e Venda de Imóveis. Rio de
em órgão ou entidades de classe. Janeiro: Iel Nórdica, 1994.
• Receber sinal nos negócios que lhe forem con- REZENDE, José Machado. Operações Imobiliárias.
ados caso não esteja expressamente autorizado para Goiânia: Ed. AB, 2001.
tanto. ZADIR, Ângelo e outros, Manual do Técnico em Transa-
ções Imobiliárias, v.1. 11ed. Goiânia: Ed. AB, 1989.
VOCÊ SABIA? Lei 6530 de 12/05/78 – Lei da Criação da Prossão de
Corretor de Imóveis.
Conforme a Lei das Contravenções Penais (Decreto-Lei Decreto 81.871 de 29/06/78 – decreto que regulamentou
3.688),: a Lei 6530 e a prossão de Corretor de Imóveis.
Art.
47: “Exercer prossão ou atividade Lei 10.406/2004 – Lei do Novo código Civil Brasileiro.
econômica ou anunciar que a exerce, sem preencher as Resolução COFECI n.o 26/92
condições a que por lei está subordinado o seu exercício, – Código de Ética Prossional . Legislação do Corretor
está sujeito a uma pena de prisão simples, de quinze dias de Imóveis, Editado pelo COFECI. Maia Neto, Fran-
a três meses, ou multa pecuniária”. cisco. Negócios Imobiliários. Belo Horizonte: Del Rey
Editora,1987.

RESUMO

Nesta unidade você estudou que a prossão do corretor


Unidade 2
de imóveis foi regulamentada pela Lei n° 4.116, de 27 de
agosto de 1962, recebendo nova regulamentação por O Imóvel e o Direito das Coisas
meio da Lei n° 6.530, de 12 de maio de 1878 e do De-
creto n° 81.871, de 29 de junho de 1978. Você cou sa-
bendo que o número da inscrição no CRECI (Conselho SEÇÃO 1

• 93
Curso Técnico em Transações Imobiliárias
O Imóvel e o Direito das Coisas ergia hidráulica e os monumentos arqueológicos.
Propriedade (ou domínio) é plena quando todos os seus
Você saberia conceituar o que é um Imóvel? direitos elementares e os direitos de usar, gozar e dispor
estão reunidos em mãos de um só titular. Sendo tais el-
Conforme o Dicionário Imobiliário de Raimundo e Al- ementos autônomos, nem sempre são detidos por um só
meida (2002, p.178): indivíduo.
“Imóvel é toda coisa que se acha xada num O proprietário do solo tem o direito de explorar
lugar, donde não pode ser removida sem fragmentar-se os recursos minerais de emprego imediato na construção
ou perder a sua forma ou substância. O mesmo que bens civil, desde que não submetidos à transformação indus-
de raiz”. trial.
De acordo com sua destinação, os imóveis classicam-se Qual a diferença entre propriedade e posse?
em comerciais e residenciais e, conforme a sua localiza-

ção,
podem ser urbanos ou rurais. O Código Civil (Art. 43) É comumdistingue-se
priedade confundirmos propriedade
da posse, porque:com posse. A pro-
estabelece a seguinte classicação para os imóveis: A propriedade é a relação entre uma determinada pes-
1) Imóveis por natureza: bens físicos que não podem soa e uma coisa especíca. Ela está alicerçada na vontade
ser removidos em função de sua natureza: objetiva da lei, implicando um poder jurídico, e criando
uma relação de direito. O proprietário pode usar, gozar e
EXEMPLO: dispor da coisa e usar meios jurídicos para retomá-la de
Solo, subsolo, águas em superfície, árvores em pé. quem injustamente a possua ou detenha.
A posse consiste numa relação de pessoas e coisa, funda-
2)Imóveisporacessãofísic aarticial: bens que não da na vontade do possuidor, criando mera relação de fato.
podem ser removidos e que foram colocados em deter-
minado local, articialmente, pelo homem. Quais as características da posse de um
imóvel?
EXEMPLO:
Construções diversas, sementes lançadas ao solo. A posse é uma situação de fato, em que uma pessoa, in-
dependente ou não de ser proprietária, exerce sobre esta
3) Imóveis por acessão intelectual: bens permanentes, coisa poderes ostensivos, conservando-a e defendendo-a.
que visam facilitar ou melhorar o desenvolvimento das Adquire-se a posse desde o momento em que se torna
atividades. Estes bens são resultado de atividades intelec- possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos
tuais. poderes inerentes à propriedade. Posse é o exercício de
um dos direitos inerentes à propriedade, o modo pelo
EXEMPLO: qual esta se manifesta. A posse é distinta do domínio e
Manual ou máquina empregada em propriedade agrícola. tem vida autônoma, independente. Pode existir isolada-
mente ou coexistir com ele.
4) Imóveis por disposição da lei: direitos tais como A posse pode ser adquirida pela própria pessoa que a pre-
hipoteca, penhor e usufruto. tende ou por seu representante; e por terceiro sem man-
Na sua atividade como Corretor de Imóveis, você con- dato, dependendo de raticação.
viverá com quase todas estas categorias.
Dependendo da região em que você trabalhará, irá tratar Quais são os efeitos da posse?
com imóveis rurais ou urbanos, prédios, terrenos etc.
Portanto vamos estudar mais detalhadamente cada uma O direito ao uso dos interditos.
delas. A primeira idéia que se tem quando falamos sobre A percepção dos frutos.
imóveis é no conceito de propriedade. É a partir dela que O direito da retenção por benfeitorias.
tudo acontece: a compra, a venda, a locação, etc. A
A responsabilidade
posse conduz ao pelas deteriorações.
usucapião.
Comovocêdeniriaoconceitodeproprie - Se o direito do possuidor é contestado, o ônus da prova
dade? compete ao adversário, pois a posse estabelece-se pelo
A propriedade do solo abrange o espaço aéreo e o sub- fato. O possuidor goza da posição mais favorável em
solo, correspondentes em altura e profundidade à sua atenção à propriedade.
utilização. O proprietário não poderá opor-se às ativi-
dades que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou Quais os tipos de ações para defesa da pos-
profundidade tais, que ele não tenha motivo legítimo em se?
impedi-las. A propriedade do solo não abrange as jazidas,
as minas e demais recursos minerais, os potenciais de en- O Direito Brasileiro estabelece seis modalidades de ações

• 94
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

para defesa da posse: garantidos em contratos, normalmente onerosos preven-


1) Ação de manutenção da posse. do uma contrapartida. Os direitos reais limitados, inci-
2) Ação de integração de posse. dentes sobre coisa alheia, têm por objeto a propriedade
3) Interdito proibitório. limitada. São direitos que implicam em restrições à pro-
4) Ação de imissão de posse. priedade alheia, em benefício do titular:
5) Embargos de terceiros senhor e possuidor. Direitos reais de gozo ou fruição: superfície, ser-
6) Ação de nunciação de obra nova. vidões, usufruto, uso, habitação, renda, constituídos sobre
imóveis.
Como se perde a posse? Direitos reais de garantia: penhor, anticrese, hipoteca e
Perde-se a posse quando cessa, embora contra a vontade alienação duciária em garantia.
do possuidor, o poder sobre o bem, ao qual se refere o Direitos reais de aquisição: o direito do promitente
Código Civil: comprador do imóvel.
Art.
que 1.196:
tem de fato o“Considera-se
exercício, plenopossuidor
ou não, detodo
algumaquele
dos
poderes inerentes à propriedade”. SEÇÃO 2
A posse também perde-se por:
- Alienação; Os Direitos Reais de Gozo ou Fruição
- Renúncia;
- Abandono; Conforme citados anteriormente, os direitos reais de
- Perecimento da coisa; gozo ou fruição podem ser o usufruto, a servidão, o uso,
- Desapropriação. a habitação, a superfície e a renda. Veremos os principais:
1) USUFRUTO
SAIBA MAIS O usufruto constitui o direito real de fruir (gozo, posse,
usufruto) a utilidade e frutos de uma coisa, enquanto
Para agregar mais informações, sugiro a leitura do texto: temporariamente destacada da propriedade. A função
“A Legitimação de Posse” de Patrícia Fortes Lopes Don- econômica do usufruto é assegurar meios para a sub-
zele (Advogada, Mestre em Direito pela UFG e Professo- sistência de certos proprietários quando se institui a al-
ra universitária em Catalão-GO), disponível no seguinte guém determinado imóvel. O Novo Código Civil estab-
endereço da Internet: elece que:
http://www1.jus.com.br/doutrina/texto.asp?id=5101 . Art. 1.390: “O usufruto pode recair em um ou mais
bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro, ou
Qual o conceito do Direito? parte deste, abrangendo-lhe o todo ou em parte, os frutos
e utilidades”.
Seja o imóvel de propriedade ou de posse, ele é estudado O usufrutuário, ou usufruidor é aquele a quem foi conce-
pela ciência do Direito. A ciência do Direito determina, dido os direitos, posse, uso e gozo da coisa.
aplicando as leis, como devem ser efetuadas as transações,
quais os direitos e quais os deveres dos integrantes Como ocorre a extinção do usufruto?
do processo.
“O direito é a realização da lei. Subjetivamente
O usufruto se extingue quando cancelado o registro no
considerado, é o interesse protegido pela ordem jurídicaCartório de Registro de Imóveis, através de:
que cada um tem de agir, praticar, ou não, livremente um • Renúncia ou morte do usufrutuário.
ato lícito, ou exigir que outrem o pratique ou se abstenha • Termo de sua duração.
de o praticar”. (RAIMUNDO e ALMEIDA, 2002, p.130). • Extinção da pessoa jurídica em favor de quem,
o usufruto, foi constituído, ou se ela perdurar, pelo de-
 Como se classicam os tipos de direitos curso de trinta anos da data em que se começou a exercer.
reais? •• Cessação
Destruiçãododamotivo
coisa. de que se srcina.
Os direitos reais classicam-se, genericamente, em duas • Consolidação.
categorias: • Culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora,
1) Direitos sobre a coisa própria: a propriedade. ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo os reparos
Direitos de uso, gozo fruição e disposição da mesma. O de conservação.
direito real pleno, ou seja, a propriedade, tem por obje- • Não uso, ou não fruição, da coisa em que o
to a coisa móvel ou imóvel, corpórea ou incorpórea, do usufruto recai.
próprio titular.
2) USO
2) Direitos sobre a coisa alheia: os direitos estão O Novo Código Civil assim nos dá o conceito de Uso:

• 95
Curso Técnico em Transações Imobiliárias
“O usuário usará da coisa e perceberá os seus sua moradia ou de sua família. Não ser proprietário de
frutos, quanto o exigirem as necessidades suas e de sua outro imóvel urbano ou rural. Em áreas maiores de 250
família”. metros quadrados, ocupadas por população de baixa ren-
“Avaliar-se-ão as necessidades pessoais do da para sua moradia, por mais de cinco anos, ininterrup-
usuário conforme a sua condição social e o lugar onde tamente e sem oposição, onde não for possível identicar
viver”. os terrenos ocupados por cada possuidor, existe a pos-
Ou seja, é como uma restrição ao usufruto, pois se dá em sibilidade de serem usucapidas coletivamente, desde que
relação à detenção temporária da coisa alheia para dela os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel
tirar as utilidades, para si ou sua família em coisas móveis urbano e rural.
e imóveis. O uso difere na sua extensão e duração. O uso O condomínio especial constituído é indivisível,
é personalíssimo e não pode ser cedido a outro. não sendo passível de extinção, salvo deliberação favoráv-
Conforme o Novo Código Civil: el tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos,

preendem“As
as denecessidades
seu cônjuge,da família do usuário com- no caso
ição de execução de urbanização posterior à constitu-
do condomínio.
dos lhos solteiros e das pessoas de seu serviço domésti-
co”. 5) SERVIDÃO
“São aplicáveis ao uso, no que não for contrária à A servidão é um direito real sobre coisa alheia de caráter
sua natureza, a disposição relativa ao usufruto”. acessório, perpétuo e indivisível. Uma vez criada a ser-
vidão e inscrito o ato que a institui, a servidão se incor-
3) HABITAÇÃO pora ao prédio dominante. Este direito real se transmite a
Assim dispõe o Código Civil: quem quer que seja o proprietário do prédio dominante,
Art1.414: “Quando o uso consistir no direito de e onera o prédio serviente, seja quem for seu dono. A
habitar gratuitamente casa alheia, o titular deste direito servidão é perpétua, no sentido de que é irresgatável sem
não a pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente anuência do proprietário do prédio dominante. É o di-
ocupá-la com sua família”. reito real constituído em favor de um prédio (o domi-
Por sua vez, é uma forma de uso regida pelas disposições nante), sobre outro prédio (o serviente), pertencente a
do usufruto. Não pode ser dividida nem cedida, só pode dono diverso. A servidão tem por m aumentar a utili-
ser exercida pessoalmente e confere ao usuário direitos e dade do prédio dominante e implica restrições trazidas ao
deveres. prédio serviente.

Quais os direitos do usuário? Quais os tipos de Servidão?

Fruir a utilidade da coisa. Servidão de Passagem: o proprietário de um imóvel as-


Perceber frutos que bastem às suas necessidades segura a prerrogativa de transitar pelo imóvel de outrem.
e de sua família. Servidão de Iluminação ou Ventilação: ca o dono do
Administrar a coisa. prédio serviente impedido de construir em determinada
área de seu terreno, para não prejudicar acesso de luz ou
Quais os deveres do usuário? de ar ao prédio dominante.
Servidão de Aqueduto ou de Gasoduto: o
Conservar a coisa. proprietário de um prédio (ou terreno) tem a prerroga-
Não dicultar o exercício dos direitos do proprietário. tiva de fazer com que a água (ou o gás) a este necessária
Restituir a coisa. Assim como o uso, a habitação extingue- atravesse pelo prédio (ou terreno) serviente.
se pelos mesmos modos como se acaba o usufruto. Servidão de Pastagens: adquire um criador o
direito de fazer com que o seu gado se alimente nos pas-
4) USUCAPIÃO tos do imóvel serviente.
Usucapião é aquisição ede
pela posse prolongada propriedade
sem interrupção,móvel ou oimóvel
durante prazo SAIBA MAIS
legal estabelecido para a prescrição aquisitiva.
Como exemplo de servidão de gasoduto, sugerimos a lei-
Quais as exigências que precisam ser atendi- tura de um texto disponível na Internet, que mostra os
das para a legalização do usucapião? cuidados que se deve ter em relação a tubulação aparente
de Gás Natural de Petróleo (GNP) pela Transportadora
Para obter legalmente o domínio, a situação da posse ne- Brasileira do Gasoduto Brasil-Bolívia (TBG). Esta car-
cessita atender algumas características: Possuir área, ur- tilha está disponível no site:
bana ou rural, de até 250 metros quadrados por 05 (cinco) http://www .tbg.com.br/site/cgi/cgilua.ex e/sys/start.
anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando para htm?sid=23

• 96
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

de o registro, as garantias reais estabelecidas por quem


O que caracteriza a indivisibilidade das ser- não era dono”.
vidões? “A coisa comum a dois ou mais proprietários não
pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, sem o
A servidão não pode ser instituída em favor de parte ideal consentimento de todos; mas cada um pode individual-
do prédio dominante, nem pode incidir sobre parte ideal mente dar em garantia real a parte que tiver”.
do prédio serviente. Se o proprietário do imóvel domi-
nante se torna condômino do serviente, ou vice-versa, 1) PENHOR
mantém-se a servidão. Defendida a servidão por um dos Direito real que submete coisa móvel ou mobilizável ao
condôminos do prédio dominante, a todos aproveita a pagamento de uma dívida, assim, este cará como garan-
ação. Ela subsiste, no caso de partilha, em benefício de tia ao pagamento de uma obrigação assumida ou determi-
cada um dos quinhões do prédio dominante, e continua a nada legalmente. Geralmente é objeto de coisas móveis,
gravar cada um dos quinhões do prédio serviente. maspenhor
do também pode recair
agrícola sobre as imóveis, como no caso
e pecuário.
Como se dá a extinção das servidões?
O que pode ser objeto de penhor?
Pelo cancelamento de sua transcrição no Registro de
Imóveis. O cancelamento da servidão deve ser deferido As coisas móveis.
por ato judicial e a pedido do dono do prédio serviente, Os imóveis por acessão.
mesmo com impugnação do dono do prédio dominante: Os direitos.
Quando o titular houver renunciado a sua ser- Os títulos de crédito.
vidão.
Quando a servidão for de passagem, que tenha Quais as principais características do pen-
cessado pela abertura de estrada hor?
pública acessível ao prédio dominante. É de natureza indivisível.
Quando o dono do prédio serviente resgatar a Pressupõe a existência da dívida, como garantia
servidão. de pagamento de uma dívida.
Pela reunião de dois prédios no domínio da mesma pes- Deve pertencer ao próprio devedor, a coisa ofer-
soa. ecida em garantia.
Pela sucessão das respectivas obras por efeito do O credor não pode, sem mais formalidades, car
contrato, ou de outro título expresso. com o objeto da garantia.
Pelo não-uso, durante dez anos contínuos. É um direito de certa duração e não pode ex-
ceder a um certo prazo. A tradição efetiva a entrega da
SEÇÃO 3 coisa ao credor, que também é inerente ao penhor.

Os Direitos Reais de Garantia da Propriedade Como acontece a extinção do penhor?


Extinguindo-se a obrigação.
São exemplos de direitos reais de garantia da propriedade Perecendo a coisa.
o penhor, a hipoteca e a anticrese. Sendo que estes dife- Renunciando o credor. Presume-se a renúncia do
rem dos direitos reais de gozo como a enteuse, o usu- credor quando consentir na venda particular do penhor
fruto, o uso, a habitação e as servidões. Enquanto o titular sem reserva de preço, quando restituir a sua posse ao
de direitos reais de gozo pode usar e fruir o objeto de devedor, ou quando anuir à sua substituição por outra
posse, o titular de direitos reais de garantia pode, por sua garantia. Confundindo-se na mesma pessoa as qualidades
iniciativa, obter a satisfação da dívida garantida pela coisa. de credor e de dono da coisa. Dando-se a concessão judi-
Dispõe o Novo Código Civil que: cial, a remissão ou a venda da coisa empenhada, feita pelo

Enteuse: direito real em contrato perpétuo, alienável e credor ou por ele autorizada.
transmissível para os herdeiros, pelo qual o proprietário 2) ANTICRESE
atribui a outrem o domínio útil de imóvel, contra o paga- Diferentemente do penhor comum, a anticrese recai em
mento de uma pensão anual certa e invariável; aforamen- bem imóvel e constitui-se do direito real de perceber os
to frutos sobre um imóvel alheio. Estabelece o novo Código
“Só aquele que pode alienar poderá empenhar, Civil:
hipotecar ou dar em anticrese. Só os bens que se podem Art.1.506: “Pode o devedor ou outrem por ele,
alienar poderão ser dados em penhor, anticrese ou hipo- com a entrega do imóvel ao credor, ceder-lhe o direito de
teca”. perceber, em compensação da dívida, os frutos e rendi-
“A propriedade superveniente torna ecaz, des- mentos. É permitido estipular que os frutos e rendimen-

• 97
Curso Técnico em Transações Imobiliárias
tos do imóvel sejam percebidos pelo credor à conta de Judicial: quando decorre da sentença.
juros, mas se o seu valor ultrapassar a taxa máxima permi-
tida em lei para as operações nanceiras, o remanescente Quais os casos aplicados à Hipoteca Legal?
será imputado ao capital. Quando a anticrese recair sobre Às pessoas de direito público interno, sobre os imóveis
bem imóvel, este poderá ser hipotecado pelo devedor ao pertencentes aos encarregados da cobrança, guarda ou
credor anticrético, ou a terceiros, assim como o imóvel administração dos respectivos fundos e rendas.
hipotecado poderá ser dado em anticrese”. Aos lhos, sobre os imóveis do pai ou da mãe que passar
a outras núpcias, antes de fazer o inventário do casal ante-
Como se dá a extinção da anticrese? rior. Ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imóveis
do delinqüente, para satisfação do dano causado pelo
A extinção se dá com o real pagamento da dívida, ou com delito e pagamento das despesas judiciais. Ao co-herdeiro,
o perecimento da coisa dada em garantia, ou ainda pela para garantia do seu quinhão ou torna da partilha, sobre
desapropriação. o imóvel
credor adjudicado
sobre o imóvelaoarrematado,
herdeiro que fezgarantia
para a reposição. Ao
do paga-
3) HIPOTECA mento do restante do preço da arrematação.

É um direito real de garantia onde o devedor confere ao Em que consiste a remissão de hipoteca?
credor um imóvel de sua propriedade para possível res-
gate de dívida, estabelecida para assegurar o pagamento e A remissão de hipoteca é a liberação do imóvel hipoteca-
fortalecer o crédito. A hipoteca surge com a sua inscrição do mediante o pagamento feito ao credor, ou da totali-
e se extingue com a averbação de sua causa extinta no dade da dívida ou do valor do imóvel. Em outras palavras
Registro Imobiliário. é o perdão da dívida que pode ser expressa e tácita.

Quais os princípios que regem a hipoteca? Quem tem o direito de resgatar o imóvel
hipotecado?
- O princípio da especialização: que consiste na deter-
minação precisa e pormenorizada dos bens dados em - O próprio devedor: a este se concede a prer-
garantia, com suas características e caracterizações, bem rogativa de resgatá-la dentro do processo de execução,
como o montante da dívida, prazo, taxas de juros, etc. - O depois da primeira praça e antes da assinatura do auto
princípio da publicidade: que se faz por meio de registro de arrematação, depositando o montante da dívida ou o
no Cartório de Imóveis para dar ciência a todos os inter- valor oferecido naquela praça.
essados que o imóvel está sujeito ao ônus hipotecário. A - O credor da segunda hipoteca: se houver mais
validade da hipoteca depende que o devedor seja o pro- de uma hipoteca onerando o imóvel, o credor da segunda
prietário do imóvel dado em garantia. hipoteca só terá como garantia daquilo que sobrar, após o
pagamento do primeiro credor.
Quais os Bens que podem ser objeto de - O adquirente do Imóvel Hipotecado: a lei con-
hipoteca? fere ao adquirente do imóvel hipotecado o direito de res-
S Os imóveis e os acessórios dos imóveis conjun- gatálo. Segundo o Código Civil:
tamente com eles. S Art. 1.481: “...dentro de 30 dias subseqüen-
S As estradas de ferro. tes à transcrição do título aquisitivo, ao adquirente pode
S Os recursos naturais, independentemente do citar os credores hipotecários, propondo importância não
solo onde se acham. inferior ao preço por que o adquiriu.”
S Os navios e as aeronaves.
Como se dá a extinção da hipoteca?
 Qualaclassicaçãodashipotecasquantoà
sua srcem? Arrematação:
bens, feita em Éleilão
a compra de quaisquer
público.
Convencional: quando se srcina de um contrato. Aquela Pela extinção da obrigação principal. Adjudicação: Ato
que deriva do livre consentimento das partes em que o pelo qual os bens
devedor oferece em garantia, assegurando desta forma, a Pelo perecimento da coisa.
execução de uma obrigação. Na escritura devem constar: Pela resolução da propriedade.
os totais da dívida; o prazo xado para pagamento; a taxa Pela renúncia do credor.
de juros, se houver; a descrição pormenorizada da coisa Pela remição.
dada em garantia. Pela arrematação ou adjudicação. penhorados ao devedor,
Legal: quando emana da lei. É a que não se srcina de um e levados à leilão, são transmitidos ao credor, por preço
contrato, mas a que é imposta pela lei. igual ao da avaliação, ou pelo valor de maior lanço, quan-

• 98
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

do arrematados por terceiro. ou não loteado).


Este tipo de Contrato Preliminar de Compra e Venda não
é passível de utilizar-se no caso de um bem que não seja
SEÇÃO 4 um imóvel, como um automóvel, um caminhão, etc.
Preço: seja este pago á vista ou dividido em prestações,
Os Direitos Reais de Dispor em Venda ou Aquisição neste tipo de contrato, sempre deve ser descrito o valor
do negócio acordado entre as partes.
O proprietário tem o direito de dispor o seu imóvel para Inscrição: o ponto importante desse direito real é a in-
venda e poderá fazê-lo caso não haja nenhum impedi- scrição no registro imobiliário. Antes do registro existem
mento, tais como: hipoteca, concordância do cônjuge, apenas direitos meramente obrigacionais. É obrigatória a
alienação, desapropriação, etc. inscrição no Cartório de Registros de Imóveis deste Con-
Quando o imóvel não tem nenhum impedimento legal de trato, para que tenha a devida validade.
venda e ocláusulas
todas as proprietário
são assina uma promessa
cumpridas pela outradeparte,
vendaesta
e Outorga
seja uxória:
o regime não pode de
de comunhão serbens,
dispensada;
o maridoqualquer que
não pode
promessa é irrevogável. Na promessa de compra e venda, gravar nem alienar de ônus reais as coisas imóveis, sem o
o titular não tem os atributos do domínio sobre a coisa. consentimento da mulher. Nem a mulher nem o marido,
Tanto por suas características como por suas nalidades, podem vender o imóvel, adquirido após o casamento,
consideramos como um direito real novo. Distingue-se sem o consentimento do outro.
dos direitos reais de gozo e diferencia-se dos direitos reais
de garantia. Quais as outras formas de aquisição de um
imóvel?
PONTO CHAVE:
1. Aluvião: Diz respeito a um terreno sedimentar que se
Não devemos confundir o Contrato Preliminar de Com- acrescenta lentamente além dos de marinha, que se forma
pra e Venda com o direito real respectivo: o primeiro é o à margem de um rio navegável, oriundo de depósitos ou
ato causal do segundo. O Contrato Preliminar de Compra aterros naturais ou de desvio do curso de suas águas. É
e Venda pode tornar-se a causa geradora do direito real. uma forma de acessão de propriedade imóvel.
“Os acréscimos formados, sucessiva e impercep-
A Promessa de Compra e Venda é um pré-contrato que tivelmente, por depósitos e aterros naturais ao longo das
tem por objetivo a celebração de outro, que será o con- margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas,
trato denitivo. Vejamos alguns requisitos da Lei no Có- pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem indeni-
digo Civil: zação”.
“Mediante promessa de compra e venda, em que
se não pactuou arrependimento, celebrada por instru- 2. Formação de ilhas: É a formação de ilhas pelo desvio
mento público ou particular, e registrada no Cartório de da corrente. As ilhas que se formarem em correntes co-
Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador di- muns ou particulares pertencem aos proprietários ribeir-
reito real à aquisição do imóvel”. inhos fronteiros, observadas as regras seguintes:
“O promitente comprador, titular de direito real, - As que se formarem no meio do rio consid-
pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a eram-se acréscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos
quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escri- fronteiros de ambas as margens, na proporção de suas
tura denitiva de compra e venda, conforme o disposto testadas, até a linha que dividir o álveo em duas partes
no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer iguais.
ao juiz a adjudicação do imóvel”. - As que se formarem entre a referida linha e uma
das margens consideram-se acréscimos aos terrenos ri-
Quais os principais requisitos de um Con- beirinhos fronteiros desse mesmo lado.
trato Preliminarpara
de Compra e Venda?
Irretratabilidade: que a promessa de venda inicie um um novo- braço
As que doserioformarem
continuampelo desdobramento
a pertencer de
aos propri-
direito real, é necessário que não exista cláusula de ar- etários dos terrenos à custa dos quais se constituíram.
rependimento. A irretratabilidade signica que este con-
trato não pode ser desfeito ou revogado pela vontade de 3. Avulsão: É o modo de aquisição da propriedade imóv-
uma das partes. Ele é a garantia real que o negócio será el pela superposição ou adjunção de uma porção de terra
efetuado. arrancada de seu lugar srcinário por força maior da na-
No caso de um Contrato Preliminar de Compra tureza.
e Venda de um apartamento. “Quando, por força natural violenta, uma porção
Imóvel: não existe o direito real na promessa de venda de de terra se destacar de um prédio e se juntar a outro, o
coisa móvel. Somente imóvel e qualquer imóvel (loteado dono deste adquirirá a propriedade do acréscimo, se in-

• 99
Curso Técnico em Transações Imobiliárias
denizar o dono do primeiro ou, sem indenização, se, em consiste na liberdade de decidir como utilizar o imóvel,
um ano, ninguém houver reclamado”. desde que respeitadas as eventuais restrições locais. O di-
reito de gozar consiste em usufruir do imóvel. O direito
4. Abandono de Álveo: É a mudança do curso do rio, de dispor consiste na liberdade de decidir como e quando
quando este era o limítrofe da propriedade, então há per- dispor do imóvel.
da de propriedade para uma parte e ganho para a outra, Os direitos do proprietário têm limites em nor-
sem necessidade de indenização. mas federais ou locais que estabelecem parâmetros a
“O álveo abandonado de corrente pertence aos serem observados quanto a loteamentos, gabaritos de
proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que construção, natureza do imóvel por localização, terre-
tenham indenização os donos dos terrenos por onde as nos especiais (marinhos e de fronteira), exploração do
águas abrirem novo curso, entendendo-se que os prédios subsolo, desapropriação, etc. O Código Civil estabelece
marginais se estendem até o meio do álveo”. as formas de aquisição e perda do imóvel. São formas
de aquisição
capião, direitodohereditário.
imóvel: registro do do
Registro imóvel,
imóvelacessão,
é o atousu-
o-
SEÇÃO 5 cial e solene de transferência do imóvel que se dá pela
transcrição do título de transferência da propriedade do
As Formas de Perda de um Imóvel Registro de Imóveis.
Acessão é o aumento do Bem do proprietário
A propriedade imóvel se perde quando ocorrer: por processos naturais.
- Alienação: quando da venda do imóvel. Usucapião é a aquisição do direito de proprie-
- Renúncia: que é o abandono manifestado ex- dade pela sua posse prolongada sem o conhecimento e
pressamente pelo titular do domínio que assim se desfaz consentimento do proprietário srcinal. São formas de
dos seus direitos sobre o imóvel. perda do imóvel: renuncia alienação, abandono, desapro-
- Abandono: quando o proprietário deixa de usar priação e consco. Renúncia é a desistência expressa e
o imóvel de forma denitiva, porém, sem denitiva da posse do imóvel. Alienação é a transferência
manifestação expressa. do imóvel para outra pessoa voluntária ou involuntari-
- Perecimento: quando o imóvel, por fenômeno amente. É o caso mais comum da perda do direito de pos-
natural ou provocado pelo homem, desaparece. se. Abandono ocorre quando o proprietário não utiliza o
- Desapropriação: que é um ato de força do Esta- imóvel sem, contudo manifestar expressamente a sua
do que, para atender ao interesse público da comunidade, intenção de não mais usá-lo.
tira, o domínio da propriedade através de uma indeniza- Desapropriação é a transferência da propriedade
ção. do imóvel para o Estado, mediante indenização e inde-
- Consco: um imóvel pode ser conscado quan- pendente da vontade ou interesse do proprietário.
do foi adquirido através de crimes contra a administração Consco é a tomada, pelo Estado, da proprie-
publica, por danos ambientais, traco de drogas, corrup- dade como penalidade imposta ao proprietário por trans-
ção, crimes contra a Receita Federal, INSS, outros. gressões legais graves, não cabendo qualquer tipo de in-
denização.
PONTO CHAVE:
REFERÊNCIAS
Tanto a venda, quanto a renúncia, por serem atos for-
mais, somente produzem efeitos depois que os títulos NOVO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO. São Paulo: Ed.
houverem sido registrados no Registro de Imóveis. Revista dos Tribunais. 2003. JUNQUEIRA, Gabriel J.
Pereira.
Aspectos Jurídicos dos Negócios Imobiliários.Rio de Ja-
RESUMO neiro: Ed. LED. 2003.

Bem imóvel é todo aquele que, por sua natureza ou des- .Ed.
Teoria
LED.e 2002.
PráticaAGIARIAN,
do Direito Imobiliário. Rio de
Hercules. Curso de Janeiro:
Direito
tino, não pode ser removido de um lugar para outro sem Imobiliário. Rio de Janeiro: Lumen Júris. 2000.
perda de sua forma e/ou substância. Os imóveis podem ALMEIDA, Maria C. Ladeira. Reticação de Áreas no
ser classicados em comerciais e residenciais conforme a Registro Imobiliário. São aulo: Jurícia Brasileira. 1999.
sua destinação; em urbanos e rurais conforme a sua local- BERSONI, Darcy. Direitos Reais. São Paulo: Saraiva.
ização; ou, ainda, conforme o Código Civil, em imóveis 1999.
por natureza, imóveis por acessão física articial, imóveis CARVALHO, Afrânio. Registro de Imóveis. Rio de Ja-
por acessão intelectual e imóveis por disposição da lei. neiro: Forense. 1998.
Os proprietários têm asseguradas por lei três classes de LIMA, Frederico H. Viegas. Da Alienação Fiduciária em
direito: de usar, de gozar e de dispor. O direito de usar Garantia da Coisa

• 100
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

Imóvel. Paraná: Juruá. 1999. tre si uma relação de direito. O mesmo que convenção.
ORLANDI NETO, Narciso. Raticação do Registro de Meio empregado na conjugação de vontades para reali-
Imóveis. São Paulo: Oliveira Mendes. 1999. zar o negócio jurídico. Instrumento que deste faz prova”.
PEREIRA, Lafayete Rodrigues. Direito das Coisas. Rio (RAIMUNDO et ALMEIDA, 2002,p.106).
de Janeiro: Freitas. 1995. RIOS, Arthur. Manual de Di- Nas transações imobiliárias, você vai se deparar com o
reito Imobiliário. Paraná: Juruá. 1999. uso de diversos tipos de contratos, que serão utilizados
conforme a conveniência e o tipo de negócio a ser real-
izado. Veja quais são os mais utilizados na comercializa-
ção de imóveis:
Unidade 3 1) CONTRATO DE MEDIAÇÃO
O Contrato de Mediação é o documento em que o dono
A Comercialização do Imóvel
do imóvel autoriza
documento deve sero corretor
feito em aduas
promover
vias e aassinado
venda. Este
por
ambos. Ao assinar, o vendedor deve ser alertado, quan-
SEÇÃO 1 to ao valor e condições de venda, além da percentagem
ajustada e ao estabelecimento do prazo para que o corre-
Os Contratos nas Transações Imobiliárias tor complete a mediação.
Contrato, do latim “contractus”, convenção, ajuste, pacto.
Os romanos conceituavam contrato como sendo, “...o PONTO CHAVE:
mútuo consenso de duas ou mais pessoas sobre o mesmo
objeto”. O anúncio público de um imóvel, só poderá ser realizado,
Um contrato é a combinação de interesses de pessoas so- por Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que
bre determinada coisa. É o acordo de vontades que tem tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita
por m criar, modicar ou extinguir um direito. para alienação do imóvel anunciado.
PARA REFLETIR: 2) CONTRATO DE OPÇÃO DE VENDA
É a autorização do cliente para ofertar e vender o seu
Além das condições para sua validade o contrato possui imóvel no mercado. Este documento é exigido pelo CRE-
três princípios básicos: CI e garante o recebimento da comissão do cliente em
O princípio da autonomia, signicando, aí, a caso de contestação judicial.
liberdade das partes na estipulação do que melhor lhes
convenha; 3) CONTRATO DE OPÇÃO DE COMPRA
O princípio da supremacia da ordem pública É a proposta do comprador ao imóvel anunciado, que
ou seja a vontade das partes tem como limite os termos deverá ser datada e assinada, descrevendo a forma de
da legislação pertinente à matéria, aos princípios da moral pagamento.
e da ordem pública.
O princípio da obrigatoriedade, onde as par- 4) COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
tes fazem suas leis e regras em comum e num pacto de É um contrato rmado entre as partes, descrevendo as
concordância cada um compromete-se a respeitar. Um condições do negócio. Costuma ser efetuado quando há
contrato se caracteriza, efetivamente, como o negócio ju- parcelamento de valores ou demora no trâmite de algum
rídico bilateral que tem por nalidade gerar obrigações documento. Não é passível de ser anulado, revogado ou
entre as partes. alterado por ato posterior.
Atenção! 5) CONTRATO DE LOCAÇÃO
A legislação relativa aos contratos está contida nos arti- É
ao feito entre obrigações
primeiro, o locador edoo segundo,
locatário, com
visando assegurar
respeito à re-
gos 1079 a 1504 do Código Civil. É oportuno ressaltar muneração, prazos e garantias de um imóvel, bem como
que a lei brasileira não conceitua contrato. Convenção, resguardar ao locatário os direitos previstos em lei.
pacto, convênio, ajuste, são expressões sinônimas no Di-
reito Civil, pois têm a mesma idéia como fundamento e SAIBA MAIS:
o mesmo conteúdo jurídico. O contrato pressupõe a in-
tervenção de duas ou mais pessoas que acordam sobre No decorrer de uma transação imobiliária, outros docu-
determinada coisa. A manifestação da vontade ou con- mentos também fazem parte instrumental do processo,
sentimento recíproco é requisito essencial dos contratos. são eles:
“Contrato é um acordo de vontades de duas Termo de Vistoria: normalmente quando se inicia e
ou mais pessoas, para criar, modicar, ou extinguir en-

• 101
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

quando se naliza um contrato de locação, este termo é Permuta-Nas permutas, os honorários serão pagos so-
efetuado. Nele são descritos as condições detalhadas do bre todas as propriedades negociadas pelos respectivos,
imóvel e de seus móveis e utensílios. Este termo é um observadas as mesmas percentagens do item I. Vendas.
aditivo ao contrato. Os dois termos serão confrontados,
o último com o primeiro. Ele deverá ser assinado por am- III.
bas as partes. Corretor de Imóveis que %
Memorial Descritivo: normalmente é utilizado como atua junto às Imobil-
aditivo de contratos de compra e venda de imóveis na iárias
planta. Este termo descreve todas as condições de a)Pelo agenciamento da 10%
acabamento, móveis e outros que terá no futuro o imóvel comissão auferida
comprado. pela empresa
Termo de Visita: quem assina este termo é o cliente que

visita o imóvel.
assegura Este termo
o pagamento é importante,
da comissão pois se o visi-
ao Corretor b)Pela corretagem da 40%
comissão auferida pela
tante fechar o negócio direto com o vendedor. A comissão
empresa
é devida caso o Corretor tiver opção de venda válida. Este
termo é que complementa as garantias do Corretor, com
a Opção de Venda.
Arras ou Sinal: garante, a indenização da parte desistente IV.
do negocio a outra parte, caso não haja no contrato clau- Locação %
sula de arrependimento (art.420), ou seja, a devolução em a)Para intermediação da . 60% do valor locatício
dobro do sinal recebido, em caso da desistência do ne- locação, a ser cobrado do contratado
gocio por quem recebeu ou simplesmente a retenção do Locador
sinal por parte de quem recebe em caso da desistência da b)Na avaliação para loca- 10% do preço xado.
outra parte. O Sinal ou Arras, em contrato visa indenizar ção R$ 30,00 (trinta reais)
a parte inocente em caso de arrependimento, podendo ai- para valores xados
nda fazer parte da indenização se o prejuízo for provado em locações até R$ 300,00
maior pelo arrependimento da outra parte. (trezentos reais). Acima
desse valor,

SEÇÃO 2
V.
Os Honorários
Honorários de Administ- %
Uma remuneração ao Corretor de Imóveis é devida ração de Locação
quando da conclusão da intermediação. Essa retribuição Será cobrado sobre o valor 12% (doze por cento),
é devida ao Corretor com percentual combinado com o mensal do aluguel, a cargo quando do seu repasse.
proprietário sobre o preço da transação. Cada região do do locador, no máximo
país tem uma variação com respeito às comissões, que são
xadas pelos Sindicatos da Categoria, e homologadas pe-
los conselhos regionais.
Tabela de Honorários de Serviços Prossionais para Sta VI.
Catarina*
I. Honorários de Locação de %
Temporada
Venda %
a)Imóveis avulsos, com edicações, situados 6% Será
cento)cobrado do locador,
e no máximo, 20% no mínimo 15% (quinze por
no perímetro urbano ou suburbano (vinte porcento) sobre os valoresrecebidos da locação
b)Imóveis avulsos, s/ edicações, situados 8%
em regiões urbanas ou suburbanas
VII.
c)Imóveis avulsos, situados em zona rural de 10%
extensão suburbana ou fora do município ou Valor de Comercialização %
sede de atividade do Corretor de Imóveis Parecer escrito quanto ao 0,5%
d)Loteamentos 10% “Valor de Comercializa-
ção” de um imóvel

II.

• 102
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

Valor mínimo a ser cob- R$ 100,00 (cem reais) ciedade civil se acha formalizada diante do Cartório de
rado quanto ao “Valor de Registro Civil das Pessoas Jurídicas.
Comercialização” Certidão comprovando e regularizando a rma
comercial ou sociedade anônima perante o Registro do
* Tabela homologada pelo CRECI-SC, 1999.
Comércio.
Documento legal, se o imóvel estiver alugado,
provando a desistência do inquilino quanto á preferência
de aquisição.
Atenção!
Atenção!
É de caráter obrigatório a contratação dos serviços pro-
ssionais por escrito (art. 20, item III da Lei 6.530 e art. Antes de se lavrar o instrumento, deve-se vericar da ne-
1° da Resolução Cofeci n° 458/95).
cessidade- Averbação
ou não, de: da construção ou da demolição;
- Averbação da alteração do nome da rua, do
SEÇÃO 3 número e demolição do imóvel;
- Averbação da reconstrução;
A Documentação - Averbação de desmembramento;
- Averbação de alteração do nome do vendedor e
Quais os documentos que devem ser exigi- ou de seu cônjuge;
dos para que um negócio seja seguro? - Averbação do estado civil do vendedor e/ou de
seu cônjuge;
Título de propriedade devidamente registrado e - Reconhecer as rmas dos vendedores e teste-
regularizado. munha em títulos de instrumento particular.
Certidão de liação de domínio pelo prazo de 20
(vinte) anos. Quais os documentos exigidos pelo Cartório?
Certidão negativa de ônus pelo prazo de 20
(vinte) anos, repetindo os nomes dos proprietários, da Normalmente os negócios são mais simplicados e o
mesma forma que na certidão de liação de domínio. cartório exige apenas os seguintes documentos, para efet-
Certidãopelo
reipersecutórias negativa
prazo dede10ações reais em
(dez) anos, e nome
pessoais
do uar a transferência de propriedade:
a) RG e CPMF de ambas as partes.
proprietário atual e de seus antecessores compreendidos b) Escritura anterior.
nesse período. c) Certidão de Nascimento ou Casamento (o cônjuge de-
Certidão negativa de protestos de títulos pelo verá assinar caso tenha
prazo de 5 (cinco) anos, em nome do atual proprietário união estável).
ou de seus antecessores dentro deste período. d) Carnê de IPTU.
Certidão negativa de ações scais pelo prazo de 5
(cinco) anos em nome do atual proprietário ou de seus Atenção!
antecessores dentro deste período.
Certidão negativa de registro de títulos e docu- Aconselhamos que você seja mais cauteloso e exija as
mentos pelo prazo de 10 (dez) anos, sob a responsabi- seguintes certidões para dar segurança a seu cliente:
lidade do atual proprietário e/ou dos antecessores neste
mesmo período. - Certidão de Débitos na Prefeitura.
Certidões negativas de impostos e taxas expedi- - Certidão de Débitos na Exatoria Estadual.
das pelas repartições Federal, Estadual e Municipal, em - Certidão de Ônus no Cartório de Registro de
nome do atual proprietário.
Certidão negativa expedida pela Secretária Mu- Imóveis,-onde está Negativa
Certidão localizadodeo processos
imóvel. no Cartório de
nicipal de Obras e Serviços Públicos, atestando se o Distribuição na Comarca onde está localizado o
imóvel está ou não sujeito á área de recuo ou investidura imóvel.
ou se está sujeito á zona de inuência do metrô. - Cartório de Distribuição da Justiça Federal, caso
Certidão de ações penais referentes ao crime o proprietário for empresa solicitar Negativa de Débitos e
contra o Patrimônio e contra a Administração Pública, Processos (INSS – Receita Federal e outros).
pelo prazo de 10 (dez) anos.
Certidão de quitação expedida pela repartição
providenciaria, para os casos a que se obrigam as pessoas
físicas e jurídicas.
Certidão comprovando que a associação ou so-

• 103
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

SEÇÃO 4 3) REGISTRO
Ato de registrar ou transcrever em livro especial, feita em
Os Registros de Imóveis instituição, órgãos e cartório, para dar autenticidade e
publicidade a atos, resguardando direitos contra terceiros.
O registro de imóveis é um ato de caráter público, que
tem por nalidade dar publicidade da alteração da pro- PONTO CHAVE:
priedade e da instituição de nus reais sobre imóveis. É a
garantia real do comprador com respeito ao direito sobre
Para assegurar o domínio da propriedade, a lei dá ao ato
a coisa. É no Cartório de Registro de Imóveis, que a
jurídico da matrícula,que compreende o registro ou tran-
Escritura torna-se pública. scrição, o que se chama de publicidade. Assim, o imóvel
ca constituído em direito real erga omnes, ou seja,
Você sabe qual a principal atribuição do oponível contra todos. Para o adquirente ter assegurado

Registro de Imóveis? o direito de


cartório à sua aquisição
Registro ele deve para
de Imóveis, registrar o mesmo noà
dar publicidade
A atribuição do Registro de Imóveis é a de se constituir troca de proprietário. Compete ao Ocial de Registro de
no repositório el da propriedade imóvel e dos negócios Imóveis, os seguintes atos:
jurídicos a ela referentes. Vamos descrever a seguir quais Averbação
os tipos de registros de imóveis mais utilizados durante a Matrícula
comercialização de um imóvel. Registro
Os atos do Registro de Imóveis produzem efeitos impor-
1) MATRÍCULA tantes como:
A matrícula de um imóvel é a caracterização e individu- Forma de aquisição de um imóvel com o registro do tí-
alização, diferenciando um do outro. A matricula é única, tulo de transferência, operando sempre a validade contra
e trata-se um número e letras que combinadas, individu- terceiros. O modo de se constituírem e transferirem os
alizam imóvel. reais direitos, quer os de gozo como os de garantia, sobre
imóveis alheios.
PONTO CHAVE: Com a averbação na folha de matrícula ou com-
petente registro, determinando a extinção do respectivo
A matrícula é o ato jurídico mais importante que existe direito real. Finalmente, este registro garante a existência
no direito imobiliário brasileiro, porque, através dela, cada dos direitos reais e do domínio sobre o imóvel, ressalvan-
imóvel ca perfeitamente caracterizado, o que dá ao seu do-se os direitos de terceiros.
proprietário direito real contra terceiros, assegurando, as-
sim, o domínio pleno da propriedade. Em razão disso, a 4) CERTIDÕES NEGATIVAS
lei assegura ao proprietário o direito de usar, gozar e dis- A certidão negativa isenta o comprador de qualquer re-
por de seus bens, e de reavê-los do poder de quem quer sponsabilidade, além de desonerar o imóvel.
que injustamente os possua (artigo 524 do Código Civil Portanto, é sempre necessário que, em toda escritura de
Brasileiro). transferência de imóveis serem transcritas as certidões de
quitação de impostos com a fazenda, federal, estadual e
2) AVERBAÇÃO municipal.
A Lei de Registros Públicos determina em seu artigo A certidão extrajudicial referente aos ônus em hipoteca,
172 que no registro de imóveis sejam feitos o registro e a penhora, servidão, etc, obedecerão ao mesmo critério que
averbação, dependendo do caso, dos títulos ou atos con- as certidões judiciais, emitidas por distribuidores dos ta-
stitutivos, declaratórios, translativos (em que há transfer- beliães e no registro geral de imóveis.
ência ou transmissão) e extintos de direitos reais sobre os As demais certidões serão extraídas nos Distribuidores de
imóveis, reconhecidos em lei, inter vivos ou causa mortis, Títulos e Documentos ou Protestos de Letras.
quer
a suapara a sua validadeAverbação
disponibilidade. em relaçãoé ao terceiros,
lançamentoquerdepara
to- Atenção!
das as ocorrências que, por qualquer modo, alterem ou
anulem a relação entre pessoas ou coisas, alterando ou É conveniente vericar a existência de atos pendentes
criando registro, em cartório ou repartição pública. relativos a processos em juízo, quitação de dívidas, con-
tratos sociais, alvarás, procurações, hipotecas e renuncias
EXEMPLO: de parte de bens. Se houver alguma pendência neste sen-
Criação, transferência ou anulação de hipoteca, averbação tido, deverá ser solicitada certidão que esclareça melhor a
de loteamento, averbação de incorporação, separação de situação, evitando, dessa forma, problemas futuros.
casal, etc. Além das certidões negativas acima citadas, existem ou
ras que podem ser solicitadas:

• 104
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

Registro Civil de Pessoas Naturais: certidão do que São contratos normalmente efetuados sem a transfer-
constar em nome do atual proprietário sobre interdição, ência dos imóveis no Cartório, por impedimento de -
emancipação e ausência. nanciamentos, escritura de posse, entre outros. As partes
Repartição da Fazenda Pública: certidão de que o não podem registrar em denitivo suas aquisições e nem
imóvel não está sujeito a recuo ou desapropriação. transferir o nanciamento.
Prefeitura Municipal: certidão de auto de vistoria, de- Estes contratos são Promessas de Compra e Venda e
nominado “habite-se”. registrados no Cartório de Títulos e Documentos, nor-
Departamento de Saúde do Estado: certidão que con- malmente irretratáveis, e tornam-se garantia de aquisição.
star sobre multas e infrações legais. Normalmente muitas transações comerciais onde não há
Departamento de Urbanismo da Prefeitura: certidão possibilidade de transferência imediata, o mesmo passa
de que o imóvel não está sujeito às restrições para con- por um Contrato de Gaveta, procurando resguardar os
strução. direitos das partes, seja, por terrenos de posse, nancia-
Secretaria
imóvel, da Fazenda:
na Diretoria certidãoede
de Impostos localização
Taxas do
sobre a Riqueza. mentos, arrendamentos entre outros.

5) ESCRITURA PÚBLICA SEÇÃO 5


É o instrumento público no qual se transfere a proprie-
dade de uma pessoa para outra. Neste documento está A Avaliação do Imóvel
colocada a localização exata do imóvel, vizinhos de con-
frontações, logradouro, número, matricula, averbação, A avaliação de imóveis é a determinação técnica do valor
etc. de um imóvel ou de um direito sobre ele, sendo emprega-
da em uma variedade de situações, dentro ou fora do âm-
 Vocêsa bequ alos ignicado legalde um a bito judicial.
Escritura?
A Escritura é o documento máximo do imóvel. Neste EXEMPLO:
documento está todo o histórico do imóvel, quem com- Os Inventários, dissolução de sociedade, operações de
prou, quem vendeu, confrontações, matricula, etc. compra e venda, aluguel, cobrança de tributos, seguros,
A Escritura é lavrada no Cartório de Notas, e torna-se hipotecas, estudos de dinâmica imobiliária etc.
pública, quando é registrada no Cartório de Registro de
Imóveis, ou seja, a transação comercial de compra e ven- Quais os objetos que podem ser avaliados?
da de imóveis, teve a devida publicidade, para resguardar Os objetos de uma avaliação podem ser terrenos para
direitos dos adquirentes. habitação ou comércio, casas, apartamentos, salas comer-
ciais ou prédios industriais.
Atenção! Pode ser uma avaliação para venda, uma avaliação judicial
e ainda uma avaliação técnica da estrutura do imóvel, jun-
Os imóveis só podem ser escriturados se preencherem tamente com um engenheiro.
alguns requisitos, tais como: Para que seja feita uma boa avaliação, o prossional deve
conhecer não só as ferramentas matemáticas envolvidas
- loteamento legalizado, no cálculo, mas também a dinâmica do mercado imobil-
- tamanho mínimo previsto em plano diretor, iário onde se situa o imóvel.
- incorporação legalizada,
- quitação de encargos sociais. Qual o objetivo de uma avaliação?
A função principal de uma avaliação é obter uma estimati-
6) ESCRITURA DE POSSE va do valor de um imóvel, sob um determinado conjunto
de condições. Existem vários métodos para se encontrar
A Escritura
transfere de Posse
a outrem osédireitos
o documento
de um pelo qual
imóvel quese lhe
cede ou o valor de mercado de uma propriedade.
pertencem, sendo assim possível a alienação e a trans- Qual o método mais utilizado para a avaliação?
missão entre vivos. Esta escritura é muito comum, no Existem diversas formas de obter-se o valor de um imóv-
litoral e em ilhas, onde as terras são (eram) da marinha e el. A escolha do método depende das informações dis-
tem uma série de diculdades para legalizar em denitivo. poníveis e do nível de rigor desejado. Acompanhe a seguir
A Escritura de Posse não pode ser registrada no Cartório um breve resumo de como funciona cada método de
de Registro de Imóveis. No entanto pode ser registrada avaliação:
Cartório de Títulos e Documentos.
1) COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
7) CONTRATOS DE GAVETA A forma de avaliação através da comparação com imóveis

• 105
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

semelhantes é o método conhecido como “Comparativo arbitrários, baseados na decisão subjetiva do avaliador.
de Dados de Mercado”. Os clientes valorizam os imóveis por razões diferentes,
É um método prático, mas depende da existência de de modo geral, os preços de cada característica ou serviço
transações do mesmo tipo de imóvel, na mesma época e da habitação tendem a variar diretamente com a oferta
localização espacial, e em quantidade suciente para pos- dos mesmos.
sibilitar a análise dos valores, o que nem sempre é pos- b) Homogeneização de Valores
sível, devido à necessidade desse conjunto de variáveis. A homogeneização é um procedimento que consiste na
Os valores de transações com imóveis semelhantes são coleta de dados de mercado para a avaliação. Sempre en-
a maior evidência de mercado para um imóvel. Havendo volve imóveis diferentes, distintos daquele que está sendo
dados, é preciso obter um valor médio. É sempre uma avaliado. Em função disto, o avaliador necessita trans-
média ponderada, visto que os imóveis são sempre dife- formar (homogeneizar) os valores, para poder comparar
rentes uns dos outros a singularidade é uma característica estes imóveis. Por este modo, os dados da amostra são
básica. aalterados
torná-lospor fatores
mais ou coecientes corretivos, de modo
semelhantes.
PONTO CHAVE: Após, são empregadas fórmulas de matemática
nanceira e medidas estatísticas simples e atribui-se um
A desvantagem do método comparativo: valor ao imóvel avaliando. Assim, há coecientes para
Não se pode armar que o comportamento do mercado forma de pagamento, dimensões e forma do terreno,
de uma região seja igual em outras regiões. Ao contrário, posição no quarteirão, topograa, localização, disponibi-
tudo leva a crer que existem diferenças substanciais de um lidade de serviços públicos, proximidade de supermerca-
local para outro, tais como diversidade sócio-econômica, dos, existência de calçamento da via e para quaisquer out-
cultural, costumes etc. Estes métodos por comparação só ras características julgadas “importantes”. Os dados são
tornam-se conáveis, se existe uma boa amostra de dados tratados com média aritmética e desvio-padrão (conceito
do mercado. Este método é o mais usado pelos corretores estatístico). Dados muito diferentes ou discrepantes são
e consiste em fazer uma comparação dos preços pagos desprezados, sendo removidos da consideração calculan-
no mercado para propriedades similares, quando existem do-se nova média geral.
substitutos razoavelmente semelhantes e ocorrem transa- c) Inferência Estatística.
ções com uma certa freqüência, obtendo evidências para A técnica estatística é um procedimento cientíco obje-
o valor do imóvel em estudo. É largamente empregado tivo e que permite a obtenção de parâmetros de qualica-
para propriedades residenciais, nas quais existe normal- ção do trabalho.
mente mais similaridade entre diferentes unidades. De acordo com a norma de avaliações (NBR
As principais diculdades do uso deste método estão 5676), cada um destes processos de ponderação está en-
associadas à impossibilidade de encontrar propriedades quadrado em um dos níveis de rigor.
idênticas: há diferenças na área construída, acabamento, Na busca do valor para o imóvel a ser avaliado, usando a
estado de conservação, etc. Além do mais, os preços Comparação de Dados, é preciso antes se obter uma
variam consideravelmente em espaços de tempo relativa- amostra do mercado que se deseja estudar (composta de
mente curtos. O método é baseado na análise de infor- imóveis semelhantes, transacionados na mesma época e
mações sobre preços de propriedades comparáveis com a local).
que está sendo avaliada. Os avaliadores precisam conferir De posse destes dados, pode-se compilar um modelo do
as condições em que são feitas as transações (motivos dos comportamento do mercado, utilizando um programa de
compradores e vendedores), para vericar se os preços estatística. O trabalho manual é difícil, entretanto, e deve
são típicos de mercado ou se existem algum fator inu- ser limitado aos casos de regressão simples.
indo no preço do imóvel. A análise de regressão adapta-se bem ao estudo de mod-
Para se obter o valor de um imóvel por este método, é elos com dados diversos, pois o resultado calculado pela
preciso que existam dados de transações com imóveis equação é uma média, ponderada pelas várias característi-
semelhantes, em número
permitir a obtenção e especicação
de resultados razoáveis, para
com conabilidade. cas dos imóveis.
A partir da amostra do mercado, três procedimentos po- PONTO CHAVE:
dem ser adotados:
a) Expedito Os valores das transações é, possivelmente, a informação
A ponderação expedita é aquela baseada apenas no senti- mais importante nas avaliações de imóveis. Contudo, os
mento do avaliador. As análises baseadas na experiência, valores são justamente a informação mais difícil de ser
usando também modelos microeconômicos, geralmente obtida e sobre a qual pairam mais dúvidas. Nem tanto
baseados na análise de dados, permitem a obtenção de nas locações de imóveis, mas especialmente nas vendas.
valores para imóveis especícos, ou de indicadores do Todas as fontes de informação têm limitações.
funcionamento do segmento pesquisado. Adota pesos

• 106
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

MÉTODO DA RENDA Mas você deve estar se perguntando: quando


Este método baseia-se na hipótese de que o imóvel é val- este método é utilizado?
orizado pela renda que pode proporcionar ao seu
proprietário. Um imóvel de maior valor de mercado de- Este método é utilizado nos casos em que não há da-
verá gerar maiores aluguéis, portanto. Desta forma, o dos de transações de imóveis semelhantes. Se o imóvel
montante de renda que o imóvel pode gerar durante sua em avaliação é um terreno urbano, realiza-se um estudo
vida útil é entendido como uma evidência de seu valor. para sua edicação, considerando as despesas necessárias
Naturalmente, o proprietário aceitará uma razoável taxa para produzir os melhores tipo de empreendimento, in-
de desconto para receber antecipadamente esta renda, ou cluindo todos os custos e o lucro do promotor. O valor
seja, é a relação entre uma receita fracionada ao longo de do terreno é a diferença entre o preço de mercado das
décadas (aluguel líquido a ser recebido por toda a vida unidades construídas (avaliado pela comparação com
útil restante) e uma receita atual (venda no mercado). A imóveis semelhantes) e este total de despesas. Sendo um

aquestão na aplicação
antecipação desteUma
de receitas. método é a taxa
pequena de juros
variação para
nominal terreno dos
preços urbano, verica
terrenos são adeterminados
alternativa depor
loteamento. Os
comparação
implica em grandes variações no resultado, por causa da de dados de mercado. Deve ser preparado um projeto de
quantidade de parcelas. loteamento, obtendo-se o número de lotes, no tamanho
padrão adotado na região, e vericando-se as despesas a
EXEMPLO: serem realizadas. O valor do terreno é a diferença entre o
A renda de um imóvel é o aluguel ou a receita que pode montante das vendas destes lotes e o custo para obtê-los,
gerar. No caso de depósitos, hotéis, hospitais, estradas descontados também a administração do negócio,
(pedágios) etc., trata-se da quantia média arrecadada nos e o desconto sob o prazo de venda e valor nominal pro-
últimos períodos de uso (12/24 meses, por exemplo). jetado – Matemática Financeira.

MÉTODO RESIDUAL 8) MÉTODO DO CUSTO DE REPRODUÇÃO


Se for necessário avaliar um terreno situado em área ex- Este método baseia-se na hipótese de que um compra-
tremamente urbanizada e não há informações sucientes dor, bem informado, não pagará por um imóvel mais do
de vendas de terrenos livres, mas existem vendas de terre- que o custo para construir outro igual. Nestas condições,
nos com construções, este método é útil. O valor do ter- o valordas construções pode ser avaliado através de um
reno é obtido a partir do valor total do imóvel, subtraindo- orçamento, para reprodução do imóvel, descontado a de-
se deste os valores das construções existentes, que podem preciação do imóvel já construído.
ter seus valores determinados por outros métodos, como A vantagem comparativa do imóvel já pronto em
o custo de reprodução. Também é empregado na nali- relação àquele em projeto é considerada pela renda que
dade da apuração do valor das construções, que pode ser o mesmo pode auferir no dia seguinte a compra, como
feita então pela subtração do valor do terreno, do valor fundo de comercio, ou “vantagem da coisa feita”.
total do imóvel, nos mesmos moldes. Este método é uti-
lizado nos casos em que não há dados de transações de Quando este método é utilizado?
imóveis semelhantes. Este método é utilizado nos casos em que não há dados
de transações de imóveis semelhantes. É empregado nor-
MÉTODO INVOLUTIVO malmente para residências, prédios comerciais, hospitais
(Método do Máximo Aproveitamento Eciente) e hotéis. Eventualmente, pode ser usado para avaliar bens
A avaliação de uma gleba ou de um terreno pode ser real- públicos, assim como estradas, pontes, viadutos e praças.
izada em função do seu aproveitamento potencial. O mé- Também pode ser empregado para avaliar parte de
todo do máximo aproveitamento eciente busca identi- imóveis, como em casos de divisão apenas das benfeito-
car os melhores usos, em qualidade e quantidade. Todos rias, de construções inacabadas, ou em caso de separações
os tipos de utilizações possíveis devem ser investigados. de casais ou de sociedades comerciais.
O avaliador realiza
construção, levandoumemanteprojeto do loteamento
conta as utilizações ou da
permitidas
pelos planos diretores e os usos tradicionais e a demanda SEÇÃO 6
recente na região. Denida a utilização, a análise segue-
se com a execução de orçamentos, pesquisa de dados de A Intermediação Imobiliária
mercado para imóveis que devem ser construídos (lotes
ou unidades construídas), segue-se na vericação da via- Considera-se Intermediação Imobiliária todo o trabalho
bilidade, das receitas e das despesas esperadas (aluguéis, desenvolvido pelo Corretor de imóveis, no que tange as
lucros na venda, taxas, custos de publicidade e correta- rotinas para compra e venda de imóveis, a locação, a ad-
gem, etc). ministração de imóveis e condomínios etc.
Veja, a seguir, quais são os principais:

• 107
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

só uma das partes se obriga em face da outra. Nestes,


1. CONTRATOS DE COMPRA E VENDA um dos contratantes é exclusivamente credor, enquanto
Conforme o exposto na Lei nº 6.766/79: o outro é devedor. É o que ocorre na doação pura, no
Art. 25: “os compromissos de compra e venda são irretra- depósito e no comodato.
táveis, bem como cessões e promessas, os que atribuam
direito e a adjudicação compulsória e, estando registra- Onerosos e Gratuitos:
dos, conram direito real oponível a terceiros.” Os autores diversicam suas opiniões no tocante à dis-
criminação: quais são os contratos a título gratuito e quais
O que deve constar num Contrato de Com- os contratos a título oneroso? Objetivando a identica-
pra e Venda? ção, norteia-se pela utilidade proporcionada pelos contra-
tos, enquanto outros fundam no ônus a respectiva dife-
Nos Termos de um Contrato de Compra e Venda, de- renciação. São aspectos da doutrina, que não trarei aqui à
verão constar
Nome,asregistro
seguintes indicações:
civil, cadastro scal no Ministério colação.vantagens
trazem Os onerosos
parasão aqueles
ambos osque por serempois
contraentes, bilaterais
estes
da Fazenda, nacionalidade, estado civil e residência dos sofrem um sacrifício patrimonial correspondente a um
contratantes. proveito almejado, como por exemplo, na locação em que
Denominação do loteamento, número e data da o locatário paga o aluguel para usar e gozar do bem e o
inscrição. locador entrega o que lhe pertence para receber o paga-
Descrição do lote ou dos lotes que forem objeto mento.
de compromisso, confrontações, áreas e outras Os gratuitos, ou benécos, são aqueles em que só uma
características. das partes obtém um proveito, podendo este, por vezes,
Preço e prazo, forma e local de pagamento, e ser obtido por terceira pessoa, quando há espitulação
valor do sinal quando acertado. Taxa de juros incidentes neste sentido, como na doação pura e simples.
sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas
e não pagas, bem como a cláusula penal, nunca excedente Comutativos e Aleatórios:
a 10% do débito e só exigível nos casos de intervenção O comutativo é o tipo em que uma das partes, além de
judicial ou de mora superior a três meses. receber da outra prestação equivalente a sua, pode apreci-
Indicação sobre a quem incumbe o pagamento ar imediatamente essa equivalência. No momento dafor-
dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromis- mação ambas as prestações geradas pelo contrato estão
sado. denidas, como na compra e venda.
Declaração das restrições urbanísticas conven- O Aleatório é o contrato em que as partes se arriscam
cionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente. a uma contraprestação inexistente ou desproporcional,
como no contrato de seguro e no contrato de aquisição
Quais os procedimentos na compra e venda de coisas futuras, cujo risco de elas não assumem o ad-
por Contrato? quirente.

Todo contrato deverá ser rmado em três vias, uma Consensuais ou Reais:
para cada parte, sendo a terceira para arquivamento do Consensuais são os que se consideram formados pela
Cartório de Registro de Imóveis, isto após registro e simples proposta e aceitação. Reais são os que só se for-
devidas anotações. Será obrigatório o arquivamento da mam com a entrega efetiva da coisa, como no mútuo, no
procuração, se o contrato for rmado por procuração de depósito ou no penhor. A entrega, aí, não é cumprimento
qualquer das partes. do contrato, mas detalhe anterior, da própria celebração
do contrato. Observe-se que a doutrina moderna critica o
 ComoosContratospodemserclassicados? conceito de contrato real, mas a espécie ainda é inafas-
tável diante do nosso direito positivo vigente.
Os contratos podem ser classicados em: Os contratos
se limitam reais são comumente
à obrigação de restituir aunilaterais posto Ex-
coisa entregue. que
a) Contratos Bilaterais e Unilaterais: cepcionalmente, podem ser bilaterais, como acontece no
Nos bilaterais nascem obrigações recíprocas; os contrato de depósito remunerado: a importância prática
contratantes são simultaneamente credores e devedores está em que, enquanto não entregue a coisa, não há ob-
do outro, pois produz direitos e obrigações, para ambos. rigação gerada.
Na compra e venda, por exemplo, o vendedor está ob-
rigado a entregar o bem, assim que recebe o preço ajusta- Contratos Nominados e Inominados:
do. Ressalte-se que nesta espécie de contrato à vista, não Os nominados, também chamados típicos, são espécies
pode um dos contratantes, antes de cumprir a sua obriga- contratuais que possuem denominação e são regulamen-
ção, exigir o cumprimento da do outro. Nos unilaterais, tados pela legislação. Os inominados ou atípicos são os

• 108
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

que resultam da consensualidade, não havendo requisitos no entanto, apresentaremos algumas características usuais
denidos na lei, bastando para sua validade que as partes que compõe todos os contratos de modo que o Técnico
sejam capazes (livres), o objeto contrato seja lícito, pos- em Transações Imobiliárias possa identicar de relance
sível e suscetível de apreciação econômica. essa estrutura e saber quais as informações que podem
ser retiradas de cada parte e qual sua importância, assim,
Solenes e não Solenes: um contrato normalmente apresenta a seguinte estrutura
Anote-se aqui que a classicação se preocupou com a com as características:
forma pela qual se dá o consentimento das partes.
Os solenes, também chamados formais, são contratos a) Partes envolvidas
que só se aperfeiçoam quando o consentimento das par- Nesse tópico são caracterizadas as partes envolvidas no
tes está perfeitamente adequado pela forma prescrita na contrato, identicando o nome, CPF, número da iden-
lei, objetivando conceder segurança a algumas relações tidade, estado civil, etc. ou seja, as informações pessoais
jurídicas. De ou
documentos regra, a solenidade
instrumentos se exigepúblico,
(contrato) na lavratura de
lavrado mais relevantes
gundo de quem primeiro
esta sendodecontratado.
quem esta contratando e se-
nos serviços notariais (cartório de notas), como na es- b) Objeto do contrato
critura de venda e compra de imóvel que é, inclusive Toda a relação jurídica se dá entre duas ou mais pessoas e
pressuposto para que o ato seja considerado válido. Os essa relação é normalmente sobre um objeto. Nessa parte
não-solenes, ou consensuais, são os que se perfazem pela do contrato ca caracterizado o objeto com o qual as pes-
simples anuência das partes. O ordenamento legal não soas estão se relacionando, normalmente é informado o
exige forma especial para que seja celebrado, como no endereço completo e outra informações relevantes que as
contrato de transporte aéreo. partes julgarem necessárias.
c)Característicasespecícas
Principais e Acessórios: Nessa parte são caracterizadas as especicidade do con-
Os principais são os que existem por si, exercendo sua trato em questão, tais como valores, prazos, condições
função e nalidade independentemente da existência de de pagamentos, prazos de vencimento das parcelas e do
outro. contrato, as despesas, os tributos, reajustes, seguros, etc.
Os acessórios (ou dependentes) são aqueles que só ex- d)Asdisposiçõesnais
istem porque subordinados ou dependentes de outro, ou Nesse tópico são rmadas as últimas questões do contra-
para garantir o cumprimento de determinada obrigação to tais como foro ou arbitragem, denidas as formas de
dos contratos principais, como a caução e a ança. negociação em caso de litígio e apresentam-se as teste-
munhas do contrato com suas informações gerais (nome
Paritários e por Adesão: CPF, etc.).
Os paritários são contratos em que as partes estão em
situação de igualdade no que permite ao princípio da 2. CONTRATOS DE INTERMEDIAÇÃO IMO-
autonomia de vontade; discutem os termos do ato do BILIÁRIA
negócio e livremente se vinculam xando cláusulas e Nesse sentido, a primeira mensagem a ser passada é bas-
condições que regulam as relações contratuais. tante direta: o Corretor de Imóveis é obrigado a celebrar
Os contratos por adesão se caracterizam pela inexistência contrato para realizar qualquer intermediação imobiliária.
da liberdade de convenção, porque excluem a Importante ressaltar que essa armação é fruto de uma
possibilidade de debate ou discussão sobre os seus ter- determinação do Cofeci (Conselho Federal de Corretores
mos; um dos contratantes se limita a aceitar as cláusulas e de Resolução – Cofeci nº 5, de 09/09/1979:
condições previamente redigidas pelo outro, aderindo a “Art. 1º - Toda e qualquer intermediação imobil-
uma situação contratual que já está previamente denida. iária será contratada, obrigatoriamente, por instrumento
Ressalte-se tratar de um clichê contratual, segundo nor- escrito”.
mas de rigorosas, que alguém adere, aceitando os termos Perceba que o Cofeci, em sua Resolução, não deixou
como postos,
spectivo não podendo
cumprimento. Nosfugir, posteriormente
contratos de adesão, do re-
even- qualquer
Contrato dúvida em relaçãoImobiliária.
de Intermediação ao caráter Portanto,
obrigatório do
como
tuais dúvidas oriundas das cláusulas se interpretam em dito anteriormente, o Corretor de Imóveis somente pode
favor de quem adere ao contrato (aderente). O Código de intermediar uma transação imobiliária se tiver celebrado
Defesa do Consumidor, em seu artigo 54, oferece o con- contrato com o seu cliente.
ceito e dispõe sobre a admissão de cláusula resolutória. Além das questões jurídicas, trabalhar sem que exista o
São espécies deste tipo de contrato, o seguro, o contrato Contrato de Intermediação é, acima de tudo, um desres-
de consórcio e o de transporte. peito à valorização da prossão de Corretor de Imóveis,
colocando-nos na mera condição de vendedores. Vamos
Qual a estrutura básica de um Contrato? então estudar os tipos de contratos de intermediação
Cada tipo de contrato tem suas características próprias, mais utilizados:

• 109
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

a) Proposta de Compra e Venda Na locação, é praxe no mercado a comissão entre 10 a 12


Trata-se da proposta, onde estão identicadas as partes, % do valor transacionado, em imóveis em contratos de
descrito o objeto, o ônus, condições de pagamentos longa duração e até 20% em aluguéis de temporada.
e prazos. Esta proposta é derivada da opção de venda que Já na gestão de investimentos imobiliários de compra e
o corretor possuído imóvel e será levada assinada ao pro- venda os valores são acertados sobre a rentabilidade dos
prietário para apreciação. Aceitando a proposta deverá as- negócios efetuados. O Corretor de Imóveis pode também
sinar autorizando a seqüência da documentação. se especializar em contratos de administração de con-
b) Contrato de Corretagem domínios, e esta se constitui de uma nova área de atuação.
Também chamada de Opção de Venda. Neste contrato g) Procuração
está descrito minuciosamente o imóvel, as condições ex- É o ato de fazer-se representar, por outrem por instru-
igidas pelo vendedor, o prazo de vigência e também nor- mento público, onde poderá assinar documentos, contra-
malmente acertado a comissão do corretor. tos, assumir compromissos em nome do outorgante de
O Corretor
buscar de Imóveis
um imóvel paratambém pode ser
o comprador contratado
e assina com para
este poderes, como
procurador. se que
Para o mesmo presente estivesse,
este documento sendo seu
tenha validade nas
um contrato a parte, bem como uma consultoria, estab- transações imobiliárias o mesmo deverá ser uma procu-
elecido também um valor pelo serviço. S “Art. 722: Pelo ração publica, quando um tabelião emite a mesma no
contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra cartório, que é assinada pelo outorgante.
em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por
qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para
a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções SEÇÃO 7
recebidas.”
c) Promessa de Compra e Venda A Compra e a Venda do Imóvel
Quando há um acordo sobre o preço do imóvel e
condições de pagamento as partes podem concretizar A compra e a venda de imóveis são os atos mais lucra-
o negócio. Quando o negócio é a vista e a documenta- tivos das Transações Imobiliárias, no qual o corretor de
ção está desembaraçada, a transferência é imediata no imóveis faz jus à comissão de intermediação. A venda de
cartório. um imóvel é o processo nal do trabalho de uma equipe
Já, quando o pagamento é a prazo, ou quando o imóvel ou de um prossional no qual passa por diversas fases, a
esta sendo construído, ou mesmo quando está faltando saber.
algum documento, espólio etc, é praxe fazer um contrato
compromissório de compra e venda de forma irretratável. Quais as fases da venda de um Imóvel?
O comprador pode dispor do imóvel imediatamente, en-
quanto espera a transferência denitiva e o registro no a) O agenciamento do Imóvel
Cartório de Registro de Imóveis. O agenciamento do imóvel de terceiro, dá-se através do
d) Locação jornal, indicação, ou captação direta. O Corretor agencia-
É uma relação jurídica onerosa entre o locador e o loca- dor para poder oferecer o imóvel do cliente deve ter uma
tário, em que um objeto, ou imóvel é cedido ao segundo, autorização de venda do mesmo, chamada opção venda.
por prazo determinado. No mercado imobiliário as loca- b) As certidões Negativas
ções são regidas pela Lei do Inquilinato que visa garantir Deverá ser exigida do cliente vendedor, certidão negativa
os direitos e dos deveres das partes envolvidas. de ônus do imóvel, junto aos cartórios de distribuição,
O contrato de Locação pode ser feito diretamente entre receita municipal, dependendo do caso, Receita Federal,
as partes ou através de um Corretor de Imóveis especial- Estadual, e do Inss.
izado, que fará jus a uma comissão mensal para adminis- c) Consulta de Viabilidade
trar este contrato. È interessante ter em mãos uma consulta de viabilidade
e) Incorporação Imobiliária de construção emitida pelo órgão municipal, para poder
Qualquer
desde que pessoa pode
disponha de umser terreno
um incorporador imobiliário,
e aprove um empreen- avaliar
d) Laudosuasdereais condições de valor de mercado.
Avaliação
dimento imobiliário no mesmo e disponha-se a imple- O Laudo de Avaliação emitido por prossional compe-
mentá-lo. As incorporações são regidas por lei especiais. tente dá segurança quanto ao valor do mercado, pois pon-
Os contratos de Incorporações Imobiliárias são feitos en- dera diversas variáveis. De posse do Laudo o Corretor
tre as partes envolvidas, desde o dono do terreno alienado poderá fazer algumas estratégias de venda, no mercado,
na incorporação, e os compradores das frações ideais. ponderando o valor do imóvel com taxas do mercado -
f) Administração nanceiro e com isto, calcular um coeciente para forçar a
Na administração de um imóvel, o corretor ou a imobil- venda, baixando o preço do imóvel, para eventualmente
iária, recebe o imóvel para locação, ou gestão de investi- aplicar no mercado nanceiro.
mento e faz jus a uma comissão para tal feito.

• 110
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

Opção de Compra, onde estão descritos as condições do


EXEMPLO: negócio ofertado, datado e assinado deverá ser entregue
Se um imóvel vale R$ 100.000 e leva 02 meses para ser ao proprietário, com prazo para manifestação. Aceita a
vendido por este valor, considerando oportunidade de proposta, poderá ser lavrada à escritura diretamente ou
investimento no mercado nanceiro de 2 % ao mês, poderá ser feito um contrato de Sinal ou ARRAS.
equivale então a vender o imóvel hoje por R$ 96.117,00, j) Contrato de Sinal ou ARRAS
o que equivale a R$ 100.000 daqui a 02 meses. Conhecer Neste contrato o comprador dá um sinal manifestando a
opções de investimento e ter uma sólida formação, con- compra do imóvel. Caso venha a desistir perderá o valor
hecimento do mercado e laudos conáveis pode ser uma dado em sinal e caso o vendedor desistir de vender após
poderosa ferramenta de vendas. aceito a venda, deverá devolver a quantia recebida mais
sua forma equivalente (dobro). Art. 418 a 420 do Código
e) Opção de venda: Civil. Poderá ainda, a parte inocente requerer na justiça
A Opção
ser mantidodearquivado
venda é um
no documento
escritório doobrigatório, e deve
corretor, para vis- indenizaçãoaosuplementar
desistência, mesmo, caso senão
provar
haja prejuízo maior
cláusula de pela
arrepen-
toria dos órgãos competentes. Este documento consiste dimento no contrato.
da identicação do cliente e do imóvel, onde o mesmo k) Contrato de Compra e Venda
está descrito detalhadamente, com autorização de venda O Contrato é um acordo de vontades, oneroso, entre 02
por determinado preço, condições e prazo de validade da ou mais pessoas, onde uma das partes compromete-se a
proposta. passar direitos reais de posse, domínio e uso a outra parte
f) O Plano de Marketing diante de pagamento de quantia certa, estipulado no con-
De posse da autorização de venda o Corretor traça uma trato, segundo condições acordadas, no mesmo.
estratégia para comercializar este imóvel no mercado. No O contrato de compra e venda cria uma relação
plano de comercialização poderão ser utilizados diversos entre o vendedor e o comprador, especica o negócio a
veículos, tais como : ser realizado, quais as condições, garantias, prazos etc. No
contrato devem estar todas as informações necessárias ao
a) Anúncios em jornal enquadramento das pessoas e dos negócios.
b) anúncios em Portal de Imóveis na Internet
c) Feiras, Exposições, Plantões Quais os passos para elaboração do Contrato
d) Panetos de Compra e Venda?
e) Agenda
g) O Cliente interessado a) A identicação completa das partes envolvidas no ne-
gocio, documentação, naturalidade, estado civil, endereço,
Quando o Cliente contata o Corretor de Imóveis, deve ser prossão etc.
entrevistado amigavelmente para que saiba quais as suas b) A natureza do negócio, a tipicação do objeto transa-
particularidades, para encontrar o imóvel, exatamente cionado (compra e venda).
dentro de suas necessidades e possibilidades e nanceiras. c) Informações que indiquem precisamente o imóvel em
Encontrado o imóvel ideal o Corretor deverá mostrar-se questão (localização, metragem, confrontações,
conhecedor do imóvel, com respeito ao tipo de materiais matrícula e outras características, como garagem, área
utilizados, padrão, destinação, localização, vizinhança, privativa, memorial descritivo, etc).
acessos, comodidades, avaliação, retorno de investimento d) A garantia de que o imóvel pertence àquele propri-
e sobretudo mostrar a situação de legalidade do mesmo, etário.
garantindo segurança no negócio. Encontrado e estudado e) O valor da parcela de entrada (o sinal ou arras) ou a
o imóvel e a região, marca-se uma visita, onde o cliente forma de pagamento inicial escolhida, que garante ao
deverá assinar um Termo de Visita, pois só assim o Cor- comprador primazia na compra do imóvel, e a data em
retor de Imóveis terá cobertura jurídica, com respeito aos que esse valor será pago.
seus honorários.
h) Termo de Visita ao Imóvel f) Um prazo razoável para a apresentação de toda a docu-
mentação.
Neste termo está identicado o visitante, o corretor, o g) O valor da prestação ou das prestações posteriores e
imóvel e o dono do imóvel. Este termo tem validade, suas respectivas datas de pagamento, com eventuais cor-
mesmo depois de vencido a Opção de Venda. O Corretor reções acertadas entre as partes.
ainda fará jus a comissão, caso o negócio seja fechado, h) Em caso de nanciamento do restante a ser pago, o
com cliente apresentado pelo mesmo ao vendedor, em prazo exeqüível para que toda a documentação seja provi-
prazo previsto em lei. denciada e analisada pela instituição que concederá o em-
i) Opção de Compra préstimo.
O cliente tendo gostado do imóvel, visto sua documen- i) Cláusulas de arrependimento, quando houver, Arras (o
tação manifestará seu interesse de comprá-lo através da comprador perde a quantia ou o bem dado como sinal se

• 111
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

desistir da compra). A legislação determina que o Corretor de


j) O vendedor paga ao comprador o sinal em dobro, ou Imóveis só inicie uma transação imobiliária de posse de
determinado valor acertado, se desistir da venda. um documento em que o proprietário do imóvel o autor-
k) A entrega ao comprador de documento de quitação da ize, expressamente, a agir em seu nome. Este documento
compra do imóvel após os devidos pagamentos. é uma garantia para que o corretor receba o pagamento
l) A denominação do foro contratual (um tribunal de pelos serviços prestados. A remuneração do corretor ou
justiça) escolhido para julgar problemas decorrentes desse seus honorários obedecem a uma tabela local editada
negócio. pelo CRECI da região. O contrato de compra e venda de
Para que o negócio transcorra em segurança, é necessário imóvel é uma transação comum de transferência da pro-
que o vendedor apresente uma serie de certidões negati- priedade de um imóvel o que encerra operações de im-
vas de ônus, junto a receita governamental (federal, es- portância econômica e nanceira e resguarda os direitos
tadual, municipal), cartório de distribuição protestos etc. e deveres dos interessados. Os pressupostos jurídicos que
Normalmente
30 dias. estas certidões têm o prazo de validade de devem ser
compra averiguados
e venda antessão:
de imóveis da celebração dopropriedade
o direito de contrato de
do vendedor; a inexistência de fraude contra credores e
O que é necessário para que um contrato de ônus judicial ou extrajudicial.
seja lícito ou sem vícios? Quanto ao direito de propriedade, deve-se averiguar o
seguinte: a capacidade do vendedor; a legalidade do imóv-
1) Que os agentes tenham maioridade. el e a comprovação de propriedade do imóvel.
2) Que os agentes sejam capazes perante da lei: A escritura de compra e venda de imóvel é um ato lavrado
a) Que não sejam pródigos por tabelião e assinado pelos contratantes mais duas teste-
b) Que não sejam ébrios habituais ou viciados munhas. Esta contém o preço e condições de pagamento,
em tóxicos bem como as características do imóvel objeto da venda.
c) Que não sejam decientes mentais Torna-se um título de propriedade após a sua transcrição
d) Que por enfermidade não consigam exprimir no Registro de Imóveis.
sua vontade

3) Que os contratantes não tenham impedimentos legais. REFERÊNCIAS


4) Que o objeto seja lícito.
5) Que o contrato seja lícito. ALVINO, José. Avaliação de Imóveis. Laguna SC: paper
35 s, 1999.
AYRES, Antonio. Como avaliar imóveis... sem mistérios.
RESUMO São Paulo: Imobiliária, 1996.
BUENO, A Márcio A. O corretor de imóveis e as regras
A prossão de corretor de imóveis foi regulamentada no das locações residenciais. São Paulo: Imobiliária, 1996.
Brasil em 27 de agosto de 1962. Esta lei foi anulada e a RAPOSO, Alexandre. Situações jurídicas da prossão de
situação só foi resolvido pela edição da Lei nº 6530 de 12 corretor de imóveis. 2.ed. São Paulo: Imobiliária Ltda,
de maio de 1978. A primeira obrigação do corretor é o da 1995. . Manual jurídico do corretor de imóveis. 5.ed. São
necessidade para registro ocial no CRECI, que obtenha Paulo: Colibrie, 1995. TRAVASSO, Ari. Compra e
o título de Técnico em Transações Imobiliárias. venda de imóveis. Rio de Janeiro: Iel Nórdica, 1991. . É
Quem não possui registro no CRECI Conselho Regional assim que se faz... compra e venda de imóveis. Rio
de Corretores de Imóveis não pode trabalhar com de Janeiro: Iel Nórdica, 1994.
intermediações imobiliárias. O Corretor de Imóveis é o REZENDE, José Machado. Operações Imobiliárias:
prossional que aproxima duas partes em torno de um Goiânia: Ed. AB, , 2001
objetivo comum, que é o imóvel. Assim podemos denir ZADIR, Ângelo e outros. Manual Do Técnico Em Trans-
oa Intermediação
seu trabalho, do ponto de Pela
Imobiliária. vistaleitécnico,
6530/78como
é desendo
com- ações Imobiliárias, Vol 1 -11a. Ed. Goiânia: Ed. AB.
petência legal e exclusiva do Corretor de Imóveis servir
de intermediário na compra, venda, locação e permuta de
imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercializa-
ção imobiliária. O objetivo da intermediação imobiliária é
promover a aproximação entre as partes em processos de
compra, venda, locação, permuta ou cessão de imóveis.
O Corretor de Imóveis é o único prossional legalmente
habilitado para intermediar as transações imobiliárias, nos
seus mais variados tipos.

• 112
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

tros.
UNIDADE 4 d Projeto de construção devidamente aprovado pelas au-
toridades competentes
e) Todas as informações pertinentes ao imóvel.
As Transações Imobiliárias A Lei N.º 4.864, de 29/11/1965, impõe uma série de de-
veres ao incorporador em todas as fases da incorporação,
apresentaremos aqui sua descrição sucinta pois, nas pági-
SEÇÃO 1 nas seguintes estará seu detalhamento.
A Incorporação Imobiliária Atenção!
Incorporação imobiliária é uma atividade voltada para a São deveres do Incorporador:
construção de edicações ou conjunto delas, composta
de unidades autônomas para sua alienação total ou par- - A obrigatoriedade de apresentar e formalizar
um contrato.
cial. - A obrigação de informar aos clientes sobre o
A lei não limita o direito de construir, salvo o direito de andamento e o estado da obra.
vizinhança e os regulamentos administrativos como o có- - Responder civilmente pela execução da incor-
digo de obras do município, por exemplo. Pode-se en- poração.
tender a incorporação também como um contrato para - O compromisso em manter o projeto srcinal,
a construção de um edifício, prédio, etc. na forma de bem como não alterar o preço e as condições de paga-
condomínio em que possa começar a se vender imedi- mento, salvo se forem aprovadas por unanimidade dos
atamente, inclusive em prestações. Diz-se que o incorpo- adquirentes ou provierem de exigência legal.
rador é aquele que promove a incorporação de prédios,
casas, lojas, etc., em condomínios. O que caracteriza o início de uma incorpora-
ção?
Quem pode ser incorporador? Caracteriza o início da incorporação, a venda, a promessa
de venda, cessão ou promessa de cessão de cota ideal de
A Lei nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964, possibilita a terreno, vinculada a projeto de construção ou o contrato
incorporação a três pessoas: de construção assinado pelo incorporador, ou por adqui-
Art. 31: rente. Para efeito desta lei considera-se incorporação imo-
a) “Pode ser incorporador o proprietário do ter- biliária a atividade exercida com o intuito de promover e
reno, a ele equiparado: o promitente-comprador, o ces- realizar a construção, para alienação total ou parcial de
sionário deste ou promitente-cessionário. edicações ou conjunto de edicações compostas de uni-
b) Pode ser o construtor. Não uma pessoa dades autônomas.
qualquer, que se inculque nessa condição, mas sim aquela
que faça da edicação uma atividade disciplinada e que, Quem é considerado o incorporador?
devidamente licenciada. Considera-se incorporador, as pessoas físicas ou jurídicas,
c) Pode ser o Corretor de Imóveis, devidamente comerciantes ou não, que embora não efetuando a con-
inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis strução, compromisse ou efetive a venda de frações ideais
– CRECI.” de terreno.
Quais os procedimentos para o início de Qual a documentação necessária?
uma incorporação? O incorporador somente poderá negociar sobre unidades
autônomas após ter arquivado, no cartório competente de
Para iniciar uma incorporação deve-se apresentar uma sé- registro de imóveis, os seguintes documentos:
rie de documentos
Imóveis que cam
da região, dentre arquivados
os mais no Cartório
importantes de
destacam- Titulo de
sa, irrevogável propriedadededecompra
e irretratável, terreno,eouvenda
de promes-
ou de
se: cessão de direitos ou de permuta, do qual conste cláusula
a) Título de propriedade do terreno ou promessa ir- de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações im-
revogável e irretratável de compra e venda, ou de cessão peditivas de sua alienação em frações ideais e inclua con-
de direitos ou de permuta. sentimento para demolição e construção, devidamente
b) Certidões negativas de impostos federais, estaduais e registradas.
municipais, e protestos de títulos, de ações cíveis e crimi- Certidões negativas de impostos federais, estad-
nais e de ônus reais, relacionadas ao imóvel, aos alienantes uais e municipais, de protesto de títulos, de ações cíveis e
do terreno e o incorporador. criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos
c) Histórico da propriedade, abrangendo os últimos vinte alienantes do terreno e ao incorporador.
anos, acompanhados de certidão dos respectivos regis-

• 113
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, baixas do mercado); e a correção das prestações é feita
abrangendo os últimos vinte anos, acompanhados de cer- pelo índice que corrige também a caderneta de poupança.
tidão dos respectivos registros. Atualmente, esse índice é aTaxa Referencial (TR). No
Projeto de construção devidamente aprovado SFH só são aceitos nanciamentos de até R$ 150 mil para
pelas autoridades competentes. imóveis com valor máximo de R$ 300 mil.
Cálculo das áreas das edicações, discriminan- Na Carteira Hipotecária (CH), as taxas de juros
do, além da global, a das partes comuns e indicando, para são livres. A correção das prestações também é feita pela
cada tipo de unidade, a respectiva metragem de área con- TR. Não há limite para o valor máximo do imóvel a ser
struída. nanciado, mas, nesse caso, os bancos costumam nan-
Certidão negativa de débito para com a previ- ciar - em média - entre 30% e 60% do valor do imóvel.
dência social, quando o titular de direitos sobre o terreno Já o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) dá aos bancos
for responsável pela arrecadação das respectivas contri- uma proteção maior contra inadimplência já que, por esse
buições. Memorial descritivo das especicações da obra sistema, aAtravés
duciária. instituição
dela,adota comonanciado
o imóvel garantia a continua
alienaçãoem
-
projetada. Avaliação do custo global da obra, atualizada a nome do banco e o mutuário apenas desfruta do uso da
data do arquivamento, calculada com base nos custos uni- casa ou apartamento. No caso de inadimplência, o banco
tários, discriminando-se também, o custo de construção recebe o imóvel de volta em até 90 dias.
de cada unidade, devidamente autenticada pelo pros- Nas linhas de nanciamento imobiliário, a ga-
sional responsável pela obra. rantia do pagamento é o próprio imóvel. Vale lembrar
Discriminação das frações ideais de terreno com também que a correção pela TR dá a esse nanciamento
as unidades autônomas que a elas corresponderão. Minu- um caráter de imprevisibilidade, porque a Taxa Referen-
ta da fatura convenção de condomínio que regerá a edi- cial embute juros, além de inação. Por isso, para quem
cação ou o conjunto de edicações. Declaração em que se pretende entrar num nanciamento imobiliário, a reco-
dena a parcela do preço. mendação dos especialistas é que se planeje os gastos e se
Certidão do instrumento público de mandato. comprometa apenas com 20% da renda com a prestação.
Declaração expressa em que se xe, se houver, o Isso dá uma margem de manobra para o comprador, no
prazo de carência. caso de queda na renda ou vaivens abruptos da economia.
Atestado de idoneidade nanceira, fornecido por
estabelecimento de crédito que opere no país, há mais de DICA:
cinco anos.
Declaração, acompanhada de plantas elucidati- Pesquise bastante, planeje e faça suas contas, antes de op-
vas, sobre o numero de veículos que a garagem comporta tar por uma instituição. Com certeza, será possível encon-
e os locais destinados à guarda dos mesmos. trar uma opção que caiba no seu bolso.

A) SFH – SISTEMA FINANCEIRO DA HABITA-


SEÇÃO 2 ÇÃO
Teve sua criação articulada junto à reforma do Estado
Os Sistemas de Financiamento Imobiliário em 1964, objetivando reordenara forma de captação de
recursos para concessão de empréstimos à setores decon-
Difícil encontrar quem não sonhe com a casa própria. strução habitacional, urbanização e saneamento básico,
Ter o seu canto costuma ser o grande objetivo na vida frente ao enorme fenômeno da migração do campo para
das pessoas. Para realizar esse sonho, porém, é preciso ter as cidades. A alta inação naquela época constituiu tam-
uma considerável quantia de dinheiro à mão para pagar bém um forte elemento desagregador do sistema, pois os
uma casa à vista ou em algumas parcelas. Caso isso não mutuários premiados pagavam suas prestações em moeda
seja possível, será preciso recorrer ao nanciamento imo- desvalorizada, provocando uma acelerada e irrecuperável
biliário. Atualmente, existem três modalidades básicas de
nanciamento: descapitalização
Como as taxas reaisdas de
instituições nanciadoras
juros estavam do sistema.
extremamente neg-
Sistema Financeiro da Habitação (SFH), Carteira Hipo- ativas, os tradicionais poupadores, voluntários, afastavam-
tecária (CH) e Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). se deste mercado, da mesma forma que as instituições
Os nanciamentos imobiliários feitos pelo Sistema Finan- públicas existentes naquela época. O resultado da falta de
ceiro da Habitação (SFH) contam com regras estipuladas investimentos maciços no setor agravou cada vez mais o
pelo governo e atividades scalizadas pelo Banco Central. décit habitacional.
Por esse sistema, os recursos da caderneta de poupança e A resposta do governo a essa situação, na busca
do FGTS são emprestados para aqueles que vão adquirir do estabelecimento de condições econômico-nanceiras
imóveis. A intermediação é feita pelos bancos. No SFH, no intuito de corrigir as distorções, foi a instituição da
as taxas de juros são tabeladas (12% ao ano, uma das mais correção monetária nos nanciamentos habitacionais,

• 114
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

através da criação da UPC - Unidade Padrão de Capital;


da criação das Cadernetas de Poupança, principal instru-  Emquecasoséobtidaaconcessãodenan-
mento de captação das poupanças populares; da criação ciamentos?
do Banco Nacional da Habitação - BNH; da criação do
Fundo de Garantia por Tempo de Serviço - FGTS e da A concessão de nanciamento nas condições do SFH é
organização do Sistema Brasileiro de Poupança e Em- exclusiva para construção e aquisição de imóveis residen-
préstimo - SBPE. ciais novos ou usados.
Os integrantes do SFH foram: BNH; órgãos Os nanciamentos para aquisição, construção, reforma
federais, estaduais e municipais, inclusive sociedades de ou ampliação de imóveis comerciais novos, usados ou em
economia mista em que havia participação majoritária do construção são operações realizadas à taxas de mercado.
poder público, tais como as Caixas Econômicas Estaduais Desde 24/06/1998, não existe mais qualquer limitação
(CEE’s) e Federal (CEF) e as COHAB’s, que operaram de natureza normativa ao número de imóveis nanciados
emhabitações
de conformidade com
e obras a Lei n°sociedades
conexas; 9.389 no de
nanciamento
crédito imo- pelo SFHAlém
que uma pessoacondições
das demais pode ter. estabelecidas na leg-
biliário (SCI’s); fundações; cooperativas e outras formas islação em vigor, as operações no âmbito do SFH deverão
associativas para construção ou aquisição de casa própria, obedecer ao seguinte:
sem nalidade de lucro, tais como Cooperativas Habita- Valor unitário dos nanciamentos, compreen-
cionais e Institutos de Previdência Social. dendo principal e despesas acessórias não superiores a R$
O BNH foi criado entre 1964 e 1965 com a nalidade de 150 mil;
orientar e controlar o SFH; em 14 de novembro de 1971 Limite máximo do valor de avaliação do imóvel
foi transformado em empresa pública pela lei n° 5762, nanciado de R$ 300 mil.
tornando-se vinculado ao Ministério do Interior, passan-
do a representar o principal instrumento de execução da
política habitacional do governo federal. Quais os prazos e os encargos estabelecidos?
Por diversos motivos que não caberia aqui trans-
mitir, o BNH foi extinto pelo DL 2291 de 21de novem- Atualmente, os prazos dos nanciamentos são livremente
bro de 1986, tendo sido incorporado à CEF, que assumiu estabelecidos entre as partes. Sobre o nanciamento po-
o compromisso de manter seu conjunto de atribuições. dem incidir juros, comissões e outros encargos. A remu-
Por seu turno, o SFH, com a extinção do BNH, limitou- neração efetiva máxima para o mutuário nal, incluindo
se às instituições que faziam parte do SBPE quando de juros, comissões e outros encargos nanceiros, é de 12%
sua criação, que eram as SCI’s, APE’s - Associações de a.a., acrescidos dos custos de seguros e, nos casos dos
Poupança e Empréstimo, das carteiras imobiliárias das planos de equivalência salarial, do Coeciente de Equi-
CEE’s e CEF e mais dos bancos múltiplos. paração Salarial (CES). Os saldos devedores dos con-
Atualmente, o Banco Central do Brasil sucedeu tratos de nanciamento, empréstimo, renanciamento e
ao BNH - Banco Nacional da Habitação, tornando-se o repasses concedidos por entidades integrantes do SFH
scalizador das atividades do Sistema. Hoje, o que viabi- são reajustados pela remuneração básica dos depósitos
liza os programas habitacionais do SFH provém das cap- de poupança, efetuados na mesma data e com a perio-
tações das cadernetas de poupança e dicidade contratualmente estipulada para o pagamento
do FGTS. das prestações, aplicando-se o critério de proporcionali-
dade do índice (pro rata die) para eventos que não coin-
Como são distribuídos os recursos captados? cidam com aquela data. Desde 24/06/1998 é permitida,
aos agentes nanceiros do SFH, a contratação de nan-
Os recursos captados em depósitos de poupança pelas ciamentos onde a cobertura securitária pode se dar em
instituições nanceiras do Sistema Brasileiro de Poupança apólice oferecida pelo mercado segurador, desde que seja
e Empréstimo (SBPE) observam a seguinte distribuição: prevista, no mínimo, a cobertura relativa aos riscos de
65% (sessenta
ções de e cinco por
nanciamentos cento), nosendo:
imobiliários, mínimo, em opera- morte e invalidez permanente do mutuário.
80% (oitenta por cento), no mínimo, do percentual acima, O que é o FCVS?
correspondendo, no mínimo, 52% da base de cálculo, em
operações de nanciamento habitacional no SFH; O Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS,
O restante em operações a taxas de mercado, desde que a foi criado com a nalidade garantir o limite de prazo para
metade, no mínimo, em operações de nanciamento hab- amortização das dívidas dos nanciamentos
itacional. 15% (quinze por cento) em encaixe obrigatório habitacionais contraídas pelos mutuários do Sistema Fi-
no Banco Central do Brasil; nanceiro da Habitação - SFH.
Recursos remanescentes em disponibilidades - As transferências mediante simples substituição do de-
nanceiras e operações da faixa livre. vedor de contratos quecontenham cláusula de cobertura

• 115
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

pelo Fundo de Compensação de Variações reunir os fundos de nanciamento, os agentes nanceiros


Salariais – FCVS devem observar: emitem títulos com lastro imobiliário. Estes títulos são
1) Foram mantidas para o novo mutuário as mes- vendidos para investidores no Brasil ou no exterior. O
mas condições e obrigações do contrato srcinal, desde SFI se distingue dos demais produtos pela fonte dos re-
que se trate de nanciamento destinado à casa própria, cursos utilizados para o nanciamento.
observando-se os requisitos legais e regulamentares, in-
clusive a demonstração da capacidade de pagamento do O mutuário pode utilizar o seu FGTS neste
novo mutuário em relação ao valor do novo encargo tipodenanciamento?
mensal.
2) O valor da mensalidade para o novo mutuário O mutuário pode usar seu FGTS (Fundo de Garantia
será atualizado proporcionalmente (pro rata die), a contar por Tempo de Serviço) nos nanciamentos do SFI, tanto
da data do último reajustamento até a data da formaliza- como entrada quanto para amortizar, ou quitar, o saldo
ção da transferência,
atualizado do encargo.acrescido da quinta parte do valor devedor.
partes Se então
estão o mutuário
livres resolver não utilizar
para estipular de juroso eFGTS, as
valores.
3) O recolhimento pelo novo mutuário de con-
tribuição de 2 % do saldo devedor atualizado. Nestas
transferências, as instituições nanceiras cam dispensa- SEÇÃO 3
das da observância das seguintes exigências: Pro rata:em
proporção, de forma proporcional (segundo a parte O Planejamento das Cidades

a) O limite máximo de nanciamento, desde que não haja O planejamento das cidades é uma das questões mais im-
desembolso adicional de recursos. portantes hoje, e tem ganhado força ano após ano, com o
b) O limite máximo de preço de venda ou de avaliação avanço da legislação. Por força de Lei a União, os Estados
do imóvel objeto da transferência. contada a cada um): o e todos os Municípios deverão apresentar Planos Pluri-
cálculo considera a variação diária, segundo a parte indi- anuais - PPA, onde deverão estar norteadas todas as ações
vidual acordada. dos governos em prazos de 4, 5, 10 e 15 anos.
c) A localização do imóvel deve ser no domicílio do Agregado a isto há o Estatuto da cidade, que também in-
comprador. As demais transferências de contratos com stitui a exigência de Planos Diretores para cidades acima
cobertura do FCVS, a partir de 12/6/98, podem ser efet- de 20.000 habitantes.
uadas mediante assunção pelo novo mutuário de mon- 1) OS PLANOS PLURIANUAIS - PPA
tante equivalente a 70% do saldo devedor contábil da O Plano Plurianual (PPA), é um instrumento das admin-
operação, atualizado pelo critério de proporcionalidade istrações públicas que visa apontar os rumos dos
do índice (pro rata die) da data do último reajuste até a investimentos dos governos, normalmente para o período
data da transferência, observados os requisitos legais e de quatro anos. Ele pode ser utilizado para planejar ações
regulamentares da casa própria. à longo prazo, no que tange a administração pública, nas
esferas Federal, Estadual e Municipal. São obrigatórios e
B) SFI – SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMO- regidos por Lei Federal. O administrador público que não
BILIÁRIO o zer esta sujeito às punições da Lei das Responsabili-
O SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) é uma dades Fiscais.
modalidade de nanciamento recentemente criada (1997) Os governos têm a possibilidade de construir
que contrasta como alternativa ao SFH (Sistema Finan- o PPA junto com a comunidade e ao levar o PPA para
ceiro da Habitação) e à Carteira Hipotecária, que dá aos consulta pública, o governo conrma o seu compromisso
agentes nanceiros credores uma maior proteção contra com a participação social nas grandes decisões e democ-
a inadimplência. Isso vem a acontecer porque nesse siste- ratiza o processo que vai estabelecer diretrizes, objetivos e
ma é adotada a Alienação Fiduciária, que permite que o metas. Estes planos são abrangentes e versam sobre tudo
agente credor
nanciado até o detenha
momento a propriedade do bem
da quitação total imóvelpelo
da dívida - odasque dizadministrador.
pelo respeito à destinação das verbas públicas geri-
mutuário. Essa novidade ajudará a alavancar a construção
de novas residências, resolvendo parte da maior questão Quais os objetivos do PPA?
existente hoje no setor: a falta de verba para nanciamen-
to, conseqüência da inadimplência em massa. O PPA busca respostas para questões fundamentais,
como:
Quais as fontes de recursos do SFI? Quais as políticas mais adequadas para estimular
os diversos setores da produção?
A principal vantagem do SFI sobre os outros sistemas é Quais as melhores políticas para gerar mais e
a fonte de recursos utilizados para o nanciamento. Para melhores empregos?

• 116
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

Quais são as ações para reduzir as desigualdades


regionais? O Estatuto da Cidade trata da gestão
Quais são os projetos de infra-estrutura que vão democrática?
receber mais atenção e recursos?
Quais são os ramos da pesquisa cientíca e tec- A gestão democrática estabelecida no Estatuto da Cidade
nológica fundamentais para o crescimento do país? é a chave dos novos instrumentos de direito urbanístico e
Quais são os programas sociais necessários para política urbana. Essa realização do processo democrático
o desenvolvimento humano da população, a inclusão so- na gestão das cidades é a razão da própria existência do
cial e a melhor distribuição da renda? Estatuto. Na verdade, a realização da gestão democrática é
Quais serão as políticas norteadoras do desen- a única garantia de que os instrumentos de política urbana
volvimento urbano e social a serem adotadas? como o direito de preempção (preferência), o direito de
construir, as operações consorciadas, etc, não serão meras
2) Estatuto
O O ESTATUTOda CidadeDA CIDADE
surgiu – LEI 10.257/2001
com a pretensão de pôr m ferramentas
sim a serviço
verdadeiros de concepções
instrumentos tecnocráticas,
de promoção de direitomas
à
ao prolongado caos em que ainda vive o direito urbanísti- cidade para todos, sem exclusões.
co brasileiro. Por outro lado, será preciso que, pelo Plano A gestão democrática remete a idéia de um novo
diretor formulado pelo município, formule-se o planeja- pacto territorial, em que o Direito não se distancie da
mento, tomando necessariamente as decisões relaciona- Justiça, mas garanta que a cidade seja espaço de convivên-
das a vários dos instrumentos urbanísticos previstos pelo cia de todos os seus habitantes, onde cada um possa de-
Estatuto da Cidade. senvolver plenamente suas potencialidades.
Com o Estatuto da Cidade, o Ministério Público ganhou
poderes para frear a ocupação desordenada do espaço ur- 3) O PLANO DIRETOR
bano, a destruição do meio ambiente e criou a função O Plano Diretor é uma lei que organiza o crescimento e o
social da propriedade urbana. Institui a necessidade de funcionamento da cidade. É no Plano Diretor que está o
planejamento a cidades com mais de 20.000 habitantes, projeto da cidade. Ele diz quais são os objetivos a serem
através de Planos Diretores, que serão os norteadores de- alcançados em cada área da cidade e, para viabiliza-los
sta ocupação. identica instrumentos urbanísticos e ações estratégicas
O Estatuto da Cidade estabelece algumas nalidades e que devem ser implementadas. Ele orienta as prioridades
objetivos comuns que, em princípio, deverão orientar as de investimentos, e organiza a ocupação do solo urbano,
políticas urbanas de todos os Municípios. São nalidades legislando sobre arruamentos, gabaritos, e indica as obras
comuns que deverão orientar a interpretação e aplicação estruturais que devem ser realizadas.
das normas especícas, o bem coletivo, a segurança e o
bem- estar dos cidadãos e o equilíbrio ambiental. Quais os temas em que o Plano Diretor se
É um objetivo a ser atingido por meio da utilização dos ocupa?
instrumentos acima referidos o pleno desenvolvimento
das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, O Plano Diretor se ocupa de temas da cidade e do meio
conforme o extenso rol de diretrizes gerais. O Estatuto rural, incluindo suas relações com municípios vizinhos,
das Cidades pode servir como instrumento jurídico ou procurando um ambiente físico e social adequado. Dentre
tributário para forçar o proprietário a urbanizar, lotear ou eles, podemos citar:
edicar o seu terreno. Visa coibir a especulação imobil- a) A integração dos diferentes lugares que con-
iária. Instituiu a possibilidade do imóvel ser desapropria- stituem a cidade (bairros, centros, praças, parques, mor-
do caso haja interesse público ou social. ros, etc.), valorizando os existentes e propondo novos.
O usucapião especial é uma das modalidades de b) A organização do transporte coletivo e indi-
usucapião, e essa se dá em imóvel que assegure a sub- vidual de passageiros e cargas, assim como as vias públi-
sistência do proprietário e sua família, ou em razão da cas, estacionamentos e espaços para pedestres.
função
e boa-fé(moradia),
desde que independentemente de justo etítulo
este esteja de posse contínua sem c) A intervenção
à manutenção no espaçodos
e o enriquecimento municipal
costumesvisando
e das
oposição durante cinco anos ininterruptos. Pode ser do paisagens urbanas e rurais, ampliando a atuação da popu-
tipo individual ou coletivo. lação na proteção e incremento do patrimônio natural e
As regras para usucapião ganharam novo vigor, reduz- cultural.
indo para 5 (cinco) anos o tempo exigido para o ganho d) A democratização do acesso a todos os ser-
do titulo denitivo do terreno urbano. Assim, nada im- viços que a cidade presta.
pede que grupos de favelados, moradores de loteamentos e) As regras para as novas construções, em rela-
irregulares e de imóveis particulares reclamem a titulari- ção ao uso e a forma dos prédios e os tipos de divisão da
dade do bem. terra que podem ser feitos na cidade.
f) A regularização daquelas áreas urbanas que

• 117
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

não correm riscos naturais. ecutar a Política Nacional do Meio Ambiente e da preser-
g) As medidas de saneamento, transporte e distri- vação, conservação e uso racional, scalização, controle
buição dos equipamentos para evitar deslocamentos e fomento dos recursos naturais renováveis. Criado em
desnecessários e otimizar o consumo de materiais, ener- 16 de outubro de 1992, o Ministério do Meio Ambiente -
gia e água. MMA é o órgão de hierarquia superior, com o objetivo de
h) As medidas para evitar as poluições sonoras, estruturar a política do meio ambiente no Brasil.
atmosféricas e das águas, e o bom manejo dos solos.
i) A desburocratização do planejamento e a inte- Quais são objetivos do IBAMA e sua missão
gração dos saberes e interesses comunitários na tomada institucional?
de decisões sobre inovações urbanas.
a) Reduzir os efeitos prejudiciais e prevenir acidentes
De que forma o Código de Obras está inseri- decorrentes da utilização de agentes e produtos agrotóxi-
do no Plano Diretor? cos,Promover
b) seus componentes
a adoçãoe ans, bem comodeseus
de medidas resíduos;
controle de
O Código de Obras é parte do Plano Diretor, suas atri- produção, utilização, comercialização, movimentação e
buições são orientar, xando normas para as construções, destinação de substâncias químicas e resíduos potencial-
tais como arruamento, recuos, gabaritos, questões sani- mente perigosos;
tárias e ambientais. Toda cidade deve ter um, juntamente c) Executar o controle e a scalização ambiental nos âm-
com o Plano Diretor, de acordo com a Lei. bitos regional e nacional;
d) Intervir nos processos de desenvolvimento geradores
de signicativo impacto ambiental, nos âmbitos regional e
nacional;
e) Monitorar as transformações do meio ambiente e dos
recursos naturais;
SEÇÃO 4 f) Executar ações de gestão, proteção e controle da quali-
dade dos recursos hídricos;
A Legislação Ambiental g) Manter a integridade das áreas de preservação perman-
entes e das reservas legais;
A Legislação brasileira sobre crimes ambientais é h) Ordenar o uso dos recursos pesqueiros em águas sob
abrangente e complexa. Encontra-se regulamentada na domínio da união;
Constituição Federal (capítulo VI), nas Constituições Es- i) Ordenar o uso dos recursos orestais nacionais;
taduais, no Código Florestal (federal), nas Leis de Pesca j) Monitorar o status da conservação dos ecossistemas,
(federal), em decretos e resoluções especiais Os docu- das espécies e do patrimônio genético natural, visando à
mentos primários que desencadeiam todo um conjunto ampliação da representação ecológica;
de ações, visando à salvaguarda da natureza para preser- k) Executar ações de proteção e de manejo de espécies da
var o interesse público, correspondem em graus crescen- fauna e da ora brasileiras;
tes de complexidade, aos laudos periciais, aos RIMA’s e l) Promover a pesquisa, a difusão e o desenvolvimento
aos EIA’s (Estudo de Impacto Ambiental). técnico-cientíco voltados para a gestão ambiental;
Cada esfera em nível federal, estadual e municipal tem m) Promover o acesso e o uso sustentado dos recursos
órgãos que tem por objetivo defender e preservar o Meio naturais;
Ambiente, tais como o Ibama e as Procuradorias da Ci- n) Desenvolver estudos analíticos, prospectivos e situa-
dadania. cionais vericando as tendências e cenários, com vistas ao
planejamento ambiental.
1) IBAMA
O Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recur- 2) PROCURADORIAS DA COLETIVIDADE
sos Naturais
7.735, Renováveis
de 22 de - IBAMA,
fevereiro de 1989. Foifoiformado
criado pela
pelaLei nº
fusão São órgãos
respeito aosdedireitos
defesa do cidadão ecoletivas.
e garantias sua função é zelar pelo
Normalmente
de quatro entidades brasileiras que trabalhavam na área os crimes ambientais são considerados crimes federais,
ambiental: Secretaria do Meio Ambiente - SEMA; Super- podendo então os responsáveis responder pela destruição
intendência da Borracha - SUDHEVEA; Superintendên- de áreas de preservação, dano ambiental, morte de ani-
cia da Pesca – SUDEPE, e o Instituto Brasileiro de De- mais silvestres, em foros federais. Qualquer procurador
senvolvimento Florestal - IBDF. Em 1990, foi criada a da República, ou do Estado poderá apresentar denúncia
Secretaria do Meio Ambiente da Presidência da República de crime ambiental, trazendo os responsáveis à justiça por
– SEMAM, ligada à Presidência da República, que tinha tratar-se o meio ambiente com interesse coletivo.
no IBAMA seu órgão gerenciador da questão ambiental,
responsável por formular, coordenar, executar e fazer ex- 3) O IMPACTO AMBIENTAL

• 118
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

O Impacto Ambiental é a alteração no meio ou em algum


de seus componentes por determinada ação ou atividade. O RIMA - Relatório de Impacto Ambiental é o relatório
Estas alterações precisam ser quanticadas pois apresen- que reete todas as conclusões apresentadas no Estudo
tam variações relativas, podendo ser positivas ou negati- de Impacto Ambiental (EIA).
vas, grandes ou pequenas. Deve ser elaborado de forma objetiva e possível
O objetivo de se estudar os impactos ambientais é, princi- de se compreender, ilustrado por mapas, quadros, grá-
palmente, o de avaliar as conseqüências de algumas ações, cos, enm, por todos os recursos de comunicação visual.
para que possa haver a prevenção da qualidade de Curso Deve também respeitar o sigilo industrial (se este for so-
Técnico em Transações Imobiliárias determinado ambi- licitado) e pode ser acessível ao público. Para isso, deve
ente que poderá sofrer a execução de certos projetos ou constar no relatório:
ações, ou logo após a implementação dos mesmos. Antes a) Objetivos e justicativas do projeto e sua rela-
de se colocar em prática um projeto, seja ele público ou ção com políticas setoriais e planos governamentais.
privado,
onde tal precisamos
projeto seráantes saber mais aconhecer
implementado, respeito do local
melhor b) Descrição
jeto (matéria e alternativas
prima, fontes tecnológicas
de energia, do pro-
resíduos etc.).
o que cada área possui de ambiente natural (atmosfera, c) Síntese dos diagnósticos ambientais da área de
hidrosfera, litosfera e biosfera) e ambiente social (infra- inuência do projeto.
estrutura material constituída pelo homem e sistemas so- d) Descrição dos prováveis impactos ambientais
ciais criados). da implantação da atividade e dos métodos, técnicas e cri-
O estudo para a avaliação de impacto permite que térios usados para sua identicação.
uma certa questão seja compreendida: proteção e preser- e) Caracterizar a futura qualidade ambiental da
vação do ambiente e o crescimento e desenvolvimento área, comparando as diferentes situações da implementa-
econômico. Muitas vezes podemos encontrar grandes ção do projeto, bem como a possibilidade da não realiza-
áreas impactadas, ou até mesmo países e estados, devido ção do mesmo.
ao rápido desenvolvimento econômico, sem o controle e f) Descrição do efeito esperado das medidas mitigadoras
manutenção dos recursos naturais. A conseqüência pode em relação aos impactos negativos e o grau de alteração
ser poluição, uso incontrolado de recursos como água e esperado.
energia etc. E também podemos encontrar áreas impacta- g) Programa de acompanhamento e monitoramento dos
das por causa do subdesenvolvimento, que traz como impactos.
conseqüência a ocupação urbana indevida em áreas pro-
tegidas e falta de saneamento básico. Avaliar para planejar
permite que desenvolvimento econômico e qualidade de SEÇÃO 5
vida possam estar caminhando juntas. Depois do ambi-
ente, pode-se realizar um planejamento melhor do uso e Loteamentos Rurais e Urbanos
manutenção dos recursos utilizados.
Depois de várias legislações sobre parcelamento do solo
O que vem a ser o Estudo de Impacto Ambi- nas quais dava-se ênfase na relação comercial entre par-
ental? ticulares sobre terra, reduzindo-a a simples mercadoria,
a Lei Federal 6.766/79, entre outras contribuições para a
O EIA – Estudo de Impacto Ambiental é um estudo que qualidade de vida nas cidades, se preocupou com o meio
deverá ser apresentado aos órgãos competentes, cada vez ambiente, tanto com o físico como com o construído.
que qualquer projeto ou ação que altere o meio ambi- Houve, assim, uma preocupação de regular a expansão
ente for desenvolvido. Foi criada resolução do Conama da cidade através do parcelamento do solo, determinando
(Conselho Nacional do Meio Ambiente) n.º 001/86, de critérios gerais para salvaguardar adequadas condições
23/01/1986. As atividades em que se utilizam os recur- ambientais, respeitando-se as zonas urbanas e de expan-
sos ambientais consideradas de signicativo potencial de são denidas pelos municípios, como se poderá vericar
degradação
de Impacto ou poluição(EIA)
Ambiental dependerão do Estudo
e respectivo Prévio
Relatório de a83seguir:
Impacto Ambiental (RIMA) para seu licenciamento am-
biental. Neste caso o licenciamento ambiental apresenta O PARCELAMENTO DO SOLO
uma série de procedimentos especícos, inclusive realiza-
ção de audiência pública, e envolve diversos segmentos da Conforme dispõe o Art. 2° da lei n° 6.766, de 19/12/79,
população interessada ou afetada pelo empreendimento. o parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante
O EIA e o RIMA cam à disposição do público que se loteamento ou desmembramento, observadas as dis-
interessar. posições desta lei e as legislações estaduais e municipais
pertinentes.
O que vem a ser o RIMA?

• 119
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

harmonizando-se com a topograa local.


Qual a diferença entre loteamento e des-
membramento? PONTO CHAVE:

Considera-se loteamento a subdivisão da gleba em lotes A percentagem de áreas públicas previstas no item “a”,
destinados a edicação, com abertura de novas vias de não poderá ser inferior a 35% da gleba nos loteamentos
circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, destinados ao uso industrial, cujos lotes forem maiores
modicação ou ampliação das vias existentes. Por outro do que 15.000 m², caso em que a percentagem poderá ser
lado, desmembramento é a subdivisão da gleba em lotes reduzida.
destinados a edicação, com aproveitamento do sistema
viário existente, desde que não implique de novas vias e Quais as exigências para um projeto de lote-
logradouros públicos, nem do prolongamento, modica- amento?

ção ou ampliação dos já existentes. Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interes-


Quais as condições para se constituir um sado deverá solicitar à Prefeitura Municipal, que dena as
parcelamento? diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema
viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para o
Somente será admitido o parcelamento do solo para ns equipamento urbano e comunitário. Apresentando o Re-
urbanos em zonas urbanas ou de expansão urbana, assim querimento e Planta do Imóvel contendo pelo menos:
denida, por lei municipal. A lei n° 6.766/79, não permite As divisas da gleba a ser loteada.
o parcelamento do solo em: As curvas de nível á distância adequada, quando exigidas
a) Em terrenos alagadiços e sujeitos a inunda- por lei estadual ou municipal.
ções, antes de tomadas às providências para assegurar o A localização dos cursos de água, bosques e construções
escoamento das águas; existentes.
b) Em terreno que tenham sido aterrados com A indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímet-
material nocivo à saúde pública, sem que previamente sa- ro, a localização das vias de comunicação, das áreas livres,
neados; dos equipamentos urbanos e comunitários existentes ou
c) Em terrenos com declividade igual ou superior em suas adjacências, com as respectivas distâncias da área
a 30%, salvo se atendida exigência especíca das autori- a ser loteada. O tipo de uso predominante a que o lote-
dades competentes; amento se destina. As características, dimensões e local-
d) Em terrenos onde as condições geológicas ização das zonas de uso contíguas.
não aconselham a edicação;
e) Em áreas de preservação ecológica e naquelas Quais as exigências para um projeto de des-
onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, membramento?
até a sua correção.
Para que o Projeto de Desmembramento seja aprovado, o
Quais os requisitos urbanísticos que os lote- interessado fará um requerimento á Prefeitura Municipal
amentos deverão atender? ou Distrito Federal e, em anexo, título da propriedade e
a planta do imóvel a ser desmembrado devendo conter:
a) As áreas destinadas a sistema de circulação a Indicação das vias existentes e loteamentos próx-
implantação de equipamentos urbano e comunitário, bem imos. Indicação do tipo de uso predominante no local.
como a espaços livres de uso público, serão proporcionais Indicação da divisão de lotes pretendida na área.
á densidade de ocupação prevista para a gleba;
b) Os lotes terão área mínima de 125 m² e frente Quais as condições para aprovação deste
mínima de 5 (cinco) metros, salvo a legislação estadual ou projeto?
municipal
loteamentodeterminar
se destinar maiores exigências,
à urbanização ou quando
especíca ou edi-o O exame e a anuência para aprovação cabem ao estado,
cação de conjuntos habitacionais de interesse social, pre- pelos municípios, nas seguintes condições:
viamente aprovados pelos órgãos públicos competentes; a) Quando localizados em área de interesse es-
c) Ao longo das águas correntes e dormentes e pecial, tais com as de proteção aos mananciais ou pat-
das taxas de domínio público das rodovias, ferrovias e du- rimônio cultural, histórico, paisagístico e arqueológico,
tos, será obrigatória a reserva de uma faixa não edicável assim denidas por legislação estadual ou federal.
de 15 metros de cada lado, salvo exigências da legislação b) Quando o loteamento ou desmembramento
especíca. localizar-se área limítrofe do município, ou que pertença
d) As vias de loteamento deverão articular-se a mais de um município, nas regiões metropolitanas ou
com as vias adjacentes ociais, existentes ou projetadas, e em aglomerações urbanas, denidas em lei estadual ou

• 120
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

federal. O que diz a Lei sobre a tributação de lote-


c) Quando o loteamento abrange área superior a amentos?
1.000.000 metros quadrados.
O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Ur-
Como se procede para o registro, após a bana, citado no Código Tributário Nacional, estabelece
aprovação? que:
O imposto, de competência dos Municípios, so-
Depois de aprovado o projeto de loteamento ou de des- bre a propriedade predial e territorial urbana tem como
membramento, o interessado (loteador), dentro do prazo fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse
de 180 dias, deverá submetê-lo ao Registro Imobiliário, de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como
acompanhado dos documentos abaixo: denido na lei civil, localizado na zona urbana do Mu-
nicípio.
a) Titulo
b) de Proprietário
Histórico dos títulos dedopropriedade
Imóvel. do imóvel. Paraaos
zona urbana efeitosem
denida deste imposto, entende-se
lei municipal; observado ocomo
req-
c) Certidões negativas: uisito mínimo da existência de melhoramentos indicados
d) Tributos federais, estaduais e municipais incidentes so- em pelo menos 2 (dois) dos incisos seguintes, construídos
bre o imóvel. ou mantidos pelo Poder Público:
e) Ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10
(dez) anos. a) Meio-o ou calçamento, com canalização de águas plu-
f) Ações penais com respeito ao crime contra o pat- viais;
rimônio e contra a administração pública. b) Abastecimento de água;
g) Certidões: c) Sistema de esgotos sanitários;
h) Cartório de protestos e de títulos, em nome do lote- d) Rede de iluminação pública, com ou sem posteamento
ador, pelo período de 10 (dez) anos. para distribuição domiciliar;
i) Ações pessoais ao loteador, pelo período de 10 (dez) e) Escola primária ou posto de saúde a uma distância
anos. máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel considerado.
j) Ônus reais relativos ao imóvel. A lei municipal pode considerar urbanas as áreas urban-
k) Ações penais contra o loteador, pelo período de 10 izáveis, ou de expansão urbanas, constantes de loteamen-
(dez) anos. tos aprovados pelos órgãos competentes, destinados à
l) Cópia do ato de aprovação do loteamento e comprov- habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo que local-
ante do termo de vericação pela prefeitura da execução izados fora das zonas denidas nos termos do parágrafo
das obras exigidas por legislação municipal, que inclu- anterior.
irão, no mínimo, a execução das vias de circulação do
loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradou- O que é considerado crime contra a adminis-
ros e das obras de escoamento das águas pluviais ou por tração pública?
aprovação de cronograma, com a duração máxima de
dois anos acompanhado de competente instrumento de Considera-se crime contra a administração pública, de
garantia, para execução das obras. acordo com o art. 50 da Lei nº 6.766/79:
m) Exemplar do contrato padrão de promessa de venda, Dar início, de qualquer modo, ou efetuar lote-
ou de cessão ou promessa de cessão. amento ou desmembramento do solo para m urbano,
n) Declaração do cônjuge de que consente no registro de sem autorização do órgão público competente, ou em de-
loteamento. sacordo com as disposições desta lei ou das pertinentes
do Distrito federal, Estado ou Municípios.
Em que condições poderá ser cancelado o Dar início, de qualquer modo, ou efetuar lote-
Registro de Loteamento? amento ou desmembramento do solo para ns urbanos

Só poderá ser cancelado o Registro de Loteamento: sem observância


ministrativo das determinações constantes do ato ad-
de licença.
Fazer ou veicular proposta, contrato, protesto
a) Por decisão judicial. ou comunicação ao público ou a interessados, armação
b) Por requerimento do loteador, com anuência da Prefei- falsa sobre a legalidade de loteamento do solo para ns
tura ou do Distrito Federal, quando for o caso, urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.
enquanto nenhum lote houver sido objeto de contrato.
c) Por requerimento conjunto do loteador e de todos os
adquirentes de lotes, com anuência da Prefeitura e do RESUMO
Estado.
Veja a seguir os principais assuntos que você estudou nes-

• 121
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

ta unidade. A incorporação imobiliária é a atividade exer- co e social adequado. A intervenção no espaço municipal
cida com o intuito de promover e realizar a construção visando à manutenção e o enriquecimento dos costumes
total ou parcial, de edicações ou conjunto de edica- e das paisagens urbanas e rurais, ampliando a atuação da
ções, compostas de unidades autônomas. Na incorpora- população na proteção e incremento do patrimônio natu-
ção, cada unidade imobiliária é comercializada individual- ral e cultural.
mente. O técnico em transações imobiliárias atua na fase O Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos
de comercialização da incorporação, desde o terreno até Recursos Naturais Renováveis - IBAMA foi criado pela
as construções. Por exemplo, quando loteamentos, edifí- Lei nº 7.735, de 22 de fevereiro de 1989. Foi formado pela
cios, condomínios, etc. são lançados, as unidades são co- fusão de quatro entidades brasileiras que trabalhavam na
mercializadas individualmente. área ambiental: Secretaria do Meio Ambiente - SEMA;
O nanciamento imobiliário pode ser uma boa Superintendência da Borracha - SUDHEVEA; Superin-
opção para quem deseja realizar o sonho da casa própria e tendência da Pesca – SUDEPE, e o Instituto Brasileiro de

onão tem ofornece


banco dinheiro em mãosnecessário
o dinheiro para comprá-la à vista. Nele,
para aquisição do Desenvolvimento
Secretaria do MeioFlorestal
Ambiente- IBDF. Em 1990,dafoi
da Presidência criada a
República
imóvel e o mutuário faz o pagamento sob a forma de – SEMAM, ligada à Presidência da República, que tinha
prestações mensais até quitação do bem. no IBAMA seu órgão gerenciador da questão ambiental,
Existem no mercado três formas básicas de - responsável por formular, coordenar, executar e fazer ex-
nanciamento imobiliário. O Sistema Financeiro da Hab- ecutar a Política Nacional do Meio Ambiente e da preser-
itação (SFH), a Carteira Hipotecária (CH) e o Sistema vação, conservação e uso racional, scalização, controle e
Financeiro Imobiliário (SFI). O Sistema Financeiro da fomento dos recursos naturais renováveis.
Habitação (SFH) - conta com regras estipuladas pelo gov- Criado em 16 de outubro de 1992, o Ministério
erno e atividades scalizadas pelo Banco Central. Neste do Meio Ambiente - MMA é o órgão de hierarquia su-
sistema, os bancos emprestam os recursos da caderneta perior, com o objetivo de estruturar a política do meio
de poupança e do FGTS para aqueles que querem com- ambiente no Brasil. As atividades em que utilizam os re-
prar o imóvel. As taxas de juros são tabeladas e a correção cursos ambientais consideradas de signicativo potencial
é feita pela Taxa Referencial (TR). No SFH só são aceitos de degradação ou poluição dependerão do Estudo Prévio
nanciamentos de até R$ 150 mil para imóveis com valor de Impacto Ambiental (EIA) e respectivo Relatório de
máximo de R$ 300 mil. Impacto Ambiental (RIMA) para seu licenciamento am-
A Carteira Hipotecária - as taxas de juros são biental. A preocupação de regular a expansão da cidade
livres, a correção das prestações é feita pela TR e não há através do parcelamento do solo, determinando critérios
limite para o valor do imóvel a ser nanciado. Porém os gerais para salvaguardar adequadas condições ambientais,
bancos costumam nanciar entre 30% a 60% do valor do respeitando-se as zonas urbanas e de expansão denidas
imóvel. pelos municípios.
O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) - ofer- Conforme dispõe o Art. 2° da lei n° 6.766, de 19/12/79,
ece mais proteção aos bancos contra a inadimplência. O o parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante
imóvel nanciado ca em nome do banco até a quitação loteamento ou desmembramento, observadas as dis-
do bem. O planejamento das cidades é uma das questões posições desta lei e as legislações estaduais e municipais
mais importantes hoje, e tem ganhado força ano após pertinentes.
ano, com o avanço da legislação. Antes da elaboração do projeto de loteamento,
O Plano Plurianual (PPA), é um instrumento das o interessado deverá solicitar à Prefeitura Municipal ou
administrações públicas que visa apontar os rumos dos ao Distrito Federal, quando for o caso, que dena as di-
investimentos dos governos, normalmente para o perío- retrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema
do de quatro anos. viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para o
O Estatuto da Cidade estabelece algumas - equipamento urbano e comunitário.
nalidades e objetivos comuns que, em princípio, deverão
orientar as políticasestabelecida
gestão democrática urbanas de no
todos os Municípios.
Estatuto da CidadeAé REFERÊNCIAS
a chave dos novos instrumentos de direito urbanístico e
política urbana. Essa realização do processo democrático ALVINO, José. Avaliação de Imóveis. Laguna SC: paper
na gestão das cidades é a razão da própria existência do 35 s, 1999.
Estatuto. AYRES, Antonio. Como avaliar imóveis... sem mistérios.
O Plano Diretor é uma lei que organiza o cresci- São Paulo: Imobiliária, 1996.
mento e o funcionamento da cidade. É no Plano Diretor BUENO, A Márcio A. O corretor de imóveis e as regras
que está o projeto da cidade O Plano Diretor se ocupa de das locações residenciais. São Paulo: Imobiliária, 1996.
temas da cidade e do meio rural, incluindo suas relações RAPOSO, Alexandre. Situações jurídicas da prossão de
com municípios vizinhos, procurando um ambiente físi- corretor de imóveis. 2.ed. São Paulo: Imobiliária Ltda,

• 122
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

1995. . Manual jurídico do corretor de imóveis. 5.ed. São pacíco do imóvel locado;
Paulo: Colibrie, 1995. c) Manter, durante o contrato de locação, a for-
TRAVASSO, Ari. Compra e venda de imóveis. Rio de Ja- ma e o destino do imóvel alugado;
neiro: Iel Nórdica, 1991. d) Responder pelos vícios ou defeitos anteriores
. É assim que se faz... compra e venda de imóveis. Rio de à locação;
Janeiro: Iel e) Fornecer ao locatário, caso este solicite, de-
Nórdica, 1994. scrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua
REZENDE, José Machado. Operações Imobiliárias: entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos
Goiânia: Ed. AB, , 2001 existentes;
ZADIR, Ângelo e outros. Manual Do Técnico Em Trans- f) Fornecer ao locatário recibo discriminado das
ações Imobiliárias, Vol 1 11a. Ed. Goiânia: Ed. AB. importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
g) Pagar as taxas de administração imobiliária,
se houver,necessárias
despesas e de intermediações,
à aferição danestas compreendidas
idoneidade as
do pretend-
ente à locação ou de seu ador;
UNIDADE 5 h) Pagar os impostos e taxas, e ainda prêmio de seguro
complementar contra fogo, que incidam ou venham a in-
cidir sobre o imóvel locado, salvo disposição expressa em
A Administração Imobiliária contrário no contrato;
i) Exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes
SEÇÃO 1 relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
j) Pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Locação Predial Urbana
Quais os deveres do Locatário e os direitos
O contrato de locação em geral é bilateral, oneroso, co- do Locador?
municativo, típico, geralmente consensual, não formal e
de trato sucessivo. Agora vamos ver quais os deveres do Locatário:
É bilateral porque dele se srcinam obrigações para am- a) Pagar pontualmente o aluguel e os encargos
bas as partes. Este contrato se contrapõe ao unilateral, da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo
aquele que em sua formação só gera obrigações para uma estipulado, ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês
das partes, como ocorre na doação. O donatário não tem seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro lo-
obrigações para uma das partes, como ocorre na doação. cal não tiver sido indicado no contrato;
Já na locação, desde a srcem do trato, existem obrigações b) Servir-se do imóvel para o uso convencionado
para locador e locatário. No contrato bilateral, portanto, ou presumido, compatível com a natureza deste e com
existe a característica da dependência recíproca de obriga- m a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cui-
ções. O contrato de locação é bilateral por sua própria dado como se fosse seu;
natureza, não podendo a vontade das partes alterar essa c) Restituir o imóvel, nda a locação, no estado
característica. em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do
seu uso norma ;
Quais os deveres do Locador e os direitos do d) Levar imediatamente ao conhecimento do
Locatário? locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja
Antes de iniciar o estudo é sempre bom relembrar a dife- reparação a este incumba, bem como as eventuais turba-
rença entre quem é o Locador e quem é o Locatário. Lo- ções de terceiros;
cador: é o dono de prédio urbano ou rústico, que o dá de e) Realizar a imediata reparação dos danos veri-
aluguel ou arrendamento ao inquilino ou agricultor. cados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por
Locatário: aquele que toma
imóvel, especialmente de aluguel a coisa móvel ou
uma casa. si, seus dependentes, familiares,
f) Não modicar a formavisitantes
internaeou
prepostos;
externa do
Voltemos, então, à nossa pergunta: Quais os deveres do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do lo-
Locador e quais os direitos do Locatário? Sim, pois todo cador;
o contrato de locação requer direitos e deveres de ambas g) Entregar imediatamente ao locador os docu-
as partes. mentos de cobrança de tributos e encargos condominiais,
Os deveres do Locador: bem como qualquer intimação, multa ou exigência de au-
a) Entregar ao locatário o imóvel alugado, com toridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
seus pertences, em estado de servir ao uso a que se des- h) Pagar as despesas de telefone e de consumo de
tina, e a mantê-lo nesse estado, pelo tempo de contrato, força, luz e gás, água e esgoto;
salvo cláusula expressa em contrário; i) Permitir a vistoria do imóvel pelo locador, ou
b) Garantir, durante o tempo da locação, o uso

• 123
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e ex- No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará
aminado por terceiros, autorizados por ele; do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e
j) Cumprir integralmente a convenção de con- utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que
domínio e os regulamentos internos; se encontram.
k) Pagar o prêmio do seguro de ança;
l) Pagar as despesas ordinárias de condomínio. O que são as benfeitorias numa locação?

Quais as características da Locação Resi- São obras ou despesas feitas na coisa, para o m de con-
dencial? servá-la, melhorá-la ou embelezá-la. São obras, produtos
do trabalho do homem. Excluem-se de sua noção os
Nas locações ajustadas por escrito e com prazo igual ou acréscimos naturais que pode sofrer a coisa. O locatário
superior
ndo a trintaestipulado,
o prazo meses, a resolução do contrato ocorrerá
independentemente de noti- que necessárias
rias está de boaeféúteis
temdesde
direitoqueà retenção pelas benfeito-
não prejudique o imóvel
cação ou aviso. Findo o prazo ajustado, se o locatário (sua estrutura e substância).
continuar na posse do imóvel por mais de trinta dias sem
oposição do locados, presumir-se-á prorrogada a locação Quais os tipos de sucessão num contrato de
por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e locação?
condições do contrato. Ocorrendo a prorrogação, o lo-
cador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, 1) sucessão na locação na morte do locador
concedido o prazo de trinta dias para desocupação. Pela O vínculo locatício permanece mesmo com o faleci-
legislação em vigor, todo contrato de locação res dencial, mento do locador, sendo respeitado o prazo determinado
por mais que reze diferente o contrato, tem ou indeterminado do contrato. Os direitos e deveres são
o prazo legal, arbitrado em 30 meses. transmitidos aos herdeiros, os quais quando mais de uma
pessoa, serão eles considerados locadores solidários. En-
Quais as características da Locação não Res- quanto não tiver sido feita a partilha, poderá também o
idencial? espólio ser visto como locador. Neste caso quem respon-
de pelo espólio é o inventariante. Na dúvida a quem pagar
Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o loca- o aluguel, deve o locatário promover ação de consignação
tário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, em pagamento.
desde que, cumulativamente: 2) sucessão na locação na morte do locatário
a) O contrato a renovar tenha sido celebrado por No caso de locação residencial, o cônjuge ou compan-
escrito e com prazo determinado; heiro, e os herdeiros, carão sub- rogados nos direitos e
b) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a deveres do falecido. No caso de locação com nalidade
soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja comercial, carão com os direitos e obrigações o espólio
de cinco ou então, seu sucessor no negócio.
anos;
c) o locatário esteja explorando seu comércio, no Quem tem o direito de preferência de com-
mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três pra num imóvel locado?
anos.
Tem direito a preferência de compra do imóvel, o inqui-
Em que consiste a sublocação? lino do imóvel locado. Quando no caso da locação, hav-
endo interesse de vários condôminos na locação do bem
A sublocação é um contrato derivado. Existe um contrato será feita uma licitação entre eles.
derivado ou subcontrato quando sua existência decorre A preempção, ou preferência, impõe ao com-
exclusivamente de outro contrato.
também um contrato-base Nesse
ou contrato negóciodoexiste
principal, qual prador a obvender,
aquele vai rigaçãoou
dedar
oferecer ao vendedor
em pagamento, a coisa
para que
que este
emerge o contrato derivado. use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
O prazo para exercer o direito de preferência não poderá
O que é locação de temporada? exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a
dois anos, se imóvel.
Considera-se locação para temporada aquela destinada à
residência temporária do locatário, para prática de lazer, Quais os procedimentos no caso de despejo?
realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de ob-
ras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão so- Estes procedimentos processuais, dizem respeito aos
mente de determinado tempo, e contratada por prazo não casos de ações de despejo, consignação em pagamento

• 124
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

de aluguel e acessório da locação, revisional de aluguel e damente por prazo indeterminado. Nestes casos, não
renovatórias de locação. Cabem a eles: há necessidade de noticação prévia, salvo a hipótese da
Que os processos tramitam durante as férias fo- vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
renses e não se suspendem pela superveniência delas;
O local competente para conhecer e julgar tais Como se procede a Ação de Despejo?
ações é o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se A ação de despejo consiste no ato do locador despejar o
outro houver sido eleito no contrato; inquilino. Será concedido, liminar para desocupação em
O valor da causa corresponderá a doze meses de quinze dias, independentemente da audiência da parte
aluguel, ou na hipótese da extinção do contrato de contrária e desde que prestada a caução no valor equiva-
trabalho, os três salários vigentes por ocasião de ajuiza- lente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por
mento; fundamento exclusivo:
Desde que autorizado no contrato, a citação, in-
timação
cia ou noticação
com aviso far-se-áou,
de recebimento, mediante correspondên-
tratando-se de pessoa O descumprimento
do por escrito do partes
e assinado pelas mútuoeacordo,
por duascelebra-
teste-
jurídica ou rma individual, mediante telex ou fac-símile,munhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de
ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previs- seis meses para desocupação, contado da assinatura do
tas no código de processo civil; instrumento;
Os recursos interpostos contra as sentenças terão so- Havendo prova escrita da rescisão do contrato de
mente efeito devolutivo. trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;
O término do prazo de locação para temporada,
Quais as penalidades aplicadas? tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias
após o vencimento do contrato;
As penalidades mais comuns para os inquilinos são A morte do locatário sem deixar sucessor legí-
multas, despejo e indenização. E para o locador multa e timo na locação, permanecendo no imóvel pessoas não
indenização. Incorre de pleno direito o devedor na cláu- autorizadas por lei;
sula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a A permanência do sublocatário no imóvel, ex-
obrigação ou se constitua em mora. tinta a locação, celebrada com o locatário;
Para exigir a pena convencional, não é necessário que o Segundo qualquer que seja o fundamento da
credor alegue prejuízo. Ainda que o prejuízo exceda ao ação dar-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que
previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir in- poderão intervir no processo como assistentes.
denização suplementar se assim não foi convencionado. O prazo para desocupação voluntária conta-se da respec-
Se o tiver sido, a pena vale como mínimo da indenização, tiva noticação e não do trânsito em julgado da sentença
competindo ao credor provar o prejuízo excedente. que acolheu o despejo. Escoado o prazo da noticação,
mediante o requerimento do autor, se expede o mandato
Em que consiste a Denúncia Vazia? de despejo, autorizando o magistrado, o uso da força e o
arrombamento do imóvel se necessário.
Denúncia vazia é o dispositivo legal a que tem o locador,
de pedir despejo, independente de qualquer motivação. Em que consiste a Ação Revisional do Alu-
Para isso, o locador noticará o locatário dentro do pra- guel?
zo de 30 (trinta) dias, ndo o contrato de locação. Cabe A ação revisional de aluguel é aquela que autoriza o
denúncia vazia apenas no caso de imóvel não residencial, reajuste do aluguel sem que exista questionamento da
depois de transcorrido o prazo de 30 (trinta) meses da própria relação jurídica expressa no contrato de locação.
assinatura do contrato de locação. Após ndo o prazo de Na ação revisional de aluguel, se observará:
trinta meses, sendo à vontade de ambas as partes de pror- A petição inicial deverá indicar o valor do aluguel
rogar o contrato, mesmo que por igual período, a denún- cuja xação é pretendida.
cia vazia
desse novotornar-se-á
contrato. possível com o decurso do prazo to, o juiz,Aosedesignar
houver apedido
audiência de instrução
e com base nose elementos
julgamen-
fornecidos pelo autor ou nos que indicar, xará aluguel
Em que consiste a Denúncia Cheia? provisório, não excedente a 80% do pedido, que será dev-
ido desde a citação.
A denúncia cheia, também conhecida por denuncia mo- Sem prejuízo da constatação e até audiência, o
tivada, é o dispositivo legal que possibilita a retomada, réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, forne-
quando tem o retomante real necessidade, do imóvel. cendo os elementos para tanto.
Na sistemática revogada, procuravam os locadores a mo- Na audiência de instrução e julgamento, apresen-
tivação para o despejo a m de minorar o prejuízo de uma tada a contestação, que deverá conter contraproposta se
locação gravosa e inconveniente, reconduzida indeni- houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz

• 125
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

tentará a conciliação e, não sendo esta possível, suspend- Chama-se de aluguel a cessão do direito de uso e gozo de
erá o ato para realização de perícia, se necessária, desig- prédio urbano, ou rústico, ou de coisa móvel, por preço
nado, desde logo, audiência em continuação. convencionado e tempo determinado.
Não caberá ação revisional na pendência de pra-
zo para desocupação do imóvel, ou quando tenha sido Quais as características do Contrato de Lo-
este estipulado amigável ou judicialmente. cação?
A ação revisional pode ser proposta ainda que
em curso ação de despejo. Mesmo nessa hipótese nada A locação é feita através de um contrato que possui den-
está a dispensar o inquilino de pagar o justo valor de mer- tre suas características ser bilateral; oneroso; mutativo;
cado. típico. Além disso, é necessário que esse contrato seja
consensual, embora não formal, mas de trato sucessivo,
 Quandoc onguraaC onsignaçãod ePaga- visto a ser contratado a prazo determinado ou indeter-
mento? minadoseja
objeto e, que haja capacidade dos contratantes e que o
lícito.
A consignação de pagamento está à disposição do loca- Quais os casos que continuam regulados
tário, quando o locador não quer receber o valor do alu- pelo Código Civil e por leis especiais?
guel por algum motivo ou interpretação diversa do con-
trato, onde o primeiro poderá depositar o valor juízo, Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis es-
enquanto discute em juízo. peciais:

Quando ocorre a Ação Renovatória? a) As locações:


. de imóveis de propriedade da União, dos Es-
É a ação pertinente, quando da expiração do contrato de tados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações
locação e a manutenção do interesse do locatário em con- públicas;
tinuar no imóvel, contrario a vontade do locador, se já por . de vagas autônomas de garagem ou de espaços
fundo de comercio, benfeitorias, comodidade ou outro para estacionamento de veículos;
interesse particular. É através desta ação que se busca a . de espaços destinados à publicidade;
renovação do contrato. . em apart-hotéis, hotéis-residência ou equipa-
Garantia Locatícia é uma proteção para o locador, que rados, assim considerados aqueles que prestam serviços-
cede seu imóvel em contrato para uma terceira pessoa, regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a
garantindo sua renda ou retomada. As garantias Locatí- funcionar.
cias podem ser de acordo com a Lei do Inquilinato:
a) Caução: são valores depositados como garan- b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas mo-
tia nanceira do contrato. dalidades.
b) Fiador: esta garantia constitui-se de pessoas
com renda e bens imóveis que garantam e avaliem o con- Qual o prazo limite que um Contrato de Lo-
trato. cação pode ser ajustado?
c) Carta ança ou Seguro de Fiança Locatícia: é
contratada em banco ou seguradora pelo locatário e O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer
avalizará seu contrato, dando como garantia ao locador o prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou supe-
recebimento dos valores. rior a dez anos. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não
estará obrigado a observar o prazo excedente. Durante o
prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá
SEÇÃO 2 o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia,
poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a
A Lei do Inquilinato proporção
falta, a que prevista no art. 913
for judicialmente do Código Civil e, na sua
estipulada.
Pela deciência de imóveis próprios, pouca poupança O locatário cará dispensado da multa se a devolução do
para nanciamento e também pelas migrações, o merca- imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador,
do de locações no Brasil é bastante aquecido, sendo que privado ou publico, para prestar serviços em localidades
muitas pessoas têm a locação como uma fonte de renda diversas daquela do início do contrato, e se noticar, por
extra no aluguel de imóveis. A lei que rege estas relações escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias
entre inquilinos e proprietários é a Lei do Inquilinato. de antecedência.

Qual o conceito de Aluguel? Em que caso se aplica a Ação de Despejo?

• 126
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação brevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os
do locador para reaver o imóvel é a de despejo. Isto não herdeiros necessários e as pessoas que viviam na de-
se aplica se a locação termina em decorrência de desa- pendência econômica do “de cujus”, desde que residen-
propriação, com a imissão do expropriante na posse do tes no
imóvel. imóvel;
O locatário poderá denunciar a locação por prazo inde- b. nas locações com nalidade não residencial, o espólio
terminado mediante aviso por escrito ao locador, com e, se for o caso, seu sucessor no negócio.
antecedência mínima de trinta dias.
Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia cor- O que acontece nos casos de separação ou
respondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes divórcio?
quando da resilição. Nos casos de extinção de usufruto ou
de deicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou Em casos de separação de fato, separação judicial divór-
duciária
dias para apoderá ser denunciada,
desocupação, comhavido
salvo se tiver o prazoaquiescên-
de trinta cio ou dissolução
prosseguirá da sociedade
automaticamente comconcubinária,
o cônjuge ouacompan-
locação
cia escrita do nuproprietário ou do deicomissário, ou se heiro que permanecer no imóvel.
a propriedade estiver consolidada em mãos do usufru- Nestas hipóteses, a sub-rogação será comunicada
tuário ou do duciário. por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no
A denúncia deverá ser exercitada no prazo de prazo de trinta dias, a substituição do ador ou o ofereci-
noventa dias contados da extinção do deicomisso ou da mento de qualquer das garantias previstas nesta Lei.
averbação da extinção do usufruto, presumindo-se, após
esse prazo, a concordância na manutenção da locação. Quais as condições para a sublocação ou
empréstimo do imóvel?
E se o imóvel for alienado durante a locação?
A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do
Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente imóvel, total ou parcialmente, dependem do consenti-
poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa mento prévio e escrito do locador.
dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo Não se presume o consentimento pela simples demora
determinado e o contrato contiver cláusula de vigência do locador em manifestar formalmente a sua oposição.
em caso de alienação e estiver averbado junto a matrícula Aplicam-se às sublocações, no que couber, as dis posições
do imóvel. Idêntico direito terá o promissário-comprador relativas às locações. Rescindida ou nda a locação,
e o promissário-cessionário, em caráter irrevogável, com qualquer que seja sua causa, resolvem-se às sublocações,
imissão na posse do imóvel e título registrado junto à assegurado o direito de indenização do sublocatário con-
matrícula do mesmo. tra o sublocador. O sublocatário responde subsidiari-
A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa amente ao locador pela importância que dever ao sublo-
dias contados do registro da venda ou do compromisso, cador, quando este for demandado.
presumindo-se, após esse prazo, a concordância na ma-
nutenção da locação. SEÇÃO 3
A locação também poderá ser desfeita:
a) por mútuo acordo; Tributos, Impostos e Contribuições de Melhoria
b) em decorrência da prática de infração legal ou
contratual; Os Tributos e Impostos são recolhidos em todas as Trans-
c) em decorrência da falta de pagamento do alu- ações Imobiliárias, e também são incidentes sobre a coi-
guel e demais encargos; sa. Já contribuição de melhoria é devida quando há uma
d) para a realização de reparações urgentes de- despesa extraordinária visando melhorar a coisa pública.
terminadas pelo Poder Público, que não possam ser nor- Para tratarmos destes itens deveremos, antes de qualquer
malmente
imóvel ou,executadas com
podendo, ele se arecuse
permanência do locatário no
a consenti-las. coisa,
muito conceituarmos
utilizados nestealguns termos
conteúdo, sãojurídicos
eles: que serão

O que acontece no caso da morte do locador O que é considerado Sujeito Ativo?


e do locatário?
Sujeito ativo são os Municípios, Estados não divididos
a) Morrendo o locador, a locação transmite-se em municípios, Distrito Federal e União, nos territórios
aos herdeiros. federais não divididos em municípios.
b) Morrendo o locatário, carão sub-rogados
nos seus direitos e obrigações: O que é considerado Sujeito Passivo?
a. nas locações com nalidade residencial, o cônjuge so-

• 127
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

Sujeito passivo é o contribuinte, o proprietário do imóv- Pode ser por lei, lei ordinária do sujeito ativo (que é o
el, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a mais freqüente), ou pela União, através de lei complemen-
qualquer título. É o responsável quando, sem revestir a tar, atendendo a relevante interesse social ou econômico
condição de contribuinte, sua obrigação decorra de dis- nacional, uma das limitações constitucionais do poder de
posição expressa em lei. tributar.

O que são Bens Imóveis por natureza ou QualosignicadodeBasedeCálculo?


acessão física?
Base de cálculo é o valor do imóvel. São excluídos os va-
É o solo com a superfície, os seus acessórios e adjacentes lores dos bens móveis mantidos em caráter permanente
naturais, compreendendo as árvores e os frutos penden- ou temporário, para efeito de utilização, exploração, afor-
tes, o espaço aéreo e o subsolo. Tudo quanto o homem moseamento ou comodidade. Para o imposto territorial
incorporare construções,
edifícios ao solo, comodeamodo
semente
quelançada a terra,
não possa os
retirar urbano a base
periódica é oacréscimo
e esse valor venal,
nãoqueconstitui
dependemajoração
de avaliação
do
sem destruição, modicação, fratura ou dano.(Cód Civil tributo. A alíquota é xada por lei, conforme o princípio
art. 79). da legalidade, uma das limitações constitucionais do pod-
er de tributação.
O que é Zona Urbana?
É denida em lei municipal, observando o requisito míni- O que é o Imposto sobre Transmissão de
mo da existência de 2 (dois) dos seguintes melhoramen- Bens Imóveis?
tos, construídos ou mantidos pelo Poder Público, a saber:
Meioocomcanalizaçãodeáguaspluviais; O imposto sobre transmissão de Bens Imóveis
Abastecimentodeágua; ou Intervivos é o imposto devido sobre todas as trans-
Sistema de esgotos sanitários, ações imobiliárias, onde a causa da transferência não é
Rede de iluminação pública, com ou sem loteamen- “causa mortis”.
toparadistribuiçãodomiciliar;
Escolaprimária; O que diz o Código Tributário Nacional so-
Posto de saúde a uma distancia mínima de três quilô- bre os impostos?
metros do imóvel considerado.
O imposto, de competência, sobre a transmissão de bens
O que é considerado Área Urbanizável ou de imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gera-
Expansão Urbana? dor:

A lei municipal pode considerar urbanas as áreas urban- a) A transmissão a qualquer título, da propriedade ou do
izáveis ou de expansão urbana, constante de loteamentos domínio útil de bens imóveis, por natureza ou por
aprovados pelos órgãos competentes destinados à habita- acessão física, como denidos na lei civil.
ção, à industria ou ao comércio, mesmo que localizados b) A transmissão, a qualquer título de direitos reais sobre
fora das zonas denidas nos termos anteriores. imóveis, exceto os direitos reais de garantia.
c) A cessão de direitos relativos às transmissões referidas
O que é considerado Área Urbana por Equi- nos itens “a” e “b”.
paração?
É o caso de “sítio de recreio” e no qual a eventual Atenção!
produção não se destine ao comércio.
Nas transações “causa mortis” ocorrem tantos fatos gera-
Quando um imóvel é considerado com Imu- dores distintos quantos sejam os herdeiros ou legatários.
nidade perante a tributação? Quais os cuidados que devemos ter antes de
É decorrente da imunidade tributária do patrimônio da fazer uma operação imobiliária?
União, dos Estados, Distrito Federal e dos outros mu-
nicípios e suas autarquias: Devemos ter um cuidado especial, antes de se fazer
Templos de qualquer culto; qualquer operação imobiliária, vericando se o imóvel
Partido políticos; (objeto de transação) está realmente livre de qualquer
Instituições de educação e assistência social. ônus.
Antes de ser dado o sinal, será exigido provar que este
Quando um imóvel é considerado Isento de imóvel, indiscutivelmente, está livre de ônus. Em caso
tributação? de ser dado sinal, poderá haver cláusula de devolução da

• 128
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

respectiva importância, dentro de 48 horas, se compro- pois o legislador municipal, pode fazer política urbana
vada a existência de tal. Podemos citar como ônus mais usando de progressividade de carga tributaria, para for-
comuns: çar o proprietário do imóvel a dar utilização eciente ao
mesmo, fazendo que o imóvel cumpra sua função social.
a) Hipoteca Utilizando-se os elementos da relação tributária, o impos-
b) Penhoras to sobre propriedade predial e territorial urbana pode ser
c) Servidão estudado nos seguintes aspectos:
d)
e) C ondomínio 1) Quanto aos Elementos:
Execução por dividas e tributos referentes a impostos, a) Propriedade, posse, domínio útil.
taxas, contribuições de melhoria etc. b) Bem imóvel por natureza, por acessão física.
c) Zona urbana, áreas urbanizáveis, áreas de expansão ur-
Quem
tração de tem a obrigação da despesa com a ex-
documentos? bana.
d) Zona urbana por equiparação (sítio de recreio).
2) Quanto à Imunidade:
Quem tem a obrigação de assegurar ao comprador a plena a) União, Estados, Distrito Federal, Municípios e Autar-
e total “propriedade da coisa”, com os respectivos títulos quias.
e regularização da situação, é o proprietário, cando a seu b) Templos de qualquer culto.
encargo todas e quaisquer despesas para, se obter títulos e c) Partidos políticos e instituições de educação e assistên-
certidões necessárias. Esses serão apresentados ao com- cia social.
prador, que verica a regularidade do imóvel, que é objeto
da transação. O que pode ser considerado um imóvel ru-
Imóvel Rural é o prédio, de área continua qualquer que ral?
seja a sua localização, que se destine à exploração extra-
tiva, agrícola, pecuária ou agro-industrial, quer através de Base de cálculo: valor venal (valor de venda)
planos públicos de valorização, quer através da iniciativa
privada.  Qual o signicado da progressividade do
O Imposto Territorial Rural (ITR) é de competência da IPTU?
união, porém, o produto desta arrecadação pertence ao
município onde esteja situado o imóvel. O IPTU, com o Estatuto da Cidade e Emenda Consti-
tucional, ganhou progressividade no tempo, visando
Em que condições os imóveis estão imunes a subutilização do imóvel, promovendo o adequado
ao ITR? aproveitamento, ou seja, poderá o poder público sobre
taxar imóveis, forçando os proprietários a construírem
Consideram-se imunes desse imposto, os sítios com áreas com o máximo de aproveitamento.
que não excedam a 25 hectares e quando os cultive, só ou
com a família, desde que o proprietário não tenha outro Quem são os responsáveis pelos encargos
imóvel. Previdenciários?
A base de cálculo do imposto é o valor fundiário, isto é,
o valor do solo nu, sem qualquer intervenção humana. O A consolidação das Leis da Previdência Social estabelece
imposto, de competência da união, sobre a propriedade que o proprietário, o dono da obra, o condomínio de uma
territorial rural tem como fato gerador à propriedade, o unidade imobiliária, seja qual for a forma de contrato de
domínio útil ou a posse de imóvel por natureza, como execução de obra de construção, acréscimo ou reforma
denido na lei civil, localizado fora da zona urbana do do imóvel, são igualmente responsáveis (solidários) com
município. o construtor para o cumprimento das obrigações, que

O que é o Imposto Predial Territorial Urba- nela constam,


alguma a menos
retenção que tenhapara
de importância, havido, por parte
garantia dessasdeles,
ob-
no? ras até a expedição de Certicado de Quitação. Quando a
prestação de serviços for feita por “tarefa” ou “sob emp-
O IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano – é o reitada”, estarão isentos, proprietário e construtor, dessas
imposto que incide sobre a propriedade de casas, aparta- obrigações, desde que obriguem o sub-empreiteiro a re-
mentos, lotes, terrenos, prédios desde que estejam na área colher previamente, xado pelo INSS como contribuição
urbana do município. A Constituição Federal explicita previdenciária, inclusive o seguro de acidentes de trab-
que são de competência dos Municípios os impostos so- alho. Não será dividida a contribuição previdenciária, se a
bre a propriedade predial e territorial urbana. construção for feita em regime de “mutirão”, ou seja, sem
Com o Estatuto da cidade o IPTU, ganhou “novo status”, mão-de-obra assalariada.

• 129
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

Em que consiste a Contribuição de Melho- As funções administrativas podem ser delegadas a uma
ria? pessoa de conança do síndico, e sob sua inteira respon-
A contribuição de Melhoria é um instrumento de política sabilidade, mediante aprovação da assembléia geral.
urbana. Trata-se de um tributo que incide sobre o sujeito O sistema, administrador(a) ou administração indireta é o
passivo, para a realização de obras públicas que acabam mais conhecido ou pelo menos o mais adotado na admin-
decorrendo em valorização imobiliária. No entanto face istração de condomínios. Nesse sistema, a administração
à realidade brasileira, ca difícil aplicar mais este tributo, é realizada por empresa especializada, geralmente é escol-
tendo o mesmo então pouca utilidade prática. No entan- hida pelo síndico.
to o Estatuto da Cidade visa incentivar a aplicação desta Logo, as atribuições desta administração indireta
como forma de tributo para recuperar o investimento pú- são:
blico, antes feito a fundo perdido, para áreas que tenham a) Representar, ativa e passivamente o condomínio, em
valorização imobiliária
A contribuição face àsé um
de melhoria melhorias
tributoefetuadas.
eminentemente juízo comuns
esses ou fora dela, e praticar
a todos os atos dedentro
os condôminos, defesados
doslimites
nter-
social, uma vez que se aplica sobre o proprietário que teve previstos em lei ou na convenção de condomínio.
o seu imóvel valorizado e este retorna valores aos cofres b) Exercer a administração do condomínio, no que diz
públicos em benecio da coletividade. respeito à sua vigilância, à moralidade, à segurança e a
serviços gerais.
c) Praticar outros atos estabelecidos em lei ou na própria
SEÇÃO 4 convenção de condomínio: dentre esses atos incluem-se
o de convocar assembléias gerais de condomínios, arreca-
Administração Imobiliária dar as contribuições, cobrar multas, etc.
d) Impor as multas previstas na lei, na convenção ou no
O que se considera um condomínio? regimento interno.
e) Cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento in-
Denomina-se condomínio a situação srcinada do direito terno (referente aos direitos e deveres dos condôminos),
de domínio exercido por várias pessoas sobre o mesmo bem como executar e fazer executar as deliberações da as-
objeto. No sentido literal mais puro, tem-se o condomínio sembléia, tais como as que dizem respeito ao aumento do
como a propriedade em comum, ainda em estado de indi- valor das contribuições, ao rateio de despesas extras, à
visão, na qual o direito de cada condômino não incide so- pintura do prédio, à instalação de extintores de incêndio,
bre uma parte determinada ou denida, mas tão somente etc.
sobre um quinhão ou fração ideal. f) Prestar contas à assembléia dos condôminos: deve o
No que se refere especicamente a prédios constituídos síndico prover a prestação de contas em duas
por diversas unidades autônomas, cada qual com área oportunidades.
perfeitamente determinada, entende-se por condomínio
o conjunto de apartamentos ou de salas (quando se tratar Quais os deveres dos Condôminos?
de prédios com ns não-residenciais), corredores, eleva-
dores e outras áreas de uso comum, pertencentes a diver- Condômino é o dono, com outro(s), da mesma proprie-
sos proprietários. dade móvel ou imóvel em comum. O proprietário do
apartamento não sofre limitações em seu direito real. Ap-
Quem é o Síndico? enas esse seu direito se acha regulamentado pela Lei n.º
4.591, de 16/12/1964, que trata da organização da vida
O Síndico é o administrador do prédio de dois ou mais em comum no edifício. A convenção é um instrumento
pavimentos, eleitos pelos condôminos, de forma pre- que exterioriza os direitos e os deveres fundamentais dos
vista na convenção. Seu mandato é de no máximo 02 condôminos. É através da convenção que o condômino
(dois) anos, permitida
Os condôminos a reeleição,
respondem sem limite
pelas faltas de vezes.
do síndico, mas se vale parafunciona
convenção invocar seus
comodireitos,
norma em juízodoe condomínio.
interna fora dele. A
cabe-lhes o direito regressivo contra o mesmo. Por im- Além da convenção, o próprio Código Civil esclarece so-
posição de lei, todo o condomínio, independentemente bre os direitos e os deveres dos condôminos.
do número de unidades autônomas que tiver, deverá ter a) Pagar, mensalmente, ao síndico, os valores relativos à
um síndico, que será o seu administrador. cota-parte que lhe couber nas despesas ordinárias do con-
domínio.
b) Pagar, sempre que for necessário e exigido, a sua cota-
parte nas despesas relativas às obras que interessarem à
Quais as atribuições do Administrador de estrutura integral e a conservação do prédio.
Condomínio? c) Contribuir para a constituição do Fundo de Reserva.

• 130
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

d) Instalar, em sua unidade autônoma, medidor de água Condomínio?


ou aparelho de registro, para a mensuração da quantidade Os proprietários promitentes-compradores, cessionários
de água consumida pelo condômino. ou promitentes - cessionários dos direitos pertinentes à
e) Permitir o ingresso, em sua unidade autônoma, do aquisição de unidades autônomas, em edicações a serem
síndico e empregados do condomínio, quando indispen- construídas, em construção ou já construídas, elaborarão,
sável à realização de serviços que visem a segurança da es- por escrito, a Convenção de Condomínio, e deverão, tam-
trutura do prédio ou necessários à instalação e reparos de bém, por contrato ou por deliberação, em assembléia,
tubulações, nas unidades vizinhas, e para possibilitar a lei- aprovar o Regimento Interno da edicação ou conjunto
tura de medidores de consumo de água. de edicações.
f) Contribuir para as despesas do condomínio, na propor-
ção de suas frações ideais. Quando é considerada aprovada a Conven-
g) Não realizar obras que comprometam a segurança da ção do Condomínio?

edicação.
h) Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e Considera-se
os de unidades,aprovada, e obrigatória
promitentes- para os
compradores, proprietári-e
cessionários
esquadrias externas. promitentes - cessionários, atuais e futuros, como para
i) Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edi- qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas
cação, e não as utilizar de maneira prejudicial de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3
ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou (dois terços) das frações ideais que compõem o con-
aos bons costumes. Dentre outros, constituem-se direitos domínio.
dos condôminos:
a) usar e usufruir, com exclusividade, sua unidade autôno- Quais os direitos dos Condôminos?
ma, segundo seus próprios interesses, desde que tal uso
não implique em prejuízo dos demais condôminos; Quais os principais itens que deve conter a Conven-
b) usar as áreas e partes comuns do condomínio (cor- ção do Condomínio?
redores, escadas, elevadores, salão de festas, jardins) de Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a
forma convencional, ou seja, sem causar danos, incômo- Convenção deverá conter:
do ou embaraço aos demais condôminos; a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as
c) comparecer às assembléias gerais, discutir, votar e ser de condomínio, com especicações das diferentes
votado, desde que se encontre quite em relação às taxas áreas;
e quotas condominiais; o destino das diferentes partes;
d) manter em seu poder as chaves da porta de acesso ao o modo de usar as coisas e serviços comuns;
prédio e do portão da garagem; Encargos, forma e proporção das contribuições
e) solicitar e obter esclarecimento do síndico sobre dos condôminos para as despesas de custeio e para as
questões que considere relevante e inerente ao seu direito extraordinárias;
de condomínio; o modo de escolher o síndico, e o Conselho
f) denunciar ao síndico as irregularidades que observar no Consultivo;
âmbito do condomínio; as atribuições do síndico, além das legais;
g) recorrer à assembléia geral dos atos ou decisões do a denição da natureza gratuita ou remunerada de suas
síndico que venham em seu prejuízo ou em prejuízo do funções;
condomínio; o modo e o prazo de convocação das assemblé-
h) usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; ias gerais dos condôminos;
i) usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e o quorum para os diversos tipos de votações;
contanto que não exclua a utilização dos demais compos- a forma de contribuição para constituição de
suidores; fundo de reserva;
j) votar nas deliberações da assembléia e delas participar, a forma e o quorum para as alterações de con-
estando quite. venção; a forma e o quorum para a aprovação do Regi-
O que é a Convenção do Condomínio? mento Interno quando não incluídos na própria Conven-
ção. no caso de conjunto de edicações, xará os direitos
A Convenção do Condomínio é a Lei máxima dentro do e as relações de propriedade entre os condôminos das
mesmo, desde que não conite com direitos da Constitu- várias edicações, podendo estipular formas pelas quais
ição Federal e do Código Civil se possam desmembrar e alienar porções do terreno,
É a norma com poder imperativo que vai ordenar e regu- inclusive as edicadas.
lamentar as ações dentro do condomínio.
Quais as proibições aos condôminos?
A quem cabe a elaboração da Convenção do

• 131
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

A Lei n.º 4.591/64, atendendo ao princípio de ordem para o uso convencionado; restituir o imóvel ao m do
pública, para proteger a propriedade particular, estabel- contrato, em bom estado; levar ao conhecimento do lo-
eceu de forma enfática: cador o surgimento de qualquer dano ou defeito; realizar
Art. 10º: “É proibido a qualquer condômino: reparação dos danos apresentados pelo imóvel; entregar
a) alterar a forma externa da fachada; ao locador os documentos e recibos pedidos; pagar as
b) decorar as partes e esquadrias externas com tonali- despesas de telefone, luz, água, esgoto, gás; manter insta-
dades ou cores diversas das empregadas no conjunto da lações e áreas em comum e repor o fundo de reserva caso
edicação; seja necessário. Compete ao administrador imobiliário:
c) destinar a unidade à utilização diversa da nalidade do alugar o imóvel, receber o aluguel, recolher os impostos
prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao ou taxas, representa o
sossego, à salubridade e à segurança dos demais condômi- condômino perante as assembléias e pagar as despesas,
nos; dentre outros atos.
d) embaraçar o uso das partes comuns”. pessoas Condomínio
detém sobre oé mesmo
o direitoobjeto.
simultâneo que várias
Constitui-se por
convenção
onde são descritas e caracterizadas as partes de pro-
PONTO CHAVE: priedade comum, exclusiva; os deveres e direitos dos
condôminos; as assembléias gerais; a administração do
O transgressor cará sujeito ao pagamento de multa pre- condomínio por um síndico; o Conselho Fiscal; o orça-
vista na convenção ou no regulamento do condomínio, mento; as penalidades; as despesas condominiais, etc.
além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da Fazem parte dos deveres dos condôminos; observância
prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização ju- das condições estéticas comuns do edifício; despesas e
dicial, mandar desmanchá-la, à custa do transgressor, se obras de interesse geral; participação nas despesas; res-
este não a deszer no prazo que lhe for estipulado. sarcimento de cert5os prejuízos; aplicação de sanções;
preceitos atinentes à boa vizinhança.
 Comoc adi vididaat ributaçãonu mCo n- Quanto aos direitos dos condôminos, encontramos: a
domínio? liberdade de trânsito pelas partes comuns; a faculdade de
utilizar as áreas de serviço ou de acesso a qualquer parte
Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será do edifício; a propriedade exclusiva da propriedade que
tratada como prédio isolado, contribuindo o respectivo lhe cabe; o direito de participar das reuniões e assembléias
condômino, diretamente, com as importâncias relativas e de denunciar qualquer irregularidade da administração
aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na do prédio, etc.
forma dos respectivos lançamentos.

. REFERÊNCIAS
RESUMO
ALVINO, José. Avaliação de Imóveis. Laguna SC: paper
Veja a seguir os principais assuntos que você estudou nes- 35 s, 1999.
ta unidade. Chamamos de locação predial o fato de um AYRES, Antonio. Como avaliar imóveis... sem mistérios.
imóvel ser posto à disposição de alguém, mediante con- São Paulo: Imobiliária,1996.
trato de locação e em troca de uma remuneração ajustada BUENO, A Márcio A. O corretor de imóveis e as regras
e de acordo com a Lei do Inquilinato. As três disposições das locações residenciais. São Paulo: Imobiliária,
essenciais do contrato de locação são: o imóvel descrito, 1996.
o preço e o acordo de vontades. A locação predial urbana RAPOSO, Alexandre. Situações jurídicas da prossão de
é regulada por lei especial – a Lei do Inquilinato n° 8.245, corretor de imóveis. 2.ed. São Paulo: Imobiliária Ltda,
de 18 de(ooutubro
locador de 1941
proprietário e tem como
ou responsável do responsáveis
imóvel) e o lo-o 1995.
. Manual jurídico do corretor de imóveis. 5.ed. São Paulo:
catário (a pessoa que aluga). Compete ao locado: entregar Colibrie, 1995. TRAVASSO, Ari. Compra e
ao locatário o imóvel alugado em bom estado; garantir venda de imóveis. Rio de Janeiro: Iel Nórdica, 1991.
o uso pacíco do imóvel durante a locação; manter du- . É assim que se faz... compra e venda de imóveis. Rio de
rante a locação a forma e o destino do imóvel; responder Janeiro: Iel
pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; fornecer Nórdica, 1994.
documentos e recibos pedidos; pagar as taxas de admin- REZENDE, José Machado. Operações Imobiliárias:
istração imobiliária (se houver) e as despesas extras de Goiânia: Ed. AB, , 2001
condomínios. Compete ao locatário: pagar pontualmente ZADIR, Ângelo e outros. Manual Do Técnico Em Trans-
o aluguel e os encargos da locação; servir-se do imóvel ações Imobiliárias, Vol 1 11a. Ed. Goiânia: Ed. AB.

• 132
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

EXERCÍCIOS
Operações imobiliárias

1 – Como principais atividades do COFECI, podemos destacar:

a) Criar e extinguir Sindicato de Corretores de Imóveis, xando-lhes a jurisdição


b) Indicar o presidente do COFECI
c) Baixar normas de ética prossional e scalizar a prossão de corretor de imóveis
d) Elaborar contratos para atividades de locação de imóveis para o mercado imobiliário
e) Eleger representantes para Câmara Federal de Deputados
2 – O corretor de imóveis pode legalmente desenvolver atividades como:

a) Administrador de condomínios
b) Síndico
c) Incorporador de negócios imobiliários
d) Venda de imóveis de terceiros
e) Todas as alternativas anteriores estão corretas

3 – São impedimentos para a venda de um imóvel:

a) Hipoteca
b) Alienação
c) Desapropriação
d) Todas as alternativas anteriores estão corretas
e) Nenhumas das alternativas estão corretas

4 – A garantia locatária é uma proteção para o locador que cede ser imóvel em contrato para uma terceira pessoa. Ela
é representada por:

a) Caução
b) Fiador
c) Carta e Seguro
d) Fiança
e) Todas as alternativas estão corretas

5 – Como um imóvel pode ser conscado?

a) Quando se encontra em estado de abandono


b) Quando é adquirido por meios ilícitos
c) Quando é proveniente de crimes
d) As alternativas B e C estão corretas
e) Nada dene a restituição do imóvel
6 – Os proprietários de um imóvel têm assegurado por lei os direitos de:

a) Usar, perder e dispor


b) Usar, gozar e dispor
c) Dispor, alienar e desapropriar
d) Usar e dispor
e) Somente dispor do imóvel

• 133
Curso Técnico em Transações Imobiliárias

7 – Quais os direitos do Corretor de Imóveis quanto ao CRECI?

a) Recebimento da Carteira de Identidade Prossional


b) Votar e ser votado para o Conselho Regional e Federal da categoria
c) Elaborar contrato padrão para os serviços de corretagem de imóveis de observância obrigatória pelos inscritos
d) Destituir o Diretor de Conselho Regional
e) As alternativas A e B estão corretas

8 – Como sanção disciplinar o corretor de imóveis está sujeito?

a)
b) Advertência
A anúncio ouverbal, censura,
impresso multa
relativo e apreensão
à sua da carteira prossional
atividade prossional
c) Violação de seu sigilo prossional e bancário
d) Prejuízo dos interesses que lhe foram conados
e) Recusa e facilitação de terceiros em suas transações imobiliárias caso não pague em dia sua contribuição ao
Conselho Regional.

9 – A denúncia vazia é o dispositivo legal que tem o locador, de pedir despejo independente de qualquer motivação,
Cabe apenas no caso de imóvel:

a) Residencial
b) Não Residencial
c) Público
d) Particulares
e) Estatais e Federais

10 – O sindicato dos corretores de imóveis é o (a):


a) SINDIMOVEIS
b) SECOVI
c) SINDUSCON
d) CRECI
e) FAESC

• 134
Cu