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TRIBUNAL DE JUSTIÇA
SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO Nº 0143975-39.2004.8.19.0001
APELANTE: ATLÂNTIDA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS LTDA
APELADO: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO BANDEIRANTE ALEXANDRE DE
GUSMÃO
ORIGEM: JUÍZO DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DA COMARCA DA CAPITAL

ACÓRDÃO

APELAÇÃO. Ação de procedimento sumário. Contrato

de prestação de serviço de administração de
condomínio. Dentre as funções do administrador, a
principal é a de auxiliar o síndico no exercício das
respectivas atividades, orientando-o sobre os aspectos
legais e administrativos da sindicatura. Embora não
caiba ao administrador tomar decisões ou providências -
tal é inerente à função do síndico -, àquele incumbe
alertá-lo para que o faça. E a isso se obrigou a
Administradora contratada pelo Condomínio, sem que o
cumprisse. Denúncia motivada do contrato.
Descabimento de multa rescisória, a teor do disposto no
art. 603 do CC/02. Recurso a que se nega provimento.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação nº

0143975-39.2004.8.19.0001, originários do Juízo de Direito da 1ª Vara Cível da
Comarca da Capital, em que figuram, como apelante, ATLÂNTIDA
ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS LTDA., e, como apelado, CONDOMÍNIO DO
EDIFÍCIO BANDEIRANTE ALEXANDRE DE GUSMÃO, os Desembargadores que
compõem a Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de
Janeiro ACORDAM, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos
do voto do Relator.

Rio de Janeiro, 07 de agosto de 2013.

Des. Jessé Torres

Relator

Assinado em 08/08/2013 12:11:14

Jesse Torres Pereira Junior:7267 Local: GAB. DES JESSE TORRES PEREIRA JUNIOR
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SEGUNDA CÂMARA CÍVEL
APELAÇÃO Nº 0143975-39.2004.8.19.0001

VOTO

Relatório nos autos.

Aos 09.01.1987, as partes firmaram contrato de

prestação de serviços para administração de condomínio pelo prazo de
12 (doze) meses, prorrogável por igual período se não houvesse
manifestação expressa em contrário de uma das partes, com
antecedência mínima de trinta (30) dias, ressalvado que, no caso de
rescisão, seria devido à Administradora o valor correspondente à taxa
de administração até o final de cada período (fls. 15-16).

Desde então, dito contrato vinha sendo prorrogado

automaticamente, até que, por missiva de 24.05.2004, o Condomínio
notificou a Administradora de que, a partir de 31.05.2004, não mais lhe
daria continuidade (fls. 17). Esta, então, propôs a presente demanda
com o fim de ser declarado que a rescisão do contrato se deu de forma
prematura e sem justa causa, dando azo ao recebimento da multa de R$
12.268,97. Em resposta, o Condomínio afirmou que a Administradora
não cumpriu as obrigações contratuais e formulou pedido contraposto
no sentido de ser condenada a devolver-lhe valores que havia retido
ilicitamente.
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A sentença teve por improcedentes ambos os
pedidos, desafiando o apelo da Administradora autora reconvinda,
resignado o Condomínio réu reconvinte.

O Condomínio apelado pondera que denunciou o

contrato em razão do não cumprimento das obrigações por parte da
sociedade empresária apelante, que as negligenciou na medida em que
deixou de lhe prestar orientações técnicas, jurídicas e legais; fez
lançamentos contábeis de despesas datadas de mais de ano; adiantou
numerários à síndica então em exercício, sem regular e periódica
comprovação de sua utilização, os quais haveriam de ser em valores
suficientes ao pagamento imediato de pequenas despesas, de acordo
com os limites estabelecidos na Convenção; efetuou adiantamentos à
síndica nos meses de fevereiro, abril, junho, julho e agosto de 2003,
sem identificação da natureza dos respectivos créditos; embora os
adiantamentos liberados entre agosto e dezembro de 2003 houvessem
sido utilizados nesse mesmo período, para pagamento de serviços,
somente em janeiro de 2004 foram documentalmente registrados em
balancete pela Administradora; a síndica efetuou pagamentos com
recursos de conta poupança, sem as retenções legais (INSS,
COFINS/CLSS/PIS), tudo consoante apontado em relatório firmado por
auditoria independente, contratada pelo Condomínio (fls. 86-170).

A prova técnica colhida sob o pálio da jurisdição

confirmou o relatório da auditoria (fls. 269-278), inclusive quanto à
atuação da Administradora, registrando o fato de que “o procedimento
utilizado para a comprovação das despesas realizadas pela síndica, no
período de agosto a dezembro de 2003, e somente contabilizadas em
janeiro de 2004, comprometeu o regular acompanhamento da
movimentação financeira do Condomínio e descumpriu os princípios
básicos de contabilidade estabelecidos, com reflexos nas normas fiscais
em vigor, especialmente as do INSS” (fls. 276).

Intimada a informar, objetivamente, se houve ou não

falha nos serviços prestados pela Administradora (fls. 620-621), a perita
ratificou o laudo, bem como as recomendações contábeis da auditoria
(fls. 625-626), aduzindo que as despesas realizadas pela síndica, no
período de agosto a dezembro de 2003, por meio de recursos da conta
poupança, foram contabilizadas em janeiro de 2004 porque somente
nesta data houve o encaminhamento à Administradora, o mesmo
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ocorrendo em relação aos pagamentos efetuados pelos serviços no
período compreendido entre agosto e dezembro de 2003, razão pela
qual as retenções legais deixaram de ser efetuadas à época do
pagamento.

O fato de a louvada haver ressalvado a ausência de

incorreção contábil nos balancetes da apelante, bem como de que os
lançamentos de despesas havidas em 2003 foram levados a efeito em
2004 porque somente nessa data recebeu a documentação pertinente,
não afasta a falha na prestação dos serviços, certo que os lançamentos
não foram efetuados no exercício pertinente, acarretando que tampouco
o fossem as retenções legais (INSS/COFINS/CSLL/PIS), deixando
vulnerável o Condomínio.

Nas razões recursais, a apelante intenta transferir, à

síndica então em exercício, a responsabilidade pela manutenção de
duas contas bancárias, sem que disto tivesse conhecimento, bem como
de que somente em janeiro de 2004 lhe foram remetidas as contas das
despesas realizadas diretamente pela síndica em 2003.

Desvalioso o argumento.

Administrar é gerir negócio próprio ou alheio, ou seja,

exercer função regulamentada pelo art. 653 do CC/02, tornando o
administrador mandatário do representante legal do Condomínio –
“Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para,
em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o
instrumento do mandato”.

Dentre as funções do administrador, a principal é a

de auxiliar o síndico no exercício de suas atividades cotidianas,
orientando-o sobre os respectivos aspectos legais e administrativos.
Embora não caiba ao administrador tomar decisões ou providências - tal
é inerente à função do síndico -, àquele incumbe a este alertar para que
o faça. E a tanto se obrigou a Administradora pelo contrato, sem que o
cumprisse.

A falha na prestação dos serviços da apelante reside

no fato de que deixou de prestar orientações técnicas e jurídicas ao
Condomínio, não sendo aceitável que despesas realizadas diretamente
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pela síndica, durante meses de um determinado ano (2003), só lhe
fossem remetidas no ano seguinte. A síndica teria de haver sido
orientada pela Administradora no sentido de que os comprovantes das
despesas deveriam ser apresentados mensalmente, diante das
consequências que poderiam advir, como advieram (pendência de
pagamento de retenções legais), caso fossem escrituradas em período
posterior, como ocorreu.

De acordo com o contrato firmado entre as partes, a

Administradora obrigou-se a superintender a administração interna em
matéria fiscal, trabalhista e financeira (fls.15), o que não fez a contento.

Como bem ressaltado pela sentença, “na seara de

administração de condomínios, a adequação formal às normas de contabilidade e
a efetivação de recolhimentos tributários é conduta basilar e inafastável do
fornecedor, tendo em conta que a contratação de prestação desse tipo de serviço
denota, presumidamente, a hipossuficiência técnica do corpo administrativo da
comunidade condominial para gerir seus interesses e obrigações, interna e
externamente. Ou seja, o condomínio/consumidor que busca contratar uma
administradora/fornecedora quer gozar da segurança no trato das contas
comunitárias, quer se pôr a salvo de questiúnculas tributárias; os seus
comunheiros querem pagar a cota condominial e dormir em paz”.

Resultou, portanto, demonstrada a justa causa para

a denúncia do contrato pelo Condomínio, sem que a Administradora
fizesse jus à multa contratual, ao que se extrai, a contrário senso, do
art. 603 da lei civil – “Se o prestador do serviço for despedido sem justa
causa, a outra parte será obrigada a pagar-lhe por inteiro a retribuição
vencida, e por metade a que lhe tocaria de então ao termo legal do
contrato”.

Eis os motivos de votar por que se negue provimento

ao recurso, mantida a sentença como lançada.

Rio de Janeiro, 07 de agosto de 2013

Des. Jessé Torres

Relator