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Bienes Raíces

J. A. “Tony” Ruano
Bienes Raíces
Sexta edición, 2016
©Autor: J. A. “Tony” Ruano
www.ruanoart.com
truano7@gmail.com
©Diseño de portada: Gabriel Zubiat
©Corrección y estilo: Vilma E. Muises
©Maquetación: ENZOft Ernesto Valdes
©Fotografía: Adria L. Ruano

Todos los derechos reservados. Bajo las sanciones establecidas en el ordenamiento


jurídico, queda rigurosamente prohibido, sin autorización escrita de los autores del
copyright, la reproducción total o parcial de esta obra por cualquier medio o procedimiento,
comprendidos la reprografía y el tratamiento informático, así como la distribución de
ejemplares mediante alquiler o préstamo públicos.
A Adria Lourdes, por entenderme y apoyarme.
A mis hijos, Adelkys y Anel.
A la memoria de mis padres.
A la memoria de mi amigo Paco Ferrer.
PRÓLOGO.

El amigo Ruano me honró pidiéndome escribiera el prólogo de su nuevo


libro, el cual explora varios aspectos sobre bienes raíces.
Ya había tenido la oportunidad y disfrute de leer otras obras literarias de
José A. “Tony” Ruano. Entre ellas un libro de fábulas para niños de todas las
edades. También había disfrutado sus dos obras poéticas en las cuáles su
estilo fresco, musical y enérgico, claramente dejaba una huella impresionante.
Este libro es diferente, obviamente, a los otros escritos por el autor. Es
una herramienta útil y necesaria tanto para la persona neófita en el campo de
bienes raíces, como para el más sofisticado inversionista.
El estilo y formato del libro es simple, franco y fácil de leer. Me atrevo
a decir que es, en gran parte, un espejo de la personalidad de su autor.
El autor expande, agrupa y selecciona varios artículos y trabajos escritos
por él. Estos han sido publicados en numerosos periódicos y otras
publicaciones.
Entre los temas Ruano explora tópicos tales como la compra-venta,
arrendamiento, financiamiento, seguros e impuestos. Explica conceptos tales
como asociaciones de propietarios, asociaciones de condominios e
inversiones en propiedades inmobiliarias.
El autor comparte, en forma amena y práctica, su vasto conocimiento,
experiencia y profesionalismo en el vasto campo de los bienes raíces.
El libro contiene, sin duda alguna, una impresionante fuente de ayuda
profesional. Esta sirve para evitar los costosos y comunes errores que a
menudo se cometen, tanto por aquellos que compran su primera casa, como
por aquellos más experimentados.
La obra contiene una guía práctica que informa y señala desde las
negociaciones preliminares hasta el final o cierre de una transacción de
bienes raíces. Decía que evita los costosos errores pues señala los posibles
problemas. Indica el por qué la ayuda profesional es necesaria y puede
convertir en una experiencia agradable lo que en muchas ocasiones puede
convertirse en una pesadilla.
Si algo es genuinamente meritorio en la obra de Ruano es que desde los
primeros párrafos de su libro, su intención es demostrada con claridad y
transparencia.
Es también notable su habilidad de explicar conceptos difíciles y
complejos en una forma simple y amena. Esta habilidad hace, por ende, el
libro fácil de entender y sus conceptos fáciles de seguir y aplicar.
Puedo pronosticar el rotundo triunfo de este nuevo trabajo de Ruano.
Me atrevo también a predecir que su utilidad está asegurada, precisamente
por la gran necesidad de que un libro, como el de Ruano, se editara.
Dr. Raúl F. Pino
Abogado especializado en bienes raíces.
SOBRE EL AUTOR DE ESTE LIBRO.

José A. “Tony” Ruano, nació en Cuba en 1946. Hijo único de una


humilde familia, trabaja como obrero en la Industria del Calzado, además
estudia, logrando con gran esfuerzo graduarse de Contador Comercial.
Casado con Adria Lourdes Jorge, en 1982 emigra a Costa Rica
acompañado de su esposa y sus dos hijos, Adelkys y Anel, acomodándose
finalmente en Estados Unidos en el año 1983. Al ingresar en este país, Tony
asume la vida normal de un exiliado, trabajar para mantener la familia,
aprender un nuevo idioma y aún más, sacrifica tiempo para graduase en
Administración de Negocios, con un Mayor in Accounting, lograr licencia de
Vendedor de Bienes Raíces y especializando en este campo se hace Broker
Licenciado en Bienes Raíces, Licenciado en Finanzas, así como se certifica
Especialista en Propiedades Internacionales.
Tony ha mantenido una constante actividad en el campo de compra y
venta de propiedades, habiendo tenido una sección semanal en el prestigioso
“Diario Las Américas” de Miami, Florida, durante los años 1995-1998,
además de haber sido en 1998, presentador y moderador del programa
semanal televisivo “Hoy en Bienes Raíces”, Canal 41, Miami.
En la actualidad publica una sección semanal, sobre Bienes Raíces, en
“El Nuevo Herald” de Miami, Florida; otra sección en el diario “La Opinión”
de Los Ángeles, California y también colabora en “Univisión.com”
Tony Ruano es miembro activo de las siguientes Asociaciones
relacionadas con la venta de Bienes Raíces. “NAR” Nacional Association of
Realtors. “FAR” Florida Association of Realtors, “RAMB” Realtors
Associations of Greater Miami and the Beaches. “NAHREP” National
Association of Hispanic Real Estate Professionals, donde es miembro de la
Junta Directiva. “NAHREP”- Miami & Florida”, actual Chairman of the
Board, y “CIPS” Certify International Property Specialist – Network.
Cultiva las artes siendo miembro de varias asociaciones literarias y
artísticas. En el campo de la literatura escribe artículos, cuentos, novelas y
además de ser un acreditado poeta, es también pintor, llevando las portadas
de algunas de sus obras publicadas, pinturas de su autoría.
Ofrece sus servicios como Consultor de Inversiones en Bienes Raíces y
como Broker – Vendedor, especializado en propiedades de inversión, para la
firma Ruano Brokers, Inc. , radicada en Hialeah, Miami-Dade, Florida.
www.ruanobrokers.com
José A. “Tony” Ruano, con su ameno estilo de escritor, nos ofrece es
esta obra una Guía excepcionalmente lograda, que ha de orientar no sólo a
principiantes sino que también a profesionales en la atractiva acción de
adquirir, desde la compra de la casa para vivir, a la adquisición de
propiedades de ingreso, ahorro o inversión.
Es una obra que no debe faltar en ningún hogar o negocio.
Paco Ferrer - Real Estate Broker.
NOTA DEL AUTOR.

Lo que a usted se le ofrece en este libro, es una selección de los mejores


artículos publicados, a través de los años, en los periódicos: “Diario Las
América” y “El Nuevo Herald”, ambos en Miami, Florida, y “La Opinión”,
en Los Ángeles, California. Han sido transmitidos también, en forma
cibernética, a través de las páginas del Internet de “El Nuevo Herald”, “La
Opinión” y el portal de “Univisión.com”
Estas columnas fueron escritas sin pretensión literaria alguna, en forma
ligera y amena, con lenguaje sencillo y comprensible, como lo requiere la
prensa escrita; pero sin sacrificar el mensaje, el consejo y la enseñanza al
lector.
Los temas que contiene esta obra, abarcan comentarios acerca de la
compra, venta y arrendamiento de propiedades; el financiamiento, los seguros
e impuestos vinculados a los bienes raíces. Versa, además, sobre temas como
las asociaciones de propietarios, los colectivos de viviendas, temas legales y
tópicos de variada índole, incluyendo, un profundo y detenido análisis de las
inversiones en propiedades inmobiliarias.
Sin pretender ser una guía universal, la enseñanza de este libro, basada
en la experiencia acumulada durante años, en el diario ejercicio de la
profesión, brinda una pauta para alejarse de costosos errores y ofrece al
público lector una valiosa herramienta, para ser utilizada, a diario, en el
negocio de bienes raíces
Útil, tanto para adquirir nuevos conocimientos, como para reafirmar los
ya obtenidos, esta publicación está orientada a servir tanto a aquel que
compra su primera casa, como al inversionista avezado. Por la diversidad de
sus temas puede también ser utilizada como manual o libro de consultas para
profesionales recién graduados, así como para los ya experimentados en la
profesión.
Quien lea este libro y sepa interpretar y ajustarse a las leyes y
ordenanzas que controlan y rigen las transacciones de bienes raíces, en el
sitio justo en que pretenda efectuarlas, y busque además el asesoramiento
profesional requerido para realizar dichas actividades, tendrá a su disposición
el conocimiento necesario para hacer buenos negocios en bienes raíces. Al
menos, esa ha sido mi intención.
1 COMPRANDO PROPIEDADES

1.1 COMPRANDO PROPIEDADES.

La mayoría de las personas que salen al mercado a comprar una


propiedad raíz, desconocen la información necesaria para obtener el mejor
provecho y hacer el mejor uso de su dinero.
El campo de las inversiones en Bienes Raíces es amplio y complejo.
Invertir con inteligencia es un desafío. Obtener resultados satisfactorios no
siempre es posible. De ahí la importancia de contar con un buen
asesoramiento desde el preciso momento en que se toma la decisión y antes
de dar el primer paso hacia ese objetivo.
El conocimiento del mercado es fundamental. No basta saber qué se
quiere comprar o con cuánto dinero se cuenta para ello. Sea una propiedad
raíz para ser utilizada como vivienda principal; un edificio de viviendas
múltiples, para explotar su rentabilidad o un
local donde emplazar un futuro negocio, es necesario dominar lo que se
está haciendo para no terminar pagando en exceso.
Los planes financieros existentes y posibles, son de vital importancia al
momento de decidir una compra. El conocimiento, dominio y aplicación de
los mismos, puede influenciar, decisivamente, en el éxito futuro de una
transacción. No siempre pagar de contado es la mejor y más inteligente
solución en la adquisición de una propiedad inmobiliaria.
La dedicación en la búsqueda es imprescindible. No es suficiente saber
qué vecindario se desea para hacer la inversión, también hay que considerar
las condiciones que debe tener la propiedad. Dimensiones, facilidades,
equipos, disponibilidad, posibilidad de expansión futura del inmueble,
distribución del espacio interior y otros muchos detalles también deben ser
considerados, con detenimiento, antes de iniciar negociaciones.
La cibernética ha revolucionado el Mundo y en esta era de la
informática es muy sencillo “navegar” en la Internet y tener la posibilidad de
conocer qué está a la venta, cual es el precio, así como la distribución de
cualquier propiedad en todo lugar del Globo Terráqueo en que exista un
“Servicio de Listado Múltiple”, para apoyar la industria de bienes raíces.
En cuanto a financiamiento se refiere, la Internet está llena de
ofrecimientos para obtener hipotecas, vinculadas a la compra de una
propiedad raíz. Sólo hace falta un poco de conocimiento, dedicación y
paciencia para obtener la información deseada.
Desde luego, no todo es tan sencillo como parece. Tenga siempre
presente los factores tiempo y espacio. Valore su experiencia como
comprador de inmuebles y como analista de inversiones en Bienes Raíces.
Considere, además, el contratar los servicios de un abogado, especializado en
el campo de los Bienes Raíces y los de un contador. De lo contrario, haga lo
que la mayoría de las personas hacen: Llame a un agente de Bienes Raíces,
que se especialice en el tipo de propiedad que usted está buscando y
encárguele el trabajo de búsqueda y coordinación, mientras usted realiza sus
labores cotidianas.
1.2 RAZONES PARA COMPRAR UNA VIVIENDA.

Dicen que es el sueño americano. Yo diría aún más: Es el sueño de todo


aquel que piensa racionalmente. La liquidación de impuestos quizá sea un
elemento clave, en la consideración, para decidirse a comprar vivienda propia
y dejar de pagar alquileres.
Cuando se hace la declaración tributaria, renglones como los impuestos
a la propiedad y los intereses pagados, relacionados con préstamos obtenidos
para la compra, son elementos deducibles de las entradas sujetas a impuestos.
Así como también lo son algunos de los gastos vinculados al cierre de la
compra del inmueble.
La compra de vivienda significa también CAPITALIZACION.
Considerando que, normalmente, con cada pago mensual que se efectúe una
parte del dinero amortiza la deuda contraída, resulta una cuenta de ahorro
constante. Los arreglos, remodelaciones y decoraciones que se realicen, para
adaptar o buscar un toque más personal a la propiedad, de acuerdo al estilo
del propietario, son también objeto de capitalización, en la mayoría de las
ocasiones, pues regularmente incrementan el valor del inmueble; así como
también representa capitalización el constante aumento de valor de la
propiedad inmobiliaria en el mercado.
El estímulo moral que para la familia significa la compra de vivienda no
puede expresarse con palabras. La mentalidad colectiva cambia. Todo nuevo
proyecto, por pequeño e insignificante que sea, representa una tarea de la
familia en general. El orgullo de saberse propietarios afecta a todos por igual.
La mayoría de los niños desean vivir en casa propia por tres razones
principales:
(1) Tener patio propio donde jugar sin mayores restricciones.
(2) Poder tener una mascota.
(3) Reconocimiento entre sus amigos.
Las razones que deciden a los jóvenes, a comprar casa, generalmente
son:
(1) Independencia.
(2) Reconocimiento de poder sobre sus destinos.
(3) Búsqueda de espacio propio.
(4) Capitalización.
Entre las principales razones que impulsan a jefes de familia, a ser
propietarios, están:
(1) Tener un lugar propio donde residir con la familia.
(2) Estabilidad.
(3) Capitalización.
Gracias a la variedad y flexibilidad de préstamos hipotecarios existentes
en el mercado, es posible consolidar todos estos sueños y dar validez a todas
estas razones. Razones que van desde simples sentimientos y deseos hasta
enormes responsabilidades para con los demás.
1.3 ASPECTOS A CONSIDERAR AL MOMENTO DE COMPRAR
VIVIENDA.

Comprar una propiedad, para residir en ella, parece algo sencillo de


hacer; pero realmente no lo es. Existen aspectos que no se pueden ignorar, ni
dejar a un lado, cuando se busca un sitio para acomodar la familia.
Ante todo, debe comenzarse por evaluar la opción más conveniente,
económicamente hablando, entre alquilar o comprar, al momento de analizar
la situación. Si bien es cierto que la compra de una propiedad ofrece
sentimientos de seguridad espiritual y económica, no pueden menospreciarse
los efectos que los compromisos financieros, a contraer, pudieran causar al
grupo familiar.
La selección del vecindario en que se quiere vivir es sumamente
importante; pero antes de salir a buscar por toda la ciudad, primero se tiene
que estar seguro de ¿CÓMO SE DESEA VIVIR?. Una respuesta honesta a
esta pregunta le ahorrará disgustos.
Las vías de comunicación y acceso, así como la densidad del tráfico
vehicular, son de importancia vital. El estado de carreteras calles y caminos,
nos ayudará a forjarnos una idea de cuán importante es, para las autoridades
locales, el mantenimiento de la ciudad y el bienestar de los ciudadanos.
El conocimiento de la política de facilidades y restricciones para
cambios de uso de la propiedad raíz (código de zonificación), resultará muy
interesante y puede ayudar a prevenir una mala inversión en lugares en que
las regulaciones sean muy liberales o mal observadas. La lógica a aplicar
sería: UN VECINDARIO DONDE SE CUMPLAN LAS REGULACIONES
ESTABLECIDAS MANTENDRA MEJOR SU VALOR.
Los impuestos aplicables a la propiedad inmobiliaria, en la zona
seleccionada, deben ser analizados detenidamente. No basta el conocimiento
de los impuestos actuales y el factor que aplica en los mismos; también debe
obtenerse información acerca del comportamiento y alza de impuestos, en la
municipalidad y el condado, por lo menos en los últimos dos años.
Para aquellas personas, que por una u otra razón no conducen, es muy
importante la transportación pública y el costo de la misma. La distancia a
cubrir en los viajes de ida y regreso a las paradas de autobuses, trenes, autos
de alquiler, etc., debe ser considerada. Así como debe considerarse además, el
factor de seguridad física en el trayecto de esas travesías.
El acceso, cercanía, calidad y conveniencia de centros comerciales es
primordial. Día a día se hace más necesario el ahorrar un minuto. La vida
moderna impone un ritmo agotador y ante ello sólo resta adaptarse o pasar a
ser un fósil viviente. Por lo tanto, no debe pasarse por alto este aspecto a
veces tan descuidado.
Si existen estudiantes en la familia, las escuelas deben ser motivo de
cuidadoso análisis. No se conforme con pasar frente a ellas, ¡VISITELAS!
Hable con los profesores. Procure conocer padres de alumnos. Pregunte a los
vecinos, comerciantes, policías…a los mismos alumnos. Indague en la
Dirección de Educación, a la que pertenezca el plantel, por la calidad
educacional del centro. En otras palabras, INVESTIGUE, es el futuro de sus
hijos el que está en juego.
Una visita a las estaciones de bomberos y policía les dejará saber cuán
segura es la comunidad; así como podrá informarse de la frecuencia de
inundaciones y ocurrencia de otros fenómenos naturales. Otra visita a una
oficina de seguros les permitirá conocer la cuota o prima, aplicable a
viviendas, así como la existente para automóviles, en esa zona específica.
La proximidad a centros de primeros auxilios y hospitales no debe
soslayarse; más aún si forman parte de la familia personas que necesitan
atención médica con regularidad, niños o personas de edad avanzada.
La existencia de parques, lugares de recreación y esparcimiento, para
toda la familia, las opciones que ofrecen y la calidad de los mismos, debe ser
motivo de cercana observación; así como también debe observarse, con
detenimiento, la proximidad de centros laborales al área.
Para los que prefieren vivir en comunidades regidas por asociaciones de
propietarios, la recomendación es sólo una: LEAN CUIDADOSAMENTE
LAS REGULACIONES.
La asistencia de un agente de bienes raíces, que especialice en la zona
que usted haya decidido comprar, puede resultar de enorme ayuda.
1.4 AHORROS Y AUMENTO DE PRECIOS.

¿Han escuchado alguna vez esta frase? :


“Quiero ahorrar un poco más, para dar una buena cantidad de dinero de
entrada, y quedarme pagando una mensualidad más cómoda.”
De seguro que sí la han oído, así como han oído también innumerables
teorías relacionadas con el tema. Pero dependiendo de cómo esté el mercado,
los intereses y de cómo se proyecte el futuro de la economía, y la oferta y
demanda de propiedades inmobiliarias, se puede considerar esta teoría válida
o inoperante.
Como ejemplo podemos citar el siguiente: En la actualidad, las
propiedades unifamiliares, en ciertos y determinados barrios del Condado, se
han vendido entre quince y cincuenta mil dólares por encima de los precios
que se habían vendido casas similares, en los mismos barrios, a principios del
año pasado.
A simple vista no parece un aumento significativo; pero realmente lo ha
sido. Los que compraron en aquellos momentos gozaron de mejores precios,
y aunque no hayan aportado un solo centavo en la compra, van a tener una
mensualidad más cómoda que aquellos que han invertido la considerable
suma de diez mil dólares, para aplicarla como inversión inicial, en
propiedades similares.
Tomando como base ese principio digamos que una casa que haya sido
comprada por la cantidad de ciento diez mil dólares, con un interés
hipotecario al siete por ciento e hipoteca pagadera a treinta años, y sin que el
comprador haya desembolsado ni un solo céntimo de inversión inicial, pagará
menos mensualidad que otra casa, que sea comprada por el mismo precio,
con el mismo término de amortización y con diez mil dólares de inversión
inicial; pero con un factor de interés ligeramente más alto. Veamos el
ejemplo:
a) $110,000.00 x 7% x 360 meses = $731.83 mensual (Principal e
interés.)
b) $100,000.00 x 8% x 360 meses = $733.76 mensual (Principal e
interés.)
Como se puede observar, no siempre una cuota de entrada inicial afecta
favorablemente el pago de la mensualidad. En esta ocasión aquel que ahorró
$10,000.00 y los empleó como inversión inicial en la compra de su casa,
pagará $1.93 más que aquel que no invirtió un solo centavo; pero compró en
el tiempo preciso.
Toda inversión en propiedades inmobiliarias, aunque relativamente más
segura que cualquier otra, tiene sus riesgos y goza del privilegio de ser única.
Es por ello que no es recomendable dejar escapar oportunidades que se
presenten. Una casa jamás será igual a otra casa similar, si tenemos en
consideración la posición de ambas con relación al sol y la solidez y
configuración del terreno en que han sido erigidas. Tampoco una compra será
igual a otra compra por más que ambas se parezcan.
1.5 CONSIDERACIONES SOBRE EL CAPITAL INICIAL.

Quién me pide consejos está comprando una casa en cien mil dólares y
cuenta con veinte mil dólares para la transacción, y quiere saber que resulta
más conveniente en su caso:
a) Emplear los veinte mil dólares como capital inicial, solamente, y
financiar los gastos de cierre por el período de tiempo de la hipoteca.
b) Utilizar parte de ese dinero como cuota inicial, y la parte restante
para pagar los gastos inherentes al cierre de la propiedad.
Lo primero que hay que considerar es el efecto futuro de la inversión.
En este preciso caso el capital a emplear, con que cuenta el comprador, es
exactamente el veinte por ciento del valor de la propiedad, lo que significa
que, de utilizarlo completamente como cuota inicial, la hipoteca será de un
ochenta por ciento del valor total de la propiedad. Lo cual le exime de pagar
el seguro de hipoteca exigido por las instituciones financieras, cuando la
hipoteca es mayor del ochenta por ciento con relación al valor de la
propiedad.
Desde luego, al financiar los gastos de cierre sobre la hipoteca, la
correlación de valores sufrirá alteraciones y el pago del seguro de hipoteca
será inevitable. También se debe tener en consideración que el
financiamiento de los gastos de cierre será por todo el período que dure la
hipoteca, lo cual los multiplicará, en su efecto y esencia, por el tiempo que
dure la misma. En ocasiones, es preferible tratar de conseguir un préstamo,
aparte, para los gastos de cierre, por un corto tiempo, aunque haya que pagar
un interés ligeramente más alto que el obtenido para la compra de la
propiedad.
Si por el contrario, se aplica parte del capital como cuota inicial, y se
liquidan los gastos de cierre de la transacción con el dinero restante,
primeramente, existe la necesidad de pagar seguro de hipoteca hasta que se
arribe, con el tiempo y los pagos mensuales, a tener un valor acumulado del
veinte por ciento del total del valor inicial de la propiedad con relación a la
hipoteca, y por consecuencia, las mensualidades a pagar serán mayores en los
primeros años.
Ahora bien, las nuevas estadísticas muestran que el ciudadano
promedio, en los Estados Unidos de América, cambia de casa cada siete años
aproximadamente. Sabido es que nadie piensa en mudarse en cinco o siete
años, apenas esté comprando la propiedad en que ha de vivir con su familia;
pero ocurre normalmente. Entonces, lo más inteligente resulta tratar de
amortizar la mayor cantidad posible, mediante el pago mensual de la
hipoteca, con el fin de tener una plusvalía mayor al momento de vender.
1.6 RENTA CON OPCION A COMPRA

Cuando las propiedades inmobiliarias tardan más de lo normal en


venderse, es porque:
a) El poder adquisitivo de los compradores no corresponde al precio.
b) La economía local atraviesa momentos difíciles.
c) La oferta existente sobrepasa la demanda.
Cuando estos períodos de estancamiento en las ventas se producen,
surgen las soluciones. Entre las muchas técnicas utilizadas ha perdurado una:
“LA RENTA CON OPCION A COMPRA.”
La renta o alquiler, con opción a compra, se basa en el fundamento de
que aquel que desea, necesita y considera la propiedad en venta, como la
propiedad ideal para funcionar
en ella, podrá entrar en un contrato de adquisición de la misma, aún sin
tener el dinero necesario para hacerlo de inmediato, al tiempo que toma
posesión de ella y la disfruta.
El período de renta se considera como plazo para el cierre de
operaciones, el cual debe ser acordado por ambas partes. Los pagos, por
conceptos de alquiler, son negociados y, usualmente, un por ciento de los
mismos puede pasar a formar parte del capital inicial o dinero de entrada.
El pago de impuestos a la propiedad, los seguros y el mantenimiento del
inmueble y áreas aledañas, son elementos de negociación y deben ser
claramente establecidos.
Entre las características principales de este recurso tenemos:
VENDEDOR
• El vendedor puede considerar vendida su propiedad, en el momento
mismo que la alquila al futuro dueño.
• El vendedor tendrá alivio financiero al traspasar los gastos operativos
al comprador.
• El vendedor tendrá una entrada, por concepto de alquiler, que de no
cerrar negocio le pertenece.
• El vendedor contará con un depósito de seguridad, que en caso de
incumplimiento de contrato, por parte del comprador, le indemnizará por el
tiempo que la propiedad esté fuera del mercado.
• El vendedor estará en control legal de la propiedad, hasta el momento
del cierre.
COMPRADOR
El comprador comprará, al instante, con dinero futuro.
El comprador podrá ocupar la propiedad e instalarse en ella, de
inmediato, aún sin contar con los recursos financieros necesarios para
hacerlo.
El comprador tendrá la oportunidad de negociar parte de los dineros
pagados, en calidad de renta, como depósito inicial para la compra.
El comprador podrá negociar, al precio de hoy, la propiedad que
comprará mañana.
Aspectos a tomar en cuenta, por ambas partes, serán:
a) El período de renta y los posibles cambios de valor en el mercado.
b) Toda posible implicación, relacionada con impuestos, que pueda
devenir de la transacción.
c) Registrar propiamente el contrato, de renta con opción a compra, en
las oficinas del Condado correspondiente.
d) Buscar el asesoramiento de un contador, un abogado y un agente de
bienes raíces, antes de firmar documento alguno.
1.7 RIESGOS Y AHORRO.

¿Cuánto trabajo cuesta reunir cien mil dólares? Algunos dirán que poco
trabajo; pero yo aseguro que serán los menos. La verdad es que aquel que ha
luchado y sudado la camisa, en arduo trabajo honesto, bien sabe apreciar que
de la nada, nada viene.
¿Cuál calificativo sería el adecuado para aquel que pierde cien mil
dólares, por pecar de confiado? En realidad el nominativo no interesa, lo que
verdaderamente importa es tener la sagacidad necesaria y oportuna para no
perderlos.
Preguntar es de sabios. Aquel que carece de conocimiento acerca de
algo y pregunta para ilustrarse, puede aparentar ser tonto por el tiempo que
dure el aprendizaje; pero si no se interesa en aprender, y no gana
conocimiento en la materia que le concierne, será tonto para toda la vida. Al
menos es mi filosofía y considero que un amable lector la comparte conmigo.
En días pasados recibí una pregunta, vía correo electrónico, que me hizo
abandonar mis tareas para dar inmediata respuesta a la misma. El que escribía
preguntaba si era necesario contratar un abogado para cerrar los trámites de
una propiedad que estaba comprando. El contrato ya había sido aceptado por
ambas partes, por lo cual ya era legal y la parte que se retractara de
continuarlo podría ser demandada. Agregaba además que todo lo había
dejado en manos del agente de bienes raíces y de una compañía de cierres
que el mismo agente había seleccionado. Cerraba su información diciendo
que la compra era de contado y que la inversión era de cien mil dólares. Mi
respuesta fue que contratara un abogado de inmediato.
Existen ocasiones en que las personas pueden darse el lujo de cerrar una
transacción de compra-venta de bienes inmuebles sin la asistencia de un
abogado; pero son muy contadas y no dejan de tener un alto nivel de riesgo.
Pero cuando se compra de contado, sin la participación de terceros en el
financiamiento, los cuales, en la mayoría de las ocasiones toman mayores
riesgos y tienen mayores intereses que defender que los compradores,
siempre; pero siempre, siempre, siempre se debe contar con el asesoramiento
legal de un abogado especializado en bienes raíces.
Hasta para los mas versados en la materia, realizar una transacción de
compra-venta de bienes raíces es un desafío. Detalles insignificantes pueden
convertir lo que aparente ser un magnífico negocio en la peor de las
pesadillas. Algunos ejemplos hablan por sí solos:
a) Se tomó la decisión de no realizar el levantamiento topográfico del
terreno para ahorrarse unos pocos dólares.
Resultado: Quizá usted no esté comprando lo que considera estar
comprando.
b) Fue acordado no realizar inspecciones a la propiedad porque aparenta
estar en excelentes condiciones y así se ahorran unos centavos adicionales.
Resultado: Tal vez las apariencias engañen y sean muchos dólares el
valor de las reparaciones para corregir los daños no observados a simple
vista.
c) No se contrató un abogado, especializado en bienes raíces, para
ahorrar dinero.
Resultado: Riesgos tomados, indebidamente, en una inversión a largo
plazo.
Y no es que personalmente me guste tirar el dinero; pero después de
conocer las consecuencias e inconvenientes que puede acarrear una inversión
mal realizada, en bienes raíces, jamás he vuelto a ejecutar alguna sin el
asesoramiento de mi abogado.
1.8 COMPRANDO SIN AYUDA

Cuando se está negociando la compra de una propiedad raíz y se


prescinde de los servicios de un agente o corredor de Bienes Raíces, existen
ciertos detalles que deben tomarse en consideración:
CONTRATACION DE UN ABOGADO ESPECIALIZADO EN
BIENES RAICES.
De la selección que usted haga, dependerá cómo estará usted
representado legalmente.
Su abogado será la persona encargada de elaborar el contrato de
compra-venta, siguiendo las instrucciones que usted le provea al respecto y
siempre velando por sus intereses. Entre sus responsabilidades se
encontrarán, el asegurarse de que la propiedad esté libre de gravámenes, a la
hora de transferir el título de propiedad a su nombre; así como procurarle un
SEGURO DE TITULO, que le ahorre preocupaciones futuras.
ESTADO DEL INMUEBLE: “INSPECCIONES.”
Las inspecciones al inmueble son, a mi criterio, indispensables. La
selección de una compañía licenciada para realizar este tipo de actividad es
imprescindible. Inspecciones de techo, plomería, estructura, sistema eléctrico,
equipos, piscina, sistema sanitario y existencia de insectos destructores de la
estructura, entre otras, deben ser realizadas a discreción de aquel que compra.
AVALUO DE LA PROPIEDAD.
En dependencia del tipo de propiedad raíz que se esté negociando,
dependerá, a su vez, la calificación de quién sea designado para valorizarla.
La acertada selección de un tasador capaz, le asegurará a usted, no pagar más
del valor real en el mercado, por la propiedad que compre. Busque
asesoramiento profesional al respecto y exija documentos acreditativos, antes
de firmar un contrato con un tasador.
LEVANTAMIENTO TOPOGRAFICO DEL SITIO.
El levantamiento topográfico de la propiedad, es el que indica si la
misma está erigida en el lugar que le corresponde o si existen irregularidades.
Estructuras, cercas, jardines, etc., levantados en tierras ajenas, o en violación
con los preceptos, normas y códigos establecidos por la municipalidad
pertinente, representan una violación de los mismos, y por ende, un defecto
del título de propiedad, que lo hace intransferible y que debe ser enmendado.
¡JAMAS COMPRE SIN CUMPLIR ESTE REQUISITO!
FINANCIAMIENTO.
Si el vendedor del inmueble le ofrece financiamiento, esté seguro de que
le conviene. Compare lo que le brinde con lo que existe en el mercado y ¡NO
FIRME DOCUMENTO ALGUNO SIN EL ASESORAMIENTO DE UN
ABOGADO!
1.9 CUANTO SE NECESITA PARA COMPRAR UNA CASA

Una pregunta constante en nuestros días es: ¿Cuánto se necesita para


comprar una casa? La respuesta varía dependiendo del lugar adonde se esté
comprando, de la finalidad conque se esté comprando y el programa
financiero escogido para ello. Como un ejemplo tomemos como referencia
una casa comprada en el Estado de La Florida, en ciento veinticinco mil
dólares. Digamos que el comprador va a utilizar la propiedad como residencia
principal y que solicitará un préstamo convencional con un diez por ciento de
entrada o enganche: $12,500.00 y una hipoteca de $112,500.00.
En relación directa con el préstamo están los gastos para originar el
mismo: Normalmente un uno por ciento ($112,500.00 X 1%= $1125.00), del
total solicitado. También están los puntos de descuento, que varían según la
política de la institución financiera, pero que podemos considerar en un dos
por ciento ($112,500.00 X 2%= $2250.00), del total de la hipoteca. En esta
ocasión el total combinado ascenderá a $3,375.00.
Vinculados directamente al préstamo también están los pagos por los
reportes de crédito de los solicitantes: $65.00 por cada persona que aparezca
en la solicitud. Otros cargos frecuentes son: Aplicación para el préstamo:
$195.00. Preparación de documentos: $175.00. Servicios relacionados con la
investigación del título de la propiedad: $75.00. Servicios de inspección de la
información y aprobación del préstamo: $175.00; y algún que otro gasto
relacionado con el servicio de mensajería.
Otros gastos aproximados son: El estudio topográfico del sitio: $250.00.
La valorización de la propiedad: $375.00. Las inspecciones de techo y
termitas: $60.00 cada una. Si prefiere una inspección general de la vivienda
se pueden obtener entre $290.00 y $590.00, según las condiciones y
amenidades conque cuente la propiedad.
Los seguros que protegerán la propiedad contra eventualidades e
inundaciones, por el primer año, deberán ser satisfechos por adelantado. Al
cierre de la transacción se colectarán, además, depósitos de reserva. Los
cuáles serán utilizados para acumular dineros con el objetivo de realizar
pagos de seguros e impuestos, relacionados directamente con la propiedad, en
el momento oportuno. Normalmente, de dos a tres meses de pagos
calculados, de seguros contra eventualidades e inundaciones, y tres meses de
pagos calculados de impuestos sobre la propiedad, le serán recaudados al
momento del cierre.
Vinculados también al título de la propiedad están: El seguro del título:
“aproximadamente” un 0.0075% del total de la hipoteca ($112,500.00 X
0.0075= $843.75; y algún que otro cargo de mensajería y documentación
necesaria para el cierre.
Los gastos para asentar en el registro civil la documentación, estarán
directamente relacionados con la política aplicada por cada Estado, Condado
o Ciudad de la Nación al respecto. Otros gastos también vinculados a ello
serían los sellos fiscales, para asentar la hipoteca y el impuesto a lo
intangible.
Como regla general, bastante confiable; pero no exacta, podemos decir
que el total “aproximado” de gastos, para cerrar la compra de una casa, en la
cual intervenga el financiamiento de terceros, ascenderá de un siete por ciento
(7%) a un ocho por ciento (8%), del total del préstamo solicitado, más el
dinero que se haya convenido en calidad de entrada o enganche. Un
profesional de las finanzas o un agente de Bienes Raíces le ayudará a
despejar cualquier duda que tenga al respecto.
1.10 ADICIONAR O COMPRAR.

Con bastante frecuencia se solicita mi opinión acerca de cuál es la mejor


opción entre construir una adición, en una propiedad ya existente, o emplear
el capital en la compra de una nueva. Mi respuesta es siempre la misma:
Invertir en bienes raíces es algo en que sólo deben intervenir factores
financieros.
La regla de oro, en este negocio, es emplear juiciosamente el capital.
Una inversión que bien se inicia, tiene que terminar bien de todas formas.
Si tenemos que decidir entre invertir nuestro capital en la compra de una
nueva propiedad, o construir adiciones en una propiedad ya existente, los
únicos factores a considerar serán el retorno a obtener y las posibilidades de
realizar ganancias en una venta a corto plazo. Todo lo demás será de segunda
importancia.
Ante la adición o ampliación en una propiedad ya existente, debe
considerarse el límite, en el alza de valor del inmueble, en referencia a la
zona donde el mismo se halla ubicado, en comparación con las mejoras que
se proyectan. Todas las zonas tienen un precio comparativo por pies
cuadrados de fabricación y precio a pagar, basado, en el promedio negociado
existente en cada área. Mejoras que sobrepasen los parámetros y usos del
lugar, corren el grave peligro de no ser tomadas en consideración al momento
de efectuarse una venta. Toda especulación, basada en el aumento de valor
del pie cuadrado de fabricación, con el objetivo de justificar una adición o
ampliación, debe ser descartada.
La decadencia de un vecindario, en que se pretenda efectuar una
ampliación o adición a una propiedad ya existente, debe ser observada con
detenimiento. Un análisis futurista, a cinco años, puede darnos una idea de
cómo se proyectará el lugar para garantizar la inversión. Sin embargo, para
efectuar una compra, la decadencia de un vecindario es menos importante, si
los factores económicos de retorno en la inversión y ganancia en la reventa se
cumplen.
Una de las ventajas de utilizar el capital disponible en la compra de
nuevas propiedades, en lugar de construir adiciones o ampliar las propiedades
ya existentes, lo es, sin dudas, la diversificación del riesgo y del inventario.
Cierto es también que, en la medida en que aumente el inventario y haya más
propiedades a controlar, menor será la concentración y por ende el dominio y
control sobre las mismas.
El factor tiempo primará. Recuerde que el dinero que no circula se
devalúa constantemente. Considere hacer un análisis del movimiento de
capital durante el período de reparaciones. En finanzas ningún elemento
puede ser dejado al azar. En finanzas todo sentimiento sobra. Si una inversión
no produce lo esperado, sencillamente no sirve.
Tenga siempre presente que invertir en bienes raíces es algo frío,
carente de toda emoción. Una actividad en que todo movimiento debe ser
cuidadosamente calculado.
1.11 LA JARDINERIA Y SU PROPIEDAD.

Si bien es cierto que el valor de una propiedad radica en la propiedad


misma, considerando su localización, estado físico, amenidades, etc., no es
menos cierto también que todo aquello que ayude a vestirla y adornarla,
también contribuirá a incrementar su valor en el mercado.
Una propiedad a la cual se le haya brindado el mantenimiento adecuado,
conservará mejor su valor y será más fácil de vender, en un cualquier
momento, que otra propiedad parecida que haya sido descuidada, en su
apariencia.
El cuidado y mantenimiento de las áreas verdes y jardines, resultan
significativos al momento de determinar valores y apreciar una propiedad.
Tan es así, que los códigos de construcción, de toda cuidad o municipalidad,
regulan y dictan normas y medidas para salvaguardar el medio ambiente y la
belleza natural de toda área en que se proyecta expandir o iniciar un
desarrollo urbanístico de bienes raíces.
Los grandes urbanizadores no escatiman en gastar fortunas en las áreas
verdes de sus desarrollos, únicamente con el objetivo de hacer más agradable
el sitio. La amplitud, colorido, profundidad y armonía de conjunto que se
logra con un buen trabajo de jardinería, es imposible lograrlo con ningún otro
elemento.
Un trabajo de jardinería profundo, para una residencia unifamiliar, que
comprenda patio y jardín delantero, puede costar alrededor de unos dos mil
dólares, si es uno mismo quien compra las plantas y realiza los trabajos de
jardinería y decoración. Si por el contrario, contratamos los servicios de un
profesional en el ramo, el valor del trabajo podría costar el doble; pero
tendremos la seguridad de que todo se ha hecho como debía hacerse, y
además, recibiremos, como norma, un año de garantía en el trabajo y en la
vida de las plantas y árboles.
Quizá usted sea uno de esos que le agrada cuidar del jardín y del patio.
Si es así, lo felicito; pero si entre sus pasatiempos no figura la jardinería,
busque quien lo haga por usted. Una de las impresiones más fuertes, que una
propiedad inmueble proyecta es precisamente el cuidado de sus áreas verdes
y ello dice mucho de la personalidad del dueño de la misma. Tanto influye
este aparentemente insignificante detalle, que de él depende o no, que un
posible comprador se sienta motivado por echar un vistazo al interior de una
propiedad que esté a la venta en el mercado.
Tenga siempre presente que resulta totalmente imposible causar una
segunda primera buena impresión.”
1.12 DESARROLLO DE URBANIZACIONES PRIVADAS.

Existe la tendencia natural, en el ser humano, de considerar que todo lo


hecho anteriormente a él se puede superar. Cuando somos jóvenes creemos
que nuestros padres son demasiado conservadores y hasta nos revelamos en
contra de sus viejas teorías. Algo mayores ya, comprendemos que nuestros
antecesores no estaban tan desquiciados, anticuados o fosilizados como
creíamos y aceptamos que tenían parte de razón al hacer las cosas a su usanza
y manera; pero no toda la razón. Y adoptamos su estilo; pero con un mucho
de nuestros puntos de vista propios. Si hubiese sido diferente, la civilización
se hubiese estancado y todavía estaríamos viviendo en cuevas.
Una de las tendencias de la gente de hoy es vivir en comunidades
privadas, lo que se conoce en ingles con las siglas de PUD, y que no son mas
que desarrollos de urbanizaciones privadas. Algo que los más avanzados en
edad no comparten. Pues aunque estas urbanizaciones ciertamente cuentan
con muchas ventajas, existen limitaciones, controles y restricciones que no
son fáciles de asimilar, especialmente para aquellos que han gozado de plena
independencia durante su vida.
Cierto es que las restricciones están destinadas a conservar la calidad de
vida del vecindario, y las limitaciones y controles sólo buscan evitar la
pérdida de valor de las propiedades edificadas en el mismo; pero así y todo,
hay a quienes no les agrada la mecánica del asunto.
Una de las grandes diferencias de estos desarrollos, comparados con la
antigua usanza de fabricar viviendas individuales, es la gran similitud de
todas las casas edificadas en el área, creando un ambiente de uniformidad que
resulta monótono; aunque esto conserva la línea arquitectónica del lugar y
ayuda a mantener una estética sostenida en las propiedades del desarrollo.
La limitada gama de colores, permitida para pintar las casas, a veces
cansa; pero asegura que nadie pintará la suya de colores ofensivos.
Las regulaciones que limitan el uso de ciertos árboles, arbustos y otras
plantas en los arreglos de patios y jardines, constriñe a los propietarios a
emplear solamente aquellas aceptadas por el código del lugar; mas evitan que
sean sembrados enormes árboles en patios delanteros o árboles frutales en
patios traseros que podrían acarrear daños a la propiedad, plagas de insectos y
roedores y la visita de otros animales indeseables.
Quizás, las más impopulares de todas estas regulaciones son: la que
impide el estacionamiento de botes y vehículos de carga o negocios, frente a
las propiedades y en áreas pertenecientes a la comunidad; y la que sanciona la
práctica de reparaciones de vehículos automotores, afuera de los garajes de
las casas o en áreas comunales; pero la aplicación de estas medidas sólo
busca mantener la calidad de vida de los que conviven en una comunidad
residencial.
1.13 PROPIEDADES DE RECREACIÓN.

Si usted, amable lector, pertenece al grupo que piensa comprar un sitio


para descansar y escapar de la tensión que le rodea, mientras hace una
inversión, permítame compartir algunas observaciones al respecto, que quizá
puedan ayudarle en su búsqueda y evitarle contratiempos en el futuro.
Lo primero que necesita hacerse, antes de comenzar la labor de
encontrar una propiedad raíz para ir de vacaciones, es determinar el objetivo
que tendrá la misma. Consideraciones de tamaño, amenidades y distancia de
la residencia principal de la familia, estarán subordinadas al fin perseguido.
Por lo general, aquellos que están expuestos a una gran tensión laboral,
durante la semana, como por ejemplo contadores, abogados, médicos, etc.,
prefieren escapar lejos de su escenario de acción, en su tiempo libre. Sin
embargo, aquellos que realizan su labor diaria, inmersos en una intensa rutina
laboral, prefieren tener un sitio donde poder compartir con amigos y
familiares sus momentos de esparcimiento.
El segundo paso será determinar si la propiedad debe generar algún
aporte económico para sufragar sus propios gastos. Relacionado con este
aspecto debe analizarse, con detenimiento y con la ayuda de profesionales
especializados en la materia, las posibilidades reales de renta y la existencia
de una verdadera demanda al respecto. La opinión de un especialista en
impuestos también debe ser obtenida, teniendo en cuenta que la declaración
anual de impuestos puede verse afectada por esta acción.
Toda regulación, control, prohibición, exigencia, acción futura o
similar, debe ser considerada, con el fin de evitar disgustos posteriores. A
menos que se esté comprando una vivienda independiente, no vinculada a
asociaciones de propietarios u otras asociaciones, deben exigirse los
documentos que rigen la organización, con el fin de revisarlos y tener pleno
conocimiento de su contenido.
Casos de insatisfacción he escuchado muchos. Entre ellos el de un
contador amigo, que compró un condominio en la playa, para llevar a sus
nietos de vacaciones y los fines de semana tener un sitio donde atraerlos, para
disfrutar viéndolos crecer y divertirse, mientras él y su esposa descansaban.
Pronto descubrió que los estatutos de la asociación de propietarios contenían
restricciones a la libre circulación de niños, menores de doce años, por las
áreas comunes de la propiedad. En otras palabras, que cada vez que un niño
quería bajar a la playa o piscina, desde la habitación, o por el contrario,
deseaba subir a la habitación para satisfacer alguna necesidad personal, tenía
que ser acompañado por una persona mayor de dieciocho años de edad.
Conclusión, mi amigo vendió la propiedad y perdió algún dinero.
Para aquellos que prefieren las montañas o los parajes campestres, mi
consejo es que antes de comprar el terreno y hacer construcción alguna, debe
chequearse la cercanía a hospitales, centros comerciales, vías pavimentadas,
carreteras de acceso, facilidades de electricidad, agua, teléfono, etc., porque
en la actualidad se puede estar aislado, pero no tan aislado.
1.14 RECONSTRUCCION: UNA NUEVA INDUSTRIA.

Quizá, los promotores de la ley destinada a la reducción de impuestos,


en las ventas de viviendas primarias, no consideraron el impacto que la
misma iba a tener en los sectores de la construcción y los bienes inmuebles, y
que iba a devenir en la apertura de una nueva industria en el país: “La
industria de la reconstrucción.”
En su esencia la ley buscaba beneficiar a aquellos que venden sus
propiedades, luego de vivir un largo período en ellas, con el objetivo de tener
algún dinero acumulado para el retiro, y a los que luego de una larga vida en
un mismo sitio, deseaban reducirse en espacio. La ley también buscaba
significar una posibilidad de ahorro de capital para quienes, al mudarse a
otras ciudades más económicas, desearan conservar la plusvalía obtenida a
través de los años, mediante el ejercicio de la amortización, en los pagos de
hipoteca.
Para tener una idea del impacto de esta enmienda de ley en la economía
del país, baste decir que antes del cambio actual estaba permitido ejercer
solamente una vez en la vida el derecho a vender una propiedad primaria y no
pagar los impuestos correspondientes. Además, el solicitante debía tener
cumplidos cincuenta y cinco años de edad, aparecer como dueño titular de la
propiedad por los cinco años anteriores precedentes a la venta, y que la
misma hubiese fungido como su vivienda principal, por lo menos por dos de
los cinco años requeridos por la ley. Encima de ello la excepción sólo
contemplaba un total único de $150,000.00. Cualquier suma que excediese
esa cantidad estaba sujeta al impuesto sobre ganancia de capital que la ley
marcaba para los efectos.
La actual ley contempla una excepción de impuestos en ganancias de
capital de $250,000.00 para personas solteras o de $500,000.00 para parejas.
Continúa siendo necesario que la propiedad haya sido patrimonio del
vendedor por los últimos cinco años y servido como vivienda principal, del
vendedor, por los últimos dos años para acogerse a la ley; pero existe una
oportunidad sin límites de repetir el ejercicio. La edad tampoco constituye un
detalle relevante, en cuanto al vendedor se refiere.
Como resultado directo a esta enmienda han aparecido, en toda la
nación, aquellos que han visto una oportunidad única de capitalizar, sin pagar
impuestos. Son más los que cada día solicitan comprar casas en condiciones
precarias, como viviendas principales, para repararlas, vivirlas por un corto
período de tiempo, venderlas y volver a repetir la operación. Cierto es que
este tipo de empresa conlleva un gran sacrificio y no deja de constituir un
riesgo; pero si la propiedad se compra a buen precio y se tiene algún
conocimiento en el giro de la construcción, puede rendir muy buenas
ganancias y puede hasta considerarse como un segundo trabajo con pagos a
largo plazo.
Algo que sí debe tenerse en consideración, en todo momento, es que la
ley aplica sólo para el lugar en que vivimos. En propiedades de dos, tres o
cuatro familias, la ley de la proporción aplica. Como ejemplo podemos citar
una propiedad para cuatro familias en que el dueño viva en una de las
unidades. En estos casos el Servicio de Rentas Internas sólo contemplará una
cuarta parte de la ganancia como exenta de impuestos y así
proporcionalmente.
1.15REMODELANDO Y CAPITALIZANDO

Cuando se habla de compraventa de bienes inmuebles, inversión y


capitalización, siempre hay debate. Cierto es que aquel que se esfuerza,
trabaja con tesón y ahínco y no se descorazona, puede lograr éxitos. Lo
principal, para ser un triunfador en esta rama de los negocios, es tener el
conocimiento requerido para ello.
El conocimiento del mercado es un elemento esencial. Por muy buen
carpintero que usted sea; aunque usted y sus hijos sean los mejores albañiles
de la ciudad; por más dinero que le faciliten para iniciar su propio negocio,
sin el conocimiento del mercado le será muy difícil multiplicar la inversión
inicial y más aún, capitalizar.
Localizar una propiedad adecuada para remodelarla y posteriormente
venderla no es tarea fácil. Lo principal es que el precio de compra sea
realista. La propiedad, en sí, debe cumplir con ciertos factores de estética,
espacio, comodidades y estructura, que hagan posible su venta en un plazo no
mayor de cuatro meses, después de finalizada su remodelación.
El monto aproximado de la inversión en materiales de construcción,
decoración, jardinería y mano de obra, a contratar, debe ser detallado;
teniendo en cuenta la calidad de los materiales a emplear, así como la
presencia y ambientación conque se pretenda lanzar la propiedad al mercado.
Sin dejar lugar a dudas, lo más importante en este negocio es el tiempo
a emplear para culminar el proyecto. Los principiantes suelen menospreciar
de tal manera el valor del tiempo y de su fuerza de trabajo que, si en lugar de
dedicarse a esta actividad trabajaran a sueldo para cualquier patrono,
duplicarían el dinero que, luego de muchos esfuerzos, obtienen al fin de la
jornada.
Especular en bienes raíces no es un trabajo a realizar a tiempo parcial.
La dedicación es fundamental. El tener lista la propiedad para la venta en el
momento oportuno, es decisivo en un mercado que fluctúa de acuerdo a la ley
de oferta y demanda.
El mecanismo de compraventa, remodelación y capitalización, en bienes
raíces, es algo que no debe dejarse a la suerte, ni a la habilidad y pericia de
hacer trabajos manuales o cálculos matemáticos, ni a la posibilidad y el deseo
de emplear el tiempo libre y los ahorros en alguna tarea productiva.
A modo de sugerencia, propongo a los lectores interesados en esta
actividad que, antes de iniciarse, contacten a un agente de bienes raíces.
Infórmenle acerca de sus planes. Comparta sus inquietudes. Pídanle
opiniones y estén abiertos a sugerencias. Contar con los servicios de un
profesional en bienes inmuebles, con el conocimiento de mercado y la
experiencia que ello implica, siempre resulta una buena inversión.
1.16 EN BUSCA DEL ESPACIO NECESARIO.

Desde pequeño mi madre me enseñó que toda persona, animal o cosa,


cuenta y tiene derecho a un espacio en nuestro planeta. Recuerdo, claramente,
cuando me decía que si me había hincado con las rosas, era porque yo había
violado su espacio en el jardín. Cuando me mordía un perro, me arañaba un
gato, me picaba una abeja, tropezaba con un mueble, con un juguete o con un
árbol, era siempre la misma historia: “violación de espacio”.
Mientras crecía, aprendí que debía mantener, como mínimo, dos pies de
distancia de mi interlocutor, cuando sostenía una conversación. Si daba un
beso a una persona debía poner, de inmediato, espacio de por medio al
finalizar la acción. Cuando iba a la iglesia o al cine, mi madre siempre me
despedía recordándome no molestar a mi vecino de asiento. En fin… “el
espacio”.
Al comenzar mis labores, como agente de bienes raíces, en los Estados
Unidos, fue que pude comprender, a plenitud, a mi madre y a su lucha por el
respeto al espacio ajeno. Aquí el respeto al espacio individual sí cuenta.
Todos quieren independencia absoluta. Los dormitorios y los baños son como
los autos: cada cual quiere tener el suyo. Cada dueño de auto quiere un garaje
para su vehículo. Los niños desean su patio propio para jugar, y no falta el
perro que quiera un árbol propio frente a su casa.
Según informes estadísticos, una familia norteamericana cambia de
residencia cada siete años. Tomando en consideración este enfoque, al
momento de planear la compra de una casa, deben considerarse las
necesidades familiares actuales y las de un futuro inmediato, sin soslayar
petición lógica alguna proveniente de los integrantes del núcleo familiar. De
esta forma evitaremos futuros problemas de adaptación al sitio.
Cuando se evalúa las posibilidades de una residencia para la familia, se
debe, de ser posible, contar con la aprobación de la mayoría. No es suficiente
conque el principal de la familia esté satisfecho y decida. En mis años de
experiencia, como agente de bienes raíces, he podido observar como jóvenes,
sin historia laboral previa, han conseguido trabajo con el propósito de ayudar
al pago de la hipoteca, por el mero hecho de contar con un dormitorio
independiente. En fin, no deben dejarse situaciones a la providencia ni
opiniones por esclarecer, pues de cumplirse la estadística, serán siete años de
disfrute o mortificación diaria, bajo un mismo techo.
Como ejemplo, puedo contar una anécdota acaecida en una boda a la
que asistí. La novia, preciosa y deslumbrante, salía de la iglesia del brazo de
su flamante esposo, el cual iba henchido de orgullo. Las damas
acompañantes, con bellos trajes color rosa, salían del brazo de los elegantes
caballeros de la corte. Detrás el niño de los anillos y la niña de las flores. El
cortejo lo cerraban los padres de los novios, y fue ahí, precisamente, cuando
escuché a la madre de la novia, toda llorosa y emocionada, decir a su esposo:
“Se nos fue la niña. Nos hemos quedado solos.” Él la miró, tiernamente, en
gesto de consuelo, y dándole una caricia en el hombro, al momento que
esbozaba una amplia sonrisa, le contestó: “No te preocupes, mi amor. Hemos
perdido una hija; pero hemos ganado un espacio en el garaje”.
1.17 CREANDO UN CAPITAL EN INVERSIONES.

Según dice mi amigo Paco, “el día en que no se aprende algo es día
perdido.” Paco tiene razón; Pero a mí me gustaría agregar a esa filosofía, que
con gozo compartimos mi buen amigo y yo, que, el día en que no disfrutamos
verdaderamente de algo, también es día perdido.
Lunes, diez y media de la mañana. Mi secretaria entra a mi despacho y
me dice: “Hay un señor que insiste en hablar con usted en la línea dos. Yo le
dije que usted estaba ocupado; pero él sigue insistiendo en hablarle. Dice que
es un lector de su columna. ¿Qué le digo?.” En realidad estoy ocupadísimo y
he dado instrucciones de no ser molestado; pero al fin le digo que me pase la
llamada. Quien llama quiere una cita para hablar conmigo, en mi oficina.
Acordamos que sea para el día siguiente.
En vez de uno, fueron dos hombres los que asistieron a la cita, padre e
hijo. Si el padre hubiese sido menos canoso, pudieran haber pasado por
mellizos. Tanto así el parecido físico. El hijo, sosegado, analítico, sopesando
cada palabra antes de hacer un comentario. El padre, eléctrico, dinámico, tan
rápido como un ordenador electrónico procesando ideas y arrojando
resultados. Pensé yo: “La pareja ideal para hacer inversiones.” Y en verdad lo
eran. Habían hecho una pequeña fortuna en la bolsa de valores y venían a que
les ayudara a comprar una casa donde vivir.
El padre había traído con él una colección completa de mis artículos y
una carta que una vez hube de contestarle y que yo, honradamente, no
recordaba. Después de mostrarme su trofeo, me dijo: “Le advierto que tenga
cuidado con lo que me dice; yo me sé de memoria todo lo que usted ha
escrito aquí.” Lo que el señor no podía imaginar siquiera es que ya, a esas
alturas, yo había trazado para ellos un plan de acción combinada, que les
permitiría disfrutar de vivienda propia y gozar de todos los privilegios y
ventajas que un inversionista puede poseer.
Mi primera pregunta fue: “¿Están ustedes dispuestos a mudarse tres
veces al año?” Se miraron entre sí, y fue el padre quien dijo: “¿Por qué tantas
mudadas?” “¿Les gustaría crear una cartera de propiedades mientras disfrutan
de casa propia?” -dije yo. El padre, dijo: “Sí”. El hijo asintió.
De ahí en adelante todo fue hacerles saber que ellos podían comprar una
propiedad para dos familias (duplex), con el mínimo de entrada, ya que ésta
sería su residencia principal. Pasados cuatro meses de la primera compra,
podrían adquirir una vivienda para cuatro familias (fourplex), con el objetivo
de vivir en ella, si dejaban el duplex alquilado. Y cuatro meses más tarde
podrían comprar otra propiedad, para cuatro familias (fourplex), si se
mudaban a ella como vivienda principal, dejando las otras dos propiedades
alquiladas. Podrían hacerlo todo con el mínimo de entrada requerido y en un
orden perfectamente legal. O sea, en un año iban a ser propietarios de diez
apartamentos de alquiler, en tres propiedades, y tendrían que invertir sólo el
mínimo requerido, siempre que la inversión justificara el financiamiento.
El miércoles ya habían entrado en un contrato para la compra de su
primera propiedad: un duplex, y además ya habían corrido los primeros
trámites para la solicitud de financiamiento. El cierre de negociaciones
ocurrió en 30 días.
Personas como éstas ayudan a hacer grande un país y fortalecen su
economía; y son las que convierten en disfrute el ejercicio de la profesión.
¿Cierto o no, Paco?
2 VENDIENDO PROPIEDADES

2.1 PREPARANDOSE PARA VENDER

Vender una propiedad inmobiliaria, en el tiempo debido, es motivo de


preocupación para vendedores y agentes de Bienes Raíces. Cuando una
propiedad permanece más del tiempo prudencial en el mercado, tiende a
sufrir decadencia en el interés de los compradores y producto de ello puede
hasta venderse por debajo de su precio real.
Otro aspecto a considerar es la pérdida de capital que representa tener
una propiedad produciendo gastos que en ocasiones superan las entradas y a
veces pagando intereses e impuestos irrecuperables.
Si consideramos los efectos en una propiedad comercial, el sólo hecho
de mantenerla en el mercado, por más tiempo del normal, puede perjudicar el
buen funcionamiento del
negocio que opere en ella. Igual sucede con propiedades multifamiliares
en las que los inquilinos se saturan de ser molestados.
En propiedades unifamiliares, que estén alquiladas, se produce el mismo
fenómeno de saturación por prolongada exposición y puede conllevar, desde
la negativa
del inquilino a cooperar en el proceso de venta, hasta la pérdida de
entusiasmo por mantener el inmueble en óptimas condiciones.
El fenómeno de tedio y aversión, a una exposición prolongada, puede
afectar hasta los propios dueños de propiedades unifamiliares que vivan en
ellas, durante el período de venta de las mismas. Puede hasta crear un
sentimiento de rechazo a la propiedad, en el seno de la familia, por el simple
hecho de considerarse que el inmueble no es del agrado
de aquellos que lo visitan. Produciéndose una pérdida de interés en
mantenerlo.
El deterioro de una propiedad inmobiliaria vacía es mucho mayor que el
de una propiedad en uso. Aparecen olores poco agradables, asociados a la
humedad , en todo rincón propicio; así como los equipos eléctricos y el
sistema de aire acondicionado, tienden a sufrir desajustes y roturas. Amén de
que algún ladronzuelo o vagabundo decida hacer de las suyas y considere la
propiedad vacía para realizar su próxima pillería.
Para minimizar estos contratiempos y disgustos, existe una fórmula
bastante efectiva:
1. Prepare su propiedad para competir en igualdad de condiciones
físicas, con las existentes en el mercado. Muéstrela iluminada, fresca y
agradable. Recuerde que es imposible causar una segunda primera buena
impresión.
2. Arregle el jardín y el resto de las áreas verdes, de forma tal que capte
la atención de todo aquel que pase frente a su propiedad.
3. Fije un precio lógico para la venta, basándose en un análisis de
mercado para el tipo de propiedad que pretende vender. Sea objetivo, eso le
ayudará a vender en menos tiempo.
4. Ofrezca, de ser posible, facilidades de financiamiento a los posibles
compradores. En su defecto, provea información financiera actualizada.
5. Consulte un Agente Licenciado en Bienes Raíces y…! MUCHA
SUERTE!
2.2 LA PSICOLOGIA Y LA VENTA.

El momento de poner una propiedad a la venta es único. El gran


problema es que muy pocos propietarios se dan cuenta de ello. Una primera
impresión es muy difícil de borrar, sea buena o mala. Y yo insisto en
detenerse a observar, corregir los defectos que se observen y luego ofrecerla
al mercado. No se trata de gastar dinero puliendo y pintando, el asunto es
jugar con la psicología de mercado. .
La psicología de los compradores los hace verse reflejados en el sitio
que visitan y llegan a identificarse de tal forma con la situación ambiental,
que idealizan la posibilidad de que la propiedad pueda ejercer influencia
sobre ellos, y conducirlos a encarnar vidas semejantes a la de sus dueños.
Una propiedad debidamente acondicionada, los hará interesarse por ella, más
que por otros inmuebles que puedan ser obtenidas a mejor precio; pero que
impresionan negativamente. El estado físico del inmueble determinará; pero
decidirá el concepto psicológico que refleje el mismo.
Una propiedad, en franco estado de deterioro, refleja un propietario en
la misma situación. Una propiedad, con el césped sin cortar, refleja
abandono. Un jardín desatendido, poco interés. Un patio lleno de escombros
y trastos es señal de fastidio y desapego. Los autos destartalados,
estacionados por tiempo, en patios y frentes, reflejan negligencia y poca
valorización del inmueble por parte del dueño. Sin embargo, una propiedad
bien mantenida y bien presentada nos brinda la imagen de personas con vida
estable y organizada.
El interior de una casa es, prácticamente, más importante que su
exterior. La proyección de la forma de ser de sus habitantes nos llega apenas
se abren las puertas. Si el lugar está limpio, claro, recogido, ventilado y huele
agradable, hemos llegado a un sitio del cual nos llevaremos una buena
impresión. Si por el contrario, el desorden la falta de luz y los malos olores
son los que se imponen, trataremos de escapar lo antes posible, llevándonos
una no muy buena impresión del lugar y de quienes allí moran.
Todos estos detalles son mensajes que son captados, de forma
imperceptible, por los compradores, y que van a decidir al momento de tomar
una decisión. Basándome en mi experiencia puedo asegurar que aún los
compradores más honestos tratan de sacar ventaja, al momento de la
negociación, de todo elemento que le permita percibir una razón por la cual
se produce la venta.
Resumiendo, puedo decir que se trata de presentar un producto
agradable, procurando eliminar todo aspecto o elemento que pueda
influenciar negativamente al momento de evaluar, valorizar, interpretar y
realizar la posible compra de una propiedad.
2.3 CONSIDERACIONES AL MOMENTO DE VENDER

Diariamente se sabe de alguien que quiere vender una propiedad raíz.


Hay quienes
desean probar fortuna por sí mismos y ahorrarse la comisión de un
agente de Bienes Raíces. Otros simplemente llaman a un corredor certificado
y colocan en las manos de un especialista la futura venta. Tanto los unos
como los otros tienen razón; pero veamos algunos aspectos esenciales en toda
transacción de Bienes Raíces.
No siempre obtener el mayor precio por una propiedad representa la
mejor alternativa para un vendedor. Existen elementos financieros y legales
que no se pueden obviar cuando se toma una decisión; pues de hacerlo, el
vendedor pudiera enfrentar inconvenientes que a veces envuelven tiempo,
dinero y preocupaciones el resolverlos.
El contrato de compra-venta es la columna vertebral en toda transacción
de Bienes Raíces; pero jamás un contrato puede representar una venta por sí
solo. La venta se materializa, únicamente, al momento de traspaso de
documentación al cierre de las negociaciones. El desconocimiento hace
posible que algunos consideren sus propiedades vendidas y al cabo de un
tiempo tengan que recomenzar nuevamente el proceso, puesto que el
comprador se escapó por el primer recurso legal que tuvo a su alcance.
Los compradores de hoy están mejor informados y mejor representados
que en tiempos pasados. Existen leyes que protegen al comprador y que
normalmente no son de dominio público; pero que los profesionales en
Bienes Raíces conocen. Al igual que conocen las responsabilidades y
obligaciones que un vendedor debe observar durante la venta.
Actualmente la cibernética y la informática dominan el mercadeo.
Resulta relativamente fácil ofrecer a la venta una propiedad a través del
Internet; pero todo ello no puede compararse al profesionalismo, pericia y
recursos que ofrece un agente licenciado de la industria de Bienes Raíces,
para promover la venta de una propiedad inmobiliaria.
La venta de un inmueble implica:
a) Factores de seguridad física y familiar al tiempo de mostrar la
propiedad.
b) Asesoramiento legal y financiero.
c) Planificación, para atender, negociar, mostrar y mantener la
propiedad en el mercado.
d) Desarrollo de un plan de mercadeo efectivo para promover la venta.
e) Preparación sicológica y técnica para oír ofertas y negociar contratos.
f) Asesoramiento de profesionales especializados en Bienes Raíces.
g) Conocimiento del Mercado para determinar el precio de la propiedad.
Piense que un agente de bienes raíces estará trabajando para usted, en la
venta de su propiedad, mientras usted continúa su rutina, sin restarle atención
a su familia y a lo que usted mejor sabe hacer: su trabajo diario.
2.4 DECLARACIONES SOBRE LA PROPIEDAD RAIZ.

Una de las más importantes declaraciones que debe efectuarse, en una


transacción de compraventa de bienes raíces, es la referente al conocimiento
de la propiedad inmobiliaria. Esta declaración debe ser ofrecida por escrito,
por el vendedor, a su mayor alcance y conocimiento y con la mayor
honestidad posible.
En esta declaración debe señalarse todo aquello que se considere pueda
afectar el valor de la propiedad en el presente o en el futuro.
Los problemas de estructura que la propiedad confronte, no importa lo
significativo de los mismos, deben ser escrupulosamente mencionados.
Máxime, cuando sean problemas estructurales que no puedan ser observados
a simple vista.
Las afectaciones que la propiedad pueda sufrir, bien sean producto de
regulaciones de la municipalidad en cuanto a cambios de códigos de
zonificación o proyectos de ampliación de vías o construcción de facilidades
comunales, deben ser informadas, siempre y cuando se haya recibido
comunicación oficial de ello.
La declaración de violaciones existentes de leyes, reglas y regulaciones
del código de construcción municipal, estatal o federal, son sumamente
importantes, al momento de hacer declaraciones de esta índole. Si el
comprador de la propiedad raíz no es debidamente informado y acepta, por
escrito, la conformidad de continuar la transacción, puede estarse creando la
base para una futura reclamación legal por daños y perjuicios.
Una adición a una propiedad raíz, e busca de comodidad, amplitud y
conveniencia, realizada a espaldas del conocimiento de las autoridades
competentes, sin haber solicitado permisos, ni haber pasado las inspecciones
requeridas por la ley a los efectos, puede convertirse de un sueño de hadas en
una terrible pesadilla.
Conozco casos de propietarios que por ahorrarse el pago de planos de
arquitectura, el costo de las licencias municipales y los inconvenientes de
solicitar, pasar y aprobar las inspecciones del código de construcción, han
seguido los consejos de contratistas, poco escrupulosos, y han hecho
fabricaciones “a la buena de Dios”, como decía mi abuelita.
Si es éste su caso, ante todo hágalo saber de inmediato al comprador y si
el mismo se muestra interesado en continuar con la compra, consulte con un
abogado, especializado en bienes raíces, la mejor manera de dejar aclarada la
situación, para evitar futuros problemas legales y evadir todo tipo de
reclamación.
Si por el contrario, es usted el comprador y considera que la
conveniencia de la propiedad merece seguir adelante con la transacción,
consulte un abogado especializado antes de continuar el proceso. El
asesoramiento de un profesional calificado es imprescindible en estos casos.
2.5 PRECIO DE MERCADO Y PRECIO DESEADO.

Cuando la demanda de propiedades aumenta y la oferta de las mismas


disminuye, se produce lo que todos conocemos como “mercado de
vendedores”; pero antes de que exista un verdadero mercado de vendedores,
lo que impera es un mercado de propietarios con deseos de vender a altos
precios; aunque muy mal informados.
Desde luego, los dueños de propiedades no son los culpables por su
desinformación. Los verdaderos responsables de este fenómeno son aquellos
agentes de bienes raíces, que sin tener la experiencia ni el conocimiento
necesario, aceptan propiedades, con el precio inflado e injustificado,
solamente para no perder la oportunidad de una posible venta.
Las consecuencias de esta acción, no profesional, conllevan a una
reacción en cadena que atiborra el mercado de propiedades invendibles, a los
precios ofrecidos, al desprestigio de la industria de bienes raíces y a lo que es
aún peor, a la amargura, desencanto y desconfianza de los propietarios y a la
pérdida de excelentes negocios, para aquellos que sí desean vender sus
inmuebles y no han sido bien dirigidos.
En un mercado en condiciones normales, una propiedad que sea
ofrecida a un precio lógico debe ser vendida entre sesenta y ciento veinte
días, lo cual aplica tanto para propiedades residenciales como para
propiedades comerciales. Desde luego, al momento de valorizar una
propiedad entran a jugar elementos inherentes a la misma, que serán los
encargados de determinar el precio.
Los tasadores de propiedades jamás toman en consideración el precio en
que ha sido vendida una propiedad específica, al momento de determinar cual
es su verdadero valor de mercado. Para arribar a un valor satisfactorio, tanto
para el vendedor, como para el comprador y la institución financiera que
ofrecerá el financiamiento, el tasador profesional obtendrá el valor real
aproximado, analizando propiedades similares vendidas en el área.
Los elementos que predominan y deciden en estos análisis entre
propiedades vendidas y propiedades a valorizar, por regla general, son los
siguientes: a) Igualdad de uso. b) Igualdad de condiciones. c) Igualdad de
características. d) Compatibilidad de localización. e) Precio por pie cuadrado.
f) Tipo de financiamiento empleado en la venta, etc. Cuando se trata de
propiedades de ingreso, propiedades comerciales o de tierras, otros factores
financieros como la rentabilidad, el múltiplo del ingreso bruto y el por ciento
del retorno interno, en la inversión inicial, son estrechamente observados.
Quede claro que el mercado es quien decide el precio de las
propiedades, regido por las leyes de oferta y demanda y que una propiedad
tiene el valor que en verdad tiene y no el que uno quiere que tenga. Quede
establecido además, que aquellos propietarios que tienen en el mercado
propiedades a la venta y no acepten una oferta al precio que indica el
mercado, porque lo consideren por debajo de sus expectaciones, a los efectos
del caso estarán comprando nuevamente el inmueble, por el mismo precio
que rechazan.
2.6 DIFERENCIAS ENTRE VALOR Y PRECIO.

Cuando de bienes raíces se trata, no existen dos conceptos que difieran


tanto, el uno del otro, como valor y precio. Normalmente, para el dueño de
una propiedad raíz, la misma siempre tendrá un valor superior al valor
promedio de las propiedades que la circundan. En realidad, este concepto de
valorización exagerada, de lo que nos pertenece, es algo normal en la
conducta humana; pero cuando de negocios se trata se debe ser realista.
En innumerables ocasiones hemos escuchado quejas de personas
descontentas con el trabajo realizado por agentes de bienes raíces, que han
sido contratados para venderles sus propiedades, alegando que los mismos no
hicieron una labor eficiente. Cuando hemos revisado la estrategia de venta,
utilizada por los agentes, hemos podido apreciar que el error más frecuente
fue el precio que mantuvieron las propiedades en el mercado, durante el
período de mercadeo. Al consultar a los profesionales de bienes raíces, en
referencia a la causa que motiva el aceptar propiedades a sobre precio, la
respuesta siempre es la misma: los propietarios quisieron probar por un
tiempo para ver la reacción del mercado. Y yo los comprendo, porque
siempre resulta difícil hacer entender a alguien que lo suyo vale igual que lo
ajeno. Que todo tiene un precio y que no existe quien esté dispuesto a sobre
pagar una mercancía por más que ésta le guste.
En bienes raíces todo está íntimamente relacionado. Nada escapa al
valor que deviene de la experiencia de venta. Si el precio de venta del pie
cuadrado de construcción, en viviendas unifamiliares, es de cincuenta dólares
en determinado vecindario, no existe razón para considerar su valor en
cincuenta y cinco, para una vivienda similar, en la misma zona y en igualdad
de condiciones.
En propiedades de inversión sucede exactamente lo mismo. Si el índice
del mercado señala que para una propiedad multifamiliar, un centro
comercial o un complejo de almacenes se debe pagar seis veces el monto
total anual de las rentas brutas, no existe lógica para pagar siete veces el valor
de las mismas. Siempre comparando, desde luego, propiedades similares en
estado físico, tamaño, condiciones, ubicación, acceso, etc.
La forma comparativa no debe, jamás, ser obviada al momento de
analizar el valor de una propiedad inmobiliaria. Lo aconsejable, en estos
casos, es consultar el mercado y orientarse hacia una apreciación lógica. Para
ello los bancos de información de las oficinas de corredores de bienes
inmuebles, son una gran fuente de orientación. Los registros municipales
también ofrecen una magnífica ayuda y hasta los anuncios clasificados de los
diarios y revistas especializadas son útiles. Todo lo que hace falta es saber
distinguir y clasificar la información.
2.7 MEJORAS Y PRECIO DE VENTA.

Un frecuente error de los dueños de propiedades inmobiliarias, es no


saber distinguir entre las mejoras que pueden producir un aumento en el valor
del inmueble y aquellas que no lo harán. He tenido conocimiento de muchos
que han empleado pequeñas fortunas en mejoras realizadas a propiedades, y
luego se ven frustrados al tratar de vender las mismas y comprender que
nadie está dispuesto a pagar por lo que ellos hicieron. Y lo que es aún peor,
que sus gustos son diametralmente opuestos al de los compradores, y lo que
estaba supuesto a ser una ventaja se convierte, de inmediato, en un problema.
Lo primero a considerar, cuando de hacer mejoras a una propiedad
inmobiliaria se trata, es el precio de venta promedio en el vecindario. Debe
tenerse muy en cuenta que las mejoras realizadas ayudarán a la venta de una
propiedad, comparada con otras de su tipo, estilo, condiciones, dimensiones y
ubicación; pero que jamás le añadirán un valor por encima del precio de
mercado del área.
La razón es muy sencilla. Aunque usted consiga un comprador
dispuesto a pagar más por su propiedad, a menos que la transacción se realice
de contado o usted lleve el financiamiento, la operación no podrá cerrarse,
puesto que la valorización del inmueble, exigida por los bancos, no alcanzará
el precio requerido, producto de las ventas comparadas en el área.
Lo aconsejable, al momento de realizar mejoras en propiedades
inmobiliarias, es guiarse por el instinto práctico. Si decide que va a cambiar
el piso de su casa, considere cual se ajusta mejor al vecindario en que está
ubicada su residencia. Recuerde que un piso de losas de cerámica cumple el
mismo objetivo que uno de mármol y cuesta mucho menos. Las terrazas
exageradamente grandes restan gracia, privan de espacio posterior y restan
claridad al inmueble. Con las piscinas pasa algo parecido. He visto piscinas
que no han dejado espacio, en el patio, ni para la casa del perro.
Las rejas, cercas y demás trabajos de herrería son muy elegantes; pero
no a todos los compradores les gusta la presencia de las mismas en las
propiedades, y hay quienes las juzgan de trampa mortal en caso de incendio.
Las facilidades de estacionamiento son otro tópico conflictivo. Existen casas
en que el espacio dedicado para estacionamiento abarca tanto terreno, que no
hay espacio ni para sembrar un arbusto.
Los baños, quizá, sean el centro de este dilema. He visto cuartos de
baño con llaves enchapadas en oro, espejos enormes, bañadera romana con
jacuzzi, pisos de mármol, paredes de mármol, alfombras lujosas en el
descanso y piezas sanitarias de la más alta calidad, en casas de menos de mil
doscientos pies cuadrados de fabricación, con cuartos minúsculos y techo de
cartón asfaltado.
Yo soy amigo del progreso. Me gusta disfrutar del confort y que así lo
haga quien pueda y quiera hacerlo; pero quiero dejar esclarecido que las
mejoras en una propiedad inmobiliaria se deben hacer para complacencia y
disfrute personal, no con fines de especulación o futuro lucro.
2.8 CONSTRUCCIONES ILEGALES.

Dos factores están íntimamente vinculados a la construcción de


adiciones ilegales. El primero, la necesidad de ingreso adicional para poder
satisfacer los pagos de las hipotecas, debido al incremento del precio de la
vivienda; y segundo, la demanda creciente de apartamentos para ser
alquilados, en vecindarios bien ubicados y relativamente seguros.
Construcciones ilegales existen en todo lugar, y de ellas no se ha
salvado ni el más elegante vecindario. Lo que muchos propietarios no quieren
comprender, cuando adicionan un espacio a su propiedad, con el fin de
alquilar el mismo, es que los vecindarios han sido diseñados para albergar
una cierta cantidad de residentes para los cuales fue creada una
infraestructura (parques, escuelas, carreteras, calles, hospitales, bibliotecas,
fuerzas de orden público, etc.)
Cuando este delicado equilibrio se rompe, la calidad de vida del
vecindario se afecta, trayendo como consecuencia congestiones de tráfico,
baja calidad en los servicios públicos, descomposición del medio ambiente,
aumento del índice de criminalidad en el área, etc. Estos factores combinados
con la densidad de población en el área contribuyen, en forma decisiva, a la
desvalorización de la propiedad inmobiliaria circundante.
Es bueno advertir a la ciudadanía que, para efectos legales, los dueños
actuales de propiedades con fabricaciones hechas en violación del Código de
Construcción, son los responsables de traerlas a código. Si los permisos
fueron solicitados por un contratista licenciado; pero las inspecciones
requeridas no fueron realizadas, el dueño actual debe contactar el contratista
y requerirle que los permisos de construcción sean renovados y el trabajo
finalizado propiamente. Si los permisos, para la construcción realizada, jamás
fueron solicitados, el dueño debe de investigar la mejor forma de resolver el
problema, con las autoridades competentes. Recuerde que el actual dueño del
inmueble es el responsable inmediato de la violación y deberá responder por
ella, de existir una reclamación.
Aquellos que consideren que puedan verse afectados en algún momento
por este fenómeno, tan común en nuestras ciudades, deben contactar el
departamento de zonificación y planos de la ciudad en que esté erigida la
propiedad, para salir de toda duda lo antes posible. Es recomendable
consultar a un abogado, especializado en bienes raíces, si existiese alguna
anomalía entre planos existentes y fabricación actual.
2.9 ARRENDAMIENTO CON OPCION A COMPRA.

Cuando el mercado de Bienes Raíces marcha lento, afectado quizá por


una economía débil e insegura, los dueños de bienes inmuebles comerciales
toman riesgos nada aconsejables, producto tal vez de la desesperación ante un
espacio vacío y los compromisos financieros a cumplir, en relación directa
con el mismo.
Uno de los primeros errores que cometen, es ofrecer la propiedad al
mercado aceptando términos de renta con opción a compra.
Cierto es que la opción a compra ofrece un alivio inmediato; pero cuan
segura será la misma si en ella están contenidos términos financieros que
involucran a terceros. Con frecuencia nada deseada vemos como estas
opciones no pueden ejecutarse en el tiempo acordado, simplemente porque
las condiciones económicas del comprador han cambiado, del tiempo en que
se firmó el contrato a la fecha de cerrar la transacción de venta, quizá
producto del dinero empleado para establecer el negocio y echarlo a andar, o
cualquier otra buena razón.
Los motivos para tomar este riesgo varían de un propietario a otro;
aunque siempre están precedidos por un factor común: la inseguridad. La
mayoría de los inversionistas, dueños de locales comerciales para la renta o
venta, prefieren tener una propiedad vacante a mal arrendada, de igual forma
optan por mantenerla vacía antes que aceptar un contrato de renta con opción
a compra, que los ate y les haga perder el control del inmueble.
Las razones que impulsan a los dueños a evitar la aceptación de un
contrato de renta con opción a compra son varias, entre las más comunes
podemos citar:
a) Pérdida del control de la propiedad ante la ocupación de un posible
nuevo dueño, por el período de tiempo que antecede al cierre de la
transacción y transferencia de título.
b) Riesgo de sufrir daños de contaminación al medio ambiente, en la
propiedad, causadas por las operaciones normales del futuro dueño, lo que
puede impedir el cierre de negociaciones indefinidamente.
c) Daños físicos al inmueble que no puedan ser cubiertos por los dineros
abonados en depósito de seguridad.
d) Cambios estructurales, no deseados, que pueden afectar el valor
futuro de la propiedad en el mercado, o impedir el traspaso de la misma si es
que fueron hechos sin los permisos e inspecciones requeridas.
e) Pérdida de ganancias, por el incremento del precio de la propiedad,
durante el período en que la misma está rentada y negociada al precio de
“ayer”, para un futuro cierre en el “mañana”.
f) Devaluación del valor efectivo del capital nominal, negociado “ayer”,
ante la pérdida de valor de cambio del capital real que se recibirá “mañana”.
Pero…, el mundo de los negocios es un mundo de decisiones. Si usted,
en algún momento, decide entrar en un contrato de renta con opción a
compra, le aconsejamos busque el asesoramiento de un abogado,
especializado en Bienes Raíces.
2.10 LA MORAL EN VENTAS DE EDIFICIOS MULTIFAMILIARES.

Mantener en alto la moral de los inquilinos, en edificios de vivienda


múltiple, durante el proceso de venta de los mismos, es uno de los retos más
grandes que enfrenta la industria de bienes raíces.
La inseguridad, las dudas, así como los temores, hacen presa fácil de
inquilinato, creando, a veces, situaciones de verdadero caos e indisciplina en
la propiedad.
Nada resulta más dañino, para una propiedad de inversión, que aquellos
que la sostienen, mantienen y disfrutan, pierdan el interés por conservar la
armonía y el ambiente fraternal que, generalmente, impera en ellas.
Con la pérdida de estos factores desaparece el orgullo por preservar el
sitio que, aunque ajeno, resulta para muchos el lugar de residencia por el
transcurso de sus vidas.
Con un inquilinato indiferente y apático, una propiedad de inversión
puede afectarse seriamente, hasta el punto de convertir su funcionamiento y
administración en una tarea poco agradable.
Cuando un inversionista decide poner una propiedad multifamiliar a la
venta, debe ser en extremo cuidadoso en el desarrollo de su política de
mercadeo, para evitar molestias a los inquilinos.
Letreros, anuncios, vallas o señalamientos, que indiquen la intención de
venta, deben ser usados y desplegados sólo después de que los inquilinos
tengan previo conocimiento de lo que se pretende hacer.
Las visitas a la propiedad, por parte de posibles compradores, deben
limitarse sólo a áreas comunes y a las unidades desocupadas o en su defecto,
a la unidad ocupada por el encargado del edificio, si es que ello fuera
absolutamente necesario para producir un contrato y dentro del marco de la
más absoluta discreción.
Las inspecciones a la propiedad, ya sean realizadas por posibles
compradores o por profesionales certificados, deben siempre ser hechas
después que exista un contrato de compra-venta, aprobado por ambas partes,
para así justificar las molestias que ocasionan.
Toda información referente a calidad del inquilinato, rentas, depósitos,
posibles aumentos en las mensualidades, gastos de agua, electricidad, basura,
reparaciones, uso o abuso de los estacionamientos, facilidades, amenidades,
áreas comunes, etc., debe ser realizada en privado.
El despliegue y exhibición de documentos relacionados con la venta, en
áreas del inmueble, debe evitarse. Tenga presente que todo inversionista
verdadero, valora altamente su tiempo y que cuando decide visitar una
propiedad, con ánimos de negocio, es porque ya ha analizado los elementos
financieros que la misma comprende.
Mantener la propiedad limpia, las áreas verdes bien atendidas, los
equipos electrodomésticos trabajando a la perfección y las áreas comunes
libres de obstáculos, aparte de facilitar la venta, mantendrá elevada la moral
de los residentes.
En la venta de una propiedad multifamiliar abundan dificultades,
inconveniencias y riesgos, inherentes a este tipo de negociación. El
profesionalismo del agente de bienes raíces que usted seleccione para realizar
las labores de mercadeo, negociación y venta, puede marcar la diferencia.
Quien tome decisiones correctas debe obtener resultados satisfactorios.
2.11 ¡ALERTA CON LA IMPROVISACION!

Benjamín Franklin dijo: “Un centavo ahorrado es un centavo ganado.”


Sabio consejo. Ahora bien, hay que saber en qué se ahorra. Son muy
frecuentes las quejas de aquellos que pensando ahorrar, terminan
enfrentándose a trabajos mal hechos, inacabados, jamás empezados o lo que
es peor, envueltos en problemas legales.
Digamos que usted decide cambiar la alfombra de su casa o instalar
losas de cerámica en el piso. Aparentemente es un trabajo sencillo que con
algo de habilidad y cuidado cualquiera puede hacer. Mi recomendación es
que se asegure de la pericia del instalador. Procure ver alguna otra obra
realizada por esa persona y pídale referencias de trabajo.
Si el trabajo a realizar tiene relación con aire acondicionado o
electricidad, el asunto es aún más serio. Si el técnico no posee una licencia
que lo acredite y no tiene seguros que lo protejan contra daños personales o
posibles daños a la propiedad, no se arriesgue. En estos campos el
conocimiento profundo de la materia es indispensable para obtener buenos
resultados, evitar futuros problemas de eficiencia, accidentes y no verse
envuelto en asuntos legales.
Si es un techo el que necesita atención, debemos recordar los desastres
realizados por “supuestos conocedores de la materia” luego del paso del
huracán Andrews por La Florida. En esta rama de la construcción se deben
extremar precauciones. Una compañía establecida, reconocida, licenciada y
asegurada, podrá ofrecer la paz mental que se necesita en estas ocasiones. La
licencia implica capacidad. Los seguros dan tranquilidad a quien contrata.
Muchas personas desconocen que si alguien que realiza un trabajo, en
una propiedad, tiene un accidente y carece de seguro de accidente, el
responsable por daños y perjuicios será el propietario del inmueble. Cierto es
que el seguro de la propiedad puede enfrentar la situación; pero recuerde que
siempre existe un límite en las pólizas y requisitos que se suponen sean
observados antes de contratar a alguien. Dicho de otro modo, siempre que sea
posible deben evitarse los problemas.
La temeridad de los improvisados es increíble. He oído de personas que,
con conocimientos rudimentarios de contabilidad, se atreven a realizar
labores propias de contadores públicos. He escuchado de médicos que han
practicado sin licencia. He sabido de farmacéuticos que se atreven a
diagnosticar y hasta recetar, usurpando la profesión de médicos. He conocido
de agentes de seguros que, luego de estar dando servicios durante más de un
año, han resultado no tener licencias ni contar con afiliación alguna para
cubrir reclamaciones. He sido informado, inclusive, de personas que sin tener
el menor conocimiento sobre mercado, leyes y regulaciones de la industria de
Bienes Raíces andan por la calle, como piratas modernos, ofreciendo
servicios, propios de agentes licenciados, por una bagatela, ocasionando
trastornos, líos, enredos y problemas legales.
De improvisadores, improvisados y temerarios está el mundo lleno.
Llámelos como mejor prefiera; pero eso sí, cuídese de ellos. Ahorre; pero
tenga presente, siempre que vaya a contratar a alguien, el refrán que prima en
estas tierras americanas: USTED SOLO OBTENDRA POR LO QUE
PAGUE.
3 ALQUILANDO PROPIEDADES

3.1 CUANDO QUERER NO SIEMPRE ES PODER.

Una de las grandes frustraciones de aquellos que llevan años de vivir


como inquilinos en una propiedad, es la limitación de realizar cambios, hacer
modificaciones y ajustar las mismas a sus necesidades; y es que se debe tener
siempre presente que aunque se pague puntualmente la renta, se cuide el
inmueble como si fuese propio y no se moleste al propietario, cuando hay que
realizar alguna que otra reparación menor, la propiedad no pertenece a aquel
que la renta.
Siendo más explícitos podemos concluir que una propiedad que se
ofrece en alquiler es un instrumento financiero de considerable valor, que
alguien ofrece a disfrutar a un tercero, que no puede comprarla en esos
precisos momentos y que la necesita, para que disponga de ella y la habite
como propia, a cambio de una compensación monetaria.
Aquellos inquilinos que actúan con inteligencia pueden llegar a
disfrutar, disponer y habitar un inmueble tal cual si fuese propio, puesto que
al propietario, normalmente, sólo le interesa recibir su renta a tiempo, y que
se tenga buen cuidado de lo que ha entregado en alquiler.
La fórmula que utilizan estos avisados inquilinos no es otra que la de
comunicar todo cambio, modificación, o mejora, por escrito o ante testigos, al
dueño de la propiedad; y solicitar respuesta, en iguales condiciones de parte
del propietario, aceptando o denegando la autorización al trabajo propuesto.
Ajustarse al acuerdo logrado es otra regla de oro para evitar desalojos no
deseados.
Algo que siempre debe tenerse muy en consideración es que una vez
que los arreglos o mejoras estén realizados, la propiedad puede ser rentada
por más dinero. Por ello siempre es recomendable contar con un acuerdo de
renta a largo plazo, y por escrito, para evitar aumentos no previstos en la
renta.
Para los propietarios también resulta un riesgo el aventurarse a permitir
que sus inquilinos realicen reparaciones en sus propiedades. El elemento que
principalmente puede afectarles es la carencia de un seguro que proteja, a
quien realiza el trabajo, en caso de accidentes fortuitos. Aparte de ello la
seguridad, estética y funcionalidad del trabajo realizado, pueden estar en
juego cuando son realizadas por personas sin los conocimientos, experiencia
y sin las certificaciones necesarias.
Considerando las consecuencias que pueden acarrear, tanto para unos
como para otros, las modificaciones, reparaciones, alteraciones y demás
tareas propias del mantenimiento y remodelación, en propiedades de alquiler,
el mejor consejo es que los dueños de inmuebles realicen, supervisen y
controlen sus obras y que los inquilinos se limiten a disfrutar de las
propiedades y a esperar a ser propietarios de sus hogares para realizarse como
aspirantes a reparadores de inmuebles.
3.2 “RESPONSABILIDAD EN LA RENTA”.

Son pocas las personas que alquilando una propiedad recuerdan sus
obligaciones, para con el propietario del inmueble, durante el tiempo de
ocupación y al momento de hacer entrega de la misma. No faltan los dueños
que también olvidan sus deberes, para con los inquilinos, a los que están
supuestos a brindar un servicio eficiente en todo momento.
La queja que escucho con más frecuencia, de parte de los propietarios,
es que los inquilinos no pagan su renta cuando les corresponde. Esta actitud
produce inestabilidad financiera, puesto que el dueño de la propiedad debe
cumplir con obligaciones que están estrechamente vinculadas con el hecho de
la colección de alquileres.
Aparte de ello, existe también la queja de que son frecuentes los daños
ocasionados a la propiedad, por aquellos que abandonan el lugar, sin tener
consideración de los futuros costos de reparación que dejan detrás de ellos, en
su inconsciencia.
Los inquilinos, por su parte, presentan quejas por negligencia en el
mantenimiento de la propiedad. Protestan por la demora en responder a
cualquier pedido de atención al mantenimiento del inmueble, e inclusive
califican de indolente la actitud de muchos dueños a problemas de ambiente y
convivencia entre vecinos.
Considerando que la explotación de propiedades inmobiliarias es un
negocio como cualquier otro, los dueños deben:
1. Mantener la propiedad en condiciones que permitan su entero
disfrute.
2. Procurar un ambiente de armonía entre los vecinos del inmueble.
3. Responder, con la mayor brevedad, a toda llamada de emergencia.
4. Darle solución, de inmediato, a los problemas que se presenten.
5. Reintegrar, dentro del tiempo establecido por la ley, los depósitos
pertenecientes a
6. los inquilinos, luego de verificar el estado físico de la propiedad
desocupada.
Teniendo en cuenta que alquilar una propiedad no es otra cosa que
disfrutar de un inmueble, que no nos pertenece ni se puede comprar en esos
precisos momentos, con todos los derechos, privilegios y beneficios de un
propietario, todo inquilino debe:
1. Pagar su renta a tiempo.
2. Mantener la propiedad que disfruta en las condiciones que le fue
entregada.
3. Mantener un ambiente de armonía con los restantes ocupantes de la
propiedad.
4. Dar aviso inmediato, al encargado de la propiedad, de cualquier
problema que pueda afectar el disfrute individual o colectivo del inmueble.
5. Facilitar el acceso, a la propiedad, a inspectores y personal de
mantenimiento.
6. Responder por los daños causados al inmueble.
Si inquilinos y propietarios observaran los derechos y deberes que
corresponden a cada cual, con seguridad viviríamos en una comunidad mejor,
más saludable y menos agresiva.
3.3 PAGO POR DESPERFECTOS Y ROTURAS EN PROPIEDADES
ARRENDADAS.

Una de las áreas grises del arrendamiento, es la negociación de roturas y


desperfectos en la propiedad, durante el tiempo de arrendamiento.
Por regla general aquellos que alquilan propiedades se encargan de
poner en claro el estado en que entregan el inmueble y las condiciones en que
el mismo le debe ser devuelto; pero en algunas ocasiones existe
inconsistencia entre el estado en que se esperaba recibir la propiedad y las
condiciones en que se recibe.
Cuando las roturas o desperfectos son detectados al momento de
finalizar el contrato de arrendamiento, por línea general, el dueño de la
propiedad deduce del depósito de seguridad del inquilino el importe total del
arreglo. Quizá no parezca muy justo; pero es realmente lo que sucede. Una
buena medida que pueden tomar los inquilinos para salvar algo de su dinero y
solamente pagar por lo justo del arreglo, es entregar la propiedad tal cual la
recibieron. Tomar fotos al momento de ocupar el inmueble siempre es una
buena idea. De esta forma existe un patrón a seguir al momento de entrega.
Ahora bien, si el desperfecto o rotura se produce durante el período de
arrendamiento y las causas del mismo son el desgaste natural o la ruptura
fortuita, el dueño de la propiedad debe ser el encargado de las reparaciones.
Sin embargo, si pudiese comprobarse que la ruptura o desperfecto ha sido
causa de negligencia, uso indebido o abuso, por parte del inquilino, pues
entonces el panorama cambia totalmente y pasa a ser responsabilidad de
aquel que alquila, la reparación necesaria para erradicar el problema.
Regularmente las reparaciones que le corresponde hacer a los inquilinos
son sencillas y de orden lógico. Cambiar fusibles, bombillas eléctricas y otros
elementos sencillos de uso personal. Desde luego, esto no impide que existan
inquilinos que realicen otros arreglos, para su comodidad, en el interior de su
vivienda, previa autorización del dueño del inmueble.
En realidad, el contrato de arrendamiento es el vehículo que controla,
dirige, designa, exige, comanda y aclara toda acción que pueda suceder
dentro de un período de arrendamiento. Si no existiese un contrato de
arrendamiento que regule los distintos aspectos durante el período de renta,
pues, un mutuo acuerdo entre arrendador y arrendatario pudiese resolver la
situación, pero tendrá poco efecto legal.
Algo sí debe quedar bien aclarado: cualquier desperfecto o rotura en una
propiedad inmobiliaria, que atente o ponga en peligro la seguridad personal
de los ciudadanos, debe ser reparada de inmediato, por el propietario del
edificio, quien posteriormente puede proceder a buscar causas y probables
responsables por el hecho.
3.4 TECNICISMOS EN ARRENDAMIENTO.

En la industria de bienes raíces abundan los profesionales: abogados,


corredores de bienes inmuebles, tasadores, topógrafos, etc., en fin, una
verdadera gama de especialistas, que se supone estén destinados a conducir
una transacción de bienes raíces en forma justa, legal y defendiendo los
derechos de los participantes. Por infortunio, no siempre ocurre así. De igual
forma, cada día son más los clientes que se consideran dueños del saber
absoluto y no permiten que se les ayude.
Entre las transacciones más afectadas, por este proceder, figuran los
arrendamientos. Sabido es que una propiedad mal arrendada conservará el
sabor amargo, hasta el vencimiento del contrato. Por lo regular los menos
beneficiados, en contratos de arrendamiento, son los dueños de propiedades,
puesto que la ley se inclina ligeramente hacia los arrendatarios. De ahí la
juiciosa observación de que “es preferible tener una propiedad vacía a tenerla
mal arrendada”.
Cuando se arrienda una propiedad debe contarse con la ayuda de
profesionales especializados en el campo específico que nos ocupa. Un
contrato mal redactado; una cláusula pasada por alto o simplemente aceptada
para cerrar una transacción; pueden significar la posibilidad de enfrentar
consecuencias futuras.
Entre los tecnicismos que deben ser perfectamente especificados,
aclarados y convenidos por las partes envueltas, se encuentran: a) Seguros. b)
Derecho a la primera opción de compra. c) Derecho a transferir el contrato de
arrendamiento. d) Opción de renovación de contrato. e) Responsabilidad por
incumplimiento de contrato.
En todo contrato de arrendamiento debe quedar explícita la parte
responsable por la obtención de seguros (que protejan de daños ocasionados
por fuegos, inundaciones, fenómenos naturales, hechos fortuitos, accidentes
laborales, etc.), para así deslindar responsabilidades, con diáfana claridad, en
caso de futuras demandas.
En cuanto a las cláusulas:
a) Ejercer la primera opción de compra, si el propietario decide vender
el local.
b) Ejercer el derecho a transferir el contrato de arrendamiento, en caso
de venta del negocio arrendatario antes de finalizar el período de renta fijado.
c) Ejercer la opción del inquilino, de poder renovar el contrato de
arrendamiento una vez vencido el término.
d) Definir responsabilidades ante incumplimiento de contrato.
Todo elemento vinculado a estas cláusulas debe estar escrupulosamente
detallado, especificado, entendido y acordado, por las partes envueltas, con el
objetivo de evitar demandas futuras, o situaciones irreparables de pérdida de
control sobre la propiedad; así como evitar el contraer compromisos no
deseados.
Antes de iniciar una transacción de bienes raíces, lo primero que debe
seleccionarse es el equipo profesional que estará envuelto en la misma. No
confíe su suerte a la ventura. Exija referencias. Compruebe la experiencia de
quien ha de ayudarle, en el tipo de transacción que pretende hacer. Y sobre
todo… ¡déjese ayudar!
3.5 CLAUSULAS A CONSIDERAR EN ARRENDAMIENTOS.

Cuando alguien solicita mi opinión, acerca de un contrato de


arrendamiento, lo primero que hago es referirle el caso a un abogado
especializado en la materia. No importa cuán simple sea el documento, mi
criterio es que cuando aspectos legales conforman alguna transacción, un
experto en interpretar las leyes que controlan y rigen la industria, debe tomar
el control.
En realidad, por mucho conocimiento que se posea en la industria de
bienes raíces, un agente o corredor debe limitarse solamente a su función de
asesoramiento, basada en su experiencia de mercado. De igual forma, en el
plano personal, jamás he permitido la intromisión de abogados, que traten de
imponer criterios acerca de valor o precio en una propiedad.
Un contrato de arrendamiento, en una propiedad comercial, puede
resultar conveniente o no, según las cláusulas que el mismo contenga.
La cláusula que se refiere al incremento de renta, en relación directa al
incremento del costo de la vida anual, es común en todo contrato de
arrendamiento comercial y no debe ser causa de preocupación mayor.
En cuanto a la distribución de los gastos operacionales y gastos fijos,
existen tres modalidades de contratos de arrendamiento. Cada modalidad
significa cambios radicales en el precio de renta por pie o metro cuadrado.
a) Contrato de arrendamiento de ingreso simple.
En este contrato de arrendamiento el inquilino pagará por el equivalente
al valor del pie o metro cuadrado, multiplicado por el tamaño del espacio
arrendado. El incremento de renta, en relación directa con el aumento anual
del costo de la vida, será parte integral del mismo. Los impuestos, seguros,
gastos operacionales y reparaciones, serán responsabilidad del dueño de la
propiedad.
b) Contrato de arrendamiento de ingreso neto: “Net Lease.”
Esta modalidad suele tener tres versiones aunque realmente es uno
mismo con diferentes resultados.
b.1) “Net Lease” o ingreso neto simple. Es un contrato de
arrendamiento en el cual el inquilino se compromete a pagar, aparte de su
base de arrendamiento, el incremento al costo anual de la vida, el seguro y los
impuestos a la propiedad, en relación con el espacio que ocupa.
b.2) “Doble Net” o ingreso neto doble. Es una modalidad en la que el
inquilino es responsable por el pago de su base de arrendamiento, el
incremento anual de la renta de acuerdo al costo anual de la vida, el seguro,
los impuestos a la propiedad y las reparaciones, del espacio que alquila.
b.3) “Triple Net “ o ingreso neto triple. En este acuerdo de
arrendamiento el inquilino pagará su base de arrendamiento, el incremento
equivalente al costo anual de la vida, el seguro, los impuestos a la propiedad,
las reparaciones y los gastos operaciones y de administración en que el
propietario incurra, en relación directa al espacio que se ocupe.
3.6 LA RENTA Y LAS DEDUCCIONES DE IMPUESTOS.

Para aquellos que son propietarios de su casa y utilizan una parte de ella
como local para oficinas, relacionadas directamente con una labor que genere
una considerable parte de su entrada de capital anual, existe una deducción de
impuestos, al momento de rendir su informe al departamento de rentas
internas.
La misma excepción puede aplicar para aquellos que alquilan casa y
realizan una labor principal, vinculada a su trabajo, en una de las habitaciones
de la propiedad que rentan.
Para reclamar la excepción es necesario presentar, al momento de rendir
el informe tributario, prueba del tiempo que se residió en la propiedad
señalada en el informe, presentar pruebas fehacientes de que la labor
realizada en el sitio forma parte de una actividad principal en la economía de
quien reclama, e informar la cantidad exacta de correlación dimensional que
existe entre la habitación que se reclama como oficina y el total de pies
cuadrados de la propiedad que se renta.
Profesionales, corredores de bienes raíces e hipotecas, corredores de
bolsa, inversionistas en el mercado de valores, vendedores, en fin, con los
adelantos de hoy día muchos trabajan desde su casa y pueden reclamar esta
deducción; pero eso sí, téngase siempre presente la seguridad de que se está
reclamando algo debido.
Antes de efectuar reclamación de índole alguna, visite la oficina de su
contador o su asesor de impuestos, en la seguridad de que allí podrá encontrar
la orientación que está buscando.
3.7 “SECCION 8”. UNA ALTERNATIVA.

El desconocimiento de cómo funciona “The Seccion 8, of Housing and


Urban Development” (HUD), también conocida como “Plan 8” o “Sección 8
del HUD”, es lo que impide que muchos propietarios acepten inquilinos
subsidiados por el mismo y pierdan así el disfrute de un programa que, lejos
de perjudicar, ayuda a los dueños de propiedades, así como también al
inquilino de bajos recursos y por ende a la sociedad.
Aunque la “Sección 8 del HUD” tiene sus reglamentos, que deben ser
observados tanto por inquilinos como por propietarios, en momento alguno le
exige al dueño de una propiedad que le alquile a una persona determinada.
Una vez que decida trabajar con el “HUD”, proceda a visitar la oficina
más cercana, de esta dependencia estatal y comuníquese con la persona
indicada. Anuncie, en su propaganda, que usted acepta alquilar a personas
con subsidio de “Sección 8 del HUD”. Cuando tenga un posible cliente,
asegúrese de que el solicitante posea la carta de aceptación correspondiente.
Califique entonces al inquilino. Recuerde que es mejor tener una propiedad
vacía que mal alquilada. Una vez satisfecho con un solicitante, proceda a
hacer una cita en las oficinas del “HUD” correspondientes, para pedir sea
inspeccionada su propiedad.
Los inspectores del “HUD” esperan encontrar una propiedad que esté en
condiciones de ser habitada de inmediato, que sea funcional y que se ajuste a
las normas de higiene y seguridad que todo dueño debe ofrecer a sus
inquilinos. De existir unidades de aire acondicionado de pared o ventana,
éstas deben ser reversibles a calefacción, en el invierno. Una cita con el
futuro inquilino y su trabajador social será el próximo paso. En ella se
llenarán los formularios y se definirán pagos y normas de trabajo conjunto.
El contrato de arrendamiento estará vigente por un año y puede ser
renovado por acuerdo de las partes. De esta forma se garantiza que el dueño
mantenga la propiedad en las condiciones que el inquilino merece y que el
inquilino cumpla con las normas establecidas en el lugar, así como que pague
la porción de renta que le ha sido establecida, por el trabajador social, en la
entrevista. El “HUD”, por su parte, le enviará la diferencia al propietario,
directamente, a su dirección postal.
La “Sección 8 del HUD” ha establecido que los fondos, en calidad de
depósitos, sean abonados directamente por los inquilinos y no por el “HUD”,
como anteriormente se hacía, lo cual; aunque restringe la cantidad de
solicitantes en el mercado, exige un poco más de cada nuevo prospecto. En la
actualidad, todo daño causado a la propiedad recae en el inquilino, el cual
debe evitar quejas o demandas en su contra, para poder seguir gozando de los
privilegios de una renta subvencionada.
3.8 DESALOJO Y PROCEDIMIENTOS.

Efectuar un desalojo puede convertirse, en ocasiones, en un quebradero


de cabeza, de no realizarse en la forma debida. Las leyes están hechas para
proteger tanto al inquilino como al propietario del inmueble y la forma de
manejar el caso puede ser la gran diferencia.
Conozco administradores de propiedades de vivienda múltiple, que son
verdaderos maestros en el arte de sacarse de encima a inquilinos no deseados,
sin ayuda profesional.
Estas personas han estudiado el proceso legal, en su totalidad. Conocen
cuanto formulario esté vinculado a la presentación de la demanda de
desahucio y la orden y secuencia en que deben ser presentados. Han
analizado, además, como conducirse ante un juez para causar la impresión
deseada y hasta como presentar los hechos; pero con todo y ello, la
efectividad no siempre es completa.
Los motivos para solicitar de un inquilino la entrega de una propiedad
son varios. Cualquier violación del contrato de arrendamiento puede justificar
la acción. En los acuerdos de arrendamiento en que no existe contrato escrito
la acción se dificulta algo más; pero no resulta imposible. Siempre que exista
una razón de peso que justifique la solicitud de entrega del inmueble, puede
haber caso. Un juez, usualmente, da la razón a aquel que él considere la tiene,
según las pruebas presentadas y de acuerdo a las leyes imperantes para la
demanda, sin dejarse llevar por sentimientos ajenos al caso.
Lo que sí puede considerarse un verdadero reto, es querer desalojar a un
inquilino de una propiedad que esté en violación de los códigos de
zonificación establecidos para la misma. En estos casos debe considerarse,
además de los problemas que se pudiesen confrontar con el Departamento de
Construcción y Zonificación de la ciudad correspondiente, la acción que
podría tomar el Departamento de Rentas Internas (IRS), en caso de tener
conocimiento de una irregularidad en las declaraciones de ingresos. Es por
ello que resulta en extremo importante saber si la propiedad a rentar cumple
con los requisitos de código y zonificación establecidos para ello.
La mejor forma de evitar los inconvenientes que trae consigo un
desahucio es calificar al posible inquilino. Tómese un tiempo para hacerlo.
Piense siempre que un inquilino no le está haciendo un favor, a usted, con
alquilar su propiedad. Contrariamente a la creencia popular el más favorecido
resulta ser el inquilino, quien pasa a disfrutar y a tomar pleno control de una
propiedad, que no puede comprar y necesita.
Si enfrenta un desahucio inminente, para retomar el control de una de
sus propiedades, no dude en asesorarse ampliamente. Cualquier método
podría dar resultados, siempre que
sea observada la ley que aplique al caso. Tenga presente, además, que la
violencia no es justificada en momento alguno para ejercer un derecho. El
consultar un abogado siempre resultará la manera más segura de ejecutar
cualquier acción legal.
3.9 CÓMO CALIFICAR A UN INQUILINIO

Este trabajo está basado en una disertación ofrecida por el Sr. Francisco
“Paco” Ferrer, ante un auditorio de inversionistas en Miami, Fla., en
1993
La principal preocupación de aquellos que invierten en edificios de
vivienda múltiple, es mantener estable el flujo de entradas procedentes de la
renta. Quien logre reducir, a su mínima expresión, las pérdidas por concepto
de unidades rentadas a destiempo o mal rentadas, puede decir que tiene el
noventa por ciento de la pelea ganada.
Encontrar buenos inquilinos no es tarea fácil. Pero si observamos las
reglas básicas para calificarlos, los riesgos se reducen. Un mal vecino hecha a
perder un edificio, es por ello que, por más medidas que se tomen al respecto,
jamás serán suficientes.
Las reparaciones a realizar, cada vez que un apartamento se desocupa,
dependen directamente de la calidad del inquilino que haya ocupado el
mismo.
Los gastos de abogados y corte, relacionados con el desahucio de
inquilinos morosos o indeseables, también se reducen si un buen trabajo de
selección es realizado.
El mayor problema que trae consigo la entrada de un elemento
discordante a una propiedad, es el daño moral que causa al ambiente de la
misma. Y una vez afectada la moral, consumirá tiempo traerlo todo de nuevo
a la normalidad.
Para calificar a un inquilino el primer paso a dar es solicitar la relación
de personas que van a vivir en la propiedad y obtener autorización, por
escrito y firmada, para investigar crédito, empleo y referencias, de todo aquel
que tenga dieciocho años o más.
Para investigar el crédito de los aspirantes basta hacer una llamada a un
Buró de Crédito local. Esto, vinculado a una investigación de la licencia de
conducción, de quien la posea, podrá dar una imagen del grado de
responsabilidad de los que aplican.
La información que obtenga del empleo o centro de estudios, de todo
aquel que cuente con dieciocho años o más, será una información más que
valiosa para calificar las personas que pretendan ocupar el lugar, sobre todo,
en lo que a disciplina se refiere.
La verificación de personalidad, a través de terceros, es recomendable
siempre que no existan lazos familiares o amistosos. Se debe considerar que
un empleador raras veces da un informe negativo de uno de sus trabajadores.
Que un casero frustrado y amargado con un inquilino, dirá que es el mejor del
mundo, con tal de salir de él. Que en muy contadas ocasiones se escucha un
mal criterio de labios de alguien que haya sido señalado como referencia.
Que si alguien ha tenido problemas con su crédito, no es necesariamente un
irresponsable y aún más, alguien puede tener su licencia de conducir
suspendida y ser una excelente persona. Entonces… ¿Qué hacer?
Como bien dice mi amigo Paco: “Hágalo todo, y después que esté
complacido con los resultados obtenidos, visite el lugar de residencia en el
cual radica quien pretende ser su inquilino, en la seguridad de que: así como
viva donde vive, de igual forma vivirá en lo suyo.”
3.10 EL ARTE DE ADMINISTRAR PROPIEDADES

Administrar es un arte. Independientemente del tipo de negocio que se


haya elegido, la administración es la clave del triunfo o del fracaso de
cualquier empresa.
En bienes raíces esta realidad se muestra a cada momento. Conocemos
de propiedades de inversión que, sólo por el hecho de haber contado con una
extraordinaria administración, han arrojado excelentes resultados financieros
donde todos esperaban cifras negativas.
Sabemos también de magníficas propiedades que han sido puestas en
manos de personas inexpertas, no dispuestas a escuchar consejos ni
observaciones y menos dispuestas a admitir errores y tratar de enmendarlos,
que han convertido un negocio excelente y sin complicaciones, en pérdidas y
problemas.
La administración se basa, mayormente, en sentido común, disposición
de aprendizaje constante, aplicación de conocimientos y ante todo, tener
siempre presente que se administra con la mente y no con el corazón.
Lo aconsejable, cuando se comienza la administración de una propiedad
de inversión, es contar con un fondo especial destinado a reparaciones y
reemplazos. Este fondo evitará que se vea afectado el flujo de entradas
mensuales, con el objetivo de realizar reparaciones en la propiedad. El capital
que debe ser destinado a estos menesteres, dependerá directamente del estado
físico de la propiedad y los equipos que sean responsabilidad directa del
dueño del inmueble.
El conocimiento del inquilinato, la familiaridad con cada situación que
rige el diario vivir en la propiedad y el establecimiento de un orden interno,
son elementos de imprescindible cumplimiento. En una propiedad de
inversión cada inquilino debe tener, por escrito, las reglas, normas y
regulaciones del lugar, en las que se establezcan, claramente, las prácticas
que resulten inadmisibles para la administración.
Aunque las nuevas reglas, normas y regulaciones que se pretendan
imponer sean las mismas que ya han estado durante años rigiendo el
inmueble, y que todo inquilino conoce por experiencia, cuando existe un
cambio de administración deben ser comunicadas nuevamente y “por
escrito”. De esta forma no existe lugar para dudas.
Es factor fundamental conocer el vecindario en que se encuentra la
propiedad a administrar. El estar familiarizado con los edificios del área y
con las rentas que aplican, según condiciones y características, resulta
siempre de gran ayuda al momento de tomar una decisión.
Es primordial conocer el factor humano. Siempre que se administre una
propiedad de inversión se debe conocer las características, costumbres y
preferencias de aquellos que conforman la gran mayoría del personal que
renta en el área. Esta es la única forma existente de brindar un buen servicio y
por ende contar con un inquilinato estable.
Una magnífica estrategia para evitar vacantes prolongadas en las
propiedades de inversión, aparte de ofrecer un buen servicio, lo es el
mantener siempre vigente una lista de posibles interesados. Existen varias
formas de hacerlo, una de las más eficaces es pedir referencias a los
inquilinos de la propiedad. Otra, la publicación de clasificados que anuncien
futuras vacantes.
Una buena administración velará siempre por mantener la propiedad en
óptimas condiciones de funcionamiento. Jamás escatime al contratar a un
profesional o personal calificado para realizar un trabajo. Asegúrese, además,
que el mismo tenga licencias y seguros actualizados, para el tipo de labor que
pretende realizar. La solicitud de referencias laborales será siempre un
acierto.
Antes de admitir un inquilino tómese su tiempo, investigue, analice,
compare y sopese sus posibilidades. Recuerde que ellos son los que van a
disfrutar y representar su propiedad y que una vez instalados no resultará
nada fácil pedirles que abandonen el lugar aunque incumplan con sus
obligaciones.
La experiencia nos enseña que el aprendizaje no acaba jamás.
Diariamente, y en cualquier negocio, suelen presentarse situaciones que retan
la inteligencia, pericia y habilidad de los más capaces. El secreto para salir
airoso es enfrentarlas. Piense que, ante la presencia de un problema, es
preferible tomar una mala decisión que no tomar decisión alguna.
3.11REGULACIONES Y ADMINISTRACION.

Para todo administrador de propiedades de vivienda múltiple, establecer


un ambiente cordial, disciplinado y funcional, en el centro que administra,
representa una codiciada meta. En realidad no existe magia alguna envuelta
en ello, sólo es cuestión de implementar un sistema y estar dispuesto a
aplicarlo en todo momento y a todos por igual.
A continuación algunas medidas que, recogidas de aquí y de allá, a
través de los años, y puestas a trabajar conjuntamente, han representado una
gran ayuda en mi labor de administrar propiedades.
Medidas relacionadas con autos y espacios de estacionamiento en la
propiedad.
1. No son permitidas las reparaciones de autos, de índole alguna, en los
perímetros de la propiedad.
2. No se permiten autos dañados, estacionados en la propiedad.
3. No se permite estacionar vehículos en otros espacios que no sean los
asignados.
4. No se permite bloquear u obstaculizar el acceso a los espacios de
estacionamiento.
5. Todo auto estacionado de forma indebida o en un espacio no
correspondiente, será remolcado sin previo aviso, a expensas del propietario
del vehículo.
6. No se permite fregar autos en los terrenos de la propiedad.
Medidas encaminadas a conservar el medio ambiente y la
propiedad.
1. No se permite amontonar objetos, de índole alguna, en el área de la
propiedad.
2. No se permite almacenar objeto alguno, por pequeño que éste sea, en
el cuarto de los metros eléctricos de la propiedad.
3. No se permite botar desperdicios, basura o trastos en el área de la
propiedad.
4. No son permitidas reparaciones, de índole alguna, en la propiedad,
sin consentimiento y aprobación de la administración.
5. No es permitido el uso de lavadoras y/o secadoras después de las 9:00
PM.
Los domingos y días festivos no se admite usar estos equipos antes de
las 9:00 AM.
Medidas dirigidas a preservar la moral y la disciplina en la
propiedad.
1. No se permiten reuniones en áreas comunes de la propiedad.
2. No está permitido ingerir bebidas alcohólicas en áreas comunes de la
propiedad.
3. No se permiten personas con el torso desnudo en áreas comunes de la
propiedad.
4. No está permitido operar equipos de sonido en alta voz.
5. No se permiten niños corriendo, jugando, montando bicicletas o
patines en áreas comunes de la propiedad.
6. No es permitido que personas, no registradas con la administración,
como residentes de la propiedad, habiten en la misma.
Cualquier reglamentación será productiva, lo importante es que exista
alguna.
4 LOS BIENES RAICES Y LAS
FINANZAS

4.1 FINANZAS EN BIENES RAICES.

Aunque bienes raíces y finanzas son profesiones estrechamente


relacionadas, difieren mucho, una de la otra, al momento de ejercerlas.
La labor del agente de bienes raíces está bien definida: es el arte de
encontrar un comprador dispuesto, calificado y deseoso para comprar una
propiedad en particular, o viceversa, identificar una propiedad para un posible
comprador.
El financista, por su parte, tratará de encontrar un préstamo que se ajuste
a las necesidades y condiciones de su cliente y procurará el dinero con
instituciones financieras, uniones de crédito, compañías aseguradoras o
inversionistas privados.
La gama de programas es extensa. Existen préstamos a interés fijo e
interés variable. Entre los variables podemos encontrar ajustables negativos,
ajustables a escala gradual, convertibles, etc. Hay programas diseñados para
aquellos que confrontan problemas de crédito. Para aquellos que cuentan con
poca cuota inicial. Para quienes desean limitar los requisitos de
documentación. Para aquellos que se han declarado insolventes (bancarrota),
para extranjeros, y tantos otros, que yo me atrevería a decir que existe un
programa para cada situación, condición del préstamo y solicitante.
Según el programa financiero a utilizar, serán las restricciones,
requisitos, márgenes de riesgo, tasas de interés hipotecario, capital inicial,
parámetros generales de calificación, reservas de capital, flexibilidad,
elegibilidad, etc.
Cada comprador tiene necesidades específicas. Cada necesidad
específica tiene su producto. Cada producto tiene su precio, que se verá
reflejado en los costos de cierre o en el interés a pagar. En fin, toda una
urdimbre de tecnicismos que necesitará de los buenos oficios de un
conocedor de la materia, para ser conjugada eficazmente.
La labor que realizan los financistas es decisiva. Una mala decisión o la
falta de información de programas disponibles en el mercado, que se ajusten
a las necesidades del cliente, acarrearía altos costos o lo que es peor, a la
pérdida de la oportunidad.
Cuando necesite un préstamo para financiar o refinanciar una propiedad
inmobiliaria, antes de hacer un compromiso, documéntese bien acerca de las
condiciones del mercado.
Al entrevistarse con una persona especializada en finanzas pregúntele
por su experiencia y solicite referencias. Considere diferentes programas y
opciones para su caso y haga comparaciones. Siempre sepa el por qué se
hacen las cosas. Recuerde que, al final, usted es quien va a pagar por ello y lo
menos que merece es estar bien informado al momento de comprometerse en
una deuda a largo plazo.
4.2 DOCUMENTACION REQUERIDA EN PRESTAMOS
RESIDENCIALES

Gracias a las facilidades crediticias, existentes en los Estados Unidos de


América, para financiar la compra de propiedades inmobiliarias, la
posibilidad de poseer una vivienda propia deja de ser un sueño preciado para
convertirse en realidad. La industria de la construcción juega un papel muy
importante en la economía nacional y para mantenerla activa y saludable
existen instituciones que mueven capitales, tanto privados como estatales,
facilitando dineros a todo aquel que califique para comprar un lugar donde
residir.
Entre los requisitos que las instituciones financieras requieren, para
trabajar en préstamos residenciales, el primero será un contrato de compra-
venta totalmente ejecutado por las partes y con las firmas originales de cada
participante en la transacción.
Identificaciones personales de los compradores tales como licencias de
conducción, tarjetas de identidad con fotos, tarjetas del Seguro Social o
documentación similar, deben
ser presentadas al momento de iniciar una solicitud de préstamo.
La dirección de la actual residencia del solicitante; así como los lugares
en que haya
vivido en los últimos dos años, y los números de teléfono de los dueños
de las viviendas que hayan sido ocupadas en ese tiempo, en calidad de renta,
pueden ser solicitados.
La historia de empleo, por los últimos dos años, de los solicitantes; así
como direcciones, números de teléfono y nombres de centros de trabajo y
supervisores, será
información requerida.
Información relacionada con las declaraciones de impuestos de los
solicitantes, en los últimos dos años, tales como formas W-2, y/o formas
1040 del IRS (Servicio de Rentas
Internas); así como recibos de pago recientes que verifiquen salarios,
deben tenerse a mano para ser presentadas a solicitud.
Informaciones de las instituciones bancarias donde se encuentren los
dineros destinados
para la compra. Nombre y dirección de las mismas. Números de cuenta
y balances; deben presentarse cuando sean solicitadas. Tenga disponible
también los estados de cuenta que ha recibido en los últimos tres meses.
Asegúrese de tener toda información correspondiente a saldos en
tarjetas de créditos, préstamos, pagos de autos y todo aquello que pueda
representar una obligación de pago.
Si posee otras propiedades inmobiliarias, tenga preparada toda
información referente a las mismas. Si mantiene préstamos pendientes de
pago en alguna de ellas, asegúrese de tener la información correspondiente,
en la seguridad que le va a ser solicitada.
Los empleados por cuenta propia deben tener lista además, la siguiente
documentación: Declaración de impuestos de los últimos dos años; Estado de
Pérdidas y Ganancias y un Balance Financiero actual del negocio. Los
trabajadores a comisión deben presentar las Declaraciones de Impuestos de
los últimos dos años y una prueba reciente de pago que justifique los ingresos
declarados.
4.3 ELEMENTOS BASICOS EN HIPOTECAS

La mayoría de las personas que pretender comprar una vivienda, no


tienen siquiera ni la más ligera idea de lo que puede pagar por la propiedad
que busca y menos aún si reúne los requisitos necesarios para obtener una
hipoteca. Veamos, pues, los elementos básicos que contempla una institución
financiera al momento de evaluar las posibilidades para otorgar un préstamo.
La guía del prestamista al tiempo de evaluar un financiamiento, para un
programa regular, es diáfana y poco flexible. Lo que principalmente enfoca
es la capacidad de pagar que tengan los solicitantes. Para ello las instituciones
financieras se basan en promedios relacionados con la entrada bruta, el futuro
pago de la hipoteca y la totalidad de las obligaciones financieras que los
solicitantes tengan.
La correlación establecida entre la entrada bruta del solicitante y el pago
mensual de la hipoteca, corresponde al veintiocho por ciento (28%), del total
devengado. Lo que ha sido estipulado para el pago mensual de obligaciones
del solicitante, incluyendo la nueva hipoteca, en referencia a su entrada bruta,
está fijado en treinta y seis por ciento (36%) del total.
Veamos el ejemplo hipotético de una pareja solicitante que gana en
conjunto $42,000.00 anuales y solicita un préstamo de $100,000.00 a un
interés fijo de un 8% anual y pagadero a 30 años:
Basando nuestros cálculos en pagos mensuales, podemos decir que los
solicitantes tendrán una entrada bruta mensual de $3,500.00. El pago del
principal e intereses del préstamo será de $733.76. Demos al seguro de la
propiedad un estimado de $100.00 y asumamos que el impuesto a la
propiedad corresponde a la suma de $100.00. El pago mensual de la hipoteca
será de $933.76. Consideremos, además, otras obligaciones de pago mensual
en $300.00. Las obligaciones de pago mensuales de los solicitantes sumarán
en total $1233.76.
Dividiendo el pago mensual de la hipoteca entre la entrada bruta
mensual de los solicitantes ($933.76 / $3,500.00) tendremos un resultado de
un 26%. Dividamos ahora el total de las obligaciones financieras mensuales
de los solicitantes, incluida la nueva hipoteca, entre la entrada bruta de los
mismos ($1,233.76 / $3,500.00) y obtendremos un resultado de un 35%. En
ambos casos los solicitantes califican para obtener el préstamo.
Consideraciones adicionales: Cuando haga el cómputo de las
obligaciones mensuales, no considere préstamos que tengan su madurez en
diez meses o menos. Pagos de servicios de agua, seguros de auto, teléfono y
energía eléctrica tampoco deben ser considerados.
Al calcular el pago mensual mínimo en tarjetas de crédito, multiplique
el remanente adeudado por tres por ciento. Así lo logrará.
Considere el pago de bonos y pagos por tiempo extra de trabajo o
trabajos adicionales al momento de calcular su ingreso bruto. Desde luego,
toda entrada adicional tendrá que ser propiamente documentada.
Una última observación: ¡Jamás se descorazone! Existen decenas de
programas que hacen posible calificar para un préstamo hipotecario. Consulte
a un profesional de las finanzas ellos saben cómo ayudar.
4.4 EL FINANCIAMIENTO Y SUS COSTOS.

Hoy día la información es tanta que a veces confunde a quien la recibe.


Se habla tanto de los costos innecesarios, que son cargados a los solicitantes
de hipotecas, que muchos consideran ya que deben recibir los servicios
financieros gratuitos.
Trabajo cuesta, en ocasiones, que las personas entiendan que deben
pagar por el trabajo que para ellos se hace, y yo les pregunto: ¿existe algo
gratis?
Más difícil aún es hacerles entender, a aquellos que tienen dificultades
para obtener una hipoteca regular, que las horas de trabajo adicional, los
recursos a emplear y las complejidades técnicas que encierra en sí mismo un
financiamiento creativo, no pueden valorarse igual ni compararse con las
diligencias que un préstamo regular y sin inconvenientes representa.
Cierto es que existen programas capaces de calificar y otorgar
hipotecas, aún a aquellas personas que tienen el crédito dañado. He tenido
conocimiento, inclusive, de personas que habiendo presentado insolvencia, en
fecha reciente, han logrado conseguir el préstamo para comprar sus casas;
pero ello no ha sido producto de acto de magia alguno, no. La experiencia,
diligencia y profundo conocimiento de quienes han tramitado estos préstamos
ha sido la causa decisiva para haberlos logrado.
Lo primero que hay que tener presente, en todo momento, es el lenguaje
que los agentes financieros utilizan cuando se refieren al costo de sus
productos, pues ahí, precisamente, es donde se refleja el precio de su trabajo.
Cuando un financista se refiere a un punto, se está refiriendo a un uno
por ciento del monto total de la hipoteca por la totalidad de su término. O lo
que es lo mismo, si usted está solicitando una hipoteca de $100,000.00, y le
cobran tres puntos por el trabajo que conlleva el realizarla, el precio de la
misma será de $3,000.00.
En ocasiones, los agentes de finanzas dividen sus honorarios, entre
puntos destinados a originar el préstamo y puntos directamente vinculados al
monto de la hipoteca; pero todos cumplen un sólo objetivo: satisfacer los
honorarios de quien tramita la hipoteca.
Una vez en conocimiento del costo real del trabajo que se ha de recibir,
sólo queda considerar, cuidadosamente, todo otro cargo suplementario o
innecesario que se le pretenda incluir al préstamo. Pregunte, es su derecho el
hacerlo.
Una recomendación siempre oportuna es que compare el mercado antes
de contraer un compromiso financiero definitivo; pero eso sí, tenga
muchísimo cuidado. Es muy, pero muy frecuente encontrarse con agentes
hipotecarios que ofrecen lo que es imposible, con el objetivo único de
apoderarse del negocio. ¡Ah!, y siempre solicite referencias.
4.5 SOLICITUDES DE CREDITO.

El crédito, en los Estados Unidos de América, es uno de los privilegios


que todos debemos cuidar. Un buen crédito nos puede conducir a cualquier
parte y a la solución de problemas que, de otra forma, fueran prácticamente
imposibles de resolver.
Basta poseer una buen historial de crédito y haber demostrado habilidad
y sensatez en el manejo de las cuentas, para que el poseedor de dicho historial
pueda considerar la compra, a crédito, de un boleto para el próximo cohete a
la luna, la compra de un automóvil, un yate de lujo, pagarse unas vacaciones
a cualquier parte del mundo, pagar una comida en el restaurante más caro de
la ciudad, comprar una casa, zapatos, ropa…, en fin, el crédito es, en los
Estados Unidos, algo sumamente importante.
Algo insólito, sin embargo, está ocurriendo en el mercado del crédito.
Cada día son más y más las personas que se ven perjudicadas como resultado
de verificaciones no deseadas y no autorizadas de su crédito.
En mi función, como agente de bienes raíces, es frecuente encontrarse
ante el fenómeno de que alguien, aún ganando el salario necesario para
calificar la hipoteca deseada, no puede hacerlo. Poseyendo los ahorros
requeridos y teniendo los mismos depositados en instituciones financieras,
como señala la ley al respecto, no califica para obtener una hipoteca regular.
Aún teniendo un trabajo fijo y estable por más de dos años en el mismo giro
laboral, el mismo no decide al momento de lograr los mejores términos en la
hipoteca para la cual está calificando. Y todo ello debido a que el porcentaje
que arroja su reporte de crédito, relacionado con la utilización del capital
disponible y las investigaciones frecuentes realizadas por instituciones en su
historial de pagos y disponibilidad de crédito, arrojan una ecuación
matemática por encima de la cifra deseada.
A mi modo de ver las cosas, no considero justo que quien paga bien,
ahorra mejor y cumple con su trabajo y obligaciones, se vea privado de
conseguir lo mejor, al momento de solicitar una hipoteca, solamente porque
tiene mucho crédito disponible o lo que es peor, porque tiene muchas
consultas, en cuanto a su historial de crédito, acumuladas a su haber.
Todo aquel que desee mantener su historial o reporte de crédito, como
mejor quiera llamársele, sin afectaciones que puedan perjudicarle al momento
de usarlo y quiera sacar el máximo de provecho de la forma juiciosa en que
ha sabido manejar sus finanzas, debe impedir, en la medida de sus
posibilidades, las investigaciones de crédito “innecesarias” que día a día nos
son ofrecidas cuando visitamos un lote de venta de autos, una tienda, una
mueblería o simplemente recibimos por correo la oferta de una de esas
tarjetas de crédito pre-aprobadas, que la mayoría de los veces ofrecen un
crédito que no se necesita y que de ser otorgado lejos de beneficiar perjudica.
Si tiene un buen crédito, cuídelo. Protéjalo de investigaciones
innecesarias. Procure mantener sólo la disponibilidad de crédito que necesita
y trate de no sobrepasarse. Recuerde que en este país el crédito, en ocasiones,
vale más que el dinero en efectivo.
4.6 GASTOS DE CIERRE.

Es mi criterio, que una persona bien informada estará más capacitada


para hacer mejores decisiones de negocio, quedará más complacida y hará
todo lo que esté a su alcance, para facilitar el avance de cualquier transacción
en la que se vea envuelta. Aclarar conceptos siempre es bueno y como la
primera lección que hay que aprender es que todo tiene su precio y que de la
nada, nada viene, hablemos hoy de los cargos relacionados con la obtención
de préstamos hipotecarios en propiedades inmobiliarias.
CARGO POR ORIGINAR EL PRESTAMO: Este cargo varía de un uno
por ciento (1%) a medio por ciento ( 0.5 %), en dependencia directa a la
cantidad total del préstamo y la política, al respecto, de la institución
financiera.
CARGO POR PROCESAMIENTO DE LA SOLICITUD: Dependiendo
del modo de operar, de la institución financiera que esté efectuando el
préstamo, este cargo puede oscilar entre $250.00 y $300.00.
PUNTOS DE DESCUENTO: En dependencia del tipo de préstamo que
se quiera gestionar, a la complejidad del mismo, a la habilidad, pericia y
astucia que tengan que ser empleadas en la gestión, así será este cargo. Como
norma, cada punto de descuento representa un uno por ciento (1%), del total
del préstamo que se procura. Oscila desde un uno por ciento (1%) hasta un
diez por ciento (10%) en préstamos regulares y pueden ser aún mayores en
préstamos irregulares o de alto riesgo. En realidad este cargo es parte del
precio que se paga por el dinero que se solicita y en la mayoría de los casos
está muy estrechamente vinculado con el interés final de la hipoteca.
CARGO POR VALORIZACION DE LA PROPIEDAD: Cuando la
solicitud de un préstamo entra en vínculo directo con una propiedad
inmobiliaria, se hace indispensable la valorización de la misma. El precio de
este servicio puede calcularse, aproximadamente, entre los $275.00 y
$500.00, en propiedades residenciales, y entre los $1,500.00 y los $5,000.00
en propiedades comerciales, en dependencia a la complejidad del trabajo.
CARGO POR LEVANTAMIENTO TOPOGRAFICO: El costo de este
servicio oscila entre los $275.00 y $500.00, en propiedades residenciales. En
propiedades comerciales y tierras, el precio estará directamente relacionado a
lo dificultoso que se haga realizar el trabajo solicitado.
ESTUDIO DE CONTAMINACIÓN. Últimamente, en algunos Estados
de la Nación Americana, este estudio se hace obligatorio en propiedades de
inversión, comerciales e industriales. El precio depende de la profundidad del
estudio y oscila entre los $1000.00 y $5,000.00.
Vinculados al préstamo, existen otros cargos menores, cuyos costos
aproximados, son: Reportes de crédito: $55.00 por cada solicitante. Cargos
por preparación de documentos, procesamiento y evaluación del préstamo:
$700.00. Cargos por investigaciones relacionadas con el título de la
propiedad: $200.00. Seguro de título: Serán tres cuartos de un uno por ciento
(0.75%), del precio pagado por la propiedad. Otros costos relacionados con
certificados de elevación de la propiedad, registros de la documentación,
gastos de mensajeros, etc., pueden ascender a unos $350.00
aproximadamente.
Los servicios de un abogado, especializado en Bienes Raíces, pueden
ser de gran utilidad al momento del cierre de una transacción.
4.7 FINANCIANDO “FHA”

Entre los programas más populares para financiar viviendas, en


Norteamérica, sin duda alguna está el “FHA”.
Los programas del Federal Housing Administration “FHA”, son
administrados por el Department of Housing and Urban Affairs “HUD” y han
sido diseñados para promover la posibilidad de que toda persona pueda
comprar su vivienda; así como también para facilitarle, a aquellos que ya son
propietarios, fondos para mejoramientos y ampliaciones.
El “FHA” no hace préstamos, su función es garantizar que los
préstamos otorgados, bajo el amparo de estos programas, sean pagados al
prestamista en el caso que el prestatario no cumpla con sus obligaciones.
Lo que ha hecho popular a estos programas es la baja suma de dinero
requerida como entrada (en la mayoría de los casos tres por ciento (3%) del
precio de compra), y la flexibilidad en los parámetros de calificación de los
mismos.
Los programas garantizados por el ”FHA” tienen una mayor
flexibilidad, al momento de analizar anomalías, en aquellos compradores que
tienen problemas de crédito. En muchas ocasiones una simple carta
explicativa puede resolver satisfactoriamente una situación. El “FHA”
permite considerar aplicaciones provenientes de personas que han tenido
anteriormente casos de bancarrota e incluso, incautación de propiedades por
incumplimiento en el pago de hipotecas.
La estabilidad de empleo es decisiva. La importancia de mantener una
línea de trabajo por dos años o más es vital. Las verificaciones de entradas,
así como las verificaciones de depósitos, cuentas bancarias y procedencia de
fondos, que han de ser utilizados en la compra, son necesarias, para obtener
estos préstamos.
Otra característica, de los préstamos garantizados por el “FHA”, es que
los mismos exigen poco capital de reserva, en manos del prestatario, después
del cierre. En ocasiones sólo cien dólares ($100.00. Ser ciudadano de los
Estados Unidos de Norteamérica no es un requisito para obtener un préstamo
garantizado por el ”FHA”; aunque, en su defecto deben presentarse pruebas
de residencia temporal y tarjeta del Seguro Social.
Los regalos en efectivo, destinados a ayudar en la compra de la
propiedad, son admitidos si se documentan debidamente. Así como serán
admitidos también aquellos familiares, que sin pretender vivir en la
propiedad, quieran colaborar en la calificación del préstamo.
Los costos de cierre estimados para un préstamo “FHA”, son
aproximadamente entre seis y ocho por ciento (6% - 8%), del total de la
hipoteca; pero también es permitido que el vendedor del inmueble colabore
con el comprador, en el pago de estos costos, hasta un máximo de 6% del
precio de venta de la propiedad..
Pero sin lugar a dudas, lo que ha dado popularidad a los programas del
“FHA” son los parámetros de calificación que emplea, para garantizar sus
préstamos. Sólo un veintinueve por ciento (29%) máximo, del total
combinado de entradas mensuales, debe ser destinado a los pagos
relacionados directamente con la vivienda. Y un cuarenta y uno por ciento
(41%) máximo, de total combinado de entradas mensuales, pueden cubrir la
totalidad de todos los gastos combinados, incluyendo el pago de la vivienda.
4.8 CONSIDERACIONES AL TIEMPO DE REFINANCIAR.

Cuando baja la tasa de interés hipotecario, el mercado de propiedades


inmobiliarias entra en pleno apogeo. No sólo los compradores son los que
buscan en las oficinas financieras hipotecas a intereses poco probables de
repetir, sino, también aquellos que ya tienen préstamos existentes, tratan de
obtener un financiamiento más ventajoso para sus propiedades.
Existen varias razones para hacer un nuevo financiamiento, entre ellas
consolidar deudas, usando como capital la plusvalía acumulada en la
propiedad. Obtener rebajas en el pago de mensualidades a efectuar, sacando
provecho de la baja en los intereses o simplemente acortar la vida de un
préstamo existente.
Cuando se solicita una hipoteca con el fin de consolidar deudas, son
varios los aspectos que deben ser tomados en consideración: a) Baja
sustancial en los pagos por concepto de interés. b) Concentración de todas las
deudas en una sola y por consiguiente, concentración de pagos en igual
forma. c) Posibilidad de declarar los pagos, por concepto de intereses
abonados, al tiempo de realizar la declaración anual de impuestos.
Si lo que se pretende es reducir el pago mensual de la hipoteca, debe
ponerse atención a ciertos detalles, para que la transacción tenga sentido:
a) Si la nueva hipoteca va a ser pagadera en treinta (30) años, el
porcentaje de interés a negociar debe sobrepasar dos puntos (2%) del que se
detenta. Ejemplo: Si el interés en la hipoteca actual es de nueve por ciento
(9%), se debe negociar un interés máximo, para el nuevo préstamo, de siete
por ciento (7%) o menos.
b) El tiempo que se pretende conservar la propiedad también es
decisivo. Para justificar los gastos implícitos en un nuevo financiamiento, un
período de cinco años de retención de la propiedad se hace necesario.
Cuando el fin perseguido es reducir el tiempo del préstamo y edificar
una plusvalía mediante los pagos mensuales, la estrategia a seguir sería
buscar una mensualidad que sea factible de pagar en el período deseado. De
vital importancia será considerar los años que se piensa conservar la
propiedad, para compensar los gastos de conlleva establecer una nueva
hipoteca.
Un buen ejemplo lo es, una hipoteca de $100,000.00, que haya sido
establecida a treinta años, al nueve (9%) de interés y que aún necesite
diecinueve años para ser liquidada: $100,000 X 9% X 30 años = $804.62
pago mensual de interés y principal.
El saldo a pagar, en esos momentos, será de $87,754.00.
Obteniendo una nueva hipoteca (refinanciando), por el saldo a pagar
($87,754.00), al siete y un cuarto (7.25%), por 15 años = $87,754 X 7.25%
X15 años. Los pagos mensuales serían: $801.08.
Aparentemente la diferencia, entre una y otra hipoteca, no es sustancial
y no justificaría los gastos a incurrir; pero si analizamos que en quince años
la nueva hipoteca quedaría saldada y que de continuar con la hipoteca a
treinta años, a la altura de los próximos quince años todavía quedaría un
saldo a pagar de $32,324.64, el costo del nuevo préstamo estará más que
justificado.
El momento es sin duda para detenerse a pensar y tratar de sacar
provecho de la situación. Eso sí, cuídese de los cargos innecesarios que, en
ocasiones, personas con muy pocos escrúpulos, pretenden incluirles en sus
costos de cierre, al hacer un nuevo financiamiento.
4.9 COMPRAR DE CONTADO O FINANCIAR.

El momento de decidir cómo se va a comprar una propiedad, es quizá el


más importante para un inversionista. Operar el funcionamiento de una
propiedad de inversión no difiere, en esencia, de cualquier otro negocio. Los
resultados finales son los que cuentan, con la diferencia de que en una
propiedad de inversión los resultados se planifican desde el mismo principio.
Aquellos que han hecho fortuna invirtiendo en bienes raíces conocen,
por experiencia, que mientras más propiedad se compra, con el dinero que se
desea invertir, mayor será el retorno en el dinero invertido. Las motivaciones
que conducen a comprar una propiedad de inversión dictarán, en la mayoría
de las ocasiones, la estrategia a seguir; pero la experiencia en esta rama
financiera indica que la inversión crecerá más cuanto más amplia sea.
Tomemos como ejemplo la compra de un edificio de unidades en
$700,000.00. En muy buenas condiciones estructurales, lo cual implica gastos
mínimos en su mantenimiento. La entrada anual, por conceptos de renta, es
de $108,720.00. Los gastos operacionales ascienden, anualmente, a
$10,890.00. Los gastos fijos $16,600.00. El por ciento destinado a pérdidas
por unidades vacantes es de 3%, lo que representa anualmente $3,260.00. Los
equipos de lavandería reportan una entrada anual de $1,151.00.
La combinación de todos los factores, anteriormente señalados, arroja
una ganancia operacional neta anual de $79,121.00. Si la propiedad se
comprara de contado, tendríamos un retorno en la inversión de 11.30%. El
tiempo de recuperar el dinero invertido sería de ocho años y nueve meses. El
retorno total en la inversión también sería de 11.30%, ya que sin hipoteca no
existe amortización.
Analizando la misma transacción, con el objetivo de ver las ventajas o
desventajas de solicitar un préstamo para la compra, tendremos que
considerando un 25% de entrada ($175,000.00), del total del precio de
compra, con un interés fijo del 10% y una amortización a 15 años, el total del
préstamo sería de $525,000.00, con pagos mensuales de $5,641.68, para un
total de pagos al año de $67,700.12 y con una amortización del principal de
$15,917.00. La ganancia operacional neta sería de $79,121.00, la ganancia
líquida $11,420.88, el retorno total $27,337.88, con unos resultados de 6.53%
de retorno líquido en la inversión y un 15.62% de retorno total en la
inversión. El tiempo de retorno del capital inicial sería de 6.4 años.
Al realizar el mismo análisis considerando un 30% de entrada
($210,000.00), del total del precio de compra, con un interés fijo de 9.875%
(debido al incremento del dinero de entrada) y una amortización a 15 años, el
total del préstamo sería de $490,000.00, con pagos mensuales de $5,228.16,
para un total de pagos anuales de $62,737.89 y con una amortización del
principal de $15,018.00. Se apreciaría que la ganancia operacional neta sería
de $79121.00, la ganancia líquida $16,383.11, el retorno total $31,401.11,
con resultados de 7.80% de retorno líquido en la inversión y un 14.95% de
retorno total en la inversión. El tiempo de retorno del capital inicial sería de
6.7 años.
Comparando los anteriores resultados podemos decir que de comprar la
propiedad de contado el retorno total sería de 11.30% del total de la inversión
inicial: $700,000.00, con un período de 8.9 años para la recuperación del total
empleado. Utilizando el recurso del financiamiento con un 25% de entrada
($175,000.00), el retorno total combinado representa un 15.62% de la
inversión, la cual sería recuperada en 6.4 años. Si por el contrario se emplea
el recurso del 30% de entrada ($210,000.00), habrá un retorno total
combinado de 14.95% en la inversión, para 6.7 años de recuperación del
capital inicial.
Antes de hacer oferta alguna en una propiedad, analice la mejor forma
de emplear su dinero, tomando como base el retorno que pueda obtener del
mismo, en el más breve plazo de tiempo posible. Un agente de bienes raíces,
especializado en inversiones, puede asesorarle al respecto.
4.10 ANALISIS FINANCIERO.

Al momento de considerar financiamiento, para una propiedad de


inversión, las instituciones financieras tienen reglas establecidas estrictas e
inflexibles. Estas reglas o parámetros dejan muy poco margen a dudas que
pueden ocasionar equivocaciones costosas.
Es error frecuente, de aquellos que se inician como inversionistas, el
pensar que un préstamo, para una propiedad de inversión, va a ser
considerado de la misma manera que podría contemplarse un préstamo para
una vivienda primaria. La experiencia nos indica que cada propiedad de
inversión será analizada de forma individual, por el prestamista, antes de
emitir un criterio.
Un edificio de vivienda múltiple, por ejemplo, debe ser rentable para ser
considerado por una institución financiera. De más no está repetir que una
propiedad multifamiliar es un negocio y sólo como negocio es que debe
contemplarse. Localización, condiciones físicas, belleza y conveniencias, son
aspectos a considerar luego de hacer un análisis financiero de la propiedad.
Un análisis financiero, realizado por una institución dedicada a negociar
hipotecas en propiedades comerciales, no difiere, en esencia, de aquel que
puede realizar un agente de bienes raíces especializado en la materia. La
diferencia consiste en las precauciones que las instituciones toman con el fin
de proteger su inversión.
Basado en la experiencia de renta, en una zona determinada, un agente
de bienes raíces aplicará el promedio de unidades desocupadas en el área,
para reflejar la posibilidad anual de vacantes en un edificio. Una institución
financiera siempre contemplará un cinco por ciento, del total bruto de renta
anual, como mínimo.
Considerando los datos suministrados por el vendedor en su informe,
los cuales siempre son corroborados antes de cerrar definitivamente la
transacción, un agente de bienes raíces refleja en su análisis, la experiencia
actual en la gestión de administración de la propiedad. Una institución
financiera, sin embargo, considerará un cinco por ciento, del total bruto de
renta anual, para reparaciones y mantenimiento, y otro cinco por ciento como
reservas para reemplazos.
Independientemente de que el comprador decida administrar por sí
mismo la propiedad para la cual solicita el préstamo, una institución
financiera contemplará otro cinco por ciento, siempre del total bruto de renta
anual, para gastos de administración, considerando la posibilidad que la
propiedad tenga que ser rematada, por falta de pago de la hipoteca, y necesite
de los servicios de un administrador profesional.
Luego de los ajustes señalados, la gran mayoría de las instituciones
financieras exigen que la ganancia neta alcance para cubrir el ciento veinte
por ciento de los pagos anuales de la hipoteca, en propiedades de vivienda
múltiple. En otros tipos de propiedades de inversión, tales como centros
comerciales, bodegas de almacenamiento, parques industriales, etc., el
requisito se eleva al ciento treinta por ciento del pago anual de la hipoteca.
Si el inmueble sale airoso de la prueba financiera, corresponderá
entonces, y nunca antes, realizar el resto de las investigaciones pertinentes al
mismo y acerca del solicitante de la hipoteca.
4.11 FINANCIAMIENTO EN INVERSIONES

Con frecuencia escuchamos quejas, acerca del extenso proceso


burocrático que envuelve el obtener financiamiento, a través de una
institución financiera, cuando se gestiona el servicio para la compra de una
propiedad de inversión. Ante todo, debemos considerar que estas entidades
son negocios establecidos, que deben rendir cuenta de sus operaciones, al
finalizar su período fiscal, y que la función de sus representantes es hacer
negocios seguros para su empresa, observando siempre los parámetros
establecidos para ello.
Cuando el bien que se pretende financiar es una propiedad de vivienda
múltiple (más de cinco unidades), las instituciones financieras ofrecen un
setenta y cinco por ciento (75%) del valor total de la propiedad, para efectuar
el préstamo, exigiendo un veinticinco (25%) por ciento, del comprador, en
calidad de entrada o participación inicial.
Los ingresos y egresos de la propiedad deben ser documentados
debidamente, por espacio de los últimos doce meses. El resultado entre estos
dos factores, debe arrojar un ingreso neto anual de 1.2%, con relación al pago
de hipoteca anual comprometido.
Otros aspectos a considerar, al momento de analizar la calidad
financiera de la propiedad, serán: Del ingreso bruto anual se reducirán, en
calidad de ajuste: a) Un cinco por ciento (5%) para cubrir posibles vacantes.
b) Un cinco por ciento (5%) para posibles reemplazos de equipos y
reparaciones. c) Un cinco por cinto (5%) para gastos de administración.
Tratándose de centros comerciales, complejos de almacenes o edificios
de oficinas, los requisitos son similares. La diferencia más marcada es la
inversión inicial, por parte del comprador, que en estos bienes inmuebles será
de treinta por ciento (30%), producto del mayor riesgo de vacantes, por las
características del tipo de inquilino que ocupará estas propiedades. El ingreso
neto debe cubrir más holgadamente el pago de hipotecas. En estos casos se
requiere 1.3%, como relación mínima entre uno y otro.
Certificaciones profesionales, referentes a contaminación ambiental,
condiciones estructurales de la propiedad, valorización, levantamiento
topográfico, etc., son requeridas, indistintamente, para propiedades de
vivienda múltiple, como para propiedades comerciales.
Las informaciones de carácter personal requeridas con más frecuencia
son: a) Referencias bancarias. b) Referencias de ocupación. c) Referencias de
procedencia de capital. d) Declaraciones de ingreso. e) Declaraciones de
impuestos. f) Estados financieros. g) Estados de cuentas bancarias. h)
Información de experiencia administrativa vinculada a los bienes raíces.
4.12 EVALUANDO TERMINOS DE FINANCIAMIENTO

Operar una propiedad de inversión no difiere, en esencia, de cualquier


otro negocio. Los resultados finales son los que cuentan, con la diferencia de
que en una propiedad de inversión, los resultados deben planificarse desde el
principio. Las motivaciones que conducen a la compra dictarán, en la
mayoría de los casos, la estrategia a seguir.
Veamos, a continuación, los posibles resultados, para una misma
propiedad, contemplando tres posibilidades de financiamiento diferentes.
Debemos considerar que en el campo financiero los intereses varían
dependiendo de la cantidad de dinero que se utilice como capital inicial para
la compra (entrada), y el tiempo de amortización y liquidación del préstamo.
Consideremos la compra de una propiedad de inversión en $700,000.00.
Ingreso anual
$108,720.00. Gastos operacionales al año: $10,890.00. Gastos fijos
anuales: $16,600.00. Deducción anual por espacios vacíos: $3,260.00. Otros
ingresos anuales: $1,151.00. Combinando los factores tendremos una
ganancia operacional neta anual de $79,121.00.
Caso #1. - Entrada: $175,000.00 (25% del precio de compra. Préstamo:
$525,000.00. Amortización 15 años, interés fijo. Interés: 10% anual.
Ganancia operacional neta anual: $79,121.00. Pago anual de hipoteca:
$67,700.12. Ganancia operacional líquida: $11,420.88. Amortización (primer
año) del principal: 15,917.00. Retorno total: $27,337.88. Retorno líquido en
la inversión: 6.53%. Retorno combinado (primer año): 15.62%. Retorno del
capital inicial: 6.4 años.
Caso #2. - Entrada: $175,000.00. (25% del precio de compra. Préstamo:
$525,000.00. Amortización a 20 años, con liquidación del préstamo a los 10
años. Interés: 10.125% anual. Ganancia operacional neta: $79,121.00. Pago
anual de hipoteca: $61,319.04. Ganancia operacional líquida: $17,801.96.
Amortización (primer año) del principal: $8,552.00. Retorno total:
$26,353.96. Retorno líquido en la inversión: 10.17%. Retorno combinado
(primer año): 15.06%. Retorno del capital inicial: 6.6 años.
Caso #3. - Entrada: $175,000.00 (25% del precio de compra. Préstamo:
$525,000.00.
Amortización a 25 años, con liquidación del préstamo a los 10 años.
Interés: 10.5% anual. Ganancia operacional neta: $79,121.00. Pago anual de
hipoteca: $59,483.45. Ganancia operacional líquida: $19,637.55.
Amortización (primer año) del principal:
$4,575.00. Retorno total: $24,212.55. Retorno líquido en la inversión:
11.22%. Retorno combinado (primer año): 13.84%. Retorno del capital
inicial: 7.2 años.
Evaluando los resultados anteriores podemos concluir diciendo que:
a) La ganancia operacional líquida será mayor en la medida que
aumenten los años de amortización.
b) La amortización del préstamo decrecerá en la medida que aumenten
los años requeridos para amortizar la hipoteca.
c) El retorno total en la inversión y la recuperación del capital inicial se
verán favorecidos en préstamos a corto plazo.
4.13 FINANCIANDO INVERSIONES

Encontrar un programa que se ajuste a las necesidades y


especificaciones de un inversionista no siempre es tarea fácil.
No importa cuán grande o pequeña sea una inversión, las instituciones
financieras siempre observarán, cuidadosamente, todo aquello que no sea el
financiamiento de la vivienda principal del solicitante y aunque parezca
contradictorio, mientras más pequeña es la inversión, más grande será la lupa
para observarla.
En momentos de baja de la tasa de interés hipotecario, en el mercado, la
flexibilidad sustituye a la rigidez y; aunque la industria financiera siga
practicando el axioma de que es mejor no hacer negocios antes que hacer
negocios dudosos, el porcentaje histórico, de préstamos comerciales
otorgados durante esos períodos, supera a los negociados en épocas, de
intereses hipotecarios, consideradas normales.
Cuando el financiamiento de una propiedad de inversión es el asunto a
tratar, lo normal es solicitar del comprador una entrada o inversión inicial de
veinte o veinticinco por ciento del precio de venta o del valor de mercado
(cualquiera de los dos que sea menor), de la propiedad que se esté
comprando.
Las instituciones financieras rara vez toman más de un setenticinco, al
máximo un ochenta por ciento, de riesgo, en referencia directa al valor de la
propiedad que estén considerando financiar.
Sin embargo, he sabido de instituciones financieras que admiten
hipotecas combinadas de hasta un noventa por ciento del valor total de la
propiedad. O sea, que el comprador sólo tendría que ir al cierre de las
negociaciones con un diez por ciento de entrada o inversión inicial, con
relación al precio de compra.
La fórmula mágica para obtener este producto financiero es
simplemente lograr que el vendedor de la propiedad acepte otorgar una
segunda hipoteca, de un quince por ciento del precio de venta y que esté
dispuesto a subordinarla, incondicionalmente, a la hipoteca principal o
primaria.
Los requisitos básicos que tiene que cumplir una propiedad, para que le
sea otorgado un préstamo hipotecario, son los siguientes: a) Estar erigida en
un lugar libre de contaminación ambiental. b) Pasar, satisfactoriamente, las
inspecciones estructurales y funcionales. c) Demostrar que económicamente
es factible cubrir los gastos operacionales y el pago de la nueva hipoteca, con
las entradas que genera.
En cuanto a los requisitos básicos para los solicitantes de hipotecas en
propiedades de inversión, la información del crédito es la clave. Si el crédito
del que aplica por el préstamo es bueno, las posibilidades serán mayores.
Otros aspectos a cubrir están vinculados básicamente con los fondos a utilizar
en la compra y las fuentes de ingresos del comprador.
Cuando considere solicitar financiamiento para la compra de una
propiedad de inversión, esté seguro de que quién lo ayude sea un profesional,
con el conocimiento y la capacidad necesaria para ello. Alguien que no
domine el arte de organizar y presentar estos tipos de préstamos, a la
perfección, puede arruinar, con facilidad, cualquier negocio.
4.14 LA INFLUENCIA DE LA TASA DE INTERES EN LA
GANANCIA.

Existen indicadores para efectuar inversiones en bienes raíces. Cuando


baja la tasa de interés, es uno de los momentos propicios para comprar. Es,
además, el tiempo exacto para incrementar y renovar el portafolio de
propiedades inmobiliarias.
Para comprender mejor el concepto, veamos a continuación la
influencia que ejerce la tasa de interés, en el retorno de la inversión, en un
edificio multifamiliar.
Tomemos como ejemplo una propiedad cuyo precio de compra sea
$500,000.00. El capital inicial de inversión será $125,000.00= (25% del
precio de compra) El capital a financiar (HIPOTECA), será $375,000.00=
(75% del precio de compra) La renta anual $80,000.00. Los gastos
operacionales $24,000.00 y la ganancia operacional $56,000.00.
Consideremos que, en los siguientes casos, el término de la hipoteca
estará fijado a 25 años de amortización, y que todos los parámetros
establecidos, anteriormente, aplican a todos por igual, variando únicamente el
interés sobre el préstamo..
Caso #1: Nueve y medio por ciento de interés anual = (9.5%)
Ganancia operacional: $56,000.00. Hipoteca anual: $39,300.00.
Ganancia neta: $16,700.00 (13.37% del capital invertido) Amortización de la
hipoteca: $3,860.00. Retorno total en la inversión: $20,560.00 (16.45% del
capital invertido)
Caso #2: Diez por ciento de interés anual = (10%)
Ganancia operacional: $56,000.00. Hipoteca anual: $40,900.00.
Ganancia neta: $15,100.00 (12% del capital invertido) Amortización de la
hipoteca: $3,500.00.
Retorno total en la inversión: $18,600.00 (14.9% del capital invertido)
Caso #3: Diez y medio por ciento de interés anual = (10.5%)
Ganancia operacional: $56,000.00. Hipoteca anual: $42,500.00.
Ganancia neta: $13,500.00 (10.80% del capital invertido) Amortización de la
hipoteca: $3,260.00.
Retorno total en la inversión: $16,760.00 (13.40% del capital invertido)
Caso #4: Once y medio por ciento de interés anual = (11.5%)
Ganancia operacional: $56,000.00. Hipoteca anual: $45,700.00.
Ganancia neta: $10,300.00 (8.25% del capital invertido) Amortización de la
hipoteca: $2,700.00.
Retorno total en la inversión: $13,000.00 (10.5% del capital invertido)
Como se puede apreciar, la diferencia entre casos es marcada. Puede
notarse fácilmente, lo que un medio por ciento de interés anual afecta un
préstamo, comparando el primer caso con el segundo. Si comparan los
resultados entre el primero y el tercer caso, verán los efectos que un uno por
ciento de interés anual, de diferencia, trae consigo.
Los resultados que arrojan el primero y el cuarto caso brindan,
comparando ambos, una panorámica del impacto que dos por ciento de
interés anual, puede ocasionar en una inversión.
4.15 COMO AFECTA A LOS PRECIOS LA TASA DE INTERES
HIPOTECARIO.

Para hacer nuestro análisis, retomemos nuestro ya conocido edificio


multifamiliar. Basémonos en una amortización de veinticinco años, con una
inversión inicial de ciento veinticinco mil ($125,000.00) dólares.
CASO #1. Interés 9.5%
Precio de compra: $500,000.00. Inversión inicial: $125,000.00.
Hipoteca: $375,000.00
Amortización: 25 años. Pago anual del préstamo: $39,300.00
Continuemos nuestro análisis incorporando el pago anual de la hipoteca:
$39,300.00, a los demás factores establecidos, considerando que es el
resultado del caso #1, el que nos servirá como ejemplo comparativo.
CASO #2. Interés 10%.
Precio de compra: $486,000.00. Inversión inicial: $125,000.00.
Hipoteca: $361,000.00
Amortización: 25 años. Pago anual del préstamo: $39,300.00
Como podemos observar, medio punto de aumento en el interés
hipotecario, ha afectado el poder de compra en $14,000.00, en comparación
al caso #1.
CASO #3. Interés 10.5%.
Precio de compra: $472,000.00. Inversión inicial: $125,000.00.
Hipoteca: $347,000.00
Amortización: 25 años. Pago anual de préstamo: $39,300.00
Comparando el caso #1 con el caso #3 apreciamos que, el aumento de
un uno por ciento en la tasa de interés hipotecario, afectó el poder de compra
en $28,000.00.
CASO #4. Interés 11%.
Precio de compra: $459,000.00. Inversión inicial: $125,000.00.
Hipoteca: $334,000.00
Amortización: 25 años. Pago anual del préstamo: $39,300.00.
En este ejemplo el poder adquisitivo se redujo en $41,000.00, en
comparación con el caso #1. Consecuencia directa del aumento de uno y
medio por ciento del interés hipotecario.
CASO #5. Interés 11.5%.
Precio de compra: $447,000.00. Inversión inicial: $125,000.00.
Hipoteca: $322,000.00
Amortización: 25 años. Pago anual del préstamo: $39,300.00
El quinto y último ejemplo muestra una afectación del precio de compra
de $53,000.00, comparado con el caso #1, producto del aumento de dos
puntos en la tasa de interés hipotecario.
Aunque no es posible señalar “cuándo” es el mejor momento para
invertir en bienes raíces, considerar hacerlo en momentos en que se produce
una baja de intereses, en el mercado hipotecario, es, sin dudas, una buena
idea.
4.16 ASUMIENDO HIPOTECAS.

Satisfacer las demandas que establecen las instituciones financieras,


para obtener un préstamo en la compra de una propiedad de inversión, es
quizá la condición que más mortifique y traumatice a un inversionista.
No han sido escasas, en mi vida profesional como agente de bienes
raíces especializado en propiedades de inversión, las negativas de préstamo,
para comprar propiedades, hechas a clientes sólidos, por instituciones
financieras.
Partiendo de esta razón y con la seguridad que da la experiencia, me
atrevo a decir que asumir una hipoteca es el sueño dorado de todo
inversionista.
Independientemente de las facilidades para realizar negociaciones que
ello representa, así como los ahorros que implica, en comparación con un
financiamiento de corte regular, asumir una hipoteca puede representar
ganancias desde el momento mismo de cerrada la transacción.
Lo normal es, cuando se estructura una hipoteca, establecer que cada
pago que se realice ha de satisfacer los intereses fijados para el mismo, así
como la porción del capital principal que le corresponde en la fecha
determinada que se efectúa, con relación a 1.25% de la Ganancia Neta.
Con la madurez de una hipoteca, la porción del capital principal que se
amortiza aumenta en cada pago y en sus años finales, la amortización puede
ser sustancial y a veces tan alta como el capital obtenido en las operaciones
regulares del negocio.
El orden lógico, para analizar la conveniencia de los elementos
esenciales que conforman una hipoteca, según mi experiencia, debe ser el
siguiente:
a) Totalidad de la deuda que se asume.
b) Tiempo que resta para liquidar la hipoteca.
c) Tipo de interés: fijo o variable. De ser variable precisar términos y
condiciones.
d) Pagos mensuales.
e) Penalidades por pagos anticipados.
f) Cláusulas que limiten futuras transferencias de título con las
facilidades financieras existentes.
g) Aumento del interés en futuras transacciones.
h) Escalamiento del interés, por períodos.
i) Interés, sobre el capital, establecido en la hipoteca.
Si el tiempo para liquidar la hipoteca es prudente, si el tipo de interés y
los pagos son lógicos y convenientes, y las penalidades por pagos anticipados
son aceptables, lo que resta por analizar es la amortización de la hipoteca. El
interés a pagar es sólo un factor más a considerar; pero no debe ser el centro
de la atención en momento alguno.
Para ilustrar con un ejemplo, podemos citar el caso de una hipoteca
estructurada a quince años, por la cantidad de $115,000.00, y a un interés fijo
anual de un 10% sobre el valor remanente de la misma.
Al realizar un estudio de la amortización del capital principal de la
misma, con relación a los pagos a efectuar, nos encontraremos que a la altura
del quinto año, o sea, en el pago sesentiuno de los ciento ochenta a que fue
estructurada, el pago regular estará conformado de dos tercios interés y un
tercio de capital principal. Lo que significa una recuperación de capital de un
33% en ese pago. Recuperación que aumentará en todo pago siguiente.
Tal y como se analiza una primera hipoteca así deben analizarse
segundas y terceras hipotecas, si es que existiesen, antes de comprometerse a
seguir adelante. Para ello, los servicios de un contador, un abogado y un
agente de bienes raíces, especializado en inversiones, son requeridos
Creadas para facilitar ventas. Solicitadas como herramientas para ventas
futuras, o simplemente utilizadas como una estrategia para diferir el pago de
impuestos, las hipotecas que pueden ser asumidas o transferidas a otros
compradores existen, y dado la conveniencia que ofrecen las mismas, es algo
que, de existir en un negocio de bienes raíces, debe siempre considerarse
cuidadosamente.
4.17 FINANCIAMIENTO EN NEGOCIOS.

Cuando de financiar la compra de una oportunidad de negocios se trata,


las posibilidades de conseguir un buen producto, en el mercado, son poco
probables o casi inexistentes. Sólo algunas instituciones, especializadas en la
materia, ofrecen programas aceptables; aunque en momento alguno muy
favorable al que los solicita.
La gran mayoría de los negocios se venden con independencia al sitio
en que operan. Esta dualidad de intereses dificulta que las instituciones
financieras se interesen en intervenir en esta modalidad de financiamiento,
por el riesgo implícito que la misma representa.
La venta de una empresa mercantil o negocio, a la cual la propiedad raíz
no esté vinculada, regularmente conlleva a que el vendedor realice las
funciones de financista y lleve el préstamo en la transacción. Desde luego, los
términos no suelen ser comparables con los del mercado de hipotecas; pero
existe la ventaja de una negociación rápida y el dinero que se ahorra, en
gastos de cierre, cuando el vendedor es quien financia.
Existen formas alternas, por si el vendedor no desea llevar el
financiamiento, para agenciarse el dinero con instituciones financieras, con el
cual comprar un negocio:
a) Solicitar un préstamo, sobre la plusvalía acumulada, en propiedades
raíces que poseamos y que ofrezcan la posibilidad de hacerlo.
b) Establecer líneas de créditos personales, ofreciendo en garantía
bienes inmuebles de nuestra propiedad que califiquen para ello.
c) Negociar con “su banco” un préstamo de carácter personal, con la
subordinación de la empresa que se está comprando, a la institución
financiera.
d) Procurar la obtención de un préstamo, para negocios pequeños, con
un banco u otra institución financiera, que trabaje el producto.
Los préstamos que garantiza la Administración de Pequeños Negocios,
están destinados a fomentar la proliferación y la salud de este tipo de
actividad económica.
Estos préstamos son “en ocasiones” tan creativos, que se puede
conseguir que financien propiedades inmobiliarias, maquinarias, equipos,
enseres, transporte e inclusive hasta capital de trabajo.
Algo que me gustaría dejar esclarecido es que los préstamos, para la
compra de negocios, no tienen nada en común con los préstamos que se
solicitan para la compra de propiedades inmobiliarias. Precisamente, es por
ello que los intereses siempre son más altos que los existentes en el mercado
regular, los términos de liquidación más cortos, las penalidades más costosas,
así como las acciones a tomar más drásticas, en caso de que los pagos no se
realicen en la fecha convenida.
A pesar de los inconvenientes que surgen, todo es posible bajo el sol
para las personas de firme voluntad y fe en sí mismas. Ahora bien, mi
consejo es que en asuntos de compra-venta de negocios siempre busque
asesoramiento profesional.
4.18 VENTAJAS AL LIQUIDAR UNA HIPOTECA

Me escribe el señor Hernández, asiduo lector de esta columna semanal,


según me dice en su mensaje electrónico. Nuestro querido lector se encuentra
confundido entre los consejos de sus amigos y los planes de independencia
económica que él y su esposa han trazado para el futuro de sus vidas.
Los señores Hernández compraron hace tres años una vivienda valorada
en ciento tres mil dólares. Como su familia se reduce a ellos dos solamente,
han podido amortizar su hipoteca de forma tal que, de continuar con la rutina
de pago que actualmente practican, tendrían su casa totalmente pagada y libre
de gravámenes en los próximos cinco años.
Con el orgullo que representa el considerar que se está haciendo algo en
la forma más conveniente que es posible hacerlo, los Hernández han
comentado su estrategia económica en su círculo de amigos. Para sorpresa de
ellos, sus amigos le han expresado una opinión diferente a la que ellos tenían,
con respecto a la manera en que ellos están efectuando los pagos de la
hipoteca de su casa.
Según les han dicho, el plan de ellos no tiene sentido porque los
impuestos se los comerán vivos, y realmente no será tal ahorro al no existir
compensación por la deducción al pago de intereses en la hipoteca, al
momento de hacer la declaración anual de impuestos, y que en cambio deben
invertir esos recursos adicionales en inversiones bursátiles.
Comencemos por el tópico de los intereses pagos a la hipoteca y la
declaración anual de impuestos. Ante todo, el crédito que ofrece el Servicio
de Rentas Internas sobre los intereses pagados, en relación directa con la
hipoteca de la casa principal del contribuyente, es un crédito sobre dineros
pagados, por lo general a un interés superior a lo que podemos aspirar en el
mercado por nuestro dinero.
Dicho en otras palabras. Aquel que pueda pagar su hipoteca, en la mitad
del tiempo estimado, estará ahorrando una considerable cantidad de dinero,
basando nuestro criterio en que los intereses se pagan, mensualmente, en
relación directa con el saldo remanente en la hipoteca. O sea, que en su caso
específico, si ustedes pagan en ocho años una hipoteca de cien mil dólares, al
ocho por ciento, estimada a ser saldada en treinta años, ustedes dejarán de
pagar aproximadamente cien mil dólares en intereses, que para los efectos del
caso son como haberlos ganado en una inversión, y en una inversión
necesaria y sin riesgos. Luego, si ustedes no van a recibir crédito en sus
impuestos, porque ya han liquidado su hipoteca y no pagan intereses en la
misma, y pueden invertir esos dineros en otra inversión, ¿dónde está el
problema?
Aparte de ello, ¿saben ustedes los beneficios financieros que representa
tener la vivienda principal pagada? Si quieren saberlo hablen con su contador
o con un oficial de crédito en su banco. Se asombrarán al saber que su casa
puede servirles de base para futuras inversiones. En cuanto a las inversiones
bursátiles, pues, qué decirles. Las inversiones son buenas o malas según nos
vaya con ellas; pero mi consejo es que se informen bien antes de entrar en
inversión alguna, sea. Ésta cualquiera que fuere.
4.19 CUANDO EL DUEÑO FINANCIA

Cuando el vendedor de una propiedad inmobiliaria decide participar en


el financiamiento de la misma, para facilitar la venta, debe sopesar,
cuidadosamente, las ventajas y desventajas que esa acción pueda provocar.
Ayudar al comprador en el financiamiento es un arma efectiva para
promover y agilizar la venta; pero es una actividad que debe conocerse antes
de aventurarse en ella.
Si el vendedor al financiar quedase en primera posición, es decir, si
quedase en la posición de ser el primero a quien debiera liquidársele, en el
supuesto caso que la propiedad fuese rematada por falta de pagos, las
preocupaciones son casi inexistentes.
Pero si por el contrario, se toma una segunda posición en la hipoteca,
entonces se debe actuar con más cautela.
Un error común, entre los vendedores que deciden financiar, es el tratar
de vender su propiedad a un precio mayor de lo que dicta el mercado, sólo
por facilitar financiamiento. Como resultado directo de esta apreciación
errónea, propiedades que deben venderse en las primeras semanas de su
salida al mercado, se mantienen en el mismo por meses e inclusive no se
llegan a venderse.
Todo aquel que tenga participación en la venta de una propiedad
inmueble, debe recordar que los compradores siempre realizarán
comparaciones con otras propiedades a la venta y que, por lo regular, no
están dispuestos a pagar más del precio que dicta el mercado.
Existen propiedades para las cuales resulta difícil encontrar
financiamiento a través de instituciones financieras. Propiedades con
violaciones del código de construcción, adiciones realizadas sin los permisos
requeridos para ello, cambios de estructura… en fin, irregularidades que
impiden, a toda institución que administre dineros ajenos, emitir compromiso
de préstamo alguno sobre ellas. En estos casos el financiamiento, por parte
del vendedor, se impone.
Es conveniente, además, que el vendedor busque asesoramiento legal,
acerca de la responsabilidad que conlleva facilitar la venta de una propiedad
raíz, cuando se tienen conocimientos de anomalías en la misma.
Cuando el dueño ofrece el financiamiento, puede existir la posibilidad
de diferir parte del pago de impuestos sobre la ganancia, si es que éste
aplicara. Además, el vendedor seguirá teniendo control del estado físico del
inmueble, en relación directa con la póliza de mantenimiento que la hipoteca
demande del comprador; pero es siempre aconsejable que antes de
comprometerse a financiar una propiedad que esté vendiendo o participar en
forma alguna en el financiamiento de la misma, consulte a un especialista de
impuestos y a un abogado especializado en bienes inmuebles.
5 LOS SEGUROS EN BIENES RAICES

5.1 SEGUROS EN PROPIEDADES INMOBILIARIAS.

Existen productos en el mercado que no justifican el ahorro que pueda


obtenerse, si comparamos el mismo con lo que dejamos de percibir por su
efecto. Las pólizas de seguros, en propiedades inmobiliarias, es el mejor
ejemplo que pueda ofrecerse al respecto.
Basadas en la compra de protección contra futuras pérdidas, las pólizas
de seguros siguen siendo un reto, sobre todo en el momento de hacer
decisiones en cuanto a coberturas y deducibles. Hay quienes prefieren
ahorrarse unos dólares y retar al destino y los hay quienes prefieren estar lo
más protegidos posibles, aunque les cueste algo más de lo que tenían
destinado para ello.
Algo en lo que deseo hacer hincapié, es que la tierra en que está
edificada la propiedad inmobiliaria no debe pagar seguro alguno, puesto que
la misma jamás sufrirá daños permanentes. Los únicos seguros lógicos para
un lote de tierra edificado, una parcela de terreno baldío o cualquier terreno o
finca raíz, en lo que a la tierra en sí corresponde, deben ser, en mi opinión, un
seguro que proteja contra inundaciones irreversibles o hundimientos del
terreno, y otro que proteja a su dueño contra cualquier reclamación por daños
personales, acaecidos a terceros, en la propiedad.
¿Qué comprar? ¿Qué rechazar? ¿Qué considerar? ¿Cuándo sabemos que
estamos verdaderamente protegidos? ¿Cuál es la mejor opción? ¿A quién
dirigirnos? Estas y muchas otras preguntas relacionadas al caso no tienen una
respuesta exacta.
Las pólizas de seguros están hoy día tan especializadas, que usted puede
asegurar sus propiedades contra los efectos de huracanes, vientos
huracanados, fuegos, inundaciones, robo, etc. Para las propiedades de
inversión existen pólizas de seguro que cubren pérdidas por concepto de
rentas no cobradas. Por daños a la propiedad ocasionados por los inquilinos.
Por pérdidas monetarias causadas en el tiempo que una propiedad esté fuera
de servicio, luego de haber sufrido daños que impidan su explotación parcial
o total. En fin, una gama increíble de ofrecimientos para toda posible
eventualidad.
Elementos a considerar, al respecto, pueden ser:
a) Asegúrese que lo que está comprando es lo que realmente necesita.
b) Antes de rechazar una oferta, relacionada con una cobertura
específica en la póliza, analice si el precio de la misma justifica el obtenerla o
el prescindir de ella.
c) Analice el deducible de la póliza. Un deducible muy elevado, puede
anular la acción protectora del seguro. Un deducible muy bajo puede ser
costoso e innecesario.
d) Procure encontrar una compañía aseguradora que le ofrezca a usted
confianza; pero ante todo, trate de encontrar un agente en el cual se pueda
confiar. Una persona que cuente con un historial de honestidad e integridad.
Alguien que le demuestre conocer el significado de la palabra SERVICIO y
que esté dispuesto a ofrecerlo.
5.2 HABLANDO DE SEGUROS.

Entre los elementos relacionados con la propiedad inmobiliaria, los


seguros pueden ubicarse entre los puntos que más confunden a los
consumidores.
En la sociedad actual existen seguros para todo lo imaginable. Y eso
resulta magnífico para todo aquel que sea prudente y desee tener asegurados
sus bienes, su salud y hasta la vida misma; pero no deja de resultar confuso
para aquellos que compran casa por primera vez.
El seguro de eventualidad (hazard insurance), es quizá el más conocido,
comprendido y aceptado, puesto que garantiza el inmueble ante cualquier
eventualidad que pudiese presentarse y dañar la estructura o el contenido del
mismo. Este seguro ofrece hasta la posibilidad de asegurar joyas y hasta
propiedades personales, contra atracos y hasta robos realizados en los autos
de los dueños de la vivienda. Todo depende del precio que se pague por el
mismo y las condiciones que se establezcan para ello.
El seguro de inundación le sigue en importancia. Este seguro, que
protege contra los daños que pueda ocasionar a la propiedad toda
acumulación de agua, ha mostrado su eficacia.
Producto de los cambios climatológicos registrados en la década de
fines del pasado siglo, fenómenos atmosféricos como “El Niño” y “La Niña”,
provocaron fuertes lluvias que terminaron en aluviones e inundaciones
causadas por el desbordamiento de ríos y los rompimientos de embalses, que
dejaron a su paso desolación y miseria para aquellos que no estaban
prevenidos. En realidad, el seguro contra daños registrados por inundaciones
no es ni puede considerarse como un seguro caro, si se tiene en cuenta la
protección que ofrece.
Entre los seguros menos conocidos y relacionados directamente con el
cierre de una propiedad podemos citar:
a) “El seguro de título”:
Este seguro no es más que un instrumento que asegura al comprador de
la vivienda, así como a la entidad financiera que respalda el trato (y que en
realidad es la que más riesgo toma en la mayoría de las ocasiones), contra
reclamaciones de terceros, que puedan surgir luego de transferido el título de
propiedad al nuevo dueño, poniendo en duda la legalidad del patrimonio, así
como el libre disfrute del mismo.
b) “El seguro a la hipoteca”:
Mirándolo fríamente, este seguro es solamente una imposición de las
entidades financieras para garantizar el capital invertido, cuando el
comprador invierte menos del veinte por ciento (del precio de venta de la
propiedad o del valor de la misma en el mercado), en calidad de capital
inicial. La única ventaja de su existencia es que permite comprar una
propiedad hasta con menos de un cinco por ciento de inversión inicial, con
relación al precio de compra de la misma.
Independiente a todos los anteriores y aunque en relación directa; pero
no necesario para cerrar una transacción de bienes raíces, se encuentra un
seguro que garantiza, a quienes lo compren, que en caso de muerte de uno de
los titulares de la propiedad, la deuda hipotecaria queda saldada con la
institución financiera y el inmueble pasaría libre de gravámenes a los
herederos. En realidad, este instrumento es un seguro de vida, de nuevo corte,
que tiende a confundir a muchos nuevos propietarios, que en ocasiones lo
adquieren sin siquiera conocer el verdadero significado o provecho del
mismo, considerando que es un requerimiento más que deben cumplir como
nuevos dueños.
5.3 EL SEGURO A LA HIPOTECA.

Cuando en una transacción de compra-venta de bienes raíces, el


comprador aporta menos del veinte por ciento de la totalidad del valor de la
propiedad, en calidad de inversión inicial, surge, de inmediato, el seguro a la
hipoteca.
El seguro a la hipoteca no es más que la forma en que las instituciones
financieras se protegen, cuando la totalidad del préstamo sobrepasa el
ochenta por ciento con relación al precio total de compra de una propiedad
inmueble, o de la valorización de la misma, cualquiera de las dos que resulte
menor. Dicho en otras palabras, las instituciones financieras no arriesgan
indebidamente sus dineros.
Existen dos tipos de seguros a la hipoteca:
a) El llamado “MIP.” (Mortgage Insurance Primium.) Destinado a
asegurar las hipotecas que son garantizadas por el “FHA” (Federal Housing
Authotity)
b) El conocido como “PMI.” (Private Mortgage Insurance) El cual fue
establecido para garantizar los dineros de instituciones privadas, participantes
en la labor de financiar viviendas.
Para la gran mayoría de las personas que logran ser propietarias de su
vivienda, con poco dinero inicial, el seguro a la hipoteca es intrascendente en
comparación con el enorme beneficio que obtienen.
Aquellos que deciden comprar a través de los planes que garantiza el
“FHA”, gozan del enorme privilegio de solamente aportar hasta menos de un
tres por ciento del precio total de la propiedad o de la valorización de la
misma, cualquiera de los dos que resulte menor. En otras palabras, que con
menos de tres mil dólares de entrada o de inversión inicial, pueden comprar
una vivienda de hasta cien mil dólares. Estos compradores pagarán el seguro
a la hipoteca “MIP.”
Cuando el “FHA.” no garantiza el préstamo, entonces el seguro a pagar
será el “PMI.”. Este seguro a la hipoteca se mantendrá hasta que se pueda
demostrar que la propiedad ha obtenido un veintidós por ciento de plusvalía,
o lo que es lo mismo, que la hipoteca haya arribado a una correlación de
valores del setenta y ocho por ciento con relación al valor de mercado de la
propiedad. El aumento de valor de una propiedad puede ser motivado por uno
de los siguientes factores:
a) Por motivos de apreciación de valor de la propiedad en el mercado.
b) Por mejoras realizadas a la propiedad.
c) Por pagos realizados contra el principal. (Amortización de la
hipoteca.)
La conveniencia del “PMI”, es que, en la mayoría de las ocasiones,
puede eliminarse después que la hipoteca cumpla el primer año de existencia;
aunque existen instituciones financieras que no permiten la eliminación del
mismo hasta pasados tres años de su creación.
5.4 EL SEGURO DE TITULO

Todos aceptamos la necesidad de mantener nuestras propiedades


aseguradas para impedir que un imprevisto nos despoje de lo que con
inteligencia, dedicación y esfuerzo hemos logrado. De igual manera que
aseguramos nuestra salud, nuestros bienes inmuebles, nuestros autos,
nuestros equipos electrodomésticos, nuestras joyas, nuestras vidas y las vidas
de nuestros familiares inmediatos; así mismo debemos asegurar, ante
cualquier contingencia que pueda presentarse, la legalidad de posesión y el
libre disfrute de nuestras propiedades inmobiliarias.
El Seguro de Título nos garantiza la legitimidad del título mismo. Nos
asegura que estamos comprando una propiedad protegida contra gravámenes
o demandas judiciales.
Además protege ante posibles errores al momento de examinar el título
y ante fraudes cometidos con anterioridad.
El Seguro de Título también se responsabiliza con errores al momento
del levantamiento topográfico; con reclamaciones de herencia no
consideradas al momento de comprar la propiedad; con demandas por
suplantación de dueños en ventas pasadas; así como también con hipotecas
existentes y no satisfechas que no fueron detectadas al examinar el título.
En construcciones nuevas, el Seguro de Título protege ante posibles
demandas que pesen sobre el urbanizador o sobre el contratista y contra todo
control, derecho, concesión de uso, herencia, etcétera; que pueda afectar el
libre disfrute y posesión de la tierra en que está erigida la propiedad.
Otra de las características del Seguro de Título es que; aunque se
compra una sola vez (casi siempre al momento del cierre), protege aún más
allá del tiempo que estemos vinculados, directamente, a la propiedad. Dicho
en otras palabras, que si después de vender la propiedad fuese presentada una
demanda o reclamación, relacionada con el título de la misma, este seguro
nos protegería.
Quizá el servicio más importante del Seguro de Título sea el
relacionado con el lapso de tiempo que existe entre el cierre de una propiedad
y la inscripción de la documentación en los registros públicos. Este proceso
se realiza en un período de tiempo de cinco a siete días, tiempo durante el
cual la propiedad está en un limbo legal. Sumado a ello, como los registros
públicos ofrecen la información con cinco o siete días de retraso, el título
atraviesa un lapso de registro confuso, por espacio de no menos de diez a
catorce días laborales. Si en ese período de tiempo se inscribe algún
documento que perjudicase el título, el Seguro de Título debe amparar al
nuevo propietario.
5.5 EL SEGURO DE TITULO EN REFINANCIAMIENTOS.

La realización de un nuevo financiamiento, a una propiedad


inmobiliaria, no implica cambios en la esencia misma del Seguro de Título.
Para los efectos del caso, la función de este producto o instrumento de
seguridad, es la misma y ofrece la misma cobertura tanto para hipotecas
originadas al momento de la compra, como para aquellas que han de
reemplazar las ya existentes.
Cierto es que al procurar mejorar una hipoteca, a través de un nuevo
financiamiento, resulta muy confuso y poco agradable el pagar de nuevo por
algo que sabemos no ha sufrido variación alguna; pero cierto es también que
el prestamista no conoce la interioridad ni la total veracidad de esta
afirmación. Algo más increíble aún, es que ni las mismas personas que
detentan el título de una propiedad pueden asegurar que el mismo esté libre
de gravámenes, y precisamente, una de las funciones del Seguro de Título es
asegurar que la propiedad, que está recibiendo el préstamo, tenga un título
limpio y pueda ser negociada libremente en el mercado.
En ocasiones he tenido conocimiento de gravámenes, en títulos de
propiedades, producto de errores humanos, en el registro público. He
conocido demandas contra un propietario, producto de cuentas no satisfechas,
a pesar de haber sido ya pagadas, que han hecho imposible el traspaso a
tiempo de una propiedad. He sabido de documentos que impiden, por orden
del Servicio de Rentas Internas u otras agencias gubernamentales, el libre
mercadeo de una propiedad, debido a situaciones específicas. He visto
interrupciones, en cadenas de título, por concepto de herencias, divorcios,
muertes, desaparecidos y muchos otros elementos que harían interminable la
lista. En fin, que usted puede imaginarse el estado del título de sus
propiedades; pero no lo sabrá con certeza a menos que investigue.
A todo lo enumerado anteriormente puede sumársele cualquier mejora o
adición a la propiedad, realizada sin los debidos permisos municipales, así
como cualquier error en el levantamiento topográfico o el simple hecho de
una cerca erigida fuera del límite, para ya contar con un conflicto en el título.
Considerando lo anteriormente expresado es mi opinión que, aunque
nos desagrade,
el Seguro de Título de una propiedad es “un mal necesario”. Un
instrumento que nos permite dormir tranquilos sabiendo que tenemos
protegidos nuestros bienes inmuebles.
5.6 SEGUROS PARA INQUILINOS

El concepto no es nuevo ni el producto tampoco; pero sí me atrevo a


predecir que quizá sea el menos conocido por el ciudadano común. Y es que
este seguro, que protege los bienes personales del inquilino, así como
también le protege ante cualquier demanda por responsabilidad civil, no es
exigido por los dueños de propiedades al momento de formalizar un contrato
de renta, puesto que en nada les beneficia a ellos y sólo conllevaría a un gasto
más, para el inquilino, lo que podría dañar el trato.
El seguro para inquilinos es muy fácil de comprar y resulta muy barato,
si tenemos en consideración sus beneficios.
El seguro para inquilinos ha de cubrir los bienes personales de aquellos
que han de residir en la propiedad de forma permanente. Artículos como
muebles, equipos electrónicos, joyas, cámaras fotográficas, computadoras,
etc., pueden ser cubiertos si se les enumera y clasifica por marca y valor, en
una lista que será sometida a la compañía aseguradora. Las joyas, muebles
que sean clasificados en la categoría de antigüedades, artículos de colección y
obras de arte siempre son presentados con una evaluación de un tasador
certificado.
Las prendas de vestir por lo regular son evaluadas en lotes, a menos que
existan prendas muy valiosas, las cuales serán presentadas en informe adjunto
con descripción de marca y precio. Los seguros siempre compensarán por el
valor de reemplazo en el mercado actual y no por valor sentimental o
especulaciones.
El precio de una póliza de seguro tiene relación directa al valor del
producto asegurado; pero este tipo de póliza de reemplazo tiende a ser muy
asequible para la protección que brinda, ya que protege los bienes personales
del inquilino contra fuego, inundaciones, robos, etc., y téngase presente que
el dueño de la propiedad no es responsable por las propiedades personales de
sus inquilinos y que el seguro que el mismo paga es solamente para cubrir sus
bienes, o sea, la propiedad.
Adicionalmente a este seguro se puede comprar un seguro de
responsabilidad civil, también conocido como “liability Insurance”, el cual
protege al inquilino de cualquier demanda que se establezca en su contra, por
caídas o sucesos acontecidos puertas adentro de la propiedad que ocupa.
Una consulta a un agente de seguros puede evitarle muchísimos
problemas, eso sí, asegúrese de comprar solamente la póliza de seguro que
usted realmente necesite.
5.7 ¿ESTA SU PROPIEDAD BIEN ASEGURADA?

La póliza de seguro destinada a proteger una propiedad inmueble, de un


hecho fortuito o natural, debe ser considerada muy seriamente. La compra de
una póliza de seguro no significa, en modo alguno, el satisfacer un
requerimiento de una institución financiera, como condición para obtener una
hipoteca. Contar con el respaldo de un buen seguro es la confianza del
propietario de que su inversión está bien asegurada contra posibles riesgos.
Hoy día es posible crear una póliza de seguros que se adapte a los
requerimientos del dueño de la propiedad. No existen opciones imposibles,
sólo es cuestión de pagar por ellas.
En propiedades controladas por asociaciones de propietarios, las normas
dictan que son dichas asociaciones y no los propietarios las encargadas de
seleccionar y comprar las pólizas de seguro que protegerán a la comunidad,
ante cualquier hecho fortuito o natural. A los propietarios sólo les queda la
posibilidad de escoger un seguro que responda por sus propiedades
personales, ante cualquier posible eventualidad.
El dueño de una propiedad inmobiliaria debe ser en extremo cuidadoso
al momento de seleccionar los elementos que conformarán su póliza. Es
necesario dedicar el tiempo que merece tomar una decisión acertada.
Asegúrese de lo que compra. Si no comprende el lenguaje técnico en que
están escritas las pólizas, haga que un abogado, especializado en bienes
raíces, la revise y le explique si el contenido de la misma cubre las
necesidades que usted desea cubrir.
En las propiedades de inversión existen pólizas especiales que incluyen
la cobertura de pérdidas por conceptos de rentas no cobradas y daños a la
propiedad ocasionados por inquilinos. Otras cubren las pérdidas económicas
que pueda sufrir un propietario, por tiempo fuera de servicio de una
propiedad, luego que la misma haya sufrido daños que imposibiliten su
explotación parcial o total.
Es aconsejable asegurar todo terreno yermo o cualquier tipo de
propiedad inmobiliaria que pueda representar la amenaza de una posible
demanda por daños y perjuicios. Es también recomendable ser cuidadoso al
momento de fijar el monto del deducible. Un deducible muy alto puede
anular la acción protectora de la póliza. Y… antes de rechazar una oferta de
su agente, relacionada con coberturas en la póliza, analice si el precio de la
misma justifica el prescindir de ella.
6 LOS IMPUESTOS Y LOS BIENES
RFAICES

6.1 ¿LE AGRADARIA PAGAR MENOS IMPUESTOS?

Seguramente, todo aquel que rinde su declaración de impuestos se esté


preguntando ¿cómo hacer el milagro? Pues no existe milagro alguno ni yo sé
algo que los demás ignoren. El secreto radica en la forma en que se hace el
capital y se recibe el dinero.
Cierto es que los dineros que provienen del negocio u ocupación
principal de aquel que paga impuestos, resultan algo que debe ser
contemplado a través del prisma de un contador o de un especialista en
impuestos, con el objetivo de salvar lo más posible de ellos; pero los dineros
que provienen del capital pasivo invertido, esos sí tienen salvación, si se
actúa inteligentemente y con precisión.
El ser humano, por naturaleza, es precavido y en extremo desconfiado,
es por ello que prefiere tener control absoluto de su capital y elige, en la
mayoría de las ocasiones, depositar sus dineros en instituciones bancarias o
financieras o invertir en instrumentos financieros de fácil liquidez tales como
bonos y acciones. Si por razones de control está dispuesto a pagar más
impuestos, pues esa es una decisión a respetar. Pero si el desconocimiento es
el responsable, consulte a su contador o a un especialista en impuestos, sobre
el siguiente planteamiento:
Entendemos que todo capital proveniente de certificados de depósitos,
acciones bursátiles, cuentas de ahorro, préstamos o cualquier otro
instrumento financiero, que no sea exento, pagará impuestos según le
corresponda a la escala del contribuyente.
Conocemos también que las inversiones en bienes raíces no sólo tienen
el retorno neto proveniente de la inversión misma, si no, que gozan de la
apreciación constante que la condición de reemplazo y aumento del costo de
la vida le otorgan. Característica de las inversiones en bienes raíces es
también la posibilidad de usar el dinero de otras personas en ellas, mediante
la técnica del financiamiento. Con esta posibilidad surge la amortización del
capital principal inicial.
Las inversiones en bienes raíces también ofrecen otra posibilidad de
ingreso, desconocida para muchos; pero definitivamente un recurso legal
maravilloso, que ayuda anualmente a muchos contribuyentes a lo largo y
ancho de los Estados Unidos, al momento de preparar la declaración de
impuestos: “La depreciación.”
Cierto es que un inversionista, que se respete, debe contar con varias
alternativas en su cartera de inversiones. Aconsejable es, también, que exista
un balance en dicha cartera, con el propósito de hacer mínimo el riesgo de un
desastre económico, producto de cualquier catástrofe que pudiese afectar uno
de los elementos de inversión. Pero lo que sí debe ser siempre bien vigilado,
es que la estrategia encaminada a protegernos de un posible problema no se
convierta en una sobre protección, que se lleve parte de nuestro capital en
forma de impuestos irrecuperables.
La próxima vez, cuando decida hacer una inversión, documéntese,
infórmese, asesórese. Emplee todo el tiempo necesario en hacer sus
investigaciones. Reúnase con su contador, con su banquero, con un agente de
bienes raíces especializado en inversiones, con un especialista en impuestos,
si así lo cree necesario. Luego actúe. No permita que impulsos, corazonadas,
ilusiones, intereses o decisiones ajenas jueguen con su dinero.
6.2 VENTA DE PROPIEDADES E IMPUESTOS

El momento de registrar el título de una propiedad es momento de


pensar. Y no me refiero al hecho de pensar en aquellos que puedan reclamar
ser titulares en una propiedad determinada, me refiero al impacto, en cuanto a
impuestos se refiere, que puede implicar ser propietario de un inmueble.
En días pasados un amigo mío tuvo la desagradable sorpresa de ser
informado que debía pagar impuestos en la ganancia, en la propiedad que una
de sus hijas había vendido, sólo por el hecho de aparecer como propietario
conjunto en el inmueble. Mi amigo me llamó para hacerme la consulta, pues
él no entendía que motivaba esa decisión del Servicio de Rentas Internas.
Para él aquello era algo injusto, pues la ley especifica que las propiedades que
representan ser la vivienda principal de un ciudadano están libres de
impuestos a la ganancia en ventas, si la misma fluctúa entre los doscientos
cincuenta mil y los quinientos mil dólares, dependiendo del estado civil que
detente la persona, y aquella era la casa de su hija.
Hasta ahí él tenía la razón. La ley en verdad existe y opera en esa forma,
desde que fue modificada para beneficio de los propietarios de viviendas.
Procurando ampliar mis conocimientos, acerca del caso en particular,
para poder ofrecerle una mejor orientación, le pregunté cómo le había llegado
la información. Mi amigo se limitó a decirme que el contador de su hija se lo
había informado a ella. El contador resultó ser otros de mis amigos y le llamé
de inmediato, sólo para confirmar mis sospechas.
El asunto era sencillo: Estando soltera su hija él la ayudó a comprar la
casa donde ella residiría después de casada. Como él había proporcionado la
mitad del dinero necesario para comprar el inmueble, la propiedad se registró
a nombre de ellos dos, aunque su hija sería la responsable única por los pagos
de la hipoteca.
Ya radicada en la casa, la joven solicitó, a su debido tiempo, la
excepción parcial de impuestos que le correspondía (Homestead Excepcion.)
Él, por su parte, no pudo hacer la misma reclamación en la propiedad, puesto
que ya gozaba de la excepción, en su vivienda principal.
Al tiempo de venderse la casa, surge una ganancia en la venta, como
consecuencia del trato mercantil. Como existen dos dueños, la ganancia tiene
que ser repartida a partes iguales. La hija puede acogerse al beneficio que le
otorga la ley, y no pagar impuestos en su parte de la ganancia obtenida, por
ser ésta su vivienda principal. Mi amigo, sin embargo, no puede gozar de ese
beneficio.
Aparte de ello, mi amigo no podría regalarle a su hija la ganancia que le
correspondía a él; aunque así lo quisiese, y dejar de pagar sus impuestos, pues
la ley deja bien establecido que nadie puede hacer regalos mayores de diez
mil dólares anuales, a otra persona, sin que el que recibe el beneficio del
regalo pague los impuestos que le pertenecen pagar por encima del límite.
Teniendo en cuenta los antecedentes anteriores, el contador hizo su acertado
juicio.
6.3 GANANCIAS E IMPUESTOS EN VENTAS.

Al igual que existen motivos para comprar propiedades inmobiliarias,


destinadas a la inversión, existen también motivos que provocan la venta de
las mismas.
Para aquellos que invierten, buscando un alivio en el pago de impuestos,
la imposibilidad de ejecutar la depreciación del inmueble, puede representar
la pérdida del interés por conservarlo.
El Código 1031 del Servicio de Rentas Internas, representa la puerta
legal que hace posible diferir el pago de impuestos y permite, a quien posee
una propiedad de inversión que ya no ofrece la ventaja de la depreciación, la
posibilidad de sustituirla por otra que sí le ofrezca esos beneficios, sin tener
que abonar, de inmediato, el correspondiente impuesto por la ganancia
obtenida, en la compra-venta por el intercambio.
Otros motivadores en la venta, compra e intercambio de propiedades de
inversión son el incremento del conocimiento y el dominio de las técnicas de
administración y tenencia de propiedades. Estos son factores que conllevan el
deseo de aumentar la cantidad y calidad del inventario existente.
El Código 1031 del Servicio de Rentas Internas es, sin lugar a dudas, un
arma estratégica que permite utilizar el capital correspondiente al pago de
impuestos, por concepto de ganancias en la inversión, como capital de
trabajo, mientras se difiere el pago del mismo.
Si la venta se produjera por retiro total de la actividad, cambios en el
sistema de vida, cambio permanente de residencia o trabajo, enfermedad,
accidente o cualquier otro motivo que impida el intercambio, tenga en
consideración participar activamente en el financiamiento de la propiedad.
Las ventajas de llevar el préstamo, cuando se vende una propiedad de
inversión, son varias:
a) El vendedor, sin ser el dueño titular del inmueble ni operar la
propiedad, recibirá una entrada de capital estable, por concepto de pagos de
hipoteca.
b) El vendedor seguirá teniendo control del estado físico del inmueble,
en relación directa con la póliza de mantenimiento que sea señalada en la
hipoteca.
c) El vendedor tendrá la oportunidad de vender mejor y en menos
tiempo su propiedad, puesto que el comprador tendrá mayores facilidades de
calificación, así como ahorros en gastos de cierre y mayor flexibilidad en el
dinero inicial de inversión.
d) El vendedor podrá vender, con mayor rapidez, aquellas propiedades
que, por una u otra razón, pudieran confrontar problemas de zonificación o
conflictos de código.
e) El vendedor podrá diferir el pago de impuestos, procedentes de la
ganancia obtenida en la venta, en relación directa con su posición en la escala
de impuestos y sus entradas anuales.
f) El vendedor puede tener la oportunidad de recuperar la propiedad
vendida, en el supuesto caso de que el comprador no cumpliera con los
compromisos adquiridos.
Un contador, un abogado y un agente de bienes raíces, todos
especializados en este tipo de actividad financiera, deben ser consultados
antes de hacer cualquier compromiso.
6.4 INVERSIONES, GANANCIAS E IMPUESTOS.

La mayoría de los inversionistas que conozco, sienten desagrado ante el


pago de impuestos. Y no es que esté mal o bien, ni que represente el bienestar
común o no, o que el equilibrio de la sociedad dependa de ello o no dependa.
El concepto parece ser otro, y aparenta estar basado en la habilidad para
producir ganancias y acumular capital y, posteriormente, aceptar que alguien
disponga de parte del fruto del esfuerzo y la labor realizada, sin permitir que
el afectado pueda ejercer o canalizar acción directa sobre los fondos
colectados. En realidad el fenómeno no es nuevo, ni afecta solamente al
territorio estadounidense; pero a cada cual le duele lo suyo.
En realidad, en la era moderna, el pago de impuestos es inevitable, y
aquellos que vivimos en Norteamérica podemos contarnos dichosos, pues en
algunos países europeos la tasa de impuestos sobre la ganancia representa
hasta un sesenta por ciento y más, del total ganado, ya sea en forma de
salario, negocios o de cualquier otra suerte.
Los inversionistas activos, tienen que enfrentar el pago de impuestos
sobre el balance de pérdidas y ganancias todos los años, independientemente
del renglón que hayan escogido para hacer sus inversiones. Por ello, los
últimos meses de cada año, los mercados de inversiones se muestran, a veces,
algo lentos; para arrancar, nuevamente, en estampida, en los primeros días de
cada enero. Y es que durante ese período se analizan los efectos del trabajo
realizado y se preparan estrategias para la próxima declaración de impuestos.
En el manual de instrucciones, para la recaudación de impuestos, del
Servicio de Rentas Internas de los Estados Unidos de América, existe un
código que viene a ser el “ada madrina” de todo aquel que invierte y esté bien
orientado: “Código 1031- IRS.”
Este instrumento, creado originalmente para proteger el intercambio de
acciones bursátiles, permite diferir el pago de impuestos, sobre ganancias
obtenidas en ventas, en un período de tiempo determinado. Dicho código,
posteriormente, tendría influencia directa sobre el intercambio de acciones
bursátiles, bonos, propiedades inmobiliarias y otros instrumentos financieros.
En propiedades inmobiliarias, por ejemplo, puede venderse una
propiedad y ejercerse la acción de intercambio con otra, a la misma vez que
se difiere la ganancia obtenida en la venta primaria. El único requisito es
observar “rigurosamente” los pasos que deben seguirse en la compra-venta,
para que la misma aparezca como un intercambio de propiedades. Un
maravilloso escape legal que todavía ofrece el Servicio de Rentas Internas a
los contribuyentes, para mantener el flujo del capital y la fortaleza económica
del país, mediante este incentivo.
Desde luego, hay que tener experiencia para poder realizar una
transacción de intercambio felizmente; pues si bien es cierto que con la
muerte del deudor se van los impuestos diferidos al más allá, también es
cierto que con un trabajo mal realizado, la vida no alcanza para pagar
impuestos postergados.
Un corredor de La Bolsa de Valores, experimentado, puede ayudarle en
el intercambio de acciones. Un agente de bienes, con experiencia en
inversiones e intercambios de propiedades, puede asistirlo en el intercambio
de bienes inmuebles; pero siempre tenga presente que, aparte de estos
profesionales, un abogado, conocedor de la ley de impuestos, y un contador
especializado, son indispensables.
6.5 “COMO DIFERIR EL PAGO DE IMPUESTOS EN LA
GANANCIA”.

Existe la posibilidad de realizar transacciones de compra-venta de


bienes raíces, registrar utilidades y diferir el pago de impuestos. El recurso a
utilizar, aunque a veces poco conocido, está en vigor desde hace varias
décadas. El Código 1031, del Servicio de Rentas Internas de los Estados
Unidos, permite que el pago de impuestos, vinculado a ganancias de capital
logradas en transacciones de venta e intercambio de bienes inmuebles, pueda
ser diferido.
La técnica a emplear, aunque aparentemente compleja, es relativamente
sencilla y fácil de aplicar, si son observadas las condiciones exigidas.
La primera condición que debe existir para que un intercambio de
propiedades inmobiliarias se realice, a través de la sección 1031 del Servicio
de Rentas Internas, es el interés del vendedor en reinvertir el total de las
ganancias de la venta en otra propiedad raíz.
La segunda condición radica en la similitud de las propiedades a
intercambiar. Es decir, para poder realizar felizmente un intercambio de
propiedades inmobiliarias, las propiedades envueltas en la transacción,
necesariamente tienen que ser propiedades de inversión, negocios o
producción. La definición del Servicio de Rentas Internas, para estos casos
es: “La propiedad será similar si tiene la misma naturaleza o carácter”.
La tercera condición es que el vendedor no podrá estar en control, del
producto de la venta, hasta el momento exacto de entrar en título en la
propiedad que adquiera, como resultado del intercambio.
La cuarta condición consiste en que las propiedades que se intercambian
deben estar en territorio de los Estados Unidos.
El intercambio no necesariamente tiene que ser realizado en forma
simultánea. El código 1031 del Servicio de Rentas Internas permite que se
considere el cambio de propiedades similares, aún después que el vendedor
haya transferido los derechos de propiedad al nuevo dueño, si son
debidamente cumplidos los requisitos de identificación (45 días) y reemplazo
(180 días)
Otra ventaja es que el vendedor puede identificar hasta tres propiedades
para seleccionar entre ellas una para su intercambio; o puede identificar
cualquier número de propiedades, siempre y cuando el valor conjunto de las
mismas no sobrepase el 200% del valor de la propiedad que se intercambia.
El intercambio de propiedades inmobiliarias, utilizando el código 1031
del Servicio de Rentas Internas, es sin dudas un recurso maravilloso para el
incremento del inventario y el mejoramiento de la calidad de las propiedades
de todo inversionista. Eso sí, para evitar disgustos, desastres y sinsabores,
asegúrese de que quienes lo asistan en la transacción (contadores, abogados y
agentes de bienes raíces), sean profesionales que tengan conocimiento pleno
de esta actividad, que debe ser planeada, estructurada y presentada de forma
nítida, exacta y perfecta para que funcione.
6.6 “CODIGO 1031 DEL IRS”.

Veamos, a continuación, un ejemplo de cómo afecta al pago de


impuestos, la aplicación del “Código 1031 del Servicio de Rentas Internas.
(IRS)”, en una operación de compra-venta o intercambio de propiedades.
Digamos que usted posee un edificio multifamiliar con una base
impositiva de $300,000.00. A usted le gustaría vender esta propiedad y
reinvertir las ganancias, obtenidas en la venta, en otra propiedad raíz. Usted
ha recibido una oferta de $2’000.000.00 por su propiedad.
Si usted acepta la oferta y vende su propiedad por dos millones, la
ganancia registrada será de $1,700,000.00. Asumiendo esta cantidad como
ganancia de capital, usted se verá obligado a pagar un impuesto aproximado
de $340,000.00; teniendo en cuenta una tasa del 20%, para ganancias de
capital, en propiedades inmobiliarias.
Como resultado directo del gravamen, el capital ajustado que usted
tendría disponible, para su nueva inversión, sería de $1’660,000.00.
Si en lugar de una venta regular usted adquiere la nueva propiedad en
una transacción de intercambio, acogiéndose a los beneficios ofrecidos en el
Código 1031 del Servicio de Rentas Internas, los $340,000.00, que deben ser
pagados en calidad de impuestos, pueden ser diferidos hasta que usted venda
la propiedad, recién adquirida, en una transacción de venta típica. Por
consiguiente usted podrá contar con los $2’000.000.00, para invertir en la
propiedad de reemplazo, mientras aplaza el pago de impuestos.
Hasta el presente no conozco norma alguna que limite el ejercicio de
esta práctica y aunque existen técnicas establecidas para la misma, su
repetición es indefinida.
Otro aspecto interesante resulta el saber que, de morir la persona que
adeuda impuestos, producto de transacciones en las que se hayan usado los
beneficios del Código 1031 del Servicio de Rentas Internas, la deuda
pendiente con el IRS, queda automáticamente saldada. No teniendo los
herederos que responsabilizarse por el pago de la misma. Desde luego, este
acápite de la ley no afecta a corporaciones e instituciones jurídicas o
financieras no personales.
Un intercambio de propiedades, estructurado bajo el Código 1031 del
Servicio de Rentas Internas, es una operación muy técnica, la cual debe
elaborarse con sumo conocimiento y cuidado. Si un intercambio no es
realizado en la forma debida, su resultado puede ser una venta gravable.
Los servicios de un contador, un abogado y un agente de bienes raíces,
todos especializados en este tipo de actividad, son absolutamente necesarios
para realizar un intercambio de propiedades amparándose en el Código 1031
del Servicio de Rentas Internas (IRS).
6.7 BENEFICIO DE IMPUESTOS PARA PROPIETARIOS DE
VIVENDAS.

En tiempos de presentar la declaración de impuestos al Servicio de


Rentas Internas (IRS), los propietarios de bienes inmuebles gozan de ciertos
privilegios que les concede la ley.
Se conoce como el sueño americano la posesión de una vivienda, para
consolidar una familia bajo su techo. Para ello las dependencias
gubernamentales, encargadas de que el sueño se realice, luchan
incansablemente por facilitar, viabilizar y allanar la vía que conduce a la
posesión de una vivienda para cada familia americana.
Constantemente son creados programas financieros que posibilitan la
compra de la vivienda principal, hasta para las familias más pobres del país.
Existen programas en que los Condados ayudan al comprador con bonos, no
pagaderos, de hasta el 40% del valor total de la vivienda; desde luego
cumpliendo ciertos requisitos al efecto.
Con el mismo ánimo de cooperar con aquellos que menos entradas
económicas tienen, en sus sueños por ser propietarios de sus casas, han
surgido programas financieros que facilitan hasta un 100% del precio de
venta de la propiedad. Aunque en ese preciso programa el cargo de interés
anual sea algo mayor, el comprador puede comprar, literalmente, casi sin
dinero.
Al momento de hacer la declaración de impuestos, al Servicio de Rentas
Internas, es cuando en verdad se sabe lo que representa ser propietario del
inmueble en que se vive: Los impuestos a la propiedad raíz, pagados para
satisfacer las demandas del Condado y del Municipio, afectarán el balance de
impuestos a pagar por el contribuyente. De igual forma influirá, a favor del
contribuyente, en calidad de crédito, la parte de los pagos a la hipoteca que
haya sido destinada a satisfacer los intereses solicitados por obtener el
préstamo.
Pero lo más interesante y conveniente de ser propietario de la vivienda,
es el hecho de poder vender el inmueble luego de vivir, en el período de los
últimos cinco años, dos años consecutivos en ella, y conservar lo obtenido de
la venta, sin tener que pagar impuestos sobre la ganancia, siempre y cuando
la ganancia neta sea de $250,000.00, o menos, para personas solteras y de
$500,000.00, o menos, para matrimonios.
Más compensatoria que la mejor cuenta de ahorro. Más segura que la
mejor acción o el mejor bono. Mucho más estable y representativa que las
inversiones en metales y piedras preciosas, es la inversión en una vivienda
familiar. Una casa propia es un templo, es una escuela, es un refugio y es la
inversión mejor que puede hacerse para elevar la moral y el prestigio de una
familia.
6.8 CONTESTANDO A UN LECTOR

En semanas anteriores hube de recibir correo electrónico de un lector. El


señor se mostraba preocupado por varias razones: a) Por no tener el estatus
migratorio adecuado para reclamar la excepción de impuestos. b) Por
considerar que la falta de su reclamo podría afectar los precios de las
propiedades en su barrio, y esto le pudiese causar problemas con sus vecinos.
c) Por los problemas legales y migratorios que pudiese acarrearle esta acción,
tanto a él como a su familia.
Lo primero que hice fue sugerirle que se pusiese en contacto con un
abogado que le pudiese ayudar. Pues todos en el hogar habían aplicado para
deportación voluntaria, y yo ni siquiera tenía la más peregrina idea de su
significado ni de cuáles fuesen sus consecuencias futuras.
En cuanto a su preocupación, de no poder reclamar la excepción de
impuestos, le expliqué que a nadie iba a perjudicar, que no fuese a él mismo y
a su familia, puesto que perderían la posibilidad de reclamar los veinticinco
mil dólares de la excepción de impuestos, que ofrece el Estado, a aquellos
dueños que estuviesen ocupando sus residencias primarias el 31 de diciembre
del año fiscal anterior, y que al mismo tiempo fuesen residentes legales del
Estado, en ese período de tiempo.
Le expliqué, además, que en nada se afectarían los precios de las
propiedades aledañas a la suya, sólo por el simple hecho de que él no
reclamase la excepción tributaria. Le dije, también, que existen innumerables
personas que principalmente por ignorancia, jamás han reclamado este
derecho que les corresponde y que pueden disfrutar sin mucho esfuerzo,
puesto que haciendo las diligencias en tiempo y fecha, todo resulta muy
sencillo de hacer.
Lo que sí realmente me alarmó, fue el saber que el señor había
comprado una propiedad, en territorio de los Estados Unidos, con la cuota
mínima de entrada y acogiéndose a planes existentes solamente para
residentes legales de este país, sin tener siquiera conocimiento que su acción
constituía un fraude y por lo tanto una violación a la ley.
Claro está que cualquier ciudadano del Mundo puede comprar una
propiedad raíz, en los Estados Unidos. Inclusive, puede hasta utilizar planes
de financiamiento para la adquisición de la misma, lo cual es práctica común
y diaria. Pero, para ello existen planes financieros especiales, que requieren
documentación especial, y normalmente no pueden ser reclamadas como
residencia principal del individuo, a no ser que sea residente permanente de
Norteamérica y del Estado de la Nación correspondiente, o exista una
condición especial para ello.
Realmente considero que el lector es una persona prudente, consciente,
preocupada por el bienestar de su familia y sus vecinos, y que se dejó llevar
por los impulsos de asegurar un techo para su familia, sin percatarse ni
conocer que su acción era ilegal y que podía ser considerada fraude, por
mentir al momento de llenar una aplicación para obtener un préstamo
bancario.
Mi consejo, para todos aquellos extranjeros que estén considerando
comprar una propiedad raíz en los Estados Unidos de América, siempre será
el mismo: documéntese, asesórese, asegúrese de ¿cómo?, ¿cuándo?, ¿dónde?,
y ¿qué? puede comprar antes de iniciar trámite alguno. El asesoramiento de
un abogado especializado en transacciones de propiedades inmobiliarias, de
un contador y de un agente de bienes raíces, Certificado como Especialista en
Propiedades Internacionales (CIPS), le serán de mucha ayuda.
7 LAS ASOCIACIONES Y COLECTIVOS
DE VIVIENDAS

7.1 ASOCIACIONES DE PROPIETARIOS.

Cada día son más los dueños de bienes inmuebles dispuestos a pagar,
gustosamente, una cuota por el mantenimiento por su propiedad, cuando la
misma forma parte de una asociación de propietarios. Abundan las quejas en
referencia a los servicios y no falta aquel que nunca esté de acuerdo, cuando
la imposición de un gravamen se hace necesaria, con el objetivo de realizar
mejoras en el lugar; pero las Asociaciones de Propietarios ganan adeptos a
diario.
Quien no haya estado, de cuerpo presente, en reuniones de Asociaciones
de Propietarios, de bienes inmuebles, no podrá, por mucho que así lo desee,
imaginar siquiera los problemas, discusiones, malentendidos y demás, que se
presentan en ellas al momento de plantear cambios en la propiedad colectiva,
los servicios o las cuotas a pagar. Pero, ante todo, lo que más asombra es la
indiferencia al esfuerzo ajeno, en bien del colectivo, y el poco deseo de
cooperación de la mayoría de los integrantes.
Para mí la pregunta siempre ha sido la misma: ¿Por qué proliferan, cada
día más, estas organizaciones a pesar de la apatía, las quejas, los descontentos
y el poco reconocimiento al trabajo de juntas directivas, que dedican su
tiempo libre a servir al colectivo a cambio de nada o casi nada?
Una respuesta puede ser lo cómodo, barato y eficaz que resulta pagar
una cuota mensual y librarse de toda preocupación, responsabilidad y
esfuerzo en reparaciones.
Aquellos que sean propietarios de casas unifamiliares no tendrán reparo
en admitir que el mantenimiento de un bien inmueble es algo interminable,
costoso y agotador, si deseamos tener la propiedad como debe ser, o como
nuestra “media naranja” pretende que sea.
Muy en cuenta debe tenerse que una propiedad ubicada en un
vecindario donde el mantenimiento exterior de los edificios y las áreas verdes
sea apropiado, mantendrá el valor con mayor facilidad que aquellas existentes
en lugares donde los vecinos no sienten ni manifiestan el orgullo de ser
propietarios.
En la mayoría de los casos, el pago de mantenimiento incluye
reparaciones del área exterior del inmueble y techo. Mantenimiento de las
áreas verdes comunales y del patio frontal de la vivienda. Seguro de
inundación. Seguro de reemplazo del inmueble. Seguro contra reclamaciones
por daños y perjuicios. Mantenimiento de las áreas comunales
(estacionamientos, parques, lagos, piscinas, campos de golf, etc.) Servicio de
vigilancia. Servicio de televisión por cable. Servicio de recogida de basura y
en ocasiones hasta servicio de agua, aire acondicionado y calefacción.
¿Por qué proliferan cada día más estas organizaciones? ¿Por qué los
propietarios están cada día más dispuestos a pagar una cuota mensual que los
libere de responsabilidades y les deje un poco más de tiempo libre, a pesar de
sacrificar un poco de control en sus propiedades? Ustedes tienen la palabra.
7.2 ANEXIONES DE LAS ASOCIACIONES DE CONDOMINIOS

Para aquellos que viven en una propiedad controlada por una


Asociación de Condominios o en una comunidad de las llamadas “POD”
(Desarrollos Urbanísticos de Propietarios Privados), uno de los principales
requisitos, aparte de la vivienda, es contar con una verdadera asociación y no
con un desastre administrativo.
Una lectora recientemente nos escribió, vía correo electrónico,
haciéndonos la siguiente pregunta: “Es posible salirnos de una asociación y
solicitar que otra asociación nos adopte. ¿A quién o dónde podemos
dirigirnos?”
Luego de varias llamadas telefónicas y algunas averiguaciones,
comprendí cual era la causante del descontento en la señora. El desarrollo
urbanístico, en el cual ella vive, cuenta con una Asociación de Propietarios
que, aparentemente, no funciona como se espera que lo haga. Sin embargo, el
desarrollo urbanístico que recién ha sido construido, contiguo al de ella, goza
de una administración excelente. Ellos, buscando una mejoría, deseaban
pasar a formar parte de la nueva asociación.
Todo depende de cómo estén escritas las leyes por las cuales debe
regirse la Asociación de Condominios, y las puertas de escape que hayan
dejado abiertas o las zonas grises en la redacción de los artículos, que puedan
ser impugnadas o reconsideradas para poder tomar acciones al respecto.
Según informes, existe la posibilidad de solicitar la anexión de una
Asociación de Propietarios a otra Asociación ya establecida, siempre y
cuando se cuente con la anuencia de esta última, y la que pretende anexarse
exprese su deseo a través de un documento firmado, por más de un setenta y
cinco por ciento de sus miembros, obtenido como resultado de una sesión
plenaria y en la cual no haya intervenido la coerción, la coacción, la
intimidación o el soborno, para lograr dicho objetivo.
Sin embargo, existen Asociaciones que, en sus reglamentos, exigen que
sus miembros se muestren un cien por cien, a favor, para que pueda ser
considerado el cambio. Todo depende de cómo se hayan escrito las leyes que
la rigen.
Ahora bien. Si mi opinión contara para solucionar este problema, y traer
al orden esta Asociación de Propietarios fuese de mi incumbencia, antes de ir
a entregarle derechos, privilegios y fondos a un grupo extraño, que no tiene
lazos ni intereses reales con el grupo de propietarios que conforma el
vecindario en el cual vive, yo haría un último esfuerzo por enmendar lo
torcido.
Y no se trata de “desfacer entuertos”, como Don Quijote de la Mancha.
Se trata de ser independientes y realmente eficientes. Se trata de no anexarse
por anexarse y luego lamentar la anexión. Recuérdese el dicho que reza así:
“La yerba siempre es más verde en la otra orilla.”
De todas formas, y tomen la decisión que decidan tomar, mi
recomendación es que cuenten con los servicios de un abogado, especializado
en bienes raíces y con un contador capacitado y ducho en estos menesteres.
Buena suerte.
7.3 ADICIONES ILEGALES EN COLECTIVOS DE VIVIENDAS

Debido al aumento de la población laboral, en las zonas urbanas,


surgieron los desarrollos de viviendas colectivas, para aquellos ciudadanos
que deseaban ser propietarios de una casa, donde albergar y ver crecer su
familia y su capital, y no podían alcanzar el precio de una vivienda
independiente
La iniciativa de los constructores revolucionó la industria de la vivienda
popular y, hoy día, podemos encontrar magníficos desarrollos, de viviendas
colectivas, que significan un verdadero avance en el desarrollo económico y
social de la Nación, a la vez que han dado una respuesta efectiva e inmediata,
para solucionar el grave problema de la vivienda.
Algunos constructores han ido más allá de la idea inicial y sus
desarrollos cuentan con calles privadas, centros de reunión y recreación,
piscina, lagos, gimnasios, parques, áreas verdes y otras amenidades, cuyo
mantenimiento cuesta un pequeño capital, y que resultaría imposible
disfrutar, para un ciudadano común y su familia, si no fuese porque una
asociación de propietarios sufraga los gastos que demanda el hacerlo.
En cada colectivo de viviendas existe una Asociación de Propietarios,
que controla, dirige y supervisa las operaciones, labores y funciones diarias
del lugar, asegurándole a sus asociados, que no son otros que los dueños de
cada unidad del colectivo, el funcionamiento del lugar. Pero los directivos de
las Asociaciones tienen poderes y tiempo limitados y no son funcionarios
públicos ni agentes del orden; y como a nadie le gusta buscarse el odio de sus
vecinos, pues, en ocasiones, se desentienden, ante cualquier irregularidad.
La mayoría de las irregularidades y las contravenciones a las leyes que
regulan el funcionamiento de las asociaciones de propietarios, tiene un
mismo origen: el aumento de la población. Así como los habitantes van
creciendo en una ciudad, de la misma forma aumenta la cantidad de
ocupantes en las viviendas ya existentes. Al aumento de la densidad
poblacional, en el mismo espacio físico, surge la necesidad de aumentar el
espacio disponible para albergue y como consecuencia lógica, las adiciones.
Las construcciones o adiciones ilegales, van contra toda ley establecida,
por la municipalidad en que se encuentre el desarrollo. Cuando se aprueba la
construcción de un colectivo de viviendas, se toman en consideración
aspectos que van desde la seguridad personal de sus habitantes, hasta el
impacto del crecimiento urbanístico en el medio ambiente, y toda alteración a
las ordenanzas originales, causará, irremediablemente, trastornos en el nivel y
calidad de vida del sitio en cuestión y lugares aledaños.
Si necesita más espacio en su casa, para usted y su familia, considere
mudarse. En la mayoría de las ocasiones una adición, a la vivienda existente,
consume más capital, demanda más esfuerzo y ocasiona más trastornos que
una mudada. ¡Ah!, y si la adición que considera hacer es ilegal, piénselo bien.
Las adiciones ilegales acarrean problemas, jamás compensados, por los
beneficios y satisfacciones que las mismas puedan otorgar.
7.4 ADICIONES ILEGALES EN COLECTIVOS DE VIVIENDAS II

Las adiciones ilegales, en propiedades erigidas en colectivos de


vivienda, gozan de triple ilegalidad:
a) Violan las leyes de la Asociación de Propietarios del lugar.
b) Violan las leyes municipales de construcción y planificación del
desarrollo de la vivienda y, además, las regulaciones establecidas para el
colectivo en particular.
c) Entran en contradicción directa, con lo establecido en el Plan Maestro
Condal, para controlar la densidad y calidad de vida de la población del área
en cuestión.
Entendamos que una adición ilegal, a una propiedad inmobiliaria, es
toda aquella que, por insignificante que parezca, altera la estructura original
registrada de la propiedad, en los registros públicos, y ha sido realizado sin
los permisos municipales reglamentarios o carece de la aprobación de la
inspección final, por parte de un inspector de la municipalidad, autorizado al
respecto.
Resulta sorprendente la frecuencia con que se tiene conocimiento de
personas que han obtenido todos los permisos de fabricación pertinentes, para
realizar una obra y luego de terminada la misma, y solamente faltando la
inspección final, para que la obra quede totalmente legalizada, han obviado
este paso sólo con el propósito de evadir que sea registrada, en la
municipalidad correspondiente, y así burlar el pago de impuestos a la
propiedad raíz por la nueva adición. Esta actitud es errónea, puesto que si los
parámetros de construcción, para dicha obra, cambiasen, conllevaría aún más
esfuerzo, capital y tiempo llevarla a la legalidad
Una adición ilegal puede acarrear serios problemas a aquellos que la
realicen. Desde la posibilidad de enfrentar demandas legales, hasta la orden
de demolición de lo construido, acompañada del pago de elevadas multas
diarias, hasta que se cumpla con lo ordenado.
La mayoría de los propietarios de inmuebles juzgan la necesidad de
legalizar las adiciones, en relación directa a su envergadura, trabajo que
demande el realizarlas, y el volumen de las mismas; pero tan ilegal resulta la
construcción de una franja de cemento, para ganar un parqueo, como la
fabricación de una terraza o el cierre de una terraza para convertirla en salón
familiar o el cierre de un garaje para convertirlo en dormitorio.
Obtener un permiso de fabricación, para hacer una adición a una
propiedad inmobiliaria, no es nada agradable ni divertido, memos aún si la
propiedad se encuentra enclavada en un colectivo de viviendas. Baste decir
que los trámites agotan la paciencia y que los encargados de extender los
permisos, tanto en las Asociaciones de Propietarios, así como en las
municipalidades, no tienen prisa alguna por hacerlo.
Hallar los trabajadores licenciados idóneos para realizar los trabajos, y
lidiar con los inspectores municipales, tampoco es cuestión de chiste; pero
siempre será mejor que enfrentar problemas legales, demoler lo construido o
buscarse problemas con los vecinos.
7.5 DEMANDAS LEGALES EN COLECTIVOS DE VIVIENDAS

Las demandas legales, en colectivos de viviendas, son frecuentes. Basta


con que alguien haya violado una de las normas o regulaciones municipales,
concernientes a la asociación de propietarios en cuestión, o en violación con
las leyes de zonificación, y que a alguien le moleste, y ya está, de la queja a la
denuncia, y de la denuncia a la demanda.
Por suerte, la mayoría de las quejas son planteadas, primero, en las
reuniones de propietarios y suelen ser ventiladas entre los vecinos. Algunas
veces acaloradas otras veces aburridas, las reuniones de las Asociaciones de
Propietarios son un vehículo eficaz para mantener la paz, el orden, el control,
la disciplina, la belleza, la calidad de vida de la barriada, y además sirven
para canalizar las posibles violaciones del código de zonificación y
construcción del sitio, antes que lleguen a la municipalidad correspondiente.
Las municipalidades suelen hacer su agosto en los colectivos de
viviendas. Una vez entran a ellos, por cualquier motivo o a veces buscando
un motivo, y las notificaciones aparecen de inmediato. Los inspectores
municipales del Departamento de Código de Construcción y Zonificación,
tienen ojos de águila. Lo ven todo. Lo presienten todo o lo imaginan todo. Lo
cierto es que el sexto sentido, que posee un inspector, lo conduce a la
indefectible violación de código existente, por más disimulada que ésta esté.
Cuando una propiedad en particular entra en conflicto con el código
municipal de construcción y zonificación, o en violación de los estatutos,
restricciones y leyes internas de la Asociación de Propietarios, el dueño del
inmueble tendrá que dar inmediata atención al problema, y tratar de darle
solución lo antes posible. Baste decir que verse envuelto en un pleito de esta
índole, es verse envuelto en un pleito de elevados honorarios y posibles
multas, y con pocas posibilidades de triunfo.
Ahora bien, cuando son varios los propietarios que enfrentan demandas,
por una violación de la misma envergadura y similares características, las
cosas toman otro matiz.
Supongamos que en una barriada o que dentro de los límites de una
Asociación de Propietarios, varios dueños de unidades unifamiliares
decidieron, cada cual en su momento y tiempo preciso, y sin que hubiese
existido un acuerdo común entre ellos, erigir terrazas en sus propiedades, sin
haber solicitado los permisos reglamentarios a la Asociación y al Municipio,
y luego de haber sido informados de la violación persisten en mantener sus
fabricaciones y deciden defender el caso en las cortes judiciales.
El hecho no es extraño y lo he visto repetido en varias ocasiones, y
siempre y cuando no haya existido la intención, entre los violadores, de
confabularse para violar la ley, es posible que un buen abogado litigante,
especializado en bienes raíces, pueda representar al colectivo de propietarios
infractores, ante las cortes, y pueda obtener una variante al código. Pero
siempre ha de tenerse presente el costo de la empresa, y debe evaluarse,
cuidadosamente, la mejor solución entre llevar la propiedad nuevamente a
código y evitarse problemas o enfrascarse en una batalla legal, de alto costo,
y de dudosos resultados.
7.6 COMUNIDADES PARA PERSONAS DE LA TERCERA EDAD.

El título de esta columna puede parecer como traído de una crónica


surrealista; pero no lo es. Es una realidad existente en la sociedad actual,
producto del cisma entre la población que avanza hacia la vejez y la juventud.
Realidad que no es posible ocultar aunque pretendamos hacerlo, puesto que
está fundada en el desenfrenado avance tecnológico de la humanidad.
La distancia entre generaciones se agiganta por momentos. Hasta hace
poco mis hijos compartían un sinnúmero de intereses comunes con sus
abuelos. Hoy día mis hijos y yo compartimos muy pocos intereses comunes,
y solamente el amor filiar, afincado a los cimientos de la familia, el hogar, la
educación, y nuestra arraigada tradición hispana, latente en lo más profundo
de nuestras almas, es lo que nos mantiene siempre unidos.
Factores de interpretación de la realidad y la dinámica vinculada al
desarrollo del ser humano completan el cuadro. ¿Qué más puede pedírsele a
mi madre que el mimar y adorar a sus nietos y bisnietos? ¿Qué puede
pedírseles a ellos aparte de que la mimen, la quieran y la respeten?¿Podemos,
acaso, mi esposa y yo sostener una franca discusión acerca de cibernética,
futuro de la informática o modas con nuestros hijos y nueras? ¿Pueden mis
nueras, nacidas en este país, sentir como yo la lejanía de mi Patria? ¿Pueden
compartirla acaso mis hijos, nacidos allá, pero trasplantados muy jóvenes a
estas tierras de libertad? ¿Puede ser nuestro criterio el más lógico para decidir
sobre la futura educación de nuestros nietos? Y nosotros somos muy
dichosos, porque ellos nos permiten participar en todas sus actividades y
tanto hijos como nueras nos brindan un cariño muy especial. Pero no todos
cuentan con la misma dicha.
Las comunidades para personas de la tercera edad tienen como objetivo
el crear un ambiente propicio para aquellas personas que ya necesitan buscar
paz y descanso, sin perder la oportunidad de relacionarse con seres similares
a ellos en gustos, intereses y por qué no, en preocupaciones.
Estas comunidades, creadas para albergar en ellas a personas de más de
cincuenta y cinco años, pretender ofrecer a sus habitantes todas las
facilidades necesarias para mantenerse activos, útiles y relacionados en todo
momento con personas que sostengan sus mismos intereses. En ellas existen
gimnasios, teatros, cinematógrafos y centros de esparcimiento y recreo. En
estos modernos centros de viviendas se brinda, además, transportación a
centros de compra, recreación, esparcimiento, asistencia médica, etc.
En estas comunidades, los precios de alquiler y compra de propiedades
inmobiliarias suelen ser más bajos que en comunidades regulares, para
propiedades del mismo estilo, dimensión y calidad, en la misma área.
Fenómeno generalmente producido por subvenciones gubernamentales,
ofrecidas a los constructores del desarrollo urbanístico, con el objetivo de
proteger a aquella parte de la población que ya va dejando atrás su juventud,
y necesita calidad de vida a precios asequibles.
Lógicamente, estas comunidades están regidas por normas estrictas y
regulaciones exactas. La edad mínima aceptada, para hijos de la familia, es,
regularmente, dieciocho años. Pero si le interesa vivir en un lugar tranquilo,
rodeado de personas que puedan compartir sus mismos intereses y gustos,
donde la asistencia médica, los servicios de enfermería y terapeutas formen
parte de su entorno, y las facilidades y atenciones garanticen una vida digna,
una vez pasada la juventud, considere una de estas comunidades para
personas de la tercera edad.
Recuerde que lo más importante es esta vida es saber que existen
opciones, y que están a nuestro alcance.
8 INVERSIONES EN BIENES RAICES

8.1 “ASEGURE SU CAPITAL.”

En toda ocasión en que la economía mundial sufre una sacudida, la


reacción de los inversionistas es casi predecible. Luego del pánico viene el
análisis y posteriormente la selección de nuevas inversiones que puedan
significar ganancias y un posible seguro contra el fenómeno inflacionario.
Cuando se hable de inflación de la economía, debe tenerse siempre
presente que el dinero, en sí, tiene sólo dos funciones: valor de uso y valor de
cambio.
Al presentarse una tendencia inflacionaria en el mercado, el dinero, al
ser usado como elemento de cambio, sufre una metamorfosis: su valor
nominal cambia por su valor real, que no es otro que el de su poder
adquisitivo en ese determinado momento.
Prácticamente, el dinero pierde valor a diario. Ajustes al incremento del
costo de la vida son vistos todos los años. Las entradas de capital que
permitían a muchos vivir con holgura en el pasado, ya apenas son lo
suficiente para vivir con decoro.
En toda inversión hay que tomar en consideración el valor real que
tendrá en el futuro el dinero que representa la ganancia. Tampoco debe
ignorarse que toda ganancia de capital está sujeta a impuestos y que el valor
nominal del dinero difícilmente cambiará.
Como ilustración considere una inversión que gane un cinco por ciento
(5%) anual de interés. El ajuste, por el incremento del costo de la vida, se
calcula en un tres por ciento (3%) todos los años, añada a esta fórmula el
impuesto que debe pagar por la ganancia obtenida en su inversión, y
asómbrese al ver los resultados. Probablemente su inversión de resultados
negativos.
Las inversiones en bienes inmuebles, por su parte, pueden considerarse
como un seguro contra la inflación.
Aquel que invierte en bienes inmuebles puede esperar, con una buena
administración, entre un ocho y un diez por ciento de retorno efectivo en la
inversión. El valor de una propiedad raíz aumenta, en condiciones normales,
al mismo ritmo y aún más aprisa que el costo de la vida, asegurando el capital
invertido. Aparte de ello, si ha sido empleado el recurso del financiamiento
en la compra, la amortización del capital financiado se produce con cada
pago satisfecho y como si todo esto fuese poco, existe el recurso de la
depreciación de valor del inmueble que resulta un magnífico refugio a la hora
de rendir la declaración de impuestos.
Muchos inversionistas eligen las propiedades inmobiliarias para invertir
todo cuanto no es de inmediata necesidad en sus carteras, a fin de mantener
un nivel económico que no dependa de las fluctuaciones monetarias, mientras
especulan en otros renglones de más riesgo. Otros, simplemente, hacen todas
sus inversiones en bienes raíces porque consideran que están más seguras y
brindan mejores resultados. Consulte con su contador y su asesor de
impuestos, al respecto.
8.2 LA VIVIENDA COMO INVERSIÓN.

De todas las inversiones en bienes raíces quizá la más popular sea la


vivienda. La vivienda, en sí, constituye una necesidad primordial en la
formación de la familia y por lo tanto representa la piedra angular del
desarrollo de la sociedad.
Aún en las familias más pobres y con menos recursos, el primer dinero
que se aparta, todos los meses, es para cumplir con el pago de la vivienda y
garantizar la continuidad del hogar que alberga el seno familiar. Precisamente
en este principio está basada la confianza de invertir en la vivienda.
Las inversiones en viviendas se pueden dividir en:
a) Casas unifamiliares.
b) Casas multifamiliares
c) Edificios de apartamentos.
d) Complejos de edificios de vivienda múltiple.
Generalmente, las inversiones en casas unifamiliares son, por su
característica, menos complicadas de administrar. Las familias suelen
establecerse en una dirección por largos períodos de tiempo, mientras los
chicos crecen y terminan la escuela y los jefes de familia ahorran algún
dinero para comprar una casa propia. Las relaciones entre inquilino y dueño
suelen tornarse familiares, y la complejidad de las reparaciones es
prácticamente nula, pues el inquilino tiende a realizar la mayoría de ellas. El
lado negativo es el poco retorno que este tipo de inversión arroja.
Entiéndase por casas multifamiliares aquellos inmuebles que albergan
entre dos y cuatro familias. Por regla general los inquilinos permanecen
prolongados períodos de tiempo si la propiedad está en buenas condiciones y
el ambiente es familiar. Las relaciones inquilino-dueño no son tan familiares,
y el principal inconveniente está representado por las luchas territoriales entre
vecinos. Las reparaciones y la administración de la propiedad son realizadas
mayormente por el propietario. Para aquellos que dan sus primeros pasos en
bienes raíces, este tipo de inversión significa una escuela formidable. Como
inversión, puede decirse que se justifica para aquellos inversionistas en edad
de retiro, para aquellos que comienzan y quieren obtener experiencia o para
los que cuentan con capital limitado para inversiones mayores.
Los edificios de apartamentos para la renta, desde el punto de vista de
inversión, están catalogados en tres grupos: a) Pequeños: cinco a doce
unidades; b) Medianos: trece a treinta unidades; c) Grandes: treinta a sesenta
unidades. El inquilinato, tiende a ser más estable mientras menos unidades
existan. Las reparaciones y la administración se simplifican mientras más
unidades haya en el edificio, pues la entrada por concepto de renta justifica el
pago de un administrador interno. La inversión en este tipo de propiedad es
relativamente lógica y segura y goza de gran demanda.
Los complejos de edificios de apartamentos generalmente están
operados por agrupaciones de inversionistas o por compañías privadas de
mucha solvencia, debido al costo de los mismos. De acuerdo a sus
dimensiones podemos dividirlos en tres grupos: a) Pequeños: de sesenta a
cien unidades, b) Medianos: de cien a doscientas unidades y c) Grandes: De
doscientas unidades en adelante. Suelen ser negocios muy sólidos, fáciles de
administrar y no difíciles de mantener siempre y cuando se haga de manera
profesional. Son consideradas inversiones seguras y de gran demanda.
8.3 PROPIEDADES DE INVERSIÓN.

En tiempos en que los intereses no satisfacen las aspiraciones de los


depositarios,
es frecuente encontrarse con aquellos que descubren la necesidad de
diversificar sus inversiones. Entre las muy variadas formas de diversificar el
capital, se hallan las inversiones en bienes raíces.
Motivo del inicio de enormes fortunas, las inversiones en propiedades
inmobiliarias son de las más codiciadas y perseguidas por aquellos que
buscan seguridad en la inversión e incremento constante del valor inicial.
La propiedad inmueble, por su cualidad de inamovible, es confiable. Por
su característica de irrepetible es deseada. En bienes raíces no existen dos
propiedades
idénticas, por la ley física que dice que dos cuerpos no pueden ocupar, a
la vez, un mismo sitio en el espacio.
Identificar una propiedad de inversión, que tenga sentido desde el punto
de vista financiero, no resulta tarea fácil aún para los que especializamos en
esta rama de los bienes raíces. Se necesita mucha experiencia, mucha visión y
mucho conocimiento del comportamiento del mercado y la proyección del
mismo, para emitir un criterio lógico, a favor o en contra, de una propiedad
destinada a garantizar el capital a invertir.
Ante todo, deben conocerse las necesidades y requerimientos de aquel
que invierte: Edad, perspectivas, condiciones económicas y sociales,
motivaciones, ambiente familiar, estabilidad financiera, salud, inquietudes
culturales y deportivas, habilidades administrativas y en ocasiones hasta el
sexo influye al momento en que una persona decide hacer determinada
inversión. Existen, además, aspectos técnicos que deben considerarse antes
de fijar pautas y establecer parámetros:
a) El precio no lo es todo en una inversión. El precio sólo representa el
equivalente en dinero, de una propiedad, en el momento en que se realiza la
transacción.
b) En momento alguno precio es igual a valor. El valor de una
propiedad se obtiene, luego de un profundo análisis, por un tasador
certificado, en la cual se compara la propiedad, en cuestión, con las existentes
en el mercado.
c) El retorno que puede ofrecer una inversión hay que observarlo
considerando los siguientes aspectos:
1. Retorno inmediato (Ingreso anual neto.)
2. Retorno combinado (Ingreso neto + amortización del préstamo.)
3. Incremento gradual de valor de la propiedad. (Valorización.)
4. Beneficios en pago de impuestos (Depreciación.)
d) Es necesario comparar el futuro valor de una inversión en bienes
raíces, y la ganancia líquida de la misma, en un período de siete años, con
otros mercados: (certificados de depósito, acciones de bolsa, bonos, etc.) Al
hacer este análisis se deben considerar siempre los impuestos anuales, a pagar
por las ganancias del capital, así como la devaluación constante del poder
adquisitivo del dinero.
e) Considere el rendimiento del capital a invertir si utiliza la técnica del
financiamiento y compárela con una compra de contado.
f) Analice las posibilidades reales de manejar, con éxito, un negocio de
inversión en bienes raíces y determine cual propiedad se ajusta a sus
características.
8.4 EL INVERSIONISTA QUE COMIENZA.

Para el inversionista que comienza el tiempo a emplear resulta


fundamental, desde el punto de vista financiero. Conocimiento, dedicación y
capital, son los otros factores que pueden llevarle al triunfo.
Los cazadores de fortuna pululan en todas partes. El dinero fácil y los
negocios imprevistos, son fuego fatuo que confunde a muchos; pero en
Bienes Raíces, la posibilidad de ganar dinero fácil debe ser cuidadosamente
analizada. Las compras a precio de oportunidad, o como mejor prefiera
llamárseles, son prácticamente inexistentes y siempre que aparecen, tienen su
coletilla.
Quien desee ganar dinero en bienes inmuebles primero tiene que
ampliar sus conocimientos en este mercado. Técnicas financieras, deben ser
aprendidas. Indispensables serán las relaciones con un banquero, un abogado,
un contador y un agente de bienes raíces que se especialice en inversiones.
Un listado de compañías que se dediquen a reparación y limpieza de
inmuebles, completará la logística inicial.
La cantidad de dinero que se desee invertir no determina el tipo de
inversión. Aquellos que invierten a corto plazo y no lo hacen en bienes raíces,
van con frecuencia al mercado de valores o depositan sus dineros en
instituciones financieras o préstamos hipotecarios. Los bonos municipales,
estatales o gubernamentales, son también motivo de inversión; pero…
¿compiten todos estos renglones en valorización, solidez y ventajas al
momento de hacer la declaración de impuestos, comparados con una
inversión similar en bienes inmuebles?
Considerando que cualquier instrumento financiero, que refleje
ganancias al final del período fiscal pagará impuestos, según le corresponda,
en la escala del Servicio de Rentas Internas a su propietario, lógico sería
buscar una inversión que produzca ganancias y que permita, a través de
mecanismos legales, diferir el pago de impuestos, para de esta forma ampliar
el capital de inversión.
Una propiedad inmobiliaria, si es bien comprada y bien administrada, le
ofrece al inversionista una utilidad que va en relación directa con el capital
invertido.
Si se utiliza la técnica del financiamiento en la compra, recordemos que,
normalmente, en cada pago mensual irá una parte del capital principal, lo que
representa una amortización gradual de la hipoteca.
La depreciación del inmueble es otro elemento importante a considerar,
ya que representa un maravilloso recurso a la hora de trabajar en la
declaración de impuestos.
Analizar si conviene hacer una inversión en Bienes Raíces o cualquier
otra inversión, es una decisión muy personal. Grandes capitales se han
forjado debido al aumento de valor de la propiedad inmobiliaria, al paso de
los años, porque… un pedazo de tierra existente, es una de las pocas cosas
que no pueden reproducirse en este Mundo.
8.5 EN BUSCA DE OPORTUNIDADES

Los buscadores de oportunidades son una constante entre aquellos que


se inician en el arte de invertir en bienes raíces. Normalmente provienen de
cursos y programas que
prometen lo que en realidad no se puede obtener. Llegan a ser tan
ilógicos en sus aspiraciones y tan agresivos en su forma de actuar, que
pretenden comprar propiedades inmuebles por debajo del valor de tasación de
las mismas y sin desembolsar, ni tan siquiera, la cuota inicial de entrada; pero
hay que tenerles paciencia, puesto que no se trata de una actitud espontánea,
sino, de un síndrome adquirido a través de la desinformación.
Un inversionista debe tener en consideración que, actualmente, nadie en
su sano juicio regala algo valioso. Hoy, en la era de la cibernética y la
informática, las amplias redes de comunicación mundial permiten obtener
asesoramiento en cualquier materia imaginable y los bienes inmuebles no son
precisamente la excepción.
Sin embargo, la oportunidad de comprar propiedades a buen precio
existe. Se encuentra, mayormente en sitios donde por una u otra razón el
mercado se deprime. Este tipo de especulación tiene sus particularidades;
pero con un análisis cuidadoso, tiempo para esperar una ligera recuperación y
una juiciosa proyección futura, resulta algo posible y lucrativo.
Hay quienes buscan oportunidades en las casas reposeídas por las
administraciones de Desarrollo Urbano y la de Veteranos o por instituciones
financieras. Realmente ese fue un negocio muy lucrativo hace ya algunos
años; pero en la actualidad, las condiciones del mercado y las ganancias a
obtener no justifican los precios que se pagan.
En las propiedades vendidas por la Administración de Veteranos o por
la Agencia de Desarrollo Urbano es frecuente hallar compras por encima del
precio de lista de las mismas y de su valor real en el mercado. Propiedades
que en la mayoría de las ocasiones necesitan reparaciones mayores y son
entregadas sin garantía alguna en cuanto a estructura, equipos
electrodomésticos, posibles violaciones del código de construcción o
zonificación.
El costo de acondicionar una propiedad debe ser tomado muy en serio
por el inversionista. En ocasiones, al sumar el precio pagado y el monto de
las reparaciones hechas en la misma, encontramos que existen, en el mercado,
propiedades en mejores condiciones y localización por menos del dinero
empleado en el proyecto y sin el gasto de tiempo y esfuerzo que una empresa
de esta índole exige.
Es mi consejo, no solicitado, que antes de salir a cazar oportunidades se
relacionen con un agente de bienes inmuebles, especializado en este tipo de
actividad, un abogado, un tasador y con personas capaces de hacer las
reparaciones necesarias.
8.6 ASOCIACIONES DE INVERSIONISTAS.

Desde los principios del Universo, los seres vivos se agrupan


respondiendo al instinto del interés y el bienestar común.
Si observamos detenidamente el reino vegetal veremos que, con gran
frecuencia, podemos encontrar las más disímiles variedades de plantas
agrupadas y en constante desarrollo, en lugares propicios para ello. Las
mismas aprovechan, al máximo, las condiciones especiales que determinadas
zonas geográficas brindan para poder reproducirse con la fortaleza deseada,
utilizando la ayuda y protección climatológica que el lugar ofrece.
El reino animal no difiere del vegetal y así podemos encontrar, desde
los mamíferos hasta los invertebrados, reunidos en formas de manadas,
cardúmenes, manchas o sociedades, obedeciendo un mandato, no establecido
pero implícito, de la Madre Naturaleza. El hombre no escapa a esta ley.
Digamos que el hombre perfecciona esta ley y la incluye en su código
genético-financiero, especialmente en su instinto de conservación del capital.
Las asociaciones de inversionistas en bienes raíces están formadas por
seres humanos de distintos intereses, quizá, en ocasiones, de distinta esfera
social; pero siempre reunidos por el mismo deseo de superación y por el
mismo instinto de hacer crecer y conservar el capital.
Las asociaciones de inversionistas, en bienes raíces, no surgen de forma
espontánea. En la mayoría de las ocasiones se fomentan porque representan
algo emocionante y divertido, donde se puede especular sin mucho esfuerzo y
con poco riesgo. Las reuniones sociales son caldo de cultivo para ello y un
simple comentario, al respecto, puede dar inicio a una futura gran empresa.
El capital común, conque operan esas asociaciones, no tiene que ser
necesariamente equitativo entre sus miembros, ya que, los beneficios serán
distribuidos teniendo en cuenta el aporte de cada cual en la inversión.
Por regla general aquellos que participan en estas asociaciones de
inversionistas, en bienes raíces, no requieren de los frutos alcanzados en ellas
para el diario vivir. El resultado será la acumulación de capital, producto del
aumento del valor del inmueble y de la amortización de los préstamos
utilizados para adquirir las mismas, asimismo como la utilización de la
depreciación anual acumulada.
Médicos, abogados, contadores, arquitectos, ingenieros, expertos en
finanzas, industriales, en fin, profesionales de toda índole son los más dados a
este tipo de actividad, que está encaminada a generar capital y ayuda al
momento de hacer la declaración de impuestos, sin tener que descuidar para
ello la atención a su actividad principal.
La utilización del código 1031 del Servicio de Rentas Internas, para
realizar intercambios, permitirá emplear los dineros destinados a pagar
impuestos sobre la ganancia, como capital de trabajo inmediato, para la
compra de propiedades de mayor valor, donde, entre otros factores a
contemplar, la depreciación del inmueble brinde más beneficios.
Si se anima, en la próxima reunión de su círculo, coméntelo con sus
amigos. Ahora bien, si decide hacer una inversión colectiva en bienes raíces
consulte primero con un especialista en impuestos, un abogado especializado
en bienes raíces y asociaciones y un profesional de bienes raíces que
especialice en inversiones.
8.7 EL RETORNO EN LA INVERSION.

La “Regla de oro”, para todo inversionista en bienes raíces, debe ser:


realizar un detallado análisis financiero de la propiedad que se desea comprar,
antes de consolidar la inversión.
El precio es solamente un elemento más en la inversión. Lo que
realmente cuenta es el retorno que la operación financiera arroja: “El retorno
en la inversión siempre sustenta el precio”
Cuando se analizan propiedades, que demandan extensas reparaciones
para lograr el retorno deseado, debe tenerse en consideración todo elemento
concurrente antes de tomar cualquier decisión: “Un buen retorno en la
inversión puede justificar hacer reparaciones”.
Hasta la localización, elemento clave en las inversiones en bienes raíces,
será un factor más a considerar si los análisis financieros arrojan un retorno
razonable: “Un buen retorno en la inversión puede justificar una localización
no deseada”.
Los elementos más importantes, a considerar, cuando se realiza el
análisis financiero de una propiedad de inversión son: Ingresos, gastos fijos,
gastos operacionales y pagos de hipotecas (si es utilizado el recurso del
financiamiento.)
El ingreso bruto es aquel que proviene única y exclusivamente del pago
de rentas. Al analizar una propiedad de inversión, tendremos que ajustar este
ingreso de acuerdo al porcentaje de desocupación que exista en el área.
Otros ingresos, provenientes de penalidades por atraso en el pago,
espacios de estacionamiento, máquinas de lavado, secado o venta de
refrigerios y golosinas o cualquier otro tipo de actividad económica, afectarán
también el ingreso bruto; pero deben siempre ser considerados como ingresos
secundarios.
El ingreso bruto, así ajustado, se convierte en “ingreso efectivo”.
Al ingreso efectivo se le reducen los gastos fijos y los gastos
operacionales, que en su conjunto no deben sobrepasar el cuarenta por ciento
(40%) del ingreso efectivo.
Los gastos que se consideran fijos son aquellos que tienen que ser
contemplados aún si la propiedad está fuera de operaciones. Como ejemplo
podemos citar: Impuestos a la propiedad raíz, impuestos a la propiedad
personal, seguros y licencias.
Los gastos operacionales están vinculados, directamente, a la actividad
u operación del inmueble, entre otros podemos citar: Agua, alcantarillado,
electricidad, recogida de basura, servicio de gas, teléfono, control de plagas,
servicios profesionales y legales, propaganda, administración, mantenimiento
general, suministros, gastos bancarios, etc.
Los fondos de reserva, destinados a reemplazar equipos y a realizar
reparaciones mayores, pueden ser incluidos en el informe financiero o
contemplados por separado.
Al sustraer del ingreso efectivo los gastos fijos y los gastos
operacionales, tendremos el “ingreso neto”, que se convertirá en retorno total
de la inversión de haber sido comprada la propiedad de contado.
Si fue utilizado el recurso del financiamiento en la compra, el importe
del pago de la hipoteca debe sustraerse del ingreso neto, así se obtendrá, el
retorno de la inversión en efectivo. A este resultado debe agregársele la
amortización de la hipoteca, obtenida a través de los pagos realizados. Esto
arrojará el retorno total en la inversión.
8.8 CONOCIMIENTO DE LA INVERSION.

Teóricamente hablando, podemos decir que una de las inversiones más


seguras y provechosas que existen, es la relacionada con los bienes raíces.
La propiedad raíz, en épocas normales, aumenta su valor en forma
constante. En tiempos de inflación es uno de los productos más codiciados
por los inversionistas y uno de los que con más celeridad aumenta en precio y
que raramente regresa a su precio base cuando vuelve la normalidad. El
nuevo valor alcanzado lo justificará el incremento del costo de la vida y el
valor de reemplazo de la propiedad inmobiliaria en sí.
Los riesgos, desde luego, estarán siempre presentes en toda actividad
financiera. La tarea de reducirlos será lo que compete a aquellos que
invierten. Haciendo un análisis detenido y profundo del área en que se vaya
invertir, podrá considerarse cómo será la estabilidad y crecimiento
económico, del lugar, en los próximos años.
Informes sobre futuras inversiones, densidad de población, movimiento
financiero, nivel educacional de la población, calidad de vida imperante en el
área, proyecciones administrativas del ayuntamiento para con la ciudad,
análisis de infraestructura y superestructura que apoyan el futuro crecimiento
de la zona en que se considera invertir y documentación auxiliar, pueden ser
obtenidas en las Cámaras de Comercio Municipales, así como en las oficinas
de Desarrollo Urbano en los Ayuntamientos Municipales.
Una vez realizado el análisis, será mucho más fácil determinar en cuál
de las diferentes modalidades de inversiones en bienes raíces, se empleará el
capital: edificios de vivienda múltiple, almacenes, centros comerciales,
parques industriales, edificios de oficina, hoteles, tierras para futuro
desarrollo, oportunidades de negocio, etc.
La asistencia de un agente de bienes raíces, que se especialice en
inversiones, puede resultar de gran ayuda en esta etapa del proceso. Con
conocimiento, su agente le ayudará a seleccionar la inversión adecuada, de
acuerdo a los planes de capitalización y recuperación de la inversión, que
usted se haya trazado para el proyecto.
El conocimiento del terreno es básico para cosechar buenos logros. Si
bien es cierto que los Estados Unidos es el país de las oportunidades, no es
menos cierto también que negociar en él, con desconocimiento de las leyes y
sin ayuda, es una gran desventaja.
8.9 PLANIFICANDO INVERSIONES.

El dinero, en sí, tiene sólo dos funciones: valor de uso y valor de


cambio. Alrededor de estos valores gira el mundo de los negocios.
El resultado de cualquier intercambio determina si el capital fue bien
invertido o no. Normalmente, la técnica contable a emplear representa el
porcentaje ganado o perdido, en relación directa al capital invertido en la
operación financiera.
Sin embargo, este principio que rige la gran mayoría de las actividades
financieras y mercantiles, no puede aplicarse de forma indiscriminada.
Existen otros factores a considerar, según sea la actividad a emprender y el
factor tiempo es de suma importancia en las inversiones en Bienes Raíces.
En toda operación financiera, a corto plazo, el dinero refleja el valor de
intercambio de un producto, en un momento específico de la historia. Ahora
bien, es importante recordar que el instrumento financiero que más
desvalorización sufre es precisamente el dinero. Diariamente el dinero pierde
valor nominal frente al incremento constante del costo de vida y los bienes
perecederos.
Las inversiones en bienes raíces, salvo excepciones, deben verse como
inversiones a largo plazo. El tiempo a emplear es un elemento esencial al
momento de fijar objetivos. Familia, viajes, ocupación del tiempo libre,
estudios, seguridad financiera, retiro, preocupaciones, capacidad para
manejar inconvenientes y problemas, ambiciones, metas, orgullo personal,
etc., son elementos a tomar en cuenta muy seriamente.
El uso de la propiedad decide la compra. No es igual, ni cumple el
mismo objetivo, la adquisición de un centro comercial para disfrutar de su
renta, que para operar un negocio desde el mismo. Igual aplica a quienes
compran una propiedad multifamiliar para obtener resultados financieros de
inmediato, a diferencia de aquellos que compran con la visión de que la
propiedad se costee por sí misma, mientras gana valor en el mercado, para
una futura venta.
Las inversiones a largo plazo en bienes inmuebles, no requieren gran
capital inicial. Es de considerar, en este tipo de inversión, obtener una
hipoteca que pueda ser pagada con el producto que genere la propiedad,
luego de cubrir los gastos operacionales.
Para analizar una inversión a largo plazo deben sopesarse varios
aspectos, entre ellos: Rentabilidad. Edad y estado físico del edificio. Vías de
comunicación y acceso. Proximidad de centros educacionales, hospitalarios,
lugares de recreación, centros bancarios, centros laborales y comerciales.
Oferta, demanda y necesidad de rentas en el área, etc., porque recuerde,
cuando usted decida vender, la propiedad debe seguir siendo una buena
inversión para quien quiera comprar.
8.10 INTENCIÓN DE UNA INVERSIÓN.

La primera pregunta que siempre hago, a un cliente establecido o a un


posible cliente, cuando se requieren mis servicios para hacer una inversión, es
cuál es el objetivo o la intención a cumplimentar.
La segunda interrogante siempre será una combinación de, qué capital
se desea invertir, a qué plazo y cuál es el retorno que se pretende obtener de
la operación financiera.
La tercera pregunta irá dirigida a saber cuánto esfuerzo se desea poner
en la inversión y cuánto tiempo se le quiere dedicar a la misma.
La cuarta, depende de cuánto conocimiento yo tenga de la persona que
pretendo ayudar. Normalmente esta pregunta va dirigida a conocer las
habilidades del cliente en el campo que se quiere desempeñar.
Hasta el presente, este pequeño cuestionario me ha servido para contar,
solamente, con clientes satisfechos en mi portafolio. Algo no muy fácil de
lograr, si tenemos en consideración los tiempos actuales, en que muy pocas
personas están satisfechas con el trabajo de los demás. En que todos tenemos
necesidades y aspiraciones distintas. Y en que todos concebimos sueños que
pueden ser lógicos o no.
El meollo del asunto radica en saber el papel que en verdad jugamos
nosotros, los profesionales de la industria de bienes raíces. Pues si todo fuese
coser y cantar, en este mundillo de las inversiones en negocios y propiedades
inmobiliarias, con todos los adelantos y toda la información que todos
tenemos a la mano en la actualidad, de seguro yo estaría trabajando para una
firma de contadores, pues nadie va a pagar por un servicio que no necesita.
Como siempre he señalado, las inversiones en propiedades inmobiliarias
son inversiones que rinden sus frutos a largo plazo. Nadie que necesite del
retorno inmediato de su capital, para la manutención de su familia, debe
esperar que con la inversión de poco capital pueda hacerlo; aunque
inversiones sustanciales de capital pueden lograr fácilmente el objetivo.
Hay que tener presente que las inversiones en propiedades inmobiliarias
cuentan con muchos beneficios, como son la amortización de la hipoteca, la
apreciación del inmueble, la depreciación acumulada (que tan útil y
apropiada resulta al momento de presentar los impuestos al fisco), y desde
luego el retorno inmediato de capital. Además, que las inversiones en tierras,
ladrillos, y cemento, casi siempre son estables y seguros. ¡Eso sí! Existen
otras inversiones que producen mayores dividendos a corto plazo, y ahí,
precisamente, está el trabajo nuestro: El de aconsejar a quien ha venido a
nosotros en busca de ayuda, seguros de que la honradez siempre produce
dividendos.
8.11 COMO CONTEMPLAR UNA INVERSION

Una cosa es invertir el dinero sabiamente y otra tomar riesgos


innecesarios. Las inversiones, para poder llamarlas realmente inversiones,
deben tener sentido, si no, son desastres en franco proceso de explosión.
Una lectora me pide consejo acerca de mantener una propiedad que le
está representando pérdidas, en la actualidad, con la ilusión de que la misma
pueda producirle ganancias en un futuro; pero veamos sus puntos de vista y
comentemos después.
La lectora vivía en la propiedad que hoy tiene como inversión, y luego
de comprar la residencia donde habita actualmente, con su familia, decidió
rentar la vivienda primaria en busca de capitalización y diversificación de sus
inversiones.
En la actualidad aún faltan veintidós años para liquidar la hipoteca
existente. Los inquilinos son magníficos, según ella, pues pagan regularmente
la renta y le mantienen en muy buenas condiciones el inmueble. El problema
principal que confronta esta lectora es que la propiedad de inversión le deja
un saldo negativo mensual de $190.00, tomando como base el pago de
impuestos y seguro. Al año la cifra negativa será de $2,280.00. La señora
espera que en unos años, digamos diez, el valor de la propiedad haya
aumentado lo suficiente como para justificar el sacrificio. Otro aspecto que
ella contempla es, que las pérdidas que se produzcan en la propiedad van a
afectar, positivamente, sus próximas declaraciones de impuestos.
El razonamiento de la señora no carece de lógica; pero la inversión que
está manteniendo es muy riesgosa y especulativa.
Riesgosa, porque cada mes representa el riesgo de que la renta quede
interrumpida y las pérdidas sean sustancialmente mayores. Riesgosa, porque
a cada instante se enfrentan gastos relacionados con reparaciones en la
propiedad. Riesgosa, porque, así como nadie puede predecir los cambios de
precio del mercado en los próximos cinco años, nadie puede adivinar si se
mantendrá el nivel de renta en las condiciones que actualmente rigen el
mercado actual y, además, todo el riesgo está concentrado en una sola unidad
que reporta ingreso.
En cuanto a las pérdidas, considere que si vende la propiedad, aún sin
ganar un centavo en la transacción y coloca, anualmente, $2,280.00 a plazos
fijos, en diez años va a tener aproximadamente $30,000.00, si combina
intereses y dineros ahorrados en posibles reparaciones. Y si gusta tentar la
fortuna, en la bolsa de valores, con el dinero que se ahorra anualmente y un
poco de suerte, puede que logre hacer un pequeño capital.
Pero, y valga el pero, si el inmueble fuese una propiedad de vivienda
múltiple, donde el riesgo de pérdidas estuviese más compartido y la
especulación fuese más segura, mi consejo sería aguantar la propiedad por un
tiempo prudencial, mientras se observa, e ir disfrutando los beneficios, en el
pago de impuestos, que la pérdida representa.
8.12 EVALUANDO UNA INVERSIÓN.

Cuando se tiene la intención de invertir un capital existente, lo primero


a considerar será el tipo de inversión a realizar.
El tiempo de retorno del capital inicial. El porcentaje de retorno líquido
que podemos esperar de la inversión inicial. La dedicación y el esfuerzo que
estemos dispuestos a brindarle a la inversión, así como la solidez y el futuro
crecimiento de la misma, son factores insoslayables y que deben ser
analizados profundamente, sin dejar detalle alguno, por insignificante que
este parezca, al descuido.
Como caso de estudio y no como ejemplo a seguir, porque cada caso es
único y depende de la capacidad, decisión, habilidad, tiempo que se quiera
dedicar a la inversión y premura de retorno inmediato, les comentaré el caso
de una familia que solicitó mis servicios para invertir $70,000.00, anuales,
por un espacio de diez años, en propiedades inmobiliarias.
La idea que ellos habían concebido era la de comprar, anualmente, una
propiedad multifamiliar, un centro comercial pequeño o un complejo de
almacenes, que cubrieran gastos por sí mismos y crear una sólida fortuna,
teniendo como base la plusvalía acumulada, producto de los pagos que se
realizaran a las hipotecas y al incremento de valor de las propiedades, con el
transcurrir de los años.
Ellos consideraron, al decidirse a invertir en bienes raíces, que el dinero,
como tal, pierde valor constantemente, ya que su valor nominal presente no
representa su valor real futuro, al momento de ejercer una acción de cambio o
darle valor de uso al mismo.
La idea era acertada y lógica. Y mi trabajo consistía en buscar la
inversión que cubriera los gastos fijos y operacionales y dejara algún
remanente para cubrir cualquier gasto inesperado, ya que ellos tenían otras
entradas que les permitirían vivir, sin necesidad de contar con el retorno de
los bienes inmuebles.
Luego de una larga búsqueda apareció el objetivo. Un edificio de seis
unidades. Fácil de manejar. En perfecto estado. Bien localizado. El análisis
financiero tenía sentido y lo más importante: lo podían comprar con el dinero
que habían dispuesto. A esas alturas, el vendedor interno, que llevo en el
alma, se apoderó de mí, e hice una cita con los futuros compradores. Fuimos
a ver la propiedad y cuando ya parecía todo arreglado surgió lo inesperado:
Ciertos compromisos financieros contraídos requerían, al menos para la
primera inversión, un retorno de no menos de treinta mil dólares anuales.
Desde luego que no perdí la venta ni ellos la oportunidad de invertir;
eso sí, todo cambió radicalmente. Tras largo análisis de cualidades,
habilidades y tiempo a dedicarle a la inversión, por parte de los compradores,
decidimos comprar un negocio que se ajustara a sus habilidades mercantiles.
Consumió algún tiempo encontrarlo; pero apareció una lavandería, que
cumple con los requerimientos y satisface los objetivos deseados por la
pareja.
La inversión de capital es algo frío. Calculado. Carente de emociones.
Algo donde se analizan los riesgos y se hacen planes de contingencia, para
evitar fracasos.
8.13 DIMENSIONES EN LA INVERSION.

Frecuentemente el tamaño de la propiedad, en que se considera hacer


una inversión, resulta uno de los elementos más conflictivos para aquellos
que capitalizan en bienes raíces.
Lo primero que debe tenerse en consideración, al momento de hacer una
decisión, son las motivaciones y las posibilidades reales de aquel que
invierte. Sin llamarse a engaño deben considerarse factores como edad,
capacidad de trabajo, lejanía, tiempo disponible, capital a emplear y
finalidades personales en el proyecto.
La técnica más común, en la actualidad, es la de comprar la mayor
cantidad de propiedad con el dinero disponible para ello. Utilizando la
modalidad del financiamiento, al momento de invertir, se podrán obtener
mayores ventajas, en cuanto a capitalización se refiere, en una inversión en
bienes raíces.
Existe otra tendencia, también válida, la cual aligera las tensiones y
responsabilidades de un propietario: Comprar de contado propiedades de fácil
administración. Veamos como se comportan estas dos posibilidades de
compra.
Cuando se compra el máximo de propiedad con el capital que se
dispone, por lo regular se hace tomando un préstamo por el setenta y cinco
por ciento (75%), del valor total de la propiedad que se está adquiriendo.
Como consecuencia directa, la inversión inicial sólo será de veinticinco por
ciento del valor total de la propiedad (25%) Una adquisición de esta índole
traerá consigo pagos de hipoteca, posibles gastos de administración y mayor
atención en el mantenimiento de la propiedad.
De esta forma es posible adquirir una propiedad de cuatro veces más
valor, que la que fuese posible comprar con el capital disponible. La
utilización del dinero ajeno dará lugar a una mayor plusvalía, en la medida en
que se amortice el préstamo, con cada pago. La proyección del presupuesto
será más acertada también, puesto que a mayor cantidad de espacios para
alquilar, las pérdidas por concepto de vacantes se reducen. Producto de esta
estrategia será factible, también, la posibilidad de contratar profesionales para
servicios de reparación y administración, basado en la mayor estabilidad del
flujo de rentas.
Si por el contrario, la inversión se realiza comprando la propiedad de
contado, sólo se obtendrá a cambio, algo que iguale en precio la
disponibilidad de capital. Como consecuencia inmediata se perderá la
posibilidad de capitalizar en la amortización del préstamo. También se harán
más sensibles las pérdidas por concepto de vacantes, producto de ser más
reducido el número de espacios para la renta. La inversión demandará
también más atención personal, por parte del propietario, al ser menor la
entrada por concepto de alquiler, trayendo consigo la nunca recomendable
intimidad con los inquilinos.
La parte positiva de comprar de contado será la tranquilidad de saber
pagada la inversión, y hasta cierto punto la relativa calma que ofrece
administrar una propiedad libre de gravámenes.
8.14 PERFILES EN INVERSIONES INMOBILIARIAS.

No existe inversión sin riesgos. Ahora bien, existen inversiones menos


riesgosas que otras; pero aún en las menos riesgosas es necesario considerar
todo riesgo posible y tener preparado un plan de contingencia ante cualquier
eventualidad que pueda presentarse.
Las inversiones en propiedades inmobiliarias son, por su naturaleza, de
las menos riesgosas. Aunque son susceptibles a ser afectadas por fenómenos
naturales, eventos casuales y descuidos humanos, la industria de bienes raíces
está respaldada por la industria de los seguros, la cual representa un alivio
contra muchos riesgos.
Aquellos que invierten en bienes raíces deben considerar todos los
aspectos que puedan afectarles, tanto en la preservación del inmueble, como
en su administración y funcionamiento. La variedad de ofrecimientos de
seguros existentes, ayuda a realizar la tarea.
Existen seguros que previenen desde la pérdida de ingresos ocasionados
por reparaciones resultantes de hechos fortuitos o casuales, hasta aquellos
orientados a la reconstrucción del inmueble en sus más mínimos detalles. El
reto está en identificar los verdaderamente necesarios y rechazar aquellos que
poca o ninguna ayuda representan, en relación con sus costos.
Ha comenzado hablando de los beneficios y la paz mental que brinda la
industria de los seguros a los inversionistas, como preámbulo acerca de la
conveniencia de invertir en bienes inmuebles, teniendo en consideración la
volatilidad de otros instrumentos financieros y la pérdida de valor constante
que enfrenta el papel moneda.
Utilicemos este comentario para iniciar una corta serie acerca de las
distintas variedades de inversiones existentes en el mercado de bienes raíces,
sus características, las ventajas e inconvenientes de cada una de ellas respecto
al mercado, los aspectos a considerar de acuerdo a la personalidad y
necesidades del inversionista y la selección de la propiedad a comprar.
Entrando en materia, tenemos que decir que los intereses y necesidades
de la persona que invierte son los que deciden el tipo de propiedad en que se
ha de invertir.
No piensa ni se proyecta igual una persona joven que una persona
entrada en años.
De igual manera las necesidades no serán las mismas y los objetivos y
fines serán diametralmente opuestos; aunque parezcan semejantes.
Lo primero que un inversionista debe hacer es sincerarse consigo
mismo. Nadie puede conocer los objetivos y motivos que impulsan a alguien
a tomar una decisión, como el protagonista de los hechos, ni existe quien
pueda trazar un mejor plan a seguir, como aquel que lo concibe. Así pues,
tener la seguridad y el convencimiento de la necesidad de hacer una inversión
en propiedades inmobiliarias, puede ofrecerle a aquel que invierte, una
ventaja sobre los que se aventuran a invertir sin tener conciencia clara y
definida de sus necesidades y aspiraciones.
8.15 CREANDO UNA CARTERA DE INVERSIONES.

Hacer una inversión adecuada en bienes raíces es algo que no se


produce por arte de magia. No siempre la mejor forma de hacer una
transacción es liquidarla totalmente al momento de la compra. En la mayoría
de las ocasiones que no se utiliza el recurso del financiamiento, el retorno
total en la inversión es menor que cuando se financia. Aparte de ello, el
repartir el capital de inversión disponible en varias propiedades permite, al
inversionista, la posibilidad de tener más propiedades que depreciar, al
momento de hacer los impuestos, así como también, en caso de necesidad,
vender parte del inventario y mantenerse dentro del negocio. Veamos a
continuación un ejemplo de ello:
Consideremos la compra de una propiedad de inversión en $720,000.00,
comprada de contado. El ingreso bruto anual sería de: $112,380.00. Otras
entradas: $1,440.00. Crédito para vacantes (3%): $3,371.00. Ingreso efectivo:
$110,449.00. Gastos operacionales: $24,875.00. Ganancia neta anual:
$85,574.00. Retorno en la inversión: 11.88%. Recuperación del capital
invertido: 8.4 años. Depreciación anual: $20,945.00.
Utilicemos, a continuación, el mismo capital inicial: $720,000.00, como
dinero de entrada para la compra de varias propiedades y comparemos
resultados.
Comencemos teniendo en consideración un edificio de unidades
pequeño:
Precio de compra $720,000.00. Los términos de financiamiento serán:
25% de entrada, interés anual de 10.5% y la amortización del préstamo a 25
años con liquidación total al décimo año. Inversión inicial: $180,000.00.
Capital a financiar: $540,000.00. Ingreso anual bruto: $112,380.00. Otros
gastos y entradas: $1,931.00. Ingreso efectivo: $110,449.00. Gastos
operacionales: $24,876.00. Pagos de hipoteca: $61,183.00. Ganancia neta
anual: $24,390.00. Amortización del préstamo: $4,705.00. Retorno total:
$29,095.00. Retorno en ganancia neta: 13.55%. Retorno combinado: 16.16%.
Recuperación del capital invertido: 6.1 años. Depreciación anual $20,945.00.
Incluyamos a nuestra selección otro edificio de unidades:
El precio de compra: $525,000.00. La entrada inicial: 25% del precio de
compra. El interés anual: 10.5% y la amortización del préstamo: 25 años con
liquidación total al décimo año. Inversión inicial: $160,000.00. Capital a
financiar: $365,000.00. Ingreso anual bruto: $131,460.00. Otros gastos y
entradas: $1,344.00. Ingreso efectivo: $130,116.00. Gastos operacionales:
$67,804.00. Pago de hipoteca: $41,355.00. Ganancia neta anual: $20,957.00.
Amortización del préstamo: $3,180.00. Retorno total: $24,137.00. Retorno en
ganancia neta: 13.10%. Retorno combinado: 15.09%. Recuperación del
capital invertido: 6.6 años. Depreciación anual: $ 15,273.00.
Agreguemos a nuestro inventario otro edificio de unidades. El precio
será: $240,000.00. El vendedor financia con $140,000.00 de entrada. El
interés anual: 10% y la amortización a 20 años con liquidación total al
décimo año. Inversión inicial: $140,000.00. Capital a financiar: $100,000.00.
Ingreso anual bruto: $38,400.00. Otros gastos y entradas: $48.00. Ingreso
efectivo: $38,448.00. Gastos operacionales: $12,869.00. Pago de hipoteca:
$11,580.00. Ganancia neta anual: $13,999.00. Amortización del préstamo:
$1,655.00. Retorno total: $15,654.00. Retorno en ganancia neta: 10%.
Retorno combinado: $11.18% Recuperación del capital invertido: 8.9 años.
Depreciación anual: $6,982.00.
Cerremos nuestro portafolio con otro pequeño edificio de unidades. El
precio será $165,000.00 y lo pagaremos de contado. Ingreso anual bruto:
$21,600.00. Crédito para vacantes: $648.00. Ingreso efectivo: $20,952.00.
Gastos operacionales: $4,172.00. Ganancia neta anual: $16,780.00. Retorno
en la inversión: 10.16%. Recuperación del capital invertido: 9.8%.
Depreciación anual: $4,800.00.
Haciendo un compendio de cifras en esta inversión combinada, al final
del primer año de operaciones, tendremos: Valor total de propiedades
compradas: $1.650.000.00. Inversión inicial: $645,000.00. Hipotecas:
$1.005.000.00. Ganancia neta anual: $76,126.00. Amortización de préstamos:
$9,540.00. Retorno total en la inversión: $85,666.00. Retorno en ganancia
neta: 11.80%. Retorno combinado: 13.28%. Recuperación del capital
invertido: 7.6 años. Depreciación anual: $48,000.00.
Realizar un análisis financiero profundo, antes de comprar una
propiedad de inversión, marcará la diferencia en los resultados de la gestión
administrativa.
Analizando diferencias entre la compra de contado de una sola
propiedad, y la compra múltiple de varias propiedades, utilizando la técnica
del financiamiento, se puede apreciar lo siguiente:
Compra inicial: $75.000.00 menos de inversión inicial, en compra
múltiple.
Ganancia Neta Anual: $9.448.00 más, en compra de contado.
Ganancia Combinada Anual: $92.00 más, en compra múltiple.
Retorno en ganancia neta Anual: .08% más, en compra de contado.
Retorno Combinado en ganancia Anual: 1.4% más, en compra múltiple.
Recuperación del capital inicial invertido: 0.8 años menos, en compra
múltiple.
Depreciación Anual Acumulada: $27.055.00 más, en compra múltiple.
8.16 CONSIDERACIONES AL TIEMPO DE ORGANIZAR UNA
EMPRESA.

Lo primero que debe tener un futuro empresario es seguridad en sí


mismo y decisión de triunfar. Si uno de estos dos factores no está lo
suficientemente enraizado en la mente y en el ser de la futura persona de
negocios, será mejor esperar hasta que estos elementos predominen.
Cierto es que el razonamiento y la lógica no son las principales dotes
conque cuentan las personas de negocio; pero cierto también es que, donde
una persona normal, común y corriente sólo alcanza a ver barro, una persona
de negocios podrá visualizar material para fabricar ladrillos.
En la seguridad de que un consejo nunca viene mal, ofrezco, a
continuación, algunas consideraciones en cuanto a la utilización de la
propiedad raíz vinculada con la empresa.
Antes de arrendar o comprar un local para desarrollar en él una
empresa, hay que tener un plan de trabajo establecido para operar el primer
año de negocios. Un plan de emergencia, destinado a responder ante
cualquier contingencia que pueda presentarse, debe acompañar el plan
principal.
Punto de partida debe ser el planeamiento de la utilización del espacio
físico, de la propiedad raíz, en la que se pretende operar. Ante todo, debe
analizarse el sitio a dedicar a la actividad productiva o de servicio que da
razón a la empresa. El acceso a la misma, así como la proyección de
crecimiento, en los dos próximos años, deben servir de base estratégica para
establecer el área central de la empresa.
Las áreas destinadas a recibo y embarque deben ser cuidadosamente
analizadas, puesto que de la ubicación de las mismas, dependerá la futura
ubicación del área dedicada a almacenaje; que a la vez debe guardar estrecha
vinculación y facilidades de acceso al área central de actividad.
El área de almacenaje, tanto de materia prima, productos en proceso o
productos terminados, debe ser objeto de cuidadoso estudio. Subestimarla
pudiera acarrear amontonamiento, inconvenientes, incomodidades e
interrupciones en el flujo de producción, lo cual representa pérdidas de dinero
y tiempo. Sobre estimarla representa pérdida instantánea de capital pagado
por pie cuadrado de espacio no utilizado.
8.17 CONSIDERACIONES AL TIEMPO DE ORGANIZAR UNA
EMPRESA. II

Finalizando nuestro comentario acerca de las consideraciones que deben


tenerse presente, al momento de organizar una empresa, podemos decir que
uno de los errores más frecuentes que se comete, es la compra indiscriminada
de materia prima y materiales, que no van a ser utilizados en un futuro
inmediato en el proceso productivo, por la única razón de que el precio
aparenta ser una verdadera ganga. En la mayoría de las ocasiones que esto
ocurre, no se tiene en consideración el valor por pie cuadrado de espacio a
emplear, de acuerdo al tiempo que se tendrá almacenada la mercancía. Ni el
precio a pagar por la mano de obra dedicada a la tarea de almacenaje. Amén
de los intereses a pagar, si la compra ha sido realizada a través de crédito o
utilizando líneas de crédito o préstamos.
El área destinada a oficinas debe ser muy bien analizada. En las
oficinas, si malo es no llegar, peor resulta pasarse. El personal de oficina es
tan importante para una empresa como lo es el personal productivo; pero no
lo es más.
Las oficinas deben ser cómodas, funcionales y agradables, para que la
actividad que se desarrolle en ellas fluya suave y continua. Pero no debe
exagerarse, el relativo lujo, así como ciertos privilegios que le son otorgados,
en ocasiones, al personal de oficinas, sólo conllevan a irritación, fricciones y
descontento del personal de producción y servicios.
La recepción y el salón de reuniones, son lugares claves en una
empresa. Podemos clasificar los mismos como la tarjeta de presentación de la
compañía. Por ello es recomendable procurar, de acuerdo a las posibilidades
reales existentes, presentar estas áreas de la forma más agradable posible. Ya
lo dice el refrán: “Es imposible causar una segunda primera buena
impresión.”
Las áreas destinadas al descanso, meriendas y almuerzo, deben ser
confortables y acogedoras. Piense siempre que los empleados consumen, por
regla general, una tercera parte de su vida laboral activa, en sus centros de
trabajo; y está comprobado que la mayoría de las personas que cambian de
empleo, lo hacen buscando mayor consideración y mejores condiciones
laborales y no necesariamente una mayor remuneración económica por su
trabajo.
Tenga presente, siempre que considere incursionar en estos campos, que
los consejos de un abogado, un contador, personal técnico y calificado
relacionado con la rama del negocio que se proyecte, y los de un agente de
bienes raíces especializado en propiedades comerciales, serán absolutamente
necesarios.
A modo de comentario, permítanme aconsejarles algo: Manténganse
muy alertas y dispuestos a escuchar cualquier sugerencia. Se aprende de
quien menos uno espera hacerlo y hasta en los momentos menos oportunos.
Debido a ello, les aconsejo observar la filosofía de mi buen amigo Paco: “El
día que no se aprende algo, es día perdido.”
8.18 IMPORTANCIA DEL VECINDARIO EN LA INVERSION.

Hallar una propiedad de inversión, para otra persona, es un reto. Es por


ello que, cuando alguien solicita mis servicios para estos menesteres, hago
saber que según sea la información que me sea suministrada, por el
comprador, así será el producto final.
Aspectos a considerar serán: el capital que se desea invertir; la
capacidad y experiencia administrativa del solicitante; lo preparado que esté
el comprador para realizar o supervisar reparaciones; el objetivo de la
inversión y como dato adicional, la ciudad o vecindario en que desea esté
situado el edificio.
Algo que debe tenerse muy presente cuando se está buscando una
propiedad inmobiliaria para inversión es, que el retorno que la misma
produzca siempre será el factor decisivo en la compra.
El comportamiento humano nos indica que será más estable una
propiedad de inversión ubicada en una ciudad donde industria y servicios
estén combinados, que aquellas que se encuentren donde sólo una de estas
ramas de la economía prime. No está de más señalar que el flujo de personal
que arriba a las ciudades fabriles, en busca de ocupación, es constante, lo que
produce un magnífico suministro de inquilinos.
En las propiedades raíces de vivienda múltiple, operadas como
inversión y ubicadas en ciudades o vecindarios en que la mayoría de los
residentes sean profesionales o personal calificado, el índice de vacantes
aumentará, en comparación a las ciudades fabriles, ya que el inquilino tendrá
mayor tendencia a realizar cambios de trabajo en busca de salarios más altos,
mejor posición o mayor aplicación y apreciación de sus conocimientos.
Generalmente, este tipo de inquilino es más exigente y conocedor de sus
derechos y considera la renta como algo temporal, mientras procura mejor
ubicación.
Las propiedades de vivienda múltiple destinada a la inversión, situada
en ciudades cuya economía depende del turismo en determinada estación del
año, registrarán igual salud económica que la ciudad en que se encuentren
ubicadas, y sus operadores deben contemplar reservas de capital para la época
menos solicitada.
Muchos inversionistas se especializan en los barrios pobres. Ellos saben
que existen programas gubernamentales que ayudan a las personas, de pocos
recursos, a pagar la renta. Por lo regular, los que disfrutan de estos beneficios,
son inquilinos que suelen pasar largos períodos de sus vidas en una misma
dirección, lo que reduce el riesgo de unidades vacantes. Asimismo, estas
personas deben evitar que sean elevadas quejas en su contra, pues corren el
peligro de perder los beneficios otorgados, lo que los hace mejores inquilinos.
Existe un vecindario para cada inversionista, al igual que existe un
inversionista para cada vecindario. Precio y condiciones son los factores que
deciden. Lo importante es acoplar vecindario, capital y estilo de trabajo.
8.19 IMPORTANCIA DEL VECINDARIO EN LA INVERSION. II

Las propiedades residenciales, industriales y comerciales difieren


mucho entre sí. Lo que aplica para unas no aplica para las otras. Son muchas
las diferencias al momento de realizar un análisis de compra, según sea la
futura utilización del inmueble.
En las propiedades inmobiliarias destinadas a operar comercios u
oficinas profesionales en ellas, predominan factores específicos que deciden:
a) Características de vecindario.
b) Análisis demográfico.
c) Circulación de capital en el vecindario.
d) Vías de comunicación del vecindario.
e) Facilidades de acceso a la propiedad.
f) Tiempo de recuperación del capital inicial.
g) Solidez y perspectivas de los actuales y futuros inquilinos.
A los inversionistas que se inclinan a invertir en este tipo de propiedad
raíz, les interesa la posibilidad de encontrar inquilinos solventes, que
arrienden por largos períodos de tiempo. Un contrato de arrendamiento
prolongado y con buen respaldo económico, asegurará la inversión por todo
el tiempo que el mismo se extienda.
En toda circunstancia, ya bien sea con arrendatarios que representen
grandes compañías o con comerciantes o profesionales locales, el
inversionista debe considerar algunos factores para garantizar el triunfo de su
empresa, entre ellos:
a) Constante cuidado, mantenimiento y limpieza del área.
b) Cuidado intensivo de las áreas verdes y jardines.
c) Mantenimiento del orden y la seguridad personal, en el área que
ocupa la propiedad raíz.
d) Mantener despejadas y agradables las vías de acceso al inmueble.
e) Procurar un balance de establecimientos, que conlleve a la variedad
de productos y servicios, en oferta, en el lugar. Esto ayudará al flujo de
clientes.
Una propiedad raíz, dedicada a albergar y operar comercios y oficinas,
debe ser, teóricamente, mucho menos compleja de administrar y atender que
una propiedad raíz de vivienda múltiple. En estos centros comerciales o
edificios de oficinas, como suelen llamárseles, los inquilinos, por regla
general, son los responsables por el mantenimiento de su local. Así como
también, en la mayoría de las ocasiones, pagan sus gastos de agua,
alcantarillado, electricidad y además cubren la porción que les corresponde
de los impuestos a la propiedad raíz y del seguro del inmueble.
Edificios de vivienda múltiple, centros comerciales o edificios de
oficinas, todas son inversiones que pueden catalogarse de válidas y valiosas,
según la intención y la experiencia del inversionista. Lo que siempre debe
tenerse claro es cómo funciona cada una de estas inversiones y los riesgos
que cada una encierra.
8.20 LA IMPORTANCIA DEL VECINDARIO EN LA INVERSION. III

Hemos comentado acerca de la importancia del vecindario en


inversiones de edificios de vivienda múltiple, edificios de oficinas y centros
comerciales. Hagámoslo ahora acerca de vecindario e inversiones en
propiedades industriales.
Tratándose de inversiones en espacios de almacenaje o bodegas;
espacios para operar industria ligera o pesada, las condiciones cambian, sea la
intención ser inquilino, sea tener un lugar propio desde donde operar un
negocio o simplemente, invertir en locales destinados a albergar fábricas o
almacenes, con el objetivo de rentarlos.
Entre los muchos aspectos a considerar, están los relacionados con la
economía de la industria que va a establecerse en ellos. Teniendo muy en
cuenta las necesidades de la actividad fabril o mercantil, podremos hacer una
buena inversión, tanto para operar desde ellos, como para utilizarlos como
medios de inversión y especulación, si son analizados con profundidad,
sensatez e imparcialidad, los siguientes elementos:
a) Acortar las distancias entre los centros de suministro de materia
prima y el centro de producción.
b) Facilitar el acercamiento y acceso a los grandes medios de transporte
como son aeropuertos, puertos marítimos, terminales de ferrocarril o vías
férreas con acceso, autopistas, etc., con el objetivo de hacer más factible y
barata la entrega de materia prima, así como la distribución del producto
terminado.
c) Compensar con seguridad adicional (hombres, equipos, cercas, etc.),
los locales industriales y de almacenaje que se encuentren en barrios no muy
deseados para desarrollar operaciones y que ofrezcan mayor cantidad de pies
cuadrados de espacio por mejor precio, que otros similares ubicados en
mejores sitios, pero ofrecidos a más alto precio.
d) Consultar con el Departamento de Desarrollo Industrial de la Ciudad
o con la Cámara de Comercio local, los incentivos existentes para nuevas
empresas.
Generalmente existen programas relacionados con excepciones de
impuestos, compensaciones por ofrecer nuevos empleos, facilidades para
organizar negocios y desarrollar industrias e inclusive asesoramiento legal y
mercantil.
Sea un parque industrial, un complejo de bodegas de almacenamiento o
simplemente un grupo de edificios destinados a albergar industrias, el éxito o
fracaso dependerá, en grado sumo, de cómo se planifiquen y proyecten.
Considere siempre que vaya a incursionar en estos campos que, los
consejos de un abogado especializado en bienes raíces, un contador, un
asesor de impuestos, un ingeniero de transporte, un ingeniero industrial y un
agente de bienes raíces especializado en propiedades comerciales e
inversiones, pueden ahorrarle muchos dólares e inconvenientes.
8.21 INVERSIONES EN PROPIEDADES NO RESIDENCIALES

Las inversiones en propiedades inmobiliarias, de carácter no residencial,


tienen sus grandes riesgos y recompensas. Conocer las características de las
mismas, es uno de los requisitos indispensables para aquellos que pretenden
incursionar en ellas.
Las inversiones en propiedades inmobiliarias de vivienda múltiple, son
algo más seguras, en cuanto a estabilidad financiera se refiere, producto de la
gran demanda de que gozan, puesto que satisfacen una necesidad esencial
para la sociedad, como lo es la vivienda pública. La administración de éstas
requiere trabajo, esfuerzo, dedicación y constancia, todo lo cual es
compensado, ampliamente, por la antes mencionada estabilidad financiera.
Las inversiones en propiedades inmobiliarias no residenciales, tales
como complejos de almacenes, edificios de oficinas, centros comerciales,
hoteles, moteles, propiedades independientes desde donde operar estaciones
de gasolina, farmacias, librerías, salas de cine, restaurantes, etc., requieren
mucho menos atención administrativa que las propiedades residenciales; pero
los riesgos financieros son más altos.
Quizá, la principal ventaja de las propiedades no residenciales, son los
largos períodos de inquilinato que regularmente gozan. Los inquilinos, una
vez que encuentran el sitio desde dónde pueden operar sus negocios, rara vez
se mueven, por temor a desorientar, principalmente, a sus clientes.
Bien sea ya por cumplir con un acuerdo previo en el contrato de
arrendamiento o para evitar aumentos de la renta, en futuras negociaciones,
los inquilinos de propiedades no residenciales procuran realizar, de por ellos
mismos, todo tipo de arreglo o reparación que les sea posible. A la vez que se
esfuerzan por cumplir a tiempo con sus obligaciones de pago. Lo cual los
hace inquilinos más estables y menos demandantes, a la vez que ofrecen una
mayor seguridad de colectar, el pago de rentas, a su debido tiempo.
Los aspectos “no positivos” de estas inversiones lo constituyen cuatro
elementos principales: a) Vacantes por tiempo prolongado. b) Falta de pago
por inestabilidad financiera. c) Daños parciales a la propiedad. d)
Contaminación ambiental.
Las vacantes, por tiempo prolongado, pueden producirse por dos
factores distintos:
Poca exposición, en el mercado, del espacio a alquilar, o precio
excesivo. Ambos son elementos que deben ser contemplados y analizados por
la administración del centro, de forma constante. Un espacio vacío sólo se
justifica si es que se desea encontrar un específico tipo de inquilino para el
mismo. Aunque siempre debe tenerse en cuenta que es preferible tener un
espacio vacío, a un espacio mal alquilado.
El incumplimiento de las obligaciones financieras, por parte de los
inquilinos, es algo que a todos afecta; pero que pocos evitan. Un contrato de
arrendamiento bien redactado, por un abogado especializado en bienes raíces,
puede evitar fugas de capital por este concepto.
Los daños parciales al inmueble y el posible riesgo de contaminación
ambiental que puedan ocasionar los inquilinos a la propiedad, pueden ocurrir
según sea la línea de trabajo que los mismos vayan a desarrollar en el lugar.
Indague, cuestione, investigue, y una vez que decida aceptar un nuevo
inquilino, establezca reglas, controles, especificaciones. Recuerde que el
contrato de arrendamiento debe recogerlo todo, para evitar futuros problemas.
8.22 EDIFICIOS DE VIVIENDA MULTIPLE I

La inversión en propiedades inmobiliarias representa un lucrativo


negocio. Hay personas que han hecho una fortuna en el mismo y las hay que
cuentan historias menos felices; pero todos concuerdan que del tino, del
acierto y de la sabiduría con que se maneje la información primaria, depende
la diferencia.
Hay quienes crean carteras de inversiones por sí mismos. Hay grupos
que, con un fondo común, invierten, administran, venden y comienzan
nuevamente el ciclo, acumulando plusvalía mediante la utilización del
Código 1031 del Servicio de Rentas Internas. Existen entidades dedicadas a
administrar inversiones en bienes raíces de personas que ni se conocen entre
sí. Las modalidades son varias, pero el objetivo es el mismo: capitalizar por
medio de la explotación de la propiedad raíz.
Todo aquel que haya hecho fortuna invirtiendo en bienes raíces sabe,
por experiencia,
que de una buena compra depende el futuro de la inversión. El momento
de la compra es mágico, irrepetible, único. Es momento de análisis profundo,
de no dejar nada al azar.
El estado físico de la propiedad. El financiamiento. El mercado
monetario. Las proyecciones de oferta, demanda y existencia. El costo de
reemplazo y la localización.
Todos son aspectos que, de forma individual, deben ser profundamente
analizados al momento de considerar una operación en bienes raíces.
El deterioro de una propiedad inmobiliaria poco importa, si existen
fondos para reparaciones, provenientes del vendedor o de terceros, que
restauren su valor, o si el precio justifica sus pobres condiciones.
Las facilidades de financiamiento también tienen su precio. Cuando el
vendedor facilita el préstamo o cuando se puede asumir una hipoteca
existente, los ahorros, en gastos de cierre, pueden ser sustanciales. Además,
cuando se asume una hipoteca, existe la ventaja de capitalizar con más
rapidez, puesto que los pagos iniciales de todo préstamo son, casi en su
totalidad, intereses.
Siempre que considere asumir una hipoteca, haga que su abogado revise
la nota en busca de penalidades por concepto de pagos anticipados o
incremento de intereses. Si existen cláusulas de pago, diferentes a los
términos de amortización, analice, con detenimiento, las posibilidades reales
que usted tiene para cumplir.
Otras posibilidades de inversión jamás deben ser pasadas por alto.
Considere las inversiones en la bolsa. Analice el retorno de su dinero
colocado en Certificados de Depósito. Documéntese acerca de la
especulación en metales y piedras preciosas. Investigue el mercado de Bonos.
Averigüe, al fin y al cabo es su dinero.
Una vez que sopese los riesgos y las ventajas, recuerde que la inversión
en bienes raíces, aparte del retorno directo en su dinero, también incluye
amortización en el préstamo (si utiliza el recurso.) Aprecia en valor. Así
como representa una ventaja al momento de hacer la declaración de
impuestos, producto de la depreciación.
8.23 EDIFICIOS DE VIVIENDA MULTIPLE (II)

En mercados, en que la oferta y la demanda están equilibradas, fijar el


precio de un complejo multifamiliar es un proceso sencillo. El método más
socorrido es el precio por unidad de vivienda.
En la actualidad, aunque la demanda supera la oferta, el concepto de
valorar un complejo residencial multiplicando el precio promedio por unidad,
por la cantidad de unidades existentes en el mismo, sigue siendo válido,
siempre que se tengan presentes las siguientes consideraciones:
Una propiedad puede ser comparada con otra únicamente en igualdad de
funciones, condiciones, dimensiones, localización y calidad, y si la venta se
ha efectuado en las mismas condiciones financieras con que se espera
comprar la que se está valorando. Propiedades vendidas en forma irregular o
forzada, no pueden ser comparadas con otras que estén siendo vendidas en
forma regular.
Otra forma de considerar el valor aproximado de una propiedad de
inversión, consiste en calcular las veces que el precio de venta de la
propiedad comprende el “ingreso anual bruto”. Digamos que el valor sea
$600,000.00 y el ingreso anual bruto sea de $100,000.00; tendremos entonces
una relación de seis (6) veces el ingreso en el precio, por lo tanto el múltiplo
será 6.
Conociendo la relación o múltiplo que rige en un área específica, en
propiedades similares con el mismo uso e igualdad de condiciones, estaremos
orientados de cómo utilizar el ingreso anual bruto multiplicado, respecto al
valor.
Un método más sofisticado para considerar el valor de una propiedad de
inversión, consiste en multiplicar el “ingreso anual neto” por el porcentaje de
capitalización que predomine en el área, en propiedades similares, con el
mismo uso y en igualdad de condiciones.
Si va a utilizar financiamiento en la compra, la amortización del
principal, producida mediante el pago regular de la hipoteca, formará parte
del “retorno total en la inversión”.
Cuando se utiliza este recurso, el análisis financiero debe incluir este
aspecto para que refleje el verdadero retorno del capital empleado en la
compra.
Siempre que esté activo en el mercado, preste especial atención a la
compra de propiedades con hipotecas existentes. En ocasiones el ingreso, por
conceptos de amortización de la hipoteca, supera cualquier otro ingreso.
Comprar una propiedad inmobiliaria, como inversión, es un negocio
como cualquier otro y sólo así debe contemplarse. Si invierte en esta rama de
las finanzas solicite, de quien le ofrezca el negocio, un análisis financiero del
mismo. Asegúrese que el “ingreso anual bruto” sólo incluya dineros
provenientes del pago de rentas. Los ingresos por conceptos de facilidades de
lavandería, estacionamiento, multas por pagos atrasados y otros, deben
reflejarse por separado.
8.24 EDIFICIOS DE OFICINAS COMO INVERSION.

Entre las mejores propiedades para invertir en bienes raíces, a mi


criterio, están los edificios de oficinas. Los espacios para conducir negocios
fueron, son y serán una necesidad social.
El inquilinato de los espacios destinados a oficinas es extenso y variado.
Desde todo tipo de profesionales brindando todo tipo de servicio, hasta
entidades gubernamentales, sociedades benéficas, agrupaciones e inclusive
grupos religiosos, pueden encontrarse en cualquier edificio de oficinas de
mediano y gran tamaño.
Por norma general, los inversionistas suelen comprar edificios
comerciales, con espacios para oficinas, con más de cinco mil pies cuadrados.
Los edificios que cuentan con menos de ese espacio, normalmente son
ocupados por el propio dueño, que desde el propio lugar realiza su negocio, y
por alguno que otro inquilino que le ayuda con los gastos. Lo cual no puede
considerarse como inversión pura, puesto que el objetivo primario del
inmueble no es su explotación ofreciendo servicio a terceros.
La inversión en edificios con espacios para oficinas puede considerarse
como un negocio rentable, estable y de poco riesgo. Desde luego, el riesgo
siempre dependerá de la habilidad y del profesionalismo con que se
administre el lugar.
Uno de los errores que frecuentemente he visto cometer, es el de
alquilar más de la mitad del total del espacio de un edificio, a un solo
inquilino, sin las garantías necesarias para demandar el cumplimiento del
arrendamiento por todo el tiempo que ha sido pactado el mismo. De igual
forma, alquilar mucho espacio a un solo inquilino puede convertirse en un
arma de doble filo si la administración no toma las medidas necesarias para
prevenir la vacante en la propiedad, en el supuesto caso de que el inquilino no
quisiese extender el arrendamiento al finalizar el tiempo acordado.
Algo que siempre debe tenerse en consideración, para el buen
funcionamiento de un edificio de espacios de oficinas para la renta, es el
contrato de arrendamiento que se utilice al inicio de la relación propietario-
inquilino.
El contrato de arrendamiento debe dejar esclarecido, hasta el detalle,
quien será el último responsable por gastos vinculados a reparaciones futuras,
en el espacio arrendado; así como las responsabilidades de propietarios e
inquilinos, en referencia a reparaciones futuras en los espacios comunes de la
propiedad.
Con el objetivo de garantizar un mejor funcionamiento económico
deben contabilizarse los impuestos a la propiedad, los seguros vinculados al
inmueble, los gastos de electricidad, agua, alcantarillado, licencias,
administración, reparaciones y hasta las bombillas eléctricas que son
cambiadas durante todo el año; en fin, todo gasto que conlleve a mantener el
edificio trabajando normalmente, y su totalidad debe ser dividida entre los
pies cuadrados que tenga la propiedad con el objetivo de conocer al detalle el
costo operacional del inmueble. Estos gastos pueden transferirse a los
inquilinos, de acuerdo a las dimensiones particulares de sus locales y los
términos que se hayan establecido al efecto, en el contrato de arrendamiento.
Aquellos que decidan invertir en edificios con espacio de oficinas para
la renta, deben contar con el asesoramiento de un abogado especializado en
bienes inmobiliarios, un contador y un agente de bienes raíces especializado
en inversiones.
8.25 INVERSIONES EN CENTROS COMERCIALES

Los centros comerciales suelen ser muy buenas inversiones siempre y


cuando no se violen las reglas elementales de la administración de
propiedades de renta.
En este tipo de propiedad es donde los errores se reflejan más
rápidamente y son más costosos. Un centro comercial mal administrado
puede arruinar la inversión, en su totalidad, en un corto período de tiempo.
Debido a su razón de ser, un centro comercial está expuesto a la vista de
todos y en espera de la visita de todos. Para que cumpla su objetivo, que no
es otro que ser centro para la conducción de negocios, tiene que ser llamativo,
tener fácil acceso, ser un sitio agradable al primer encuentro, estar iluminado,
inspirar seguridad, estar siempre limpio y contar con las facilidades y el
estacionamiento requerido para servir a los clientes de sus inquilinos. Los
centros comerciales se dividen en tres grandes grupos: regionales, de sector y
de barrio.
Los denominados Centros Comerciales Regionales son aquellos que
albergan tiendas y negocios, que representan firmas nacionales e
internacionales, y que además agrupan varias de ellas bajo un mismo techo.
En los Estados Unidos de América son conocidos bajo el nombre de Malls, y
en ellos puede encontrarse desde una tienda por departamentos, hasta
establecimientos especializados en perfumería, lencería, bisutería, etc., y
pueden contar con restaurantes, cafeterías, salas de cine y otros
entretenimientos. Por lo regular ocupan una gran cantidad de terreno y
cuentan con servicio de aire climatizado en tiendas, pasillos y áreas comunes.
Son manejados en su totalidad por firmas especializadas y en raras ocasiones
producen pérdidas si son bien administrados. La ubicación de los mismos es
excelente, siempre cercanos a importantes vías de comunicación. Sus
dimensiones normalmente superan los sesenta mil pies cuadrados de
construcción y el valor es de millones de dólares.
Los llamados Centros Comerciales de Sector o Comunales son aquellos
que atienden un área determinada. Han sido concebidos para satisfacer las
necesidades inmediatas de los vecinos que le rodean. Sus inquilinos
principales son supermercados, farmacias, ferreterías, oficinas de servicios,
restaurantes, licorerías, oficinas profesionales, gasolineras, etc. La
característica principal de estos centros es la combinación de pequeños
negocios junto a grandes firmas regionales y nacionales. Sus dimensiones
varían entre veinte mil y cuarenta mil pies cuadrados de construcción. La
distribución de los espacios es mayor y en su mayoría tienen acceso directo e
inmediato a un estacionamiento común. Son manejados en su mayoría por
inversionistas independientes y por general el precio de los mismos oscila
entre los dos y quince millones de dólares. Bien administrados constituyen
una magnífica inversión y por el retorno que producen son relativamente
fáciles y cómodos de administrar. Son las inversiones más perseguidas por
aquellos que invierten y no quieren verse directamente involucrados en la
administración de las mismas.
Los Centros Comerciales de Barrio, como su nombre o indica, albergan
a negocios orientados a satisfacer las necesidades de sus vecinos más
cercanos. Sus dimensiones varían de cinco mil a veinte mil pies cuadrados.
La mayoría de los inquilinos son pequeños negocios casi siempre conducidos
por familias. Bien administrados representan una inversión que no requiere
de mucho esfuerzo para mantenerla.
El disfrute de una inversión, en un Centro Comercial, estará
directamente relacionado con el equipo de trabajo con que cuente el
propietario del mismo. Un buen abogado que especialice en bienes raíces, un
contador que conozca el ramo, un agente de bienes raíces que especialice en
propiedades comerciales, un equipo de mantenimiento capaz y una
administración competente, son imprescindibles para triunfar.
8.26 INVERSIONES EN CENTROS INDUSTRIALES.

La inversión en centros industriales es preferida por aquellos que desean


disfrutar de las ventajas de invertir en bienes raíces, y no verse muy envueltos
en la administración del inmueble.
Los centros industriales abarcan desde parques industriales hasta lugares
destinados al almacenamiento de mercancía. Solamente la finalidad de los
mismos determina el uso de los llamados warehouses, también conocidos por
los nombres de bodegas o almacenes en los países de habla hispana.
Existen centros donde un solo inquilino es quien ocupa todo el espacio
disponible. Estos centros, por lo regular, se construyen obedeciendo a un
previo acuerdo con la firma que lo ha de ocupar y con contrato de
arrendamiento por lo menos de veinte años. De esta forma queda protegida la
inversión realizada, y se asegura el pago de impuestos, seguros y toda
reparación que necesite el edificio, por el tiempo que dure el arrendamiento,
puesto que estos gastos son satisfechos, normalmente, por el inquilino.
La variedad de centros industriales es amplia. La fabricación que con
más frecuencia hallamos es la destinada a albergar industrias pequeñas y
medianas. Tanto la industria ligera como la pesada tienen representación en
estos tipos de complejos industriales. Espacios entre los cinco mil y los
treinta mil pies cuadrados son los más demandados.
Los contratos de arrendamiento fluctúan entre los tres y diez años y
cada inquilino debe responsabilizarse con el pago de impuestos a la
propiedad y los seguros inherentes al inmueble, así como las reparaciones
menores que en el transcurso del contrato de arrendamiento sean necesarias
hacer al edificio.
Los centros industriales, cuyos espacios de arrendamiento comienzan en
los mil quinientos pies cuadrados; pero que son limitados a espacios no
mayores de cinco mil pies cuadrados, albergan, entre sus inquilinos, la más
extensa gama de pequeños negocios que pueda ser imaginada por ser humano
alguno. Los contratos de arrendamiento, por línea general, son de uno a tres
años; pero también incluyen en el pago los impuestos a la propiedad, los
seguros y las reparaciones menores del inmueble.
Últimamente han aparecido en el mercado lo que puede considerarse
una magnífica inversión: los mini warehouses o mini almacenes. Estos
centros, operados por un personal muy reducido, son capaces de producir
enormes ganancias, satisfaciendo la necesidad de espacio de almacenaje de la
población estadounidense. Si bien el propietario tiene que pagar los
impuestos y los seguros de la propiedad, así como realizar las reparaciones
necesarias y pagar el sueldo de empleados, estos centros producen un retorno
enorme de acuerdo a la inversión necesaria para construir y administrar los
mismos. La demanda siempre existe y es alto el pago, por pie cuadrado de
espacio, para almacenar en ellos. Estos centros; aunque no albergan ninguna
industria, caen en la misma categoría de los centros comerciales. Su gran
diferencia radica en que son centros de almacenaje y que deben estar
ubicados en lugares de fácil acceso y seguridad para el público.
8.27 INVERSIONES EN PROPIEDADES INDEPENDIENTES

Entre las inversiones en bienes raíces más buscadas, por inversionistas


extranjeros, están las propiedades independientes. Las mismas, regularmente,
albergan un solo negocio o inquilino, el cual es responsable por todo lo que
acontece en el lugar.
Como ejemplo podemos citar las edificaciones de los restaurantes de
comida rápida Mc. Donals, Burger King, Taco Bell, etc.; las farmacias
Wallgreens; la mayoría de las sucursales de las instituciones bancarias; las
estaciones de gasolina y muchos otros negocios que por sus características,
necesitan de la independencia absoluta de las edificaciones desde las que
operan.
Si bien es verdad que para este tipo de inversión se necesita contar con
un capital considerable, es innegable también que la administración de las
mismas es mínima o inexistente.
Por lo regular el inquilino es responsable por el pago de los impuestos a
la propiedad. Toda clase de seguro. Todas las reparaciones que necesite el
inmueble durante el tiempo que dure el contrato de arrendamiento. El
mantenimiento a las mejoras realizadas en el área donde se encuentra la
propiedad: estacionamientos, jardinería, cercas, etc. Los pagos de servicios
contratados, tal como agua, alcantarillado, electricidad, basura, teléfono, etc.
En fin, el propietario del inmueble sólo debe preocuparse por la colección de
la cuota de arrendamiento convenida con el inquilino.
Para obtener financiamiento en este tipo de propiedades, ha de
recurrirse a organizaciones financieras especializadas. Regularmente, la
solidez de los negocios existentes, es decir, los inquilinos de las mismas,
resulta un elemento básico al momento de obtener un préstamo hipotecario.
Las compras de contado y las ventas en las que el vendedor es quien ofrece el
financiamiento, son comunes en estas transacciones.
No poco frecuente resulta ver construir una edificación, en un lugar
determinado, para albergar a un inquilino que lo ha solicitado así. Las
cadenas nacionales de negocios suelen firmar largos contratos de
arrendamiento, hasta por sesenta años, con tal de obtener lo que desean. Con
este tipo de garantía, cualquier institución financiera ofrece el préstamo, tanto
para construir, como para comprar una construcción existente.
El riesgo en estas inversiones es mínimo. La posibilidad de enfrentar
vacantes también es mínima. Su administración suele ser sencilla y sin
mayores contratiempos; pero eso sí, el retorno en la inversión suele ser menor
que en otras inversiones más riesgosas. Estas propiedades también tienen
mucho sentido como escudo, ante los impuestos.
El inversionista que se decida por este tipo de propiedad, debe armarse
de paciencia. El tiempo de búsqueda, normalmente, es superior al de otras
inversiones en bienes inmuebles. Las investigaciones que deben practicarse,
consumen tiempo y tienen su proceso. Las negociaciones con los inquilinos
no siempre resultan sencillas; pero sobre toda inconveniencia o dificultad se
vislumbra un magnífico negocio.
Los servicios de un abogado especializado en propiedades inmobiliarias
de ingreso, un contador calificado y un agente de bienes raíces, especializado
en propiedades comerciales, les serán absolutamente necesarios a quienes
inviertan en bienes raíces.
8.28 CENTROS DE ALOJAMIENTO COMO INVERSIÓN.

Existen dos formas de invertir en centros de alojamiento. Una es


comprar las facilidades y arrendarlas a una compañía que se dedique al
manejo de las mismas. La otra es comprar las facilidades y participar
directamente en la administración del centro.
Lo cierto es que la demanda de hoteles, moteles, complejos de
propiedades a tiempo compartido, centros de descanso, casas de huéspedes,
etc., es constante en todo lugar.
Existen inclusive grandes compañías dedicadas a la búsqueda de sitios,
en cualquier parte del Universo, que puedan resultar interesantes, y que
puedan ser atractivos a la industria turística, para construir complejos
turísticos en ellos.
El único requisito indispensable, para este tipo de inversión, es la
localización. El lugar de ubicación tiene tanta importancia para un gran hotel,
como para una pequeña casa de huéspedes. Las vías de acceso. La cercanía a
sitios que demanden la necesidad de alojamiento. Las plazas de interés
colectivo o descanso común, son la clave del éxito de la industria del
hospedaje. Luego las comodidades, lujos y entretenimientos propios de cada
lugar, se encargarán de marcar la diferencia y poner el sello distintivo del
negocio.
La gran ventaja de este tipo de inversión es el enorme retorno, en el
capital inicial, que se puede lograr si se conoce debidamente cómo operar el
negocio. Los altos precios a pagar, para poder disfrutar de los servicios, y la
continuidad de la demanda, hacen posible que los constructores paguen
enormes precios por los terrenos en que han de fabricarse los centros, en la
seguridad de saber que existe un ávido mercado de inversionistas esperando
para comprar el producto terminado.
De todos es sabido que las propiedades son compradas de acuerdo al
estado físico que las mismas se encuentren; pero en las propiedades
destinadas a dar alojamiento es quizá donde más se observa este fenómeno,
puesto que la explotación sin interrupción de las mismas es la que decide la
calidad del negocio.
El confort de los huéspedes. El pleno disfrute de las amenidades del
lugar por los mismos. El servicio esmerado. La atención personalizada y un
ambiente acogedor y agradable, son elementos básicos e indispensables a
observar.
Tanto para un gran hotel, como para una pequeña hostería, el retorno en
la inversión y por ende la ganancia, se basa en un solo principio, la
continuidad de renta de sus habitaciones. Los servicios de restaurante,
cafetería, transporte, tiendas, oficinas de turismo, etc., que van aparejados a la
industria y que normalmente son ofrecidos según sea la orientación del
negocio, por regla general son espacios arrendados a otras compañías, que se
encargan de correr sus respectivos negocios y dar servicio adicional y
especializado a los usuarios.
Las ganancias que arroja un centro de alojamiento bien atendido y bien
explotado, usualmente debe repagar la inversión inicial en un promedio de
tres a cinco años. Esto depende de muchos factores y de las regulaciones
gubernamentales que rijan el lugar. En mi opinión particular los moteles, por
su facilidad de administración y gran demanda popular son, en esta industria,
la mejor inversión para los inversionistas bisoños.
8.29 INVERSIONES EN TIERRAS

Cuentan que por allá por los años sesenta, un inmigrante compró unas
tierras en un sitio inhóspito, al cual sólo se alcanzaba llegar por caminos
polvorientos y prácticamente intransitables.
Dicen también que cuando llovía los lodazales hacían imposible el
acceso al terreno. Se escucha, además, que de noche era peligroso aventurarse
por aquellos angostos senderos rodeados de pantanos y frecuentados por
desamparados, ladrones y animales salvajes.
Algunos dijeron que el hombre estaba loco. Que la lejanía de la Tierra
Madre, sus costumbres, la familia y los amigos le habían trastornado,
convirtiéndolo en un ser huraño. Hubo hasta quienes afirmaron que aquel
hombre se había vuelto ermitaño, o que se había convertido a una nueva
religión que así lo exigía.
Lo cierto es que aquel inmigrante era un hombre de negocios, el cual
había abierto una “guarapera” (establecimiento donde se vende jugo de caña),
en Miami, aprovechando la avalancha de cubanos a la ciudad. Y como la
caña de azúcar se le hacía un poco costosa, decidió pedir un préstamo y
comprar un pedazo de tierra, en las afueras de la ciudad, para sembrar sus
propios cañaverales.
Con el andar del tiempo, alrededor de aquellas tierras inhóspitas, los
caminos intransitables se convirtieron en calles pavimentadas y en anchas
avenidas. Aparecieron vías de tránsito rápido, semáforos, modernos centros
comerciales y elevados edificios de oficinas.
Los constructores, en pleno frenesí, construían almacenes, edificios de
vivienda múltiple, pequeños centros comerciales y erigían repartos de casas
modernas y funcionales, incesantemente, alrededor de las nuevas escuelas, el
nuevo hospital y los centros comunales que demarcaban el área.
Y pasó lo que tenía que pasar. Un buen día, aquel hombre
incomprendido, vendió en millones las tierras por las que había pagado unos
pocos miles.
A muchos lectores les parecerá ésta, una historia de ficción. Otros
encontrarán en ella un pedazo de la historia de lo que hoy en día es el
Condado Miami-Dade, en La Florida.
Pero no todos aquellos que han invertido sus dineros en tierras han
tenido tanta suerte.
Cuando se invierte en tierras hay que tener en consideración: su enclave,
posibilidades de desarrollo, economía circundante, restricciones y posibilidad
de reventa, entre otras cosas. Generalmente, realizando una investigación
previa, la compra de tierras es un negocio lucrativo que demanda poco
esfuerzo en su mantenimiento, y promete grandes recompensas..
En la compra de tierras la asistencia de un agente de bienes raíces, un
topógrafo y un abogado especializado en propiedades inmobiliarias son,
prácticamente, necesarias. Recuerde además que, por lo general, LA
COMPRA DE TIERRAS ES UNA INVERSION A LARGO PLAZO.
8.30 COMPRANDO PARA REPARAR.

En días pasados, uno de mis clientes me preguntó acerca de una


propiedad que nuestra compañía tiene en el mercado, desde hace algún
tiempo, frente a un hospital. El se mostraba extrañado que la misma
continuara disponible, pues su ubicación, zonificación, estructura y
condiciones, permiten, fácilmente, establecer un lucrativo edificio de oficinas
o la instalación de otras facilidades médicas en el sitio.
Le expliqué que a pesar de los casi cinco mil pies cuadrados de
construcción, y las facilidades de estacionamiento con que cuenta el edificio,
existe la necesidad inmediata de realizar reparaciones mayores en el lugar,
antes de solicitar un préstamo bancario; pero que el propietario nos había
manifestado su disposición a escuchar toda oferta razonable y hasta a
considerar financiamiento propio. Motivos que me dejaban sin respuesta a su
pregunta.
La persistente incomprensión de mi amigo, ante mi razonamiento, me
impulsó a esclarecerle mi estrategia de compra. Después de escucharme, mi
amigo la consideró tan interesante, que me pidió la recreara en mi columna.
Ojalá les ayude a ustedes.
Cuando una propiedad requiere reparaciones mayores, las instituciones
financieras condicionan el financiamiento de la misma a la reparación total
del inmueble. Resulta lógico el proceder de los oficiales de estas
instituciones, cuya labor principal consiste en proteger los fondos de sus
clientes. Pero cuando tratamos propiedades como la descrita anteriormente, la
lógica no resulta y es la creatividad quien toma el mando para darle nueva
vida y ponerla a producir nuevamente.
Existen tres diferentes formas de realizar este negocio:
a) Comprar de contado la propiedad, repararla y ponerla a funcionar
nuevamente.
b) Comprar la propiedad con una hipoteca ofrecida por el vendedor,
repararla, ponerla a funcionar.
c) Comprar el título de la propiedad, repararla y cerrar la transacción
una vez finalizadas las reparaciones.
La primera alternativa es la más sencilla de efectuar; pero requiere
contar con el capital necesario para comprar la propiedad, repararla y ponerla
a funcionar.
La segunda modalidad es la más socorrida y la que más se efectúa.
Basta con lograr un acuerdo de compraventa con el dueño del inmueble, fijar
un precio, así como una cantidad que satisfaga y convenga a ambas partes
como pago inicial y luego acordar los términos del préstamo para cerrar el
trato. Posteriormente, y con los debidos permisos municipales, podrán
hacerse las reparaciones necesarias a la propiedad y devolverle su
funcionamiento en el mercado.
La tercera variante es algo más técnica; pero factible de realizar. Es
utilizada por aquellos que necesitan, desean o requieren, una vez finalizadas
las reparaciones en el lugar, obtener un financiamiento institucional para la
inversión.
Sabido es que las instituciones financieras desean siempre ver un lapso
de tiempo, de por lo menos un año de posesión y operación de la propiedad,
entre financiamientos, cuando es la misma persona quien lo solicita, motivo
por el cual se recurre a esta variante de compra.
Una vez que el comprador garantiza la compra del título de la
propiedad, con el depósito requerido por el vendedor, y el vendedor
compromete el título al comprador, a través de contrato, sólo resta realizar las
reparaciones y poner en funcionamiento el inmueble. Terminada la
reconstrucción puede procederse, de inmediato, a financiar la propiedad con
cualquier institución financiera y al cierre final de la transacción.
Siempre esté seguro de contar con el asesoramiento de un abogado
especializado en transacciones de bienes raíces, un contador de conozca del
ramo y un agente de bienes raíces especializado en inversiones, antes de
comprometerse en un negocio inmobiliario.
8.31 COMPRANDO NEGOCIOS.

Existen varios motivos para vender un negocio. Según los entendidos en


la materia los tres principales son:
a) El dueño está en planes de retiro.
b) El negocio demanda mayor esfuerzo que aquel que el dueño quiere
brindarle.
c) El negocio está en quiebra.
Todo aquel que desee comprar un negocio debe tener en cuenta el móvil
que impulsa a la venta. El conocimiento de causa puede representar el futuro
del nuevo empresario y por ende de la nueva empresa.
Dicen los que saben que nadie abandona, vende o cede el derecho a
explotar un negocio por ninguna otra razón que las anteriormente expuestas.
Según ellos, divorcios, divisiones de herencia, disoluciones de sociedades,
cambios de domicilio, avances de orden económico y social, graduaciones
académicas, etc.; no justifican la venta de un negocio saludable.
Cuando estas situaciones se producen, lo usual es la repartición de
bienes y en muchos casos la compra y venta de acciones entre las partes
envueltas o personas allegadas a los dueños. La lógica indica que nadie
regala, mata o vende una gallina que ponga huevos de oro, si es que puede
cuidar de ella.
Existen, sin embargo, empresarios que siempre tienen sus negocios a la
venta, por si aparece un comprador dispuesto a comprarlos a sobre precio;
pero comprar un negocio que haga sentido, necesita conocimiento de la
materia, ayuda profesional y paciencia.
Si al comprar una empresa mercantil se paga más del valor de la misma,
se estará perdiendo capital desde el principio. Sólo una compra justa y lógica
valida la acción de embarcarse en una aventura empresarial.
La asistencia de un contador profesional podrá informarle acerca de la
salud económica del negocio. El cuidadoso escrutinio de la documentación
será imprescindible para determinar lo cierto de la información financiera.
Sin la asistencia de un contador capaz, que oriente y sugiera, no se debe
comprar una empresa.
Tan necesarios como los servicios de un buen contador, serán los
servicios de un abogado que especialice en el ramo. Un buen abogado lo
llevará de la mano a través de toda la transacción y le evitará desagradables
sorpresas. De la forma en que se articule la documentación de compra-venta,
depende que se hereden o no los compromisos contraídos, con terceros, por el
vendedor.
En mi criterio, el requisito primordial e indispensable, para aquel que
compra un negocio es el conocimiento del mismo. La importancia de este
aspecto es tan decisiva que, en ocasiones, he sido testigo de cómo el pleno
dominio de una actividad ha hecho resurgir una empresa, al borde de la
quiebra, hasta convertirla en todo un éxito.
8.32VALORIZACIÓN DE NEGOCIOS. (1ra. Parte.)

A lo largo de mi carrera, como agente de bienes raíces, siempre ha sido


un reto el valorizar una propiedad. Con independencia de a quién se esté
representando en la transacción, el estimar un precio justo y términos que
sean aceptables, para la negociación, es una tarea ardua y a veces poco
estimada. Aquellos que venden consideran que su propiedad vale más que lo
indicado por el mercado y los que compran, pues los que compran siempre
quieren pagar menos del valor real del inmueble.
Si difícil resulta llegar a un acuerdo, respecto a valorización de
propiedades raíces, mucho más difícil aún es lograr convenir el precio de una
empresa mercantil o negocio. En la venta de un negocio entran a jugar toda
una serie de factores subjetivos y emocionales, que si bien no importan ni dan
valor a la empresa ente los ojos del comprador, representan la razón de ser y
existir para aquellos que venden.
En varias ocasiones e intervenido en transacciones en las que la vida
familiar de los vendedores ha estado estrechamente vinculada a la empresa
que han decidido poner a la venta. Y si bien es cierto que existen médicos,
abogados, dentistas, profesores, ingenieros, pilotos, etc., que deben sus
profesiones, en parte, al esfuerzo y la habilidad aplicada por su familia en la
administración de una empresa, no es menos cierto que al comprador poco le
importa la historia sentimental proveniente de la misma. De ahí lo arduo de la
tarea.
Dejando a un lado todo elemento sentimental y luego de consultar
abogados, contadores y corredores de bienes raíces, especializados en la
materia, puedo atreverme a señalar que todo negocio debe ser tratado como
un ente individual al momento de ser valorizado, con el objetivo de ponerlo a
la venta. En realidad, no existen dos empresas mercantiles idénticas, aunque
las mismas hayan sido fundadas simultáneamente, tengan la misma línea de
trabajo, estén ubicadas en la misma ciudad y en la misma calle y sean
dirigidas por el mismo equipo administrativo.
Los puntos de vista que expondré a continuación son el resultado de
experiencias acumuladas en la práctica, tanto propias como conocidas a
través de otras fuentes de reconocido prestigio, relacionadas con la actividad
de compra-venta de negocios, y que sólo se ofrecen con el objetivo de
ilustrar, sin que por ello constituyan, en momento alguno, una pauta a seguir
o una inducción a una acción implícita.
Quiero dejar aclarado, además, y antes de continuar, que siempre que
alguien considere envolverse en una operación financiera, relacionada con la
compra o la venta de negocios, es recomendable, por no decir imprescindible,
el contar con el asesoramiento de un contador, un abogado y un agente de
bienes raíces, que especialicen en la materia.
Para resumir la primera parte de este trabajo; así como para reforzar sus
puntos más importantes, reafirmo:
a) En negocios lo absoluto no existe.
b) Cada caso es un ente individual y como tal debe tratarse.
c) Las emociones, los sentimientos y los logros personales o familiares,
son factores privados que nada tienen que ver en el mundo de los negocios.
d) Busque asesoría profesional antes de tomar cualquier decisión de
negocios.
8.33 VALORIZACIÓN DE NEGOCIOS. (Final.)

Digamos que sólo existen dos categorías para clasificar la venta de


negocios: Empresas de servicios y Empresas de Producción.
Las empresas dedicadas a ofrecer servicios sea un restaurante, una
cafetería, una oficina médica, una oficina de contabilidad, un supermercado,
un taller de reparaciones de autos, una peluquería, etc., en fin, todo negocio
cuyo objetivo principal sea ofrecer servicios al consumidor, se clasifican
como empresas de servicio. El precio de toda empresa de servicio o entidad
profesional, puede calcularse de la siguiente manera:
La media estadística de las ganancias de la empresa, en los últimos tres
años; más la suma de bienes y deudas; más la valorización de los bienes
muebles y equipos; más el valor del nombre de la empresa ( si representa
algún valor.)
Ejemplo:
Ganancias: Últimos tres años: $198,000.00 / 3 = $66,000.00.
Cuentas a cobrar + mercancía: $48,000.00 - Cuentas a pagar:
$23,000.00= $25,000.00
Bienes muebles + equipos y herramientas = $98,000.00
Nombre del negocio (Goodwill) $29,000.00
Valorización total del negocio: $218,000.00
De existir una propiedad raíz que esté incluida en la transacción, la
misma debe valorizarse según sea su precio en el mercado, en los momentos
de la venta.
En las Empresas de Producción o de Distribución a gran escala, el
cálculo será así:
La media estadística de las ganancias en los últimos cinco años
multiplicada por 2; 2.5; ó 3 veces (según sea la estabilidad y crecimiento de
la empresa); más la suma de bienes y deudas; más la valorización de bienes
muebles, equipos, herramientas, enseres, medios de producción; mejoras
hechas en el inmueble vinculadas directamente a la producción, personal con
entrenamiento especial, etc., más el valor del nombre de la empresa (si
representa algún valor.)
Ejemplo:
Ganancias: Últimos cinco año: $275,000.00 / 5= $55,000.00
$55,000.00 X 2.5= $137,500.00
Productos terminados y en proceso + Mercancía + Materia Prima +
Cuentas por cobrar: $157,000.00 - Cuentas por pagar: $ 98,000.00=
$59,000.00
Bienes muebles + equipos + maquinarias, etc., = $197,000.00
Nombre del negocio (si representa algún valor)= $75,000.00
Total: $137,500.00 + $59,000.00 + $197,000.00 + $75,000.00 = $
468,500.00
De existir una propiedad raíz vinculada a la empresa, la misma debe
valorizarse, independientemente, atendiendo a su precio en el mercado al
momento de la venta.
Y recuerde, en negocios nada es absoluto. Las indicaciones anteriores
han sido producto de experiencias varias y se ofrecen como comentario y no
representan un patrón a seguir en momento alguno. Además, siempre que
intente comprar o vender un negocio debe contar con los servicios de un
contador, un abogado y un agente de bienes raíces, todos especializados en el
ramo, antes de tomar decisión alguna.
8.34 NEGOCIOS: ASPECTOS LEGALES E IMPOSITIVOS.

La forma en que se ha de organizar e inscribir una empresa mercantil o


cualquier otro tipo de negocios, en los Estados Unidos de América, es y será
siempre una jugada estratégica. De esta decisión van a derivar las
responsabilidades legales frente a las autoridades gubernamentales y al
público en general; así como la carga impositiva en relación directa con el
Servicio de Rentas Internas de los Estados Unidos (IRS.)
Se esté considerando la compra de una gran empresa mercantil, un
negocio pequeño, un edificio de vivienda múltiple, un centro comercial, un
parque industrial, un edificio de oficinas, un lote de terreno para desarrollar o
simplemente se esté considerando la compra de una casa unifamiliar para
dedicarla a la renta, el concepto aplica de igual manera. Decidir a la ligera o
sin la ayuda de un profesional con experiencia probada en la materia, podría
acarrearle al comprador serios inconvenientes.
Un abogado especializado en el campo de la organización de empresas
puede encontrar, de acuerdo al perfil y proyección de la empresa que se
inicia, la posición legal más aconsejable y menos expuesta, para registrarla e
inscribirla en los registros y entidades públicas. De esta decisión dependerá la
vulnerabilidad de la institución, en el supuesto caso de enfrentar una
demanda civil.
Un contador, con experiencia en el área de impuestos, puede ofrecer la
orientación necesaria en relación con la política tributaria de la nueva
empresa. Aspectos puramente técnicos, que los contadores conocen y saben
cómo emplear en cada caso y ocasión, pueden salvar inapreciables e
incalculables sumas de dinero, que de otra forma desaparecerían en calidad
de impuestos sobre la ganancia.
Existen varias formas de inscribir una empresa mercantil o una
propiedad de inversión en los Registros Públicos. Veamos a continuación
algunas de ellas:
a) Un sólo dueño.
b) Propiedad común. También conocida como propiedad ordinaria: Dos
o más personas se asocian para comprar, con o sin derecho a herencia.
c) Propiedad matrimonial: El superviviente tiene el derecho de herencia.
d) Sociedad regular colectiva: Grado de responsabilidad ilimitada para
los socios.
e) Sociedad Comandita: Grado de responsabilidad limitada para los
socios.
f) Asociación de inversionistas: Cuando los miembros del grupo suman
más de cien en número.
g) Corporaciones: Gozan de responsabilidades limitadas, flexibilidad de
transferencia de las acciones y continuidad.
Dentro de las corporaciones existen las llamadas corporaciones
regulares “C” y las llamadas corporaciones “S”. Entre la dos existen
diferencias que deciden y afectan, indistintamente, al momento de conducir
un negocio o al tiempo de llenar una declaración de impuestos.
A pesar de ser contador, siempre que considero incursionar en negocios,
consulto a mi contadora y a mi abogado. En mi concepto, el pago por
servicios de asesoramiento profesional nunca ha significado un gasto,
siempre lo he calificado como parte integral de la inversión.
8.35 LA DEPRECIACIÓN.

En la época de declaración de impuestos todos buscamos la forma de


pagar la menor cantidad posible al fisco. Para aquellos que se les hace
imposible encontrar una salida al problema, sólo queda el consuelo de la
protesta; pero aquellos que han buscado asesoría a tiempo, tendrán una salida
airosa, utilizando la depreciación de los bienes inmuebles que explotan.
Quizá, las ventajas que brinda la depreciación de un inmueble, que se
utilice como una propiedad de ingreso, sean poco conocidas y menos
apreciadas por sus propietarios. La inmensa mayoría de aquellos que
invierten en bienes raíces, con fines especulativos, sólo contemplan el ingreso
anual, la amortización del préstamo obtenido (de haberse utilizado esa técnica
financiera), y el posible aumento de valor del inmueble, con el avance del
tiempo. Sin embargo, la depreciación juega un papel importantísimo en el
retorno de una inversión, cuando se realiza un análisis global de la misma.
El valor a depreciar, en una propiedad de ingreso, se logra separando el
valor de la propiedad en dos partes: a) Valor del terreno. b) Valor de la
estructura edificada en el mismo. Generalmente, se le asigna al terreno un
valor de un veinte por ciento del valor total de la propiedad (de no existir
otros indicadores), y se le otorga a las edificaciones o estructuras erigidas en
el mismo el ochenta por ciento restante.
Como el terreno resulta irremplazable, indestructible, inamovible, y va a
estar en el mismo sitio que ha estado mientras exista el planeta, no puede
depreciarse. Por el contrario, el terreno seguirá aumentando su valor con el
transcurso del tiempo. Es por ello que el Servicio de Rentas Internas permite
solamente depreciar el valor del inmueble, basado en lo obsoleta que pueda
resultar su funcionalidad, así como en el desgaste propio de la estructura,
ocasionado por el transcurrir de los años.
Las actuales consideraciones sobre la depreciación, permiten solamente
aplicar la siguiente fórmula, según el tipo de propiedad, de acuerdo a su uso:
a) Propiedades residenciales de alquiler: la suma total de la porción del
valor de la propiedad a depreciar, se dividirá entre veintisiete años y medio
(27.5 años), y el resultado que arroje se depreciará anualmente hasta que se
agote.
b) Propiedades comerciales e industriales: la suma total de la porción
del valor de la propiedad a depreciar, se dividirá entre treinta y nueve años
(39 años), y el resultado de la ecuación se depreciará anualmente hasta que se
agote.
Desde luego, ante los ojos del Servicio de Rentas Internas, la
depreciación resulta en una reducción del valor inicial de la inversión, lo que
la convierte en ganancia, si en algún momento se decide vender la propiedad
y no se utiliza el recurso del “Código 1031” del IRS, que permite diferir el
pago de impuestos, de las ganancias en ventas, a través del intercambio de
propiedades.
Consulte a su contador al respecto, es quien mejor puede informarle.
8.36 COMPRANDO A CIEGAS.

Uno de los grandes retos que enfrenta un agente de bienes raíces, a la


hora de hacer un contrato en una propiedad de inversión, es hacerle
comprender al cliente que la técnica que se emplea al comprar, no es la
misma que la empleada cuando se compra una vivienda personal o un local
desde el cual se han de realizar actividades laborales propias.
Una propiedad de inversión es un negocio y como negocio que es, lo
que debe mirarse, ante todo, es el retorno que el mismo dará en la inversión a
realizar.
Cuando un profesional en bienes raíces, que especialice en inversiones,
escribe un contrato de compra-venta, en el cual se deja libre al vendedor de
toda responsabilidad por las reparaciones que pudiesen presentarse en el
inmueble (as is); pero sujeto a inspecciones, sin siquiera haber visto la
propiedad anteriormente, no expone al comprador ante riesgo alguno de
perder depósitos ni atarse a compromisos futuros. Solamente está aplicando
una técnica agresiva, propia de verdaderos conocedores del arte de negociar
propiedades inmobiliarias.
Esta modalidad o artificio, que dirigirá los destinos de la transacción,
permite acelerar el proceso de oferta en propiedades de alta demanda, así
como agiliza las negociaciones y deja al comprador una mayor libertad y
flexibilidad al momento de tomar decisiones.
El contrato de compra-venta, para propiedades comerciales, contiene los
elementos necesarios para negociar sin temores.
En el mismo existen cláusulas que establecen períodos de inspección,
durante los cuales el comprador tiene la libertad de inspeccionar con
detenimiento la propiedad en su totalidad, así como hacer inspeccionar el
inmueble por inspectores profesionales. Al final, una cláusula deja
establecido que, si el comprador da conocimiento al vendedor, antes de
finalizar el período de inspección, de que decide retirarse del negocio porque
la propiedad no satisface sus requerimientos, los depósitos le serán retornados
al comprador y el contrato de compra-venta se declara terminado, eliminando
cualquier obligación futura, de ambas partes. Si esta cláusula no estuviese
presente, un abogado podría incluirla.
Esta forma de negociar también brinda al comprador la posibilidad de
hacer cualquier tipo de investigación en los registros públicos, referente a la
propiedad. Permite, dentro del período de tiempo de las inspecciones, revisar
las informaciones financieras, que el vendedor debe proveer. Asimismo,
permitirá analizar, con detenimiento, los futuros planes que el municipio y el
condado contemplan para la propiedad y sus alrededores.
Si por el contrario, el contrato de compra-venta se presenta sujeto a que
el vendedor acepte reparar cualquier problema estructural, de plomería, de
techo, de infestación de insectos dañinos o de cualquier otra índole,
relacionado con el inmueble, que las inspecciones, realizadas por
profesionales, arrojen, el comprador se verá prácticamente atado a la voluntad
del vendedor y con muy pocas posibilidades de salirse del contrato, si así lo
desease, sin enfrentar futuros problemas legales.
Negociar una propiedad de inversión es un arte. Es cuestión de
especialización, conocimiento y profesionalismo. Consultar a un abogado y a
un agente de bienes raíces, especializados en inversiones, puede representar
una gran ayuda.
8.37 RAZONES PARA INVERTIR EN BIENES RAICES.

El mundo de los inversionistas es abundante en razones y


justificaciones, que intentan dar validez y apariencia lógica a las decisiones
que a diario toman.
Para un inversionista nada es más importante que quedar bien ante sus
propios ojos y para cumplimentar el requerimiento se mantienen muy bien
informados del acontecer diario acerca de los fenómenos y sucesos que
pueden afectar su cartera de inversiones.
El descubrimiento de una enorme veta de oro, de seguro pone en jaque a
aquellos que especulan en metales preciosos, pues; aunque los trabajos de
explotación estén programados para comenzar en diez años, el hecho en sí, y
las posibles consecuencias económicas del mismo, deben considerarse de
inmediato.
De igual manera, el anuncio del hallazgo e inmediata explotación de una
mina de rubíes, causa conmoción entre aquellos que se dedican a
comercializar piedras preciosas.
Los que invierten en la bolsa, por su parte, no ganan para sustos; pero
siempre existe la posibilidad de recuperación futura ante la pérdida inmediata
y nuevas acciones son compradas y negociadas y nuevas ilusiones emergen a
cada momento; mientras nuevas justificaciones son elaboradas
constantemente con cada especulación realizada.
La otra cara de la moneda representa a quienes invierten su capital en
bienes raíces, haciendo de la propiedad inmobiliaria el elemento básico de sus
carteras de inversiones.
Para estos inversionistas la inversión representa seguridad.
Normalmente la propiedad raíz aumenta de precio, como mínimo, el alza del
costo de la vida anualmente. Si existe inflación, el precio sube con la
inflación. Si los intereses son bajos, el mercado se estimula y las ventas
aumentan. Si los intereses son altos, el mercado de renta se estabiliza aún
más.
Si disminuye el número de permisos, para construcciones nuevas, a los
inversionistas en bienes raíces esta noticia, lejos de perjudicarles, les ayuda,
puesto que tiende a sostener los precios de las propiedades ya existentes, y las
consolida aún más como inversión primaria en el portafolio. Si por el
contrario el número de permisos para construcciones nuevas aumenta, la
señal es de confianza en la economía, por parte del consumidor, y la de un
mercado de sólida demanda.
Estar alerta acerca de los cambios y giros que proyecte, la rama de la
economía en que se invierta, puede representar, sin duda alguna, solidez en
las inversiones.
9 TEMAS LEGALES Y TOPICOS
VARIOS

9.1 VALORIZACION DE PROPIEDADES.

Calcular el valor “aproximado” de una propiedad en el mercado es un


arte. Algunos lo hacen siguiendo la experiencia acumulada a través de los
años y ahí les sale, haciendo un buen negocio hoy y un mal negocio mañana.
Otros, siguen las orientaciones del mercado y las variaciones del mismo.
Compilan datos, ventas, compras, fechas, hacen estudios, revisan los registros
públicos, etc. Estos últimos son los tasadores profesionales certificados de
bienes raíces.
La aparición y actuación de estos profesionales, en el mercado de bienes
raíces, es algo justificado y necesario. Tanto si la transacción depende de un
préstamo proveniente de terceros, como si es una operación en la cual el
mismo vendedor es quien esté ofreciendo el préstamo. La labor del tasador
profesional será la de despejar toda duda existente en cuanto al valor, en el
mercado, en el momento en que se esté efectuando la transacción, facilitando
la opinión experta y confiable que se necesita para cerrar un negocio.
Veamos, a continuación, algunas de las aplicaciones que tiene una
valorización realizada por un profesional certificado.
Si está comprando una propiedad, de contado, una valorización, hecha
por un profesional certificado, es la única forma de saber si realmente usted
está pagando un precio lógico por la propiedad o si el vendedor está
vendiendo la misma por una cantidad por encima de su valor en el mercado,
en el momento que se efectúa la transacción.
Cuando se está financiando una propiedad, a través de una institución
financiera, una valorización certificada, de la propiedad, se hace totalmente
necesaria.
La intervención de terceros, como prestamistas privados, no vinculados
a instituciones financieras, justifica totalmente los servicios de un profesional
que ejecute una valorización, con el objetivo de despejar toda duda que pueda
existir en referencia al valor, en el mercado, de la propiedad que garantiza la
inversión.
Ante divisiones de bienes gananciales producto de herencias, disolución
de compañías o sociedades, liquidación de negocios, disolución de
matrimonios, etc., en las que estén envueltas propiedades raíces, la
valorización de los bienes inmuebles es, casi siempre, necesaria.
Por regla general podemos decir que una propiedad raíz jamás es igual a
otra. Intervienen en esta diferencia desde la posición de la misma con
respecto al sol, hasta la forma en que sus dueños o usuarios la hayan
mantenido. Teniendo en cuenta este importante punto de vista, es que me
atrevo a lanzarles la pregunta: ¿Existe razón alguna para prescindir de los
servicios de un profesional certificado que ejecute una valorización, cuando
se está realizando una transacción de bienes raíces?
9.2 LEVANTAMIENTO TOPOGRAFICO

El levantamiento topográfico de la propiedad, es quizás uno de los


elementos más importantes en una transacción de bienes raíces. Una compra-
venta sólo puede ser un buen negocio, tanto para el comprador como para el
vendedor, si todas las partes están conscientes de qué se está comprando y
qué se está vendiendo.
Pocos son los dueños que realmente conocen la dimensión exacta de sus
terrenos, ni si las cercas que rodean la propiedad están donde deben estar o
no. En casos extremos se han realizado construcciones en terrenos ajenos,
previo acuerdo entre propietarios, sin la obtención de los permisos requeridos
por la ley.
No sólo buscando financiamiento se debe hacer el estudio topográfico
de la propiedad, por un agrimensor o por una compañía acreditada, dedicada
a esos menesteres. Siempre que se realice una transacción de propiedades
inmobiliarias, es conveniente tener el exacto conocimiento de los límites en
que la misma está enclavada, sobre todo para aquel que compra.
Para ilustrar aún mejor esta temática, les ofrezco el siguiente ejemplo:
Fuerte fue la impresión que recibí, cuando un agrimensor amigo me
informó que parte de la propiedad, que considerábamos cerrar al día
siguiente, estaba fabricada en terrenos pertenecientes a una dedicación, que el
Ayuntamiento de la Ciudad había hecho a la Compañía de Electricidad local,
hacía años. La Institución Financiera condicionó el préstamo a la solución del
problema. El comprador aceptó esperar y el vendedor y yo nos dimos a la
tarea de tratar de resolver el asunto.
La propiedad había sido comprada, veinte años atrás, a los dueños
originales, los cuales financiaron la transacción y por lo tanto obviaron hacer
el levantamiento topográfico con el pretexto de ahorrarle unos dólares al
comprador. Eso sí, fueron cuidadosos en ocultar que la adición fabricada, al
fondo de la propiedad, había sido erigida sin los correspondientes permisos y
sin la supervisión de los respectivos inspectores de zonificación.
La solución inmediata era contactar a los dueños originales; pero éstos
habían vendido la hipoteca y desaparecido. En los registros públicos no
existían rastros de que se hubiese adicionado una edificación a la propiedad
existente. Así, la solución única era demoler la estructura erigida sin
permisos, y en un terreno cedido a la Compañía de Electricidad local, por el
Ayuntamiento de la Ciudad.
Como era de suponer, no existía seguro de título; y para evitar
reclamaciones, por parte del nuevo comprador, que le acusaba de negligencia
y falsa información en la venta, el vendedor tuvo que corregir los problemas
que la propiedad confrontaba; así como reducir el precio de venta, de acuerdo
a los pies cuadrado de fabricación que se habían perdido en la reconstrucción
y puesta en código de la propiedad.
MORALEJA: Cuando compre, procure estar bien informado.
9.3 NUESTRO AMIGO EL CONTADOR

El primer consejo que recibí, al arribar a tierras americanas, fue: “Aquí,


en los Estados Unidos de América, lo primero que debes procurarte son los
servicios de un médico, un abogado y un contador; porque aquí hay tres cosas
que son seguras: la muerte, los líos y el pago de impuestos.”…y tenía razón
mi compadre.
Como contador que soy sé de la importancia de los servicios de un
contable para todo aquel que resida en este país; pero quizá donde más se
necesiten y donde menos se utilizan sus servicios profesionales, es en el
campo de las inversiones en bienes raíces.
Siempre que considere hacer una inversión, en bienes raíces, debe
visitar a su contador. Exponiéndole sus recursos financieros podrá obtener
una mejor visión de cómo será su futuro en la empresa que pretende
acometer. Un buen contador tendrá la capacidad de analizar la inversión que
desea hacer; así como calculará, basándose en la información suministrada, el
retorno que puede esperarse de la misma.
El análisis de una inversión es pura matemática. Todo está basado en
cifras. Emociones y consideraciones no figurarán en la ecuación. El retorno
será la clave y fin, y ante el mismo se someterá toda argumentación.
En un mercado tan cambiante, un contador podrá hacer la proyección de
una inversión en bienes raíces, basándose en la información que le suministre
el corredor de bienes inmuebles, en el incremento del costo de la vida, en la
amortización de la hipoteca (de utilizar financiamiento), en la depreciación
acumulada de la propiedad, en el valor futuro del dinero actual y en la
comparación con inversiones, en otras ramas de la economía y las finanzas.
Cualquier transacción en bienes raíces es, en esencia, el resultado de
una inversión. Y si resulta importante para el que compra estar bien
asesorado, que dejaremos para aquel que vende.
El que vende una propiedad raíz, en los Estados Unidos de América,
siempre debe consultar un contador. La ley de impuestos obliga a ello.
Existen estrategias para diferir el pago de impuestos sobre la ganancia.
Su contador le puede explicar las conveniencias de ofrecer financiamiento a
quien le compre y los resultados de no recibir toda la ganancia en el mismo
año fiscal. Asimismo, su contador puede sugerirle transacciones financieras,
formas de venta e intercambio de propiedades u otras estrategias para
reinvertir sus dineros, ahorrar en el pago de impuestos e incrementar su
capital.
De ser posible, procure una reunión con la participación de su contador
y su agente de bienes raíces. El conocimiento en sus respectivos campos y el
profesionalismo de ambos, trabajando en conjunto para usted, pueden evitarle
desembolsos innecesarios y brindarle un mayor desenvolvimiento
económico.
9.4 ASESORAMIENTO LEGAL. ¿UNA NECESIDAD?”

Es frecuente escuchar, de boca de compradores y vendedores en


transacciones de bienes inmuebles, la pregunta: ¿Y para qué necesito un
abogado?
En realidad no existe ley que obligue a contratar los servicios de un
abogado. Es sólo sentido común lo que indica que debe hacerse. Eso sí, es
imprescindible tener la certeza de que quien vaya a representarle sea un
abogado especializado en leyes aplicadas a bienes raíces.
El abogado debe aclarar el estado de las escrituras de la propiedad en
cuestión.
Debe asesorar en el aspecto legal de la operación. Debe verificar la
zonificación y regulaciones que rigen para la parcela en que se halla el
inmueble, con el fin de asegurar que la propiedad raíz es lo deseado por el
comprador y que no está en violación de ley alguna, norma, regla o
disposición establecida.
Cuando existen notas, pagarés, hipotecas o cualquier otro instrumento
financiero, un abogado, especializado en la materia, es necesario para que
analice los términos de la hipoteca y la nota y advierta sobre estrategias no
deseadas que obliguen a cumplimientos de penalidades por pagos anticipados
o cláusulas no acordadas, que impongan la liquidación, total o parcial del
préstamo, en fechas o términos no convenidos. Así como de cualquier
alteración en la estructura de los instrumentos financieros.
Un abogado, especializado en bienes raíces, también incluirá entre sus
deberes el análisis de las pólizas de seguro a seleccionar, con el objetivo de
verificar que las mismas sean las adecuadas para el tipo de inversión
realizada. Asimismo, se encargará de registrar e inscribir los documentos e
instrumentos relacionados con la transacción, en las oficinas y niveles
pertinentes.
En los Estados de California, New Jersey, New York, etc., las
compañías de cierres (Escrow Companies), mantienen dentro de su personal
un abogado que supervisa y es responsable por todas y cada una de las
transacciones que se efectúen en las mismas. Pero ello no quiere decir, que
dicho abogado represente los intereses de compradores o vendedores. Por
regla general estos abogados representan los intereses de las instituciones
financieras que intervienen, en cada negocio, en calidad de prestatarias.
En las transacciones comerciales, sobre todo, la importancia de un
abogado especializado se impone, para garantizar la seguridad y libre disfrute
de la inversión. Resulta vital el recordar que los negocios descansan en las
leyes que los amparan.
Antes de finalizar, quisiera señalar que es una práctica común
condicionar los contratos de compra-venta de bienes raíces, a la aprobación
de un abogado. Esta táctica permite continuar negociando mientras se
garantiza el asesoramiento legal.
9.5 LA IMPORTANCIA DE UN CONTRATO BIEN ESCRITO

En una transacción de Bienes Raíces el contrato que la describe será la


base, guía y destino de la misma. No importa qué se haya dicho ni cuáles
hayan sido los términos acordados si no están reflejados y aceptados, por
escrito, por las partes implicadas.
El contrato condiciona, dirige, obliga, excluye, fuerza y demanda los
términos contenidos en él. De ahí la importancia de un contrato bien escrito.
Un contrato bien escrito debe, ante todo, tener bien claros los nombres
de las partes participantes. El vendedor deberá figurar con el nombre que
inscribió la compra en su momento y el comprador con el nombre, tal cual
quiere, se inscriba la propiedad, en el registro civil, una vez cerrada la
transacción.
La descripción legal de la propiedad es otro aspecto de suma
importancia. La misma define el lugar exacto en que se encuentra situado el
inmueble. La dirección física de la
propiedad raíz debe ser cuidadosamente reflejada. Así como también
debe reflejarse el número de folio conque aparece inscripta la propiedad en el
registro público.
El precio acordado para la transacción debe ser destacado y claramente
escrito; así como los dineros que serán depositados y la institución o persona
que los retendrá y la forma en que los mismos serán mantenidos y aplicados.
Los términos financieros deben explicarse en detalles. Nada debe
quedar entredicho o sobreentendido.
La fecha en que se proyecta cerrar la transacción debe quedar
especificada. Los aspectos técnicos concernientes al cierre, tales como
prorrateos, límite de reparaciones, inspecciones, evidencia de título, gastos,
pólizas de seguro y demás, deben quedar bien aclarados.
Las condiciones en que se compra una propiedad, pueden convertirse en
uno de los elementos más problemáticos en una transacción de bienes
inmuebles, si no han sido especificados claramente los siguientes términos:
a) Quién ha de hacer las inspecciones.
b) Quién pagará por ellas.
c) Quién se responsabilizará con las reparaciones, de ser necesario hacer
alguna.
De vital importancia resulta también que las firmas de todas aquellas
personas envueltas en la transacción aparezcan en el contrato. Así como todo
cambio realizado, en el contrato original de compra-venta, debe estar
debidamente aceptado, fechado y firmado por todos los participantes.
Existen varias formas de contrato para efectuar una transacción de
compra-venta en bienes raíces. Los abogados tienen la suya. Existen las
versiones de las Asociaciones Locales de Agentes de Bienes Raíces y las que
ofrecen las Comisiones de Agentes de Bienes Raíces de los diferente Estados
de la Nación. Todos contratos válidos y efectivos. Ahora bien, recuerde que
contratar los servicios de un abogado, ESPECIALIZADO EN BIENES
RAICES, será siempre una inversión justificada en toda transacción de
propiedades inmuebles y nadie estará más capacitado para analizar, enmendar
o aprobar un contrato que aquel que conoce y sabe interpretar las leyes.
9.6 ZONIFICACION. ASPECTOS A CONSIDERAR.

Cometer un error, al momento de comprar una propiedad raíz, puede


significar la destrucción de una empresa en ciernes o un embrollo legal que
causará pérdidas irreparables de tiempo y dinero. En muchos países de
nuestra América, el concepto de zonificación es algo confuso, ilógico,
incomprensible y hasta impredecible.
En el pueblo en el cual nací, crecí, me casé y viví hasta salir para el
extranjero, era usual encontrarse con una ferretería al lado de una casa de
vivienda unifamiliar. O una escuela colindante a una institución de cultura y
recreo. Un hotel, una tienda de abarrotes, una sastrería, una peluquería, un
bar, una clínica, la consulta de un dentista, las oficinas de un notario público
y hasta un prostíbulo, eran negocios posibles de encontrar en cualquier sitio
práctico para operar los mismos, sin tener en cuenta el vecindario adyacente.
Pero ese entendimiento mutuo que aún existe en la mayoría de nuestros
pueblos, legado quizá de nuestra herencia colonial, no existe en este
moderno, organizado y planificado país al que llamamos “La tierra de las
oportunidades.”
Los Estados Unidos de América es un país donde prima la observación
de las leyes. La zonificación asignada a las parcelas y el uso de la propiedad,
es algo bien definido. Tanto autoridades como vecinos son firmes vigilantes
de cuanto pueda afectar la calidad de vida de una ciudad o de un vecindario.
En mis años como agente de bienes raíces, he podido observar como
compradores poco avisados han hecho adquisiciones que posteriormente no
han servido para el objetivo primario, o han entrado, inmediatamente después
de tomar posesión de las mismas, en conflictos con las leyes, por
desconocimiento pleno de la actividad. Un ejemplo típico lo son las llamadas
casas con apartamentos. O son casas unifamiliares o son casas para dos
familias. La zonificación del lugar es la que decide.
Cuando la compra de una propiedad esté vinculada al desarrollo de una
empresa, lo más importante es comprobar si es posible operar dicha actividad
económica en el sitio escogido. Una visita al Departamento de Zonificación y
Desarrollo Urbano, del Ayuntamiento de la Ciudad en que se encuentre la
propiedad, puede aclarar muchas dudas y evitar muchos contratiempos.
Los oficios de un abogado, especializado en bienes raíces, y los
servicios de un agente de bienes raíces, con experiencia, dedicación y
conocimiento, en el campo de las inversiones, son altamente recomendados al
respecto.
9.7 VARIANTES DE USO EN SOLARES YERMOS

Recibí la pregunta de uno de mis lectores. La misma aparentaba ser


sencilla, de fácil respuesta y de carácter inocente; pero después de consultar
algunas fuentes, bien informadas al respecto, comprendí que el asunto que le
preocupaba tenía varios ángulos de interpretación y varias acepciones.
La pregunta formulada fue la siguiente: “¿Tiene una Asociación de
Propietarios el derecho de hacer una variante de zonificación, en uno de los
lotes del reparto, para darle un uso diferente al originalmente aprobado por la
municipalidad, sin haber sometido el caso a debate, entre los propietarios del
lugar, y haber obtenido el permiso, en asamblea pública, en el ayuntamiento
que le corresponde?”
La respuesta que lógicamente se desprende es: “No. No se puede.” Pero
indagando aún más sobre el caso, logré saber que la supuesta variante de
zonificación, era la construcción de una facilidad deportiva, para el
esparcimiento de los jóvenes de la familia y amistades de los mismos, en lo
que estaba destinado a ser el terreno en que debía ser construida una casa
unifamiliar de no menos de dos mil quinientos pies de construcción, con
doble garaje y estacionamiento circular.
El caso se complicó aún más al saber que la facilidad deportiva, en
cuestión, estaba enclavada en el patio de una casa existente, y que el dueño
del inmueble había comprado el lote adicional para estos fines.
Si bien el lector consideraba que existía una violación del código de
fabricación para el sitio y que la sustitución de una propiedad inmueble por
una facilidad deportiva podría restarle valor a su propiedad, en una venta
futura, no menos cierto es también, que nada impide comprar dos lotes de
terreno, si se tiene el capital, para erigir en uno de ellos una casa de vivienda
y utilizar el otro como patio o sitio de esparcimiento.
Realmente, en este caso, no sé hasta que punto pueda considerarse que
exista una violación del código municipal de construcción o de las leyes,
reglas y regulaciones que establecen Asociación de Propietarios del lugar; si
la facilidad deportiva fue construida con los permisos reglamentarios y pasó
las inspecciones requeridas por el municipio.
Para ampliar la panorámica y acercarse a una conclusión habría que
revisar, cuidadosamente, renglón por renglón, ¿qué establecen?, ¿qué
señalan?, ¿qué exigen?, ¿qué demandan?, ¿qué consienten?, y ¿qué permiten
los artículos que constituyen las leyes de la Asociación de Propietarios? Y
sólo un abogado especializado, es capaz de acometer esa tarea.
En cuanto a la posibilidad de futuras pérdidas, al tiempo de vender la
propiedad, habría que realizar la experiencia primero, para luego emitir un
juicio. En ocasiones, lo que para unos representa un problema, para otros es
una oportunidad. De todas formas, considero que lo mejor sería consultar a
un abogado, que especialice en bienes raíces. Nadie podrá ofrecerle un mejor
consejo.
9.8 REGISTRO TITULAR DE LAS PROPIEDADES

En estos tiempos de “Globalización”, donde las grandes empresas se


fusionan para crear enormes consorcios financieros, en toda la faz del planeta
Tierra; atemorizando, cada día más, a aquellos que consideran inminente la
desaparición de la clase media de la sociedad moderna, existen aún personas
que desafían la lógica, al momento de conducir negocios, y consideran que
porque Nations Bank compró todas las acciones del Bank of América, ellos
pueden hacer lo mismo, en su campo de acción..
No basta sólo con encontrar una propiedad con sentido y comenzar las
negociaciones para su adquisición, más importante aún será la forma en que
se tomará título de la misma.
Anteriormente he hecho referencia a lo importante que resulta tomar
título de una propiedad en forma adecuada. Un error o una mala decisión
pueden acarrear futuras lamentaciones, cuantiosas fugas de capital y aún
peor: posibles problemas legales.
Cuando se toma titulación personal de una propiedad, como dueño
único, debe tenerse en consideración las posibles reclamaciones legales,
contra los bienes colectivos, que podrían devenir de esta decisión. Asimismo,
los aspectos concernientes a los benéficos de herencia deben ser cubiertos de
inmediato.
Si dos o más personas eligen comprar una propiedad en forma colectiva,
existen varias maneras de hacerlo. La más usual es la propiedad matrimonial,
donde el sobreviviente tiene el derecho de herencia. De igual manera se
puede inscribir una propiedad, perteneciente a dos o más personas asociadas
en el título de la misma, con o sin derecho a herencia.
Cuando de negocios de mayor cuantía se trata, existen distintas formas
de tomar título de una propiedad raíz. La sociedad regular colectiva y
también la sociedad comandita. Ambas muy similares, diferenciándose,
mayormente, por el grado de responsabilidad que los socios asumen en las
mismas. Además, cuando los inversores sumen más de cien, la denominación
será Asociación de inversionistas, la cual cuenta con reglas definidas al
efecto.
Las corporaciones, sin embargo, por su flexibilidad y la limitada
responsabilidad ante reclamaciones de terceros, se han convertido,
prácticamente, en la forma más usada, hoy por hoy, para tomar título de una
propiedad raíz. A tal extremo, que en días pasados hube de atender a un
cliente que pretendía comprar una propiedad, asumiendo las acciones de la
corporación existente. Y no es que sea ilegal o imposible de hacer; pero es
bien arriesgado. Téngase en consideración que cuando se compra una
corporación no sólo son sus acciones las que se adquieren, también formarán
parte del paquete sus deudas, sus responsabilidades financieras y legales, así
como sus responsabilidades de impuestos, ante el Servicio de Rentas
Internas; estén inscriptas en el momento del traspaso de título o en proceso de
inscribirse. Especial cuidado debe tenerse con las corporaciones registradas
“No lucrativas” o “Non Profit”; por las reglas excepcionales que las rigen y
las leyes de impuestos que las gobiernan.
Cuando vaya a tomar título de una propiedad raíz exíjale a su abogado
que le explique, en detalles, los perjuicios y benéficos de la acción que él le
aconseja tomar. De no sentirse satisfecho consulte a un contador que
especialice en impuestos, en propiedades inmobiliarias. Recuerde el refrán:
“es mejor un por si acaso..., que un quien lo hubiese sabido.”
9.9 REGISTRO PUBLICO DE PROPIEDADES.

En mi experiencia, como agente de bienes raíces, consideraba haberlo


visto todo. He visto edificaciones ilegales. He comprobado adiciones ilícitas.
Hasta he sido contactado por una institución financiera, para corroborar la
existencia de un edificio inexistente, y al cual le estaban tramitando una
hipoteca; pero jamás pude imaginar que existiesen diferencias entre los
registros públicos del Condado y las municipalidades, respecto a propiedades
inmobiliarias.
Como ejemplo les comentaré de un edificio que, en los registros
públicos del Condado, en que basan su trabajo abogado, agentes
inmobiliarios, tasadores, inspectores, etc., reflejaba ser un complejo de seis
apartamentos y en los documentos de la municipalidad correspondiente,
estaba asentado como una propiedad de cinco unidades.
El edificio en cuestión es de fabricación perfecta. Bien distribuido.
Sólido. Con equipos modernos de refrigeración y aire acondicionado.
Estacionamiento apropiado.
Bien iluminado. Techo en perfectas condiciones. Pisos de terrazo.
Cocinas bien equipadas. Instalaciones sanitarias adecuadas, en fin, una joyita
para ser disfrutada por seis familias; pero en los planos de fabricación,
archivados en los registros municipales de la Ciudad, sólo aparecen cinco
unidades, aunque los registros del Condado digan que son seis las unidades
existentes.
Desde luego, la confusión puede justificarse si tomásemos en
consideración que el edificio cuenta con los pies de fabricación originales,
que desde que fue inaugurado viven en él seis familias y que las únicas
alteraciones estructurales existentes, en relación con los planos sometidos por
el constructor original, son: una división interior de menos de dos pies de
ancho, que cierra el acceso a un pasillo y una puerta de salida al exterior,
ambas alteraciones en la misma unidad.
A simple vista no existen problemas; pero para los efectos legales del
caso si los hay.
En realidad no es asunto grave ni de difícil solución; pero puede
acarrear inconvenientes no calculados al momento de realizar una venta, si es
que saliese a la luz pública la diferencia de unidades.
Los agentes de bienes raíces, por ejemplo, basan sus ventas en la
información obtenida de los registros públicos del Condado y en las
condiciones físicas de la propiedad. Los tasadores, pues siguen la misma
pauta. Los abogados que representan a los compradores no precisan más
información que la antes expresada, y las compañías aseguradoras de títulos
de propiedades inmobiliarias confían en el trabajo de tasadores y abogados
para emitir sus pólizas. En pocas palabras, que una propiedad como la antes
mencionada puede pasar de dueños, en infinidad de ocasiones, y continuar
funcionando como lo venía haciendo, a menos que un hecho fortuito atraiga
la atención de un inspector de zonificación y se inicie una investigación
minuciosa del caso.
Esta columna pretende servir de alerta a posibles compradores, para que
comprueben o soliciten la comprobación, en los registros municipales, de la
certeza de la información que arrojan los registros de los Condados, respecto
a futuras propiedades que pretendan adquirir.
9.10 ESPECIALISTA A SU ESPECIALIZACION

La distribución del trabajo es uno de los elementos que sostiene,


conduce e impulsa la sociedad capitalista. Baste decir que gracias a la forma
organizada, calificada y eficaz conque los personas realizan sus labores, el
capital fluye, se multiplica y se reinvierte a una velocidad extraordinaria.
En una sociedad capitalista avanzada, existen especialistas para toda
modalidad y rama de la economía. Así pues, podemos encontrar desde los
más simples obreros hasta los más calificados técnicos, divididos en
especializaciones, en cualquier rama de la industria o los servicios en que
investiguemos.
En la industria de la construcción, por citar un ejemplo, podemos
encontrarnos con ingenieros y maestros de obras especializados, cada uno de
ellos, en una rama diferente de la industria. De esta forma podemos
tropezarnos, en una misma obra, con ingenieros electricistas, ingenieros
estructurales, ingenieros de comunicación, ingenieros industriales, etc. De la
misma forma encontramos maestros de obras de las más variadas
especializaciones
Los obreros de la construcción tampoco escapan a la especialización.
Conozco especialistas en cimientos. Especialistas en levantamiento de
estructura. Especialistas en divisiones interiores. Especialistas en remate de
interiores. Especialistas en remate de exteriores. Especialistas en pintura.
Especialistas en techos, etc. Y no es que entre ellos no puedan intercambiarse
los trabajos, el meollo del asunto radica en que cada cual realice la tarea para
la cual esté más diestramente capacitado. Esta forma de trabajo trae como
resultado una mejor productividad, una mejor calidad y un mejor acabado del
producto.
A diferencia del personal que construye y crea un valor, el personal que
comercializa y dispone del producto terminado tiende a exagerar sus
funciones y en ocasiones invade terrenos que no le corresponde.
Exponiéndose, innecesariamente, a demandas civiles.
La función de un agente de bienes raíces, por ejemplo, está limitada, por
ley, a la búsqueda de la propiedad que le ha sido requerida, o a encontrar a la
persona deseosa, capacitada y dispuesta a comprar o vender una propiedad, y
a la negociación de contratos. Por lo tanto, no puede dar consejos legales a
sus clientes. En cuanto a valorizar una propiedad, sólo puede ofrecer su
apreciación individual basada en la experiencia de mercado; puesto que
solamente un tasador licenciado está autorizado para determinar el valor real
de un inmueble.
La función de un banquero o de un financista consiste, únicamente, en
procurar un préstamo que haga posible comprar la propiedad elegida. Toda
otra intervención sobra.
Los abogados, por su parte, deben limitarse a lo mejor que saben hacer
y para lo que se les contrata: ofrecer asesoramiento legal y viabilizar el cierre
de la transacción.
Concluyendo puedo sugerirles que, solamente valore opiniones de
aquellos que estén capacitados para darlas. No existe nada más dañino, en el
mundo de los negocios, que darle crédito a una opinión desacertada.
9.11 APROVECHADOS E ILUSOS.

El dinero se ha convertido, con el devenir de los años, la implantación


de la banca y el desarrollo del comercio universal, en el elemento principal de
cambio existente. Con dinero se compra desde productos hasta servicios, y es
precisamente en la compra de servicios donde muchos estafadores buscan
apoderarse del dinero de los cándidos y los incautos.
En los Estados Unidos de América, donde la mayoría de las actividades
profesionales están reguladas, y se exige a quienes las practican amplios
conocimientos en las mismas y hasta la obtención de licencias que, en la gran
mayoría de las ocasiones, requieren cursos específicos de capacitación para
obtenerlas, abundan los timadores e impostores.
Las leyes que regulan las diferentes industrias y la prestación de ciertos
servicios, no son producto del capricho de unos cuantos que quieren dificultar
o encarecer la obtención de los mismos. Todo está cuidadosamente elaborado
para proteger al consumidor, debido a la complejidad, peligros y
consecuencias que encierra el ponerse en manos de personas inescrupulosas o
carentes del conocimiento necesario.
En la compra-venta de bienes inmuebles, por ejemplo, se han detectado
irregularidades en la actuación de supuestos agentes de bienes raíces. Estos
individuos que, haciéndose pasar por profesionales acreditados en la
industria, se acercan a personas necesitadas de vender con urgencia,
ofreciéndoles sus servicios por una bagatela.
Los efectos causados, por la actividad de estos inescrupulosos
elementos, fueron desastrosos para aquellos que utilizaron sus servicios.
Propiedades perdidas, demandas judiciales, historias de crédito dañadas,
destrucciones de inmuebles, familias arruinadas, entre otros, son los
resultados obtenidos por aquellos que, al pecar de cándidos, confiaron sus
futuros a personas incompetentes y no acreditadas.
Buscando la defensa del consumidor, la industria de bienes raíces es una
de las más reguladas en los Estados Unidos de América. No basta el deseo, la
buena intención, la autosuficiencia o la estima personal de alguien, para
realizar, propiamente, una transacción de bienes raíces. Existen muchas
ordenanzas, leyes y regulaciones que hay que conocer y considerar cuando se
intenta ayudar a alguien a comprar, vender o rentar una vivienda. No basta
con satisfacer las necesidades del consumidor. Se hace necesario además,
cumplimentar con las disposiciones legales establecidas al efecto.
Cuando necesite utilizar los servicios de un agente de bienes raíces
asegúrese que está contratando un profesional. Solicite ver la licencia que le
acredita como tal. Verifique, personalmente de ser posible, su afiliación con
la oficina para la cual trabaja. Pídale referencias y tómese el tiempo para
comprobarlas. En otras palabras, convénzase de que está trabajando con un
profesional con licencia activa. Piense que su propiedad es parte de su vida, y
ninguna persona cuerda entregaría parte de su vida al primer extraño que
toque a su puerta.
9.12 LA DISTRIBUCION DEL CAPITAL.

Según un artículo que leí hace años, el capital pasivo debe distribuirse
de la siguiente forma:
a) Acciones en la Bolsa de valores. Fondos Mutuos. Bonos
Gubernamentales.
b) Metales y piedras preciosas.
c) Capital efectivo.
d) Inversiones en bienes raíces.
Es cierto que esta distribución garantiza solidez; pero encierra el riesgo
de estancar el crecimiento del capital, de no aplicase en las correctas
proporciones. Veamos los aspectos más destacados de cada uno de estos
elementos.
INVERSIONES EN LA BOLSA DE VALORES.
La constante fluctuación de la Bolsa de Valores conlleva al análisis
diario de la actividad financiera nacional e internacional. Requiere, además,
entrenamiento y asesoramiento especializado de forma constante. También
hace dependiente a la mayoría de los inversionistas, a pesar de la revolución
cibernética, de los conocimientos, destreza, orientación y honradez del
corredor que representa la cuenta.
En la Bolsa de Valores las pérdidas y ganancias de capital son la razón
misma de su existencia y sólo aquellas personas conocedoras y dedicadas al
giro bursátil llevan las de ganar. La ventaja y conveniencia principal de
invertir en la Bolsa de Valores es la liquidez de las acciones.
INVERSIONES EN METALES Y PIEDRAS PRECIOSAS.
Cuando se contempla la inversión de capital en oro, plata y piedras
preciosas, el concepto sólo aplica al valor intrínseco de estos elementos. La
labor de orfebrería, montaje y mercadeo, aportada por el hombre, carece de
valor para los fines especulativos.
El valor de los metales y piedras preciosas es regularmente estable. Los
cambios, en la cotización, son predecibles. Aunque es recomendable seguir
las altas y bajas del mercado muy de cerca. Debido a su liquidez resulta un
elemento imprescindible en la cartera de un inversionista.
CAPITAL EFECTIVO.
La tenencia de capital efectivo, a la mano, o en cuentas bancarias de
fácil acceso, aparte de ser recomendable, es una necesidad, aún hoy día, en
medio de la revolución del dinero plástico. La desventaja que presenta, aparte
de su seguridad, es la constante pérdida de valor que sufre el dinero cuando
no está invertido, y el bajo interés que ofrecen las instituciones bancarias en
sus instrumentos de inversión.
INVERSIONES EN BIENES RAICES.
Una inversión en bienes raíces bien realizada, conlleva poco riesgo. La
actividad es fácil de aprender y ejecutar y ofrece participación directa en su
administración y desarrollo. Además de representar una gran ventaja a la hora
de hacer la declaración de impuestos, no resulta difícil incrementar la
inversión inicial, debido al constante aumento de valor de la propiedad raíz.
Por ser considerada una inversión a largo plazo, su liquidez no es inmediata;
aunque por su solidez y seguridad representa una inversión principal en la
cartera de todo buen inversionista.
9.13. LA RESPONSABILIDAD DE LOS PROPIETARIOS I

El pasado lunes me levanté más temprano de lo acostumbrado. Eché a


andar la cafetera. Preparé el “coctel” de jugos conque suelo tragar mis
vitaminas diarias, puse unas rebanadas de pan en la tostadora y cuando estaba
colocando el mantel y las servilletas para sentarme a desayunar sonó el
teléfono.
“¿Cómo que no hay cierre hoy?, fue mi respuesta. ¿Que la propiedad
está llena de jaulas donde crían pollos? ¿Y cuál es el problema?, pregunté.
¡Uff…! Si, ya sé, agregué. Si, yo entiendo, dije. Sí… la ley del último
responsable”
Así comenzó el día en que unas cuantas aves de corral impidieron el
cierre de una transacción y un gallo arruinó mi hazaña surrealista de
madrugar.
Normalmente, poco antes del traspaso final de título, comúnmente
conocido por cierre de la transacción en una propiedad inmobiliaria, la
persona que compra o su representante legal realiza una inspección visual de
la misma con el objetivo de asegurarse que todo se mantenga como en el
momento en que se acordó el negocio. Eso precisamente hizo el comprador
de la propiedad; pero cual no fue su sorpresa al ver un hermoso gallo
jerezano pasearse orondo por el patio mientras era seguido por su séquito de
gallinas y admirado por más de una docena de polluelos.
Si todo hubiese terminado ahí, pues todo hubiese ido de maravillas; pero
no fue así. A espaldas del comprador estaba un inspector de la ciudad que
respondía a un llamado de los vecinos acerca de aquella inusitada cría de
pollos en una zona residencial.
No valieron explicaciones ni solicitudes de entendimiento, hechas por el
comprador, que el inspector entendiese ni estuviese dispuesto a acceder ellas.
Lo cierto fue que reportó la propiedad en violación del código de zona para el
área y así se lo hizo saber al comprador, el cual no demoró en informárselo a
su abogado, quien a su vez me informó el problema legal al cual nos
enfrentábamos.
Cuando visitamos la propiedad el vendedor y yo, nos encontramos que
en el patio había varias jaulas para criar pollos con no menos de cincuenta
polluelos. Todo ello perteneciente al inquilino de la propiedad; pero, ni el
inquilino estaba dispuesto a eliminar sus pollos de inmediato, ni el
propietario podía eliminarlos por su cuenta, pues eran propiedad personal del
inquilino.
Por su parte el abogado del comprador había aconsejado no cerrar el
negocio hasta tanto las aves no hubiesen sido removidas y la violación no
existiese en el lugar, para así evitarle futuros problemas legales a su cliente.
Lo que muy pocas personas conocen es que el último responsable legal,
ante cualquier problema que acontezca en una propiedad inmobiliaria, es el
dueño de la misma. Es por ello tan importante establecer reglas, normas y
regulaciones escritas y obtener la firma de los inquilinos, en señal de
aceptación o de conocimiento de las mismas, cuando éstas le son entregadas.
9.14. LA RESPONSABILIDAD DE LOS PROPIETARIOS II

La columna pasada causó revuelo, y no precisamente porque en ella


comenté el caso de la suspensión de un cierre producto de la presencia de
unas aves de corral en la propiedad en cuestión, si no, porque muchos
propietarios me han contactado para preguntarme hasta dónde son
responsables por las actividades y actitudes de sus inquilinos.
Interesado en dar una respuesta lo más acertada posible, aún teniendo en
consideración que el concepto de ley angloamericano es interpretativo y que
contempla la experiencia de todo caso anterior que se relacione directamente
con el que se juzga, hube de consultar a un abogado amigo.
Según él, el asunto es bien sencillo: “Si se puede comprobar que el
dueño de la propiedad tenía conocimiento previo de la violación, se puede
incluir al mismo en el caso como parte responsable de los hechos ocurridos.
En otras palabras, se le puede acusar de negligencia culposa”
Veamos un ejemplo: El perro de un inquilino muerde a un visitante en
la propiedad que usted le tiene alquilada. Producto de la mordedura se
originan gastos médicos en el proceso de atención de la víctima y gastos
veterinarios relacionados con la investigación veterinaria al animal agresor.
Contando con la suerte, digamos que el incidente no tuvo causas mayores y
que el animalito no estaba contagiado con enfermedad alguna y que cada cual
regresó para su respectiva vivienda ese mismo día.
Hasta ahí todo marcha de maravillas; pero ¿que ocurriría si ni agresor ni
agredido están dispuestos a pagar los gastos ocasionados? Pues si son gastos
de consideración lo más seguro es que los abogados de quienes demandan el
pago de sus servicios enfilen sus cañones contra el dueño de la propiedad.
Si por desgracia el daño ocasionado por el ataque canino tiene
consecuencias mayores, pues entonces y con todo seguridad los abogados del
lesionado implicarán al dueño de la propiedad en la reclamación civil.
Lo realmente importante es no dar lugar a estas situaciones, pues luego
resulta bastante difícil probar el desconocimiento de la existencia del animal,
cuando se supone que los propietarios o sus representantes visiten sus
propiedades regularmente, cuando menos una vez al mes, al momento de
efectuar el cobro de la renta.
Una medida que ayuda a conservar el control en la propiedad, es la
existencia de normas y regulaciones, de estricto cumplimiento, las cuales
deben ser observadas por los inquilinos y deben estar reflejas en el contrato
de arrendamiento o en un documento adjunto al mismo.
Considere que la presencia de un orden, por deficiente que éste sea, es
preferible a la carencia del mismo.
9.15. LA RESPONSABILIDAD DE LOS PROPIETARIOS III

Comentemos el caso de un inquilino que a su vez subalquila a un


operador de lavados de autos (car wash), un espacio para que éste condujese
sus actividades en el estacionamiento correspondiente a la propiedad, sin la
debida autorización ni el conocimiento del hecho por el propietario del
inmueble.
El lavado de autos funcionaba en el estacionamiento del negocio. El
agua que se consumía en la labor era proporcionada por el dueño del negocio
que tenía el contrato de renta y provenía de una cañería situada en la parte
posterior del edificio, motivo por el cual se extendía una manguera desde el
grifo, del cual se tomaba el agua, hasta el sitio de trabajo al otro lado del
estacionamiento. La manguera, negra para colmo de males, se confundía
fácilmente con el asfalto con que está pavimentado el estacionamiento.
Con las condiciones preparadas pues fue fácil que pasara una señora,
ensimismada en sus asuntos, tropezara con la manguera prácticamente
invisible y se fracturara unas cuantas costillas, un brazo, una rodilla y se diese
un porrazo enorme en la cabeza, quedando inhabilitada por varios meses
como resultado del accidente.
Con el caso encima de su buró lo primero que hizo el abogado fue
buscar la responsabilidad del propietario del inmueble, puesto que el
inquilino oficial y dueño del negocio responsable por el accidente (ya que le
había subalquilado al fregador de autos), era una corporación que
desapareció, como por arte de magia, de la noche a la mañana sin dejar
huellas, presumiblemente eludiendo la demanda que sabía le vendría encima.
Si el dueño hubiese vivido fuera de la ciudad y no hubiese tenido un
representante local que velase por sus intereses, y recibiese los pagos a vuelta
de correos y pudiese probar que hacía más de tres meses que no visitaba su
propiedad ni tenía informes de la existencia del lavadero de autos en el
estacionamiento y pudiese demostrar, además, que no tenía conocimiento ni
había autorizado el funcionamiento del mismo, pues no hubiese tenido
problemas; pero sucede que el propietario del edifico vive en la ciudad y
cuenta con un encargado que visita mensualmente a los inquilinos para
cobrarles el alquiler, por lo tanto el dueño debía tener conocimiento de la
existencia del lavadero de autos y por consecuencia debía haber evitado que
en su propiedad operase una actividad que pudiese causar lesiones a terceros.
Cargo a enfrentar: Negligencia culposa con daño a terceros.
9.16. HISTORIA DE UN INTENTO DE FRAUDE.

Un amigo me contactó la pasada semana con el fin de saber si era legal


retractarse de una transacción, luego de haber firmando un contrato de venta
en una propiedad inmobiliaria.
Mi amigo me explicó que él había entregado el apartamento en el cual
vivía con su familia en días pasados y se había ido a vivir con una hija
mientras esperaba el cierre de la nueva propiedad, el cual debía realizarse de
inmediato; pero que el futuro era incierto, puesto que la vendedora no
reconocía haber firmado contrato alguno y se negaba a proceder al cierre de
las negociaciones.
Para colmo de males mi amigo había cometido el error de no haber
buscado asesoría legal para la compra, o sea, no contaba con los servicios de
un abogado especializado en la materia; y para empeorar el cuadro la
transacción se estaba realizando sin la ayuda de agentes o corredores de
bienes raíces, o sea, que comprador y vendedor habían negociado el precio y
habían procedido a firmar un formulario de contrato, contando solamente con
la ayuda de un familiar de la propietaria del inmueble que conocía a ambos y
que había actuado como intermediario y además hubo de recoger el depósito
inicial de cinco mil dólares.
Le dije a mi amigo tantas cosas en un momento, que después me
disculpé apenado por mi franqueza; pero qué otra cosa podía haber hecho yo
ante un amigo que, conociendo de mi existencia, se veía envuelto en
semejante situación.
Luego de revisar los registros públicos y de alguna insistencia logré que
la dueña de la propiedad en cuestión me recibiera. La señora, una persona con
mucha educación, se mostraba sorprendida. Me aseguró que ella no había
firmado contrato alguno y que nunca había considerado la venta de esa
propiedad en particular.
Le mostré el contrato, en el cual aparecía una firma encima de su
nombre y se quedó estupefacta. Estuvo unos segundos muda por la sorpresa.
Me aseguró que ella no lo había firmado y que alguien había imitado su
firma. Inmediatamente llamé a mi amigo y le pedí que nos acompañara en la
reunión. Para mi sorpresa ni se conocían ni se habían visto jamás ni habían
conversado nunca. ¿Entonces quién había firmado el contrato?
Para concluir esta historia les diré que mi amigo accedió a pagar algo
más de lo que decía el contrato original para que la señora accediese a
venderle la propiedad, y qué la señora decidió vender la propiedad para evitar
que una “muy querida sobrina” fuera acusada de fraude. Al final, dos
abogados amigos me ayudaron a cerrar felizmente la transacción.
Moraleja: Quien busca ayuda profesional confronta menos problemas.
9.17. CONSIDERACIONES SOBRE EL INCUMPLIMIENTO DE
CONTRATOS.

En repetidas ocasiones he hecho énfasis en la importancia de un


contrato bien escrito en toda transacción de bienes raíces. El contrato es la
espina dorsal del negocio. El mismo regula, demanda, dispone, cancela, rige
y controla toda actividad en el negocio y debe ser respetado siempre que no
queramos vernos envueltos en problemas legales.
Pues bien, un lector me escribe haciéndome la siguiente consulta: “¿Qué
consecuencias puede traerme si me niego a cerrar la venta de un condominio
de mi propiedad, el cual tengo bajo contrato desde hace tres meses?”
Ante todo le aconsejé ir a ver a un abogado, especializado en bienes
raíces, a la mayor brevedad posible.
El asunto es muy sencillo: UN CONTRATO SE RESPETA.
Cierto es que ocasionalmente se producen situaciones que convierten las
ventajas de una venta de propiedades inmobiliarias en una operación
financiera desventajosa y poco agradable de recordar; pero ni siquiera las
desventajas o los imprevistos eximen a las partes de realizar el cierre de las
negociaciones.
Últimamente y debido al comportamiento alcista del mercado
inmobiliario, es frecuente ver que una propiedad aumente de valor durante el
período de tiempo que transcurre de la venta del inmueble al traspaso de
título o cierre del mismo; pero eso no implica que el vendedor pueda vender a
mayor precio que el ya establecido o que pueda retirarse del negocio por no
considerarlo atractivo. Los términos establecidos en el contrato de compra-
venta deben ser respetados y cumplidos, de forma tal de que el
incumplimiento de los mismos puede traer implicaciones legales de
envergadura.
Situaciones como éstas son vistas con frecuencia en las ventas
realizadas sin la intervención de los servicios de un agente corredor de bienes
raíces. Y está muy bien el querer ahorrarse unos dólares si se es capaz de
prescindir de los servicios de un profesional; pero de ahí a querer pasarse de
listo hay una distancia considerable.
Para evitar futuras sorpresas que pudiesen resultar poco agradables e
imposibles de rectificar, lo primero que yo recomiendo es que se contemple
la contratación de un agente de bienes raíces para que se encargue de la venta
del inmueble. El mismo podrá calcular un precio justo para la propiedad que
se quiera mercadear. De lo contrario haga realizar una tasación profesional
del inmueble antes de ponerlo a la venta y contacte a un abogado que le
ayude con la parte legal y la interpretación de contratos.
¡Ah!, y recuerde que éste es un país de leyes y que ante todo UN
CONTRATO SE RESPETA.

ÍNDICE
PRÓLOGO.
SOBRE EL AUTOR DE ESTE LIBRO.

NOTA DEL AUTOR.


1 COMPRANDO PROPIEDADES
1.1 COMPRANDO PROPIEDADES.
1.2 RAZONES PARA COMPRAR UNA VIVIENDA.
1.3 ASPECTOS A CONSIDERAR AL MOMENTO DE COMPRAR VIVIENDA.

1.4 AHORROS Y AUMENTO DE PRECIOS.


1.5 CONSIDERACIONES SOBRE EL CAPITAL INICIAL.
1.6 RENTA CON OPCION A COMPRA
1.7 RIESGOS Y AHORRO.
1.8 COMPRANDO SIN AYUDA
1.9 CUANTO SE NECESITA PARA COMPRAR UNA CASA
1.10 ADICIONAR O COMPRAR.
1.11 LA JARDINERIA Y SU PROPIEDAD.
1.12 DESARROLLO DE URBANIZACIONES PRIVADAS.
1.13 PROPIEDADES DE RECREACIÓN.

1.14 RECONSTRUCCION: UNA NUEVA INDUSTRIA.


1.15REMODELANDO Y CAPITALIZANDO
1.16 EN BUSCA DEL ESPACIO NECESARIO.
1.17 CREANDO UN CAPITAL EN INVERSIONES.
2 VENDIENDO PROPIEDADES
2.1 PREPARANDOSE PARA VENDER
2.2 LA PSICOLOGIA Y LA VENTA.
2.3 CONSIDERACIONES AL MOMENTO DE VENDER
2.4 DECLARACIONES SOBRE LA PROPIEDAD RAIZ.
2.5 PRECIO DE MERCADO Y PRECIO DESEADO.

2.6 DIFERENCIAS ENTRE VALOR Y PRECIO.


2.7 MEJORAS Y PRECIO DE VENTA.
2.8 CONSTRUCCIONES ILEGALES.
2.9 ARRENDAMIENTO CON OPCION A COMPRA.
2.10 LA MORAL EN VENTAS DE EDIFICIOS MULTIFAMILIARES.

2.11 ¡ALERTA CON LA IMPROVISACION!


3 ALQUILANDO PROPIEDADES
3.1 CUANDO QUERER NO SIEMPRE ES PODER.
3.2 “RESPONSABILIDAD EN LA RENTA”.
3.3 PAGO POR DESPERFECTOS Y ROTURAS EN PROPIEDADES ARRENDADAS.
3.4 TECNICISMOS EN ARRENDAMIENTO.
3.5 CLAUSULAS A CONSIDERAR EN ARRENDAMIENTOS.
3.6 LA RENTA Y LAS DEDUCCIONES DE IMPUESTOS.
3.7 “SECCION 8”. UNA ALTERNATIVA.
3.8 DESALOJO Y PROCEDIMIENTOS.

3.9 CÓMO CALIFICAR A UN INQUILINIO


3.10 EL ARTE DE ADMINISTRAR PROPIEDADES
3.11REGULACIONES Y ADMINISTRACION.
4 LOS BIENES RAICES Y LAS FINANZAS
4.1 FINANZAS EN BIENES RAICES.
4.2 DOCUMENTACION REQUERIDA EN PRESTAMOS RESIDENCIALES
4.3 ELEMENTOS BASICOS EN HIPOTECAS
4.4 EL FINANCIAMIENTO Y SUS COSTOS.
4.5 SOLICITUDES DE CREDITO.
4.6 GASTOS DE CIERRE.

4.7 FINANCIANDO “FHA”


4.8 CONSIDERACIONES AL TIEMPO DE REFINANCIAR.
4.9 COMPRAR DE CONTADO O FINANCIAR.
4.10 ANALISIS FINANCIERO.
4.11 FINANCIAMIENTO EN INVERSIONES

4.12 EVALUANDO TERMINOS DE FINANCIAMIENTO


4.13 FINANCIANDO INVERSIONES
4.14 LA INFLUENCIA DE LA TASA DE INTERES EN LA GANANCIA.
4.15 COMO AFECTA A LOS PRECIOS LA TASA DE INTERES HIPOTECARIO.
4.16 ASUMIENDO HIPOTECAS.
4.17 FINANCIAMIENTO EN NEGOCIOS.
4.18 VENTAJAS AL LIQUIDAR UNA HIPOTECA
4.19 CUANDO EL DUEÑO FINANCIA
5 LOS SEGUROS EN BIENES RAICES
5.1 SEGUROS EN PROPIEDADES INMOBILIARIAS.

5.2 HABLANDO DE SEGUROS.


5.3 EL SEGURO A LA HIPOTECA.
5.4 EL SEGURO DE TITULO
5.5 EL SEGURO DE TITULO EN REFINANCIAMIENTOS.
5.6 SEGUROS PARA INQUILINOS
5.7 ¿ESTA SU PROPIEDAD BIEN ASEGURADA?
6 LOS IMPUESTOS Y LOS BIENES RFAICES
6.1 ¿LE AGRADARIA PAGAR MENOS IMPUESTOS?
6.2 VENTA DE PROPIEDADES E IMPUESTOS
6.3 GANANCIAS E IMPUESTOS EN VENTAS.

6.4 INVERSIONES, GANANCIAS E IMPUESTOS.


6.5 “COMO DIFERIR EL PAGO DE IMPUESTOS EN LA GANANCIA”.
6.6 “CODIGO 1031 DEL IRS”.
6.7 BENEFICIO DE IMPUESTOS PARA PROPIETARIOS DE VIVENDAS.
6.8 CONTESTANDO A UN LECTOR

7 LAS ASOCIACIONES Y COLECTIVOS DE VIVIENDAS


7.1 ASOCIACIONES DE PROPIETARIOS.
7.2 ANEXIONES DE LAS ASOCIACIONES DE CONDOMINIOS
7.3 ADICIONES ILEGALES EN COLECTIVOS DE VIVIENDAS
7.4 ADICIONES ILEGALES EN COLECTIVOS DE VIVIENDAS II
7.5 DEMANDAS LEGALES EN COLECTIVOS DE VIVIENDAS
7.6 COMUNIDADES PARA PERSONAS DE LA TERCERA EDAD.
8 INVERSIONES EN BIENES RAICES
8.1 “ASEGURE SU CAPITAL.”
8.2 LA VIVIENDA COMO INVERSIÓN.

8.3 PROPIEDADES DE INVERSIÓN.


8.4 EL INVERSIONISTA QUE COMIENZA.
8.5 EN BUSCA DE OPORTUNIDADES
8.6 ASOCIACIONES DE INVERSIONISTAS.
8.7 EL RETORNO EN LA INVERSION.
8.8 CONOCIMIENTO DE LA INVERSION.
8.9 PLANIFICANDO INVERSIONES.
8.10 INTENCIÓN DE UNA INVERSIÓN.
8.11 COMO CONTEMPLAR UNA INVERSION
8.12 EVALUANDO UNA INVERSIÓN.

8.13 DIMENSIONES EN LA INVERSION.


8.14 PERFILES EN INVERSIONES INMOBILIARIAS.
8.15 CREANDO UNA CARTERA DE INVERSIONES.
8.16 CONSIDERACIONES AL TIEMPO DE ORGANIZAR UNA EMPRESA.
8.17 CONSIDERACIONES AL TIEMPO DE ORGANIZAR UNA EMPRESA. II

8.18 IMPORTANCIA DEL VECINDARIO EN LA INVERSION.


8.19 IMPORTANCIA DEL VECINDARIO EN LA INVERSION. II
8.20 LA IMPORTANCIA DEL VECINDARIO EN LA INVERSION. III
8.21 INVERSIONES EN PROPIEDADES NO RESIDENCIALES
8.22 EDIFICIOS DE VIVIENDA MULTIPLE I
8.23 EDIFICIOS DE VIVIENDA MULTIPLE (II)
8.24 EDIFICIOS DE OFICINAS COMO INVERSION.
8.25 INVERSIONES EN CENTROS COMERCIALES
8.26 INVERSIONES EN CENTROS INDUSTRIALES.
8.27 INVERSIONES EN PROPIEDADES INDEPENDIENTES

8.28 CENTROS DE ALOJAMIENTO COMO INVERSIÓN.


8.29 INVERSIONES EN TIERRAS
8.30 COMPRANDO PARA REPARAR.
8.31 COMPRANDO NEGOCIOS.
8.32VALORIZACIÓN DE NEGOCIOS. (1RA. PARTE.)
8.33 VALORIZACIÓN DE NEGOCIOS. (FINAL.)
8.34 NEGOCIOS: ASPECTOS LEGALES E IMPOSITIVOS.
8.35 LA DEPRECIACIÓN.
8.36 COMPRANDO A CIEGAS.
8.37 RAZONES PARA INVERTIR EN BIENES RAICES.

9 TEMAS LEGALES Y TOPICOS VARIOS


9.1 VALORIZACION DE PROPIEDADES.
9.2 LEVANTAMIENTO TOPOGRAFICO
9.3 NUESTRO AMIGO EL CONTADOR
9.4 ASESORAMIENTO LEGAL. ¿UNA NECESIDAD?”

9.5 LA IMPORTANCIA DE UN CONTRATO BIEN ESCRITO


9.6 ZONIFICACION. ASPECTOS A CONSIDERAR.
9.7 VARIANTES DE USO EN SOLARES YERMOS
9.8 REGISTRO TITULAR DE LAS PROPIEDADES
9.9 REGISTRO PUBLICO DE PROPIEDADES.
9.10 ESPECIALISTA A SU ESPECIALIZACION
9.11 APROVECHADOS E ILUSOS.
9.12 LA DISTRIBUCION DEL CAPITAL.
9.13. LA RESPONSABILIDAD DE LOS PROPIETARIOS I
9.14. LA RESPONSABILIDAD DE LOS PROPIETARIOS II

9.15. LA RESPONSABILIDAD DE LOS PROPIETARIOS III


9.16. HISTORIA DE UN INTENTO DE FRAUDE.
9.17. CONSIDERACIONES SOBRE EL INCUMPLIMIENTO DE CONTRATOS.

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