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Tema
SISTEMAS REGISTRALES
:
Docente Mg.Katty Gaona Abad
:

Periodo académico:
Escuela Profesional Semestre:IX
DERECHO Unidad:III
Orientaciones

Orientaciones

• Analiza el sustento teórico del Derecho Registral,

los principios y sistemas registrales, reconociendo
su importancia en la actividad forense.
Contenidos temáticos

Contenidos temáticos
Definición de Sistemas Registrales
Principales sistemas registrales en el derecho
comparado.

Registros declarativos, constitutivos y obligatorios

Efectos de las inscripciones
La publicidad registral
Folio real y el folio principal
SISTEMAS REGISTRALES

DEFINICIÓN DE SISTEMAS REGISTRALES

Según Sanz Fernández:
"Sistema Registral es el conjunto de
normas que en un determinado país
regulan las formas de publicidad de los
derechos reales sobre los bienes
inmuebles a través del Registro de la
Propiedad, así como el régimen y
organización de esta institución.”
SISTEMAS REGISTRALES

DEFINICIÓN DE SISTEMAS REGISTRALES

Alfonso de Cossío:
Establece que un Sistema Registral “no es otra cosa que el
conjunto armónico de principios que aspira a producir,
mediante la institución del registro de propiedad, la
necesaria seguridad del tráfico de bienes inmuebles y la
constitución de relaciones reales sobre los mismos
ofreciendo con ello sólidas bases en que asentar el crédito
hipotecario”.
SISTEMAS REGISTRALES

CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMAS REGISTRALES

1. Efectos de la inscripción

1.2. Presunciones de Exactitud.

Relativa - Legitimación

Absoluta - Fe Pública Registral

SISTEMAS REGISTRALES

CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMAS REGISTRALES

2. Obligatoriedad de la inscripción

Obligatoriedad - Voluntariedad

3. Relación nexo causal

Causal
Realistas - Abstractos
SISTEMAS REGISTRALES

CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMAS REGISTRALES

Causal:
En el sistema causal la causa de la traslación de dominio queda
ligada a la inscripción.
Art. 46 del R.G.R.P: "El asiento expresará necesariamente el
acto jurídico de donde emana directa o inmediatamente el
derecho inscrito, el mismo que deberá constar en el
correspondiente título".
Sistema Abstracto
En el sistema abstracto la causa de la traslación de dominio se
desliga de la inscripción.
SISTEMAS REGISTRALES

CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMAS REGISTRALES

4. Organización del folio
Real - Personal – Causal
5. Forma extensión inscripción
✓ Inscripción : Resumen - Extracto
Registradores al momento de la inscripción extraen de los títulos
presentados para la calificación registral e inscripción, los
principales datos, para que éstos figuren en los asientos
registrales de inscripción que forman parte de las partidas
registrales.
SISTEMAS REGISTRALES

CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMAS REGISTRALES

6. Forma extensión inscripción

✓ Transcripción : Literal - Físico

Los Registradores al momento de la inscripción se
extraen de los títulos presentados para la calificación
registral e inscripción, todo su contenido, el cual figura
en los asientos registrales de inscripción que forman
parte de las partidas registrales.
PRINCIPALES SISTEMAS REGISTRALES

Sistema Registral Alemán

✓ Inscripción constitutiva y fe pública. Fundamentada en los

principios de prioridad y legitimación.
✓ Se inscribe el negocio real abstracto, desligado de las
vicisitudes del negocio causal. Además, hay consentimiento
formal.
✓ Técnica registral: folio real fundado en el catastro.
✓ La parte sustantiva se rige por el código civil o BGB (1900) y
el procedimiento por la Ordenanza del Registro o GBO
(1935).
 Sistema Registral Francés
✓ Inscripción declarativa (inoponibilidad generalizada, salvo
herencias y sentencias). La inoponibilidad se engarza con la prioridad.

✓ No hay fe pública, pero se suple con doctrinas sobre heredero

aparente, simulación y error común. Por ende, tampoco hay
legitimación, la cual se vesuplida con las presunciones del acto
notarial. Transcribe el acto a transmitir. No hay negocio real
abstracto. Emplea la técnica de folio personal: las transcripciones
se organizan en base al sujeto titular. Se ha moderado con el fichero
inmobiliario.
PRINCIPALES SISTEMAS REGISTRALES

Sistema Registral Francés

• A partir de la reforma de 1955 se exige que el acto del

transmitente haya sido transcrito con anterioridad (no
es tracto, sino mecanismo para gozar de publicidad en
toda la cadena de transmisiones). Tiene algunas
excepciones: título del disponente sea anterior,
accesión o usucapión. La calificación registral es muy
limitada, se limita a cuestiones estrictamente formales.
Titulación pública: escritura, la función del notario
es más activa: corredor y obligado a inscribir.
PRINCIPALES SISTEMAS REGISTRALES

Sistema Registral Español

✓ Inscripción declarativa (inoponibilidad de lo no inscrito)

y fe pública. Por añadidura: legitimación y prioridad.

✓ Técnica registral: folio real y tracto sucesivo. No se

funda en catastro, aunque se ha iniciado un proceso de
coordinación “realista”.
 Sistema Registral Español

✓ Calificación muy severa (probablemente, la mayor del

derecho comparado).

✓ Titulación mediante escritura pública

✓ Se rige por la Ley Hipotecaria (1944-46) y el Reglamento

Hipotecario (1947)
PRINCIPALES SISTEMAS REGISTRALES

Sistema Registral Australiano o Torrens

✓ Inscripción constitutiva.

✓ Mayor efecto que la fe pública: invulnerabilidad, valor

sustantivo a la inscripción. Presenta excepciones: fraude,
nulidad, usucapión, doble inmatriculación y errores en la
descripción física.
PRINCIPALES SISTEMAS REGISTRALES

Sistema Registral Australiano o Torrens

✓ El Estado garantiza el título. Por eso, en caso de

error hay indemnización.

✓ El acto inscribible es el contrato que transmite un

derecho. No existe negocio real abstracto.
PRINCIPALES SISTEMAS REGISTRALES

Sistema Registral Australiano o Torrens

✓ Técnica registral: folio real y tracto sucesivo. Se sustenta

en el catastro.

✓ La calificación se encuentra limitada; puesto que no

abarca la validez del título.

✓ La titulación es privada: formulario con testigos.

PRINCIPALES SISTEMAS REGISTRALES

Sistema Registral Peruano

✓ Registro jurídico
✓ Los datos publicitados gozan de eficacia sustantiva
(legitimidad, art. 2013 del C.C.)
✓ Brindan publicidad registral gozan de cognoscibilidad
general (art. 2012 del C.C.)
✓ “Publicidad efecto”
✓ Se basan en los principiosregistrales del Código Civil.
Tienen por un único órgano rector: SUNARP.
 Sistema Registral Peruano

✓ Declaratoria
✓ Exacto
✓ Causalista
✓ Voluntaria
✓ La inspiración de nuestro sistema registral, así
como de la mayoría de países latinoamericanos,
es el sistema español.
EFECTOS DE LAS INSCRIPCIONES
• Junto al carácter legitimador de la inscripción, es decir se
presumen ciertos mientras no se declare su nulidad por
mandato judicial, encontramos la aplicación práctica de dos
principios registrales. Uno es el de la «publicidad registral» el
cual se presume juris et de iure que todos tienen conocimiento
de las inscripciones y no es admisible prueba en contrario; y
otro es el de la «fe pública registral», por el cual el tercero que
adquiere un derecho de alguien que aparece legitimado en el
registro por la publicidad registral, y tal adquisición se produce
de buena fe y a título oneroso, adquiere plenamente y puede a
su vez transferir el derecho inscrito a cualquier interesado en el
mismo.
EFECTOS DE LAS INSCRIPCIONES

• El Código Civil de 1984, siguiendo al artículo 34 de la ley

hipotecaria española, recoge en el artículo 2014 el principio de
la fe pública registral, al decir expresamente:
• «El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún
derecho de persona que en el registro aparece con facultades
para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su
derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del
otorgante, por virtud de causas que no consten en los registros
públicos.
EFECTOS DE LAS INSCRIPCIONES
• La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que
conocía la inexactitud del registro.»
• Este tercero, a quien se conoce en la doctrina con el nombre de
«tercero registral», debe reunir ciertos requisitos para ser
considerado como tal, es decir:
• - Debe tener buena fe.
• - El acto de adquisición de su dominio debe ser a título oneroso.
• - Debe adquirirlo de alguien que aparezca con facultades para
transmitir su derecho.
• - Debe tener su derecho inscrito en el registro.
LA PUBLICIDAD REGISTRAL

La publicidad registral se puede definir como el sistema de

divulgación encaminado a hacer cognoscible determinadas
situaciones jurídicas para la tutela de los derechos y la
seguridad del tráfico. Esta publicidad “legal” es un servicio
del Estado, una función pública ejercida en interés de los
particulares. El fenómeno publicitario se lleva a cabo a
través de la Oficina del Registro, entendido como entidad
pública en donde se reciben los datos ( o derechos ) de
interés general, y a donde igualmente se puede acudir
para conocer la existencia y alcance de dichos datos.
LA PUBLICIDAD REGISTRAL

• Antes de ofrecerse a publicidad, los datos se someten

a control sobre su fehaciencia y legalidad, en caso
contrario, carecerían de real utilidad. Igualmente es
necesario seleccionar los datos transcendentes en
orden a los terceros, según lo que la ley prescriba como
“actos inscribibles”.
TECNICA DEL FOLIO REAL Y FOLIO
PERSONAL

• La finca o el predio es la base de un sistema registral

técnicamente avanzado. En efecto, si tenemos un
registro de predios, el primer paso será agrupar la
información por cada parcela de suelo en que se divida
la riqueza territorial. Sin embargo, en el derecho
comparado ello no siempre ha sido así.
TECNICA DEL FOLIO REAL Y FOLIO
PERSONAL
FOLIO REAL:

• El Registro se organiza tomando como base

fundamental el objeto, en este caso, el bien inmueble,
en virtud del cual se abre una hoja en la que se
concentra su historial jurídico. En esa hoja se inscriben
todos los actos, negocios o decisiones jurídicas que
modifiquen y afecten la situación jurídica del bien. El
interesado que desee conocer la historia jurídica de un
inmueble determinado solo necesita consultar los
datos inscritos en la hoja correspondiente a éste.
TÉCNICA DEL FOLIO REAL Y FOLIO
PERSONAL
FOLIO PERSONAL.

• La organización del Registro no toma como base al

inmueble, sino que se trata de un archivo de
documentos complementado por unos índices
alfabéticos. Los actos, negocios o decisiones judiciales
se agrupan cronológicamente sin tener en cuenta su
correspondencia a un bien inmueble determinado. Por
ello, la única manera como los terceros pueden
consultar el Registro es a través del nombre del titular
o de los sucesivos titulares del inmueble.
TÉCNICA DEL FOLIO REAL Y FOLIO
PERSONAL

• La gran ventaja de los sistemas de folio real es que

“ofertan al público un solo propietario por cada finca”
y en consecuencia, cualquier tercero que pretenda ser
reconocido como nuevo propietario del inmueble debe
contar con un título traslativo de dominio otorgado por
el titular registral (o una decisión judicial sustantiva).
• En cambio, los sistemas de folio personal no requieren
del tracto sucesivo. Simplemente se archivan los
documentos que contienen los actos de mutación de
los derechos reales sobre los inmuebles, pero esa
información de manera cronológica, pues no se agrupa
la información en una hoja determinada para cada bien.
Conclusiones y/o actividades de investigación sugeridas
¡Gracias!