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Lo que debes
saber:
Ley de Copropiedad 19.537
PARTE I
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Introducción
Ley de Copropiedad
19.537

La Ley 19.537, de copropiedad

inmobiliaria, publicada en el Diario
Oficial el 16 de diciembre de 1997,
regula los condominios, definidos
por el Minvu como “terrenos o
construcciones (por ejemplo un
conjunto de viviendas), donde coe-
xisten bienes que son de todos y
bienes que son de cada propieta-
rio. Por lo general corresponden a
edificios de departamentos o de
casas que se han construido sobre
un terreno común”.

Es decir, aquellas propiedades donde diferentes dueños tienen derechos exclu-

sivos sobre los inmuebles que poseen, y derechos compartidos sobre los espa-
cios comunes. Como tal, esta normativa prevalece sobre el régimen común de la
propiedad en general y de la propiedad de bienes raíces en particular, reglamen-
tado por el Código Civil, y es clave en la administración de este tipo de propieda-
des. Vale la pena profundizar un poco sobre ella.
¿Por qué salió la Ley 19.537?
De acuerdo con la obra “Copropiedad Inmobiliaria”, de José Manuel Figueroa,
el auge inmobiliario experimentado en Chile durante los últimos años dio
origen a la normativa contenida en la Ley 19.537 porque, tanto al sector cons-
trucción como al Estado, les urgía un marco normativo que recogiera la legis-
lación vigente en ese momento y creará nuevas instituciones y lineamientos
para la gestión de los condominios, cada días más populares en el suelo
urbano del país.

Si se mira la historia de Ley 19.537 en términos más jurídicos, esta derogó la Ley
Nº 6.071, sobre “Propiedad Horizontal”, que en su momento permitió en el país
que los diferentes pisos de un edificio y los departamentos que lo constituían
pudieran pertenecer a diversos propietarios, manteniéndose determinados
bienes en copropiedad.

De acuerdo con mensaje del presidente de la República del 8 de junio de

1995, citado en la historia en mención, producto de la ley 6.071 y las dinámicas
económicas y sociales del país, las ciudades se poblaron rápidamente y la vida
en comunidad en edificios y complejos habitacionales se hizo común; lo que
conlleva a la necesidad de dictar una nueva norma porque “la legislación
vigente sobre propiedad horizontal hoy en día no regula todas las situaciones
que genera la vida en comunidad, propósito que se alcanzará con la dictación
de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria”.
¿Por qué salió la Ley 19.537?
Con la Ley 19.537 se pretendía modernizar el marco normativo que regulaba
las copropiedades inmobiliarias, facilitar la inversión en proyectos de condo-
minio relevantes, responder a los requerimientos de planificación urbana,
flexibilizar la administración de este tipo de propiedades y optimizar la auto-
nomía de la voluntad dándole mayor peso a los acuerdos de los copropieta-
rios.

¿Ha ayudado en algo tenerla?

Por supuesto que sí. En primer lugar, la aplicación del reglamento de copro-
piedad ha contribuido a regular los conflictos de las comunidades y, en cierta
forma, se ha convertido en la base para impulsar una mejor convivencia en
este tipo de copropiedades inmobiliarias.
Artículos más
importantes que
afectan más la vida
del copropietario
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Uno de los artículo que inciden directamente a la vida cotidia-
na en copropiedad es el artículo 32 de la Ley 19.537 que estable-
ce que:

“Los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cual-

quier título de las unidades del condominio, deberán ejer-
cer sus derechos sin restringir ni perturbar el legítimo ejer-
cicio de los derechos de los demás ocupantes del condo-
minio. Las unidades se usarán en forma ordenada y
tranquila y no podrán hacerse servir para otros obje-
tos que los establecidos en el reglamento de copro-
piedad o, en el silencio de éste, a aquellos que el
condominio esté destinado según los planos
aprobados por la Dirección de Obras Municipa-
les. Tampoco se podrá ejecutar acto alguno
que perturbe la tranquilidad de los copropieta-
rios o comprometa la seguridad, salubridad y ha-
bitabilidad del condominio o de sus unidades, ni
provocar ruidos en las horas que ordinariamente se
destinan al descanso, ni almacenar en las unidades
materias que puedan dañar las otras unidades del con-
dominio o los bienes comunes.”

Lo anterior es un aporte jurídico importante para dirimir,

en cualquier instancia, los conflictos comunes que aque-
jan a las comunidades.
Por otra parte, la norma les brinda a los a los miembros del Comité de Admi-
nistración de condominios en general la posibilidad de participar activamente
en la toma de decisiones relevantes y en la organización misma de la copro-
piedad, siempre en busca de su beneficio. Sumado a ello, es una herramienta
importante para optimizar la transparencia de la administración. Específica-
mente, en su artículo 23 inciso 4°, establece cuatro momentos en que se
puede exigir una rendición de cuentas del administrador:

En las fechas determinadas para ello, usualmente hacia fines de año, o

cuando se desarrolla la Asamblea Ordinaria anual.
Cuando el Administrador entrega su cargo al finalizar su gestión.
Cuando lo solicite la Asamblea de Copropietarios.
Cada vez que lo solicite el Comité de Administración.

De esta manera los copropietarios pueden estar más tranquilos con respecto al
manejo que se le da a los recursos de la copropiedad, reduciendo así el riesgo
de que el presupuesto se desvíe o no sea bien empleado.

Por supuesto, la ley tiene algunas falencias en lo que respecta a la gestión de

las moras de las cuotas de gastos comunes y la administración de característi-
cas que, en el momento en que se redactó la norma las edificaciones no las po-
seían pero ahora sí gracias al desarrollo inmobiliario del país: piscinas, gimna-
sios, lavanderías, etc.

Sin embargo, en el Senado se encuentra un proyecto para una nueva ley de

copropiedad inmobiliaria, con el que se busca perfeccionar la normativa vigen-
te e incrementar las sanciones para aquellos copropietarios que se atrasan en
el pago de los gastos comunes por más de tres cuotas; así como las disposicio-
nes necesarias para reglamentar la administración de las características que
hoy poseen los condominios. Es decir que la norma, una vez actualizada, será
más funcional.
 ¿Cuál es el
procedimiento para
las personas que no
cumplan esa Ley?

Cabe señalar que, una vez el condominio se acoge a la ley 19.537, la Asamblea
de Copropietarios, el Comité de Administración, el Administrador y los copro-
pietarios deben cumplir 100% con lo allí establecido.

Si esto no se efectúa, el administrador está facultado para hacer la denuncia al

Juez de policía Local, el cual debido al incumplimiento de la legislación puede
emitir sanciones representadas en multas que van de una a tres U.T.M.
Además, el tribunal tiene la facultad de elevar al doble el monto en caso de
que el propietario cometa reincidencia, contando las respectivas indemniza-
ciones que correspondan.

No obstante, la legislación contempla el cumplimiento de fechas, montos y las

condiciones para la aplicación de las multas. Estos requisitos deben respetarse
para no caer en causas injustificadas o infracciones realizadas por la arbitraria-
mente.
En palabras
simples artículos
de la Ley
de Copropiedad
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Primera parte
El Título I de la Ley 19.537, denominado “Del Régimen de Copropiedad Inmobi-
liaria”, comprende los artículos 1 a 16. En síntesis, plantea las generalidades de
la norma y establece las bases para aplicarla. Es de mucha utilidad para los ad-
ministradores de edificios, así como los propietarios, conocer sus disposiciones
elementales para entregar un servicio de gestión óptimo y eficiente.

Artículo 1. "Presentación de la ley y requisitos para

acogerse a ella"
En su primer artículo, la norma dice que “La presente ley regula un régimen
especial de propiedad inmobiliaria, con el objeto de establecer condominios
integrados por inmuebles divididos en unidades sobre las cuales se pueda
constituir dominio exclusivo a favor de distintos propietarios, manteniendo
uno o más bienes en el dominio común de todos ellos”.

En palabras simples, la ley regula el establecimiento de copropiedades en las

que diferentes individuos son dueños exclusivos de sus inmuebles, y al mismo
tiempo mantienen uno o más bienes bajo la figura de dominio común.

Por supuesto, los inmuebles que integran una copropiedad no se reducen a los
de carácter habitacional. La norma aclara que un condominio puede ser inte-
grado por “viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos,
recintos industriales, sitios y otros”.

Finalmente, hay que prestarles atención especial a los requisitos de carácter

“territorial” y “estructural” que deben cumplir las copropiedades para vincular-
se a la Ley 19.537. Esta señala que podrán acogerse al régimen las edificaciones
o los terrenos con construcciones o con proyectos de construcción aprobados
localizados en zona urbana y sobre un terreno común.
Artículo 2. "Definiciones importantes"
Es un artículo fundamental para entender la Ley. Lo primero y más importante,
es la definición de condominio que, para los efectos de esta normatividad, son
“las construcciones o los terrenos acogidos al régimen de copropiedad inmobi-
liaria regulado por la presente ley”.

Ahora bien, existen dos tipos de condominios: los tipos A, que corresponden a
construcciones divididas en unidades situadas en un terreno de dominio
común; y los tipos B, que consisten en terrenos con construcciones o con pro-
yectos aprobados de construcción en cuyo interior existen sitios que pertenez-
can a cada copropietario y terreno de dominio común de todos ellos. Luego, la
normativa aclara que las unidades son inmuebles de dominio exclusivo que
conforman un condominio. Es decir, los apartamentos, oficinas, casas, entre
otros, y que los bienes de dominio común son los que pertenecen a todos los
copropietarios.

Además, define:
Gastos comunes ordinarios: en los que incurre la propiedad cada mes,
como los relacionados con la administración, mantención, reparación o los
pertenecientes al uso o consumo de servicios.
Gastos comunes extraordinarios: los diferentes a los anteriormente
señalados, como la construcción de nuevas obras comunes.
Comité de Administración: es elegido por la asamblea de copropietarios
para su representación de acuerdo con el artículo 21 de la Ley 19.537.
Administrador: es la persona natural o jurídica designada por los copro-
pietarios para cumplir labores de administración del condominio.
Copropietarios hábiles: son aquellos que se encuentran al día con el
pago de los gastos comunes.
Cabe señalar que la cuota de gastos comunes se determina en función del
prorrateo, es decir, del porcentaje de derechos que tienen sobre los mismos
cada copropietario, generalmente, determinado en función del avalúo fiscal de
la unidad.

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Artículo 3. "De la propiedad"
Cada copropietario es dueño exclusivo de su unidad y
comunero en los bienes comunes, sobre los cuales tiene
derecho en la misma proporción del prorrateo anterior-
mente citado.

Artículo 4. "Contribución para los gastos comunes"

Todos los copropietarios deben aportar para cubrirlos gastos comunes, en
proporción al derecho que posee sobre los bienes de dominio común (el
prorrateo).

Artículo 5. "Periodicidad del pago de los gastos

comunes"
El reglamento de copropiedad establecerá los plazos y periodicidad de los
pagos de los gastos comunes (generalmente un mes), y los copropietarios de-
berán cumplir con ellos aun cuando la unidad no esté en uso. De no hacerlo,
incurrirán en el interés máximo convencional para operaciones no reajusta-
bles, o en su defecto en el inferior establecido por el reglamento.

Artículo 6. "El cobro de los gastos comunes le

corresponde al administrador"
Es una de sus funciones principales. Se hará en conformidad con lo estipulado
en el reglamento de la copropiedad, la legislación y los acuerdos que se
tomen en la asamblea.

Artículo 7. "El fondo común de reserva"

Esta norma establece la obligación de consolidar un fondo con las multas e
intereses que paguen los copropietarios, así como con los aportes que realicen
por el uso exclusivo de bienes de uso común, para atender las reparaciones de
los bienes comunes, certificaciones -de instalaciones de gas y ascensores- y
gastos comunes urgentes o imprevistos.

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Artículo 8. "Cantidad de estacionamientos"
La cantidad mínima de estacionamientos por copropiedad debe determinarse
conforme a las normas vigentes, de acuerdo al plan regulador para la zona. Sin
embargo, los condominios de viviendas sociales deben contar, al menos, con
un estacionamiento por cada dos viviendas.

Artículo 10. "Acceso al régimen de copropiedad

inmobiliaria"
Para acogerse a este régimen, el condominio debe cumplir con las normas exigi-
das:
En la Ley Nº 19.537 y su Reglamento.
En Ley General de Urbanismo y Construcciones.
En la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
En los instrumentos de planificación territorial.
En las normas que regulen el área de emplazamiento del condominio.
Y es a los Directores de Obras Municipales a quienes les corresponde emitir
el respectivo certificado que lo declare como acogido al régimen de copropiedad
inmobiliaria.
Cabe señalar que la ley no establece un plazo específico para que este emita el
susodicho Certificado. Pero mediante la circular Ord. N° 0258 DDU 172, de 18 de
mayo de 2005 se determinó que este debe ser el de 10 días,
indicado en el inc. 3° del art. 24 de la Ley N° 19.880.

Artículo 13. "Uso de los bienes

comunes"
Todos los copropietarios tienen derecho a ser-
virse de los bienes de uso común en los tér-
minos que lo dispone el reglamento de
copropiedad y a falta de disposición en él,
conforme “a su destino y sin perjuicio del
uso legítimo de los demás copropietarios”.
Sin embargo, también pueden hacer uso exclusivo de estos conforme a las dis-
posiciones del reglamento de la copropiedad o como la asamblea lo estipule.

Artículo 15. "Cambio de uso de la unidad"

Para hacerlo, la norma exige que el nuevo destino esté permitido en el instru-
mento de planificación territorial. Sumado a ello, el copropietario tiene que
obtener el respectivo permiso de la Dirección de Obras Municipales y la autori-
zación de la asamblea. Esta última tiene que ser extraordinaria, conforme a lo
previsto en el art. 17° inc. 5° N° 10 de la Ley.

Artículo 16. "Las unidades de un condominio podrán

hipotecarse o gravarse libremente"
Esta medida se puede realizar sin la autorización de la asamblea, además se
podrá constituir en una unidad del condominio en etapa de proyecto o cons-
trucción.

*La continuación de los artículos se explicara en la segunda emisión del ebook*

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