PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

MERCADOLÓGICA
PTAM Nº001-03/2015
DE ACORDO COM NORMA ABNT-NBR 14.653 E LEI 6.530/78.

WASHINGTON LUIZ CIOCCI DA LUZ

CORRETOR DE IMÓVEIS

CRECISP- 114201-F

FACHADA RESIDENCIAL VISTA BELLA

SOLICITANTE: PROECCI – ANTONIO SOUZA

LOCALIZAÇÃO: RUA PRIMEIRO DE MAIO, 129 – APARECIDA - CEP: 11035181 -

SANTOS,SP

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Sumário

1- OBJETIVO............................................................................................................03

2- DESCRIÇÃO DO IMÓVEL................................................................................03,04

3- CARACTERISTICAS DA REGIÃO............................................................................04

4- DOCUMENTAÇÃO...............................................................................................04

5- NÚMERO DO PARECER (PTAM)..........................................................................04

6- IMAGENS DO IMÓVEL.................................05,06,07,08,09,10,11,12,13,14,15,16

7- MAPA DA LOCALIZAÇÃO....................................................................................17

8- ANÁLISE MERCADOLÓGICA...............................................................................17

9- METODOLOGIA APLICADA.................................................................................18

10- VISTORIA............................................................................................................18

11- DA COMPETÊNCIA (LEI Nº 6.530/78).................................................................19

12- ABREVEATURAS.................................................................................................19

13- DAS NORMAS ABNT 14653................................................................................20

14- FONTES DE PESQUISA DOS IMÓVEIS REFERENCIAIS..........................................21

15- DEMONSTRATIVO DE CALCULOS.......................................................................21

16- VALOR APURADO NA AVALIAÇÃO.....................................................................21

17- CONCLUSÃO......................................................................................................22

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1 – OBJETIVO
O presente parecer tem como objetivo e principal finalidade avaliar o imóvel
para VENDA dentro dos parâmetros de comercialização do mercado imobiliário
e determinar seu valor real de acordo com a NBR 14.653.

2 – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
Trata-se de imóvel urbano com idade de 2 anos destinado para uso residencial
em torre única, lazer na cobertura com piscina, salão de festa e sala de
ginástica, possui subsolo, térreo e mezanino de garagem. Seu respectivo
terreno mede 20,00 metros de frente e nos fundos mede 36,00 metros,
encerrando a área de 720,00 metros quadrados.

O apartamento sob nº 102, localizado no 9º andar ou 10º pavimento do

RESIDENCIAL VISTA BELLA situado a RUA PRIMEIRO DE MAIO,nº 129
bairro Aparecida, Santos-SP. Tem como proprietário Sr. José Carlos Lopes,
CPF nº 020.903.098-49

Confronta pela frente com espaço aéreo da área de recuo fronteiriça à Rua

Primeiro de Maio, é composto de sala, terraço, circulação, cozinha, área de

serviço com WC, despensa, 2 dormitórios tipo suíte e lavabo, pelos lados

direito e esquerdo com os espaços aéreos das áreas de recuos laterais dos

respectivos lados do edifício, e, pelos fundos com os apartamentos final 21 e

23, espaço técnico, escadaria de acesso aos demais andares isolada por porta

corta fogo e hall de circulação do respectivo andar, possui uma área privativa

de 100.0900 m², área privativa de garagem de 21,12 m², área de uso comum

de 58,1560 m² perfazendo uma área total de 179,3660 m², correspondendo a

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cada um deles a fração ideal de 0,02734440% tanto no terreno quanto nas

demais coisas de uso comum. Ao apartamento acima fica vinculada a vaga de

garagem nº 27, localizada no Térreo, destinada a 2 (dois) veículos de pequeno

porte, conforme matricula nº 87.545, do 2º Registro de Imóveis de Santos e

encontra-se cadastrado pela Prefeitura Municipal de Santos sob nº

78.042.013.026.

3 –CARACTERISTICAS DA REGIÃO
A região onde se encontra o imóvel é basicamente residencial no bairro da
Aparecida, porem oferece diversas opções de comércio e lazer, com grande
Shopping Center, praia, cinemas, feiras, teatro, escolas técnicas e
universidade. Há também, o SESC Aparecida, um grande complexo de lazer e
educação. Abriga diversos edifícios e conjuntos habitacionais para todas as
classes sociais. Seu nome é uma alusão à igreja de Nossa Senhora Aparecida,
situada na praça de mesmo nome.

4 – DOCUMENTAÇÃO (ANEXOS)
- Habite-se do Edifício Residencial Vista Bella

- Matricula do imóvel no 2 º Registro de Imóveis de Santos

- Certidão Negativa – Imobiliário (IPTU, TAXA DE REMOÇÃO DE LIXO E CONTRIBUIÇÃO DE

MELHORIAS)

- Fotos área de Lazer

5- NÚMERO DO PARECER

Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM Nº 001-03/2015

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6 – IMAGENS DO IMÓVEL

COZINHA

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COZINHA

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ÁREA DE SERVIÇOS

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TERRAÇO

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LAVABO

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DORMITÓRIO 1

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SUITE 1

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DORMITÓRIO 2

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SUITE 2

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VISTA VARANDA

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SALA

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HALL SOCIAL EDIFÍCIO

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7 – MAPA DA LOCALIZAÇÃO

FONTE: GOOGLE MAPS

8 – ANÁLISE MERCADOLÓGICA
A Baixada Santista teve nos últimos anos um número expressivo de
lançamentos, ultrapassando 6000 unidades fazendo com que Santos chegasse
ao topo da lista de unidades lançadas segundo estudos do SECOVI-SP
(SINDICATO DA HABITAÇÃO). A demanda por apartamentos de 2 dormitórios
também foi bastante significativa por famílias de outras cidades do estado de
São Paulo. Muitos fatores atraíram investidores como a modernização do porto
e até o incerto futuro do pré-sal, agora o mercado imobiliário na Baixada
Santista assim como nas grandes cidades precisará se ajustar à atual
conjuntura política e econômica do país, devendo focar nas unidades que ainda
estão à venda sem a expectativa de novos lançamentos.

Referência: www.secovi.com.br

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9 – METODOLOGIA APLICADA
A metodologia empregada para determinar o valor do imóvel foi o MÉTODO
COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DO MERCADO IMOBILIÁRIO de
acordo com a Norma de avaliação da ABNT – ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE
NORMAS TÉCNICAS – NBR – 14.653-1 e 14.653-2 – AVALIAÇÃO DE BENS
IMÓVEIS URBANOS.

10 – VISTORIA
A vistoria no imóvel avaliando foi realizada no dia 16 de março de 2015 às
15:30, com consentimento do proprietário SR. JOSE CARLOS LOPES, tendo
sido observadas todas as características físicas aqui apresentadas.

11 – DA COMPETENCIA (LEI 6.530/78)

Art. 1º - O exercício da Profissão de Corretor de Imóveis, no Território

Nacional, é regido pelo disposto na Lei 6530/78. Este parecer foi elaborado de
conformidade com o disposto no art. 3º da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978
(D.O.U. de 15/05/1978), assim redigido:

Art. 3º - Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra,

venda, permuta e locação de imóveis, podendo ainda, “OPINAR” quanto à
comercialização e ou locação imobiliária.

Atende ainda as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis

(COFECI) n.ºs 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de 26/06/2006) e 1.066, de
22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que dispõem sobre a
competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de Parecer Técnico de
Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua forma de elaboração

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12 – ABREVEATURAS
IA - Imóvel em Avaliação

CRECI-SP - Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo

CNAI - Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários

Art. – Artigo

ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas

NBR - Normas Brasileiras

M2 - Metro quadrado

IPTU - Imposto predial, territorial e urbano.

R – Referenciais

V.V - Valor de venda

V.L - Valor da locação

A. T.C - Área Total construída

A. T. T - Área Total do Terreno

AT - Área do terreno

C.M2 - Custo por metro quadrado

V. G.V ou V. G.L - Valor global da venda ou locação

V.M - Valor médio

TG - Total Geral

MG - Média geral

A.C - Idade aparente da construção

DTC – Depreciação por Tempo de Construção

R. F. D - Resultado do fator de depreciação

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13 – DAS NORMAS ABNT 14653

A norma NBR 14653 é composta das seguintes partes, tendo como titulo geral
“Avaliação de bens”, ressalvando que serão abordadas somente aquelas que
guardem relação com a Avaliação Mercadológica de imóveis, ou seja, da Parte
1 até Parte 4.

Parte 1 – Procedimentos gerais;

Parte 2 – Imóveis urbanos;

Parte 3 – Imóveis rurais;

Parte 4 – Empreendimentos;

Parte 5 – Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral;

Parte 6 – Recursos naturais e ambientais;

Parte 7 – Patrimônios históricos

14 - FONTES DE PESQUISA DOS IMÓVEIS REFERENCIAIS

Construtora 100 m² Edifício Vista R$6.850,00 R$685.000,00
Ancôra Bella m²
Construtora 110 m² Edifício Vista R$ 7.181,81 R$790.000,00
Ancôra Bella m²
Construtora 107 m² Edifício Vista R$ 6.635,51 R$710.000.00
Ancôra Bella m²

A pesquisa foi realizada entre os dias 17 e 18 de março de 2015, os valores

das amostras foram aferidos diretamente com representante da construtora
citada, em unidades já comercializadas.

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15 – DEMONSTRATIVO DE CÁLCULOS
IA= valor referencial m² das amostras X (m² IA)
nº de amostras (03)

16 – VALOR APURADO NA AVALIAÇÃO

R$ 688.911,07 (SEISCENTOS E OITENTA E OITO MIL E NOVECENTOS E
ONZE REAIS E SETE CENTAVOS)

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17 - CONCLUSÃO
Em conformidade com os parâmetros de comercialização do mercado
imobiliário e técnicas de avaliação apuradas obedecendo aos critérios da
Norma Brasileira da ABNT – NBR 14653-1 e NBR 14653-2 – Avaliação de bens
urbanos, estando ainda o IMÓVEL AVALIANDO livre e desembaraçado de
quaisquer ônus reais comprometimentos tais como títulos, hipotecas, ações ou
quaisquer outras que impeçam uma negociação, concluímos o valor do imóvel
avaliando em R$ 688.911,07 (SEISCENTOS E OITENTA E OITO MIL
E NOVECENTOS E ONZE REAIS E SETE CENTAVOS).
Para o Imóvel Avaliando deve-se prever uma possível variação de até 5% nos
valores acima expressos (-5% a + 5%), diante dos interesses inerentes do
próprio mercado e de seu proprietário.

SANTOS, 27 DE MARÇO DE 2015.

WASHINGTON LUIZ CIOCCI DA LUZ

CORRETOR DE IMÓVEIS - CRECISP 114201-F
E-MAIL: WASHINGTONCIOCCI@GMAIL.COM
TEL: (13) 3227-1918

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