Definición de problema

El financiamiento del sector hipotecario en Colombia atravesó por un profundo proceso

de cambio, que tuvo que realizarse en muy corto plazo en un escenario de fuerte recesión

económica y de crisis financiera. De la forma como finalmente se ajuste el sector, dependerá la

posibilidad de la población de materializar, en mayor o menor grado, el derecho a una vivienda

digna, tal como quedó consagrado en la Constitución de 1991.

El esquema vigente es producto de múltiples factores, entre los que se destaca el ámbito

macroeconómico, la introducción de reglas de mercado en el sector financiero a comienzos de

los noventa y el cambio en la política de vivienda, en particular en lo referente a la interpretación

de los mandatos constitucionales en esta materia.

La subestimación del tamaño del problema y de sus consecuencias, al igual que lo ocurrido

frente a la crisis de 1998, puede ser costosa tanto en términos de crecimiento económico como de

bienestar social. Si la racionalidad de los deudores que pueden acceder fácilmente al crédito, es

la de hacerlo en la menor proporción posible y prepararlo por anticipado, al tiempo que la de los

acreedores es la de diversificar el riesgo crediticio, de mercado y de liquidez, reduciendo su

exposición en cartera hipotecaria, se requiere de una decidida intervención del Estado para

incentivar la activa participación de los agentes privados -deudores y acreedores hacia el bien

público.
Colombia está a tiempo para adoptar políticas que corrijan los sesgos que mantienen estancadas

tanto la demanda como la oferta de crédito, en particular porque el país todavía dispone de una

enorme ventaja y es la de contar con unos establecimientos de años de crédito especializados en

el otorgamiento de crédito hipotecario que salieron fortalecidos de la crisis. De lo contrario, el

sistema de financiación hipotecario corre el riesgo de estabilizarse en un nivel sub-óptimo en la

medida en que, en promedio, durante el último quinquenio se construyeron 56 mil unidades

habitacionales por año, frente a un déficit habitacional cualitativo y cuantitativo de 2,4 millones

de unidades y un número de hogares que se forman de 185 mil por año.

Objetivo General

Identificar y explicar lo relacionado con los préstamos hipotecarios.

Objetivos específicos

1. Definir que es un préstamo hipotecario

2. Identificar las características principales de un préstamo hipotecario.

3. Explicar la diferencia entre crédito y préstamo hipotecario.

Justificación de problema
1. ¿Qué es un préstamo hipotecario?

Según (Banco de España, 2010), un préstamo hipotecario es producto que permite

disponer de una cantidad necesaria de dinero para compra o rehabilitación de un

inmueble, para ello la persona ofrece garantías personales, como la tenencia de un fiador

y como garantía real el propio inmueble que se esté comprando o remodelando, que en

caso de no pago pasara a ser de la entidad financiera.

2. Características de un préstamo hipotecario

Estas operaciones bancarias tienen las siguientes características:

 Por ley la entidad que realiza el préstamo esta autorizada a prestar solo el 70% del

valor total del inmueble.

 La primera cuota no podrá exceder el 30% del salario mensual del deudor por ley.

 Se debe hacer una escritura pública que deberá ser inscrita en el Registro de la

Propiedad.

 Se debe tener una garantía real (Se ofrece el propio inmueble a comprar o

remodelar) lo que genera seguridad en la transacción.

 El inmueble a pesar del tener garantía de préstamo, queda a nombre del deudor.

En caso de vender el inmueble, este seguirá siendo respaldo de su deuda en el

banco hasta que el crédito sea cancelado en su totalidad.

 Los plazos para el pago del préstamo son mucho mas largos debido a los montos

tan elevados.

 Los intereses son más bajos con relación a otro tipo de préstamos.

 El acreedor del préstamo debe contar con una cuenta a la vista, en la que abonara

el importe del préstamo y posteriormente se cobrara el pago de la cuota mensual.

 En caso de no pago de las cuotas, la entidad iniciará un proceso judicial el cual

dependiendo el caso podrá terminar en el remate del inmueble con un previo

avalúo del inmueble.

 Para dar por finalizada la hipoteca no basta con que se haya devuelto la totalidad

del préstamo, sino que debe constar en el Registro, ya que si no se hace la

hipoteca seguirá figurando como “viva”. Para ello es necesario que el banco

consienta la cancelación y los gastos van a cargo del deudor.

3. Modalidades de préstamo hipotecario

En los préstamos hipotecarios encontramos tres tipos de intereses:

3.1. Interés fijo: es el interés en el que su valor no cambia durante el tiempo estipulado

de pago.

3.2.Interés variable: este interés va en función de las condiciones de mercado del

momento de acuerdo con los índices de referencia como el Euribor, y se revisa anual,

semestral o en ocasiones trimestral.

3.3.Interés mixto: en este caso se cobra un interés fijo durante un periodo inicial que

puede ser de tres a cinco años y en el resto de plazo se cobrara interés variable.

4. Requisitos

La entidad para realizar el préstamo hipotecario necesita de un mínimo de requisitos

para determinar la capacidad de pago, luego de haber realizado un estudio de viabilidad y

salir apto.

 Solicitud de crédito hipotecario debidamente diligenciada, firmada y con huella.

 Fotocopias de la cédula con huella índice derecho y firma.

 Certificación laboral donde conste sueldo, fecha de ingreso, cargo y tipo de

contrato con fecha de expedición no mayor de 30 días.

 Desprendible de nómina del último mes.

  Copia Certificado de ingresos y retenciones y/o declaración de renta del último

año gravable.

 Si es independiente extracto de los últimos tres meses, documentos soporte de su

actividad y documento tributario.

 Si es pensionado, certificación de la entidad, desprendibles de los pagos de los

últimos 3 meses.

5. Cuota mensual

Está compuesta por la cuota del préstamo más los intereses y se calcula mediante

el sistema de amortización.

6. Gastos asociados

Estos gastos asociados a la compra de vivienda y formalización del préstamo abarcan

aproximadamente el 10% del aporte financiado y corren a cargo del comprador. Los

gastos asociados son los siguientes:

 Tasación

 Notaria

 Gestores

 Verificación registral

 Comisiones de apertura o de subrogación

 Impuestos sobre la constitución de la hipoteca

 Seguro de daños
  Seguro de protección de pagos (opcional)

 Seguro multirriesgo del hogar (opcional)

7. Diferencias entre crédito y préstamo hipotecario

Un crédito hipotecario tiene varias semejanzas con el préstamo hipotecario. Aunque

tienen la misma finalidad, no funcionan de la misma forma.

7.1. Préstamo hipotecario: en este caso firmamos un contrato por el cual se nos presta la

totalidad del dinero y pagaremos un tipo de interés fijo o variable (según

contratemos) para ir devolviendo poco a poco el dinero prestado.

Según (BBVA, 2019) Si se desea modificar por el cliente, una vez formalizado el

préstamo hipotecario, deberá hacerse una novación (por ejemplo, para ampliar el

plazo de duración, el importe a financiar, etc.). En este caso firmamos un contrato por

el cual se nos presta la totalidad del dinero y pagaremos un tipo de interés fijo o

variable (según contratemos) para ir devolviendo poco a poco el dinero prestado.

7.2. Crédito Hipotecario: en este caso, la entidad bancaria concede una cantidad de

dinero y el titular puede disponer del total o solo de una parte del dinero para su uso.
8. Marco metodológico:

8.1. Diseño de la investigación y variables:

El proceso para la preparación de este estudio nos lleva a buscar las diferentes entidades

financieras a nivel nacional para comparar y analizar los diferentes datos aportados para el portafolio

de crédito de Hipotecario. Según la selección, recopilación y presentación de datos procedentes de

distintas entidades financieras a nivel nacional hemos estructurado nuestra investigación con la

siguiente información:
8.2. Población afectada
 8.3. Instrumentos

Cuota $ 4.629.934,57 $ 4.629.934,57

Gastos estudio $ 200.000,00
TABLA DE AMORTIZACIÓN
Nuevo saldo de
Período Cuota Intereses Abono a Capital
Capital
0 $ 300.000.000,00
1 $ 4.629.934,57 $ 4.500.000,00 $ 129.934,57 $ 299.870.065,43
2 $ 4.629.934,57 $ 4.498.050,98 $ 131.883,59 $ 299.738.181,84
3 $ 4.629.934,57 $ 4.496.072,73 $ 133.861,84 $ 299.604.320,00
4 $ 4.629.934,57 $ 4.494.064,80 $ 135.869,77 $ 299.468.450,23
5 $ 4.629.934,57 $ 4.492.026,75 $ 137.907,82 $ 299.330.542,41
6 $ 4.629.934,57 $ 4.489.958,14 $ 139.976,43 $ 299.190.565,98
7 $ 4.629.934,57 $ 4.487.858,49 $ 142.076,08 $ 299.048.489,90
8 $ 4.629.934,57 $ 4.485.727,35 $ 144.207,22 $ 298.904.282,68
9 $ 4.629.934,57 $ 4.483.564,24 $ 146.370,33 $ 298.757.912,35
10 $ 4.629.934,57 $ 4.481.368,69 $ 148.565,88 $ 298.609.346,47
11 $ 4.629.934,57 $ 4.479.140,20 $ 150.794,37 $ 298.458.552,10
12 $ 4.629.934,57 $ 4.476.878,28 $ 153.056,29 $ 298.305.495,81
13 $ 4.629.934,57 $ 4.474.582,44 $ 155.352,13 $ 298.150.143,68
14 $ 4.629.934,57 $ 4.472.252,16 $ 157.682,41 $ 297.992.461,27
15 $ 4.629.934,57 $ 4.469.886,92 $ 160.047,65 $ 297.832.413,62
16 $ 4.629.934,57 $ 4.467.486,20 $ 162.448,37 $ 297.669.965,25
17 $ 4.629.934,57 $ 4.465.049,48 $ 164.885,09 $ 297.505.080,16
18 $ 4.629.934,57 $ 4.462.576,20 $ 167.358,37 $ 297.337.721,79
19 $ 4.629.934,57 $ 4.460.065,83 $ 169.868,74 $ 297.167.853,05
20 $ 4.629.934,57 $ 4.457.517,80 $ 172.416,77 $ 296.995.436,28
21 $ 4.629.934,57 $ 4.454.931,54 $ 175.003,03 $ 296.820.433,25
22 $ 4.629.934,57 $ 4.452.306,50 $ 177.628,07 $ 296.642.805,18
23 $ 4.629.934,57 $ 4.449.642,08 $ 180.292,49 $ 296.462.512,69
24 $ 4.629.934,57 $ 4.446.937,69 $ 182.996,88 $ 296.279.515,81
25 $ 4.629.934,57 $ 4.444.192,74 $ 185.741,83 $ 296.093.773,98
26 $ 4.629.934,57 $ 4.441.406,61 $ 188.527,96 $ 295.905.246,02
27 $ 4.629.934,57 $ 4.438.578,69 $ 191.355,88 $ 295.713.890,14
28 $ 4.629.934,57 $ 4.435.708,35 $ 194.226,22 $ 295.519.663,92
29 $ 4.629.934,57 $ 4.432.794,96 $ 197.139,61 $ 295.322.524,31
30 $ 4.629.934,57 $ 4.429.837,86 $ 200.096,71 $ 295.122.427,60
31 $ 4.629.934,57 $ 4.426.836,41 $ 203.098,16 $ 294.919.329,44
32 $ 4.629.934,57 $ 4.423.789,94 $ 206.144,63 $ 294.713.184,81
33 $ 4.629.934,57 $ 4.420.697,77 $ 209.236,80 $ 294.503.948,01
9. Conclusiones

Manizales, Bogotá y Tunja, donde más hogares tienen un crédito de vivienda

Los hogares incrementaron su ingreso en una década y se redujo la pobreza. Los que

ganaban menos de un salario mínimo disminuyeron de 32%, en 2008, a 21%, en 2018

Manizales, y su área metropolitana, Bogotá y Tunja son las ciudades donde los

créditos de vivienda tienen mayor penetración entre sus ciudadanos. En la capital del

departamento de Caldas, 7,1% de los hogares tiene uno de estos productos, mientras que

este porcentaje en la capital del país es de 6,2% y en la urbe más importante de Boyacá es

5,5%.

Estos resultados se hallaron en el informe ‘Perfilamiento del consumidor colombiano’, el

cual fue realizado por Bbva Research.

Uno de sus coautores, el economista Mauricio Hernández, destacó que es probable que en

estas ciudades la penetración sea mayor, por la educación con la que cuenta su población.

“Son ciudades en las que la educación financiera es alta, por lo que los hogares conocen

del crédito de vivienda, cómo funciona y cuándo es buen momento para tomarlo”, dijo el

experto.

Entre las conclusiones también se encontró que, en promedio, 3,1% de los hogares

colombianos cuentan con un crédito de vivienda, cifra que está entre Armenia, en la que

la penetración es 3,2%, y Mocoa, donde es 3%.

Alfredo Barragán, experto en banca de la Universidad de los Andes, mencionó que este

es un porcentaje muy bajo, para los colombianos en general porque, especialmente para

las nuevas generaciones, la vivienda no es la prioridad.

“Hemos visto que las personas, puntualmente las más jóvenes, tienden a utilizar el dinero

para viajar y educarse. Se preocupan por adquirir vivienda más adelante, lo que también

se debe a que los bancos piden más experiencia crediticia para estos préstamos porque

son a largo plazo”, dijo.

Por otro lado, las ciudades con la menor penetración de créditos de vivienda son San

Andrés (0,1%), Mitú (0,2%) y Montería (0,3%).

10. Glosario:

 Euribor: es la referencia interbancaria a un año; es un tipo publicado por la

Federación Bancaria Europea, y es la medida de los tipos ofertados por una muestra

de bancos europeos para las operaciones entre entidades de depósitos en euros a plazo

de un año.

 Deudor: persona, física o jurídica, que debe dinero a otra persona, conocida
como acreedor y tiene la obligación de efectuar un pago al acreedor en una fecha

fijada previamente.

 Sistema de amortización: es la forma que se establece en un contrato de crédito

mediante la cual el deudor realizará el pago del capital prestado por el banco más los

intereses que debe pagar por dicho préstamo, determinando el valor de las cuotas

según el plazo acordado de pago. Este garantiza que encada cuota pagada el deudor

aporte tanto una cantidad de capital como de intereses.

 Cuota: es el pago periódico y sucesivo que se hace de una parte del crédito hasta la

cancelación total del valor del capital más los intereses.

 Tasación: informe destinado a precisar el valor de un inmueble dentro del mercado,

en relación con la oferta y demanda de un momento determinado.

Referencias
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Multibanca Colpatria. (2010). Maneja tus finanzas.com. Obtenido de
https://www.manejatusfinanzas.com/Elcr%C3%A9dito/QUESONLOSPRESTAMOSHIP
OTECARIOS/tabid/158/language/es-CO/Default.aspx
Sevilla, A. (s.f.). Economipedia. Obtenido de https://economipedia.com/definiciones/deudor.html