Laudo de avaliação de fazenda de 10.569 ha em Vila Rica-MT

LAUDO DE AVALIAÇÃO
DE IMÓVEL RURAL

Imóvel:
Fazenda Porta da Amazônia
Vila Rica ‐ MT
Matrícula Imobiliária n° 3.274
CRI de São Felix do Araguaia ‐ MT
Lat. 07°16’10”S Long. 44°38’48”O

Finalidade da Avaliação:
Apuração de Valor de Venda
e Venda com Liquidez Imediata

Grau de Fundamentação:
Grau II da NBR 14653‐3

Número do Laudo:
VLG10201778645000001

CONCLUSÕES RESUMIDAS DO LAUDO DE AVALIAÇÃO
VALOR DE VENDA (V V 1 ):

Conforme Item 04 deste laudo, o valor de mercado do imóvel referente ao
imóvel rural denominado “Fazenda Porta da Amazônia” situado no
município de Vila Rica, Estado do Mato Grosso, objeto das Matrículas
Imobiliárias n° 3.274, 5.173, 5.174 e 5.175 do Cartório de Registro de
Imóveis da Comarca de São Felix do Araguaia, com área de terras de
10.569,3122 ha. (dez mil quinhentos e sessenta e nove hectares, trinta e
um ares e vinte e dois centiares), é de:

Gleba Nua = R$ 45.448.000,00
Benfeitorias = R$ 0,00
Culturas: 0,00
Valor de Venda (V V 1 ) = R$ 45.448.000,00

A pesquisa de terreno levada a efeito junto ao mercado imobiliário se
concentrou em áreas rurais na região de Vila Rica e Confresa, Estado do
Mato Grosso. Foram coletadas seis ofertas comparativas cujos preços por
metro quadrado variavam entre R$ 7.468,00 e R$ 5.165,00 por hectare de
terreno (valores brutos de oferta). Aplicando‐se fatores de oferta, acesso
e aproveitamento em relação às condições do imóvel avaliado, concluiu‐se
por um valor médio de R$ 4.300,00 por hectare de terreno como o mais
adequado à realidade do mercado imobiliário. Importante ressaltar que o
imóvel possui uma situação de ocupação que, dentre as medidas
necessárias ao pleno exercício de propriedade, há a necessidade de
medidas judiciais para desocupação do imóvel, bem como a execução de
georreferenciamento para sua regularização junto ao Instituto Nacional
de Colonização e Reforma Agrária ‐ INCRA. Dessa forma, sugerimos que o
valor a ser adotado para venda imediata (R$ 49.676.000,00) seja
substituído pelo valor de venda com liquidez imediata, conforme
demonstrado a seguir:

VALOR DE VENDA COM LIQUIDEZ IMEDIATA (V V 2 ):

O Valor de Venda com Liquidez Imediata ou Venda Forçada, condição
relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o
médio de absorção pelo mercado. Estimamos o tempo de liquidação do
imóvel num prazo de 72 meses (calculando‐se o tempo para eventuais
demandas judiciais e regularização da área) a uma taxa de juros média de
2,00 % ao mês (média de aplicações financeiras), reproduzindo o seguinte
cálculo:

n: número de meses = 72 meses
i: média rentabilidade de aplicações financeiras = 2,00 %

Índice Valor de Venda com Liquidez Imediata:
V V 2 = R $ 4 5 . 4 4 8 . 0 0 0 , 0 0 x ( 1 / ( 1 + 0 , 0 2 0 )) 7 2
VV2 = R$ 45.448.000,00 x 0,240

V v2 = R$ 10.907.000,00
VALIENGE CONSULTORIA LTDA. 1

Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000
1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

Tem por objeto o presente laudo sugerir o valor de venda e venda com
liquidez imediata do imóvel rural denominado “Fazenda Porta da Amazônia”
situado no município de Vila Rica, Estado do Mato Grosso, objeto das
Matrículas Imobiliárias n° 3.274, 5.173, 5.174 e 5.175 do Cartório de Registro
de Imóveis da Comarca de São Felix do Araguaia, com área de terras de
10.569,3122 ha. (dez mil, quinhentos e sessenta e nove hectares, trinta e um
ares e vinte e dois centiares), conforme as características relatadas no decorrer
deste trabalho.

A avaliação do imóvel levou em consideração os seguintes aspectos
básicos:

a) A localização geoeconômica do imóvel avaliado.
b) O valor médio de mercado para imóveis similares ofertados na região.
c) Parâmetros de homogeneização previstos nas normas e fatores
imobiliários que influenciam no valor do imóvel.
d) As normas básicas e procedimentos previstos pela NBR 14653‐1 e
14653‐3 da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas e das
recomendações técnicas do IBAPE Nacional ‐ Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias.

2. VISTORIA E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

Nas vistorias e diligências datadas de 25/09/2017 visando caracterizar o
imóvel objeto desta avaliação, nos baseamos em documentações fornecidas pelo
contratante, onde pudemos apurar os seguintes pontos relevantes a seguir
descritos:

2.1. Localização e roteiro de acesso do imóvel avaliado:

O imóvel avaliado situa‐se na zona rural pertencente aos limites do
município de Vila Rica, Estado do Mato Grosso, nas Coordenadas UTM
Latitude 10°17’25”S e Longitude 51°14’36”O. A gleba rural avaliada
situa‐se na região limítrofe dos municípios de Vila Rica e Confresa,
ambas interligadas pela Rodovia BR 158, cujo traçado corta o imóvel
avaliado. A gleba rural avaliada dista cerca de 40 Km do município de
Vila Rica e 58 Km do município de Confresa, conforme roteiro a seguir
demonstrado:


V IL A R IC A

Rotei r o de acesso a o i mó ve l avaliado, a p a r t ir d a c i d a d e de V i la Rica pe la Rodov ia BR
158 .

A s pec t o do imóv el objet o da s Matríc ula s Imobili ári as n° 3 .27 4, 5 .17 3, 5 . 17 4 e 5.175 d o
Car t ó ri o de Regi stro de I m óvei s da Co ma r ca de S ã o Fe lix do Ara gua ia, c om área de
t e r ra s de 10 .569 ,312 2 ha . (de z mil qui nhent os e ses se nt a e nove hec tares, t r inta e u m
a r e s e vi nte e dois c enti ar es ).

2.2. Característica geoeconômica da região do imóvel:
Segundo o censo de 2010, a população do município de Vila Rica era
de 21.382 habitantes, sendo o segundo município mais populoso do
Norte Araguaia. Possui uma área de 7.431,077 km², o que resulta
numa densidade demográfica de 2,88 hab./km². O município encontra‐
se localizado entre as bacias dos rios Araguaia e Xingu com cerca de
cinquenta por cento de suas águas para cada bacia.
A região é formada por grandes planaltos suaves com declividade
quase zero cerca de 2% e em algumas áreas caracteriza o relevo
ondulado. Entre as serras formam‐se grandes vales verdejantes com
imensas extensões de terras planas propícias para plantios de grãos e
pastagens. O município possuis dorsais da Serra do Roncador e o
Monte Umuarama na divisa com o município Santana do Araguaia no
Pará e seu maior ponto de altitude, segundo dados extra oficiais o
monte possui mais de 500 metros de altura. Apresenta precipitações
superiores a 1.800 mm anuais. A temperatura média atinge 27 °C,
sendo a máxima 35 °C e a mínima 19 °C. Apresenta estiagens durante
os meses de inverno (junho a setembro), com efeitos de friagem e
fortes chuvas entre dezembro e março. O município possui dois
importantes rios da bacia do Araguaia sendo eles o Ribeirão Santana
com 176 km que desagua na Barra das princesas e o Rio Crisóstomo
que possui um caudal de 215 km, banhando os dois juntos cerca de 50
por cento do município, outros rios menores como o Rio Preto,
formam junto com a margem leste do Rio Comandante Fontoura as
nascentes responsáveis pelas águas que desaguam no Rio Xingu.
Especificamente na região do imóvel avaliado, predomina o cultivo
de soja e criação de bovinos.

2.3. Uso do imóvel:
Conforme vistoria, constatamos que a área avaliada é gleba rural
localizada ás margens da Rodovia BR 158 (asfaltada), no
entroncamento com a Rodovia MT 413. Nossa vistoria constatou a
existência de culturas de sojas e atividades agropecuárias (criação de
bovinos), subdivididas em aproximadamente 05 propriedades
distintas. Há ainda um pequeno trecho do imóvel ocupado por
posseiros junto ao entroncamento das Rodovias BR‐158 e MT‐413. As
demais ocupações apresentam benfeitorias de alto padrão, culturas de
soja e criação de bovinos em áreas devidamente demarcadas, o que
indica que as posses são longevas e sem caráter de precariedade. Não
conseguimos maiores informações de como e a que título essas
ocupações iniciaram.

2.4. Documentação e dados legais do imóvel:
De acordo com os dados constantes das Matrículas Imobiliárias n°
3.274, 5.173, 5.174 e 5.175 do Cartório de Registro de Imóveis da
Comarca de São Felix do Araguaia, cuja certidão atualizada acha‐se
juntada no ANEXO 01, o imóvel possui área de terras total de
10.569,3122 ha. (dez mil quinhentos e sessenta e nove hectares,
trinta e um ares e vinte e dois centiares).

2.5. Descrição da Gleba Rural:

2.5.1. Dimensões:
De acordo com o item anterior, a área de terras que compõe o imóvel é
de 10.569,3122 ha. (dez mil quinhentos e sessenta e nove hectares,
trinta e um ares e vinte e dois centiares), conforme coordenadas
geodésicas de levantamento realizado pela empresa “Sturmes
Engenharia”, a seguir reproduzido:
2.5.2. Acesso:
Em nossa vistoria, e de acordo com os aspectos apontados no item 2.1.
do laudo, classificamos o acesso ao imóvel na característica “ótima”,
de acordo com a tabela abaixo reproduzida para determinar os tipos de
acesso e respectiva escala de valores:
CARACTERÍSTICAS DE ACESSO
ESCALA DE
SITUAÇÃO TIPO DE ESTRADA DISTÂNCIA CONSERVAÇÃO
VALOR
Ótima Asfaltada Limitada Permanente 100%
Primeira classe – Não
Muito Boa Relativa Permanente 95%
asfaltada
Boa Não pavimentada Relativa Permanente 90%
Vias e
Estradas e servidões de
Desfavorável distâncias se Sem Condições 85%
passagem
equivalendo
Distâncias e Problemas sérios
Má Fechos nas servidões classe se na estação 75%
equivalendo chuvosa
Fechos e interceptadas Problemas sérios
Péssima 70%
por córregos s/ pontes mesmo na seca

2.5.3. Topografia:
O imóvel avaliado possui em sua extensa área a predominância de
topografia plana, com ligeiro aclive e declive a partir das áreas que se
distanciam da Rodovia BR 158.
2.5.4. Classe de terras e aproveitamento do imóvel:
De acordo com as normas de avaliações de imóveis rurais, as terras
classificam‐se em 08 classes, a seguir discriminadas:

CLASSES DE CAPACIDADE DE USO DOS SOLOS
Terras próprias para culturas anuais, sem necessidade de uso
CLASSE I de qualquer prática de controle da erosão obtendo‐se altas
produtividades.
Terras próprias para culturas anuais adaptadas, necessitando
CLASSE II práticas simples para o controle da erosão.
Terras próprias para cultivos anuais, mas que sem cuidados
especiais, ficam sujeitas a severos riscos de depauperamento.
CLASSE III Necessitam de medidas intensivas de conservação de solo.
Relevos plano, suave ondulado a ondulado.
Terras com riscos ou limitações permanentes muito severas

quando usadas para culturas anuais, exceto arroz irrigado
CLASSE IV necessitando de práticas permanentes de conservação do solo.
Terras planas, praticamente livres de erosão, mas impróprias

para culturas anuais em razão do possível encharcamento e a
CLASSE V
baixa fertilidade que apresentam, e que podem, com
segurança, ser apropriadas para pastagens e florestas.
Terras impróprias para culturas anuais, em razão da

declividade excessiva, pequena profundidade do solo ou
CLASSE VI presença de pedras, mas que podem ser usadas com cultivos
permanentes, como pastagens, fruticultura e florestas desde
que sejam observadas práticas de conservação do solo.
Terras impróprias para culturas anuais mas que podem ser

usadas com cultivos permanentes, como pastagens,
CLASSE VII fruticultura e florestas desde que sejam observadas práticas
complexas de conservação do solo.
Terras impróprias para serem utilizadas com qualquer tipo de
exploração em função do relevo excessivo com declives
acentuados, solos muito rasos, afloramentos rochosos entre
CLASSE VIII outros fatores que impedem o cultivo econômico de qualquer
espécie, destinando‐se apenas ao abrigo de fauna e flora
silvestre.

Conforme a tabela acima e nossa vistoria ao local, constatamos que a
área avaliada possui áreas para culturas de sojas e criação de bovinos,
o que nos faz concluir que as áreas possuem a seguinte classificação:
de 1.200,00 hectares (Classe I) referente às culturas de soja, 5.165,35
hectares (Classe V) referente ás áreas de pastagens e área de
utilização limitada de 4.203,96 hectares (Classe VIII).

2.5.5. Fator de Aproveitamento (Nota Agronômica):
O fator de aproveitamento do imóvel é dado pelos fatores
determinados pelas características da classe de terras e suas
características, de acordo com a tabela abaixo:

Classe I II III IV V VI VII VIII
Situação 100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%
Ótima 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200
Muito Boa 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,473 0,380 0,285 0,190
Boa 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180
Desfavorável 80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160
Má 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150
Péssima 70% 0,700 0,655 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140

Com base nos aspectos já relatados, temos o seguinte cálculo de Fator
de Aproveitamento (Nota Agronômica) conforme segue:

IMÓVEL AVALIADO
PERCENTUAL LOCALIZAÇÃO
CLASSES NOTA
ESTIMADO DE E ACESSO DA
DE SOLO AGRONÔMICA
CADA CLASSE ÁREA: ÓTIMA
Classe I 11% 1,000 0,110
Classe V 49% 0,500 0,245
Classe VIII 40% 0,200 0,080
NOTA AGRONÔMICA 0,435

2.5.6. Culturas e Benfeitorias:
Conforme o item 2.3, há culturas e benfeitorias existentes no
perímetro da área avaliada. Porém, elas foram produzidas e
construídas por terceiros que ocupam a área, motivo pelo qual NÃO
consideraremos esses valores para fins de avaliação.


3. LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO

Para melhor caracterizar os diversos aspectos apontados no presente
laudo, bem como exemplificar as características básicas da área objeto desta
avaliação, foi realizada vistoria com levantamento fotográfico no local em
13/10/2017. Devido a extensão das áreas a serem vistoriadas, bem como
produzir imagens que caracterizassem as áreas com abrangência, foi utilizada a
tecnologia de DRONE em pontos nos limites e no interior do imóvel avaliado.
Essa visão abrangente possibilitou gerar informações claras no tocante ás áreas
e seus aspectos de ocupação, aproveitamento e topografia. Algumas fotografias
de aspectos mais relevantes foram feitas em solo para melhor compreensão.

A s pec t o do pe rí met r o do imóv el obj et o d a s M at r íc ul as I m obi li á r ia s n° 3.27 4, 5.1 73,
5. 174 e 5. 175 do Cartório de Regi stro de Imóveis d a Co mar ca de Sã o Fe li x do A rag uai a,
c om ár e a de terra s de 1 0. 5 69,3 12 2 ha. (dez mi l qui nhent os e ses s en t a e n ove hect ares,
t r in ta e um are s e v inte e doi s c e ntia r es ).


Fotografia 01 – Aspecto da Rodovia BR 158 junto aos limites do imóvel avaliado.

Fotografia 02 – Aspecto parcial do imóvel avaliado junto à BR 158.



Fotografia 03 – Aspecto geral do trecho do imóvel avaliado entre as Rodovias BR
158 e MT 143.

Fotografia 04 – Aspecto geral da divisa lateral do imóvel avaliado junto Rodovia
MT 143.



Fotografia 05 – Aspecto geral do imóvel avaliado, com ênfase para áreas sem
produção.

Fotografia 06 – Aspecto geral do imóvel avaliado, com ênfase para áreas de
cultura de soja.



Fotografia 07 – Aspecto geral do imóvel avaliado na área de fundos do imóvel
junto à divisa com a Rodovia MT 143, com ênfase para áreas de cultura de soja e
benfeitorias.

Fotografia 08 – Aspecto geral do imóvel avaliado na área de fundos do imóvel,
com ênfase para áreas de cultura de soja.



Fotografia 09 – Aspecto geral do imóvel avaliado na área de fundos do imóvel,
com ênfase para áreas de cultura de soja.

Fotografia 10 – Aspecto geral do imóvel avaliado na área central, com ênfase
para áreas de cultura de soja e área de preservação à frente.



Fotografia 11 – Aspecto geral do imóvel avaliado na área central do imóvel, com
ênfase para áreas de cultura de soja e área de preservação à frente.

Fotografia 12 – Aspecto geral do imóvel avaliado na área central, com ênfase
para áreas de cultura de soja e área de preservação e benfeitorias ao fundo.



Fotografia 13 – Aspecto do imóvel avaliado e as áreas de utilização limitada.

Fotografia 14 – Aspecto do imóvel avaliado, com culturas de soja em primeiro
plano e as áreas de utilização limitada ao fundo.



Fotografia 15 – Aspecto da área central do imóvel avaliado, com culturas de soja
em primeiro plano e áreas de utilização limitada.

Fotografia 16 – Aspecto da área central do imóvel avaliado, com culturas de soja
e áreas de utilização limitada.



Fotografia 17 – Aspecto do imóvel avaliado junto à Rodovia BR 158, onde
predominam áreas destinadas a pasto para culturas de bovinos.

Fotografia 18 – Outro aspecto do imóvel avaliado junto à Rodovia BR 158, onde
predominam áreas destinadas a pasto para culturas de bovinos.



Fotografia 19 – Outro aspecto do imóvel avaliado junto à Rodovia BR 158, com
ênfase para as benfeitorias existentes.

Fotografia 20 – Trecho do imóvel avaliado ocupado por posseiros junto às
Rodovias BR 158 e MT 143.



Fotografia 21 – Aspecto do imóvel avaliado junto às Rodovias BR 158 e MT 143.

Fotografia 22 – Aspecto do imóvel avaliado junto às Rodovias BR 158 e MT 143.



Fotografia 23 – Aspecto da cultura de soja em parte do imóvel avaliado.

Fotografia 24 – Aspecto de trechos de área de utilização limitada.



Fotografia 25 – Aspecto da cultura de soja em parte do imóvel avaliado.

Fotografia 26 – Aspecto da cultura de soja em parte do imóvel avaliado e as
estradas de circulação interna existente.



Fotografia 27 – Aspecto das benfeitorias existentes em parte do imóvel avaliado.

Fotografia 28 – Aspecto indicativo de subdivisão internas de propriedades
dentro do imóvel avaliado.



Fotografia 29 – Aspecto indicativo de subdivisão internas de propriedades
dentro do imóvel avaliado.

Fotografia 30 – Aspecto de trechos de área de utilização limitada.



Fotografia 31 – Aspecto de benfeitorias existentes no imóvel avaliado.





Fotografia 34 – Aspecto da Rodovia BR 158 no trecho que corta o imóvel
avaliado.



Fotografia 35 – Aspecto da área de pastos para criação de bovinos em trecho do
imóvel avaliado.

Fotografia 36 – Aspecto da área ocupada por posseiros em parte do imóvel
avaliado.


4. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

Para concluirmos pelo valor de venda do imóvel objeto desta avaliação,
adotamos o Método Comparativo, com a adoção de ofertas similares obtidas
junto ao mercado imobiliário.

4.1. Valor da Gleba Nua:
Para concluirmos pelo valor do hectare de terreno nu, procedemos
pesquisa na região onde se localiza o imóvel, na região de Vila Rica e
Confresa, no Estado do Mato Grosso. Com relação ás ofertas
comparativas coletadas, foram estabelecidos os seguintes critérios de
fatores de homogeneização:

 Fator Oferta – Deságio de 10% sobre os valores de oferta =
0,90, em função da elasticidade das negociações entre o valor
ofertado e aquele efetivamente comercializado.

 Fator Aproveitamento ‐ Proporção de áreas de classes de terras
de acordo com o item 2.5.4, indicando o potencial produtivo do
imóvel. Para o imóvel avaliado foi observado o que segue:

IMÓVEL AVALIADO
PERCENTUAL LOCALIZAÇÃO
CLASSES NOTA
ESTIMADO DE E ACESSO DA
DE SOLO AGRONÔMICA
CADA CLASSE ÁREA: ÓTIMA
Classe I 11% 1,000 0,110
Classe V 49% 0,500 0,245
Classe VIII 40% 0,200 0,080
NOTA AGRONÔMICA 0,435

 Fator Acesso ‐ Proporção estabelecida em relação ao acesso do
imóvel avaliado em relação ás ofertas comparativas, na seguinte
escala:

ESCALA DE
TIPO DE ESTRADA DISTÂNCIA CONSERVAÇÃO
VALOR
Asfaltada Limitada Permanente 100%
Primeira classe – Não
Relativa Permanente 95%
asfaltada
Não pavimentada Relativa Permanente 90%
Vias e
Estradas e servidões de
distâncias se Sem Condições 85%
passagem
equivalendo
Distâncias e Problemas sérios
Fechos nas servidões classe se na estação 75%
equivalendo chuvosa
Fechos e interceptadas Problemas sérios
70%
por córregos s/ pontes mesmo na seca


 Dados do imóvel avaliado:

Oferta – 1,00
Aproveitamento – 0,435
Acesso – 1,00
Assim sendo, foram coletados 06 (seis) elementos comparativos de

venda de áreas rurais que se situam na mesma região geoeconômica da
área avaliada, que culminou no seguinte relatório de avaliação:


Pesquisa de Áreas Rurais

ELEMENTO COMPARATIVO 01

L ocalizaç ão:
V il a Rica MT
Á r e a Hect are s: Va lor :
1. 224, 67 R $ 8 .000 .000 ,00
Outras Inform ações : Faze nda c o m 1. 224. 67 há me dido sendo 629 há de abe r tura com
145 há de juquirä o. Têm 13 div isões de p a st o c om c or r e do r de ac es so e m 8 deles. –
Possui 9 repr es as c om nasc e nte dent ro da fazend a. –Formado 4 84 há em brachiarão de
t o pog r a fi a pla na fác il mecanizaç ão p a r a transformar em lav oura. – Í ndi c e pl uvi omét r ic o
ac ima de 2.000 m m por ano. – Exc elente loca li za çã o em cima do a sf alt o da BR15 8 K m 27
sentido V i la Ri ca D iv is a c om o estado do P a r á. Há 1 1 Km da div isa . Frig orífi c o na c ida de
de V il a Ric a. Sec a dor d e g rã os ta mbém na c id ade de Vil a Ric a. – E x i st e l a vou r a d e soj a a
17 Km d e d is t â nc ia da Faz enda.
Inf or ma nt e :
Im obi li ár ia Cerr ado
Te l.: (62 ) 99 245‐6 963
Fatores:
O f er t a: 0,9 0
A c e ss o: 1,00
A p r ov e i t ame n t o (Nota A gr on ô m i c a ): 0,53 5


L ocalizaç ão:
V il a Rica MT
1. 523, 30 R $ 9 .360 .000 ,00
Outras Inform ações : Descriçã o: 1.52 3,3 hec tare s ou 311 al quei r es, P a s t o e m braq uia ri a
em 135 a l q ue i r e s , c om 176 al quei res de m at a c om m u i t o Pau Brasil , doz e di vi sões de
pa st a gens, c er ca de di vi sa c om s e i s a rames l is o int ern a c om c i n c o c om l as ca e
e s t i cad or e s de Pa u Brasi l, Cur r a l de 800 m 2 c om b a la nç a c oi ma c om i ndi ca dor
c onec t ável ao not ebook, c apa dor , pescoc ei ra embarc ador, rema nga . Re presas em três
pa st os, ondu lad a ma s mecanizá vel e m 70 al quei r es, ót im a pra c ria, fi ca a 49 k m do
asfa lto. A lt it ude 290 MTS ac ima do ní vel do mar , í ndic e plu vi omét r ic o e m médi a de
out ub r o a m a i o 2 00 mm , s ã o onz e nasce nt es n a propriedade c o m água abunda nt e o a no
t odo. A document ação é t oda em or dem CA R, G e or r e f e r e nc i a d o, CCCI R, CAR, IAU, I TR
em dia .
Inf or ma nt e :
Es paç o Certo I m óve i s
Te l.: (62 ) 34 34‐1 009
Fatores:
O f er t a: 0,9 0
A c e ss o: 0,95


L ocalizaç ão:
V il a Rica MT
2. 952, 00 R $ 1 5.25 0.00 0, 00
Outras Inform ações :
Á rea Fo rm ada: 350 A l quei r es / 1 . 680 hect are s. Benfe it orias : Casa Sed e.
2 Cas as para Fun c i onári os . 2 Barrac ões para Má qui nas. 32 Pastos.
11 Repre sa s. 8,5 kms de Marge m de Rio. Doc umentaçã o: Ge o r e fe r e nc i a d o e averbado
na M at r íc ulas .
Inf or ma nt e:
Tr i ângul o Im óveis
Te l.: (34 ) 99 102‐ 5 885
Fatores:
O f er t a: 0,9 0
A c e ss o: 0,90


L ocalizaç ão:
V il a Rica MT
3. 000, 00 R $ 1 7.00 0.00 0, 00
Outras Inform ações :
Si t uad a no int eri or de V il a Rica ‐ M T, no sentido da e s t r ada para o Pr oj et o Ca xanga , à
87 km da c ida de. Áre a e m ót im o estado para lav our a ou p e c uá r ia, s e ndo 19 2 a l q u e i re s
for m ad os, e 15 de A PP (Á rea de Preservaçã o Pe rma nente); c om 7 5 al quei r es que f or a m
prepa r ados para lav oura, e o r e s t ant e t o da plana e c alcariad a. Faz endo di vi sa c om a
l a vou r a de soj a d a Fazenda Vista A l egr e , e c om o se ca dor ; Boa de água , c or tada por 1
rio, ( Rio Pret o), e 5 córregos
Inf or ma nt e :
Te l.: (62 ) 99 245‐ 6 963
Fatores:
O f er t a: 0,9 0
A c e ss o: 0,90


L ocalizaç ão:
V il a Rica MT
1. 321, 00 R $ 8 .200 .000 ,00
Outras I nfor m aç ões : ÁREA T OTA L D E 1. 321 HE CTA RES (273 A LQ UEIRES ), S E N D O 800 .00
A BERT O (1 67 A L QU EIRES A BE RTA ) E C OM TOPOGRA FIA PLANA . 0 1 CASA S E D E 02 CA SA S
PRA FUN CIO NÁ RIO S 01 CURRA L NOVO, T RON CO , BA LAN ÇA 1 KM D E MA RGENS DO RIO
BOM DE PEIXE ENE RGIA EL ÉT RICA SINA L DE CELU LA R T RES OPERADORAS TODA CERCADA
EM A RA ME L I S O 1 3 DIVISOES DE PA STO TEND O QU E RE FORMA R 08 D I VI SÕ E S
TOPOGRA F IA : 100% PLANA T I P O DE S OL O: A MAR ELO , A VERME LHAD O E CA SC AL HO FINO
TE OR DE A RG ILA : 29 % A 37% NÍ VEL PLUV I OM ÉTRICO: 2 .000 A 2 .200 M M/ A NO 43 KM DA
CI DA D E (20 KM D O A SF AL TO.
Inf or ma nt e :
Te l.: (62 ) 99 245‐6 963
Fatores:
O f er t a: 0,9 0
A c e ss o: 0,90


L ocalizaç ão:
V il a Rica MT
1. 205, 00 R $ 9 .000 .000 ,00
Outras Inform aç ões : Áre a a bert a (60% ): 723, 09 h e c ta r es ou 149, 40 alqueire s. Á rea
agric ultável: 650,7 8 he cta res ou 1 34,46 alque ire s Á rea par a abrir (5 %): 60,2 6 h e ct a re s
ou 12 ,45 al quei r es T opog ra fia : 80% pl ana e 20% le veme nt e ondul ada . Ti po de so lo:
L a t o sol o v e r m e l ho e ama relo. Teor de argila : 2 5 a 35% . A l t it ud e: 224 m e t ros de
media. L OCA LI ZA ÇÃ O D E L OGÍS TI CA : A s margens do a s falt o da BR 15 8, 24 km de Vi la
Ri ca e 06 km da div isa do MT / PA..
Inf or ma nt e :
Te l.: (62 ) 99 245‐ 6 963
Fatores:
O f er t a: 0,9 0
A c e ss o: 1,00


Relatório de Avaliação

1/4
Valienge Consultoria Ltda
Avalurb 4.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
1) Ident: VLG VR 2017 Tipo: Laudo completo Solicitante:
Localiz.:Fazenda Porta da Amazônia
Cidade:Vila Rica Estado:Mato Grosso
__________________________________________________________________________________________________________
2) HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES:
Sendo: V.Hom.(i) = V.Unt.(i) x F1 x F2 x ...x F(k)
Am V.Ofert.(R$) A.Equiv.(ha) V.Unt.(R$/ha) F1 F2 F3 V.Hom.(R$/ha)
1 8.000.000,00 1.224,67 6.532,37 0,90 1,00 0,81 4.762,10
2 9.360.000,00 1.523,30 6.144,55 0,90 0,95 0,91 4.780,77
3 15.250.000,00 2.952,00 5.165,99 0,90 0,90 1,03 4.309,98
4 17.000.000,00 3.000,00 5.666,67 0,90 0,90 0,78 3.580,20
5 8.200.000,00 1.321,00 6.207,42 0,90 0,90 0,76 3.821,29
6 9.000.000,00 1.205,00 7.468,88 0,90 1,00 0,76 5.108,71
F1: Oferta F2: Acesso F3: Aproveitamento

2/4
3) TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO:
Número de amostras......................................................................................(Ud): 6
Grau de liberdade..........................................................................................(Ud): 5
Menor valor..............................................................................................(R$/ha): 3.580,20
Maior valor...............................................................................................(R$/ha): 5.108,71
Somatório dos valores homogeneizados.................................................(R$/ha): 26.363,06
Número de intervalos de classe....................................................................(Ud): 3
Amplitude de classe.................................................................................(R$/ha): 509,50
Amplitude total.........................................................................................(R$/ha): 1.528,51
Média aritmética.......................................................................................(R$/ha): 4.393,84
Mediana...................................................................................................(R$/ha): 4.536,04
Desvio médio...........................................................................................(R$/ha): 490,018651
Desvio padrão..........................................................................................(R$/ha): 598,871168
Variância............................................................................................(R$/ha) ^ 2: 358.646,676227
___________________________________________________________________________________________
4) SANEAMENTO DAS AMOSTRAS ( "CRITÉRIO DE CHAUVENET" )
D/S Crítico ( Tabela de "CHAUVENET" )..........................................................= 1,73
4.1) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS REDUZIDO:
D/S calc. = ( Média - Menor Valor ) / Desvio Padrão
D/S calc. para o MENOR valor...................................................................= 1,3586
4.2) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS ELEVADO:
D/S calc. = ( Maior Valor - Média ) / Desvio Padrão
D/S calc. para o MAIOR valor.....................................................................= 1,1937
4.3) CONCLUSÃO:
* TODAS AS AMOSTRAS SÃO VÁLIDAS (D/S Menor <= D/S Crítico e D/S Maior <= D/S Crítico) *
___________________________________________________________________________________________
5) DISTRIBUIÇÃO AMOSTRAL:
Coeficiente de Variação (%) = ( Desvio Padrão / Média ) x 100
Coeficiente de Variação ( CV )...........................................................( % ) = 13,63

3/4
6) INTERVALO DE CONFIANÇA:
Limite Inferior ( Li ) = Média - ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50
Limite Superior ( Ls ) = Média + ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50
Adotado a distribuição " t " de Student, onde:
Nível de confiança................................................................................................(%) = 80
TC ( Tabela de Student ) ....................................................................................(ud) = 1,476
Limite inferior unitário ( Li )......................................................................( R$/ha ) = 4.032,98
Estimativa de tendência central.....................................................................(R$/ha) = 4.393,84
Limite superior unitário ( Ls ).....................................................................(R$/ha) = 4.754,71
Amplitude do intervalo de confiança em torno da Est. de tendência central........(%) = 8,21
Amplit. interv. de conf. de 80% em torno da estimativa de tendência central......(%) = 8,21
Grau de fundamentação (NBR 14653 / 2011)..................................................(ud) = 1
Grau de precisão (NBR 14653 / 2011)..............................................................(ud) = 3

________________________________________________________________________________________
7) CAMPO DE ARBÍTRIO:
Limite de arbítrio inferior unitário ( LAi )...................................................(R$/ha) = 3.954,46

Estimativa de tendência central......................................................................(R$/ha) = 4.393,84
Limite de arbítrio superior unitário ( LAs ).................................................(R$/ha) = 4.833,23
________________________________________________________________________________________
8) CONCLUSÃO FINAL:
Considerando as análises feitas, conclui-se que o valor total do imóvel, objeto deste laudo, na
data atual, é:
Valor Total ( R$ ) = Valor Arbitrado ( R$/ha ) x Área Equiv. do Imóvel Avaliando ( ha )
Sendo:
Área equivalente do imóvel avaliando................................................................. (ha) = 10.569,31

Valor unitário arbitrado................................................................................... (R$/ha) = 4.300,00
VALOR TOTAL ( R$ ) = 45.448.033,00

quarenta e cinco milhões, quatrocentos e quarenta e oito mil, trinta e três reais
9) OBSERVAÇÕES GERAIS:
Valor da Gleba Nua: R$ 45.448.000,00 (quarenta e cinco milhões, quatrocentos e quarenta e oito mil reais)

4/4
9) GRÁFICOS:
A) HISTOGRAMA - ( Nº DE CLASSES ( C ) x FREQUÊNCIA ( F )): INTERVALO
F Classe De: ___________I Até Freq.

---------------------------------------------------------
1 3.580,20 4.089,70 2
2 4.089,70 4.599,21 1
3 4.599,21 5.108,71 3
15
10
0 1 2 3 4 5 C
B) PREÇOS OBSERVADOS ( Po ) x VALORES ESTIMADOS ( Ve ): Am Po (R$/ha) Ve (R$/ha) Var.

( R$ / ha ) -------------------------------------------------
1 6.532,37 4.762,10 0,73
Ve
.7 .8 2 6.144,55 4.780,77 0,78
3 5.165,99 4.309,98 0,83
.9 .10 .11 .12 .13 .14 .15 .16
4 5.666,67 3.580,20 0,63
.17 .18 .19 .20 .21 .22 .23 .24 5 6.207,42 3.821,29 0,62
6 7.468,88 5.108,71 0,68
7 Q27 Q47 Q67
.6
8 Q28 Q48 Q68
.2 .1
9 Q29 Q49 Q69
.3
10 Q30 Q50 Q70
.5
.4 11 Q31 Q51 Q71
12 Q32 Q52 Q72
13 Q33 Q53 Q73
14 Q34 Q54 Q74
15 Q35 Q55 Q75
16 Q36 Q56 Q76
17 Q37 Q57 Q77
18 Q38 Q58 Q78
19 Q39 Q59 Q79
0 Po 20 Q40 Q60 Q80
21 Q40 Q61 Q81
22 Q42 Q62 Q82
Data: 19/10/2017 23 Q43 Q63 Q83
24 Q44 Q64 Q84


4.2. Grau de Fundamentação do Laudo:
Classificação quanto à fundamentação ‐ Norma NBR 14653‐3 Item 9.2.1
ESPECIFICAÇÕES DAS
ITEM AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS CONDIÇÃO PONTOS CONDIÇÃO PONTOS CONDIÇÃO PONTOS
RURAIS
Número de dados de mercado ≥ 3 (k + 1) e no
1 9 >=5 9
efetivamente utilizados mínimo 5
Qualidade dos dados colhidos no Minoria ou
2 Todos 15 Maioria 7 0
mercado de mesma exploração Ausência
Visita dos dados de mercado por
3 Maioria 10 Minoria 6 Anexo A 0
engenheiro de avaliações
Custo de
Critério adotado para avaliar reedição por
4 Conforme 10.3 5 3
construções e instalações caderno de
preços
Custo de
Critério adotado para avaliar reedição por
5 Conforme 10.3 5 3
produções agrícolas caderno de
preços
6 Apresentação de laudo Completo 16 Simplificado 1
Utilização do método comparativo
7 Tratamento científico 15 Fatores 12 Outros 2
direto de dados de mercado
Fotográfica e Roteiro de
8 Identificação dos dados amostrais coordenadas 4 acesso ou croqui 1
geodésicas de localização
Documentação do avaliando que Fotográfica e
9 permita sua identificação e coordenadas 4 Croqui 1
localização geodésicas
Certidão dominial
atualizada e
Documentação do imóvel levantamento
Levantamento
10 avaliando apresentada pelo topográfico 4 2
Topográfico
contratante refere‐se a planimétrico de
acordo com as
normas
TOTAL 71

Total de pontos: 71 (avaliação enquadrada no Grau III de Fundamentação)

Classificação dos laudos de avaliação quanto à fundamentação
Grau
I II III
Limite Mínimo 12 36 71
Limite Máximo 35 70 100

5. CONCLUSÕES
VALOR DE VENDA (V V 1 ):

Conforme Item 04 deste laudo, o valor de mercado do imóvel referente ao
imóvel rural denominado “Fazenda Porta da Amazônia” situado no
município de Vila Rica, Estado do Mato Grosso, objeto das Matrículas
Imobiliárias n° 3.274, 5.173, 5.174 e 5.175 do Cartório de Registro de
Imóveis da Comarca de São Felix do Araguaia, com área de terras de
10.569,3122 ha. (dez mil quinhentos e sessenta e nove hectares, trinta e
um ares e vinte e dois centiares), é de:

Gleba Nua = R$ 45.448.000,00
Benfeitorias = R$ 0,00
Culturas: 0,00
Valor de Venda (V V 1 ) = R$ 45.448.000,00

A pesquisa de terreno levada a efeito junto ao mercado imobiliário se
concentrou em áreas rurais na região de Vila Rica e Confresa, Estado do
Mato Grosso. Foram coletadas seis ofertas comparativas cujos preços por
metro quadrado variavam entre R$ 7.468,00 e R$ 5.165,00 por hectare de
terreno (valores brutos de oferta). Aplicando‐se fatores de oferta, acesso
e aproveitamento em relação às condições do imóvel avaliado, concluiu‐se
por um valor médio de R$ 4.300,00 por hectare de terreno como o mais
adequado à realidade do mercado imobiliário. Importante ressaltar que o
imóvel possui uma situação de ocupação que, dentre as medidas
necessárias ao pleno exercício de propriedade, há a necessidade de
medidas judiciais para desocupação do imóvel, bem como a execução de
georreferenciamento para sua regularização junto ao Instituto Nacional
de Colonização e Reforma Agrária ‐ INCRA. Dessa forma, sugerimos que o
valor a ser adotado para venda imediata (R$ 49.676.000,00) seja
substituído pelo valor de venda com liquidez imediata, conforme
demonstrado a seguir:

VALOR DE VENDA COM LIQUIDEZ IMEDIATA (V V 2 ):

O Valor de Venda com Liquidez Imediata ou Venda Forçada, condição
relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o
médio de absorção pelo mercado. Estimamos o tempo de liquidação do
imóvel num prazo de 72 meses (calculando‐se o tempo para eventuais
demandas judiciais e regularização da área) a uma taxa de juros média de
2,00 % ao mês (média de aplicações financeiras), reproduzindo o seguinte
cálculo:

n: número de meses = 72 meses
i: média rentabilidade de aplicações financeiras = 2,00 %

Índice Valor de Venda com Liquidez Imediata:
V V 2 = R $ 4 5 . 4 4 8 . 0 0 0 , 0 0 x ( 1 / ( 1 + 0 , 0 2 0 )) 7 2
VV2 = R$ 45.448.000,00 x 0,240

V v2 = R$ 10.907.000,00

6. ENCERRAMENTO

Encerramos o presente laudo com 43 (quarenta e três) páginas digitadas
somente no anverso que fundamentam as conclusões deste trabalho, 01 (um)
anexo e 36 (trinta e seis) fotografias que compõe a memória fotográfica do
imóvel, indo o presente Laudo devidamente assinado pelo responsável técnico
deste trabalho.

São Paulo, 19 de outub ro de 2017.

DORIVAL R ODRIGUES DA SILVA JUNIOR
Diretor Técnico

MARCELO SARNELLI LEMOS
Sócio ‐ Diretor
Assinado de forma digital por VALIENGE CONSULTORIA LTDA
EPP:11129545000119
DN: c=BR, st=SP, l=SAO PAULO, o=ICP-Brasil,
ou=Secretaria da
Receita Federal do Brasil - RFB, ou=RFB e-CNPJ A3, ou=AR SERASA,
cn=VALIENGE CONSULTORIA LTDA EPP:11129545000119
Dados: 2017.10.19 21:06:53 -02'00'
VALIENGE CONSULTORIA LTDA. EPP.
CNPJ 11.129.545/0001‐19
ART N° 92221220161190436



Anexo 01
CRI de São Felix do Araguaia ‐ MT
VALIENGE CONSULTORIA LTDA.


Laudo de avaliação de fazenda de 10.569 ha em Vila Rica-MT

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Terras com riscos ou limitações permanentes muito severas

Terras planas, praticamente livres de erosão, mas impróprias

Terras impróprias para culturas anuais, em razão da

Terras impróprias para culturas anuais mas que podem ser

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. 6

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VALIENGE CONSULTORIA LTDA. 24

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. 25

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. 26

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. 27

Assim sendo, foram coletados 06 (seis) elementos comparativos de

Á r e a Hect are s: Va lor :

1. 224, 67 R $ 8 .000 .000 ,00

Im obi li ár ia Cerr ado

Te l.: (62 ) 99 245‐6 963

A p r ov e i t ame n t o (Nota A gr on ô m i c a ): 0,53 5

Á r e a Hect are s: Va lor :

1. 523, 30 R $ 9 .360 .000 ,00

Es paç o Certo I m óve i s

Te l.: (62 ) 34 34‐1 009

A p r ov e i t ame n t o (Nota A gr on ô m i c a ): 0,47 5

Á r e a Hect are s: Va lor :

2. 952, 00 R $ 1 5.25 0.00 0, 00

Outras Inform ações :

Tr i ângul o Im óveis

Te l.: (34 ) 99 102‐ 5 885

A p r ov e i t ame n t o (Nota A gr on ô m i c a ): 0,42 0

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. 32

Á r e a Hect are s: Va lor :

3. 000, 00 R $ 1 7.00 0.00 0, 00

Outras Inform ações :

Im obi li ár ia Cerr ado

Te l.: (62 ) 99 245‐ 6 963

A p r ov e i t ame n t o (Nota A gr on ô m i c a ): 0,55 3

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. 33

Á r e a Hect are s: Va lor :

1. 321, 00 R $ 8 .200 .000 ,00

Im obi li ár ia Cerr ado

Te l.: (62 ) 99 245‐6 963

A p r ov e i t ame n t o (Nota A gr on ô m i c a ): 0,56 5

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. 34

Á r e a Hect are s: Va lor :