CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

Sala de Casación Civil

Magistrado Ponente:
MANUEL ISIDRO ARDILA VELÁSQUEZ

Bogotá, D. C., cuatro (4) de junio de dos mil cuatro (2004).

EXTRACTO JURISPRUDENCIAL – NUEVA LEGISLACIÓN.

Compensación de frutos y réditos del precio no pagado.

Ahora, ya en lo que toca con el despacho del cargo, denótase cómo incólume la sentencia en
lo relacionado con las condenas deducidas contra la sociedad demandada, preciso es entonces
partir para cualquier efecto de que fue el incumplimiento por parte de ésta a su obligación de
pagar el precio, lo que dio lugar, a petición de la prometiente vendedora, a la resolución del
contrato de promesa de compraventa objeto del presente litigio.

Situación de la que pueden extraerse varias conclusiones:

La una, relacionada con la naturaleza del contrato prometido y el motivo de resolución del
mismo; pues acaecido este fenómeno, como antes se dijo, en virtud de no haberse pagado el
precio, la normatividad que ha de aplicarse al tema de las restituciones entre las partes que de
ello se derivan, no será la que en general regula el evento del cumplimiento de la condición
resolutoria -artículos 1544 y 1545 del código civil-, sino el 1932 de dicho ordenamiento,
aplicable por interpretación extensiva, dado que la composición fáctica encaja plenamente en
las previsiones de este último precepto.

Asunto bien conocido es, en efecto, que la resolución del contrato, a la vez que apareja como
principal consecuencia la extinción del conjunto de obligaciones surgidas del mismo -efectos
ex nunc-, tiene además eficacia retroactiva -ex tunc- en aquellos eventos en que, no siendo
negocios de tracto sucesivo, verifícanse actos de cumplimiento entre las partes; se trata, pues,
de colocar a los contratantes, en cuanto sea posible, en la posición en que se hallaban antes
de celebrar el contrato. Es así como el artículo 1544 establece como principio general el de
que "cumplida la condición resolutoria, deberá restituirse lo que se hubiere recibido bajo tal
condición..." (véase al respecto Cas. Civ. Sent. 081 de 15 de junio de 1993).

Por este último aspecto de la retroactividad, sin embargo, como se señalara en casación de 6
de julio de 2000- expediente 5020-, dada la esencia de la condición resolutoria -ordinaria o
tácita- se presentan algunas singularidades, por ejemplo la de que verificada la misma y salvo
que la ley, el testador, el donante o los contratantes hayan dispuesto otra cosa, no se deberán
los frutos percibidos en el espacio intermedio -artículo 1545 ibidem-.

Lo que no ocurre en el evento de resolución del contrato de venta por no haberse pagado el
precio, pues en este caso, el vendedor tendrá derecho, según el artículo 1932, "para que se le
restituyan los frutos, ya en su totalidad, si ninguna parte del precio se le hubiere pagado, ya
en la proporción que corresponda a la parte del precio que no hubiere sido pagada";
resolución esta que, a su turno, repercutirá seriamente en el derecho que, a su vez, tiene el
comprador "para que se le restituya la parte que hubiere pagado del precio" -inciso 2º
artículo 1932-, punto este, por cierto, que en el caso sub-examen constituye la espina dorsal
de la acusación.

No es entonces ciertamente indiferente el colocar el asunto bajó la égida del artículo 1544 o
bajo la del 1932; y, se repite, es esta ultima la disposición que, por vía de interpretación
extensiva, rige la materia de las restituciones en el presente evento, en donde, a más de la
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obligación de hacer, “los contratantes se obligaron a ejecutar anticipadamente algunas de

las prestaciones del contrato de compraventa prometido, como la entrega del inmueble
objeto del mismo y el pago del precio, siendo esta última la obligación que parcialmente
incumplió el prometiente comprador y se instituye en causa de la pretensión resolutoria
(...)”, de manera que “el factum objeto de análisis se subsume en la hipótesis legal descrita
por la regla citada. Porque el principio que en ella aparece implícito, que no es otro que el
de la compensación entre frutos y réditos del precio no pagado (de ahí el criterio de la
proporcionalidad), cobra vida en el caso examinado, esto es, para cuando la resolución
versa sobre un contrato de promesa de compraventa donde las partes convinieron
anticipadamente el pago del precio de la cosa vendida y ésta es precisamente la obligación
incumplida que realiza la condición resolutoria tácita” (providencia de 6 de julio de 2000
atrás citada).

Y, a la verdad, cual alégase en la protesta impugnativa, el correcto entendimiento del

precepto 1932, en cuanto concierne a la restitución de la parte del precio pagado al
comprador incumplido, difiere ostensiblemente de la que podría admitirse en tratándose de la
aplicación del artículo 1544; el criterio constante de la Corte, habida cuenta de las
circunstancias que generan la ruptura del vínculo negocial es el de que la devolución de esa
cifra ha de ser en estos específicos eventos nominal; criterio que por lo demás es el que ha
prohijado la Corporación en distintas ocasiones, particularmente los aludidos fallos de 15 de
junio de 1993 y 21 de marzo de 1995, exp. 3328, precisada posteriormente en la predicha
sentencia de 6 de julio de 2000, y últimamente reiterada en fallos de 15 de enero y 12 de
marzo de 2004 (expedientes 6913 y 6759), decisiones donde el criterio expuesto fue el de
que, en caso de resolución de una promesa de compraventa, el comprador incumplido “debe
recibir en su valor histórico o nominal, esto es, sin reajuste, debido a que, al serle imputable
el incumplimiento contractual que propició la resolución del contrato, no puede beneficiarse
de él, porque de ser así, además de prohijarse el incumplimiento contractual, se atentaría
contra los principios de justicia y equidad, razón por la cual, la doctrina de la Corporación ha
sido constante en señalar, que el contratante incumplido debe soportar ‘... los efectos
dañosos de la inflación...’ y que en la misma eventualidad, tampoco hay lugar a reconocer
‘... deudas por intereses de origen legal..’ [Cas. Civ. de 15 de junio de 1993]” (G.J. t.
CCXXXIV, pág. 453).

Referencia: Expediente No. 7748

Decídese el recurso de casación formulado por las partes contra la

sentencia de 23 de marzo de 1999, proferida por la sala civil del
tribunal superior del distrito judicial de Bogotá en este proceso
ordinario promovido por Natalia López Cortés, representada
legalmente por Gilma Estela Cortés, contra Inversiones Santo
Domingo Ltda. 'Inverdingo Ltda'.

I.- Antecedentes

Por la demanda introductoria solicitó la actora que se decrete la

resolución del contrato de promesa de compraventa que celebró con
la demandada el 17 de julio de 1992; y, en consecuencia, que a ésta
se condenara a restituir los bienes objeto de dicho contrato junto con
sus frutos, así como a pagar la suma de $156’000.000,oo pactada
como cláusula penal.

Para sustentar las precedentes peticiones, narra en el acápite de

hechos que el contrato en cuestión fue incumplido por la demandada,
quien no pagó en su totalidad la suma de dinero referida en el literal 'c'
 mav. exp. 7748 3

de su cláusula tercera, y se halla así mismo en mora de sufragar la

cantidad de $208'000.000.oo que debió cubrir el 10 de enero de 1993.

No obstante haber renunciado la demandada a los requerimientos

para ser constituida en mora, se la ha reconvenido privadamente en
varias ocasiones, con resultados negativos.

A la par con la admisión de la demanda, el a quo, invocando el artículo

83 del estatuto procesal civil, ordenó citar al proceso a Yudy Viviana
López Suárez y al menor Luis Santiago López Arango, quienes
concurrieron, el segundo de ellos representado por su madre Gloria
Mercedes Arango, y dijeron coadyuvar los hechos y pretensiones de la
demanda incoativa (folio 57 del cuaderno 1).

Se opuso la sociedad a las pretensiones deducidas en su contra,

aduciendo haberse presentado a la notaría en el día y hora señalados
con el ánimo de correr la escritura y constituir hipoteca sobre los
predios objeto del contrato para garantizar el pago, conforme a lo
pactado en el parágrafo tercero de la cláusula sexta de la promesa,
que modificó las cláusulas precedentes en lo relativo a la forma de
pago. Con base en tal circunstancia, formuló las excepciones
perentorias que denominó "carencia de legitimación en la causa para
demandar" y "contrato no cumplido".

De otra lado, presentó demanda de reconvención por la que pidió

declarar, básicamente, que fue Natalia López la incumplida y que por
consiguiente de ese lado pesa la cláusula penal.

La primera instancia terminó por sentencia mediante la cual declaró

resuelto el contrato y ordenó, en consecuencia, lo que sigue: a la
demandada, restituir los predios objeto de la promesa, y al actor
reintegrar la parte del precio recibido junto con su corrección
monetaria; por lo demás, denegó la condena al pago de frutos y
perjuicios solicitados por la actora, y en sentencia complementaria
hizo lo propio con la cláusula penal. En lo atinente a la demanda de
reconvención denegó sus pretensiones.

Apelaron las dos partes, y el tribunal, al desatar la alzada, reformó el

fallo impugnado para condenar a la demandada a pagar a la actora la
cláusula penal y autorizando la compensación hasta concurrencia de
los valores de las sumas mutuamente adeudadas. En todo lo demás,
la decisión resultó confirmada.

II.- La sentencia del tribunal

Luego del resumen litigioso y de las verificaciones de rigor respecto

de los presupuestos procesales, concluye el juzgador que la validez
de la promesa no merece reparo alguno. Despejado ese punto,
observa que el artículo 1546 del código civil debe entenderse en
armonía con el 1609 ibídem, de manera que sólo el contratante
cumplido o que se ha allanado a cumplir está legitimado para
demandar la resolución o cumplimiento de la convención.
 mav. exp. 7748 4

Pasando en concreto a dicho punto, anota que la demandada no

comprobó haber pagado la suma de dinero que debía solucionar en
fecha anterior a la prevista para otorgar la escritura pública, lo cual
"constituye el incumplimiento"; según el literal 'b' de la cláusula 3ª del
contrato, en efecto, la sociedad debía abonar $208'000.000,oo el 10
de enero de 1993, al paso que la escritura prometida había de
firmarse a las 10:00 a.m del 10 de julio de 1993 en la notaría 34 de
Bogotá, de donde, "infiérese el incumplimiento enrostrado a la
demandada, lo cual le abre paso a la acción de resolución invocada
en la demanda inicial, dado el orden de ejecución que para las
diferentes prestaciones se acordó en el contrato de promesa".

Por allí mismo, el fallador descarta la prosperidad de las excepciones

denominadas "carencia de legitimación en la causa para demandar" y
"contrato no cumplido" formuladas por el inicial demandado, así:

La primera porque el cumplimiento de las prestaciones no era

simultáneo y correspondía inicialmente a la compradora pagar los
montos señalados en la cláusula tercera de la promesa; sólo después
de verificado aquello se pasaría a suscribir la escritura.

La segunda, por cuanto la demandante no estaba en mora de cumplir.

Frente a la falta de pago, ésta no tenía que acudir a la notaría. La
cláusula sexta del contrato de promesa no modificó la forma de pago
acordada, toda vez que allí se estableció "la opción y no la obligación"
de que, en el evento de estar pendiente parte del precio al momento
de suscribir la escritura, se podía 'garantizar su cancelación con
hipoteca de primer grado sobre los mismos inmuebles por cuenta del
prometiente comprador'; de manera que, tratándose como era de una
opción, que "es el derecho a elegir entre dos o más cosas... no
estaban entonces los demandantes obligados a acudir a la suscripción
del contrato prometido".

Aborda de esta suerte el fallador el tema de las restituciones debidas

en virtud de la resolución, efectos que operan retroactivamente; “entre
las partes -dice-, la resolución sigue las reglas generales, así: debe
restituirse todo lo entregado bajo tal condición, el vendedor debe
entregar al comprador el precio recibido, el comprador debe restituir el
bien objeto del contrato; el contratante cumplido puede reclamar la
indemnización de perjuicios y los frutos naturales y civiles... siempre y
cuando la ley, el testamento, el donante o los contratantes, lo hayan
dispuesto así”.

Resuelve entonces que la demandada devuelva a los demandantes

los bienes objeto de la promesa, sin frutos por cuanto no se probó su
cuantía.

De otro lado, "la demandante debe restituir a la demandada el dinero

recibido como parte del precio, con el ajuste monetario, pues las
restituciones mutuas no están condicionadas al cumplimiento o
incumplimiento de las partes, sino que son una mera consecuencia
 mav. exp. 7748 5

lógica de la supresión del contrato, y deben disponerse consultando la

justicia y la equidad".

En lo que hace a los perjuicios, destaca que la actora estaba exenta

de probarlos y el juez de cuantificarlos, ya que los contratantes por
mutuo acuerdo lo hicieron. Verificado entonces el incumplimiento de la
sociedad, debe condenársele a pagar el monto de la cláusula penal.

III.- Las demandas de casación

Dos cargos formula la demandante Natalia López Cortés contra la

sentencia, ambos con fundamento en la causal primera de casación y
por violación directa de la ley sustancial, de los cuales sólo se
despachará el primero que, como adelante se verá, al devenir
próspero excusa por sustracción de materia el estudio del segundo,
que de rebote cobija el mismo punto controvertido en el otro.

La demandada, a su turno, se apoya en la misma causal primera para

deducir un único cargo, el que se resuelve delanteramente porque el
alcance impugnativo que posee es respecto del litigio todo.

Cargo único de la demandada

Con fundamento en la causal primera, denuncia la violación de los

artículos 1551, 1557, 1558, 1620, 1621 y 1622 del código civil, por
falta de aplicación, y de los preceptos 1546, 1602 y 1609 del mismo
estatuto, por aplicación indebida, como consecuencia de errores de
hecho en la apreciación de la promesa de compraventa,
especialmente de su cláusula 6ª.

Desarrolla así la acusación:

El parágrafo tercero de la cláusula sexta de la promesa de contrato,

reza: "en caso de que cuando se suscriba la escritura prometida, se
encuentre pendiente el pago de alguna suma relativa al precio, las
partes podrán optar por garantizar su cancelación mediante hipoteca
de primer grado sobre los mismos inmuebles por cuenta del
prometiente comprador".

Al interpretar esa estipulación, el tribunal entendió que por ella se

“establecía la opción y no la obligación, de en caso de estar pendiente
el pago de alguna suma relativa al precio ‘garantizar su cancelación
con hipoteca’”. Esta conclusión es totalmente contraevidente, replica
el censor, pues lo pactado fue una obligación alternativa, en las que,
conforme al artículo 1556 del código civil, “se deben varias cosas, ‘...
de tal manera que la ejecución de una de ellas exonera el pago de la
ejecución de las otras’”.

En este caso, insiste, al prometiente comprador “se le otorgó la

alternativa de, en caso de no alcanzar a pagar su precio total, poder
cumplir su obligación constituyendo gravamen hipotecario de primer
grado...”. De esta manera, se incurrió en un yerro evidente por el
 mav. exp. 7748 6

tribunal, pues la forma de pago pactada en la cláusula tercera del

contrato, constituía una alternativa de pago que tenía el deudor, “y su
no cumplimiento no lo hacía incurrir en incumplimiento contractual”.

Por último reiteró que en la promesa se acordaron dos plazos para el

pago del precio, el uno expreso, en su cláusula tercera, el otro tácito,
en su cláusula sexta, entendido este último como el indispensable
para cumplir (artículo 1551 código civil), que se extendía hasta el día
en que se otorgara la escritura, momento en el cual el prometiente
comprador podía, ya entregar el saldo del precio en dinero, ora
constituir la hipoteca.

Consideraciones

Como es evidente, se trata entonces del entendimiento que al

sentenciador le mereció la promesa de compraventa objeto de este
proceso, especialmente en lo atinente a sus cláusulas tercera y sexta
-parágrafo tercero-, y a la manera en que, conforme a ellas, habría de
verificarse el pago del precio.

En la cláusula tercera de dicho contrato se lee que el precio acordado

fue de $520'000.000,oo que el prometiente comprador habría de
pagar así: $156'000.000 que se pagarían $10'000.000,oo en dinero
efectivo a la firma del documento, $46'000.000,oo en un cheque para
el 2 de agosto siguiente y 100'000.000.oo mediante otro cheque para
el 17 de ese mismo mes; $208'000.000.oo, pagaderos el 10 de enero
de 1993; y el saldo, $156'000.000.oo, el 10 de julio de 1993, fecha
esta última en la que así mismo se acordó suscribir la prometida
escritura pública.

A su turno, el tercer parágrafo de la estipulación sexta, en cuyo

entendimiento forja el acusador su cargo, dice así: “En caso de que
cuando se suscriba la escritura prometida, se encuentre pendiente el
pago de alguna suma relativa al precio, las partes podrán optar por
garantizar su cancelación mediante hipoteca de primer grado sobre
los mismos inmuebles por cuenta del prometiente comprador”.

Véase ante todo que allí no hay sitio para las obligaciones alternativas
que proclama el casacionista. Por ningún lado, en efecto, se descubre
que en el punto objeto de discusión fuesen dos cosas las adeudadas.
Por modo que si se alega que existía la opción de hipotecar, no es que
propiamente surja otra cosa a deber, pues la deuda siempre será la
misma, sólo que en su caso se caucionaría con garantía real.

Mas si con olvido de ello se pasara la mirada no más que en lo que va

envuelto en el planteamiento del censor, esto es, la pretendida
posibilidad que por el contrato se le proporcionó de, en vez de pagar,
hipotecar, tendríase por decir lo que sigue:

Ya se sabe que según lo entendió el juzgador, lo allí estipulado no fue

el compromiso de los acreedores -prometientes vendedores- de
aceptar, a cambio del dinero, una garantía real que asegurara el pago
 mav. exp. 7748 7

del mismo, sino apenas una posibilidad de escoger esto último si

aquello no se cumplía; en otros términos, estimó que nunca fue
pactado que el acreedor cumplía así mismo su obligación otorgando
hipoteca sobre el bien.

Y apreciada desprevenidamente la cláusula en cuestión, fácil es notar

que la inteligencia que le dio el tribunal es bien razonable,
especialmente si se remarca la circunstancia de que la facultad de
cambiar por la hipoteca se otorga “a las partes”, que “podrán optar”
por ello; no aparece, pues, que se hubiese acordado -y menos en
forma indubitable- que acogerse a la constitución de la hipoteca para
solucionar la obligación fuese asunto dejado al arbitrio del solvens
-prometiente comprador-.

Cabe pensar, así, siguiendo la línea de pensamiento del ad quem, que

la forma de pago se dejó definida en la cláusula tercera, pero que aun
así los promitentes dejaron abierta la posibilidad de arribar a un
acuerdo posterior para el caso de que llegado el tiempo de firmar
escritura no se hubiese satisfecho cabalmente la prestación dineraria.

Lo que sí ofrece serias dudas, en cambio, es el entendimiento que

para el impugnador tiene la cuestionada cláusula. Recuérdese que la
exégesis que él pretende imponer es la de que lo allí ajustado fue una
obligación alternativa, esto es, una de aquellas en que, según la
definición del código civil, "se deben varias cosas, de tal manera que
la ejecución de una de ellas exonera de la ejecución de las otras"
(artículo 1356); en este orden de ideas, en criterio del censor, a
términos de la aludida cláusula 6ª el prometiente comprador habría
asumido alternativamente una prestación de dar -suma de dinero- y
otra de hacer -suscribir documento constituyendo hipoteca-,
cumpliendo cualquiera de las cuales satisfaría su obligación (artículo
1558 ibídem).

Inferencia esta asaz forzada, como puede observarse nada más

leyendo las antes aludidas cláusulas; y más que forzada, audaz, si se
pretende que es esa la única interpretación posible del contrato.

Pero, más allá de esto, lo importante para los efectos de este recurso
es destacar cómo el recurrente limítase a exponer el entendimiento
que la promesa de contrato le merece, y a proclamar que, frente a la
del sentenciador, es la suya la comprensión correcta en torno a ella;
pasa, pues, por alto la presunción de certeza que ampara la
providencia, queriendo aniquilarla nada más que con afirmar que él
está en lo correcto y el tribunal, en cambio, está equivocado. Y allí se
echa de menos la demostración del manifiesto error de hecho
endilgado al fallador, demostración imprescindible para hacer
prevalecer el propio criterio sobre el de la corporación, como que sin
ella el cargo no puede menos que fracasar.

Así las cosas, se tiene, de un lado, una razonable interpretación

-amparada por una presunción de certeza- que el juzgador ha
realizado del alcance del contrato objeto del litigio; de otro lado, se
 mav. exp. 7748 8

halla el criterio encontrado -bien discutible, por cierto- del censor a

ese respecto; y no se trata de escoger entre una y otra cosa, pues, se
insiste, el criterio del juez se impone, salvo que la razón dada al
contrato atente contra la lógica y el sentido común, o esté refutada
por otros medios probativos. Cosa que, según lo estudiado, no
encuentra puntal en el expediente.

Por lo que el cargo es frustráneo.

Primer cargo de la demandante

Alégase violación directa de la ley sustancial por falta de aplicación

del artículo 1932 del código civil e indebida aplicación del artículo
1544 de esa codificación.

Refiere el acusador la decisión del tribunal de ordenar a la actora que,

como consecuencia de la resolución del contrato, restituya al
demandado, con su corrección monetaria, la suma abonada como
parte del precio. Considera que para el efecto aplicó el tribunal la
regla general contenida en el artículo 1544 del código civil, y no, como
debió hacerlo, el precepto 1932 de esa codificación, "que en un
tratamiento específico de las prestaciones mutuas en la resolución por
no pago, prescribe en su inciso segundo que 'el comprador, a su vez,
tendrá derecho para que se restituya la parte que se hubiere pagado
del precio". Declarada como fue -asegura- la resolución del contrato a
causa del incumplimiento del comprador, la situación se sustrae de los
lineamientos del artículo 1544, para insertarse en las previsiones del
1932.

Dice el recurrente acoger como propios los razonamientos plasmados

por la Corte en sentencia sustitutiva de 21 de marzo de 1995, en
donde sentó doctrina sobre la aplicación del inciso 2º del artículo 1932
y su interpretación respecto a las restituciones mutuas en contratos
resueltos judicialmente por el no pago del precio, decisión de la cual
hace una extensa trascripción, uno de cuyos apartes que para una
cabal compresión de la situación se reproduce: “Si la restitución a que
tiene derecho el comprador incumplido se limita a 'la parte que hubiere
pagado del precio' (...) mal puede el intérprete (...) adoptar una regla
diferente de restituciones mutuas, como sería aquella que incluyera
una restitución del precio con corrección monetaria. De allí que el
derecho del comprador incumplido por no haberse pagado el precio,
solo se limite, en caso de resolución judicial, a la restitución de 'la
parte que hubiere pagado del precio' en la representación nominal del
pago, porque eso fue lo que pagó (...)".

De otro lado, alega el recurrente que a los precedentes argumentos ha

de agregarse el de la variación de las condiciones económicas en los
últimos años, invirtiendo la desproporción entre el valor de un bien y el
del dinero, pues es el de tales bienes el que se ha envilecido,
desapareciendo así o quedando al menos en suspenso la aplicación
de los principios de equidad orientadores de la corrección monetaria
 mav. exp. 7748 9

como mecanismo para mantener el equilibrio en las restituciones

mutuas.

El punto de referencia para llevar las cosas al estado inicial, agrega,

"es la posibilidad del comprador de adquirir el bien que fue objeto del
contrato frustrado, con el mismo, mayor o menor dinero, en el
momento de desaparición del contrato, y no la simple y aislada
preservación del poder adquisitivo de la moneda en relación con la
economía en general (...) El estudio comparativo de la liquidación del
dinero que debe restituirse con corrección monetaria frente al valor del
inmueble que constituyó objeto del contrato, arroja necesariamente un
resultado de total y absoluto desequilibrio para el contratante que
recibe el bien enfrente del que recibe el dinero".
Consideraciones

En trasunto del cargo en estudio se encuentra, según permite verlo

prontamente el resumen que antecede, la corrección monetaria que el
ad-quem dispuso respecto de la parte del precio que ha de restituir la
actora a la demandada; y, justamente, es ese mismo objetivo -aunque
planteado desde un ángulo diferente-, por el que propugna el segundo
de los cargos levantados contra el fallo impugnado, en el que,
fustigándose la compensación que autorizó el juzgador,
cumplidamente en cuanto al momento en que ésta debe hacerse
operar, reclámase la extinción de las obligaciones materia de aquella.

Así, es patente que si el cargo analizado, que como se dijo, llamado

se encuentra a prosperar, arrasa con la fórmula de actualización
prevista en la sentencia, nada justifica entonces abordar la temática
relativa a la compensación, pues cualquiera que sea el momento en
que ésta se verifique, el resultado será idéntico; esto desde luego,
porque ni la cláusula penal ni la parte del precio a restituir habrán de
sufrir alteración, de donde los criterios para compensar han de ser
también invariablemente los mismos.

Ahora, ya en lo que toca con el despacho del cargo, denótase cómo

incólume la sentencia en lo relacionado con las condenas deducidas
contra la sociedad demandada, preciso es entonces partir para
cualquier efecto de que fue el incumplimiento por parte de ésta a su
obligación de pagar el precio, lo que dio lugar, a petición de la
prometiente vendedora, a la resolución del contrato de promesa de
compraventa objeto del presente litigio.

Situación de la que pueden extraerse varias conclusiones:

La una, relacionada con la naturaleza del contrato prometido y el

motivo de resolución del mismo; pues acaecido este fenómeno, como
antes se dijo, en virtud de no haberse pagado el precio, la
normatividad que ha de aplicarse al tema de las restituciones entre las
partes que de ello se derivan, no será la que en general regula el
evento del cumplimiento de la condición resolutoria -artículos 1544 y
1545 del código civil-, sino el 1932 de dicho ordenamiento, aplicable
 mav. exp. 7748 10

por interpretación extensiva, dado que la composición fáctica encaja

plenamente en las previsiones de este último precepto.

Asunto bien conocido es, en efecto, que la resolución del contrato, a la

vez que apareja como principal consecuencia la extinción del conjunto
de obligaciones surgidas del mismo -efectos ex nunc-, tiene además
eficacia retroactiva -ex tunc- en aquellos eventos en que, no siendo
negocios de tracto sucesivo, verifícanse actos de cumplimiento entre
las partes; se trata, pues, de colocar a los contratantes, en cuanto sea
posible, en la posición en que se hallaban antes de celebrar el
contrato. Es así como el artículo 1544 establece como principio
general el de que "cumplida la condición resolutoria, deberá restituirse
lo que se hubiere recibido bajo tal condición..." (véase al respecto
Cas. Civ. Sent. 081 de 15 de junio de 1993).

Por este último aspecto de la retroactividad, sin embargo, como se

señalara en casación de 6 de julio de 2000- expediente 5020-, dada la
esencia de la condición resolutoria -ordinaria o tácita- se presentan
algunas singularidades, por ejemplo la de que verificada la misma y
salvo que la ley, el testador, el donante o los contratantes hayan
dispuesto otra cosa, no se deberán los frutos percibidos en el espacio
intermedio -artículo 1545 ibidem-.

Lo que no ocurre en el evento de resolución del contrato de venta por

no haberse pagado el precio, pues en este caso, el vendedor tendrá
derecho, según el artículo 1932, "para que se le restituyan los frutos,
ya en su totalidad, si ninguna parte del precio se le hubiere pagado, ya
en la proporción que corresponda a la parte del precio que no hubiere
sido pagada"; resolución esta que, a su turno, repercutirá seriamente
en el derecho que, a su vez, tiene el comprador "para que se le
restituya la parte que hubiere pagado del precio" -inciso 2º artículo
1932-, punto este, por cierto, que en el caso sub-examen constituye la
espina dorsal de la acusación.

No es entonces ciertamente indiferente el colocar el asunto bajó la

égida del artículo 1544 o bajo la del 1932; y, se repite, es esta ultima
la disposición que, por vía de interpretación extensiva, rige la materia
de las restituciones en el presente evento, en donde, a más de la
obligación de hacer, “los contratantes se obligaron a ejecutar
anticipadamente algunas de las prestaciones del contrato de
compraventa prometido, como la entrega del inmueble objeto del
mismo y el pago del precio, siendo esta última la obligación que
parcialmente incumplió el prometiente comprador y se instituye en
causa de la pretensión resolutoria (...)”, de manera que “el factum
objeto de análisis se subsume en la hipótesis legal descrita por la
regla citada. Porque el principio que en ella aparece implícito, que no
es otro que el de la compensación entre frutos y réditos del precio no
pagado (de ahí el criterio de la proporcionalidad), cobra vida en el
caso examinado, esto es, para cuando la resolución versa sobre un
contrato de promesa de compraventa donde las partes convinieron
anticipadamente el pago del precio de la cosa vendida y ésta es
 mav. exp. 7748 11

precisamente la obligación incumplida que realiza la condición

resolutoria tácita” (providencia de 6 de julio de 2000 atrás citada).

Y, a la verdad, cual alégase en la protesta impugnativa, el correcto

entendimiento del precepto 1932, en cuanto concierne a la restitución
de la parte del precio pagado al comprador incumplido, difiere
ostensiblemente de la que podría admitirse en tratándose de la
aplicación del artículo 1544; el criterio constante de la Corte, habida
cuenta de las circunstancias que generan la ruptura del vínculo
negocial es el de que la devolución de esa cifra ha de ser en estos
específicos eventos nominal; criterio que por lo demás es el que ha
prohijado la Corporación en distintas ocasiones, particularmente los
aludidos fallos de 15 de junio de 1993 y 21 de marzo de 1995, exp.
3328, precisada posteriormente en la predicha sentencia de 6 de julio
de 2000, y últimamente reiterada en fallos de 15 de enero y 12 de
marzo de 2004 (expedientes 6913 y 6759), decisiones donde el
criterio expuesto fue el de que, en caso de resolución de una promesa
de compraventa, el comprador incumplido “debe recibir en su valor
histórico o nominal, esto es, sin reajuste, debido a que, al serle
imputable el incumplimiento contractual que propició la resolución del
contrato, no puede beneficiarse de él, porque de ser así, además de
prohijarse el incumplimiento contractual, se atentaría contra los
principios de justicia y equidad, razón por la cual, la doctrina de la
Corporación ha sido constante en señalar, que el contratante
incumplido debe soportar ‘... los efectos dañosos de la inflación...’ y
que en la misma eventualidad, tampoco hay lugar a reconocer ‘...
deudas por intereses de origen legal..’ [Cas. Civ. de 15 de junio de
1993]” (G.J. t. CCXXXIV, pág. 453).

Poco, entonces, es lo que puede agregarse para concluir que el cargo,

a cuenta de este criterio, que por cierto es el que esgrímese como
base de la acusación, ha de medrar; pues proscrito el reajuste del
precio ordenado por el ad-quem, el error jurídico denunciado salta de
ahí irrecusable.

Sentencia sustitutiva

Más que claros resultan los linderos dentro de los cuales ha de

proferirse la sentencia de reemplazo, si en ese propósito se tiene en
cuenta, como no podría ser de otra manera, que el cargo victorioso
conlleva el quiebre del fallo impugnado apenas en cuanto toca,
conforme quedó visto, con la “corrección monetaria” de la parte del
precio recibido por el actor de manos de la demandada, cuyo pago
ordenó sin consultar la restricción que en la materia establece el
artículo 1932 del código civil.

En otras palabras, si el error jurídico del tribunal estuvo en haber

dispuesto el reajuste de la suma en cuestión por el anotado sistema
de revalorización, dando de mano con la regla que sobre el particular
establece el aludido precepto, la enmienda que acá se haga no tendrá
más alcances que, justamente, eliminar la prenombrada
determinación, circunscribiendo entonces dicho ordenamiento del
 mav. exp. 7748 12

fallo a lo que prevé la normatividad. Así que la decisión del tribunal se

reproducirá en todo lo demás que, es elemental, resulta intangible
para la Corte.

IV.- Decisión

En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de

Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por
autoridad de la ley, casa parcialmente la sentencia de procedencia y
fecha anotadas, y en su lugar,

Resuelve

Modificar el numeral 5° de la sentencia dictada en este proceso por el

juzgado diecisiete civil del circuito de Bogotá el 19 de diciembre de
1997, en cuanto hace a la orden impartida allí al actor, de restituir a la
demandada los dineros recibidos como parte del precio, junto con la
“corrección monetaria”; formula de reajuste ésta que por ser
improcedente se suprime del preindicado numeral.

En lo demás, queda vigente la sentencia dictada en el presente

proceso por el tribunal superior del distrito judicial de Bogotá el 23 de
marzo de 1999, cuyas resoluciones, en lo pertinente, se transcriben a
continuación para mayor claridad:

"1.- REFORMAR La sentencia materia de apelación para CONDENAR

a la demandada a pagarle a las demandantes la suma de ciento
cincuenta y seis millones de pesos ($156.000.000.oo), pactados como
cláusula penal.

"2.- AUTORIZAR la compensación hasta concurrencia de sus valores,

de sumas que mutuamente se deben las partes.

"3.- CONFIRMAR en todo lo demás el fallo de primer grado.

"4.- CONDENAR en costas de la apelación a la parte demandada".

Sin costas en casación al haber prosperado parcialmente el recurso.

Notifíquese y devuélvase al tribunal de procedencia.

PEDRO OCTAVIO MUNAR CADENA

MANUEL ISIDRO ARDILA VELÁSQUEZ

 mav. exp. 7748 13

JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR

CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO

SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO

EDGARDO VILLAMIL PORTILLA