Módulo 2

EVALUACION DE LA
SOLVENCIA
Indice de contenidos
0. Objetivos ................................................................................................................. 3
1. Factores determinantes del nivel de riesgo ............................................................. 3
Riesgo de crédito ................................................................................................ 3
Riesgo jurídico .................................................................................................... 4
Riesgo operativo ................................................................................................. 5
2. Fases del riesgo de particulares............................................................................ 12
Evaluación ........................................................................................................ 12
Formalización.................................................................................................... 13
Seguimiento ...................................................................................................... 13
3. Criterios de valoración del riesgo .......................................................................... 14
Seguridad ......................................................................................................... 14
Liquidez ............................................................................................................ 14
Rentabilidad ...................................................................................................... 15
4. Puntos clave de la decisión ................................................................................... 16
5. Fuentes de información ......................................................................................... 17
6. La Central Informativa de Riesgos del Banco de España (CIRBE) ....................... 19
Los riesgos declarables .................................................................................... 22
Clasificación de los riesgos declarables ........................................................... 23
Personas declarables ....................................................................................... 24
7. Análisis de la información ...................................................................................... 29
8. Determinación del grado de solvencia del cliente ................................................. 30
9. Análisis de las garantías........................................................................................ 31
A. Garantías reales ........................................................................................... 31
B. Garantías personales ................................................................................... 34
C. Garantías pignoraticias con activos financieros ........................................... 35

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0. Objetivos
Proporcionar un conocimiento adecuado del proceso de evaluación de la solvencia de
los potenciales prestatarios o, si ha lugar, competencia en la evaluación de la
solvencia de estos, haciendo especial énfasis en los conocimientos necesarios para
valorar adecuadamente los informes de riesgo que emite la Central de Información de
Riesgos del Banco de España.

1. Factores determinantes del nivel de riesgo

Todas las operaciones de activo, representan un riesgo para las entidades financieras.
Dichas entidades prestan el dinero cedido por sus clientes, no controlando
posteriormente el destino y utilización del mismo, toda vez que es administrado por
los estos mismo clientes.

En este sentido, siempre existe la posibilidad de sufrir la pérdida parcial o total del
importe prestado o en su caso garantizado.

Riesgo de crédito

Podemos definir el riesgo de crédito como la posible pérdida que asume un

agente económico como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones
contractuales que incumben a las contrapartes con las que se relaciona. Aunque
el concepto se relaciona habitualmente con las instituciones financieras y los bancos,
también afecta a empresas y organismos de otros sectores.

Para la gestión del riesgo de crédito es importante un análisis previo de la operación

para determinar la importancia del riesgo que asume en función de las características
de la operación.

Como, una vez asumido el riesgo, siempre existirán circunstancias que

comprometerán el reembolso de la operación, aparte de un seguimiento exhaustivo
de la operación las entidades deben adoptar las medidas necesarias para evitar que
un desenlace desfavorable a sus interés de la operaciones comprometidas suponga
una incidencia en su propia solvencia, comprometiendo su existencia y evolución
futura.

Con este objetivo, suelen utilizarse los conceptos de pérdidas esperadas e

inesperadas.

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La pérdida esperada
La pérdida esperada en una transacción es la esperanza matemática del posible
quebranto. Generalmente, suele calcularse como el producto de tres parámetros: la
probabilidad de incumplimiento, es decir, la probabilidad de que el deudor no cumpla
con sus obligaciones, la exposición en riesgo, o tamaño de la deuda y la pérdida en
caso de incumplimiento, que es una estimación de la parte que realmente se pierde
en caso de incumplimiento tras ejecutarse las garantías, etc.

Así pues, en función de sus registro históricos respecto al incumplimiento de

operaciones, las entidades financieras están obligadas por sus reguladores a
mantener reservas (o provisiones) para cubrir las pérdidas esperadas de una
determinada cartera de créditos.

Las pérdidas inesperadas

Con respecto a las pérdidas inesperadas, se supone se deben cubrir con el patrimonio
neto, exigiendo los reguladores bancarios que las entidades financieras tengan capital
suficiente como para poder absorber estas pérdidas inesperadas hasta un
determinado volumen.

El marco regulatorio de los acuerdos conocidos como Basilea, por ser la ciudad suiza
residencia del Banco Internacional de Pagos (BIS) que elaboró dichos acuerdos,
establecen las normas para estimar el tamaño necesario para tener un volumen de
patrimonio neto adecuado. En estos momentos, febrero de 2014, nos hallamos en
plena fase de aplicación del acuerdo Basilea III, plasmado en el reglamento de la
Unión Europea CRR IV 575/2013 y en la Directiva CRD IV 2013/36/UE objeto de
trasposición a nuestro ordenamiento jurídico.

Riesgo jurídico

Siguiendo al Comité de Supervisión Bancaria del BIS, éste define el riesgo legal como
“la posibilidad de ser sancionado, multado u obligado a pagar daños punitivos como
resultado de acciones supervisoras o de acuerdos privados entre las partes”.
Podríamos ampliar esta definición y concluir que el riesgo jurídico es la posible
pérdida debida al incumplimiento de las normas jurídicas y administrativas
aplicables, a la emisión de resoluciones administrativas o judiciales
desfavorables y a la aplicación de sanciones con relación a las operaciones.

Así las pérdidas potenciales vendrán derivadas de resoluciones judiciales o

administrativas adversas y también de la posible aplicación de sanciones con base a
las operaciones que se lleven a cabo, siempre en litigios en los que la entidad
financiera sea actora o demandada.

Siguiendo la definición podemos obtener las siguientes consecuencias:

4
 A. En primer lugar, es obvio que todos los negocios de una empresa están
expuestos al riesgo jurídico.

B. En segundo lugar podemos controlar este riesgo verificando que las

operaciones realizadas son conformes a las disposiciones legales.

En función de las causas que lo originan el riesgo jurídico se puede clasificar en tres
grandes tipos:

1. Riesgo de documentación - Es el riesgo de que documentos incorrectos o la

falta de los mismos, incida de forma negativa en el negocio de que se trate.
Lógicamente deberá atenderse tanto a la documentación del acuerdo como
aquella previa (cartas de intención, notas preparatorias, etc.) y que puede
afectar el normal desarrollo de la operación. La incorrecta formulación, las
cláusulas abusivas o los errores manifiestos pueden provocar incurrir en este
riesgo.

2. Riesgo de legislación - Riesgo de que una operación no pueda ser ejecutada

por prohibirse, o porque se limite el alcance o por la incertidumbre acerca de la
legislación aplicable o por diferencias en la interpretación de la misma. Especial
consideración merecen en este punto la normativa sobre protección del
consumidor, que cada día va adquiriendo un papel más destacado en la
sociedad.

3. Riesgo de capacidad – Podemos diferenciar dos aspectos: el riesgo de que la

contraparte no tenga capacidad legal para operar o el riesgo de las personas
que actúan en nombre de la otra parte no cuenten con poder legal suficiente
para comprometerse.

La capacidad no es otra cosa sino, la aptitud jurídica que tiene una persona par
adquirir derechos y contraer obligaciones, y es evidente y fundamental que,
para poder celebrar un contrato toda persona debe tener capacidad para
contratar, o sea, aptitud para obligarse y para adquirir derechos y bienes en
virtud de tales actos. En nuestro caso capacidad para obligarse crediticiamente.

En el caso de clientes particulares (problemática distinta presenta los clientes

que sean empresas) y además de lo establecido en general sobre la capacidad
en nuestro código civil (edad, estado, etc.) hay que tener en cuenta otros
aspectos. Recordemos, por ejemplo, que ningún cónyuge responde con sus
bienes propios o gananciales por las deudas contraídas por el otro, salvo en
muy contadas circunstancias.

En cierta manera, podemos considerar el riesgo jurídico como relacionado con el

riesgo operativo u operacional que vamos a comentar a continuación.

Riesgo operativo

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Aunque pueda parecer un contrasentido, la definición de riesgo operativo u
operacional ha ido gestándose a través de la definición de otros riesgos.

En efecto, el comité de Basilea se centró en primer lugar en el riesgo de crédito, que

lo define como el riesgo derivado de la posibilidad de que el cliente al que hemos
concedido un préstamo no haga frente a sus compromisos financieros. Lógicamente,
éste es el riesgo más importante al que hace frente cualquier entidad financiera y es
normal que el comité en su labor de velar por la solvencia de las entidades financieras
fijará su prioridad en él. Sin embargo, los acontecimientos derivados de la crisis de los
mercados financieros de finales de los 80 y las sucesivas crisis de los 90 (crisis rusa,
asiática, devaluaciones europeas, etc.) y sobre todo la derivada de los
acontecimientos de 2007 y 2008 pusieron en cuestión la solvencia de muchas
entidades por motivos distintos a los del crédito, por eso el comité se centró en otros
puntos importantes: por ejemplo el riesgo de mercado es aquel asumido por la entidad
debido a su operativa en los mercados financieros.

Sin embargo, existen múltiples ejemplos recientes y no tan recientes en los cuales
entidades financieras incurren en pérdidas descomunales por la incapacidad de los
sistemas del banco de descubrir que ciertos empleados del banco estaban falseando
información, desde entonces especial importancia el riesgo operacional.

Podemos decir que a los riesgos denominados tradicionales de las entidades

financieras (riesgo de crédito, de mercado, de balance, etc.) se han sumado riesgos
identificados con una visión más moderna de la actividad desarrollada por dichas
entidades: el riesgo estratégico, el riesgo reputacional y el riesgo operacional.

Podemos definir el riesgo estratégico como el riesgo de incurrir en pérdidas

económicas, debido a factores como:

• Posición competitiva
• Fuentes de fondos
• Segmentos de mercado atendido
• Dependencia de pocos clientes
• Construcción del margen financiero
• Cambios tecnológicos
• Aparición de nuevos competidores
• Incursión en nuevos proyectos
• Y en general, factores del entorno que podrían afectar negativamente a la
entidad

El riesgo reputacional sería aquel riesgo de incurrir en pérdidas económicas, debido

a la formación de una opinión pública negativa sobre los servicios prestados, que
fomenta la creación de una mala imagen y conlleve caída de ingresos, de depósitos,
y de clientes.

El riesgo operacional es, según la definición del propio comité de Basilea, el riesgo
de incurrir en pérdidas económicas derivadas de procesos internos inadecuados o

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fallidos (por error humano o de sistemas), así como aquel riesgo de pérdidas derivadas
de factores externos. En este sentido, las pérdidas ocasionadas por el coste de
oportunidad, es decir, lo que dejamos de ganar por hacer mal un proceso, escoger
mal las personas, etc., no es considerado riesgo operacional.

En resumen, el riesgo operativo es el riesgo de incurrir en pérdidas económicas,

debido a fallos o falta de adecuación de:

• Procesos
• Personas
• Sistemas
• Eventos externos
.
El riesgo operacional no es algo nuevo, ni tampoco es exclusivo de las entidades
financieras, ya que es un riesgo intrínseco a todas las actividades y procesos de
cualquier empresa de cualquier sector, y siempre ha sido gestionado.

Las entidades, mucho antes de gestionar los riesgos de mercado o de crédito, ya

gestionaban sus riesgos operacionales consciente o inconscientemente. No obstante,
también es cierto que su gestión, individualizada y fundamentalmente reactiva, era
distinta a la que ahora que se plantean las entidades financieras.

En los últimos años, ha habido un intento de definirlo con la mayor precisión posible y
situarlo en relación a los otros tipos de riesgos, habiéndose desarrollado metodologías
para identificarlo y medirlo. En este proceso han sido importantes la exigencia de
mayor capital regulatorio a las entidades financieras para hacer frente a sus efectos
adversos y los cambios del entorno de los negocios, de la competencia, de las
tecnologías y de las actividades delictivas que originan nuevas modalidades de riesgo
operativo.

Las causas de las pérdidas sufridas por riesgo operacional pueden ser muy diversa y
los eventos que las generan pueden ocurrir en:

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Podemos clasificar las distintas fuentes de riesgo operacional en las siguientes:

• Fraude interno – Pérdidas derivadas de algún tipo de actuación encaminada

a defraudar, apropiarse de bienes indebidamente o a soslayar regulaciones,
leyes o políticas empresariales (excluidos los eventos de diversidad /
discriminación) en las que se encuentra implicada, al menos, una parte interna
de la empresa. Ejemplos: hurtos, abuso de información privilegiada,
apropiación de cuentas de clientes, destrucción maliciosa de activos,
operaciones no autorizadas con resultado de pérdidas económicas, etc.

• Fraude externo – Pérdidas derivadas de algún tipo de actuación encaminada

a defraudar, apropiarse de bienes indebidamente o a soslayar la legislación,
por parte de un tercero. Ejemplos: falsificadores, fraude de tarjeta de crédito,
phising, butrones, atracos, etc...

• Relaciones laborales y seguridad en el puesto de trabajo – Pérdidas

derivadas de actuaciones incompatibles con la legislación o acuerdos
laborales, de higiene o seguridad en el empleo, del pago de reclamaciones por
daños a las personas, o de eventos de diversidad / discriminación. Ejemplos:
indemnizaciones por despidos improcedentes, multas / sanciones por el
incumplimiento de la normativa de seguridad e higiene, etc.

• Prácticas con clientes, productos y negocios – Pérdidas derivadas del

incumplimiento involuntario o negligente de una obligación profesional frente a
clientes concretos (incluidos requisitos fiduciarios y de adecuación) o de la
naturaleza o diseño de un producto. Ejemplos: blanqueo de capitales, venta de
productos no autorizados, información incorrecta o incompleta al cliente sobre
características y riesgo de los productos financieros, sanciones de reguladores,
(Banco de España, CNMV) etc.

• Daños a activos materiales – Pérdidas derivadas de daños o perjuicios a

activos materiales como consecuencia de desastres naturales u otros
acontecimientos. Ejemplos: pérdidas por desastres naturales, terrorismo o
vandalismo, incluidas las humanas.

• Incidencias en el negocio y fallos en los sistemas - Pérdidas derivadas de

incidencias en el negocio y de fallos en los sistemas. Ejemplos: fallos e
suministro eléctrico, fallos de hardware o software con resultado de pérdida
económica.

• Ejecución, entrega y gestión de procesos – Pérdidas derivadas de errores

en el procedimiento de operaciones o en la gestión de procesos, así como de
relaciones con contrapartes comerciales y proveedores. Ejemplos: errores en
ejecución de órdenes de clientes, fallos en la gestión de garantías,
incumplimiento de plazos y responsabilidades con proveedores y contrapartes
no clientes, información errónea o incompleta a las autoridades de supervisión,
etc.

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Un aspecto interesante en el tratamiento del riesgo operativo consiste en determinar
el nivel de riesgo en función de la probabilidad o frecuencia de ocurrencia y la
severidad de la misma, es decir el daño que produce su ocurrencia. Para ello puede
ser interesante el siguiente cuadro:

El nivel de riesgo de crédito se mide en primer lugar a través de las características de

la operación contemplando los siguientes puntos:

• Plazo
• Importe
• Modalidad
• Finalidad
• Garantías

PLAZO GARANTÍAS

Factores
determinantes del
nivel de Riesgo

MODALIDAD IMPORTE FINALIDAD

Veamos cada elemento:

Plazo – Cuanto más plazo, más riesgo, si bien en ocasiones si no se adecua la

capacidad de devolución al plazo necesario, el riesgo es mucho mayor.

Ejemplo

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Si un cliente solo tiene capacidad de devolución de un préstamo por 300 € mensuales
y la operación debe formalizarse a 5 años, si se aprueba la operación por menos plazo,
el riesgo se incrementará al superar la amortización mensual su capacidad de
devolución.

Importe – El importe debe ser proporcional a la solvencia del cliente, las entidades
financieras no deben aprobar de entrada, cifras superiores a las concedidas por otras
entidades con mayor experiencia y conocimiento del cliente.

Asimismo las entidades financieras siempre encontrarán deseable compartir los

riesgos de un cliente entre varias entidades, a fin de no crearle al cliente una excesiva
dependencia financiera.

Es adecuado no financiar el 100% de las inversiones, el cliente debe aportar una parte
proporcional de las mismas con recursos propios.

Modalidad – La modalidad de la operación solicitada, debe coincidir con la necesidad

de inversión del cliente, basándonos en el principio de coherencia.

Ejemplo

Para financiar campañas estacionales o capital circulante es adecuado solicitar una

cuenta de crédito a corto plazo (1 año).

Para financiar la compra de una máquina, es adecuado solicitar un préstamo a largo

plazo con amortizaciones periódicas o un leasing, intentando que el plazo coincida
con el periodo de amortización de la misma.

Finalidad – La finalidad de la financiación debe ser adecuada a los principios de riesgo

de las entidades financieras:

No cumple los requisitos de seguridad, financiar inversiones en negocios cuyos

componentes no conozcan y dominen o por lo menos no se apoye en personas con
experiencia.

Financiar negocios especulativos, negocios poco claros, negocios con poca viabilidad
o mal enfocados de entrada, negocios de mala reputación, negocios con antecedentes
negativos o negocios gestionados por personas con incompetencia contrastada, no
cumplen los requisitos de seguridad.

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Garantías – Las garantías supondrán una seguridad adicional en el caso de los
supuestos empleados en el análisis de la operación se incumplan por diversas causas.
Ver capítulo posterior respecto a las garantías.

“Recuerde que”

• Recuerde que podemos definir el riesgo de crédito como la posible pérdida que
asume un agente económico como consecuencia del incumplimiento de las
obligaciones contractuales que incumben a las contrapartes con las que se
relaciona.

• Recuerde que el riesgo jurídico es la posible pérdida debida al incumplimiento de

las normas jurídicas y administrativas aplicables, a la emisión de resoluciones
administrativas o judiciales desfavorables y a la aplicación de sanciones con
relación a las operaciones.

• Recuerde que el riesgo operativo es el riesgo de incurrir en pérdidas económicas,

debido a fallos o falta de adecuación de procesos, personas, sistemas y eventos
externos.

• Recuerde que podemos clasificar las distintas fuentes de riesgo operacional en las
siguientes: fraude interno, fraude externo, relaciones laborales y seguridad en el
puesto de trabajo, prácticas con clientes, productos y negocios, daños a activos
materiales, incidencias en el negocio, fallos en los sistemas, y ejecución, entrega y
gestión de procesos.

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2. Fases del riesgo de particulares
El factor riesgo existe en diversos momentos claves durante la fase de relación con el
cliente, y solo se extingue una vez reembolsada totalmente la operación.

Esquemáticamente lo podemos resumir así:

SOLICITUD DECISIÓN FORMALIZACIÓN CANCELACIÓN

CLIENTE TRAMITACIÓN
• Correcta instrumentación Jurídica (Aspectos Jurídicos)
• Controles (Aspectos Técnicos)

ESTUDIO DE LA
OPERACIÓN
Seguimiento de la operación
Seguimiento del cliente
Utilización de las señales de alerta

Después de la solicitud del cliente, que puede obedecer a diversas intenciones, el

estudio del riesgo es necesario para que la entidad financiera pueda decidir si acepta
o no una operación de crédito. Para poder tomar una decisión, la entidad ha de
asegurarse de que dispone de información fiable y suficiente y la debe analizar con
detalle. Este análisis debe incluir también determinar el beneficio que le puede reportar
la operación.

Una condición necesaria, pero no suficiente para conseguir el objetivo de obtener

beneficios pasa por la recuperación de la inversión.

La recuperación de la inversión tiene relación con el nivel de riesgo que tenga la

operación. Su rentabilidad deberá ser acorde con el nivel de riesgo que se asuma.

Evaluación

Evaluar una operación de riesgo significa determinar las posibilidades que hay de
recuperar la inversión. El riesgo siempre se conoce de forma aproximada, nunca con
exactitud. Para valorarlo se debe reunir la información relacionada con el solicitante el
cónyuge, su patrimonio, su negocio, etc.

Cuando un cliente de una entidad financiera solicita una operación de riesgo, la

entidad debe estudiar si le conviene aceptarla, denegarla o hacer una contraoferta.
Asegurar en la medida de lo posible el buen fin de la operación, al fin y al cabo debe
realizar una gestión prudente de los fondos procedentes de su patrimonio o de los
depósitos de los clientes. Finalmente, de aceptar la operación debe fijar el límite o
importe máximo que se puede conceder.

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En conclusión, al realizar el estudio de las operaciones, cada entidad financiera aplica
sus criterios de riesgo, utilizando los métodos de análisis que estime oportuno en lo
que concierne a los aspectos cualitativos y cuantitativos del cliente, para determinar
el riesgo de la operación y la capacidad de reembolso del mismo.

Por otro lado, hemos dicho que el riesgo de una operación de crédito de llevarse a
cabo, no termina hasta su completo reembolso. Señalemos algunos aspectos
relacionados con la formalización y el seguimiento del riesgo hasta su cancelación.

Formalización

En el momento de la formalización de la operación debe existir una forma de actuación

rigurosa velando por una correcta instrumentalización y estableciendo los controles
de seguridad adecuados.

La formalización de la operación debe ceñirse en todas sus condiciones a la

aprobación del expediente de riesgos por parte de los órganos de decisión de las
instituciones financieras.

Las condiciones deben ser admitidas por el cliente en todo su contenido, intentando
comunicárselas antes de la firma de la documentación ante Notario o Fedatario
público, a fin de evitar malas interpretaciones, situaciones incómodas y en definitiva
mal comienzo de la relación ante la presencia de personas ajenas a la negociación
inicial.

Asimismo, de poco servirá aplicar los sistemas más sofisticados de análisis, si al

formalizar la operación la entidad financiera se deja la firma de un avalista, o no
interviene la operación a través de Corredor de Comercio.

Seguimiento
Durante la vida de la operación la entidad financiera debe realizar el oportuno
seguimiento de la misma y del cliente a fin de que se cumplan las previsiones
contempladas en el análisis.

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3. Criterios de valoración del riesgo
A fin de analizar las operaciones con la mayor objetividad, deberán tenerse en cuenta
los siguientes criterios:

Seguridad

El principal elemento a tener en cuenta en la concesión de una operación de riesgo,

es la seguridad de reembolso.

Debe valorarse en primer lugar, la capacidad de devolución del préstamo, por parte
del prestatario, al margen de las garantías presentadas, que solamente deben servir
de complemento y de apoyo, y nunca deben ser la base de la concesión.

Asimismo, la fincabilidad de los titulares no debe ser determinante para la concesión

de operaciones de activo, si no existe por parte del solicitante la suficiente capacidad
económica de retorno del crédito.

La fincabilidad aportada como garantía complementaria debe ser valorable, estable,

vendible y suficiente de acuerdo con los riesgos globales suscritos por el cliente.

Punto clave para la decisión del riesgo es el conocimiento y la seriedad del cliente en
los aspectos de:

• Profesionalidad
• Antecedentes
• Racionalidad
• Prudencia
• Apoyo al negocio

La finalidad de la operación debe ser adecuada a los principios de la ética de los

negocios y sobre todo debe ser coherente y que encaje con los objetivos de inversión
de la entidad financiera.

Liquidez

Las entidades financieras, deben equilibrar en la medida de sus posibilidades y de las

circunstancias del mercado, su activo, en lo que respecta a sus plazos de recuperación
y su pasivo en lo que respecta a sus plazos de exigibilidad. Cada entidad financiera,
en base al equilibrio de su balance, establecerá las políticas de plazos adecuadas.

Cuanto más a corto plazo sean las inversiones con clientes, se obtendrán mejores
rentabilidades, y sobre todo no se correrá el riesgo adicional de la variación constante
del mercado de los tipos de interés.

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Las entidades financieras, actualmente están asegurando este riesgo de rentabilidad
aplicando fórmulas de aplicación de intereses variables.

Existe también la posibilidad de transmitir las deudas a terceros y de acceder a

mercados secundarios.

Rentabilidad

Las entidades financieras obtienen su rentabilidad, con la diferencia entre el cobro de

intereses y comisiones en las operaciones de activo y en el coste de los servicios y el
pago de intereses en las operaciones de pasivo, más los costos de transformación.

A señalar lo siguiente:

• Se obtienen rentabilidades adicionales a través de la vinculación del cliente con

el cruce de otros productos y servicios, debiéndose tener en cuenta para la
evaluación de las operaciones, la situación global del cliente.

• El cliente cada vez es más sensible al coste de las operaciones, por lo que una
rentabilidad excesivamente elevada admitida por el cliente será un síntoma
negativo en el aspecto de SEGURIDAD, que es el principio básico del riesgo.

• La rentabilidad siempre debe ser equivalente al riesgo asumido.

• Un cuarto aspecto podría señalarse dependiendo de la estrategia que en cada

momento esté siguiendo la entidad financiera: diversificación o concentración
en determinados segmentos de clientes, sectores, etc.
• CAPACIDAD DE REEMBOLSO • PERSONAS / EMPRESAS
• GARANTIAS • SECTORES / AREAS
• SERIEDAD • NECESARIA POR PRUDENCIA INVERSORA

SEGURIDAD DIVERSIFICACION

CRITERIOS
DE
VALORACION
DE RIESGOS

“RIESGO DE
LIQUIDEZ INTERESES” RENTABILIDAD
• RECUPERACIÓN EN PLAZO • COBERTURAS DE COSTES
TRANSMISIÓN DEUDA • VINCULACIÓN DE CLIENTES
MERCADOS SECUNDARIOS EQUIVALENTE AL RIESGO ASUMIDO

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4. Puntos clave de la decisión
Resumiendo en cuatro puntos clave de la decisión de riesgos podemos decir que estos
son.

A. Finalidad adecuada – La operación debe ser coherente en términos de

objetivos, plazos, instrumento de financiación etc.

B. Capacidad de reembolso – La previsible generación de ingresos debe poder

hacer frente de forma razonable a los compromisos que se adquieren por la
operación.

C. Antecedentes correctos – El historial de crédito debe ser correcto. El

comportamiento del cliente debe ser razonablemente prudente. Si se trata de
un autónomo la seriedad y profesionalidad son aspectos que deben ser
valorados

D. Garantías – A pesar de todo el esfuerzo que se pueda realizar en el análisis

de una operación, ya hemos dicho que el riesgo siempre se conoce de forma
aproximada. En previsión de que para el normal desarrollo de la operación no
se cumplan, las garantías se convierten en algo necesario. Un patrimonio que
suponga una solvencia adecuada es un buen punto de partida. Más adelante
analizamos los distintos tipos de garantías.

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5. Fuentes de información
La primera fuente de información normalmente es la información proporcionada por el
cliente. En caso de ser trabajador por cuenta ajena, y sin ánimo de ser exhaustivo, y
en función del caso de que se trate, es frecuente solicitar:

• Documentación del solicitante (DNI, permiso de residencia, etc.)

• Certificado de la empresa donde trabaja o último salario percibido
• Factura proforma del objeto de financiación de la operación
• Contrato de alquiler de la vivienda
• Último IRPF (y Patrimonio si se hace)
• Préstamos pendientes
• Escrituras de compraventa de las propiedades
• Resguardos de depósitos de valor
• Pólizas de seguros
• Etc.

En el caso de profesionales o poseedores de un negocio, se podría añadir:

• Documentación de la profesión o negocio

• Contrato de alquiler de los locales
• Escritura de propiedad de los locales
• Liquidaciones de impuestos (IVA, IS)
• Liquidaciones a la Seguridad social
• Datos económico financieros (balance cuenta de resultados)
• Etc.

Para verificar la información que aporta el cliente es útil obtener información adicional.
La primera fuente sería la información interna de la entidad, sus archivos y registros,
más económica de obtener y, en general más fiable que la información externa.

Las fuentes externas complementa la información facilitada por el cliente, pero puede
llegar a tener mucha importancia, ya que puede ser crítica. Puede ser útil para revelar
omisiones o contradicciones.

La información externa se suele obtener básicamente de las siguientes fuentes:

• Agencias de informes

• Registros públicos (de la propiedad y mercantil)

• Entorno social, profesional y financiero del solicitante

La información obtenida incluirá la comprobación registral de las fincas incluidas en la

declaración de bienes del solicitante, o que son objeto de la garantía hipotecaria. Es

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útil para verificar la titularidad de las fincas y la existencia o no de otras cargas
diferentes a las declaradas. También se obtendrá la tasación de las fincas con el
objeto de conocer su valor de mercado y, en consecuencia la suficiencia de la
garantía.

En todo caso, además de tener en cuenta el coste de obtener la información, se debe

valorar su fiabilidad y sobre todo su utilidad.

Al final, la información se complementará con los resultados de la consulta de algún

fichero o registro de morosos y sobre todo, con la información de una fuente
especialmente relevante en el caso del estudio de las operaciones de riesgo, como es
la facilitada por las entidades a través del Banco de España.

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6. La Central Informativa de Riesgos del Banco de
España (CIRBE)
La Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) es un servicio
público que gestiona una base de datos en la que constan, prácticamente, todos los
préstamos, créditos, avales, y riesgos en general que las entidades financieras tienen
con sus clientes. Los datos que constan en la CIRBE son un reflejo de los que tienen
las entidades sobre sus clientes en sus bases de datos.

La Central de Información de Riesgos del Banco de España, desde su creación en

1962, ha tenido dos objetivos fundamentales:

a. Facilitar a las entidades declarantes los datos necesarios para el mejor análisis
de sus riesgos de crédito.

b. Permitir al Banco de España obtener datos globales sobre los créditos

concedidos por las entidades, con lo que facilita el adecuado ejercicio de sus
competencias de supervisión bancaria y de sus otras funciones

Desde 1962, el diseño inicial de la CIR y su ámbito de aplicación se fue modificando

a través de sucesivas circulares del Banco de España y/o de numerosas normas de
rango superior.

La circular del Banco de España 1/2013 sobre la Central de Información de Riesgos y

por la que se modifica la Circular 4/2004, de 22 de diciembre, a las entidades de
crédito, sobre normas de información financiera pública y reservada, y modelos de
estados financieros, recoge su principal ordenamiento.

En diciembre de 2018 (últimos datos disponibles) las entidades declarantes habían

comunicado a CIRBE 45,9 millones de operaciones, con un importe de riesgo total de
2,6 billones de euros. La distribución por tipo de entidad declarante fue1:

1 Memoria de la Central de Información de Riesgos 2018. Banco de España.

19
 Si nos centramos en los tipos de producto los datos son:

Como se puede observar, el crédito financiero supone la parte más importante del
total. En cuanto a los deudores, la mayoría eran personas físicas y residentes en
territorio nacional:

20
La obligación de declarar al servicio público de la CIRBE, alcanza a las siguientes
entidades:

a. Entidades de crédito, establecimientos financieros de crédito y sucursales en

España de entidades de crédito extranjeras.

b. Sociedades de garantía recíproca y sociedades de reafianzamiento.

c. SAREB.

d. Banco de España.

e. Fondo de Garantía de Depósitos de Entidades de Crédito.

f. Sociedad Anónima Estatal de Caución Agraria (SAECA).

La obligación en el caso de las entidades españolas, lo es respecto a la totalidad de

su negocio, incluido el realizado por sus sucursales en el extranjero. Las sucursales
en España de entidades de crédito extranjeras, solo declararán a la CIRBE la
operativa de sus oficinas en España.

21
Los riesgos declarables

Los riesgos declarables, son las operaciones instrumentadas en forma de

préstamos, valores representativos de deuda, garantías financieras, compromisos de
préstamo, otros compromisos con riesgo de crédito y préstamos de valores. Sin entrar
en excesivo detalle señalamos:

Préstamos:
Las financiaciones otorgadas por la entidad, cualquiera que sea la forma en la que
estén instrumentadas, excepto los valores representativos de deuda, aunque los
importes no se hayan dispuesto. Los préstamos se clasifican, en función de sus
características, en:

A. Crédito comercial que incluye operaciones con recurso y operaciones sin

recurso.
B. Crédito financiero.
C. Arrendamientos financieros.
D. Préstamos de recompra inversa.

No se incluyen, aunque sean derechos de cobro a favor de la entidad, los importes

pendientes de cobro por cheques, los saldos frente a cámaras y organismos
liquidadores por operaciones en bolsa y mercados organizados, las fianzas dadas en
efectivo, los dividendos pasivos exigidos, las comisiones por garantías financieras y
demás saldos deudores que no tengan la naturaleza de préstamo.

Valores representativos de deuda

Las obligaciones y demás valores que creen o reconozcan una deuda para su emisor.

Garantías financieras
Los contratos que exigen que el emisor efectúe pagos específicos para reembolsar al
acreedor por la pérdida en la que incurre cuando un deudor específico incumpla su
obligación de pago.

Compromisos de préstamo
Los compromisos firmes de conceder préstamos con unas condiciones y términos
preestablecidos.

Otros compromisos con riesgo de crédito

Los compromisos que cumplen la definición de riesgo de crédito declarable a la CIRBE
no incluidos en los apartados anteriores. En concreto, en esta categoría se incluyen
los avales y cauciones prestados que no cumplan la definición de garantía financiera,

22
los créditos documentarios irrevocables y los disponibles en otros compromisos
(pólizas de riesgo global-multiuso y líneas de avales, créditos documentarios y
créditos por disposiciones).

Préstamos de valores
Las operaciones en las que la entidad declarante cede al prestatario la plena titularidad
de unos valores con el compromiso de devolver otros de la misma clase que los
recibidos sin efectuar ningún desembolso, salvo el pago de comisiones. Cuando en
una operación de préstamo de valores ambas entidades intercambien valores, se
considerará entidad prestamista la que cobre las comisiones.

Clasificación de los riesgos declarables

Los riesgos declarables se clasificarán, en función de la naturaleza en la que

intervengan los titulares en la operación, en:

Riesgos directos
Los riesgos contraídos con los primeros obligados al pago de los préstamos, los
emisores de valores representativos de deuda, las personas sobre las que se ha
concedido una garantía financiera u otro tipo de aval o caución, y las contrapartes de
los restantes compromisos y de los préstamos de valores.

Riesgos indirectos
Los riesgos contraídos con los garantes, vendedores de protección en titulizaciones
sintéticas o derivados de crédito, aseguradores, afianzadores, personas que no siendo
titulares de riesgos directos hayan comprometido su firma en operaciones de cartera
comercial o efectos financieros y demás personas que respondan del riesgo en caso
de incumplimiento de los titulares de los riesgos directos, así como los terceros que
se hayan comprometido a adquirir el activo cedido en operaciones de arrendamiento
financiero si no lo hacen los arrendatarios.

Los riesgos se declaran de forma individual, operación a operación. Para ello, las
entidades declarantes asignan a cada operación un código único, que se debe
mantener invariable durante su vida. Dicho código no se podrá reutilizar en el futuro
para declarar otras operaciones.

No obstante, en general2, no se declaran de forma individualizada las operaciones

cuando se trate de préstamos a plazo (siempre que su finalidad sea el consumo, su
importe al inicio de la operación no supere los 3.000 euros y su plazo original sea igual
o inferior a veinticuatro meses), factoring sin recurso cuyo límite acumulado por deudor

2 Sólo se declaran bajo ciertas circunstancias legalmente establecidas

23
no supere los 3.000 euros, tarjetas de crédito, descubiertos, anticipos de pensiones o
nóminas, o resto de préstamos a la vista.

Los préstamos y valores representativos de deuda impagados continuarán

declarándose a la CIRBE hasta la extinción de todos los derechos de la entidad (por
prescripción, por condonación o por otras causas) o hasta su recuperación.

Personas declarables

Las personas declarables a la CIRBE son:

A. Los titulares de riesgos directos e indirectos, cualesquiera que sean su

naturaleza, forma jurídica, sector institucional o país de residencia.

B. Las personas relacionadas con los titulares o con las operaciones en las
que intervengan.

Los titulares de riesgos, con carácter general, son personas físicas o jurídicas. No
obstante, también pueden ser titulares declarables las entidades sin personalidad
jurídica que tengan asignado un número de identificación fiscal, tales como los fondos
de titulización, las parroquias y las comunidades de propietarios. Si una operación
tiene varios titulares, se tendrán que declarar todos, indicando la naturaleza de su
intervención y, cuando proceda, si son titulares mancomunados o solidarios.

Los titulares de riesgos directos son:

a. En el crédito comercial con recurso, el cedente de los derechos de cobro.

Las personas que tengan comprometida su firma en los efectos son titulares
de riesgo indirecto.

b. En el crédito comercial sin recurso, los obligados al pago de los derechos

de cobro.

c. En los arrendamientos financieros, los arrendatarios, por los importes que

se hayan comprometido a pagar.

d. En los préstamos de recompra inversa, los cedentes de los activos, sea cual
sea el activo cedido.

e. En los anticipos de pensiones y nóminas por cuenta de Administraciones

Públicas, las personas a las que se anticipan los fondos.

f. En los restantes préstamos, los obligados al pago de las operaciones.

g. En los valores representativos de deuda, los emisores de los valores.

24
 h. En las garantías financieras, los avales y cauciones no financieros
prestados y los créditos documentarios irrevocables, las personas por las
que responde la entidad ante los beneficiarios de las operaciones.

i. En el resto de compromisos, las personas que tengan derecho a efectuar

las disposiciones.

j. En los préstamos de valores, las contrapartes a las que se prestan los

valores.

k. En las operaciones subvencionadas, las personas que subvencionan el

principal o el interés, por el importe que subvencionan.

Los titulares de riesgos, directos e indirectos, se declararán de forma individualizada.

Excepcionalmente, se podrán excluir de la declaración del riesgo indirecto a nombre
de un titular los efectos en los que haya comprometido su firma, siempre que su
importe sea inferior a 6.000 euros y formen parte de una operación de crédito
comercial con recurso.

Las entidades deben reportar por vía telemática la información, alguna de forma
periódica y otra no periódica, mensual o trimestralmente (el día 5, 10 o 15 en función
del tipo de información) y los datos se declaran en euros.

Como hemos dicho, una de las funciones de las centrales de riesgos es proveer a las
entidades declarantes con información sobre el nivel de endeudamiento y
cumplimiento con las obligaciones crediticias tanto de sus clientes como de sus
potenciales nuevos clientes. Estos informes son una herramienta fundamental para la
gestión adecuada de las políticas de crédito de las entidades, que se complementan
con la información que las entidades pueden obtener de otros ficheros privados de
solvencia patrimonial y crédito.

Las entidades declarantes tienen derecho a obtener informes sobre los riesgos de las
personas físicas o jurídicas registrados en la CIRBE, siempre que dichas personas
cumplan alguna de las circunstancias siguientes:

a) Mantener con la entidad algún tipo de riesgo.

b) Haber solicitado a la entidad un préstamo o cualquier otra operación de riesgo.

c) Figurar como obligadas al pago o garantes en documentos cambiarios o de

crédito cuya adquisición o negociación haya sido solicitada a la entidad.

Por otro lado, todas las personas, físicas o jurídicas, interesadas en conocer la
información que sobre ellas hayan declarado las entidades a la CIRBE pueden
acceder a ella, solicitando lo que se conoce como “informe de riesgos”. Esto se puede
hacer electrónicamente, presencialmente o por correo.

25
Adicionalmente, las personas físicas tienen la posibilidad de pedir la identificación de
las entidades a las que la CIRBE hubiese comunicado sus datos durante los últimos
seis meses, junto con la información cedida.

CIRBE emite dos informes relativos a los riesgos declarados a nombre de los titulares
que lo soliciten. El primero de ellos, denominado «informe agregado», contiene la
misma información que la facilitada a las entidades declarantes, es decir, información
agregada en miles de euros ya descrita en el punto anterior. En el segundo informe
se detalla esta misma información, operación a operación, en unidades de euro e
indicando la entidad que declaró cada riesgo.

Resumen de la información contenida en cada uno de los informes:

En ocasiones, las entidades declarantes o los titulares de riesgos identifican

información errónea declarada a la CIRBE. Esto da lugar a rectificaciones o
cancelaciones de los datos declarados. La iniciativa para promover una rectificación o
cancelación en la base de datos de la CIR puede proceder, bien de las entidades
declarantes, bien de los titulares. En todo caso, son las entidades declarantes, como
responsables de las declaraciones, las que han de enviar las posibles rectificaciones
a la CIRBE.

26
Por su parte, los titulares de riesgos que detectan algún error o discrepan de la
información declarada pueden dirigirse directamente a las entidades para solicitar su
rectificación o cancelación. También pueden realizar la reclamación pertinente ante el
Banco de España. En este último caso, CIRBE colabora con los titulares en la
resolución de sus discrepancias con las entidades declarantes.

27
“Recuerde que”

• Los riesgos declarables, son las operaciones instrumentadas en forma de préstamos,

valores representativos de deuda, garantías financieras, compromisos de préstamo,
otros compromisos con riesgo de crédito y préstamos de valores.

• Recuerde que los riesgos declarables se clasificarán, en función de la naturaleza en

la que intervengan los titulares en la operación, en riesgos directos y riesgos
indirectos.

• Recuerde que las personas declarables a la CIRBE son los titulares de riesgos directos
e indirectos, cualesquiera que sean su naturaleza, forma jurídica, sector institucional
o país de residencia, y las personas relacionadas con los titulares o con las
operaciones en las que intervengan.

• Recuerde que en ocasiones, las entidades declarantes o los titulares de riesgos

identifican información errónea declarada a la CIRBE lo cual da lugar a
rectificaciones o cancelaciones de los datos declarados.

28
7. Análisis de la información
El proceso de análisis del riesgo debe empezar por asegurarse que la información de
que se dispone es cierta. También cabe preguntarse si es posible obtener más
información que permita comprobar la corrección de la información disponible.

Después de analizar a fondo la información aportada por el solicitante, se debe añadir

la información, tanto interna como externa obtenida y verificar que el conjunto es
coherente.

En resumen la información que se utilizará será en primer lugar la aportada por el

cliente. A esta información se añadirá la procedente de la propia entidad, es decir la
proveniente de fuentes internas. Posteriormente la obtenida de fuentes externas como
hemos señalado anteriormente.

A menudo es importante completar toda esta información con aspectos cualitativos

puestos de manifiesto durante las entrevistas con el cliente y que quizás no reflejen la
información recogida. Aspecto importante también pueden ser las garantías que
propone el solicitante.

Si la operación es coherente, si los antecedentes del solicitante son adecuados, y la

información disponible corrobora estos extremos, se debe pasar a la siguiente fase,
en la cual la conclusión del análisis debe ser si el cliente es solvente para hacer frente
a los compromisos que conlleva la operación. En otras palabras, se debe determinar
si existe capacidad de reembolso, para aprobar la operación.

29
8. Determinación del grado de solvencia del cliente
Para determinar la capacidad del solicitante para atender los compromisos derivados
de la operación, a la información obtenida de ingresos (nómina, IRPF, etc.) y gastos
(alquileres, suministros, etc.) se añadirá otra información: declaración de bienes,
deudas vigentes, avales otorgados, pólizas de seguros, etc. Si el solicitante es un
empresario o profesional, se deberá considerar, además de la información contable,
el capital aportado, las expectativas de la actividad, recursos bancarios utilizados,
pólizas de seguro, garantías y avales otorgados etc.

Con toda esta información, es conveniente realizar un resumen de los ingresos que
incluyan todos los conceptos: ingresos bruto mensuales de la unidad familiar
(incluyendo al cónyuge) rendimiento de la profesión o negocio, rentas inmobiliarias,
rentas mobiliarias y otras posibles rentas. Todo ello para determinar todos los
ingresos disponibles para hacer frente a los gastos

Por otro lado, se debe realizar el mismo ejercicio para los gastos: los gastos
domésticos, el alquiler de la vivienda, la amortización de otros préstamos, créditos o
anticipos, estimación del pago del IRPF, cuotas por compras a plazo, etc., a esto habrá
que añadir la cuota a pagar periódicamente por la operación solicitada. Con ello
obtendremos todos los pagos a los que el solicitante tiene de hacer frente.

La diferencia entre todos los ingresos y todos los pagos nos indicará si el solicitante
está en disposición de hacer frente a las cuotas, si tiene capacidad de reembolso y
tiene capacidad de asumir el endeudamiento.

Podemos definir la capacidad de endeudamiento de una persona física como el

crédito total, cuyo servicio puede absorber sin desequilibrar de forma grave su
régimen económico habitual.

La capacidad de endeudarse de una persona puede ser claramente suficiente o

insuficiente, pero debe entenderse que es muy difícil determinar qué grado de
suficiencia es el adecuado. Es decir, del análisis anterior puede ser que se concluya
que existe capacidad de reembolso por que la diferencia de ingresos gastos es
positiva. Pero si esta diferencia es muy pequeña, existen una gran probabilidad de
que, al primer imprevisto el solicitante no pueda hacer frente al pago de las cuotas. En
otras palabras, el margen de ahorro que suponga el análisis realizado (después de
incluir la cuota de la operación solicitada) debe ser suficiente para hacer frente de
forma razonable a los imprevistos, que por su propia naturaleza no se pueden
cuantificar por adelantado (enfermedades, ayuda a algún familiar, reparaciones
importantes, etc.).

Finalmente, las entidades financieras suelen exigir siempre la garantía personal en las
operaciones de riesgo. Si además, el riesgo de la operación es elevado, la entidad
exigirá garantías adicionales en función del tipo de operación y de las circunstancias
particulares del caso.

30
9. Análisis de las garantías
Podemos definir una garantía como aquel negocio mediante el cual se pretende dotar
de una mayor seguridad al cumplimiento de una obligación o pago de una deuda.

Desde este punto de vista vamos a ver las distintas garantías susceptibles de ser
requeridas por las entidades financieras para la formalización de operaciones de
crédito.

En nuestro ordenamiento jurídico se establece una clara distinción entre las garantías
reales y las garantías personales. En este segundo caso, el deudor responde de la
deuda con todos sus bienes personales, presentes y futuros. En el primer caso, si se
establece una garantía real, solamente el bien dejado en garantía responde de la
deuda.

A. Garantías reales

Una garantía real es la aportación que hace el deudor, como garantía de su crédito,
de una cosa, para que en caso de incumplimiento suyo, el acreedor se cobre de ella.
Podemos clasificar las garantías reales en prendas e hipotecas.

Una primera consideración respecto a las garantías reales deben ser los requisitos
que deben cumplir para que, desde la óptica de las entidades financieras, sirvan a su
propósito:

REQUISITOS
FACILMENTE VALORABLES

VALOR EFECTIVO ESTABLE

VENDIBLES / FACILMENTE TRANSFERIBLES

Deben ser fácilmente valorables, su valor debe ser lo más estable posible, deben ser
transferibles y en definitiva podíamos añadir deben ser ejecutables para que sirvan
como garantía de una operación.

El contrato de prenda consiste en que una parte (el deudor) entrega una cosa mueble
a la otra parte (el acreedor), con la finalidad de obtener una garantía y seguridad de
un crédito, de tal manera que le otorga la posesión pignoraticia y con ello la facultad
de retener la cosa empeñada y, en su caso, realizarla y pagarse preferentemente con
el producto de dicha realización, si el deudor no cumple la obligación garantizada.

31
Podemos señalar la prenda con desplazamiento, cuando el bien dado en garantía
es entregado físicamente al acreedor o a un tercero que debe guardarlo (depositario).

También la prenda sin desplazamiento, cuando el bien dado en garantía queda en

poder del deudor. Esta es la excepción a la regla y sólo es permitido cuando
expresamente la ley lo autoriza, tal es el caso de la prenda industrial, minera, agrícola,
animales, entre otras.

Señalemos finalmente la prenda jurídica o también denominada hipoteca mobiliaria

que se entiende entregado jurídicamente el bien al acreedor, cuando queda en poder
del deudor, pero procede únicamente respecto de bienes muebles inscritos, como es
el caso de los vehículos, acciones u otros títulos registrables.

En España, los bienes sobre los que puede constituirse hipoteca mobiliaria son los
que determina el artículo 12 de la Ley sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin
desplazamiento de posesión de 16 de diciembre de 1954:

• Los establecimientos mercantiles.

• Los automóviles y otros vehículos de motor, así como los tranvías y vagones
de ferrocarril, de propiedad particular.
• Las aeronaves.
• La maquinaria industrial.
• La propiedad intelectual y la industrial.

No pueden hipotecarse el derecho real de hipoteca mobiliaria, ni los bienes

especificados como susceptibles de constituir prenda sin desplazamiento.

Con respecto a la prenda sin desplazamiento hay que señalar que el legislador
establece una distinción entre esta y la hipoteca debido a dos criterios relevantes: los
bienes muebles susceptibles de identificación registral (se puede pensar en ganados,
elementos, agrícolas, por ejemplo) y como segundo criterio la dificultad o imposibilidad
de desplazar su posesión, por ejemplo las de carácter futuro (la cosecha esperada).

Se pueden constituir prenda sin desplazamiento sobre los siguientes bienes:

• Los frutos pendientes y las cosechas esperadas dentro del año agrícola en que
se celebre el contrato.

• Los frutos separados o productos de dichas explotaciones. Si no estuvieren

almacenados, se determinará el lugar en que hubieren de depositarse.

• Los animales, así como sus crías y productos.

• Las máquinas y aperos de las referidas explotaciones.

• Las máquinas y demás bienes muebles identificables por características

propias, como marca y número de fabricación, modelo y otras análogas.

32
 • Las mercaderías y materias primas almacenadas.

• Las colecciones de objetos de valor artístico e histórico, como cuadros,

esculturas, porcelanas o libros.

• Los créditos y demás derechos que correspondan a los titulares de contratos,

licencias, concesiones o subvenciones administrativas siempre que la Ley o el
correspondiente título de constitución autoricen su enajenación a un tercero.

A tales efectos, y bajo la dependencia del Ministerio de Justicia y de la Dirección

General de los Registros y del Notariado, y a cargo de los Registradores de la
Propiedad, se llevan los siguientes libros especiales:

- «Diario de Hipoteca y de Prenda sin desplazamiento de posesión»

- «Inscripciones de Hipoteca Mobiliaria» e «Inscripciones de Prenda sin

desplazamiento de posesión».

La ley determina en cada caso dónde están ubicados los registros en función de los
activos sujetos a prenda sin desplazamiento.

Con respecto a la hipoteca inmobiliaria, es un derecho real de garantía y de realización

de valor, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación
(normalmente de pago de un crédito o préstamo) sobre un bien inmueble el cual,
aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor
hipotecario, en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo
pactado, promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que
sea su titular en ese momento para, con su importe, hacerse pago del crédito debido,
hasta donde alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la
realización de los bienes hipotecados.

Normalmente la obligación garantizada consiste en el deber de devolver un crédito

concedido, o un préstamo entregado, más las responsabilidades accesorias derivadas
de la tenencia, que se delimitan empleando tres parámetros fundamentales: el capital
(o principal), que es la suma de dinero prestada por el acreedor al deudor hipotecario.
En segundo lugar el plazo, que es el tiempo que tomará la devolución del capital y sus
accesorias y, finalmente el tipo de interés, que es un porcentaje anual que se debe
abonar al acreedor hipotecario (banco, caja de ahorros, sociedad financiera, o
particular) en concepto de ganancias del capital.

Según el tipo de interés las hipotecas pueden ser de tipo fijo, cuando mantiene su
valor a lo largo del tiempo, variable, cuando es revisado periódicamente o, incluso
mixto, una combinación de ambos.

Según su naturaleza podemos hablar de distintos tipos de préstamos hipotecarios:

33
 • Hipoteca solicitada directamente – Se obtiene la financiación directamente
de una entidad financiera para financiar la adquisición de un inmueble.

• Hipotecas en divisas y multidivisa – Realizadas en una moneda distinta del

euro.

• Subrogación de préstamo promotor - Cuando se asume el préstamo

hipotecario que la entidad financiera otorgó al promotor que vende el inmueble.

• Subrogación de parte acreedora o hipotecas para cambio de banco por

cambio de entidad financiera.

• Reunificación de deudas – Se pasa a pagar una única cuota hipotecaria que

engloba los antiguos préstamos y deudas.

• Hipoteca inversa - El propietario, normalmente de la tercera edad, necesita

completar su pensión, para lo cual hipoteca su vivienda libre de cargas a
cambio de una renta mensual.

B. Garantías personales

Se denominan garantías personales a aquellas formas de amparar el cumplimiento

obligacional, donde una o más personas (físicas o jurídicas) se presentan para
responder conjunta o solidariamente con el deudor por el pago de la deuda. A los que
aportan esta garantía se les denomina fiadores o avalistas, sin que se pueda hablar
en ningún caso de garantías reales, pues no hay ningún bien específico destinado a
ser ejecutado en caso de que el deudor no cumpla con sus obligaciones, sino que es
todo el patrimonio del garante, el afectado.

El aval es algo adicional a la obligación principal de pago, bien sea un préstamo

hipotecario, un préstamo personal, una letra, etc. El avalista avala con todo su
patrimonio, en este sentido supone una garantía personal. Si finalmente la entidad se
dirigiera contra el avalista, éste respondería con su piso, sus propiedades, cuentas,
etc., todo su patrimonio. El aval tiene como aspecto negativo que si el deudor y el
fiador resultaran insolventes, el cobro sería utópico, y la deuda se convertiría en
incobrable.

En el entorno de las entidades financieras, debemos distinguir cuando hablamos de

avales, de los avales bancarios ante terceros, mediante los cuales la entidad
financiera avala ante un tercero, las obligaciones asumidas por un cliente suyo (un
caso frecuente suele ser el aval bancario de alquileres) y los avales ante la entidad
por operaciones de riesgo: la entidad exige que, además de los titulares del préstamo,
alguien más respalde esa obligación. Estos últimos suelen ser requeridos para
reforzar aspectos que la entidad considera débiles en una operación. Por ejemplo,
dudas sobre la capacidad de pago, poca solvencia, valor de tasación, en su caso,
bajo, etc.

34
En estos casos, el avalista suele firmar su compromiso en el mismo documento de la
obligación principal o en documento aparte, en el bien entendido que él no hipoteca
nada, ni ofrece ningún otro bien en garantía, sino que se limita a responder con todo
su patrimonio (esté parte de él hipotecado o no) Normalmente, el avalista debe
presentar la documentación necesaria (relación de bienes) que solicite la entidad para
el estudio de la operación. Un avalista puede avalar a varias personas, en función de
la evaluación que haga la entidad financiera de su capacidad económica y financiera.

Normalmente, el aval será indefinido en tanto en cuanto dure el préstamo, y por la

totalidad del mismo. Aunque cabe pactar otras condiciones, limitaciones en el plazo (x
años) o en el saldo vivo del préstamo (hasta que el préstamo se haya amortizado en
un importe determinado) etc. Obviamente, la entidad financiera, puede, si lo estima
conveniente, liberar en cualquier momento al avalista de sus obligaciones.

Para terminar, señalemos que los avales se informan al Banco de España y aparecen
en los informes de la Central de Riesgos del banco de España.

C. Garantías pignoraticias con activos financieros

Como se nombre indica se trata de utilizar como garantía de la operación de préstamo

un activo financiero depositado en la misma entidad financiera que concede dicha
operación. En estos casos, lo más habitual es que la entidad solicite como garantía
una cantidad equivalente a la suma del principal más parte o la totalidad de los
intereses del préstamo. Evidentemente, mientras este activo financiero actúa como
garantía, no se puede disponer de él, si bien puede estar remunerado, en función de
su naturaleza.

A efectos de valoración para las entidades financieras, las garantías dinerarias se

valorarán por el valor actual de los depósitos. Las garantías pignoraticias parciales
sobre participaciones en instituciones financieras monetarias o valores
representativos de deuda emitidos por las Administraciones Públicas o entidades de
crédito consideradas sin riesgo apreciable, u otros instrumentos financieros cotizados
en mercados activos, se valorarán al 90 % del valor razonable de dichos instrumentos
financieros.

Para finalizar el capítulo dedicado a las garantías debemos mencionar la relación

préstamo / valor (en inglés, Loan-to-Value ratio o, abreviadamente, LTV) que expresa
el importe del préstamo como porcentaje del total del valor de tasación de los bienes
ofrecidos en garantía.

Por ejemplo, si un prestatario toma prestados 160.000 € para comprar una casa por
valor de 200.000 €, la relación préstamo / valor (LTV) es de 160.000 € / 200.000 € o
el 80%.

35
El préstamo / valor es uno de los principales factores que consideran los prestamistas
al valorar la calificación de los prestatarios de una hipoteca. También debe tenerse en
cuenta el valor real del bien puede fluctuar a largo plazo y que el mismo incluso puede
bajar.

“Recuerde que”

• Recuerde que podemos definir una garantía como aquel negocio mediante el cual se
pretende dotar de una mayor seguridad al cumplimiento de una obligación o pago de
una deuda.

• Recuerde que una garantía real es la aportación que hace el deudor, como garantía
de su crédito, de una cosa, para que en caso de incumplimiento suyo, el acreedor se
cobre de ella. Podemos clasificar las garantías reales en prendas e hipotecas.

• Recuerde que se denominan garantías personales a aquellas formas de amparar el

cumplimiento obligacional, donde una o más personas (físicas o jurídicas) se
presentan para responder conjunta o solidariamente con el deudor por el pago de la
deuda.

• Recuerde que una garantía pignoraticia trata de utilizar como garantía de la

operación de préstamo un activo financiero depositado en la misma entidad
financiera que concede dicha operación.

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