Obligaciones de

saneamiento

Derecho
Privado III

1
Responsabilidad
contractual. Obligaciones
de garantía

Obligación de saneamiento. Reglas

generales
La sección 4 del Título II (“Contratos en general”), Libro Tercero (“Contratos en
general”) contempla la regulación de la obligación de saneamiento. En el
parágrafo 1 se contempla una serie de disposiciones generales y seguidamente
se regula la responsabilidad por evicción y por vicios ocultos (parágrafos 2 y 3).

Veremos cómo funciona el régimen de saneamiento, en consideraciones

generales (las regulaciones específicas para los contratos en particular son
desarrollados en la parte especial).

Sujetos responsables
Nos preguntamos quiénes están obligados al saneamiento. Enumeremos los
sujetos obligados:

a) Quien transmite bienes a título oneroso;

b) quien divide bienes con otros;

c) los antecesores de estas personas, cuando han realizado la transferencia

a título oneroso.

Garantías comprendidas en la obligación de saneamiento

El saneamiento abarca las garantías de evicción (parágrafo 2 de la Sección 4 del
Título II, del Libro Tercero del Código) y de vicios ocultos (parágrafo 3 de la
Sección 4 del Título II, del Libro Tercero del Código). Estas garantías son
cláusulas naturales en los contratos a título oneroso. Tal como señala Garrido
Cordobera (2015), la diferencia entre estas dos instituciones, en términos
generales, es que la primera (la evicción) tiende a defender al adquirente frente
a la turbación de derecho y se concreta por la actividad del enajenante, en el
2
juicio, para proteger el derecho del adquirente. La segunda (la garantía por
vicios ocultos) no está fundada en un cuestionamiento del derecho a la cosa o
de la existencia de un derecho sobre la misma sino, en cambio, en que la cosa
enajenada tiene vicios ocultos, que, al manifestarse, la destruyen o la tornan
inadecuada para el fin determinable de su adquisición, por lo cual el vendedor
es deudor de esta garantía.

Adquisición a título gratuito

En términos generales, estas garantías se corresponden con contratos a título
oneroso. Ahora bien, el adquirente de bienes a título gratuito puede ejercer, en
su beneficio, las acciones de responsabilidad por saneamiento
correspondientes a sus antecesores, en contra de quien/es le/s transfirieron la
cosa a título oneroso.

Disponibilidad. Excepciones legales

Como dijimos, en los contratos a título oneroso, estas garantías son cláusulas
naturales. Por lo tanto, esta responsabilidad por saneamiento existe, aunque no
haya sido dispuesta por las partes. Sin embargo, en ejercicio de su libertad de
contratación, las partes pueden ampliar estas garantías, disminuirlas e incluso
suprimirlas. Ello de conformidad con el art. 1.036 del Código.

Interpretación restrictiva de la disminución de la

responsabilidad por saneamiento
A pesar de la libertad que el art. 1.036 del Código les da a las partes para fijar
los alcances de la responsabilidad por saneamiento, luego dispone expresamente
una regla: la interpretación restrictiva que debe hacerse de aquellas cláusulas
que suprimen y/o disminuyen la responsabilidad por saneamiento. Creemos que
esta norma se incluye a los efectos de evitar abusos a través de cláusulas que
limiten esta responsabilidad y perjudiquen al co- contratante.

Casos en los que se las tiene por no convenidas

De manera coherente con lo que hemos dicho, el Código prevé circunstancias
en que las cláusulas de limitación y disminución de la responsabilidad se tienen,
directamente, por no convenidas. Es decir, dichas cláusulas no producen
efectos. A saber:

a) En los casos en que el enajenante conocía o debía conocer el peligro de

evicción o la existencia de vicios. Es decir, cuando actuó con dolo o mala
fe;
3
 b) cuando el enajenante fuere un profesional en la actividad a la que se
refiere la enajenación. Se entiende que, en ese caso, no puede
desconocer la existencia de vicios o evicción. Esto es aplicable, excepto
cuando el adquirente también sea un profesional de esa actividad, y
desaparece el desequilibrio al que la norma se orienta a contrarrestar
(art. 1.038).

Responsabilidad por saneamiento y responsabilidad por

daños
La Ley le da la posibilidad, a quien sea acreedor de la obligación de
saneamiento, de optar por; a) reclamar el saneamiento del título o la
subsanación de los vicios, es decir, una acción por cumplimiento del contrato;
b) reclamar un bien equivalente, si este es fungible1; c) declarar la resolución del
contrato. Excepto en los casos de extinción de la responsabilidad por evicción
por prescripción (art. 1.050), o cuando el defecto sea subsanable y el garante
ofrezca subsanarlo (art. 1.057).

La Ley, entonces, ante un caso de responsabilidad por saneamiento, le da

derecho al adquirente a elegir entre aquellas opciones.

Asimismo, independientemente del ejercicio de esas posibilidades, la Ley

permite el reclamo por la reparación de los daños y perjuicios ocasionados en
los casos de responsabilidad por saneamiento. Es decir, que la reparación por
daños y perjuicios puede ejercitarse conjuntamente con cualquiera de las
opciones mencionadas en los puntos a), b) o c).

También se prevén ciertas excepciones para solicitar la reparación de los daños.

A saber: a) que el adquirente haya conocido o podido conocer el peligro de la
evicción o la existencia de los vicios; b) si el enajenante no conoció ni pudo
conocer el peligro de la evicción o la existencia de los vicios (ya que en ese caso
no hubo mala fe de su parte). En estos dos casos a) y b), la exención de la
responsabilidad por daños y perjuicios no funciona cuando el enajenante actúa
profesionalmente en la actividad vinculada con la enajenación, pues justamente
por eso no puede desconocer la existencia de los vicios o evicción. Excepto que
al adquirente también sea profesional. c) Que la transmisión fuere hecha a
riesgo del adquirente (en cuyo caso esto debería estar estipulado en el
contrato); d) que la adquisición se haya efectuado por subasta judicial o
administrativa.

Pluralidad de bienes
Cuando la responsabilidad por saneamiento procede de la transferencia de
varios bienes, deben aplicarse reglas. A saber: a) si los bienes fueron enajenados

1
En virtud del art. 232 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina (Ley Nº 26.994 [2014]), son cosas
fungibles aquellas en que todo individuo de la especie equivale a otro individuo de la misma especie, y pueden
sustituirse por otras de la misma calidad y en igual cantidad.

4
 como un conjunto, es indivisible; b) si, por lo contrario, los bienes se
enajenaron separadamente, es divisible, aunque haya existido una
contraprestación única.

Pluralidad de sujetos
La obligación por saneamiento puede estar a cargo de diferentes personas: a)
los enajenantes sucesivos son obligados concurrentes. Esto significa que el
acreedor de la obligación de saneamiento puede reclamarla a cualquiera de
ellos; b) cuando se trata de un bien enajenado por varios copropietarios de
manera simultánea, los copropietarios responden sólo en relación a su cuota
indivisa sobre el bien. Es decir que, en principio, no tienen solidaridad, excepto
que esta se haya pactado expresamente.

Ignorancia o error
La Ley dispone expresamente, en el art. 1.043 del Código, que “el obligado al
saneamiento no puede invocar su ignorancia o error, excepto estipulación en
contrario”.2 Es decir que la ignorancia o error del enajenante no lo eximen de
responsabilidad como principio. A lo sumo, si el enajenante no conoció ni pudo
conocer la existencia de evicción o vicios (conf. art. 1.040, inc. b), no será
responsable por los daños y perjuicios, pero sí por la garantía de saneamiento
en los términos del art. 1.039 del Código.

Responsabilidad por evicción y gastos

Seguidamente, analizaremos el contenido de la responsabilidad por esta garantía
legal.

Contenido de la responsabilidad por evicción

Ya dijimos que la obligación de saneamiento comprendía tanto la evicción como
los vicios ocultos. Concretamente, la responsabilidad por evicción es la que
asegura que el derecho transmitido exista y sea legítimo. Esto comprende:

a) Cualquier turbación de derecho, ya sea total o parcial sobre el bien

transmitido, que sea por una causa anterior o contemporánea a la
adquisición. Ya que, si la turbación es motivada en una causa posterior a

2
Art. 1.043 - Ley Nº 26.994 (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación
Argentina.

5
 la adquisición, el enajenante no sería responsable;

b) comprende también los reclamos efectuados por terceros en relación a

la propiedad intelectual o industrial del bien;

c) las turbaciones de hecho causadas por el transmitente del bien. Por

ejemplo, el vendedor no puede realizar hechos que perjudiquen al
adquirente en el ejercicio de sus derechos sobre la cosa adquirida.

Exclusiones
La responsabilidad por evicción también tiene exclusiones, es decir, casos en los
que el transmitente no es responsable. A saber:

a) Cuando las turbaciones de hecho sobre el bien son causadas por

terceros. Como dijimos anteriormente, el transmitente sólo es
responsable cuando esas turbaciones de hecho son causadas por su
parte.

b) cuando las turbaciones de derecho provienen de una disposición legal;

c) cuando la evicción resulta de un derecho anterior a la transmisión pero

que se consolida con posterioridad. Así, Alterini (2015) da como ejemplo
el caso de la prescripción adquisitiva de una servidumbre de un predio
que comenzó antes de enajenarse, pero que se concretó cuando el
inmueble ya había sido transferido al adquirente.

Citación por evicción

Cuando se inicia un juicio en contra del adquirente de la cosa, del que puede
resultar la evicción de la misma, entonces el deudor de la garantía de evicción
(garante) debe comparecer en ese juicio en defensa del adquirente. Esto es lo
que se denomina citación por evicción, y está contemplado en el art. 1.046 de
nuestro Código. Cada régimen de procedimiento provincial determinará la
intervención del garante, pero nuestra Ley aclara que el adquirente puede
seguir actuando en el proceso.

Gastos de defensa
Vinculada con la citación por evicción, se prevé que el garante asuma los gastos
de defensa que ha debido afrontar el adquirente en el proceso judicial. Para
que el adquirente pueda cobrarlos, la Ley le requiere que: a) cite al garante al
proceso en los términos del art. 1.046 del Código; b) que en caso de haberlo
citado y el garante haberse allanado, no continúe con la defensa y sea vencido.

6
Cesación de la responsabilidad
Promovido el proceso judicial en contra del adquirente, la responsabilidad por
evicción culmina en los siguientes casos:

a) Cuando no se cita al garante o no se lo hace en tiempo y forma (conf.

art. 1.046 del Código) y de acuerdo con lo que establezcan las normas
procesales;

b) cuando el garante no concurre al proceso judicial y en virtud de esa

situación el adquirente no se defiende, actuando de mala fe. Esto es, no
opone las defensas necesarias, no interpone o continúa los recursos, no
actúa procesalmente como debería hacerlo;

c) cuando el adquirente se allana a la demanda sin tener la conformidad

del garante, o somete la cuestión a arbitraje y obtiene un laudo
desfavorable.

Sin embargo, y pese a todas las enumeraciones, la responsabilidad subsiste si el

adquirente logra probar que todas las circunstancias que le resultan
reprochables, conforme los incisos enumerados, eran inútiles, pues no hubieran
revertido la situación.

Régimen de las acciones. Prescripción adquisitiva.

Supuestos de la prescripción adquisitiva
De conformidad con el art. 1.039, inc. d del Código, el acreedor de la obligación
de saneamiento puede solicitar la resolución del contrato.

Concretamente, en el caso de la garantía de evicción, el acreedor de la

responsabilidad por evicción puede declarar la resolución en determinadas
condiciones. A saber:

a) Cuando los defectos en el título de la cosa afecten el valor de la misma.

Pero esa efectuación sea de tal manera que, de haberla conocido con
anterioridad, no la hubiera adquirido, o bien que el valor de adquisición
fuera sustancialmente menor. En definitiva, para que prospere la
resolución, la Ley requiere una afectación significativa de los derechos
del adquirente;

b) que lo que produzca la evicción sea una sentencia judicial o un laudo

arbitral.

Prescripción adquisitiva: la prescripción adquisitiva es un modo de extinción de

la responsabilidad por evicción por el transcurso del tiempo y el saneamiento
del derecho del adquirente.

7
 Responsabilidad por vicios ocultos
La responsabilidad por vicios ocultos es otra de las garantías comprendidas en la
obligación de saneamiento. Desarrollaremos, a continuación, el contenido de esa
responsabilidad.

Contenido de la responsabilidad por vicios ocultos

Esta responsabilidad comprende:

a) Los defectos de los bienes adquiridos que no se encuentran

expresamente excluidos de conformidad con el art. 1.053 del Código;

b) los vicios redhibitorios. El Código se encarga de definir a los vicios

redhibitorios. Así es que, en el art. 1.051 inc. b, los define como: “los
defectos que hacen a la cosa impropia para su destino por razones
estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad a tal extremo que,
de haberlos conocido, el adquirente no la habría adquirido, o su
contraprestación hubiese sido significativamente menor”.3

En general, se ha dicho que los vicios tienen los siguientes requisitos: son de
hecho (no de derecho), ocultos, ignorados, graves y existentes al tiempo de la
adquisición.

Ampliación convencional de la garantía

Las partes pueden ampliar la garantía por vicios ocultos, de conformidad con la
disponibilidad que les confiere el art. 1.036 del Código.

Todas estas constituyen ampliaciones de la garantía legal por vicio. En ese

sentido, es que se puede establecer que:

a) Un defecto en particular sea vicio redhibitorio, aunque el adquirente

debiera haberlos conocido.

b) Un defecto sea vicio redhibitorio cuando el enajenante garantizare “la

inexistencia de defectos o cierta calidad de la cosa transmitida, aunque
el adquirente debiera haber conocido el defecto o la falta de calidad”.4

c) Un defecto sea vicio redhibitorio:

si el que interviene en la fabricación o en la comercialización de

la cosa otorga garantías especiales. Sin embargo, excepto
estipulación en contrario, el adquirente puede optar por ejercer

3
Art. 1.051 - Ley Nº 26.994 (2014). Op. cit.
4
Art. 1.052 - Ley Nº 26.994 (2014). Op. cit.

8
 los derechos resultantes de la garantía conforme a los términos
en que fue otorgada.5

Exclusiones
De conformidad con lo expuesto, analizaremos los casos en los que no hay
responsabilidad por defectos ocultos. Uno de esos casos se refiere a:

a) Los defectos conocidos por el adquirente, o que debiera haber

conocido. El Código, en el inc. a del art. 1.053, en referencia a las
exclusiones expresa:

Los defectos del bien que el adquirente conoció, o debió haber

conocido mediante un examen adecuado a las circunstancias del
caso al momento de la adquisición, excepto que haya hecho
reserva expresa respecto de aquéllos. Si reviste características
especiales de complejidad, y la posibilidad de conocer el defecto
requiere cierta preparación científica o técnica, para determinar
esa posibilidad se aplican los usos del lugar de entrega.6

El tema del desconocimiento de los vicios es sumamente relevante a los

efectos de determinar la existencia o no de responsabilidad.

b) Los defectos inexistentes al momento de la adquisición. Conforme el art.

1.053, inc. b, del Código: “La prueba de su existencia incumbe al
adquirente, excepto si el transmitente actúa profesionalmente en la
actividad a la que corresponde la transmisión”.7

Es que una de las características de los vicios redhibitorios es que existan

al momento de la adquisición.

Ejercicio de la responsabilidad por defectos ocultos

La Ley le impone una carga al adquirente ante la existencia de defectos ocultos:
denunciar al garante la existencia de los mismos, en un plazo determinado. El
plazo para el ejercicio de esta carga es de 60 días de la manifestación del vicio.

En algunos casos, el vicio no se manifiesta en un solo instante, sino que aparece

gradualmente. En ese caso, el plazo de 60 días se cuenta desde que el
adquirente estuvo en condiciones de advertirlo.

La consecuencia del incumplimiento de la carga de denunciar el defecto en el

plazo establecido trae aparejada la extinción de la responsabilidad por defectos
ocultos. Ahora bien, esta responsabilidad no se extingue si el enajenante

5
Art. 1.052 - Ley Nº 26.994 (2014). Op. cit.
6
Art. 1.053 - Ley Nº 26.994 (2014). Op. cit.
7
Art. 1.053 - Ley Nº 26.994 (2014). Op. cit.
9
 conocía o debía conocer la existencia de los vicios, es decir, cuando existe mala
fe del enajenante.

Caducidad de la garantía por defectos ocultos

Asimismo, la caducidad de esta garantía caduca de pleno derecho por el
transcurso del tiempo, según si se trata de cosas inmuebles (tres años desde la
recepción de la cosa), o mueble (seis meses desde la recepción o puesta en
funcionamiento, lo que sea posterior).

Régimen de las acciones

La resolución del contrato por parte del adquirente de las cosas, es posible
cuando: a) existió un vicio redhibitorio (con todas las características enumeradas
en el art. 1.051, inc. b); b) si las partes ampliaron las garantías y establecieron
esta posibilidad de resolución del contrato.

Defecto subsanable
Cuando el defecto es subsanable, entonces, el adquirente no puede resolver el
contrato si el garante ofrece subsanarlo y él no lo acepta. Ello se corresponde
con la norma del art. 1039, inc. c. Esto se vincula con la prioridad que la Ley le
da a la conservación del contrato y la reserva de la resolución para casos de
gravedad.

Pérdida o deterioro de la cosa

Cuando la cosa se pierde o deteriora como consecuencia de los defectos que
tenía, entonces el garante es responsable de esta pérdida o deterioro. Esta
norma es coherente con todo lo desarrollado anteriormente.

Regulación en la ley de defensa del consumidor y sus

modificatorias
El art. 11 de la Ley N˚ 24.240 de Defensa del consumidor (reformado por Ley N˚
26.3618) impone una garantía legal para la comercialización de cosas muebles
no consumibles, en el caso en que resulte aplicable la Ley de Defensa del
consumidor (art. 11 Ley N˚ 24.240). Lógicamente, el régimen establecido por

8
Ley N ˚ 26.361 (2008). Defensa del Consumidor. Ley 24.240 - Modificación. Honorable Congreso de la Nación
Argentina.

10
esta Ley es más tuitivo para quien está en condiciones de reclamar la garantía
(legitimados activos): tanto el consumidor (contratante) como sus sucesivos
adquirentes.

La garantía alcanza a los vicios o defectos aun en los casos en que estos hayan
sido ostensibles o manifiestos al momento de la contratación, “cuando afecten
la identidad entre lo ofrecido y lo entregado, o su correcto funcionamiento”.9

Es decir, que fija una pauta de interpretación de la entidad del defecto: es

importante tener en cuenta que, en estos casos, la visibilidad de los defectos no
excluye de responsabilidad al proveedor. Esto es coherente con lo dispuesto en
materia de vicios redhibitorios (inc. 2 del art. 18, Ley N˚ 24.240), que dispone la
procedencia de la garantía por vicios redhibitorios aun frente al conocimiento
de los mismos por parte del adquirente. Desde esta óptica, en el marco del
derecho del consumo, no sería aplicable el art. 1.053 del Código, que libera de
responsabilidad por defectos ocultos, cuando el adquirente conoció o debió
haber conocido los defectos del bien mediante un examen adecuado de las
circunstancias del caso al momento de la adquisición.

Y con similar lógica de fundamento, no permite la exención de responsabilidad

por daños del enajenante que actúa profesionalmente en la actividad a la que
corresponde la enajenación (conf. último párrafo del art. 1.040 del Código). El
proveedor, por su profesionalidad, se presume que siempre debe conocer los
defectos, y el comprador, independientemente de sus condiciones personales,
en tanto consumidor, nunca puede presumirse que debía conocer los defectos.

Asimismo, en el art. 11 de la Ley N˚ 24.240 se fija un plazo de tres meses para la

garantía legal obligatoria de las cosas usadas, y de seis meses para los demás
casos. Plazo que se contará a partir de la entrega de la cosa. Es decir que se
introduce la garantía para las cosas usadas; y se extiende el plazo legal de
garantía para las nuevas a 6 meses.

Son solidariamente responsables del otorgamiento y cumplimiento de la

garantía legal: los productores, importadores, distribuidores y vendedores de
las cosas comprendidas en el artículo 11 de la Ley N˚ 24.240.

Tal como lo dispone el art. 18 de la Ley N˚ 24.240, esta garantía legal subsiste
con la de vicios redhibitorios. Hay diferencias entre ambas: “La principal reside
en que la garantía por vicios redhibitorios solo habilita la promoción de acciones
judiciales, mientras que la de la ley 24.240 además, establece un sistema de
postventa o service extrajudicial, obligatorio para el proveedor” (Tinti y
Calderón, 2011, p. 79).

El art. 18 de la Ley N˚ 24.240 dispone, como dijimos, que la aplicación de la

garantía legal no obsta a la subsistencia de la garantía legal por vicios
redhibitorios prevista en el parágrafo 3, sección 4, Título II, del Libro Tercero del
Código Civil y Comercial.

9
Art. 11 - Ley 24.240 (1993). Defensa del consumidor. Régimen legal. Honorable Congreso de la
Nación Argentina.

11
Referencias

Alterini, A. (2012). Contratos civiles, comerciales, de consumo: teoría general. (2ª ed.).
Buenos Aires: Abeledo-Perrot.

Garrido Cordobera, L. (2015). Incidencias del Código Civil y Comercial. Contratos en

general. Tomo III. Buenos Aires: Hammurabi.

Ley N˚ 24.240 (1993). Defensa del Consumidor. Régimen Legal. Honorable Congreso de
la Nación Argentina.

Ley N˚ 26.361 (2008). Defensa del Consumidor. Ley 24.240 - Modificación. Honorable
Congreso de la Nación Argentina.

Ley N˚ 26.994 (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la

Nación Argentina

Tinti, G. y Calderón, M. (2011). Derecho del Consumidor. Ley 24.240 de Defensa del
Consumidor. Comentada con las modificaciones de la ley 26.361 (3ra ed.). Buenos Aires:
Alveroni.

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