ANALISIS INTEGRAL DE LA GESTION DEL RIESGO

JENNY CAROLINA VELASCO MALDONADO

LUZ ADELA CATOLICO NAJAR
JESSICA AUDREY GUTIERREZ PARRA
LUIS ALBERTO HENAO QUINTERO
JUAN CAMILO GARZÓN VELÁSQUEZ
Integrantes

Trabajo Presentado Como Actividad Evaluativa Eje 4.

Curso: GESTION Y ADMINISTRACION DEL RIESGO

ALEXANDER SELLAMEN GARZON

Profesor

FUNDACIÓN UNIVERSITARIA DEL AREA ANDINA

ESPECIALIZACION EN REVISORIA FISCAL Y AUDITORIA FORENSE
2019
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ANALISIS INTEGRAL DE LA GESTION DEL RIESGO

CONTENIDO
Introducción .................................................................................................................................... 3
Desarrollo de la Actividad .............................................................................................................. 4
Conclusiones y Recomendaciones ................................................................................................ 12
Bibliografías .................................................................................................................................. 15
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ANALISIS INTEGRAL DE LA GESTION DEL RIESGO

Introducción

El sector inmobiliario en muy importante para la economía, pero de igual manera es un

mercado por el cual está pasando por una crisis de acontecimientos políticos lo cual afectan el

sistema financiero actual de este país.

Es por esto que las personas que han tenido la necesidad de vender sus propiedades las

cuales han vendido a un precio muy bajo, siendo esto una oportunidad de compra para quien crea

que el mercado se va a recuperar a un futuro.

Cabe resaltar y se debe tener presente que cada día el valor del bolívar es más bajo y sus

probabilidades de mejorar son pocas teniendo en cuenta que en la actualidad no cuenta con una

buena capacidad de cumplimiento de obligación financiera por parte de la nación.

En ambos casos, la comprensión de estos acontecimientos es el replanteamiento de las

políticas que se están presentando tanto en el ciclo real como el proceso de formación del precio

de los inmuebles.

La inversión en inmuebles se convierte en una decisión compleja que requiere el análisis de

variables tales como rendimientos esperados, aversión al riesgo, liquidez actual y esperada,

horizonte de inversión, aspectos fiscales y legales, y conocimiento del mercado inmobiliario. Del

análisis de esas variables resultará la recomendación sobre cuánto invertir en bienes raíces y el

porcentaje que se dedicará a inversiones directas e indirectas en esta clase de activos.

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ANALISIS INTEGRAL DE LA GESTION DEL RIESGO

Desarrollo de la Actividad
ANALISIS INTEGRAL DE LA GESTION DEL RIESGO EN UN CONTEXTO REAL,

APLICANDO EL SISTEMA DE CONTROL INTERNO COSO III PARA UNA EMPRESA

DEL SECTOR INMOBILIARIO EN UNA NACION CON RIESGO POLITICO O RIESGO

PAIS.

El riesgo país como contingencia a tener en cuenta al momento de decidir invertir en el

sector inmobiliario, lo debemos entender como la capacidad para medir la probabilidad de

incumplimiento de las obligaciones financieras de una nación; situación que no solo debe

analizarse para aquellos países en crisis, sino que debe ser considerada en todas las regiones ya

que los factores van más allá de los riesgos inherentes al sector inmobiliario, que es el tema que

nos ocupa.

En términos de valorización de este riesgo, cuanto mayor sea el resultado, peor calificación

recibirá el país y por ende mayor probabilidad de ocurrencia de situaciones que atenten en contra

de las aspiraciones de los inversionistas.

La situación anteriormente descrita condiciona en gran medida la inversión extranjera o el

acceso a financiamiento internacional, variables importantes para la generación de empleo y la

producción de bienes y servicios.

Como Gestores de riesgos, en cumplimiento de nuestra función de asesoramiento al

inversionista, es nuestra obligación que al momento de considerar el riesgo país como variable

condicionante para realizar una inversión, tengamos la necesidad de tener en cuenta variables

como el entorno macroeconómico, la estabilidad política y el marco jurídico e institucional.

En Venezuela como nación en crisis, no solo a nivel de económica, sino social y política;

contexto de la propuesta de inversión objeto de nuestro estudio se hace necesario que al

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ANALISIS INTEGRAL DE LA GESTION DEL RIESGO

considera realizar una calificación desde la perspectiva del riesgo, consideremos el factor

económico, el factor social y el factor institucional como determinantes al momento de analizar

la vulnerabilidad de la inversión:

Entre los Factores Económicos a considerar tenemos, el nivel del déficit fiscal (Ingresos-

gastos), el crecimiento del PIB, la relación ingreso deuda, la consistencia de las políticas

macroeconómicas, el grado de apertura comercial y financiera y el grado de diversificación de

las exportaciones.

Dentro de los factores Sociales, consideraremos los disturbios políticos y las presiones

políticas sobre el gasto público.

Y como factores Institucionales, deberemos incluir la solidez y credibilidad de las

instituciones, la estabilidad jurídica y tributaria y la seguridad pública.

Lo anterior desde la perspectiva de un resultado negativo al realizar la valoración del

riesgo; situación que cambia drásticamente, cuando el resultado del riesgo país es bajo, situación

que se traduce en endeudamiento internacional barato, que se puede reflejar en más gasto

público que genere beneficios económicos y sociales, además el resultado positivo de este

indicador es un referente positivo para inversionistas privados, ya que sirve de reflejo de la

situación económica de un país y permite comparar entre grupos de países, permitiéndole decidir

a qué países llevara sus inversiones las cuales pueden traducirse en generación de empleo y

crecimiento de la actividad productiva, de ahí la importancia de mantener esta variable bajo

control y procurar siempre por su disminución.

Teniendo en cuenta las consideraciones anteriores frente a la alternativa de inversión en

Venezuela, para nosotros como equipo de asesoramiento frente a la posibilidad de dar un

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ANALISIS INTEGRAL DE LA GESTION DEL RIESGO

concepto favorable para realizar una inversión en el sector inmobiliario de este país; es

importante explicar a los inversionistas , que es pertinente tomar la decisión de internacionalizar

su inversión, desarrollando estrategias de operación, todo lo anterior con la implementación de

un adecuado sistema de control interno.

Considerando como modelo a implementar el sistema de Control interno COSO III, modelo

que consta cinco componentes, siempre en función del proceso administrativo, sistema que

garantiza un modelo eficiente y efectivo para la administración del negocio inmobiliario que

acaba de nacer.

Como punto de partida para el perfeccionamiento del desarrollo del proyecto de inversión

en Venezuela expondremos algunas situaciones propias del mercado inmobiliario que

consideramos se constituyen en variables importantes para determinar en contexto del mercado

inmobiliario con fines de inversión:

 Existe asimetría en la información que reciben los compradores y vendedores; escasez de

insumos para la construcción; mucha demanda y poca oferta; bajas tasas de interés para

los compradores. Estos factores elevan los precios de los bienes inmuebles, situación que

dificulta la toma de decisiones de los inversionistas.

 No existe un estudio científico que le permita a los inversionistas conocer con certeza la

evolución de los precios de los bienes en el sector inmobiliario.

 Se evidencia que la vivienda social presenta una disminución en su valor, debido a

factores como su ubicación, distancia entre el centro de la ciudad, la calidad del sector,

drogas, delincuencia.
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ANALISIS INTEGRAL DE LA GESTION DEL RIESGO

 Los compradores están dispuestos a vivir en apartamentos y no en casas, cuando este se

ubique cerca del centro de la ciudad.

 La vivienda es un bien de consumo, si el análisis se concentra en la demanda de sus

servicios, pero si se hace en la demanda por inventarios, entonces la vivienda se

constituye en un bien de capital.

 El mercado inmobiliario se encuentra determinado por tres componentes; el producto,

que es el bien inmueble; los vendedores, que constituye la oferta y los compradores que

constituyen la demanda.

 Las inversiones del sector inmobiliario constan de tres atributos principales: la liquidez,

el riesgo y la rentabilidad. Recobrar el capital invertido y obtener una ganancia no se

logra en el corto plazo; los bienes inmuebles son susceptibles a alcanzar un precio muy

superior al del mercado, obteniendo sobrevaluaciones conocidas como burbujas. Una

burbuja inmobiliaria puede llegar a ser demoledora.

 Las inversiones en el sector inmobiliario se ven directamente afectadas por la inflación, si

la inflación aumenta, el valor del bien también aumenta, es directamente proporcional al

aumento en el índice general de precios.

 Riesgo jurídico, hay una gran probabilidad de pérdida como consecuencia a una ley o

decreto que determine la expropiación.

 Como consecuencia al deterioro del sistema democrático en Venezuela, hay una gran

probabilidad de nacionalización de empresas, estatalización de sectores productivos,

persecución de empresarios, encarcelamiento de banqueros, anulación de la oposición y

aplicación de políticas económicas erráticas.


ANALISIS INTEGRAL DE LA GESTION DEL RIESGO
AMENAZA O PELIGRO
CODIGO
AMENAZA
AMENAZA
Industria Petrolera en decadencia -
A A
Economica
B Situacion Politica
C Emigracion - Sociales
D Inflacion - Economica
E Devaluacion - Economia
F Desempleo
G Deuda Externa - Economica
H Inestabilidad - Pobreza
MATRIZ DE RIESGO
IDENTIFICACIÓN DEL RIESGO
ESCENARIO DE RIESGO (Descripción)
TIPO DE RIESGO (FACTOR DE
CODIGO ESCENARIO DE RIESGO
VULNERABILIDAD)
* Riesgo jurídico: es la probabilidad de obtener pérdidas en la
inversion como consecuencia de una ley que emita el gobierno del
B
Pais, por invasiones de inmuebles que aunque legalmente no tengan
apoyo, si se puede dar el caso de expropiaciones con fines de
interés social, en el cual el Estado fija el valor y las condiciones de
venta del bien, ya que es un gobierno socialista que puede
C
radicalizarse.
* Riesgo de inflación: Es la depreciación de la moneda lo cual
provoca una perdida de valor de las inversiones con el tiempo,
teniendo en cuenta un bien inmueble es una protección contra la
D
inflacion a medida que incrementa el indice general de precios.
*Riesgo del Mercado: Son los cambios que se podra presentar a la
MERCADO INMOBILIARIO
hora de realizar una compra o venta de un inmueble, haciendo
referencia a oferta , demanda y competencias que seran dificil de
E
disminuir.
*Riesgo de inflación: es la depreciación de la moneda lo cua
provoca una prdida de valor de las inversiones con el tiempo.
*Riesgo Comercial: es la rapidez de la venta de un inmueble,
F
ofertando precios bajos por condiciones inestables de la
competencia del mercado.
*Riesgo financieros: es el presupuesto programado que tiene el
gobierno para satisfacer las necesidades economicas.
G
*Riesgo de Construcción: Son los aumentos de los costos de las
obras, incrementando plazos y retrasos de entregas.
H
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CARACTERISTICAS DE RIESGO
CONSECUENCIAS
El mercado inmobiliario se enfoca a nivel macroeconómico y a nivel microeconómico. El
macroeconomico explica un mercado inmobiliario estancando por las politicas del gobierno, la
devaluacion de la moneda con un poder adquisitivo nulo debido a un nivel de inflacion alto. el
microeconomico tiene oferta de inmuebles de lujo y poca demanda ya que la poblacion que posee
estos inmuebles desea emigrar a otros paises.
Como inversion es l amativo este sector a pesar de los riesgos ya que un inversionita le interesa es
generar mas riqueza evaluando los factores de riesgos presentes en el Pais. en la Vdenezula de hoy
el sector financiero se caracteriza por ser muy inestable por las amenazas en los sectores
economicos, sociales y politicos.
Las Politicas crediticias de la banca se han visto afectadas por la falta de desempleo ya que no hay
fuentes de trabajo y la comunidad emigra a otros paises buscando mejor calidad de vida, para un
inversionista arriesgado el tiempo es un factor principal ya que debe estar dispuesto a obtener
benficios a largo plazo.
En la actualidad en Venezuela se observa es un mercado inmobiliario de compradores ya que el
precio lo fija el comprador y el vendedor debe optar por hacer grandes rebajas. En conclusion es
una buena oportunidad de invertir en muebles de lujo en Venezuela para quien cree que el mercado
inmobiliario se va a recuperar ya que ademas protejen su dinero en bienes raices.
La devaluacion de la moneda venozolana es uno de los mayores riegos que presenta el pais de
venezuela, teniendo en cuenta que esto afecta la economia del mercado inmobiliario.De igual
manera se presentan inversionistas que se arriesgan a invertir en compras de inmuebles siendo
posivos de que la situacion politica a futuro mejorara. Es asi
que por la crisis que presenta actualmente este pais, existe mayor flujo de desempleo lo que
conlleva a que estas personas oferten sus bienes a bajos precios por la rapidez de migrar a otro
lugar a falta de dinero que se esta presentando.
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ANALISIS INTEGRAL DE LA GESTION DEL RIESGO

MATRIZ DE VULNERABILIDAD

MATRIZ DE VULNERABILIDAD
IMPACTO DE SIGNIFICANCIA ALTA IMPACTO DE SIGNIFICANCIA MEDIA IMPACTO DE SIGNIFICANCIA BAJA
GRAVEDAD DE LA CONSECUENCIA VALOR
PROBABILIDAD
AMENAZAS Informacio Valor DEL VALOR DE LA VULNERABILIDAD
DEL SINIESTRO Victimas Ambiente Operación Economico Imagen
n Global RIESGO

Devaluación de la moneda 6 50 55 45 55 50 50 51 306 102,00%

Amenazas de origen socio económico

Desempleo 6 50 59 40 52 50 50 50,6 303,6 101,20%

Endeudamiento 6 40 50 40 50 50 50 45,5 273 91,00%

Flujos de Migración 5 30 50 38 50 50 50 42,2 211 70,33%

Pobreza 5 30 30 30 50 40 40 35 175 58,33%

Problemas Politicos 5 25 25 20 50 50 40 32 160 53,33%


ANALISIS INTEGRAL DE LA GESTION DEL RIESGO
AMENAZA O PELIGRO
CODIGO
AMENAZA
AMENAZA
A Deuda externa
B Producto interno bruto
Inflación - Devaluación de la
C RIESGO PAIS
moneda
D Desempleo
E Morosidad bancaria
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MATRIZ DE RIESGO
IDENTIFICACIÓN DEL RIESGO
ESCENARIO DE RIESGO (Descripción) CARACTERISTICAS DE RIESGO
TIPO DE RIESGO (FACTOR
CODIGO ESCENARIO DE RIESGO CONSECUENCIAS
DE VULNERABILIDAD)
Debido a la crisis que se ha venido presentando en Venezuela y de
acuerdo al artículo de la revista semana “Por qué invertir en inmuebles de
lujo es un suculento negocio en Venezuela pese a la crisis” podemos
identificar un primer riesgo, que es el riesgo país.
* Financieros: El escenario financiero está
Podemos resaltar que el riesgo país en este caso es el índice de riesgo
relacionado con el presupuesto que tiene
que corre un inversionista al dar su dinero a una inmobiliaria de un país
el país para poder pagar la deuda pública
que ha venido en decadencia económica y socialmente. El artículo de la
y asi recuperarse ecónomica y
revista semana recalca que esta inversión es para personas que tengan la
socialmente.
seguridad de que el mercado va a mejorar.
* De imagen o reputacionales: El
Como análisis de éste riesgo, podemos observar que durante el gobierno
escenario de imagen o reputacionales
de Nicolás Maduro debido a una mala administración de los ingresos la
hace referencia a la confianza y
deuda venezolana se duplico, asimismo se presenta un aumento en la tasa
percepcion que tienen los ciudadanos con
de desempleo bastante notoria entre el gobierno de Chávez versus el
el país.
gobierno de Maduro, por otro lado el producto interno bruto sufre un
encogimiento provocando una recesión en el año 2014, y debido a la
devaluación de la moneda la inflación llega a 68.5% logrando ser la más
alta en toda la historia de la economía Venezolana.
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ANALISIS INTEGRAL DE LA GESTION DEL RIESGO

MATRIZ DE VULNERABILIDAD

MATRIZ DE VULNERABILIDAD
IMPACTO DE SIGNIFICANCIA ALTA IMPACTO DE SIGNIFICANCIA MEDIA IMPACTO DE SIGNIFICANCIA BAJA
GRAVEDAD DE LA CONSECUENCIA VALOR
PROBABILIDAD
AMENAZAS Informacio Valor DEL VALOR DE LA VULNERABILIDAD
DEL SINIESTRO Victimas Ambiente Operación Economico Imagen
n Global RIESGO

Incremento deuda externa 6 25 10 50 50 50 50 34,5 207 69,00%

Encogimiento Producto interno bruto 6 25 10 50 50 40 50 33,5 201 67,00%

Amenazas de origen socio económico

Devaluación de la moneda 6 20 10 50 50 50 50 33 198 66,00%

Desempleo 6 35 10 50 50 45 40 36 216 72,00%

Aumento de morosidad bancaria 6 25 10 50 50 50 50 34,5 207 69,00%

Atentados terroristas 3 50 40 50 50 50 50 48 144 48,00%

Desordenes sociales 6 50 40 50 50 50 50 48 288 96,00%

Guerra 5 50 50 50 50 50 50 50 250 83,33%

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ANALISIS INTEGRAL DE LA GESTION DEL RIESGO

Conclusiones y Recomendaciones

Cabe señalar que el sector inmobiliario que presenta el país de Venezuela puede variar

según su moneda, teniendo en cuenta que por la crisis que está pasando pueden afectar su

mercado ya sea aumentar o disminuir estabilidad financiera.

De igual manera se debe tener en cuenta que las malas relaciones con los países alrededores

disminuyen su economía, provocando incertidumbre a la hora de establecer un precio de venta.

Es así que para concluir podemos llegar a decir que los riesgos nunca serán eliminados pero

si controlados, es decir identificarlos para así poder facilitar su consecuencia y análisis de

importancia.

La inversión en inmuebles constituye una de las inversiones más importantes que realizan

los individuos y las familias. No obstante, esta inversión se caracteriza por una serie de ventajas

y desventajas. Entre las ventajas más importantes se encuentran el uso y disfrute del inmueble, la

existencia de financiamiento hipotecario, la posibilidad de incrementar el valor de la propiedad

mediante mejoras y la posibilidad de diversificación geográfica o por sectores. Además, la

inversión en inmuebles ofrece beneficios potenciales de cobertura con respecto al riesgo de

inflación a mediano plazo.

En Venezuela, no es un secreto para nadie, que la oferta de la vivienda en el mercado

primario se ha visto muy limitada, como también los alquileres, por lo tanto, la opción que

queda es mirar hacia el abanico de inmuebles que ofrece hoy en día el mercado secundario o

mercado de inmuebles usados.

Si se quiere realizar alguna inversión inmobiliaria en Venezuela teniendo en cuenta los

niveles de riesgo y de vulnerabilidad, Se recomienda Mantener actualizado con la información,

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ANALISIS INTEGRAL DE LA GESTION DEL RIESGO

por ejemplo, la Cámara Inmobiliaria de Venezuela está impartiendo constante capacitación

mediante certificaciones, cursos y talleres para todos los corredores inmobiliarios que están

actualmente desempeñándose en esta importante y necesaria labor de servicio, ellos tienen allí

una interesante base de datos que puede servirle de referencia y orientación.

Como recomendación es importante tener presente el diseño y fortalecimiento del sector

inmobiliario, garantizando las buenas prácticas de negocio, teniendo en cuenta los cambios que

se pueden presentar afectando esta la economía del país.

Es por esto que una solución sería restablecer las buenas comunicaciones con los países

vecinos, por lo cual permitirá apoyos en los procedimientos para la consecución de Buenos

resultados a futuro.

Generando un autocontrol permanente lo cual conlleva a detectar a tiempo los posibles

riesgos a los cuales se está exponiendo. Es así que como grupo podemos considerar las siguientes

acciones:

● Contar con un estudio de mercado, de tal manera se pueda evidenciar los peligros y

necesidades del sector.

● Medir y evaluar oportunamente las amenazas a las cuales está expuesto el sector

convirtiendo esto en una oportunidad de mejora.

Como para concluir es muy importante tener presente cuáles son los tipos de riesgo a los

cuales se está exponiendo, con el fin de asegurar que no afecte la inestabilidad del mercado para

obtener buenos resultados.

Dentro de las sugerencias que como gestores del riesgo presentamos a los inversionistas y

que consideramos contribuirán significativamente en la obtención de resultados positivos en el

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ANALISIS INTEGRAL DE LA GESTION DEL RIESGO

desarrollo de la operación en el mercado inmobiliario, tenemos el de ser enfáticos en el

planteamiento de la implementación de un adecuado sistema de Control interno; el modelo

COSO al tener como propósito reducir el riesgo, da la posibilidad a dirección encargada de la

empresa inmobiliaria de obtener eficacia y eficiencia en el desarrollo de sus operaciones, a través

de la generar información financiera confiable, el cumplimiento de las leyes, reglamentos y

políticas para el sostenimiento y crecimiento económico de la empresa, gracias al cumplimiento

de los objetivos institucionales.

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Bibliografías

file:///C:/Users/JLO/Downloads/48672-Texto%20del%20art%C3%ADculo-82951-2-10-

20150413.pdf

https://revistas.ucm.es/index.php/PADE/article/view/48672

https://core.ac.uk/download/pdf/18424082.pdf

https://www.idealista.com/news/inmobiliario/internacional/2018/05/25/765820-la-locura-

inmobiliaria-y-economica-de-la-venezuela-de-maduro-como-sobrevivir

https://www.masdineromejorvida.com/el-riesgo-en-bienes-raices/

http://www.debatesiesa.com/el-mercado-inmobiliario-en-venezuela-rendimiento-riesgo-y-

opciones-de-financiacion/

www.semana.com/mundo/articulo/por-que-invertir-en-inmuebles