CPOS 0380/2008 – pasta A167 CPI 2722/2009

LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

Imóvel rural denominado Fazenda Cerrado
Distrito de Domélia
Agudos-SP

CPI – Conselho do Patrimônio Imobiliário

Coordenadas Geográfica: W 49.245816° S 22.660742°

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FICHA CADASTRAL DO IMÓVEL

1. VALOR TOTAL DO IMÓVEL (R$):

VALOR TOTAL: R$50.000,00

2. CPOS – PROCESSO: 0380/2008 – Pasta A167 CPI – PROCESSO:

2722/2009

3. LOCALIZAÇÃO:
DISTRITO DE DOMÉLIA
ENDEREÇO: FAZENDA CERRADO BAIRRO:

MUNICÍPIO: AGUDOS TRANSCRIÇÃO: 9.353 CARTÓRIO: AGUDOS

4. CROQUI DE LOCALIZAÇÃO: 5. FOTOGRAFIA:

- FORMATO DO TERRENO:
POLÍGONO REGULAR:

POLÍGONO IRREGULAR:

6. CARACTERÍSTICAS DO TERRENO:

ÁREA: 6.05 ha FRENTE PRINCIPAL/SECUNDÁRIA

TOPO GRAFIA:

PLANO: ACLIVE: DECLIVE: ACIDENTADO:

SUPERFÍCIE DO SOLO:

SECO: ÚMIDO: ALAGADIÇO:

7. BENFEITORIAS EXISTENTES:

PADRÃO CONSTR.: NÃO HÁ ÁREA (m2):

IDADE ESTIMADA: VOCAÇÃO DE USO:

ESTADO DE CONSERVAÇÃO:
BOM: REGULAR: RUIM:

8. SITUAÇÃO DO IMÓVEL:

OCUPADO: DESOCUPADO:
OCUPANTE: CONTATO:
Antônio Carlos Tomé 14-9829-8387

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ÍNDICE

FICHA CADASTRAL DO IMÓVEL

1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE
2. FINALIDADE DO LAUDO
3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
4.1. DOCUMENTAÇÃO
4.2. LOCALIZAÇÃO
4.3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
4.4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL
7.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO
7.2. VALOR TOTAL DO IMÓVEL
8. ENCERRAMENTO
9. ANEXOS
9.1. PRESSUPOSTOS
9.2. METODOLOGIA
9.3. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
9.4. CÁLCULOS DA AVALIAÇÃO
9.5. DOCUMENTAÇÃO DE REFERÊNCIA

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1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE

O presente Laudo de Avaliação foi elaborado por solicitação do Conselho do Patrimônio

Imobiliário - CPI.

2. FINALIDADE DO LAUDO

A finalidade do laudo é subsidiar a alienação do imóvel rural constituído por terreno

localizado na Estrada Municipal, na Fazenda Cerrado no Distrito de Domélia, no município
de Agudos/SP.

3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO

O objetivo do Laudo de Avaliação é a determinação do valor de mercado com base em

pesquisas no mercado imobiliário da região geoeconômica do imóvel avaliando,
apresentando como conclusão a convicção do valor de mercado após tratamento dos
dados.

4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

4.1. DOCUMENTAÇÃO

Os elementos necessários para elaboração deste trabalho, fornecidos pelo

solicitante, foram considerados por premissa, como válidos e corretos, não tendo
sido aferidas as áreas em campo pelos nossos técnicos.

Para efeitos da avaliação, o imóvel foi considerado livre de penhoras, arrestos,

hipotecas, contaminação do solo ou ônus de qualquer natureza.

Imóvel com transcrição atual sob nº 9.353, Livro 3 Q do Cartório do Registro de

Imóveis de Agudos – SP.

Os documentos de referência foram apresentados pelo cliente e compõem o anexo

9.5.
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4.2. LOCALIZAÇÃO

Trata-se de área na Estrada Municipal, na Fazenda Cerrado, hoje ocupada pela

Fazenda Nossa Senhora de Fátima, no Distrito de Domélia – Município de Agudos.

Figura 1: Localização do avaliando.

Foto 1: Placa de identificação da Fazenda Nossa Senhora de Fátima, antiga Fazenda

Cerrado.

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4.3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

A região rural do Distrito de Domélia, no município de Agudos-SP é caracterizada

principalmente por propriedades rurais com exploração de eucalipto, cana e
pastagem.

A Fazenda Maraci confrontante do imóvel avaliando foi utilizada pelo INCRA para
assentamento rural.

4.4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

• 2,5 alqueires - da Fazenda Cerrado foi adjudicada a Fazenda do Estado.

• O remanescente da Fazenda Cerrado foi adquirido pela atual Fazenda Nossa
Senhora de Fátima.
• O provável local do imóvel avaliando encontra-se ocupado pela Fazenda
Nossa Senhora de Fátima (propriedade de José Marques Jacinto – 11 –
2403-2440 / 2551) e por uma família, constituída por Antônio Carlos Tomé,
esposa e dois filhos.

Não foram considerados no imóvel avaliando quaisquer restrições no que tange a

passivos ambientais ou áreas de proteção permanente (APP) e não faz parte do
escopo do trabalho e nem foram fornecidos elementos para verificação quanto à
contaminação ou não do solo.

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5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO

Trata-se de região rural de Agudos-SP, distante 13 km do Distrito denominado

Domélia, local caracterizado por propriedades com a cultura de eucalipto, cana e
pastagem.
O imóvel avaliando encontra-se confrontante a Fazenda Maraci (atualmente
parcelada com assentamento do INCRA). O provável local do avaliando, encontra-se
invadido e possui baixa liquidez.

6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

A NBR 14.653-2:2011, em seu item 9 Especificação das avaliações, apresenta a seguinte

redação:

“9.1.1 A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o

empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações
que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante do
grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do
empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de
graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende
exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por
isso, não é passível de fixação a priori.”

Em função das particularidades do imóvel avaliando e do comportamento do mercado

imobiliário da região, e em conformidade com a NBR 14.653-2:2011, item 9.2.1 – Tabela
1 e Tabela 2, item 9.2.3 – Tabela 5, o presente laudo de avaliação possui Grau de
Fundamentação III.

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7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO TERRENO

7.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO

Para o presente trabalho adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de

Mercado para o cálculo do valor do imóvel.

Foram realizadas pesquisas no mês de fevereiro de 2013 na região do avaliando,

e os elementos foram devidamente homogeneizados à situação do avaliando,
visando obter o melhor valor para o atual contexto de mercado.

Adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para o cálculo

do valor do imóvel, praticado na região geo-econômica próxima da localização da
área a ser avaliada, cujos cálculos foram elaborados com base na metodologia de
TRATAMENTO POR FATORES para a determinação do valor unitário de terreno
R$/ha (1 ha = 10.000 m²). Neste tratamento, os atributos dos imóveis
comparativos (exemplo: área, frente, profundidade, localização, etc.) são
homogeneizados para representar a situação do imóvel paradigma (referência de
uma determinada região).

Construções: Para os comparativos com construções, as mesmas foram deduzidas

conforme Estudos Valores de Edificações Imóveis Urbanos – 2002, considerando
classificação, estado de conservação e idade aparente.

Em levantamento de dados junto ao mercado imobiliário, obtiveram-se elementos,

cujos dados de análise constam na planilha juntada ao presente laudo como anexo.

Após tratamento dos dados, obteve-se o seguinte VALOR UNITÁRIO para o

terreno:

VALOR UNITÁRIO TERRENO = R$ 8.210,80/ha

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Para a determinação do valor total do terreno aplicaremos a fórmula abaixo:

VALOR TERRENO = VALOR UNITÁRIO * ÁREA

Sendo:
VALOR TERRENO → Valor do terreno
VALOR UNITÁRIO → Valor unitário de terreno
ÁREA → Área total registrada de terreno
VALOR TERRENO = R$ 8.210,80/ha * 6,05 ha
VALOR TERRENO = R$ 49.657,35

7.2. VALOR TOTAL DO IMÓVEL

Para o cálculo do valor do imóvel adotou-se o Método Evolutivo. A descrição do

Método encontra-se no Anexo 9.2 – item 2.3.

O valor foi determinado através da somatória dos valores de terreno e construção,

conforme equação abaixo:

Valor Total do Imóvel: Valor do Terreno

Valor Total do Imóvel: R$ 50.000,00

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8. ENCERRAMENTO

Encerra-se o presente trabalho composto por 10 (dez) folhas, todas impressas de

anverso, sendo esta folha datada e assinada pelos autores do presente trabalho, e as
demais rubricadas.
Adotando-se até o limite de 1%, conforme NBR 14.653-1:2001, tem-se o seguinte valor:

Valor do Imóvel, arredondado:

R$ 50.000,00 (Cinqüenta mil reais)

Referência: março/2013

São Paulo, 01 de abril de 2013

Davi Eidi Maeda Laércio Paulino Simões

Engenheiro Agrônomo Engenheiro Sanitarista
CREA 5062610390 CREA 0601141851
Responsável técnico pelo trabalho Coordenador dos trabalhos

São parte integrante do presente trabalho os seguintes anexos:

9.1. PRESSUPOSTOS
9.2. METODOLOGIA
9.3. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
9.4. CÁLCULOS DA AVALIAÇÃO
9.5 DOCUMENTAÇÃO DE REFERÊNCIA

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9.3 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

Vista do acesso à Domélia, pela Rodovia Castelo Branco.

Vista do Distrito de Domélia – Distante 13 km do local do imóvel.

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Vista do acesso ao imóvel.

Vista da estrada vicinal com imóvel á direita.

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Vista da casa da família no imóvel.

Vista da estrada vicinal com imóvel á direita.

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Vista dos fundos da casa no imóvel.

Croqui do acesso ao imóvel a partir de Domélia.

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9.4 CÁLCULOS DA AVALIAÇÃO

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9.5 DOCUMENTAÇÃO DE REFERÊNCIA

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