Cierto es que el locatario no es responsable de los deterioros causados por el

desgaste natural del uso o goce estipulado, así como tampoco de los que se
produjeren por la calidad propia de la cosa, vicio o defecto de ella (art. 1516,
Código Civil), mas en relación a estos últimos cuadra señalar que constituye
una obligación del locatario el ponerlos en conocimiento del locador, en el más
breve tiempo posible, a fin que éste realice las reparaciones necesarias, o en
su caso, hacerlas por su cuenta, compensando el costo de las mismas con los
arriendos futuros (arts. 1530, 1544, 1580, Código Civil).Claro está que no
procediendo de tal modo, -en autos, ni tan siquiera se alegó que tal conducta
fuera concretada- su falta de diligencia lo torna responsable de
los daños y perjuicios ocasionados al inmueble locado, aunque los vicios
propios de éste dicho tan sólo a modo de hipótesis en favor del inquilino-
hayan concurrido en gran medida a provocar los deterioros cuya
indemnización reclama aquí su propietaria (arts. 901/904, 1067, 1068, 1530
Código Civil.

Cámara 6a de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Córdoba

Rauch, Inocencia Marta c. Gutierrez, Cecilia Mónica y otro s/ ordinario –
daños y perjuicios • 15/02/2013
Publicado en: LLC 2013 (mayo) , 408
Cita online: AR/JUR/708/2013
Voces
Hechos
La locataria de un inmueble en donde iba a instalar un geriátrico, resolvió el
contrato unilateralmente por incumplimiento de la locadora, alegando la
existencia de roturas en la cañería de agua y de cloacas, y la demandó por
daños y perjuicios. La sentencia de primera instancia condenó a la
demandada al pago de una indemnización. La Cámara revocó el decisorio
apelado y rechazó la demanda.
Sumarios
1 - El locador de un inmueble no debe responder por el incumplimiento
contractual alegado por el locatario, quien, con posterioridad a la ocupación,
detectó la existencia de roturas en la cañería de agua y de cloacas, pues en el
contrato manifestó recibir el inmueble "en el estado en que se encuentra" y
asumió a su cargo y por su cuenta las reparaciones aún por vicio o defecto de
la cosa.
TEXTO COMPLETO:
.— Río Cuarto, febrero 15 de 2013.
1ª ¿Resulta procedente el recurso de apelación deducido por la demandada
María Cristina Gutiérrez? 2ª ¿Qué pronunciamiento se debe dictar?
1ª cuestión.— La doctora de Souza dijo:
La sentencia venida en apelación contiene una relación de causa que satisface
suficientemente los recaudos formales, por lo que a ella remito a los fines de
evitar innecesarias repeticiones. Surge de las constancias de autos que la
actora dedujo demanda pretendiendo el cobro de la suma de pesos Noventa
mil ($ 90.000), intereses y costas, proveniente de los daños y perjuicios
originados por el incumplimiento —por parte de la demandada locadora— del
contrato de locación celebrado con fecha 29 de febrero de 2008; tramitado el
proceso, el primer sentenciante, acogiendo la defensa de falta de acción
oportunamente opuesta, rechazó la demanda en contra de Cecilia Mónica
Gutiérrez y acogió la acción dirigida en contra de María Cristina Gutiérrez,
condenándola a abonar a la actora la suma de pesos Noventa y dos mil
noventa y ocho con seis centavos ($ 92.098,06) y las costas del proceso.
Contra dicho el pronunciamiento se alzó la accionada y, elevados los autos a
este Tribunal, se ordenó el traslado contemplado en el art. 371 del C.P.C.C.,
expresando agravios la apelante en los términos del escrito de fs. 308/321
vta., los que fueron contestados por la actora —mediante apoderado— de
conformidad al libelo obrante a fs. 323/324 vta. Llamados los autos a estudio
(fs. 325), firme el decreto correspondiente y concluido aquél, el Tribunal se
encuentra en condiciones de dictar sentencia.
La crítica de la apelante se centra en que el a quo no ha tenido en cuenta que
la actora resolvió el contrato de manera unilateral, obviando el requerimiento
previo necesario para el ejercicio de la opción resolutoria tácita contemplada
en el art. 1204 del Código Civil y, para el supuesto de considerarse válida tal
resolución, sostiene que los motivos invocados por la accionante para resolver
el contrato son falsos, pues los desperfectos a que alude habrían surgido con
posterioridad a la entrega, tal como lo expresa en la misma comunicación
rescisoria y que la actora recibió el inmueble previo haberlo examinado
minuciosamente, recibiéndolo en las condiciones expresadas en el mismo
contrato, apareciendo los daños cuatro meses después de recibido el
inmueble, por lo que a la locataria correspondía hacerse cargo del
mantenimiento y conservación de aquél. Concluye que el juez ha omitido
valorar las cláusulas contractuales, de las que surge que el inmueble se
encontraba en perfecto estado y ello era conocido por la actora, quien lo
recibió de conformidad y que los desperfectos posteriores son a su exclusivo
cargo, según lo convenido.
Si bien es cierto que el a quo soslayó el análisis del requerimiento previo a la
resolución por incumplimiento contractual que prevé el art. 1204 del Código
Civil, no lo es menos que este aspecto no conformó la litis tal como quedó
trabada en la pertinente oportunidad procesal, pues al contestar la demanda
la Sra. María Cristina Gutiérrez —a través de sus apoderados, conforme el
escrito de fs. 83/86 vta.— reconoció la celebración del contrato, negando que
el objeto del mismo fuera la instalación de un geriátrico, negó también "la
veracidad de las manifestaciones vertidas por la Sra. Rauch a través de sendas
cartas documento", pasando luego a cuestionar los daños reclamados y a
remarcar que la actora realizó un examen minucioso del inmueble,
recibiéndolo de plena conformidad en relación al buen estado en que se
encontraba y que los gastos de mantenimiento y conservación se convinieron
exclusivamente a cargo de la locataria, exonerándose a su parte de cualquier
tipo de responsabilidad. No sólo que nada dice respecto de la ausencia de
intimación previa en la que ahora sustenta la vía impugnativa que nos ocupa,
sino que al hacer reserva de reclamar los daños que la ruptura del vínculo
contractual le habría irrogado —no surgiendo de las constancias de la causa
que haya ejercido acción alguna— expresa que se encuentran pendientes de
pago las reparaciones de mantenimiento y conservación, "la indemnización
prevista en la cláusula 29 del convenio" (por resolución anticipada) y los
períodos locativos que fueron intimados, vale decir, acepta que la resolución se
produjo por decisión de la actora, aún cuando niega la legitimidad de las
causas en que se sustentó la desvinculación unilateral. Por tal motivo, y
conforme la acotada competencia material de este Tribunal, no puede recibirse
el cuestionamiento concerniente a la inexistencia de una intimación de
cumplimiento previa a la resolución contractual ejercida por la actora que la
apelante pretender introducir en esta instancia.
Ahora bien, en cuanto impugna la decisión resolutoria porque los daños del
inmueble aparecieron con posterioridad a la ocupación de éste, el que había
sido recibido por la actora de conformidad, en buen estado de uso y
conservación, previo examen minucioso del mismo, todo lo cual consta en las
cláusulas contractuales, en las que también se pactó que a partir de la firma
del contrato los gastos de mantenimiento y conservación del inmueble serían a
cargo de la locataria, la apelante se desentiende por completo de que en la
cláusula 10ª del contrato (copia glosada a fs. 10/13), se consignó que el
destino de la propiedad era "vivienda geriátrico", remarcando incluso que la
locataria no podría "cambiar el destino ni hacer modificaciones" y que si
llegara a cambiar el destino, sin consulta del locador, el contrato "se dará por
rescindido de pleno derecho", lo que guarda relación con el plazo de la locación
—treinta y seis (36) meses— fijado en la cláusula 2ª, que es el término mínimo
para las locaciones que tienen otro destino que no sea vivienda (art. 2, ley
23.091). Sin perjuicio de que los gastos de mantenimiento y conservación
corresponden al locatario, en orden al cumplimiento de la obligación de
conservar la cosa en buen estado y responder de todo daño o deterioro que se
causare por su culpa o por el hecho de las personas que habiten el inmueble
(art. 1561 del Código Civil y cláusula 13ª del contrato), conforme la regulación
supletoria de la voluntad de las partes contenida en el ordenamiento común,
el locador debe responder de los vicios o defectos graves de la cosa arrendada
que impidieran el uso de ella, aunque él no los hubiese conocido, o hubiesen
sobrevenido en el curso de la locación (art. 1525 del mismo ordenamiento),
pudiendo el locatario en tal caso pedir la disminución del precio o la rescisión
del contrato, salvo que hubiese conocido los vicios o defectos de la cosa. En la
especie, se advierte de los daños sufridos por el inmueble, de los que dan
cuenta las fotografías de las que obran copias a fs. 5/7 y 166/169 vta. y el
acta notarial de fecha 22 de julio de 2008 —que corrobora las fotografías
aludidas, conforme surge del mismo instrumento— se trata de roturas en la
cañería de agua y de cloacas, lo que también explicó el testigo Marcelo Julio
Rodríguez (fs. 147 y vta.), quien realizó los trabajos de plomería y cloacas en el
baño. Estos configuran vicios redhibitorios, pues al no poder verse los caños,
las humedades en los muros y techos de la planta baja, producidas como
consecuencia de las pérdidas provocadas por las roturas de aquéllos pueden
válidamente no haber sido percibidas por la locataria al examinar el inmueble,
y haber aparecido con posterioridad a la ocupación del mismo, al tiempo de
comenzar a usarse las redes de agua y cloacas, según lo que indica
comúnmente la experiencia, aún prescindiendo de explicaciones técnicas al
respecto. La gravedad de los defectos, de entidad tal que autorice al locatario a
la rescisión del contrato, en los términos que prevé el citado art. 1525 del
ordenamiento común —a más de no estar discutida en esta instancia la
aseveración del sentenciante en cuanto a que "hacen inhabitable la vivienda"—
está dada en el caso por su vinculación con el destino que se convino darle a
la cosa locada, ya que la habrían tornado impropia para la instalación de un
geriátrico, significando "sacrificios considerables y no previstos para el
locatario" (conf. Cifuentes, "Código Civil Comentado y Anotado", Tomo II, Ed.
La Ley, 1ª edición, comentario a la norma de cita). La ratio legis de la norma —
dice Borda ("Tratado de Derecho Civil - Contratos", Tomo I, Ed. La Ley, 9ª
edición, N° 693)— radica en que el contrato de locación supone la cesión del
uso y goce de una cosa a cambio de un determinado precio; es natural, pues,
que el locador tenga a su cargo la obligación de garantizar al locatario que
podrá hacer uso de la cosa conforme a su destino, por ello debe abstenerse de
todo acto que perturbe el goce de la cosa por el inquilino, defenderlo contra las
turbaciones de terceros y, finalmente, hacer las reparaciones que se deriven de
los vicios o defectos de la cosa o del uso normal al que el inquilino la haya
sometido. Esta obligación de garantía —agrega el jurista— llena una función
jurídica semejante a la evicción y los vicios redhibitorios en la compraventa.
Ello así, por el mismo carácter oculto de los vicios del inmueble, es irrelevante
la manifestación contenida en la cláusula 7ª en cuanto declara el locatario
"haber visitado y examinado las partes edilicias, instalaciones de gas natural
por red, instalaciones eléctricas, agua corriente y sanitarias que se encuentran
en buenas condiciones de uso...", pues las roturas de caños sólo se podían
haber advertido accediendo a los mismos a través de las paredes y las
filtraciones no podían ser percibidas si el inmueble se entregó pintado, como
reza la primera parte de la misma cláusula.
Ahora bien, tal como lo aduce la apelante, el contrato contiene también una
cláusula de "no responsabilidad" (cláusula 15ª) en la que se estipuló: "1. El
locador no se responsabiliza de los daños y perjuicios que pudieran producirle
al locatario o a sus familiares, las inundaciones, filtraciones y
desprendimientos provenientes de roturas o desperfectos de caños o techos, o
cualquier otro accidente producido en la propiedad. 2. Se incluyen también las
enunciadas en el Código Civil, desde que el locatario toma a su cargo como
riesgo propio incluso el caso fortuito y la fuerza mayor, quedando liberado el
locador, de las obligaciones de los artículos 1514 y 1526 del Código Civil". El
primer sentenciante nada dice sobre el particular —a pesar de haber sido
invocada la convención en la contestación de la demanda (fs. 85 vta./86)— y
la actora, insólitamente no incluyó planteo alguno al respecto al interponer la
demanda (desentendiéndose de los términos del contrato) pese a que en la
misiva de fecha 25 de julio de 2008 habían expresado: "Son nulas las
Cláusulas: Primera, Séptima, Décima tercera, Décima quinta, Vigésima,
Vigésima primera y Vigésima noventa, por no ajustarse a la realidad, ni al
espíritu legal del contrato...". Ello así, asiste razón a la apelante en cuanto
achaca al a quo haber omitido valorar las cláusulas contractuales que liberan
de responsabilidad a la locadora.
En primer lugar, adelanto que una interpretación restrictiva de la cláusula de
exoneración de responsabilidad —tal como corresponde ponderar este linaje
de convenciones en cuanto importan una abdicación al derecho de una de las
partes en beneficio de su contratante— conduce a que su alcance no puede
exceder los términos estrictos en que ha sido concebida. Así, se estipuló que el
locador no se responsabiliza "de los daños y perjuicios que pudieran
producirle al locatario o a sus familiares, las inundaciones, filtraciones y
desprendimientos provenientes de roturas o desperfectos de caños o techos, o
cualquier otro accidente producido en la propiedad, expresión que
evidentemente refiere a los daños que pueda ocasionar a los ocupantes del
inmueble directamente alguna de las situaciones señaladas —que pudieran
producirse aún por caso fortuito o fuerza mayor, como se consigna en el punto
"2" de la misma cláusula— pero en la que no podrían estar comprendidos, a
mi criterio, "los vicios o defectos graves de la cosa arrendada que impidieran el
uso de ella", aunque fueran desconocidos por el locador o sobrevenido en el
curso de la locación, a los que hace alusión el citado art. 1525 del Código
Civil, ya que en tal caso se trata, por antonomasia, de "roturas o desperfectos"
que existían al tiempo de la entrega del inmueble, sin exteriorizarse, por lo que
tampoco pueden estar alcanzados por las obligaciones de los arts. 1514 y
1526 del mismo Código —comprendidas en el punto "2" de la misma
estipulación eximitoria— ya que el primero establece el estado en que debe
entregarse el inmueble y, como se dijera anteriormente, tratándose de vicios
ocultos, no pudieron ser advertidos en la inspección realizada los desperfectos
descriptos en el acta notarial de fs. 169 y vta. y fotografías que la integran, y el
segundo dispositivo alude a la responsabilidad del locador por los
impedimentos que se opongan al locatario para el uso o goce de la cosa
arrendada, concerniendo a acciones de terceros o fuerza mayor que puedan
importar turbaciones —de hecho o de derecho— al ejercicio de aquél. Por el
mismo motivo, esto es, por tratarse de vicios ocultos, no pueden calificarse
como caso fortuito o fuerza mayor, supuestos estos últimos asumidos por la
locataria a su cargo, en la misma cláusula de exoneración.
No obstante lo hasta aquí expuesto, como consecuencia también de tratarse
de vicios redhibitorios, no hay responsabilidad del locador si el locatario ha
manifestado en el contrato haber recibido la cosa "en el estado en que se
encuentra" y en la cláusula 7ª del convenio, el locatario declara recibir el
inmueble desocupado, pintado "y en el estado de aseo y conservación actual
que se encuentra...", manifestando más adelante en la misma estipulación, su
conformidad "en recibir el inmueble en el buen estado de conservación e
higiene" y, en la cláusula 13ª ("mantenimiento") concretamente se expresa que
"el locador hace entrega del bien locado al locatario en el estado en que se
encuentra manifestando el segundo conocer dicho estado" y libera al locador
de las obligaciones impuestas por los arts. 1515 y 1516 del Código Civil,
asumiéndolas a su cargo y por su cuenta la locataria. Sostiene Borda (obra
citada, N° 721) que al admitir el locatario en el contrato que recibe la cosa "en
el estado en que se encuentra" importa una renuncia implícita a toda
reclamación por los defectos de la cosa y que sólo se mantendría la
responsabilidad por los vicios sobrevinientes con posterioridad al contrato,
puesto que ellos no se vinculan con el estado de la cosa en aquel momento. Y
agrega "no deben reputarse sobrevinientes los que estaban latentes en la cosa
y se han manifestado más tarde; por ejemplo, una cañería picada o en mal
estado, que luego se perfora y produce manchas de humedad, goteras o
filtraciones".
Cabe agregar que la garantía por vicios redhibitorios —compartiendo la
opinión del mismo autor— puede ser modificada, disminuida, ampliada y aún
eliminada de común acuerdo por las partes, por imperar en la materia el
principio de la libertad de las convenciones. La atenuación contractual sería
nula si el locador hubiese actuado dolosamente, es decir, si al contratar ha
ocultado de mala fe el vicio, lo cual en la especie no ha sido en modo alguno
acreditado, a pesar de las manifestaciones vertidas al respecto en la demanda,
aludiendo a que el inmueble había sido retocado y debidamente preparado
para alquilarlo en las condiciones declaradas en el contrato. Obviamente, la
prueba de que la locadora conocía los vicios ocultos que afectaban el
inmueble, estaba a cargo de la locataria (en este sentido, CNEsp. Civ. y Com.,
Sala VI, en LL, 1887-E, 122 citado por Cifuentes).
Ello entonces, resultando de la convención entre las partes y de la salvedad
contenida en el art. 1514 del ordenamiento común ("si conviniesen en que se
entregue en el estado en que se halle") para las obligaciones del locador, que la
locataria actora recibió el inmueble en el estado en que se encontraba,
asumiendo a su cargo y por su cuenta las reparaciones aún por vicio o defecto
de la cosa (art. 1516 del Código Civil) por lo que en tal caso no surge
responsabilidad para la locadora, corresponde hacer lugar al recurso de
apelación deducido por esta última en contra de la sentencia condenatoria
impugnada. Voto, en consecuencia, por la afirmativa a la cuestión propuesta.
Los doctores Avalos y Cenzano adhirieron al voto precedente y, por compartir
los fundamentos expuestos por la vocal de primer voto, se pronunciaron en
igual sentido.
2ª cuestión.— La doctora de Souza dijo:
A mérito del resultado obtenido de la votación a la cuestión precedente,
corresponde acoger el recurso interpuesto por la demandada María Cristina
Gutiérrez y, en consecuencia, revocar el pronunciamiento apelado en cuanto
ha sido materia de recurso, y en lugar de lo resuelto al punto II de la
sentencia, rechazar la demanda promovida en su contra por la Sra. Inocencia
Marta Rauch. Con respecto a las costas de ambas instancias, por aplicación
del principio que sienta la norma del art. 130 del C.P.C.C., deben ser
impuestas a la actora que resulta vencida.
Corresponde también dejar sin efecto la regulación de honorarios practicada
en la sentencia revocada y regular en forma definitiva los honorarios de los
letrados apoderados de la demandada María Cristina Gutiérrez, Dres. J. A. V.,
J. T. y A. G. V. por las tareas de primera instancia, en conjunto y proporción
de ley, en la suma de pesos Cuarenta mil cuatrocientos ($ 40.400) que, en
números redondos, se obtiene de aplicar la primera escala del art. 36 de la ley
9459, elevado en medio (0.5) punto, tomando como base el monto de la
demanda —$ 90.000— que, con más sus intereses calculados a la tasa pasiva
promedio que determina el Banco Central de la República Argentina, con más
el dos por ciento (2%) mensual no acumulativo, desde la fecha de la demanda
hasta el pronunciamiento de primera instancia asciende a la suma de $
197.070, ponderando para ello el éxito obtenido, el monto reclamado y la
relativa complejidad del asunto, por aplicación de los arts. 31 inc. 2 y 39 de la
ley 9459).
En cuanto a los honorarios de los Dres. J. A. V. y A. G. V. por las tareas
realizadas con motivo de la apelación, deben ser regulados tomando como
base el monto de la condena fijada en la sentencia impugnada, más los
honorarios regulados a favor del letrado de la contraria, a todo lo cual
corresponde adicionar el interés antes aludido, calculado desde la fecha del
primer pronunciamiento hasta el presente, lo que monta la cantidad de $
137.820. Sobre este importe propongo calcular el cuarenta por ciento (40%)
del mínimo del primer supuesto de la escala del art. 36 de la ley 9459,
meritando el trabajo realizado, la cuantía del asunto y el éxito obtenido (art.
39 ibídem), lo que equivale al ocho coma cuatro por ciento (8,4%), arribándose
así a una regulación en conjunto y proporción legal que, en números
redondos, asciende a la suma de pesos Once mil quinientos ochenta ($
11.580). En el caso de ambas regulaciones de honorarios, devengarán
intereses a la tasa fijada, respectivamente, desde la fecha del pronunciamiento
de primera instancia y el dictado del presente, de conformidad a lo prescripto
por el art. 35 de la ley arancelaria. Así voto.
Los doctores Avalos y Cenzano adhirieron al voto precedente y se expidieron
en igual sentido.
Por el resultado del Acuerdo que antecede y por unanimidad del Tribunal; se
resuelve: I) Hacer lugar al recurso de apelación deducido por la demandada
María Cristina Gutiérrez y, en consecuencia, revocar el pronunciamiento
apelado en cuanto ha sido materia de recurso, y en lugar de lo resuelto al
punto II de la sentencia, rechazar la demanda promovida en su contra por la
Sra. Inocencia Marta Rauch. II) Dejar sin efecto también la imposición de
costas y regulación de honorarios contenidas en la misma resolución. III)
Imponer las costas de ambas instancias a la accionante vencida. IV) Regular
en forma definitiva los honorarios profesionales de los Dres. J. A. V., J. T. y A.
G. V., por las tareas de primera instancia, en la suma de pesos Cuarenta mil
cuatrocientos ($ 40.400) y por las desempeñadas en la alzada, en la suma de
pesos Once mil quinientos ochenta ($ 11.580), en ambos casos, en conjunto y
proporción de ley. V) Disponer que los honorarios regulados devengarán el
interés fijado, respectivamente, desde la fecha del pronunciamiento recurrido y
desde la del presente, hasta su efectivo pago. Protocolícese y oportunamente
bajen.— Rosana A. de Souza.— Julio B. Avalos.— Eduardo H. Cenzano.