Faculdade Vale Paraibana de Ensino

Silvio Fernando Momm

1 – TEMA

O tema foi escolhido em razão da dificuldade encontrada em questões práticas

no dia a dia, em relação a execuções de título extrajudicial e taxas condominiais. Questões
que confrontam os institutos: propter rem e alienação fiduciária. A taxa condominial por ser
uma obrigação propter rem (persegue o bem, quem quer que seja seu atual proprietário),
deveria ser garantia suficiente para recuperar o valor inadimplente. Entretanto, quando se
trata de imóvel com alienação fiduciária, há uma grande controvérsia, pois não há um
consenso. Se por um lado, existem decisões favoráveis, artigos de lei, entendimentos, como
a Súmula nº 478 do STJ, “Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem
preferência sobre o hipotecário.” , por outro, há decisões que entendem que como o credor
fiduciário é proprietário resolúvel do bem ou possuidor indireto, não pode, portanto, ocupar
o polo passivo. Também não podemos esquecer as implicações do art. 1.368-B, do Código
Civil. “

A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere

direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor.
(Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014).

Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno

do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação
da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe
tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo
pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas,
despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou
não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em
que vier a ser imitido na posse direta do bem. (Incluído pela Lei nº
13.043, de 2014)”

Desta forma, ainda que o Novo CPC tenha agilizado os processos de execução,
quando se trata de imóveis com alienação fiduciária, o instituto propter rem perde seu valor,
sua eficácia, fazendo com que a garantia da taxa inadimplida resguardada pelo instituto, se
torne ineficaz em detrimento do credor fiduciário.
2 – JUSTIFICATIVA DO TEMA

Fomentar a pesquisa inerente as execuções de taxas condominiais buscando a

pacificação sobre o tema, determinado os melhores meios de busca do direito pleiteado.

3 – OBJETIVO

Demonstrar os riscos de desvirtuar instituto propter rem nos contratos de

alienação fiduciária. Buscar meios de garantia da penhora dos imóveis em condomínios em
que o devedor fiduciário seja inadimplente com as taxas condominiais.