UNIVERSIDAD PERUANA DE CIENCIAS APLICADAS

ESCUELA DE POSTGRADO

PROPUESTA DE MODELO DE VIVIENDAS ECONOMICAS

PARA FAMILIAS DE BAJOS RECURSOS ECONOMICOS,

CASO DE ESTUDIO: MANCHAY ALTO

Trabajo de investigación presentada por:

Espinoza Reyes, Robert Justino

Ramírez Beltrán, Percy

Ríos Sales, Karen

Rosales Chamorro, Miguel Ángel

Para optar el grado académico de

MAESTRO EN

DIRECCION DE LA CONSTRUCCION

Lima, Marzo del 2017

 Índice de contenido

RESUMEN ................................................................................. ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.

ÍNDICE DE CONTENIDO ................................................................................................................ III

ÍNDICE DE TABLAS .................................................................... IERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.

ÍNDICE DE GRÁFICOS ................................................................. ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.

INTRODUCCIÓN ........................................................................................................................... 1

CAPÍTULO 1. ASPECTOS GENERALES.............................................................................................. 2

1.1. PLANTEAMIENTO Y FORMULACIÓN DEL PROBLEMA…………………………………………...2

1.1.1 Planteamiento del problema ................................................................................................ 3
1.1.2. Formulacion del problema .................................................................................................... 3
1.2. OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIÓN……………………………………………………………..3
1.2.1. Objetivo general .................................................................................................................... 3
1.2.2. Objetivos específicos ............................................................................................................. 3
1.3. JUSTIFICACIÓN E IMPORTANCIA………………………………………………………………..2
1.4. ALCANCES Y LIMITACIONES……………………………………………………………………3
CAPÍTULO 2. MARCO TEÓRICO ..................................................................................................... 3

2.1. ANTECEDENTES ……………………………………………4

2.2. BREVE RESEÑA DE LA CIUDAD DE MANCHAY ALTO……………………………………………4
2.3. INVESTIGACION SOBRE EL PODER ADQUISITIVO DE LA POBLACION …………………………4
2.4. INVESTIGACIÓN DE LA NECESIDAD DE VIVIENDA DE LA ZONA………………………………………..…… 10

CAPÍTULO 3. METODOLOGÍA ........................................................................................................ 4

CAPÍTULO 4. MARCO REFERENCIAL ............................................................................................. 14

4.1 . ANTECEDENTES
……………………………………………4

CAPÍTULO 5. PROPUESTA DE VALOR ............................................................................................. 6

CONCLUSIONES ............................................................................................................................ 7

RECOMENDACIONES .................................................................................................................... 8

BIBLIOGRAFÍA .............................................................................................................................. 9

ANEXOS ..................................................................................................................................... 10

ii
 Introducción
Nuestro interés al realizar el presente trabajo de investigación, es que vemos

en esta ciudad un potencial para desarrollar proyectos inmobiliarios que contribuyan

a mejorar el ornato y la calidad de vida de los habitantes de bajos recursos

económicos de Manchay Alto.

Para esto buscaremos terrenos con zonificación para edificación, se

desarrollará un proyecto de módulos básicos, con proyección a crecer a un costo

accesible al promedio del poder adquisitivo de la población.

La actividad que predomina en la región es la agricultura, entonces nuestros

proyectos estarán dirigidos a estas personas, que ya tienen un ingreso anual producto

de su actividad agrícola.

También tenemos conocimiento que muchos de los habitantes tienen sus

viviendas, que son reconocidas como propietarios por la municipalidad, pero no

cuenta con títulos de propiedad, y sus viviendas son muy precarias.

Nuestro proyecto también contempla la posibilidad de juntar los terrenos

previo reconocimiento para realizar la urbanización. Se usara la mano de obra de los

propietarios y el precio del terreno, bajando los costos de la urbanización y además

como garantía a un crédito hipotecario de los propietarios.

De esta manera, queda presentado este trabajo, que nos ayudaría a

desarrollar nuestra capacidad de crear proyectos de negocios que sean rentables,

que contribuyan a su desarrollo, brindando calidad de vida en un ambiente saludable,

a los pobladores de Manchay Alto.

1
Capítulo 1. Aspectos Generales

1.1. Planteamiento y formulación del problema

1.1.1. Planteamiento del problema de investigación.

Según las cifras y datos del Instituto Nacional de Estadística e Informática,

INEI, la zona de Manchay Alto se encuentra ubicada a 25 km del sur de Lima, en el

Distrito de Pachacamac, tiene una extensión de 14 km de largo y 4 km de ancho, con

una geografía árida y desértica, tiene una población de 70 mil habitantes, los cuales

el 40% llego desde las provincias de Ayacucho, Junín, Apurímac, Huancavelica,

Huánuco, Áncash, Cusco y Cajamarca, el 53.6% de la PEA es subempleada, un

35.6% está desempleado y solo un 10.8% tiene un empleo adecuado. Ingreso

promedio: S/. 1050.00. Con respecto a sus viviendas, el 40.3% de las casas son de

material noble. El resto es de madera y esteras. Un 75% de los habitantes de

Manchay no tienen título de propiedad. Un 60% tiene conexión de agua y el 95% de

las viviendas tienen luz.

Debido al gran incremento migratorio de personas, que se desplazaron

desde las zonas rurales hacia la capital, trajo consigo el aumento de familias que no

cuentan con una vivienda propia, en condiciones dignas para habitar, estas familias

vinieron a asentarse en estos lugares, y levantaron viviendas precarias para tomar

posesión de los terrenos.

Este problema de falta de viviendas en condiciones aceptables para habitar

se origina, debido al bajo poder adquisitivo de la zona, a la falta de asesoramiento

por parte de las entidades públicas y la falta de creación de proyectos que estén al

alcance de la población de Manchay Alto.

2
 No tomar atención a este problema, traería consigo, la falta de saneamiento

de la propiedad, generando así, un crecimiento desordenado e informal en la zona

de Manchay Alto

1.1.2. Formulación del problema.

¿Qué alternativas para la construcción de vivienda, que puedan ser tomadas

en cuenta por el Gobierno Peruano, que beneficie a la zona de Manchay Alto, para

que adquieran viviendas a la economía del medio?

1.2. Objetivos de la investigación

1.2.1. Objetivo general

Generar una alternativa de construcción de módulos de viviendas auto

construibles, para los pobladores de la zona de Manchay Alto.

1.2.2. Objetivos específicos

 Estudiar los principales sistemas de construcción de viviendas de

interés social en el Perú.

 Analizar los beneficios, tanto económicos como técnicos, que se

obtienen al generar la construcción de viviendas sostenibles.

 Proponer módulos de viviendas económicos

 Evaluar el potencial y la capacidad de disposición de los pobladores al

proyecto.

3
1.3. Justificación e importancia.

Principales parámetros que fundamentan la idea de los proyectos son:

 La actual situación en la que se encuentra nuestro país nos presenta

la oportunidad de estudiar como el Gobierno del Perú, puede mejorar

su macro proyecto de vivienda.

 Debido al gran incremento migratorio de personas que se desplazan

desde las zonas rurales hacia la capital, iniciada en la década de los

40, trajo consigo el aumento de familias que no cuentan con una

vivienda propia, en condiciones dignas para habitar, por lo que dichos

migrantes optaron en agruparse en torno a tres grandes ejes de

comunicación: la Carretera Panamericana norte, la Carretera

Panamericana Sur y la Carretera Central, cubriendo los tres valles de

Lima: Valles de los ríos Chillón, Lurín y Rímac, es este escenario, en

donde la zona de Manchay Alto, distrito de Pachacamac, Provincia

de Lima, se encuentra y requiere alternativas de soluciones óptimas

para el problema planteado.

 Al no existir actualmente programas de viviendas de ningún tipo y al

no contar con ingresos que permitan acceder a viviendas, ni un

crédito para las mismas, se ve obligada a la compra de lotes ilegales

y a las invasiones siendo este su única alternativa de vivienda.

 Por otro lado las personas realizan sus construcciones de manera

que no tienen en cuenta la cultura ni aspectos básicos como el clima,

ubicación, distribución, además lado la falta de una buena tecnología

ha ocasionado que las edificaciones hechas por las personas del

lugar no cuenten con los requisitos de servicios básicos

4
 indispensables, ni con las debidos requerimientos para resistir algún

tipo de siniestro ya sea natural o daños causados por el hombre.

1.4. Alcances y limitaciones

Viabilidad.- Dentro de las limitaciones a la cual centramos la investigación es

al tipo de vivienda para personas de bajos recursos o sin ellos, se está refiriendo a:

 Familias de bajo poder adquisitivo que no pueden adquirir materiales

de construcción.

 Que es poco probable que puedan contratar con un profesional sea

arquitecto o ingeniero y mucho menos un constructor.

 Que sus recursos se ven limitados a la hora de pagar los servicios

públicos e invertir en infraestructura.

Por tanto es determinante que un proyecto que busca crear vivienda de

interés social, empieza por diseñar casas modulares de áreas mínimas, y que

posteriormente se brinde asesoría técnica y con los recursos que posee, tanto

materiales como mano de obra se pueda construir por sí mismo su hogar.

Lugar.- El proyecto de tesis se encuentra en:

Zona. Huertos de Manchay - Manchay Alto

Distrito. Pachacamac.

Provincia. Lima.

Departamento. Lima

Financiamiento.- La obtención del objetivo debe ser financiada por una

empresa privada que se dedique a la construcción de viviendas, con profesionales

especialistas.

Político.- La presente investigación no tiene por objetivo realizar un análisis

5
político, pero si mejorar la calidad de vida de las familias involucradas.

Capítulo 2. Marco teorico.

2.1. Antecedentes.

“El mercado peruano formal construye 50,500 viviendas al año y no hay

forma de que lleguemos a producir esas viviendas como venimos haciéndolo,

entonces tenemos que formar esos estudiantes, que no solo sepan hacer viviendas

en sectores formales sino también en lugares como Manchay”, manifestó el Decano

de la Carrera de Arquitectura de la UCAL, Manuel de Rivero. ( Diario gestión ,2005).

Actualmente el Perú tiene los siguientes indicadores:

Déficit nacional: 1'800,000 viviendas (faltantes y precarias)

Demanda anual: 450 mil viviendas, la mayor parte en Lima y Callao.

Oferta anual: 90,500 unidades.

1.2 millones familias requieren mejorar o ampliar sus viviendas con

"soluciones habitacionales", mediante bonos y créditos para terrenos y ampliaciones.

En 79 ciudades con más de 20 mil habitantes hay 8,900 Barrios Urbano

Marginales – BUM, cuya mitad está en Lima Metropolitana. En los BUMs residen 7

millones 600 mil pobladores (4 de cada 10 habitantes urbanos). El 37% de esa

población carece de agua potable, el 41% de alcantarillado, el 27% de alumbrado

público, el 84% de vías asfaltadas, el 70% de parques habilitados, el 57% de centros

comunales, el 57% de losas deportivas, el 90% de puestos de salud, el 65% de

instituciones educativas y el 98% de puestos policiales. ( Ministerio de vivienda,

construcción y saneamiento, 2017).

Actualmente en la distrito de Pachacamac, en el zona del Manchay Alto hay

constructoras e inmobiliarias que ya vienen realizando trabajos como los son:

6
 Menorca Inversiones.

Los Portales.

Imagen (Inmobiliaria Menorca Inversiones)

2.2. Breve reseña de la ciudad de Manchay Alto

Pachacamac, hoy se caracteriza por el contraste de pobreza de la mayoría

de su población y la riqueza de su patrimonio natural, agrario y cultural, que se

encuentra amenazado por los procesos de urbanización, cambio de uso, presión

sobre los recursos hídricos; por la inseguridad ciudadana y los déficits de servicios,

así como, por la carencia de oportunidades de desarrollo económico y la debilidad de

sus organizaciones e instituciones locales frente a la dimensión del problema.

El sistema de asentamientos de la población, se pueden identificar cinco

sectores con lógicas de ocupación y patrones de asentamiento diferentes: El núcleo

urbano central de Pachacámac, Los centros poblados rurales, Las casas huerta del

valle, El continuo urbano del sector nororiental y La Quebrada de Manchay.

7
Fuente: Municipalidad de Pachacamac.

Cifra y datos:

- Ubicación: A 25 km al sur de Lima en el distrito de Pachacámac.

- Extensión: 14 kilómetros de largo y 4 de ancho.

- Geografía: Árida y semidesértica.

- Población: 70 mil habitantes. El 40% llegó desde Ayacucho, Junín,

Apurímac, Huancavelica, Huánuco, Áncash, Cusco y Cajamarca.

2.3. Investigación sobre la actividad económica y poder

adquisitivo de la población

En la Quebrada de Manchay hay pequeñas y microempresas que obedecen

más a una lógica económica individual; muchas de ellas están consideradas en el

sector informal, obedeciendo a estrategias de supervivencia.

El 42% de la PEA ocupada labora en la misma Quebrada de Manchay.

8
 Empleo: 53.6% de la PEA es subempleada, un 35.6% está desempleado y

solo un 10.8% tiene un empleo adecuado. Ingreso promedio: S/. 1,050.

Del total de la población empadronada de 6 y más años de las zonas urbanas

marginales del distrito de Pachacamac el 37.1% son trabajadores no calificados de

los servicios, peones agropecuarios, de estos el 21,3% son trabajadores domésticos,

limpiadores, lavanderos, plancheros y el 7,3% trabajan como vendedores

ambulantes. El 20.90% de la población empadronadas son trabajadores calificados

de los servicios personales; del cual el 12,3% son comerciantes vendedores al por

menor (No ambulatorio), el 2,7% son cocineros calificados y 1.6% son vendedores

de kiosko y puestos de mercados (No ambulantes).

Del resto de la población empadronada, el 17,6% son obreros de la

construcción y confeccionadores de productos, el 11,8% son obreros, operadores de

las actividades de minas, canteras, el 3,8% son Profesionales, científicos e

intelectuales, el 3.1% son jefes y empleados de oficina, el 2.9% son técnicos de nivel

medio y trabajadores asimilados, el 2,3% son agricultores (explotadores),

trabajadores calificados agropecuarios, el 0,5% son otros trabajos.

2.4. Investigación de la necesidad de vivienda de la población

- Vivienda: 40.3% de las casas son de material noble. El resto es de

madera y esteras. Un 75% de los habitantes de Manchay no tienen

título de propiedad.

- Agua y alumbrado: Un 60% tiene conexión de agua. El 95% de las

viviendas tienen luz.

9
 2.4.1. Material predominante en paredes exteriores

El material que predomina en la construcción de las paredes que forman el

perímetro o contorno de la vivienda, garantizan protección a los residentes. En las

zonas urbanos marginales del distrito de Pachacámac dos son los materiales

predominantes en las paredes exteriores: el ladrillo o bloque de cemento (57,0%), y

la madera (32,2%), de los cuales el 81,0% y el 14,9% respectivamente, corresponde

a los no pobres. No obstante, para la población pobre los materiales más usados son

3: el ladrillo o bloque de cemento (21,8%), la madera (57,5%) y en menor proporción

la estera (12,5%). Acentuándose el uso de la estera (15,8%) y la madera (69,8%) en

las paredes de las viviendas de los pobres extremos, mientras el ladrillo o bloque de

cemento en las paredes sólo son usado por el 4,8% de los pobres extremos.

10
 2.4.2. Números de habitaciones con que cuenta la vivienda

Este dato es importante, posibilita conocer la forma en que los habitantes

disponen de la vivienda y se permiten privacidad e intimidad en la convivencia. Al

mismo tiempo que puede servir para elaborar políticas encaminadas a mejorar las

condiciones de vida del hábitat.

En las zonas urbanas marginales del distrito de Pachacámac el 23,6% de las

viviendas tiene sólo una habitación, para los hogares pobres se incrementa tal

proporción al doble (47,1%), ocurre lo mismo para los hogares de extrema pobreza

(72,9%), mientras que en los no pobres alcanza a sólo 7,6% de las viviendas. El

33,9% de las viviendas empadronadas de las zonas urbanos marginales del distrito

de Pachacamac tienen 2 habitaciones, el 23,7% tiene 3 habitaciones y el 18,8% 4 y

más habitaciones. Por otro lado, según el nivel de pobreza se observa que el 14,2%

de las viviendas de los pobres tienen 3 habitaciones y sólo el 5,2%, de los pobres

extremos. Mientras que el 30,1% de los no pobres cuenta con 3 habitaciones en su

vivienda y el 27,9% de 4 y a más habitaciones. Cuando la situación de la población

tiende a más pobreza, menos son las habitaciones con que cuenta la vivienda.

11
12
Capítulo 3. Hipótesis y Metodología.

Capítulo 4. Marco Referencial

4.1. Antecedentes y descripción de la empresa

El tipo de tenencia de la vivienda permite conocer la modalidad de posesión, así

como las necesidades de vivienda en las zonas urbanas marginales del distrito de

Pachacámac. De acuerdo al tipo de tenencia de viviendas se encontró que el 63,1%

de las viviendas son propias y totalmente pagadas, y el 17,8% fue obtenido por

invasión.

En las zonas urbanas marginales del distrito de Pachacámac, el 56,3% de los

pobres cuenta con vivienda propia talmente pagada, y por invasión el 22,4%.

Mientras más de la mitad (67,9%) de los no pobres tiene acceso a vivienda propia

totalmente pagada. La población de extrema pobreza del distrito de Pachacámac

de los sectores urbano marginales tratando de resolver el problema de la vivienda

propia bajo la modalidad de la invasión alcanza al 29,5%, mientras que el 14,6%

corresponde a los no pobres.

4.2. Diagnóstico de la Empresa

De acuerdo a los datos del INEI tenemos que sólo el 57% de la población cuenta

con vivienda de material noble y el restante no cuenta con una vivienda digna. El

poder adquisitivo de la población promedio es de S/. 1050.00.

13
El entorno que se desarrolla la problemática de la vivienda en Manchay, es que

estaremos lidiando con personas que no cuentan con títulos de propiedad, que

cuenta con una propiedad obtenida por invasión y otras que están saneadas.

4.3. Propuesta de Mejora

Para proveer a los habitantes de bajos recursos de una vivienda económica de

material noble que esté al alcance de sus recursos económicos, tenemos diseñado

módulos de casas económicas 6x6 con planos y materiales. El modelo de vivienda

es muy simple pues busca abaratar los costos al máximo de la construcción, por lo

que la cantidad de ambiente será limitada, aunque por ello no muy funcional.

Con los números 1, 2 y 3 indicamos los dormitorios, el pequeño sector del medio

sobre el lado derecho será el baño, en tanto que sobre el rincón inferior izquierdo se

ubicará la cocina y el comedor.

Con un total de 36 m2 este modelo de vivienda de un piso ofrece una opción de

casa de 3 recamaras y 1 baño.

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Para las condiciones de los habitantes de bajos recursos, estas casas son una

alternativa económica que podrán adquirir sin tener a endeudarse en gran medida.

4.4. Mapeo Actual de Proceso a Mejorar

Bibliografía.

 Manuel de Rivero (2005). Mercado de viviendas en el Perú - Diario Gestión,

Decano de la Carrera de Arquitectura de la UCAL

 Instituto Nacional de Estadística e Informática.

 Alejandro Gauthier e Ivan Icochea (2006) Universidad de Politécnica de

Cataluña/Municipalidad de Pachacamac, Plan de desarrollo del distrito de

Pachacamac.

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