ACKNOWLEDGEMENT

We thank Dr. Masilamani head of the Department of Planning for providing an 
opportunity to take DEVELOPMENT MANAGEMENT REGULATION as an elective

We thank Mr.Shivashanmugam for agreeing to take up the class and also for sharing 
his knowledge and experience through out this course period and also for his 
assistance in this exercise on and off the class.
 TABLE OF CONTENTS

Introduction 6

Site Location 7

Site Analysis 10

Direct Investigation 10

Physical Constraints 10

Topography 11

Accessibility Analysis 11
Proximity Analysis 12
Soil and Ground Water 13

Activities Proposed 14

Residential 14

Commercial 14
Recreational 14

Public and Semi Public 14
Industrial 15

Affordability 16

Income Category 16

Affordability of Income Category 16

Affordable Plot Area 16

Area Calculation 18
Plotted Development 18

Flatted Development 18

High Rise Development  19
Standards Adopted 20

 Minimum Plot Extent 20

 Road Width to Length 20

 Open Space Reserve 21

Splay 21

Concept 22

Transport Oriented Development 22

Environmental Protection 22

Walkable Township 22

Water Front Development 22

Zoning 22

Design 24

Road Network 24

Plotting 24

Conclusion 26
 LIST OF FIGURES
Fig 1. Concept of Township
Fig 2. Location of the Site
Fig 3. Site Map
Fig 4. Water Channel in the Site
Fig 5. Contour of the Site
Fig 6. Accessibility of the Site
Fig 7. Facilities in the proximity of the Site
Fig 8. Ground water level on the Site
Fig 9. Share of Different type of Residential Development
Fig 10. Road Length mesurement
Fig 11. Activities Zoning Map
Fig 12. Road Network Map

LIST OF TABLES
Table 1. Facilities in Proximity
Table 2. Category wise Income Slab
Table 3. Category wise Affordability
Table 4. Category wise Affordable Plot Size
Table 5. Plotted Development Area Calculation
Table 6. Flatted Development Area Calculation
Table 7. High Rise Development Area Calculation
Table 8. Minimum Plot Extent TNCDBR 2019
Table 9. Road width to LengthTNCDBR 2019
Table 10. Splay according to Road WidthTNCDBR 2019
INTRODUCTION
The  Employment  opportunities  and  facilities  available  in  the  urban  becomes  the 
greatest  attraction  all  around  the  Globe,  which  resulted  in  the  enormous  increase  in 
the population in urban areas along with its complexity. UN found almost 60% of the 
Global population is residing in urban areas and UN also predicted almost 80% of the 
Carbon  emission  in  the  Earth  is  from  Urban,  because  of  its  disoriented  nature. This 
carbon  emission    lead  to  the  global  warming  and  other  climate  change  issue.  While 
browsing  through  the  comprehensive  transportation  study  of  some  renown  cities  of 
India brings out that major portion of the vehicular trips are made for the purpose to 
reach  the  work/job,  which  is  followed  by  reaching  education  and    Social  needs.  By 
understanding this facts it is clear that this carbon emission from the cities are majorly 
because  of  the  disoriented  nature  of  activities  in  the  Urban  areas.  To  remedy  this 
crucial  issue  concept  of  integrated  township  brought  into  picture.                         

Concept  of  integrated  township  is  to  create  development  which  is  self  sustained 
through  orienting  the  activities  which  are  disoriented  in  the  normal  urban  structure. 
The  activities  which  found  disoriented  in  the  normal  urban  structure  are  Residential, 
Commercial(Daily  Shopping),  Recreational,  Educational  as  well  as  Industrial.  The 
activities  provided  should  be  in  a  perfect  balance    with  a  modern  infrastructure.

Fig 1. Concept of Township

6 of 26 Pages
Since India is the second most populated nation in the world and being the home of 
the  worlds  oldest  civilisation,  and  major  portion  of  the  urban  area  in  India  are  are 
organically developed which resulted in a high degree of disorientation But it is vital to 
make sure that future development as an organised one ae well as a integrated one.

In  this  exercise  a  integrated  town  is  designed  in Avudi  in  order  to  cater  the  housing 
demand  of  Chennai  Metropolis.                                                               

SITE LOCATION
Site  selected  for  the  exercise  is  located  in  the  Veeraragavapuram  Village  of 
Ponthamalle  panchayath  union  in Thiruvallur  District  of Tamil  Nadu.  Site  is  shown  in 
the  figure  below.                                 

Fig 2. Location of the Site

7 of 26 Pages
Site is located at 24.7 km from the State Headquarters Chepauk, Chennai and It is 28 
km from District Head quarters Thiruvallur. Site is located at a distance of 3kms from 
Poonamallee  Bus  Depot.                                                                                       

8 of 26 Pages
Fig 3. Site Map

9 of 26 Pages
SITE ANALYSIS
Site selected for the exercise is analysed in order to understand the characteristics of 
the site as well as to know the physical constraints in the site, So that Township can 
be  designed  effectively  to  go  along  with  the  nature  without  harming  the 
environment.                           

Direct Investigation
Reconnaissance  survey  is  conducted  o  in  order  to  understand  the  characteristics  of 
the site and also to get the basic understanding about the site. Observation made on 
the  Reconnaissance  survey  are  listed  below.                                                     

    • Site is Abutting a New Military Road on the East Side, width of the Road is 18 m . 
    • Site is abutting a SH206 and Local Street at  Southern Boundary.
    • Cement block manufacturing industry is located at the western end of the Site.
    • A Channel is Running through the Site.
    • A well is found in the Site.
    • High tension line goes across the site in the middle – 2 high tension towers.
    • Terrain is moderately Flat 

Physical Constraints
Most considerable physical constraint observed from the selected Site is the Channel 
which running across the Site . Width of the Channel is 21m, which is running through 
the  North  West  boundaries  of  the  site  and  It  crosses  the  site  almost  in  the  middle. 
Area  covered  by  the  channel  in  the  Site  is  4.2  ha.  Channel  and  its  flow  course  is 
shown  in  the  figure  below.                                                               

Fig 4. Water Channel in the Site

10 of 26 Pages
Topography
Site is having a flat terrain were the contour is varying from 15 to 28 in a batch manner 
but most of the site area contour is varying between 15 to 17m. Contour of the site is 
shown  in  the  figure  below.                                                             

Fig 5. Contour of the Site

Accessibility Analysis
Accessibility of the site is analysed against the ability to reach facilities, Facilities such 
as Public Transportation nodes and  Terminals and major roads.

    • 1 km from Bangalore Highway 
    • 2.1 kms from Thiruverkadu Bus Depot 
    • 3 kms from Poonamallee bus Depot 
    • 3 kms from ORR ( 400 Ft. Vandalur Bypass ) 
    • 5.5 kms from Avadi Rly Station/ Avadi Bus Depot 
    • 6.5 kms from IRR ( 200 Ft. Maduraivayal Bypass ) 
    • 7.9 kms from Porur Juntion 
    • 8.5 kms from Ambattur Industrial estate.
    • 11 kms from Koyembedu Metro station 
    • 12 kms from CMBT Bus depot 

11 of 26 Pages
 Fig 6. Accessibility of the Site

Proximity Analysis

Proximity  analysis  is  done  to  find  the  facilities  which  are  close  to  the  site.  Features 
such as ATM, Banks, College, Schools and Hospitals with in the distance of the 5km 
are  captured  with  the  help  of  Google  Maps  and  are  presented  in  the  figure  below.   

Table 1. Facilities in Proximity

12 of 26 Pages
 Fig 7. Facilities in the proximity of the Site

Soil and Ground Water
    • During primary investigation soil type of the site is found out as a Sand Dume. 
    • Ground water level in the Site is found out by direct observation from the well 
in the Site is 17 ft. 
    • According to the monthly report of Water Resource Department on Ground 
water level Status states a water level of 21 ft.

Fig 8. Ground water level on the Site

13 of 26 Pages
ACTIVITIES PROPOSED
While planning for a Township it is important to know what are thre different activities 
rhat are to be proposed. Most important thing is how the activities are balanced . The 
activites  that  are  proposed  in  the  exercise  is  detailed  in  following  paragraphs.         

Residential
In this exercise a integrated township is designed for a population of 50000. with an 
density  of  400  persons  /  ha.                                                                             

Area  needed  for  the  residential  from  the  density  and  population  is  125ha  (If  its 
plotted). Since the over all site area is 67 ha. It is impossible to accommodate 50000 
population  in  plotted  development  so  alternate  residential  development  is  proposed 
such  as  plotted,  flatted  and  High  Rise.                                                   

Commercial
To  cater  the  daily  demands  as  well  as  other  shopping  needs  of  the  accommodated 
population  commercial  activities  are  proposed  at  a  appropriate  location.  Commercial 
Activities  such  Convenient  Shop,  Shopping  Centers  and  Mall.etc,.                                     
Recreational
In order to cater the recreational need of the accommodated population Parks, Play 
Ground and Multiplex are proposed.

Public and Semi Public
Public and Semi Public activities are provided at appropirate location in order to cater 
the Educational, Health, and other services demands. 

14 of 26 Pages
Industrial
As an Integrated development it is important to create a job opportunities with in the 
Site  Boundary.  In  order  to  make  the  Township  more  efficient  Industrial  activities  are 
proposed  abiding  to  the    regulation.                                                                               

15 of 26 Pages
AFFORDABILITY
On any project it is important find the affordably of the potential buyer so that project 
can  be  economically  successful.  Especially  in  the  case  of  the  Housing  it  is  very 
important to understand the affordability of the people of different income groups, So 
that  the  excursive  project  such  as  Township  can  be  a  useful  one  for  the  people.

Income Category
As HUDCO and Housing Board establishes there are four different income category, 
but it is important to address the housing demand of all income category in order to 
create a inclusiveness.

Table 2. Category wise Income Slab

Affordability of Income Category
Affordability of different Income category is worked out based on their annual Income. 
It  is  usually  believed  that  Housing  affordability  is  based  on  how  much  a  person  or  a 
household  can  in  five  years,  which  is  equal  to  summation  of  5  year  Income  of  the 
person. By doing this analytical process Affordability of the different Income group is 
found.                                                               

Table 3. Category wise Affordability

Affordable Plot Area
New Tamil Nadu Combined Development Rules provide a FAR of 200%. We consider 
everybody is building upto their maximum possible capacity. Market value of the of the 
land  is  found  out  as  Rs.11589/sqm.  Costruction  cost  per  sqm  is  found  out  as  Rs.
15000. 

16 of 26 Pages
Market value            = Rs.11589
Construction Cost    =Rs. 15000
Total Cost per sqm  = 2 x 15000 + 11589
          = 30000 + 11589
          = Rs.41,589.

Affordable Plot Area = Affordability / Cost per sqm

Table 4. Category wise Affordable Plot Size

17 of 26 Pages
AREA CALCULATION
After knowing the developemnt type and the affordablity and affordable plot extent, It 
is important to know how much area is needed for each development. In this chapter 
area needed for each development is worked out and presented.

Fig 9. Share of Different type of Residential Development

Plotted Developemnt
Out 12500 Households 500 are accommodated in the plotted development. Total area 
needed for the plotted development is worked out as shown in the Table below.

Table 5. Plotted Development Area Calculation

Flatted Developemnt
5000  Households  from  12500  Households  are  accommodated  in  the  flatted 
development  and  area  needed  for  the  flatted  development  is  worked  out  and 
presented in the Table below. Area per Dwelling Unit (DU) includes the common area 
also
18 of 26 Pages
 Table 6. Flatted Development Area Calculation

High Rise Developemnt
Rest of the households(7000) are accommodated in the High rise Development. High 
Rise  development  are  made  with  an  FAR  400%.  The  area  for  the  high  rise 
developemnt is worked out which is shown in nthe Table below                           

Table 7. High Rise Development Area Calculation

19 of 26 Pages
STANDARDS ADOPTED
While going for an physical development it is important to abide the local byelaws and 
standards to get the proper approval. These byelaws and standards vary from place to 
place  in  this  exercise  newly  formulated  and  amended  Tamil  Nadu  Combined 
Development  and  Building  Rules  is  followed.  URDPFI  guidelines  also  adopted 
whenever  neccessary.                                                         

Minimum Plot Extend
TNCDBR 2019 in the Annexure XXII talks about the Affordable Housing Projects Plot 
extent, in that plot extent for different economic group is provided. 

Table 8. Minimum Plot Extent TNCDBR 2019

Road Width To Length
According  to  TNCDBR  2019  width  of  the  Road  is  based  on  the  length  of  the  Road. 
Road is continuing element measuring the length is quit controversial so the concept 
adopted  here  is  measure  the  length  of  the  road  from  the  Discharge  point  to  the  first 
collection  point  or  from  Discharge  to  Discharge  Point.                                                 

Fig 10. Road Length mesurement

20 of 26 Pages
 Table 9. Road width to LengthTNCDBR 2019

Open Space Reserve
In order to cater the recreational needs of the community some space is reserved. It 
is  10  %  of  the  Saleable  area,  if  the  development  is  more  than  3000  sqm  it  is 
mandatory  to  reserve  land  for  recreation.  But  the  most  important  thing  is  in  case  of 
large  scale  development  such  as  Township,  this  receration  should  be  distributed  to 
serve  all  the  areas  in  the  Township. According  to  URDPFI  guidelines  it  is  wise  to 
provide  3  to  4  local  parks  and  play  grounds  for  Neighbourhood  also  for  a 
community  2  to  3  community  level  park  and  open  space.                                         

Splay
In  order  to  collision  of  vechichles  or  collision  of  pedestrian  and  Vehichles  splay  is 
provided.  With  the  help  of  drivers  can  have  a  better  view  on  the  crossing  road  in 
Intersection this eventually helps in reducing collision.This splay is based on the width 
of  the  narrower  roadin  the  intersection.                                                         

Table 10. Splay according to Road WidthTNCDBR 2019

21 of 26 Pages
CONCEPT
Township designed in this exercise is a residential Township with predominantly 
residential with the supporting activities. This development not based on single theme 
the concept adopted in this exercise is aglomeration of ideas, Such as Transport 
oriented development, Walkable community, Water Front Development, Integrated 
Development, etc. But the ultimate aim is to create a sustainable environment through 
a sustainable Development.

Transport Oriented Development
It  is  wise  to  keep  high  density  developemnt  along  the  major  roads  in  order  to  avoid 
congestion  in  the  interior  roads.                                           
        •  Through  this  arrangement  major  traffic  in  the  interior  roads  are  reduced. 
        •  By  locating  Bus  Stops  at  appropirate  locations    along  the  major  roads  major 
portion  of  the Transportation  needs  of  the  High  rise  development  can  be  catered  by 
Public  Transport.                                                                         
        •  By  locating  high  rise  development  along  the  major  roads  its  assured  that 
maximum  utilisation  of  infrastructure  facility.                                                       

Environmental Protection
Climate  change  is  biggest  issue  of  current  generation  Sustainable  development  isnt 
just enough to remedy the current issue. It is require to create a Positive development 
through  that  a  positive  impact  can  be  created.                                             
    • In order to go along with the environment water course is not disturbed.
    • By creating High Density development nearby Public Transportation nodes private 
trips  are  reduced  for  a  considerable  amount  which  eventually  results  in  reduction  of 
carbon  emission.                                                                         
    • To make sure high and free flow of Traffic in the interior Roads Grid Iron Pattern of 
Street Network is proposed. 

Walkable Township
Walking is one of the most sustainable mode of transportation. Hence in this Township 
most  of  amenities  that  are  accessed  in  a  daily  basis  are  located  at  a  walkable 
distance.  Even  the  Transportation  nodes  that  are  accessed  for  External  Commuting 
are  located  in  the  walkable  Distance.                                       

Waterfront Development
Since the Site has a water channel running through. It is important to preserve the 
channel from exploitation and also from pollution the only way to achieve this is by 
providing water front along the couse of the channel. Here the developemnt are made 
with a frontage abutting towards the water body.

Zoning
As mentioned Earlier High Rise Development are Zoned near the major roads. 
followed by moderately dense and flatted residential.
Zoning of the Township is Shown in Figure.

22 of 26 Pages
Fig 11. Activities Zoning Map

23 of 26 Pages
DESIGN
The  Design  of  township  includes  different  stages.  It  reuires  laying  out  the  street 
network and plotting activities and development so that the whole toenship can get a 
structure.  Functional  phase  can  visualised  only  with  the  help  of  compherehensive 
Design.
Road Network
Road network of the Township is following a grid iron pattern in which major road is a 
24  m  road  which  is  running  at  the  center  from  east  to  west.  From  this  major  road 
secondary  roads  are  radiating  on  both  sides  in  North  as  well  as  in  south  direction, 
these  secondary  roads  are  mostly  12m  road  In  order  to  create  a  better  flow  there  is 
one 18m width secondary road is provided. All the other Teritiary Roads are 9m except 
the EWS plots abutting roads which is 7m. The whole road network is shown in figure 
below

Fig 12. Road Network Map

Plotting 
As wdiscussed earlier in this exercise activities are plotted as according to the zoning 
map. In order to reduce heavy congestion in the interior High rise developmnet are 
plotted along the 24 m road and all the facilities are placed in such a way so that the 
facilities can be accessed  by walk. The whole plotting is done according to the 
standards given in the TNCDBR 2019 with the help of Auto CAD. Layout Map is 
available in below Figure.

24 of 26 Pages
25 of 26 Pages
CONCLUSION
  In  this  exercise  Integrated  Residential  Township  is  designed.  Here  residential  units 
are  developed  in  such  a  way  as  Plotted,  Flatted  and  High  Rise,  hence  standards 
refered  are  widely  varying,  because  of  this  exercise  most  important  standards  are 
studied  and  their  importance  in  creating  a  sustainablity  is  understood.  This  whole 
exercise  is  undertaken  with  an  objective  to  understand  varies  stages  involved  in 
planning a Township, through this exercise we learned   how a township planning has 
to  approa  ched  and  how  the  stanards  has  to  applied  and  guidelines  can  be 
incorporated. At the end it is the greatest experience to learn working out the density, 
Affordablity, Area Calculation and Laying out the development with out disturbing the 
nature and environment. From this exercise importance of the standards in creating a 
harmonious  development  and  How  standards  helps  in  avoiding  exploitation  of  the 
resources  is  learned.  But  the  most  important  thing  is  that  standards  are  not  a  ideal 
one it varies form place to place based on the development charactesitics and nature 
of  development  so  it  is  important  to  understand  the  Characteristics  of  the  place  to 
create  and  adopt  standards  according  to  needs.                                         

26 of 26 Pages