Caso Arbitral N° 3236-2015-CCL

1. Partes:

- Demandante: Compañía peruana dedicada al transporte.

- Demandado: Compañía peruana dedicada a la construcción y actividades
inmobiliarias.

2. Fecha de solicitud: 20.05.2015.

3. Fecha del laudo: 18.05.2017.

4. Tipo de arbitraje: Nacional | Derecho.

5. Lugar del Arbitraje: Lima.

6. Contrato: Contrato de compra venta.

7. Ley aplicable: Ley peruana.

- Código Civil: Artículo 1154.

8. Monto en controversia: $ 700,000.00.

9. Monto del laudo: 0.

10. Costos del arbitraje:

- Gastos administrativos: 15,000.00.

- Honorarios del Tribunal Arbitral: 45,000.00.

11. Distribución de costos:

- Demandante: 50% de los gastos arbitrales.

- Demandada: 50% de los gastos arbitrales.

12. Tribunal Arbitral: 3 árbitros.

13. Temas:

- Imposibilidad jurídica de las obligaciones.

14. Cláusula arbitral: 14.12.2012

Las diferencias y controversias que puedan surgir entre las partes con respeto a
la interpretación y/o ejecución de este contrato deberán ser resueltas directa y
amistosamente, en caso ello no sea posible, se resolverán de modo inapelable y
definitivo mediante arbitraje de derecho, que se llevara a cabo en la ciudad de
Lima, mediante un Tribunal Arbitral conformado por tres miembros de los cuales
cada una de las partes nombrará a uno y los dos árbitros así designados
nombraran al tercer árbitro. Los árbitros quedan expresamente facultados para
determinar la controversia materia del arbitraje, pudiéndose incluso pronunciar
sobre la validez de este contrato.

El árbitro que cada parte proponga deberá ser un abogado con experiencia
acreditada en materia arbitral, la única restricción para ser árbitro de parte es
que el árbitro no tenga o haya tenido conflicto acreditable con la otra parte o que
haya patrocinado a la parte que lo propone en una controversia judicial frente a
la otra.

Si una pare no nombra árbitro dentro de los quince días de recibido el

requerimiento de la parte o partes que soliciten el arbitraje o si dentro de un plazo
igualmente de quince días, contados a partir del nombramiento del ultimo árbitro
por las partes, los dos árbitros no consiguen ponerse de acuerdo sobre el tercer
árbitro, la designación del árbitro faltante será hecha, a petición de cualquiera
de las partes por la Cámara de Comercio de Lima.

El plazo de duración del proceso arbitral no deberá exceder los sesenta días
hábiles contados desde la fecha de designación del último y los árbitros
determinaran el procedimiento a seguirse y en todo lo no previsto se regirá por
lo dispuesto en la Ley General de Arbitraje y/o las normas que la sustituyan o
modifiquen.

15. Resumen del caso:

Las partes suscribieron un contrato de compra venta de derechos y acciones

respecto a un inmueble. Esta disputa surge de la ejecución de la cláusula penal
por parte del demandado (comprador del bien inmueble), la cual ascendía a $
700,000.00 por un incumplimiento del demandante (el vendedor del bien
inmueble) de su obligación de realizar la inscripción registral e independización
de un conjunto de lotes en un plazo de siete meses.

El demandante solicitó 1) que se declare la nulidad de las cláusulas que contenían

la obligación de realizar la inscripción registral e independización en un plazo de
siete meses, 2) que se declaré la nulidad de la resolución contractual por la falta
de suscripción, por parte de la compradora, de los instrumentos
complementarios para lograr la titularidad del bien independizado, 3) que se
declare la nulidad de la penalidad pactada en el contrato de compra venta (En
un escrito posterior la demandante solicitó que se declarase que la penalidad era
leonina y que se redujese la misma en un 20%; es decir a $ 560,000.00), 4) que
se declare la imposibilidad del cumplimiento de la prestación pactada por culpa
del acreedor y que se respete el derecho del vendedor al pago de $ 700,000.00
establecido en el contrato, y 5) que se declare que los alcances de la penalidad
solo se circunscribía a liberar al demandado del pago del saldo establecido en la
tercera cláusula; lo cual ascendía a $ 700,000.00.

El demandante sostuvo que había cumplido con todas sus obligaciones, por eso
la aplicación de la cláusula penal por el demandado no tenía sustento jurídico.
Asimismo, el demandante sostuvo que las partes habían convenido en ampliar
el plazo de la prestación verbalmente debido a la imposibilidad de iniciar el
trámite de habilitación urbana y posterior independización debido a que la zona
donde se encontraba el inmueble era considerada zona rústica y no contaba con
habilitación urbana; lo cual no había sido regulado en el contrato. Asimismo, el
demandante alegó que el demandado se demoró en hacer entrega de la solicitud
con firma legalizada de su representante legal y copia de su D.N.I.

Por su parte el demandado sostuvo que no el demandante no cumplió con su

obligación de independizar el bien inmueble. Además, según el demandado la
independización registral fue un aspecto crucial en el contrato y que el
demandante estuvo en la capacidad de conocer cuánto podría demorarle los
trámites de independización y los factores adversos que condicionaban su
realización. Por otro lado, el demandado sostuvo que no era cierto que las partes
habían convenido verbalmente en ampliar el plazo de la prestación a cargo del
demandante. Asimismo, el demandado sostuvo que la imposibilidad jurídica
como causal de invalidez del contrato se aplicaba cuando la ley prohibía
determinada prestación jurídica; lo cual no sucedía en el presente caso.

El tribunal arbitral antes de pronunciarse sobre los puntos controvertidos analizó

las palabras “imposible” e “improbable” con la finalidad de determinar si existía
un imposible jurídico para el cumplimiento de la obligación contractual contraída
por el demandante. El tribunal arbitral sostuvo que lo “imposible” era aquello
que materialmente no podía ocurrir, mientras que “improbable” era algo difícil
de que ocurra, pero no imposible. El tribunal arbitral consideró que del contraste
entre las nociones imposible y posible se podía concluir que para calificar un
hecho de imposible no se debía haber omitido circunstancia ni diligencia alguna
para el logro de lo que se intentaba hacer; toda vez que este tipo de obligaciones
le exigen a quien las contrajo su cumplimiento con diligencia.

Por otro lado, el tribunal arbitral sostuvo que la posibilidad jurídica estaba
referida a la conformidad de la relación jurídica con el ordenamiento jurídico y
con el hecho que el objeto del negocio debe ser jurídicamente posible. Es decir,
el acto debe constituir un medio legalmente idóneo para surtir los efectos que
el agente del acto busca.

Además, el tribunal arbitral sostuvo que si el demandante hubiese gestionado el

contrato de manera diligente y no hubiera podido culminar las gestiones dentro
del plazo por cuestiones ajenas a su voluntad entonces valdría alegar
imposibilidad jurídica. Sin embargo, ese no era el caso pues el incumplimiento se
debía a un acto propio del demandante normado en el artículo 1154 del Código
Civil. Además, el tribunal arbitral concluyó que las pretensiones primera,
segunda y quinta eran infundadas porque el contrato había sido concluido de
conformidad con el artículo 140 y 141 del Código Civil.
Con relación a la tercera pretensión, dado que la resolución del contrato había
sido normada en el contrato no correspondía al demandante demandar su
nulidad. Por tanto, declaró infundada esta pretensión. Por otro lado, el tribunal
arbitral declaró fundada la pretensión de pago de penalidad conforme a lo
establecido en el contrato. Asimismo, el tribunal arbitral consideró que la
prestación establecida en el contrato no era contraria a la ley porque había sido
suscrito por personas capaces de obligarse, por esto declaró infundada la cuarta
pretensión. Finalmente, el tribunal arbitral sostuvo que la penalidad pactada por
las partes no se encontraba inmersa en una causal de nulidad que la invalidase,
motivo por el cual la cuarta pretensión y la ampliación de pretensión devenían
en infundadas. En consecuencia, habiendo el demandante incurrido en una
causal que justificaba el pago de la penalidad pactada y habiendo quedado
pendiente de pago la suma de US$ 7000,000.00 es que el tribunal arbitral
sostuvo que se debía de proceder con liberar al demandado del pago del saldo
de US$ 700,000.00.