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INTRODUCCIÓN

El derecho de uso y el derecho de habitación son derechos reales de características


comunes. Si bien suelen regularse conjuntamente, constituyen derechos diferentes.
Ambos son derechos personalísimos, intransferibles, y que se otorgan por razón de
la persona (normalmente por vínculos familiares o emocionales).
Se entiende por derecho de uso aquel derecho real que legítima para tener y utilizar
una cosa o bien ajeno de acuerdo con las necesidades del usuario y, en su caso, su
familia. Los derechos y obligaciones del usuario se definen en el título constitutivo y,
a falta de éste, se regulan por lo que la legislación establezca al respecto.
El derecho de uso puede constituirse sobre cualquier tipo de bien susceptible de uso,
ya sean muebles o inmuebles, y pueden ser titulares del derecho de uso tanto
personas físicas como jurídicas, si bien en este último caso es necesario establecer
un límite temporal. Es un derecho personalísimo, que no puede ser enajenado ni
tampoco arrendado. Es más limitado que el usufructo, dado que no da derecho al
disfrute o goce (obtención de los frutos) de la cosa. Por ese motivo, un usufructuario
podría arrendar la cosa, pero no tiene ese derecho el que ostenta un derecho de uso.
El derecho de habitación es aquel derecho real que otorga a su titular el derecho a
ocupar en un inmueble la parte necesaria para él y su familia, con la finalidad de
satisfacer sus necesidades de vivienda.
Por su naturaleza, sólo puede recaer sobre un bien raíz y, al igual que en el derecho
de uso, los derechos y obligaciones se regulan por lo dispuesto en el título constitutivo
y, a falta de éste, por lo que establezca la legislación que lo regule.
Únicamente pueden ser titulares del derecho de habitación las personas físicas y no
puede ser objeto de enajenación o arrendamiento.

DERECHO DE HABITACIÓN

1
DEFINICIONES DOCTRINARIAS
Entre los derechos de usufructo, uso y habitación, que son desmembraciones del
derecho de propiedad, se establece una escala del más al menos; primero el
usufructo, luego el uso y, finalmente el derecho de habitación.
A decir Salvat, recibe ese nombre “cuando el derecho de uso consiste en la facultad
de morar en una casa”.1
A diferencia del derecho de uso, en el que la doctrina admite la posibilidad del disfrute,
en el derecho de habitación esta facultad queda excluida. Señala acertadamente
Albaladejo que “la habitación es un derecho de uso sin percepción de frutos, aplicado
a la vivienda”.2
CONCEPTO
Podemos decir que derecho de habitación es el derecho de uso que se da sobre una
casa y se circunscribe al derecho de morar o habitar en esa casa o predio, a favor del
usuario y también su familia.
BASE LEGAL
SEGÚN EL CÓDIGO CIVIL ARGENTINO
HABITACIÓN ARTÍCULO 21583. La habitación es el derecho real que consiste en
morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su
sustancia.
“si se refiere a una casa y a la utilidad de morar en ella se llama derecho de habitación
“; o sea que el derecho de habitación no es otra que el uso cuando este recae sobre
una vivienda o una parte de ella para servir de morada. El derecho real de habitación
sólo puede constituirse a favor de la persona humana.
SEGÚN EL CÓDIGO CIVIL PERUANO
Para nuestro código civil en el artículo 10274 Nos dice “cuando el derecho de uso
recae sobre un casa o parte de ella para servir de morada se entiende constituido el

1
SALVAT, Raymundo “Tratado de Derecho Civil argentino”, Derechos Reales, Tomo I, Editorial La Ley, Buenos
Aires 1946.
2
ALBALADEJO, Manuel, “Derecho Civil III, Derecho de Bienes” Volumen I y II, Librería Bosch, 5ta edición,
Barcelona 1983.
3
Código Civil Argentino; art. 2158.- Concepto.
La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en
parte material de él, sin alterar su sustancia.

El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana.”


4
Código Civil Peruano; art. 1027.- Derecho de habitación
Cuando el derecho de uso recae sobre una casa o parte de ella para servir de morada, se
estima constituido el derecho de habitación.
1
derecho de habitación”; sería como dice Albaladejo “un derecho de uso sin percepción
de frutos y aplicada a la vivienda”.5

CARACTERÍSTICAS
Tiene los mismos caracteres que el derecho de uso:
 Es un derecho real personalísimo, no negociable, cesible, ni transferible a
terceros.
 Se diferencia de él en que es más reducido, pues, se contrae solo al derecho
de habitar en una casa, un departamento, etc.
 Es un derecho que casi siempre es gratuito, ya que obedece al porpósito de
prestar auxilio o ayuda a personas de condición económica modesta, a
personas a quienes se tiene especial diferencia, afecto o gratitud, y con el que
se favorece la mayoría de veces a familiares.

CONSTITUCIÓN
El derecho de habitación se puede constituir:
 Por escritura pública.
 Por testamento o disposición de última voluntad.

SUJETOS
De la misma manera que el usufructo y el uso, implica la existencia de cuando menos,
dos partes intervinientes: el que constituye derecho, y el beneficiario del mismo.
Cabrá también que exista una pluralidad de sujetos, tanto constituyentes como
beneficiarios. En otras palabras, nada impedirá que los derechos de uso o habitación
sean instituidos por varios copropietarios a favor de un beneficiario, o un nudo
propietario a favor de varios beneficiarios.
Como en casi todas las materias, rigen para estos derechos los mismos principios y
normas aplicables al usufructo. Nos referimos en consecuencia a tales reglas.
Derechos y obligaciones del nudo propietario.-
Los principales derechos del nudo propietario son fundamentalmente dos:
 El de exigir que el bien le sea restituido al término del plazo legal o
convencional.
 El de ejercitar todos los poderes inherentes a su condición de propietario.
Pudiendo disponer de la nuda propiedad y, en general, realizar todos aquellos

5
Ídem

1
actos de disposicón o gravamen que no sean incompatibles con la existencia
de los derechos del beneficiario.
Debemos también entender que, en aplicación de las normas que regulan el
usufructo, y como consecuencia del derecho a recuperar el bien, el propietario está
facultado a adoptar las medidas necesarias para su protección, pudiendo por ejemplo
acudir al juez para que éste ordene la constitución de una garantía en caso que peligre
la cosa (artículo 1007 del Código Civil)6; o para exigir la ejecución de las reparaciones
que competen al beneficiario que atente contra la utilización normal del bien, y solicitar
su regulación por el juez (artículo 1017 del Código Civil).7
En lo que respecta al habitacionista, hemos visto ya que la doctrina no admite que el
disfrute del bien. Por consiguiente, en tal caso el nudo propietario tendrá derecho a
los frutos de la vivienda. Naturalmente, dicho disfrute se admite siempre y cuando no
vulnere los derechos del habitacionista.
Derechos y obligaciones de los beneficiarios.-
Con las diferencias que surgen de la limitación de los derechos de disfrute, podemos
afirmar que tanto el usuario como el habitacionista gozan de derechos similares a los
del usufructuario.
Así, cabe mencionar que, en su calidad de poseedores inmediatos, tienen derecho a
hacer valer su calidad de tales y a defender el bien y posesión con los instrumentos
legales pertinentes.
En lo que respecta a la administración del bien sus alcances se ven disminuidos por
las limitaciones para el disfrute que tienen ambos beneficiarios. Así, es usuario podrá
administrar el bien únicamente en aquello que se refiere a los frutos que está
autorizado a percibir (o sea, los necesarios para él y su familia, en aplicación de la
doctrina). El habitacionista, en cambio, el carecer de la facultad de disfrute, no tiene
derecho a administrar el inmueble, sino simplemente a usarlo.
Lo anterior se aplica asimismo al derecho de disfrute propiamente dicho que, a
diferencia del concebido al usufructuario, es limitado en el caso del usuario e
inexistente tratándose del habitacionista.
En lo que respecta a la posibilidad de efectuar mejoras en el bien, y el reembolso de
las mismas, opinamos que ellos dependerán del alcance de los derechos concedidos
al usuario o habitacionista. Creemos que en la medida que tales mejoras sean
compatibles con sus derechos sobre el bien, serán de aplicación las normas

6
Código Civil Peruano; art. 1007.- Obligación de prestar garantía
El usufructuario está obligado a prestar la garantía señalada en el título constitutivo de su derecho o la que
ordena el juez, cuando éste encuentre que puede peligrar el derecho del propietario.
7
Código Civil Peruano; art. 1017.- Oposición por infracciones
El propietario puede oponerse a todo acto del usufructuario que importe una infracción de los artículos 1008 y
1009º y pedir al juez que regule el uso o explotación. El pedido se tramita como incidente.

1
aplicables al usufructuario (art- 916 del Código Civil8, por remisión del numeral 1015
del mismo9).
En lo que se refiere a las obligaciones del usuario o habitacionista, al igual que para
el usufructo, la más importante y de la cual se derivan las demás es conservar el bien
según su naturaleza y destino para su ulterior devolución al propietario.
Regirán también para estas instituciones las tres limitaciones aplicables al usufructo,
a saber:
 Se prohíbe el “abusus”, o sea, el consumo del bien;
 Se debe obrar “como un buen padre de familia” en relación del bien, lo que
supone comportarse moderada y conscientemente; y
 El bien debe ser utilizado “a la imagen del propietario”, según su propio destino
y naturaleza.
A estas limitaciones de orden general cabría, tratándose del derecho de uso, la de
aprovechar los frutos dentro de los límites que la doctrina señala. Estos límites están
determinados por las necesidades del usuario y su familia. En palabras de Diez-
Picazo y Gullón, “el beneficiario del derecho de uso.. disfruta para consumir y no
puede obtener beneficios más allá”.10
En el derecho de habitación, en cambio, los tratadistas nos enseñan que no existe
derecho al disfrute.
En cuanto a las obligaciones referentes a reparaciones, mejoras, tributos, garantías,
etc. Podemos afirmar que en principio regirán las normas aplicables al usufructo, claro
está siempre y cuando sean compatibles con los alcances de los derechos
concedidos al beneficiario del uso o habitación.

SEMEJANZAS ENTRE EL USO Y LA HABITACIÓN


 Son derechos reales, ya que aunque confieren un beneficio personal, recaen
directamente sobre un bien.
 Son desmembraciones del derecho de propiedad, ya que necesariamente se
constituyen sobre un bien ajeno. Los poderes sobre ese bien quedan así
divididos entre el nudo propietario, quien se desoja temporalmente de su
facultad de usar, y el titular del derecho de uso o habitación en su caso.
 Inciden únicamente sobre bienes no consumibles. En efecto, la figura del
cuasiusufructo no se aplica a estos derechos. Naturalmente, el derecho de
habitación requiere, además, que se trate de un bien inmueble con
características de vivienda.

8
Código Civil Peruano; art.916.- Clases de mejoras
Las mejoras son necesarias, cuando tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro del bien.
Son útiles, las que sin pertenecer a la categoría de las necesarias aumentan el valor y la renta del bien.
Son de recreo, cuando sin ser necesarias ni útiles, sirven para ornato, lucimiento o mayor comodidad.
9
Ídem; art. 1015.- Régimen legal de las mejoras
Las reglas sobre mejoras necesarias, útiles y de recreo establecidas para la posesión se aplican al usufructo.
10
DIEZ-PICAZO, Luis-Gullón, ”Sistema de Derecho Civil”, Volumen III, Editorial Tecno, Madrid, 1984.

1
 El beneficiario de estos derechos está en la obligación de conservar la fortuna
y sustancia de los bienes, para su posterior restitución al nudo propietario. Se
aplicarán, al respecto, los mismos principios referidos al usufructo.
 Se trata de derechos eminentemente temporales, a cuyos efectos regirán de
modo general las normas aplicables al usufructo, su duración y extinción.
 Son derechos intrasmisibles. A diferencia del usufructo que puede ser objeto
de transmisión por acto inter-vivos, los derechos de uso y habitación no pueden
serlo. Son, a decir de Diez-Picazo y Gullón, derechos “intransmisibles e
indisponibles”.11
 Evidentemente, tampoco podrán ser objeto de transmisión mortis-causa, en
consonancia con la normativa general aplicable al usufructo.

DISTINCIÓN ENTRE USO, HABITACIÓN Y USUFRUCTO

La distinción entre el uso, habitación y el usufructo radica en los siguientes:


a) En el contenido, que es restringido sólo para el uso y en algunos casos para percibir
ciertos frutos, que sean necesarios para el titular y su familia, lo que no sucede en el
usufructo.
b) El uso y la habitación son intrasmisibles, a diferencia del usufructo que puede
transmitirse, enajenarse, gravarse.
El uso y la habitación constituyen derechos intransmisibles, es decir que el usuario y
el habituario no pueden gravar, enajenar, transmitir su derecho o sea que son
derechos inalienables por el contrario el usufructo, puede enajenarse, gravarse,
cederse, es decir que es un derecho transmisible.
El autor Federico Puig Peña, determina que: “El uso y el usufructo pueden constituirse
sobre bienes muebles e inmuebles y la habitación sólo puede constituirse sobre
inmuebles. El uso y el usufructo pueden constituirse a título oneroso o gratuito y la
habitación por esencia es gratuita”.12
Los derechos de uso y habitación se establecen y se pierden de la misma manera
que el usufructo.
El uso y la habitación son derechos personalísimos en un doble aspecto, ya que se
extinguen con la muerte, al igual que el usufructo; como porque se confieren tomando
en consideración la calidad de la persona, por amistad, parentesco, etcétera.
Se identifican con el usufructo, en cuanto que el uso y la habitación también son
derechos reales, temporales y por naturaleza vitalicios; se ejercen sobre cosas
ajenas, teniendo su titular la obligación de respetar la forma y la sustancia de la cosa.

11
Ídem
12
Puig Peña, Federico. Tratado de derecho civil. Pág. 36.

1
La habitación es por esencia gratuita, en cambio, el uso puede ser gratuito u oneroso.
Las obligaciones del usuario y habitacionario son similares a las del usufructuario,
deben de formar inventario tasando los bienes muebles y haciendo constar el estado
de los inmuebles; deben otorgar fianza con excepción cuando ésta se dispensa; la
obligación de cuidar la cosa y conservarla como buen padre de familia y responder
de culpa leve o grave. Con la diferencia que en el caso de la habitación se responde
sólo por la culpa leve.

OBJETO
Solo puede recaer sobre bienes inmuebles, cuando estos además reúnan las
características de vivienda o morada. No podría, por ejemplo, constituirse derecho de
habitación sobre un terreno sin edificar.

EXTINCIÓN
Las formas de extinción del uso y la habitación son las mismas que las del usufructo.
Art. 102113
El usuario y el que tiene derecho de habitación en un edificio, no pueden enajenar,
gravar, ni arrendar en todo ni en parte su derecho a otro, ni estos derechos pueden
ser embargados por sus acreedores. Los derechos y obligaciones del usuario y del
que tiene el goce de habitación, se arreglarán por los títulos respectivos y, en su
defecto, por las disposiciones siguientes.
Las disposiciones establecidas para el usufructo son aplicables a los derechos de uso
y de habitación, en cuanto no se opongan a lo ordenado la ley de la materia. El que
tiene derecho de uso sobre un ganado, puede aprovecharse de las crías, leche y lana
en cuanto baste para su consumo y el de su familia.
Si el usuario consume todos los frutos de los bienes, o el que tiene derecho de
habitación ocupa todas las piezas de la casa, quedan obligados a todos los gastos de
cultivo, reparaciones y pago de contribuciones, lo mismo que el usufructuario; pero si
el primero sólo consume parte de los frutos, o el segundo sólo ocupa parte de la casa,

13
Código Civil; art. 1021.- Causales de extinción
El usufructo se extingue por:
Cumplimiento de los plazos máximos que prevé el artículo 1001º o del establecido en el
acto constitutivo.
Prescripción resultante del no uso del derecho durante cinco años.
Consolidación.
Muerte o renuncia del usufructuario.
Destrucción o pérdida total del bien.
Abuso que el usufructuario haga de su derecho, enajenando o deteriorando los bienes o
dejándolos perecer por falta de reparaciones ordinarias. En este caso el juez declara la
extinción.
1
no deben contribuir en nada, siempre que al propietario le quede una parte de frutos
o aprovechamientos bastantes para cubrir los gastos y cargas.
Si los frutos que quedan al propietario no alcanzan a cubrir los gastos y cargas, la
parte que falte será cubierta por el usuario, o por el que tiene derecho a la habitación.

CONCLUSIONES
Los derechos de uso y habitación, que han sido considerados históricamente como
supeditados en gran medida al derecho de usufructo, resultan ser, sin embargo,
derechos de contenido específico diferente; y aunque en algunos supuestos
(usufructo parcial y uso, por ejemplo), haya llegado a considerarse por la doctrina que
estamos en presencia de una misma figura, es lo cierto que se trata de una postura
errónea, toda vez que sus regímenes jurídicos aplicables son sustancialmente
distintos.
El derecho de habitación, por su parte, no constituye tampoco un derecho de uso que
se concreta sobre determinados bienes inmuebles, sino que se traduce en un derecho
de mayor trascendencia jurídica, por su exclusivo carácter inmobiliario. En la sociedad
actual, ha sido precisamente ese carácter inmobiliario de la habitación el que le ha
convertido en un derecho de cierta trascendencia económica y que se utilice de
manera ininterrumpida.
El derecho de uso, por el contrario, ha sufrido en la práctica un movimiento regresivo,
viéndose atraído constantemente por la reglamentación del derecho de usufructo,
hasta darse el caso de que ni siquiera se mencione como tal derecho en alguno de
los Códigos modernos, tal y como sucede con el Código civil suizo.
En cuanto a la problemática que también se ha planteado respecto al título
constitutivo, es preciso reseñar que dicho título es la fuente principal de los derechos
de uso y habitación; no obstante, debe puntualizarse que cualquier modificación que
pueda llevarse a efecto sobre los prototipos legales en virtud del mismo, ni les
desnaturaliza ni crea derechos nuevos semejantes al usufructo. La esencialidad de
los derechos radica en la finalidad que están llamados a cumplir, y no en las formas
extrínsecas rígidas (tipos) de tener aquí su normal desarrollo.
Como últimas consideraciones, podemos establecer que el derecho de uso, tal como
creemos que debe entenderse, es una figura de decadencia, que podría
perfectamente quedar integrada de manera definitiva dentro del derecho de usufructo
como una modalidad del mismo.

1
RECOMENDACIONES
No podemos aceptar de forma pacífica el hecho de que, pese a tratarse de derechos
personalísimos, tanto el uso como la habitación deban de extinguirse con relación a
la familia del titular en el momento en que se produce la muerte de éste, como dispone
para el usufructo. Si la familia determina la extensión de tales derechos, fijando
cualitativamente las necesidades que han de ser subvenidas, y si resulta que es, a su
vez, beneficiaria de los mismos, habría que determinar, al menos como una medida
de carácter lógico, la regulación de un sistema que, acorde con su finalidad, evitarse
que el daño moral producido por la muerte del titular se añadiese de forma inmediata
el grave perjuicio económico que representa su extinción.
Por otro lado, pese a la opinión encontrada de la mayoría de la doctrina, el usuario; a
quien se ha concebido tal derecho con objeto de paliar unas necesidades realmente
sentidas por él y los suyos, debe poder, desde el momento en que éstas sean
suficientes para que no se produzca abuso en la cosa, disponer de frutos suficientes
para paliarlas, ya sea consumiendo los bienes o enajenándolos a fin de conseguir
adquirir con el precio de éstos los demás que le sean necesarios.
El uso cumpliría de esta forma no sólo su destino fructífero, sino su verdadera
dimensión como paliativo de necesidades reales; procurándose por este medio la
diversificación de las atenciones que tales necesidades requieren; y que no podría
llevarse a efecto si quedase supeditado a una única extracción, como por ejemplo
sucedería si se trata de un monocultivo.
Finalmente, en lo que concierne al derecho de habitación, pensamos que debe de ser
potenciado, fundamentalmente para que dicha figura jurídica siga presente entre
nosotros, aún en momentos de crisis que pudiera atravesar el mercado inmobiliario.
Por tanto, sería conveniente rehabilitarse con todos los pronunciamientos a su favor
y sin que en modo alguno se le haga discurrir por los mismos causes que el derecho
de uso, tal y como por inercia se ha venido realizando, con algunas excepciones, a lo
largo de su proceso evolutivo.

1
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

 ALBALADEJO, Manuel, “Derecho Civil III, Derecho de Bienes” Volumen I y II,


Librería Bosch, 5ta edición, Barcelona 1983,
 DIEZ-PICAZO, Luis-Gullón, Antonio, “Sistema de derecho Civil”, Volumen III,
Editorial Tecno, Madrid, 1984.
 SALVAT, Raymundo “Tratado de Derecho Civil argentino”, Derechos Reales,
Tomo I, Editorial La Ley, Buenos Aires 1946.
 Código Civil Comercial Argentino.
 Código Civil Peruano.
 Puig Peña, Federico. Tratado de derecho civil. Pág. 36.