Purificación Martorell Zulueta

Valencia 7 de mayo de 2012

1
 A modo de introducción
Ley 37/2011 de 10 de octubre:“Desahucio Express” y difusión
mediática.
“declaración de guerra al inquilino: desahucio express en 10
días”.
Portada de “Público”:
El desahucio de viviendas por impago del inquilino podrá acelerarse
a partir de mañana, cuando entra en vigor la Ley de Medidas de
Agilización Procesal, que permite al propietario acogerse al sistema
del proceso monitorio -rápido y sencillo- para la reclamación de las
rentas y desahucio. […] Con la reforma actual, el derecho a
recuperar la vivienda puede ser reconocido en un plazo de diez
días.
El desahucio exprés se acelera: El inquilino tiene 10 días para
pagar, dejar la vivienda o formular su oposición
El verdadero alcance de la reforma y las críticas a la misma.
Contenido de la ponencia:
Normativa a considerar.
Tramitación del juicio de desahucio y sus particularidades.

2
 Normativa de referencia.

La regulación del juicio de desahucio en el

marco de la LEC 1/2000.
La reforma operada por la Disposición Final Tercera
de la Ley 23/2003, de 10 de julio.
La incidencia de la Ley 19/2009 de 23 de noviembre,
de medidas de fomento y agilización procesal del
alquiler y de la eficiencia energética de los edificios.
La Ley 37/2011 de medidas de agilización
procesal.
Los artículos 22 y 440.3 de la LEC en su vigente
redacción.

3
 Tramitación y particularidades
Determinación del Órgano judicial competente.
Cuantía y requisitos de postulación.
Desahucio y solicitud de asistencia jurídica
Demanda de desahucio.
Acumulación de acciones.
Tramitación y desarrollo del proceso.
La “implantación” de la técnica del “monitorio”
El demandado frente al requerimiento
Vista y actividad probatoria.
Ejecución de sentencia y efectos.
Sistema de recursos.

4
 Órgano judicial competente

Juzgado de Primera Instancia

donde se encuentre la finca arrendada
Art.52.1.7º LEC
Sin posibilidad de pacto de sumisión
Art.54.1. LEC
Examen de oficio de la competencia
Art.58 LEC

5
 Cuantía y requisitos de postulación.
Cuantía: la regla general es la anualidad de renta.
Acumulación objetiva de acciones la cuantía vendrá determinada por
la acción de mayor valor.
Requisitos de postulación:
Criterio minoritario.
No se requiere si la cuantía es – de 2000 euros.
Criterio mayoritario.
Judicial: Procedimiento por materia, abogado y procurador.
SAP ASTURIAS 2/9/2002 y SAP BARCELONA 5/12/2007.
Junta de Secretarios de Valencia de 3/11/2011:
Preceptiva para la presentación de la demanda y para
oponerse al requerimiento de desalojo
No se requiere para el pago, la aceptación de la condonación
o la enervación.
Magistrados AP Barcelona de 14/03/2012:
Preceptiva para la presentación de la demanda y para
oponerse al requerimiento de desalojo cualquier cuantía.

6
Solicitud de asistencia jurídica gratuita
Ley 23/2003,10 de julio y artículo 33.3 LEC.
Ley 19/2009:
El modo y el plazo para deducir la solicitud.
Jueces 1ª Instancia de Valencia (19/1/2010).
Junta de Secretarios de Valencia de 3/11/2011.
Magistrados AP de Barcelona.
Consecuencias de la solicitud extemporánea.
Resoluciones judiciales:
SAP Valencia (6) 3/5/2011: declara nulidad.
SAP Murcia (4) 24/11/2011:
Precario; Se hizo designación pero no acudió el abogado.

7
 Demanda
Contenido necesario:
El que resulta del artículo 437.1 LEC.
El art. 155.3 LEC.
Circunstancias que puedan permitir o no la enervación de la acción.
Defecto subsanable: SAP Valencia (6) 3/3/2000
Contenido facultativo:
La pretensión de condena de futuro 220.2 LEC
SAP Valencia (6) 22/6/2009 y (11) 11/6/2009
SAP Murcia (4) 12/5/2011
SAP Madrid (20)17/01/2012.
Criterio Magistrados A.P. Barcelona en referencia al requerimiento monitorio.
Oferta de condonación total o parcial de la deuda (15 D)
SAP Las Palmas GC (4) 29/9/2005
La petición de ejecución directa de lanzamiento y la incidencia de
la reforma del artículo 440.3 LEC.
Traslado al demandante para despacho de ejecución. Mera solicitud.
 Acumulación de acciones

El artículo 438.3 LEC:

La acumulación objetiva de acciones.
Desahucio por impago y reclamación de rentas.
Desahucio por expiración de plazo y reclamación de
rentas.
La acumulación subjetiva:
Reclamación frente a fiador o avalista solidario (SAP
Valencia -8- 14/7/2009) siempre que:
Se haya pactado previamente.
Haya mediado requerimiento previo de pago al mismo y se
haya desatendido.

9
 Tramitación del proceso
Admisión de demanda y requerimiento.
¿Ha pasado a ser el desahucio un procedimiento
monitorio”
La respuesta de los profesionales.
Criterios de la Junta de Secretarios Judiciales de Valencia
Cabe la notificación edictal.
Criterios de los Magistrados de la AP Barcelona:
Cabe la notificación edictal.
Consecuencia de la implantación de la técnica del
monitorio:
El juicio de desahucio sigue siendo un juicio verbal.
No son de aplicación los artículos 812 a 818
Cabe la notificación edictal.

10
 Requerimiento al arrendatario (1)
Momento y carácter preceptivo.
Contenido.
De desalojo del inmueble en 10 días.
De pago en 10 días y caso del 220.2 LEC (rentas
post-demanda)
Enervación
Plazo 10 días e incidencia artículo 70 Ley Concursal.
Eventual oposición con alegación sucinta de razones
De aceptación del compromiso de condonación y el
plazo.
Advertencias y citación a la vista.
Y de solicitud de asistencia jurídica gratuita.
11
 (2)

Forma y lugar del requerimiento

El artículo 161 LEC:
La entrega personal del requerimiento-citación:
No es posible por correo certificado u otro medio
semejante
El artículo 155.3 LEC: vivienda o local arrendado.
Comunicación edictal (Artículo 164 LEC)
La opinión de los profesionales.
El criterio de la Junta de Secretarios Judiciales.
El criterio de los Magistrados de la AP de Barcelona

12
 Consecuencias (1)
Falta de actividad del requerido
No paga, no enerva, no desaloja, no se allana, no
se opone, no acepta condonación, no pide
asistencia gratuita:
DECRETO dando por terminado el juicio y traslado al
arrendador para despacho de ejecución.
Las opiniones sobre la “solicitud” de ejecución:
Alberto Torres / Fuentes-Lojo (distingue situaciones
jurídicas art. 440.3 y 549.3)
Criterios Magistrados AP Barcelona.
Ejecución pese a eventual recurso sin plazo espera
Oposición a la ejecución por motivos tasados.

13
 (2)
Atención del requerimiento de desalojo sin pago ni
oposición: el error de planteamiento del precepto.
DECRETO dando por terminado el juicio y traslado al
arrendador para despacho de ejecución respecto de las
rentas.
Alcance del contenido del Decreto
Pago sin pretensión de enervación y sin desalojo.
No aparece contemplado en el precepto pero podría
solicitarse el lanzamiento por la desatención del desalojo
Y...

14
 Enervación de la acción
¿En qué proceso/s?.
¿Quién puede enervar?
SAP MADRID 14/07/2001 y BARCELONA 30/9/2004
¿Hasta qué momento?
La incidencia de la reforma.
Criterio de los Magistrados AP Barcelona
¿En qué forma?
Casos en que no procede la enervación:
Enervación anterior
Requerimiento fehaciente con un mes de antelación
¿Puede discutirse sobre la enervación?
¿Costas? El art. 22.5 LEC.
Pago posterior a la demanda y anterior al requerimiento

15
Aceptación de la condonación de la deuda

La aceptación de la oferta de condonación

total o parcial de la deuda y de las costas.
El demandado dispone de 10 días para
aceptar.
Si no desaloja voluntariamente en plazo,
queda sin efecto la condonación.
La Sentencia de la A.P. de Las Palmas de
29 de septiembre de 2005

16
 Oposición del arrendatario (1)
Contenido de la oposición.
Supuestos:
Demanda de desahucio .
Demanda de desahucio y acumulada de reclamación de
cantidad.
El alcance de la oposición:
Criterio Magistrados AP Barcelona:
No basta el mero anuncio o manifestación de la voluntad de
oponerse
Circunstancias relativas a la procedencia de enervación
Cuantía de la reclamación
Falta de legitimación
Inadecuación de procedimiento
Compensación:
SAP MADRID (20) 17/01/2012.

17
 (2)
Forma de la oposición.
Exposición sucinta de las razones de oposición al
requerimiento. Cuestiones:
¿Verbal o escrita?
¿Postulación?
Fuentes-Lojo Lastres: no es necesaria si inferior a 2000 €
Secretarios Judiciales Valencia
Magistrados AP Barcelona
Mera oposición sin razonamiento: consecuencias.
Efectos de la oposición:
La celebración de la vista.

18
 Vista y actividad probatoria
Desarrollo conforme a los artículos 443 y 444 LEC
La incomparecencia del demandante
Incomparecencia del demandado y desahucio sin más trámite.
La celebración de la vista:
Ratificación de la demanda y alegaciones del arrendador.
Arrendatario: ¿Puede alegar razones distintas a la oposición?
SAP Valencia 20/9/2003
Alegación y prueba del pago o circunstancias de enervación.
SAP Rioja 7/4/2003 y Córdoba (2) 18/4/2005
Amplitud de pruebas y aportación de documentos
SAP Las Palmas (5) 23/5/2003
Ausencia de trámite de alegaciones tras la prueba.
Plazo para dictar sentencia y notificación.
19
 Ejecución de sentencia y efectos
La ejecución directa (549 LEC)
Es necesario que se haya solicitado en demanda
El problema del nuevo plazo de firmeza de la
sentencia (art. 458 LEC)
La suspensión del lanzamiento.
Entrega de posesión anterior al lanzamiento
Decreto del Secretario Judicial y cancelación de
la diligencia (702.4)
La posibilidad del arrendador de comprobar el estado en
que ha quedado la finca (efectos del 702.3).

20
 Sistema de recursos
Frente al Decreto dando por terminado el proceso:
Revisión directa y ulterior apelación.
El recurso de apelación.
La desaparición del trámite de preparación del recurso.
Consignación para recurrir y obligación de seguir
consignando.
SAP Castellón (3) 3/11/2004 y 13/12/2004
Depósito para recurrir y asistencia jurídica gratuita.
La exclusión del recurso de queja
Los recursos extraordinarios.
¿Cuantía o materia? . Depósito para recurrir.

21
Desahucio y concurso de
acreedores

Cuestiones suscitadas y resoluciones

judiciales

22
 Las cuestiones más frecuentes

Conflictos de competencia entre Jueces de

1ª Instancia y Mercantiles.
Tratamiento concursal de la “resolución”
contractual.
Suspensión (o no) de la ejecución del
desahucio.
Enervación y rehabilitación del contrato de
arrendamiento.
Otros aspectos procesales de interés.

23
 1. Conflictos de competencia
Desahucio que se insta antes de la declaración del
concurso.
Ejecución de sentencia y lanzamiento: Juez de Primera
instancia.
Auto JM 2 de Madrid 30 de noviembre de 2004.
Auto A P Barcelona (15) 22 de noviembre de 2006.
JM 1 de Alicante Autos de 3 de junio de 2009
Auto AP Madrid 7de octubre de 2011
Desahucio que se insta con posterioridad a la
declaración del concurso.
La competencia del Juez de lo Mercantil
SAP Burgos de 5 /11/2008.
SAP Barcelona 26/7/2007: costas
AAP Coruña 12/05/2011.

24
2. Tratamiento concursal de la resolución
contractual
Juzgados de lo Mercantil:
SJM 1 Oviedo 9 /04/2007: circunstancias concretas.
SJM 1 Palma de Mallorca 3/9/2007: Sin oposición.
SJM1 Málaga de 11/10/2007: ¿Interés concurso?
Audiencias Provinciales:
SAP Barcelona (15) 23/2/2012.
Resolución incumplimiento arrendataria en concurso
SAP Valencia (9) 2/5/2012.
Petición de resolución de un contrato de renta antigua sin
incumplimiento del arrendatario.

25
3. Suspensión (o no) de la ejecución

Improcedencia de la suspensión y
posibilidad de enervación o de
rehabilitación del contrato.
A JM 2 de Madrid de 30 de noviembre
de 2004
A Sección 15 AP de Barcelona de 22 de
noviembre de 2006

26
 Enervación y rehabilitación

A AP de Zaragoza 2 de marzo de 2009:

Rehabilitación del contrato de
arrendamiento:
¿Se han de entregar las cantidades
que permiten la rehabilitación al
arrendador?
La respuesta de la Audiencia
Provincial.

27
 Otros aspectos de interés.

A AP Gijón 21/2/2008
Se ocupa del tema relativo a la consignación
para recurrir en apelación la sentencia de
desahucio cuando al tiempo de la preparación
del recurso no se ha declarado todavía el
concurso presentado con anterioridad a ese
momento.
SAP Palencia (1) 9/4/2012
Régimen de recursos.

28
 A modo de conclusión
La reforma introducida por la Ley 37/2011 ha sido
objeto de crítica por parte de los profesionales:
La problemática de las notificaciones y la eventual
indefensión del arrendatario
Brevedad de plazo de respuesta al requerimiento del 440.3
La imprevisión en materia de costas en el art. 440 y la
reticencia de los Secretarios Judiciales a imponerlas.
La solicitud de ejecución del 440.3
Las disfunciones derivadas del nuevo plazo de firmeza.
Vigencia y valoración de los efectos de la aplicación
de la reforma.

29
Valencia 7 de mayo de 2012.

30