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FACULTAD DE DERECHO

ESCUELA DE DERECHO

EXPERIENCIA CURRICULAR DE
DERECHO CIVIL

MONOGRAFÍA

CONTRATO DE ARRAS

PROFESOR

PEREZ BELTRAN, José Alberto

AUTORES

CASQUINO TIPULA, Jackeline Melissa


MANTILLA SERPA, Victor
TORRES COPELO, Flavia María
ZAVALA MENDOZA, Sharon Melanie

LIMA – PERÚ
2019 – 2

1
ÍNDICE
AGRADECIMIENTO ..........................................................................Error! Bookmark not defined.
INTRODUCCIÓN .................................................................................................................................. 3
LAS ARRAS ..................................................................................................................................... 4
1. ETIMOLOGÍA ....................................................................................................................... 4
2. EVOLUCIÓN ......................................................................................................................... 4
3. ANTECEDENTES EN LA LEGISLACIÓN COMPARADA ........................................... 8
3.1. LAS ARRAS EN ESPAÑA ....................................................................................... 10
3.2. LAS ARRAS EN CHILE............................................................................................ 12
3.3.LAS ARRAS EN ARGENTINA ..................................................................................... 14
4. NATURALEZA JURÍDICA................................................................................................ 15
5. CARÁCTERES ................................................................................................................... 16
6. CLASES DE ARRAS ....................................................................................................... 16
6.1. ARRAS CONFIRMATORIAS ..................................................................................... 17
6.2. ARRAS PENALES ........................................................................................................ 19
6.3. ARRAS DE RETRACTACIÓN ..................................................................................... 21
7. LA UTILIDAD DE LAS ARRAS EN LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA DE
INMUEBLES: .............................................................................................................................. 24
8. ANÁLISIS JURÍDICO DE LAS ARRAS EN EL CÓDIGO CIVIL PERUANO .............. 26
CONCLUSIONES....................................................................................................................... 29
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ....................................................................................... 30

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INTRODUCCIÓN

El contrato de arras es aquél documento privado, en el cuál se entrega una


suma de dinero para pactar la reserva de un bien mueble o inmueble, siendo esta
una seña de prueba, asimismo, en nuestro Código Civil, esta figura se encuentra a
partir del artículo 1477° hasta que nos menciona sobre las arras confirmatorias,
penales y de retracción, definiéndolas y especificando lo que conlleva cada una de
ellas.

Con la presente investigación, lo que pretendemos es realizar un análisis de


los contratos de arras, que se encuentra ubicado en el Título XIII y Título XIV,
"Arras Confirmatorias y Arras de Retracción". Este análisis partirá con cuestiones
preliminares en la que se buscara definir una conceptualización sobre lo que se
entiende por las arras, esto a partir de las diferentes posturas y
conceptualizaciones que la doctrina nos proporciona a través de los diferentes
autores quienes han ensayado diferentes posturas y conceptos a lo largo del
tiempo y desde distintos lugares que hoy en día son de crucial importancia para
entender a el contrato de arras.

La presente monografía se estructura desde los etimología en el cuál se


explicará su procedencia, seguida de su evolución que se explicará cómo fue
pasando por los años, luego se mencionará su naturaleza jurídica, explicando su
finalidad, luego se mencionan las características, en el cuál se detallan en cada
punto, para luego tener y enfocarnos en las clases de arras en el Perú, siguiendo

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con la utilidad de las arras en los contratos de compra venta de bienes inmuebles,
y por último un análisis jurídico respecto a las arras en el cuál se menciona
también a las cláusulas penales

En definitiva, esta monografía consiste en poder hacer llegar a todos las


informaciones respectos a las arras en el Código Civil que se regula y en los casos
en los cuáles se aplica las arras penales al incumplimiento de la obligación. Se
espera que la información expuesta sirva al lector para esclarecer las dudas que
posea sobre el tema en mención.

LAS ARRAS

1. ETIMOLOGÍA

El término arras, nos indica la


doctrina, procede etimológicamente de
una palabra fenicia, arrha, que lleva
implícito un sentido de garantía o de
fianza, de ahí el origen se remonta al
comercio que realizaban los grandes
hebreos con Grecia. De esta manera
forma parte del Derecho griego donde se
le conoce con el nombre de ´´arrhabo´´ y
era un negocio preparatorio de compra y
venta futura, con la facultad de desistir de
la promesa. De esa manera comenzó el
origen penitencial y confirmatorio.

2. EVOLUCIÓN

En el Derecho romano se aplicó como medio para asegurar la efectividad de


los negocios de compraventa. Es así que en el Derecho pre Justiniano da a

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conocer a las arras como una prueba confirmativa del contrato. Más adelante, en
el Derecho romano clásico se amplió el ámbito de aplicación de las arras a otros
tipos de contratos, como en los arrendamientos de cosas y servicios.

Las arras, que tenían una función confirmatoria, donde consisten


normalmente en objetos de poco valor que se devolvían tras el cumplimiento del
contrato. Así también se le agregó un significado jurídico mediante un pacto
agregado al contrato por cuyo contenido se transfería la propiedad de un bien. El
que recibió las arras, tenía que devolverlas duplicadas si no concluía el contrato y
le era imputable.Si el incumplimiento era imputable al que entregó las arras, este
las perdía, convirtiéndose en un medio de garantía de cumplimiento de la
obligación.

En el Derecho Romano posclásico se regresa nuevamente a la concepción


griega de las arras penitenciales.

Llama la atención, sin embargo, la


incertidumbre que se generó en la interpretación
del Código y las instituciones de Justiniano sobre
este tema, ya que, por confuso de sus textos, dio
margen a la opinión de que era lícito arrepentirse
del contrato allanándose a perder las arras o a
devolverlas duplicadas.

Según León Barandiarán nos dice que las modificaciones introducidas por
las institutas sobre el particular, con referencia a los contratos que debían
redactarse por escrito, abrieron el camino para reputar las arras como un medio de
arrepentimiento.

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En el Derecho germánico, las
arras tuvieron en su inicio carácter
confirmatorio y al igual que en el
Derecho Romano, constituía la entrega
de pequeñas cantidades de dinero
pasando luego a tener una función
indemnizatoria a través de un contrato
preparatorio de carácter real. Otro de
los significados de arras es la
donación que hace el esposo a la
esposa en remuneración a su dote o
cualidades personales.

Esta acepción tiene su origen en el Derecho germánico y tomo importancia


en el Derecho español, así hay referencias a ella en el fuero juzgo, que la
reglamentaba y definía como bienes que el esposo le entregaba a la esposa para
su decoroso caso, sino que le pertenecía a los herederos de la mujer, ya muera
con testamento o sin él.

No obstante, en el Derecho español las arras


también tenían el rol de asegurar el cumplimiento
de lo establecido en un contrato. Posteriormente,
en las partidas se admitió la posibilidad de
arrepentimiento antes que se concluya el contrato,
siendo la imperfección del contrato el factor que
determina la existencia de las arras penitenciales,
siendo que cuando se llega la perfección del
contrato, las arras solo le servirán para probar su
conclusión.

Este breve recorrido histórico nos permite advertir que el desarrollo de las
arras a lo largo del tiempo ha oscilado entre el rol de ser una señal de conclusión

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del contrato y el de permitir el desistimiento, pasando por el de constituir una
sanción por el incumplimiento de la obligación.

Tal como sostiene Pera (2015), encontrar la naturaleza jurídica de una


institución jurídica significa establecer un tipo específico de relación entre el
conjunto de preceptos en que este concepto consiste y otro concepto considerado
superior genérico (p, 32).

En este sentido, en el presente apartado efectuaremos una breve descripción


de las principales teorías que intentan establecer la referida relación. Sobre el
particular, cabe indicar que la doctrina se encuentra dividida en sus esfuerzos por
definir la base estructural de la institución bajo estudio. Concretamente se pueden
identificar hasta dos tendencias o corrientes que intentan delinear los caracteres
esenciales de arras. Así, para un sector mayoritario de la doctrina las arras
constituyen un pacto accesorio de naturaleza real, un “contrato real accesorio” un
“negocio real” o una “cláusula de naturaleza real” por cuanto que para que tenga
validez es necesario que el acuerdo de voluntades se manifieste a través de la
entrega de las cosas.

En cambio, para otro sector, el pacto arral es un contrato consensual, cuyo


efecto es calificar que las arras que se entreguen al celebrarse el contrato principal
importan la efectiva celebración de este último. Añadiendo más adelante el pacto
arral, que es consensual y la entrega de arras calificadas como confirmatorias
constituyen la evidencia de la celebración del contrato principal.

Con acierto al Código Civil no ha tomado partido sobre un asunto tan


discutible, pues cada teoría tiene sus propios argumentos que responden a
premisas validas analizadas dentro de su contexto, empero, tratándose de un

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tema eminentemente teórico, mientras el debate doctrinario continua la ley ha
preferido la formula practica de guardar silencio con la cual, las definiciones que
se hagan en su momento corresponderán a nuestra judicatura, en aplicación de su
función interpretativa e integradora de las normas del sistema jurídico.

El contrato de arras es un acuerdo por el cual dos partes pactan un derecho


de reserva para la compraventa de bienes muebles o inmuebles. Es decir, es un
acuerdo previo al contrato. A cambio de la reserva en la compraventa, se
entregará una cantidad de dinero como señal. También se conoce simplemente
como arras.

Las arras se enmarcan dentro de los precontratos, pues se está asumiendo


la obligación de firmar un contrato de compraventa en el futuro. Los contratos de
arras son ampliamente utilizados en la compraventa de viviendas. Suponen un
acuerdo que se pactará cuando se firme el contrato.

Por ejemplo: En la compraventa de una


vivienda se puede hacer un contrato de arras
antes de firmar el traspaso para que el
vendedor deje de enseñar la vivienda a otros
interesados. A cambio de esa arra, se suele
entregar una cantidad de dinero en forma de
señal. En esas arras se puede incluir cualquier
detalle, como por ejemplo que la vivienda esté
disponible antes de una fecha concreta.

3. ANTECEDENTES EN LA LEGISLACIÓN COMPARADA

Desde tiempos pretéritos, se celebraban contratos, las cuales estaban


acompañadas de la entrega de una suma de dinero o de otros bienes como
indicio de prueba que el contrato se ha celebrado, por otro lado, si no se daba el
contrato, se establecían indemnizaciones.

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Por ello, según Torres Vásquez, (2009) nos dice que:

“Desde la antigüedad las personas hacían entrega de un dinero u


otros bienes para la celebración de distintos contratos, aquello era
una prueba que el contrato se había celebrado o como un
quantumindemnizatorio por el no cumplimiento del contrato. Se
presume que su origen se encuentra en los mercaderes fenicios
(antiguos habitantes de Líbano, y regiones de Siria, Palestina o
Jordania) o en las costumbres de los comerciantes púnicos
(llamados así por los romanos) o que tienen origen semítico
(lenguas afroasiáticas), para luego pasar a Grecia y de allí a
Roma”. (2009, p. 34).

En el Derecho Griego las arras fueron penitenciales y en el derecho romano


en sus inicios fueron confirmatorias, sin embargo Justiniano quien innovo el
Derecho romano clásico, dio siempre a las arras el carácter penitencial.

En el derecho romano clásico las arras eran una señal de prueba de la


celebración de un contrato. Si el contrato era cumplido y si se trataba de monedas
o anillos estos se devolvían o también se imputaban al precio de la compra venta y
significaba también el principio de cumplimiento. Sin embargo, Spota dice, “las
arras desempeñaban una función de garantía: en caso de incumplimiento las
perdía quien las entrego y debía devolverlas dobladas a la otra parte si el
incumplimiento era imputado al que las recibió”.

Derecho intermedio: En el antiguo derecho germánico las arras eran


penitenciales donde cabían el arrepentimiento, resolviéndose el contrato y
liberándose con el dinero del arrepentimiento.

La legislación moderna: Algunos códigos han optado por la teoría de


Justiniano de las arras penitenciales (Francia, Argentina, España, Grecia,
Colombia, Chile, Ecuador, Portugal); otros siguen el sistema del derecho romano
clásico de las arras confirmatorias (proyecto de Freitas, Alemán, código de las

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obligaciones suizo, código polaco); y otros países tales como Italia, Bolivia y Perú,
regulan las arras distinguiéndolas entre confirmatorias y penitenciales.

Derecho Francés; En el código Civil


Francés de 1804 se prevé la estipulación
de arras penitenciales en las promesas de
ventas indicando: “si la promesa de
vender ha sido hecha con arras, cada uno
de los contratantes es dueño de apartarse
de ella. El que los haya dado,
perdiéndolas, y el que los haya recibido devolviéndolas dobladas” donde el
comprador pierde la suma de dinero si no cumple el contrato, pero el vendedor las
devolverá dobladas al incumplimiento de este. el que no cumple con su obligación
se torna culpable del incumplimiento, siendo esta una clausula penal denominada
también pacto comisorio o clausula resolutoria.

Derecho Argentino; el Código Argentino está inspirado en el art. 1590 del


Código Francés y prescribe “Si se hubiere dado una señal para asegurar el
contrato o su cumplimiento, quien la dio puede arrepentirse del contrato, o puede
dejar de cumplirlo perdiendo la señal. Puede también arrepentirse el que la recibió
y en tal caso debe devolver la señal con otro tanto de su valor. Si el contrato se
cumpliere, la señal debe devolverse en el estado en que se encuentre. Si ella
fuere de la misma especie que por el contrato debía darse, la señal se tendrá
como parte de la prestación, pero no si ella fuere de diferente especie, o si la
obligación fuese de hace o no hacer”.

Derecho Español: El derecho español siguiendo el código francés indica en


el art. 1454 del código civil que “si hubiesen mediado arras o señal en el contrato
de compra y venta podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a
perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas” pero lo cual indica que es
meramente interpretativa a voluntad de las partes.

3.1. LAS ARRAS EN ESPAÑA

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Adicionalmente en España el
contrato de arras tiene sus propias
particularidades, tienen que aparecer
descritas las dos partes: la que
promete vender y la que promete
comprar deberá figurar los nombres y
apellidos, estado civil, domicilio y
documento nacional de identidad.

Vendedores: Si se trata de un matrimonio y la finca en venta es ganancial,


deben firmar los dos esposos, si pertenece a dos o más personas
proindiviso, deben ser comparecientes y firmar todos los titulares, y si se
trata de una sociedad, deberán consignarse las circunstancias del
representante. Si vende un particular, pero está representado por otra
persona (un apoderado), se deberá mencionar y comprobar el poder de
representación.

Compradores: En este caso, aunque compre un matrimonio, basta la firma


de uno de los cónyuges. Ahora bien, si va ser adquirida por dos o más
personas proindiviso, deberán hacerlo todos los que van a comprar.
Cuando el adquirente sea una sociedad o empresa, deberá indicarse con
qué documentos se reconoce al firmante como representante de la misma.

3.1.1 CONDICIONES DE LA COMPRA-VENTA

Arras: Aquí se detalla la entrega de la señal convenida, su montante es


optativo y libre, no hay cantidades predeterminadas, pero la experiencia y
los profesionales recomiendan que oscile entre un 5% y un 15% del precio
del piso. El código civil ya explica que si el comprador incumple su
compromiso de hacer efectivo el resto del precio, se quedará sin esta señal
y, al contrario, en el caso del vendedor, deberá devolvérsela a la otra parte

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multiplicada por dos, esto establece la ley que rige este tipo de , pero
admite pacto en contrario.

Precio: conviene fijar una


fecha concreta para entregar el
resto del precio, que debe
detallarse, esta puede
indicarse en meses o días (en
este último caso, ha de
señalarse si son hábiles o
naturales),
de nuevo la costumbre recomienda que la entrega del resto del precio (que
coincidirá con la firma de escritura pública y así debe hacerse constar) se
produzca dentro de un plazo de entre 20 y 40 días después de entregar las
arras, y si el comprador se va a subrogar en una hipoteca o en otra carga,
debe indicarse qué parte del precio será entregada al vendedor y cuál
retenida por la subrogación.

Gastos: De nuevo existe libertad contractual, la ley recomienda que el


comprador se haga cargo de todo menos del impuesto sobre el incremento
del valor de los terrenos (plusvalía) y los originados por la intervención de
un agente inmobiliario. Ambos casos recogen la posibilidad de pacto en
contrario.

3.2.LAS ARRAS EN CHILE

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Las arras pueden ser un medio de prueba, la ejecución parcial de un
contrato, una garantía por la celebración del contrato, un mecanismo complejo
para permitir la retractación unilateral del contrato y hasta una pena por el
incumplimiento. Se suele hablar de las arras como una cláusula accidental del
contrato, pero esto, al menos dogmáticamente, es un error, si las arras
confirmatorias son un medio de prueba del contrato, o bien, parte de su ejecución,
es claro que no integran el contrato. Por otra parte, si las arras preceden la
perfección del contrato, como es el caso de las obligacionales, difícilmente pueden
ser una cláusula accidental de un contrato que aún no ha nacido; pues no puede
olvidarse que éstas despliegan toda su eficacia precisamente si el contrato futuro
que garantizan no se llega a celebrar debido al arrepentimiento de alguna de las
partes.

A su vez, si las arras acompañan un contrato perfecto, ya se trate de


penitenciales o penales, tampoco son una cláusula accidental. Las arras siempre
se perfeccionan por la entrega, es decir, son reales, y los contratos a que acceden
pueden ser consensuales,
solemnes, etc. por lo tanto,
como el solo consentimiento o la
escritura que informan el
contrato principal no son
suficientes para hacer nacer las
arras, pues esto es
evidentemente distinto de la
entrega, malamente podrían ser
éstas sólo una cláusula
accidental de aquéllos.

Pareciera que, en realidad, tanto las arras obligacionales, como las


penitenciales y las penales son propiamente un contrato accesorio. De forma que
en estos casos es correcto hablar de "contrato arral" o "contrato de arras". Otra
breve consideración se refiere a la naturaleza que debe atribuirse en principio a

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las arras. Debe tenerse en cuenta que para el derecho civil se presume de
derecho que las arras son penitenciales, pues, como reza el artículo 1805, inciso
segundo, del c. c: constando algunas de estas expresiones por escrito como parte
del precio o señal de quedar convenidos, se presumirá de derecho que los
contratantes se reservan la facultad de retractarse según los dos artículos
precedentes".

La consideración sobre lo que ocurre en materia civil me lleva a otra


observación, es extremadamente complejo dar una explicación sistemática
satisfactoria respecto de las arras penitenciales. Hay que tomar en cuenta lo que
dice sobre éstas el art. 1803 del c. c: "si se vende con arras, esto es, dando una
cosa en prenda de la ejecución del contrato, se entiende que cada uno de los
contratantes podrá retractarse".

Nótese que se trata de arras propiamente penitenciales y no de arras


obligacionales, las cuales, siguiendo el mismo artículo, se constituyen "Dando una
cosa en prenda de la celebración del contrato". Así, en el caso de las arras
penitenciales el código de bello viene a proponer que el contrato está perfecto, y
que lo que se "garantiza", en consecuencia, es sólo su ejecución. Reiteraré lo que
he señalado en otro lugar respecto del derecho español que, no obstante, mutatis
mutandis es plenamente aplicable al caso chileno: "parece evidente que la
posibilidad de arrepentimiento de un contrato perfecto, contenida en [el art. 1803
C.C], no puede sino ser una excepción dentro del ordenamiento, pues, éste tiene
por principio general el supuesto contrario: la fuerza vinculante del contrato".

3.3. LAS ARRAS EN ARGENTINA

Es lo que se da como
prenda o señal en algún
contrato o concierto, ya sea
para confirmarlo, ya sea para
reservarse el derecho de

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arrepentirse, supuesto este en que el donante de las arras pierde las entregadas.
La institución examinada no recibe ese nombre en la vida comercial, sino el de
señal, habiendo quedado reservado el otro, en ciertas legislaciones o costumbres,
a la donación que el esposo hace a la esposa en remuneración de la dote o por
sus cualidades personales.

En Argentina utilizan la palabra arras en el primero de los sentidos


expuestos, como equivalente a señal, estableciendo que, si un instrumento público
fuere hecho dándose arras, la indemnización de las pérdidas e intereses consistirá
en la pérdida de la señal o su restitución con otro tanto.

Como efectos de los contratos en general, si se hubiere dado una señal,


quien la haya dado puede arrepentirse del contrato o dejar de cumplirlo, caso en el
cual pierde la señal, si se arrepiente quien la recibió, debe devolver la señal con
otro tanto de su valor, y si el contrato se cumpliere, la señal deberá devolverse en
el estado en que se encuentre, también con análogo sentido y con relación a la
compraventa mercantil, se habla de arras o señal en el código de comercio.

4. NATURALEZA JURÍDICA

La posición de la doctrina es concordante con diversos autores al asegurar


que las arras participan de la misma naturaleza garantizadora de la que gozan
otros instrumentos tutelares del crédito. Las arras al tener una finalidad
aseguradora respecto a la ejecución de las obligaciones, representan a la
constitución de una prueba de la existencia de la negociación. Este contenido de
garantía y reforzamiento del vínculo jurídico existente entre las partes, que
caracteriza a esta figura, aparece siempre que se pacten, independientemente de
la modalidad arral a la que en cada caso concreto se dé vida.

Las arras son designadas como la figura protectora del crédito, la existencia
de diversas modalidades arrales o, lo que es lo mismo, la variabilidad de sus
aplicaciones, conocidas como las arras confirmatorias y arras penales, no
desvirtúa esta unidad funcional; en todas ellas se persigue y alcanza esta finalidad
originaria y típica de las arras, si bien con distinta intensidad. Por lo dicho, se

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entiende que es más exacto decir que las arras tienen conceptualmente siempre el
mismo fin y una sola función, el cual es reforzar el vínculo obligacional ofreciendo
a los contratantes un medio más intensamente eficaz que la acción derivada del
crédito simple; la mayor intensidad de la eficacia de este medio consiste en la
amenaza hecha al deudor de agravar su responsabilidad ordinaria si no cumple
exacta y puntualmente su obligación. El estudio pormenorizado que más adelante
llevaré a cabo de cada una de las variantes de esta forma de presión al
cumplimiento, completará y confirmará esta tesis inicial.

5. CARÁCTERES

Entre las características más resaltantes sobre las arras, tenemos las
siguientes:

Cumplen doble función:


Probatoria: Ya que demuestran que el contrato se ha celebrado y ha
comenzado a ser cumplido.
Aseguradora: respecto a la ejecución de las obligaciones, al mismo tiempo
que representan la constitución de una prueba de la existencia del negocio.
Consiste en dinero u otro bien.
Requiere de un pacto arral, es decir, que consiste en la entrega de una
parte del precio o depósito de una cantidad con la que se garantiza el
cumplimiento de una obligación, pero tiene efecto en la medida en que se
haga su entrega.
No constituye un pago a cuenta o un inicio de pago.

6. CLASES DE ARRAS

Al celebrarse un contrato, las partes pueden acordar la entrega de una señal,


que puede ser un bien o dinero, para evidenciar la voluntad de haberse concluido
un contrato. Estas arras pueden ser de las siguientes clases:

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6.1. ARRAS CONFIRMATORIAS

Respecto a las arras confirmatorias, según el notario Velarde (1995) dice al


respecto lo siguiente:

“Vienen a ser la reiteración material de que las partes han


concluido un contrato y en muchos casos representa un adelanto
de la prestación, cuya ejecución aún no se ha materializado. De
conformidad con lo establecido en el Art. 1477 del C. C., estas
arras importan la conclusión del contrato, y presentan los
siguientes efectos:

a) Si se cumple el contrato, quien las recibió deberá


devolverlas, o a su elección y salvo pacto distinto, las
imputará como adelanto de la prestación, si ello es posible.
b) Si se incumple el contrato, por culpa de quien entregó las
arras, éste las pierde. Si quien no cumplió es la parte que las
ha recibido, la otra parte puede dejar sin efecto el contrato y
exigir el doble de las arras. (1995, p. 67).”

Es decir que quien se perjudica por el incumplimiento del contrato, acepta el


planteamiento establecido anteriormente o puede pedir alternativamente, la
ejecución judicial del contrato o la resolución del mismo, y en ambos casos el
cobro de la indemnización por daños y perjuicios de una de las partes
contravinientes.

6.1.1 CONCEPTO

La entrega de arras
confirmatorias, según el artículo 1477°
del código civil, importa la conclusión

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del contrato. En caso de cumplimiento, quien recibió las arras las devolverá o las
imputará sobre su crédito, según la naturaleza de la prestación.

Es decir que la entrega de una suma de dinero o de otros bienes por una de
las partes a la otra a título de arras confirmatorias es prueba irrefutable de la
celebración del contrato. En caso de cumplimiento del contrato, salvo pacto en
contrario, las arras deben ser restituidas o imputadas a la prestación debida.

Según el autor Torres (2009), la fuente del art. 1477° es el Código etíope,
el cual dispone: Art. 1883.
La entrega de arras por una parte a la otra establece de
manera incontestable la conclusión del contrato. Art. 1884.
Aquél que recibe las arras debe, salvo estipulación en
contrario, restituirlas o imputarlas sobre su crédito cuando la
ejecución tenga lugar. La misma regla está contenida en el
primer párrafo del art. 1385 delCódigo italiano de 1942: Si en
el momento de la conclusión del contrato una de las partes
diera a la otra, a título de seña, una suma de dinero o una
cantidad de otras cosas fungibles, la seña, en caso de
cumplimiento, deberá ser restituida o imputada a la
prestación debida. (2009, p. 41).

Las arras tienen, principalmente, una función confirmatoria,en la práctica de


los negocios, no hay duda que cualquier cosa que se entregue con la finalidad de
manifestar exteriormente el contrato tiene mucho significado para los contratantes.
“Dame una seña” es la frase que se escucha con frecuencia en el mundo de los
negocios. La entrega de arras confirmatorias es la prueba incontestable del
perfeccionamiento del contrato.
En caso de cumplimiento del contrato, hipótesis normal, el efecto de las arras
confirmatorias consiste en que quien las recibió, salvo pacto en contrario, las
aplicará al cumplimiento de la prestación a cargo de quien las entregó, pero si, por
la naturaleza del bien dado en arras, ello no fuera posible deben ser restituidas a
quien las entregó.
Por ejemplo: Si las arras consisten en dinero y el objeto de la prestación
debida por el que las entregó consiste también en una suma de dinero, las arras
deben aplicarse como pago a cuenta de la suma debida. Pero si, por ej., las arras

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están constituidas por un televisor y lo que debe el que las dio es dinero, entonces
las arras (un televisor) le deben ser restituidas.

6.2. ARRAS PENALES

Según el Código Civil, Artículo 1478.-Si la parte que hubiese entregado las
arras no cumple la obligación por causa imputable a ella, la otra parte puede dejar
sin efecto el contrato conservando las arras.

Según Torres (2009) nos dice que:

Si quien no cumplió es la parte que las ha recibido, la otra


puede dejar sin efecto el contrato y exigir el doble de las
arras.Las arras confirmatorias devienen en penales por
incumplimiento del contrato Si se incumple el contrato, el
efecto de las arras confirmatorias es perderlas o devolverlas
dobladas, según que el incumplimiento se deba a causa
imputable al que las entregó o al que las recibió. Es decir,
las arras que en un principio fueron confirmatorias devienen
en penales. La pérdida o la devolución doblada de las arras
es una sanción civil para el contratante que ha incumplido el
contrato y evita a la parte perjudicada con el incumplimiento
el tener que recurrir necesariamente a jueces o árbitros
demandado el cumplimiento o la resolución del contrato,
más la indemnización de daños, con los consiguientes
gastos y pérdida de tiempo. (2009, p. 42)

Frente al incumplimiento del contrato por una de las partes, la otra puede optar
por:
 Solicitar el cumplimiento del contrato y la indemnización de daños (arts.
1428
 y 1479);
 Solicitar la resolución del contrato y la indemnización de daños (arts. 1428 y
1479);

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 Dejar sin efecto el contrato, conservando las arras si el que incumple es el
tradens, o exigir el doble de las arras si quien no cumplió es el
accipiens(art. 1478).

Como la norma el art. 1478 es dispositiva, las partes contratantes pueden


convenir que las arras confirmatorias, en caso de incumplimiento, no adquirirán el
carácter de penales, es decir, que el contratante que no ha incumplido la

obligación solamente puede hacer uso de las acciones que le confiere el art. 1479,
o también pueden pactar imponiendo el régimen establecido en el art. 1478 y
excluyendo el del art. 1479. Igualmente, pueden acordar que, si optan por lo
dispuesto en el art. 1478, el que recibe las arras se quede solamente con parte de
ellas o el que las recibe devuelva más o menos del doble de las arras.

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El acreedor puede optar arbitrariamente por cualquiera de estas tres
alternativas. En la tercera de estas alternativas, conforme al art. 1478, el
mecanismo de las arras es distinto, según que no cumpla el que las ha dado o la
contraparte:

Si incumple el que ha dado las arras, la contraparte tiene derecho a dejar


sin efecto el contrato quedándose con las arras.
Si incumple el que ha recibido las arras, la otra parte puede dejar sin efecto
el contrato y exigir el doble de las arras. Como la norma del art. 1478 es de
carácter dispositivo, nada impide que las partes pacten para que el que dio
las arras pueda exigir más o menos del doble de las arras.

En ambos casos, las arras desempeñan el papel de una indemnización


predeterminada, no requiriéndose de prueba al respecto, de modo que el acreedor
no podrá solicitar adicionalmente el pago de una indemnización por daños. Si el
acreedor considera que el valor de las arras no cubre el monto de los daños, no
hará uso de la facultad que le confiere el art. 1478, sino de la potestad que le
otorga el art. 1479 y demandar la ejecución o la resolución del contrato más la
indemnización de los daños efectivamente causados con el incumplimiento del
contrato.

6.3. ARRAS DE RETRACTACIÓN

6.3.1. CONCEPTO

Esta clase de Arras sólo funcionan en los contratos Preparatorios y concede


a las partes el derecho de desdecirse o de rectificarse de dichos contratos.

Las arras de Retractación están reguladas en el Código Civil Peruano, desde


el Artículo 1480 al 1483 de la siguiente manera:

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El Artículo 1480, regula los alcances y el derecho de retractación, este
dispositivo precisa que la entrega de las arras de retracción sólo es válida en los
contratos preparatorios y concede a las partes el derecho de retractarse de ellos.

El texto del artículo 1481 consigna los efectos de la retractación.

Dentro de los efectos se menciona que si se retracta la parte que entrega las
arras. Las pierde en provecho del otro contratante, por el contrario, si se retracta
quién recibe las arras, debe devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el
Derecho.

El artículo 1482, considera la posibilidad de la renuncia al derecho de


retractación, al mencionar que la parte que recibe las arras puede Renunciar al
derecho de retractación.

Finalmente, el texto del artículo 1483, regula el destino de las arras por
contrato definitivo, allí se precisa que si se celebra el contrato definitivo, quién
recibe las arras las devolverá de inmediato o las imputara sobre su crédito, según
la naturaleza de la prestación.

Al respecto, el autor Torres (2009) dice lo siguiente:


Las arras confirmatorias acreditan la celebración del contrato, lo
vigorizan; impiden que las partes se puedan arrepentir. Por el contrario,
las arras de retractación, denominadas en la doctrina arras
penitenciales (arrhapoenitentialis) o arras de arrepentimiento o arras de
desistimiento, no confirman la celebración del contrato ni aseguran su
cumplimiento, sino, por el contrario, permiten retractarse del contrato
preparatorio, no cumplirlo, es decir arrepentirse y desvincularse de la
relación contractual; en vez de reforzar, debilitan el contrato, mediante
la posibilidad de extinguirlo por el ejercicio del derecho de retractación.
Las arras de retractación no se entregan como seña de la celebración
del contrato, sino como retribución para que las partes adquieran el
derecho de desistirse del contrato preparatorio que han celebrado;
constituyen el precio que se paga para tener el derecho de retractarse,
es decir, de separase unilateralmente del contrato sin tener que dar
explicaciones. (2009, p.15)

Es decir, con la entrega de las arras de retractación las partes contratantes


están acordando que, cualquiera de ellas, puede decidirse alternativamente por

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cumplir o por no cumplir el contrato; tanto el cumplimiento como el incumplimiento
del contrato constituyen el ejercicio legítimo de un derecho.

En el contrato con arras de retractación, es legítimo que cualquiera de las


partes opte por cumplir el contrato o por retractase del mismo, de ahí que es
acertado que el Código civil peruano hable de arras de retractación en vez de
arras penitenciales. Las arras confirmatorias se pueden pactar en un contrato
definitivo o en un contrato preparatorio, en cambio, las de retractación solamente
se pueden establecer en un contrato preparatorio no ejecutado.

A tenor del artículo 1480, la entrega de las arras de retractación solo es válida en
los contratos preparatorios, el compromiso de contratar y el contrato de opción, y
conceden a las partes el derecho de retractarse de ellos, sin que esto signiÞque
un incumplimiento contractual. Por lo tanto, la pérdida de las arras o la devolución
de las mismas dobladas constituyen un efecto de la voluntad de no querer celebrar
el contrato definitivo, y no de la inejecución del contrato. Las arras de retractación
constituyen únicamente la retribución del derecho de retractarse, o sea del
derecho de incumplir el contrato y desvincularse unilateralmente de él.

6.3.2 EFECTOS DERIVADOS DEL EJERCICIO DEL DERECHO DE


RETRACTO
Respecto a los efectos derivados del ejercicio al ejercicio del derecho de
retracto, Oviedo (2010), manifiesta lo siguiente:
Las arras simples generan la posibilidad de retractarse
lícitamente bien sea de la celebración o de la ejecución del
contrato, dependiendo de la función asignada, por lo que el
contrato en el que se incluyan queda sometido a una
condición resolutoria, toda vez que el mismo se extinguirá si
acaece el hecho futuro e incierto que consiste en que
cualquiera de las dos partes se retracte del contrato. Ahora,
si se pactaren en un contrato de promesa, para garantizar la
celebración del contrato prometido, el nacimiento del
prometido si queda sometido a una condición suspensiva
negativa, que consiste en que los contratantes no ejerzan el
derecho de retracto. (2010, p.19).

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Por lo tanto se observa que es frecuente observar que se tiende
siempre a exigir el pacto de arras tanto en los contratos de promesa como
en los de compraventa, teniendo la idea de que con ellas están
garantizando el cumplimiento de lo acordado. Si se medita sobre el real
efecto de las arras simples, debemos concluir que las arras pueden
resultar peligrosas, toda vez que al incluirlas, lo que se estará permitiendo
es que cualquiera de las dos partes, tanto el que las da como el que las
recibe, se pueda retractar de forma lícita.

7. LA UTILIDAD DE LAS ARRAS EN LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA


DE INMUEBLES:

El contrato de arras, es un contrato


privado, es decir, firmado por propietarios y
compradores, sin la presencia de un notario,
donde las partes pactan la reserva de la
compraventa de bienes, o inmuebles como una
vivienda, entregándose como prueba una
cantidad de dinero en concepto de señal. Forma
parte de los denominados precontratos, dado
que lo que se está contratando es la obligación
de firmar un contrato (el de compra - venta) en el
futuro.

Lo habitual es estipular un pago en metálico en dos pagos, uno en el instante


de firmar el contrato de arras y el resto, mediante cheque conformado o cheque
bancario, a la firma ante notario. en condiciones normales el plazo que se suele
marcar es de dos meses como máximo, que viene a ser más del doble del
necesario para obtener una hipoteca, y los gastos de venta, (notaría, registro e
impuesto de actos jurídicos documentados (7%), suelen ser por cuenta del
comprador y la plusvalía municipal, por cuenta del vendedor.

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Las arras constituyen una señal que puede consistir en dinero u otro bien
que una de las partes entrega a la otra para acreditar a la celebración del contrato
y asegurar su cumplimiento. Puede entenderse también como una prueba de
buena fe o un precontrato, en el comprador entrega una cantidad de dinero,
estipulada previamente entre ambas partes, como señal de compromiso y en el
que se deja por escrito la obligación de firmar posteriormente un contrato de
compra-venta.

Sin embargo, como en cualquier precontrato o contrato preparatorio, es muy


importante cuidar cada detalle, y dejar todo claramente especificado, para evitar
que surjan problemas en el futuro. Por ese motivo, en el contrato preparatorio con
arras, se debe estipular al detalle:

 Ubicación de la vivienda.
 Datos del propietario actual del inmueble.
 Descripción de las características del inmueble que se quiere comprar para
que no haya lugar a dudas.
 Precio de la venta.
 Forma de pago.
 Cantidad que se entrega en concepto de arras.
 Plazos para formalizar la venta
 Consecuencias en caso alguno de las partes incumpla el contrato.

Por otra parte, el porcentaje que se suele manejar para las arras es del 10%.
Este valor se deducirá del pago total que se hará a la firma de la escritura o se
devolverá al finalizar la transacción.

El contrato preparatorio con arras según su finalidad, puede ser de dos tipos;
con arras confirmatorias o con arras de retractación.

Las arras confirmatorias funcionan como un adelanto del precio o retribución


pactada en un contrato.se basa en la idea de ser una señal o prueba de seriedad
para asegurar la celebración del contrato, sin otorgar el derecho de desistirse de

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él. Las arras confirmatorias están reguladas en el código civil peruano desde los
artículos 1477º al 1479º.

Las arras de retractación, se configuran cuando no se pueda concretar el


contrato de compra venta; y las arras confirmatorias derivarán entonces en arras
penales, puede darse el caso que, la parte que entregó las arras se retracte de la
decisión de adquirir el inmueble por lo que las arras se convertirán en una
indemnización a favor de la persona que está vendiendo. Si por el contrario, es la
parte que recibe las arras quien ya no desea transferir el inmueble tendrá como
penalidad la devolución del doble de las arras entregadas como señal.

Como se puede comprobar las arras sirven como una garantía para el
cumplimiento de las obligaciones contraídas. No obstante, es recomendable que,
en caso de que se pacten arras en los contratos de compraventa, a efectos de
evitar interpretaciones erróneas, quede bien determinada la modalidad de arras y
las consecuencias que se deriven para la parte incumplidora del contrato.

8. ANÁLISIS JURÍDICO DE LAS ARRAS EN EL CÓDIGO CIVIL PERUANO

En el artículo 1477° del código civil


peruano encontramos la figura de las arras
confirmatorias respecto a la entrega de
éstas la cual importa la conclusión del
contrato en caso de incumplimiento, la
persona que recibió las arras las deberá
devolver o imputar en su crédito, según la
naturaleza de su prestación.

Respecto a las arras, la podemos interpretar como una señal que una parte
entrega a la otra al tiempo de la celebración de un contrato para confirmarlo, y así
asegurar el cumplimiento de lo pactado o tener la posibilidad de retractarse del
mismo, como observaremos en el artículo 1480°de las arras de retracción, siendo

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así que las arras pueden ser confirmatorias, para ratificar la celebración de un
contrato y darle cumplimiento, o de retractación, en el caso que una de las partes
ya no desee realizar el acuerdo del contrato a futuro que las partes habían
acordado, siendo esta válida sólo en los contratos preparatorios.

En el caso de las arras confirmatorias, si quien entregó las arras no cumple


con la obligación por causa que le sea imputable, la otra parte puede dejar sin
efecto el contrato conservando las arras. Si quien no cumplió es la parte que las
ha recibido, la otra puede dejar sin efecto el contrato y exigir el doble de las arras,
tal cual está establecido en el artículo 1478° de las arras penales.

Mientras que lo que respecta de las arras de retractación, si se retracta la


persona que entregó las arras, ésta las pierde en favor del otro contratante. Pero,
si es que se retracta quien recibió las arras, deberá devolverlas y de igual manera,
éstas deberán ser duplicadas. Seguidamente se analizará el artículo 1482° de la
renuncia al derecho de retracción y el efecto de contrato definitivo.

Siguiendo a las arras confirmatorias, si se realiza el contrato, la parte que las


recibió deberá entregarlas de nuevo, o puede que la otra parte desee que se le
impute como un adelanto de la prestación. Siendo así que dentro de éstas,
encontramos la figura de las arras penales, donde ante la inejecución imputable de
la obligación respecto a las arras que se entregaron, la otra puede dejar sin efecto
el contrato y conservar en definitiva las arras recibidas.

Si bien es cierto, las arras penales surten en el caso de incumplimiento de


ambas partes como una sanción, y es por ello que existe cierta confusión con la
cláusula penal, que es aquel pacto en el que acuerdan las partes como pago de
una indemnización o penalidad en el caso de que una de las partes incumpla con
el contrato, figura en la cual en su artículo 1343° nos habla sobre la exigibilidad de
la pena en la que se va a determinar que para exigir la cláusula penal no será
necesario el probar la existencia del daño ocasionado o su cantidad, y dado que
esta pena es convencional, se importará la estipulación de ella anticipadamente
por el perjuicio, y de esta forma no será necesario que el acreedor tenga que
alegar y comprobar el daño que se causo por aquel incumplimiento.

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Siguiendo el artículo 1345°, nos menciona que la cláusula penal es
accesoria, siendo así que su naturaleza es de accesoriedad y que puede estar
juntamente convenido en una obligación principal, pudiendo ser ésta incluida en
cualquier tipo de contrato, como de compraventa, donación, arrendamiento, etc. O
por acto subsiguiente; no obstante, no puede ser luego del incumplimiento.

De esta forma, luego de poder ver un concepto y noción de ambos, se


observa que entre ellos existen características como en que ambas se consolida
una indemnización anticipadamente en caso de incumplimiento, planteándose una
valorización convencionalmente por daños ulteriores ocasionados con su
incumplimiento de lo pactado, suponiendo que la parte que sí quiere realizar la
prestación se vea perjudicada al no realizarse y tenga que ser indemnizado por la
retractación o incumplimiento de la otra parte.

A pesar de que entre ambas figuras se presentan equivalencias , tienen


ciertas características que las distinguen entre sí, como en el caso de las arras se
entregan a la firma del contrato, y en el caso la cláusula penal ya se tendría
contenida la indemnización que se convalidó con anterioridad, la cual se cobra
judicialmente como el resultado del incumplimiento convenido, siendo así que en
el caso de las clausulas penales no se ve una figura como la retracción en el que
uno puede desistir en realizar el contrato sin suponer un incumplimiento y en la
cláusula penal sólo funciona en casos de incumplimiento.

Siendo así que, otra diferencia notable es que en el caso de la pena


obligacional, existen los supuestos de la mora del deudor que se le imponen a la
demora del cumplimiento de la prestación mientras que esa figura no se encuentra
plasmada en el caso de las arras. Asimismo, las arras penales, de cierta forma,
podrían manifestarse de forma insuficiente en cuanto a la magnitud de los daños
que se ocasionarían en caso de incumplimiento con lo que se entregó, a
diferencia de la cláusula penal donde ésta pena, acepta el pacto de indemnización
del daño ulterior, lo que le permitirá al acreedor, si así lo prueba, la obtención de
un mayor monto indemnizatorio.

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De esta manera, podemos concluir que las arras sirven como fin de asegurar
la realización del contrato, ratificar y reafirmar la voluntad de una parte de lo
pactado garantizando el cumplimiento, y de desistir, perdería cierta cantidad que
entregue, siendo así que las arras penales son una derivación de las arras
confirmatorias, y no debe ser confundido cláusula penal en la cual se busca
asegurar la ejecución del contrato, obligando al deudor a pagar una determinada
multa por el retardo o incumplimiento, sin perjuicio de los daños y perjuicios a que
hubiere lugar.

CONCLUSIONES

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 A modo de conclusión, se puede señalar que la naturaleza jurídica de
los contratos de arras, radican en la prueba o señal de querer realizar
un contrato y así garantizar de la obligación y también el de proteger
a las partes ante el incumplimiento de una de ellas por la que
perjudicarían que podrían ocasionar a menos que se haya acordado
en que se establezca una arra de retracción.

 Las arras penitenciales autorizan para desistir del contrato. Tanto las arras
confirmatorias como las penales obligan a las partes a cumplir lo estipulado.
La única diferencia entre las dos últimas es que en caso de incumplimiento,
la indemnización de daños y perjuicios tendrá que establecerla el juez en
caso de las confirmatorias, mientras que en las penales se concretará en
principio en el importe de las arras.

 Un contrato de arras es un documento que se firman entre ambas


partes Consiste en llevar una compra o venta y como prueba de este
contrato el comprador deposita una suma de dinero al vendedor
siempre y cuando el comprador está conforme con lo que se va a
comprar podemos decir que las arras es uno de los primeros pasos
de celebrar un contrato.

 Se concluye que existe una diferenciación de la clasificación de las arras;


es decir que nuestro Código Civil nos dice que las arras confirmatorias
pueden pactarse en cualquier contrato, las arras de retractación limitan a
los contratos preparatorios y en las arras penales si la parte que hubiese
entregado las arras no cumple la obligación por causa imputable a ella, la
otra parte puede dejar sin efecto el contrato conservando las arras.

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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