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ESCUELA DE DERECHO
EXPERIENCIA CURRICULAR DE
DERECHO CIVIL
MONOGRAFÍA
CONTRATO DE ARRAS
PROFESOR
AUTORES
LIMA – PERÚ
2019 – 2
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ÍNDICE
AGRADECIMIENTO ..........................................................................Error! Bookmark not defined.
INTRODUCCIÓN .................................................................................................................................. 3
LAS ARRAS ..................................................................................................................................... 4
1. ETIMOLOGÍA ....................................................................................................................... 4
2. EVOLUCIÓN ......................................................................................................................... 4
3. ANTECEDENTES EN LA LEGISLACIÓN COMPARADA ........................................... 8
3.1. LAS ARRAS EN ESPAÑA ....................................................................................... 10
3.2. LAS ARRAS EN CHILE............................................................................................ 12
3.3.LAS ARRAS EN ARGENTINA ..................................................................................... 14
4. NATURALEZA JURÍDICA................................................................................................ 15
5. CARÁCTERES ................................................................................................................... 16
6. CLASES DE ARRAS ....................................................................................................... 16
6.1. ARRAS CONFIRMATORIAS ..................................................................................... 17
6.2. ARRAS PENALES ........................................................................................................ 19
6.3. ARRAS DE RETRACTACIÓN ..................................................................................... 21
7. LA UTILIDAD DE LAS ARRAS EN LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA DE
INMUEBLES: .............................................................................................................................. 24
8. ANÁLISIS JURÍDICO DE LAS ARRAS EN EL CÓDIGO CIVIL PERUANO .............. 26
CONCLUSIONES....................................................................................................................... 29
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ....................................................................................... 30
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INTRODUCCIÓN
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con la utilidad de las arras en los contratos de compra venta de bienes inmuebles,
y por último un análisis jurídico respecto a las arras en el cuál se menciona
también a las cláusulas penales
LAS ARRAS
1. ETIMOLOGÍA
2. EVOLUCIÓN
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conocer a las arras como una prueba confirmativa del contrato. Más adelante, en
el Derecho romano clásico se amplió el ámbito de aplicación de las arras a otros
tipos de contratos, como en los arrendamientos de cosas y servicios.
Según León Barandiarán nos dice que las modificaciones introducidas por
las institutas sobre el particular, con referencia a los contratos que debían
redactarse por escrito, abrieron el camino para reputar las arras como un medio de
arrepentimiento.
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En el Derecho germánico, las
arras tuvieron en su inicio carácter
confirmatorio y al igual que en el
Derecho Romano, constituía la entrega
de pequeñas cantidades de dinero
pasando luego a tener una función
indemnizatoria a través de un contrato
preparatorio de carácter real. Otro de
los significados de arras es la
donación que hace el esposo a la
esposa en remuneración a su dote o
cualidades personales.
Este breve recorrido histórico nos permite advertir que el desarrollo de las
arras a lo largo del tiempo ha oscilado entre el rol de ser una señal de conclusión
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del contrato y el de permitir el desistimiento, pasando por el de constituir una
sanción por el incumplimiento de la obligación.
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tema eminentemente teórico, mientras el debate doctrinario continua la ley ha
preferido la formula practica de guardar silencio con la cual, las definiciones que
se hagan en su momento corresponderán a nuestra judicatura, en aplicación de su
función interpretativa e integradora de las normas del sistema jurídico.
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Por ello, según Torres Vásquez, (2009) nos dice que:
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obligaciones suizo, código polaco); y otros países tales como Italia, Bolivia y Perú,
regulan las arras distinguiéndolas entre confirmatorias y penitenciales.
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Adicionalmente en España el
contrato de arras tiene sus propias
particularidades, tienen que aparecer
descritas las dos partes: la que
promete vender y la que promete
comprar deberá figurar los nombres y
apellidos, estado civil, domicilio y
documento nacional de identidad.
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multiplicada por dos, esto establece la ley que rige este tipo de , pero
admite pacto en contrario.
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Las arras pueden ser un medio de prueba, la ejecución parcial de un
contrato, una garantía por la celebración del contrato, un mecanismo complejo
para permitir la retractación unilateral del contrato y hasta una pena por el
incumplimiento. Se suele hablar de las arras como una cláusula accidental del
contrato, pero esto, al menos dogmáticamente, es un error, si las arras
confirmatorias son un medio de prueba del contrato, o bien, parte de su ejecución,
es claro que no integran el contrato. Por otra parte, si las arras preceden la
perfección del contrato, como es el caso de las obligacionales, difícilmente pueden
ser una cláusula accidental de un contrato que aún no ha nacido; pues no puede
olvidarse que éstas despliegan toda su eficacia precisamente si el contrato futuro
que garantizan no se llega a celebrar debido al arrepentimiento de alguna de las
partes.
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las arras. Debe tenerse en cuenta que para el derecho civil se presume de
derecho que las arras son penitenciales, pues, como reza el artículo 1805, inciso
segundo, del c. c: constando algunas de estas expresiones por escrito como parte
del precio o señal de quedar convenidos, se presumirá de derecho que los
contratantes se reservan la facultad de retractarse según los dos artículos
precedentes".
Es lo que se da como
prenda o señal en algún
contrato o concierto, ya sea
para confirmarlo, ya sea para
reservarse el derecho de
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arrepentirse, supuesto este en que el donante de las arras pierde las entregadas.
La institución examinada no recibe ese nombre en la vida comercial, sino el de
señal, habiendo quedado reservado el otro, en ciertas legislaciones o costumbres,
a la donación que el esposo hace a la esposa en remuneración de la dote o por
sus cualidades personales.
4. NATURALEZA JURÍDICA
Las arras son designadas como la figura protectora del crédito, la existencia
de diversas modalidades arrales o, lo que es lo mismo, la variabilidad de sus
aplicaciones, conocidas como las arras confirmatorias y arras penales, no
desvirtúa esta unidad funcional; en todas ellas se persigue y alcanza esta finalidad
originaria y típica de las arras, si bien con distinta intensidad. Por lo dicho, se
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entiende que es más exacto decir que las arras tienen conceptualmente siempre el
mismo fin y una sola función, el cual es reforzar el vínculo obligacional ofreciendo
a los contratantes un medio más intensamente eficaz que la acción derivada del
crédito simple; la mayor intensidad de la eficacia de este medio consiste en la
amenaza hecha al deudor de agravar su responsabilidad ordinaria si no cumple
exacta y puntualmente su obligación. El estudio pormenorizado que más adelante
llevaré a cabo de cada una de las variantes de esta forma de presión al
cumplimiento, completará y confirmará esta tesis inicial.
5. CARÁCTERES
Entre las características más resaltantes sobre las arras, tenemos las
siguientes:
6. CLASES DE ARRAS
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6.1. ARRAS CONFIRMATORIAS
6.1.1 CONCEPTO
La entrega de arras
confirmatorias, según el artículo 1477°
del código civil, importa la conclusión
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del contrato. En caso de cumplimiento, quien recibió las arras las devolverá o las
imputará sobre su crédito, según la naturaleza de la prestación.
Es decir que la entrega de una suma de dinero o de otros bienes por una de
las partes a la otra a título de arras confirmatorias es prueba irrefutable de la
celebración del contrato. En caso de cumplimiento del contrato, salvo pacto en
contrario, las arras deben ser restituidas o imputadas a la prestación debida.
Según el autor Torres (2009), la fuente del art. 1477° es el Código etíope,
el cual dispone: Art. 1883.
La entrega de arras por una parte a la otra establece de
manera incontestable la conclusión del contrato. Art. 1884.
Aquél que recibe las arras debe, salvo estipulación en
contrario, restituirlas o imputarlas sobre su crédito cuando la
ejecución tenga lugar. La misma regla está contenida en el
primer párrafo del art. 1385 delCódigo italiano de 1942: Si en
el momento de la conclusión del contrato una de las partes
diera a la otra, a título de seña, una suma de dinero o una
cantidad de otras cosas fungibles, la seña, en caso de
cumplimiento, deberá ser restituida o imputada a la
prestación debida. (2009, p. 41).
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están constituidas por un televisor y lo que debe el que las dio es dinero, entonces
las arras (un televisor) le deben ser restituidas.
Según el Código Civil, Artículo 1478.-Si la parte que hubiese entregado las
arras no cumple la obligación por causa imputable a ella, la otra parte puede dejar
sin efecto el contrato conservando las arras.
Frente al incumplimiento del contrato por una de las partes, la otra puede optar
por:
Solicitar el cumplimiento del contrato y la indemnización de daños (arts.
1428
y 1479);
Solicitar la resolución del contrato y la indemnización de daños (arts. 1428 y
1479);
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Dejar sin efecto el contrato, conservando las arras si el que incumple es el
tradens, o exigir el doble de las arras si quien no cumplió es el
accipiens(art. 1478).
obligación solamente puede hacer uso de las acciones que le confiere el art. 1479,
o también pueden pactar imponiendo el régimen establecido en el art. 1478 y
excluyendo el del art. 1479. Igualmente, pueden acordar que, si optan por lo
dispuesto en el art. 1478, el que recibe las arras se quede solamente con parte de
ellas o el que las recibe devuelva más o menos del doble de las arras.
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El acreedor puede optar arbitrariamente por cualquiera de estas tres
alternativas. En la tercera de estas alternativas, conforme al art. 1478, el
mecanismo de las arras es distinto, según que no cumpla el que las ha dado o la
contraparte:
6.3.1. CONCEPTO
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El Artículo 1480, regula los alcances y el derecho de retractación, este
dispositivo precisa que la entrega de las arras de retracción sólo es válida en los
contratos preparatorios y concede a las partes el derecho de retractarse de ellos.
Dentro de los efectos se menciona que si se retracta la parte que entrega las
arras. Las pierde en provecho del otro contratante, por el contrario, si se retracta
quién recibe las arras, debe devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el
Derecho.
Finalmente, el texto del artículo 1483, regula el destino de las arras por
contrato definitivo, allí se precisa que si se celebra el contrato definitivo, quién
recibe las arras las devolverá de inmediato o las imputara sobre su crédito, según
la naturaleza de la prestación.
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cumplir o por no cumplir el contrato; tanto el cumplimiento como el incumplimiento
del contrato constituyen el ejercicio legítimo de un derecho.
A tenor del artículo 1480, la entrega de las arras de retractación solo es válida en
los contratos preparatorios, el compromiso de contratar y el contrato de opción, y
conceden a las partes el derecho de retractarse de ellos, sin que esto signiÞque
un incumplimiento contractual. Por lo tanto, la pérdida de las arras o la devolución
de las mismas dobladas constituyen un efecto de la voluntad de no querer celebrar
el contrato definitivo, y no de la inejecución del contrato. Las arras de retractación
constituyen únicamente la retribución del derecho de retractarse, o sea del
derecho de incumplir el contrato y desvincularse unilateralmente de él.
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Por lo tanto se observa que es frecuente observar que se tiende
siempre a exigir el pacto de arras tanto en los contratos de promesa como
en los de compraventa, teniendo la idea de que con ellas están
garantizando el cumplimiento de lo acordado. Si se medita sobre el real
efecto de las arras simples, debemos concluir que las arras pueden
resultar peligrosas, toda vez que al incluirlas, lo que se estará permitiendo
es que cualquiera de las dos partes, tanto el que las da como el que las
recibe, se pueda retractar de forma lícita.
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Las arras constituyen una señal que puede consistir en dinero u otro bien
que una de las partes entrega a la otra para acreditar a la celebración del contrato
y asegurar su cumplimiento. Puede entenderse también como una prueba de
buena fe o un precontrato, en el comprador entrega una cantidad de dinero,
estipulada previamente entre ambas partes, como señal de compromiso y en el
que se deja por escrito la obligación de firmar posteriormente un contrato de
compra-venta.
Ubicación de la vivienda.
Datos del propietario actual del inmueble.
Descripción de las características del inmueble que se quiere comprar para
que no haya lugar a dudas.
Precio de la venta.
Forma de pago.
Cantidad que se entrega en concepto de arras.
Plazos para formalizar la venta
Consecuencias en caso alguno de las partes incumpla el contrato.
Por otra parte, el porcentaje que se suele manejar para las arras es del 10%.
Este valor se deducirá del pago total que se hará a la firma de la escritura o se
devolverá al finalizar la transacción.
El contrato preparatorio con arras según su finalidad, puede ser de dos tipos;
con arras confirmatorias o con arras de retractación.
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él. Las arras confirmatorias están reguladas en el código civil peruano desde los
artículos 1477º al 1479º.
Como se puede comprobar las arras sirven como una garantía para el
cumplimiento de las obligaciones contraídas. No obstante, es recomendable que,
en caso de que se pacten arras en los contratos de compraventa, a efectos de
evitar interpretaciones erróneas, quede bien determinada la modalidad de arras y
las consecuencias que se deriven para la parte incumplidora del contrato.
Respecto a las arras, la podemos interpretar como una señal que una parte
entrega a la otra al tiempo de la celebración de un contrato para confirmarlo, y así
asegurar el cumplimiento de lo pactado o tener la posibilidad de retractarse del
mismo, como observaremos en el artículo 1480°de las arras de retracción, siendo
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así que las arras pueden ser confirmatorias, para ratificar la celebración de un
contrato y darle cumplimiento, o de retractación, en el caso que una de las partes
ya no desee realizar el acuerdo del contrato a futuro que las partes habían
acordado, siendo esta válida sólo en los contratos preparatorios.
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Siguiendo el artículo 1345°, nos menciona que la cláusula penal es
accesoria, siendo así que su naturaleza es de accesoriedad y que puede estar
juntamente convenido en una obligación principal, pudiendo ser ésta incluida en
cualquier tipo de contrato, como de compraventa, donación, arrendamiento, etc. O
por acto subsiguiente; no obstante, no puede ser luego del incumplimiento.
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De esta manera, podemos concluir que las arras sirven como fin de asegurar
la realización del contrato, ratificar y reafirmar la voluntad de una parte de lo
pactado garantizando el cumplimiento, y de desistir, perdería cierta cantidad que
entregue, siendo así que las arras penales son una derivación de las arras
confirmatorias, y no debe ser confundido cláusula penal en la cual se busca
asegurar la ejecución del contrato, obligando al deudor a pagar una determinada
multa por el retardo o incumplimiento, sin perjuicio de los daños y perjuicios a que
hubiere lugar.
CONCLUSIONES
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A modo de conclusión, se puede señalar que la naturaleza jurídica de
los contratos de arras, radican en la prueba o señal de querer realizar
un contrato y así garantizar de la obligación y también el de proteger
a las partes ante el incumplimiento de una de ellas por la que
perjudicarían que podrían ocasionar a menos que se haya acordado
en que se establezca una arra de retracción.
Las arras penitenciales autorizan para desistir del contrato. Tanto las arras
confirmatorias como las penales obligan a las partes a cumplir lo estipulado.
La única diferencia entre las dos últimas es que en caso de incumplimiento,
la indemnización de daños y perjuicios tendrá que establecerla el juez en
caso de las confirmatorias, mientras que en las penales se concretará en
principio en el importe de las arras.
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
30
ÁLVAREZ, C. (2008). La justicia contractual en el contrato de hoy. Boletín
del Ministerio de Justicia, vol. 62, no 2057, (p. 835-852).
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