Expert Im Exemple Rapport

Marie Paule COULOUMY
La Maze
19140 UZERCHE
Tél : 05-55-73-28-92 Fax : 05-55-73-05-39

Email : limousin.immobilier@wanadoo.fr
RAPPORT D'EXPERTISE
RION
c/
ROUZIER
n°05/01533
membre de la Chambre Nationale des Experts FNAIM, membre de la Compagnie des Experts Judiciaires,
expert près la Cour d’Appel de Limoges.
1
I. PRESENTATION ..........................................................................................3
A - GENERALITES..........................................................................................3
B - DIRES ET DOCUMENTS ...........................................................................4
1. LES DIRES DES PARTIES.....................................................................4
2. LES DOCUMENTS FOURNIS.................................................................4
I. DESCRIPTIF...................................................................................................5
A. LOCALISATION.....................................................................................5
1. LA COMMUNE ......................................................................................5
2. LE QUARTIER.......................................................................................5
3. IMPOTS LOCAUX..................................................................................5
B. SITUATION JURIDIQUE........................................................................5
1. ORIGINE DE PROPRIETE .....................................................................5
2. CADASTRE ...........................................................................................5
3. OCCUPATION .......................................................................................5
4. SERVITUDES........................................................................................6
C. GENERALITES......................................................................................6
1. CONSTRUCTION...................................................................................6
2. URBANISME .........................................................................................6
3. CONFIGURATION DU TERRAIN ............................................................6
4. PRESTATIONS GENERALES .................................................................7
a) Gros oeuvre et extérieur : nature et état.............................................7
b) Eléments intérieurs ...........................................................................7
c) Détail des pièces ................................................................................7
Sous-sol .........................................................................................7
Rez-de-chaussée.............................................................................7
Dépendances & autres..................................................................10
d) Calcul des surfaces..........................................................................11
D. PLUS VALUES ET MOINS VALUES .....................................................12
a) Généralités ......................................................................................12
b) La vétusté........................................................................................12
c) Synthèse .........................................................................................12
II. LE MARCHE ACTUEL..................................................................................12
III. EVALUATION .............................................................................................13
A. LES METHODES D’EXPERTISE ..........................................................14
1. METHODE PAR LE REVENU...............................................................14
2. METHODE PAR LA SURFACE PONDEREE..........................................14
3. METHODE PAR COMPARAISON .........................................................15
B. CALCULS............................................................................................15
1. METHODE PAR LE REVENU...............................................................15
2. METHODE PAR LA SURFACE PONDEREE..........................................15
a) Calcul du taux d'encombrement ......................................................15
b) Valeur par cette méthode .................................................................15
3. METHODE PAR COMPARAISON .........................................................16
a) Les données.....................................................................................16
2
Eléments de comparaison .............................................................16
Calcul du ratio de comparaison ....................................................16
b) Valeur par cette méthode .................................................................17
4. MOYENNE DES METHODES ..............................................................17
IV. CONCLUSION ............................................................................................17
V. ANNEXES ...................................................................................................18
I. PRESENTATION
Je soussignée, Marie-Paule COULOUMY, demeurant à La Maze 19140
UZERCHE, Expert Immobilier, membre de la Chambre des Experts Immobiliers
FNAIM, Expert près la Cour d’Appel de LIMOGES, ai réalisé le présent rapport
d’expertise.
A - GENERALITES
Contexte de la demande : Cour d’Appel d’AMIENS, ordonnance du
12.04.2006, affaire n°03/4060
Date de la demande Ordonnance du 12.04.2006,

reçue le 17.10.2006
Réponse Acceptation le : 20/10/2006
Nom et adresse des Demandeur :
parties Madame MANZA Caty demeurant 5 rue des Marins 86100
PIGNAN
Défendeur :
Madame COURT Sylvie demeurant 1 rue mole 12500
TREL SUR SEINE
Madame BEL Marie demeurant 6 rue Mole 12500 TREL
SUR SEINE
Madame MAS André demeurant 4 bis rue Carnot 12850
TREL
Mission Evaluer la maison à usage d'habitation sise à MARCILLAC
LA CROISILLE (19), 36 rue des Bouvreuils, formant le lot
n°5 du lotissement communal dit de "LANTOURNE",
cadastré Section BK 388 pour 12a 34ca
Convocation des 04/09/2007 - Lettre recommandée avec AR à Madame
parties MANZA Caty
04/09/2007 - Lettre recommandée avec AR à Madame
GRIC Odile
04/09/2007 - Lettre recommandée avec AR à Madame BEL
Marie
04/09/2007 - Lettre recommandée avec AR à Madame
MASSON Claire
04/09/2007 - Lettre simple à Maître xxxx
04/09/2007 - Lettre simple à Maître xxxx
04/09/2007 - Lettre simple à la SCP xxxx et Axxx
04/09/2007 - Lettre simple à la SCP Txxx et Dxxxx
Réception des 06/09/2007 - Signé par Mme GRIC Odile
accusés 06/09/2007 - Signé par Mme BEL Marie
3
06/09/2007 - Signé par Mme MAS André
10/09/2007 - Signé par Mme MANZA Caty
Exécution 10/10/2006 - Nous recevons un courrier de la Cour d'appel
nous demandant où en sont nos travaux
11/10/2006 - Nous téléphonons au conseiller de la Cour
d'Appel pour l'informer que nous n'avons pas reçu
l'ordonnance
13/03/2007 - Nous recevons un nouveau courrier de la
Cour d'APPEL nous demandant l'état d'avancement de nos
travaux
26/07/2007 - Nous téléphonons à la Mairie pour demander
le plan cadastral et le relevé de propriété
11/09/2007 - Nous recevons une télécopie de Maître DEL
Eric Annexe 1
09/10/2007 - Nous nous sommes rendus sur place le
09.10.2007 à 15H00 et avons visité en présence de Madame
BEL Marie Annexe 2
18/10/2007 - Nous recevons des pièces de Madame BEL
Marie Annexe 3
19/10/2007 - Nous adressons à Maître L… et Maître D...
copie des pièces reçues de Madame BEL Marie Annexe 4
Consignation 22/03/2007 – 700 €
19/07/2007 – 1 300 €
B - DIRES ET DOCUMENTS
1. LES DIRES DES PARTIES

11/09/2007 - Télécopie de Me DEL… Annexe 1
2. LES DOCUMENTS FOURNIS

- Plan cadastral
- Matrice cadastrale
De BEL Marie
- Avis de taxes foncières 2007
- Permis de construire
- Plan du rez de chaussée
- Certificat de conformité
- Extrait d'acte de propriété
- Reçu de Me D… du 10.01.1998
De GRIC Odile
- Pouvoir en faveur de Mme BEL
De MAS André
- Pouvoir en faveur de Mme BEL
4
I.DESCRIPTIF
A. LOCALISATION
1. LA COMMUNE
Le bien est sis à MARCILLAC LA CROISILLE, commune rurale de 778 habitants
située à 550 m d'altitude au carrefour des départementales TULLE-MAURIAC et
EGLETONS-ARGENTAT. Annexe 5
A proximité de :
Ville à proximité Distance Caractéristique
EGLETONS 25,00 4 087 habitants
TULLE 25,00 15 465 habitants
LIMOGES 120,00 137 502 habitants
Elle est desservie par :

Moyen de transport Distance Caractéristique
Gare SNCF 25,00 Ligne CLERMONT-BRIVE
autoroute 18,00 A89
Pharmacie, médecin, commerces de proximité, café dépôt épicerie offrent une

qualité de vie confortable
Les établissements scolaires ci après permettent une scolarisation appropriée

Type Nom Distance
Collège le plus proche EGLETONS 25,00
Ecole primaire la plus proche MARCILLAC 2,00
Université la plus proche LIMOGES 120,00
L’implantation du bien est valorisée par des éléments positifs : lieu touristique,
secteur de résidence secondaire, lac à proximité immédiate
On note néanmoins quelques éléments négatifs : accès difficile, isolement
2. LE QUARTIER
Le bien est situé dans un quartier de type pavillonaire secondaire
3. IMPOTS LOCAUX
Les impôts locaux se traduisent par une taxe foncière de 379,00 €
B. SITUATION JURIDIQUE
1. ORIGINE DE PROPRIETE
Non fournie bien que demandée.
2. CADASTRE
Section BK n°388 Annexe 6
3. OCCUPATION
Le bien est occupé au titre de résidence secondaire
5
4. SERVITUDES
« Le demandeur déclare que l'immeuble n'est grevé d'aucune servitude, autre
que celles résultant :
- de la situation naturelle des lieux,
- des prescriptions d'urbanisme,
- des anciens titres de propriété,
- de la loi ou de l'usage,
et que personnellement il n'en a créé ni conféré aucune».
C. GENERALITES
1. CONSTRUCTION
Construite entre 1970 et 1990 ce bien de type pavillon est une maison
indépendante
2. URBANISME
Zone U
Type PLU
3. CONFIGURATION DU TERRAIN
Le terrain d’une superficie retenue de 1 235,00 m² est de forme carrée et
présente une déclivité importante, moyennement arboré et non clôturé
6
VIABILITE : réseau d'eau potable, assainissement collectif, réseau téléphonique,
réseau électrique, offrent une viabilité conforme.
Conclusion : Terrain très en pente, difficile d'entretien, non clôturé mais

muret pour retenir la terre, accès au niveau habitable par un escalier en
pierre très moussu car beaucoup d'arbres autour.
4. PRESTATIONS GENERALES
a) Gros oeuvre et extérieur : nature et état

Gros œuvre Aggloméré crépi
Couverture Everite rectangulaire
Peintures A refaire
Menuiseries Volets bois pleins, à repeindre
b) Eléments intérieurs
Aménagements Caractéristique
Chauffage électrique Convecteurs, datant de 25 ans
Vitrage Double
Menuiseries Isoplanes
c) Détail des pièces
Sous-sol
Nom Long 1 Larg 1 Surface Pondérat° Commentaires
Garage 6,71 8,20 55,02 0,40 Ballon électrique, évier eau froide
Caractéristique Commentaire
Electricité 2 plafonniers
Sol Ciment
Plafond Hourdis brut
Mur Parpaing brut
Ouvertures Porte bois à 4 vantaux à repeindre
Rez-de-chaussée
Surface du RDC : 80,85 m² Annexe 7
7
Cuisine 3,42 3,41 11,66 0,90 Banque avec placard,
américaine équipée en haut et en bas
des 2 côtés, évier résine 2
bacs
Etat général Bon état
Ouvertures 1 porte vitrée et 1 fenêtre
Mur Papier
Sol Grand carrelage
Electricité 1 plafonnier, 1 applique, 1 hotte et 1 néon
Plafond Plâtre peint
Exposition Nord-est
Nom Long Larg Long Larg Long Larg Surface Pondérat° Commentaires
1 1 2 2 3 3
Séjour 1,07 3,07 2,87 4,00 4,45 3,41 29,94 1,00 Cheminée en
pierre blanche
sol briques
Etat général Excellent
Ouvertures 2 portes fenêtres en ogive sur terrasse
Sol Grand carrelage
Mur Papier
Exposition Sud-ouest
8
Dégagement 0,94 1,07 4,56 0,60 Lavabo
Ouvertures Sans
Sol Carrelage
Electricité 2 plafonniers, 1 applique
Mur Papier

Chambre 1 2,78 4,21 12,54 1,00 Placard porte KZ
Ouvertures 1 fenêtre
Sol Moquette
Electricité 1 plafonnier
Mur Papier
Exposition Nord-est

Chambre 2 4,48 3,25 15,39 1,00 Placard porte KZ
Ouvertures 1 porte fenêtre en ogive
Sol Moquette
9
Mur Papier
Exposition Sud-ouest

SB 2,77 1,85 5,12 0,80 Baignoire, bidet, grand
lavabo
Ouvertures 1 fenêtre
Sol Carrelage
Electricité 1 plafonnier, 1 applique
Plafond Laque
Mur Laque + carrelage à 1.60 m

WC 0,96 1,71 1,64 0,70 Cuvette ocre
Etat général Bon
Ouvertures 1 petite fenêtre avec grille, 1 ventilation
naturelle
Sol Carrelage
Plafond Laque
Mur Laque
Dépendances & autres

Nom Long Larg Long Larg Surface Pondérat° Commentaires
1 1 2 2
Terrasse 3,50 16,00 4,00 13,00 108,00 0,10 Affaissement tout le
tour de la maison
10
Sol Ciment
Mur Parpaing brut

Véranda 3,00 10,20 30,60 0,50 Datant de 2002, on devine le
lac
Sol Ciment
Mur Parpaing brut
d) Calcul des surfaces

DESIGNATION NIVEAU SURFACE COEFFICIENT SURFACE
HABITABLE PONDERATION PONDEREE
Cuisine RDC 11,66 (*) 0,90 10,50
américaine
Séjour RDC 29,94 (*) 1,00 29,94
Dégagement RDC 4,56 (*) 0,60 2,73
Chambre 1 RDC 12,54 (*) 1,00 12,54
Chambre 2 RDC 15,39 (*) 1,00 15,39
Salle de bain RDC 5,12 (*) 0,80 4,10
WC RDC 1,64 (*) 0,70 1,15
Garage SS 55,02 0,40 22,01
Véranda DEP 30,60 (*) 0,50 15,30
Terrasse DEP 108,00 0,10 10,80
MOYENNE 111,45 124,46
(*) surfaces prises en compte dans le calcul
11
D. PLUS VALUES ET MOINS VALUES
a) Généralités
Pas d’élément remarquable ni dévalorisant
b) La vétusté
Nom Statut Taux Commentaires
Maçonnerie mur façade (32) Intervention à prévoir 21,12
Charpente (7) Bon état 0,00
Couverture-zinguerie (7) Etat Courant 2,31 Mousse à enlever
Isolation (3) Etat Courant 0,99
Sols (6) Bon état 0,00
Fenêtre et Portes Ext (8) Etat Courant 2,64
Distribution (4) Etat Courant 1,32
Canalisation (2) Bon état 0,00
Appareillage (4) Bon état 0,00
Revêtement mur sol (3) Bon état 0,00
Prise et Interrupteur (2) Bon état 0,00
Distribution (3) Bon état 0,00
Plâtres et Enduits (3) Bon état 0,00
Peinture (5) Bon état 0,00
Equipement cuisine (4) Etat Courant 1,32
Menuiserie intérieure (4) Bon état 0,00
Ce qui nous donne un taux moyen de 1,21 %
c) Synthèse
On notera des points positifs :
- Environnement immédiat soigné
- Voie calme
- Bonne distribution intérieure
- Bon état général intérieur
mais aussi des points négatifs :

- Accès difficile
- Etat extérieur médiocre
- Commerces éloignés
- Emplacement peu porteur
et enfin des éléments pénalisants :

- Moustiques dus au lac
II.LE MARCHE ACTUEL

Après une période faste, le marché connaît une forte baisse d’activité qui
inévitablement implique une tendance à la baisse des prix. Par ailleurs, le taux
du crédit augmente rapidement, ce qui empêche certains acquéreurs (en
particulier ceux qui peuvent accéder à la propriété pour des prix bas à moyens)
d’obtenir un financement.
12
III. EVALUATION
Préalablement à la description des biens immobiliers relative à notre mission,
nous nous permettons de définir ce qui est communément admis comme valeur
vénale d'un bien immobilier.
La valeur vénale est le prix auquel un droit de propriété peut raisonnablement

être vendu en cas de mise en vente amiable au moment de l'expertise, les
conditions suivantes étant supposées réunies :
a) la libre volonté du vendeur,
b) l'existence d'au moins deux acquéreurs potentiels,
c) la disposition d'un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la
nature du bien et de la situation du marché,
d) le maintien de la valeur à niveau sensiblement stable pendant ce délai,
e) des conditions de mise en vente et de publicité normales,
f) que les parties en présence n'ont pas été influencées par des raisons de
convenances personnelles.
Peuvent être considérées comme des synonymes de la valeur vénale les termes
de valeur marchande, prix de marché, ou encore valeur de réalisation
(expression utilisée dans le décret du 5 novembre 1992 concernant les
compagnies d'assurances).
La valeur vénale d'un bien immobilier peut être définie dans deux hypothèses :
* La valeur libre d'un bien ou supposé tel, partant du principe que le bien est
vacant et libre de toute occupation,
* La valeur du bien occupé, qui tient compte de la présence dans les lieux
d'occupants titrés ou non. Dans ce dernier cas la valeur dépend aussi des
conditions juridiques et financières de l'occupation et de la qualité du ou des
occupants.
Le Point de la Jurisprudence sur la Valeur Vénale et les méthodes

* Le Principe : la valeur vénale réelle d'un immeuble pour la liquidation des
droits de mutation à titre onéreux est constituée par le prix qui pourrait en être
obtenu par le jeu de l'offre et de la demande, dans un marché réel, compte tenu
de l'état dans lequel se trouve l'immeuble cédé (avant la mutation et des clauses
de l'acte de vente) et que cette valeur vénale réelle se déduit essentiellement des
termes de comparaisons relatifs aux prix de vente de biens intrinsèquement
comparables au dit immeuble, au jour de la mutation. (Cour de Cassation 10 mai
1988 aff Delbos c/ Direction générale des Impôts Bull IV, n° 154, p 108)
Définition donnée par la Cour de Cassation : "Le prix que donne l'acheteur
ordinaire et avisé".
* Les Exceptions : cette exigence peut connaître des exceptions et il a été admis
qu'elle n'impliquait pas pour autant que des biens pris en considération soient
strictement identiques, dans le temps, dans l'environnement et dans l'espace
(Cour de Cassation Arrêt du 12 janvier 1993)
Enfin l'Expert, en l'absence de tout élément de comparaison, peut cependant
utiliser une méthode de calcul pour fonder ses conclusions.
(Cour de Cassation, Chambre commerciale 22 janvier 1991, affaire Sté Bartissol
13
c/ Direction générale des impôts )
Ainsi toute expertise a une dimension économique sous-jacente dont le point de
départ en matière d'évaluation, envisagée sous sa plus grande généralité, réside
dans la notion de valeur vénale locative ou immobilière entendu comme la plus
forte probabilité de prix pour un bien négocié dans un marché résultant de l'offre
et de la demande et des conditions particulières de l'acte de vente, hors de toute
convenance" (Cass Comm. 12 nov. 1986)
A. LES METHODES D’EXPERTISE

L’Expert Immobilier doit être parfaitement au courant du marché immobilier.
Mais, il doit aussi l’analyser. Pour ce faire, il référence toutes les ventes dont il a
connaissance totale, tant en ce qui concerne la qualité et le descriptif du bien,
que les conditions de négociation qui ont conclu à l’accord des parties.
Lorsque ces références sont retenues, il les analyse dans le détail pour arriver à
déterminer une valeur au pondéré, une valeur locative et une valeur globalisée
sachant que parfois, il y a obligation de faire une ventilation du terrain et de la
partie bâtie.
A ce sujet, vous pouvez découvrir une notion d’encombrement appliquée sur le
terrain, lorsque celui-ci supporte une construction. Cette notion
d’encombrement tient compte de l’importance et de l’emplacement de la
construction, du coefficient d’occupation au sol, de la possibilité de division du
terrain et d’autres paramètres que l’Expert globalise dans un pourcentage
d’encombrement.
Fort de cette analyse, il classe les biens dans son fichier de références, par
catégorie, par situation géographique, par type et par année.
C’est donc à partir de ce fichier qu’il peut déterminer une valeur vénale du bien
à expertiser, ce fichier étant vivant, réel et actualisé.
1. METHODE PAR LE REVENU

Concernant les valeurs locatives, elles résultent des prix pratiqués dans des
contrats de bail sur des immeubles les plus proches localement.
Dans cette méthode, il faut prendre en compte le rendement brut qui représente
le rapport que procurerait un investissement dans un tel immeuble. Si
l’immeuble est occupé, nous prendrons le loyer existant sauf à le moduler en
fonction du marché locatif et des conditions juridiques et fiscales que nous
aurons examinés. Ces paramètres peuvent apporter des correctifs sur le
montant du loyer et sur le taux de rendement.
2. METHODE PAR LA SURFACE PONDEREE

Cette méthode consiste à additionner la valeur résiduelle du terrain et le prix de
la maison en appliquant un prix à la surface pondérée.
Il s’agit alors d’attribuer un coefficient à chaque partie de l’immeuble,
représentatif de la qualité, de l’utilité et de l’état de chaque pièce.
Ce coefficient multiplié par la surface de chaque pièce fait apparaître une
surface appelée « surface pondérée ». En additionnant chaque surface obtenue,
nous allons aboutir à une superficie globalisant l’ensemble des pièces et
réunissant les facteurs quantité et qualité. Puis, il faut multiplier cette surface
par le prix du pondéré découlant de notre fichier personnel d’analyse des ventes
réalisées dans le secteur considéré.
14
3. METHODE PAR COMPARAISON
Elle découle de l’examen approfondi du marché immobilier : il s’agit de
sélectionner, parmi des ventes que nous avons réalisées des biens similaires à
celui que nous expertisons (secteur géographique, état, nuisances, marché
environnant…)
Ensuite, à partir de l’ensemble des prix obtenus, nous allons pouvoir évaluer
l’immeuble que nous étudions.
Toutefois, un immeuble n’étant jamais semblable à un autre, il faut tenir compte
d’une marge d’appréciation comportant une limite supérieure et une limite
inférieure entre lesquelles doit se situer la valeur de l’immeuble considéré.
B. CALCULS
1. METHODE PAR LE REVENU

Le loyer estimé, compte tenu de l’état du bien est de 500 €. Nous retenons un
taux de rendement de 5 %, justifié par un manque de caractéristiques locatives
franches et ne peut donc avoir qu’un taux de rentabilité bas.
Valeur locative mensuelle 500,00 €
Valeur locative annuelle calculé sur 12 mois 6 000,00 €
Taux de rendement 5,00 %
Valeur obtenue par cette méthode : 120 000,00 €
2. METHODE PAR LA SURFACE PONDEREE
a) Calcul du taux d'encombrement

superficie bâtie/superficie du terrain
Superficie bâtie 235,00 m²
Superficie du terrain 1 235,00 m²
Cœfficient d’encombrement 19,03 %
b) Valeur par cette méthode

Surface maison 111,45 m²
Surface maison pondérée 124,46 m²
Valeur du m² construction 1 500,00 €
Montant de la construction 186 683,07 €
Surface terrain 1 235,00 m²
Prix du m² constructible 10,00 €
Montant terrain constructible 12 350,00 €
Taux d’encombrement 19,03 %
Montant encombrement 2 350,00 €
Montant après encombrement 10 000,00 €
Autres surfaces terrain 0,00 m²
Prix du m² terrain 0,00 €
Montant terrain 0,00 €
Montant avant application des 196 683,07 €
différents taux de valorisation
15
Après application du taux calculé en fonction des taux suivants :
- éléments positifs : 14,00 %
- éléments négatifs : 10,00 %
- éléments pénalisants : 5,00 %
On obtient un montant pour cette méthode de 189 385,23 €
3. METHODE PAR COMPARAISON
a) Les données
Eléments de comparaison
Nous donnons le descriptif sommaire de biens effectivement vendus :
=> Référence : MAISON 1
Lieu : UZERCHE (19140)
Surface maison : 120
Nombre de pièces : 6
Prix au m² : 640.93
Montant de la vente : 123700

Lieu : ESPARTIGNAC (19140)
Surface maison : 79
Prix au m² : 735.37

Lieu : CHAMBOULIVE (19450)
Surface maison : 88
Prix au m² : 913.07

Lieu : LUBERSAC (19210)
Surface maison : 85
Prix au m² : 956.86
Calcul du ratio de comparaison

Nom référence Surf Habitable Surf Terrain Pond. Lieu Pond Etat
MAISON 1 120,00 m² 398,00 m² 6,00 5,00
MAISON 2 79,00 m² 2 391,00 m² 5,00 4,00
MAISON 3 88,00 m² 875,00 m² 5,00 4,00
MAISON 4 85,00 m² 1 266,00 m² 6,00 5,00
MOYENNE 93,00 1 232,50 5,50 4,50
NOTRE AFFAIRE 111,45 m² 1 235,00 m² 4,00 5,00
16
RATIO 1,20 1,00 0,73 1,11
Ce qui donne un ratio moyen de : 1,01
Très bien 6
Bien 5
Assez bien 4
Moyen 3
Médiocre 2
Mauvais 1
b) Valeur par cette méthode

126 781,08 €
4. MOYENNE DES METHODES

En reprenant les montants obtenus par les trois méthodes :
Méthode par capitalisation 120 000,00 €
Méthode par construction 189 385,23 €
Méthode par comparaison 126 781,08 €
On obtient une moyenne de : 145 388,77 € arrondie à 145 400 €
IV.CONCLUSION
La valeur définitive qui conclura notre rapport devra toujours être considérée
comme valeur moyenne, base de toute déclaration fiscale ou utile dans le cadre
de mutations qu’elles soient à titre gratuit ou onéreux.
Néanmoins, la réalisation en vente amiable pourra faire apparaître un prix
légèrement différent qui découlera des conditions dans lesquelles se déroulera la
transaction.
Il est impossible en amont de prévoir tous les paramètres spécifiques à la
discussion commerciale qui peuvent un peu modifier le prix.
Conformément à la mission qui nous a été confiée, nous avons procédé à une
visite complète de la propriété en cause.
Toute vente doit être précédée de l’établissement de rapports techniques.

La valeur vénale, objet de notre mission, est liée aux résultats de ces
rapports. N’en disposant pas, il conviendra de moduler à la baisse les
valeurs trouvées en fonction desdits résultats.
Dans le cadre d’un marché libre, amiable, type vente de gré à gré, au jour de nos
opérations, nous concluons comme valeur vénale à :
145 400 € (CENT QUARANTE CING MILLE QUATRE CENT EUROS)
Fait en 3 exemplaires originaux

Deux remis au greffe du TGI
L’autre conservé aux archives du cabinet.
17
Copies aux avocats des parties.
V. ANNEXES
N° Objet Date Nb Pages
1 Télécopie de Me DEL 11/09/2007 1
2 Feuille de présence 09/10/2007 1
3 Courrier de Mme BEL du 18/10/2007 18/10/2007 1
4 Courrier aux avocats 19/10/2007 1
5 Plan de situation 27/07/2007 1
6 Plan cadastral 27/07/2007 1
7 Plan du RDC 27/07/2007 1
Considérant avoir rempli notre mission, nous avons clos et arrêté le présent
rapport d’expertise en notre cabinet,
A UZERCHE, le 30 novembre 2007
L'EXPERT
18

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Marie Paule COULOUMY

Tél : 05-55-73-28-92 Fax : 05-55-73-05-39

Date de la demande Ordonnance du 12.04.2006,

1. LES DIRES DES PARTIES

2. LES DOCUMENTS FOURNIS

Elle est desservie par :

Pharmacie, médecin, commerces de proximité, café dépôt épicerie offrent une

Les établissements scolaires ci après permettent une scolarisation appropriée

Conclusion : Terrain très en pente, difficile d'entretien, non clôturé mais

a) Gros oeuvre et extérieur : nature et état

c) Détail des pièces

Nom Long 1 Larg 1 Surface Pondérat° Commentaires

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Nom Long 1 Larg 1 Surface Pondérat° Commentaires

Nom Long 1 Larg 1 Surface Pondérat° Commentaires

Dépendances & autres

Nom Long 1 Larg 1 Surface Pondérat° Commentaires

d) Calcul des surfaces

Ce qui nous donne un taux moyen de 1,21 %

mais aussi des points négatifs :

et enfin des éléments pénalisants :

II.LE MARCHE ACTUEL

La valeur vénale est le prix auquel un droit de propriété peut raisonnablement

Le Point de la Jurisprudence sur la Valeur Vénale et les méthodes

A. LES METHODES D’EXPERTISE

1. METHODE PAR LE REVENU

2. METHODE PAR LA SURFACE PONDEREE

1. METHODE PAR LE REVENU

Valeur obtenue par cette méthode : 120 000,00 €

2. METHODE PAR LA SURFACE PONDEREE

a) Calcul du taux d'encombrement

b) Valeur par cette méthode

On obtient un montant pour cette méthode de 189 385,23 €

3. METHODE PAR COMPARAISON

=> Référence : MAISON 2

=> Référence : MAISON 3

=> Référence : MAISON 4

Calcul du ratio de comparaison

Ce qui donne un ratio moyen de : 1,01

b) Valeur par cette méthode

4. MOYENNE DES METHODES

On obtient une moyenne de : 145 388,77 € arrondie à 145 400 €

Toute vente doit être précédée de l’établissement de rapports techniques.

145 400 € (CENT QUARANTE CING MILLE QUATRE CENT EUROS)

Fait en 3 exemplaires originaux

A UZERCHE, le 30 novembre 2007

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