El Principio de Tracto Sucesivo

Estudiaremos la importancia que tiene el carácter personal en un trámite de

escrituración, así como su vinculación de con el principio de tracto sucesivo. 

El Principio de Tracto Sucesivo

Tracto Abreviado

Referencias
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El Principio de Tracto Sucesivo

El Principio de Tracto Sucesivo

¿Qué importancia tiene el carácter personal en un trámite de escrituración? Vincularemos esta necesidad
con el principio de tracto sucesivo. Te invitamos a leer atentamente el relato de este fallo en Mendoza.

Si bien el supuesto cesionario de los derechos y acciones -que tenía la vendedora

respecto del boleto de compraventa de un inmueble- solicitó se le otorgue participación
como tercero interesado en el juicio de escrituración entablado por el comprador del bien,
el juez Guillermo Tinti (34ª Nominación en lo Civil y Comercial de Córdoba) desestimó tal
pretensión, al determinar que no se comprobó que se hubiera notificado al accionante de
dicha cesión, al tiempo que “la obligación de escriturar tiene carácter personal y resulta
necesaria a fin de cumplimentar con el principio registral de tracto sucesivo”.

    En el pleito “Mendoza, Jesús Nieves c/ Camerlingo, Norma Dolores Rosa –

escrituración”, se presentó Sebastián Pablo Castro, quien fuera administrador de la
demandada, y requirió participación como tercero interesado en los términos de los
artículos 432 y 434 del Código de Procedimiento Civil y Comercial (CPCC), invocando que la
accionada le cedió en marzo de 1997 los derechos y acciones del boleto base de la acción
celebrado entre las partes en abril de 1996.

    Castro aseguró que la cesión le fue comunicada a Mendoza, “de cuyo conocimiento es
prueba el convenio de refinanciación de fecha 10/12/1999 y las cartas documentos que el
propio actor acompaña”.
     Sin embargo, el magistrado rechazó el pedido, tras analizar que el tercero manifestó
“que el actor tenía conocimiento de la misma, lo que no alcanza a ser probado de manera
fehaciente que se le ha dado conocimiento de la cesión al señor Mendoza, pues bien
puede malentender el actor que el señor Castro continuaba con el cobro de las cuotas del
precio de la venta del inmueble (…) como administrador, sin tener la obligación de suponer
que las cartas documentos enviadas hicieran referencia al carácter de cesionario de los
derechos provenientes del boleto de compraventa del inmueble adquirido por él”.

    Así, se estimó que “no resulta procedente la intervención al proceso solicitada por el Sr.
Sebastián Pablo Castro, en los términos del artículo 432 del CPCC por entender que la
obligación de escriturar tiene carácter personal y resulta necesaria a fin de cumplimentar
con el principio registral de tracto sucesivo en caso que prospere la acción”. (Redacción
Comercio y Justicia, 2008, https://bit.ly/2IiB19X).

El principio de tracto sucesivo es consecuencia directa del principio general de todo nuestro ordenamiento
jurídico del nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse haberet, consagrado en nuestro Código Civil
y Comercial por el artículo 399, por el cual nadie puede transmitir ni constituir un derecho ni mejor ni más
extenso del que goza, ni nadie puede adquirir un derecho ni mejor ni más extenso del que gozaba quien se lo
transmite. Esto importa en la exigencia de que los distintos asientos existentes en cada folio guarden un
perfecto encadenamiento lógico-jurídico, no solo en relación con las sucesivas titularidades dominiales,
sino respecto del total de las inscripciones o anotaciones que a él se refieran (modificaciones,
cancelaciones y extinciones). “Art. 399- Regla general. Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más

extenso que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas”1 .

Tracto sucesivo en la Ley 17801

En la ley nacional registral 17801, el principio de tracto sucesivo se encuentra consagrado en su artículo 152
. Siguiendo a López de Zavalía (1983), este artículo 15 se compone de dos partes.
En la primera parte, está lo que se llama principio de identidad, que sería el que regularía propiamente lo que
denominamos tracto sucesivo. En la segunda parte del artículo, está el principio de continuidad, que es la
aplicación práctica del principio de identidad consagrado en la primera parte (López de Zavalía, 1983).

Te invitamos a analizar las partes del artículo.

PRIMERA PARTE DEL ARTÍCULO 15

–
“No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que
figure en la inscripción precedente”3. Esta primera parte es la que consagra el principio de identidad. Este
principio establece la necesidad de que, para que un adquirente pueda obtener la registración de su
derecho, es necesario que esta adquisición provenga de quien figura inscripto como titular del derecho que
se adquiere.

SEGUNDA PARTE DEL ARTÍCULO 15

–
“De los asientos existentes en cada folio deberán resultar el perfecto encadenamiento del titular del
dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus
modificaciones, cancelaciones o extinciones”4. La segunda parte del artículo 15 regula otro aspecto del
principio de tracto sucesivo, que es la continuidad. Esto de la continuidad significa que, si se respeta el
principio de identidad, la consecuencia va a ser que, leyendo el asiento final del folio, se observe una serie
de asientos que se constituyen como los eslabones de una cadena, que nos lleva desde el primer eslabón
que es el asiento de matriculación del inmueble hasta el asiento final.

Destaca López de Zavalía (1983) que estos principios de identidad y continuidad que conforman el tracto
sucesivo funcionan de manera correcta en los llamados registros completos, es decir, en los registros en los
que el inmueble ya se encuentra matriculado. 
Pero existen registros incompletos en los que aún existen dominios que no han sido registrados, y es aquí
donde el principio de tracto sucesivo encuentra un importante obstáculo. Este obstáculo subsistirá hasta
que se realice el primer asiento de matriculación del inmueble, que dé inicio a la cadena de transmisiones. 

Respecto de nuestros registros sobre inmuebles, estos existieron en las provincias desde antes de la

sanción de la reforma al artículo 2505 del Código Civil de Vélez Sarsfield de la Ley 177115 y la ley registral
nacional 17801. En ellos se registraron una gran cantidad de los inmuebles existentes en sus territorios, por
lo que podemos decir que nuestro registro se asemeja más a los denominados registros completos, en los
que la totalidad de las parcelas del territorio provincial se encuentran registradas. 

Estos registros existentes en las provincias, que fueron señalados como inconstitucionales, sirvieron de
base para el traslado de los registros personales o cronológicos al sistema de folio real, lo que permitió que
este principio de tracto se cumpla en gran manera. 

Este principio de tracto sucesivo repercute en el derecho constituido desde el punto de vista del derecho
formal. Hay autores que, con un criterio que la mayoría de la doctrina considera erróneo, han sostenido que
la falta de cumplimiento del tracto, por no contar con la registración previa del transmitente como titular del
derecho, hace que la escritura sea nula, o sea, cuando se realizara una escritura pública de constitución de
un derecho en la que quien figure como transmitente del derecho no consta como titular inscripto en el
registro.

El fundamento que dan a esta afirmación lo encuentran en el artículo 23 de la ley registral nacional, que
establece que el escribano no podrá autorizar la escritura sin contar con título antecedente inscripto a la
vista y con el certificado expedido por el registro. 

De esto surgiría que quien no figure inscripto como titular de un derecho no podrá disponer y que el
escribano no podrá autorizar, en ese caso, una escritura pública, y si lo hiciere, esta escritura será nula. 

El real efecto de la falta de inscripción de quien pretende disponer es que el registro no podrá emitir el
certificado registral y aquel no podrá valerse de la reserva de prioridad que el certificado otorga. Además,
hasta tanto no se realice el asiento de matriculación o se subsane la omisión de inscripción que existiere,
tampoco podrá obtener la inscripción definitiva de su derecho y no podrá lograr la oponibilidad establecida en
el Código Civil y Comercial en los artículos 1892 y 1893, artículos que te invitamos a leer en el código
comentado de Rivera y Medina (2014), parte de la bibliografía básica.
La jurisprudencia ha resuelto que es válida la objeción efectuada por el Registro de la Propiedad a la
inscripción de una escritura pública que omite un recaudo necesario para dar cumplimiento al tracto
sucesivo contemplado por el artículo 15 de la Ley 17801.

La exigencia de cada inscripción se basa en un acto otorgado por el titular inscripto, solo encontrando
algunas excepciones en los casos de la primera matriculación del inmueble, o respecto a los inmuebles más
matriculados en los casos en que se produce la inscripción por sentencia judicial de un inmueble adquirido
de modo originario por vía de la prescripción adquisitiva o usucapión. 

Analizaremos, a continuación, los elementos del tracto sucesivo de acuerdo con la doctrina.

SU J E TOS O BJ E T O O PO RT U N I D A D EF

Debe haber identidad entre la persona que otorga el acto dispositivo y la que figura como titular del derecho
que se pretende disponer. Esto de acuerdo con los asientos obrantes en el registro, razón por la que, en el
relato del fallo que encabeza esta lectura, se impide que el tercero avance en la escrituración.

SU J E TOS O BJ E T O O PO RT U N I D A D EF

Tiene que haber coincidencia en la descripción del inmueble, entre lo registrado en el folio y el documento
que se pretende inscribir. Además, debe estar inscripto el “derecho” del titular.
 SU J E TOS O BJ E T O O PO RT U N I D A D EF

La exigencia de la previa inscripción debe existir en el momento de practicarse el asiento respectivo y no al

formalizarse el documento. Ello sin perjuicio del incumplimiento del deber formal del escribano señalado en
el artículo 23 de la Ley 17801, en cuanto a la necesidad de tener a la vista el título inscripto cuando se trata
de documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles.
La inobservancia de esa exigencia no afecta a la validez del instrumento, habida cuenta de lo dispuesto por
el artículo 309 del Código Civil y Comercial.

SU J E TOS O BJ E T O O PO RT U N I D A D EF

En caso de inobservancia de la exigencia del tracto sucesivo, el registro debe proceder de la siguiente
manera: si el adquirente no puede justificar la legitimación de su causante, el documento debe ser
rechazado. En cambio, si no obstante la falta de previa inscripción el adquirente puede justificar la
legitimación de su causante, el documento se observará y se inscribirá en forma provisoria por ciento
ochenta días, de conformidad con el artículo 9.°, inciso b, de la Ley 17801.

El tracto sucesivo y la ausencia con

presunción de fallecimiento
En el caso de ausencia con presunción de fallecimiento, se establecen disposiciones de los aspectos
relativos a los bienes que dejase el ausente. Se preanotarán a nombre de los herederos del ausente los
bienes del dominio del declarado ausente. De ellos se podrá hacer partición, pero no podrán enajenarlos ni
gravarlos sin autorización legal. Los herederos al día presuntivo de fallecimiento y los legatarios, o sus
sucesores, recibirán los bienes del ausente, previa formación de inventario. El dominio de los bienes del
presunto fallecido se inscribirá en el Registro correspondiente, con la pre anotación del caso a nombre de
los herederos que podrán hacer partición de los mismos, pero no enajenarlos ni gravarlos sin autorización
legal.

Esta previsión tiene repercusiones de carácter registral al establecer que los bienes del declarado ausente
se inscribirán en los registros correspondientes a nombre de los herederos del declarado ausente, con la
aclaración de que se anotan a causa de una sucesión abierta por causa de fallecimiento presunto. 

Esta aclaración en la inscripción tiene por finalidad la publicidad de tal hecho, que, en caso de reaparición del
declarado presuntamente fallecido, provocará la resolución de dicha inscripción a favor de sus herederos.
Es lógico pensar que, si un tercero adquiriese alguno de estos bienes en los que consta tal circunstancia, no
podrá prevalerse de su buena fe al contratar, ya que debió conocer esta circunstancia.

Se estaría así en presencia de un verdadero dominio imperfecto en los términos de los artículos 1946, 1964,
1965, 1966, 1967, 1968 y 1969 y concordantes del Código Civil y Comercial, que regulan todo lo concerniente
al denominado dominio revocable, que te invitamos a abordar desde la bibliografía básica.

El dominio es considerado imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorio, o si la cosa está
gravada con cargas reales. 

La revocación del dominio de cosa registrable tiene efecto retroactivo, salvo acuerdo en contrario que se
haya establecido en el título de adquisición o de la ley. Para el caso de cosas no registrables, la revocación
no tiene efecto respecto de terceros, sino en cuanto ellos, por razón de su mala fe, tengan una obligación
personal de restituir la cosa.

Si la revocación es retroactiva, el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos
realizados por el titular del dominio resuelto; en cambio, si no es retroactiva, los actos son oponibles al
dueño. 

Moisset de Espanés (1991) ha analizado diferentes alternativas que pueden presentarse en esta etapa de
anotación preventiva y que repercuten de manera directa en el aspecto registral a la hora de realizar, el
registrador, el análisis sobre la continuidad del tracto en las transmisiones que se presenten. 
Así, una primera alternativa que encuentra es la posibilidad de que ingresen al registro para su inscripción
instrumentos públicos en los que el propio ausente aparece disponiendo de sus bienes. En este caso, al ser
un acto inequívoco de su reaparición, tiene como consecuencia la cancelación del asiento inscripto a
nombre de sus herederos. 

Una segunda alternativa que analiza y que repercute de manera registral sería la del ingreso de un
instrumento público en el que el reaparecido solicite la cancelación de las inscripciones efectuadas a
nombre de sus herederos. 

Y una tercera alternativa es que, si se pretendieran inscribir actos de disposición sobre los bienes del
ausente, en los que los herederos o legatarios figurasen como disponentes de ellos, y sin contar con la
correspondiente autorización judicial, el registrador deberá observar dicho documento y no otorgará la
correspondiente inscripción definitiva.

Debe tenerse en cuenta que, luego de transcurridos cinco años desde el día presuntivo de fallecimiento u
ochenta años desde el nacimiento de la persona, quedará sin efecto la preanotación estipulada y desde ese
momento se podrá disponer libremente de los bienes.

1 Art. 399, Ley 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación Argentina.

2 Art. 15, Ley 17801. (1968). Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.

3 Art. 15, Ley 17801. (1968). Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.

4 Art. 15, Ley 17801. (1968). Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
5 Ley 17711. (1968). Código Civil. Modificaciones. Poder Ejecutivo Nacional.
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Tracto Abreviado

Tracto Abreviado
Te invitamos a conocer el siguiente fallo, que condena a resarcimiento a escribanos por proceder a autorizar
el acto sin contar con la documentación para el tracto abreviado.

Se comprobó que los notarios autorizaron la operación sin contar con las copias aptas
para el tracto abreviado, que les constaba la falta de pago de las cargas de la herencia y
que, pese a haber retenido dinero para afrontar el pago de los estipendios, no lo
depositaron en el juicio sucesorio.

Tras comprobar que los demandados autorizaron una venta de bienes hereditarios sin
corroborar que se hubieran saldado los honorarios del abogado actuante, el Juzgado Civil y
Comercial de 38ª Nominación condenó al notario adjunto, al titular del registro y a la
compañía de seguros citada en garantía a abonarle al letrado el daño emergente.

    A su turno, H.M. demandó a M.A. y a L.S. por celebrar una escritura mediante la cual
quienes fueron sus clientes vendieron y transfirieron a un tercero los derechos y acciones
que les correspondían como herederos declarados, sin contar con la copia apta para el
tracto abreviado, acotando que al formalizar la escritura los accionados retuvieron $ 20.000
para afrontar los gastos del juicio sucesorio.
    La jueza Raquel Villagra de Vidal analizó el artículo 57 del Código Arancelario (hoy 59),
que disponía que “en toda partición extrajudicial de bienes o transferencias por tracto
abreviado, el notario deberá contar necesariamente con copia certificada del auto de
declaratoria de herederos expedida a ese solo efecto” y que los juzgados no podrán
expedirlas sin que se hayan regulado previamente y acreditado el pago de los honorarios
del o los profesionales intervinientes.

    Bajo esa premisa legal, determinó que ni el tercero adquirente ni el escribano autorizante
ni los vendedores podían desconocer que ante el fallecimiento del titular debían obtener
del tribunal la copia apta para el tracto abreviado.

Luego, sobre la defensa del demandado, que alegó que no debía solicitar las copias aptas
para el tracto abreviado porque los herederos ya eran adjudicatarios de los bienes, indicó
que la inscripción por tracto abreviado y a la que expresamente se refieren tanto el Código
Arancelario como la ley tributaria arriba es sólo una modalidad de inscripción del sucesivo,
que está expresamente contemplada en el artículo 16 de la ley 17.801, que en su inciso c)
regula supuestos como el del caso, en donde los disponentes, si bien cuentan con la
adjudicación de los bienes a su favor, no los han inscripto a su nombre, manteniéndose
inalterado el asiento de dominio en cabeza del causante.

    En ese orden de ideas, Villagra de Vidal consideró que no era condición para que se
pudiera afirmar que se estaba ante un supuesto de tracto abreviado que los bienes
transmitidos por muerte se encontraran sin adjudicar, ya que en cualquiera de los cuatro
supuestos contemplados en la norma –e incluso otros, de acuerdo con algunos autores- lo
que se autoriza es a celebrar el acto y asentar el nuevo dominio directamente a favor de
los terceros adquirentes, sin exigir la previa inscripción a favor de los sucesores del titular
registral.

    “Las copias aptas para el tracto abreviado debían requerirse en forma previa a la
confección de la escritura, para que el tribunal controlara no sólo el pago de los aportes y
la tasa de Justicia, sino también -y especialmente- el previo pago de las cargas y deudas
de la sucesión, va de suyo que esta omisión injustificada del escribano evitó que el tribunal
cumpliera el artículo 57 del Código Arancelario entonces vigente, requiriendo la expresa
conformidad de los letrados a quienes, incluso, ya se les habían regulado sus honorarios”,
precisó la sentenciante.
     En tanto, determinó que no se probó que quedaran bienes suficientes en el caudal relicto
para pagar los honorarios, y que se comprobó con el propio tenor de la escritura que el
escribano autorizó la venta sin contar con las copias aptas para el tracto abreviado,
constándole la falta de pago de las cargas de la herencia, y que pese a haber retenido
dinero para afrontar el pago de los honorarios, no lo depositó íntegramente en el juicio
sucesorio al tiempo de efectuar la retención.

    “Surge nítida la relación de causalidad adecuada entre los hechos reprochados al

demandado y el menoscabo económico que significó al patrimonio del abogado”, enfatizó.
Así, condenó a los notarios a abonarle al actor en calidad de daño emergente $ 8.010, más
los intereses devengados desde la fecha en que se realizó la escritura y hasta el efectivo
pago, haciendo extensiva la condena a la citada en garantía. (Redacción Comercio y
Justicia, 2016, https://bit.ly/2Xesati).

La ley registral inmobiliaria 17801 prevé en su artículo 16 la hipótesis de tracto sucesivo abreviado o
comprimido o simplemente llamado tracto sucesivo.

Al tracto abreviado podemos conceptualizarlo como una modalidad del tracto sucesivo por la que se permite
concentrar en un asiento único dos o más transmisiones operadas desde el titular inscripto. No es una
excepción al principio del artículo 399 del Código Civil y Comercial, sino una modalidad del tracto sucesivo
que encuentra sus razones en la economía inscriptoria que acarrea. 

En esta modalidad del tracto abreviado, el acto de disposición es otorgado por una persona que todavía no
figura inscripta como titular, pero que su derecho deriva del titular inscripto. En el tracto abreviado, se
comprime en un único asiento la relación de las distintas transmisiones operadas, desde el que figura como
titular inscripto en el registro hasta la que da origen a la nueva titularidad. Todo ello basado en una razón de
economía inscriptoria y orden práctico, que es la de evitar la confección de un asiento que va a desaparecer
de inmediato por otro posterior.

El tracto abreviado se presenta en los supuestos del artículo 16, que desarrolla una enumeración de los
casos en que es procedente, que, según la mayoría de la doctrina (Andorno, Lafaille, García Coni, Moisset,
Iturraspe, es meramente enunciativa.
Andorno y Marcolín de Andorno (1989), quienes son partidarios de esta posición amplia, entienden que se
deben contemplar otros supuestos de tracto abreviado que los contemplados en tal precepto legal. Así, por
ejemplo, el supuesto de inscripción simultánea de escritura de reglamento y la transferencia de las unidades
funcionales en el régimen de propiedad horizontal, en las operaciones que realiza el albacea en
cumplimiento de mandas especiales, en la transformación de sociedades, etcétera.

Análisis del artículo 16 de la Ley 17801

Art. 16.- No será necesaria la previa inscripción o anotación a los efectos de la continuidad
del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos: a) Cuando
el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes,
en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su

cónyuge sobre bienes registrados a su nombre6.

Debe ser un acto que se realiza en cumplimiento de obligaciones o contratos contraídos en vida por el
causante o su cónyuge. Ejemplo de este caso es una obligación de escriturar asumida en vida por el
causante, derivada en un boleto de compraventa. En este caso el adquirente por boleto reclama la
escrituración del inmueble adquirido por boleto y así la escritura podrá ser otorgada por el juez, en un
proceso de escrituración, o por los herederos declarados, si estos no se negasen a ello. 

Aquí observamos claramente que, si se quisiere respetar de manera rigurosa el principio de tracto sucesivo,
como el inmueble figura inscripto a nombre del causante, habría que previamente inscribirlo a nombre de los
herederos y luego de esto pedir al escribano que vaya a intervenir que solicite el correspondiente certificado
registral y a partir de allí autorizar la correspondiente escritura. 

El tracto abreviado en este caso permite que el escribano interviniente, contando con el correspondiente
certificado expedido por el registro, otorgue la correspondiente escritura haciendo mención que dicha
transferencia es realizada por los herederos declarados del causante a favor del adquirente y en
cumplimiento de la obligación asumida por el causante. Es de advertir que dependerá de lo preceptuado en
los diferentes códigos procesales, pero además del correspondiente certificado registral, en algunas
jurisdicciones como por ejemplo, la provincia de Córdoba, el escribano autorizante deberá contar con la
copia de la declaratoria de herederos donde conste que ésta es apta para realizar dicha transferencia por la
modalidad del tracto abreviado. 

En el caso de un bien inscripto a nombre del cónyuge del causante, en virtud del artículo 1276, al momento
de contratarse por boleto de compraventa, este debió prestar el asentimiento a tal acto, por lo que una vez
fallecido tendrá que realizarse tal acto conjuntamente con los herederos. Actualmente, lo mismo está
legislado en el artículo 470 del nuevo Código Civil y Comercial.

“b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscritos

a nombre del causante o de su cónyuge”7. Este inciso b prevé la posibilidad de que los herederos o
sucesores transmitan o cedan bienes inscriptos en el registro a nombre del causante o su cónyuge. Este
caso no encuentra reparo alguno, ya que el bien que los herederos o legatarios pretenden transferir e
inscribir ya se encuentra en sus patrimonios, con la salvedad de que aún figure en el registro a nombre del
causante. Hay que dejar en claro que para que esta inscripción por tracto abreviado sea llevada a cabo es
necesaria la previa instrumentación del acto que se pretenda inscribir.

“c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios”8. Se trata tal
vez del caso más difícil de explicar: es cuando, previo a hacerse la adjudicación de las hijuelas
correspondientes a los herederos, ellos deciden modificar el estado del inmueble, por ejemplo, sometiéndolo
al estado de prehorizontalidad.

En este tercer inciso se omite la inscripción del documento generado como consecuencia de actos
relacionados a la partición de los bienes hereditarios. 

Podemos citar el ejemplo dado por López de Zavalía (1983), quien supone un caso en el que dos personas
son declaradas herederos de un causante titular de un bien inmueble. No se inscribe dicha declaratoria. Se
realiza la partición de los bienes y se otorgan las correspondientes hijuelas, pero no se inscriben. En dichas
hijuelas se adjudica un inmueble para uno de los herederos, quien pretende enajenarlo. Aquí sostiene López
de Zavalía (1983) que el escribano que intervenga en dicha enajenación no podría invocar el tracto abreviado
y autorizar la escritura, obviando todo el período intermedio. El autor expresa que al otorgarse la hijuela se
terminó la posibilidad del tracto abreviado, porque solo ella podría beneficiarse con la modalidad del tracto
abreviado. 
El tracto abreviado únicamente benefició al heredero en el paso del bien del causante a su favor, que se
otorgó al adjudicarse la hijuela. Dada esta circunstancia no podría ampararse en el tracto abreviado y
pretender dar un paso más enajenando el bien a un tercero. Deberá previamente inscribir la hijuela.

d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se

refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las
respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios. 

    En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del
dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure

inscrito en el registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo9.

El cuarto supuesto del artículo 16 se refiere a la posibilidad de aplicar la modalidad del tracto abreviado en
las instrumentaciones simultáneas sobre un mismo inmueble. Se refiere a situaciones que son muy
comunes en el ámbito de las operaciones inmobiliarias como, por ejemplo, cuando una persona adquiere un
inmueble y para poder abonar su precio al enajenante solicita a un tercero, que podría ser una entidad
bancaria, que le preste dinero para ello, lo que garantizará con una garantía hipotecaria sobre el mismo
inmueble que pretende adquirir.

Según lo establecido por el principio de continuidad de tracto, no podría otorgarse la escritura de hipoteca
mientras la adquisición del inmueble no sea registrada, con el consiguiente inconveniente para el comprador.
Este no podrá ver efectuada la adquisición por no contar con el precio para ello porque el tercero prestador
no lo hace efectivo al contar con el bien registrado a su nombre para obtener la correspondiente escritura.

A continuación, analizaremos los elementos que deben darse para que proceda el inciso d del artículo 16.

Pluralidad de actos
–
Es necesario que existan dos o más negocios jurídicos de naturaleza registral que involucren el mismo
inmueble.

Pluralidad de instrumentos
–
Debe haber dos o más instrumentos receptores de los actos causales. No importa que deba existir un
instrumento por cada acto causal. Lo que se requiere es que al menos sean dos los actos y que se
instrumenten separadamente; de allí en más podrá reunirse más de un acto en cada instrumento
ilimitadamente.

Simultaneidad
–
La polémica viene dada en torno a la significación y alcance que debe dársele al giro instrumentaciones
simultáneas, es decir, qué recaudos deben reunir para ser consideradas simultáneas.

Abordaremos, a continuación, las distintas opiniones en torno al alcance del término simultáneo en el inciso
d del artículo 16.

La interpretación literal debe descartarse de plano, porque simultáneo es lo que se hace u ocurre al mismo
tiempo que otra cosa, y es la propia norma la que se aleja de tal significación cuando refiere “aunque en las

respectivas autorizaciones hubieran intervenido distintos funcionarios”10.

En un sentido literal, solo sería viable si los dos escribanos comienzan a leer conjuntamente el documento,
lo cual presupone que las partes deben atender simultáneamente a ambos funcionarios. Descartado el
método exegético, debemos determinar el período temporal dentro del cual deben instrumentarse los
distintos negocios jurídicos para poder predicar de ellos que se trata de instrumentaciones simultáneas.
Además de la interpretación literal, abordaremos las diferentes opiniones doctrinarias.

Falbo (1968)
–
En un mismo día y un mismo lugar. 

Mosset Iturraspe y Quaglia (1972)

–
En el mismo día y en la misma audiencia notarial. Audiencia notarial es el acto por el cual se reúnen los
sujetos de la escritura pública, con la presidencia del escribano público y en presencia de los testigos, con
el objeto de instrumentar en el protocolo el otorgamiento de los primeros. Se trataría en realidad de
audiencias continuas y no de una misma audiencia notarial, incluso ante el mismo notario.

Bono (1997)
–
Cuando se realicen negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble mediando certificación previa
expedida por el registro al efecto, deben entenderse instrumentaciones simultáneas la celebración de
dichos actos en el plazo de vigencia del certificado. Si no existe reserva de prioridad (porque no se solicitó
el certificado o porque venció), pierde el sentido el análisis y fijación de límites temporales al concepto de
instrumentaciones simultáneas rigiendo en tal caso la prioridad directa obtenida por la presentación de
cada uno de los documentos otorgados.

Andorno (1999)
–
En el mismo día, pero pueden autorizarse en dos lugares distintos de la misma provincia. Esta limitación en
el espacio excede el contenido del dispositivo legal, ya que la simultaneidad importa un problema de cota
temporal y no territorial.
 Ventura (2005)
–
Instrumentaciones simultáneas equivalen a presentaciones en el mismo día, pues el Código Civil cuenta
los plazos de día en día. Considera que el tracto sucesivo sustancial no se altera en razón del tiempo
transcurrido entre los distintos actos instrumentales si luego se presentan en conjunto al registrador para
su inscripción. Supuesto en el que reaparece la utilidad de la modalidad abreviada o comprimida en la
confección del asiento.

Fontbona (2010)
–
Cuando sean realizadas en el mismo día y la misma hora.

López de Zavalía y Cornejo (2011)

–
(y la doctrina mayoritaria). En un mismo día, por cuanto las escrituras no expresan hora sino días y estos se
cuentan de medianoche a medianoche. 

6 Art. 16, Ley 17801. (1968). Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
7 Art. 16, Ley 17801. (1968). Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
8 Art. 16, Ley 17801. (1968). Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
9 Art. 16, inciso d, Ley 17801. (1968). Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
10 Art. 16, inciso d, Ley 17801. (1968). Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional. 
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