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Inadimplência

Artigo polêmico defende juros de 0,33% ao dia

Como a inadimplência em condomínios pode comprometer o futuro


do empreendimento

por Rômulo de Gouvêa*


O Novo Código Civil veio trazer uma esperança
para o proprietário de apartamento adimplente, ou
seja, aquele que é pontual e zeloso de suas
obrigações perante a comunidade em que vive, no
sentido de aliviar as taxas de rateio de despesas de
condomínio.

Ocorreu, entretanto, que os administradores de


condomínios não entenderam plenamente a
intenção do legislador do Novo Código que trouxe
ferramentas para estancar a sangria financeira no
caixa do condomínio (cerca de 153% em um ano
conforme planilha econômica abaixo), causado pela
inadimplência estimulada pela Lei 4.591/64. Esta
lei que foi editada em uma época em que não havia
inflação (43 anos atrás) consta uma multa de 20%
ao inadimplente.

Com o advento da inflação no Brasil, este


percentual de multa tornou-se ineficaz e ao
contrário de inibir a inadimplência, estimulou o
calote no condomínio, pois o condômino
inadimplente paga sua dívida com a taxa única de
multa de 20%, seja um dia após o vencimento ou
365 dias depois, a multa é fixa, não cumulativa e
nem pro-ratta dia. Este fator retroalimenta o
aumento da taxa de rateio das despesas
condominiais entre os condôminos adimplentes.
Tornando-se um financiamento a custo baixo para
o inadimplente, cujo ônus é exclusivo dos
adimplentes.

O Novo Código Civil veio com o objetivo de


restabelecer as finanças condominiais, pois as
taxas condominiais no Brasil hoje já atingem 50%
do valor do aluguel e a projeção futura, pela AABIC
(Associação das Administradoras de Bens Imóveis
e Condomínios de São Paulo) e do SECOVI-SP
(Sindicato da Habitação de São Paulo) é em 10
anos esta taxa condominial superar o valor do
aluguel (dados publicados em 7/3/2004 na Folha
de São Paulo e fornecidos pela AABIC e SECOVI-
SP).

Ocorre que a aplicação da Lei 4.591/64 continua


sendo sustentada por alguns administradores de
condomínio, iludidos com esta cifra de 20%
prevista em algumas Convenções de Condomínio.
A alegação é que a Convenção é ato jurídico
perfeito, embora a jurisprudência tenha já
pacificado contrariamente esse entendimento. A
continuar esse pensamento estaremos diante da
falência, a curto prazo, de um grande negócio no
Brasil: o mercado imobiliário condominial. O vilão
deste triste episódio tem nome e endereço:
inadimplência, e endereço é o seu condomínio.

Outra interpretação errônea foi a aplicação parcial


do Novo Código Civil, com o § 1o do Art. 1336, que
reduziu a multa ao inadimplente de 20% para 2%,
e ato contínuo, o desprezo do artigo n o 1.337
seguinte, do NCC, que cria justamente mecanismos
de equilíbrio financeiro aos condomínios,
proporcionando ao administrador ferramentas para
neutralizar a inadimplência e defender a saúde
financeira do caixa.

A mudança de paradigma que trouxe o Novo


Código Civil – da liberdade e o exercício pleno da
cidadania – não foi assimilado pelo administrador,
como deveria e não foi transmitida para o
condômino.

Urge a conscientização que o inadimplente


reiterado não pode ter mais a complacência da lei
antiga que estimulava a inadimplência, como
ocorreu durante toda a vigência da Lei 4.591/64. A
ilusória multa de 20%, ao inadimplente, em muito
contribuiu para este fato, pois é aplicada
integralmente em atrasos no pagamento da taxa
em atrasos de apenas 1 dia, da mesma forma que
é aplicada por atrasos de 365 dias seguidos, como
já dito acima. E nesses casos com o juro fixo em
1%. Esta matemática redunda em uma correção
média anual da dívida em cerca de 1,5% ao mês; o
que em uma economia inflacionária funciona de
forma desastrosa no caixa do condomínio e
bastante favorável ao bolso do inadimplente-
reiterado.

O Novo Código Civil eliminou esta defasagem. A


Convenção de Condomínio recebeu poderes para
estabelecer juros reais, por exemplo: 0,33% ao dia
para o inadimplente. Pode a Convenção do
Condomínio ainda estabelecer multas de 1 a 5
taxas de condomínio ao inadimplente reiterado,
conforme ficar convencionado e aprovado por ¾
dos condôminos.

O legislador proporcionou aos co-proprietários de


um Condomínio o poder de administrar o
patrimônio comum, defendendo-o de ataques
inflacionários, e isso pode ter assustado quem não
estava acostumado a exercer plenamente seu
direito de cidadania.

É dever da mídia e dos operadores do direito


estimular o exercício da cidadania, principalmente
do condômino, principalmente porque aí está a
defesa de seu patrimônio e agora, também, do
negócio: Condomínio Residencial no Brasil.

Resta unicamente que seja aplicado o estatuto que


devolveu ao povo o poder de decidir sobre seu
patrimônio imobiliário – O Novo Código Civil.

(*) Rômulo de Gouvêa é Advogado e Administrador


de Empresas, atuante no mercado imobiliário e
Professor do CPT - Centro de Produções Técnicas.
Maiores detalhes como planilhas e pareceres
completos você encontra no site
www.consultoriacondominios.com.br