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Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários | Acompanhamento – Junho/2019

Neste relatório, apresentamos a carteira recomendada de fundos imobiliários do Fundsexplorer, além de
um acompanhamento do desempenho deste portfólio no período de 22/05/2019 (data de lançamento da
carteira recomendada) até 28/06/2019, mostrando os principais acontecimentos com os fundos
imobiliários em carteira, bem como noticias macroeconômicas e microeconômicas que poderiam
influenciar a performance do portfólio.

Carteira Recomendada Fundsexplorer

Carteira Recomendada - Junho/2019*

FIIs - Ticker Nicho de Atuação Taxa Interna Retorno (%) Peso (%) Retorno Ponderado (%)
HGBS11 Shopping-Center 2,48% 15% 0,37%
XPML11 Shopping-Center 4,61% 15% 0,69%
VRTA11 Papéis (CRIs/LCIs) 8,05% 15% 1,21%
HGLG11 Industrial/Logístico 0,88% 15% 0,13%
HGRU11 Propriedades Comerciais -1,94% 15% -0,29%
IRDM11 Papéis (CRIs/LCIs) 2,14% 10% 0,21%
GGRC11 Industrial/Logístico 8,01% 10% 0,80%
FLMA11 Híbrido 3,26% 5% 0,16%
Retorno Total da Carteira Fundsexplorer 3,29%
Fonte: Economática
*Período de 22/05/2019 a 28/06/2019

FIIs - Ticker Nicho de Atuação Dividendo/Cota (R$) Peso (%) Dividendo Ponderado (R$)
HGBS11 Shopping-Center R$1,40 15% R$0,21
XPML11 Shopping-Center R$0,54 15% R$0,08
VRTA11 Papéis (CRIs/LCIs) R$1,05 15% R$0,16
HGLG11 Industrial/Logístico R$0,75 15% R$0,11
HGRU11 Propriedades Comerciais R$0,68 15% R$0,10
IRDM11 Papéis (CRIs/LCIs) R$0,80 10% R$0,08
GGRC11 Industrial/Logístico R$0,72 10% R$0,07
FLMA11 Híbrido R$0,01 5% R$0,00
Dividendo Total da Carteira Fundsexplorer R$0,82
Fonte: Economática

Participação dos Nichos de Atuação

Shopping-Center
5%
15%
30% Papéis (CRIs/LCIs)

Industrial/Logístico

Propriedades
25%
Comerciais

25% Híbrido

Nicho de Atuação Peso (%) Taxa Interna Retorno (%) Parâmetros Carteira IFIX
Shopping-Center 30% 1,06% Meses positivos 1 1
Meses negativos - -
Papéis (CRIs/LCIs) 25% 1,42%
Meses acima do IFIX - -
Industrial/Logístico 25% 0,93% Meses abaixo do IFIX 1 -
Propriedades Comerciais 15% -0,29% Maior retorno mensal 3,29% 4,63%
Híbrido 5% 0,16% Menor retorno mensal 3,29% 4,63%

Rentabilidade Histórica
2019 Junho* Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro
Carteira 3,29%
IFIX 4,63%
CDI 0,64%

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A carteira recomendada de fundos imobiliários do Fundsexplorer obteve valorização de 3,29% no período

de 22/05/2019 – 28/06/2019, enquanto o IFIX subiu 4,63% e o CDI teve desempenho de 0,64% ambos
para o mesmo intervalo de tempo mencionado.

O portfólio foi impactado, em especial, por ativos de shopping-centers e de recebíveis imobiliários. Os

fundos imobiliários de shopping-centers, no caso o Brasil Shopping (HGBS11) e o XP Malls (XPML11),
tiveram, no período, aquisições de novos ativos no patrimônio. Ambos estes fundos imobiliários
adquiriram participação de 15% no Santana Parque Shopping, empreendimento localizado na Zona Norte
da capital paulista, região com adensamento populacional atrativo, o que beneficia estes fundos que
apresentaram desempenho positivo de 2,48% e 4,61%, respectivamente, com destaque para o XPML11
que, também, aumentou sua participação no empreendimento Catarina Fashion Outlet para 49,99%.

Além disso, os fundos imobiliários de papéis (CRIs/LCIs), como o Fator Verità (VRTA11) e o Iridium
Recebíveis Imobiliários (IRDM11) tiveram forte influência positiva carteira do fundsexplorer. A rápida
alocação de recursos da emissão por parte da gestão do Iridium mostra habilidade e competência da
gestora, bem como os CRIs em carteira do Fator Verità continuarem pagando spread atrativo de juros mais
correção monetária e a breve emissão de novas cotas deste FII, podem ter contribuído, positivamente, para
o desempenho desta carteira recomendada.

Do lado negativo, apenas um fundo imobiliário da carteira apresentou queda. O FII CSHG Renda Urbana
mostrou declínio de -1,94% no período. Este fundo imobiliário está prestes a inaugurar a área de expansão
do locatário, no entanto, sem adição de valor ao contrato de locação vigente, o que pode ter impactado,
negativamente, o desempenho deste para o período considerado.

Economia

A atividade econômica, em termos de expectativas para o ano de 2019, continua mostrando sinais de
enfraquecimento, à espera da aprovação da Reforma da Previdência neste segundo semestre. No último
Boletim Focus do Banco Central, a previsão dos principais agentes econômicos caiu para o PIB, com
expectativa de crescimento de apenas 0,85% ao ano, enquanto a inflação oficial, medida pelo IPCA, segue
em tendência de baixa para 3,8% para este ano, o que proporciona, também arrefecimento da taxa Selic
para 5,5% até o final 2019.

Apesar do PIB estar com perspectiva desanimadora, o mercado imobiliário segue em gradual recuperação,
com possibilidade de melhor sustentabilidade do ramp-up para o setor, devido à ausência de pressão
inflacionária sobre a taxa de juros, o que, por sua vez, inibe escalada dos juros e dos rendimentos dos títulos
de renda fixa, abrindo caminho para maior atratividade dos fundos imobiliários.

Já em relação ao índice do aluguel, em outras palavras, o índice IGP-M, este segue uma tendência de alta,
sendo que a expectativa para este ano é de 6,53%. No entanto, nos últimos 12 meses, este índice já subiu
6,51%, o que evidencia, provavelmente, que este indicador deve subir mais que a projeção do Boletim
Focus. Dessa forma, os contratos de aluguéis que fizerem aniversário neste segundo semestre de 2019
serão beneficiados por este índice que, atualmente, possui spread próximo de 3% em relação à NTN-B com
vencimento em 2035.

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GGR Covepi Renda GGRC11 - Acompanhamento

O aluguel integral da Covolan gerou incremento na receita imobiliária e no dividendo para o total de R$
0,72/cota, o que é maior que seu Lucro Líquido/cota de 0,76/cota. Aumento de 17% na receita de aluguel
com o imóvel da Covolan.

Despesas se mantiveram em R$ 1 milhão, devido ao aumento do número de cotistas na base, de abril a

maio, sendo que a administração do FII está empenhada na redução do SG&A.

Parte da alocação de capital está em investimentos financeiros (Fundo possui, no mês de maio, R$ 218 MM
em caixa) para novas aquisições, mas pode, por sua vez, serem impactados pelo IR de 15% no resgate, o
que compromete o nível de distribuição de dividendos.

Um pouco mais de 29% dos contratos serão reajustados até o final do ano e um contrato de 15,5% da
receita, será reajustado em janeiro de 2020, o que poderá fazer com que o FII atinja R$ 0,83/cora no
começo do ano que vem.

Os recursos da emissão, recentemente, realizada busca alongar o prazo médio dos contratos e mitigar
riscos adicionais. Aquisições são prováveis para a 2S19 com cap. rates inferiores à média histórica do
portfólio, com vistas a adquirir empreendimentos de melhor qualidade com um preço de locação próximo
a R$ 20/m², considerando uma estratégia imobiliária de ótima localização e de difícil capacidade de
replicar no mercado imobiliário.

Assim sendo, com o aumento do aluguel da Covolan, o alcance do valuation no preço-alvo de R$ 137,62 da
carteira, além das aquisições pretendidas pela gestão do fundo no segundo semestre de 2019, reitero a
recomendação de compra para este fundo imobiliário, atualizando o preço-alvo de 2019 para R$ 154,84
por cota.
Fundo Imobiliário Código Nicho de Atuação Preço-Alvo 2019 Dividend Yield Projetado Recomendação
GGR Covepi Renda GGRC11 Industrial/Logístico R$154,84 5,58% Compra

Hedge Brasil Shopping HGBS11 - Acompanhamento

Finalização da aquisição do Shopping Santana (15%), R$ 54 MM, cap. rate de 7,9%, abaixo do cap. rate
histórico para Shopping-Centers que é de 9% a 11% ao ano, o que indica que o ativo pode ter sido
comprado com um preço acima de mercado.

Incorporação de novas cotas da 7ª emissão, com total de 6.718.650 cotas, atualmente, no FII.

Lucro líquido foi abaixo do seu rendimento distribuído, sendo que o mesmo foi de R$ 1,10, sendo que R$
1,01 por cota se refere ao resultado das operações imobiliárias e R$ 0,09 vem do giro da carteira de fundos
imobiliários.

Distribuição de R$ 1,40/cota para o mês de maio, sendo que o resultado não distribuído e acumulado no
fechamento do mês era de R$ 1,80/cota, o que é bom sinal uma vez que o fundo consegue reter resultados
por cota. Além disso, a distribuição de R$ 1,40 deve, segundo as estimativas da gestora, ser o rendimento
médio do FII para 2019.

No entanto, destaque negativo para o Shopping Goiabeiras que teve queda na receita de 54% na sua receita,
quando comparada com o mesmo período do ano anterior, o que é um desafio para o fundo. Assim sendo,

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reviso o valuation e preço-alvo para o FII, com declínio de 4,2% do preço-alvo para R$ 268,24 por cota,
mas, reiterando recomendação de compra.
Fundo Imobiliário Código Nicho de Atuação Preço-Alvo 2019 Dividend Yield Projetado Recomendação
Hedge Brasil Shopping HGBS11 Shopping-Centers R$268,24 6,58% Compra

Iridium Recebíveis Imobiliários IRDM11 - Acompanhamento

Finalização do processo de alocação dos recursos da 3ª emissão de cotas:

1. CRI Gramado Termas Resort: IPCA + 16% ao ano, compra de R$ 4 MM;

2. CRI Petrobrás: IPCA 5% ao ano, aumentou em R$ 1,8 milhão.
3. Aumento em HGCR11, no valor de R$ 613 mil, a custo de R$ 115,00/cota, desconto de 3,26% do valor
de fechamento de 31/05/2019;
4. Aumentou em R$ 318 mil posição em KNIP11 a custo de R$ 110/cota, desconto de 8,09% do valor de
fechamento de 31/05/2019;
5. Reduziu a posição em KNIP11 em R$ 883 mil a um valor de R$ R$ 113,88/cota, desconto de 4,41% do
valor de fechamento de 31/05/2019;
6. Aumentou em R$ 280 mil posição em KNHY11 a custo de R$ 115,79/cota, desconto de 17,89% do valor
de fechamento de 31/05/2019;
7. Reduziu em R$ 244 mil posição em KNHY11 a custo de R$ 116,50/cota, desconto de 17,17% do valor
de fechamento de 31/05/2019;
8. Reduziu em R$ 577 mil a posição de KNCR11 a custo de R$ 105,00, prêmio de 0,42% do valor de
fechamento de 31/05/2019;
9. Reduziu em R$ 603 mil a posição de UBSR11 a custo de R$ 107,00, desconto de 2,47% do valor de
fechamento de 31/05/2019 e;
10. Reduziu em R$ 486 mil a posição de XPLG11 a custo de R$ 103,00; prêmio de 0,58% do valor de
fechamento de 31/05/2019.
Logo, a maior das posições movimentadas de FII, foram feitas por meio de negociações com desconto em
relação ao preço de fechamento de maio/2019, com parte da estratégia non-core, com vista ao ganho de
capital acima dos títulos de LCI. Por outro lado, na estratégia core do FII, permanece a maior alocação em
ativos indexados ao IPCA (52,43%), com um spread médio de 8,73% para este índice inflacionário,
enquanto para o IGP-M a taxa média é de 10,04%, IGP-DI de 5,66% e, para o CDI, o spread médio está em
3,08%.

O FII apresenta crescimento da receita com juros no ano de 2019 de 32%, o que evidencia distribuição de
dividendos média de R$ 0,75/cota, com um dividendo médio mensal de 0,67% ou 8,34% anualizado, um
spread de 4,76% acima da NTN-B de 2035.

Além da perspectiva de manutenção ou aumento do dividendo mensal em razão da alocação dos recursos
da 3ª emissão de novas cotas, o FII, provavelmente, não terá acréscimo nas despesas operacionais, pois o
custo da 3ª emissão de novas cotas já foi realizado. Então, tendo em vista, a perspectiva de animadora dos
dividendos, estabilidade das despesas da operação do FII e os spreads médio dos CRIs em carteira, reitero
recomendação de compra, sem alteração no preço-alvo de R$ 126,22, com dividendo yield anual estimado
em 8,39%.
Fundo Imobiliário Código Nicho de Atuação Preço-Alvo 2019 Dividend Yield Projetado Recomendação
Iridium Recebíveis Imobiliários IRDM11 Papéis (CRIs) R$126,22 8,39% Compra

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XP Malls XPML11 – Acompanhamento

O FII de Shopping-Centers da XP Vista Asset Management anunciou a aquisição de 15% do

empreendimento Santana Parque Shopping, localizado na Zona Norte da cidade de São Paulo, em um
bairro com grande adensamento populacional nos arredores. Além disso, o FII aumentou sua participação
para 49,99% no empreendimento Catarina Fashion Outlet, ativo varejista localizado em São Roque/SP,
cujo comércio varejista é destinado ao público de alta renda. Assim sendo, com estas participações
adicionais, as receitas do FII tende a aumentar, impactando, positivamente, o valuation do fundo
imobiliário, além dos dividendos para distribuição no futuro.

Quanto aos números operacionais do FII XP Malls, as vendas das mesmas lojas (SSS) aumentaram 5,7% no
ano de 2019, enquanto os alugueis das mesmas lojas (SSR) subiram 5,6% em 2019, mostrando que o mix
de lojas dos ativos em carteira obtiveram desempenho de 18,8% nas vendas totais para o ano de 2019,
culminando, nos últimos 12 meses, em um crescimento do NOI/m² de 42% no período. Ademais, todos
estes números corroboram para uma vacância física de 2,8% do portfólio, cujo patamar é baixo, se
comparado com a média histórica de 5,7% para o setor de Shopping-Centers, segundo a ABRASCE
(Associação Brasileira de Shopping-Centers).

Portanto, considerando a aquisição do Santana Parque Shopping, aumento da participação no Catarina

Fashion Oulet e os promissores números operacionais da carteira, com destaque para a elevação das
vendas totais e da baixa vacância, reitero recomendação de compra, com ajuste no preço-alvo para R$
124,51, com dividend yield projetado em 6,08%.
Fundo Imobiliário Código Nicho de Atuação Preço-Alvo 2019 Dividend Yield Projetado Recomendação
XP Malls XPML11 Shopping-Centers R$124,51 6,08% Compra

CSHG Logística HGLG11 – Acompanhamento

O FII de logística da gestora Credit-Suisse Hedging Griffo, no mês de maio, anunciou a aquisição do galpão
logístico denominado FedEx Guarulhos pelo valor, com desconto, de, aproximadamente, R$ 46 milhões ao
cap. rate de 12,7%, de contrato típico de locação, com vencimento de 2023. Além desta aquisição, na
semana passada, o FII concluiu a compra de mais 2 empreendimentos imobiliários, conforme comunicado
em fato relevante no dia 25/06/2019. O primeiro deles é um ativo monousuário com 130 mil m², locado,
localizado na região Sudeste de alto padrão construtivo AAA e, o segundo, um empreendimento
multiusuário, com 70 mil m², localizado na região Sudeste e de alto padrão construtivo AA.

Quantos aos números operacionais do FII, o fundo distribuiu, nos últimos 12 meses, um dividendo de R$
0,75/cota, evidenciando um dividend yield de 5,94% para este mesmo período. No entanto, a receita
imobiliária, advinda das locações, deve subir, devido às aquisições já realizadas pelo FII, além daquelas a
serem feitas, após a finalização da 5ª emissão de cotas. Ademais, a vacância deste fundo imobiliário é
competitiva frente aos seus pares , com o número de 6,5%, sendo que o vencimento dos contratos e suas
revisionais datam para depois de 2023, evidenciando que a maioria dos contratos de locação são feitos nas
modalidades BTS (Built-to-Suit) e SLB (Sale Leaseback) e, portanto, atípicos de longo prazo, com reajustes
anuais, em sua maioria pelo IPCA.

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Assim sendo, devido aos novos empreendimentos logísticos a serem integralizados no patrimônio que, por
sua vez, contribuem para o aumento dos dividendos a serem distribuídos, a baixa vacância frente a seus
pares e as características dos contratos de locação mencionadas anteriormente, reitero recomendação de
compra para este ativo, com ajuste no preço-alvo para R$ 165,95.
Fundo Imobiliário Código Nicho de Atuação Preço-Alvo 2019 Dividend Yield Projetado Recomendação
CSHG Logística HGLG11 Industrial/Logístico R$165,95 6,58% Compra

Fator Verità VRTA11 – Acompanhamento

Novo pipeline de aquisição: 12 CRIs com operação de R$ 290 MM, 100% do PL em CRIs. Após a
integralização dos CRIs no PL, 55 CRIs com carteira de 462 MM, 98,8% alocados em CRIs, focando no IGP-
M como indicador (mais volátil) com perfil, predominantemente, corporativo dos novos CRIs, mais
aderente ao benchmark e com a possibilidade de alocar 100% dos CRIs ainda em 2019. Além disso, uma
nova emissão ocorrerá, o que aumentará, ainda mais, o patrimônio em CRIs e, impactando, positivamente,
os dividendos a serem distribuídos.

FII de CRI High Yield: 4% do PL está em default, mas o PDD já foi marcado pelo administrador e não
impactam mais a distribuição futura de dividendos, além de que a nova emissão deve diluir o PL destes
CRIs em default.

Ganho no giro da carteira: Venda parcial do CRI Ultra I, pela quantia de R$ 4 MM, gerou ganho adicional de
R$ 0,04 por cota, sendo que o FII realizou compra do CRI Ultra II, no volume de R$ 12 MM, com taxa de
IGP-M + 6,34%.

Cupom real médio bruto – rendimento acima da inflação dos CRIs em carteira – é 7,9% ao ano, sendo que
96% do PL são relativos às operações maduras, além do que este cupom é mais de 100% do cupom real do
Tesouro IPCA 2035.

Assim sendo, devido ao novo pipeline de aquisições previsto para o fundo, perspectiva de alta para o índice
inflacionário medido pelo IGP-M, nova emissão no radar, além do alcance do valuation proposto no
relatório anterior desta mesma carteira, reitero recomendação de compra, revisando o preço-alvo de 2019
para R$ 150,00.

Fundo Imobiliário Código Nicho de Atuação Preço-Alvo 2019 Dividend Yield Projetado Recomendação
Fator V erità V RTA11 Papéis (CRIs) R$150,00 8,08% Compra

CSHG Renda Urbana HGRU11 – Acompanhamento

O FII de edifícios corporativos de alta renda da gestora Credit-Suisse Hedging Griffo segue com o mesmo
edifício, locado para o IBMEC, em um contrato de longo prazo, BTS (Built-to-Suit), com vencimento e
revisional estão marcados para depois de 2023. As obras de expansão da unidade do IBMEC, na Barra da
Tijuca na cidade do Rio de Janeiro estão em andamento, sendo que o locatário já está providenciado a
documentação necessária para a breve inauguração do novo espaço. Na expectativa por novas emissões
que possibilitem o aumento da carteira do fundo, sigo com a recomendação de compra, com ajuste no
preço-alvo para R$ 119,92.
Fundo Imobiliário Código Nicho de Atuação Preço-Alvo 2019 Dividend Yield Projetado Recomendação
CSHG Renda Urbana HGRU11 Lajes Corporativas e Salas R$119,92 7,08% Compra

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Continental Square Faria Lima FLMA11 – Acompanhamento

O FII de salas comerciais, em conjunto com Hotel e Centro de Convenções, denominado Continental Square
Faria Lima, segue na carteira recomendada do Fundsexplorer. Apesar do fundo já ter apresentado uma boa
valorização da cota, os alugueis dos conjuntos comerciais ainda podem se valorizar, dado o pouco estoque
de lançamentos corporativos na região da Vila Olímpia, com uma tendência de baixa vacância para os
conjuntos ou algo residual, as receitas das unidades hoteleiras seguem patamares atrativos, além do
vencimento da dívida em dezembro/2019 contribuir para a tese de investimento neste FII. Assim sendo,
reitero recomendação de compra, ajustado o preço-alvo para R$ 3,74 por cota.
Fundo Imobiliário Código Nicho de Atuação Preço-Alvo 2019 Dividend Yield Projetado Recomendação
Continental Square Faria Lima FLMA11 Híbrido R$3,74 6,08% Compra

Carteira Recomendada Fundsexplorer – Teses de Investimento

Hedge Brasil Shopping HGBS11 – Tese de Investimento

Fim da 7ª Emissão de Cotas: O fundo imobiliário Hedge Brasil Shopping encerrou a emissão que captou
R$ 300 MM. Isso reflete a capacidade do FII em levantar recursos e a confiança dos investidores na gestão
da Hedge Investments. Como consequência, serão feitas prováveis expansões, com o FII expandindo seu
portfólio. Uma prova disto é a aquisição de participação no Santana Parque Shopping que foi finalizada,
sendo que já existem outras no horizonte.

Participação nos Resultados: O FII HGBS11 possui participação nos resultados dos Shopping-Centers,
logo, é beneficiado pelos aumentos nas receitas das lojas âncoras e satélites, bem como dos
estacionamentos e possíveis reduções de custos, incluídos no plano de ação traçado pela Hedge.

Melhora Econômica Deve Ajudar: Como o FII HGBS11 pertence ao setor de shoppings-centers, é
dependente da conjuntura econômica. Se o PIB e a taxa de desemprego melhorarem, provavelmente, as
vendas dos shoppings-centers também irão. Isso faz com que os alugueis mínimos possam aumentar,
impulsionando os índices inflacionários para cima que, por sua vez, reajustam este tipo de aluguel.

Plano de Ação da Gestora: A Hedge Investments possui um plano de ação para melhorar o portfólio deste
FII a partir de ações conjuntas e localizadas, procurando diminuir custos e elevar receitas, aprimorando,
inclusive, as condições dos negócios para todos os lojistas de cada empreendimento.

FII Diversificado: O HGBS11 é um fundo que possui participação nos resultados de vários
empreendimentos multilocatários e multirregionais

Iridium Recebíveis Imobiliários IRDM11 – Tese de Investimento

Gestão renomada: A atual equipe do fundo imobiliário Iridium pertencia à gestão de outro fundo de
recebíveis, o fundo Fator Verità, cujo código é VRTA11. Portanto, o time de profissionais da gestora Iridium
possui larga experiência em análise de crédito privado e gestão de recebíveis imobiliários, além de
desempenho de mercado comprovado por intermédio relativo à gestão do fundo imobiliário Fator Verità.

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Estrutura dos CRIs em portfólio: Os CRIs do portfólio do fundo, até 2018, eram compostos por 13 ativos,
com sólidas estruturas de garantia; regime fiduciário + alienação fiduciária, no mínimo, sendo que, em
média, existem 4 dispositivos de colateral para estes títulos, média de 9 anos de vencimento para as 10
maiores posições dos ativos em carteira, além de 78% destes títulos serem indexados ao IPCA e IGP-M,
com spread de 8,73% e 10,04%, respectivamente. Agora, com a segunda e terceiras emissões já finalizadas,
o gestor mais do que dobrou a carteira em quantidade de ativos e trouxe maior qualidade financeira, já
que quase todos ativos possuem nota de crédito A, no mínimo.

Possibilidade de manutenção do patamar de dividendos: O dividend yield de 8,18% dos últimos 12

meses, proporciona, em média, um dividendo de 0,66% ao mês. Como o último dividendo distribuído, foi
de 0,68% ao mês, isso pode ser um indicador de que, possivelmente, os dividendos futuros sejam mais
altos que o dividend yield de 0,66% ao mês.

Recuperação econômica contribui para os índices de inflação: A possível recuperação econômica pode
servir de gatilho para impulsionar os índices inflacionários, dentre eles, o IPCA e o IGP-M. Dessa forma, os
rendimentos recebidos pelos cotistas podem ser beneficiados pelo aumento destes indicadores, além de
que a recuperação econômica reduz o desemprego e gera renda, o pode ser um gatilho para novos
investidores em fundos imobiliários.

XP Malls XPML11 – Tese de Investimento

Captação de R$ 450 milhões reforça visão otimista sobre o fundo: Com o fim da 3ª emissão de cotas
do fundo imobiliário XPML11, o fundo pode liquidar a última parcela de aquisição do Caxias Shopping a
última parcela de compra dos 4 Shoppings-Centers da JHSF.

Emissões + market maker = maior liquidez: O fundo terminou a 3ª emissão de cotas e, além disso, já
tinha feito uma outra emissão, captando R$ 450 e 300 milhões, respectivamente. Além disso, o fundo
contratou a XP Corretora como formadora de mercado, aumentando a liquidez e permitindo que cotistas
possam ter melhor negociabilidade para o ativo.

Números operacionais em destaque: O portfólio do XPML11 apresentou evolução, até o momento,

consistente nos indicadores das operações. Vendas mesmas lojas (SSS) mostrou alta de 5,7% no ano, o
aluguel das mesmas lojas (SSR) apresentou elevação de 5,6% em 2019 em março/19 e as vendas totais
obtiveram um aumento de 18,8% neste ano. Ademais, o portfólio do fundo possui ocupação de 97,2%, o
que significa uma vacância de 2,8%, menor que a média histórica de 5,7% para o setor, inadimplência
líquida de -0,5% e projeção o crescimento das vendas do portfólio entre 2,5% e 3,0% real ao ano.

Respaldo macroeconômico: A partir da aprovação da reforma da previdência, a perspectiva econômica

deve apresentar melhor robustez. Como o índice de confiança do consumidor (ICC) fechou 2018 na
máxima histórica, o emprego, renda e crédito devem, também, se recuperar, proporcionando base para
impulsionar as vendas no varejo. Ademais, como há poucas entregas de novos projetos de Shopping-
Centers no Brasil nos próximos 2 anos, a recuperação da demanda será sob ativos já existentes, com
potencial incremento nas vendas dos Shoppings-Centers em portfólio.

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Configuração da carteira: A gestão do XPML11 trabalha por reduzir ainda mais a vacância e pela melhor
qualificação do mix de lojas do portfólio, em especial, quanto à serviços e alimentação. Além disso, os
ativos da carteira trimestre a trimestre vêm apresentando queda na quantidade de promoções e
descontos, sugerindo vigor nas vendas em um portfólio diversificado geograficamente, classe social e
administrador. A aposta dos gestores é o Shopping Ponta Negra, em Manaus/AM, onde o bairro ganha
cada vez mais adensamento demográfico e possui um mix de maior qualidade nas lojas, atendendo as
classes A e B.

Fator Verità VRTA11 – Tese de Investimento

Gestão experiente e competente: A equipe do fundo imobiliário possui muita experiência com crédito
privado e securitização de recebíveis. O novo gestor deste fundo, Rodrigo Possenti, trabalhou 9 anos na
Cibrasec, uma renomada securitizadora, possuindo largo conhecimento em estruturação,
acompanhamento e análise de CRIs, com execução superior a 50 operações de CRIs na Cibrasec. Então,
contando com o gestor do fundo, além da equipe de análise de crédito privado, o FII possui forte respaldo
técnico e analítico capaz de continuar á frente com o VRTA11.

Expansão de portfólio: Atualmente, o fundo possui 13 operações de CRIs para aquisição futura. Deste
montante, 7 são, exclusivamente, para o VRTA11, enquanto outras 5 estão sendo originadas pela própria
gestão do fundo e, o restante, está em estudo. De qualquer forma, este volume de R$ 290 milhões de CRIs,
é um sinal de que o fundo está procurando expandir sua carteira, procurando oportunidades no mercado
e trazendo para os cotistas, de forma a aumentar valorização da cota, bem como os rendimentos a serem
distribuídos mensalmente.

Carteira diversificada: O fundo Verità possui um vasto conjunto de ativos investidos. Ao todo, são 43
títulos de CRI, distribuídos em diversas securitizadoras e participações no patrimônio líquido, sendo que
nenhum ativo, em si, possui mais de 10% do patrimônio da carteira, o que a protege em momentos
turbulentos, quando, por exemplo, houver evento de crédito.

Indexadores: A maioria dos índices de correção monetária são IPCA e IGP-M. Neste caso, o IPCA possui
49% das posições dos CRIs, enquanto o IGP-M tem 42%. Se houver robusta recuperação econômica do
país, o fundo pode distribuir rendimentos maiores para os cotistas, uma vez que a inflação pode aumentar
em tempos de expansão econômica e, dessa foram, o fundo está exposto a este tipo de evento.

Spreads altos: O portfólio possui rendimentos reais (acima da inflação) atrativos para os cotistas. Em
média, os títulos indexados ao IPCA possuem rendimentos reais de 8% ao ano, aqueles indexados ao IGP-
M possuem rendimentos reais de 8,6% ao ano, os CRIs com IGP-DI têm rendimentos reais de 7,1% ao ano
e, por último, aqueles indexados ao CDI rendem 102,1% do CDI ao ano. Portanto, esta atratividade dos
prêmios dos certificados de recebíveis imobiliários (CRI) pode ser considerada como uma vantagem
competitiva deste fundo imobiliário.

Vencimento dos CRIs: A carteira de certificados de recebíveis imobiliários (CRI) do Fator Verità possui
um prazo médio de vencimento de 4,12 anos. Isso se deve, conservadoramente, aos fluxos futuros de caixa
de todos os ativos. Em se tratando do mercado imobiliário, pode parecer baixa, no entanto, é um prazo
comum para finalizações de incorporações imobiliárias, pois, neste prazo, as construções se encerram, o

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documento Habite-se é entregue e os financiamentos imobiliários, que são o lastro dos CRIs, podem ter um
fluxo mais previsível, dada a finalização e entrega do empreendimento imobiliário.

GGR Covepi Renda GGRC11 – Tese de Investimento

100% de contratos atípicos: O fundo imobiliário industrial/logístico GGRC11 possui 100% dos contratos
atípicos, ou seja, acordos locatícios de longo prazo, entre 10 e 15 anos, com multas rescisórias vultosas,
além de, a maioria dos imóveis, possuírem garantia de seguro locatício. Isso proporciona maior segurança
e estabilidade ao dividend yield no trânsito entre inquilinos dos empreendimentos.

Multi, multi e multi: O fundo GGRC11 possui características de multiempreendimentos, multilocatários e

multirregional, com participação de 100% em cada imóvel. Dessa forma, este fundo imobiliário consegue
ser diversificado e providenciar melhor aproveitamento do potencial industrial/logístico de cada região,
bem como fornecer menor volatilidade ao preço da cota em épocas turbulentas de mercado.

Crescente base de cotistas: O GGRC11, por causa das emissões, apresentou expressivo crescimento da
base de cotistas. Ademais, na 3ª emissão de cotas deste fundo, houve demanda superior à oferta e foi
necessário o acréscimo de 20% no número de cotas. Como consequência, o fundo ganhou mais liquidez,
ultrapassando a marca de 34.000 cotistas entre pessoas físicas e jurídicas, apresentando um crescimento
de 232% nos últimos 12 meses.

Expansão do portfólio: Existe tendência de mais aquisições no horizonte, visto que, desde março/18, o
fundo fez 3 novas aquisições. Dessa forma, os dividendos podem também aumentar.

CSHG HGLG11 – Tese de Investimento

Multi, multi e multi: O fundo HGLG11, assim como o GGRC11, tem características de multiativos,
multilocatários e multirregional (apenas região Sul e Sudeste). Assim sendo, o HGLG11 possui, ao todo, 11
inquilinos, diversificados em diversos setores de atuação, compondo 71% da carteira do fundo. Esta
variedade de locatários permite que o fundo sofra menos com a vacância, podendo trazer, também, menor
volatilidade dos dividendos distribuídos.

Presença de contratos atípicos: Maioria dos contratos são atípicos (74,2%), enquanto os contratos
típicos de aluguel são minoria (25,8%). Isso proporciona, também, mais estabilidade, no longo prazo, para
o dividend yield, além da multa rescisória ser alta, o que pode compensar quedas na receita de aluguel do
fundo. Ademais, sobre as revisionais de reajuste, 62,2% serão em anos superiores à 2023, bem como os
vencimentos, sendo que a maior parte dos contratos são indexados ao IPCA que, se houver recuperação
econômica robusta, pode impulsionar os preços de locação do fundo.

Vacância: O HGLG11 possui baixa taxa de vacância física (6,5%), se comparada com a vacância física (22%)
das regiões, onde estão localizados os empreendimentos do fundo, o que, sem dúvida, é uma vantagem
competitiva para o HGLG11, em um contexto de intensa entrega de galpões industriais/logísticos que
mantém a vacância física em elevado nível nestas localidades.

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Dividend Yield: O HGLG11 possui, nos últimos doze meses, um dividend yield de 5,88% ao ano, sendo que
o último dividend yield referente a maio/19 foi de 6,04% ao ano, o que significa que o fundo possui
potencial para distribuir maiores dividendos, especialmente, depois das recentes aquisições realizadas
com os recursos da 5ª emissão.

CSHG Renda Urbana HGRU11 – Tese de Investimento

Estratégia do FII: O fundo imobiliário CSHG Renda Urbana, gerido pela gestora Credit-Suisse Hedging
Griffo, possui uma estratégia de investir em empreendimentos imobiliários de alto padrão construtivo
localizados em perímetros urbanos. A intenção da gestora é garantir ao cotista, fluxos de locação altos e de
qualidade com locações para inquilinos de elevado valor agregado, por exemplo, empresas multinacionais
e aquelas do setor financeiro.

Presença de contrato atípico: O fundo possui um contrato em andamento, cuja natureza é atípica.
Duração de longo prazo, vencimento em 2029, vacância 0%, garantido por fiança bancária de banco de alta
qualidade com locatário de alto calibre e preço de locação em elevado patamar para a região da Barra da
Tijuca, no Rio de Janeiro-RJ. Isso proporciona maior estabilidade e previsibilidade para o dividend yield,
além de prover maior margem de segurança para a gestora procurar novos inquilinos em período de
transição, dada a elevada multa de rescisão deste tipo de contrato.

Mais emissões no horizonte: O fundo imobiliário HGRU11 tem planos de fazer mais emissões, no intuito
de expandir o portfólio de empreendimentos em carteira, acrescentando imóveis de alto padrão
construtivo, por exemplo, de nota A ou A+, preferencialmente, no eixo Rio de Janeiro-São Paulo, bem como
aumentar a liquidez da negociação do fundo em bolsa de valores.

Dividend Yield: O fundo imobiliário HGRU11 possui, nos últimos doze meses, um dividend yield de 7,44%
ao ano, sendo que o último dividend yield referente a maio/19 foi de 7,57% ao ano, o que significa que o
HGRU11 possui potencial para distribuir maiores dividendos e, possivelmente, aumentar seu valor de
mercado.

Continental Square Faria Lima FLMA11 – Tese de Investimento

FII híbrido e bem localizado: O fundo imobiliário Continental Square Faria Lima é um ativo híbrido, ou
seja, investe em dois tipos de empreendimentos imobiliários: lajes corporativas/escritórios e hotéis, sendo
4,5 andares em edifício comercial e 75% do Hotel Pullman São Paulo Vila Olímpia, região de ótima
visibilidade locatícia em São Paulo-SP. Isso faz com que o fundo imobiliário esteja posicionado em ambos
os nichos de mercado, além de amenizar perdas com a volatilidade.

Vacância histórica baixa: O empreendimento comercial de escritórios possui alta capacidade de

recolocação a preços competitivos para a região da Vila Olímpia. O empreendimento imobiliário de
escritórios possui, geralmente, entre 8 e 10 locatários, espalhados entre 18 conjuntos no total, sendo que,
em média, cada inquilino loca 2 salas comerciais ou mais, o que contribui para reposição de locatários no
edifício comercial.

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Hotel: Branding Accor Brasil, recém-formado para alto padrão, espaço para convenções e happy hour e
boa ocupação histórica. Taxa de ocupação, março/19, em torno de 55%, o que é razoável, dado que um
patamar de operação hoteleira robusta seria algo em torno de 60%. Até o final do ano de 2019, a dívida de
R$ 7 milhões será paga ou pode caducar já no ano de 2020. Assim, existe a possibilidade de impacto
positivo nos dividendos, o que, também pode aumentar o valor de mercado do fundo.

Potencial de valorização dos dividendos: O FII mostra uma nítida evolução do valor distribuído aos
cotistas. O dividend yield atual de 5,28% ao ano é maior que o dividend yield dos últimos 12 meses de
4,61%, mostrando potencial evolução dos dividendos a serem distribuídos pelo fundo imobiliário.

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Analista Responsável:
Jacinto Santos Neto, MSc., CNPI

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de 2018, tem como objetivo fornecer informações que possam auxiliar o investidor a tomar sua própria
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