Fundos Imobiliários

Novembro 2019

Relatório Fundos Imobiliários

Novembro 2019
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Novembro 2019

Performance dos FIIs e possuem vacância e as futuras renovações de

contratos tem potencial para elevação dos
Perspectivas aluguéis, considerando a melhor taxa de
O mercado imobiliário dá claros sinais de ocupação do setor.
retomada de crescimento indicando boas
oportunidades de investimentos no setor. Nos Novas Ofertas de
últimos meses observamos sinais de melhora
no segmento imobiliário em geral. O setor de
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construção apresentou crescimento no Em outubro, as emissões de FIIs somaram R$3
lançamento de novos imóveis de 30% no bilhões e acumulam R$26 bilhões no ano. O
terceiro trimestre em relação ao ano anterior. crescimento do número de ofertas no ano já
A concessão de crédito imobiliário para pessoa chega a 100% em relação ao mesmo período no
física já cresce à taxa de 9% em 2019 e o valor ano anterior, seguindo a maior procura de
médio dos imóveis também voltou a ter investidores por diversificação de seus
variação positiva, segundo dados da Abecip, em portfolios.
cerca de 2,6% até outubro de 2019. Ofertas Públicas de FIIs em R$ bilhões

O desempenho dos fundos imobiliários segue 25,0

positivo, seguindo as boas perspectivas do
20,0
setor. Apesar de uma maior volatilidade
observada no mercado a partir de outubro, 15,0
tanto na bolsa como nos ativos de renda fixa, os 10,0
fundos imobiliários continuam apresentando 5,0
bons retornos. Até meados de novembro, o IFIX
0,0
apresentava alta de 1,9% e acumula 21% em 2013 2014 2015 2016 2017 2018 out/19
2019, superior até que o Ibovespa no mesmo
período. As negociações de cotas dos fundos imobiliários
também mudaram de patamar e nos últimos 3
Retorno Acumulado meses alcançaram a média mensal de 2,8
300 milhões, segundo dados da B3. Essa
250 consolidação de liquidez no mercado
200 secundário é importante sinal da evolução do
150 mercado de fundos imobiliários, que se
100 consolida como uma classe de investimentos
50 relevante tanto para o investidor institucional
0 como para a pessoa física.
jul-14

nov-16
out-12

dez-13

set-15
ago-11
mar-12

mai-13

fev-15

ago-18
mar-19
out-19
jan-11

jan-18
jun-17
abr-16

Volume Mensal de Negociação

Ifix Ibov CDI 3500
3000
Nossa expectativa é que ainda há potencial 2500
para valorização dos fundos com futuras 2000
quedas de juros. Nossa estimativa atual é que 1500
1000
o retorno via dividendos esteja, em média, em
500
torno de 6% para os próximos 12 meses. Com a
0
expectativa de queda da Selic para 4,5%,
acreditamos que as cotas podem valorizar
ainda mais. Além disso, alguns fundos ainda
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FUNDOS RECOMENDADOS
Não houve alteração na nossa carteira de fundos recomendados em outubro.

Fundos de Imóveis
Nossa carteira recomendada de fundos de imóveis leva em consideração os seguintes pontos:
• Qualidade da carteira de imóveis incluindo a atual rentabilidade dos aluguéis em relação ao
valor de mercado os ativos (dividend yield esperado)
• Taxa de vacância e potencial de novas contratações
• Diversificação dos ativos da carteira, reduzindo o risco de inadimplência e vacância
• Liquidez no mercado secundário

Fundos de Renda Fixa - Crédito Privado

Classificamos como fundos de renda fixa com risco de crédito privado os FIIs que investem em papéis
como CRIs e LCIs, que são títulos de renda fixa. Vale lembrar, que os papéis são marcados a mercado
na carteira do fundo e, portanto, possuem maior volatilidade em relação a fundos de renda fixa
atrelados ao CDI. Os títulos com lastro imobiliário, na sua maioria, possuem prazos mais longos e
juntamente com o componente do risco de crédito resulta em maior volatilidade, que se assemelha
mais às variações dos papéis do tesouro atrelados a inflação, a NTN-b.
Nossa carteira recomendada de FIIs de títulos de crédito privado com lastro imobiliário leva em
consideração os seguintes pontos:

• Qualidade da gestão do risco de crédito dos ativos que compõe a carteira

• Expectativa de retorno considerando o atual retorno dos papeis que compõe o fundo, que são
marcados a mercado
• Liquidez de negociação do fundo no mercado secundário.

Retorno Volume
Valor de Patrimônio Valor de Total Dividendo Diário
Mercado do Fundo Preço ABL Mercado/ Acumulado Variação 12 Esperado (ult. 30
Ticker Nome (R$MM) (R$MM) Preço /NAV m2 ABL Vacância 12 meses meses (%) 12 meses dias)
Fundos Imobiliários - Lajes Corporativas
HGRE11 CSHG REAL ESTATE FII 1.812,98 1.607 168 113% 176,0 9,1 16% 34,2 26,7 5,3 5.639
Fundos Imobiliários - Shoppings
HGBS11 HEDGE BRASIL SHOPPING FII 1.864,43 1.457 277 128% 136,3 10,7 5% 38,1 28,8 6,1 6.011
VISC11 VINCI SHOPPING CENTERS FII 1.412,61 1.070 137 132% 102,0 10,5 1% 43,0 33,3 5,5 4.944
Fundos Imobiliários - Galpões
XPLG11 XP LOG FII 805,62 664,2 119 121% 600,0 1,1 0% 42,0 31,8 6,4 9.988
Fundos de Fundos
HFOF11 HEDGE TOP FOFII 3 FII 901,76 860 106 105% 32,5 19,9 7,4 2.461
RBRF11 FII RBR ALPHA FUNDO DE FUNDOS 567,42 530 108 107% 17,7 8,2 7,2 2.159
Fundos de Renda Fixa
KNIP11 KINEA INDICE DE PRECOS FII 3.781,39 3.771 116 100% 13,3 5,3 5,9 2.008
RBRR11 FII RBR RENDIMENTO HIGH GRAD 489,49 457 104 107% 10,7 3,3 6,3 2.115

IFIX Índice IFIX 24,6

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CSHG Real Estate
O Fundo CSHG Real Estate apresentou pequena
redução de vacância em outubro para 16%. A
cota no mês de novembro apresenta variação
negativa após a significativa alta no mês
anterior seguindo a conclusão da nova oferta. O
valor patrimonial do fundo está em cerca de
R$1,6bi e após as recentes aquisições a ABL
chega a 176 mil m2. Nossa expectativa de
dividendos permanece em cerca de 5,2% a.a.,
mesmo considerando a vacância. Portanto,
novas alocações permanecem um potencial de
melhora no yield e na valorização do fundo e
mantemos nossa recomendação de
investimento no CSHG Real Estate.
Hedge Brasil Shopping
O Fundo Hedge Brasil Shopping continua com o
processo de reestruturação no portfolio e em
outubro e novembro negociou a compra de
participações em mais três shoppings, o West
Plaza, Brookfiel Brasil e Suzano. O fundo em
outubro apresentava PL de R$1.5bi com
participações em 12 shoppings e ABL de 136 mil
m2. O fundo ainda possui 30% em caixa para a
alocação nos novos empreendimentos, que
deve ocorrer ao longo dos próximos meses.
Nossa estimativa para o dividendo é de cerca de
6,2% a.a..
Vinci Shopping
Após a emissão em setembro, o Fundo Vinci
Shopping concluiu duas aquisições de
participações em outubro no valor de R$310
milhões, Prudenshopping e Iguatemi
Florianópolis. O patrimônio do fundo é de R$1,1
bilhões, e está alocado em 12 shoppings e 102
mil m2 de ABL. Após a forte valorização das
cotas em outubro e novembro, o rendimento
esperado ainda é atrativo em cerca de 5,6% ao
ano e mantemos nossa recomendação de
alocação no fundo.
XP LOG
Com a integralização da nova emissão, o
patrimônio do fundo XP Log deve passar a ter
patrimônio de cerca de R$1,5 bilhões em
novembro. Em outubro o fundo já assinou os
contratos de compras dos novos imóveis e
passa a deter participações em 12
empreendimentos com ABL total de 600 mil
m2. Os ativos possuem boa diversificação em
diferentes regiões, locatários dos setores de
varejo e da indústria e contratos com
vencimentos em mais de 5 anos. Após a forte
valorização com a conclusão das novas
aquisições, nossa estimativa para o rendimento
do fundo é de cerca de 6,2% ao ano.
FII RBR ALPHA FUNDO DE FUNDOS
O RBR Alpha mantem a estratégia de alocação
diversificada entre fundos de imóveis, 62% da
carteira, fundos de CRIs, 19%, e CRIs
diretamente, 13%. O bom dividendo no último
mês, equivalente a cerca de 7,2% de retorno
anualizado, representa não somente os
rendimentos dos fundos investidos, mas
também o ganho de capital. Esperamos que a
gestão ativa nos próximos meses continue
proporcionando ganhos adicionais e yield anual
acima de 6%.
Hedge Top FOFII 3
O Hedge Top FOFII 3 concluiu a 5ª emissão de
cotas aumentando seu patrimônio para R$860
milhões, se tornando o maior fundo em
patrimônio da categoria fundo de fundos.
Apesar de ser um fundo novo que iniciou suas
atividades em março de 2018, a gestora tem
bastante experiência e longo histórico de
atuação no segmento imobiliário. O Hedge Top
investe em cerca de 80% em cotas de fundos de
imóveis dos diferentes segmentos, lajes
corporativas, galpões, shoppings, e cerca de
15% em recebíveis. A estratégia teve um
retorno total de cerca de 32% entre dividendos
e valorização, nos últimos 12 meses. Em
novembro, o fundo Hedge FOF havia
comunicado que votaria a favor da venda de um
imóvel de um dos fundos que investe para um
outro fundo também de gestão Hedge. O
potencial conflito de interesses teve
repercussão negativa e a cota chegou a cair
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cerca de 2%. No entanto, a proposta foi retirada FII RBR Rendimento High Grade
pois o imóvel do fundo alvo, o TB Office, O fundo RBR Rendimento possui patrimônio de
recebeu outras propostas superiores que agora R$457MM e aloca em ativos de crédito privado
serão analisadas. Mantemos nossa como CRIs e LCIs. O fundo vem alocando os
recomendação de alocação no fundo, baseado recursos da 3ª emissão concluída e ainda estava
na capacidade da gestão e histórico de com uma posição de caixa de 10% em
resultado e continuamos a monitorar o setembro. A alocação é bastante diversificada,
desempenho e eventos relacionados à gestão tanto em emissores como indexadores,
do Hedge Top. incluindo CRIs em CDI e atrelados a inflação. A
alocação em emissores é distribuída em lajes
Kinea Índice de Preços FII corporativas, logísticas e residencial. O
Em outubro, o Fundo Kinea Índice de preços dividendo distribuído estimado para os
concluiu a captação de R$ 940 milhões e soma próximos meses é de cerca de 6,3% ao ano.
agora um patrimônio de R$3,7bi investidos em
papéis de renda fixa com lastro imobiliário.
Trata-se de um fundo de renda fixa crédito
privado, mas na estrutura de FII possui o
benefício da isenção de IR e o pagamento
mensal de dividendos, advindos dos juros
recebidos desses títulos. A carteira do fundo
tem uma boa diversificação em mais de 30
papéis, com exposição ao risco de crédito em
diferentes setores, como shoppings, escritórios
e galpões. O fundo possui atualmente caixa de
30% que deverá ser alocado em novas
operações nos próximos meses. No ultimo mês,
o fundo apresentou variação negativa na cota
de -2,5%, devido a maior volatilidade no
mercado secundário de debentures. No
entanto, não observamos aumento do risco de
crédito. Considerando a atual rentabilidade
média da carteira, o dividendo distribuído nos
próximos meses deve permanecer acima de 6%.
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Ofertas em Andamento projeto, serão 76.999 m2 construídos (hoje são

LOG CP Inter FII
O fundo (LGCP11) irá realizar sua 1ª emissão de
cotas para adquirir 3 ativos imobiliários da Log
Comercial Propperties S/A (LOGG3). Os imóveis
serão 3 parques logísticos da companhia que já
se encontram em operação. A emissão de cotas
é destinada a investidores em geral e busca
captar R$ 215 milhões. O investimento mínimo
será de R$ 1.000, totalizando 10 cotas.
66.706 m2). É o ativo com maior diversificação,
contando com 22 clientes de 8 setores. Taxa de
Ocupação da área já entregue é de 100%, com
inadimplência dos últimos 12 meses de 0%.
O portfólio do fundo será diversificado em 10
setores de atuação, sendo a maior participação
de 32,36% no setor de Alimentos e Bebidas. O
cronograma dos vencimentos da carteira segue
abaixo:

A oferta busca adquirir participação em 3

imóveis dispersos em 3 estados diferentes.
Todos contratos serão contratos típicos, sendo
35% reajustados pelo IPCA e 65% pelo IGP-M.

É justo reparar na concentração dos

Viana-ES: Parque logístico com 61.774 m2
construídos. São 4 galpões e 21 módulos que
totalizam 472 vagas de estacionamento. O
imóvel consta em 11 clientes ativos de 8 setores
diferentes, garantindo diversificação no
portfólio. 100% está ocupado e a inadimplência
líquida dos últimos 12 meses é de 0%.
vencimentos dos contratos no prazo mais curto
(até 2 anos), porém ressalta-se a possibilidade
de renegociação dos contratos a taxas mais
atrativas, uma vez que o mercado projeta
crescimento mais robusto para economia já
para o próximo ano.
Após a aquisição, a Log CP está destinada a
atuar na gestão dos ativos como consultor
imobiliário. Essa operação é sujeita à aprovação
pelos cotistas em assembleia, que deverão
votar se desejam que antiga dona dos imóveis
siga fazendo a gestão destes.

Contagem-MG: Parque mais antigo do O fundo terá uma taxa de Administração de

portfólio, concluído em Fev/2011. São 58.627 0,46% ao ano sobre o PL contábil ou do valor de
m2 construídos, 6 galpões, 16 módulos e 717 mercado caso venha a integrar o IFIX. O
vagas de estacionamento. Imóvel com 9 Dividend Yield estimado é como segue:
clientes ativos de 4 setores diferentes.
Ocupação em 100% e inadimplência líquida dos
últimos 12 mêses é de 0%.

Goiânia-GO: Parque a ser concluído em Dez/19.

Dos 9 galpões do projeto, 8 já foram entregues
e 1 ainda está em obra. Serão 40 módulos
(considerando o módulo ainda em construção)
e 673 vagas de estacionamento. Ao fim do
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Retorno
Total Volume
Valor de Patrimônio Valor de Variação Acumulado Variação Dividendo Diário
Mercado do Fundo Preço/ Preço Mercado no mês 12 meses 12 meses Esperado (ult. 30
Ticker Nome (R$MM) (R$MM) Cota /NAV ABL m2 /ABL Vacância (%) (%) (%) (%) dias)
IFIX Índice IFIX 55.212 2.846 1,9 24,6 6,8
Fundos Imobiliários - Lajes Corporativas
KNRI11 KINEA RENDA IMOBILIARIA FII 4.011 3.562 170,2 113% 529,0 6,7 5% -0,0 14,0 7,6 5,2 8.456
HGRE11 CSHG REAL ESTATE FII 1.813 1.607 167,7 113% 176,0 9,1 16% -3,4 34,2 26,7 5,3 5.639
BRCR11 FII BTG PACTUAL CORP OFFICE 1.805 2.121 94,0 85% 176,9 12,0 16% 1,5 10,6 -6,1 7,0 5.626
TBOF11 FII TB OFFICE 1.014 880 100,6 115% 56,5 15,6 26% 11,9 40,0 34,5 3,5 2.533
TRNT11 FII TORRE NORTE 842 785 214,0 107% 61,8 12,7 20% 0,9 33,0 27,4 4,3 17
rcrb11 FI IMOB RIO BRAVO RENDA CORP 419 373 192,3 112% 27,2 13,7 8% 9,8 33,3 28,0 4,5 1.258
FAMB11BFII EDIF ALMIRANTE BARROS 338 484 3.225,0 70% 56,4 8,6 0% 4,0 75,2 52,6 10,5 340
HGPO11 FII CSHGPRIM 337 247 204,1 136% 12,6 19,6 2% -3,9 31,6 25,2 5,1 846
FVBI11 FII VBI FL 4440 299 301 139,5 100% 22,1 13,6 18% -0,5 32,6 27,5 4,3 468
RNGO11 FII RIO NEGRO 251 251 93,9 100% 33,6 7,5 19% 5,5 19,4 11,3 6,4 412
CNES11 FND INVST IMOB BM CENESPFII 247 273 83,9 91% 64,4 4,2 60% 0,0 16,5 13,8 2,8 66
THRA11 FND INVST IMOB BM CYR TH COR 209 149 142,1 140% 10,6 14,1 0% 2,2 34,5 27,4 5,3 255
VLOL11 FII VILA OLIMPIA CORPORATE 195 152 109,5 128% 9,7 15,7 0% 4,2 31,0 24,4 5,0 676
RBRD11 RB CAPITAL RENDA II FUNDO 194 143 104,0 136% 26,9 5,3 7% -7,2 36,6 24,6 8,7 132
SPTW11 SP DOWNTOWN FII 178 135 99,0 132% 25,7 5,3 0% 7,0 47,3 35,0 7,4 639
EDGA11 FII BM EDIFICIO GALERIA 176 327 46,3 54% 24,8 13,2 18% 3,8 6,6 0,6 5,2 164
BBVJ11 BB VOTORANTIM JHSF CID JARD 172 156 63,4 110% 22,4 7,0 70% -5,3 37,7 36,8 6,2 195
XPCM11 XP CORPORATE MACAE FII 163 201 67,6 81% 18,4 10,9 0% 8,5 -18,5 -28,2 14,4 918
ALMI11 FII TORRE ALMIRANTE 155 190 1.390,0 81% 16,6 11,5 0% 1,5 5,3 5,3 NA 249
Shoppings
HGBS11 HEDGE BRASIL SHOPPING FII 1.864 1.457 277,5 128% 136,3 10,7 5% -0,5 38,1 28,8 6,1 6.011
XPML11 XP MALLS FDO INV IMOB FII 1.745 1.410 126,9 124% 73,0 19,3 4% 5,2 42,7 33,7 5,6 10.023
VISC11 VINCI SHOPPING CENTERS FII 1.413 1.070 136,8 132% 102,0 10,5 1% 4,9 43,0 33,3 5,5 4.944
ABCP11 FII GRAND PLAZA SHOPPING 1.224 911 100,3 134% 69,3 13,1 1% 6,1 28,9 21,5 5,9 485
PQDP11 FI IMOBIL PAR DOM PED SHP CT 821 702 3.442,0 117% 38,1 18,4 5% -1,2 22,5 15,9 4,9 143
SHPH11 SHOPPING PATIO HIGIENOPOLIS 582 431 956,0 135% 8,8 8,8 0% 1,8 5,5 0,6 4,5 115
MALL11 MALLS BRASIL PLURAL FII 284 289 107,2 98% 29,8 9,7 0% 4,8 16,4 8,7 4,8 3.053
JRDM11 FII SHOPPING JARDIM SUL 224 209 88,5 107% 11,2 18,7 2% 0,1 30,5 20,6 6,5 427
Galpoes
HGLG11 CSHG LOGISTICA FII 2.109 1.519 178,2 139% 270,0 5,6 5% 9,4 47,8 39,2 5,3 6.814
GGRC11 GGR COVEPI RENDA FII 930 767 143,0 121% 199,4 3,8 0% -0,3 19,5 11,5 5,7 2.484
XPLG11 XP LOG FII 806 664 119,3 121% 600,0 1,1 0% 7,3 42,0 31,8 6,4 9.988
SDIL11 SDI RIO BRAVO RENDA LOG FII 578 442 121,2 131% 146,0 3,0 0% -2,3 36,6 27,5 5,6 3.945
FIIB11 FII INDUSTRIAL DO BRASIL 365 267 532,4 137% 103,0 2,6 5% 1,4 36,5 27,5 6,0 425
XPIN11 XP INDUSTRIA FII 287 247 131,8 116% 89,0 2,8 0% 13,3 28,8 19,8 6,6 2.509
TRXL11 FUNDO TRX REALTY LOGISTICA I 197 184 105,1 107% 111,0 1,7 25% 1,2 49,9 42,8 4,6 279
FIIP11b RB CAPITAL RENDA I FI IMOBIL 189 164 204,7 115% 70,0 2,3 0% 9,1 15,6 6,4 5,7 169
Outros
BBPO11 BB PROGRESSIVO II FII 2.462 1.632 154,7 151% 86,3 18,9 0% -0,0 21,0 11,0 8,2 3.897
RBVA11 FII RIO BRAVO RENDA VAREJO 808 628 141,1 129% 68,1 9,2 0% 0,3 49,1 29,2 7,7 987
SAAG11 SANTANDER AGENCIAS FII 735 509 130,7 145% 30,9 16,5 0% -3,3 14,8 5,4 8,6 1.485
BBFI11b BB FI IMOBILIARIO PROGRESSIV 354 475 2.721,0 75% 0% 0,9 48,5 31,3 11,3 611
HTMX11 FI IMOBILIARIO HOTEL MAXINVE 198 154 177,2 129% 12,2 12,6 31% 6,3 41,8 32,3 7,1 405
FAED11 FI IMOB ANHANGUERA EDUCACION 170 122 265,3 140% 37,0 3,3 0% -9,6 41,8 31,2 6,9 288
FCFL11 FUNDO CAMPUS FARIA LIMA 21 301 126,5 7% 56,0 5,4 0% 3,9 36,3 27,8 6,2 180
Fundo de Fundos
BCFF11 FII BTG PACTUAL FUNDO FUNDOS 908 750 107,6 121% 8,2 45,1 34,8 5,9 3.408
HFOF11 HEDGE TOP FOFII 3 FII 902 860 106,1 105% 0,1 32,5 19,9 7,4 2.461
RBRF11 FII RBR ALPHA FUNDO DE FUNDOS 567 530 108,0 107% 2,8 17,7 8,2 7,2 2.159
MGFF11 FII MOGNO FUNDO DE FUNDOS 513 409 119,8 125% 9,9 53,5 40,1 7,0 3.176
BPFF11 FII BRASIL PLURAL ABSOLUTO 295 268 110,5 110% 1,6 32,3 22,1 7,1 533
KFOF11 FII KINEA FII 283 229 141,0 12,9 NA NA 0,4 232
Fundos de Renda Fixa
KNCR11 KINEA RENDIMENTOS IMOB FII 3.998 4.088 102,9 98% -1,5 3,8 -2,6 6,1 6.107
KNIP11 KINEA INDICE DE PRECOS FII 3.781 3.771 115,5 100% -2,3 13,3 5,3 5,9 2.008
HGCR11 CSHG RECEBIVEIS IMOBILIARIOS 1.093 927 126,0 118% 0,3 28,0 18,4 7,1 4.977
VRTA11 FATOR VERITA FD INV IMOBILIA 623 520 128,3 120% 1,1 24,4 14,1 6,7 3.364
RBRR11 FII RBR RENDIMENTO HIGH GRAD 489 457 104,3 107% 0,2 10,7 3,3 6,3 2.115
MXRF11 MAXI RENDA FII 465 404 11,3 115% 2,3 23,8 14,7 9,4 1.741
KNHY11 KINEA HIGH YIELD CRI FDO INV 462 448 115,5 103% 0,9 13,5 6,0 6,0 263
ALZR11 FII ALIANZA TRUST RENDA IMOB 323 271 112,1 119% 1,0 32,8 24,0 5,8 1.382
VTLT11 FII VOTORANTIM LOGISTICA 234 206 110,5 114% 5,3 NA 10,2 7,5 663
OUJP11 FII OURI JPP 217 196 113,2 111% 6,6 27,9 16,0 6,9 913
RNDP11 BB RENDA DE PAPEIS IMOB FII 104 116 969,0 90% -0,1 8,6 2,0 6,0 220
RDPDD11FII BB RENDA DE PAPEIS IMOBI 93 105 86,4 89% 1,1 1,5 -5,0 6,1 119
Fundos Imobiliários
Novembro 2019

Relatório preparado por:

Rafaela Vitoria
CNPI

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