MITOS Y REALIDADES DE LOS EDIFICIOS DE VIVIENDA

MULTIFAMILIAR EN CONCRETO ARMADO

FACTORES
COMPLEMENTARIOS
PARA RENTABILIZAR EL
PROYECTO

ARQ. FELIPE FELIX CHUMPITAZ MELLAREZ

 MARCO DE REFERENCIA
TIPOS DE EDIFICIO MULTIFAMILIAR

Por las unidades de ocupación del terreno

•Edificio Multifamiliar de Fabrica Única

•Edificio Multifamiliar de
• Conjunto Residencial
 Por el nivel Inversión Económica

•Edificio Multifamiliar de Tipo Económico

•Edificio Multifamiliar de Tipo Comercial

 DE LA RENTABILIDAD DE UN PROYECTO

LA PLANIFICACION o ESTIMACION DE LA RENTABILIDAD DE

UN PROYECTO PUEDE ESTIMARSE EN FUNCION DE DOS
PUNTOS…(para comenzar)

• EL CONOCIMIENTO DEL MERCADO (y los segmentos que lo

constituyen)
NECESIDADES PRIMARIAS Y SECUNDARIAS

• POLITICAS INNOVADORAS DEL TRATAMIENTO COMERCIAL

ATENCION PERSONALIZADA DE LA DEMANDA
(Para el caso..La Individualización de la Propiedad)
NIVELES DE UNA DECISION QUE PODRIA INCIDIR
EN LA RENTABILIDAD DEL PROYECTO

A.- EN LA PLANIFICACION DEL

PROYECTO
A cargo del Promotor o Gestor de la
Obra

B.- EN EL DESARROLLO DEL PROYECTO

A cargo de los profesionales encargados
Arquitectos e Ingenieros

C.- EN LA EJECUCION DE LA OBRA

Bajo un régimen de alternativas limitadas
a cargo del Constructor
 DE LA ETAPA DE PLANIFICACION
A.- EL PROMOTOR o GESTOR
Decide…
1. El carácter del proyecto.
2. El monto de la inversión.
3. La priorización de los ítems de la inversión.
4. En coordinación con los profesionales se establecen
los alcances de la propuesta y los acabados.

Y se manifiesta a través de los siguientes FACTORES

1. La UBICACION del proyecto.
2. El manejo de la NORMATIVIDAD
- Respecto estricto y ajustado de la NORMA (RNC)
- Incorporación de VALORES AGREGADOS
NORMA
Certificado de Parámetros Urbanísticos
Altura, Densidad, Estacionamiento, Coeficientes

Una visión pro-renta No debería quedarse en la

exigencia mínima.

VALORES AGREGADOS
Equipamiento Interior
Ascensores, Carpinterías, Ambient. Complementarios
Equipamiento Exterior
Manejo del Entorno Urbano
 DE LA ETAPA DELDESARROLLO DEL PROYECTO

Los profesionales proponen respecto a:

Numero y función de los ambientes de

la vivienda.
Por ejemplo: el numero de baños, el cuarto
de servicio, el comedor de diario,

La Flexibilidad de la Propuesta Interior

A partir del diseño interior de viviendas para
que se generen opciones flexibles de
espacio. Compatibles con el diseño en
concreto, dado el tema de análisis.

La Calidad del Tratamiento Exterior

Del Propio Edificio
De su Entorno Urbano
DE LA EJECUCION DE LA OBRA

SI BIEN ES CIERTO QUE EN ESTE NIVEL SE

APLICAN LAS DECISIONES TOMADAS EN LOS
DOS NIVLES DESCRITOS ANTERIORMENTE, HE
AQUÍ EL PUNTO DONDE LA DECISION SE
MATERIALIZA Y ESTE HECHO REQUIERE DE
MUCHA PLANIFICACION, ORGANIZACIÓN Y
TRABAJO LOGISTICO, PORQUE HA DE TOMAR
EN CUENTA, PARA EL ACABADO DE
INTERIORES, EL FACTOR ALEATORIO QUE
SIGNIFICA LA ELECCION PERSONALIZADA
DEL COMPRADOR (EPC) ….(OBVIAMENTE
DENTRO DE UN MARCO DE ALTERNATIVAS
LIMITADAS).

CUAL ES LA DECISION EN ESTE CASO?

La implementación de un ente de la empresa
constructora que se encargue de la evaluación,
seguimiento y ejecución de la EPC.
LA ELECCION PERSONALIZADA DEL COMPRADOR - EPC
 DE LA EJECUCION DE LA OBRA
FACTORES QUE PERMITEN LA ATENCION DE LA EPC

LA MAGNITUD DE LA OBRA
LA NEGOCIACION CON PROVEEDORES
LA VIGENCIA Y SOLIDEZ DE LA DEMANDA
La demanda siempre existirá, la cuestión radica en
responder a las condiciones de la oferta.

IMPLEMENTADO EL ENTE ENCARGADO DE LA EPC SERAN SUS

PAUTAS….

LOS STOCKS DE MERCADO

LOS TIEMPOS DE PROVISION E INSTALACION
LA CALIDAD DEL PRODUCTO Y SU MANO INSTALADORA
(DE PREFERENCIA ESPECIALIZADA).
 DE LA EJECUCION DE LA OBRA
COMO SE MANIFIESTA LA EPC ?

BASICAMENTE EN EL TEMA DE
ACABADOS:
PISOS
COLOR INTERIOR DE PAREDES
ENCHAPES
MOBILIARIO FIJO (Cocinas y
Closets)
ARTEFACTOS DE ILUMINACION

PUNTOS INTANGIBLES
EL TRATAMIENTO DE
EXTERIORES

Elevaciones, Carpinteria,
Mobiliairo Urbano, Color
Jardineria y Otros
EL ESPACIO URBANO
Y sus elementos
FACTORES COMPLEMENTARIOS PARA RENTABILIZAR
EL PROYECTO

CUADROS RESUMEN
 UBICACIÓN DEL PROYECTO

EL LUGAR
EL ENTORNO
LOS ACCESOS VIALES
LA SEGURIDAD DE LA ZONA
LOS SERVICIOS
Sectoriales
Metropolitanos

DE LOS
OBJETIVOS DEL EL NUMERO Y DIMENSIONAMIENTO DE LAS VIVIENDAS
PROMOTOR
ALTURA DE LA EDIFICACION
LA DENSIDAD DE LA EDIFICACION
Sea de Fabrica Unica
Sea de Grupo Habitacional
LOS VALORES AGREGADOS
Superando la Normatividad Minima
Ascensores para 5 pisos o menos
Ambientes Complementarios (SUM)
Equipamiento Interior
Equipamiento Urbano
 EL DISEÑO ARQUITECTONICO

EL MANEJO DE LOS AMBIENTES DE CADA VIVIENDA

NUMERO DE BAÑOS
EL COMEDOR DE DIARIO
EL AREA DE SERVICIO (Dormitorio)
DE LA LAS AREAS DE EXPANSION (Balcones y Terrazas)
PARTICIPACION LOS ACABADOS
PROFESIONAL
LA FLEXIBILIDAD DE LOS ESPACIOS
AMPLITUD Y CONFORT (La opcion de cambios)

LA VOLUMETRIA DEL EDIFICIO

VARIACION DIMENSIONAL DE LOS DEPARTAMENTOS
ALTERNATIVAS POR NUMERO DE DORMITORIOS
 LA ELECCION PERSONALIZADA DEL COMPRADOR (EPC)

EL COMPROMISO DEL CONSTRUCTOR

LA ATENCION DE LA DEMANDA
Planificacion
DE LA OBRA Logistica
(*) Eficiencia
Evaluacion - FEED BACK

EL TRATAMIENTO COMERCIAL

EL SOPORTE FINANCIERO
MUCHAS GRACIAS.
UN PUNTO FINAL…

LA ATENCION A UNA CRITICA PREOCUPANTE

“SE ESTAN EDIFICANDO COLMENAS QUE TERMINARAN
COMO LOS EDIFCIOS MULTIFAMILAIRES DE “EL PORVENIR”
EN LA VICTORIA”

• EL PROBLEMA DEMOGRAFICO Y LA ESPECTATIVA DE UN PAIS

EL ESCALONAMIENTO CUALITATIVO Y EL ASCENSO

DELAS CLASES SOCIALES

LA FUNCION DE LA ARQUITECTURA Y SU ALIADO EL

CONCRETO ARMADO.
PARA UNA POLITICA DE VIVIENDA QUE ATIENDA LA
DEMANDA REAL

EL DISEÑO ARQUITECTONICO Y SU CONSIGUIENTE

PRODUCTO CONSTRUCTIVO DE EDIFICIOS DE CONCRETO,
DEBERAN APUNTAR A TRASCENDER CON VALORES
IMPORTANTES LA ACTIVIDAD DE LA FRANJA COSTERA.
CONSIDERANDO
LAS CONDICIONES GEOGRAFICAS
LOS PATRONES CULTURALES DE CADA REGION
El concepto de la Vivienda y sus formas de uso
El lenguaje del entorno y su consenso en la
aceptación del usuario.